ETFAL Heuvellaan 1, Gouda

onderbouwing buitenplanse omgevingsplanactiviteit

Heuvellaan 1, Gouda Gouda

DATUM IMRO IDN

12-05-2025 NL.IMRO.0513.1-0001

PROJECT PROJECTLEIDER

Heuvellaan 1, Gouda ir. R.A. Sips

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Burgland Real Estate BV 20240332

STATUS

definitief

Inhoudsopgave Onderbouwing

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging projectgebied

6

1.3

Vergunningprocedure

7

1.4

Leeswijzer

7

Beschrijving van het project en zijn omgeving

9

2.1

Huidige situatie

9

2.2

Toekomstige situatie

11

2.3

Activiteiten en met omgevingsplan strijdige activiteiten

13

Hoofdstuk 3

Participatie

15

Hoofdstuk 4

Beleidskader en toetsing daaraan

16

4.1

Rijk

16

4.2

Provincie

16

4.3

Regio

23

4.4

Gemeente Gouda

24

Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

28

5.1

Inleiding

28

5.2

M.e.r.-beoordeling

28

5.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

29

5.4

Mobiliteit en parkeren

30

5.5

Ecologie: soortenbescherming en gebiedsbescherming

33

5.6

Luchtkwaliteit

36

5.7

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

38

5.8

Geluid door activiteiten

44

5.9

Externe Veiligheid

47

5.10

Trillingen

50

5.11

Cultureel erfgoed

50

5.12

Bodem

52

5.13

Water

55

5.14

Gezondheid

58

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 5

3/462

Hoofdstuk 6 6.1

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

62

Financiële uitvoerbaarheid en kostenverhaal

62

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

63

Bijlagen

65

Bijlage 1

Verslag inloopavond 25 oktober 2023

67

Bijlage 2

Verslag inloopavond 26 juni 2024

73

Bijlage 3

Aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling

77

Bijlage 4

Onderbouwing parkeren

107

Bijlage 5

Soortenonderzoek

129

Bijlage 6

Aanvullend soortenonderzoek

165

Bijlage 7

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

183

Bijlage 8

Hogere geluidswaarden gemeentewegen

289

Bijlage 9

Hogere geluidswaarden hoofdspoorwegen

297

Bijlage 10

Notitie intern geluid

301

Bijlage 11

Stikstofmemo

309

Bijlage 12

AERIUS gebruiksfase

317

Bijlage 13

AERIUS aanlegfase

325

Bijlage 14

Verkennend bodemonderzoek

335

Bijlage 15

Aanvullend bodemonderzoek

399

Bijlage 16

Memo gezondheid

459

4/462

Onderbouwing

5/462

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens aan Heuvellaan 1 in Gouda een meerlaags gebouw te realiseren met daarin 90 appartementen boven een bowlingcentrum met ondergeschikte horeca. De gronden zijn in de huidige situatie bebouwd met een bowlingcentrum met ondergeschikte horeca. De aanwezige bebouwing zal worden gesloopt ten behoeve van de realisatie van dit voornemen. Het initiatief is in strijd met het bestemmingsplan 'Bloemendaal'. Dit bestemmingsplan maakt sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van rechtswege van de gemeente Gouda. De ontwikkeling kan mogelijk worden gemaakt door middel van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Voor een aanvraag van een omgevingsvergunning voor een BOPA is een onderbouwing nodig waarin moet worden aangetoond dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit document voorziet in zo'n onderbouwing.

1.2

Ligging projectgebied

Het projectgebied is gelegen in het noordwesten van Gouda. Meer specifiek is het projectgebied gelegen in de wijk Bloemendaal en in de buurt Goudse Poort. Het projectgebied is gelegen tussen de Heuvellaan, Burgemeester van Reenensingel en het Groenhovenpark. Het projectgebied bestaat uit drie kadastrale percelen (nummers M2462, M3042 en M3721) en heeft een oppervlakte van circa 1.726 m².

Figuur 1.1: Topografische kaart (het projectgebied is rood omcirkeld)

6/462

Figuur 1.2: Luchtfoto met kadastrale kaart (het projectgebied is blauw omlijnd)

1.3

Vergunningprocedure

Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit, inhoudende: a. een activiteit waarvoor het in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die in strijd is met het omgevingsplan; b. een andere activiteit die in strijd is met het omgevingsplan. Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dat betekent dat de omgevingsvergunning alleen wordt verleend: c. met het oog op een evenwichtige toedeling van functies (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl) d. als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b en 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook (onder andere) de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden. In beginsel is de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing op een aanvraag omgevingsvergunning. Dit betekent dat op een aanvraag omgevingsvergunning binnen acht weken moet worden beslist.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 1 en 2 wordt het project ingeleid en de huidige en toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft hoe vooroverleg en participatie heeft plaatsgevonden en hoe deze heeft bijgedragen

7/462

aan het ontwerp van het project op de locatie. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 het project getoetst aan relevant beleidskader. In hoofdstuk 5 wordt het project getoetst aan de relevante beoordelingsregels. Hoofdstuk 6 bevat de financiële aspecten van het project. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ook wel afgekort als ETFAL).

8/462

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het project en zijn omgeving

Huidige situatie

2.1.1 Feitelijk situatie Goudse Poort is een buurt in het noordwesten van Gouda. De buurt ligt tussen de A12 in het noorden en spoorlijn Gouda-Den Haag/Rotterdam in het zuiden. De weg Nieuwe Gouwe O.Z. vormt de westelijke grens van de buurt, en Burgemeester Muissingel-Groenhovenweg vormt de oostelijke grens van de buurt. De weg Goudse Poort snijdt de buurt in twee deelgebieden, waarbij de westelijke helft bestaat uit bedrijventerrein Goudse Poort. De oostelijke helft bestaat o.a. uit sportvelden en -complexen, het Groenhovenpark en woningen (in hoogbouw) en bedrijven. Aan de oostzijde van de buurt zijn woningen gesitueerd in hoogbouw. Achter deze hoogbouw is een groot parkeerterrein gesitueerd, waaraan ook een zwembad, sporthal, het Groenhovenpark en het projectgebied gelegen is. In het zuidoosten wordt een voormalig distributiecentrum herontwikkeld naar woonbuurt, waarmee een verdere aanzet wordt gedaan naar meer woningen in deze buurt. Iets verder naar het zuiden is de spoorzone in ontwikkeling. De Burgemeester van Reenensingel is een breed opgezette weg met 2x1 rijwegen en voert in oost-westelijke richting. Het projectgebied is gelegen ten noorden van deze weg. Aan de overzijde van de weg zijn bedrijfspanden gesitueerd met een variërende bouwvorm, -volume en -hoogte.

De Heuvellaan is een zijstraat van de Burgemeester van Reenensingel en voert in noordelijke richting naar het eerdergenoemde parkeerterrein en de daaraan gelegen functies. Het projectgebied zelf is bebouwd met een bedrijfspand waarin een bowlingcentrum met restaurant is gesitueerd. Het pand bestaat uit één bouwlaag. Ter plaatse van de bowlingbaan is de bouwhoogte enkele decimeters hoger. De gehele bebouwing is met een plat dak afgewerkt. Aan de ingangzijde (Heuvellaan) is een verhard parkeerterrein gesitueerd. Aan de zuidzijde (Burgemeester van Reenensingel) is een klein terras aanwezig op een houten vlonder bij water. Tussen de Burgemeester Reenensingel en het terras is een vrij breed opgezette watergang aanwezig. Ten noorden is een groot parkeerterrein gelegen. Tussen het parkeerterrein en het bedrijfspand is een groenstrook gesitueerd. Ten westen van het projectgebied bevindt zich het Groenhovenpark. 2.1.2 Relevante regels omgevingsplan Het omgevingsplan gemeente Gouda bevat regels in het tijdelijk deel.

De regels voor de onderhavige locatie zijn opgenomen in de volgende onderdelen (artikel 22.1 Omgevingswet): De besluiten genoemd in artikel 4.6, eerste lid van de Invoeringswet Omgevingswet, waaronder een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening en tevens de volgende verordeningen en: regel als bedoeld in artikel 38, eerste lid, van de Monumentenwet 1988, zoals die wet luidde voor de inwerkingtreding van de Erfgoedwet; een verordening als bedoeld in artikel 6 van de Wet geurhinder en veehouderij; een verordening als bedoeld in artikel 10.32a van de Wet milieubeheer en een besluit tot aanwijzing van een

9/462

gebied op grond van die verordening; De kaarten, bedoeld in artikel 3.5, tweede lid, van de Aanvullingswet bodem Omgevingswet, en de besluiten, bedoeld in artikel 3.5, derde lid, van die wet; de Bruidsschat. Hierna wordt kort ingegaan op deze onderdelen uit het omgevingsplan die van belang zijn voor het voorliggende initiatief. In paragraaf 2.2 wordt getoetst aan dit toetsingskader en ingegaan op de strijdigheden die ontstaan met het omgevingsplan. Bestemmingsplan Bloemendaal Op basis van de geldende planologische regeling, het omgevingsplan van rechtswege van de gemeente Gouda waarvan het bestemmingsplan 'Bloemendaal' onderdeel uitmaakt, geldt ter plaatse van het projectgebied de bestemming 'Cultuur en ontspanning'. Binnen de bestemming 'Cultuur en ontspanning' zijn bedrijfsactiviteiten, gericht op spel, vermaak en ontspanning, met de daarbij behorende kantoor- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, bruggen en duikers en water. Binnen het op deze locatie aangegeven bouwvlak mogen bouwwerken ten dienste van de toegelaten gebruiksactiviteit worden gebouwd, met een maximum hoogte van 5 meter. De locatie ligt binnen de aanduiding 'geluidzone industrie' die samenhangt met het ten zuiden van de beoogde locatie liggende industrieterrein 'Kromme Gouwe'.

Bruidsschat Op grond van artikel 22.1 sub c van de Omgevingswet maken de regels als bedoeld in artikel 22.2 Omgevingswet ook deel uit van het tijdelijke deel van het Omgevingsplan. Het gaat hier om de zogenoemde Bruidsschat. Daarbij gaat het om een set regels die voorheen op rijksniveau werden gesteld. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet en gedurende de overgangsfase hebben gemeenten de tijd om deze regels op te nemen in het Omgevingsplan. Om te voorkomen dat bepaalde onderwerpen bij inwerkingtreding van de Omgevingswet nog ongeregeld zijn, zijn deze regels onderdeel van de Bruidsschat en dus onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Verordeningen Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan behoren ook de gemeentelijke archeologieverordening, de geurverordening en de verordening afvoer regen- en grondwater, mits de gemeente een dergelijke verordening heeft vastgesteld. In dit geval is de volgende verordening van toepassing: 1. Verordening fysieke leefomgeving Gouda. Bodemkwaliteitskaart De omgevingsdienst Midden-Holland heeft een nota bodembeheer opgesteld voor haar grondgebied (Nota bodembeheer Midden-Holland 2023), het projectgebied heeft hierin de bovengrondse bodemfunctieklasse 'Wonen'.

10/462

2.2

Toekomstige situatie

De toekomstige situatie beschrijft de ontwikkeling op de locatie, de omgeving van de locatie, de invloed van ontwikkeling op de omgeving en de invloed van de omgeving op de ontwikkeling. Dit is relevant voor het toetsen van de activiteiten aan de beoordelingsregels. Daarbij komen aan de orde: de activiteiten die nodig zijn om de ontwikkeling mogelijk te maken, welke van deze activiteiten vergund worden met de BOPA en welke van de niet via de BOPA te vergunnen activiteiten relevant zijn. 2.2.1 Ontwikkeling Het plan bestaat uit de realisatie van een meerlaags gebouw, waarin 90 appartementen zijn voorzien op de verdiepingen en een bowlingcentrum met ondergeschikte horeca op de begane grond. Ook is er een buitenterras voorzien. Het bowlingcentrum met horeca-activiteiten op de begane grond zal overeenkomstig de huidige situatie bestaan uit een bowlinggedeelte (8 banen), een restaurant en een terras. Ook is er een keuken, aparte zaaltje en een toiletblok voorzien. Aan de achterzijde van het gebouw, op de eerste verdieping, is de entree van de appartementen beoogd. Hier bevinden zich ook een fietsenstalling en parkeerplaatsen voor de bewoners. Het betreffen appartementen voor de doelgroep starters (jongeren) en doorstromers.

Het programma is als volgt: 24 sociale huurappartementen van < 55 m2 gebruikersoppervlakte (gbo); 6 sociale huurappartementen van 55 - 85 m2 gbo; 36 sociale koopappartementen van 55 - 85 m2 gbo; 24 vrije sector (doelgroep sociale koop) appartementen van 55 - 85 m2 gbo. Er zijn dertien bouwlagen voorzien. De laatste acht bouwlagen worden met een 'setback' tot stand gebracht. Dit betekent dat deze bouwlagen een minder groot volume hebben. Dit biedt daarnaast kansen voor een meer kwalitatieve buitenruimte voor toekomstig bewoners. Het meerlaagse gebouw sluit wat betreft bouwhoogte aan op gebouwen in de omgeving. Het naastgelegen kantoorgebouw Heuvellaan 2 bestaat uit 5 bouwlagen en aan de overzijde van de Burgemeester van Reenensingel zijn soortgelijke bouwhoogtes aanwezig. Met de realisatie van de woonbuurt Burgemeesterkwartier (oude Blokker distributiecentrum) zijn bouwaccenten tot 40 m bouwhoogte beoogd; met de realisatie van de woonbuurt is daarnaast een verdere aanzet tot de functie wonen in de omgeving ingezet. Wat betreft verkeer en parkeren is een parkeerlaag voorzien op de eerste verdieping en wordt beoogd de openbare parkeervoorziening Groenheuvel (ten noorden van het projectgebied) te gebruiken ten behoeve van de toekomstige bewoners en bezoekers van het pand. Hiertoe is een mobiliteitsplan opgesteld en heeft een parkeerdrukmeting plaatsgevonden.

In paragraaf 5.4 wordt uitgebreid op dit onderwerp ingegaan. Wat betreft groen in de omgeving wordt beoogd het bestaande groen en de verbinding met het naastgelegen park te versterken. Zo komt onder de overkraging aan de voorzijde van het gebouw een doorgang naar het park.

11/462

Daarnaast wordt de ruimte rondom het gebouw groen ingevuld. Ook worden de daken op de 2e en 5e verdieping voorzien van groen.

Figuur 2.1: Situatietekening (bron: ROOSROS Architecten)

12/462

Figuur 2.2: Impressies ontwerp (bron: ROOSROS Architecten)

2.3

Activiteiten en met omgevingsplan strijdige activiteiten

2.3.1 Inleiding De ontwikkeling is op een aantal onderdelen in overeenstemming en op een aantal onderdelen in strijd met het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Gouda. Hierna volgt een overzicht van deze onderdelen:

13/462

2.3.1.1 Activiteiten die niet in strijd zijn met het omgevingsplan De bowlingbaan is toegestaan op grond van artikel 5.11.1 onder a van het bestemmingsplan. De realisatie van een geluidgevoelig gebouw in de 'geluidzone - industrie' binnen het projectgebied is niet in strijd met artikel 23.4.1 Industrielawaai. Paragraaf 5.7 van deze onderbouwing gaat hier nader op in. 2.3.1.2 Activiteiten die in strijd zijn met het omgevingsplan De activiteit 'wonen' is niet toegestaan binnen de bestemming 'cultuur en ontspanning'. De ontwikkeling is in strijd met artikel 5.1.1 van het bestemmingsplan Bloemendaal. de toegestane maximum bouwhoogte van 5 meter wordt overschreden. De ontwikkeling is op dit punt in strijd met artikel 5.2.1 onder d van het bestemmingsplan Bloemendaal. De ontwikkeling vindt deels plaats buiten het aangegeven bouwvlak. De ontwikkeling is op dit punt in strijd met artikel 5.2.1 onder a van het bestemmingsplan Bloemendaal. 2.3.2 Welke omgevingsplanactiviteiten moeten worden vergund met een omgevingsvergunning voor de BOPA? De activiteiten die in strijd zijn met het omgevingsplan en die door middel van een omgevingsvergunning voor de BOPA zijn aangevraagd, worden onderzocht en gemotiveerd in deze bijlage. Dit betreffen de volgende activiteiten: 1. omgevingsplanactiviteit voor het uitvoeren van werken/werkzaamheden 2.

omgevingsplanactiviteit voor het bouwen van bouwwerken en in stand houden van bouwwerken 3. omgevingsplanactiviteit voor de gebruiksverandering van het projectgebied naar wonen en het gebruiken van de bouwwerken en gronden ten behoeve van wonen.

14/462

Hoofdstuk 3

Participatie

Verplichte participatie De gemeenteraad van Gouda heeft bij besluit van 3 april 2024 alle activiteiten, met uitzondering van de activiteiten genoemd in bijlage 1 bij het besluit, aangewezen waarbij participatie van en overleg met derden verplicht is voordat een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een BOPA kan worden ingediend (artikel 16.55 lid 7 Ow). Deze ontwikkeling valt niet onder de uitzonderingsgevallen van bijlage 1. Participatie is daardoor verplicht voor dit plan. Resultaten participatie met de omgeving 25 oktober 2023 Op 25 oktober 2023 een inloopavond plaatsgevonden in het gebouw waarin de huidige bowlingbaan is gesitueerd. Een verslag van de bijeenkomst is terug te lezen in bijlage 1. Tijdens de inloopbijeenkomst werden omwonenden en geïnteresseerden in de gelegenheid gesteld om hun vragen en opmerkingen naar voren te brengen. In totaal zijn er zo'n 70 personen op de avond afgekomen. Onder hen waren ook een aantal raadsleden van de gemeenteraad van Gouda. Tijdens de avond zijn onder andere het stedenbouwkundig concept en het bouwprogramma gepresenteerd. 26 juni 2024 Op 26 juni 2024 heeft opnieuw een inloopavond plaatsgevonden. Tijdens deze inloopavond waren belangstellenden in gelegenheid gesteld om in aanwezigheid van de ontwikkelaars, architecten en ambtenaren van de gemeente Gouda in gesprek te gaan over de ontwikkeling.

Een verslag van de inloopavond is opgenomen in bijlage 2. Onderstaand staan de belangrijkste punten uit deze inloopavond: Het stedenbouwkundig concept werd bijzonder positief ontvangen en wordt gezien als een aanzienlijke verbetering van zowel de omgeving als de huisvestingsmogelijkheden in vergelijking met de huidige situatie. Er zijn zorgen geuit met betrekking tot - ontsluiting van verkeer voor bezoekers en bewoners. Er is aanzienlijke interesse getoond in zowel de aankoop als de huur van woningen. De mix van doelgroepen wat betreft wonen werd gewaardeerd. Er is dringend aandacht gevraagd voor de verkeerssituatie van de Burgemeester van Reenensingel. De wens voor meer aandacht voor veiligheid en groenvoorzieningen op het achterliggende parkeerterrein is naar voren gekomen. De organisatie van de inloopbijeenkomst ontving positieve feedback. Er is een verzoek gedaan om rekening te houden met de omgeving, met name de bewoners, tijdens de bouwfase. Het belang van goede communicatie met de omgeving over de voortgang van het project is benadrukt.

15/462

Hoofdstuk 4

Beleidskader en toetsing daaraan

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 4.1 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 4.2 en het regionaal beleid in paragraaf 4.3. Tot slot wordt in paragraaf 4.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

4.1

Rijk

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Met de NOVI wordt richting gegeven aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende 30 jaar ingrijpend zullen veranderen. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2.

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toetsing De beoogde ontwikkeling ligt niet in een gebied dat deel uitmaakt van een NOVI-gebied. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI.

4.2

Provincie

Provinciale omgevingsvisie Zuid-Holland Met de omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Toekomstige beleidsvernieuwing biedt kansen voor verbeteringen in Zuid-Holland. De provincie heeft hiervoor zeven

16/462

vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten; Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor; Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen; Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland; Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving; Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit; Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de volgende opgaven relevant: Verstedelijking: de provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid.

De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen: Bouw naar behoefte; Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied; Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties; Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten; Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving. Wonen: de provincie geeft doelstellingen aan om op regionaal niveau -en een enkele keer op gemeentelijk niveau- samen met gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties, te voorzien in voldoende passende en betaalbare woningen op de juiste plekken en in het bijzonder voor de doelgroepen van woningcorporaties, aandachtsgroepen en ouderen. Tot de doelgroepen van woningcorporaties behoren personen die door hun lage inkomen (primaire en secundaire doelgroep) of andere omstandigheden (aandachtsgroepen) moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Aandachtsgroepen zijn groepen mensen met minder kansen dan anderen op de woningmarkt. Bijvoorbeeld door hun behoefte aan een specifiek soort woning of woonvorm, wat zij kunnen betalen voor de huisvesting, wat extra nodig is aan begeleiding en zorg en het draagvlak in de buurt.

Tot de aandachtsgroepen behoren vooralsnog de volgende personen: mantelzorgverleners- en ontvangers, mensen met een lichamelijke, verstandelijke of zintuigelijke beperking of psychische kwetsbaarheid, uitstromers uit intramurale zorginstellingen (maatschappelijke opvang, opvang van slachtoffers van geweld in huiselijke kring/‘vrouwenopvang’, opvang van slachtoffers van mensenhandel, beschermd wonen, instellingen voor klinische geestelijke gezondheidszorg en forensische zorg, instellingen voor jeugdhulp), woningzoekenden

17/462

na (jeugd)detentie, (dreigend) dakloze mensen, stoppende sekswerkers, statushouders, arbeidsmigranten, studenten, woonwagenbewoners. Conclusie De beoogde ontwikkeling valt binnen het bestaand stedelijk gebied waarbij een aantal onderdelen van de omgevingsvisie relevant zijn. De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. Op het gebied van bereikbaarheid zet de provincie in op versterking van openbaar vervoer en gebruik van de fiets in de mobiliteitsketens van reizigers. Daarnaast moet vervoer over water een volwaardig alternatief zijn voor vervoer over de weg. De provincie wil innovatie in het openbaar vervoer stimuleren door in de concessieverlening de creativiteit van aanbieders de ruimte te geven. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO²-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Zuid-Holland.

Nieuwe woningen zijn bij voorkeur energieneutraal of leveren energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaatverandering (heftige regenbuien, perioden van droogte en hittestress) en bodemdaling. Gemeenten maken in samenspraak met de provincie regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's waarin bovengenoemde doelstellingen zijn uitgewerkt. Zuid-Hollandse Omgevingsverordening De hierboven beschreven provinciale omgevingsvisie Zuid-Holland, is vertaald in de Zuid-Hollandse omgevingsverordening. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de onderstaande artikelen relevant: Artikel 7.41aa (toekomstbestendig bouwen van woningen) 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met 12 woningen of meer mogelijk maakt, betrekt daarbij de mogelijkheden en kansen voor toekomstbestendig bouwen. 2. De volgende aspecten van toekomstbestendig bouwen worden in onderlinge samenhang betrokken: a. de risico’s van klimaatverandering; b. de energiehuishouding van de gebouwen, met name het gebruik en de opwekking van energie; c. de toepassing van circulaire of biobased grondstoffen of producten; d. de mogelijkheden om de emissies van NOx en CO2 te beperken in de bouw- en gebruiksfase; e. het reduceren van drinkwatergebruik door waterbesparende maatregelen te treffen; f. het versterken van de biodiversiteit; en g. het realiseren van een gezonde en veilige leefomgeving.

Toetsing De toetsing van de genoemde punten uit dit artikel zullen respectievelijk in de hiernavolgende artikelen worden besproken en getoetst.

18/462

Artikel 7.41b (risico’s van klimaatverandering) 1. In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met de risico’s van klimaatverandering, waaronder in ieder geval de te verwachten gevolgen van: a. wateroverlast door overvloedige neerslag; b. overstroming; c. hitte; d. droogte; alsmede de effecten van de gevolgen op het risico van bodemdaling. 2. Voor zover risico’s aan de orde zijn wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, of het gericht aanvaarden van deze risico’s. Toetsing Er zal retentie worden geplaatst in de grond en eventueel in combinatie met daken voor opslag en een vertraagde afvoer van het water naar oppervlaktewater. Daarnaast is 15% van het perceel voorzien van groen voor een natuurlijke waterafvoer. Dit zou ruim voldoende buffer moeten geven bij een pieklast van 50 mm/m2, voor de duur van een uur en voor het activeren van de poldergemalen. Verder zal in overleg met de gemeente een selectieve keuze worden gemaakt voor de plaatsen van bomen in de groenstroken op maaiveldniveau. Het perceel is ruim 1.700 m2, daarvan zal 260 m2 bestaan uit groen en een looppad. Het voorkomen van verzakking van het groen en het looppad zal een jaarlijkse opgave zijn voor de Vereniging van Eigenaren van het gebouw.

Artikel 7.43 (definitie soort ruimtelijke ontwikkeling) Voor de toepassing van deze paragraaf wordt verstaan onder: a. inpassen: de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied; b. aanpassen: de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau; c. transformeren: de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Artikel 7.43a Borgen ruimtelijke kwaliteit 1. Een omgevingsplan laat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling alleen toe als de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. 2. Niet relevant voor deze ontwikkeling. 3. Niet relevant voor deze ontwikkeling. Toetsing Het projectgebied valt niet in een gebied dat is aangemerkt als een bijzondere beschermingscategorie. De sloop en nieuwbouw van het appartementencomplex met bowlingbaan vallen binnen bestaand stads- en dorpsgebied en worden beschouwd als ‘inpassen’. De gebiedsidentiteit of structuur van het gebied wordt niet aangepast. Met de beoogde invulling wordt aangesloten op de bestaande structuur en activiteiten in de directe omgeving. Artikel 7.43c Randvoorwaarden soorten ruimtelijke ontwikkeling 1.

Een omgevingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van het soort inpassen als deze rekening houdt met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, zodanig dat de ruimtelijke kwaliteit per

19/462

saldo ten minste gelijk blijft. Toetsing De ontwikkeling gaat uit van zorgvuldige inpassing. Met de ontwikkeling wordt het bestaande gebouw gesloopt en in de plaats daarvan nieuwe gebouwen gebouwd. Met de omvang en verschijningsvorm van de nieuw te bouwen gebouwen wordt aangesloten op de bestaande gebouwen in de directe omgeving van Heuvellaan 1. Hierdoor kan gesteld worden dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. Artikel 7.44 (afgestemde regionale behoefte) Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor wonen, bedrijventerreinen of kantoren mogelijk maakt, houdt rekening met de op de behoefteramingen van gedeputeerde staten gebaseerde regionale afgestemde behoefte aan deze ontwikkeling. De regionaal afgestemde behoefte kan blijken uit een geheel of gedeeltelijke instemming met regionale bestuurlijke afspraken door gedeputeerde staten of uit een door gedeputeerde staten openbaar gemaakt document. Toetsing De behoefte wordt beschreven in de Ladder voor duurzame verstedelijking die is doorlopen in paragraaf 5.3. Artikel 7.45 (ladder voor duurzame verstedelijking) 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt gaat in de motivering in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving. 2.

Als over de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd of die door gedeputeerde staten zijn vastgesteld, dan kan de motivering van de behoefte, bedoeld in artikel 5.129g, tweede lid, onder a van het Besluit kwaliteit leefomgeving, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken. Toetsing De Ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen in paragraaf 5.3. Artikel 7.45b (dichtheid en verscheidenheid woningbouw) 1. Een omgevingsplan voor een stedelijke ontwikkeling met de functie wonen houdt rekening met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en draagt bij aan een goede woon- en leefomgeving. 2. Het omgevingsplan, bedoeld in het eerste lid, betrekt de mogelijkheden voor gevarieerde woningtypen bij het toelaten van woningbouw. Toetsing De vraag naar woningen blijft landelijk en (dus) ook in Gouda onverminderd hoog. Dit plan voorziet in 90 appartementen. De bouwhoogte is 40 m op een kavel van ruim 1.700 m2, waarmee het plan voldoet aan het stedenbouwkundig kaders en het opgestelde kavelpaspoort. De 90 appartementen zijn verdeeld in minimaal 33% sociale huur en 20% bereikbare koop, zoals in de verordeningen van de gemeente en provincie is vastgesteld. Zie ook paragraaf 2.2.1.

20/462

Artikel 7.45c Bereikbaarheid 1. Een omgevingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Toetsing Op het aspect verkeer en vervoer wordt in paragraaf 5.4 ingegaan. Hierin wordt geconcludeerd dat dit aspect voldoende is geborgd in de beoogde ontwikkeling. Het initiatief heeft geen negatieve effecten op de bereikbaarheid van omliggende functies. Artikel 7.45ca (kansen voor biodiversiteit) Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, betrekt daarbij de mogelijkheden voor het bevorderen van de biologische diversiteit. Toetsing Over het projectgebied zullen nestkasten voor vogels en vleermuizen en insectenhotels worden geplaatst. Verder worden er kruiden, hop en fruit- en nootdragende heesters gepland die als foerageergebied voor vogels en andere dieren kunnen fungeren. Zie onderstaande figuur ter illustratie.

Figuur 4.1: Weergave maatregelen biodiversiteit (bron: ROOSROS Architecten) Artikel 7.45e (parkeernorm stationsomgevingen) 1. Een omgevingsplan dat voorziet in nieuwe woningen in een stationsomgeving als bedoeld in artikel 7.45d, hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per woning. 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld. Toetsing

21/462

De gemeente Gouda beschikt over eigen parkeerbeleid. Dit parkeerbeleid is uitgewerkt in paragraaf 5.4. Artikel 7.45h (functiemenging en meervoudig ruimtegebruik) Een omgevingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor de functies wonen of bedrijven, houdt rekening met de mogelijkheden voor functiemenging en meervoudig ruimtegebruik. Toetsing De ontwikkeling voorziet in appartementencomplex waarin woonactiviteiten samengaan met andere activiteiten zoals een bowlingbaan, een aangrenzend terras en parkeergelegenheid op de begane grond en eerste verdieping. Artikel 7.47a (voldoende sociale huurwoningen) 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met 12 woningen of meer mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen, zijnde huurwoningen met een aanvangsprijs onder de grens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, die minimaal 25 jaar in stand worden gehouden en via een woonruimteverdeelsysteem worden verhuurd. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan 30% sociale huurwoningen of wat hierover is vastgelegd in de afgestemde regionale behoefte, bedoeld in artikel 7.44. 2. Een omgevingsplan als bedoeld in het eerste lid gaat in de motivering in op: a.

welke wijze de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in voldoende sociale huurwoningen en hoe die stedelijke ontwikkeling bijdraagt aan het streven naar minimaal 30% sociale huur in de woningvoorraad per gemeente; b. het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad van de gemeente en het effect van de stedelijke ontwikkeling op dit aandeel; en c. het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad in bezit bij corporaties en het effect van de stedelijke ontwikkeling op dit aandeel. 3. Als over het aandeel sociale huurwoningen in een nieuwe stedelijke ontwikkeling regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd, dan kan de motivering, bedoeld in het tweede lid, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken. Toetsing De 90 appartementen zijn verdeeld in minimaal 33% sociale huur en 20% bereikbare koop, zoals in de verordeningen van de gemeente en provincie is vastgesteld. In paragraaf 4.4 wordt verder getoetst aan het gemeentelijk afwegingskader voor woningbouw. De ontwikkeling is zowel in lijn met provinciaal als gemeentelijk woonbeleid. Zie ook paragraaf 2.2.1. Artikel 7.47b (voldoende betaalbare woningbouw) 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende betaalbare woningbouw.

Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan 2/3 betaalbare woningbouw of wat hierover is vastgelegd in de afgestemde regionale behoefte, bedoeld in artikel 7.44. 2. Een omgevingsplan als bedoeld in het eerste lid gaat in de motivering in op welke wijze de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in voldoende betaalbare woningbouw en hoe die stedelijke ontwikkeling bijdraagt aan 2/3 betaalbare woningbouw.

22/462

3. Als over het aandeel betaalbare woningbouw regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd, dan kan de motivering bedoeld in het tweede lid, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken. Toetsing De aanvraag voor de omgevingsvergunning ziet op het realiseren van 90 wooneenheden, waarvan minimaal 2/3 bestaat uit betaalbare woningbouw (koop en huur). Dit blijk uit het feit dat minimaal 33% sociale huur betreft, 20% bestaat uit bereikbare koop (< €355.000) en in totaal 90% van het totale aantal appartementen onder de sociale koopgrens (<€390.000, conform de landelijke betaalbaarheidsgrens) van de gemeente Gouda ligt. Dit betreft prijspeil 1 januari 2024. Conclusie Gelet op de voorgaande toetsing aan relevante artikelen van de provinciale omgevingsverordening wordt geconcludeerd dat de voorliggende ontwikkeling voldoet aan de provinciale instructieregels uit de omgevingsverordening.

4.3

Regio

Algemeen De Regionale Agenda Wonen (RAW) is het vertrekpunt voor de verdere fasegewijze uitwerking tot een regionale woonvisie, het regionale kader voor het woonbeleid. De RAW Midden-Holland is eind 2019 vastgesteld en gaat in op behoud en versterking van de diversiteit aan woonmilieus in de regio Midden-Holland. Als uitwerking van de RAW Midden-Holland geeft de bestaande Regionale Projectenlijst Woningbouw (RPW) Midden-Holland inzicht in de actuele woningbouwplannen van de gemeenten in de regio Midden-Holland. In de RAW zijn de volgende opgaven benoemd: 1. gevarieerd woon- en leefklimaat 2. regionaal wat moet, lokaal wat kan 3. duurzaam is meer comfort en betaalbaar, ook voor huishoudens met lage inkomens 4. evenwichtige spreiding intramuraal, beschut en zelfstandig wonen voor ouderen 5. gezamenlijke inspanning voor de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang 6. regie en afstemming voor jeugdzorg 7. meer ruimte voor starters, jongeren en (jonge) gezinnen 8. nieuwe goedkope woonconcepten voor nieuwe doelgroepen 9. inbreiding voor uitbreiding 10. meer kwaliteit en flexibiliteit in woningprogrammering Beoordeling plan Met dit plan wordt bijgedragen aan de regionale opgaves 1, 3, 4, 7, 8, 9 en 10. Met deze ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan een gevarieerd woon- en leefklimaat, daar er woningen in meerdere segmenten zullen worden gebouwd.

Daarnaast wordt met de nieuwbouw een gebouw gerealiseerd dat voldoet aan BENG, waardoor sprake is van een duurzaam gebouw. Met dit planvoornemen wordt voorzien in appartementen voor de doelgroepen starters (jongeren) en doorstromers. Hierdoor ontstaat er doorstroming op de lokale woonmarkt. Er is met dit bouwplan sprake van inbreiding, daar het projectgebied binnen bestaand stedelijk

23/462

gebied is gelegen. Ten slotte wordt er met dit bouwplan meer kwaliteit en flexibiliteit aan de woningprogrammering toegevoegd. Conclusie De ontwikkeling past binnen het regionale beleid wat is uitgewerkt in de Regionale Agenda Wonen.

4.4

Gemeente Gouda

Toekomstvisie Gouda 2030 Algemeen Met deze Toekomstvisie Gouda 2030 schetst de gemeente een beeld hoe de stad er in 2030 uitziet en waar de gemeente met al haar partners naar toe wil werken. Sociaal gezien profileert Gouda 2030 zich als een stad van tolerantie en ontmoetingen. Naast haar historie komt ook de kennis van bodemdaling erbij als kwaliteit. Gouda wil in 2030 een levendige én betaalbare stad zijn voor jongeren. Als laatste is Gouda een knooppunt met ontwikkelkansen. 'Gouda ligt goed!' is daarbij de gedeelde leuze om dit alles mogelijk te maken. De toekomstvisie bouwt voort op de identiteit en kwaliteiten van de gemeente. Gouda onderscheidt zich op dit moment van andere steden met drie sterke punten, die het fundament vormen van de toekomstvisie. Zo heeft Gouda grote historische waarde en cultuur. Het aanbod aan voorzieningen, evenementen en initiatieven vanuit de stad is groot. En als laatste kenmerkt Gouda zich door haar centrale ligging, nabij grote steden en natuur. De voorgenomen ontwikkelingen zijn in lijn met de toekomstvisie. De toekomstvisie is het vertrekpunt voor de nieuw op te stellen omgevingsvisie onder de nieuwe Omgevingswet. Centraal staan vijf opgaven op basis waarvan keuze voor de fysieke leefomgeving zullen worden gemaakt: 1. Doorgeven historisch Gouda; 2. Duurzame stedelijke ontwikkeling; 3. Prettig woon- en leefklimaat bevorderen; 4.

Gezondheid stimuleren; 5. Sterke economie en regionale positie behouden. Beoordeling plan Met dit planvoornemen wordt ingezet op een duurzame stedelijke ontwikkeling. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik aangezien er binnen bestaand stedelijk gebied wordt gebouwd. De huidige verouderde bebouwing van het bowlingcentrum met restaurant wordt vervangen door een duurzaam en kwalitatief hoogstaand gebouw. Met de toevoeging van de functie wonen vindt er duurzamer gebruik van de ruimte gemaakt. Dit planvoornemen past daarmee binnen dit beleidskader. Ruimtelijke structuurvisie Gouda 2005 - 2030 Algemeen De structuurvisie geeft een kader aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen in de stad en de Zuidplaspolder, zal de functie van Gouda als regionale verzorgingskern binnen het Groene Hart afzwakken en zal de stad steeds meer onderdeel worden van de Zuidvleugel van de Randstad. Binnen deze veranderende regionale positie en context, heeft de gemeente specifieke opgaven en

24/462

uitgangspunten benoemd. De opgaven die de gemeente heeft gesteld, zijn: de binnenstad vitaal houden; versterken van de regiofunctie; verbeteren van de ontsluiting en de bereikbaarheid; realiseren van voldoende gedifferentieerde en aantrekkelijke woonmilieus; ontwikkelen van stedelijke knooppunten; voldoende werkgelegenheid/economisch perspectief; benutten van de groene omgeving; versterken van het leefklimaat in de wijken; optimaliseren van de milieukwaliteit. De opgaven hebben geleid tot een aantal uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Gouda. Deze uitgangspunten leggen de basis voor de plankaart 2020 en een visiekaart 2030. De uitgangspunten zijn opgebouwd in een viertal stappen: 1. investeren in de bestaande stad; 2. ontwikkelen van stedelijke knooppunten; 3. (voor)investeren in infrastructuur; 4. brug naar de Zuidplas. Bij elke stap zijn uitgangspunten ofwel ambities geformuleerd voor de toekomst. Toetsing Met dit planvoornemen wordt ingezet op de ambitie voor het realiseren van voldoende gedifferentieerde en aantrekkelijke woonmilieus. Het projectgebied is gelegen op een mooie locatie nabij de binnenstad en naast het Groenhovenpark. Met het bouwplan zijn twee functies voorzien. De huidige functie - het bowlingcentrum met restaurant - wordt in een nieuw duurzaam pand ondergebracht, waardoor deze situatie kwalitatief gezien verbetert (tevens een verfraaiing).

Daarnaast worden appartementen toegevoegd waardoor een gedifferentieerd woonmilieu ontstaat. Het planvoornemen past in het beleidskader. (ontwerp) Omgevingsvisie Gouda Voor de gemeente Gouda is een Omgevingsvisie in ontwikkeling. Centraal staan vijf opgaven op basis waarvan keuze voor de fysieke leefomgeving zullen worden gemaakt. 1. 2. 3. 4. 5.

Doorgeven historisch Gouda; Duurzame stedelijke ontwikkeling; Prettig woon- en leefklimaat bevorderen; Gezondheid stimuleren; Sterke economie en regionale positie behouden.

25/462

Uitsnede Omgevingsvisie Gouda (bron: gemeente Gouda) Conclusie Met het planvoornemen wordt ingezet op de transitie van een wat verouderd gebied, daar het huidige pand niet meer aan de huidige kwaliteitseisen voldoet. Ook worden activiteiten in dit geval gestapeld (vermaak en wonen). Hiermee wordt ingezet op de beleidskaders die wenselijk zijn vanuit de ontwerp-Omgevingsvisie Gouda. Ten slotte worden woningen voorzien naast het Groenhoevenpark. In het kader van gezondheid is dit een wenselijke situatie omdat dit beweging stimuleert. Woon(zorg)visie 2030 Algemeen De woon(zorg)visie 2030 heeft als doel 'Aangenaam stedelijk wonen voor iedereen, met oog voor mensen met een zorgbehoefte. Hij beschrijft de gewenste ontwikkeling van het wonen in Gouda in de komende jaren. De visie gaat verder op de koers die in de woonvisie 2015-2020 is ingezet, aangevuld met onder andere de ambities uit het coalitieprogramma van 2018. Belangrijk onderwerp in de visie is het verbeteren van de woonsituatie van kwetsbare doelgroepen. De woonvisie is daarom verbreed tot een woon(zorg)visie. De woonzorgvisie is opgesteld na gesprekken met woningcorporaties, huurdersorganisaties, makelaars en ook zorgaanbieders en cliëntvertegenwoordigers. Een woonzorganalyse heeft als basis gestaan aan de uitwerking van het woonzorggedeelte in de woonzorgvisie.

De betaalbaarheid en beschikbaarheid woningen staan onder druk. De gemeente vindt het daarom belangrijk om bij te sturen. De woon(zorg)visie geeft daarbij richting aan het eigen handelen van de gemeente Gouda en het gemeentebestuur doet hiermee een oproep aan andere partijen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van een gevarieerd en duurzaam aanbod van woningen, toegankelijk (en betaalbaar) voor iedereen. De

26/462

gemeente maakt hiervoor onder andere prestatieafspraken met woningcorporaties en maakt afspraken met ontwikkelende partijen om betaalbaar woningen te realiseren. Er zijn een vijftal actiepunten uitgewerkt: 1. Bouwen naar behoefte; 2. Gemengde wijken; 3. Verduurzamen; 4. Wonen voor iedereen; 5. Weer en langer thuis. Conclusie Specifiek voor dit planvoornemen is actiepunt 1 van belang. Zoals in paragraaf 5.3 is toegelicht is er specifiek vraag naar woningen voor starters op de woningmarkt. Met dit planvoornemen wordt in casu ingezet op realisatie van kleinere appartementen (1 of 2 persoonshuishoudens) voor de doelgroepen starters (jongeren) en doorstromers. Daarnaast wordt met dit plan ingezet op meer gemengde wijken. Bloemendaal bestaat voor een groot gedeelte uit koopwoningen, waardoor dit plan met huurwoningen een bijdrage kan leveren aan meer menging. Ten slotte wordt ingezet op verduurzamen - actiepunt 3 - daar het huidige verouderde gebouw wordt vervangen door een nieuw gebouw dat zal moeten voldoen aan de huidige wet- en regelgeving.

27/462

Hoofdstuk 5 5.1

Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

Inleiding

Voor het beoordelen van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de BOPA gelden beoordelingsregels. De gevolgen voor de fysieke leefomgeving worden hier beoordeeld. In hoofdstuk 5 van het Bkl staan instructieregels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (afdeling 5.1), instructieregels over de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving (afdeling 5.2) en ontheffingen (afdeling 5.3). Deze gelden voor omgevingsplannen en zijn van overeenkomstige toepassing op de BOPA. Voor het beoordelen van de aanvraag voor de BOPA zullen de gevolgen voor de fysieke leefomgeving van een project moeten worden onderzocht. De aard, omvang en locatie van deze ontwikkeling waarvoor een omgevingsvergunning voor de BOPA wordt aangevraagd zijn bepalend voor de omgevingsaspecten en andere thema's die onderzocht moeten worden, de toetsing aan het geldende beleid, de toetsing aan de beoordelingsregels, de belangenafweging en motivering en de eventuele voorschriften die moeten worden verbonden aan de omgevingsvergunning. Dit alles is nodig met het oog op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.2

M.e.r.-beoordeling

Toetsingskader In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke projecten in het kader van een omgevingsvergunning voor een BOPA project-m.e.r.-plichtig of project-m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor project-m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag. In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen (artikel 11.10 Ob). Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt die beoordeling op in de omgevingsvergunning (artikel 11.11 Ob). Toetsing De beoogde ontwikkeling waarvoor een omgevingsvergunning voor een BOPA wordt aangevraagd, betreft een activiteit uit kolom 1 van Bijlage V van het Ob en valt onder categorie J11 Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen. Kolom 2 is daarbij niet van toepassing. Wel is kolom 3, gevallen waarin de mer-beoordelingsplicht geldt, van toepassing.

Voor de ontwikkeling is een aanmeldingsnotitie opgesteld waaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen aanzienlijke milieugevolgen optreden. De aanmeldnotitie is opgenomen in bijlage 3.

28/462

5.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Algemeen De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl bepaalt dat deze instructieregel ook geldt voor een BOPA. Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling, en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. Beschrijving behoefte Appartementen In de gemeentelijke Woon(zorg)visie 2030 zijn de gewenste ontwikkelingen op het gebied van wonen in Gouda voor de komende jaren geschetst. De komende 10 jaar zullen er minimaal 3.600 reguliere woningen in Gouda moeten worden bijgebouwd om aan de vraag te kunnen voldoen (provinciale prognose). De vraag naar woningen is landelijk en (dus) ook in Gouda sterk gegroeid.

Ook in Gouda zijn meer woningen nodig, in alle segmenten. Landelijk is er een tekort aan sociale huurwoningen. Lokaal is de behoefte groot bij starters, middeninkomens en bijzondere doelgroepen. Bovendien wordt er een toename verwacht van het aantal huishoudens in Gouda, door meer kleinere huishoudens en toenemende migratie. Momenteel blijkt dat met name starters moeilijk aan een woning kunnen komen. Daardoor groeit het aantal jongeren dat bij hun ouders woont. Onder andere voor deze starters is er behoefte aan meer betaalbare appartementen voor 1- of 2-persoonshuishoudens. Om gezinnen een plek te bieden in Gouda zijn daarnaast ook woningen voor die groep nodig. Huurwoningen worden vooral in appartementen toegevoegd. De appartementen in dit plan met oppervlakten vanaf circa 40 vierkante meter, zijn hoofdzakelijk voorzien voor starters die behoefte hebben aan meer betaalbare appartementen voor 1- of 2-persoonshuishoudens. Daarnaast bieden de afmetingen van deze appartementen mogelijkheden om kleine gezinnen een plek te bieden in Gouda. Met dit plan wordt daarmee voorzien in een behoefte, zoals in de Woon(zorg)visie is omschreven. Gezien vorenstaande is er voldoende behoefte voor de realisatie van 90 appartementen in het segment starters (jongeren) en doorstromers.

Bowlingcentrum met restaurant In de huidige situatie is er reeds een bowlingcentrum met restaurant aanwezig in het projectgebied. Deze is tevens als zodanig bestemd in het tijdelijke deel van het omgevingsplan 'Bloemendaal'. Vanwege deze omstandigheid is het daarom niet noodzakelijk om in te gaan op de beschrijving van de behoefte van deze

29/462

activiteiten. Per saldo wordt het aanbod namelijk niet vergroot ten opzichte van de huidige situatie. Het aantal bowlingbanen wordt niet uitgebreid. Conclusie De ontwikkeling is in overeenstemming met instructieregels voor duurzame ontwikkeling omdat uit bovenstaande blijkt dat met deze ontwikkeling wordt ingespeeld op de behoefte aan woningbouw (voor jongeren en starters) in Gouda. Met deze ontwikkeling wordt een deel van de woningkrapte ondervangen.

5.4

Mobiliteit en parkeren

Toetsingskader Verkeer en parkeren moeten als omgevingsaspecten in het belang van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties worden beoordeeld. De Omgevingswet en het Bkl stellen geen regels op dit gebied. De omgevingsvisies van provincie Zuid-Holland en de gemeente gaan wel op deze aspecten in. Naast het provinciaal en het gemeentelijk beleid zijn de CROW-richtlijnen belangrijk bij de beoordeling van de aspecten verkeer en parkeren. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen 'Parkeerplan Gouda 2020'. De verkeersgeneratie wordt berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381. Hierbij wordt op basis van de omgevingsadressendichtheid en het autobezit per kengetal het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd. Toetsing Ontsluiting Vanaf de locatie is het met de auto 1,5 kilometer (3 minuten) rijden naar de dichtstbijzijnde snelweg A12. Het intercitystation van Gouda ligt daarnaast op 1,5 kilometer (6 minuten fietsen, 18 minuten lopen). Fietsers zijn vanaf het station via de Spoorstraat na 500 meter (8 minuten vanaf de Heuvellaan) in het centrum van Gouda. Hier zijn alle dagelijkse voorzieningen aanwezig.

30/462

Figuur 5.4.1: Ontsluiting projectgebied (Bron: Mobycon) Verkeer Voor de beoogde ontwikkeling is de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381 (2018). Daarbij wordt een ligging in de rest van de bebouwde kom aangehouden, de gemeente Gouda valt in stedelijkheidsgraad 'sterk stedelijk'. Binnen de bandbreedte van het kencijfer wordt uitgegaan van het gemiddelde, omdat deze past bij de mate van autobezit en autogebruik bij deze stedelijkheidsgraad, en omdat het autogebruik bij bowlingbanen over het algemeen hoog is en bij appartementen voor starters laag. In de huidige situatie is er binnen het projectgebied een bowlingcentrum met restaurant aanwezig, in de toekomstige situatie wordt een woonprogramma bestaande uit 90 appartementen toegevoegd aan de locatie. Deze ontwikkeling zorgt in die zin voor een verandering van het aantal verkeersbewegingen van en naar het projectgebied. Navolgende tabel toont de huidige en toekomstige verkeersgeneratie. Tabel 5.4.1: Berekening verkeersgeneratie

31/462

Met de realisatie van de beoogde ontwikkeling is sprake van een toename van 465 mvt/etmaal aan verkeer op een gemiddelde werkdag. De verkeersomvang op het maatgevende moment van de dag (ochtend- en avondspits) bedraagt circa 10% van de etmaalwaarden. In dit geval gaat het om circa 47 motorvoertuigbewegingen in het uur, of circa 4 motorvoertuigbewegingen per 5 minuten. Verkeerskundig gezien is een dergelijke toename van het aantal motorvoertuigbewegingen verwaarloosbaar. Deze kan goed en veilig via de Heuvellaan op de gebiedsontsluitingsweg Burgemeester Reenensingel worden afgewikkeld. In de toekomstige situatie wordt wat betreft parkeren gebruikt gemaakt van de grote openbare parkeergelegenheid ten noorden van het projectgebied. Het autoverkeer zal daarom via de bestaande infrastructuur van- en naar het gebied komen. Dit geldt niet voor enkele parkeerplaatsen aan de zuidoostzijde. Langzaam verkeer kan via de noord- en zuidzijde het gebouw betreden. Parkeren Om de parkeernorm en parkeerbehoefte voor de beoogde ontwikkeling te onderzoeken is er een onderzoek uitgevoerd door Mobycon, dit onderzoek is opgenomen in bijlage 4. Onderstaand betreft een samenvatting met daarin de conclusies en aanbevelingen. In dit onderzoek is de parkeerbehoefte van de bowlingbaan buiten beschouwing gelaten. Deze behoefte wijzigt namelijk niet ten opzichte van de bestaande situatie.

De normatieve parkeeropgave van de woningen betreft 246 fietsparkeerplaatsen. Voor de fietsparkeeropgave wordt op de begane grond en eerste verdieping van het pand een collectieve fietsstalvoorziening gerealiseerd, die voldoet aan de kenmerken die het Parkeerplan Gouda 2020 voorschrijft. Wat betreft de autoparkeeropgave heeft de ontwikkeling een aantal kenmerken die een lagere parkeervraag voor auto's tot gevolg hebben. Dit betreft de doelgroep van sociale huurders met een lagere parkeervraag en de nabijheid van de Spoorzone, waar het STOMP-principe centraals staat. Op basis van deze kenmerken hebben we een realistische parkeeropgave van de ontwikkeling berekend. Deze parkeeropgave is (na het toepassen van dubbelgebruik) 70 parkeerplaatsen. Als onderdeel van de ontwikkeling worden 26 extra parkeerplaatsen gerealiseerd op de eerste verdieping van het gebouw. Daarnaast wordt het parkeerterrein ten noorden van de ontwikkeling opnieuw ingericht waarbij de parkeercapaciteit met 41 parkeerplaatsen toeneemt van 150 naar 191 plaatsen. Er worden dus 67 extra parkeerplaatsen gerealiseerd.

32/462

In 15 parkeerplaatsen wordt nog niet voorzien, 3 parkeerplaatsen van de ontwikkeling en 12 parkeerplaatsen ter compensatie van de parkeercapaciteit die bij de bowlingbaan komt te vervallen. Een parkeerdrukonderzoek laat echter zien dat het bestaande parkeerterrein voldoende restcapaciteit heeft om deze resterende parkeervraag op te vangen. Conclusie De beoogde ontwikkeling zorgt voor een verkeerstoename van 465 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Deze toename is dermate laag dat het effect op de verkeersveiligheid en verkeersafwikkeling van de omliggende wegen verwaarloosbaar is. Als onderdeel van de beoogde ontwikkeling wordt voorzien in de realisatie van voldoende parkeerplaatsen voor het opvangen van de parkeeropgave van de projectlocatie. Het aspect verkeer en parkeer staat hiermee de beoogde ontwikkeling niet in de weg en voldoet aan de gemeentelijke beoordelingsregels er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.5

Ecologie: soortenbescherming en gebiedsbescherming

Toetsing Voor de aanvraag om een omgevingsvergunning voor een BOPA is het nodig om te onderzoeken of er aanwijzingen zijn van de aanwezigheid van beschermde soorten op de locatie waar de BOPA-activiteit zal worden verricht of in de directe nabijheid van die locatie. Dit is de quickscan ecologie. Is het resultaat van de quickscan ecologie dat er aanwijzingen zijn dat specifieke beschermde soorten voorkomen, dan is aanvullend onderzoek nodig. Voor sommige flora- en fauna-activiteiten is een omgevingsvergunning nodig. De vergunningplicht is in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) geregeld in § 11.2.2 (omgevingsvergunning soorten Vogelrichtlijn), § 11.2.3 (omgevingsvergunning soorten Habitatrichtlijn), § 11.2.4 (omgevingsvergunning andere soorten) en § 11.2.5 (overige bepalingen omgevingsvergunning). In alle gevallen geldt de specifieke zorgplicht voor het verrichten van een flora- en fauna-activiteit die er kort samengevat op neerkomt dat maatregelen moeten worden getroffen om nadelige gevolgen voor beschermde soorten te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken (artikel 11.27 Bal). Toetsing De beoogde ontwikkeling voorziet in sloop- en bouwwerkzaamheden. Deze werkzaamheden hebben mogelijk effect op de aanwezige (beschermde) soorten binnen het projectgebied. Door Econsultancy is een quickscan soortenbescherming uitgevoerd.