Bijlage 3 rapportage Schaarste in Gouda

Jaarinkomen € 40.765 (laag middeninkomen 1) € 45.014 (laag middeninkomen 2) € 50.000 (middeninkomen 1) € 57.000 (middeninkomen 2) € 65.000 (hoog middeninkomen 1) € 76.000 (hoog middeninkomen 2)

Groep A B C D E F

Maandinkomen € 3.397 € 3.751 € 4.167 € 4.750 € 5.417 € 6.333

Bovengrens huur € 849 € 938 € 1.042 € 1.188 € 1.354 € 1.583

In figuur 4-1 is een cumulatief overzicht gemaakt van de prijzen van het actuele aanbod van 62 huurwoningen op Pararius en Funda. De figuur laat bijvoorbeeld zien dat ongeveer 20 procent van de woningen een huurprijs tot de € 1.000 heeft. De verticale lijnen corresponderen met de jaarinkomensgrenzen in tabel 4-1. Ze geven aan wat deze indicatieve inkomens maximaal aan huur kunnen betalen (m.a.w. alles links van de betreffende lijn). Voor laagste middeninkomens (grens a) is circa 8 procent van de huurwoningen betaalbaar. Voor het fictieve lage middeninkomen 2 (grens b) is ongeveer 20 procent van het aanbod potentieel betaalbaar. Voor middeninkomens (grens c en d) is een groter aandeel van het huuraanbod betaalbaar. Namelijk een kwart tot bijna de helft van het aanbod. Het aandeel van het aanbod lijkt daarmee aardig in de pas te lopen met de inschatting van het aandeel middeninkomens onder de woningzoekenden (zie paragraaf 2.2). Echter, een kwart van het aanbod gaat in praktijk om ongeveer 15 woningen. Het aanbod voor middeninkomens is dus gering. Voor huishoudens met hoge middeninkomens is een groter deel van het particuli ere huuraanbod bereikbaar. In figuur 4-2 zijn voorbeelden te zien van het aanbod binnen de mogelijkheden van de zes indicatieve inkomens. Er passen twee kanttekeningen bij deze analyse.

Ten eerste zijn de hier weergegeven prijzen kale huurprijzen; in de praktijk kunnen er aanvullende kosten in rekening gebracht worden. Ten tweede worden er mogelijk via andere, onbekende kanalen woningen in de vrije huursector verhuurd, bijvoorbeeld via-via. Het is niet mogelijk een beeld te krijgen van deze aantallen en huurprijzen.

Rapport Schaarste in Gouda

34

fi guur 4-1 Be taal baar hei d ac tue el huuraanbod per i nk om ensgr e ns. Bron: P arari us, F unda, 2022; bew erki ng RI GO

fi guur 4-2 V oor bee lde n v an ac tuee l aanbod huurw oninge n op Par ari us e n F unda.

Rapport Schaarste in Gouda

35

Koopsector In hoeverre is het koopaanbod in Gouda bereikbaar en betaalbaar? Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD. Onderstaande figuur 4-3 toont de maximale hypotheek voor huishoudens (onder de AOW-leeftijd) op basis van de actuele NHG-normen. Hierbij gaan we uit van een hypotheekrente van 3,75 procent. Volgens deze normen varieert de maximale hypotheek van circa € 1 32.000 bij een bruto jaarinkomen van € 30.000 tot € 371.000 bij een jaarinkomen van € 75.000. fi guur 4-3 M axim al e hy pothe ek voor e env erdie ners me t e en mi dde ni nk om en, naar br uto -i nk omen, 2022 ( hy pothe ekre nte = 3,75%) . Br on: Nati onal e Hy pothe ek G ar antie, bewerk i ng RIG O.

In tabel 4-2 is een overzicht te zien van de maximale lening voor de zes indicatieve middeninkomens. Dat is exclusief extra kosten, zoals de overdrachtsbelasting, hypothe ek- en transportakte en eventuele makelaarskosten. Overigens bepaalt de maximale hypotheek natuurlijk niet alleen de financiële mogelijkheden van huishoudens. Spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn ook van belang. De typische koopstarter brengt veelal weinig spaargeld in, hoewel een deel van hen een gift ontvangt van ouders. Doorstromers vanuit de koopsector kunnen vaak wel een bedrag aan eigen vermogen uit de vorige woning meebrengen. We gaan hier uit van startende huishoudens zonder eigen spaargeld. Welk deel van het aanbod is voor hen betaalbaar? tabel 4-2 M axim ale hy pothe ekl e ni ng v ol ge ns NH G - norme n m e t ee n re nte v an 3,75 pr oce nt i n 2022. Bron: N ibud, 2 022; bew erki ng RI GO.

Jaarinkomen € 40.765 (laag middeninkomen 1) € 45.014 (laag middeninkomen 2) € 50.000 (middeninkomen 1) € 57.000 (middeninkomen 2) € 65.000 (hoog middeninkomen 1) € 76.000 (hoog middeninkomen 2)

Rapport Schaarste in Gouda

Groep A B C D E F

Maximale hypotheek € 179.714 € 198.446 € 220.427 € 251.287 € 304.100 € 382.914

36

In figuur 4-4 is een cumulatief overzicht gemaakt van de vraagprijzen van het actuele aanbod van 434 koopwoningen op Funda. De figuur laat bijvoorbeeld zien dat ongeveer 30 procent van de woningen een koopprijs tot de € 300.000 heeft. De verticale lijnen corresponderen met de jaarinkomensgrenzen in tabel 4-2. Ze geven aan wat deze inkomensklassen maximaal kunnen kopen gegeven hun maximale hypotheek (m.a.w. alles links van de betreffende lijn). Voor lage middeninkomens (grens a en b) en middeninkomen 1 (grens c) is slechts tot 5 procent van de koopwoningen betaalbaar. Vanaf middeninkomens 2 wordt er een groter deel van het actuele aanbod bereikbaar, namelijk ongeveer 15 procent. Dat aanbod is gering, als je ervan uitgaat dat ongeveer de helft van de doorstromende woningzoekenden en waarschijnlijk een groot deel van de starters een inkomen onder grens d heeft. Daarbij worden inkomens die tot de doelgroep van de sociale huursector behoren meegerekend (zie paragraaf 2.2). Voor hoge middeninkomens (grens e en f) is respectievelijk 35 procent tot ruim 55 procent van het koopaanbod betaalbaar. Met name dus voor lage en middeninkomens is het betaalbare aanbod dus gering. Zelfs voor huishoudens die 1,5 x modaal verdienen (grens d) is slechts 15 procent van het koopaanbod bereikbaar.

In figuur 4-5 zijn voorbeelden te zien van aanbod aan koopwoningen voor de zes indicatieve inkomensgroepen. fi guur 4-4 Cum ul ati ef overz icht act ueel aanbod e n betaal baar he i d per ink om ensgr e ns. Bron: Funda, 2022 ; bewerki ng RIGO .

Er passen wel kanttekeningen bij deze analyse. Zo hebben we op basis van NVM -gegevens gezien dat ook in de gemeente Gouda woningen veelal boven de vraagprijs worden verkocht. Daarnaast kunnen in praktijk extra kosten in rekening worden gebracht, zoals servicekosten of VVE-kosten. Dat geldt met name voor appartementen, terwijl dat juist vaak goedkopere woningen zijn. Dat betekent dat daarmee een deel van de potentieel bereikbare woningen voor woningzoekenden met lage of middeninkomens in praktijk toch niet bere ikbaar zullen zijn.

Rapport Schaarste in Gouda

37

fi guur 4-5 V oor bee lde n v an ac tuee l aanbod k oopw oni nge n op funda.

Samenvattend Op basis van de beschikbare gegevens over de particuliere huursector in Gouda kunnen een aantal conclusies getrokken worden. Mogelijk worden ook via andere, onofficiële kanalen, woningen verhuurd, maar daar is geen zicht op. Allereerst ligt de gemiddelde huurprijs van het aanbod via officiële kanalen hoog, waardoor bepaalde woningtypen moeilijk toegankelijk zijn voor lage en middeninkomens. Dat leidt tot de conclusie dat de particuliere huursector voor lagere middeninkomens een zeer beperkt alternatief vormt. Wanneer zij ook geen toegang hebben tot de sociale huursector zijn zij aangewezen op de koopsector. Over de koopsector kunnen we concluderen dat deze ook moeilijk toegankelijk is voor lage en middeninkomens. Het merendeel van het koopaanbod ligt buiten he t bereik van de maximale hypotheek van lagere- en middeninkomens. Deze conclusie is vooral van betekenis voor starters zonder spaargeld of financiële steun. Voor meer welvarende starters en voor doorstromers is mogelijk een groter deel van het koopaanbod b ereikbaar. Aan de andere kant hebben we hier gekeken naar vraagprijzen en is het proces van overbieden, wat ook in de gemeente Gouda een rol speelt, niet meegenomen in deze analyse. In praktijk is het dus voor middeninkomens met of zonder spaargeld of financiële steun lastiger om aan een koopwoning te komen.

Rapport Schaarste in Gouda

38

Regionaal perspectief Tenslotte plaatsen we in dit laatste hoofdstuk de onderzoeksresultaten van de gemeente Gouda in regionaal perspectief. Deze stand van de woningmarkt wordt vergeleken met nabijgelegen gemeenten Zuidplas en Waddinxveen. Allereerst is in deze gemeenten een vergelijkbare hoge druk op de koopsector te zien op basis van het WoON 2021. Ook als we in het WoON2021 kijken naar de recent betrokken woningen in de drie gemeenten, dan zien we dat overal eengezinskoopwoningen ondervertegenwoordigd zijn, en huurappartementen oververtegenwoordigd ten opzichte van de grootte van deze segmenten in de woningvoorraad. Dit suggereert dat het relatief moeilijk is om aan een (andere) eengezinskoopwoning te komen en relatief gemakkelijk om een (ander) huurappartement te betrekken. In de gemeente Gouda is dit fenomeen nog sterker te zien in vergelijking met de andere twee gemeenten. Ook op basis van actuele, openbare gegevens blijkt dat de druk op de koopsector in alle drie de gemeenten hoog is. Indicatoren van het NVM tonen aan dat er spanning staat op de koopsector, door trends van minder aanbod, kortere verkooptijden en oplopende transactieprijzen. Die ontwikkelingen zijn vergelijkbaar voor de drie gemeenten. Recente cijfers suggereren een omkering van deze trends, maar het is nog niet duidelijk of dit doorzet. Vooralsnog kan er worden gesproken van krapte.

Een analyse van het actuele koopaanbod in de drie gemeenten laat ook zien dat voor lage en middeninkomens (zonder spaargeld of financiële steun) weinig woningen betaalbaar zijn. In de gemeente Gouda zijn er voor middeninkomens iets meer mogelijkheden ten opzichte van de gemeente Zuidplas en Waddinxveen. Een ruwe inschatting laat zien dat 75 procent van het koopaanbod in Zuidplas en 60 procent in Waddinxveen buiten het bereik ligt voor hoge middeninkomens. In Gouda geldt dat voor ruim 40 procent van het aanbod. Echter, ook in de gemeente Gouda geldt dat voor huishoudens die tot 1,5 x modaal verdienen slechts 15 procent van het koopaanbod potentieel betaalbaar is. Daarmee kan geconcludeerd worden dat in alle drie de gemeenten er sprake is van schaarste aan betaalbare koopwoningen. Cijfers uit het WoON2021 tonen aan dat de druk op de huursector, in theorie, lag er ligt. De praktijk wijst echter anders uit. Dat de druk naast de koop- ook in de huursector hoog is, zien we terug in alle drie de gemeenten. Wel zijn er kleine verschillen tussen de gemeenten te zien. Allereerst kijken we naar de sociale huursector.

Ondanks vergelijkbare ontwikkelingen in de sociale huursector in Gouda, Waddinxveen en Zuidplas, zoals een hoog gemiddeld aantal reacties op vrijkomend aanbod, toenemend aantal woningzoekenden, oplopende inschrijf- en zoektijden en een lage slaagkans, lijkt de druk op dit segment in de gemeente Gouda hoger. Het gemiddeld aantal reacties op advertenties van vrijkomende woningen ligt in 2021 in de gemeente Gouda op 206 reacties, in vergelijking met gemiddeld 104 reacties in Waddinxveen en 129 reacties in Zuidplas. De gemiddelde inschrijfduur en zoekduur liggen in 2021 het hoogst in de gemeente Gouda. Wel ligt de slaagkans in 2021 in Gouda hoger dan in de twee nabijgelegen gemeenten, namelijk 5 procent tegenover 3 procent in Zuidplas en Waddinxveen. Het verschil tussen de slaagkansen is echter klein en kan in alle gemeenten laag worden genoemd. Woningen in de particuliere huursector zijn in alle drie de gemeenten schaars. Met name in de gemeenten Zuidplas en Waddinxveen is het totale segment in de woningvoorraad k lein

Rapport Schaarste in Gouda

39

en het actuele aanbod gering. Op twee peilmomenten stonden in de gemeente Zuidplas in totaal 17 woningen te huur en in Waddinxveen 11 woningen. Met name in de gemeente Zuidplas is aanbod slecht bereikbaar voor huishoudens met een lager of middeninkome n. In de gemeente Waddinxveen is het aanbod iets toegankelijker. De gemeente Gouda verschilt enigszins van deze twee gemeenten, omdat het segment met 15 procent van de woningvoorraad groter is. Ook is er meer aanbod met in totaal 62 woningen op twee meetmo menten. Echter, ook hier geldt dat slechts een vijfde deel ook daadwerkelijk financieel bereikbaar is voor woningzoekenden met een lager of middeninkomen. Tot slot, kan er geconcludeerd worden dat er sprake is van schaarste van betaalbare woningen in de drie gemeenten in de regio. Dat is terug te zien in zowel de koop- als de sociale huur- en de particuliere huursector.

Rapport Schaarste in Gouda

40

Conclusie De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening in deze rapportage beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Gouda van schaarste worden gesproken? Om de onderzoeksvraag te beantwoorden hebben we eerst de woningmarkt als geheel onderzocht aan de hand van het WoON2021. Vervolgens hebben we ingezoomd op de verschillende segmenten. De woningmarkt van Gouda Wanneer de woningmarkt als geheel en de verhouding tussen de verschillende segmenten wordt bekeken, dan is te zien dat sommige segmenten niet in balans zijn. We zien vooral druk op de koopsector en bij de eengezinskoopwoningen in het bijzonder. Er is spanning te zien in alle koopprijsklassen: voor de koopprijsklassen tot €500.000 geldt dat er twee keer zoveel vraag is, dan recent betrokken. In praktijk hoeft dat niet te betekenen dat er minder druk is op de huursector. Wanneer woningzoekenden niet terecht kunnen de koopsector, dan vormt de huursector een belangrijk alternatief. Dat is ook te zien wanneer recente verhuizingen worden vergeleken met de vraag. Te zien is dat eengezinskoopwoningen ondervertegenwoordigd zijn ten opzichte van de samenstelling van de woningvoorraad en de vraag. Daarentegen zijn betrokken huurappartementen oververtegenwoordigd.

Dat betekent dat het makkelijker is huurappartementen te betrekken in deze markt, dan eengezinskoopwoningen, en dat deze huurwoningen een gat in de markt opvullen. Om de krapte in de praktijk te onderzoeken zijn voor elk segment verschillende indicatoren geanalyseerd. Sociale huursector Ondanks dat de wens om naar een sociale huurwoning te verhuizen lager ligt volgens het Woononderzoek Nederland, met name sociale huurwoningen onder de eerste aftoppingsgrens, laten de cijfers uit de woonruimteverdeling ook een ander beeld zien. Een analyse van woonruimteverdelingscijfers laat verder zien dat het aanbod weliswaar stabiel is gebleven, maar de groep actief woningzoekenden nam enorm toe. Dat zorgt voor een lage slaagkans van 5 procent in 2021 in de gemeente. Ook is de druk te zien in de sociale huursector door het gemiddeld aantal reacties op aangeboden woningen. In 2021 lag het gemiddelde op 206 reacties per woning. Eengezinswoningen sprongen daarboven uit met gemiddeld 382 reacties. Ook waren er veel reacties op woningen onder de tweede aftoppingsgrens. Daar ging het om gemiddeld 220 reacties per woning. De gemiddelde inschrijfduur van huishoudens bij verhuringen via de B/L-score ligt in 2021 rond 24 maanden en de zoekduur rond 17 maanden.

Daarmee ligt de inschrijfduur hoger dan in de rest van de regio Midden-Holland; in Waddinxveen is de gemiddelde inschrijfduur 20 maanden en in Zuidplas 17 maanden. Deze indicatoren wijzen erop dat een deel van de woningzoekenden niet terecht kunnen in de sociale huursector en aangewezen zullen zijn op de particuliere huur- en koopsector.

Rapport Schaarste in Gouda

41

Particuliere huursector In de particuliere huursector lijkt in eerste instantie sprake van een balans tusse n vraag en aanbod, wanneer uitgegaan wordt van woonwensen. Naar huurwoningen met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en de middenhuurgrens lijkt minder vraag dan aanbod. Echter, ook hier laten indicatoren uit de praktijk een ander beeld zien. Het gaat allereerst om een klein segment in de totale woningmarkt. Ook e en analyse van het aanbod laat zien dat het actuele particuliere huuraanbod met 62 woningen op twee peildata klein is. Ook is het aanbod eenzijdig. De gemiddelde huurprijs van alle woningen is € 1.190 per maand en met een huurprijs van €15 per vierkante meter, zijn betaalbare woningen vaak kleiner. In de gemeente Gouda en de omliggende regio is daarnaast op verschillende schaalniveaus sprake van stijgende huurprijzen per vierkante meter in de particuliere huur. Voor lage middeninkomens is dit aanbod bovendien nauwelijks betaalbaar te noemen. Slechts 10 procent van het aanbod is potentieel bereikbaar voor inkomens op de grens tussen de sociale doelgroep en een laag middeninkomen. (Hogere) middeninkomens hebben meer mogelijkheden. Deze factoren zorgen ervoor dat de particuliere huursector nauwelijks een betaalbaar alternatief vormt voor woningzoekenden. Koopsector Tenslotte is er ingezoomd op de koopsector.

Uit de analyse van WoON2021 werd duide lijk dat de druk in deze sector het hoogste is op basis van woonwensen van woningzoekenden. Ondanks dat ruim de helft van de woningvoorraad in Gouda uit koopwoningen bestaat. De spanning in de koopmarkt wordt ook ondersteund door gegevens van de NVM en het Kadaster. Deze laten zien dat het kopen van een woning in Gouda de afgelopen jaren steeds duurder is geworden. Ook is er een duidelijke trend van minder aanbod en kortere verkooptijden. Recente cijfers suggereren een omkering van deze trends, maar het is niet te zeggen of dit doorzet. De krapte-indicator van het NVM laat ook in het derde kwartaal van 2022 nog zien dat er sprake is van concurrentie tussen kopers. Vooralsnog is er sprake van schaarste. Een analyse van het actuele koopaanbod laat intussen zien dat voor middeninkomens (zonder spaargeld of financiële steun) geen tot weinig woningen betaalbaar zijn. Ook laat een ruwe inschatting zien dat 85 procent van het koopaanbod buiten het bereik ligt voor middeninkomens van 1,5 keer modaal en tevens 40 procent van het aanbod voor hoge middeninkomens. Conclusie Er is sprake van schaarste in alle woningmarktsegmenten in Gouda. De vraag naar koopwoningen is het grootst op basis van het WoON2021. Indicatoren van de NVM en de toegankelijkheid van het actuele aanbod onderstrepen die analyse.

Naar de goedkopere sociale huur en duurdere particuliere huur was potentieel minder vraag op basis van woonwensen van woningzoekenden. Echter, laten indicatoren uit de praktijk ook een druk zien in deze sectoren.

Rapport Schaarste in Gouda

42