Bijlage 3 rapportage Schaarste in Gouda

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

R APPORT

Schaarste in Gouda Onderbouwing voor de huisvestingsverordening

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

R APPORT

Schaarste in Gouda Onderbouwing voor de huisvestingsverordening Opdrachtgever

Contactpersoon Kevin Vijftigschild; kevin.vijftigschild@gouda.nl

Projectnummer P45300

Datum 10 maart 2023

Auteurs Pieter Kranenborg; pieter.kranenborg@rigo.nl; 020 522 11 11 Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl; 020 522 11 11

Inhoud Samenvatting

1

Inleiding

2

Dynamiek op de woningmarkt

3

Woonwensen

3

Woningzoekenden

4

Dynamiek vraag en aanbod

5

Vraag versus recent betrokken

9

Spanningsindicator

10

Huidige situatie op de woningmarkt (gemeenteniveau)

12

De woningvoorraad

12

Sociale huursector

12

3.2.1

Toegang en verdeling

12

3.2.2

Aanbod

13

3.2.3

Inschrijfduur en zoekduur

17

3.2.4

Slaagkansen

20

3.2.5

Samenvattend

23

Particuliere huursector

24

3.3.1

Toegang

24

3.3.2

Actueel aanbod

24

3.3.3

Huurprijsontwikkeling

25

3.3.4

Samenvattend

26

Koopsector

26

Rapport Schaarste in Gouda

3.4.1

Verkoopprijzen

26

3.4.2

WOZ-waarden

28

3.4.3

Omvang verkoopaanbod en verkooptijd

29

3.4.4

Actueel aanbod

31

3.4.5

Samenvattend

32

Effecten van schaarste: toegankelijkheid en betaalbaarheid

33

Particuliere huur

34

Koopsector

36

Samenvattend

38

Regionaal perspectief

39

Conclusie

41

Rapport Schaarste in Gouda

Samenvatting De gemeente Gouda bereidt een actualisering van de huisvestingsverordening voor. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing op woonruimteverdeling en woningvoor raadbeheer. De gemeente Gouda zet in op het voortzetten van woonruimteverdeling in de sociale huursector. Om dit instrument te mogen gebruiken is er een schaarste -onderzoek en – onderbouwing nodig. De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening in deze rapportage beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Gouda van schaarste worden gesproken? Er is voor gekozen het schaarste-onderzoek breed uit te laten voeren en te richten op schaarste in de gehele woningmarkt. In het onderzoek bekijken we de mogelijkheden die woningzoekenden van verschillende doelgroepen hebben op de woningmarkt van Gouda. Allereerst hebben we onderzocht hoe groot verschillende doelgroepen op zoek naar een woning potentieel zijn, zoals starters, lage inkomens en middeninkomens. Daarna analyseerden we de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021. Vervolgens onderzochten we de verschillende sectoren van de woningmarkt.

Er is per sector gekeken naar de mogelijkheden van woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. Tenslotte is de betaalbaarheid van de segmenten voor woningzoekenden van verschillende doelgroepen onderzocht om de eventuele effecten van schaarste in beeld te brengen. Uit het onderzoek kan worden geconcludeerd dat er is sprake van schaarste in alle woningmarktsegmenten in Gouda. De vraag naar koopwoningen is het grootst op basis van de analyse uit het WoON2021. Indicatoren uit de praktijk, zoals gegevens van het NVM, de ontwikkeling van WOZ-waarden in de gemeente en de betaalbaarheid van actueel aanbod ondersteunen dat beeld. Naar de goedkopere sociale huur en duurdere particuliere huur was potentieel minder vraag op basis van woonwensen van woningzoekenden. Echter, laten indicato ren uit de praktijk ook een druk zien in deze sectoren. In de sociale huursector neemt het aantal actief woningzoekenden sterk toe, terwijl het aanbod gelijk blijft. Daardoor is de slaagkans is laag. Daarom is het vinden van een woning in deze sector een moeilijke opgave. Ook in de particuliere huur lijkt in eerste instantie sprake van een balans tussen vraag en aanbod. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is – zoals in Gouda – huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de vrije huur.

Er is niet altijd een uitgesproken wens voor middenhuur (laat staan duurdere huur), maar het segment vult wel een gat in de markt. En ook in dit segment blijkt het moeilijk een woning te vinden. Het aanbod is klein en vormt voor een groot deel van de middeninkomens geen betaalbaar alternatief.

Rapport Schaarste in Gouda

1

Inleiding De gemeente Gouda treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing op de woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarste-onderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. De gemeente Gouda heeft aangegeven woonruimteverdeling ten aanzien van sociale huur en middenhuur (DAEB-grens tot €1.045 (prijspeil 2022)) op te willen nemen in de huisvestingsverordening. De gemeente grijpt slechts in de woonruimteverdeling in als dat noodzakelijk is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte voor groepen woningzoekenden. In veel woningmarktgebieden zullen niet alle huurwoningen schaars zijn. Het is de bedoeling dat gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën woningen die schaars zijn. Daarom is het zaak een onderscheid te maken naar verschillende clusters van woningen, bijvoorbeeld op basis van woningtype en huurprijsklasse. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste in de sociale huursector in de gemeente Gouda onderzocht. Er is voor gekozen het onderzoek breed in te steken en ook de andere sectoren onder de loep te nemen.

In dit onderzoek wordt daarom de mate van schaarste in de gehele woningmarkt bekeken. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Gouda van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we met name in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad. Leeswijzer Allereerst onderzoeken we de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021 in hoofdstuk 2. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en die verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens volgen we de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende sectoren in hoofdstuk 3. Er wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. Tenslotte wordt in hoofdstuk 4 de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de segmenten voor woningzoekenden van verschillende doelgroepen onderzocht om de eventuele effecten van schaarste in beeld te brengen. In hoofdstuk 5 plaatsen we de onderzoeksresultaten van de gemeente Gouda in regionaal perspectief, door ze te vergelijken met gegevens over de gemeenten Zuidplas en Waddinxveen. Hoofdstuk 6 bevat tot slot een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.

Rapport Schaarste in Gouda

2

Dynamiek op de woningmarkt Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huur, particuliere huur- en koopsector, bekijken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken de vraag naar woningen op basis van woonwensen. Daarvoor gebruiken we h et Woononderzoek Nederland 2021. Allereerst schetsen we een profiel wie de woningzoekenden in de gemeente Gouda zijn. Daarna onderzoeken we de dynamiek van vraag en aanbod tussen de verschillende segmenten

Woonwensen In deze paragraaf is een schatting gemaakt van vraag en aanbod anno 2021 op basis van gedrag van huishoudens volgens het Woononderzoek Nederland 2021 (WoON 2021) . Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een scha t aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Gouda. Op basis van de simulatie onderzoeken we in dit hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Gouda, het potentieel vrijkomende aanbod en actueel vrijgekomen woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Zie het blauwe kader voor een toelichting op de analyse.

WoON-analyse Op basis van de door woningzoekenden gevraagde woningen en uit de voorraad aangebode n woningen, kan een indruk worden verkregen van de krapte/ruimte per segment op de woningmarkt. Onder aanbod verstaan we hier de woningen die vrij zouden komen indien woningzoekende doorstromers ook verhuizen. Omdat doorstromers ook een (andere) woning vragen, zijn vraag en aanbod door doorstromers kwantitatief aan elkaar gelijk. Dat geldt echter niet per segment en ook niet als rekening wordt gehouden met de gewenste gemeente. Veel doorstromers zoeken een andere woning dan ze aanbieden. Behalve naar gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat daadwerkelijk ook doen. De aantallen recent betrokken woningen liggen over de hele linie vaak een stuk lager. Dat kwantitatieve verschil komt doordat niet alle verhuisplannen even hard zijn, maar ook omdat het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Het daadwerkelijk betrokken aanbod weerspiegelt niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. Deze vraag-aanbod analyse heeft een hoog theoretisch gehalte.

Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag en aanbod met een enquête goed te meten. Denk aan vraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Ten tweede is het aanbod pas echt aanbod als er daadwerkelijk woningen vrij komen. In de praktijk komt veel doorstroming niet tot stand. Of woningen komen terecht in een andere sector of segment.

Rapport Schaarste in Gouda

3

Het kan dus voorkomen dat er in theorie overschotten in een bepaald segment zijn (meer aanbieders dan vragers), maar in de praktijk niet. Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. Het is dus ondanks deze kanttekeningen zinvol om te constateren in welke segmenten de tekorten groot zijn en in welke klein of zelfs negatief. Als het tekort in het ene segment wordt verminderd, kan het zijn dat de doorstroming uit een ander segment wel toeneemt en overschotten zich alsnog manifesteren. De hier gepresenteerde cijfers moeten dus niet al te letterlijk worden genomen. De analyses dienen vooral om een beeld te geven van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. Tot slot een opmerking over woonwensen en betaalbaarheid. De indruk kan bestaan dat respondenten van woonwensenonderzoeken onrealistische wensen opgeven (‘iedereen wil een villa!’). Uit verscheidende onderzoeken blijkt echter dat de woonwensen van mensen in de praktijk realistisch blijken, ook als het gaat om betaalbaarheid. Wel kan het zijn dat prijzen sterk zijn ontwikkeld sinds het moment van het onderzoek. Daarbij moet benadrukt worden dat het gaat om een inschatting.

De hier gepresenteerde aantallen en analyses dienen vooral om een beeld te geven van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op basis van woonwensen op de lokale woningmarkt.

Woningzoekenden Voor we een inschatting maken van de vraag naar woningen in de gemeente Gouda, schetsen we een profiel van de woningzoekenden. We maken onderscheid tussen doorstromers en starters die op zoek zijn naar een woning in de gemeente Gouda. In figuur 2-1 zijn de doorstromers en starters weergegeven. Twee derde van de woningzoekenden in Gouda is doorstromer en een derde starter. Daarnaast is er nog een groep starters dat ook woningzoekende is, maar bij voorkeur buiten de gemeente Gouda zoekt. fi guur 2-1 W oni ngz oe ke nde n, doors trom ers e n s tar ters, naar i nk om en. Br on: W oON2021 ; bewerki ng RI GO.

Rapport Schaarste in Gouda

4

De doorstromers zijn verdeeld in inkomensgroepen. Een derde van de doorstromers valt binnen de doelgroep van de sociale huursector. Daarnaast heeft ook een derde een middeninkomen. Voor bijna 20 procent van de doorstromers gaat het om een hoog middeninkomen. Tenslotte heeft 33 procent een hoog inkomen. Het inkomen van (inwonende) starters is onbekend in het WoON2021.

Inkomensgroepen In de analyses maken we een onderscheid tussen een aantal inkomensgroepen (prijspeil 2022): Doelgroep sociale huursector: huishoudens met een jaarinkomen tot € 40.765 hebben geen recht op een corporatiewoning. Lage middeninkomens: huishoudens met een jaarinkomen tussen de € 40.765 en € 45.316; De grens van € 45.316 correspondeert met de zogenaamde EU-grens, waarbij men geen aanspraak meer kan maken op een sociale huurwoning. Middeninkomens (tot 1,5 keer modaal): huishoudens met een jaarinkomen van € 45.316 tot € 55.486. Hoge middeninkomens (tot 2 keer modaal): huishoudens met een jaarinkomen van € 55.486 tot € 75.369. Hoge inkomens boven € 75.369: huishoudens met een jaarinkomen van meer dan 2 keer modaal.

Dynamiek vraag en aanbod In deze paragraaf zoomen we in op de vraag van woningzoekenden. Woningtypen In figuur 2-2 is te zien dat de vraag in de koopsector hoger is dan het potentiële aanbod uit de voorraad op basis van het gedrag van huishoudens uit het WoON. In de huursector is een licht tekort aan eengezinswoningen, en een overschot aan appartementen. Dit laatste betekent niet dat het gemakkelijk is om aan een huurwoning te komen. In de praktijk komt veel van het potentiële aanbod niet vrij, omdat woningzoekenden niet doorstromen. En ze stromen niet door, omdat er te weinig aanbod is in koopsector, waar huurders mogelijk graag naartoe zouden willen verhuizen. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben; zij bieden dus niet aan, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn.

Rapport Schaarste in Gouda

5

fi guur 2-2 Vr aag e n aanbod naar e i ge ndom e n w oni ngty pe, 202 1. Bron: WoON 20 21; bew erki ng RIGO.

Er is de meeste vraag naar grote eengezinswoningen met meer dan 5 kamers ( figuur 2-3). Het grootste tekort zit relatief gezien bij de meergezinswoningen met 3 of meer kamers: de vraag is ongeveer twee keer zo groot als het aanbod. Aan kleine appartementen, met 1 of 2 kamers, is er juist een flink overschot. Dat suggereert dat veel huishoudens in kleine appartementen de wens hebben om groter te wonen, maar dat het moeilijk is om die wens te vervullen vanwege de hoge prijs of lage beschikbaarheid van grotere woningen. fi guur 2-3 Vr aag e n aanbod naar w oningty pe e n k amer tal, 2021. Bron: W oON 2 021; bew erki ng RIGO.

Rapport Schaarste in Gouda

6

Prijsklassen In figuur 2-4 zijn vraag en aanbod in de huursector naar prijsklasse (prijspeil 2021) te zien. Huurwoningen tot €5501 tonen een overschot. Zelfs starters richten zich nauwelijks op dit segment. Het zal samenhangen met de woningtypen, zoals ook hierboven geschetst: er is weinig vraag naar appartementen met 1 of 2 kamers. Meer druk zien we ontstaan sociale huurwoningen met een huurprijs vanaf de €550. Bij woningen tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens zien we een tekort op basis van het Woononderzoek. Dat hangt tevens samen met de wens naar grotere woningen en eengezinswoningen. Van de vrijesectorwoningen (met een huur boven de liberalisatiegrens) is er een licht overschot. Bij de vrije sectorhuurwoningen (vanaf €982) zijn vraag en aanbod in balans. We zien hier een contrast met de praktijk. Wie de maandlasten in de vrije huursector kan besteden, gaat liever kopen. Maar in de praktijk is er toch ook vraag naar huurwoningen in de vrije huursector. Voor mensen die snel een woning zoeken of zich nog niet willen binden aan een koopwoning is huren een optie. Ook de aangescherpte financieringseisen spelen hier een rol. Niet iedereen die meer aan huur kan betalen kan ook een hypotheek krijgen.

En gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk ook meer mensen langer aangewezen op de huursector dan je op grond van verhuiswensen zou verwachten. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt. fi guur 2-4 Vr aag e n aanbod huurw oni nge n naar huurpri js klasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerki ng RI GO.

Wanneer in de analyse rekening wordt gehouden met toegankelijkheidsnormen en toewijzingseisen ontstaat er een iets ander beeld (figuur 2-5). We corrigeren daarbij op woningzoekenden die geen duurdere huurwoning kunnen betrekken volgens de regels van passend toewijzen. Hier laten we de prijsgrens van €550 buiten beschouwing.

1

Deze prijsgrens is afkomstig uit de Nationale Prestatieafspraken (2022), waarin onder meer is afgesproken dat het aantal sociale huurwoningen met een huurprijs tot de 550 euro in de totale corporatievoorraad tot en met 2025 niet afneemt. Deze prijsgrens is overigens gebaseerd op prijspeil 2020.

Rapport Schaarste in Gouda

7

Met deze correctie verschuift de vraag in het geheel iets op naar de goedkopere sociale huurwoningen: er is wat meer vraag naar woningen met een pri js tot de eerste en tweede aftoppingsgrens. Hierbij moet benadrukt worden dat de praktijk er waarschijnlijk anders uit zal zien. Door aanbodtekort in andere segmenten of door de inkomenseisen die gesteld worden in de vrije huur- of koopsector, komen mensen toch terecht in sociale huurwoningen, waaronder die tot de eerste aftoppingsgrens. Om diezelfde reden zal een groot deel van het potentiële aanbod niet vrij komen. fi guur 2-5 Vr aag e n aanbod huurw oni nge n naar huurpri js klasse gec orri ge er d naar pass e nd toewijz e n, 2021. Br on: W oON 2021; bew erki ng RIGO.

In figuur 2-6 zijn vraag en aanbod in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklas sen (prijspeil 2021). Het blijkt dan dat er in alle prijsklassen meer vragers dan aanbieders zijn , behalve bij de goedkoopste woningen (tot €200.000). De grootste vraag gaat uit naar woningen in de prijsklasse van €200.000 tot €284.000 (bereikbare koopgren s). De vraag van starters concentreert zich met name in dit segment.

Rapport Schaarste in Gouda

8

fi guur 2-6 Vr aag e n aanbod k oopw oni nge n naar k ooppri jskl ass e, 2021. Br on : W oON 2021; be werki ng RI GO.

Vraag versus recent betrokken De balans van gevraagde (op basis van woonwensen) en aangeboden woningen biedt een indicatie van de krapte op de woningmarkt per segment. Een alternatieve indicator van eventuele knelpunten is het verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuiz ingen. Als er een frictie optreedt – tekorten en overschotten – dan verwachten we een hogere slaagkans in segmenten met een overschot en een lagere in segmenten met een tekort. In figuur 2-7 is dit weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Het blijkt dat de woonwensen enigszins afwijken van de samenstelling van de huidige woningvoorraad. Zo is de wens naar eengezinskoopwoningen groter dan het aandeel van dit segment in het woningaanbod. Voor huurappartementen geldt het tegenovergestelde. Kijken we naar de recent betrokken woningen, dan zien we dat eengezinskoopwoningen ondervertegenwoordigd zijn, en huurappartementen oververtegenwoordigd. Dit impliceert dat het relatief moeilijk is om aan een (andere) eengezinskoopwoning te komen en relatief gemakkelijk om een (ander) huurappartement te bemachtigen. Bij de (kleine) overige segmenten is er sprake van een redelijk evenwicht tussen aanbod en recent betrokken woningen.

Rapport Schaarste in Gouda

9

fi guur 2-7 G evraagde ver sus r ece nt betr okk e n w oni nge n naar type e n ei gendom, 2021 . Br on: CBS, Lokale M oni tor Wonen, W oON 2021 ; bewerk ing RIG O.

Spanningsindicator In welke segmenten is nu de discrepantie tussen vraag en aanbod het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en betrokken woningen. Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit recent betrok ken, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning, dus voldoende aanwezig in markt. De uitkomst is weergegeven in figuur 2-8. We zien vooral spanning bij de eengezinskoopwoningen; deze woningen worden ruim 2,5 keer meer gevraagd dan betrokken. Daarnaast is er spanning te zien in alle koopprijsklassen, maar met name bij koopwoningen tot de €284.000 en tot de €3 25.000 (NHG-grens). In de huur is het beeld gevarieerder. Huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens worden minder gevraagd dan betrokken; er lijkt geen sprake van krapte. Dit kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. De spanning is tussen vraag en aanbod is met name sterk bij de sociale huurwoningen met een prijs tussen de eerste en tweede aftoppingsgrens. In de middenhuur (liberalisatiegrens tot €982) lijkt sprake van een balans. Hier past echter opnieuw de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk toch aangewezen zijn op de huursector.

Er is niet altijd een uitgesproken wens voorhuur, maar het segment vult wel een gat in de markt.

Rapport Schaarste in Gouda

10

fi guur 2-8 Ver houding tuss en gevr aagde e n r ece nt betr ok ken w oni nge n . Bron: CB S, Lok ale M oni tor Wonen, W oON 2021 ; bewerk ing RIG O.

Deze resultaten laten de zien hoe huishoudens theoretisch zouden willen wonen. Echter, in praktijk kan het anders lopen en kunnen niet alle huishoudens hun woonwensen waarmaken. In het volgende hoofdstuk zoomen we in op de sociale huur-, particuliere huur- en koopsector en onderzoeken middels verschillende indicatoren de schaarste per segment.

Rapport Schaarste in Gouda

11

Huidige situatie op de woningmarkt (gemeenteniveau) In dit hoofdstuk onderzoeken we per woningmarktsegment in hoeverre woningzoekenden schaarste ervaren. Allereerst bekijken we de samenstelling van de woningvoorraad in Gouda om de resultaten per segment in context te plaatsen. Vervolgens onderzoeken we achtereenvolgens de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. Per sector verzamelen we indicatoren waarmee we een beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment. Daarmee onderzoeken we de mogelijkheden van woningzoekenden en verkrijgen we een beeld waar sprake is va n schaarste.

De woningvoorraad Om de resultaten in context te plaatsen is in figuur 3-1 de woningvoorraad van Gouda weergegeven naar eigendom. De woningvoorraad van Gouda bestaat voor het grootste deel uit woningen in de koopsector: ruim de helft van de woningen is een koopwoning. 30 procent is sociale huur. Nog eens 15 procent van de voorraad bestaat tot slot uit particuliere huur. fi guur 3-1 W oni ngvoorr aad naar e ige ndom, 2021. Bron: C BS, bew erki ng RI GO.

Sociale huursector In hoeverre komen woningzoekenden in aanmerking voor een woning in de sociale huursector en is het aanbod aan sociale huurwoningen in Gouda schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag maken we gebruik van gegevens van WoningNet over de woonruimteverdeling in de jaren 2020 en 2021. We kijken naar ontwikkeling in het aanbod aan sociale huurwoningen, de vraag vanuit woningzoekenden, inschrijfduur, zoekduur en slaagkansen.

3.2.1 Toegang en verdeling Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Gouda aangeboden via het platform WoningNet. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend

Rapport Schaarste in Gouda

12

aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep • Primaire doelgroep: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €32.550 (prijspeil 2022)); • Secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tot de EU-grens (Bovengrens tot €45.014 (prijspeil 2022)).

Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.

3.2.2 Aanbod In de afgelopen jaren schommelde het aanbod aan sociale huurwoningen in Gouda rond de 500 per jaar (tabel 3-1). In 2019 en 2020 werd 60 procent van de woningen aangeboden via Bewoningsduur- of Leeftijdsscore (B/L); in 2021 ging het om 40 procent (figuur 3-2). Binnen het B/L-model vindt woningtoewijzing plaats op volgorde van leeftijd bij starters en op volgorde van bewoningsduur bij doorstromers. Het aantal bemiddelingen is in de geschetste periode gestegen van 20 procent in 2019 naar circa 30 procent in 2020 en 2021. Loting is jaarlijks goed voor 5 à 10 procent van de toewijzingen. tabel 3-1 Toewi jz inge n naar toewi jzi ngsmodel, 2019 -202 1. Bron: Woni ngNe t; bew erk i ng RIGO .

toewijzingsmodel BL/score loting nieuwbouw bemiddeling en/of urgentie totaal

Rapport Schaarste in Gouda

2019 311 63 24 118 516

2020 307 28 0 146 481

2021 234 64 58 178 534

13

fi guur 3-2 Toewi jz i nge n naar toew ijzi ngsmodel, 2019 -202 1. Bron: Woni ngNe t; bew erki ng RIGO .

Kenmerken woningen In figuur 3-3 zijn de toegewezen woningen naar huurprijsklasse weergegeven. De vrijkomende sociale huurwoningen in Gouda zijn vrijwel allemaal woningen met een huur tot de tweede aftoppingsgrens (jaarlijks 90 procent). Het overige aandeel heeft een hogere huurprijs. Er is geen zicht op het aantal toewijzingen van woningen tot €550.

fi guur 3-3 Toewi jz i nge n naar huur pri jsk l ass e, 2019 -2021. Bron: W oni ngNe t; bew erki ng RIGO.

Rapport Schaarste in Gouda

14

Kijken we naar het woningtype van de toegewezen woningen (figuur 3-4), dan zien we dat jaarlijks rond de 20 procent een eengezinswoning is. De rest is een meergezinswoning. In 2019 waren dit voornamelijk woningen zonder lift, in 2020 en 2021 was het aantal toegewezen meergezinswoningen met en zonder lift ongeveer gelijk. fi guur 3-4 Toewi jz i nge n naar w oni ngty pe, 2019 -2 021. Br on: W oni ngN e t; bewer ki ng RIG O.

In figuur 3-5 zijn de toegewezen woningen naar kamertal weergegeven. De verdeling is jaarlijks redelijk in balans. Iets minder dan 10 procent is een eenkamerwoning. 25 à 30 procent is een tweekamerwoning. 30 à 35 procent is een driekamerwoning. Nog eens circa 25 procent heeft vier kamers of meer. fi guur 3-5 Toewi jz i nge n naar k am ertal, 2019 -20 21. Br on: W oni ngN e t; bew erki ng RI GO.

Rapport Schaarste in Gouda

15

Actief woningzoekenden en reacties op advertenties Het aantal actief woningzoekenden is tussen 2015 en 2021 toegenomen van 3.618 naar 7.196 (figuur 3-6). Dat is bijna een verdubbeling van het aantal actief woningzoekenden in de gemeente Gouda. f i g u u r 3 - 6 A a n t a l a c t i e f w o n i n g z o e k e n d e n t u s s e n 2 0 1 5 e n 2 0 2 1 2. B r o n : G e m e e n t e G o u d a 2 0 2 0 , Woni ngNe t, 2021; bew erki ng RI GO.

Het gemiddeld aantal reacties per woning is gedaald tussen 2019 en 2020 (van 145 naar 114), maar in 2021 vervolgens flink gestegen: dat jaar kregen woningen gemiddeld 206 reacties. Fluctuaties zijn mede het gevolg van welke woningen vrijkomen; de ene woning is populairder dan de andere. Op woningen met een prijs tot de tweede aftoppingsgrens wordt jaarlijks fors meer gereageerd vergeleken met duurdere woningen (tabel 3-2). Dit staat haaks op de bevindingen uit het Woononderzoek Nederland. Op basis van het gemiddeld aantal reacties op woningen tot de tweede aftoppingsgrens is te zien dat in praktijk hier wel degelijk veel vraag naar is. Dit is ook het gevolg van regels rondom het inkomen en passend toewijzen. Naar woningtype zijn eengezinswoningen relatief het meest gewild, gevolgd door meergezinswoningen zonder lift. Meergezinswoningen met lift krijgen gemiddeld het minst aantal reacties (tabel 3-3). Kijken we naar kamertal, dan zien we jaarlijks de meeste reacties op 34-kamerwoningen, gevolgd door woningen met minder dan 3 kamers. Woningen met 5 kamers of meer krijgen gemiddeld de minste reacties (tabel 3-4). tabel 3-2 G emi dde ld aantal re ac ti es op w oningen naar huur pri js kl ass e, 2019 -2021. Bron: Woni ngNe t; bew erki ng RI GO.

huurprijsklasse

2

2019

2020

2021

Vanwege de overgangsperiode van WoningNet naar een nieuwe omgeving kunnen er voor 2019 geen zuivercijfers worden geleverd over het aantal actief woningzoekenden en de slaagkans.

Rapport Schaarste in Gouda

16

tot 2e aftoppingsgrens vanaf 2e aftoppingsgrens totaal

150 59 145

122 32 114

220 44 206

tabel 3-3 G emi dde ld aantal re ac ti es op w oningen naar w oni ngty pe, 2019 -2021 . Br on: W oningNet; bewerk ing RIG O.

woningtype eengezinswoning appartement met lift appartement zonder lift totaal

2019 170 93 158 145

2020 139 90 125 114

2021 382 159 291 206

tabel 3-4 G emi dde ld aantal re ac ti es op w oningen naar k amer tal, 2 019 -2021. Br on: WoningN et; bew erki ng RI GO.

kamertal < 3 kamers 3 en 4 kamers ≥ 5 kamers totaal

2019 114 159 95 145

2020 96 132 35 114

2021 252 262 63 206

3.2.3 Inschrijfduur en zoekduur Inschrijfduur en zoekduur zijn indicatoren die samen een beeld geven van de wachttijd van woningzoekenden voordat ze een woning vinden. Het gaat om de inschrijfduur en zoekduur op het moment dat woningzoekenden een woning kregen toegewezen. Onderstaand geven we inzicht in de inschrijfduur en zoekduur van toegewezen huurders via de B /L-score en via loting. Inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven stonden op het moment dat ze een woning kregen toegewezen. We zien dat de gemiddelde inschrijfduur in het B/L model tussen 2019 en 2020 enigszins daalde, maar in 2021 gestegen is naar 24 maanden ( figuur 3-7). Ook de gemiddelde inschrijfduur in het lotingmodel schommelde in de geschetste periode; in 2021 ligt het gemiddelde op ca. 21 maanden.

Rapport Schaarste in Gouda

17

fi guur 3-7 G emi dde lde i nsc hri jfduur in m aanden bi j toew i jzi ng naar toew i jzi ngsm odel, 2019 2021. Bron: WoningN et; bewerk ing RIG O.

De gemiddelde zoekduur geeft aan hoe lang woningzoekenden hebben gezocht voordat ze een woning kregen toegewezen. Het gaat om de periode tussen de eerste reactie op WoningNet en de uiteindelijke toewijzing. Binnen het B/L -model zien we hier een lichte daling van 17,6 maanden in 2019 naar 16,8 maanden in 2021 (figuur 3-8). Binnen het lotingmodel zien we juist een stijging van 14,3 maanden in 2019 naar 17,3 maanden in 2021. fi guur 3-8 G emi dde lde z oe kduur i n m aanden bi j toewi jzi ng naar toew ijzi ngsm odel, 2019 -202 1. Bron: WoningN et; bewerk ing RIG O.

Rapport Schaarste in Gouda

18

Hoe verschillen de gemiddelde inschrijfduur en zoekduur in Gouda van die in omliggende gemeenten? We kijken naar het B/L-model in 2021 (figuur 3-9). 3 We zien dat met name de inschrijfduur en ook de zoekduur in Gouda hoger ligt dan in Waddinxveen en Zuidplas. In Gouda staan woningzoekenden gemiddeld 24 maanden ingeschreven voordat ze een woning vinden; in Waddinxveen 20 maanden en in Zuidplas ca. 17 maanden. fi guur 3-9 Ver geli jk ing gemi dde l de i nsc hri jfduur e n zoek duur i n maande n i n B /L -m ode l i n 202 1. Gouda, W addi nxve e n e n Z uidpl as. Br on: W oni ngN e t; bew erki ng RI GO.

Hoe ziet de gemiddelde zoekduur van verschillende leeftijdsklassen eruit? Zie tabel 3-5. 18tot 22-jarigen hebben over het algemeen de kortste zoekduur (rond de 10 maanden). 23 -29jarigen zoeken gemiddeld rond de 18 maanden. De zoekduur van 30 -39-jarigen is gestegen: was die in 2019 nog 16 maanden, in 2021 ging het om 25 maanden. Bij 40-54-jarigen zien we een schommeling rond de 23 maanden. 55-75-jarigen zoeken relatief kort: ca. 13 maanden. De gemiddelde zoekduur van 75-plussers is tot slot gedaald van 22 maanden in 2019 naar 14 maanden in 2021.

3

In Zuidplas en Waddinxveen worden maar weinig lotingwoningen toegewezen, waardoor de vergelijking binnen het lotingmodel minder interessant is.

Rapport Schaarste in Gouda

19

tabel 3-5 G emi dde lde z oe kduur bi j toewi jz ing vi a B /L - e n l oti ngm ode l naar le efti jd, 20 19 -2021. Bron: WoningN et; bewerk ing RIG O.

jaar

leeftijd

2019

18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar

2020

2021

gemiddelde zoekduur (maanden) 8,4 17,7 16,0 22,9 13,0 22,4 11,0 16,8 22,5 17,1 13,1 27,6 9,6 17,9 24,7 27,5 12,0 13,7

3.2.4 Slaagkansen Met de inschrijfduur en zoekduur is al een beeld geschetst van de positie van woningzoekenden (in verschillende leeftijdsklassen) in de sociale huursector. De slaagkans geeft aan in hoeverre woningzoekenden daadwerkelijk slagen. De slaagkans is het aandeel actief woningzoekenden dat een woning heeft gevonden.

Slaagkans De slaagkans wordt berekend door voor een bepaalde periode het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Een actief woningzoekende is iemand die in het betreffende jaar minstens 1 keer gereageerd heeft. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod in de corporatiesector en geeft daarmee een goede indicatie van de vraagdruk.

Rapport Schaarste in Gouda

20

figuur 3-10 geeft een eerste beeld van de slaagkansen per leeftijdsklasse tussen 2017 en begin 2020. De slaagkansen voor jongeren zijn het laagst. In 2020 ligt de gemiddelde slaagkans van huishoudens tot 39 jaar rond 5 procent. Er is een daling van de gemiddelde slaagkans te zien voor alle huishoudens tot 54 jaar. De slaagkansen van de leeftijdsgroepen daarboven laten, na een daling tot 2017, weer een stijging zien. De slaagkansen van actief woningzoekenden ouder dan 55 jaar liggen gemiddeld boven 25 procent. Voor 75-plussers zijn de slaagkansen het hoogst. fi guur 3-10 Gemi dde l de sl aagk ans inc lusi ef ‘me t voorr ang’ per l e efti jdsk lasse, 2017 -2020. Bron: Geme e nt e G ouda; bew erki ng RIGO.

Hieronder zoomen we verder in op de slaagkans in 2020 en 2021. Woningen die ‘met voorrang’ zijn verhuurd laten we hierbij buiten beschouwing. De gemiddelde slaagkans in Gouda was in 2020 en 2021 5 procent. Dat wil zeggen dat 5 procent van de actief woningzoekenden in deze jaren een woning vond. De slaagkans in 2019 is onbekend. 4 tabel 3-6 G emi dde lde sl aagkans, excl us ie f ‘me t v oorrang’, 2020 -2021. Bron: W oni ngNe t; bew erking RIGO.

4

jaar

actief woningzoekenden

toewijzingen

gemiddelde slaagkans

2020

6.039

325

5%

2021

7.196

360

5%

Vanwege de overgangsperiode van WoningNet naar een nieuwe omgeving kunnen er voor 2019 geen zuivere cijfers worden geleverd over het aantal actief woningzoekenden en de slaagkans.

Rapport Schaarste in Gouda

21

Oudere woningzoekenden vanaf 55 jaar hebben een hogere slaagskans dan jongere woningzoekenden tot 39 jaar (tabel 3-7). Voor de jongere leeftijdsklassen is de slaagkans gelijk gebleven, terwijl deze voor de oudere woningzoekenden is gedaald. Toch blijft het verschil groot. tabel 3-7 G emi dde lde sl aagkans naar l e efti jdsk lasse, e xc lus ie f ‘me t v oorrang’, 2020 -2021. Bron: Wonin gN et; bewerk ing RIG O.

jaar 2020

2021

leeftijd 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar

actief woningzoekenden 949 2.229 1.444 1.134 475 87 1.136 2.553 1.763 1.341 604 91

toewijzingen 22 49 40 75 104 35 28 77 44 77 112 22

gemiddelde slaagkans 2% 2% 3% 7% 22% 40% 2% 3% 2% 6% 19% 24%

Kijken we naar huishoudensgrootte, dan zien we een wisselend beeld zich aftekenen (tabel 3-8). Eenpersoonshuishoudens hebben jaarlijks een gemiddelde slaagkans (5 procent). De slaagkans van tweepersoonshuishoudens en met name driepersoonshuishoudens is tussen 2020 en 2021 enigszins gedaald. De slaagkans van huishoudens met vier personen of meer is in dezelfde periode licht gestegen (van 3 naar 4 procent). tabel 3-8 G emi dde lde sl aagkans naar huis houdens grootte, excl us ie f ‘me t v oorrang’, 20 20-2 021. Bron: WoningN et; bewerk ing RIG O.

jaar 2020

2021

huishoudgrootte 1 persoons 2 personen 3 personen 4 personen of meer 1 persoons 2 personen 3 personen 4 personen of meer

actief woningzoekenden 3.654 1.708 814 625 4.502 1.921 900 710

toewijzingen 177 84 45 19 213 81 38 28

gemiddelde slaagkans 5% 5% 6% 3% 5% 4% 4% 4%

Tot slot bekijken we de slaagkansen van verschillende inkomensklassen ( tabel 3-9). Huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens hebben relatief hoge slaagkansen (4 en 5 procent). De groep met een inkomen tot €39.055 (secundaire doelgroep) had in 2020 een slaagkans vergelijkbaar met lagere inkomens, maar in 2021 daalde de slaagkans van deze groep naar 2 procent. Hogere inkomens hebben lage slaagkansen.

Rapport Schaarste in Gouda

22

tabel 3-9 G emi dde lde sl aagkans naar i nk om enskl ass e, e x clus ie f ‘me t v o orrang’, 2020 -2 021. Bron: WoningN et; bewerk ing RIG O.

actief woningzoekenden

toewijzingen

gemiddelde slaagkans

tot huurtoeslaggrens huurtoeslaggrens tot € 39.055

6.350

284

4%

1.026

38

4%

€ 39.055 tot € 43.574

150

2

1%

€ 43.574 of hoger

127

1

1%

tot huurtoeslaggrens huurtoeslaggrens tot € 39.055

5.985

293

5%

2.409

60

2%

€ 39.055 tot € 43.574

210

3

1%

€ 43.574 of hoger

236

4

2%

jaar

inkomensklasse

2020

2021

3.2.5 Samenvattend In hoofdstuk 2 zagen we dat er meer vraag is naar sociale huurwoningen in de huurprijsklassen boven de eerste aftoppingsgrens in Gouda dan dat er woningen worden betrokken op basis van de WoON-analyse. Dit hoofdstuk heeft nader ingezoomd op de praktijk in de sociale huursector en de mogelijkheden die woningzoekenden in deze sector hebben. De indicatoren die de stand van zaken de woonruimteverdeling meten laten zien dat er in praktijk wel degelijk druk staat op het sociale segment. Ondanks dat het aanbod ongeveer gelijk bleef, nam het aantal actief woningzoekenden enorm toe. Er was sprake van een verdubbeling vanaf 2015. Het gemiddeld aantal reacties op een woning lag met name in 2021 opvallend hoog. Voornamelijk ook op eengezinswoningen en drie- tot vierkamerwoningen werd in alle jaren gemiddeld veel gereageerd. In 2021 lag zelfs het aantal reacties op eengezinswoningen op gemiddeld 382 reacties. Ook de reacties op woningen tot de tweede aftoppingsgrens waren hoog in 2021, namelijk gemiddeld 220 reacties per aangeboden woning. De inschrijfduur en zoekduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende en de slaagkansen laten ook een toenemende druk zien op de sociale huursector. De inschrijfduur lag in 2021 hoger dan in 2019.

De zoekduur nam in het B/L -model weliswaar (licht) af, in vergelijking met omliggende gemeente liggen de gemiddelde inschrijfduur en zoekduur hoger. Op basis van de hier genoemde indicatoren kan worden gesteld dat alle woningzoekenden die tot de doelgroep van corporaties behoren de schaarste ervaren. De krapte is te zien in het hele segment. De invloed van de schaarste op de leeftijdsgroepen komt verschillend tot uiting in de analyse, doordat woningzoekenden in praktijk verschillende zoekstrategieën hanteren om met de schaarste om te gaan en kans te maken op een woning. Te zien is dat de slaagkans voor met name de jongere en middelbare leeftijdsklassen is gedaald. Deze leeftijdsklassen vormen bovendien het merendeel van de woningzoekenden.

Rapport Schaarste in Gouda

23

Particuliere huursector Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting, vanwege de inkomenseisen of vanwege de effecten van schaarste, zijn aangewezen op de koop - en particuliere huursector. In deze paragraaf onderzoeken we de mogelijkheden voor woningzoekenden in de particuliere huursector. We onderzoeken de vraag: in hoeverre is het aanbod aan particuliere huurwoningen in Gouda schaars?

3.3.1 Toegang In de particuliere huursector worden ook inkomenseisen gesteld aan woningzoekenden. Dit zijn eisen om te verzekeren dat er geen betalingsproblemen bij de verhuur van de woning ontstaan. Zo eisen veel particuliere verhuurders dat het bruto maandinkomen van een nieuwe huurder minimaal vier keer de huurprijs moet zijn.

3.3.2 Actueel aanbod Over de situatie in de particuliere huursector zijn weinig cijfers bekend. Op basis van marktgegevens van Funda en Pararius is het actuele aanbod particuliere huursector geanalyseerd. In tabel 3-10 is het aanbod aan huurwoningen op Pararius en Funda op 1 augustus en 29 september 2022 weergegeven. Er stonden op het eerste peilmoment 27 huurwoningen en op het tweede peilmoment 35 woningen op deze sites geadverteerd. tabel 3-10 A anbod huurw oni nge n op Par ari us e n F unda op 1 augustus en 29 s eptember 2022. Bron: P ar ari us, F unda; bew erki ng RI GO.

Prijsklasse Datum 1 augustus Totaal 29 september

Aanbieder Funda Pararius

Funda Pararius

Totaal

tot €800 0 0 0

€800 €1.045 3 3 6

€1.045 €1.250 9 3 12

vanaf €1.250 7 2 9

Totaal 19 8 27

1 4 5

4 2 6

9 6 15

5 4 9

19 16 35

Het particuliere huuraanbod is met 62 woningen op twee meetmomenten niet groot. Bovendien wordt er slechts twaalf woningen in het middensegment (tot € 1.044 per maand) aangeboden op deze twee peildata. 27 van deze woningen hadden een huur tussen de €1.045 en €1.250. Nog eens 18 woningen hadden een huur boven de €1.250 per maand. De hier weergegeven prijzen zijn bovendien kale huurprijzen: er kunnen aanvullende kosten in rekening gebracht worden. Het gros van het aanbod bestond uit woningen tussen 70 en 100 vierkante meter. Deze woningen zaten qua prijs meestal tussen de €1.045 en €1.250 per maand. Het aanbod aan grotere woningen vanaf 100 vierkante meter zijn schaars in het al kleine actuele aanbod. Dat betekent ook dat het aanbod van particuliere huurwonin gen niet voor alle typen huishoudens geschikt zijn.

Rapport Schaarste in Gouda

24

fi guur 3-11 Aanbod huurw oni nge n op Par ari us e n F unda op 1 augus tus 2022. Bron: P arar ius, Funda, 2022 ; bewerki ng RIGO .

De gemiddelde huurprijs van alle woningen is € 1.190 per maand. Dat heeft ook te maken met de grootte van de woningen, gemiddeld 80 vierkante meter. Op basis van deze selectie is de gemiddelde huurprijs € 15 per vierkante meter. Bij deze analyse moet overigens de kanttekening worden geplaatst dat het mogelijk is dat er via andere, onbekende kanalen woningen in de vrije huursector worden verhuurd, bijvoorbeeld via-via. Het is niet mogelijk een beeld te krijgen van deze aantallen en huurprijzen.

3.3.3 Huurprijsontwikkeling De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit. 5 In de monitor voor het derde kwartaal van 2022 wordt ook Gouda vermeld. Daarnaast zijn uit de monitor een aantal cijfers te verkrijgen over omliggende gebieden en regio’s op verschillende schaalniveaus. In de Provincie Zuid-Holland is de gemiddelde huurprijs per vierkante meter toegenomen van € 13 begin 2016 naar € 17 in het derde kwartaal van 2022. Ook in de gemeente Rotterdam ligt de huurprijs per vierkante meter op ruim € 17. De prijsontwikkelingen op de verschillende schaalniveaus in de omliggende regio van Gouda laten allemaal een stijgende lijn zien sinds 2016. In Gouda zelf was huurprijs in het derde kwartaal van 2022 volgens Pararius licht gedaald ten opzichte van vorig jaar. Het gaat om een daling van 1,5 procent tot een huurprijs van € 14,81 per vierkante meter. Dat is vergelijkbaar met bijvoorbeeld Zoetermeer. Kijken we naar het actuele aanbod op Pararius en Funda (zoals hierboven geschetst) dan zien we een gemiddelde vierkante meterprijs van € 15. Dat is dus vergelijkbaar met wat Pararius vaststelde voor het derde kwartaal van 2022.

5

Pararius (2022) Huurmonitor Q3 2022: Lichte huurprijsstijgingen in de vrije sector.

Rapport Schaarste in Gouda

25

3.3.4 Samenvattend In de vrije huursector zijn de prijzen de laatste jaren gestegen. Kijkend naar de prijzen van de woningen die openbaar worden aangeboden valt op dat deze allemaal een hoge huurprijs hebben. Woningen in het middenhuursegment zijn schaars in het actuele aanbod. Slechts twaalf woningen werden in het middensegment (tot € 1.044 per maand) aangeboden op twee peildata. Ook zijn de woningtypen eenzijdig e n niet voor alle type huishoudens geschikt. Mogelijk worden er ook huurwoningen in de vrije sector niet in het openbaar aangeboden, maar wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een beeld te krijgen van het wel en wee op deze markt.

Koopsector Tenslotte wordt in deze paragraaf de koopsector onderzocht. Uit de WoON-analyse in hoofdstuk 2 bleek dat de vraag naar koopwoningen in de gemeente Gouda het grootst is en de druk op deze sector potentieel het hoogst. Ook woningzoekenden uit de h uursector zouden graag een woning vinden in de koopsector. Bovendien, wanneer woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en geen particuliere huurwoning kunnen vinden, zullen zij de mogelijkheden bekijken in de koopsector. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan koopwoningen in Gouda?

3.4.1 Verkoopprijzen Hoe ziet de ontwikkeling van koopprijzen in Gouda eruit? We kijken naar NVM-data over de gemeente Gouda. In Gouda stegen de transactieprijzen sinds 2017 ieder kwartaal met minstens 10 procent (figuur 3-12). Vanaf begin 2021 namen de stijgingen toe: per kwartaal stegen de prijzen dat jaar met 15 tot 20 procent ten opzichte van een jaar daarvoor. Eind 2021 begon deze prijsstijging af te zwakken. In 2022 heeft deze afzwakking zich voortgezet. In het derde kwartaal van 2022 lag de stijging op het laagste niveau in de afgelopen vijf jaar; de prijsstijging kwam dit laatste kwartaal uit op 2,9 procent (ten opzichte van een jaar geleden). Dat is iets boven het Nederlandse gemiddelde in dit kwartaal (2 procent). De mediane transactieprijs lag in Gouda in 2022Q3 op €370.000. Een jaar eerder lag die op €362.000. fi guur 3-12 Ontwi kke li ng m edi ane tr ans actie pri j s per kw artaal te n opzic hte v an jaar eer der in Gouda. 2017 Q3 -2022 Q3. Br on: Brainbay e n NVM .

Rapport Schaarste in Gouda

26

Kijken we naar de prijsontwikkeling per vierkante meter dan zien we een vergelijkbaar patroon (figuur 3-13). In de laatste drie kwartalen van 2021 steeg de prijzen per vierkante meter in Gouda met ruim 20 procent per kwartaal. Ook in het eerste kwartaal van 2022 was de prijsontwikkeling per vierkante meter hoog, maar in het tweede en derde kwartaal zwakte de stijging af tot 2,1 procent. Dat is lager dan het Nederlandse gemiddelde (3,2 procent). De gemiddelde vierkante meterprijs lag in Gouda in 2022Q3 op €3.872. Een jaar eerder bedroeg deze €3.775. fi guur 3-13 Ontwi kke li ng gem i ddel de tr ansac ti e pri js per m 2 per kw ar taal in Gouda. 20 17Q3 2022Q3. Bron: Br ai nbay e n NVM.

Eind 2019 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag- en verkoopprijs in Gouda toe te nemen (figuur 3-14). Dat betekent dat kopers steeds meer overboden. Op het hoogtepunt in 2021Q4 was het gemiddelde verschil 10 procent. Sinds 2022 is er sprake van een afname van dit verschil. In 2022Q3 ging het om 3 procent. fi guur 3-14 Gemi dde l d v erschil vraag- e n verk ooppr ijs pe r kw artaal i n G ouda. 2017 Q3-2022 Q3. Bron: Br ai nbay e n NVM.

We kunnen concluderen dat het kopen van een woning in Gouda tot voor kort steeds duurder werd, maar er recent sprake lijkt van een afkoeling van de markt. De transactieprijsstijging zwakt af en het verschil tussen vraag- en verkoopprijs wordt kleiner. Het is op dit moment niet te zeggen of en in hoeverre deze ontwikkeling zich doorzet.

Rapport Schaarste in Gouda

27

3.4.2 WOZ-waarden In de vorige paragraaf onderzochten we de prijzen van verkochte woningen in de afgelopen jaren. Hoe zit het met de ontwikkeling van de WOZ-waarden van de koopwoningvoorraad in het algemeen? Tussen 2014 en 2020 is de WOZ-waarde van koopwoningen in Gouda gemiddeld met 36 procent gestegen. In sommige wijken is de ontwikkeling (iets) hoger, bijvoorbeeld in Noord (39 procent); in wijken als Goverwelle en de Binnenstad is de ontwikkeling minder sterk (31 procent). Stolwijkersluis loopt achter op de algehele stijging van de WOZ -waardeontwikkeling: woningen stegen daar slechts 8 procent in waarde. In Westergouwe is er sprake v an een daling in de gemiddelde WOZ-waarde (minus 29 procent). Deze wijk vormt echter een uitzondering. Het heeft te maken met de nieuwbouwontwikkelingen in de wijk. In 2014 was de samenstelling van de wijk compleet anders. Bovendien is de wijk uitgegroeid van 35 woningen naar bijna 500 woningen in deze periode. Dat maakt de twee onderzochte jaren moeilijk te vergelijken. De gemiddelde WOZ-waardestijging van 36 procent in Gouda als geheel komt ongeveer overeen met het Nederlands gemiddelde. De ontwikkeling is minder sterk dan gemiddeld voor de provincie Zuid-Holland (42 procent). Wel is de WOZ-waardeontwikkeling in Gouda sterker dan het Midden-Hollandse gemiddelde (30 procent).

tabel 3-11 Ontwik ke li ng gem iddel de W OZ -w aar de per wi jk , i n G ouda als ge he el e n i n ver gel ijking me t re gi o, pr ovi ncie en nationaal, 2014 -2020. Br on: Lok al e M onitor W one n; bew erki ng RIGO.

gem. WOZwaarde 2014 € 215.000 € 200.400 € 156.200 € 215.600 € 225.800 € 235.300 € 217.100 € 248.800 € 393.900 € 615.600 € 260.800 € 249.500 € 255.200

wijk / gebied Noord Kort Haarlem De Korte Akkeren Gouda gemiddeld Plaswijck Bloemendaal Goverwelle Binnenstad Stolwijkersluis Westergouwe Midden-Holland Zuid-Holland Nederland

gem. WOZwaarde 2020 € 299.200 € 275.700 € 213.300 € 292.400 € 301.400 € 309.700 € 285.000 € 326.500 € 423.500 € 437.100 € 339.900 € 354.500 € 345.600

ontwikkeling + 39% + 38% + 37% + 36% + 33% + 32% + 31% + 31% + 8% - 29% + 30% + 42% + 35%

De WOZ-waardeontwikkeling van meergezinswoningen is sterker (47 procent) dan die van eengezinswoningen (34 procent) (tabel 3-12). Dit past in de landelijke trend. Appartementen, met name in een stedelijke omgeving, zijn meer in trek. tabel 3-12 Ontwik ke li ng gem iddel de W O Z-w aar de voor geme ente al s gehee l naar w oni ngty pe, 2014-2020. Bron: L ok al e Monitor W one n; bew erki ng RI G O.

woningtype eengezinswoning meergezinswoning totaal

gem. WOZ-waarde 2014 gem. WOZ-waarde 2020 € 227.900 € 305.700 € 161.200 € 236.200 € 215.600 € 292.400

Rapport Schaarste in Gouda

ontwikkeling + 34% + 47% + 36%

28

3.4.3 Omvang verkoopaanbod en verkooptijd Hoe ziet de ontwikkeling van het koopaanbod in Gouda eruit? We kijken naar NVM-data over de gemeente Gouda. Van 2017 tot en met 2021 daalde het aantal te koop staande woningen bij de NVM-makelaars in Gouda gestaag (figuur 3-15). In 2022 lijkt deze trend te keren en is er weer sprake van een toename. Aan het eind van het derde kwartaal van 2022 stonden er 147 woningen te koop. fi guur 3-15 Aantal woni nge n i n aanbod e inde kwar taal. 2 017Q 3-20 22Q3 i n G ouda. Br on: Br ai nbay en NVM, 2022.

De gemiddelde verkooptijd van woningen is een indicatie voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. De afgelopen jaren schommelde de gemiddelde verkooptijd, maar was er sprake van een algehele daling (figuur 3-16). In het derde kwartaal van 2022 was er sprake van een stijging in de verkooptijd, naar gemiddeld 34 dagen. Daarmee ligt de verkooptijd op het niveau van 2019. fi guur 3-16 Gemi dde l de verk ooptijd i n dage n per kw artaal i n G ouda. 2017 Q3-2022 Q3. Bron: Brai nbay e n NVM , 202 2.

De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (figuur 3-17). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedu-

Rapport Schaarste in Gouda

29

rende het kwartaal. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanner deze onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Van 2017 tot 2022 was er sprake een algehele afname op de indicator (toename van de krapte). Sinds het tweede kwartaal van 2022 is de markt vlug ruimer geworden: in het derde kwartaal van 2022 was de markt ruimer dan in de afgelopen vijf jaar. De krapte indicator lag in het derde kwartaal van 2022 op 2,8; een jaar eerder was dat nog 1,2. fi guur 3-17 Krapte -i ndicator ( aanbod begin kw ar taal ge deel d voor aantal tr ans actie s gedurende kw ar taal) i n G ouda. 2017 Q3-2022 Q3. Bron: Br ai nbay e n NVM , 2022 .

In Gouda ligt de krapte-indicator in 2022Q3 voor de meeste woningtypen rond de 2,9 (tabel 3-13). De markt voor 2-onder-1-kappers is iets krapper. Daarentegen is de markt voor vrijstaande woningen relatief ruim: de indicator geeft hier 5,5 aan, wat volgens het NVM duidt op een evenwichtige markt. Opvallend is dat de markt voor vrijstaande woningen in 2021Q3 juist het krapst was. tabel 3-13 Kr apte -i ndicator per w oni ngty pe, 2021 Q 3 e n 2 022Q3 i n G ouda. Bron: Brai nbay e n NVM, 2022; bew erki ng RI GO.

Krapte-indicator

2021 Q 3

2022 Q 3

Tussenwoning

1,1

2,8

Hoekwoning

1,4

2,9

2-onder-1-kap

3

2,1

Vrijstaand

0,4

5,5

Appartement

1,2

2,9

Totaal

1,2

2,8

We kunnen concluderen dat waar de koopwoningmarkt in Gouda de afgelopen jaren steeds krapper werd, er recent sprake lijkt van een omkering van deze trend. Het aanbod en de gemiddelde verkooptijd nemen toe en de markt wordt ruimer, met name de markt voor vrijstaande woningen. Het is op dit moment niet te zeggen in hoeverre deze trend zich voortzet.

Rapport Schaarste in Gouda

30

3.4.4 Actueel aanbod Hoe ziet het actuele koopwoningaanbod in Gouda eruit? We hebben naar het aanbod op Funda op twee meetmomenten gekeken: 27 juli en 29 september 2022. Er stond gezamenlijk op deze twee peildata 433 woningen te koop. Het aantal woningen op 29 september valt iets lager uit doordat deels dezelfde woningen te koop stonden als op het eerste meetmoment. Deze zijn niet voor beide momenten meegenomen. In tabel 3-14 is het actuele aanbod per peildatum naar prijsklasse weergegeven. Slechts een klein deel werd aangeboden onder €200.000 (3 procent). Ongeveer een vijfde van het aanbod had een prijs tussen €200.000 en €284.000 (prijsgrens bereikbare koop). Nog eens een kwart had een prijs tussen €284.000 en €355.000 (NHG-grens). Van de overige 50 procent van de aangeboden woningen lag de vraagprijs boven de NHG-grens. Daarvan had 30 procent een vraagprijs vanaf €450.000. tabel 3-14 A anbod k oopw oni nge n op F unda op 27 juli e n 29 s eptember 2022. Bron: F unda; bewerki ng RI GO.

Prijsklasse tot €200.000 Datum €200.000 €284.000 27 juli 6 50 29 september 6 46 Totaal 12 96

€284.000 €355.000 53 49 102

€355.000 €450.000 57 36 93

vanaf €450.000 77 53 130

Totaal 243 190 433

In figuur 3-18 is het aanbod naar prijsklasse en oppervlakteklasse weergegeven. Naar verwachting liggen de vraagprijzen hoger, wanneer de oppervlakte toeneemt. De gemiddelde oppervlakte van het goedkope aanbod is 54 vierkante meter, waarvan de kleinste woning 33 vierkante meter betreft. Woningen in de bereikbare koop hebben veelal een oppervlakte tot 70 vierkante meter. Al worden er ook nog woningen aangeboden tussen 70 en 100 vierkante meter met een vraagprijs tot €284.000. Met name bij de grotere woningen vanaf 100 vierkante meter ligt de vraagprijs van het merendeel van de woningen boven de NHG-grens. Voor woningen van 120 vierkante meter en groter is de vraagprijs veelal hoger dan €450.000.

Rapport Schaarste in Gouda

31

fi guur 3-18 Aanbod k oopw oni nge n op F unda op 27 juli 20 22 naar pr ijs- e n oppervlak tekl as se . Bron: Funda; bew erki ng RI GO.

3.4.5 Samenvattend We kunnen concluderen dat het kopen van een woning in Gouda de afgelopen jaren steeds duurder is geworden. Die prijsstijging wordt tevens ondersteund door de WOZ-waardenontwikkeling. Ook is op basis van de indicatoren van het NVM te zien dat de koopwoningm arkt in Gouda de afgelopen jaren krapper is geworden: er is een duidelijke trend van minder aanbod en kortere verkooptijden. Recente cijfers suggereren een omkering van deze trend, maar het is niet te zeggen of dit doorzet. Bovendien ligt de krapte-indicator nog onder 5: de grens volgens de definitie van NVM voor een ontspannen markt. Ook het actuele aanbod versterkt het beeld van krapte op de koopwoningmarkt, met name in de betaalbare prijsklassen is er weinig aanbod. Slechts drie procent van het actuele aanbod, bekeken op twee peilmomenten, wordt aangeboden onder €200.000 en dat zijn tevens kleinere woningen van ongeveer 50 vierkante meter. In totaal had een kwart van het actuele aanbod een vraagprijs in de categorie bereikbare koop (tot €284.000).

Rapport Schaarste in Gouda

32

Effecten van schaarste: toegankelijkheid en betaalbaarheid Vervolgens onderzoeken we in welke mate woningzoekenden schaarste ervaren aan de hand van de mate van verdringing van verschillende doelgroepen. Verdringing kan op twee manieren plaatsvinden: •

Huishoudens worden uit wijken of buurten ‘gedrukt’;

•

Huishoudens hebben geen toegang meer tot wijken of buurten.

De eerste ontwikkeling is moeilijk te onderzoeken. Allereerst hoeft bij schaarste verdrukking van groepen niet plaats te vinden. Huishoudens die al een wo ning bewonen, hoeven geen last te hebben van prijsstijgingen en een tekort aan woningen in de buurt. Oplopende huurprijzen zouden een reden kunnen zijn om te vertrekken, maar de echte verhuisreden van huishoudens is moeilijk te achterhalen. Er zijn allerlei redenen voor het vertrek van huishoudens uit een wijk of buurt. Om de effecten van schaarste te onderzoeken, focussen we daarom op het tweede aspect en analyseren we de toegankelijkheid van de wijken voor verschillende inkomensgroepen. In de analyse laten we de primaire en secundaire doelgroep en de hoogste inkomensgroepen buiten beschouwing. In dit hoofdstuk focussen we op de particuliere huur- en koopsector. De toegankelijkheid en betaalbaarheid van de sociale huursector kent zijn eigen regels en is tevens meer gereguleerd. Dit is al aan bod gekomen in paragraaf 3.2. Dat geldt niet of in mindere mate voor de particuliere huursector en koopmarkt. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in aanmerking voor een sociale huurwoningen. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden tot hun beschikking om een woning te vinden. De middeninkomens daarentegen zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare particuliere huur- en koopwoningen.

Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In het blauwe kader worden deze toegelicht. Indicatieve middeninkomens • Laag middeninkomen 1: €40.765 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); • Laag middeninkomen 2: €45.014 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens); • Middeninkomen 1: €50.000; • Middeninkomen 2: €57.000 (1,5 keer modaal); • Hoog middeninkomen 1: €65.000 (1,75 keer modaal); • Hoog middeninkomen 2: €76.000 (2 keer modaal).

Rapport Schaarste in Gouda

33

Particuliere huur In hoeverre is het actuele particuliere huuraanbod betaalbaar? In tabel 4-1 is te zien wat middeninkomens maximaal kunnen huren als vier keer de bruto huur de inkomensnorm is voor huishoudens. Zo kan een huishouden dat een inkomen heeft zoals een laag middeninkomen 2 een woning huren tussen de huurtoeslaggrens en een woning van maximaal € 938. In de praktijk kan de financiële bereikbaarheid van lage en middeninkomens in de particuliere huursector kleiner zijn. Het gaat in onderstaande indicatieve voorbeelden om kale huurprijzen. Vaak komen er nog servicekosten bovenop de huurprijs. Daarnaast geldt: als er strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld 4,5 keer het bruto maandinkomen, het bedrag dat lage middeninkomens maximaal kunnen betalen daalt. tabel 4-1 M axim ale huur pri js i n par tic ul ier e huursec tor v ol ge ns gangbare i nk ome ns norm particuli ere ver huur ders