Bijlage 1 Huisvestingsverordening 2023.docx
Tekst van het document
HUISVESTINGSVERORDENING GOUDA 2023
Wetstechnische informatie Gegevens van de regeling
Overheidsorganisatie
Gemeente Gouda
Officiële naam regeling
Huisvestingsverordening Gouda 2023
Citeertitel
Huisvestingsverordening Gouda 2023
Vastgesteld door
gemeenteraad
Onderwerp
woonruimteverdeling
Eigen onderwerp Opmerkingen met betrekking tot de regeling Deze verordening vervalt 4 jaar na datum inwerkingtreding. Wettelijke grondslag(en) of bevoegdheid waarop de regeling is gebaseerd Artikel 4 lid 1 onder a van de Huisvestingswet
Overzicht van in de tekst verwerkte wijzigingen Datum inwerkingtreding
Terugwerkende kracht tot en met
Betreft
Datum ondertekening
Kenmerk voorstel
01-07-2019
Nieuwe regeling
19 juni 2019
2972
01-07-2023
Opnieuw vastgesteld
7 juni 2023
6185
Tekst van de regeling Intitulé Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Gouda houdende regels omtrent huisvesting Huisvestingsverordening Gouda 2023 De raad van de gemeente Gouda, Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 9 mei 2023, nummer 6185
BESLUIT Vast te stellen de navolgende Huisvestingsverordening Gouda 2023
2
INHOUDSOPGAVE HUISVESTINGSVERORDENING GOUDA 2023 ......................................................................1 LEESWIJZER...................................................................................................................4 HOOFDSTUK 1. ALGEMENE BEPALINGEN .............................................................................5 Artikel 1. Begripsbepalingen ...................................................................................................5 HOOFDSTUK 2. DE HUISVESTINGSVERGUNNING ...................................................................7 Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte .....................................................................7 Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning .................................................................7 Artikel 4. Aanvraag en verlening huisvestingsvergunning.................................................................8 Artikel 5. Bekendmaking van en reacties op het aanbod van woonruimte..............................................8 Artikel 6. Verantwoording toegewezen woonruimte ........................................................................8 HOOFDSTUK 3. URGENTIE.................................................................................................9 Artikel 7.
Voorrang bij urgentie ................................................................................................9 Artikel 8. Randvoorwaarden voor urgentie ..................................................................................9 Artikel 9. Urgentiecategorieën ...............................................................................................10 Artikel 10. Woningzoekenden met urgentie en woningaanbieding .....................................................12 Artikel 11. Beperking keuzemogelijkheden urgent woningzoekenden.................................................12 Artikel 12. Intrekken, verval van rechtswege of wijzigen indeling in een urgentiecategorie ........................12 HOOFDSTUK 4. VOORRANG EN RANGORDE........................................................................13 Artikel 13. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs.........................................13 Artikel 14. Voorrang in verband met slaagkansen ........................................................................13 Artikel 15. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding ....................................................14 Artikel 16. Rangorde woningzoekenden ...................................................................................14 Artikel 17.
Passend huisvesten van bijzondere doelgroepen ...........................................................15 HOOFDSTUK 5...............................................................................................................15 HOOFDSTUK 6...............................................................................................................15 HOOFDSTUK 7. TOERISTISCHE VERHUUR VAN WOONRUIMTE................................................15 Artikel 35. Werkingsgebied...................................................................................................15 Artikel 36 Registratieplicht toeristische verhuur ...........................................................................15 Artikel 37: Aanvraag registratienummer....................................................................................15 HOOFDSTUK 8. OPKOOPBESCHERMING.............................................................................15 Artikel 38. Definities ...........................................................................................................15 Artikel 39. Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte ........................15 Artikel 40. Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming .........................................................16 Artikel 41.
Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend ...........................16 Artikel 42. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend ...................16 Artikel 43. Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming .................................................16 HOOFDSTUK 9. SLOTBEPALINGEN ....................................................................................17 Artikel 44. Experimenten .....................................................................................................17
3
Artikel 45. Hardheidsclausule................................................................................................17 Artikel 46. Bestuurlijke boete.................................................................................................17 Artikel 47. Overgangsbepaling...............................................................................................17 Artikel 48. Intrekking oude verordening ....................................................................................17 Artikel 49. Inwerkingtreding en geldigheidsduur ..........................................................................17 Artikel 50. Citeertitel...........................................................................................................17 TOELICHTING................................................................................................................19 ALGEMEEN ....................................................................................................................19 ARTIKELSGEWIJS............................................................................................................21 HOOFDSTUK 1: ALGEMENE BEPALINGEN..........................................................................21 Artikel 1. Begripsbepalingen ..............................................................................................21 HOOFDSTUK 2.
DE HUISVESTINGSVERGUNNING................................................................24 Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte ................................................................24 Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning ............................................................25 Artikel 4. Aanvraag en verlening huisvestingsvergunning ............................................................26 Artikel 5. Bekendmaking van en reacties op het aanbod van woonruimte.........................................26 Artikel 6. Verantwoording toegewezen woonruimte ...................................................................26 HOOFDSTUK 3 URGENTIE ..............................................................................................26 Artikel 7. Voorrang bij urgentie ...........................................................................................26 Artikel 8. Randvoorwaarden voor urgentie..............................................................................27 Artikel 9. Urgentiecategorieën ............................................................................................28 Artikel 10. Woningzoekenden met urgentie en woningaanbieding..................................................31 Artikel 11.
Beperking keuzemogelijkheden urgent woningzoekenden..............................................32 Artikel 12. Intrekken, verval van rechtswege of wijzigen indeling in een urgentiecategorie .....................32 HOOFDSTUK 4: VOORRANG EN SLAAGKANSEN .................................................................32 Artikel 13. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs......................................32 Artikel 14. Voorrang in verband met slaagkansen .....................................................................33 Artikel 15. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding .................................................34 Artikel 16. Rangorde woningzoekenden ................................................................................34 Artikel 17. Passend huisvesten van bijzondere doelgroepen ........................................................34 HOOFDSTUK 7 TOERISTISCHE VERHUUR .........................................................................35 HOOFDSTUK 8 OPKOOPBESCHERMING............................................................................35 HOOFDSTUK 9 SLOTBEPALINGEN ...................................................................................36 Artikel 44. Experimenten ..................................................................................................36 Artikel 45.
Hardheidsclausule.............................................................................................36 Artikel 46. Bestuurlijke boete .............................................................................................36 Artikel 47. Overgangsbepaling ...........................................................................................37 Artikel 48. Intrekking oude verordening .................................................................................37 Artikel 49. Inwerkingtreding en geldigheidsduur .......................................................................37
4
LEESWIJZER De Huisvestingsverordening bevat regels voor de verdeling van huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, € 808,06 (prijsgrens 2023), en (nieuwbouw) middenhuurwoningen die vallen onder de Verordening middenhuurwoningen Gouda of een (anterieure) overeenkomst. Een woningzoekende mag een gereguleerde huurwoning alleen in gebruik nemen als hij/zij beschikt over een huisvestingsvergunning. Hoofdstuk 2 bevat bepalingen hierover. In artikel 3 is vastgelegd wie voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt, in artikel 4 hoe deze moet worden aangevraagd. In artikel 5 is geregeld hoe verhuurders van goedkope huurwoningen het aanbod aan dergelijke woningen openbaar bekend moeten maken en hoe woningzoekenden kunnen reageren op dit aanbod. In sommige gevallen kan een woningzoekende een urgentieverklaring krijgen, waardoor deze bij de woningtoewijzing voorrang krijgt op andere woningzoekenden. De bepalingen rond urgentieverklaringen en de toepassing daarvan zijn te vinden in hoofdstuk 3 (artikelen 7 tot en met 12). In bijna alle gevallen zullen er meer woningzoekenden zijn die belangstelling hebben voor een vrijkomende woning. Van belang is dan dat er duidelijke regels zijn die bepalen wie er voorrang heeft en wat de rangorde is van de woningzoekenden met belangstelling voor de woning. Deze regels staan in hoofdstuk 4 (artikelen 13 tot en met 17).
In hoofdstuk 7 is de registratieplicht voor toeristische verhuur van woningen opgenomen. In hoofdstuk 8 is de opkoopbescherming opgenomen. Tot slot staan in hoofdstuk 9 enkele slotbepalingen, waaronder de hardheidsclausule die het de gemeente mogelijk maakt van een aantal bepalingen in de verordening af te wijken. In de toelichting van de verordening wordt deze in het algemeen en vervolgens artikelsgewijs uitgebreid toegelicht.
HOOFDSTUK 1. ALGEMENE BEPALINGEN Artikel 1. Begripsbepalingen In deze verordening wordt verstaan onder: - aangepaste woning: woonruimte die naar zijn aard bestemd of geschikt gemaakt is voor bewoning door een huishouden waarvan tenminste één lid een fysieke functiebeperking heeft en op medische grond op aangepaste woonruimte aangewezen is; - bemiddeling: woningtoewijzing aan bijzondere doelgroepen buitenom het aanbodsysteem zoals genoemd in artikel 5; - B/L-score: Bewoningsduur-/Leeftijdscore: a. bewoningsduurscore is het aantal volledige maanden dat verstreken is sinds de datum dat een woningzoekende volgens de Basisregistratie Personen (BRP) in de huidige woonruimte is ingeschreven, b. leeftijdsscore is het aantal volledige maanden dat verstreken is sinds de datum dat een woningzoekende die niet beschikt over zelfstandige woonruimte, de leeftijd van 18 jaar heeft bereikt; - college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gouda;
5
-
-
-
-
-
-
-
-
-
co-ouderschap: van co-ouderschap is sprake als beide ouders 50% van de tijd de feitelijke zorg voor de kinderen hebben. Hiervan is in ieder geval sprake als: • het kind/de kinderen ten minste drie dagen per week wonen bij de woningzoekende én ten minste drie dagen per week bij de andere ouder, óf • het kind/de kinderen om en om één week bij de ene ouder wonen en één week bij de andere; dienstwoning: een woonruimte die in het geldende bestemmingsplan de bestemming bedrijfs- of dienstwoning heeft en waarbij een arbeidscontract bepalend is voor de toewijzing van de woning; doorstromer: een woningzoekende die daadwerkelijk en rechtmatig als huurder of eigenaar een zelfstandige woonruimte bewoont en die zelfstandige woonruimte na verhuizing leeg achterlaat; economisch gebonden: het daaromtrent in artikel 14, derde lid onder a van de wet bepaalde; huishouden: • eenpersoonshuishouden: het huishouden van een persoon die als enige een woonruimte bewoont of wil gaan bewonen; • meerpersoonshuishouden: het huishouden van twee of meer personen die gezamenlijk een woonruimte bewonen of willen gaan bewonen, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid; huurprijs: prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand; ingezetene: een persoon die in de Basisregistratie Personen van de gemeente
is opgenomen en daar daadwerkelijk zijn hoofdverblijf heeft in woonruimte (waaronder ook begrepen onzelfstandige woonruimte) die uitsluitend permanent mag worden bewoond; ingrijpende renovatie: een ingrijpende voorziening aan een woonruimte die niet tijdens bewoning uitgevoerd kan worden; inwoning: bewoning van een woonruimte die onderdeel uitmaakt van een woning die rechtmatig door een ander huishouden in gebruik is genomen; mantelzorg: hulp als bepaald in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015; maatschappelijk gebonden: het daaromtrent in artikel 14, derde lid, onder b van de wet bepaalde; middenhuurwoning: een nieuwbouwhuurwoning als bedoeld in de lokale middenhuur- of doelgroepenverordening en/of de als zodanig benoemde woningen in een (anterieure) overeenkomst. De huisvestingsverordening is van toepassing op een verhuring zo lang de woning beschikbaar is in het middenhuursegment; onzelfstandige woonruimte: woonruimte die geen eigen toegang heeft en die niet beschikt over een eigen keuken en toilet; slaagkans: het aantal verhuringen gedurende een specifieke periode gedeeld door het aantal actief woningzoekenden binnen dezelfde periode * 100.
Bij de slaagkans voor een specifieke categorie woningzoekenden gaat het om het aantal verhuringen aan deze categorie en het aantal actief woningzoekenden binnen deze categorie; starter: een woningzoekende die geen zelfstandige woonruimte leeg achterlaat of een woonruimte bewoont met een tijdelijk huurcontract zoals bedoeld in: • artikel 15 eerste lid onder a tot en met d van de Leegstandswet; • artikel 7:271, eerste lid, onder a van het Burgerlijk Wetboek, óf • artikel 7:274 c tot en met 7:274 f van het Burgerlijk Wetboek; vergunningplichtige woonruimte: woonruimte waarvoor in deze verordening een huisvestingsvergunning verplicht is gesteld voor het in gebruik geven en nemen ervan;
6
-
-
-
-
verhuurder: partij die een woonruimte in gebruik geeft aan een woningzoekende en daarvoor een huurprijs ontvangt. Verhuurders omvatten woningcorporaties en particuliere verhuurders; wet: Huisvestingswet; woningcorporatie: toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet; woningzoekende: huishouden dat is ingeschreven in een door de verhuurder gehanteerd woonruimteverdeelsysteem of dat anderszins bij de verhuurder schriftelijk heeft aangegeven op zoek te zijn naar woonruimte; woongroep: een duurzaam samenlevingsverband bestaande uit drie of meer personen, die geen gemeenschappelijk huishouding voeren en geen onderlinge huurrelatie hebben, maar die op basis van eigen initiatief kiezen om samen te wonen; zoekprofiel: een beschrijving van het woningtype en eventuele andere kenmerken van de woning waarvoor een urgent woningzoekende met voorrang in aanmerking kan komen; zorgwoning: een woonruimte waarvoor een woningzoekende vanwege beperkingen in zelfredzaamheid een indicatie nodig heeft voor zorg of begeleiding, en waarbij die zorg of begeleiding in de directe nabijheid van die woning beschikbaar is en geleverd wordt door een professionele zorgorganisatie.
HOOFDSTUK 2. DE HUISVESTINGSVERGUNNING Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte 1. De volgende categorieën woonruimten mogen enkel voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend: a. woonruimten van verhuurders met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag; b. Middenhuurwoningen. 2. Voor middenhuurwoningen zijn uitsluitend hoofdstuk 2, artikel 13 , artikel 15, artikel 16 lid 4 en artikel 40 van deze verordening van toepassing. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op: a. woonruimte van verhuurders die in de gemeente tien of minder woningen beneden de huurtoeslaggrens verhuren; b. onzelfstandige woonruimte; c. inwoning; d. woningruil met toestemming van de verhuurder; e. verhuizen binnen hetzelfde complex met toestemming van de verhuurder; f. zorgwoningen; g. dienstwoningen; h. woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met d van de Leegstandwet; i. woonruimte die verhuurd wordt op basis van een tijdelijk huurcontract als bedoeld in de artikelen 7:271, eerste lid, onder a en 7:274 c tot en met 7:274f van het Burgerlijk Wetboek; j. ligplaatsen voor woonschepen en standplaatsen voor woonwagens. 4. Op de huisvesting van bijzondere bedoelepen als bedoeld in artikel 17, zijn artikelen 5, 7 t/m 16 niet van toepassing.
Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning 1. Onverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid, van de wet, komen voor een huisvestingsvergunning in aanmerking woningzoekenden die : a. meerderjarig zijn en staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen in een gemeente in Nederland, én
7
b. gereageerd hebben op per publicatie aangeboden woonruimte en op grond van het bepaalde in deze verordening voor de desbetreffende woonruimte in aanmerking komen. 2. Het college kan in afwijking van het eerste lid onder b een huisvestingsvergunning verlenen aan woningzoekenden als bedoeld in artikel 9 onder A, artikel 10, tweede lid, en artikel 17. Artikel 4. Aanvraag en verlening huisvestingsvergunning 1. Bij de aanvraag om een huisvestingsvergunning worden door de woningzoekende de volgende gegevens verstrekt: a. naam, contactgegevens en geboortedatum; b. het aantal personen dat deel uitmaakt van het huishouden dat de woonruimte zal betrekken; c. bescheiden aan de hand waarvan kan worden vastgesteld dat de woningzoekende voldoet aan artikel 10, tweede lid, van de wet; d. bescheiden aan de hand waarvan het huishoudinkomen van de woningzoekende kan worden vastgesteld; e. een verklaring van de verhuurder waaruit blijkt, dat deze bereid is de woonruimte aan de woningzoekende te verhuren; f. adres, naam van de verhuurder en huurprijs van de te betrekken woonruimte; g. datum van ingang van de huurovereenkomst; h. indien van toepassing, een afschrift van de indicatie voor een aangepaste woonruimte; i. indien van toepassing, een afschrift van de urgentiebeschikking zoals bedoeld in artikel 7 zevende lid. 2.
Indien de aanvraag incompleet is, retourneert het college de aanvraag en stelt de woningzoekende daarbij in de gelegenheid om binnen vijf werkdagen na de verzenddatum van de retourzending een volledige aanvraag in te dienen. 3. Het college verleent de huisvestingsvergunning waarbij in ieder geval vermeld wordt: a. een aanduiding van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft; b. aan wie de vergunning is verleend; c. het aantal personen waarop de toewijzing gebaseerd is; d. de voorwaarde dat de woningzoekende aan wie de vergunning is verleend, de woonruimte binnen de in de vergunning genoemde termijn in gebruik moet nemen. Artikel 5. Bekendmaking van en reacties op het aanbod van woonruimte 1. De verhuurder maakt het aanbod van de in artikel 2 aangewezen woonruimte in ieder geval bekend door publicatie op een openbaar toegankelijk (digitaal) medium, voor zover deze woonruimte niet via directe bemiddeling wordt toegewezen aan woningzoekenden als bedoeld in artikel 9 onder A, artikel 10, tweede lid, en artikel 17. 2. De bekendmaking bevat in ieder geval: a. het adres en de huurprijs van de woonruimte; b. een goede omschrijving van de woning en woonomgeving c. de mededeling dat een huishouden de woonruimte alleen voor bewoning in gebruik mag nemen als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend; d.
indien van toepassing, de criteria en regels voor voorrang bij het verlenen van de benodigde huisvestingsvergunning. 3. Door of namens de verhuurder worden woningzoekenden in de gelegenheid gesteld binnen een termijn van minimaal drie werkdagen op de te huur aangeboden woonruimte te reageren. Voor woningen met voorrang bestemd voor de leeftijdscategorie 55 jaar en ouder is deze termijn minimaal vijf werkdagen. 4. Door of namens de verhuurder kunnen reacties op per publicatie aangeboden woonruimte met onvolledig en/of onjuist ingevulde inschrijfgegevens buiten behandeling worden gelaten.
8
5. Woningzoekenden mogen maximaal twee actuele reacties hebben. Dit zijn reacties op woningen waarvan de reactietermijn nog niet verstreken is. Artikel 6. Verantwoording toegewezen woonruimte 1. Woningcorporaties verantwoorden achteraf, in hetzelfde medium als waarin zij de woonruimte hebben aangeboden, de toewijzing aan woningzoekenden van de woonruimte als bedoeld in artikel 5, eerste lid, door bekendmaking van het aantal geldige reacties dat op de woonruimte is binnengekomen en de motivering van de toewijzing op grond van artikel 16 van deze verordening. 2. Woningcorporaties verantwoorden op een soortgelijke manier als in het eerste lid achteraf eveneens de toewijzingen die hebben plaatsgevonden aan woningzoekenden als bedoeld in artikel 9 onder A, artikel 10, tweede lid, en artikel 17. 3. De verantwoording als bedoeld in het eerste en tweede lid vindt zo spoedig mogelijk plaats na de ingangsdatum van de huurovereenkomst van de woonruimte. 4. Verhuurders niet zijnde woningcorporaties motiveren op verzoek van een woningzoekende de toewijzing van de woonruimte waarop de betreffende woningzoekende heeft gereageerd. 5. Verhuurders verantwoorden hun toewijzingen aan het college indien zij hiertoe van het college een verzoek ontvangen.
HOOFDSTUK 3. URGENTIE Artikel 7. Voorrang bij urgentie 1. Voor de in artikel 2 lid 1 sub a aangewezen categorieën woonruimte wordt bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang gegeven aan woningzoekenden waarvan door urgentieverklaring is aangetoond dat voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. 2. Een woningzoekende kan bij het college schriftelijk een aanvraag indienen tot urgentieverklaring. Deze aanvraag gaat vergezeld van de volgende gegevens: a. naam, contactgegevens en geboortedatum van de woningzoekende; b. het aantal personen dat deel uitmaakt van het huishouden van de woningzoekende; c. bescheiden aan de hand waarvan kan worden vastgesteld dat de woningzoekende voldoet aan artikel 10 tweede lid, van de wet; d. bescheiden aan de hand waarvan het huishoudinkomen van de woningzoekende kan worden vastgesteld; e. aanduiding van de noodzaak en motivering voor de urgentieverklaring. 3. Het college neemt de aanvraag voor een urgentieverklaring in behandeling zodra de aanvrager de leges heeft voldaan conform de geldende legesverordening. 4. De urgentieverklaring geldt alleen in de gemeente waarin deze is afgegeven. Het college kan beslissen een urgentieverklaring over te nemen die is afgegeven door een andere gemeente; 5. De urgentieverklaring geldt alleen voor het zoekprofiel dat in de urgentieverklaring is opgenomen.
Dit is een zoekprofiel waarmee het urgentieprobleem wordt opgelost. Hiervoor gelden de bepalingen in artikel 11. 6. Bij de beoordeling van de aanvraag voor urgentieverklaring kan het college zich laten adviseren door een door hen aan te wijzen instantie. 7. Het college verleent de urgentieverklaring. De urgentieverklaring vermeldt tenminste: a. de woningzoekende aan wie de urgentie wordt toegekend; b. de urgentiecategorie waarin deze woningzoekende is ingedeeld; c. de datum waarop de beschikking is afgegeven; d. het zoekprofiel waarvoor de urgentie is toegekend; e. de ingangs- en einddatum van de urgentieverklaring. 9
Artikel 8. Randvoorwaarden voor urgentie Voor het verlenen van een urgentieverklaring gelden de volgende randvoorwaarden: a. de woningzoekende is ingezetene van de gemeente dan wel economisch of maatschappelijk gebonden aan de gemeente (met uitzondering van de woningzoekenden als bedoeld in artikel 9 categorie A, B en C) óf de woningzoekende is voor het voorzien in de dringend noodzakelijke behoefte aan woonruimte uitsluitend aangewezen op de gemeente; b. de woningzoekende is ingeschreven in het door de verhuurder gehanteerde woonruimteverdeelsysteem; c. de woningzoekende bevindt zich in een acute persoonlijke woon-gerelateerde noodsituatie, waarin het noodzakelijk is om binnen zes maanden te verhuizen. Dit geldt niet voor een urgentie op grond van volkshuisvestelijke indicatie (artikel 9 categorie N); d. de noodsituatie is ontstaan buiten verwijtbare schuld van de woningzoekende; e. de noodsituatie is niet door de woningzoekende op eigen kracht binnen zes maanden op te lossen; f. de woningzoekende is voor het oplossen van de noodsituatie expliciet aangewezen op zelfstandige woonruimte, én g. de woningzoekende heeft een belastbaar huishoudinkomen van maximaal 1,25 keer de inkomensgrens bedoeld in artikel 16, eerste lid van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.
Dit geldt niet voor een urgentie op grond van volkshuisvestelijke indicatie (artikel 9 categorie N). Artikel 9. Urgentiecategorieën Een urgentieverklaring kan alleen worden afgegeven aan woningzoekenden die vallen in één van de volgende categorieën: A. Taakstelling vergunninghouders Vergunninghouders die op grond van de gemeentelijke taakstelling moeten worden gehuisvest, zoals genoemd in artikel 28 van de wet. In afwijking van artikel 7, tweede lid, wordt de urgentie zonder aanvraag verleend op basis van de gemeentelijke taakstelling. In afwijking van artikel 10 worden vergunninghouders eenmalig bemiddeld naar een woning; B. Tijdelijke opvang huiselijk geweld Woningzoekenden die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten, en die nu verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang of daarvoor in aanmerking komen; C. Mantelzorg Woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen. De afdeling van de gemeente die de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 uitvoert, adviseert over de noodzaak van een urgentieverklaring wegens mantelzorg en wint zo nodig hiervoor advies in bij interne of externe deskundigen; D. Medische problematiek Woningzoekenden met een medische problematiek die verband houdt met woonruimte.
De urgentie wordt zonder verdere beoordeling verleend indien aan de woningzoekende in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 een verhuiskostenvergoeding wegens ontoereikende huisvesting is toegekend. In alle andere gevallen beoordeelt een onafhankelijke medische instantie de medische situatie. Plaatsing op de wachtlijst van de Werkgroep Aangepaste Huisvesting is eveneens reden om de urgentie te verlenen. E. Calamiteit Woningzoekenden die vanwege een calamiteit gedwongen hun woonruimte moeten verlaten. Voorwaarde is dat er sprake is van een calamiteit na een brand of een andere vergelijkbare gebeurtenis waardoor de woningzoekende acuut dakloos is en de woonruimte niet binnen 3 maanden te herstellen is; 10
F. Onbewoonbaar verklaarde woning Woningzoekenden van wie de woonruimte onbewoonbaar is verklaard. Voorwaarde is dat er sprake is van één huishouden dat ten minste één jaar onafgebroken op het desbetreffende adres heeft gewoond zoals blijkt uit de Basisregistratie Personen, en dat er een last is opgelegd om het gebruik van de woonruimte te staken; G. Woonkosten Woningzoekenden die bijzondere bijstand in de vorm van een woonkostentoeslag ontvangt en in verband hiermee een verhuisplicht heeft. Voorwaarde is dat er sprake is van één huishouden dat ten minste gedurende één jaar onafgebroken op het desbetreffende adres heeft gewoond, zoals blijkt uit de Basisregistratie Personen. Indien de woningzoekende door eigen verwijtbaar handelen in de situatie van te hoge woonlasten is terechtgekomen, wordt geen urgentie verleend; H. Relatiebeëindiging Woningzoekenden met minderjarige kinderen die hun woonruimte moeten verlaten door echtscheiding, beëindiging geregistreerd partnerschap of samenwoning. Voorwaarden zijn: - de woningzoekende heeft de volledige zorg over de kinderen en de kinderen staan bij de woningzoekende geregistreerd in de Basisregistratie Personen, óf de woningzoekende heeft de zorg over de kinderen in co-ouderschap en kan dit aantonen met officiële documenten.
Indien beide ouders de woning moeten verlaten kan in geval van coouderschap aan beiden urgentie worden verleend; én - de woningzoekende kan aantonen dat in de procedure door de woningzoekende het recht is geclaimd om in de huidige woonruimte te blijven wonen en dat deze claim niet is toegekend. Indien er zwaarwegende redenen zijn zoals hoge woonlasten of bedreiging door de (ex)partner, kan hiervan worden afgeweken; én - de woningzoekende kan aantonen dat het huwelijk of de samenwoning minimaal twee jaar heeft bestaan en korter dan één jaar geleden is verbroken; I. Gedwongen verkoop woning Woningzoekenden met minderjarige kinderen die hun woonruimte moeten verlaten door gedwongen verkoop van hun woonruimte in de gemeente. Voorwaarde is dat de woningzoekende een schrijven van de bank of hypotheekverstrekker kan overleggen waaruit dit blijkt. De gedwongen verkoop mag niet het gevolg zijn van verwijtbaar (betaal)gedrag; J. Geweld of bedreiging Woningzoekenden die te maken hebben met geweld of bedreiging in of bij hun huidige woonruimte. Voorwaarde is dat er sprake is van zeer ernstige overlast in de vorm van geweld of reële bedreiging die tot gevolg heeft dat woningzoekende niet langer in de huidige woonruimte kan blijven wonen.
De woningzoekende toont het geweld of de bedreiging aan door het overleggen van verklaringen van de (wijk)politie en/of van een of meer hulpverleningsinstanties; K. Bijzondere problematiek Woningzoekenden met een bijzondere (starters)problematiek. Voorwaarde is dat er sprake is van zeer ernstige problematiek in de huidige woonsituatie die tot gevolg heeft dat de woningzoekende daar niet langer kan blijven wonen en dat naar het oordeel van een hulpverleningsinstantie betere huisvesting een basisvoorwaarde is voor adequate hulpverlening aan (het huishouden van) de woningzoekende. Voorwaarde is voorts dat er aantoonbare redenen zijn waarom de woningzoekende niet in staat is in een onzelfstandige woonruimte te wonen of hiervoor niet aanmerking komt. De bijzondere (starters)problematiek wordt aangetoond door het overleggen van verklaringen van een of meer hulpverleningsinstanties; L. Economische binding met verhuisplicht Woningzoekenden die economisch gebonden zijn en die een verhuisplicht hebben. Voorwaarde is dat de woningzoekende economisch gebonden is aan de gemeente, werkzaam is bij politie of brandweer en zijn functie een onmiddellijk oproepbaar karakter heeft; 11
M. Economische binding en reisafstand Woningzoekenden die economisch gebonden zijn en waarvan hun huidige woonplaats in Nederland op grote reisafstand ligt. Voorwaarde is dat de woningzoekende een arbeidscontract heeft van minimaal één jaar voor minimaal 18 uur per week en dat de postcode van de woonplaats van de woningzoekende begint met 13, 16 t/m 18, 38, 43 t/m 45 of 54 t/m 99; N. Volkshuisvestelijke indicatie Woningzoekenden die hun woonruimte moeten verlaten wegens sloop of ingrijpende renovatie en voor wie een sociaal statuut is opgesteld. De urgentie wordt verleend conform de bepalingen in het Sociaal Statuut. Het college moet instemmen met het Sociaal Statuut. Artikel 10. Woningzoekenden met urgentie en woningaanbieding 1. Woningzoekenden met een urgentieverklaring op grond van categorie B tot en met N kunnen met inachtneming van artikel 7, vijfde lid, - reageren op het gepubliceerde woningaanbod als bedoeld in artikel 5, eerste lid. Voor de volgordebepaling geldt artikel 16. 2. Het college kan de volgende categorieën woningzoekenden binnen de geldigheidsduur van hun urgentieverklaring, tweemaal passende woonruimte aanbieden buiten het gepubliceerde aanbod: a. woningzoekenden die vallen onder de urgentiecategorie volkshuisvestelijke indicatie zoals genoemd in artikel 9 categorie N; b.
woningzoekenden die niet in staat blijken – of geacht worden – zelfstandig woonruimte te vinden binnen het gepubliceerde woningaanbod. De woningcorporatie en/of de gemeente bepaalt of de woningzoekende hieronder valt. 3. Indien het college, gelet op het feitelijk beschikbare woningaanbod, niet binnen de geldigheidsduur van de urgentieverklaring tweemaal een woningaanbieding kan doen, wordt deze periode automatisch verlengd totdat tweemaal passende woonruimte is aangeboden. 4. Woningzoekenden die verhuizen met een urgentieverklaring, behouden gedurende maximaal vijf jaar de bewoningsduurscore die is opgebouwd in de zelfstandige woonruimte van waaruit verhuizing dringend noodzakelijk is. De bewoningsduurscore vervalt bij een verhuizing naar een woning buiten het zoekprofiel of een volgende verhuizing. Artikel 11. Beperking keuzemogelijkheden urgent woningzoekenden 1. Bij de urgentieverklaring hanteert het college een Standaardzoekprofiel per urgentiecategorie. Er wordt onderscheid gemaakt tussen: • Profiel 1: niet medische urgentieverklaring op grond van alle urgentiecategorieën uit artikel 9 met uitzondering van categorie D en N; • Profiel 2, medische urgentie: urgentieverklaring op grond van artikel 9, categorie D; • Profiel 3, uitzonderingen op de standaard zoekprofielen 1 en 2. 2. De standaard-zoekprofielen omvatten de volgende woningtypen: Profiel 1: niet-medische urgentie
Profiel 2: Medische urgentie
etagewoning met of zonder lift. Dit omvat de volgende woningtypen: maisonnette, portiek-, galerij-, of bovenwoning op de eerste etage of hoger.
Alle woningtypen in profiel 1 én benedenwoningen.
Profiel 3: Op basis van een gemotiveerd advies alle woningtypen in profiel 2 én eengezinswoningen.
3. Van de standaard-zoekprofielen 1 en 2 kan worden afgeweken indien in het advies van de adviseur als bedoeld in artikel 7 lid 6 uitdrukkelijk en gemotiveerd een ander zoekprofiel wordt geadviseerd; 4. Voor de urgentieverklaring op grond van volkshuisvestelijke indicatie als genoemd in artikel 9 onder N geldt het Sociaal Statuut;
12
Artikel 12. Intrekken, verval van rechtswege of wijzigen indeling in een urgentiecategorie 1. Het college kan de urgentieverklaring intrekken als de woningzoekende: a. niet langer voldoet aan de voorwaarden als genoemd in artikel 8 en artikel 9; b. bij zijn of haar aanvraag gegevens heeft verstrekt waarvan hij of zij wist of kon vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren. 2. Een urgentieverklaring vervalt van rechtswege: a. zodra een woningaanbieding is geaccepteerd; b. als, bij toepassing van artikel 10, tweede lid, onder b, de woningzoekende tweemaal een aanbod voor een passende woonruimte heeft geweigerd; c. uiterlijk 52 weken na de datum van afgifte van de urgentieverklaring, met uitzondering van de urgentiecategorie volkshuisvestelijke indicatie (artikel 9 onder N) waarbij het Sociaal Statuut bepalend is. 3. Het college kan de geldigheidsduur van de urgentieverklaring, genoemd in tweede lid onder c verlengen in bijzondere gevallen. 4. Het college kan een woningzoekende, al dan niet op zijn verzoek, in een andere urgentiecategorie indelen als gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven. Als de woningzoekende in een andere urgentiecategorie wordt ingedeeld, verstrekt het college aan hem of haar een nieuwe urgentieverklaring en vervalt de oude.
HOOFDSTUK 4. VOORRANG EN RANGORDE Artikel 13. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs 1. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor woonruimte met een huurprijs tot de tweede aftoppingsgrens van de Wet op de huurtoeslag wordt voorrang gegeven aan woningzoekenden met een huishoudinkomen tot de inkomensgrens als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet (DAEB-norm). Voor woningcorporaties gaan de toewijzingsregels op grond van de Woningwet voor op deze bepaling. 2. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor middenhuurwoningen wordt voorrang gegeven aan woningzoekenden met een huishoudinkomen van 1.0 tot 1,8 maal de inkomensgrens als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet (DAEB-norm). 3. Met inachtneming van het eerste en tweede lid wordt bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor een aangepaste woning voorrang gegeven aan huishoudens waarvan ten minste één lid een lichamelijke functiebeperking heeft en op medische gronden op een aangepaste woning is aangewezen. 4. Met inachtneming van het eerste en tweede lid kunnen verhuurders op grond van de aard of specifieke kenmerken van een woning voorrang geven aan een specifieke doelgroep passend bij deze aard of kenmerken. 5.
Het college kan verhuurders, toestemming geven om, met inachtneming van het eerste en tweede lid, voor woningen in specifieke complexen voorrang te geven aan specifieke doelgroepen. Bij de toestemming wordt vastgelegd om welke complexen en welke doelgroepen het gaat. Artikel 14. Voorrang in verband met slaagkansen 1. Indien blijkt dat bepaalde (doel)groepen woningzoekenden in onvoldoende mate voor toewijzing in aanmerking komen, kunnen woningcorporaties woonruimte met voorrang voor die (doel)groep bestemmen. 2. Als criterium voor het eerste lid geldt dat de slaagkans voor een categorie actief woningzoekenden meer dan 5%-punt lager is dan de slaagkans voor alle actief woningzoekenden. De volgende indeling in categorieën wordt daarbij gehanteerd: a. leeftijdsgroepen: • 18 tot en met 22 jaar; 13
• • • • • b. • • • • c. d.
23 tot en met 29 jaar; 30 tot en met 39 jaar; 40 tot en met 54 jaar; 55 tot en met 74 jaar; 75 jaar en ouder. huishoudensgrootten: 1 persoonshuishoudens; 2 persoonshuishoudens; 3 tot en met 5 persoonshuishoudens; 6 en meer persoonshuishoudens. doorstromers; starters.
Artikel 15. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding 1. Verhuurders kunnen maximaal 25% van het aanbod van de in artikel 2, eerste lid, sub a, aangewezen woonruimten met voorrang toewijzen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente; 2. Verhuurders kunnen maximaal 25% van het aanbod van de in artikel 2, eerste lid, sub b, aangewezen woonruimten met voorrang toewijzen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente; 3. Het college kan toestemming geven om bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor woningen in specifieke wooncomplexen, gelet op aard, grootte of prijs, voorrang te geven aan een specifieke doelgroep met economische of maatschappelijke binding aan de gemeente. Bij de toestemming wordt vastgelegd om welke doelgroepen het gaat. Artikel 16. Rangorde woningzoekenden 1. Als op grond van de wet of deze verordening meer woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, wordt – met inachtneming van de artikelen 13 en 14 - de rangorde als volgt bepaald: a. woningzoekenden uit de urgentiecategorie genoemd in artikel 9 onder A; b. overige woningzoekenden met een urgentieverklaring voor zover hun zoekprofiel past bij de woning waarvoor de vergunning wordt aangevraagd; c.
woningzoekenden met voorrang bij economische of maatschappelijke binding op basis van artikel 15; d. overige woningzoekenden. 2. Als op grond van het eerste lid onder b meer woningzoekenden met een urgentieverklaring in aanmerking komen, gaan woningzoekenden met een eerder afgegeven urgentieverklaring voor op woningzoekenden met een later afgegeven urgentieverklaring. De volgorde van toewijzing van woonruimte aan woningzoekenden met een urgentieverklaring van gelijke datum gebeurt op basis van woonduur. Bij gelijke afgiftedatum en woonduur is de hoogste Leeftijdscore bepalend. 3. Bij woningzoekenden die niet in een urgentiecategorie vallen, wordt bij woonruimte van woningcorporaties de volgorde bepaald door hun B/L-score. Degene met de hoogste B/L-score gaat voor. De volgorde van toewijzing tussen woningzoekenden met dezelfde B/L-score wordt op basis van anciënniteit bepaald door de datum van ingebruikneming van de huidige woonruimte, respectievelijk de datum van de 18e verjaardag. Indien er sprake is van een gelijke score wordt de volgorde van toewijzing op basis van loting bepaald. De B-score wordt gehanteerd bij doorstromers en de L-score voor starters. 4. In afwijking van het eerste tot en met vierde lid kan een verhuurder in geval van een woongroep voor woningtoewijzing een coöptatiesysteem hanteren. 5.
In afwijking van het eerste tot en met derde lid kan een woningcorporatie voor maximaal 25% van de te publiceren woonruimte bedoeld in artikel 5, eerste lid, de volgorde bepalen door 14
middel van loting. Woningzoekenden komen in dat geval voor de woonruimte in aanmerking in volgorde van resultaat van de loting. 6. Als op grond van deze verordening bij middenhuurwoningen meer woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, wordt – met in achtneming van artikel 13, tweede lid en artikel 15, tweede lid, de volgorde van toewijzing bepaald op basis van loting. Artikel 17. Passend huisvesten van bijzondere doelgroepen 1. Woningcorporaties stellen jaarlijks een – nader met het college af te spreken – aantal woningen beschikbaar voor woningzoekenden die vallen onder het regionaal Convenant uitstroom opvang en zorg regio Midden-Holland 2023 ter bevordering van de uitstroom uit maatschappelijke instellingen en de huisvesting van ex-gedetineerden. 2. Gereserveerd 3. Woningcorporaties mogen jaarlijks maximaal 5% van hun leeggekomen woonruimten vrij toewijzen aan woningzoekenden die niet via het reguliere toewijzingssysteem dan wel via de bestaande urgentiecriteria in aanmerking komen voor woonruimte.
HOOFDSTUK 5. gereserveerd HOOFDSTUK 6. gereserveerd
HOOFDSTUK 7. TOERISTISCHE VERHUUR VAN WOONRUIMTE Artikel 35. Werkingsgebied Het bepaalde in dit hoofdstuk is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten gelegen binnen het grondgebied van de gemeente Gouda. Artikel 36 Registratieplicht toeristische verhuur Het is verboden om een woonruimte als bedoeld in artikel 35 voor toeristische verhuur aan te bieden zonder het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur. Artikel 37: Aanvraag registratienummer Aanvragen voor een registratienummer als bedoeld in artikel 36 worden gedaan door degene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur middels een door burgemeester en wethouders voorgeschreven elektronisch formulier.
HOOFDSTUK 8. OPKOOPBESCHERMING Artikel 38. Definities In dit hoofdstuk wordt verstaan onder: - beschermde woonruimte: in artikel 39, tweede lid, aangewezen goedkope of middeldure woonruimte; - datum van inschrijving: datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar; - verhuurvergunning opkoopbescherming: vergunning als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de wet.
15
Artikel 39. Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte 1. Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders. 2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte: 1. die gelegen is in de in de gemeente Gouda; 2. waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan de NHG-kostengrens; 3. die op de datum van inschrijving: 1. vrij was van huur en gebruik; 2. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden; of 3. werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming; 4. waarvan de datum van inschrijving na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel ligt, en 5. die niet in eigendom is van de gemeente of een woningcorporatie. 3. Onder WOZ-waarde wordt verstaan: waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving. Artikel 40. Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming Een aanvraag om een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt ingediend door gebruikmaking van het formulier dat te vinden is op www.gouda.nl. Daarop staat vermeld welke gegevens moeten worden verstrekt. Artikel 41. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend 1.
Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, wordt de verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval verleend in de gevallen, genoemd in artikel 41, derde lid, onder a tot en met c, van de wet. 2. In de gevallen, genoemd in artikel 41, derde lid, onder a en b, van de wet, wordt de persoon aan wie de beschermde woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet de huurder is die in de beschermde woonruimte verblijft. Artikel 42. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend 1. Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming worden verleend: a. als de beschermde woonruimte in opdracht van de gemeente is aangekocht; b. als de beschermde woonruimte door een gecertificeerde of door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht om te worden verhuurd aan cliënten met een zorgindicatie. 2.
Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt. 3. In andere gevallen dan genoemd in het eerste en het tweede lid en artikel 28d, kan de vergunning worden geweigerd. Artikel 43. Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming Behalve op grond van artikel 44, eerste lid, van de wet (bibob-intrekking), kan een verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval ook worden ingetrokken: a. als blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens en zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest; 16
b. als niet langer aan de criteria wordt voldaan aan verhuur aan een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad met de eigenaar of als de schriftelijke overeenkomst waaruit blijkt dat de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, ten einde is gekomen. HOOFDSTUK 9. SLOTBEPALINGEN Artikel 44. Experimenten Het college kan voor een bepaalde tijd experimenten toestaan waarin afgeweken wordt van de bepalingen van deze verordening. Belanghebbende partijen kunnen hiertoe een onderbouwd verzoek bij het college indienen. Experimenten moeten passen binnen de wet. Artikel 45. Hardheidsclausule Het college kan de bepalingen in artikel 3, 7, 8, 9, 13 en 16 van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken voor zover toepassing gelet op het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte of vanwege een groot maatschappelijk belang leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Toepassing van dit artikel moet passen binnen de wet. Artikel 46. Bestuurlijke boete 1. Het college kan een overtreding van het verbod, bedoeld in artikel 8, 23a en 41 eerste lid van de wet beboeten door een bestuurlijke boete op te leggen. 2. De boete voor overtreding van: a.
het verbod bedoeld in artikel 8, eerste lid, van de wet bedraagt ten hoogste: het bedrag dat is vastgesteld voor de eerste categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht; b. het verbod bedoeld in artikel 8, tweede lid van de wet, bedraagt ten hoogste: het bedrag dat is vastgesteld voor de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht; c. het verbod bedoeld in artikel 23a, eerste en derde lid, van de wet, bedraagt ten hoogste: het bedrag dat is vastgesteld voor de derde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht; d. het verbod bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de wet, bedraagt ten hoogste: het bedrag dat is vastgesteld voor de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. Als binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding al een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod wordt het bedrag dat is vastgesteld voor de vijfde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, opgelegd. Artikel 47. Overgangsbepaling 1. Een urgentieverklaring die is verleend op grond van de in artikel 43 genoemde verordening, wordt gelijkgesteld met een urgentieverklaring die is verleend op grond van deze verordening. Artikel 48.
Intrekking oude verordening De Huisvestingsverordening Gouda 2019 wordt ingetrokken. Artikel 49. Inwerkingtreding en geldigheidsduur 1. Deze verordening treedt in werking op de dag volgend na de dag van bekendmaking. 2. Overeenkomstig artikel 4 van de wet geldt deze verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar. Artikel 50. Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening Gemeente Gouda 2023 17
Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Gouda, gehouden op 7 juni 2023.
De raad van de gemeente voornoemd, griffier
voorzitter
mr. drs. E.J. Karman-Moerman
mr. drs. P. Verhoeve
18
TOELICHTING ALGEMEEN Uitgangspunten Huisvestingswet 2014 De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten het instrumentarium in te grijpen in de verdeling van schaarse woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Voor de verdeling van woonruimte kan een gemeente een Huisvestingsverordening vaststellen die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van woonruimte. Ook kan de gemeente bepalen dat het verboden is zonder vergunning wijzigingen in de woonruimtevoorraad aan te brengen. Gebruikmaken van dit instrumentarium is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden. Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan categorieën woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen.
De schaarste kan betrekking hebben op bepaalde categorieën woonruimte in het algemeen, woonruimte met specifieke voorzieningen of woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente. Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperkten, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen. Sturing in de woonruimteverdeling beperkt zich tot de schaarse woonruimtevoorraad die bestemd is voor verhuur. De vaste huurprijsgrens is vervallen; gemeente wijst zelf de schaarse voorraad aan en maakt deze daarmee vergunningplichtig. Bemoeienis van de gemeente met de verdeling van woonruimte boven de in de verordening genoemde prijsgrens is uitgesloten. Schaarste aangetoond In de rapportage ‘Schaarste in Gouda; onderbouwing voor de huisvestingsverordening’ luidt de conclusie dat er sprake is van schaarste in alle woningmarktsegmenten in Gouda. Naar de goedkopere sociale huur en duurdere particuliere huur was weliswaar minder vraag op basis van woonwensen van woningzoekenden, indicatoren uit de praktijk laten een hoge druk zien in deze segmenten.
Het aantal actief woningzoekenden neemt sterk toe, met een lage slaagkans tot gevolg. In de particuliere huur lijkt op het eerste oog sprake van een balans tussen vraag en aanbod. Waar echter de druk op de koopvoorraad groot is, zijn huishoudens vaak aangewezen op de vrije huur. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor middenhuur – vaak wordt gesproken van een substituut voor de woonwens – maar het vult wel een gat in de markt. Ook in dit segment blijkt het moeilijk een woning te vinden doordat het een klein vrijkomend aanbod betreft en het voor veel middeninkomens geen betaalbaar alternatief blijkt.
Een overeenkomstige verordening met lokaal maatwerk De regio Midden-Holland bestaat uit de gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Krimpenerwaard, Waddinxveen en Zuidplas. Van deze gemeenten heeft de gemeente Krimpenerwaard een afwijkend woonruimteverdeelsysteem. De overige vier gemeenten – Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas - hebben er voor gekozen een huisvestingsverordening op te stellen, die zoveel mogelijk met elkaar overeenkomt. Bij alle overeenkomsten zijn er ook verschillen die het gevolg zijn van lokaal maatwerk. Afgezien van enkele ondergeschikte punten doen zich verschillen voor bij de volgende onderwerpen:
19
• •
De zoekprofielen van urgenten verschillen per gemeente (artikel 11). De urgentieverklaring vermeldt voor welke woningtypen de urgentie geldt, het zogenoemde zoekprofiel. Artikel 15: in alle regiogemeenten geldt 25% voorrang voor lokale gebonden woningzoekenden voor sociale huurwoningen en nieuwbouwmiddenhuurwoningen. Bij ingang van de nieuwe huisvestingswet, die vooralsnog op zich laat wachten, geldt deze voorrang in Bodegraven-Reeuwijk en Waddinxveen ook voor betaalbare koopwoningen. Bodegraven-Reeuwijk verhoogt op het moment dat de nieuwe huisvestingswet van kracht wordt ook het percentage voorrang van 25% naar 50% voor nieuwbouw middenhuur- en betaalbare koopwoningen.
•
•
• •
•
• •
Artikel 16: Gouda heeft in de verordening vastgelegd dat de voorrang voor woningzoekenden met urgentie uit lid 1 geldt voor alle verhuurders (dus zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders). De B/L-score geldt alleen voor woningcorporaties. In Bodegraven-Reeuwijk, Waddinxveen en Zuidplas geldt de rangordebepaling, inclusief urgentie, alleen voor woningcorporaties. Dit is gedaan om het voor particulier verhuurders aantrekkelijker te maken sociale huurwoningen te exploiteren. Artikel 17 in combinatie met artikel 9 categorie A: Zuidplas heeft er voor gekozen om vergunninghouders geen urgentie meer toe te kennen op grond van artikel 9 categorie A. In plaats daarvan is in artikel 17 tweede lid vastgelegd dat woningcorporaties jaarlijks met het college afspreken hoeveel woningen zij ter beschikking stellen voor de huisvesting van vergunninghouders. Dit aantal wordt afgestemd op de gemeentelijke taakstelling. BodegravenReeuwijk, Gouda en Waddinxveen handhaven de urgentie voor vergunninghouders op grond van artikel 9 categorie A. Alleen in Bodegraven-Reeuwijk vallen spoedzoekers ook onder Bijzondere Doelgroepen. Hoofdstuk 5. Woonwagenstandplaatsen: In Gouda verhuurt de gemeente zelf de woonwagenstandplaatsen.
In overleg met de Woonwagenbewonersvereniging Gouda heeft de gemeente Gouda er voor gekozen om de toewijzingsregels met betrekking tot de standplaatsen vast te leggen in beleidsregels en niet in de huisvestingsverordening. In Waddinxveen zijn de standplaatsen in het bezit van de woningcorporatie. Daarom heeft Waddinxveen er voor gekozen de toewijzingsregels voor standplaatsen op te nemen in de huisvestingsverordening. In Zuidplas worden de standplaatsen verhuurd door de gemeente en zijn de toewijzingsregels opgenomen in de huisvestingsverordening. In Bodegraven-Reeuwijk zijn de standplaatsen eigendom van de woningcorporatie. Bodegraven-Reeuwijk reserveert ruimte in de huisvestingsverordening om toewijzingsregels voor standplaatsen in de toekomst op te kunnen nemen. Hoofdstuk 6. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad: Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas hebben wijzigingen in de woonruimtevoorraad vergunningplichtig gemaakt. Wijzigingen in de woonruimte die vergunningplichtig zijn, zijn het onttrekken, samenvoegen of omzetten alsmede woningvorming en het splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Via de vergunningsplicht kan worden opgetreden tegen illegale of ongewenste kamerverhuur. Gouda en Waddinxveen hebben er niet voor gekozen om dergelijke bepalingen op te nemen, maar regelen dit via ruimtelijke plannen.
Hoofdstuk 7: een registratieplicht voor toeristische verhuur van woningen is alleen voor Gouda ingevuld. Hoofdstuk 8 Opkoopbescherming is alleen in Gouda en Bodegraven-Reeuwijk ingevuld.
Om de vergelijking tussen de verordeningen in de regio zo eenvoudig en helder mogelijk te maken, wordt voor dezelfde artikelen dezelfde nummering aangehouden. Niet opgenomen hoofdstukken en artikelen uit andere gemeenten worden aangeduid als “gereserveerd”. De huisvestingsvergunning Het is verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven. Woonruimteverdeling op basis van de wet gebeurt dus aan de hand 20
van een vergunningensysteem. Het college kan de bevoegdheid om vergunningen te verlenen mandateren aan verhuurders, bijvoorbeeld de (samenwerkende) woningcorporaties.
ARTIKELSGEWIJS In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld. HOOFDSTUK 1: ALGEMENE BEPALINGEN Artikel 1. Begripsbepalingen De definities in artikel 1 van de wet zijn ook bindend voor deze verordening. Voor de duidelijkheid zijn deze wettelijke definities hieronder weergegeven: 1. In de Huisvestingswet wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder: a. digitaal platform: degene die een dienst van de informatiemaatschappij verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur; b. huishoudinkomen: gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 van de aanvragers van een huisvestingsvergunning voor een bij huisvestingsverordening aangewezen woonruimte, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor «belanghebbende» telkens wordt gelezen «aanvrager»; c. huisvestingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 8, eerste lid van de wet; d. huisvestingsverordening: verordening als bedoeld in artikel 4 van de wet; e. Onze Minister: Onze Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening; f.