05 Bijlage 3 Vast te stellen beeldkwaliteitsplan Land van Anna 21 oktober 2021-1.pdf

Zuidrand Van Puijenbroek Goirle

BEELDKWALITEITSPLAN LAND VAN ANNA

oktober 2021

KuiperCompagnons in opdracht van Wilma Wonen & CRA VASTGOED

Luchtfoto huidige situatie plangebied 2

INHOUDSOPGAVE INLEIDING

5

1

HET PLAN

9

2

BEELDKWALITEIT OPENBARE RUIME

17

Deelgebieden openbare ruimte18 Groen en biodiversiteit 20 Water en klimaatadaptatie 22 Materiaalgebruik en inrichtingselementen 24 Parkeren 26 Privégebied - Openbaar gebied 28 Erfafscheidingen - hoofdsfeer 30 Erfafscheidingen - Fabriekscluster 32 Erfafscheidingen - Fabriekscluster 34 Erfafscheidingen - Tuin Huize Anna 36 Profielen - Openbare ruimte 38

3

BEELDKWALITEIT BEBOUWING Architectuur deelgebieden Architectuur ontwikkelingen Woningtypologieën Oriëntatie woningen DEELGEBIED “DE FABRIEK” DEELGEBIED ‘DORPSE BUURTJE’ DEELGEBIED “APPARTEMENTEN AAN DE LEY” DEELGEBIED “KAVELS TUIN VAN ANNA”

43 44 45 46 47 49 59 67 71 3

4

INLEIDING

De zuidrand van Goirle is van oudsher een dynamisch gebied ingeklemd tussen het centrum van Goirle en het beekdal van de Oude en Nieuwe Leij. Naast de SintJanskerk domineren vooral de twee textielfabrieken het beeld; de Van Besouw en de Van Puijenbroek. Voor beide fabriekslocaties is gekozen om deze locaties te transformeren tot een aantrekkelijk woongebied gelegen aan het historische beeklandschap en op de fundamenten van het oude fabriekscomplexen. In dat kader is voor de Zuidrand van Goirle in 2015 een integrale Visie Zuidrand Goirle opgesteld. In het verlengde daarvan is in 2019-2020 het stedenbouwkundigplan voor de locatie van Van Puijenbroek opgesteld. Op een relatief groot oppervlak van het voormalige fabrieksterrein Van Puijenbroek worden circa 185 woningen gebouwd, met volop ruimte voor toegankelijk groen, natuur en ecologie. Met de transformatie van de Zuidrand wordt een nieuw en aantrekkelijk woongebied gecreëerd waar men ‘dorps’ kan wonen in directe verbinding met het landschap en in de nabijheid van het centrum van Goirle. Daarnaast wordt ook gelijktijdig ingezet op het verbeteren van de waterhuishouding, de ecologie langs de beek, de recreatieve toegankelijkheid van het beekdal en het zichtbaar houden van de cultuurhistorie.

Delen van de oude fabriek worden gerenoveerd en delen worden op zo’n manier herontwikkeld dat ze in architectuur en openbare ruimte het verhaal van de productie, energievoorziening en de mensen die er werkten levend zullen houden.

De rijksmonumenten krijgen een eigen traject in transformatie en/of renovatie en vallen daarom buiten het beeldkwaliteitsplan. Uiteraard mogen de nieuwe ontwikkelingen geen nadelig effect hebben op de rijksmonumenten.

Het stedenbouwkundigplan bestaat uit een variatie aan verschillende woonbuurtjes en woningtypologieën, verbonden met een groen raamwerk van de openbare ruimte. Het stedenbouwkundigplan legt de fundamenten vast voor de beoogde uitstraling en kwaliteit die de noodzakelijke samenhang in de gebiedsontwikkeling moet gaan bewerkstellen.

Het beeldkwaliteitsplan beschrijft met welke middelen kan worden aangesloten op de sfeer van het deelgebied en aan welke spelregels moet worden voldaan. Het geeft de marges en minimale eisen aan die gerealiseerd dienen te worden om de gewenste stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit te waarborgen.

De deelgebieden “fabriek”, “dorpse woonbuurt”, “wonen aan het Vloed” en het appartementengebouw aan de Ley worden projectmatig ontwikkeld waarbij het stedenbouwkundigplan en het onderliggende beeldkwaliteitsplan de leidraad vormen.

Dit beeldkwaliteitsplan zal fungeren als toetsingskader bij de te zijner tijd te verlenen omgevingsvergunningen voor de bouwactiviteiten. Het behoort tot de mogelijkheden van de welstandscommissie om gemotiveerd af te wijken van de criteria in dit beeldkwalitietsplan indien de afwijking geen schade veroorzaakt aan het doel van het beeldkwaliteitsplan, dan wel in de geest van dit beeldkwaliteitsplan is.

De kavels in de Tuin Huize Anna worden particulier ontworpen en ingericht. Om de beoogde kwaliteit te kunnen waarborgen en om aan te kunnen sluiten op actuele woonwensen en de juiste mate van flexibiliteit voor de toekomst te kunnen bieden, worden voor deze kavels de kavelpaspoorten opgesteld.

5

6

1 HET PLAN

7

8

STEDENBOUWKUNDIG PLAN In het verlengde van de Visie Zuidrand Goirle

woonbuurtjes

groen-blauwe

Deze ingrepen bieden bovendien kans om het gebied

(2015)

gedetailleerd

raamwerk maakt het bovendien mogelijk om het

meer ecologisch in te richten en de diversiteit aan

landschapsplan voor het beekdal van de Nieuwe Leij

gebied stap voor stap (organisch) te laten ontwikkelen,

leefgebieden en landschapstypen te vergroten. Zo

en een stedenbouwkundigplan voor de locatie van

waarbij iedere stap een afgerond geheel vormt.

wordt Het Vloed ingericht als natte ruigte, met poelen

Puijenbroek “Land van Anna” uitgewerkt. De ideeën

De volgende structuren vormen het groen-blauwe

en struweel en het gebied tussen de Molendijk en De

bouwen voort op de industriële fundamenten van de

raamwerk:

Vosserijten met houtwallen en kruidenrijk en faunarijk

zijn

in

2019-2020

een

zich

voegen.

Het

locatie en de landschappelijke en ecologische waarden

grasland. Rondom de beekloop wordt ruimte gemaakt,

van het aangrenzende gebied.

•

Het historische dorpslint

De nieuwe ruimtelijke structuur wordt gedragen door

De Bergstaat is een langgerekt dorpslint parallel aan

voor onderhoud van beide zijden van de beek. Naast de

gebiedseigen, landschappelijke en cultuurhistorische

het beekdal. Het is de noordelijke begrenzing van het

onderhoudsstroken komt er een informeel wandelpad

kenmerken: de fabriek, linten, en de natuur van het

ontwikkelingsgebied en het formele gezicht van de

langs de beek.

beekdal. De fabriek vormt het hart en de identiteit

wijk. “De fabriek” aan de Bergstraat onderscheidt zich

van het nieuwe woongebied, omzoomd met linten,

in schaal en architectuur van de kleinschalige dorpse

•

een groene loper en de tuin van Huize Anna. De

bebouwing aan dit lint.

In het verlengde van de Dr. Ariënsstraat tot aan Het

ruggengraat van het plan vormt het beekdal van

zowel in het openbare gebied als op het privéterrein,

Groene lopers en historische routes

Vloed komt een nieuw groenstructuur ‘de groene

de Nieuwe Leij. De beek krijgt een meer natuurlijke

•

De Nieuwe Leij

meandering en natuurlijke flauwe oevers om ruimte te

De beek wordt verlengd waardoor er ruimte ontstaat

Watermolenstraat-Molendijk een fijnmazig netwerk

creëren voor waterberging en biodiversiteit.

voor bijzonder wonen, waterberging langs de beek en

van verbindingen tussen Goirle en het recreatieve

piekretentie in de gebieden eromheen. Over de hele

buitengebied. Iedere route heeft een herkenbare eigen

Groen-blauwe raamwerk

lengte langs de Zuidrand krijgt de beek natuurlijke

identiteit, wat de leesbaarheid en oriëntatie in het

De Zuidrand Van Puijenbroek krijgt een stevig groen-

flauwe oevers. De oevers worden zodanig ingericht

gebied bevordert.

blauw raamwerk enerzijds gevormd door bestaande

dat deze interessant zijn voor amfibieën, libellen en

elementen zoals de beek, de Tuin Huize Anna en

vlinders. Er komen poelen, bloemrijke graslanden en

de historische routes en anderzijds door nieuwe

hoger opgaande begroeiing. Ook wordt in het beekdal

groene structuren die aansluiten op de bestaande

extra ruimte gemaakt voor piekretentie, onder andere

structuur van Goirle. Deze lijnen vormen een stevig

door delen iets af te graven. Bij extreme neerslag kan

ruimtelijk raamwerk, ‘de kapstok’ waarbinnen diverse

De Leij zo gecontroleerd buiten haar oevers treden.

lob’. Deze vormt samen met de historische route

Tuin Huize Anna De nu dichtgegroeide en verrommelde tuin van Huize Anna wordt opgeknapt en gedeeltelijk toegankelijk gemaakt voor een openbare wandelroute (‘cultuurpad’) van oost naar west. 9

1 2 3

5

4

4

5 6 7 8

2

3

9 10

1

Fabriek en Dorpslint De fabriek De fabriek: fabrieksplein aan de Watermolenstraat De fabriek: fabrieksplein aan de Bergstraat De fabriek: cluster fabriekswoningen Huize Anna met de tuin Dorps buurtje: woningen aan de Bergstraat Dorps buurtje Wonen aan het Vloed Kavels in Tuin Huize Anna Appartementen aan de Leij

Het beekdal van de Leij

15

6

9

16

11

11

beekdal van de nieuwe Leij het Vloed 13 droog loofbos 14 houtwallen, kruidenrijk en faunarijk grasland

12

10 Groene lopers

7

15 16

Watermolenstraat Groene loper-wadi

14

8 13

De Fabriek

11

Kavels Tuin Huize Anna

12 het Dorpse buurt

Vergezicht aan de Ley

Kavels aan het Vloed

Karakteristieke elementen in het plan 10

Deelgebieden

Vele monumentale bomen krijgen meer de ruimte

deze kavels wordt ook het appartementencomplex

Woonmilieus

door zorgvuldig te snoeien en gericht te kappen.

aan De Leij ontsloten. In het verlengde van de Dr.

Binnen het groen-blauwe raamwerk is ruimte voor

Focuspunt in de tuin blijft de villa en de toe te voegen

Ariënslaan wordt een nieuwe “groene loper” naar het

een aantal verschillende woonbuurtjes, met ieder een

conciërgewoning aan de Bergstraat. Deze blijven in

buitengebied toegevoegd. Deze vormt de belangrijkste

karakteristiek eigen gezicht. Binnen deze buurtjes

gebruik door de familie Van Puijenbroek. Het achterste

entree van het nieuwe woongebied. De ontsluiting

ontstaat een breed scala aan woningtypen en

gedeelte van de tuin van Huize Anna is het meest

wordt geflankeerd door een brede wadi, die ervoor

-dichtheden voor uiteenlopende doelgroepen.

verrommeld.

zorgt dat het regenwater in het gebied langer wordt

Door het verschuiven van de Nieuwe Leij naar het

vastgehouden. Er is ingezet op een asymmetrisch

•

De Fabriek

groenprofiel, met een fraai doorzicht op het beekdal.

Het oudste deel van de fabriek van Van Puijenbroek

zuiden kan de tuin hier meer de ruimte krijgen en

vertelt

in

het

ensemble

van

gebouwen

ontstaat aan de zuidzijde ruimte voor enkele bijzondere

cultuurhistorische verhaal van de textielproductie.

het

woningen, strategisch ingepast in het groen. Deze woningen dragen bij aan het opknappen en uitbreiden van de tuin en het herstellen van het moleneiland. Samen met de groene woonbuurtjes die er ontwikkeld worden, vormt het groen-blauwe raamwerk een aantrekkelijke omgeving voor een grote diversiteit aan flora en fauna. Op deze manier wordt de ‘missing-link’ in de ecologische hoofdstructuur (Natuur Netwerk Nederland) ingevuld en de ecologische hoofdstructuur in het beekdal vervolmaakt. Groene lopers als hoofdontsluiting De Watermolenstraat vormt nu in dit gebied een belangrijke verbinding tussen het dorp en het buitengebied.

Deze

historische,

recreatieve

en

sfeervolle route naar het beekdal en buitengebied wordt gehandhaafd met de bestrating met kasseienstrook. De Watermolenstraat vormt de ontsluiting van het cluster vrije kavels aan de Tuin Huize Anna. Naast 11

Een deel van de monumenten langs de Watermolen-

•

Tuin huize Anna

straat worden gerenoveerd en vernieuwd. Op de plek

De bestaande tuin van Huize Anna, van de voormalige

van de voormalige ververij- en weverijgebouwen is

directeurswoning, is een parkachtig tuin met veel

gekozen voor nieuwbouw met een ruimtelijke opzet

waardevolle bomen en een kleine vijver. Naast

en bebouwing die verwijzen naar de historische hallen.

het opknappen van de bestaande tuin, met de

Deze opzet zorgt ervoor dat de fabrieksensemble

oorspronkelijke parochietuin als inspiratie, wordt de

zichtbaar en beleefbaar wordt.

zuidelijke rand van de tuin opengesteld voor recreatief gebruik. Ten zuiden van de tuin van Huize Anna wordt

•

Dorpse buurtje aan de Bergstraat

het gebied iets opgehoogd en De Leij iets omgelegd,

Aan de westzijde van de fabriekscluster wordt het

waardoor ruimte ontstaat voor acht(+1) vrijstaande

bebouwingslint langs de Bergstraat aangelegd. Deze

woningen op royale kavels. De robuuste groenstructuur

dorpse bebouwing wordt in het plan doorgezet langs

op de kavels zal ervoor zorgen dat ruimtelijk gezien de

de groene loper en omgezet naar de achterzijde van

kavels als het ware een extensie vormen van de tuin

de bestaande, diepe tuinen langs de Bergstraat. De

van Huize Anna.

woningen hebben een steeds wisselende rooilijn en een dorps karakter met kappen en afwisselende

•

typologieën (korte rijtjes, tweekappers en vrijstaande

Het appartementencomplex aan De Leij vormt de

woningen). De oude historische route richting de

schakel tussen de fabriekscluster en het beekdal en de

Begstraat is deels hersteld, tot aan de bestaande

landschapsrand, tussen de bestaande tuin van Huize

schuur/garage net buiten het plangebied. Een klein

Anna en Het Vloed. Het appartementencomplex is een

groen plantsoentje (brinkje) zorgt voor samenhang

alzijdig en geschakeld gebouw, feitelijk een stapeling

van de buurt.

Vergezicht aan de Leij

ur

u nb

van villa’s, die ieder een eigen en uniek uitzicht hebben op het beekdal.

se

D

p or

ten

o wo

Het woongebied presenteert zich naar het landschap met grote groene kavels. Aan de zuidwestzijde aan Het Vloed zijn enkele grote kavels met vrijstaande

en

n wo

woningen gesitueerd. De vrijstaande woningen liggen ingebed in royale tuinen aan de rand van Het Vloed en lopen over in collectief te beheren natuurtuinen grenzend aan het beekdal. 12

Deelgebieden

aa

d

an

tL

e nh

sra

ap

sch

nd

ECOLOGIE 1 2 3 4 5 6 7 8

11

14

9 10

12

9

11

9

12

10

9

13 14

5

1

10 2

Beek de Leij Beekdal Poelen in beekdal Bloemrijke weide -privé tuin het Vloed Vochtig hooiland met houtwallen Kruidenrijk grasland Loofbos Flower power dijk Bomenrijke laan Wadi Tuin Huize Anna Vijvers in tuin Huize Anna Opgaand groen voor bosbeek juffer Vleermuisroute

5

7 14

13 7 4 3

1

9

8 14

13

Gezondheid en klimaat Bij de (her)ontwikkeling van de fabriekscomplex

Daarnaast vormt de zeespiegelstijging en de dalende

maaiveld valt wordt zichtbaar afgestroomd (via goten)

Van Puijenbroek wordt gestreefd naar het creëren

Nederlandse bodem een extra uitdaging. Dit alles heeft

naar een wadi-achtige voorziening in “de groene lob”.

van een duurzame en gezonde leefomgeving. Een

invloed op de kwaliteit van het water. Gezamenlijk

Wadi’s zorgen voor zuivering, berging en vertraagd

omgeving waar de levenskwaliteit centraal staat, die

vormen deze nieuwe uitdagingen voor de manier

afvoeren (indien nodig) van het hemelwater naar

als prettig wordt ervaren, die uitnodigt tot gezond

waarop wij met onze leefomgeving omgaan en hoe we

oppervlakte water. Via de cascades wordt het water

gedrag (bewegen, spelen, ontmoeten) en waar

deze inrichten.

geleidelijk naar het beekdal en het retentiegebied

sociaal en technologisch hoogstaande woonmilieus Klimaatadaptatie

speciale klimaatstroken “klimaattuinen” ingericht voor

wordt een integrale benadering nagestreefd, waarbij

De transformatie van de fabriek naar woningbouw

de opvang en de berging van het regenwater.

in samenhang wordt gekeken naar thema’s zoals

maakt het mogelijk de waterafvoer en piekretentie

water, mobiliteit, groen, biodiversiteit, gezondheid,

in het beekdal te verbeteren door het vergraven van

Tegengaan van hitte stres

ruimtegebruik, materialen en energie.

het beekprofiel en het omvormen van het agrarisch

Microklimaat is een belangrijke pijler voor een gezond

gebied naar natuur- en retentiegebieden. In het

woon-werk-verblijfsgebied. Met bomen en beplanting

De klimaatverandering is daarbij een uitdaging

verlengde hiervan kan de nu slechts gedeeltelijk

en het niet aanleggen van grote vlakken verharding

van formaat. We gaan een tijd tegenmoet waarin

ingerichte ecologische hoofdstructuur in het beekdal

kan de hittestress in het gebied worden voorkomen.

weersextremen

zowel

worden vervolmaakt en wordt in aansluiting daarop

Voor het tegengaan van hittestress wordt ingezet op

meer extreme neerslag, maar ook langere perioden

de biodiversiteit vergroot in de overgang tussen

een fijnmazige verspreiding van het groen. Daarnaast

van droogte. Dit zorgt voor een toenemend risico

dorp en beekdal. In het gehele gebied is een robuust

is goede luchtkwaliteit essentieel voor de gezondheid.

op overstromingen, wateroverlast en watergebrek.

watersysteem ontworpen. Het regenwater dat op het

worden gerealiseerd.

14

afgevoerd. Binnen het deelgebied de “fabriek” zijn

Voor het gehele plangebied

toenemen.

Dat

betekent

Biodiversiteit

Energie prestatie

Sociaal duurzaam

Daken, gevels en buitenruimte worden in het Land

De bebouwing in de Land van Anna voldoet aan de

Een sociale cohesie is essentieel voor het welslagen

van Anna robuust en met oog voor ecologische

prestatie-eisen van de BENG (Bijna Energieneutrale

van een dorp (stad,) qua maatschappij en qua buurt.

kwaliteit ingericht. Het Land van Anna is één groot

Gebouwen).

Land van Anna is een sociale wijk met woningen

ecosysteem met veel biologische variatie. Biodiversiteit

voor diverse doelgroepen die elkaar ontmoeten in de

zit in vele facetten binnen het plan: het beekdal, de

Circulair materiaalgebruik

openbare ruimte:

nieuwe ecologische hoofdstructuur ten zuiden van

In het plangebied wordt waar mogelijk gebruik

•

het Land van Anna, in de tuin van Huize Anna, in de

gemaakt van hergebruikt materiaal. De ambitie is om

ontmoeting: fabrieksplein aan de Watermolenstrat,

woonbuurten, op verticale gevels en op de daken. In

in de bestaande fabriek op zoek te gaan naar (bouw)

cascade-wadi, Park/Tuin Huize Anna, langs de

de nieuwe natuurlijke oevers komen diverse soorten

materialen die in het Land van Anna een 2e leven

beek, pleintje in het dorpse buurtje, etc.

beplanting.

kunnen gaan krijgen. Vooral de tuinmuur van de fabriek

De oevers geven beschutting voor vissen en zijn een

‘de natuur inclusieve muur’ leent zich voor gebruik van

voor collectief gebruik door de bewoners: bij

veilige plek voor watervogels en libellen. Het maaiveld

oude materialen, waardevolle karakteristieke details en

de Magazijnwoningen, bij de appartementen,

wordt zo groen en ecologisch mogelijk ingericht: geen

elementen.

te transformeren kantoorgebouw, en in de

gemaaid gras, maar kruidenrijke weides met inheems

•

In Land van Anna is op diverse plekken ruimte voor

In Land van Anna zijn ook diverse plekken gemaakt

Vloedtuin).

materiaal. Rijke ecologie zit hem ook in kruidenrijke

Duurzame mobiliteit

In Land van Anna wordt levensloopbestendig

grasbeplantingen, inheemse bomen en heesters, en

Er is een fijnmazig wandel- en fietsnetwerk dat

gebouwd, met plek voor mensen van alle leeftijden.

gebouwen die op hun buurt weer gastheer zijn voor

toegang biedt tot het beeklandschap en uitnodigt tot

Er is ook ruimte voor

vogels en vlinders.

lichaamsbeweging in de vrije natuur. De verschillende

bijvoorbeeld een CPO in de bestaande kantoorgebouw

Aan de gevels worden op diverse plekken klimplanten

woonbuurtjes aan de Zuidrand (Van Van Puijenbroek

aan de Bergstraat.

(wintergroene

voorzien.

tot aan Van Besouw) worden met een wandelpad

Daarnaast worden er in de gevels van de bebouwing

verbonden. Hiervoor wordt de centrale deel van Tuin

Daarnaast wordt ruimte gecreeert om in de

op diverse plaatsen nestkasten en -gelegenheden

Huize Anna openbaar toegankelijk gemaakt. Land van

bestaande monumenten (nu of in de toekomst)

ingebouwd voor vogels en vleermuizen. Waar mogelijk

Anna is een gezonde wijk, die haar bewoners uitdaagt

publieksfuncties te huisvesten. De kleine magazijnhal

worden de daken benut voor groene daken en/of voor

om buiten te zijn, te spelen en te sporten.

bij het kantoorgebouw en de weverijhallen rond de

energie.

en

bloeiende

soorten)

een collectieve woonvorm,

schoorsteen.

15

16

2 BEELDKWALITEIT OPENBARE RUIMTE

17

Legenda’s - openbare ruimte Legenda’s Legenda’s -- openbare openbare ruimte ruimte openbaar-privé openbaar-privé openbaar-privé

parkeren

parkeren parkeren

Legenda’s - openbare ruimte openbaar-privé

parkeren

waterstructuur en waterberging

openbare ruimtes openbare ruimtes openbare ruimtes

ontsluitingen ontsluitingen ontsluitingen

openbare ruimtes

ontsluitingen

Verharde voetpaden Onverharde voetpaden/laarzenpaden openbaar onderhoudspad; struinpad niet openbaar onderhoudspad

18

waterstructuur e waterstructuur waterstructuur en en waterber waterber

ontsluitingen

Legenda’s Legenda’s -- openbare openbare ruimte ruimte openbaar-privé openbaar-privé

parkeren parkeren

waterstructuur en waterberging waterstructuur en waterberging

Deelgebieden openbare ruimte

Sfeerbeel Fabroeksstraten en pleinen

Legenda’s Legenda’s -- openbare openbare ruimte ruimte

Bestaand dorpslint - Bergstraat Legenda’s - openbare ruimteparkeren openbaar-privé openbaar-privé parkeren

waterstructuur waterstructuur en en waterberging waterberging

openbaar-privé

parkeren waterstructuur en waterberging Legenda’s - openbare ruimte Historische lijn - Watermolenstraat • Langzaamverkeersroute openbaar-privé parkeren naar het landschap. waterstructuur en waterberging Historische lijn: Kerklaantje-De Vosserijten Langzaamverkeersroute naar het landschap. openbare•ruimtes openbare ruimtes Fabriekspleinen en  -straten  • Twee fabriekspleinen met ruimte voor groen, verblijf en parkeren. • Autovrije fabriekstraten met ruimte voor wonen, ontmoeting en spelen. openbare ruimtes ruimtes openbare Dorpse straten  openbare•ruimtes met groene bermen. Informele stratenontsluitingen ontsluitingen Groene wig  openbare ruimtes • Wadi met kaskades. • Extensief groeneinrichting. ontsluitingen - openbare ruimte Tuin Huize Anna ontsluitingen ontsluitingen Zuidelijke deel van tuin wordt openbaar gesteld met een wandelroute vé parkeren • waterstructuur ende waterberging door de tuin

Sfeerbeel dorpse straten

Sfeerbeel cascade-wadi/Groene wig

Watermolenstraat

Tuin Huize Anna

Sfeerbeel beekdal

tuinen aan de beek

ontsluitingen

Beekdal * • Leij met natuurlijke oevers. • Onderhoudsstrook langs de noordzijde, langs de kavels. Natuurgebied * • Ecologische hoofdstructuur. • Waterberging.

mtes

Het Vloed • collectieve privé tuin ontsluitingen • natuurtuin voor waterberging • niet toegankelijk voor publiek maar zeer belangrijk voor beleving van het landschap * valt buiten het BKP

19

2 1 8 1

7 6

6

4 3

3

Schetsontwerp Inrichtingsplan openbare ruimte

20

5

Groen en biodiversiteit • •

Bestaande bomen waar mogelijk behouden en aangevuld met nieuwe aanplant. Gevarieerd assortiment van zoveel mogelijk inheemse boomsoorten: opvallende kleur, spreiding in bloei, wisselende textuur, hoogstam, meerstammig en vrij uitgroeiende bomen. Vlinder, bijen en vogellokkende beplanting (drachtbomen & waardbomen). Voorzieningen voor beschermde soorten zoals vleermuizen, kerkuil, etc. Verschillende grootte bomen (1e, 2e, 3e categorie), boomverbanden zijn losjes en natuurlijk.

• • •

Beplantingssfeer per deelgebied:

1 2

Fabriekspleinen en -straten Klimaattuinen in de straten. Stevige gebaren en uitgesproken soorten. Dorpse straten

3 4 5

Informele straten met groene bermen, enkele bomen en hagen. Bomen - landschappelijke soorten. Tuin Huize Anna - groene kruidenrijke berm met stinzenplanten en rhododendrons.

6

Groene wig Wadi met kaskades; extensief groene inrichting.

7

Tuin Huize Anna Cultuurlijke, parkachtige beplanting.

8

Groene lijnen: Watermolenstraat Solitaire bomen langs de route; geïnspireerd op het drassige verleden.

Sfeerbeelden: natuur en biodiversiteit in woonomgeving

21

*

22

n

n

n

n

n

n n n n

Water en klimaatadaptatie Duurzaam watersysteem • Integraal ontworpen, zichtbaar en beleefbaar. • Regenwater losgekoppeld van vuilwatersysteem. • Houdt water zo lang mogelijk vast in het gebied. • Klimaattuinen in fabrieksstraten zorgen ook voor biodiversiteit en vergroening in de wijk. waterstructuur en waterberging waterstructuur en waterberging Leij/beekdal

• Natuurlijke ecologische oevers. waterstructuur en waterberging Vijvers in Tuin Huize Anna • Reserve waterberging. waterstructuur en waterberging

Waterberging in het Vloed en het Beekdal • Ruimte voor piekretentie rondom nieuwe beek - gebieden kunnen in natte perioden onder water staan. waterstructuur waterstructuur en en waterberging waterberging waterstructuur waterberging • *en Afgraving ten behoeve van extra waterberging. waterstructuur en waterberging

Waterberging in wadi’s met cascades • Verzamelt water vanuit buurten. • Voorkomen stadsverwarming (urban heating). • Smalle wadi ter plaatse van de huidige beek (langs de ontsluitingsweg villa’s). Afvoer richting beekdal Regionaal waterbergingsgebied Afvoer regenwater naar wadi; watergoten Afvoer regenwater van tuinen naar openbaar gebied • Geen directe afkoppeling naar het Vloed en het beekdal. Fabrieksplein als klimaatplein • Infiltreert en houdt water vast. • Groene plantenstroken.

Sfeerbeelden zichtbaar afkoppeling regenwater

23

2

1 3 6 9

7 8 4

5 10

Schetsontwerp Inrichtingsplan openbare ruimte

24

Deelgebieden binnen BKP

Legenda’s - openbare ruimte Legenda’s - openbare ruimte openbaar-privé openbaar-privé

parkeren parkeren

waterstructuur en waterberging waterstructuur en waterberging

Materiaalgebruik en inrichtingselementen Legenda’s - openbare ruimte Uitgangspunten: openbaar-privé parkeren waterstructuur en waterberging • Tapijt van gebakken straatklinkers voor het hele plangebied. • Variatie (verbijzondering) per deelgebied. • Parkeren op grasstenen. openbare ruimtes openbare ruimtes

Fabriekspleinen en straten   1. Indien mogelijk (afhankelijk van de kwaliteit) hergebruik van oude materialen en relicten zoals betonnen vloerplaten, spanten voor verlichting, etc., dit Legenda’s - openbare ruimte draagt bij aan het industriële karakter van het gebied. ontsluitingen openbare ruimtes openbaar-privé parkeren waterberging betonnen 2. Fabrieksplein: tapijt van hergebruikte waterstructuur en nieuwe enmaterialen: Legenda’s - openbare ruimte ontsluitingen vloerplaten, gebakken klinkers.  Legenda’s - openbare ruimteparkeren openbaar-privé en waterberging Legenda’s openbare ruimte 3. Informele speelaanleidingen in de vorm waterstructuur van hoogteverschillen, etc. openbaar-privé openbaar-privé

parkeren parkeren

Dorpse straten ontsluitingen 4. Minimalisering verharding. 5. Verlichting in groene berm.

gebakken klinkers en betonnen platen

waterstructuur en waterberging waterstructuur en waterberging verlichtingselementen

Groene lijnen: Watermolenstraat 6. Hergebruik kinderkoppen en klinkers.

openbare ruimtes openbare ruimtes

openbareGroene ruimtes wig openbare ruimtes

7. 8.

Centrale informele speelplek met houten speelelementen versterken het   natuurlijke karakter. ontsluitingen Informele paden.

‘klimaattuinen’ in straatprofielen

ontsluitingen

Tuin Huize Anna ontsluitingen ontsluitingen 9. Informeel onverhard wandelpad door de openbare tuin. Beekdaal en natuurgebied 10. Informele onverharde wandelpaden.

natuurlijke paden en speelvoorzieningen

25

5 1 2 4

Legenda’s - openbare ruimte 

parkeren

waterstructuur en waterberging

openbaar-privé

parkeren

waterstructuur en waterberging

Legenda’s - openbare ruimte

3

openbaar-privé

 openbare ruimtes openbare ruimtes

Markering entree parking met een poort en/of wegbewijzering Autoontsluiting ontsluitingen Calamiteitenontsluiting ontsluitingen

26

enbare ruimte

Parkeren parkeren

waterstructuur en waterberging

In de openbare ruimte enbare 1. Parkeren op het Watermolenplein, subtiele markering van de parkeerplaatsen met clous en enbare ruimte ruimte bomen. parkeren waterstructuur en waterberging parkeren waterstructuur en waterberging 2. Parkeertuin aan de Bergstraat. 3. Parkeerstraat achter de woningen.

In de semi-openbare ruimte 4. Binnenstraat “Weverijhal”; openbare parkeerplaatsen voor bewoners: - Bereikbaar via het Watermolenplein en de Bergstraat. - Toegankelijk via een open poort aan de Fabriekstraat.  enbare ruimte 5. Parkeercluster aan de Watermolenstraat: parkeren waterstructuur en waterberging - Bereikbaar via de Watermolenstraat.

op pleinen, achter hagen en planten

enbare ruimteontsluitingen  In de openbare ruimte langs de weg  • Kleinschalig waterstructuur parkeren in de grasberm, op open verharding. parkeren en waterberging

Op eigen terrein in mandelig gebied • Bereikbaar via de Groene wig. enbare ruimteontsluitingen ontsluitingen • Afgesloten ingang aan de Fabriekstraat. parkeren waterstructuur en waterberging • Parkeren op maaiveld, verlaagd en landschappelijk ingepast. Gebouwde private parkeergarage • Verlaagd aangelegd en integraal ontworpen met hoofdvolume. Bereikbaar via de Watermolenstraat. parkeren • waterstructuur en waterberging • Inrit (toegangsweg) en bezoekersparkeren (nabij de ingang garage) landschappelijk ingepast in  de groene zone. ontsluitingen • Open zichtlijn vanaf de Watermolenstraat naar het landschap behouden.

op halfverharding

enbare ruimte

in grasberm op grasstenen

op eigen terrein

in grasberm op grasstenen

geintegreerd en gebouwd

Op eigen terrein • Met eventueel een carport of garage. ontsluitingen  Geïntegreerd op eigen terrein • Geïntegreerd (mee ontworpen) nabij het hoofdvolume; eventueel carport of garage. ontsluitingen 

27

28

Privégebied - Openbaar Legenda’s - openbare ruimte gebied Legenda’s - openbare ruimte openbaar-privé parkeren Legenda’s - openbare ruimteparkeren openbaar-privé

waterstructuur en waterberging waterstructuur en waterberging

openbaar-privé

waterstructuur en waterberging

Privégebied

parkeren

Mandelig gebied • Collectief aangelegd en in collectief beheer Semi-openbaar gebied • Openbare ruimte met name in gebruik door bewoners openbare ruimtes openbare ruimtes

Openbaar gebied

openbare ruimtes

privé

   ontsluitingen ontsluitingen

mandelig tuin/landschap

ontsluitingen

mandelig parkeerstraat

openbaar

29

1

3

4

2

30

Legenda’s - openbare ruimte Legenda’s - openbare ruimteparkeren openbaar-privé

waterstructuur en waterberging

openbaar-privé

waterstructuur en waterberging

parkeren

Erfafscheidingen - hoofdsfeer •

Voor heel het plangebied geldt dat de erfgrenzen worden mee ontworpen om een rustig en eenduidig straatbeeld te vormen.

1

openbare ruimtes

1

In de Fabriekscluster Legenda’s - openbare ruimte openbare•ruimtes Gemetselde tuinmuren in combinatie met stalen hekwerken versterken het openbaar-privéindustrieel karakter. parkeren waterstructuur en waterberging  openbare ruimtes • Omlijsting fabriekscluster met natuur-inclusieve muur.

ontsluitingen

2

Dorpse Buurt ontsluitingen • Klimaatstroken en hagen

2

ontsluitingen

Tuin Huize Anna 3 • Rododendrons. • Handhaven beeldbepalende gemetselde muur rondom Huize Anna, laatste deel openbare ruimtes van het beton opruimen en de relatie tussen de tuin en de groen lopers versterken.

4

3

Object in het landschap • Landschappelijke inpassing van het gebouw; bijvoorbeeld door toepassing van taluds, beplanting (korte stukken haag en lage struiken), meeontworpen muurtjes. ontsluitingen • Hekken, hagen en hoge muren zijn niet toegestaan. • Eventuele terrassen (buitenruimte van de woningen) gelegen aan het maaiveld zijn met de architectuur van het gebouw mee ontworpen. Op de volgende pagina’s worden de erfafscheidingen voor de Fabriekscluster, de Dorpse Buurt en Tuin Huize Anna nader omschreven.

4

31

6

2 5 8

6

9

1

6 8 7 6 5

4

32

3

9

uwing uwing

Erfafscheidingen

Orientatie

Erfafscheidingen Fabriek

Orientatie

Erfafscheidingen - Fabriekscluster Fabriek

uwing uwing

1

Haag; • Versterken bestaande haag langs de Bergstraat. • Hoogte 70-100 cm.

2

Stalen hekwerk; • Bijzonder hekwerk met een markant en herkenbare poort naar het terrein. • De poort is permanent open en heeft ook de functie als wegbewijzering.

3 Erfafscheidingen Orientatie Natuurinclusieve fabrieksmuur;

Erfafscheidingen Orientatie • Onderzoek mogelijkheden hergebruik stenen fabriek. Fabriek Dorpse• buurt Natuur inclusieve elementen zoals vogelnesten, insecten kasten, en dergelijke. Fabriek Mogelijkheid om delen van de muur te laten begroeien. Dorpse• buurt • 4

uwing uwing

1

3

2

4

Hoogte afgestemd op functie en omgeving.

Hoge tuinmuren; • Poorten/toegangen naar de achtertuinen en parkeren. • Zorgen voor verbinding en samenhang van onderdelen binnen de fabriekscluster. • Minimaal 1,8 m hoog.

5

5

7

7

Erfafscheidingen Orientatie Erfafscheidingen Orientatie Lage muurtjes (eventueel in combinatie met hekwerk); 5 Fabriek • Voortbouwen op bestaande woning en erfafscheiding aan de Bergstraat . Fabriek •

Muurtjes 30 cm hoog.

Dorpse buurt 6 Tuin Stoeptuin; Huize Anna

Dorpse• buurt Verharde Tuin Huize Anna voortuin begrenst met infiltratiestrook de klimaattuin in de fabrieksstraat.

7

Uniforme wand; Erfafscheidingen • Uniform vormgegeven Orientatie bergingen en poorten (toegangen naar achtertuinen)

Erfafscheidingen • Fabriek Fabriek 8

Eventueel Orientatie in combinatie met begroeid hekwerk (gaas) en gevelgroen

Gevels geschikt voor toepassing van geveltuinen

buurt met historische foto(‘s) 9 DorpseFabrieksgevel Dorpse buurt

Tuin Huize Anna Tuin Huize Anna

33

4

3

4 2

Legenda’s - openbare ruimte openbaar-privé

parkeren

4

Legenda’s - bebouwing

1

3 Hoofdsferen

Legenda’s - openbare ruimte

Erfafscheidingen

Legenda’s -openbaar-privé openbare ruimte openbaar-privé

parkeren

Legenda’s - openbare ruimte Legenda’s - openbare ruimte Legenda’s - openbaar-privé openbare ruimte openbaar-privé

parkeren

1

parkeren

parkeren Arch deelgebied

openbare ruimtes

5 waterstructuur en waterberging

ruimtesruimte Legenda’s - openbare openbare

openbaar-privé

openbaar-privé

9

waterstructuur en waterberging

8 openbare ruimtes

ontsluitingen

ontsluitingen

 Stalen poort naar het onderhoudspad (in

openbare ruimtes

3 Hoofdsferen ontsluitingen

5

ontsluitingen ontsluitingen

7

beheer van Waterschap).

Tuin Huize Anna

ontsluitingen

Verblijfsplekken aan de Ley. Uitgagspunt is

ontsluitingen

dat iedere kavel een eigen stilteplek krijgt nabij de Leij. Plekken nader uitwerken in het ontsluitingen ontwerp “Natuurtuin” Het Vloed.

34

parkeren

waterstructuur  en waterberging ontsluitingen

 openbare ruimtes

openbaar-privé

Dorpse buurt ontsluitingen

openbare ruimtes

6 

Legenda’s - openbare ruimte

parkeren en waterberging openbare ruimtes Legenda’s - openbarewaterstructuur ruimte

openbare ruimtes

waterstructuur en waterberging

ontsluitingen

parkeren 1* openbaar-privé waterstructuur en waterberging

parkeren

openbare ruimtes openbaar-privé parkeren openbare ruimtes

openbare ruimtes

waterstructuur en waterberging

waterstructuur en waterberging parkeren waterstructuur en waterberging

Legenda’s - openbare ruimte openbaar-privé

waterstructuur en waterberging

7

openbare ruimtes

openbaar-privé

Orientatie

parkeren

Fabriek

tekst

Legenda’s - openbare ruimte Legenda’s - openbare ruimte

waterstructuur en waterberging

ontsluitingen

waterstructuur en waterberging

uwing uwing

uwing

Erfafscheidingen Dorpse buurt Fabriek

Orientatie

Erfafscheidingen - Dorpse buurt Erfafscheidingen

Orientatie

Orientatie 1 Erfafscheidingen FabriekGemengde haag met hekwerk

1

• Diverse gebiedseigen soorten. • Voortuin en zijtuin (tot rooilijn bebouwing): 0,7 m - max. 1 m hoog. Erfafscheidingen Orientatie • Langs achtertuin en zijtuin: 1,8 - 2.0 m hoog. • Hekwerk toepassen langs achtertuinen en delen zijtuinen (voor privacy). Dorpse buurt Fabriek • Hekwerk op erfgrens: dubbele staafmat, kleur zwart/antraciet. Erfafscheidingen Orientatie Aanvullende uitgangspunten Vloedzijde: 1* • hoog (1,5-1,8 m) haag met hekwerk .

Fabriek

ouwing

1

Fabriek

Annahekwerk 2 Tuin Huize Begroeid Dorpse buurt • Dubbele staafmat zwart/antraciet. • Tot 2 m hoog.

2

1

Orientatie 3 Erfafscheidingen Uniforme wand Erfafscheidingen Dorpse buurt Orientatie Fabriek• Uniform vormgegeven bergingen en poorten (toegangen naar achtertuinen). Dorpse• buurt Bij voorkeur integraal ontworpen met architectuur van de woningen. Fabriek 4

Stoeptuin

3

6

8

7

Tuin Huize Anna Breedte divers, positie woningen afhankelijk van straatgroen. Dorpse• buurt • 5

Dorpse buurt

6

Integraal mee ontworpen met de architectuur van de woning.

Woonterrassen aan het landschap • Uniforme terrassen, integraal met de architectuur ontworpen. • Met natuurlijke glooiing landschap naar het Vloed. Tuin Huize Anna Landschappelijke overgang; Natuurlijk talud

Landschappelijke haag met gaas 7 Tuin Huize Anna Landschappelijke gemengde haag, 1 - 1,8 m hoog. Dorpse• buurt

Anna poort naar het onderhoudspad (in beheer van Waterschap). Dorpse buurt Tuin Huize • Stalen

Agrarisch transparant hek (optioneel) • In de vorm van een draadhek, maximaal 1,5 m hoog. Tuin Huize Anna • Gesitueerd tussen de Vloedtuinen en de onderhoudspad langs de Leij. 9 Natuurlijke erfafscheiding tussen de percelen • Stalen hekken (of gaas) in combinatie met hagen, struiken, bomen, en dergelijke. Tuin Huize Anna • Creëren van privacy met behoud van zicht op het landschap. 8

35

6

2

6

1 1

3

Legenda’s - bebouwing 3 Hoofdsferen

Erfafscheidingen

Orientatie

Fabriek

tekst

8

4 3

8 Arch deelgebied

3 6 Dorpse buurt

8

5

7

Stalen poort naar het onderhoudspad 3 Hoofdsferen

(in beheer van Waterschap). Tuin Huize Anna

36

Dorpse buurt Erfafscheidingen

uwing

Orientatie

Anna Erfafscheidingen Orientatie FabriekbuurtErfafscheidingen Tuin Huize Anna - Tuin Huize Dorpse Fabriek 1

Tuinmuur Dorpse• buurt hoge tuinmuur langs de Tuin Huize Anna (onder andere Watermolenstraat), 2 Tuin Huize Bestaande Anna m hoog.

1

2

LageAnna muur met stalen hek 2 Tuin Huize • Bestaande voorkanten aan de Bergstraat. • Met rododendron struiken. 3

Tuin Huize Anna

3

Stalen hekken met Rododendrons • Langs de ontsluitingsweg villa’s. Dorpse buurt • Begrenzing Tuin Huize Anna. Tuin Huize Anna Onregelmatige hoogte en dikte van rododendronstruiken. Dorpse• buurt 4

Tuin Huize Anna

Water als natuurlijke begrenzing

5

Landschappelijke haag met gaas • Landschappelijke gemengde haag, 1 - 1,8 m hoog. • Stalen poort naar het onderhoudspad (in beheer van Waterschap).

6

Natuurtuin met landschappelijk overgang • Natuurlijke overgang beekdal; talud, glooiing, “ha-ha” • Kleine houten vlonder/terras. • Ruimte voor waterberging.

Tuin Huize Anna 7

8

Tuin Huize Anna

Agrarisch transparant hek (optioneel) • Langs het onderhoudspad van de beek, maximaal 1,5 m hoog. • In de vorm van een draadhek. • Gesitueerd tussen de tuinen en de onderhoudspad langs de Leij. Natuurlijke erfafscheiding tussen de percelen • Stalen hekken in combinatie met hagen, struiken, bomen, en dergelijke. • Creëren van privacy met zicht op het landschap. * erfafscheidingen voor de 8 kavels worden in de kavelpaspoorten gedetailleerd uitgewerkt.

6

5

7

7

6

37

1

3

2

4

38

5

Profielen - Openbare ruimte 1. Fabrieksplein (a) & -straat (b) (a)

(b)

(a)

openbaar

(b)

2. Tuinzijde Magazijnwoningen

24,5 m

39

3. Groene loper

4. Dorps straatje

40

5. Tuin Huize Anna

41

42

3 BEELDKWALITEIT BEBOUWING

43

Legenda’s - bebouwing tekst

Fabriek

3 Hoofdsferen

Erfafscheidingen

tekst

Orientatie

Fabriek

Architectuur deelgebieden Arch deelgebied

Drie ruimtelijke deelgebieden en architectonische sferen: Legenda’s - bebouwing Arch deelgebied 1. Rondom de Fabriek; Dorpse buurt 3 Hoofdsferen Erfafscheidingen Orientatie 2. het Dorpse buurt in de velden; tekst 3. de Landschapsrand aan Fabriek de Leij, Dorpse buurt

Het plan zoekt naar samenhang, maar ziet er ook op toe dat onderscheiden kwaliteiten goed tot hun recht komen, zodat een afwisselend, kleinschalig en rijk ontstaat. Archgebied deelgebied 3 Hoofdsferen Tuin Huizeontwikkeld Anna Deelgebied de Fabriek wordt rondom de bestaandeDorpse monumenten, buurt 3 Hoofdsferen binnen het ensembleTuin en silhouet, Huize Annaen in de sfeer en geest van de oude textielfabriek.

Achter en aan de Bergstraat ligt (in het verlengde van het lint) een kleinschalig en afwisselend dorpsbuurtje met grondgebonden woningen, met een grote 3 Hoofdsferen variatie aan types en uitstraling. Tuin Huize Anna

Aan het landschap van de Leij en de Vloed zijn royale, landschappelijke tuinen met vrijstaande woningen gesitueerd. Het appartementencomplex aan de Leij vormt een schakel tussen alle gebieden.

44

3 Hoofdsferen

Erfafscheidingen

Orientatie

Fabriek

tekst

Legenda’s Legenda’s -- bebouwing bebouwing 3 Hoofdsferen 3 Hoofdsferen

tekst Legenda’s - bebouwing tekst

Erfafscheidingen Erfafscheidingen Fabriek Fabriek

Orientatie Orientatie

Erfafscheidingen

Orientatie

Architectuur ontwikkelingen

3 Hoofdsferen Arch deelgebied

Fabriek

tekst

Legenda’s - bebouwing Fabriekscluster: behoud en renovatie bestaande

fabriekscluster (private ontwikkeling). Orientatie 3 Hoofdsferen Erfafscheidingen tekst Arch deelgebied Arch deelgebied

Dorpse buurt Fabriek

Fabriekscluster: projectmatig; grote samenhang, uniformiteit en sterk architectuurtaal. Legenda’s - bebouwing Arch deelgebied

Dorpse buurt Dorpse buurt Erfafscheidingen

3 Hoofdsferen

Orientatie

tekst Fabriekontwikkeling; samenhang, Fabriekscluster: CPO Arch deelgebied Dorpse buurt

uniformiteit.

Legenda’s - bebouwing

3 Hoofdsferen

3 Hoofdsferen

Tuin Huize Anna Dorpse buurt Erfafscheidingen

Orientatie

Dorpse buurt: projectmatig; verscheidenheid binnen tekst Fabriek samenhang, individualiteit. Arch deelgebied 3 Hoofdsferen 3 Hoofdsferen

Tuin Huize Anna Tuin Huize Anna

Wonen aan het landschap (het Vloed): projectmatig; Dorpse buurt Tuin Huize Anna kleine variatie per woning. grote mate van samenhang,

3 Hoofdsferen

Arch deelgebied 3 Hoofdsferen

Wonen aan het landschap: Tuin Huize Annaprojectmatig. Dorpse buurt

Wonen aan het landschap: private ontwikkeling; kavelpaspoort ten behoeve van de samenhang. 3 Hoofdsferen Tuin Huize Anna

3 Hoofdsferen Tuin Huize Anna

45

DAK/KAP DAK/KAP DAK/KAP DAK/KAP DAK/KAP Dorpse buurtje DAK/KAP Dorpse Dorpse buurtje buurtje Dorpse buurtje Dorpse buurtje 1 laag + kap Dorpse buurtje 1 laag + kap

1 laag laag + + kap kap 1 1 1 laag laag + + kap kap Kappen Kappen Kappen Kappen Kappen Kappen DAK/KAP Kap - dwarskap DAK/KAP Kap DAK/KAP Kap --- dwarskap dwarskap DAK/KAP Kap Kap -- dwarskap dwarskap Dorpse Kapbuurtje dwarskap DAK/KAP Dorpse buurtje Dorpse buurtje

Appartement Dorpse buurtje Appartement 1 + Appartement 1 laag laag + kap kap Appartement Dorpse buurtje 1 laag + kap Appartement DAK/KAP Groene 1 laag +platte kap daken Appartement DAK/KAP Groene platte daken Groene platte daken 1 laag + kap daken Groene platte Kappen Groene platte Dorpse buurtje Kappen Groene platte daken daken Kappen Dorpse buurtje Kappen Fabriek 1 laag + kap Fabriek Kappen Fabriek 1 laag + kap Kap dwarskap Fabriek Kap Fabriek Kap -- dwarskap dwarskap Groene platte daken Fabriek Kap - dwarskap Groene platte daken daken Groene platte Kappen Groene platte daken Kap - dwarskap Groene platte daken Kappen Appartement Groene platte daken Kapvorm in vorm van oude Appartement DAK/KAP Kapvorm in vorm Appartement Kapvorm in in vorm vorm van van oude oude Appartement magazijnhal Kapvorm van oude Kapvorm in vorm van magazijnhal Kap dwarskap Groene platte daken Kapvorm in vorm van oude oude magazijnhal Appartement Groene platte daken Kap dwarskap Dorpse buurtje magazijnhal Groene platte daken magazijnhal Groene platte daken Shed-daken magazijnhal Shed-daken

Shed-daken Groene 1 laag +platte kap daken Shed-daken Appartement Shed-daken Fabriek Appartement Shed-daken Fabriek Fabriek Kappen Fabriek Kappen Groene Groene platte platte daken daken Kappen Groene Kappen Fabriek Groene platte platte daken daken Kappen

Kappen Groene platte daken Kapvorm in vorm van oude Groene platte daken Kapvorm in Kap - dwarskap Fabriek Kapvorm in vorm vorm van van oude oude Fabriek magazijnhal Kapvorm in vorm van oude magazijnhal magazijnhal Kapvorm in vorm van oude magazijnhal Groene platte daken Groene platte daken Shed-daken Appartement magazijnhal Shed-daken Shed-daken Shed-daken PROGRAMMA Kapvorm in vorm van oude PROGRAMMA Kapvorm in vorm van oude PROGRAMMA Groene platte daken Shed-daken PROGRAMMA Kappen magazijnhal PROGRAMMA Kappen magazijnhal Kappen PROGRAMMA Kappen Shed-daken Grondgebonden woningen Kappen Shed-daken Fabriek Grondgebonden woningen Grondgebonden woningen Grondgebonden Grondgebonden woningen woningen Grondgebonden woningen Groene platte daken Appartementen Kappen Appartementen Kappen Appartementen Appartementen Appartementen Kapvorm in vorm van oude Appartementen Nader uit te werken in wonen PROGRAMMA magazijnhal PROGRAMMA Nader uit te te werken werken in in wonen wonen PROGRAMMA Nader uit Nader PROGRAMMA Nader uit uit te te werken werken in in wonen wonen Nader uit te werken in wonen Shed-daken PROGRAMMA Grondgebonden woningen Grondgebonden woningen woningen Grondgebonden PROGRAMMA Grondgebonden woningen Kappen PROGRAMMA ORIENTATIE Grondgebonden woningen Appartementen ORIENTATIE Appartementen ORIENTATIE Appartementen ORIENTATIE Appartementen ORIENTATIE ORIENTATIE Grondgebonden

woningen Appartementen Accenten Grondgebonden woningen Nader in Nader uit uit te te werken werken in wonen wonen Accenten Nader uit te werken in wonen Accenten Accenten Nader uit te werken in wonen Accenten Accenten Appartementen Representatief zijgevel Nader uit te werken in wonen Appartementen Representatief zijgevel zijgevel Representatief Representatief PROGRAMMA Representatief zijgevel zijgevel Representatief zijgevel Voortuin Nader uit te werken in wonen Voortuin Nader uit te werken in wonen Voortuin ORIENTATIE Voortuin ORIENTATIE Voortuin ORIENTATIE Voortuin Rooilijn (3-5m vanaf straat) ORIENTATIE Grondgebonden woningen Rooilijn (3-5m straat) Rooilijn (3-5m vanaf vanaf straat) Rooilijn (3-5m vanaf straat) ORIENTATIE Rooilijn (3-5m vanaf straat) Rooilijn (3-5m vanaf straat) Accenten Representatief tuin Accenten Accenten Representatief tuin Appartementen Accenten Representatief tuin ORIENTATIE Representatief tuin tuin Representatief ORIENTATIE Accenten Representatief zijgevel Representatief tuin zijgevel Representatief zijgevel Representatief zijgevel Nader uit te werken in wonen Voortuin Accenten Representatief zijgevel Voortuin Accenten Voortuin Voortuin Rooilijn (3-5m vanaf straat) Voortuin Representatief zijgevel Rooilijn straat) Rooilijn (3-5m (3-5m vanaf vanaf straat) Representatief zijgevel Rooilijn (3-5m vanaf straat) Rooilijn (3-5m vanaf Voortuin Representatief

tuin tuin straat) ORIENTATIE Representatief Voortuin Representatief tuin Representatief tuin Rooilijn (3-5m vanaf Representatief tuin straat) Rooilijn (3-5m vanaf straat) Accenten 46 Representatief tuin Representatief Representatief tuin zijgevel Voortuin

MASSA MASSA MASSA MASSA MASSA MASSA Dorpse Dorpse buurtje buurtje Dorpse buurtje Dorpse buurtje Dorpse buurtje woning 2-onder-1-kap Dorpse buurtje 2-onder-1-kap woning 2-onder-1-kap woning

2-onder-1-kap 2-onder-1-kap woning woning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning woning Vrijstaande Vrijstaande woning MASSA MASSA Beneden-boven woning (bebo) MASSA Beneden-boven woning woning (bebo) (bebo) MASSA Beneden-boven Beneden-boven woning Beneden-boven woning (bebo) (bebo) MASSA Dorpse buurtje Beneden-boven woning (bebo) Dorpse buurtjewoning/exclusieve Dorpse buurtje Vrijstaande Dorpse buurtjewoning/exclusieve Vrijstaande 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning/exclusieve 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning/exclusieve Dorpse buurtjewoning/exclusieve MASSA 2-onder-1-kap woning Vrijstaande MASSA 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning/exclusieve Fabriek -- kaart 1 2-onder-1-kap woning Fabriek kaart 1 Vrijstaande woning Dorpse buurtje Fabriek kaart 1 Vrijstaande woning Fabriek kaartwoning 1 Dorpse buurtje Vrijstaande Fabriek --- kaart 1 Vrijstaande woning Fabriek kaart 1 Bestaande monument 2-onder-1-kap woning Bestaande Vrijstaande woning Bestaande monument monument 2-onder-1-kap woning Beneden-boven woning Bestaande monument Beneden-boven woning (bebo) (bebo) Bestaande monument Beneden-boven woning (bebo) Bestaande monument Beneden-boven woning (bebo) Transformatie bestaande gebouwen Vrijstaande woning Transformatie bestaande gebouwen Beneden-boven woning (bebo) Vrijstaande woning Transformatie bestaande

gebouwen woning/exclusieve Transformatie bestaande MASSA Vrijstaande Vrijstaande woning/exclusieve woning/exclusieve Transformatie bestaande gebouwen gebouwen Transformatie bestaande gebouwen Vrijstaandenaar woning/exclusieve Verwijzing voormalige fabriekshallen Verwijzing naar voormalige fabriekshallen Beneden-boven woning (bebo) Verwijzing naar voormalige fabriekshallen Vrijstaande woning/exclusieve Beneden-boven woning (bebo) Dorpse buurtje Verwijzing naar voormalige Fabriek - kaart kaartnaar 1 voormalige Verwijzing naar voormalige fabriekshallen fabriekshallen Fabriek 1 Verwijzing fabriekshallen Fabriek kaart 1 Verwijzing naar fabrieks ensemble Fabriek - kaartnaar 1 woning 2-onder-1-kap Verwijzing fabrieks ensemble Vrijstaande woning/exclusieve Verwijzing naar fabrieks ensemble Bestaande monument Fabriek kaart 1 Vrijstaande woning/exclusieve Verwijzing naar fabrieks fabrieks ensemble ensemble Bestaande monument monument Bestaande Verwijzing naar Verwijzing naar fabrieks ensemble Bestaande monument Fabriek -- kaart 2 Vrijstaande woning Fabriek kaartmonument 2 Bestaande 2 Fabriek kaart 1 Fabriek -- kaart Transformatie 1 Transformatie bestaande gebouwen gebouwen Fabriek kaart 2 2 bestaande Transformatie bestaande gebouwen Fabriek - kaart 2 Transformatie bestaande gebouwen Bestaande gebouwen Beneden-boven woning (bebo) monument Bestaande gebouwen gebouwen Transformatie

bestaande gebouwen Bestaande monument Verwijzing naar voormalige fabriekshallen Bestaande gebouwen Verwijzing gebouwen naar voormalige voormalige fabriekshallen Verwijzing naar fabriekshallen Bestaande Bestaande Verwijzing gebouwen naar voormalige fabriekshallen ... ... Vrijstaande woning/exclusieve Verwijzing naar voormalige fabriekshallen ... Transformatie bestaande gebouwen ... Verwijzing naar naarbestaande fabrieks ensemble ensemble Transformatie gebouwen Verwijzing ... Verwijzing naar fabrieks fabrieks ensemble ... Verwijzing naar fabrieks ensemble Verwijzing naar voormalige fabriekshallen fabrieks ensemble 1 Verwijzing fabriekshallen Fabriek -- kaart 2 Fabriek kaartnaar 2 voormalige

Fabriek Fabriek -- kaart kaart 2 2 Bestaande Verwijzing naar ensemble Fabriek kaartmonument 2 fabrieks Bestaande gebouwen Verwijzing naar fabrieks ensemble

Bestaande Bestaande gebouwen gebouwen Bestaande gebouwen Fabriek 2 Transformatie Bestaande gebouwen ... -- kaart Fabriek kaart 2 bestaande gebouwen ... ... ... Verwijzing gebouwen naar voormalige fabriekshallen ... Bestaande Bestaande gebouwen ...

Verwijzing naar fabrieks ensemble ... Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Fabriek - kaart max. 4 lagen2+ plat dak Appartement max. 4 lagen + plat dak max. max. 4 4 lagen lagen + + plat plat dak dak max. 4 lagen + plat dak max. 4 lagen + plat dak Bestaande gebouwen

Woningtypologieën De Fabriek “Magazijnhalwoning”: met een hoge kap, rijwoning, 6 m breed. “Magazijnwoning”: drielaagse woning met plat dak, rijwoning, 6 m breed. Sheddak woning: rijwoning, 5,1 m breed. “Weverijwoningen”: met kap, rijwoningen, 5,1 -5,4 m breed. Fabriekswoningen: rijwoningen, 5,4 m breed. Woning in bestaand pand. MASSA DAK/KAP Appartementen in bestaand kantoorgebouw. Dorpse buurtje Dorpse buurtje 1 laag + kap Appartementen sociaal/huur.

2-onder-1-kap woning

Kappen Dorpse buurt

Vrijstaande woning

Kap - dwarskap

Beneden-boven woning (bebo) BEBO woning: [beneden-bovenwoning].

Appartement

2-onder-1-kap woning.

Groene platte daken

Fabriek

Vrijstaande woning.

Fabriek - kaart 1 Bestaande monument

Bijzondere Groene platte daken vrijstaande woning: projectmatige ontwikkeling. Transformatie bestaande gebouwen Kapvorm in vorm van oude Tuin Huize Anna magazijnhal Verwijzing naar voormalige fabriekshallen Shed-daken Villa: exclusieve vrijstaande woning,Verwijzing zelfbouw. naar fabrieks ensemble Kappen

Appartementen aan de Ley Fabriek - kaart 2 Bestaande gebouwen

...

Appartement Appartement Appartement Appartement max. 4 4 lagen + + plat dak dak Appartement max. max. 4 lagen lagen + plat plat dak

Vrijstaande woning/exclusieve

PROGRAMMA

...

max. 4 lagen + plat dak

max. 4 lagen + plat dak Appartement Appartement max. 4 lagen + plat dak max. 4 lagen + plat dak

Grondgebonden woningen Grondgebonden woningen

Appartementen Appartementen Nader uit te werken wonen Kantoor naderinuit te werken in wonen (appartementen)

Appartement max. 4 lagen + plat dak

ORIENTATIE Accenten Representatief zijgevel

Appartement max. 4 lagen + plat dak

Legenda’s - bebouwing Legenda’s - bebouwing 3 Hoofdsferen Legenda’s 3 Hoofdsferen- bebouwing tekst tekst

3 Hoofdsferen- bebouwing Legenda’s tekst

3 Hoofdsferen

Legenda’s - bebouwing tekst

Oriëntatie woningen Erfafscheidingen Erfafscheidingen Fabriek Fabriek Erfafscheidingen Fabriek Erfafscheidingen Fabriek

Orientatie Orientatie

Alzijdig; representatief.

Orientatie Representatieve “achterzijde”; bouwkundig (in combinatie met groen) vormgegeven. Orientatie Voorkanten; representatieve gevels aan de

3 Hoofdsferen- bebouwing Legenda’s

Erfafscheidingen

Orientatie openbare ruimte.

tekst Arch deelgebied Legenda’s 3 Hoofdsferen- bebouwing Arch deelgebied

Fabriek Erfafscheidingen

Orientatie Voorkanten en zijkanten aan de openbare

tekst

Fabriek Erfafscheidingen

Orientatie afwisseling van de voorgevel en zijgevel.

tekst

Arch deelgebied

Fabriek Dorpse buurt Dorpse buurt

Arch deelgebied

Dorpse buurt

Arch deelgebied

Dorpse buurt

3 Hoofdsferen Arch deelgebied

Arch deelgebied

Dorpse buurt

ruimte; representatief beeld met variatie/

Achterkanten aan openbare ruimte (uit zicht); uniform vormgegeven. Hoofdoriëntatie bebouwing naar ontsluitingsweg; representatief. Representatieve “achterzijde” bebouwing; als voorkant vormgegeven.

Dorpse buurt 3 Hoofdsferen 3 Hoofdsferen 3 Hoofdsferen

Dorpse buurt Tuin Huize Anna Tuin Huize Anna Tuin Huize Anna

3 Hoofdsferen Tuin Huize Anna 3 Hoofdsferen Tuin Huize Anna 3 Hoofdsferen

47

6

3

1

5 4

2

48

1

Bestaande fabrieksmonumenten.

2

Magazijnhal woningen; verwijzing naar de volume van de oude magazijnhallen.

3

Kantoor aan de Bergstraat

4

Weverijhal woningen..

5

Appartementen object aan de Bergstraat.

6

Fabriekswoningen Bergstraat

DEELGEBIED “DE FABRIEK” Uitgangspunt bij de transformatie van de fabriekscluster is het handhaven en integreren van bestaande monumenten en nieuw bouwen met inspiratie uit het verleden. Hierbij zal gezocht worden naar herstel van historische structuren met behoudt van vormvariatie en functiediversiteit binnen het ensemble. Het verhaal van de textielproductie Van Puijenbroek wordt verteld: zijnde een ensemble van de oudste gebouwen aan de Watermolenstraat en de Bergstraat. 1.

2.

3. 4.

5.

6.

De monumenten langs de Watermolenstraat (ketelhuis, schoorsteen, voormalig kantoorgebouw) worden gerenoveerd. Hier komen een woning en een ontmoetings- en expositieruimte in het ketelhuis. Voor de magazijnhal is de bouwtechnische staat van de draagconstructie onderzocht, deze is echter zo slecht dat dit niet haalbaar is om te behouden. Binnen het silhouet van de magazijnhal zal daarom nieuwbouw plaatsvinden, waarin de karakteristieke elementen van de hal worden geïntegreerd. De historische fabriekstraat wordt weer zichtbaar, met daarlangs de Magazijn- en Ververijwoningen. Het huidige kantoorgebouw langs de Bergstraat wordt volledig getransformeerd naar functie wonen, met behoud van de gevelexterieur. Er is in het verlengde van het transformatiekader voor gekozen om de voormalige ververij en weverij te slopen en hier woningen nieuw voor terug te bouwen. De nieuwbouw verwijst in zijn opzet en architectuur met sheddaken echter nadrukkelijk naar de historische hallen (karakteristieke muur met rozetramen en sheddaken). Ook voor het pand van de huidige winkel, aan de Bergstraat, is renovatie en transformatie onderzocht, maar ook hier is de technische staat en ruimtelijke opbouw niet geschikt. Er wordt conform het transformatiekader ingezet op nieuwbouw, waarbij de positionering en de relatie met de aangrenzende bebouwing verwijzen naar het fabriekscomplex.

Rond de bestaande woning aan de Bergstraat (hoek Watermolenstraat) komen enkele

2

4

5

1 3

6

De karakteristieke ensembles en belangrijk te behouden volumes zijn (zwart) aangegeven. 1. Ketelhuis, schoorsteen, voormalig kantoorgebouw (monumenten). 2. Magazijnhal. 3. Kantoorgebouw en magazijn. 4. Weverij en ververij. 5.

Winkelpand aan de Bergstraat.

grondgebonden ‘Fabriekswoningen’; als referentie naar de voormalige woningen op deze plek. De te handhaven monumenten en nieuw te bouwen woningblokken vormen een samenhangend fabrieksensemble, waarbij ook de sfeer van de openbare ruimte mee doet. Een “natuur inclusieve tuinmuur” bindt de verschillende onderdelen aan elkaar en verwijst naar de oude fabrieksmuren. Historische fabriek met magazijnhallen op achtergrond.

Historische fabriek met oude fabriekstraat links.

49

3D perspectief fabrieksterrein

50

De verschillende facetten van de textielproductie blijven zo zichtbaar op deze plek en geven de nieuwe woonbuurt haar eigen identiteit. Daarnaast zal worden onderzocht of interessante bouwkundige elementen uit de bestaande fabrieksbebouwing en buitenruimte, zoals kolommen, spanten, technische elementen, sluitwerk, rails, etc., waar mogelijk, een nieuwe betekenis kunnen krijgen in de toekomstige woonbuurt. Voor de monumentale panden zijn de uitgangspunten handhaven, renoveren, opknappen en nieuwe functie geven.

DAK/KAP DAK/KAP DAK/KAP Dorpse Dorpse buurtje Dorpse buurtje buurtje 1 laag 1 laag + + kap kap 1 1 laag laag + + kap kap

Het uitgangspunt voor de beeldkwaliteit van de bebouwing is eenheid in verscheidenheid. Transformatiekader vormt de leidraad voor de uitwerking van de bebouwing. De eenheid en de samenhang van de bebouwing worden bepaald door: • De samenhang van het fabrieksensemble. • De eigentijdse architectuurstijl geïnspireerd op de architectuur van de oude fabriek. • Het basismateriaal (baksteen) en de basiskleur. • Een klassieke driedeling van plint, middendeel en top. • Zorgvuldige en ingetogen detaillering. De verscheidenheid en de variatie binnen het cluster wordt bereikt door rijke aaneenschakeling van volumes met verschillende dakvormen en hoogtes: magazijnhalwoningen, sheddakwoningen, en dergelijke. Naast de architectonische principes zijn ook de contextuele principes van de bebouwing belangrijk voor onderlinge samenhang, zoals de rooilijnen, de oriëntatie en de overgang openbaar-privé.

MASSA MASSA MASSA Dorpse Dorpse buurt Dorpse buurt buurt

2-onder-12-onder-12-onder-12-onder-1-

Kappen Kappen Kappen Kappen

Vrijstaande Vrijstaande Vrijstaande Vrijstaande

Kap -- dwarskap Kap dwarskap Kap Kap -- dwarskap dwarskap

Beneden-b Beneden-b Beneden-b Beneden-b

Appartement Appartement Appartement

Groene platte Groene platte daken daken Groene Groene platte platte daken daken

Vrijstaande Vrijstaande Vrijstaande Vrijstaande

Fabriek Fabriek kaar Fabriek --- kaar kaar Verscheidenheid in ontwikkeling Fabriek Fabriek Bestaande Fabriek Bestaande Bestaande Bestaande Te behouden fabriekscluster (deels monumenten) Groene Groene platte platte daken daken Groene Groene platte platte daken daken

Transformatie bestaande gebouw(en) Kapvorm in vorm van oude Kapvorm Kapvorm in in vorm vorm van van oude oude

Kapvorm in vorm van oude magazijnhal magazijnhal magazijnhal magazijnhal Verwijzing naar voormalige fabriekshallen Shed-daken Shed-daken Shed-daken Shed-daken Verwijzing naar fabrieksensemble Kappen Kappen Kappen Kappen

Transforma Transforma Transforma Transforma Verwijzing Verwijzing Verwijzing Verwijzing Verwijzing Verwijzing Verwijzing Verwijzing

Fabriek Fabriek kaar Fabriek --- kaar kaar Bestaande Bestaande Bestaande Bestaande

PROGRAMMA PROGRAMMA PROGRAMMA

... ... ... ...

Grondgebonden woningen Grondgebonden woningen Grondgebonden Grondgebonden woningen woningen Appartementen Appartementen Appartementen Appartementen Nader uit Nader uit te te werken werken in in wonen wonen Nader Nader uit uit te te werken werken in in wonen wonen

ORIENTATIE ORIENTATIE ORIENTATIE

Appartement Appartement Appartement

max. 4 max. 4 lage lage max. max. 4 4 lage lage

Accenten Accenten Accenten Accenten Representatief zijgevel Representatief zijgevel Representatief Representatief zijgevel zijgevel Voortuin Voortuin Voortuin Voortuin Rooilijn Rooilijn (3-5m (3-5m vanaf vanaf straat) straat) Rooilijn Rooilijn (3-5m (3-5m vanaf vanaf straat) straat) Representatief tuin Representatief tuin Representatief Representatief tuin tuin

51

1

1

2

1

3

3

4

1

MASSA MASSA

DAK/KAP DAK/KAP Dorpse Dorpsebuurtje buurtje

Dorpse Dorpsebuurtje buurtje

1 1laag laag+ +kap kap

2-onder-1-kap 2-onder-1-kapwoning woning

Kappen Kappen

Vrijstaande Vrijstaandewoning woning

Kap Kap- dwarskap - dwarskap

Beneden-boven Beneden-bovenwoning woning(bebo) (bebo)

Appartement Appartement

Vrijstaande Vrijstaandewoning/exclusieve woning/exclusieve

Groene Groeneplatte plattedaken daken

Fabriek Fabriek

Fabriek Fabriek- -kaart kaart11 Bestaande Bestaandemonument monument

Groene Groeneplatte plattedaken daken Kapvorm Kapvormininvorm vormvan vanoude oude magazijnhal magazijnhal Shed-daken Shed-daken

Bebouwingsvormen

Kappen Kappen Bestaande fabrieksgebouwen

“Magazijnhalwoningen” in de vorm van de oude magazijnhal “Sheddakwoningen” ter plaatse van de weverijhal met sheddaken 2de “Magazijnhalwoningen” als referentie naar de bestaande magazijnvolume PROGRAMMA PROGRAMMA

Transformatie Transformatiebestaande bestaandegebouwen gebouwen Verwijzing Verwijzingnaar naarvoormalige voormaligefabriekshallen fabriekshallen Verwijzing Verwijzingnaar naarfabrieks fabrieksensemble ensemble

1 Fabriek Fabriek - -kaart kaart22 2

Bestaande Bestaandegebouwen gebouwen

3

......

4

fabriekswoningen

5

Grondgebonden Grondgebonden woningen woningen appartementengebouw

6

Appartementen Appartementen fabriekswoningen aan het plein

7

foto’s van bestaande karakteristieke gebouwen binnen fabriekscluster