05 Bijlage 2 Zuidrand goirle, locatie land van anna_bijlagen 1-13 bij toelichting.pdf
Tekst van het document
GEMEENTE GOIRLE
BESTEMMINGSPLAN ZUIDRAND GOIRLE, LOCATIE LAND VAN ANNA BIJLAGEN 1-13 BIJ DE PLANTOELICHTING
GEMEENTE BESTEMMINGSPLANNUMMER SCHAAL VAN DE VERBEELDING STATUS PLAN DATUM TERVISIELEGGING ONTWERP DATUM VASTSTELLING
DATUM UITSPRAAK ABRS DATUM INWERKINGTREDING DATUM ONHERROEPELIJK NAAM EN ADRES OPSTELLER
: : : : : : : : : :
GOIRLE
NL.IMRO.0785.BP2019003PUIJENBRO-VG01
1:1.000 VASTGESTELD
18 NOVEMBER 2021 T/M 29 DECEMBER 2021 8 MAART 2022
ANTEA GROUP, BENELUXWEG 125, 4904 SJ OOSTERHOUT
Inhoudsopgave
Bijlagen bij toelichting
5
Bijlage 1
Stedenbouwkundig plan
6
Bijlage 2
Schetsontwerp collectieve natuurtuin
41
Bijlage 3
Inrichtingsplan collectieve natuurtuin
61
Bijlage 4
Visie 'Zuidrand Goirle met de tijdstroom mee....'
64
Bijlage 5
Hydrologie groenblauwe zone
161
Bijlage 6
Herbegrenzing NNB
234
Bijlage 7
Beheer- en onderhoudsplan
276
Bijlage 8
Cultuurhistorisch onderzoek - BAAC
361
Bijlage 9
Archeologisch bureauonderzoek - Antea Group
481
Bijlage 10
Inventariserend Veldonderzoek
634
Bijlage 11
Programma van eisen archeologie
679
Bijlage 12
Plan van aanpak archeologie
714
Bijlage 13
Beoordeling PvA archeologie
735
Bijlage 14 begeleiding
Archeologie: aanvullende boringen en Opgraving - variant archeologische
Bijlage 15
Selectiebesluit archeologie
782
Bijlage 16
Transformatiekader
785
Bijlage 17
Boomeffectanalyse 2018
854
Bijlage 18
Boomeffectanalyse actualisatie 2021
1050
Bijlage 19
Boomeffectanalyse Hollandse linde
1082
Bijlage 20
Verkeerstoets
1107
Bijlage 21
Geluidonderzoek biomassa-installatie
1165
Bijlage 22
Geuronderzoek biomassa-installatie
1276
Bijlage 23
Onderzoek industrielawaai Bergstraat 98-100
1318
Bijlage 24
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai
1537
Bijlage 25
Externe veiligheid buisleidingen
1837
Bijlage 26
Standaard verantwoording Groepsrisico gemeente Goirle
1859
Bijlage 27
Luchtkwaliteitsonderzoek
1884
Bijlage 28
Memo resultaten bodemonderzoeken
2015
738
Bijlage 29 Verkennend en (actualiserend) nader bodemonderzoek, inclusief verkennend asbestonderzoek Bergstraat 50
2020
Bijlage 30 Goedkeuring Verkennend en (actualiserend) nader bodemonderzoek, incl. verkennend asbestonderzoek Bergstraat 50 e.o. Goirle
2652
Bijlage 31
2
Verkennend (water)bodem- en asbestonderzoek groenblauwe zone
Zuidrand Goirle
2673
Bijlage 32 Goedkeuring Verkennend (water)bodem- en asbestonderzoek groenblauwe zone
3215
Bijlage 33
Aanvullend en actualiserend bodemonderzoek groenblauwe zone
3231
Bijlage 34 zone
Goedkeuring Aanvullend en actualiserend bodemonderzoek groenblauwe
Bijlage 35
Natuurtoets t.b.v. woningbouwontwikkeling
3280
Bijlage 36
Natuurtoets t.b.v. natuurontwikkeling
3329
Bijlage 37
Nader onderzoek beschermde soorten
3372
Bijlage 38
Nader onderzoek vleermuizen
3416
Bijlage 39
Onderzoek jaarrond beschermde nesten
3439
Bijlage 40
Nader onderzoek gierzwaluw
3444
Bijlage 41
Ontheffingsaanvraag
3460
Bijlage 42
Activiteitenplan ontheffingsaanvraag
3793
Bijlage 43
Aanvulling activiteitenplan
3953
Bijlage 44
Memo actualisatie soortbescherming en gebiedsbescherming
4113
Bijlage 45
Ontheffing Wnb
4119
Bijlage 46
Beschikking stikstof
4145
Bijlage 47
Memo aanvullende stikstofberekening
4166
Bijlage 48
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
4186
Bijlage 49
Waterhuishoudkundig plan
4236
Bijlage 50
Hydrologisch onderzoek
4336
Bijlage 51
Advies Waterschap de Dommel
4409
Bijlage 52
Notitie aanpassingen waterhuishoudkundigplan 2020
4412
Bijlage 53 Advies Waterschap de Dommel (notitie aanpassingen waterhuishoudkundigplan 2020)
4438
Bijlage 54
Eindverslag inspraakprocedure
4441
Bijlage 55
Verslag overleg Bro
4463
Bijlage 56
Toelichting Staat van Bedrijfsactiviteiten
4478
3277
3
4
Bijlagen bij toelichting
5
Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan
6
Zuidrand Van Puijenbroek Goirle
augustus 2021
STEDENBOUWKUNDIG PLAN LAND VAN ANNA
KuiperCompagnons in opdracht van Wilma Wonen & CRA VASTGOED
Luchtfoto huidige situatie plangebied 2
INHOUD 1
INLEIDING
5
HET STEDENBOUWKUNDIG PLAN
7
Groen-blauwe raamwerk 9 Groene lopers als hoofdontsluiting 11 Woonbuurtjes 11
2
PLANFACETTEN
15
Programma 17 Landschap en ecologie 19 Groen en biodiversiteit 21 Water en klimaatadaptatie 23 Verkeersstructuur 25 Profielen openbare ruimte 29 Gezondheid en klimaat 32
3
4
INLEIDING
Het plangebied ‘Land van Anna’ aan de zuidrand van Goirle is aan de noordzijde begrensd met de Bergstraat, enkele privé kavels ten zuiden van de Bergstraat en het woonzorgcomplex van Thebe aan de Bergstraat en het Kerklaantje ten noorden daarvan. Aan de zuidzijde loopt het gebied over in het mooie beeklandschap van de Nieuwe Leij. De zuidrand van Goirle is van oudsher een dynamisch gebied ingeklemd tussen het centrum van Goirle en het beekdal van de Oude en Nieuwe Leij. Naast de SintJanskerk domineren vooral de twee textielfabrieken het beeld; de Van Besouw en de Van Puijenbroek. Voor beide fabriekslocaties is gekozen om deze locaties te transformeren tot een aantrekkelijk woongebied gelegen aan het historische beeklandschap en op de fundamenten van het oude fabriekscomplexen. In dat kader is voor de zuidrand van Goirle in 2015 een integrale Visie ‘Zuidrand Goirle’ opgesteld. In het verlengde daarvan is in 2019-2020 het stedenbouwkundigplan voor de locatie van Van Puijenbroek ‘Land van Anna’ en een gedetailleerd landschapsplan voor het beekdal van de Nieuwe Leij uitgewerkt.
Op een relatief groot oppervlak van het voormalige fabrieksterrein Van Puijenbroek worden circa 190 woningen gebouwd, met volop ruimte voor toegankelijk groen, natuur en ecologie. Met de transformatie van de Zuidrand wordt een nieuw en aantrekkelijk woongebied gecreëerd waar men ‘dorps’ kan wonen in directe verbinding met het landschap en in de nabijheid van het centrum van Goirle. Daarnaast wordt ook gelijktijdig ingezet op het verbeteren van de waterhuishouding, de ecologie langs de beek, de recreatieve toegankelijkheid van het beekdal en het zichtbaar houden van de cultuurhistorie. Delen van de oude fabriek worden gerenoveerd en
3. Wonen aan het Vloed, 4. Kavels in tuin Huize Anna en 5. Het appartementengebouw aan de Ley. Het stedenbouwkundig plan legt de fundamenten vast voor de beoogde uitstraling en kwaliteit die de noodzakelijke samenhang in de gebiedsontwikkeling moet gaan bewerkstellen.
delen worden op zo’n manier herontwikkeld dat ze in architectuur en openbare ruimte het verhaal van de productie, energievoorziening en de mensen die er werkten levend zullen houden. Het stedenbouwkundigplan bestaat uit een variatie aan verschillende woonbuurtjes en woningtypologieën, verbonden met een groen raamwerk van de openbare ruimte. De Land van Anna bestaat uit 5 deelgebieden: 1. De Fabriek, 2. De dorpse woonbuurt,
5
6
1 HET STEDENBOUWKUNDIG PLAN
7
1 2 3
5
4
4
5 6 7 8
2
3
9 10
Dorpslint Bergstraat De fabriek De fabriek: fabrieksplein aan de Watermolenstraat De fabriek: fabrieksplein aan de Bergstraat De fabriek: cluster fabriekswoningen Huize Anna met de tuin Dorps buurtje: woningen aan de Bergstraat Dorps buurtje Wonen aan het Vloed Kavels in Tuin Huize Anna Vergezicht aan de Leij
1 Het beekdal van de Leij
15
11
6
9
16
11
11
beekdal van de nieuwe Leij het Vloed 13 droog loofbos 14 houtwallen, kruidenrijk en faunarijk grasland
12
10 Groene lopers
7
15 16
14
8 13 11 12
Karakteristieke elementen in het plan 8
Watermolenstraat Groene loper-wadi
STEDENBOUWKUNDIG PLAN De ideeën bij uitwerking van het stedenbouwkundige
De volgende structuren vormen het groen-blauwe
Vosserijten met houtwallen en kruidenrijk en faunarijk
plan bouwen voort op de industriële fundamenten
raamwerk:
grasland. Rondom de beekloop wordt ruimte gemaakt,
van de locatie en de landschappelijke en ecologische
zowel in het openbare gebied als op het privéterrein,
waarden van het aangrenzende gebied.
•
Het historische dorpslint
De nieuwe ruimtelijke structuur wordt gedragen door
De Bergstraat is een langgerekt dorpslint parallel aan
onderhoudsstroken komt er een informeel wandelpad
gebiedseigen, landschappelijke en cultuurhistorische
het beekdal. Het is de noordelijke begrenzing van het
langs de beek.
kenmerken: de fabriek, linten, en de natuur van het
ontwikkelingsgebied en het formele gezicht van de
beekdal. De fabriek vormt het hart en de identiteit
wijk. “De fabriek” aan de Bergstraat onderscheidt zich
•
van het nieuwe woongebied, omzoomd met linten,
in schaal en architectuur van de kleinschalige dorpse
In het verlengde van de Dr. Ariënsstraat tot aan Het
een groene loper en de tuin van Huize Anna. De
bebouwing aan dit lint.
Vloed komt een nieuw groenstructuur ‘de groene
ruggengraat van het plan vormt het beekdal van
voor onderhoud van beide zijden van de beek. Naast de
Groene lopers en historische routes
lob’. Deze vormt samen met de historische route
de Nieuwe Leij. De beek krijgt een meer natuurlijke
•
meandering en natuurlijke flauwe oevers om ruimte te
De beek wordt verlengd waardoor er ruimte ontstaat
van verbindingen tussen Goirle en het recreatieve
creëren voor waterberging en biodiversiteit.
voor bijzonder wonen, waterberging langs de beek en
buitengebied. Iedere route heeft een herkenbare eigen
piekretentie in de gebieden eromheen. Over de hele
identiteit, wat de leesbaarheid en oriëntatie in het
Groen-blauwe raamwerk
lengte langs de Zuidrand krijgt de beek natuurlijke
gebied bevordert.
De Zuidrand Van Puijenbroek krijgt een stevig groen-
flauwe oevers. De oevers worden zodanig ingericht
blauw raamwerk enerzijds gevormd door bestaande
dat deze interessant zijn voor amfibieën, libellen en
•
elementen zoals de beek, de Tuin Huize Anna en
vlinders. Er komen poelen, bloemrijke graslanden en
De nu dichtgegroeide en verrommelde tuin van Huize
de historische routes en anderzijds door nieuwe
hoger opgaande begroeiing. Ook wordt in het beekdal
Anna wordt opgeknapt en gedeeltelijk toegankelijk
groene structuren die aansluiten op de bestaande
extra ruimte gemaakt voor piekretentie, onder andere
gemaakt voor een openbare wandelroute van oost
structuur van Goirle. Deze lijnen vormen een stevig
door delen iets af te graven. Bij extreme neerslag kan
naar west. Vele monumentale bomen krijgen meer de
ruimtelijk raamwerk, ‘de kapstok’ waarbinnen diverse
De Leij zo gecontroleerd buiten haar oevers treden.
ruimte door zorgvuldig te snoeien en gericht te kappen.
woonbuurtjes
groen-blauwe
Deze ingrepen bieden bovendien kans om het gebied
Focuspunt in de tuin blijft de villa en de toe te voegen
raamwerk maakt het bovendien mogelijk om het
meer ecologisch in te richten en de diversiteit aan
conciërgewoning aan de Bergstraat. Deze blijven in
gebied stap voor stap (organisch) te laten ontwikkelen,
leefgebieden en landschapstypen te vergroten. Zo
gebruik door de familie Van Puijenbroek. Door het
waarbij iedere stap een afgerond geheel vormt.
wordt Het Vloed ingericht als natte ruigte, met poelen
verschuiven van de Nieuwe Leij naar het zuiden kan de
en struweel en het gebied tussen de Molendijk en De
tuin hier meer de ruimte krijgen en ontstaat aan de
zich
voegen.
Het
De Nieuwe Leij
Watermolenstraat-Molendijk een fijnmazig netwerk
Tuin Huize Anna
9
10
zuidzijde ruimte voor enkele bijzondere woningen,
Woonbuurtjes
worden gerenoveerd en vernieuwd. Op de plek van de
strategisch ingepast in het groen. Deze woningen
Binnen het groen-blauwe raamwerk is ruimte voor
voormalige ververij- en weverijgebouwen is gekozen
dragen bij aan het opknappen en uitbreiden van de
een aantal verschillende woonbuurtjes, met ieder een
voor nieuwbouw met een ruimtelijke opzet en
tuin en het herstellen van het moleneiland. Samen
karakteristiek eigen gezicht. Binnen deze buurtjes
bebouwing die verwijzen naar de historische hallen.
met de groene woonbuurtjes die er ontwikkeld
ontstaat een breed scala aan woningtypen en
Deze opzet zorgt ervoor dat de fabrieksensemble
worden, vormt het groen-blauwe raamwerk een
-dichtheden voor uiteenlopende doelgroepen.
zichtbaar en beleefbaar wordt.
flora en fauna. Op deze manier wordt de ‘missing-link’
•
•
in de ecologische hoofdstructuur (Natuur Netwerk
Het oudste deel van de fabriek van Van Puijenbroek
Aan de westzijde van de fabriekscluster wordt het
Nederland) ingevuld en de ecologische hoofdstructuur
vertelt
het
bebouwingslint langs de Bergstraat aangelegd. Deze
in het beekdal vervolmaakt.
cultuurhistorische verhaal van de textielproductie. Een
dorpse bebouwing wordt in het plan doorgezet langs
deel van de monumenten langs de Watermolenstraat
de groene loper en omgezet naar de achterzijde van de
aantrekkelijke omgeving voor een grote diversiteit aan De Fabriek in
het
ensemble
van
gebouwen
Dorpse buurtje aan de Bergstraat
Groene lopers als hoofdontsluiting De Watermolenstraat vormt nu in dit gebied een belangrijke verbinding tussen het dorp en het buitengebied.
Deze
historische,
recreatieve
en
sfeervolle route naar het beekdal en buitengebied wordt gehandhaafd met de bestrating met kasseienstrook. De Watermolenstraat vormt de ontsluiting van het cluster vrije kavels aan de Tuin Huize Anna. Naast deze kavels wordt ook het appartementencomplex aan De Leij ontsloten. In het verlengde van de Dr. Ariënslaan wordt een nieuwe “groene loper” naar het buitengebied toegevoegd. Deze vormt de belangrijkste entree van het nieuwe woongebied. De ontsluiting wordt geflankeerd door een brede wadi, die ervoor zorgt dat het regenwater in het gebied langer wordt vastgehouden. Er is ingezet op een asymmetrisch groenprofiel, met een fraai doorzicht op het beekdal. 11
bestaande, diepe tuinen langs de Bergstraat. De
•
Tuin huize Anna
woningen hebben een steeds wisselende rooilijn
De bestaande tuin van Huize Anna (de voormalige
Anna en Het Vloed. Het appartementencomplex is een
en een dorps karakter met kappen en afwisselende
directeurswoning) is een parkachtig tuin met veel
alzijdig en geschakeld gebouw, feitelijk een stapeling
typologieën (korte rijtjes, tweekappers en vrijstaande
waardevolle bomen en een kleine vijver. De tuin wordt
van villa’s, die ieder een eigen en uniek uitzicht hebben
woningen). De oude historische route richting de
opgeknapt en de zuidelijke deel van de tuin wordt
op het beekdal.
Begstraat is deels hersteld, tot aan de bestaande
opengesteld voor recreatief gebruik. Ten zuiden van
schuur/garage net buiten het plangebied. Een klein
de bestaande tuin wordt het gebied iets opgehoogd
groen plantsoentje (brinkje) zorgt voor samenhang
en De Leij iets omgelegd, waardoor ruimte ontstaat
van de buurt.
voor acht(+1) vrijstaande woningen op royale kavels.
landschapsrand, tussen de bestaande tuin van Huize
De robuuste groenstructuur op de kavels zal ervoor •
Wonen aan het Vloed
Aan Het Vloed, ten zuiden van de dorpse woonbuurt,
zorgen dat ruimtelijk gezien de kavels als het ware een extensie vormen van de tuin van Huize Anna.
zijn unieke kavels met bijzondere vrijstaande woningen
12
gesitueerd. De woningen liggen ingebed aan de rand
•
Appartementen aan de Leij
van Het Vloed en lopen over in collectief te beheren
Het appartementencomplex aan De Leij vormt de
natuurtuinen grenzend aan het beekdal.
schakel tussen de fabriekscluster en het beekdal en de
De Fabriek
het Dorpse buurt
wonen aan het Vloed
appartementen aan de Ley
De Fabriek
Kavels Tuin Huize Anna het Dorpse buurt
appar tementen aan de Ley
wonen aan het Vloed
Legenda’s -- openbare openbare ruimte ruimte Legenda’s Privégebied - Openbaar gebied openbaar-privé parkeren Legenda’s - openbare ruimteparkeren openbaar-privé
Deelgebieden waterstructuur en en waterberging waterberging waterstructuur
waterstructuur en waterberging Privégebied parkeren Mandelig gebied • Collectief aangelegd en in collectief beheer Semi-openbaar gebied • Openbare ruimte met name in gebruik door bewoners Openbaar gebied openbare openbare ruimtes ruimtes openbaar-privé
openbare ruimtes
ontsluitingen ontsluitingen ontsluitingen
13
2 PLANFACETTEN
programma Betaalbaar/sociaal 43 woningen (23%) • De Fabriek: 27 sociale huurappartementen • Dorps Buurtje:16 sociale koop/huur Bebo’s Middelduur 55 woningen, (29%) • De Fabriek: 13 woningen, Weverijwoningen-met sheddaken, 21 middeldurewoningen (Ververijhal en Weverijhal), 8 dorpse rijwoningen Bergstraat, 13 app bestaand kantoor Bergstraat (CPO) Vrijesector/Duur 91 stuks (48%) • De Fabriek: 17 magazijnwoningen • Dorpsbuurtje: 29 2/1 kap en vrijstaand, • Aan Het Vloed: 10 woningen • De Ley: 26 appartementen • Tuin van Anna: 8 + 1 kangoeroewoning 1 bedrijfswoning totaal 190 woningen
16
PLANFACETTEN Programma In het voorliggende stedenbouwkundig plan zijn nu 190 woningen opgenomen. Het woonprogramma bestaat uit een mix van betaalbare, middel-dure en dure woningen en mogelijkheid voor een CPO-project binnen de bestaande fabriek. De betaalbare woningen staan aan de Bergstraat in de vorm van appartementen (huur) en boven-benedenwoningen (koop). In de Fabriek zijn middel-dure grondgebonden woningen en appartementen (in het bestaande kantoorgebouw) en enkele dure grondgebonden woningen in de zuidelijke rand gesitueerd. Het programma in het dorpse buurtje bestaat uit betaalbare woningen aan de Bergstraat en dure woningen (twee-kappers en vrijstaand). De kavels en de appartementen aan de Leij vormen een exclusieve doelgroep in het dure segment. Bijna alle woningen zijn levensloopbestendig te maken. In het te renoveren kantoorpand aan de Bergstraat is er mogelijkheid om woningen (appartementen) te realiseren via een CPO-ontwikkeling. Een deel (kleine hal) kan voor andere functies gebruikt worden, zoals werkruimte, brouwerij, e.d.., rondom een collectieve ontmoetingsruimte. Mocht dit markttechnisch niet kunnen worden ingevuld dan kan het geheel worden ingevuld met woningen.
17
ECOLOGIE 1 2 3 4 5 6 7 8
11
9 10
12
11
9
12
10
13 14
6
1
10 2
14
8
7
5
14 13
8
7
4 3
1
9
8
8 14
18
8
Beek de Leij Beekdal Poelen in beekdal Natte ruigte-privé tuin het Vloed Natte ruigte met houtwallen Kruidenrijk grasland Loofbos Flower power dijken Bomenrijke laan Wadi Tuin Huize Anna Vijvers in tuin Huize Anna Opgaand groen voor bosbeek juffer Vleermuisroute
Landschap en ecologie De ambities voor het landschap richten zich met name
voor vogels, libellen, amfibieën (Vinpootsalamander),
onderstromen. De insteek is dit natuurgebied collectief
op het herstellen en verbeteren van de waterlopen
kikkers en kleine zoogdieren als de Waterspitsmuis.
en natuurlijk te beheren (juridisch te regelen via een
(watersystemen), het vergroten van de piekretentie,
Ten zuiden van de Tuin van Huize Anna wordt juist
VVE) en alleen toegankelijk voor de bewoners te
het realiseren van ecologische verbindingszones
ingezet op een kruidenrijk en faunarijk grasland met
maken. Enkele voorbeelden van dergelijke oplossing
en verbeteren van de ecologische waarden en het
houtwallen, als biotoop voor insecten, vogels, vlinders
zijn: Partiele herziening Abcoveseweg in Goirle,
vergroten van de recreatieve beleving van het gebied.
en zoogdieren als de bunzing. De Tuin Huize Anna
kreeklandschap bij Landgoederen in Numansdorp,
In een gezamenlijk proces met de gemeente,
wordt zoveel mogelijk gehandhaafd als een parkbos
Buitenruimte van het Duinpark in Den Helder.
waterschap De Dommel, provincie, Brabants Landschap
en waar nodig enigszins heringericht. De bestaande
De tuinen van de kavels ten zuiden van Huize Anna
en het Biodiversiteitsteam is een gedetailleerd plan
verhoogde routes (dijken) door het landschap
krijgen ook een natuurlijke overgang naar het
uitgewerkt om de Nieuwe Leij te her profileren en
worden bloemrijk ingericht (Flower-power-dijken) en
beeklandschap. Via de groene loper dringt de natuur
verleggen, een micromeandering te geven en de
versterken de biodiversiteit (insecten en vlinders) en
ook de woonwijk binnen. De groene loper heeft
oevers natuurlijk in te richten.
beleving voor de wandelaars en fietsers. Aansluitend op
naast een waterbergingsfunctie ook een ruimtelijke
De EHS/NNN wordt enigszins verplaatst, uitgebreid
het bestaande bos wordt compensatiebos aangelegd
functie als overgang van natuur naar cultuur. Hier
en versterkt door de bestaande landbouw te
op wat hogere plekken.
ontstaat ruimte voor biodiversiteit op microniveau en tegelijkertijd ruimte om te spelen.
transformeren naar de gewenste natuurdoeltypen. Er komt ook meer ruimte voor waterberging langs de
Natuur en ecologie bevinden zich niet alleen in
beek en piekretentie in de gebieden daaromheen.
het buitengebied/beekdal, maar lopen ook door
Daarbij is nadrukkelijk rekening gehouden met
in de aangrenzende tuinen van de villa’s en het
bestaande flora en fauna. Zo is de aanvliegroute voor
appartementencomplex, in de openbare ruimte en in
vleermuizen gehandhaafd in de plannen, langs de
de gebouwen. De ambitie is bij de uitwerking van de
bestaande bomenstructuren in het landschap en langs
openbare ruimte en architectuur om natuur-inclusief te
de randen van de tuin Huize Anna. Voor de zeldzame
ontwikkelen: voorzieningen voor beschermde soorten
Bosbeekjuffer, die nu langs een beschaduwd stukje van
zoals vleermuizen, kerkuil, etc.
de beek leeft (ten zuiden van de Tuin) wordt een nieuwe schaduwrijke plek direct in de omgeving aangelegd.
Achter de tuinen aan het Vloed wordt een gemeenschappelijk vormgeven en collectief beheerd
Het Vloed wordt als natte ruigte ontwikkeld met
natuurgebied ingericht, passend bij de biotoop van
struweel, poelen en natuurvriendelijke oevers geschikt
het Vloed. Deze plek zal (vaker dan nu al het geval is)
19
2 1 8 1
7 6
6
4 3
3
groenstructuur
20
5
Groen en biodiversiteit • •
• • •
1 2
3 4 5
Bestaande bomen waar mogelijk behouden en aangevuld met nieuwe aanplant. Gevarieerd assortiment van zoveel mogelijk inheemse boomsoorten: opvallende kleur, spreiding in bloei, wisselende textuur, hoogstam, meerstammig en vrij uitgroeiende bomen. Vlinder, bijen en vogellokkende beplanting (drachtbomen & waardbomen). Voorzieningen voor beschermde soorten zoals vleermuizen, kerkuil, etc. Verschillende grootte bomen (1e, 2e, 3e categorie), boomverbanden zijn losjes en natuurlijk. Beplantingssfeer per deelgebied: Fabriekspleinen en -straten Klimaattuinen in de straten. Stevige gebaren en uitgesproken soorten. Dorpse straten Informele straten met groene bermen, enkele bomen en hagen. Bomen - landschappelijke soorten. Tuin Huize Anna - groene kruidenrijke berm met stinzenplanten en rhododendrons.
6
Groene wig Wadi met kaskades; extensief groene inrichting.
7
Tuin Huize Anna Cultuurlijke, parkachtige beplanting.
8
Groene lijnen: Watermolenstraat Solitaire bomen langs de route; geïnspireerd op het drassige verleden.
Sfeerbeelden: natuur en biodiversiteit in woonomgeving
21
*
22
n
n
n
n
n
n n n n
Water en klimaatadaptatie Duurzaam watersysteem • Integraal ontworpen, zichtbaar en beleefbaar. • Regenwater losgekoppeld van vuilwatersysteem. • Houdt water zo lang mogelijk vast in het gebied. • Klimaattuinen in fabrieksstraten zorgen ook voor biodiversiteit en vergroening in de wijk. waterstructuur en waterberging waterstructuur en waterberging Leij/beekdal
• Natuurlijke ecologische oevers. waterstructuur en waterberging Vijvers in Tuin Huize Anna • Reserve waterberging. waterstructuur en waterberging
Waterberging in het Vloed en het Beekdal • Ruimte voor piekretentie rondom nieuwe beek - gebieden kunnen in natte perioden onder water staan. waterstructuur waterstructuur en en waterberging waterberging waterstructuur waterberging • *en Afgraving ten behoeve van extra waterberging.
waterstructuur en waterberging
Waterberging in wadi’s met cascades • Verzamelt water vanuit buurten. • Voorkomen stadsverwarming (urban heating). • Smalle wadi ter plaatse van de huidige beek (langs de ontsluitingsweg villa’s). Afvoer richting beekdal Regionaal waterbergingsgebied Afvoer regenwater naar wadi; watergoten Afvoer regenwater van tuinen naar openbaar gebied • Geen directe afkoppeling naar het Vloed en het beekdal. Fabrieksplein als klimaatplein • Infiltreert en houdt water vast. • Groene plantenstroken.
Sfeerbeelden zichtbaar afkoppeling regenwater
23
recreatieve routes naar het landschap 24
•
Verkeersstructuur
•
Uitgangspunt is het autoverkeer zo minimaal mogelijk
•
door het gebied te laten rijden, maar met korte inprikkers te werken en vanaf de Bergstraat de diverse
bankjes voor de deur kunnen zetten en de kinderen veilig op straat kunnen spelen. De straat ‘in de fabriek’ als ontmoetingsplek voor de bewoners. De autoluwe straten in de Fabriek zijn natuurlijk voor hulpdiensten (brandweer, ambulance, etc.) goed toegankelijk, evenals voor verhuisauto’s e.d. •
De twee ‘voorpleinen’ waar het grootste deel van de woningen en functies van de Fabriek parkeren worden direct vanaf Bergstraat ontsloten (net zoals nu). De rest van de Fabriekscluster is autoluw, met alleen nog toegang naar het parkeren achter de woningen.
•
woonverkeer te belasten, is daar het nieuwe Via
de
karakteristieke, landelijke uitstraling en opzet
de woonstraten, recreatieve fietsers komen via de
van de Watermolenstraat gewoon gehandhaafd
Watermolenstraat in het buitengebied, net als nu.
•
Langs de groene loper zijn de woningen aan het Vloed, het dorpse buurtje en een deel van de Fabriek ontsloten. Parkeren in het dorpse buurtje is overwegend op eigen terrein en in parkeerclusters nabij de woningen. Bezoekers van dit deel parkeren op een aantal langsparkeerplaatsen langs de woonstraat en langs de Bergstraat.
De parkeerbalans is bepaald volgens de CROW-norm (gemiddelde waarde per categorie en type). Langzaamverkeer Er wordt een fijnmazig netwerk van recreatieve paden aangelegd, tussen het dorp en het landschap en tussen de diverse buurtjes onderling. Door alle
Om de Watermolenstraat niet te veel met woningprogramma
door het gebied worden gewandeld. Fietsers volgen
wandelverkeer van en naar het buitengebied.
charmante en autoluwe leefstraatjes te maken, waar woning kan worden, bewoners potten, planten en
42 woningen. Met deze aantallen kan de
blijven en gebruikt worden ook voor het fiets- en
buurtjes te ontsluiten. Het doel is om in de Fabriek de openbare ruimte een soort verlengstuk van de
kan er van west naar oost en van noord naar zuid
bescheiden
Watermolenstraat
gehouden.
worden
daarom
alleen de 8 villa’s in de Tuin van Huize Anna, het appartementencomplex en de 10 parkeerplaatsen
deelgebieden loopt een netwerk van voetpaden. In de woongebieden zijn deze verhard. In het buitengebied zijn deze halfverhard, of in de vorm van struinpaden/ laarzenpaden door het landschap. Deze laatste routes vormen een aanvulling/verrijking op de bestaande recreatieve routes in het buitengebied. Op deze manier
bij de entree ontsloten. In totaal gaat het hier om
25
Legenda’s - openbare ruimte openbaar-privé
parkeren
waterstructuur en waterberging
Legenda’s Legenda’s -- openbare openbare ruimte ruimteAutoontsluiting en parkeren openbaar-privé openbaar-privé
parkeren parkeren
waterstructuur waterstructuur en en waterberging waterberging
In de openbare ruimte In de semi-openbare ruimte
ing erg
a’s
nd
ge Le
e
Legenda’s Legenda’s -- openbare openbare ruimte ruimte
ren
openbare ruimtes openbaar-privé openbaar-privé
p
openbaar-privé openbare ruimtes ruimtes openbare
ivé pr
2
3
openbaar-privé
parkeren
openbaar-privé
parkeren
•
Parkeercluster aan de Watermolenstraat waterstructuur waterstructuur en en waterberging waterberging
• parkeren
Kleinschalig parkeren in de grasberm, op waterstructuur en waterberging
In de openbare ruimte langs de weg open verharding
Op eigen terrein in mandelig gebied Legenda’s - openbare ruimteontsluitingen
Gebouwde private parkeergarage openbaar-privé parkeren waterstructuur en waterberging waterstructuur en waterberging •
Verlaagd aangelegd en integraal
ontsluitingen waterstructuur en waterberging ontsluitingen waterstructuur openbare ruimtes openbare ruimtes en waterberging openbare ruimtes
openbare parkeerplaatsen voor bewoners
Legenda’s - openbare 4 ruimte Legenda’s openbare ruimte n tes ge im parkeren tin ruopenbaar-privé lui re Legenda’s - openbare s a t ruimte nb on pe
o
•
parkeren parkeren
Legenda’s - openbare ruimte
5
e ark
1
ar-
ba
en
op
r re
ba
en
p -o
te uim
ur
ctu
tru
s ter wa
rb ate nw
ontworpen met hoofdvolume.
•
Bereikbaar via de Watermolenstraat.
Op eigen terrein •
Met eventueel een carport of garage.
Geïntegreerd op eigen terrein
ontsluitingen ontsluitingen
openbare ruimtes openbare ruimtes
26
openbare ruimtes
openbare ruimtes
Markering entree parking met een poort en/of wegbewijzering ontsluitingen Autoontsluiting ontsluitingen Knip in de weg Calamiteitenontsluiting ontsluitingen
•
Geïntegreerd (mee ontworpen) nabij het hoofdvolume; eventueel carport of garage.
ontsluitingen
ontsluitingen
Parkeerbalans Betaalbaar/sociaal, norm 1,6 ppl/won
1
27 appartementen 43 ppl in openbaar gebied: plein aan de Bergstraat
2
16 boven-benedenwoningen 43 ppl in openbaar gebied: plein aan de Bergstraat 26 ppl in openbaar gebied, achter de woningen
4
3
Middeldure woningen, norm 1,9 ppl/won
3
13 appartementen 25 ppl in openbaar gebied: fabrieksplein aan de Bergstraat
4
8 rijwoningen 15 ppl in openbaar gebied: parkeerkoffer aan de Watermolenstraat en fabrieksplein aan de Bergstraat
5
34 rijwoningen 64 ppl in openbaar gebied: binnen de bebouwingsblok en fabrieksplein aan de Bergstraat
1 5 6
2
10 9
Dure woningen, norm 2,2 ppl/won
7
6
17 geschakelde woningen 37 ppl : 34 op eigen terrein/collecteif achterstraat en 3 ppl in openbaar gebied
7
29 twee-kappers en vrijstaande woningen 64 ppl: 58 ppl op eigen terrein en 6 ppl in openbaar gebied (langs de weg)
8
Dure woningen, norm 2,6 ppl/won
8
10 vrijstaande woningen 26 ppl: 20 ppl op eigen terrein en 6 ppl in openbaar gebied (langs de weg)
9
26 appartementen 67 ppl op eigen terrein (minimaal 52 ppl gebouwd)
10
8 á 9 vrijstaande woningen 23 ppl: 1ppl op eigen terrein en 5 ppl in openbaar gebied (langs de weg)
27
1
3
2
4
28
5
Profielen - Openbare ruimte 1. Fabrieksplein (a) & -straat (b) (a)
(b)
(a)
openbaar
(b)
2. Tuinzijde Magazijnwoningen
24,5 m
29
3. Groene loper
4. Dorps straatje
30
5. Tuin Huize Anna
31
Gezondheid en klimaat Bij de (her)ontwikkeling van de fabriekscomplex
Daarnaast vormt de zeespiegelstijging en de dalende
maaiveld valt wordt zichtbaar afgestroomd (via goten)
Van Puijenbroek wordt gestreefd naar het creëren
Nederlandse bodem een extra uitdaging. Dit alles heeft
naar een wadi-achtige voorziening in “de groene lob”.
van een duurzame en gezonde leefomgeving. Een
invloed op de kwaliteit van het water. Gezamenlijk
Wadi’s zorgen voor zuivering, berging en vertraagd
omgeving waar de levenskwaliteit centraal staat, die
vormen deze nieuwe uitdagingen voor de manier
afvoeren (indien nodig) van het hemelwater naar
als prettig wordt ervaren, die uitnodigt tot gezond
waarop wij met onze leefomgeving omgaan en hoe we
oppervlakte water. Via de cascades wordt het water
gedrag (bewegen, spelen, ontmoeten) en waar
deze inrichten.
geleidelijk naar het beekdal en het retentiegebied
sociaal en technologisch hoogstaande woonmilieus Klimaatadaptatie
speciale klimaatstroken “klimaattuinen” ingericht voor
wordt een integrale benadering nagestreefd, waarbij
De transformatie van de fabriek naar woningbouw
de opvang en de berging van het regenwater.
in samenhang wordt gekeken naar thema’s zoals
maakt het mogelijk de waterafvoer en piekretentie
water, mobiliteit, groen, biodiversiteit, gezondheid,
in het beekdal te verbeteren door het vergraven van
Tegengaan van hitte stres
ruimtegebruik, materialen en energie.
het beekprofiel en het omvormen van het agrarisch
Microklimaat is een belangrijke pijler voor een gezond
gebied naar natuur- en retentiegebieden. In het
woon-werk-verblijfsgebied. Met bomen en beplanting
De klimaatverandering is daarbij een uitdaging
verlengde hiervan kan de nu slechts gedeeltelijk
en het niet aanleggen van grote vlakken verharding
van formaat. We gaan een tijd tegenmoet waarin
ingerichte ecologische hoofdstructuur in het beekdal
kan de hittestress in het gebied worden voorkomen.
weersextremen
zowel
worden vervolmaakt en wordt in aansluiting daarop
Voor het tegengaan van hittestress wordt ingezet op
meer extreme neerslag, maar ook langere perioden
de biodiversiteit vergroot in de overgang tussen
een fijnmazige verspreiding van het groen. Daarnaast
van droogte. Dit zorgt voor een toenemend risico
dorp en beekdal. In het gehele gebied is een robuust
is goede luchtkwaliteit essentieel voor de gezondheid.
op overstromingen, wateroverlast en watergebrek.
watersysteem ontworpen. Het regenwater dat op het
worden gerealiseerd.
32
afgevoerd. Binnen het deelgebied de “fabriek” zijn
Voor het gehele plangebied
toenemen.
Dat
betekent
Biodiversiteit
Energie prestatie
Sociaal duurzaam
Daken, gevels en buitenruimte worden in het Land
De bebouwing in de Land van Anna voldoet aan de
Een sociale cohesie is essentieel voor het welslagen
van Anna robuust en met oog voor ecologische
prestatie-eisen van de BENG (Bijna Energieneutrale
van een dorp (stad,) qua maatschappij en qua buurt.
kwaliteit ingericht. Het Land van Anna is één groot
Gebouwen).
Land van Anna is een sociale wijk met woningen
ecosysteem met veel biologische variatie. Biodiversiteit
voor diverse doelgroepen die elkaar ontmoeten in de
zit in vele facetten binnen het plan: het beekdal, de
Circulair materiaalgebruik
openbare ruimte:
nieuwe ecologische hoofdstructuur ten zuiden van
In het plangebied wordt waar mogelijk gebruik
•
het Land van Anna, in de tuin van Huize Anna, in de
gemaakt van hergebruikt materiaal. De ambitie is om
ontmoeting: fabrieksplein aan de Watermolenstrat,
woonbuurten, op verticale gevels en op de daken. In
in de bestaande fabriek op zoek te gaan naar (bouw)
cascade-wadi, Park/Tuin Huize Anna, pleintje in
de nieuwe natuurlijke oevers komen diverse soorten
materialen die in het Land van Anna een 2e leven
het dorpse buurtje, langs de beek, etc.
beplanting.
kunnen gaan krijgen. Vooral de tuinmuur van de fabriek
De oevers geven beschutting voor vissen en zijn een
‘de natuur inclusieve muur’ leent zich voor gebruik van
plekken gemaakt voor collectief gebruik (bij
veilige plek voor watervogels en libellen. Het maaiveld
oude materialen, waardevolle karakteristieke details en
de Magazijnwoningen, bij de appartementen,
wordt zo groen en ecologisch mogelijk ingericht: geen
elementen.
bestaand te transformeren kantoor, aan het Vloed).
gemaaid gras, maar kruidenrijke weides met inheems
•
•
In Land van Anna is op diverse plekken ruimte voor
In Land van Anna zijn ook (groene en verharde)
In Land van Anna wordt levensloopbestendig
materiaal. Rijke ecologie zit hem ook in kruidenrijke
Duurzame mobiliteit
gebouwd, met plek voor mensen van alle leeftijden.
grasbeplantingen, inheemse bomen en heesters, en
Er is een fijnmazig wandel- en fietsnetwerk dat
Er is ook ruimte voor een collectieve woonvorm,
gebouwen die op hun buurt weer gastheer zijn voor
toegang biedt tot het beeklandschap en uitnodigt tot
bijvoorbeeld een CPO in de oude kantoorgebouw
vogels en vlinders.
lichaamsbeweging in de vrije natuur. De verschillende
aan de Bergstraat.
Aan de gevels worden op diverse plekken klimplanten
woonbuurtjes aan de Zuidrand (Van Van Puijenbroek
(wintergroene
voorzien.
tot aan Van Besouw) worden met een wandelpad
Daarnaast worden er in de gevels van de bebouwing
verbonden. Hiervoor wordt de centrale deel van Tuin
op diverse plaatsen nestkasten en -gelegenheden
Huize Anna openbaar toegankelijk gemaakt. Land van
ingebouwd voor vogels en vleermuizen. Waar mogelijk
Anna is een gezonde wijk, die haar bewoners uitdaagt
worden de daken benut voor groene daken en/of voor
om buiten te zijn, te spelen en te sporten.
en
bloeiende
soorten)
energie.
33
Bijlage 2 Schetsontwerp collectieve natuurtuin
41
Vloedtuin • De kavels vormen tezamen de Vloedtuin. In de vloed werd vroeger het water gestuwd om zo de molens te laten draaien. In de winter ontmoette men hier elkaar op het goolse vloed tijdens het schaatsen, in de zomer werd gezwommen in het Wiel. • Nu vormt het een aaneengesloten gebied, een collectieve tuin waar de natuur zijn gang kan gaan, waar de Leye de beemden bevloeid. Hier kan je de natuur beleven middels een verkwikkend uitstapje en een moment in de natuur • Door de tijd heen is de Vloed getansformeerd in vorm en in gebruik, De Leye blijft stromen. Een nieuw gebruik krijgt een plek, uw tuin. Laat je meevoeren in deze prachtige natuurtuin en ontspan. Voel je verbonden met het landschap en de roots van deze plek. Panta Rhei, Alles stroomt voorbij, alles vloeit.
Van Puijenbroek
23 juni 2021
Historie de vloed
KANS: CULTUURHISTORIE ZICHTBAAR MAKEN
DE GOOLSE VLOED hoog water voor de watermolen winters tafereel voor het dorp schaatsen op het vloed
WATERMOLEN STUW EN WIELEN de wielen waren de hotspot om te baden, zwemmen en ontmoeten. in de winter werd er massaal op de goolse vloed geschaatst
MOLENBIOTOOP
Ontwikkeling van de vloed
Het Leydal beleefbaar De Vloed onderdeel van het beekdal
Verschillende landschappen van het beekdal
Verschillende landschapsstructuren van het beekdal
Natuurdoeltypen beeklandschap
Beekherstel nieuwe Leij beekherstel, moeras en waterberging
In uitvoering beekontwikkeling en waterberging
Vloedtuin Stedenbouwkundige uitgangspunten
• Ruimte voor de beek/waterberging en ruimte voor ecologie: diversiteit aan leefgebieden en landschapstypen vergroten • Collectieve Vloedtuin particulier eigendom, beheer vind plaats middels VVE constructie (natuurtuin gemeenschappelijk en de stilteplek is het appartementsrecht dat aan de betreffende eigenaar wordt verkocht) • Eenheid van het gebied en samenhang met landschap aan de zuidzijde • Bijzondere woningen op de overgang naar de vloedtuin • Erfgrenzen in de vloedtuin niet zichtbaar in het ontwerp • Open karakter van de Vloedtuin in aansluiting op de beek behouden en versterken • Woningen ten opzichte van het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan verschoven: zo gepositioneerd dat woning en tuin in balans zijn • Optioneel: agrarisch transparant hek gesitueerd tussen de Vloedtuin en het onderhoudspad langs de Leij
Vloedtuin Ontwerpuitgangspunten inrichting • 5m onderhoudspad (hoogte ligt vast) met een tweetal voordes (laagtes in het pad voorzien van grasbetontegels) om de beek vrij in en uit te kunnen laten stromen • Nieuwe afgraving is uitgangsgpunt voor het ontwerp. Hiermee ontstaan er verschillende hoogtepeilen in het gebied • Inspelen op de geohydrologische situatie en variatie in hoger en lager gebieden./plandelen dmv inheemse vegetaties • Grondbalans en waterbalans neutraal • Vloedtuin als collectieve natuurtuin sluit aan op het natuurnetwerk van de beek en vormt een fraaie natuurlijke overgang naar de woningen en de beek • Per kavel een stilte-plekje in de collectieve natuurtuin • In tegenstelling tot de noordzijde is het onderhoudspad aan de zuidzijde van de beek openbaar
Concept Vloedtuin •
Door het hoogteverschil in het terrein ontstaat er een natuurlijke overgang tussen een natter en lager deel en iets hoger en droger deel.
•
Het karakterverschil tussen het hogere en lagere deel versterken, met behoud van eenheid: • Laagte: open en nat • Iets hoger deel: halfopen, coulissen/houtwallen • Hoogst gelegen deel: losse gaard met diversiteit aan bomen
•
Positie stilte plekken bepaald op basis van omgeving: stilteplekken aan de beek en stilteplekken aan de houtwallen in de vloedtuin
Schetsontwerp Vloedtuin
natuurstreefbeelden Vloedtuin Beek en onderhoudspad met voordes Streefbeeld vloedtuin overstroomde weide met natuurtypen met een hoge botanische rijkdom: 3
1. natte ruigte (extensief beheer) 1
2. Vochtig hooiland (extensief beheer)
2
3. Droger hooiland op het hoger gelegen deel (extensief beheer)
landschapselementen Vloedtuin Landschapselementen: 1. Struweel/heesters: meidoorn (Crateagus monogyna) Gewone vlier (Sambucus nigra) , Sleedoorn (Prunus spinosa), Boswilg (Salix caprea) (natuurbeheer) 4 3
2.
Poel met natuurlijke oevers (natuurbeheer)
3.
Coulissen van houtwallen gekoppeld aan de kavelgrenzen: inlandse eik (Quercus robur), Zwarte els (Alnus glutinosa), , gewone vlier (Sambucus nigra) , Meidoorn (Crateaegus monogyna), hazelaar (Corylus avellana) (hakhout beheer)
4.
Natuurlijk kruidenrijk vloedtalud als landschappelijke overgang (extensief beheer)
1 2
solitaire bomen Vloedtuin Diversiteit aan solitaire bomen in hoger en lager gelegen delen vloedtuin
3
1.
Laagte: Zwarte els (Alnus glutinosa), Grauwe wilg (Salix cinerea), Zachte berk (Betula pubescens)
2.
Inlandse eik (Quercus robur), Fladderiep (Ulmus laevis), Gewone es (Fraxinus excelsior), Populier Marilandica (als accent)
3.
Losse gaard: Inlandse eik (Quercus robur), Fladderiep (Ulmus laevis), Zoete kers (Prunus avium), Wilde appel (Malus sylvestris), Lijsterbes (Sorbus aucuparia)
1 2
Vloedvlotjes als stilteplekken • Een avontuurlijke wandeling naar Buyten, een houten pad of informeel paadje (dolomiet) brengt je naar je stekje in De Vloed • Vloedvlotjes zweven boven de vloedtuin. Een bescheiden houten “tapijt” biedt ruimte om je helemaal onder te dompelen in de natuur. En je te laten vervoeren door het prachtige Beekdal. Inspiratiebeelden vloedvlotjes
Vloedvlotjes bouwstenen vloedvenster familiebank vogeltuintje hangmat vuurplaats
Vloedvlot 15 m2
Natuurinclusief fundament
• Zelf kiezen en samenstellen; maar tezamen een familie van verblijfsplekken in de Vloedtuin. Verschillende formaten maar allen plusminus 15 m2 . • Bouwsteentjes naar keuze; een familiebank, hangmat, Vloedvenster, vuurplaats, vogeltuintje. • Bedacht om heerlijk te ontspannen in deze Vloedtuin
Bijlage 3 Inrichtingsplan collectieve natuurtuin
61
at
tra rgs
57
Be
DF
21
44
a DF
85
31
86
06
65
70
58
DF
43
34
N
Sa(m)
DF
68
31
87
6,00
65
93
5720
70
Vlonderpad, larixhout, zie detailuitwerking DF
31
4,50
UhG
DF
54
1,00
1,72
31
69
67
2,00
6,00
35
65
Vloedvlot, 3,5x5m, larixhout, zie detailuitwerking
12,50
Al(m)
1,72
d
98a
31
118
Plangrens
helling 1:20
12,50
118
6,25
5,00
c
59
24
6,00
6,00
6,00
6,25
Au
70
26
6,00
zoeklocatie trafo 7x5m
UhG
118 b 118
N
Qp
46
N Sa Ee
0
26,7
66
69
27,14
65
Houten trap naar terras, lengte van de trap aanpassen naar de breedte van het taud, nader af te stemmen op definitieve uitwerking terras
DF
DF
70
Cm
Ag
R0,50
65
Verhoogd pad, halfverharding, Dolomiet breedte 1m, totale lengte in vloedtuin 131m1
26,86
Cc
Laagte vloedtuin: Bloemrijke weide met een gradient van nat naar droog hooiland beheer (maaien en afvoeren)
Pa(m)
70
94
Ag(m)
DF
DF
Natuurlijk kruidenrijk talud vloedtuin Ruigteflora RN-27 mengsel (extensief beheer) (lev medigran of gelijkwaardig)
50 1,50
3,00 0,
Ag(m)
AcE(m) 1,00
6,00
55
Struweelbeplanting: Crataegus monogyna (meidoorn), Sambucus nigra (gewone vlier), Prunus spinosa (sleedoorn), Salix caprea (boswilg)
DF
4,00
Coulissen van houtwallen: Quercus robur (zomereik), Alnus glutinosa (zwarte els), Sambucus nigra (gewone vlier), Crataegus monogyna (meidoorn), Corylus avellana (hazelaar)
DF
69
Qp
Cc(m)
DF
DF
Ms
1,00
Qr
DF
Sa
Cc +14.60
1,00
Qr
Sa
4,00
Sa
6,00
Bp(m)
Laagte vloedtuin: Ag(m) Alnus glutinosa, meerstammig (zwarte els) Ag Alnus glutinosa (zwarte els) Sc(m) Salix cinerea (grauwe wilg) Bp(m) Betula pubescens, meerstammig (berk) Qr Quercus robur (zomereik) Ul Ulmus laevis (fladderiep) Fe Fraxinus excelsior (gewone es) PcM Populus x canadensis 'Marilandica'
6,00
Cm
Sa(m)
DF
2,00
DF
DF
Qp DF
DF
UhG
UhG
2,00
6,00
6,00
AcE(m)
DF
DF
4,00
Pa
0,50
DF
+14.60
Pa
6,00
C
Nieuwe bomen:
AcE
1,00
circa +13.75
Qr
DF
0,50
95
AcE
DF
UhG
69
Sa
Cc
2,00
C
+14.40 DF
4,00
Ms
DF
0,50
Ms
+15.10
Cm
6,00
Losse gaard: Qr Quercus robur (zomereik) Ul Ulmus laevis (fladderiep) Pa Prunus avium (zoete kers) Ms Malus sylvestris (wilde appel) Sa Sorbus aucuparia (lijsterbes)
Ul
Pa 65
44
Ms +14.40
69
96
Ul
S
Ul
Amfibieenpoel, noordoever 1:8, zuidoever 1:3, diepte max. 120cm -mv
Ag(m) Pa
Agrarisch hekwerk, transparant, 1m hoog Cm +14.40
Cm
Sc(m)
Pa
Toegangshek onderhoudspad waterschap
Bp(m)
et gm lerin ziening r ea A-rio HW omvoo g Ant nin tro uits m teke for con
PcM
Aandachtspunten: *Hoogtepeilen zijn principehoogtes op basis van memo compensatie waterberging Antea, nader uit te werken *Alle bomen voorzien van 3 stuks gewolmaniseerde kniepalen doorsnede 80mm, lengte 150cm, hoogte 50cm boven maaiveld *Bij struweelbeplanting en houtwallen plantafstand, plantmaat, en percentage per soort conform opgave Antea *De vlonderterrassen als onderdeel van de bouwplannen dienen de waterberging van de vloedtuin niet te beperken (ofwel dienen ze zwevend boven het talud te worden geconstueerd)
PcM
ca. 20cm afgraven tot max. +13.10 (Conform memo compensatie waterberging Antea)
Bp(m) Ag(m) Sc(m) Ag(m)
Bp(m) Sc(m) bestaande hoogte varierend +13.10 - +13.75
Sc(m)
Ul
Bp(m)
circa +13.40
+13.00??
voorde hoogte = huidig mv
voorde
Ag Qr Ag ?
.06
13
+
Ul Bp(m) poel max 1,20m -mv (Conform rapportage Beheer en Onderhoud Antea)
22
+13.15??
voorde hoogte = huidig mv
Ag Bp(m)
Bp(m)
zuidoever 1:3 / 1: 6
7
PcM +13.2
8
+13.28
noordoever 1:6 / 1:8
Fe PcM
Bp(m)
GEWIJZIGD voorde
20
Van Puijenbroek
5
Land van Anna 204
Inrichtingsplan Vloedtuin
67
WERKNR.
61916370
SCHAAL
1:500
DATUM
21-09-2021
GETEKEND
66
N
JvZ
KuiperCompagnons Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap BV City & Regional Planning, Urban Design, Architecture, Landscape
nd
Mo le
DATUM PLOT USER
21/09/2021 JvanZwieten
Postadres: Postbus 13042 3004 HA Rotterdam Bezoekadres: Van Nelleweg 3042 3044 BC Rotterdam Telefoon: 010 433 00 99 Fax: 010 404 56 69 E-mail: kuiper@kuiper.nl Internet: www.kuiper.nl
FORMAAT
A1
PROJECTMAP J:\619\163\70\3 Projectresultaat\DWG
BESTAND S-IP-61916370-03-5 Inrichtingsplan Def.dwg
BLAD
A' 0,60
0,60
+13.35 m
0,60
3,50
0,40
+12.90 m 1,20
1,20
1,20
Stalen strip aan onderzijde tbv van het koppelen van de balken
0,85
1,40
Larix houten balk 50x100mm fijnbezaagd
AANZICHT VLONDERPAD - schaal 1:20
Optionele uitsparing 85x85cm (voor de aanplant van een boom)
0,85
Lariks houten plank 32x200mm fijnbezaagd Hardhouten paal 100x100mm FSC gekeurd, lengte n.t.b.
B
B'
1,40
5,00
Lariks houten plank 32x200mm fijnbezaagd
+13.35 m
0,45
Voeg tussen de planken 25mm
+12.90 m 0,88
1,40 0,57
1,18
1,18
0,57
DOORSNEDE VLONDERPAD - schaal 1:20
0,40
Larix houten balken 100x200mm fijnbezaagd
Hardhouten paal 100x100mm FSC gekeurd, lengte n.t.b.
A
Vlonderdek, Larix houten balken 100x200x5000mm fijnbezaagd, voeg 36mm
Puinfundering
DETAIL 'ZWEVEND' VLOEDVLOT - schaal 1:20
Geotextiel / gronddoek Halfverharding, dolomiet
+13.70 m +13.40 m
1:2
1:2 1,00
3,00
4,00
Informeel pad op een 'dijkje'
Vochtige bloemrijke weide
Coulissen van houtwallen
Aandachtpunten *Hoogtepeilen zijn principehoogtes op basis van memo compensatie waterberging Antea, nader uit te werken *constructie, fundering, dimensionering en detaillering op advies en in overleg met constructeur / aannemer / leverancier * Estetische uitvoering in afstemming met KuiperCompagnons
VERHOOGD PAD - schaal 1:20
+13.50 m
Uitgefreesde tekst lettertype Aria Rounded Mt Bold
Hardhouten paal 100x100mm FSC gekeurd, lengte n.t.b.
Vlonderdek, Larix houten balken 100x200x5000mm fijnbezaagd voeg tussen planken 36mm
0,40
1,18
1,18
0,57
Van Puijenbroek
1,40
1,40
1,40
Land van Anna
0,40
+13.50 m
P A N T A
Stalen strip tbv bevestiging zitting op onderbalk
0,57
GEWIJZIGD
5,00
Stalen strip tbv bevestiging zitting op onderbalk
3,50
0,60
+12.90 m
Lariks houten balk 50x200mm fijnbezaagd
+12.90 m
Details Vloedtuin
R H E I 0,60
Zitting bank lengte 2,5m, zitting Larix houten balken 100x200x2500mm fijnbezaagd voeg tussen planken 25mm (positie i.o.m. bewoners n.t.b.)
Stalen strip tbv bevestiging zitting op onderbalk
Onderbalk bank, Larix houten balk 100x200mm fijnbezaaagd
WERKNR.
61916370
FORMAAT
SCHAAL
1:500
PROJECTMAP
DATUM
21-09-2021
GETEKEND
JvZ
KuiperCompagnons Hardhouten paal 100x100mm FSC gekeurd, lengte n.t.b.
DOORSNEDE 'VLOEDVLOT' B-B' - schaal 1:20
Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap BV City & Regional Planning, Urban Design, Architecture, Landscape
AANZICHT 'VLOEDVLOT' A-A' - schaal 1:20 DATUM PLOT USER
21/09/2021 JvanZwieten
Postadres: Postbus 13042 3004 HA Rotterdam Bezoekadres: Van Nelleweg 3042 3044 BC Rotterdam Telefoon: 010 433 00 99 Fax: 010 404 56 69 E-mail: kuiper@kuiper.nl Internet: www.kuiper.nl
A1 J:\619\163\70\3 Projectresultaat\DWG
BESTAND S-PR-61916370-01-04.dwg
BLAD
Bijlage 4 Visie 'Zuidrand Goirle met de tijdstroom mee....'
64
12 oktober 2015
ZUIDRAND GOIRLE met de tijdstroom mee.... De visie op de ontwikkeling van de Zuidrand tussen de Kerkstraat-Bergstraat en de Nieuwe Leij
Visie Zuidrand Goirle Tussen de Kerkstraat-Bergstraat en de Nieuwe Leij
12 oktober 2015
in opdracht van: Woonstichting Leystromen, Nederlandse Bouw Unie PO IV, VP Exploitatie bv/PS Vastgoedconcepten, Thebe
i
INHOUD
4
1. INLEIDING 1.1 NAAR EEN INTEGRALE OPWAARDERING VAN DE Zuidrand 1.2 AANLEIDING VISIE 1.3 DOEL VAN DE VISIE 1.4 HET DOORLOPEN PROCES
6 6 8 10 11
2. HET PLANGEBIED 2.1 VAN VERLEDEN NAAR TOEKOMST 2.2 DYNAMISCH LANDSCHAP DIENSTBAAR AAN HET DORP 2.3 DE BELANGRIJKE WAARDEN 2.4 DE OPGAVEN 2.5 UITGANGSPUNTEN
12 12 14 18 22 26
3. VISIE 3.1 OUDE VERHALEN NIEUW LEVEN INBLAZEN 3.2 VERKNOPEN VAN DORP EN LANDSCHAP 3.3 MEER RUIMTE VOOR DE NIEUWE LEIJ 3.4 NIEUWE DORPSRAND EN NIEUWE WANDELROUTES 3.5 VERSTERKEN PIEKRETENTIE EN EHS 3.6 GROEN-BLAUWE RAAMWERK 3.7 EEN KLEURENWAAIER AAN BUURTJES, HISTORIE ALS INSPIRATIE 3.8 EEN DUURZAAM WATERSYSTEEM GEEFT KLEUR AAN DE OPENBARE RUIMTE
28 28 34 36 37 38 39 40 43
4. ACHTERGRONDEN 4.1 WATER EN DE BEEK 4.2 REGENWATER, RIOOL, WATERBERGING 4.3 LANDSCHAP EN ECOLOG 4.4 CULTUURHISTORIE 4.5 PROGRAMMA 4.6 BEELDKWALITEIT 4.7 VERKEER EN PARKEREN 4.8 LANGZAAM VERKEER EN RECREATIE/SPELEN 4.9 FASERING 4.10 MILIEU/BODEMVERVUILING 4.11 DUURZAAMHEID EN ENERGIE 4.12 PARTICIPATIE EN COMMUNICATIE 4.13 FINANCIËLE HAALBAARHEID
46 46 50 54 60 66 68 78 80 82 87 88 90 91
BIJLAGEN
92
COLOFON
94
5
1
INLEIDING
INLEIDING 1.1 NAAR EEN INTEGRALE OPWAARDERING VAN DE Zuidrand
6
Voor u ligt de visie voor de Zuidrand van Goirle, het gebied tussen Bergstraat, Kerkstraat en de Oude en Nieuwe Leij in Goirle. Een gebied met een rijk verleden en een dynamische ontwikkeling dat van groot belang is geweest voor de ontwikkeling van het dorp. Een gebied met ook veel onbenutte kansen en mogelijkheden als het gaat om wonen, ecologie, landschap, water, recreatie en cultuurhistorie. Vier belangrijke eigenaren/gebruikers in het gebied hebben op verzoek van de gemeente met elkaar een integrale toekomstvisie opgesteld. Woonstichting Leystromen, Nederlandse Bouw Unie PO IV, VP Exploitatie bv /PS Vastgoedconcepten en Thebe zien los van elkaar mogelijkheden voor herontwikkeling, transformatie en/of opwaardering van het gebied en het toevoegen van nieuwe functies als wonen en zorg. Zij onderkennen echter dat het van groot belang is om deze ontwikkelingen in samenhang met elkaar te bezien en waar dat nodig is op elkaar af te stemmen. In tijden waarin de bomen niet meer tot in de hemel groeien is een zorgvuldige fasering en programmatische afstemming van groot belang, maar ook het zoeken naar mogelijkheden om ‘werk met werk te maken’ en ontwikkelingen van elkaar te laten profiteren. Deze integrale manier van werken heeft in een dichtbevolkt land als Nederland de toekomst en staat niet voor niets centraal in de nieuwe Omgevingswet.
In nauw overleg met de gemeente Goirle is daarom een gezamenlijke stedenbouwkundige en landschappelijke visie opgesteld voor het totale gebied van de Zuidrand van Goirle Hierin is niet alleen gekeken naar de stedelijke ontwikkelingen, maar gelijktijdig ook naar de gewenste landschappelijke en ecologische ontwikkelingen in het beekdal van de Leij. Om die reden hebben ook sleutelpartijen als het Brabants Landschap, de provincie Noord-Brabant en waterschap De Dommel meegedacht. De rijke cultuurhistorie van dit gebied heeft daarbij als leidraad en inspiratie gediend. De insteek is om de Zuidrand van Goirle een stevige impuls te geven, de kansen van het gebied voor het dorp en het omliggende landschap te verzilveren en de belangrijke historische verhalen van dit gebied een duurzame nieuwe betekenis te geven. Dit alles om niet alleen de bestaande waarden zoveel mogelijk te kunnen behouden, maar vooral ook om nieuwe waarden toe te voegen voor de komende generaties.
sedij k
e
Ni
e ntj
le mo ter Wa
O
e ud
y Le
at tra ns
Van Puijenbroek
ey eL w u
laa
Tuin Huize Anna
rk Ke
B
t aa Thebe str g er
Van Besouw Beek
at tra s rk Ke
n
ijte
Be
ser
rgs t
s Vo
raa t
De
dij
k
7
Mo
e Ni
len
y Le e uw
o Vl jk di ei
het plangebied
Van Puijenbroek
Thebe
Van Besouw
1.2 AANLEIDING VISIE Directe aanleiding voor de visie voor de Zuidrand van Goirle is de wens van de eigenaren van de beide (voormalige) textielfabrieken om deze locaties te herontwikkelen met wonen. De locatie van Van Besouw is al enkele jaren niet meer in gebruik als textielfabriek en is na de sluiting aangekocht door de Nederlandse Bouw Unie PO IV en Woonstichting Leystromen, met als doel deze te transformeren naar woningen. Het westelijk deel is in eigendom van de Nederlandse Bouw Unie PO IV, het oostelijk deel van Woonstichting Leystromen. Het complex wordt verhuurd aan verschillende bedrijven. Sommige delen, in het westelijke deel, worden niet gebruikt, met name vanwege de slechte staat.
8
De textielfabriek van HaVeP is nog gedeeltelijk in dienst voor opslag, productontwikkeling en het Texperience-center. Daarnaast is het hoofdkantoor aan de Bergstraat nog in gebruik. Het oudste gedeelte van de fabriek staat al jaren leeg en op termijn wil de eigenaar Van Puijenbroek ook haar huidige werkzaamheden concentreren op een nieuwe locatie. Ook de tuin van het bijbehorende Huize Anna heeft achterstallig onderhoud en is aan een groot opknapbeurt toe. Het idee is de locaties stapsgewijs te transformeren naar wonen. Centraal in het gebied ligt woonzorgcentrum Thebe Elisabeth. Gelet op de veranderingen in de zorgsector zal ook de huisvesting van cliënten van Thebe aangepast moeten worden aan eisen en wensen van deze tijd. Tevens zoekt Thebe naar nieuwe vormen van ouderenhuisvesting waarbij service en zorg in de eigen woning centraal staan. Dat kan door grootschalige renovatie of nieuwbouw op eigen terrein of elders. Vooralsnog gaat Thebe uit van renovatie van het centrale deel van het complex (reeds in uitvoering) en een stapsgewijze vervanging van overige bebouwingsdelen door nieuwbouw op eigen terrein. Aanvullend aan deze stedelijke ontwikkelingen zijn ook de gewenste ingrepen in het beekdal van de Oude en Nieuwe Leij aanleiding om een integrale visie te maken. Het beekdal van de Oude en Nieuwe Leij is door de provincie aangewezen als Ecologische Hoofdstructuur (EHS).
Delen zijn ook als zodanig ingericht, maar juist ter plaatse van de Zuidrand Goirle liggen nog verschillende gebieden die op ecologische herinrichting wachten. Deze zijn in eigendom van de familie Van Puijenbroek en worden nu als agrarisch gebied gebruikt. Daarnaast liggen er voor het Waterschap De Dommel nog kansen in dit gebied voor verbetering van de doorstroming, vergroting van de piekretentie van de Nieuwe Leij en versterking van de ecologische en recreatieve waarden. Ten slotte ligt er een ambitie om de historie van dit gebied levend te houden en de verhalen van deze plek een duurzaam nieuwe betekenis te geven. Dat gaat niet over het sec behouden van bestaande gebouwen en structuren. Zonder betekenis en functie gaan bestaande gebouwen en structuren immers snel verloren en daarmee het verhaal dat zij vertellen over Goirle. Nu de textielindustrie grotendeels is verdwenen uit het gebied raken de verhalen snel op de achtergrond. Een aanzienlijk deel van de gebouwen is bovendien niet meer te exploiteren vanwege de deplorabele bouwtechnische staat. En bij een functieverandering zal ook de aanwezige vervuiling onder een deel van de gebouwen moeten worden gesaneerd. Het gaat er daarom vooral om te zoeken naar manieren om de belangrijke verhalen in het gebied op korte termijn een nieuwe plek en betekenis te geven en op die manier weer beleefbaar te maken.
Ook om die reden moeten we hard op zoek naar nieuwe functies en investeringsmogelijkheden in het gebied. De bovenstaande ontwikkelingen bieden daarvoor een uitgelezen kans. Het zorgvuldig afstemmen en waar mogelijk koppelen van de ruimtelijke ontwikkelingen biedt een uitgelezen kans om het gebied en daarmee Goirle een flinke kwaliteitsimpuls te geven. De gemeenschappelijke opgave in de Zuidrand is derhalve het zoeken naar een zorgvuldig evenwicht tussen bestaande landschappelijke/historische waarden, nieuw te ontwikkelen ruimtelijke kwaliteit, marktpotenties en financiële haalbaarheid.
id oe Vl ijk
Mo dijk len
ey eL w u
e
Ni
De laa je nt
y Le e uw
e
ijk
ed
eks
Be
Ni
Zuidrand Goirle
groene context van het gebied
Van Besouw fabriek
t raa
t rks Ke
at tra Huize Anna
Thebe
Watermolenstraat
rk Ke
O
Tuin
Ley ude
rg s
Van Puijenbroek fabriek
Be
en ijt er ss Vo
ey eL
d Ou
1.3 DOEL VAN DE VISIE Het doel van deze toekomstvisie voor de Zuidrand van Goirle is om een kapstok te hebben voor de toekomstige ontwikkelingen in het gebied. En waar dat mogelijk is verbanden te leggen tussen deze ontwikkelingen, zowel ruimtelijk als procesmatig. Ontwikkeling voor langere tijd De opwaardering, ontwikkeling en transformatie van de Zuidrand zal niet in één keer kunnen. Dit zal stapje voor stapje handen en voeten moeten krijgen in de komende 10 jaar, uitgevoerd door verschillende partijen. Niet alle middelen zijn in deze fase al beschikbaar. Ook de beperkte opnamecapaciteit van de woningmarkt maakt het noodzakelijk om zorgvuldig te faseren, binnen het plangebied van de Zuidrand en in relatie tot andere woonontwikkelingen in de gemeente en regio. In dat licht is het belangrijk welke regionale afspraken er worden gemaakt over de verdeling van de regionale woningbouwcontingenten en hoe andere woonontwikkelingen zich gaan ontwikkelen. Het is lastig daar in deze visie voorspellingen voor te doen. 10
Deze visie richt zich daarom vooral op de ruimtelijke potenties, de samenhang en de programmatische mogelijkheden van het gebied. Op de achtergrond spelen daar uiteraard nadrukkelijk ook de financieel-economische haalbaarheid en de marktpotenties voor deze plek in mee. De visie biedt een stevig raamwerk om binnen de geleidelijke ontwikkeling de samenhang binnen de Zuidrand te borgen en vooral te voorkomen dat er barrières worden opgeworpen voor de toekomst. Raamwerk, geen keurslijf Niemand kan de toekomst precies voorspellen. Het is dus belangrijk dat er binnen de visie voldoende ruimte blijft om flexibel in te kunnen spelen op onverwachte ontwikkelingen en nieuwe kansen. De visie beschrijft daarom de ruimtelijke hoofdlijnen van de toekomstige ontwikkeling. De exacte programmatische en stedenbouwkundige uitwerking van de deelgebieden vindt vervolgens plaats binnen de deelgebieden, gericht inspelend op de marktpotenties die er dan zijn. Bouwen naar behoefte is daarbij het doel. Bij de uitwerking van de visie per deelgebied/fase zal op basis van de markt en met het woningbehoefteon
derzoek als richting het uiteindelijke programma Bij de uitwerking van de visie per deelgebied/fase zal op basis van de markt en met het woningbehoefteonderzoek als richting het uiteindelijke programma bepaald worden. Pas op dat moment kunnen ook belangrijke zaken als parkeren, fasering, oppervlaktewater en invulling van de openbare ruimte precies worden uitgewerkt. In deze visie worden daar vooralsnog alleen de uitgangspunten en inspiraties voor meegegeven. Samenhang en impuls voor Goirle De insteek van deze visie is om samenhang te creëren door het afstemmen en koppelen van de verschillende op te starten deel-ontwikkelingen in de Zuidrand. Na vaststelling van de visie wordt er een stuurgroep geformeerd die in het verlengde van deze visie de afstemming borgt. Met het borgen van een goede samenhang ontstaat niet alleen een kwaliteitsimpuls voor de Zuidrand, maar voor geheel Goirle. Nieuwe woonontwikkelingen lopen parallel met de verdere ontwikkeling van ecologie, landschap en water in het beekdal. En de rest van Goirle krijgt een impuls door het realiseren van vanzelfsprekende verbindingen met het prachtige buitengebied. Daarnaast worden in de nabijheid van het centrum aantrekkelijke nieuwe woonmilieus mogelijk gemaakt en krijgt het woonzorg-complex een opwaardering. De visie vormt het vertrekpunt voor de daadwerkelijke, stapsgewijze uitwerking van het gebied.
Er zullen stedenbouwkundige plannen, inrichtingsplannen openbare ruimte en bestemmingsplannen gemaakt worden voor de verschillende ontwikkelingsfasen en een landschappelijk inrichtingsplan voor het buitengebied. In die uitwerkingen krijgen veel zaken handen en voeten, zoals het woonprogramma, parkeren, de bergingscapaciteit, fasering, etc.
1.4 HET DOORLOPEN PROCES Om te komen tot deze toekomstvisie voor de Zuidrand is een intensief proces doorlopen, waarbij naast de betrokken eigenaren ook verschillende andere partijen hun input hebben geleverd: • • • • • • •
Betrokken ambtenaren en wethouders van de gemeente Goirle Het waterschap De Dommel Provincie Noord-Brabant Brabants Landschap Stichting Steengoed Goirle Het B-team Goirle Stichting Monumentenhuis Brabant.
De volgende stappen zijn daarbij doorlopen: 1. De gemeente Goirle heeft een notitie gemaakt met de belangrijkste randvoorwaarden en uitgangspunten voor de transformatie van de Zuidrand van Goirle. Deze is vastgesteld door B&W in mei 2013. 2. 3. 2. Op basis van deze notitie hebben de betrokken ontwikkelende partijen samen met KuiperCompagnons een gezamenlijke concept-visie opgesteld, waar in het verlengde van deze randvoorwaarden en uitgangspunten het gebied is verkend en de samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen is onderzocht en afgestemd. 1. 3. Op basis van deze eerste verkenning heeft vervolgens in november 2013 een brede gedachtewisseling plaatsgevonden met eerst de gemeente Goirle en daarna ook een ‘klankbordgroep Zuidrand Goirle’ met daarin de provincie, het waterschap, Brabants Landschap, de stichting Steengoed en het B-team.