04 Bijlage 1 Bijlagen totaal.pdf

BEELDKWALITEITSPLAN DE BAKERTAND

Gemeente Goirle, i.o.v. De Bakertand B.V.

A58

BOSCHKENS

BAKERTAND

ABCOVENSEWEG

HOGE WAL OOSTPLAS

RILLAERSEBAAN

Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1 Huidige situatie 1.2 Het stedenbouwkundig ontwerp 1.3 Het beeldkwaliteitsplan 1.4 Visie op beeldkwaliteit 1.5 Leeswijzer

3 4 6 9 9 9

2. Natuurinclusief bouwen 2.1 Verduurzamen van het privé-terrein

10 12

3. Deelgebied A De erven

14

4. Deelgebied B Modern dorps wonen

16

5. Deelgebied C De Broekgronden

18

6. Verbijzonderingen

20

7. Erfafscheidingen en bergingen

22

Stedenbouwkundig ontwerp

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1. 1 HUIDIGE SITUATIE Voor u ligt het beeldkwaliteitsplan De Bakertand. Dit plan draagt in belangrijke mate bij aan de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk van Goirle. Het plangebied ligt in een open landelijk gebied tussen de A58 en Goirle in. Het huidig karakter wordt bepaald door agrarisch gebruik. Grote agrarische percelen liggen aan weerszijden van het oude lint “de Bakertand”. Aan dit keien lint liggen een aantal (historische) boerenerven met bijbehorende erfbeplanting. Op nummer Bakertand 5 ligt bijvoorbeeld een kenmerkende langgevelboerderij uit 1910 met een monumentale status. De noordgrens van het plangebied wordt gevormd door de snelweg A58. Dit is tevens de fysieke barrière tussen Goirle en Tilburg. Dit gebied word gekenmerkt door drassige gronden. De westzijde van het plangebied wordt begrensd door de muur van de woonwijk Boschkens. Voor deze muur springt een prachtige historische eik in het oog.

Het zuiden van het plangebied wordt begrensd door de Rillaersebaan. Deze weg ligt lager dan het plangebied. Langs de zuidzijde van de Rillaersebaan worden de achterkanten van de woningen uit de wijk Grobbendonck afgeschermd met een groene aarden wal. Langs de noordzijde wordt de Rillaersebaan begeleid door een bomenrij, fietspad en hoge haag Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de Hoge Wal. Een rustige straat met brede bermen en aan weerzijde begeleid door bomen. Ten oosten van de Hoge Wal ligt de Oostplas, een grote voormalige ontzandingsplas. Het plangebied wordt in noord-zuidrichting doorsneden door de Abcovenseweg, een oude verbindingsweg tussen Goirle en Tilburg. Deze verbinding is behouden gebleven door de aanleg van het viaduct dat over de A58 ligt. Door de aanwezige boombeplanting heeft de Abcovenseweg het karakter van een groene laan.

A58

De Dorenweg

Muur Boschkens & historische eik

Twee onverharde paden gelegen in het westelijk deel van het plangebied, de Dorenweg en de Veestraat maakte onderdeel uit van de historische ringstructuur door het gebied Groot Akkers.

Rillaersebaan

De Bakertand

Monumentale langgevelboerderij Bakertand 5

1.2 HET STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP CONCEPT Het concept voor het stedenbouwkundige plan de Bakertand bestaat uit drie hoofdelementen. Het eerste element is de weg de Bakertand. Deze weg is een historische structuur gekenmerkt door een smal pad met eraan door groen omsloten boerenerven afgewisseld met open doorzichten naar het buitengebied.

ONTSLUITING Het westelijk deel van de wijk de Bakertand wordt ontsloten vanaf de bestaande wegenstructuur met een aansluiting op de Rillaersebaan en op de Abcovenseweg. De aansluiting op de Abcovenseweg wordt ter hoogte van de Bakertand door middel van een rotonde aangesloten. Deze vormt tevens de ontsluiting van het oostelijk deel van de nieuwe wijk de Bakertand.

In dit stedenbouwkundig plan zijn deze kwaliteiten zoveel mogelijk behouden. Nieuwe bebouwing is daarom direct geplaatst naast of achter de bestaande erven. Deze nieuwe bebouwing vormt nieuwe erven met boerderij en schuurachtige woonvormen gericht op een eigen erf. De boerenerven worden met houtwallen omzoomd.

Een lange laan slingert door de wijk en verbindt de woonstraten met elkaar. Deze laan vormt de hoofdontsluiting van het plan en heeft een breed profiel van 5,5 meter. Aan de weg staan met name vrijstaande woningen en twee-kappers met twee parkeerplaatsen op eigen terrein. De laan zelf is daarom grotendeels vrij van auto’s op enkele langsparkeervakken voor bezoekers na.

Het tweede element is de grote groene zone ten noorden van de weg de Bakertand. Dit gebied was onderdeel van een historisch beekdal en ligt lager dan de rest van het plangebied. In dit plan wordt hier één grote groene natuurzone aangelegd. Een natuurzone die onderdeel wordt van de ecologische hoofdstructuur van Goirle. In deze zone wordt het water uit de wijk opgevangen en is er ruimte voor recreatie voor de bewoners uit de woonwijk. Om het geluid van de snelweg tegen te houden wordt de noordzijde begrensd met een groene geluidswal. Het derde element zijn de zogenaamde groene vingers. Dit zijn robuuste groene openbare ruimtes die vanuit de noordelijke zone de wijk in trekken. Deze ruimtes zijn belangrijke collectieve groene ruimtes in het plan. Het zijn plekken die uitnodigen tot ontmoeting en beweging rondom de speelvoorzieningen en de vele wandelpaden in het plangebied. Woningen zijn bij voorkeur met de voorkanten naar deze groene collectieve ruimtes gelegen.

De karakteristiek van de weg de Bakertand

PARKEREN In het ontwerp worden bij de vrijstaande woningen en de twee-onder-een-kap woningen minimaal twee parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Voor bezoekers van deze woningen worden parkeervoorzieningen in de openbare ruimte aangelegd. Voor bij de tussenwoningen, hoekwoningen en patio’s wordt de parkeervoorziening geheel in de openbare ruimte aangelegd of geclusterd in een parkeerhof.

De woonstraten hebben een afwijkend profiel ten opzichte van de laan. Ze zijn ingericht voor bestemmingsverkeer. De straten hebben een smallere rijweg van 5 meter waarop ook gelopen wordt. Parkeren vindt eenzijdig plaats haaks op de weg en is met groen ingepast. De weg de Bakertand blijft grotendeels ongewijzigd. Deze heeft in het plan dan ook geen ontsluitende functie, behalve voor de woningen in de bestaande en nieuw toe te voegen erven. Langzaam verkeer heeft in de wijk vrijliggende noord-zuid routes gelegen in de groene vingers. Ze verbinden het zuidelijk gelegen fietspad naast de Rillaersebaan op verschillende plekken met het plangebied en lopen tot aan aan de weg de Bakertand. Een netwerk van brede (grotendeels vrijliggende) voetpaden dragen bij aan een veilig en aangenaam woongebied.

Natte natuurzone ten noorde van de Bakertand

Wandelpaden

concept opzet

Laan als hoofdontsluiting

Waterdoorlatende verharding bij parkeren

BEBOUWING De woningen in het plan hebben een dorps karakter hetgeen zich vertaald in een traditionele opbouw met een kap. In de woonstraat staan verschillende typen direct naast elkaar. Vrijstaande woningen worden afgewisseld met rijenwoningen en met twee-kappers. In de architectuur komt de individualiteit van de woningen naar voren door gebruik te maken van rooilijn verspringingen tussen de woningen, kapverdraaiingen en/of materiaal verschillen. Het is gewenst in de straat de woningen onderling in rooilijn van elkaar te laten verspringen. De voorgevelrooilijn van direct aangrenzende woningen mag daarbij niet achter de zijgevelrooilijn van de hoekwoning vallen. BIJZONDERE BEBOUWING In het plan zijn enkele bijzondere gebouwen opgenomen. Het eerste is een maatschappelijke voorziening in de zuidwesthoek. Deze voorziening ligt nabij de bestaande school en heeft een eigen Kiss and Ride voorziening. Boven de maatschappelijke voorziening zijn appartementen voorzien. Met een totale hoogte van 4 bouwlagen wordt het één essemble met de basisschool ‘De Bron’ en vormt het een duidelijke markering van het plan Bakertand aan de Rillaersebaan. Een tweede verbijzondering is gelegen in de noordwest hoek van het plan. Hier ligt een groot appartementencomplex als afronding van het plan. Dit complex bestaat uit een plint van 4 bouwlagen met terraswoningen.

Aan de kant van de snelweg staat een toren van ca. 9 bouwlagen die het plan markeert aan de snelweg.

GROEN EN WATER Groen is een belangrijke drager in het plan, zowel in de straat als in van noord naar zuid lopende groene openbare ruimtes (de groene vingers). De laan die door het gehele plan loopt heeft brede bermen met 1ste orde laanbomen en brede hagen. Deze zorgen voor een rijk en formeel groen karakter. In de woonstraten wordt gebruik gemaakt van verschillende typen beplanting. Een combinatie van 2de en 3de orde bomen, meerstammige bomen, vaste beplanting en kruidenrijke bloemmengsels zorgen voor een biodivers, groen en speels karakter van de woonstraat. De overwegend groene profielen met schaduwgevende bomen dragen bij aan de biodiversiteit van het plan en het voorkomen van hittestress. Wandelpaden en fietspaden in de groene vingers verbinden de wijk met de natuurzone aan de noordzijde. In de groene ruimtes is er plek voor waterberging, ontmoetingsplekken en er zijn diverse speelaanleidingen voor kinderen.

Het doel is om regenwater zoveel mogelijk op te vangen binnen het totale plangebied, en zo nodig te bergen en te infiltreren in de bodem. Uitgangspunt is hierbij dat het water zichtbaar wordt afgevoerd. In het hele plangebied is daarom de ambitie om kolkloos te bouwen. Er wordt zo veel mogelijk regenwater geïnfiltreerd via de groene bermen en de waterdoorlatende parkeerplaatsen. Bij piekbuien stroomt het water via bovengrondse afwatering (in molgoten) richting de wadi’s in de wijk.

Het gebied ten noorden van de Bakertand en het verlengde daarvan in oostelijke richting is van oorsprong een ‘nat gebied’, een laag gelegen gebied waar het oppervlaktewater vanuit het plangebied naar toe stroomt. Dit is dan ook de reden dat in het noordelijk deel van het plangebied ruimte voor waterretentie is gesitueerd, middels wadi-achtige gebieden en een stelsel van watergangen. Via onverharde- en vlonderpaden is dit gebied voor bewoners verbonden met de wijk en vormt het voor mens en dier een waardevol onderdeel van de groenstructuur.

Biodivers groen en parkeren met waterdoorlatende verharding Moderne boerenerven langs de Bakertand

Architectuur passend bij dorps karakter

Geclusterde groene zones met waterberging, biodiverse beplanting & speelaanleidingen

DEELGEBIED C DE BROEKGRONDEN DEELGEBIED A DE ERVEN

VERBIJZONDERINGEN

DEELGEBIED B MODERN DORPS WONEN

VERBIJZONDERINGEN

1.3 HET BEELDKWALITEITSPLAN

1.4 VISIE OP BEELDKWALITEIT

1.5 LEESWIJZER

Het beeldkwaliteitsplan beschrijft en verbeeldt het ambitiekader voor de uitstraling van het stedenbouwkundig plan voor De Bakertand.

Het is de ambitie een woongebied te ontwikkelen met een groen-dorps karakter, passend bij het dorp Goirle. Dit sluit ook aan op de bestaande groene ruimtelijke kwaliteiten van het gebied met erfbeplanting, historische boerenerven en bomenrijen.

Naast dit introducerende hoofdstuk bestaat dit beeldkwaliteitsplan uit de volgende hoofdstukken:

Het beeldkwaliteitsplan dient twee doelen; enerzijds is het een inspiratiekader voor een bouwende partij, anderzijds dient het als toetsing voor bevoegd gezag. Het plan beschrijft de kwalitatieve aspecten van het stedenbouwkundig plan. In het bestemmingsplan worden de maatvoering en kwantitatieve elementen uit het stedenbouwkundig plan vastgelegd. Om discussie te voorkomen wordt in dit beeldkwaliteitsplan daarom geen uitspraak gedaan over maatvoering of positionering van woningen. Als er toch discussies optreden tussen beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan is het bestemmingsplan met de bijbehorende verbeelding leidend. De kwalitatieve aspecten van de beeldkwaliteit worden beschreven en verbeeld door middel van schema’s en referentiebeelden. Tevens zijn er criteria opgesteld waaraan de welstandscommissie bij een vergunningsaanvraag het bouwplan kan toetsen. Wanneer er vrijheid wordt gegeven in de criteria of wanneer er onduidelijkheid bestaat over de wijze van interpreteren van deze vrijheid, kunnen de toelichtende teksten of de beelden uitsluitsel bieden. Het behoort tot de mogelijkheden van de welstandscommissie om gemotiveerd af te wijken van de criteria in dit beeldkwalitietsplan indien de afwijking geen schade veroorzaakt aan het doel van het beeldkwaliteitsplan, dan wel in de geest van dit beeldkwaliteitsplan is.

In het plan zijn veel verschillende typen woningen mogelijk. Overeenkomstig is de traditionele opbouw van de woningen; een tot twee bouwlagen met een kap. In het stedenbouwkundig plan onderscheiden we drie deelgebieden. Het eerste deelgebied is De Erven. Dit zijn de verschillende nieuwe woonclusters rondom het lint de Bakertand, grenzend aan de natuurzone van het plangebied. De Erven worden gekenmerkt door grote vrijstaande bouwmassa’s gelegen rondom een gezamenlijk weg of erf. De Erven worden omzoomt met forse groene erfbeplanting. Deelgebied twee, Modern dorps wonen, omvat het grootste gedeelte van het plan. Veel verschillende typen woningen zijn hier mogelijk. Woningen in dit deelgebied hebben een sterke individuele en dorpse uitstraling. Dit vertaalt zich in traditionele woningen met een kap en een grote mate van vrijheden in architectuur. Woningen zijn als zelfstandig eenheid zichtbaar, door verschillen in kleur, kap en/of rooilijn. Het derde deelgebied, De broekgronden, ligt ten oosten van de Abcovenseweg. Dit deelgebied vormt de afronding van het plan. Het deelgebied ligt direct aan de ecologische groen-blauwe zone. Daarom is hier qua beeldkwaliteit ingestoken op natuurlijk bouwen, hetgeen zich o.a. vertaalt in afwijkend materiaalgebruik (hout, groene daken).

Hoofdstuk 2 - Groen, ecologie en biodiversiteit zijn belangrijke dragers in het plan. In het blad Natuurinclusief bouwen komen de ecolgische ambities van het plan tot uiting. Deze criteria gelden voor elk deelgebied. Daarbij inspireren we ook particulieren voor een groen en ecologische invulling van de eigen tuin. Hoofdstuk 3 - Deelgebied A. De Erven. Erven die zijn gebaseerd op dezelfde boerderijtypologie als dat van het lint de Bakertand. Hoofdstuk 4 - Deelgebied B. Modern dorps wonen Verscheidenheid in woningen zorgt samen voor een herkenbaar dorps karakter. Hoofdstuk 5 - Deelgebied C. De Broekgronden Beleving van het landschap staat centraal in dit deelgebied. Hoofdstuk 6 - In het stedenbouwkundig plan zijn ook enkele verbijzonderingen benoemd. Dit is zijn afwijkende bouwwerken in het plan door functie en vorm. Hiervoor is daarom een separaat blad en criteria opgesteld. Hoofdstuk 7 - Belangrijk in het beeld van een wijk is de overgang tussen private en openbare ruimte. Om de beeldkwaliteit hiervan te borgen is er een los blad met uitgangspunten, beelden en criteria opgesteld voor erfafscheidingen en bergingen.

Nestkastjes in de gevel

Nestkastje in de gevel

Natuurlijke gevelbekleding

NATUURINCLUSIEF BOUWEN

Houtbouw (constructiemateriaal)

Houten gevelbekleding

Geïntegreerde zonnepanelen

Wateropvang en spelen gecombineerd

Groendak in combinatie met zonnepanelen

Groendak

Gevelbeplanting

Koorden voor klimplanten

HOOFDSTUK 2 NATUURINCLUSIEF BOUWEN In de wijk de Bakertand ligt de nadruk op het behouden en versterken van de ecologische waarden en biodiversiteit. Het komt tot uitdrukking in alle facetten van het plan. In zowel het stedenbouwkundig plan, de architectuur tot aan de beplanting wordt hier aandacht aan besteed. In dit hoofdstuk staan verschillende oplossingen om deze aspecten vorm te geven in zowel de architectuur als op de private erven. De beelden dienen als inspiratie voor een biodivers, aantrekkelijk woonmileu, waarin klimaatadaptie en energie op een natuurlijke wijze zijn ingepast. CRITERIA Biodiversiteit • Groene daken bieden kansen voor biodiversiteit, het vasthouden van regenwater en heeft een koelend effect en draagt daardoor bij aan een robuust, klimaatadaptieve woonwijk. Een groen dak is ook mogelijk in combinatie met zonnepanelen. Voor de groene beleving van de wijk is het wenselijk dat het dak zichtbaar is vanaf het maaiveld. • Gevelbeplanting is toegestaan en gewenst voor het groene beeld van de wijk. Gevelbeplanting is een toevoeging aan een al representatieve gevel. Klimplanten, zoals blauwe regen of klimop worden langs de gevel door draden en koorden geleid. Trellis of betonijzeren constructies zijn niet wenselijk. • Natuurinclusieve maatregelen zijn wenselijk. Nestkasten als onderdeel van het gebouw zijn hier een voorbeeld van.

Deze zijn ingebouwd in de gevels en/of dakgoten en vormen een onderdeel in de architectuur.

Open hemelwaterafvoer

Infiltratieplantenbak

Sedum dak

Hemelwateropvang (wadi)

Oplaadpunt in lantaarnpalen

Klimaatadaptatie en gezonde leefomgeving • Regenwater wordt in de hele wijk zichtbaar bovengronds afgevoerd naar een plaatselijke infiltratiezone, zoals een wadi. Deze bovengrondse afvoer is onderdeel van de architectuur en in materiaal passend bij de woning en de inrichting van de straat. • Wenselijk wordt regenwater eerst plaatselijk opgevangen en gebruikt (bijvoorbeeld als sproeiwater). Aan de voorzijde van een woning kan dit door een infiltratieplantenbak, mee ontworpen in de architectuur van de woning. Regentonnen worden aan de achterzijde geplaatst en hebben bij voorkeur een donkere kleurstelling. • Beplanting, waaronder erfafscheidingen bestaan bij voorkeur uit inheemse soorten. • In de wijk bevinden er diverse speelvoorzieningen en wandelpaden om bewegen te stimuleren. Energie • Zonnepanelen zijn op ieder dak toegestaan en gewenst in verband met de energietransitie. Zonnepanelen op platte daken zijn vanaf het maaiveld zeer beperkt of niet zichtbaar door gebruik te maken van een opstaande dakrand. Zonnepanelen op hellende daken zijn geïntegreerd in de architectuur van de daken of worden aangelegd in een eenduidige en symmetrische configuratie of patroon.

• Warmtepompen moeten inpandig worden opgelost; de eventuele buitenunits (bij warmtepompen die warmte uit de lucht halen) moeten aan de achterzijde van de woning, tegen of op de berging/ garage, worden opgenomen en in de architectuur worden geïntegreerd. Bij een appartementencomplex wordt de collectieve wartempomp en andere technische voorzieningen inpandig opgelost. • Technische installaties in openbaar gebied mogen de ruimtelijke kwaliteit niet nadelig beïnvloeden. Installaties worden landschappelijk of architectonisch ingepast. • In de openbare ruimte worden oplaadpunten geplaatst bij collectieve parkeervoorzieningen. Deze worden bij voorkeur geïntegreerd in een lantaarnpaal. De palen zijn zo ingetogen en sober mogelijk gedetailleerd. Reclame-uitingen zijn hierop niet toegestaan.

VERDUURZAMEN VAN HET PRIVÉ-TERREIN

Nestkastje

Groene schutting

Regenton

Vogelvriendelijke-tuin

Vogelvriendelijke-tuin

Natuurlijke zonwering - begroeide pergola

Drinkwater vogel

Groen dak

Gevelbeplanting

Natuurlijke zonwering - Leibomen

2.1 VERDUURZAMEN VAN HET PRIVÉ-TERREIN Een groot deel van de wijk bestaat uit privé-terrein. Dit houdt in dat bewoners een grote rol hebben in het succesvol realiseren en behouden van een duurzame, groene wijk. In dit hoofdstuk bieden we inspiratie aan bewoners voor de inrichting van het eigen erf. In onderstaande punten wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze bewoners nog meer kunnen bijdragen aan een biodiverse, groene en natuurinclusieve wijk. TIPS Klimaatadaptatie en biodiversiteit • Verhard de tuin niet meer dan 30-50%. Dit heeft als voordeel dat regenwater in de bodem kan wegzakken. Ook worden verharde oppervlaktes in de zomer heter dan groene. Beplanting zorgt voor koelte op zomerse dagen en het biedt ruimte voor flora, fauna en een natuurlijke bodemleven. • Ga voor een zo groen mogelijke erfafscheiding. Bijvoorbeeld door een volledige groene haag of de schutting laten begroeien. Dit draagt bij verkoeling en biedt een grote meerwaarde voor de biodiversiteit. • Beplant je gevel. Bijvoorbeeld met een klimop. • Vang regenwater op met een regenton. Dit water kan gebruikt worden als sproeiwater voor de tuin. • Plant een natuurlijke zonwering. Bijvoorbeeld door leibomen of begroeide pergola’s. • Leg groene daken aan. Sedumdaken daken zijn relatief makkelijk, goedkoop en onderhoudsarm. • Leg een vogelvriendelijke-tuin aan.

Dit kan door beschutte plekjes te maken zoals met struiken, hagen en het laten liggen van bladval. Zorg ook voor drinkwater. Een ondiepe schaal volstaat al. Vogels eten insecten, zoals muggen, en zijn dol op onkruidzaad. • Zorg voor faunavoorzieningen zoals nestkasten voor vogels, vleermuiskasten, insectenhotels of vlinderkasten.

Moestuin

Groene schutting

Beschutte plekjes

Gevelbeplanting

DAKKAPEL HELLEND

MUIZENTAND

SCHUUR ARCHITECTUUR

DEELGEBIED A DE ERVEN

TRASRAAM

ENKELE BOUWLAAG MET KAP

WOLFSEIND

MARKANTE VOORDEUR

HOOFDSTUK 3 DEELGEBIED A DE ERVEN ALGEMEEN BEELD De Bakertand is een ensemble van karakteristieke keienbestrating met boerenerven. Vergezichten en geslotenheid wisselen elkaar af en geven de sfeer van het buitengebied. Nieuw te vormen erven vullen de bestaande erven aan en worden via de Bakertand ontsloten. SFEERBESCHRIJVING Langs en achter de bestaande erven worden nieuwe erven toegevoegd. Hier staan woningen of vrij of geschakeld aan elkaar gegroepeerd rondom één erf of toegangsweg. De erven zijn naar binnen toe georiënteerd en grenzen met de achterzijde naar de natuurzone welke onderdeel wordt van de ecologische hoofdstructuur van Goirle. De erven worden daarom omzoomd door een forse groene houtwal.

POSITIONERING

De erven zijn allemaal anders. Een erf lijkt historisch is gegroeid door een mix is van woningtypen, woninggroottes en kavelgroottes. De nieuwe woningen in de erven zijn gebaseerd op dezelfde boerderijtypologie. Ze zijn herkenbaar door een eenvoudige hoofdvorm, een lange massa met zadel- of schilddaken. De vrijstaande massa’s zijn verschillende van elkaar, terwijl rijwoningen in dit gebied, juist samenhang moet vertonen. Zij zijn als het ware één boerderij of schuur. Verbijzonderingen, in sierlijsten, rond dakgoten of voordeuren, maken iedere gebouw uniek. Herkenbaar zijn ook de bijgebouwen die als stallen achter op het erf staan.

Rooilijn

Verpringende rooilijn ten opzichte van elkaar, volgt de weg. Bijgebouwen zijn onderdeel van de bouwmassa (van de boerderij) of staan los achter de hoofdmassa.

Zijdelingse afstand

Vrijstaande massa’s, gevormd door vrijstaande woningen, geschakelde woningen of rijwoningen.

Oriëntatie

Op de weg of het erf.

HOOFDVORM Bouwmassa

Eén langerekte hoofdbouwmassa met een duidelijke kap

Bouwhoogte

• •

Hoofdgebouw (boerderijwoning): Eén tot uiterlijk twee bouwlagen met verplichte kap. Schuurwoning (bijgebouw) en parkeerschuur: Eén bouwlaag met verplichte kap.

Kapvorm

Mansarde kap, zadel- of schilddak eventueel wolfseind, mits passend bij gekozen architectuurstijl.

Kaprichting

Vrij, passend bij de opzet van het boerenerf.

GEVELAANZICHT Gevelopbouw

Traditionele opbouw met plint, gevel en kap.

BOUWREGELS BOERENERF

Gevelgeleding

Horizontaal.

1.

Plasticiteit

Geen.

2. 3.

4.

5.

Een boerenerf onderscheidt zich door een hoofdgebouw (de boerderijwoning) en de daar achter gelegen orthogonaal georiënteerde schuren (2-onder-1-kap of rijwoningen) en bijgebouwen (vrijstaande woningen). Het erf is omringt door een houtwalstructuur. De boerderijwoning staat parallel georiënteerd aan de straat en heeft een duidelijke voor-, zij- en achtertuin. De plaatsing van de schuren en bijgebouwen op het erf komen het best tot zijn recht wanneer deze de vormgeving van de kavel benadrukken. Ieder kavel in het erf is anders. Het erf is de centrale plaats, wenselijk met een boom of bomen cluster, waar schuren en bijgebouwen aan georiënteerd staan. Het gezamenlijke erf vervangt de individuele voortuin. Het parkeren in het erf wordt opgelost op het eigen kavel, binnen de bouwmassa of in parkeerschuren.

DETAILLERING Materiaal

• •

•

Detaillering

• • • •

Straat Hoofdgebouw Bijgebouw/ schuur Houtwal

Tuin Erf Parkeren

• •

Gevel: baksteen in roodbruin spectrum (Voorkeur handvorm of vormbakstenen) eventueel gecombineerd met of volledig in hout. Dak: gebakken matte pannen, in grijs-antraciet of oranje-rood kleur, rietendaken of groene daken (met sedum) zijn ook mogelijk. Zonnepanelen zijn aan de straatzijde onderdeel van de architectuur van het dak. Kozijnen: Hout, licht van kleur, bij voorkeur wit eventueel in combinatie met afwijkende draaiende delen en/of roeden in donker antraciet. Detaillering is passend bij de gekozen architectuurstijl en overeenkomstig met de referentiebeelden. Toepassen van een trasraam (metselwerk bij aansluiting op het maaiveld) in hard- of kunststeen, afwijkende steenkleur of keimen. Verbijzondering in het metselwerk is gewenst, bijvoorbeeld een muizentand versiering langs de dakrand. Hemelwaterafvoer: mastgoot met ronde regenpijp uit duurzame materialen (geen kunststof). Beperkt dakoverstek passend bij de boerderijtypologie Dakkapellen zijn kleine losse objecten in het dakvlak. Bij voorkeur voorzien van een hellend pannendak.

DEELGEBIED B MODERN DORPS WONEN

DETAILLERING

ZONNEPANELEN

DETAILLERING SUBTIELE ROOILIJN VERSPRINGINGEN

VARIATIE IN KAPRICHTING

INDIVIDUALITEIT TWEEKAPPERS VARIATIE IN KAPRICHTING

DETAILLERING

INDIVIDUALITEIT RIJWONINGEN

HOOFDSTUK 4 DEELGEBIED C MODERN DORPS WONEN ALGEMEEN BEELD

SFEERBESCHRIJVING

Een groen-dorps karakter, passend hij het karakter van Goirle is het uitgangspunt bij dit deelgebied. Dit dorpse karakter komt in het stedenbouwkundige plan tot uiting doordat verschillende woningtypen met verschillende rooilijnen in één straat staan. De woningen hebben allen een eigen identiteit, ze zijn een familie vanwege de traditionele opbouw met een kap, maar kennen een grote onderlinge verscheidenenheid. Ook in de rijwoningen of in de aan een gesloten woningen is variatie in de gevel aanwezig. Het dorpse karakter wordt verder versterkt door de groene erfafscheidingen en groene bermen langs de wegen in dit deelgebied.

Het architectuurbeeld van de woningen straalt eenvoud en rust uit. De woningen hebben wisselende rooilijnen in een dorpse setting. Rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen staan naast elkaar gepositioneerd. Naast een eenvoudige hoofdmassa straalt verscheidenheid die herkenbare dorpse sfeer uit. De sfeer van identiteit en individualiteit. Dit gevoel word gecreëerd door verticale accenten in de gevel, het laten verspringen van onderlinge rooilijnen tussen woningen in, en/of met subtiele verspringingen in goothoogte en nokhoogte. Daarnaast zijn ook accentuering van onderdelen van het woningblok van belang, met behoud van architectonische expressie van het totaal. Raamdorpels en lateien, deurportalen, kozijnen, kaprichtingen zijn beeldbepalende architectonische kenmerken die voor identiteit en individualiteit kunnen zorgen.

POSITIONERING Rooilijn

Rechte rooilijn, volgt de weg. Rooilijn verspringing (max. 2 meter) is aangemoedigd om de indiviualiteit van de woningen te benadrukken. Bijgebouwen staan achter de voorgevelrooilijn.

Zijdelingse afstand

Afwisselend vrijstaand, aaneengesloten of aaneengebouwd.

Oriëntatie

Op de weg of het openbaar gebied.

HOOFDVORM Bouwmassa

Een hoofdbouwmassa, blokvormig met een kap. Diversiteit in het straatbeeld wordt aangemoedigd, bijvoorbeeld door differentiatie in kleur en detaillering.

Bouwhoogte

Maximaal twee bouwlagen met kap.

Kapvorm

Hellend dak, zadel- of mansardedak.

Kaprichting

Vrij.

GEVELAANZICHT Gevelopbouw

Traditionele opbouw met plint, gevel en kap.

Gevelgeleding

Verticale gevelgeleding, om de individualiteit van iedere woning te benadrukken.

Plasticiteit

Beperkt, bij rijwoningen mogen tussen individuele woningen rooilijnverspringingen plaatsvinden tot maximaal 2 meter. Gevelopeningen (raam- en deuropeningen) worden met een diepe negge in de gevel geplaatst.

DETAILLERING Materiaal

verschil in kaprichting en mogelijk goothoogte

• • • •

Detaillering

• •

omlijsting

Gevelopening Plint (voorbeeld)

• • • •

Algemeen beeld: baksteenarchitectuur, traditioneel met eigentijdse elementen. Gevel: baksteen in roodbruin of bruin spectrum. Incidenteel wit gekeimd. Dak: matte pannen, in grijs-antraciet of oranje-rood kleur, met een hoogwaardige uitstraling. Groene daken (met sedum) zijn ook mogelijk. Zonnepanelen zijn aan de straatzijde onderdeel van de architectuur van het dak. Kozijnen: in neutrale kleur, bij voorkeur wit of antraciet. Detaillering is passend bij de gekozen architectuurstijl en overeenkomstig met de referentiebeelden. Gestructureerde variatie binnen een enkel bouwblok door: • Het gebruik van verschillende tinten metselwerk of metselverband of voegwerk; • Het verschil in kaprichting, goot- en nokhoogte; • Een verschil in gevelopeningen, raampartijen e.d.. Ramen en deuren mogen voorzien zijn van een omlijsting om individualiteit van de woning te benadrukken. Zijgevels van hoekwoningen grenzend aan of gericht op het openbaar gebied, zijn even gedetailleerd als een voorgevel en hebben minimaal 1 venster. Hemelwaterafvoer van duurzame materialen (geen kunststof). Dakkapel is onderdeel van de gekozen architectuurstijl.

EIGENTIJDSE ELEMENTEN

DEELGEBIED C DE BROEKGRONDEN

BEPLANTING

INDIVIDUELE MODULEN APPARTEMENTEN COMPLEX HOUTEN KOZIJNEN NEUTRAAL

HOUT ARCHITECTUUR

TWEE BOUWLAGEN MET KAP

HOOFDSTUK 5 DEELGEBIED C DE BROEKGRONDEN

Rooilijn

Rechte rooilijn, volgt de weg. Rooilijn verspringing max. 0,5 meter. Bijgebouwen staan achter de rooilijn.

ALGEMEEN BEELD

SFEERBESCHRIJVING

Zijdelingse afstand

Afwisselend vrijstaand, aaneengesloten of aaneengebouwd.

Aan de noord en oostzijde grenst dit deelgebied op een groen-blauwe ecologische structuur. De woningen in dit deelgebied sluiten in architectuur en materialisatie daarom aan bij deze natuurlijke inrichting. De drasachtige omgeving vormt de inspiratie voor een natuurlijke (ecologisch) deelgebied waarbij gebruik gemaakt wordt van houtbouw, houten gevelbekleding en de kansen van natuurinclusief bouwen volledig worden benut.

Beleving van het landschap staat centraal in dit deelgebied. Kleuren en materialen sluiten aan bij de omgeving en hebben een natuurlijke eigen uitstraling. Hout vormt een belangrijk gevel element en in het bijzonder bij het appartementencomplex. Het appartementencomplex is terrasgewijs opgebouwd. Ieder appartement is herkenbaar als een indiviuele woning en wordt modulair gebouwd (zie referentie). Het complex wordt beëindigd met een toren. Terassen aan de zuidzijde vormen een aangename buitenruimte voor de bewoners. Met grote bloembakken en pergola’s dragen ze daarbij zorg voor een groen aanzicht vanuit de wijk.

Oriëntatie

Op de weg of het openbaar gebied.

POSITIONERING

HOOFDVORM Bouwmassa

Woningen: Een hoofdbouwmassa. Appartementencomplex: samengestelde bouwmassa, trapsgewijze opbouw van de plint, met toren als markering.

Bouwhoogte

Woningen: een - twee bouwlagen met kap. Appartementencomplex: vier bouwlagen in de plint tot 9 bouwlagen in de toren.

Kapvorm

Woningen: hellend dak, zadeldak. Appartementencomplex: plat dak.

Kaprichting

Woningen: vrij. Appartementencomplex: niet van toepassing.

GEVELAANZICHT Gevelopbouw

Woningen: Samenhangend en evenwichtig. Gelaagdheid in gevel door verschil in materiaal gebruik. Appartementsgebouw: Samenhangend en evenwichtig.

Gevelgeleding

Horizontaal.

Plasticiteit

Geen tot beperkte verspringing (afwijkend ten opzichte van deelgebied B) Bij rijwoningen mogen tussen individuele woningen rooilijnverspringingen plaatsvinden tot maximaal 0,5 meter. Gevelopeningen (raam- en deuropeningen) worden met een diepe negge in de gevel geplaatst.

DETAILLERING Materiaal

• • • •

Detaillering

• • • • •

Algemeen beeld: Natuurlijke materialen met eigentijdse elementen. Gevel: baksteen licht bruine tot beige spectrum genuanceerd. Riet, hout in naturel of zwart. Dak: Voorkeur voor groene daken (met sedum). Gebakken matte pannen, in grijs-antraciet. Zonnepanelen zijn onderdeel van de architectuur van het dak. Kozijnen: Hout, naturel of licht van kleur. Detaillering is passend bij de gekozen architectuurstijl en overeenkomstig met de referentiebeelden. Houten geveldelen of details zijn prominent zichtbaar in de gevel. Kopgevels direct in het zicht van het openbaar gebied en niet direct grenzend aan privéterrein hebben minimaal 1 venster op iedere woonlaag. Hemelwaterafvoer is onderdeel van architectuur en bestaat uit duurzame materialen (geen kunststof). Dakkapel is onderdeel van de architectuur.

DAKRAND

VLAKKE GEVEL GESLOTEN UITSTRALING

VERBIJZONDERINGEN

PLAT DAK

DIEPE NEGGEN

VERBIJZONDERING METSELWERK

EENVOUDIGE HOOFDVORM

DIEPE NEGGEN

HOOFDSTUK 6 VERBIJZONDERINGEN ALGEMEEN BEELD In de wijk staan enkele bijzondere gebouwen. Dit zijn verbijzonderingen in het plan; een maatschappelijke voorziening, een appartementencomplex en een patioblok. Deze drie gebouwen zijn verwant met het deelgebied Modern dorps wonen in materiaalgebruik, maar wijken af door maatvoering, het platte dak en detaillering. SFEERBESCHRIJVING De maatschappelijke functie en het daarnaast gelegen appartementengebouw zijn verwant aan de basisschool De Bron. De architectuur van deze gebouwen is ingetogen. De gevel opbouw staalt rust uit en trekt niet de aandacht. De expressie van de bouwwerken zit in de detaillering en de verbijzonderingen in het metselwerk. Door materiaalgebruik en kleuring zijn de gebouwen verwant aan het dorpse woonmilieu van deelgebied B, maar wijken in dakvorm en vormentaal af. De patiowoningen samen vormen een alzijdig blok in het park. Het blok heeft strakke muurvormige gevels. Naast de patio-tuin worden buitenruimtes als loggia uitgevoerd, en zijn als het ware in de muur ‘gedrukt’. Omdat deze patiowoningen geen direct verwant zijn aan de maatschappelijke/ appartementsgebouwen is naast baksteen als gevelbekleding ook houtarchitectuur toegestaan.

POSITIONERING Rooilijn

Rechte rooilijn.

Zijdelingse afstand

Vrijstaand.

Oriëntatie

Naar meerdere zijden, zowel de weg als het openbaar gebied.

HOOFDVORM Bouwmassa

Een hoofdbouwmassa.

Bouwhoogte

Patiowoningen: maximaal twee bouwlagen zonder kap Maatschappelijke voorziening en appartementencomplex: maximaal 4 bouwlagen zonder kap.

Kapvorm

Plat dak.

Kaprichting

Geen.

GEVELAANZICHT Gevelopbouw

Eenvoudige vorm, samenhanged en evenwichtig.

Gevelgeleding

Vrij.

Plasticiteit

Gevelopeningen (raam- en deuropeningen) worden met een diepe negge in de gevel geplaatst. Buitenruimtes van de appartementen en patiowonigen worden uitgevoerd als loggia.

DETAILLERING Materiaal

• • • •

Detaillering

• • •

Strakke muurvormige gevels. Buitenruimtes zijn als het ware in de muur ‘gedrukt’.

• • • •

Algemeen beeld: baksteenarchitectuur met eigentijdse elementen (geen gekeimde stenen). Gevel: baksteen eventueel gecombineerd met hout. Bij patiowoningen is naast baksteen ook houtarchitectuur toegestaan. Dak: Groen dak of daktuin of combinatie van beiden. Kozijnen: in neutrale kleur, bij voorkeur wit of antraciet passend bij de gevelsteen. Detaillering is passend bij de gekozen architectuurstijl en overeenkomstig met de referentiebeelden. Patiowoningen: Voor- en zijgevels hebben een gesloten uitstraling. Verbijzondering in het metselwerk, bijvoorbeeld in het metselverband. Hoge kwaliteit in detaillering. De complexen hebben een duidelijk gemarkeerde dakrand. Hemelwaterafvoer is niet zichtbaar als element in de gevel. Zonnepanelen zijn vanaf het maaiveld zeer beperkt of niet zichtbaar vanwege een opstaande dakrand.

GROENE ERFAFSCHEIDING Groene erfafscheiding met stalen hekwerk

ERFAFSCHEIDINGEN EN BERGINGEN

LAGE HAAG

HOUTWAL

Haag loopt bij hoekpercelen door tot in de zijtuin

Groene erfafscheiding met stalen hekwerk

Bergingen in naturel hout

ERFAFSCHEIDINGEN VAN INHEEMSE SOORTEN

ERAFSCHEIDING METSELWERK Gemengde haag

Erfafscheiding is onderdeel van de architectuur

HOOFDSTUK 7 ERFAFSCHEIDINGEN EN BERGINGEN

Situering

Erfafscheiding aan voortuin/ zijtuin van hoofdbouwmassa, grenzend aan de weg.

ALGEMEEN BEELD

Hoogte

Maximaal 1 meter hoog.

Vormgeving

•

De overgang van privaat naar openbaar heeft grote invloed op de totale belevingswaarde van de wijk. In De Bakertand streven we een groen-dorpse karakter na. Daarom zijn er voor de erfafscheidingen enkele voorschriften opgenomen om aan dit beeld te voldoen. SFEERBESCHRIJVING Erfafscheidingen in De Bakertand zijn hoofdzakelijk groen met de voorkeur aan inheemse soorten. Aan de voorzijde van het erf vormen lage groene hagen de overgang tussen de openbare ruimte en de tuin. Deze hagen verschillen per straat van soort (gemengde haag ook mogelijk). In deelgebied A (De erven) bestaat de erfafscheiding uit houtwallen van 5 meter breed. Deze staan op openbaar terrein. Als onderdeel van de houtwal staat op privaat terrein een groen transparant hekwerk.

ERFAFSCHEIDINGEN

In de overige deelgebieden bestaan de erfafscheidingen uit hoge groene hagen of worden de erfafscheidingen mee ontworpen met de woning. De erfafscheiding wordt dan minimaal 50% groen, en komt in materiaal overeen met de woning waar deze bij hoort. In het plan zijn ook enkele parkeererven opgenomen. Het parkeererf is een belangrijk element in de openbare ruimte die vaak ondergewaardeerd word. Het is de plek waar bewoners en bezoekers hun auto parkeren en vaak via de achtertuin ook als entree naar hun woning gebruiken. Het is daarom een uitgangspunt om dit parkeerdomein zo groen mogelijk in te richten. Dit wordt gerealiseerd door het maken van een groene erfafscheiding bestaande uit een hekwerk begroeid met klimop. Achterdeuren zijn uniform in uitstraling om zo tot een rustig en groen totaalbeeld te komen.

•

Groene afscheiding bestaande uit inheemse soorten zoals bijvoorbeeld beukenhaag. De groene afscheiding van de voortuin loopt bij hoekpercelen minimaal tot de rooilijn in de zijtuin door.

Situering

Erfafscheiding aan achtertuin/ zijtuin, grenzend aan de openbare ruimte.

Hoogte

Maximaal 2 meter hoog.

Vormgeving

• • •

• ERFAFSCHEIDINGEN KAART

•

Erfafscheidingen in deelgebied De Erven bestaan uit een brede houtwal eventueel in combinatie met een groen transparant hekwerk. Erfafscheidingen zijn overwegend groen eventueel in combinatie met metselwerk of stalen hekwerk. Erfafscheiding is onderdeel van de architectuur. De opbouw bestaat bijvoorbeeld uit het doorzetten van het trasraam van de woning met daarop een open raamwerk. Stalen hekwerk (kleur zwart/ antraciet) gecombineerd met klimplanten, zoals bijvoorbeeld hedra. Tuindeuren zijn uniform in uitvoering in de kleur donkergroen.

BERGINGEN Situering

Collectief achterterrein (parkeerhof of brandgang).

Vormgeving

•

Situering

Direct grenzend aan openbaar gebied (straatzijde).

Vormgeving

• •

Houtwal Lage haag Groene erfafscheiding Erfafscheiding min 50% groen

Elektriciteitskasten

• •

Aangrenzende bergingen bij voorkeur aan elkaar geplaatst. Bergingen in naturel hout, met horizontale beplanking. Mogelijk in overeenstemming met architectuur van de hoofdbebouwing (baksteen) indien zichtbaar vanaf de openbare ruimte. Daken hebben wenselijk een groen dak (sedumdak), mogelijk in combinatie met zonnepanelen. Het uiterlijk van de bergingen in dezelfde architectuur als de hoofdbebouwing. Mogelijk in combinatie met hout. Daken hebben wenselijk een groendak (sedumdak), mogelijk in combinatie met zonnepanelen. Elektriciteitskasten of soortgelijke units worden bij voorkeur geïntegreerd met erfafscheidingen of er direct tegen aan geplaatst. Elektriciteitskasten hoger dan 1,5 m uitvoeren in steen of steenstrips wat past bij kleurgebruik in deelgebied.

Colofon Titel:

Beeldkwaliteitsplan De Bakertand, gemeente Goirle

Projectnummer:

377675

Datum:

December 2021

Projectleider:

Mieke Gooren

Projectteam:

Michel Nelissen Hyrum Boom

Contact:

Sweco Nederland B.V. Zernikestraat 17 5612 HZ Eindhoven +31 88 811 66 00 www.sweco.nl

Opdrachtgever:

De Bakertand B.V.

Bakertand Een woonmilieu met een groen dorps karakter en lage dichtheid

Kwantitatief en kwalitatief woningbehoefteonderzoek

10 oktober 2018

Woningbehoefte onderzoek Bakertand

Inhoudsopgave 1. Inleiding

3

2. Kwantitatieve woningbehoefte

6

3. Kwalitatieve woningbehoefte

11

4. Programmatische uitgangspunten Bakertand

21

5. Aansluiting woningbouwprogramma Bakertand op regionale en lokale woningbehoefte

23

6. Conclusies

24

..

Bijlagen 1. Woonmilieus 2. Catchment area

25 28

2

1. Inleiding Aanleiding Gemeente Tilburg heeft per 01-01-2018 het westelijk en oostelijk deel van het gebied Bakertand overgedragen aan de gemeente Goirle. In Bakertand worden woningen ontwikkeld door gemeente Tilburg als ontwikkelende partij. De komende tijd wordt samen met gemeente Goirle gewerkt aan de uitwerking van het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan om zo te komen tot ontwikkeling. Om deze documenten nader te onderbouwen willen de gemeenten een onderzoek naar de woningbehoefte voor de locatie Bakertand in Goirle.

Doel SpringCo is gevraagd een woningbehoefteonderzoek voor deze locatie uit te voeren. SpringCo is gespecialiseerd in data-georiënteerde vraagstukken op het gebied van de woonen leefomgeving. Op basis van het kwalitatieve woningbehoefteonderzoek Hart van Brabant hebben we de vraag naar woningen en de woningbehoefte geanalyseerd. Vervolgens hebben we de bevindingen verwerkt in een vraaggericht woningbouwprogramma voor de planlocatie.

Rapportage

Plangrens van Bakertand

In deze rapportage zijn de belangrijkste bevindingen verwerkt en wordt een aantal belangrijke conclusies getrokken.

3

1. Inleiding Programma en wensen Tussen de A58 en Goirle ligt een open landelijk gebied dat bekend staat als Bakertand, genoemd naar de gelijknamige historische weg in het gebied. De ambitie is om van Bakertand een woongebied te ontwikkelen met een groen dorps karakter en een lage dichtheid, passend binnen de gemeente Goirle. Dit gebied bevat overwegend grondgebonden woningen. Naast koopwoningen behoort ook sociale woningbouw (zowel koop als huur) tot de mogelijkheden.

Kwalitatief Woningbehoefte Onderzoek Hart van Brabant 2018 In de eerste maanden van 2018 heeft Springco in opdracht van de regio Hart van Brabant een kwalitatief woningbehoefte onderzoek uitgevoerd onder circa 13.600 respondenten, waarvan circa 4300 in de gemeenten Tilburg en Goirle. In dit onderzoek zijn de respondenten onder meer gevraagd naar de waardering van de huidige woonsituatie, de verhuisgeneigdheid, de woonwensen en de voorkeur voor specifieke woonmilieus en woonconcepten. De analyses in dit woningbehoefte onderzoek voor de locatie Bakertand zijn primair gebaseerd op dit representatieve onderzoek. Daarnaast zijn de analyses gebaseerd op het feitelijke verhuisgedrag in de afgelopen jaren.

4

1. Inleiding In bijlage 1 staan de verschillende woonmilieus genoemd die in het onderzoek zijn uitgevraagd. De woonmilieuambitie voor Bakertand past het beste op de woonmilieus luxe woonwijk en dorps.

Luxe woonwijk

Dorps

Deze ruim opgezette, groene buurt bestaat uit veel vrijstaande en ruime rijwoningen met een hoge mate van privacy . De buurt is vaak gelegen aan water of groen.

Deze buurt is echt een eigen buurtje op zichzelf en gelegen in een dorp of stad. Het is rustig en gemoedelijk.

Ruimtelijke kenmerken Topsegment suburbaan Wonen op stand Lage dichtheid Veel groen: lanen, plantsoenen, singels Bijzondere recreatieve voorzieningen (golfbaan, jachthaven, tennisclub) Parkeren op eigen kavel Vrijstaande of zeer ruime rijwoningen Nabij of goed verbonden met buitengebied ‘Gouden randen’ van de stad Villawijken

Dorps

Bewoners Veel oudere tweepersoonshuishoudens Veel autochtonen Hoog opgeleid, vaak uit het arbeidsproces Exclusief, luxe wonen, vrij wonen van belang Groen, water, bereikbaarheid per auto van belang Veel blauwe leefstijl

Ruimtelijke kenmerken Een gegroeid milieu met vaak een historisch karakter of nog bestaande historisch artefact óf een suburbane wijk direct verbonden met dit milieu Stratenpatronen zijn gebaseerd op het onderliggend landschap op historische verbindingen Diverse architectuur bestaat naast elkaar, wanneer suburbaan dan kan deze wat eenvormiger zijn Compact Kleinschalig Weinig voorzieningen Oud naast nieuw Matig bereikbaar Parkeren voor de deur of geclusterd Wonen naast bedrijven Meerdere generaties, ons-kent-ons Bewoners Veel oudere bewoners Veel gezinnen Relatief hoog inkomen, uit arbeidsproces Veel koop Zeer honkvast Blauwe leefstijl, daarnaast groen

5

2. Kwantitatieve behoefte

Verhuismobiliteit Opleiding

Wil men hier wonen? Mensen wonen graag in Goirle. In de figuren hebben we de verhuismobiliteit geanalyseerd met betrekking tot de gemeente Goirle (wie vertrekken uit Goirle, wie vestigen zich in Goirle?) en met betrekking tot de woonmilieus Dorps/ Luxe woonwijk. In Goirle zien we een positief migratiesaldo (zie blauwe gestreepte lijn, boven de 0 betekent positief migratiesaldo). We zien dat Goirle voornamelijk in trek is bij zowel mensen met een lagere als hogere opleiding, bij paren van middelbare leeftijd, bij gezinnen en bij huishoudens met een jaarinkomen van boven de €50.000,-. Goirle is daarentegen niet populair bij jonge alleenstaanden, die trekken voornamelijk weg.

WO MBO

Lager Onderwijs

Goirle

Dorps/Luxe Woonwijk

Gemiddeld Goirle

Gemiddeld Dorps/Luxe

Verhuismobiliteit Inkomen

Gezinnen met jonge kinderen Middelbare paren

HBO

0

Verhuismobiliteit Levensfase

Oudere alleenstaanden

HAVO/VWO

LBO/VMBO

Wanneer we de woonmilieus Dorps en Luxe woonwijk beschouwen, dan zien we een positief migratiesaldo van vooral gezinnen met kinderen, hoog opgeleiden en huishoudens met een hoog inkomen.

Middelbare alleenstaanden

+

MAVO/MULO

+

+

>100k

Gezinnen met oudere kinderen

75k-100k

Oudere paren

50k-75k

26k-35k <18k

Jonge paren

0

35k-50k 18k-26k

0

-

-

Goirle

Dorps/Luxe Woonwijk

Goirle

Dorps/Luxe Woonwijk

Gemiddeld Goirle

Gemiddeld Dorps/Luxe

Gemiddeld Goirle

Gemiddeld Dorps/Luxe

6 * Regio van Goirle betreft hier het gebied van de 500.000 dichtstbijzijnde huishoudens. Dit gebied strekt ongeveer uit van Breda tot Geertruidenberg tot Den Bosch tot Eindhoven.

2. Kwantitatieve behoefte Waarom wil men hier wonen? Mensen van buiten Goirle waarderen Goirle vooral om haar rust, groen, ruimte, gezelligheid en dorpsgevoel. Dit zijn kwaliteiten die vooral passen bij een woonmilieu met een dorps en/of een luxe woonwijk karakter. Goirle laat vooral een dorps woonmilieu zien, dat contrasteert met het stedelijke karakter van de wijken boven de A58. De planlocatie sluit aan op dorps wonen, laagbouwwijk en luxe woonwijk. Verder zien we een recreatieplas in de directe omgeving en verschillende boerderijen. Bovendien ligt de locatie tegen het stedelijk gebied van Tilburg en op fietsafstand van het centrum (twee maal zo dichtbij als de Tilburgse buitenwijk Reeshof). De locatie is per auto uitstekend bereikbaar door de ligging aan de A58. De locatie heeft de potentie om doelgroepen aan te trekken, die gehecht zijn aan de directe nabijheid van de stad, bereikbaarheid met de auto belangrijk vinden en ruim en dorps willen wonen. Op de planlocatie kunnen de woonmilieus dorps en luxe woonwijk geboden worden. De realisatie van landelijk wonen past, gezien de lage woningdichtheid die daarmee samenhangt, niet bij de geformuleerde ambitie.

Woonmilieus Hart van Brabant, bron KWBO 2018

7

2. Kwantitatieve behoefte Waarom wil men hier wonen? De effectieve vraag naar dorps en luxe woonwijk vanuit de bevolking van Tilburg en Goirle ligt aanzienlijk hoger dan de voorraad in deze woonmilieus. Betrekken we ook de andere gemeenten in de regio hier bij, dan zien we dat er regionaal sprake is van een licht tekort aan dorps wonen en een aanzienlijk tekort aan luxe woonwijk. Vanuit lokaal én regionaal perspectief sluit het woonmilieu luxe woonwijk met dorpse en landelijke accenten het beste aan op de vraag. Dit past heel goed bij de ambities voor het gebied: een woonmilieu met groen dorps karakter en lage dichtheid.

Effectieve Vraag vs. Voorraad 40% Effectieve Vraag

Voorraad

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Binnenstad

Levendige stadswijk

Rustige stadswijk

Luxe stadswijk

Woonwijk laag- en hoogbouw

Woonwijk laagbouw

Luxe woonwijk

Dorps

Landelijk

De gegevens komen hier vanuit de enquête van Hart van Brabant. De effectieve vraagt geeft de verhouding van woonmilieuvoorkeuren weer van mensen die hebben aangegeven om te willen verhuizen of misschien te willen verhuizen binnen twee jaar. De voorraad geeft de verdeling van de voorraad over de woonmilieus. De verdelingen zijn gebaseerd op de gemeenten Tilburg en Goirle.

8

2. Kwantitatieve behoefte Hoeveel mensen willen hier wonen Eigendom

Type

Stedelijk

Woonmilieu Suburbaan

Ruimer

Prijs

Ja

Ja+Misschien

Binnenstad

263

1092

Levendige stadswijk

368

1259

Rustige stadswijk

976

3355

Luxe stadswijk

238

692

Woonwijk veel hoogbouw

8

105

Woonwijk veel laagbouw

133

1085

Luxe woonwijk

367

1343

Dorps

433

2550

Landelijk

225

996

De kwantitatieve behoefte bestaat uit het aantal huishoudens dat heeft aangegeven binnen twee jaar te willen verhuizen (kolom 1) en misschien binnen twee jaar te willen verhuizen (kolom 2). De behoefte is uitgesplitst naar woonmilieu (zie bovenste tabel) en gewogen naar leeftijd en toegerekend aan de populatie van Tilburg en Goirle. In de rechtertabel staan de aantallen van luxe woonwijk en dorp uitgesplitst naar het productsegment waar men dan naar toe wil verhuizen. Dit betreft dus de vraag vanuit Tilburg en Goirle over een periode van 2 jaar.

Eigendom

Type EGW

Huur MGW

EGW

Koop

MGW

Totaal

Prijs

Ja

%

Ja+Misschien

%

Goedkoop

54

7%

134

3%

Middelduur

16

2%

88

2%

Duur

0

0%

41

1%

Goedkoop

123

15%

341

9%

Middelduur

12

1%

87

2%

Duur

24

3%

61

2%

Extra_Goedkoop

29

4%

97

2%

Goedkoop

28

4%

309

8%

Middelduur

252

31%

1313

34%

Duur_Laag

105

13%

563

14%

Duur_Hoog

95

12%

491

13%

Extra_Goedkoop

6

1%

26

1%

Goedkoop

7

1%

66

2%

Middelduur

45

6%

245

6%

Duur_Laag

4

1%

25

1%

Duur_Hoog

0

0%

4

0%

800

100%

3892

100%

Een deel van deze vraag zal worden opgenomen door de bestaande voorraad. Per 2 jaar komen in Tilburg 90 huizen in een luxe woonwijk vrij en 233 huizen in een dorps woonmilieu. In Goirle is dit respectievelijk 26 en 209 huizen. Tegenover een vraag naar deze woonmilieus van minimaal 800 woningen per 2 jaar staat een aanbod in de bestaande voorraad van 558 woningen in 2 jaar. Daarmee resteert een jaarlijkse vraag naar nieuwbouw van circa 120 woningen in het beoogde woonmilieu met een groen dorps karakter en een lage woningdichtheid. 9

2. Kwantitatieve behoefte Aanbod Omgeving Bakertand 2018-2028 We hebben een analyse gemaakt van het concurrerend planaanbod van woningen binnen het geambieerde woonmilieu (dorps en luxe woonwijk) in de gebieden Piushaven, Stappegoor en Zuidrand Goirle. Andere particuliere projecten zijn hierin niet meegenomen. We zien dat de planontwikkelingen in Piushaven en Jeruzalem in een stedelijk woonmilieu plaatsvinden. Deze zijn niet concurrerend voor Bakertand. De ontwikkelingen in Stappegoor en Zuidrand Goirle zijn in potentie concurrerend. Deze realiseren een aanbod van naar verwachting ca 155 woningen in 2021, 55 woningen in 2022 en 55 woningen in 2023. Hier tegenover staat een zekere vraag van ca 120 woningen per jaar. Dat betekent dat er in 2022 en 2023 zeker ruimte is voor 65 woningen per jaar, vanaf 2024 voor 120 woningen per jaar. Deze vraag kan hoger uitvallen, omdat er veel huishoudens met een voorkeur voor een dergelijk woonmilieu zijn die hebben aangegeven misschien verhuisgeneigd te zijn

Piushaven: stedelijk, 885 woningen Jeruzalem e.o.: stedelijk, 37 woningen Stappegoor: stedelijk/ laagbouw, 558 woningen (oplevering t/m 2023, in periode 2021-2023 ca. 55 woningen per jaar), ca 60 % koop boven € 360.000

Zuidrand Goirle: dorps/ luxe woonwijk, 395 woningen (ca 100 per jaar), laatste oplevering 2021 10

3. Kwalitatieve behoefte

Opleiding 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Wie wil hier wonen? Hiernaast is de populatie weergegeven die binnen 2 jaar zeker of misschien willen verhuizen en het woonmilieu luxe woonwijk als voorkeur hebben aangegeven. (Let op: hier zit dus niet het dorpse element bij in begrepen). De blauwe balken geven het opleidings- en inkomensaandeel weer van de groep die heeft aangegeven zeker binnen 2 jaar naar dit woonmilieu te willen verhuizen (jastemmers). De oranje balken gaan over de groep die hebben gezegd zeker te willen verhuizen plus die hebben aangegeven misschien te willen verhuizen. De lijnen geven de verdelingen aan van dezelfde groepen, maar dan ongeacht naar welk woonmilieu ze willen verhuizen.

Lager Onderwijs

VMBO

MAVO

MBO

HAVO/VWO

HBO

WO

Doelgroep Ja

Doelgroep Ja + Misschien

CA Ja

CA Ja + Misschien

We zien dan dat dit woonmilieu veel hoogopgeleiden aantrekt. Het aandeel WO-ers ligt voor dit woonmilieu hoger, het aandeel MBO-ers lager. Wat betreft inkomen ligt het maandsalaris voornamelijk op €1.900,- of hoger. Er willen relatief veel huishoudens met een inkomen van €3.200,- tot € 5.000,- naar dit woonmilieu.

Inkomen 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Doelgroep Ja

Doelgroep Ja + Misschien

CA Ja

CA Ja + Misschien

11

3. Kwalitatieve behoefte

Leeftijd 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Wie wil hier wonen? Dit woonmilieu trekt alle leeftijden aan. De verdeling wijkt weinig af van de totale vraag, ongeacht het woonmilieu. Opvallend is evenwel de groep 55-64 jaar en – iets minder – de groep 65-74 jaar, die sterk onder de ‘misschien’-groep is vertegenwoordigd. Wij interpreteren dit als een latente vraag onder deze groep, die geldt voor alle woonmilieus, maar nog sterker voor het beoogde woonmilieu. Ze hoeven niet, maar zouden best willen. Dit woonmilieu kan daarmee een goede bijdrage leveren aan doorstroming in de woningvoorraad.

18-24

25-34

Onder de doelgroep zien we relatief veel paren, zowel met of zonder kinderen. De belangstelling voor dit woonmilieu is onder alleenstaanden aanzienlijk lager. Toch bestaat 15% van de doelgroep voor dit woonmilieu uit alleenstaanden. Dit is zeker iets om in de planvorming rekening mee te houden. Het zijn niet alleen gezinnen die in dit gebied willen wonen.

35-44

45-54

55-64

65-74

75+

Doelgroep Ja

Doelgroep Ja + Misschien

CA Ja

CA Ja + Misschien

Samenstelling 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Alleenstaand met kinderen

Alleenstaand zonder Samenwonend met kinderen kinderen

Samenwonend zonder kinderen

Doelgroep Ja

Doelgroep Ja + Misschien

CA Ja

CA Ja + Misschien

12

3. Kwalitatieve behoefte Wie wil hier wonen? Voor een goed begrip van de doelgroep voor het woonmilieu met een groen dorps karakter en lage dichtheid, hebben we onderzocht welke leefstijlen (DISC) vooral interesse tonen in dit woonmilieu. We onderscheiden 8 kenmerkende leefstijlprofielen, die in het schema met kernwoorden zijn weergegeven. Alle leefstijlen zijn vertegenwoordigd, maar vooral blauw en aqua tonen de grootste interesse en deze interesse is dan ook relatief hoog. Relatief gezien is oranje het minst geïnteresseerd.

Leefstijl 30% 25% 20%

15% 10% 5% 0% Rood

Oranje

Geel

Lime

Groen

Aqua

Blauw

Paars

Doelgroep Ja

Doelgroep Ja + Misschien

CA Ja

CA Ja + Misschien

Leefstijl van de vragers naar het woonmilieu luxe woonwijk

3. Kwalitatieve behoefte Wie wil hier wonen? Rood Mensen met een rood profiel vinden het prettig om een dynamisch en actief leven te hebben, doelen te stellen en resultaten te behalen. Ze zijn zelfverzekerd, kunnen snel een situatie inschatten en bepalen hoe zij daarop willen reageren. Daarmee komen zij ook direct en daadkrachtig over. Zij nemen graag het initiatief, en zijn trendsettend en innovatief. Oranje Mensen met een oranje profiel combineren het directe en besluitvaardige van rood met de sociale oriëntatie van de gele groep. Mensen met een oranje profiel zijn energiek en zoeken daarbij vaker ook de samenwerking met anderen. Zij zijn enthousiast en creatief, en kunnen goed “out of the box” denken. Zij zijn open minded en maken graag en makkelijk contact met mensen om hun heen. Met hun optimistische aard, energie en enthousiasme weten zij vaak de mensen in hun omgeving voor hun ideeën te winnen.

Groen Deze mensen kunnen we beschrijven als serieuze en rustige mensen, die niet graag op de voorgrond treden. Zij zijn erg gehecht aan hun privacy. Deze mensen werken graag planmatig, met duidelijke procedures en bewezen systemen. Trends en nieuwe ontwikkelingen pakken zij op, nadat deze zich ook bewezen hebben. Zij hebben een evenwichtig en voorspelbaar karakter. Zij leven het liefst in een vertrouwde omgeving die zij goed kennen. Aqua Deze consumenten kunnen we omschrijven als maatschappelijk betrokken, weloverwogen en ruimdenkend. Deze groep hecht vaak aan historie en traditie, en is gesteld op goede omgangsvormen. Hun betrokkenheid bij de maatschappelijke ontwikkelingen zien we vaak terug in hun inzet in het verenigingswerk, het openbaar bestuur of bij maatschappelijke organisaties.

Geel Mensen met een geel profiel zoeken graag de interactie met anderen. Zij genieten van de sociale contacten met de mensen in de wereld om hun heen. Deze groep is van nature joviaal, enthousiast en optimistisch. Zij staan midden in de maatschappij en hebben vaak een druk sociaal leven. Hun energie werkt aanstekelijk en inspirerend op de mensen om hun heen.

Blauw Deze consumenten kunnen we het beste omschrijven met de begrippen correct en nauwkeurig. Zij zijn analytisch, zakelijk, ambitieus en gericht op een maatschappelijke carrière. Zij hechten meer dan gemiddeld aan normen en waarden en waarderen het zeer als mensen om hun heen gevoel hebben voor stijl en goede omgangsvormen. Zij hebben een duidelijke merk oriëntatie, waarmee zij hun maatschappelijke positie willen onderstrepen.

Lime Dit zijn echt ’mensenmensen’ die hechten aan goede en langer durende relaties. Zij hebben een goede balans tussen zelfvertrouwen en bescheidenheid. We kunnen hen kenschetsen als vriendelijk, hulpvaardig, ontspannen en hartelijk. Zij hechten aan een goede balans tussen werk en privé en zijn huiselijke en zorgzame familiemensen. Zij zijn praktisch en plichtsgetrouw.

Paars Mensen met een paars profiel kunnen we omschrijven als ondernemend, besluitvaardig, prestatie gericht en competitief. Zij hebben een duidelijk doel in hun leven. Zij hechten veel waarde aan een goede maatschappelijke positie, maar hebben daarnaast ook een duidelijke drive om vernieuwend bezig te zijn. Dit zien we terug in hun oog voor kunst en design.

3. Kwalitatieve behoefte Wie wil hier wonen? De doelgroepen voor de locatie betreffen vooral blauw en aqua. In het schema hiernaast is de vertaling van de leefstijlen naar het woondomein gegeven. De leefstijlen aqua en blauw hechten aan privacy, rust en kwaliteit. Deze zaken worden geborgd door de planopzet, maar ook door de bevolkingsstructuur. Men wil zich graag herkennen in de andere bewoners. Dat betekent dat men vooral zoekt naar homogeniteit en een duidelijke afbakening van privé tegenover openbaar. Collectief gebied moet voorzien worden van een duidelijk en hoogwaardig beheer. Collectief particulier opdrachtgeverschap is heel goed mogelijk, maar de kwaliteit van zowel de individuele woningen als van het geheel moet worden geborgd. Voor de doelgroep zorgt dat niet alleen voor rust en controle, men beseft dat ook de waardeontwikkeling van de woningen daarmee is gebaat.

Verdere aspecten zijn: • Ruimte (in en buiten de woning) • Groen (landscaping) • Comfort • Parkeren op eigen terrein • Samenhangende architectuur, maar tegelijkertijd benadrukken individualiteit • Moderne technologie en duurzaamheid (dat is inmiddels een must; bv geintegreerde zonnepanelen) Voor de verdere planontwikkeling bevelen we van harte aan om groepsgesprekken te voeren met de doelgroep.

Bakertand

3. Kwalitatieve behoefte Voorzieningen

Voorzieningen De huishoudens die aan hebben gegeven wel of misschien te willen verhuizen naar een woonmilieu met een groen dorps karakter en een lage dichtheid vinden groen de belangrijkste voorziening in hun omgeving. Daarnaast vindt men winkels belangrijk en een pinautomaat. Minder belangrijk zijn een kinderdagverblijf, een bibliotheek, een wijkcentrum en voorzieningen voor jongeren van 12 tot 18 jaar.

100%

80%

60%

40%

20%

0%

Zeer belangrijk

Enigszins belangrijk

Niet belangrijk

16

3. Kwalitatieve behoefte Woonconcepten In het KWBO zijn verschillende woonconcepten aan de respondenten voorgelegd. Hiervoor is beperkt belangstelling. De meergeneratiewoning, een concept waar bijvoorbeeld ouderen en een kind ieder afzonderlijk zelfstandig wonen, maar wel in elkaars nabijheid, laat een interesse zien van 12 % (aantrekkelijk plus zeer aantrekkelijk). Overwogen kan worden om in de planvorming een uitwerking van dit concept mee te nemen.

Woonconcepten Meergeneratiewoningen

Zeer onaantrekkelijk Onaantrekkelijk Enigszins onaantrekkelijk

Tiny Houses

Neutraal Enigszins aantrakkelijk Aantrekkelijk

Friends-Wonen

Zeer aantrekkelijk 0%

5%

10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

17

3. Kwalitatieve behoefte Patiowoningen

Dominante leefstijlen Witbrant-Oost

%

M od aa l To ta al

%

Bo ve n

We hebben een referentieanalyse uitgevoerd op gerealiseerde patiowoningen in Witbrant te Tilburg. In deze patiowoningen wonen voornamelijk ouderen met een boven modaal inkomen. Zoals we hiervoor zagen, past deze groep goed bij de doelgroep voor het beoogde woonmilieu. Inzoomend op de leefstijl, dan valt het op dat in dit plangebied vooral de paarse ‘ondernemende’ leefstijl vertegenwoordigd is. Deze leefstijl heeft een grote voorkeur voor strakke vormgeving en moderne architectuur. Deze stijl verdraagt zich minder goed met het beoogde woonmilieu.