e 220131 Instrumentarium middeninkomens Goes 22.003

Tegelijkertijd lijkt opkoopbescherming ook drie belangrijke (mogelijke) nadelen met zich mee te brengen: 1. Het aanbod van huurwoningen zal (verder) afnemen. Het aantal koopwoningen zal immers toenemen, hetgeen zal leiden tot een afname van het aantal (vrije sector) huurwoningen. 2. Ook wordt verwacht dat de bouw van woningen kan achterblijven nu er voor investeerders geen mogelijkheid bestaat om rendement te realiseren ter financiering van de (nodige) bouw van woonruimte. Ook moet rekening gehouden worden met een ‘waterbed effect’ nadat in een bepaald gebied een opkoopbescherming wordt ingevoerd. In dat gebied zullen (particuliere) verhuurders geen woning meer kunnen kopen voor de verhuur, zodat zij zullen uitwijken naar andere gebieden. Als gevolg daarvan kan ook in die gebieden weer verminderd aanbod van goedkope en middeldure koopwoningen ontstaan, waardoor ook daar een opkoopverbod zal worden ingevoerd. Het gevolg kan zijn dat in volledige grote steden opkoopbescherming c.q. verhuurverbod komt te gelden.

20

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

3.2.3 Restricties stellen aan uit- en opbouwmogelijkheden middels bestemmingsplan Via het bestemmingsplan kan de gemeente restricties stellen aan de uit- en opbouwmogelijkheden voor een woning. De woning wordt verkocht en bestemmingsplan-technisch is geregeld dat in de toekomst de koper geen uitbouwen en/of erkers kan aanbrengen. Ook kunnen uiterste bebouwingsgrenzen en bouwhoogte worden beperkt. Hierdoor blijft de uitbreidingsmogelijkheid van het woonoppervlak en de daarmee gepaard gaande waardestijging van een woning beperkt. Dit voorkomt een snelle ontstijging van het middensegment door realisatie van een uit- of aanbouw. Voordelen

Nadelen

Effectiviteit

• U behoudt middeldure koopwoningen langer voor het segment door te voorkomen dat de woningen snelle prijsstijging doormaken door uitbreiden woonoppervlak. • U kunt als gemeente in nieuwbouw sturen op maximale oppervlakte om betaalbaarheid woning te bevorderen.

• Staat noodzakelijke aanpassing van woning in de weg, bij veranderende woonvraag (zoals gezinsuitbreiding). • In de bestaande voorraad is deze maatregelen beperkt mogelijk aangezien bestemmingsplanwijziging nodig is (dat kan leiden tot planschade).

• Instrument is niet eenvoudig in te zetten in de bestaande voorraad. Hiervoor is bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. • Wel effectief bij nieuwbouw.

Inzet gemeente / juridische borging • Vastleggen van de restricties in het bestemmingsplan. • Handhaving op de restricties.

Bijdrage aan betaalbaarheid • De betaalbaarheid van woningen voor koopstarters wordt door dit instrument niet positief beïnvloed.

3.2.4 Wooncoöperaties Een wooncoöperatie is een vereniging van kopers en huurders in een pand of wooncomplex. Bewoners kunnen door deelname aan de coöperatie het eigendom van de woning verwerven en zo direct zeggenschap krijgen. Een groep huishoudens zet hierbij een coöperatie op. Zij verzamelen gezamenlijk voldoende financiële middelen (door leningen, eigen vermogen en subsidies) om gezamenlijk een huizenblok of woongebouw aan te kopen of te laten bouwen. Leden van de coöperatie gaan er wonen en betalen ‘huur’ waarvan leningen worden afbetaald en het gebouw wordt onderhouden. Basis van de wooncoöperatie is het leggen van eigen verantwoordelijkheid voor het wonen bij burgers. Het gaat nadrukkelijk verder dan het model dat eerder binnen de corporatiesector is geopperd en draait om het betrekken van meer stakeholders. Het gedeelde belang zorgt ervoor de individuele risico’s (grotendeels) worden afgedekt. Voordelen

Nadelen

Effectiviteit

• Ten opzichte van professionele partijen kan dit leiden tot een meer efficiëntere organisatie, lagere woonlasten en een aanbod dat beter aansluit bij de individuele vraag De persoonlijke risico’s die aan de eigen regie hangen, worden afgedekt door zaken als financiering, exploitatie en onderhoud gezamenlijk te regelen. • Geen prikkel tot ‘huur’verhoging bij mutatie van de woningen

• Risico’s op onenigheid wanneer huishoudens besluiten de coöperatie te verlaten. Vooral in relatie tot de juridische verenigingsstructuur die zeggenschap en verantwoordelijkheid deelt over de leden. • Het zijn vaak projecten die een lange aanlooptijd kennen. • Banken staan vaak nog huiverig tegenover het concept.

• Effectief bij nieuwbouw of transformatie • Collectieve aanpak waardoor individuele risico’s (grotendeels) worden afgedekt. Hierdoor haalbaarder voor middeninkomens.

Inzet gemeente / juridische borging • Geen inzet vanuit gemeente noodzakelijk. Gemeente kan helpen door middel van subsidie of ondersteuning van het proces of een locatie beschikbaar stellen.

Bijdrage aan betaalbaarheid • Deelnemers krijgen met deze gezamenlijke regeling extra financiële mogelijkheden en worden uiteindelijk zelf eigenaar van het project (wanneer leningen zijn afgelost).

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

21

VOORBEELDEN VAN WOONCOÖPERATIES IN NEDERLAND EN VLAANDEREN 1. Community Land Trust (Gent) Community Land Trust, afgekort CLT, is een democratisch model dat gemeenschapsgronden verwerft en op deze gemeenschapsgronden betaalbare woningen zal realiseren met zoveel mogelijk zeggenschap voor inwoners, dit is het belangrijkste aspect in de waardecreatie. Deze woningen zullen in de eerste plaats zijn voor de lagere en middeninkomens. In de CLT Gent nemen overheid, bewoners (kopers) deel EN kunnen omwonenden door de openledenstructuur ook deelnemen. De initiële aankoop van de gronden kan plaatsvinden door giften of overheidstussenkomst. Dit type ontwikkeling heeft betrekking op de hele keten van gebiedsontwikkeling. Van initiatief tot beheer en onderhoud. Het CLT maakt wonen betaalbaarder, zorgt voor vermogensopbouw bij lagere inkomens en maakt mensen gezamenlijk verantwoordelijk voor hun omgeving en draagt daarmee bij aan de Amsterdamse doelstellingen. Het grote verschil tussen ‘erfpacht’ zoals in Amsterdam en CLT is dat niet de gemeente, maar CLT de verpachter is. CLT neemt ook het beheer van de wijk op zich, treft mogelijk voorzieningen in de wijk en informeert en ondersteunt bij onderhoud en beheer De nadruk ligt altijd op betaalbaarheid van de woningen.

Bij erfpacht zonder beperkende voorwaarden (bijvoorbeeld vrijesectorwoningen en kantoren) kan een groot deel van de waardestijging ook ten gunste van de koper van het vastgoed vloeien waardoor de woningen niet meer tot het betaalbare segment behoren op termijn. 2. Casco woonwerkgebouw Pondok (Amsterdam) In 2013 zijn door de gemeente Amsterdam drie bouwgroepen geselecteerd om gezamenlijk met de gemeente de stedenbouwkundige regels op te stellen die hebben geleid tot drie gebouwen in een parkachtige setting. De bedrijfsruimte in de plint wordt door de bewoners verhuurd aan maatschappelijke en culturele initiatieven. Op de eerste en tweede verdieping bevinden zich appartementen en op de derde verdieping drie maisonnettes. Binnen het ontwerp van het casco kon elke bewoner zijn eigen gevelindeling uitwerken, waarna het casco gebouwd is door de gezamenlijke aannemer. Na oplevering van het casco lag de verantwoordelijkheid van ontwerp en realisatie van de indeling en installatie van een woning volledig bij de betreffende bewoner, zo nodig bijgestaan door een eigen architect, eigen aannemer en/of hulp van de buren. De invloed van de bewoners op de openbare ruimte en het stedenbouwkundige kader is groot. Dit is vastgesteld in samenwerking met de twee overige bouwgroepen en de gemeente. Het is een duurzaam complex.

Het gebouw wordt verwarmd door middel van stadsverwarming, douchewater wordt hergebruikt. Het complex is voorzien van zonnepanelen en op de zuidgevel wordt een verticale tuin gerealiseerd. Het project is gebouwd tegen kostprijs en de bedrijfsruimtes in de plint zijn deels gefinancierd via crowdfunding. Het project is grotendeels op een voor Amsterdam gebruikelijke wijze doorlopen. Grote uitzondering was de mogelijkheid om invloed te hebben op het stedenbouwkundig plan en de programmering (werkruimten).

3.2.5 Woningsplitsen Woningsplitsen kan bijdragen aan meer woningen voor middeninkomens. Grote (veelal dure) woningen kunnen zo (dubbel) beschikbaar komen voor middeninkomens. Daarnaast kan woningsplitsen in het bijzonder interessant zijn voor seniore huishoudens. Deze ouder wordende huishoudens wonen regelmatig in inmiddels te grote woningen dan gewenst. Door woningsplitsen kan de seniore bewoner in zijn eigen huis blijven wonen en kan een extra huishouden in hetzelfde pand wonen. Hiermee wordt zowel de seniore doelgroep als de doelgroep middeninkomens bediend. Woningsplitsen kan tot gevolg hebben dat er meer bebouwing ontstaat op percelen waar voorheen maar één woning aanwezig was. In onderstaande figuur geven we een totaaloverzicht van de mogelijkheden met betrekking tot woningsplitsen. Hierna geven we een beknopt overzicht van de mogelijke manieren om woningsplitsen te stimuleren of juist te reguleren.

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

22

Figuur 2: overzicht instrumenten bij woningsplitsen

Bron: Stec Groep, 2021.

Woningsplitsen stimuleren Woningsplitsen is een manier om de woningvoorraad uit te breiden en het aanbod aan te laten sluiten op de vraag. Als gemeente kun je woningsplitsen stimuleren. Het kan een oplossing bieden voor een tekort aan starterswoningen. Ook kan woningsplitsen handig zijn als er een tekort is aan (levensloopbestendige) woningen voor ouderen. Door op de begane grond een nultredenwoning te realiseren, kunnen ouderen langer in de vertrouwde omgeving blijven wonen. Ook bij een overschot aan woningen in dure segmenten kan splitsen de overschoten reduceren en tegelijkertijd bijdragen aan een beter betaalbare woningvoorraad. Op hoofdlijnen zijn er drie instrumenten die het splitsen van woningen kan stimuleren: • Kruimelvergunningen mogelijk maken; • Splitsingseisen laten vieren; • Soepele omgevingsvergunningsprocedures. Woningsplitsen reguleren Als woningsplitsen al voldoende of zelfs te veel wordt opgepakt door de markt, is reguleren van woningsplitsen juist gewenst. In gebieden met grote woningnood, of juist waar de woningmarkt zich ontspant, kunnen door woningsplitsen juist gebieden met laagwaardige woningen ontstaan. Met als gevolg sociale problemen en druk op de leefbaarheid van het gebied. Dan is het goed om als gemeente woningsplitsing te reguleren.

Er zijn op hoofdlijnen vier instrumenten die het splitsen van woningen kunnen reguleren, te weten: • Paraplubestemming wonen; • Huisvestingsverordening; • Opnemen verhuurdersvergunning in APV (Algemene Plaatselijke Verordening); • Zelfbewoningsplicht.

3.3 Instrumenten voor middenhuur Een gemeente heeft diverse mogelijkheden om huurwoningen voor middeninkomens toe te voegen en te behouden. Middenhuur kan voor middeninkomens een tussenstap zijn bij het overbruggen van het gat tussen sociale huur en (dure) koop. Middenhuur kan daarmee bijdragen aan geschikte woningen voor middeninkomens. Deze instrumenten hebben we al eerder voor regio De Bevelanden in beeld gebracht (‘Inzicht in middenhuur op De Bevelanden, januari 2022). We kopiëren in onderstaande tekst de belangrijkste onderdelen over instrumenten voor middenhuur. Voor een verdere verdieping op dit onderwerp verwijzen we naar het rapport. Kies uw sturingsfilosofie op middenhuur Uw instrumentarium om middenhuur mee af te dwingen is divers. Vertrekpunt bij de inzet van instrumenten is de marktsituatie en sturingsfilosofie. Door de onevenwichtige, verstoorde Nederlandse

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

23

woningmarkt is sturing op middenhuur noodzakelijk. Zonder actief beleid komt middenhuur beperkt van de grond (in ontspannen markten) of ontstaan excessen (in krappe markten) (onderstaande figuur links). Sturen kan op verschillende manieren: • Bij een hoge marktdruk past ‘reguleren en samenwerken’. Instrumenten die daarbij passen zijn regulerend van aard, bijvoorbeeld het afdwingen van middenhuur in erfpacht. Het doel is om regie te nemen over marktinitiatieven. • Bij lage marktdruk past de strategie ‘verleiden en samenwerken’. Passende instrumenten zijn faciliterend van aard, zoals een biedboek, specifieke grondprijzen of een samenwerkingstafel. Het doel is om uzelf te profileren als middenhuurgemeente en daarmee marktinitiatieven te ontlokken. In de volgende paragrafen werken we de instrumenten en keuzes daarin verder uit. Figuur 3: marktspanning versus sturingsfilosofie (links) en bijpassende instrumenten (rechts)

Bron: Stec Groep (2021).

Kies uw instrumenten op basis van uw wensen en grondpositie(s) Passend bij uw sturingsfilosofie zijn diverse instrumenten beschikbaar om te sturen op aantallen en kwaliteit van middenhuurwoningen. De tabel hieronder laat zien welke instrumenten passen bij welke situatie. Het grondeigendom is belangrijk in de keuze voor instrumenten. Als u zelf de grond bezit waarop u middenhuur wilt realiseren, dan kunt u relatief gemakkelijk sturen met het bestemmingsplan en afspraken bij de grondverkoop. Als u de grond niet zelf in bezit heeft is sturen lastiger, maar niet minder goed mogelijk. Anterieure overeenkomsten of een huisvestingsverordening zijn effectieve instrumenten om afspraken te maken over kwantiteit en kwaliteit. We lichten de instrumenten hierna stuk voor stuk kort toe: 3.3.1 Bestemmingsplan Sinds 1 juli 2017 is het mogelijk om de categorie geliberaliseerde woning voor middenhuur aan te wijzen in het bestemmingsplan. Ter aanvulling op het bestemmingsplan is een gemeentelijke verordening nodig: de verordening middenhuur. In de verordening legt de gemeente het volgende vast: de maximale aanvangshuur, indexatie daarvan en de termijn dat de woningen (in ieder geval) behouden blijven als middenhuurwoning. 3.3.2 Huisvestingsverordening vanuit de Huisvestingswet (2014) kunt u huisvestingsverordening invoeren.

Hierin kan (huur)woonruimte worden aangewezen waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden aangevraagd. Zonder deze vergunning mag deze woonruimte niet voor bewoning gebruikt worden. De huisvestingsvergunning kunt u dus inzetten als toewijzingsinstrument om middenhuurwoningen aan te wijzen voor bepaalde doelgroepen, zoals gezinnen met een middeninkomen of doorstromende sociale huurders.

24

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

3.3.3 De anterieure overeenkomst Wordt 7 afgesloten voorafgaand aan een gebiedsontwikkeling. Een anterieure overeenkomst is privaatrechtelijk van aard en wordt gesloten op basis van vrijwilligheid. Het biedt daardoor relatief veel flexibiliteit om afspraken op maat te maken. Het alternatief is het striktere exploitatieplan (publiekrechtelijk). Gemeenten en marktpartijen geven hier doorgaans niet de voorkeur aan. Tabel 2: instrumentarium en effectiviteit (in relatie tot grondeigendom)

X

X

X

Mix publiek/privaat Anterieure overeenkomst of kruimelgevallenregeling

X

X

X

X

Privaatrechtelijk Erfpacht Afspraken grondverkoop Prestatieafspraken Specifiek grondprijsbeleid

X X X

X X X

X X X

X X X

-- tot ++

X

Particulier

Woninggrootte

X

Eigen grond

Uitpondtermijn

Publiekrechtelijk Bestemmingsplan Huisvestingsverordening

Effect

Doelgroep

Huurprijsontwikkeling

Grondeigendom

Aanvangshuur

Kwantiteit en kwaliteit

Aantallen

Instrumenten

X

X X

X X

+ +

X

X

n.v.t.

X

++

X X X

X X X

X X X X

(X)

++ ++ + +

Bron: Stec Groep (2021).

3.3.4 privaatrechtelijke afspraken Met privaatrechtelijke afspraken bij grondverkoop of bij uitgifte in erfpacht kunt u flexibel afspraken maken over kwantitatieve en kwalitatieve aspecten (net als bij de anterieure overeenkomst). 3.3.5 Prestatieafspraken Prestatieafspraken zijn een middel waarmee u met de corporatie afspraken kunt maken over de bestaande voorraad en nieuwbouw van middenhuurwoningen. U kunt hierbij ook beleggers betrekken of separaat met beleggers prestatieafspraken maken. Door de privaatrechtelijke sfeer zijn de afspraken relatief vormvrij. 3.3.6 Grondprijs Specifiek grondprijsbeleid voor middenhuur nodigt investeerders uit tegen marktconforme voorwaarden te investeren in uw gemeente. De (residuele) grondwaardes onder huurwoningen liggen doorgaans lager dan voor koopwoningen. Dit komt onder andere door het prijsopdrijvende effect van fiscale voordelen die horen bij een koopwoning, zoals de hypotheekrenteaftrek. De eigenaar van een huurwoning profiteert daar niet van. De beleggingswaarde van een huurwoning ligt zodoende lager dan die van een koopwoning, resulterend in een lagere residuele grondwaarde.

Mogelijk is de anterieure overeenkomst strijdig met het principe dat de overheid geen instrumenten mag inzetten waartoe zij niet bevoegd is (détournement de pouvoir en tweewegenleer). Op dit moment ontbreekt jurisprudentie over de vraag of aanvullende afspraken in anterieure overeenkomsten opgenomen mogen worden (die niet publiekrechtelijk geborgd zijn). Het ministerie gaat er vanuit dat dit wel kan. We raden aan volgens deze richtlijn te opereren en anterieure overeenkomsten te verrijken met aanvullende afspraken. We verwachten dat beleggers hierin meegaan.

7

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

25

OPSCHORTING MARKTTOETS BRENGT CORPORATIE IN POSITIE VOOR NIET-DAEB SEGMENT De opschorting van de markttoets geeft corporaties meer ruimte om te investeren in het middensegment. Corporaties zijn tijdens de opschorting van de markttoets van drie jaar niet langer onderhevig aan de goedkeuringsprocedure voor niet-DAEB-projecten. In plaats daarvan is enkel het reguliere algemene toezicht door de Autoriteit Woningcorporaties van toepassing. Zolang een toegelaten instelling binnen die drie jaar aantoonbaar het voornemen heeft tot het starten van niet-DAEB-werkzaamheden, is zij niet verplicht hiervoor goedkeuring te vragen bij de Autoriteit Woningcorporaties. Dit betekent dus dat alle projecten die geïnitieerd worden tijdens de opschorting zonder markttoets mogen worden voltooid na de opschortingsperiode. In deze drie jaar kunnen corporaties laten zien welke investeringen zij in dit segment kunnen plegen en kan bekeken worden of er sprake is van onwenselijke neveneffecten, zoals te grote financiële risico’s of verdringingseffecten door een gebrek aan transparantie. Uit eerste onderzoeken blijkt dat corporaties weer meer ambitie hebben zich in het niet-DAEB segment te gaan roeren 8.

8

https://www.rigo.nl/wp-content/uploads/2021/02/Van_niet_doen_naar_niet-DAEB.pdf

26

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

Bijlage: Woningmarkt Goes in beeld Beschrijving van de woningmarktopgave in Goes. We doen minimaal nieuw onderzoek. We baseren ons op bestaande onderzoeken en de oplegger die we voor de Bevelanden maken de komende weken. Dit vullen we waar nodig aan met actuele marktontwikkelingen over de koop- en huurmarkt en de positie van middeninkomens in Goes.

Groep middeninkomens groeit in Goes in de komende 10 jaar 20 tot 30% van de huishoudens in Goes heeft een middeninkomen In gemeente Goes heeft grofweg 20 tot 30% van alle huishoudens een middeninkomen (stand 2019). Dit zijn 4.000 tot 5.000 huishoudens. In onderstaande figuur is de verdeling van huishoudens over de verschillende inkomensdoelgroepen en type huishoudens in Goes weergegeven. Bovendien groeit deze doelgroep in de komende jaren naar verwachting verder door.

DEFINITIE MIDDENINKOMEN In dit rapport gaan we ervan uit dat huishoudens met een inkomens tussen de € 32.600 en € 56.000 vallen onder de groep middeninkomens. Deze groep huishoudens ondervindt vaak problemen bij het vinden van een geschikte woning passend bij hun woonwensen en -eisen. Dit heeft ermee te maken dat middeninkomens veelal te veel verdienen om te behoren tot de focusgroep van woningcorporaties (of tot slechts een klein deel van het aanbod), maar te weinig verdienen voor een betaalbare/financierbare koopwoning die voldoet aan hun woonwensen en -eisen. Figuur 4: Ontwikkeling doelgroepen in Goes in de komende 10 jaar

Naam Doelgroep

Leeftijd en samenstelling

Inkomen Woonmilieu

JULB (jong urbaan, Alleenstaanden & Laag laag budget) stellen tot 35 jaar

Stedelijk

Stand 2019

Ontwikkeling 2019 - 2029

SH GGB

VSH GGB

KOOP GGB

SH APP/ NULT

VSH APP/ NULT

KOOP APP/ NULT

890

+80

11%

1%

2%

70%

7%

8%

JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen)

Alleenstaanden & Midden stellen tot 35 jaar

125

+10

3%

3%

15%

33%

15%

31%

Yuppies

Alleenstaanden & Hoog stellen tot 35 jaar

160

+15

3%

3%

32%

14%

23%

25%

Stadse drukte

Gezinnen

Laag

1.225

+10

31%

2%

17%

40%

3%

7%

Gezinnen

Midden en hoog

1.345

+10

7%

3%

78%

4%

2%

6%

900

+30

23%

1%

10%

56%

2%

8%

880

+30

6%

3%

57%

9%

5%

20%

2.355

+540

32%

1%

15%

43%

4%

6%

940

+215

8%

4%

61%

7%

5%

15%

305

+25

13%

4%

61%

10%

4%

8%

Stads-elite

KISS (klein Alleenstaanden & inkomen, stedelijke Laag stellen 35 - 64 jaar setting) Alleenstaanden & Midden en Midlife, Mid-City stellen 35 - 64 jaar hoog Oudere eenvoud Alleenstaanden & Laag stedelijk stellen 65+ Alleenstaanden & Midden en Stedelijk genieten stellen 65+ hoog Alleenstaanden & Midden en Veel voor weinig stellen tot 35 jaar hoog

Suburbaan /dorps

27

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

Midden en hoog

Ruimte en Gemak

Gezinnen

Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden Suburbane Senioren Ruim(t)e genieters / zilveren rand

Alleenstaanden & Laag stellen 35 - 64 jaar Alleenstaanden & Midden en stellen 35 - 64 jaar hoog Alleenstaanden & Laag stellen 65+ Alleenstaanden & Midden en stellen 65+ hoog

JOLO (JOng LOkaalgebonden)

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

Landelijk

Laag

Rurale Gezinnen Laag ruimtezoekers gezin Gegoed ruraal Midden en Gezinnen gezin hoog Alleenstaanden & Blijf-in-de-wijkers Laag stellen 35 - 64 jaar Stadsontwijkers / Alleenstaanden & Midden en Off the (Urban) grid stellen 35 - 64 jaar hoog Alleenstaanden & Landelijke eenvoud Laag stellen 65+ Alleenstaanden & Midden en Landelijke luxe stellen 65+ hoog

1.285

+10

7%

2%

90%

0%

0%

1%

790

+25

49%

1%

21%

25%

1%

3%

790

+25

12%

2%

78%

2%

1%

5%

220

+50

49%

1%

27%

18%

2%

4%

1.005

+230

9%

1%

82%

1%

1%

5%

520

+45

36%

3%

46%

14%

0%

1%

230

-

71%

0%

27%

3%

0%

0%

1.080

+10

7%

1%

91%

0%

0%

0%

525

+15

65%

2%

28%

5%

0%

0%

875

+30

9%

2%

89%

0%

0%

0%

620

+145

44%

2%

51%

2%

0%

1%

350

+80

9%

2%

86%

2%

0%

1%

Bron: Provinciale prognose (2019), WoON2015, WoON2018, bewerking Stec Groep (2021).

Financieringsmogelijkheden voor middeninkomens op de woningmarkt zijn beperkt In deze paragraaf laten we zien in hoeverre de huidige woningmarkt in Goes kan voorzien in deze woonbehoefte van middeninkomens, rekening houdend met de financiële mogelijkheden van huishoudens met een middeninkomen. Middeninkomens kunnen medio 2021 maximaal circa € 260.000 hypotheek krijgen In onderstaande tabel is uiteengezet tegen welk bedrag huishoudens met een bepaald inkomen maximaal kunnen lenen. Te zien is dat een middeninkomen bij een inkomen van € 40.000 maximaal circa € 180.000 kan lenen en bij een inkomen van € 56.000 maximaal circa € 260.000 kan lenen voor een hypotheek. In de lijst zijn ook de benodigde bruto-inkomens opgenomen om te kunnen lenen ten opzichte van de vorige en de nieuwe NHG-grens (€ 325.000 en € 355.000). Dit benodigde inkomen is al ruim hoger dan het inkomen dat we toerekenen aan middeninkomens. Mochten middeninkomens dus een woning in dit prijssegment willen betrekken, is flink eigen vermogen nodig. Aangezien gemeenten steeds vaker betaalbare koopwoningen aanbieden tegen maximaal de NHG-grens nemen we deze prijsklasse voor de volledigheid wel mee in onze analyse. Tabel 3: Benodigd huishoudensinkomen bij hypotheek Inkomen Middeninkomens

Hoge inkomens

€ 32.600 € 40.000 € 48.500 € 56.000 € 65.000 € 69.000

Maximaal leenbedrag hypotheek € 143.500 € 180.000 € 225.000 € 260.000 € 325.000 € 355.000

Bron: Hypotheker.nl. Berekening op basis van rentevaste periode van dertig jaar. Niet meegenomen in berekening: openstaande (studie-)leningen, inbreng eigen vermogen. Bij meerpersoonshuishoudens gaan we uit van een gelijkwaardige inkomensverdeling tussen twee leden van het huishouden. Bedragen afgerond op € 500.

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

28

Financierbaarheid beperkt door strenge hypotheeknormen De maximale leencapaciteit is bepalend voor de financieringsmogelijkheden van koopwoningen voor potentiële huizenkopers. De maximale leencapaciteit bij een inkomen word jaarlijks geïndexeerd en opnieuw vastgesteld door de regering. Daarnaast mag de maximale hypotheek niet meer dan 100% van de woningwaarde bedragen. Wanneer de ontwikkeling van de leencapaciteit wordt afgezet tegen de prijsontwikkeling van woningen dan zien we dat de huizenprijzen landelijk veel sterker zijn gestegen dan de leencapaciteit van huishoudens. Figuur 5: Ontwikkeling van de leencapaciteit afgezet tegen de prijsontwikkeling van woningen in Nederland tussen 2014 en 2020 (2014 = 100)

Bron: EIB (2020) op basis van data CBS & NIBUD. Bewerking Stec Groep (2021). In de figuur is uitgegaan van een variabele hypotheekrente en een gemiddelde inkomensgroei van 2,2%.

Groeiende ongelijkheid, vooral koopstarters hebben het moeilijk op de woningmarkt door beperkte financierbaarheid Vooral voor de koopstarter op de woningmarkt wordt het steeds moeilijker een gewenste woning te financieren. Dit raakt vooral de starters op de koopmarkt die geen aantoonbaar sterke inkomensperspectieven hebben. Door de inkomensnormen die worden opgelegd aan huishoudens die een hypotheek afsluiten, wordt de groep jonge starters sterk benadeeld ten opzichte van huishoudens die al eerder in de woningmarkt zijn ingestapt of huishoudens die al verder gevorderd zijn in hun carrière en daardoor een hoger inkomen hebben. Als de koopprijzen verder stijgen, dalen de (relatieve) gebruikskosten en wordt kopen beter betaalbaar voor woningeigenaren omdat zij in beginsel vermogenswinsten op hun woning ontwikkelen. Wanneer woningeigenaren besluiten te verhuizen hebben zij een ‘voorsprong’ op starters die nog geen eigen woning bezitten, te weten de waarde van de huidige woning die ze te koop kunnen aanbieden. Tegelijkertijd wordt de financiële toegang tot de koopwoningmarkt (financieringscapaciteit) voor (koop)starters bemoeilijkt. Zij zullen meer moeten lenen, meer moeten hebben gespaard of de keuze moeten maken geen woning te kopen.

Vanwege de stijgende woningprijzen ontstaat er een groeiende groep huishoudens die niet meer in staat is om een woning te kopen en daardoor aangewezen zijn op het toch al krappe vrijesectorhuursegment. Vooral in de middenhuur. Het verschil tussen insiders (doorstromers in de koopwoningmarkt) en outsiders (koopstarters) neemt daardoor toe. Hetzelfde geldt voor huurders die op dit moment een woning bewonen in het sociale huursegment. Ook zij kunnen worden gerekend tot de ‘insiders’. Huishoudens die vanwege hun (midden)inkomen problemen ondervinden bij het verkrijgen van een hypotheek maar ook niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, zijn in toenemende mate aangewezen op de huurmarkt. Een tegenstrijdigheid hierin is dat huishoudens vaak meer geld kwijt zijn

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

29

aan woonkosten dan wanneer er een woning kan worden gekocht. Zo kost een woning in de vrijesectorhuur ten minste € 752,33 9 per maand terwijl de maandelijkse woonuitgaven voor een koopwoning van € 200.000 circa € 760 bedragen. Bij deze woonuitgaven is de aflossing van de hypotheek inbegrepen. Nemen we de aflossing niet mee, dan zien we dat de woonkosten slechts circa € 305 per maand zijn.

ONDANKS STIJGING VAN KOOPPRIJZEN IS BETAALBAARHEID KOOPWONINGEN SINDS 2015 NAUWELIJKS VERSLECHTERD Ondanks de stijging van de woningwaarde zijn de maandelijkse kosten voor een koopwoning sinds 2015 niet gestegen. De daling van de hypotheekrente en de afbouw van de hypotheekrenteaftrek spelen hierbij een belangrijke rol. De toename van de netto woonlasten tussen 2015 en 2020 is het resultaat van een groter aandeel aflossing. De betaalbaarheid van koopwoningen staat vanwege de lage hypotheekrente in dat opzicht beperkt onder druk.

Woningvoorraad in Goes biedt slechts beperkt kansen voor middeninkomens In Goes is zo’n 6 op de 10 woningen een koopwoning. De overige 4 op de 10 woningen bevindt zich in het huursegment. Binnen dit huursegment is het aanbod echter voor het overgrote deel gericht op de gereguleerde (veelal sociale) huur. Dit betekent in de praktijk dat in de huidige woonvoorraad vrijwel enkel een (klein) deel op de koopwoningmarkt geschikt is voor middeninkomens. Figuur 6: Verdeling huidige woningvoorraad Goes 100%

2% 3%

90% 80%

35%

70% 60% 50% 40%

61%

30% 20% 10% 0% Koop

Gereguleerde huur

Vrijesectorhuur eengezinswoning

Vrijesectorhuur appartement

Bron: LMW, 2021; Stec Groep, 2022

Maar ook op de koopwoningmarkt zijn de kansen voor middeninkomens de afgelopen jaren fors gedaald. De gemiddelde verkoopprijzen van woningen zijn forst gestegen waardoor de categorie die voor middeninkomens bereikbaar is, kleiner werd. Woningen in Goes zijn de afgelopen tien jaar snel gestegen (zie onderstaande figuur). Waar in 2013 de gemiddelde verkoopprijs van een woning in de gemeente Goes nog circa € 192.000 bedroeg, is dat in de afgelopen jaren opgelopen naar gemiddeld circa € 290.000 in 2020. Dit is een stijging van +51% in 7 jaar tijd. In dezelfde periode steeg de gemiddelde verkoopprijs met 57% en in provincie Zeeland met 41%. De gemiddelde verkoopprijs in Goes lag in 2020 met circa €290.000 zo’n €44.000 lager dan het Nederlands gemiddelde en ruim €31.000 hoger dan het Zeeuwse gemiddelde. De gemiddelde verkoopprijs lag in 2020 dus al boven het bedrag dat een huishouden met een Een woning in de vrijesectorhuur kost vaak ten minste € 752,33 huur per maand. Onder dit bedrag valt de woning in het gereguleerde segment.

9

30

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

middeninkomen kan betalen. Gezien de verdere sterke prijsstijging in het afgelopen jaar, zal dit aandeel alleen maar groter zijn geworden. De huidige koopwoningmarkt is daarmee in Goes steeds minder toegankelijk voor middeninkomens. Figuur 7: Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs in Goes, Zeeland en Nederland, 2011-2020 350000 300000 250000 200000 Nederland

150000

Zeeland (PV)

100000

Goes

50000 0

Bron: CBS (2021, data 2011-2020).

Behoefte in Goes doet zich komende 10 jaar vooral voor in categorie voor middeninkomens Op basis van prognoses en woonbehoefteonderzoeken concluderen we dat in de komende 10 jaar de woonbehoefte zich in Goes – op de grondgebonden sociale huursector na - in alle woonsegmenten voordoet. Figuur 8: Goes, kwalitatieve vraag 2019-2029

Appartement / Nultreden

Grondgebonden

-400 SH GGB VSH GGB

-200

-

200

400

800

-255 185

KOOP GGB SH APP/NULT.

600

460 245

VSH APP/NULT. KOOP APP/NULT.

320 665

Bron: Provinciale prognose (2019), WoOn2015, WoOn2018, bewerking Stec Groep (2021).

Verder inzoomend op specifieke productmarktcombinaties, zien we dat de behoefte zich vooral voordoet in de koopwoningen in het segment van €150.000 tot €250.000: het segment voor middeninkomens.

31

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

Figuur 9: Ontwikkeling woningvraag Goes naar product-marktcombinaties 2019 - 2028

KOOP APP/Nult.

VSH SH APP/N APP/N ult. ult.

KOOP GGB

VSH GGB

SH GGB

-300

-200

-100

0

100

200

300

tot 120 m² vanaf 120 m² tot 120 m² vanaf 120 m² tot € 150K tot 120 m² € 150-250K tot 120 m² € 250-350K tot 120 m² € 350K+ tot 120 m² tot € 150K vanaf 120 m² € 150-250K vanaf 120 m² € 250-350K vanaf 120 m² € 350K+ vanaf 120 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot € 150K tot 80 m² € 150-250K tot 80 m² € 250-350K tot 80 m² tot € 350K+ tot 80 m² tot € 150K vanaf 80 m² € 150-250K vanaf 80 m² € 250-350K vanaf 80 m² tot € 350K+ vanaf 80 m²

Bron: Provinciale prognose (2019); WoOn2015; WoOn2018; Stec Doelgroepenboek, 2021.

Er ligt dus een forse opgave binnen gemeente Goes om middeninkomens te bedienen. Er is geen opzichzelfstaande oplossing voor deze opgave maar een combinatie van maatregelen zal deze opgave moeten aanpakken. Denk aan een combinatie van passende nieuwbouw, extra inzet op doorstroming op de huidige markt én ook specifieke financieringsarrangementen, beleidsinstrumenten en planologische mogelijkheden.