e 220131 Instrumentarium middeninkomens Goes 22.003

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes Stec Groep aan gemeente Goes

Bouke Timmen en Lukas Meuleman 26 januari 2022

2

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2

2

2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3 2.3.1 2.3.2

2.3.3

3

Aanleiding................................................................................................. 4 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Conclusies & Advies 2.1

3.2.4 3.2.5 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6

5

Hoe ziet de huidige situatie voor middeninkomens op de woningmarkt er uit? ................................................................................. 5 Groep middeninkomens groeit in Goes terwijl kansen op de huidige woningmarkt beperkt zijn. ......................................................... 5 Middeninkomens en starters komen – mede door stokkende doorstroming – niet aan een woning ..................................................... 5 Wat moet er nu gebeuren? ...................................................................... 6 Realiseren van voldoende betaalbare woningen .................................. 6 Realiseren van een goed middenhuursegment .................................... 6 Welke (set van) instrumenten passen daar dan het beste bij?............. 7 Financieringsconstructies met name interessant als het leidt tot lange termijn behoud van geschikte woningen .................................... 7 Planologische instrumenten en beleidsinstrumenten die meer betaalbare (koop)woningen voor middeninkomens beschikbaar maken........................................................................................................ 8 Beleggers verleiden met biedboek en kaders scheppen voor optimale samenwerking .......................................................................... 8

Instrumenten voor middeninkomens 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.1.7 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3

4

9

Koop- en financieringsconstructies ........................................................ 9 Koopgarant ............................................................................................. 10 KoopSmarter als mogelijk alternatief ................................................... 12 Koopstart ................................................................................................ 12 Duokoop.................................................................................................. 13 (Uitbreiding van de) Starterslening ...................................................... 14 Kolat (KoopLater) ................................................................................... 15 BKZ (Betaalbare Koop Zaanstad) .......................................................... 15 Planologische en beleidsinstrumenten ................................................ 16 Anti-speculatiebeding & zelfbewoningsplicht ..................................... 16 Opkoopbescherming i.c.m. zelfbewoningsplicht ................................ 17 Restricties stellen aan uit- en opbouwmogelijkheden middels bestemmingsplan .................................................................................. 20 Wooncoöperaties ...................................................................................

20 Woningsplitsen ...................................................................................... 21 Instrumenten voor middenhuur ........................................................... 22 Bestemmingsplan .................................................................................. 23 Huisvestingsverordening ...................................................................... 23 De anterieure overeenkomst ................................................................. 24 privaatrechtelijke afspraken .................................................................. 24 Prestatieafspraken.................................................................................. 24 Grondprijs ............................................................................................... 24

3

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

Bijlage: Woningmarkt Goes in beeld

26

Groep middeninkomens groeit in Goes in de komende 10 jaar ..................... 26 Financieringsmogelijkheden voor middeninkomens op de woningmarkt zijn beperkt ............................................................................................. 27 Woningvoorraad in Goes biedt slechts beperkt kansen voor middeninkomens ................................................................................... 29 Behoefte in Goes doet zich komende 10 jaar vooral voor in categorie voor middeninkomens........................................................................... 30

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Reguleringsvormen voor betere beschikbaarheid en betaalbaarheid van koopwoningen in Goes De druk op de woningmarkt in Nederland is hoog. De huizenprijzen stijgen en het sociale huursegment is beperkt beschikbaar. Middeninkomens vanaf de DAEB-grens tot en met een bruto jaarinkomen van anderhalf keer modaal (circa €55.000) kunnen in Goes steeds moeilijker een passende woning vinden, zo is het beeld. Onder andere starters en middeninkomens op de woningmarkt hebben het hierdoor moeilijk. Veel gemeenten zijn momenteel al in meer of mindere mate aan de slag met instrumenten om de betaalen beschikbaarheid van woningen voor middeninkomens te vergroten. Ook gemeente Goes gaat graag aan de slag voor middeninkomens en wilt graag inzicht in de mogelijkheden die er voor middeninkomens zijn. Deze notitie richt zich daarbij voornamelijk op het instrumentarium dat gemeente Goes (mogelijk) in kan zetten ter bevordering van de kansen op de woningmarkt voor middeninkomens. Gemeente Goes heeft behoefte aan een rapport dat inzicht biedt in mogelijk in te zetten instrumenten. Daarbij geven we inzicht in de huidige status en positie van middeninkomens op de woningmarkt binnen Goes.

Daarnaast geeft het rapport een overzicht van mogelijke oplossingen Van de instrumenten brengen we de volgende aspecten in beeld: a) Effectiviteit b) Juridische borging c) Voor- en nadelen van instrumenten d) Wat brengt het op hoofdlijn met zich mee? e) Kosten (indicatief) f) Risico’s g) Aandachtspunten en voorwaarden

1.2 Leeswijzer In dit rapport leest u allereerst in hoofdstuk 2 onze belangrijkste conclusies en aanbevelingen. In hoofdstuk 3 leest u een uitwerking van de mogelijke geschikte instrumenten voor middeninkomens in Goes. In de bijlage leest u een uiteenzetting over de huidige situatie op de woningmarkt in Goes – met name gericht op middeninkomens.

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

5

2 Conclusies & Advies Koopstarters met een middeninkomen die voor het eerst een woning willen kopen hebben moeite met het vervullen van de koopwens. Mismatch zit vooral op betaalbaarheid grondgebonden koopwoning voor koopstarters. Hulp bij financiering biedt mogelijk uitkomst.

2.1 Hoe ziet de huidige situatie voor middeninkomens op de woningmarkt er uit? 2.1.1 Groep middeninkomens groeit in Goes terwijl kansen op de huidige woningmarkt beperkt zijn. Middeninkomens op de woningmarkt in Goes komen moeilijk aan een betaalbare woning. Dit terwijl de doelgroep fors groeit en er onderliggende verschillende problemen spelen die veelal ook groter worden: 1. In gemeente Goes heeft grofweg 20 tot 30% van alle huishoudens een middeninkomen (stand 2019). Dit zijn 4.000 tot 5.000 huishoudens. De groep middeninkomens groeit in Goes in de komende 10 jaar verder door. 2. Financieringsmogelijkheden voor middeninkomens op de woningmarkt zijn beperkt. Middeninkomens kunnen gemiddeld een hypotheek van maximaal €260.000 krijgen. Er zijn inmiddels verschillende financieringsinstrumenten – vooral voor starters – maar deze bieden niet altijd (en blijvend) een oplossing voor middeninkomens. 3. De woningvoorraad in Goes biedt slechts beperkt kansen voor middeninkomens. De gemiddelde verkoopprijzen van woningen zijn forst gestegen waardoor de categorie die voor middeninkomens bereikbaar is, kleiner werd. De gemiddelde verkoopprijs in Goes lag in 2020 op €290.000 en is sinds dien nog verder toegenomen. Een groot deel van de woningvoorraad is daarmee onbereikbaar voor middeninkomens in Goes. 4.

Niet alleen nu maar ook in de komende 10 jaar doet de woningvraag in Goes zich vooral voor in de categorie voor middeninkomens. Vrijwel in ieder segment op de woningmarkt van Goes is nog een woningbehoefte (uitgezonderd de kleinschalige grondgebonden sociale huur). Opvallend is dat vooral de behoefte in de vrije sector huur en in koopwoningen tot €250.000 in de komende 10 jaar bovengemiddeld groot is. We concluderen dat de woningmarkt voor middeninkomens in Goes enorm onder druk staat en dat – wanneer niet de juiste maatregelen worden getroffen – deze markt steeds verder onder druk komt te staan. 2.1.2 Middeninkomens en starters komen – mede door stokkende doorstroming – niet aan een woning Woningprijzen breken record na record. Starters en middeninkomens komen vrijwel nergens aan de bak. Het verschil tussen insiders (met een koopwoning of passende huurwoning in de sociale- of vrijesectorhuur) en outsiders neemt maand op maand toe. Bouwen is hard nodig maar met bouwen alléén los je betaal- en beschikbaarheidsproblemen niet op. Denk bijvoorbeeld aan fiscale prikkels als de lage hypotheekrente en verlaagde overdrachtsbelasting die invloed hebben op de prijsontwikkeling. Onderbelicht is de rol die doorstroming speelt in de huidige problematiek. Doorstroming heeft grote invloed op het kunnen realiseren van woonwensen.

Doorstroming zorgt er namelijk voor dat bestaande woningen vaker beschikbaar komen en de woningvoorraad efficiënter benut wordt. Meer huishoudens kunnen daardoor – wanneer slim wordt bijgebouwd – in kwalitatief gewenste en betaalbare woningen wonen. Ter illustratie: nieuwbouwwoningen voor ouderen kunnen tot wel vijf verhuizingen leiden. Een starterswoning in de regel tot maximaal één. Door de opbouw van de woningvoorraad in Goes (en in heel Nederland) is een woningmarkt ontstaan die doorstroming bemoeilijkt. Door de aanhoudende prijsstijgingen op de koopmarkt wordt dit alleen maar moeilijker. Er zit een gapend en groeiend gat tussen (betaalbare) sociale huur en de alsmaar duurdere koopmarkt. Huishoudens met een middeninkomen zitten klem en outsiders komen er niet meer tussen.

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

6

Zoomen we in op de doorstroming van middeninkomens dan speelt de uitwisseling tussen sociale huur, middenhuur en betaalbare koop een sleutelrol.

2.2 Wat moet er nu gebeuren? 2.2.1 Realiseren van voldoende betaalbare woningen We focussen hier op de gouden driehoek van de woningmarkt 1. Dit gaat over de doorstroming van huishoudens tussen sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. In figuur 1 is de gouden driehoek weergegeven. Idealiter is de driehoek gesloten en kan doorstroming tussen de segmenten soepel verlopen. In de huidige praktijk is dit veelal niet het geval. Van sociale huur naar koopwoning betekent vaak een grote sprong in de woonlasten en is voor steeds minder huishoudens te overbruggen. Een oplossing voor deze huishoudens ligt in een middenhuurwoning of een betaalbare koopwoning. Daarnaast verdient een deel van de huishoudens te veel voor een sociale huurwoning of kan hier, door lange wachtlijsten, niet in terecht. De middenhuur (tot € 1.000) is voor deze huishoudens veelal een alternatief, daarom is dit is een belangrijk segment om te vergroten en te behouden in grote delen van Nederland. Middenhuur zal voor veel huishoudens een tussenstap zijn naar een koopwoning. Uiteindelijk is ook hier een betaalbare koopwoning een belangrijke voorwaarde om te kunnen kopen en vervolgens binnen de koop door te kunnen stromen, naar een (middel)dure koopwoning bijvoorbeeld. Woonprogrammering met de gouden driehoek is gericht op deze middeninkomens en een goede wisselwerking tussen sociale huur, middenhuur en koop.

Basisprincipes van de gouden driehoek: • Gericht op overbruggen van het ‘gat’ tussen de sociale huur en koopmarkt. • Inzet op vergroten en beschikbaar houden van een divers (midden)huursegment. • Zorgen voor voldoende aanbod en beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen. • Vanuit een portefeuillegedachte: nieuwbouwen wat ontbreekt voor een betere doorstroming. • Flankerende regelingen voor beschikbaar houden van betaalbare woningen in koop en huur. Figuur 1: Gouden Driehoek

Bron: Stec Groep, 2021

2.2.2 Realiseren van een goed middenhuursegment Steeds meer middeninkomens (zo’n 23% van de Nederlandse huishoudens) vallen in de huidige woningmarkt tussen wal en schip 2. Het gaat om huishoudens met een inkomen tussen de € 39.000 en € 56.000. Zij komen door de inkomensgrenzen voor sociale huur niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en verdienen te weinig voor een koopwoning. Mede als gevolg van deze tweedeling in de 1 2

Zie ook ons paper ‘Slimme woningbouw met gouden driehoek’ ‘Middeninkomens en het middensegment. De ontbrekende schakel op de woningmarkt”, Schilder & Conijn (2015).

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

7

woningmarkt verdubbelde tussen 2009 en 2015 landelijk de voorkeur van huishoudens voor een middenhuurwoning (van 6 naar 13% 3). Er ligt voor Goes (en de gehele Bevelanden) een uitdaging bij het ontwikkelen van middenhuurwoningen. Naast dat middenhuurwoningen een doelgroep bedienen die het lastig heeft op de woningmarkt, vormen ze ook een belangrijke schakel tussen de sociale huur- en koopmarkt. Toevoeging van middenhuurwoningen stimuleert de doorstroming van scheefhuurders, waardoor er sociale voorraad vrijkomt voor de juiste (sociale) doelgroep. Maatschappelijk gezien is toevoeging van middenhuurwoningen van wezenlijk belang voor een gezonde woningmarkt. Daarnaast zijn middenhuurwoningen geschikt én zeer wenselijk voor spoedzoekers. Spoedzoekers zijn mensen die dringend behoefte hebben aan woonruimte maar geen urgentieverklaring hebben. Dit kunnen mensen zijn die net gescheiden zijn, de periode tussen twee koopwoningen moeten overbruggen, een te grote afstand tot hun nieuwe werkplek hebben of starters met onvoldoende inschrijfduur. Ook zijn statushouders (die op hun gezin wachten), economische dak- en thuislozen, mantelzorgers die ver van een familielid wonen, kenniswerkers/expats en jonge moeders voorbeelden van mogelijke spoedzoekers waarvoor een grotere flexibele schil van middenhuur uitkomst kan bieden.

2.3 Welke (set van) instrumenten passen daar dan het beste bij? Een simpele oplossing voor middeninkomens op de woningmarkt is er niet. Er zijn instrumenten genoeg maar als individuele maatregel is dit onvoldoende. Aan de aanbodkant kunnen mogelijkheden zoals een huisvestingsverordeningen, doelgroepenverordeningen, zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding bijdragen aan (blijvend) meer woningen voor middeninkomens. Daarnaast zijn aan de vraagkant veel stimulerende regelingen (voor met name starters) zoals startersleningen, koopgarant en KoopLater instrumenten die bijdragen aan de betaalbaarheid van woningen. Maar zoals gezegd: met enkel één of twee instrumenten kom je er niet. Enkel een combinatie van lange termijn strategie (passende nieuwbouw en doorstroming, zie ook vorige paragraven) én bijbehorende instrumenten kunnen bijdragen aan een duurzame oplossing voor middeninkomens op de woningmarkt. Wanneer we inzoomen op instrumenten die (wederom in gezamenlijkheid met andere maatregelen) interessant kunnen zijn voor Goes, lichten we de volgende drie instrumenten uit: 2.3.1 Financieringsconstructies met name interessant als het leidt tot lange termijn behoud van geschikte woningen Financieringsconstructies zijn gericht op de koper. Door leningen of andere financieringsconstructies aan te bieden kan een starter of middeninkomen gemakkelijker op de woningmarkt terecht.

Belangrijk is hierbij dat na de verstrekte lening – de woning ook beschikbaar blijft voor dit kopersegment. De KoopSmarter is bijvoorbeeld een interessante financieringsconstructie waarbij dit goed werkt. Dit instrument is specifiek bedoeld voor overheden die koopstarters de mogelijkheid willen geven een (eerste) woning aan te kopen en daarnaast willen komen tot een arrangement waarin deze inkomsten revolverend kunnen worden ingezet voor volgende starters. Het instrument kent in beginsel geen terugkoopverplichting, al wordt deze optie op termijn mogelijk wel aangeboden. Bij de KoopSmarter is de grond (en waardestijging op de grond) van de stichting, de waardestijging van de 70% (huis en alle aanbouwen en woningverbeteringen) zijn voor de bewoner. Daarmee kan een bewoner 25% meer hypotheek verkrijgen en daardoor makkelijker een eerste huis kopen.

3

WoON 2009, 2012 en 2015.

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

8

2.3.2 Planologische instrumenten en beleidsinstrumenten die meer betaalbare (koop)woningen voor middeninkomens beschikbaar maken Voor Goes zijn mogelijk het woningsplitsen, een zelfbewoningsplicht en ook specifieke restricties in bestemmingsplannen interessant. • Woningsplitsen is vooral interessant wanneer een ruime woning kan worden gesplitst naar twee woningen die aantrekkelijk zijn voor middeninkomens. Dit kan bovendien aantrekkelijk zijn met het oog op wonen en zorg, waarbij ouderen en kinderen – gesplitst - in eenzelfde woning kunnen wonen. Zo kan een seniore bewoner zijn (te) grote koopwoning opzetten naar een nultredenwoning en kan de (toekomstig) mantelzorger dicht bij de oudere wonen. Zonder al te veel in te leveren op het gebied van privacy. • Een zelfbewoningsplicht kan voor Goes eveneens interessant zijn. Dit voegt niet zozeer nieuwe woningen voor middeninkomens aan de voorraad toe, maar voorkomt wel toekomstige ongewenste situaties. Op deze manier wordt voorkomen dat (te) veel woningen in gebruik worden genomen als tweede woning en daarmee uit de reguliere voorraad worden onttrokken. Dit heeft ook gevolgen voor de leefbaarheid in een straat of wijk. • Restricties in een bestemmingsplan zijn – zeker bij grootschalige nieuwbouwprojecten – van belang. Hiermee wordt voorkomen dat een starterswoning na aankoop snel wordt verbouwd en uitgebouwd.

Hiermee wordt voorkomen dat een starterswoning na eerste aankoop direct wordt verbouwd tot te grote en te dure woning. Hiermee blijft het een starterswoning en hiermee blijft de woning voor middeninkomens behouden. 2.3.3 Beleggers verleiden met biedboek en kaders scheppen voor optimale samenwerking We gaven in ons advies aan u voor de Bevelanden daarbij al het advies mee om in te zetten op het verleiden van beleggers met een Biedboek. Beleggers staan niet in de rij om te investeren in middenhuurwoningen op De Bevelanden. U heeft daarom actief beleid nodig. Met een biedboek kunt u beleggers verleiden en De Bevelanden profileren als middenhuurgemeente. Zie verder ons rapport ‘Inzicht in middenhuur op de Bevelanden, januari 2022).

9

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

3 Instrumenten voor middeninkomens In dit hoofdstuk zetten we verschillende instrumenten uiteen die bij kunnen dragen aan de betaal- en beschikbaarheid van woningen voor starters en middeninkomens. We maken hierbij een driedeling: 1. Koop- en financieringsconstructies voor middeninkomens en starters om een woning bereikbaar te maken. 2. Planologische instrumenten en beleidsinstrumenten die meer betaalbare (koop)woningen voor middeninkomens beschikbaar maken. 3. Instrumenten die bij kunnen dragen aan het beschikbaar maken van (meer) middenhuurwoningen voor middeninkomens. Onderstaande tabel geeft een overzicht van deze verschillende instrumenten. We bepalen in hoeverre de gemeente een rol kan spelen bij dit instrument. We beoordelen (globaal) de instrumenten over de mate waarin dit bijdraagt aan de beschikbaarheid van woningen, de betaalbaarheid van woningen voor het middensegment en de mate waarin het instrument bij kan dragen aan de woningmarkt in Goes. Tabel 1: Beoordeling instrumenten ter bevordering van middenhuur Instrument

Rol gemeente?

Betaalbaarheid

Beschikbaar maken

Beschikbaar houden

Koopgarant KoopSmarter Koopstart Duokoop Starterslening KoLat BKZ Anti-speculatiebeding & zelfbewoningsplicht Opkoopbescherming Restricties in bestemmingsplan Wooncoöperaties Woningsplitsen Middenhuur via bestemmingsplan Middenhuur via huisvestingsverordening Middenhuur via anterieure overeenkomst Middenhuur via privaatrechtelijke afspraken bij grondverkoop Middenhuur via prestatieafspraken Grondprijsbeleid voor middenhuur

3.1 Koop- en financieringsconstructies Om koopwoningen voor middeninkomens toegankelijke te maken zijn diverse financieringsmogelijkheden denkbaar en gangbaar (verplichtingen, koop- en leenconstructies). Per onderdeel beschrijven we de

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

10

werking ervan, maar ook de voor- en nadelen, effectiviteit en gevraagde inzet van u als gemeente. Daarnaast kijken we expliciet naar het juridische aspect: wat kunt u juridisch wel borgen bij deze constructie en wat niet? Ofwel, tot waar reikt uw grip? Tenslotte geven we aan in hoeverre de maatregel aansluit bij het doel om betaalbaarheid onder koopstarters te verbeteren. We maken de volgende financieringsmogelijkheden inzichtelijk: 1. Koopgarant 2. KoopSmarter 3. Koopstart 4. Duokoop 5. (Uitbreiding van de) Starterslening 6. Kolat (KoopLater) 7. BKZ (Betaalbare Koop Zaanstad) 3.1.1 Koopgarant Bij koopgarant verkoopt de verkopende partij (de erfpacht van) een woning met korting op de marktwaarde. In ruil voor de korting en de terugkoopgarantie vraagt de verkoper een deel van de toegenomen waarde van het huis. De omvang van de korting is door de verstrekker zelf vast te stellen. Het recht van erfpacht wordt eeuwigdurend afgekocht. De erfpachtconstructie kan worden opgetuigd als overeenkomst tussen een corporatie/ontwikkelaar en een koper of tussen de gemeente en de koper. Van oorsprong is het arrangement ontwikkeld voor corporaties, maar ook gemeenten of provincies kunnen in beginsel gebruik maken van de Koopgarant.

In het laatste geval zorgt de erfpachtconstructie er voor dat de gemeente of provincie betrokken blijft als eigenaar en de woning (grond + opstal) dus niet zomaar verkocht kan worden. De verkoper van de woning geeft de koper bij verkoop de garantie dat deze de woningen terugkoopt (terugkoopverplichting). Zowel de koper als de verkoper van de woning delen in de (positieve of negatieve) waardeontwikkeling bij toekomstige verkoop. Dit proces vindt herhaaldelijk plaats (zolang als u wilt), zodat de woning steeds weer als middeldure koopwoning wordt aangeboden. Een zelfbewoningsplicht zorgt er voor dat de woning niet wordt (onder)verhuurd. Op die manier blijft behoudt in het middeldure koopsegment geborgd, mits korting toereikend is om in het middensegment te blijven. Met Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) op basis van erfpacht via een gemeentelijk fonds blijft de maandelijkse financieringslast voor kopers laag. Over de genoten korting hoeft geen rente te worden betaald. In plaats daarvan wordt gecompenseerd met een deel van de toekomstige waardeontwikkeling van de woning. Het volledige kortingsbedrag wordt ook pas terugbetaald bij terugkoop van de woning. Het risico op een (grote) restschuld is dan ook laag, in vergelijking met de risico’s bij een starterslening. Daar komt bij dat het fonds deels de verantwoordelijkheid draagt bij eventueel waardeverlies.

Binnen de landelijk gehanteerde vorm van Koopgarant is de hoogte van de korting die gegeven kan worden maximaal 33,3% van de getaxeerde waarde. Voor nieuwbouw geldt daarbij een maximale waarde van € 240.000 inclusief korting (zo’n € 360.000 exclusief korting). Voor bestaande bouw wordt vaak de NHG-grens (€ 355.000 in 2022) als grenswaarde gehanteerd. Koopgarant vraagt om een actieve rol van u als gemeente. In het verleden pasten woningcorporaties koopgarant vaak toe bij het uitponden van sociale huurwoningen. Hiermee stimuleerden zij onder andere de doorstroming van scheefhuurders. Sinds de invoering van de Woningwet (2015) behoort koopgarant niet meer tot de kerntaak van corporaties. De markttoets voor corporaties is voor drie jaar versoepeld. De versoepeling geldt zowel voor middeldure huurwoningen als voor koopwoningen. Het wordt daarmee voor woningcorporaties makkelijker om te investeren in nieuw te bouwen vrijesectorhuurwoningen én dus ook nieuwbouwwoningen met KoopGarant en KoopStart te ontwikkelen. Het gaat bij nieuw te bouwen KoopGarant- en

11

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

Koopstartwoningen om een niet-DAEB-investering. Sinds de invoering van de Woningwet in 2015 was het vanwege de eisen aan de markttoets in de praktijk voor corporaties nagenoeg ‘verboden’ om koopwoningen te ontwikkelen. Met de verlichte markttoets is dit ‘verbod’ van de baan en wordt de bouw van nieuwe KoopGarant- en Koopstart-woningen weer mogelijk. Ook kunt u er als gemeente voor kiezen om een gemeentelijk fonds op te richten om de regeling in te voeren. Maak daarbij afspraken over het delen in de winst / verlies na verkoop van een woning zodat winst kan terugvloeien naar het fonds. In geval de gemeente weinig tot geen eigen grond bezit biedt het maken van afspraken met de corporatie over het overnemen van het eigendom van uit te ponden woningen een mogelijkheid. Koopgarant is een door de NHG goedgekeurde koopconstructie.

BENODIGDE FINANCIËLE MIDDELEN Wilt u als gemeente koopgarantwoningen terugkopen, dan moet u hiervoor financiële middelen vrijmaken. Te weten: • Een investeringsfonds om het bloot eigendom van de corporatie/ontwikkelaar te kunnen overnemen. In het geval van een eigen grondpositie is dit niet nodig. • Een liquiditeitsbuffer om de woningen terug te kunnen kopen. De hoogte van de buffer is afhankelijk van de waarde van de woningen, mutatiegraad, leegstand en uw intentie om de woningen al dan niet door te verkopen met koopgarant’. Adviesbureau Finance Ideas adviseert een liquiditeitsbuffer oplopend tot circa 10% 4. Neveneffect van de terugkoopregeling is dat u profiteert van waardestijging van de woning maar dat u ook het risico loopt van waardedaling. • Naast het in te leggen bedrag betaald de gemeente in de eerste 3 jaar de rente voor de geldlener.

Voordelen

Nadelen

Effectiviteit

• Vanwege de terugkoopgarantie is het mogelijk om de woningen ook in de toekomst voor het middeldure koopsegment beschikbaar/betaalbaar te houden. Na de terugkoop kunnen de woningen opnieuw worden verkocht met Koopgarant of op de vrije markt. • Met een zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding sluit u particuliere beleggers uit en draagt u eraan bij dat de woning in bezit van de doelgroep komt. • De oprichting van een gemeentelijk koopgarantfonds geeft u de mogelijkheid om voorwaarden te stellen aan de toewijzing van de woningen aan specifieke doelgroepen, zoals scheefhuurders. Daarmee bewerkstelligt u doorstroming. Als een andere partij dan uzelf de woning verkoopt, dan kunt u dit niet. • Als (bloot) eigenaar van de grond behoudt u zeggenschap. • De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en (potentiële) waardeontwikkeling. • Remmende werking bij potentiële negatieve waardeontwikkeling voor de koper.

• U moet zelf een fonds oprichten voor de koopgarantwoningen. Dat drukt op uw financiële capaciteit. • De koopgarantconstructie is een maatregel van lange adem. U moet de woningen langjarig kunnen terugkopen. Anders ontstijgt de woning naar verwachting het middeldure segment • De transactiewaarde (bij aankoop en verkoop) zijn gebaseerd op taxatierapporten en niet op basis van vrije markt. Dit kan onenigheid geven bij de bepaling van de waardeontwikkeling.

• U kunt woningen voor beneden marktconforme prijzen aanbieden in het middeldure segment en daarmee bereikbaar maken voor de doelgroep. • Door herhaaldelijke terugkoop behoudt u de woningen voor het middeldure segment.

4

Notitie liquiditeitsbehoefte Koopgarant, Finance Ideas (2017).

Inzet gemeente/juridische borging • De oprichting van een gemeenlijk koopgarantfonds om woningen op te kopen drukt op uw investeringscapaciteit en vraagt om ambtelijke capaciteit. • Met ontwikkelaars en corporaties dient u afspraken te maken over het onderbrengen van woningen in het fonds. • Monitoring en handhaving kwalitatieve verplichting met betrekking tot zelfbewoningsplicht. • Opname van doelgroepen voor middeldure koopwoningen in uw doelgroepenverordening.

Bijdrage aan betaalbaarheid • Hoewel de financierbaarheid van een koopstarter door deze maatregel niet positief wordt beïnvloed, zorgt de maatregel er wel voor dat de af te sluiten hypotheek beduidend lager is, waardoor de lening toch haalbaar kan worden en een gewenste woning kan worden betrokken. De koper neemt genoegen met een minder hoge

12

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

• Goede validatie van taxatierapporten is een voorwaarde om onenigheid over de waardeontwikkeling van de woning te voorkomen. Maak duidelijke afspraken vooraf. • Koopsmarter biedt mogelijk een kansrijk alternatief.

waardeontwikkeling, maar bouwt wel vermogen op voor de volgende stap.

3.1.2 KoopSmarter als mogelijk alternatief Stichting OpMaat heeft in samenwerking met Brink een alternatief voor KoopGarant ontwikkeld: KoopSmarter. De werking van beide instrumenten is enigszins vergelijkbaar. Dit instrument is specifiek bedoeld voor overheden die koopstarters de mogelijkheid willen geven een (eerste) woning aan te kopen en daarnaast willen komen tot een arrangement waarin deze inkomsten revolverend kunnen worden ingezet voor volgende starters. Het instrument kent in beginsel geen terugkoopverplichting, al wordt deze optie op termijn mogelijk wel aangeboden. Kern van het arrangement gaat zijn dat er een entiteit is die 30% van de woning koopt (grond) en dit tegen een sociale canon verpacht. De stichting kan dat doen omdat gemeenten daar financiële steun voor geven in de vorm van een garantstelling. Dit is lichter dan de koopgarant waarin liquide middelen een vereiste zijn (een renteloze lening drukt op budget en bestedingsruimte van de gemeente). Bij de koopsmarter is het de intentie dat de overheid een garantstelling af. Deze drukt niet op de balans van de gemeente, maar dient in de jaarrekening vermeld te worden onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het idee is dat de garantstelling over wordt genomen door de Bank Nederlandse Gemeente. Tot op heden heeft de BNG hier echter nog geen toezeggingen over gedaan.

Bij de KoopSmarter is de grond (en waardestijging op de grond) van de stichting, de waardestijging van de 70% (huis en alle aanbouwen en woningverbeteringen) zijn voor de bewoner. Daarmee kan een bewoner 25% meer hypotheek verkrijgen en daardoor makkelijker een eerste huis kopen. Verkend wordt door Brink en Stichting Opmaat of er bijdragen mogelijk zijn in het arrangement door ontwikkelaars en/of het Rijk. Wanneer andere partijen bijdragen, betekent dit dat de garantstelling van de gemeente minder snel aangesproken zal worden. Een ander belangrijk verschil is dat in de KoopSmarter geen sprake zal zijn van fair value-waardedeling, zoals bij de Koopgarant maar een naar rato waardedeling. Dit betekent dat de koper meer vermogen opbouwt dan in de koopgarant en de stichting minder vermogen opbouwt. Het effect is met andere woorden meer gericht op eerste kopers en de huidige markt dan de koopgarant. De uitvoering is echter eenvoudiger omdat de stichting de transacties uit handen gaat nemen. De gemeente staat daardoor iets meer op afstand, wat bestuurlijk een voordeel kan zijn. Het arrangement is op dit moment in ontwikkeling en is besproken met: BZK, Rabobank, BNG, WoningbouwersNL, NEPROM, Vereniging Eigen Huis en vijf gemeenten in de klankbordgroep.

3.1.3 Koopstart De Koopstartregeling heeft een vergelijkbare opzet als de hiervoor besproken koopgarantregeling en de koopsmarter: ook met de koopstartconstructie kan een woning voor een lagere prijs dan de marktwaarde worden aangekocht. Het verschil met koopgarant is dat de terugkoopgarantie niet van toepassing is. Met Koopstart geeft de verkopende partij (bijvoorbeeld een corporatie of ontwikkelaar) een koperskorting. Bij doorverkoop tegen marktwaarde vindt afrekening plaats: de koperskorting plus een vooraf te bepalen aandeel in de waardeontwikkeling wordt terugbetaald aan de vorige eigenaar. Het is daarmee een

13

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

eenmalige ondersteuning van de eerste koper. Er is dus geen sprake van een terugkoopplicht (zoals bij koopgarant). Koopstart vraagt geen actieve rol van u als gemeente. Net als bij Koopgarant is ook bij Koopstart sprake van een erfpachtconstructie waarbij het recht van erfpacht eeuwigdurend is afgekocht. De erfpachtconstructie is normaal gesproken een afspraak tussen de ontwikkelaar/corporatie en de koper. Als gemeente hoeft u niet betrokken te zijn. In het eerdere stadium van grondverkoop, vergunningafgifte of bestemmingswijziging moet u uiteraard wel afspraken maken met de ontwikkelaar of corporatie (of in prestatieafspraken in het geval van bestaande bouw). Het doel van de erfpachtconstructie is om te voorkomen dat de afrekening teniet kan worden gedaan bij executieverkoop. Bij doorverkoop levert de ontwikkelaar/corporatie het bloot eigendom en verkrijgt de koper het volle grondeigendom. Een zelfbewoningsplicht is een wezenlijk onderdeel van de afspraken. Om fiscale redenen is Koopstart niet te combineren met een anti-speculatiebeding (de koper zou bij een dergelijke combinatie geen recht hebben op hypotheekrenteaftrek). Koopstart is een door de NHG goedgekeurde koopconstructie. Voordelen

Nadelen

Effectiviteit

• Corporaties/ontwikkelaars hoeven alleen een vordering op te nemen op hun balans en worden zodoende niet beperkt in hun investeringscapaciteit. • De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en potentiële waardestijging. • Koper heeft mogelijkheid om een relatief dure woning tegen een lage prijs te kopen binnen zijn financiële bereik. • Remmende werking bij potentiële negatieve waardeontwikkeling voor de koper. • Bij toepassing van een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding sluit u particuliere beleggers uit en draagt eraan bij dat de woning in bezit van de doelgroep komt. • Woning kan desgewenst op vrije markt verkocht worden (geen terugkoopverplichting zoals bij Koopgarant). • Corporaties en ontwikkelaars kunnen voorrang geven aan specifieke doelgroepen (zoals scheefhuurders). • De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en (potentiële) waardeontwikkeling.

• Corporaties en ontwikkelaars zijn ‘in the lead’. Als gemeente kunt u dit niet zelf doen. U kunt alleen afspraken maken met de ontwikkelaar of corporatie (waarbij u afhankelijk bent van uw machtspositie). • Alleen de eerste koper profiteert. Na doorverkoop vervalt zodoende het effect van uw beleidsmaatregel. Bij deze eerste doorverkoop ontstijgt de woning (ceteris paribus) het middeldure segment. • U heeft als gemeente beperkt invloed op toewijzing van de woningen aan specifieke doelgroepen. U bent immers niet degene die het (privaatrechtelijke) contract sluit met de koper.

• Op korte termijn effectief, op lange termijn niet. Omdat de terugkoopgarantie niet van toepassing is ontstijgt de woning na doorverkoop het middeldure segment. • Deze regeling is beter (of ook) toepasbaar voor ontwikkelaars en corporaties, waardoor u zelf geen risico hoeft te lopen. Als corporaties of ontwikkelaars voorrang geven aan specifieke doelgroepen (zoals scheefhuurders) stimuleert u doorstroming.

Inzet gemeente / juridische borging • Stimuleren van corporaties en ontwikkelaars om woningen aan te bieden met Koopstart. Dit kan door middel van prestatieafspraken, afspraken bij gronduitgifte en/of anterieure overeenkomsten. • Monitoring en handhaving kwalitatieve verplichting over zelfbewoningsplicht/antispeculatiebeding.

Bijdrage aan betaalbaarheid • Hoewel de betaalbaarheid van een koopstarter door deze maatregel niet positief wordt beïnvloed, zorgt de maatregel er wel voor dat de af te sluiten hypotheek beduidend lager is, waardoor de lening toch haalbaar kan worden. Wel profiteert alleen de eerste koper.

3.1.4 Duokoop Met Duokoop wordt de koper eigenaar van de woning (opstal). De grond onder de woning wordt door een onafhankelijke taxateur gewaardeerd en voor de getaxeerde waarde verkocht aan een derde partij (de DNGB 5). De bewoner van de woning pacht vervolgens de grond tegen een maandelijkse vergoeding: de canon. De canon wordt jaarlijks met geïndexeerd met inflatie en is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting (net als bij reguliere erfpacht). Er vindt vervolgens geen canonherziening meer plaats. De gepachte grond is in veel gevallen op termijn terug te kopen tegen vooraf bepaalde voorwaarden, maar het is geen kooprecht. Bij doorverkoop kan de verkoper het opstal verkopen zonder grond of met grond. De Duokoop-regeling werkt met een vaste grondquote voor de vaststelling van de grondwaarde bij uitoefening van het kooprecht. De grondquote wordt bepaald bij aanvang van het Duokoop-contract en is 5

DNGB is een fonds dat is belegd door een aantal gereguleerde Europese pensioenfondsen.

14

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

gelijk aan de getaxeerde grondwaarde gedeeld door de totale waarde van het huis. De Duokoper betaalt dan de vaste grondquote keer de getaxeerde marktwaarde van de woning op het moment van uitoefening van het kooprecht. De koopprijs van de grond is nooit lager dan de waarde bij aanvang van het contract. Dit heeft voor de koper nadelen in geval van een dalende markt. Dit maakt ook dat dit arrangement in de praktijk zeer beperkt wordt ingezet. Duokoop is een regeling tussen de koper en een derde partij. De gemeente is hierbij niet betrokken en kan alleen een rol spelen in het (al dan niet) stimuleren van deze regeling. Duokoop is een door de NHG goedgekeurde koopconstructie. Voordelen

Nadelen

Effectiviteit

• Duokoop kan worden toegepast op initiatief van de koper. Er is geen gemeente, corporatie of ontwikkelaar nodig. • (Duurdere) woning wordt haalbaar voor koper omdat de grond niet gekocht hoeft te worden. • Mogelijkheid om grond op later moment te kopen. • Woning verkopen op de reguliere markt kan zowel met als zonder de Duokoopregeling. • Duokoop kent een zelfbewoningsplicht waardoor (onder)verhuur niet mogelijk is. • De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en (potentiële) waardeontwikkeling.

• Bij waardedaling daalt de grondwaarde niet (navenant) mee. Dit geeft een multiplier-effect op de waarde-daling van de opstal en betekent een financieel risico voor de eigenaar. • Eventuele investeringen in de woningen na aankoop vloeien niet volledig terug naar de eigenaar van de opstal aangezien de grondwaarde wordt berekend op basis van een grondquote.

• Duokoop is effectief in de zin dat doelgroepen een relatief dure woning tegen een lager bedrag kunnen kopen (tegen de geldende risico’s). Geen tussenkomst van de gemeente nodig. Of Duokoop wordt toegepast ligt zodoende niet binnen uw invloedssfeer.

Inzet gemeente / juridische borging • Als gemeente hoeft/kunt u geen inzet te plegen op Duokoop. • Eventueel kunt u er voor kiezen voorlichting te geven aan kopers over Duokoop of dit te stimuleren.

Bijdrage aan betaalbaarheid • Hoewel de betaalbaarheid van een koopstarter door deze maatregel niet positief wordt beïnvloed, zorgt de maatregel er wel voor dat de af te sluiten hypotheek beduidend lager is, waardoor de lening toch haalbaar kan worden.

3.1.5 (Uitbreiding van de) Starterslening De Starterslening biedt starters op de koopwoningmarkt de mogelijkheid om het gat tussen hun maximale leencapaciteit (voor een hypotheek) en de prijs van de beoogde woning te overbruggen. Een aanvullende lening die via SVn wordt aangeboden maakt dit mogelijk. De gemeente is financier. De gemeente kan zelf (via een verordening) voorwaarden verbinden aan de maximale leen- en/of aankoopbedragen, maar ook aan woningtypes, doelgroepen, wijken et cetera. De Starterslening is een door de NHG goedgekeurde koopconstructie. Binnen de bestaande landelijke regelingen is een Starterslening in te zetten tot een maximale koopsom op de NHG-grens (€ 355.000 in 2022 of € 376.300 voor een woning waarbij energiebesparende voorzieningen getroffen worden). De lening is maximaal 20% van de marktwaarde, waardoor de maximale starterslening in 2021 € 65.000 bedraagt. In Goes is de Starterslening al van kracht. Daarbij geldt een maximale koopsom van € 190.000. Voordelen

Nadelen

Effectiviteit

• De Starterslening versterkt de positie van starters op de koopwoningmarkt ten opzichte van andere kopers en beleggers. • De Starterslening bevordert de doorstroming van starters die al zelfstandig wonen (bijvoorbeeld in een sociale huurwoning). Het doorstroomeffect is relatief beperkt

• De Starterslening vraagt om een investering van u door middel van een fonds. • Het betaalrisico voor starters stijgt. De woonlasten van starters worden relatief hoog. Dit verhoogt het terugbetaalrisico (ten laste van de starters en van u als financier). Het default-percentage bij Startersleningen ligt hoger dan bij reguliere hypotheken.

• De Starterslening verbetert de positie van starters op de koopmarkt zonder significante opwaartse prijsdruk. • De effectiviteit van de Starterslening is mede-afhankelijk van

Inzet gemeente / juridische borging • Gemeente moet een fonds beschikbaar stellen voor de uitvoering van de starterslening via SVn

Bijdrage aan betaalbaarheid • Koopstarters krijgen met deze regeling extra financiële mogelijkheden ten opzichte van ‘insiders’ op de woningmarkt. Wel kan de regeling

15

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

omdat een deel van de starters vanuit het ouderlijk huis verhuist. • Voor de starterslening is de koper in de eerste drie jaar geen rente of aflossing verschuldigd. • De Nationale Hypotheekgarantie is van toepassing op de Starterslening en geldt als achtervang bij betalingsproblemen door waardedaling. • Het prijsopdrijvend effect is beperkt omdat het een relatief klein deel van de markt omvat. • De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en (potentiële) waardeontwikkeling.

• De financieringslasten van de Starterslening zijn relatief hoog omdat een hoger rentetarief van toepassing is. • De Starterslening gaat uit van inkomensstijging. In perioden van economische neergang is inkomensgroei niet vanzelfsprekend, wat zorgt voor een hoger terugbetaalrisico. • Zonder leeftijdsrestrictie is de Starterslening ook beschikbaar voor doelgroepen waarvoor inkomensgroei minder waarschijnlijk is. • Zonder restricties op het type woning dat men koopt, bestaat het risico dat starters met een Starterslening een incourante woning kopen. In combinatie met hun relatief hoge financieringslasten geeft dit een extra betaalrisico.

de voorwaarden die u stelt. In de praktijk is het aantal starters dat gebruik maakt van de Starterslening relatief laag. Om het gat tussen de maximale leencapaciteit en de woningprijs maken starters vaker gebruik van een familiebankconstructie.

en dit te beheren. Dit heeft u al. • Overweging van voorwaarden is wezenlijk voor een doelmatige inzet van de Starterslening .

een prijsopdrijvend effect hebben doordat er meer kapitaal beschikbaar komt ter besteding op de koopwoningmarkt .

3.1.6 Kolat (KoopLater) Een ander initiatief is de KoopLater-woning. Deze woningen worden eerst gehuurd door de starter die op dat moment nog geen geld heeft voor een hypotheek. Wel wordt een deel van de huur alvast ingelegd voor de koopsom 6. Na een paar jaar hebben de bewoners een lagere hypotheek nodig en kunnen zij de huurwoning zelf kopen. Doordat met de aflossing een lager hypotheekbedrag nodig is scheelt dat later ook in de woonlasten. Het programma eindigt op het moment dat de KoLat-er een hypotheek kan verkrijgen in de reguliere hypotheekmarkt. Verhuizing zonder de woning te kopen kan ook. De huurder van de woning verlaat de woning als zijnde huurder. KoLat Wonen ontwikkelt, realiseert en exploiteert nieuwbouw woningen en appartementen. Afhankelijk van koopkracht stroom je in in een nieuwbouwwoning en groei je uiteindelijk direct of geleidelijk door tot volledige eigenaar van de woning. Het tempo van ingroeien wordt bepaald door toekomstige koopkrachtstijging voortvloeiende uit periodieke verbeteringen van de financiële situatie. KoLat-woningen zijn in essentie onderdeel van grotere nieuwbouwplannen met huur-, koop- en KoLat-woningen, waarbij Kolat Wonen alle woningen in het project ontwikkeld en op de markt brengt.

Voordelen

Nadelen

Effectiviteit

• Met het betalen van de huur wordt je geleidelijk aan eigenaar van de woning. • Het biedt voor koopstarters met perspectief op hogere inkomens in de nabije toekomst een kans om in te stromen op de woningmarkt.

• Er wordt op dit moment nog maar zeer beperkt gebruik gemaakt van de KoLat-regeling. Er is nog weinig ervaring mee opgedaan. • Er wordt voorgesorteerd op inkomensgroei waardoor een hypotheek potentieel haalbaar wordt. Dit gaat gepaard met onzekerheden. • Dit arrangement is (nog) niet goedgekeurd door de NHG

• Effectiviteit moet zich nader bewijzen

Inzet gemeente / juridische borging • Als gemeente hoeft/kunt u geen inzet (te) plegen op KoLat.

Bijdrage aan betaalbaarheid • Huishoudens nemen een ‘voorschot’ op het kopen van een huis. Verwachtte inkomensstijgingen in de toekomst kunnen zij nu al gebruiken om aanspraak te maken op een KoLat-woning. Daarbij wordt een deel van de huur die wordt betaald in de eerste huurperiode verrekend met de koopprijs wanneer er op den duur wordt overgegaan tot koop.

3.1.7 BKZ (Betaalbare Koop Zaanstad) Recent heeft het college van de gemeente Zaanstad een pakket aan maatregelen voor betaalbare koopwoningen gepresenteerd. Het pakket bestaat uit drie varianten, te weten: • Het BKZ Instapmodel voor sociale en vrijesectorwoningen. Het instapmodel is een model gericht op uitponden van huurwoningen. In het model koopt de toekomstige eigenaar een percentage van de 6

Dit geldt alleen wanneer de gebruiker uiteindelijk besluit over te gaan tot het kopen van de woning.

16

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

• •

opstal. Voor het overige percentage heeft BKZ een vordering op de eigenaar (voor een deel van de waarde van de woning) die gefaseerd moet worden afgenomen, afhankelijk van het inkomen en/of vermogen. Een deel van de canon kan worden kwijtgescholden door de gemeente, afhankelijk van de inkomensontwikkeling van de bewoner. Daarvoor is een jaarlijkse toetsing van het inkomen en vervolgens aanpassing van de pachtsom. De hoogte van de canonkwijtschelding wordt bepaald door het inkomen. Het Instapmodel heeft minimale inkomenseisen. Er geldt een maximale vermogenslimiet. Het BKZ traditionele model is vergelijkbaar, maar heeft niet alleen betrekking op voormalige huurwoningen. Bij de BKZ erfpachtvariant is sprake van een erfpachtarrangement, maar zonder dat de eerste tien jaar canon in rekening wordt gebracht. Dit is voor iedereen toegankelijk, zonder inkomens en/of vermogenseisen. Woningen uit het instapmodel kunnen ook in de erfpachtvariant aangekocht worden.

Voordelen

Nadelen

Effectiviteit

• Vergroot aanbod betaalbare koopwoningen voor middeninkomens uit eigen gemeente. • Maatregelen worden gecombineerd met doelgroepenverordening waardoor in bestemmingsplannen betaalbare koop kan worden geborgd en ervoor kan worden gezorgd dat woningen terecht komen bij lage middeninkomens. • De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en (potentiële) waardeontwikkeling. • Voorrang voor doorstromers vanuit sociale huur creëert ruimte in het sociale segment.

• Voor variant 1 afhankelijk van medewerking verhurende partijen. • U moet zelf een fonds oprichten voor de grond. Dat drukt op uw financiële capaciteit.

• U kunt woningen voor beneden marktconforme prijzen aanbieden in het middeldure segment en daarmee bereikbaar maken voor de doelgroep.

Inzet gemeente / juridische borging • De oprichting van een gemeenlijk fonds om grond op te kopen drukt op uw investeringscapaciteit en vraagt om ambtelijke capaciteit. • Met ontwikkelaars en corporaties dient u afspraken te maken over het onderbrengen van woningen in het fonds. • Opname van doelgroepen voor middeldure koopwoningen in uw doelgroepenverordening.

Bijdrage aan betaalbaarheid • Hoewel de betaalbaarheid vaan een koopstarter door deze maatregel niet positief wordt beïnvloed, zorgt de maatregel er wel voor dat de af te sluiten hypotheek beduidend lager is, waardoor de lening toch haalbaar kan worden.

3.2 Planologische en beleidsinstrumenten Naast financieringsconstructies heeft een gemeente diverse andere mogelijkheden om woningen voor middeninkomens toe te voegen en te behouden. Planologisch kunnen middels bijvoorbeeld beperkingen in het bestemmingsplan bestaande woningen worden behouden voor het middensegment. Bovendien kan via reguleringen en beleidsinstrumenten in worden gezet op het behouden en ook uitbreiden van woningen voor middeninkomens. We behandelen in deze paragraaf de volgende mogelijkheden: 1. Anti-speculatiebeding & zelfbewoningsplicht. 2. Opkoopbescherming in combinatie met zelfbewoningsplicht. 3. Restricties stellen aan uit- en opbouwmogelijkheden middels bestemmingsplan. 4. Wooncoöperaties. 5. Woningsplitsen. 3.2.1 Anti-speculatiebeding & zelfbewoningsplicht Bij alle constructies geldt dat u een zelfbewoningsplicht en/of anti-speculatiebeding kunt vastleggen. Dit legt u vast met een kettingbeding. Voor een nader te bepalen periode na verkoop moet de woning in ieder geval worden bewoond door de eigenaar. Daarna is de eigenaar vrij om de woning te verhuren. De periode die u hanteert is vrij invulbaar. Periodes van circa drie tot tien jaar zijn algemeen geaccepteerd, maar ook onbepaalde tijd is mogelijk. Bij doorverkoop binnen deze termijn blijft de afspraak gelden tot de volledige termijn is verstreken.

Doel van deze afspraak is het tegengaan van verhuur van de woning. De gemeente legt de bewoningsplicht vast in een kettingbeding (met een boetebeding van bijvoorbeeld 10% van de aankoopsom). Naast een bewoningsplicht kunt u gebruik maken van een anti-speculatiebeding. Binnen een bepaalde periode na eerste verkoop mag de woning niet worden verhandeld (enkele uitzonderingen daargelaten, zoals echtscheiding, overlijden of onteigening). Dit voorkomt speculatieve handel. Ook deze afspraak wordt vastgelegd in een kettingbeding (met een boetebeding van bijvoorbeeld 10% van de aankoopsom). De

17

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

termijn hiervoor is logischerwijs korter dan voor de zelfbewoningsplicht. Een periode van circa drie jaar is algemeen geaccepteerd, te breken onder bepaalde voorwaarden (zoals een echtscheiding of betalingsproblemen).

Voordelen

Nadelen

Effectiviteit

• U behoudt meer middeldure koopwoningen langer voor het segment door het minder aantrekkelijk te maken dat de woningen als beleggings- of speculatieproduct worden verhandeld.

• Beide voorwaarden zijn alleen op korte termijn effectief. Alleen bij de zelfbewoningsplicht kunt u ook kiezen voor een zelfbewonings-plicht van onbepaalde tijd.

• Relatief eenvoudige instrumenten om woningen te behouden voor het segment. • Een anti-speculatiebeding kunt u slechts voor bepaalde tijd opleggen. Voor een zelfbewoningsplicht kan dit tot onbepaalde tijd.

Inzet gemeente / juridische borging • Vastleggen van de verplichtingen in een kettingbeding. • Monitoring en handhaving op de kettingbedingen die u sluit.

Bijdrage aan betaalbaarheid • De betaalbaarheid van woningen voor koopstarters wordt door dit instrument niet positief beïnvloed. Wel kansrijk in combinatie met andere regelingen.

3.2.2 Opkoopbescherming i.c.m. zelfbewoningsplicht Zelfbewoningsplicht in huisvestingsverordening voorkomt verhuur in specifieke segmenten Het (nieuwe) artikel 41, eerste lid (van de woningwet), geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om in de huisvestingsverordening gebieden aan te wijzen waarbinnen het verboden is om zonder een vergunning een door de gemeenteraad aangewezen categorie woonruimte in gebruik te geven (verhuren). Dit verbod geldt voor een periode van vier jaar na datum van inschrijving van de akte van levering. Deze bevoegdheid geldt ten aanzien van bestaande bouw. Bij de zelfbewoningplicht worden kopers van een huis verplicht er zelf in te gaan wonen. Zo wordt voorkomen dat investeerders huizen opkopen om ze te verhuren. Bij de meeste gemeenten geldt de zelfbewoningplicht tot een bepaalde koopsom. Ook combineren veel gemeenten de zelfbewoningsplicht met opkoopbescherming en een antispeculatiebeding, waardoor een huis gedurende een periode niet verkocht mag worden. Belangrijk is om te beseffen dat zelfbewoningsplicht in de basis niet leidt tot kwantitatieve wijzigingen in de woningvoorraad. Zelfbewoningsplicht leidt niet tot een directe toe- of afname van het aantal woningen in Goes. De zelfbewoningsplicht heeft gevolgen voor de verhouding koop/huur en voorkomt (toekomstige) potentiële ongewenste situaties op de woningmarkt.

Indirect zou de beperking die zelfbewoningsplicht met zich meebrengt kunnen leiden tot een afname van investeringen in woningen als beleggingsobject. Uitblijvende investeringen kunnen leiden tot een afname van (nieuwbouw)ontwikkelingen. Opkoopbescherming maakt verkoop binnen bepaalde periode onmogelijk en voorkomt verdere transformatie van bestaande koop- naar huurwoningen Deze opkoopbescherming betreft feitelijk een verhuurverbod voor de duur van vier jaar na aankoop van een woning. Dit instrument is per 1 januari 2022 in werking getreden. In deze nieuwe regeling staat het nieuwe artikel 41 centraal, waarin het kort gezegd ‘verboden wordt om zonder vergunning een woning in gebruik te geven (verhuren) in de eerste vier jaar volgend op het in eigendom verkrijgen van de woning’. Het verbod om een woning te verhuren vervalt dus automatisch vier jaar na aankoop van de woning, waarbij het moment van notariële levering van de woning als startdatum geldt. Omdat het niet in alle gevallen redelijk is om de eigenaar van een koopwoning te verbieden de woning te verhuren, kan het college van burgemeester en wethouders vergunningen verlenen om een aangewezen koopwoning in gebruik te geven. De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingsverordening voor welke vormen van het in gebruik geven een vergunning wordt verleend.

Denk aan • verhuur aan bloedverwanten / familie; • verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand; • tijdelijk verhuur van gedeelten van woningen.

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

18

VERSCHIL ZELFBEWONINGSPLICHT EN OPKOOPBESCHERMING Een aantal gemeentes heeft in de afgelopen jaren al een zelfbewoningsplicht (bij nieuwbouw) geïntroduceerd. Via een privaatrechtelijke overeenkomst (erfpacht, koopovereenkomst) wordt de nieuwe eigenaar (en daaropvolgende eigenaren) verplicht om de woning steeds, of voor een bepaalde periode, zelf te blijven bewonen (bron: Hielkema & co vastgoedadvocaten, augustus 2021). Deze zelfbewoningsplicht kan dan ook verstrekkender zijn dan de nu geïntroduceerde opkoopbescherming omdat deze in beginsel voor onbepaalde tijd contractueel van toepassing kan zijn. Waar de zelfbewoningsplicht alleen voor nieuwbouw (via de uit te geven erfpacht) kan worden afgedwongen, kan de opkoopbescherming echter ook op (alle) bestaande woningen van toepassing worden verklaard, zodat de reikwijdte van de opkoopbescherming vele malen groter is. Opkoopbescherming kan enkel op basis van gedegen (schaarste of leefbaarheid) onderzoek worden ingevoerd De gemeenteraad kan het verbod niet zomaar invoeren. De gemeenteraad moet het opkoopverbod nog wel vastleggen in de lokale huisvestingsverordening. Het enkele verbod, zoals opgenomen in de Huisvestingswet moet op lokaal niveau worden geïmplementeerd. Vervolgens dienen bepaalde gebieden te worden aangewezen waar de opkoopbescherming zal gaan gelden.

De raad moet eerst vaststellen of en in welke buurten er door schaarste aan goedkope en middeldure woningen, onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. De term goedkope en middeldure woningen is hierbij relatief. Zo zal in Goes, de prijsstelling in de ‘zelfbewoningscategorie’ lager liggen dan bijvoorbeeld in Amsterdam of Rotterdam. Invoeren van het verbod is tevens mogelijk om behoud van de leefbaarheid van een buurt te verzekeren, ongeacht of er schaarste is. In beide gevallen zal de gemeenteraad moeten onderbouwen dat het verbod noodzakelijk en effectief is. VOORBEELDEN AMSTERDAM EN ROTTERDAM De gemeente Amsterdam en gemeente Rotterdam hebben opkoopbescherming onder de nieuwe mogelijkheden al ver uitgewerkt. Beide gemeenten hanteren daarbij andere prijscategorieën. Daarnaast zit er een verschil in het al dan niet aanwijzen van wijken waarin dit verbod in werking treed. Amsterdam Gemeente Amsterdam heeft zich als doel gesteld om zoveel mogelijk woningen onder de opkoopbescherming te laten vallen. Hierbij is als uitgangspunt genomen dat minimaal 60% van het aantal woningen in Amsterdam onder deze regeling zou moeten vallen.

Uit onderzoek voor gemeente Amsterdam blijkt het volgende: • Middeninkomens (huishoudens met een jaarinkomen van € 61.000 [de geldende norm voor middenhuur in Nederland en circa 1,5 keer modaal]) een woning met een WOZ-waarde van € 314.000 kunnen kopen. Uit onderzoek voor gemeente Amsterdam blijkt dat dat op dit moment 20% van de woningen in deze categorie valt. • Huishoudens die 2x modaal verdienen kunnen een woning met een WOZ van € 400.000 kopen. In Amsterdam valt 41% van de woningen in deze categorie. • Neemt men de gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam (€542.450 in 2020), dan zou 65% van de woningen onder de opkoopbescherming vallen, zo blijkt uit het onderzoek van de gemeente. Als Amsterdam deze regel enkel voor middeninkomens zou instellen zou een WOZ-waarde van € 314.000 of € 400.000 als bovengrens voor opkoopbescherming passend zijn. Het college van Amsterdam heeft echter de nadrukkelijke wens om 60% van de woningvoorraad onder de opkoopbescherming te laten vallen. Amsterdam wil daarom een WOZ-waarde grens van € 512.000 hanteren ter afbakening van de opkoopbescherming. Door deze substantieel hogere WOZ-waarde te hanteren ter vaststelling van de koopprijsgrens van de opkoopbescherming van goedkope- en middeldure woningen, gaat de gemeente mogelijk voorbij aan het oorspronkelijke doel van opkoopbescherming: de (koop)markt voor middeninkomens toegankelijker maken.

Instrumentarium voor middeninkomens in Goes 22.003

19

Opvallend is daarnaast dat Amsterdam de opkoopbescherming voor de gehele gemeente in wil voeren en zich dus niet beperkt tot enkele wijken of buurten. Gemeente Amsterdam geeft daarbij aan dat het tekort zich in de gehele gemeente voordoet en dat het daarmee dus passend is om opkoopbescherming binnen de gehele gemeente toe te passen. Bovendien wil gemeente Amsterdam hiermee een waterbedeffect voorkomen waarbij een verschuiving van de ene naar de andere wijk plaats vindt. Om ditzelfde effect te voorkomen werken veel omliggende gemeenten van Amsterdam inmiddels ook aan (een vorm van) opkoopbescherming. Rotterdam Gemeente Rotterdam gaat anders te werk dan de gemeente Amsterdam. Gemeente Rotterdam hanteert als prijscategorie de NHG-grens (in 2022 is dit een WOZ-waarde van € 355.000). Gemeente Rotterdam ziet dit als de meest objectieve en gangbare definitie voor middeldure koopwoningen. Rotterdam wil op die manier invulling geven aan het gestelde doel: middeninkomens beter bedienen op de (koop)woningmarkt. Gemeente Rotterdam kiest er daarnaast voor om opkoopbescherming enkel toe te passen in 16 specifieke wijken. In deze wijken blijkt op basis van onderzoek ‘een verhoogd aantal woningen dat wordt gekocht door beleggers om te verhuren’. Rotterdam geeft drie redenen waarom opkoopbescherming niet in de gehele stad zal worden ingevoerd (bron: Gemeente Rotterdam, 21 december 2021): 1.

Rotterdam wil niet de hele stad dichttimmeren zonder de consequenties te kunnen overzien. 2. Rotterdam vindt de beschikbaarheid van middeldure huurwoningen ook belangrijk. 3. Rotterdam voert de opkoopbescherming in volgens de regels. De wet zegt namelijk dat je deze regel gebiedsgericht mag invoeren, en dat je per wijk moet onderbouwen waarom het nodig is. Als we zien dat het op meer plekken nodig is, breiden we de gebieden uit. Specifiek deze 16 wijken zijn gekozen op basis van het volgende: 1. Het totaal aantal goedkope en middeldure koopwoningen dat verhuurd wordt in de wijk. Dit is meer dan het gemiddelde (= 1.000) in Rotterdam. 2. Het percentage goedkope en middeldure koopwoningen dat verhuurd wordt in de wijk. Dit is meer dan het gemiddelde (= 24%) in Rotterdam. 3. De groei van het aantal goedkope en middeldure koopwoningen dat verhuurd wordt in de wijk. Dit moet meer zijn dan 20% (gerekend vanaf 2015). Om het waterbedeffect te voorkomen monitort Rotterdam de situatie zo goed mogelijk. In de loop van 2022 zou moeten blijken of een waterbedeffect zich voordoet. Indien nodig breidt Rotterdam de opkoopbescherming dan uit. Mogelijke nadelen van opkoopbescherming: huuraanbod neemt af en risico op waterbedeffect Opkoopbescherming draagt naar verwachting bij aan passend aanbod aan koopwoningen voor middeninkomens.