Agendapunt 12. Westerstraat 2, Goes

Westerstraat 2, Goes Bestemmingsplan Ontwerp adviseurs • ingenieurs • openbare ruimte

COLOFON Documentgegevens Titel Projectnummer Datum Status IMRO Gemeente

Westerstraat 2, Goes 000827 12 december 2023 ontwerp NL.IMRO.0664.BPGW21-ON99 Goes

Opdrachtnemer Naam Adresgegevens Auteur(s) Contactgegevens

Juust Goessestraatweg 17A 4421 AD Kapelle Gerard Verweij & Marik Waterman +31(0)113 405 051

Westerstraat 2, Goes

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1 1.2 1.3 1.4

Algemeen Plangebied Doel Leeswijzer

6 6 6 7

Hoofdstuk 2

Het project

8

Inleiding Beschrijving project Juridische regeling

8 8 12

Beleidskader

15

Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

15 15 16 17 19

Kwaliteit van de leefomgeving

22

Inleiding Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodem Externe veiligheid Geluid Kabels en leidingen Luchtkwaliteit Natuur Niet gesprongen explosieven Verkeer en parkeren Water Milieu Effect Rapportage Conclusie

22 22 29 29 30 30 31 31 33 34 34 35 38 39

Uitvoerbaarheid

40

Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

40 40

2.1 2.2 2.3

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Bijlagen toelichting

41

Bijlage 1

Archeologisch onderzoek

42

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

144

Bijlage 3

Aanvullend bodemonderzoek

224

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek

292

Bijlage 5

Stikstofberekening

379

Juust

2

Westerstraat 2, Goes

Bijlage 6

Quickscan Wet natuurbescherming

400

Bijlage 7

Onderzoek Ontplofbare Oorlogsresten inclusief protocol

441

Bijlage 8

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

482

Regels Hoofdstuk 1

491 Inleidende regels

492

Begrippen Wijze van meten

492 495

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

496

Artikel 3 Artikel 4

Wonen Waarde-Archeologie 2

496 499

Hoofdstuk 3

Artikel 1 Artikel 2

Algemene regels

502

Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Antidubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels

502 503 504 505 506 507 508

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

509

Overgangsrecht Slotregel

509 510

Artikel 12 Artikel 13

Juust

3

Westerstraat 2, Goes

Juust

4

Westerstraat 2, Goes

Toelichting

Juust

5

Westerstraat 2, Goes

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Algemeen

Op de locatie Westerstraat 2 in Goes (voormalig boerderij Klein Frankrijk), worden 34 appartementen gerealiseerd. Deze zijn verspreidt over twee gebouwen. De bestaande bedrijfswoning wordt gerestaureerd. In het geldende bestemmingsplan 'Goes West' heeft het plangebied de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Het plan is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan. Het college van B&W heeft in een principebesluit (d.d. 9 juli 2020) besloten medewerking te verlenen. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet in de motivering om op deze locatie 34 appartementen planologisch-juridisch mogelijk te maken.

1.2

Plangebied

Het plangebied is gelegen op de locatie Westerstraat 2 te Goes. Het plangebied ligt het perceel kadastraal bekend GOE00, sectie A, perceelnummer 3915. Het plangebied heeft een oppervlakte van 19.492 m2 .

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

1.3

Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

Juust

6

Westerstraat 2, Goes

1.4

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Juust

7

Westerstraat 2, Goes

Hoofdstuk 2 2.1

Het project

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt zowel de huidige situatie als de toekomstige situatie van het plangebied beschreven. Vervolgens wordt ingegaan op de juridische regeling, planuitwerking en juridische planbeschrijving.

2.2

Beschrijving project

2.2.1

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan de westzijde van de binnenstad van Goes. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Ringbaan West en aan de oostzijde door de Westerstraat. Aan de noordzijde van het plangebied, net achter de Ringbaan West, is de TV Toren Goes gesitueerd en aan de oostzijde molen 'de Koornbloem' (zie afbeelding 2).

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: Johan van der Heijden) Het plangebied betreft de locatie van de voormalige boerderij Klein Frankrijk. In het verleden was op de locatie ook al bedrijfsbebouwing aanwezig ten behoeve van het boerenbedrijf (zie afbeelding 3). De boerderij is in 2009, op de bedrijfswoning na, volledig afgebrand. Aan de noordwestzijde van de bedrijfswoning zijn ook de resten van een schuurtje aanwezig. Rondom de woning zijn enkele bosschages aanwezig. Verder zijn er binnen het plangebied een aantal grote bomen, een poel en een sloot aanwezig. Het plangebied is momenteel, naast de woonfunctie, in gebruik als weidegrond. De bestaande (bedrijfs)woning, de poel en de resten van het schuurtje zijn geregistreerd als een rijksmonument.

Juust

8

Westerstraat 2, Goes

Afbeelding 3 | Oorspronkelijke bebouwing plangebied (bron: Willem Mieras)

2.2.2

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie worden, op de locatie van de voormalige boerderij, 34 appartementen gerealiseerd (afbeelding 4). In gebouw A (meest zuidelijk gelegen) worden 26 appartementen gerealiseerd (afbeelding 6) en in gebouw B worden 8 appartementen gerealiseerd (afbeelding 7). Gebouw A heeft een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 13,7 meter. Gebouw B heeft een goothoogte van 3,2 meter en een bouwhoogte van 8,6 meter. Van de 34 appartementen worden 20 appartementen aangeboden als koopappartement en 14 als middeldure huurappartementen. De buitenruimte van voorgenomen planontwikkeling wordt groen ingericht, met o.a. diverse bomen en struiken, poelen en hagen.

Juust

9

Westerstraat 2, Goes

Afbeelding 4 | Toekomstige situatie plangebied (bron: ZEC)

Juust

10

Westerstraat 2, Goes

Afbeelding 5 | Toekomstige situatie plangebied - vogelvlucht (bron: Kort Geytenbeek Architecten)

Afbeelding 6 | Toekomstige situatie plangebied - gevenaanzicht gebouw A (bron: Kort Geytenbeek Architecten)

Afbeelding 7 | Toekomstige situatie plangebied - gevenaanzicht gebouw B (bron: Kort Geytenbeek Architecten)

Juust

11

Westerstraat 2, Goes

De bestaande bedrijfswoning blijft behouden en wordt omgezet naar een reguliere woning. Aan de noordzijde van de woning wordt een schuur gerealiseerd. De bosschages rondom de woning worden, afhankelijk van de staat en gezondheid, deels gerooid. De restanten van het huidige schuurtje worden geheel verwijderd. De bestaande bomen op het terrein zullen gehandhaafd worden. Het plan voorziet aan de westzijde eveneens in de realisatie van 34 bergingen en 62 parkeerplaatsen. Op het terrein worden ook fietsvoorzieningen getroffen in de vorm van fietsbeugels of vergelijkbaar. Aan de oostzijde wordt het plangebied ontsloten op de Westerstraat.

2.3

Juridische regeling

2.3.1

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Goes West' van de gemeente Goes. Dit bestemmingsplan is op 21 maart 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Agrarisch met waarden' met bouwvlak. Ter plaatse van het bouwvlak geldt een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 meter en 10 meter. De functieaanduiding 'bedrijfswoning' is eveneens opgenomen. Op een klein deel na in het noordoosten van het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2'. Voor de toetsing zie paragraaf 4.2. De gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' geldt over het gehele plangebied. Deze aanduiding betekent dat er eisen gesteld worden aan de maximale bouwhoogte van bebouwing. Voor de toetsing zie paragraaf 4.2.

Afbeelding 8 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Juust

12

Westerstraat 2, Goes

2.3.2

Planuitwerking

Het plangebied krijgt de enkelbestemming 'Wonen'. Ter plaatse van de appartementen en de bestaande (bedrijfs)woning is een bouwvlak opgenomen. Ter plaatse van de woning is de bouwaanduiding 'vrijstaand' opgenomen en geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 meter en 10 meter. Ter plaatse van gebouw A is de bouwaanduiding 'gestapeld' opgenomen, zijn maximaal 26 wooneenheden toegestaan en geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 meter en 14 meter. Ter plaatse van gebouw B is de bouwaanduiding 'gestapeld' opgenomen, zijn maximaal 8 wooneenheden toegestaan en geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 meter en 9 meter. Daarnaast is de functieaanduiding 'erf' opgenomen waarbinnen uitsluitend bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd. Verder is over het gehele plangebied de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone- molenbiotoop' overgenomen uit het moederplan, evenals de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' met uitzondering van de noordoostelijke deel van het plangebied.

2.3.3

Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet. Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting. Verbeelding De verbeelding geeft de bestemmingen weer.

Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status. Regels Algemeen De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken: - Hoofdstuk 1 Inleidende regels - Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels - Hoofdstuk 3 Algemene regels - Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Inleidende regels Begripsbepalingen en Wijze van meten De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc.

Juust

13

Westerstraat 2, Goes

moeten worden gemeten. Bestemmingsregels Wonen Binnen de bestemming 'Wonen' is het wonen mogelijk. In de begripsbepalingen is opgenomen wat hieronder wordt verstaan. Binnen de functieaanduiding 'erf' is het toegestaan bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde te bouwen. Met betrekking tot woningbouw is een minimum aantal voor het segment middenhuur geregeld. Waarde-Archeologie 2 Binnen deze bestemming worden de archeologische waarden ter plaatse beschermd. Algemene regels Anti-dubbeltelregel Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Algemene bouwregels Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw. Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken. Algemene aanduidingsregels In dit artikel is de vrijwaringszone molenbiotoop opgenomen. Deze regeling stelt eisen aan de maximale bouwhoogte van gebouwen.

Algemene afwijkingsregels In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is. Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen. Overgangs- en slotregels In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Juust

14

Westerstraat 2, Goes

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het planvoornemen getoetst aan zowel het rijksbeleid, provinciaal beleid, regionaal beleid als het gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met ten hoogste 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling.

In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 34 appartementen en daarmee is het dus aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Vervolgens dient beoordeeld te worden of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Beoordeeld moet worden of er sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologisch regime aanwezig was. Onderhavig bestemmingsplan maakt meer bebouwing mogelijk dan in het geldende bestemmingsplan is toegestaan. Een nadere onderbouwing van de behoefte is noodzakelijk. Deze onderbouwing vindt plaats in

Juust

15

Westerstraat 2, Goes

paragraaf 3.4 Regionaal beleid. In deze paragraaf is aangetoond dat het plan voorziet in de behoefte aan levensloopbestendige woningen. Het projectgebied is, op de (bedrijfs)woning na, onbebouwd en heeft een agrarische bestemming. Daarmee kan het gebied formeel niet aangemerkt worden als bestaand stedelijk gebied. Het gebied ligt echter wel binnen de contouren van het bestaand stedelijk gebied. Het gebied is gelegen in de wijk Goes-West en grenst aan het Centrum. Gezien deze centrale ligging vormt het realiseren van deze appartementen een logische invulling op deze (inbreidings)locatie. Het plan voldoet daarmee aan de ladder. Conclusie Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.3

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn: 1. 2. 3. 4.

Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. Een duurzame en innovatieve economie. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn: 1. 2. 3. 4.

Doe meer met minder grond. Werk samen en deel kosten en baten. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. In de omgevingsvisie wordt gesteld dat de vraag van de Zeeuwen naar woningtype verandert. Door de toename van met name alleenstaande 80+ huishoudens lijkt er een mismatch te ontstaan tussen de huidige woningvoorraad en de woningvoorraad die er op lange termijn zou moeten staan. De behoefte aan nultredenwoningen/appartementen en beschutte woonzorgwoningen neemt immers fors toe. Woningbouwprojecten hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Ten aanzien van het thema 'Wonen' is het provinciaal belang dat de regionale woningmarkten goed functioneren.

Gestreefd moet worden naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Om die reden is regionale afstemming nodig over woningbouwplannen. Dit is vormgegeven door vaststelling van de regionale woningmarktafspraken (zie paragraaf 3.4 Regionaal beleid). Om de provinciale ambitie van een toekomstbestendige woningvoorraad in 2040 te kunnen halen heeft de provincie, in

Juust

16

Westerstraat 2, Goes

samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten, een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren door Stec-groep. Dit betreft het Kwalitatief Woningmarkt Onderzoek Zeeland 2019 (KWOZ). De belangrijkste conclusies uit het KWOZ die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden voor de regio de Bevelanden als volgt: Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+-huishoudens. Ook het aantal gezinnen groeit nog relatief licht. Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koopappartementen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koopwoningen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen. Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. In het onderhavige plan zijn 23 nultredenappartementen en 11 maisonnettes voorzien. In het bouwplan is in beide woongebouwen een lift voorzien en de locatie ligt in de nabijheid van voorzieningen. Het plan voorziet in de kwalitatieve behoefte zoals die blijkt uit het KWOZ. Op de kwantitatieve behoefte wordt ingegaan onder 'Regionaal beleid'.

Omgevingsverordening Zeeland 2018 De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken. Conclusie De hierboven genoemde provinciale beleidsdocumenten staan de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.4

Regionaal beleid

Regionale woonvisie Met de Regionale Woonvisie De Bevelanden 2019 - 2023 beogen de vijf Bevelandse gemeenten inzicht te geven in de gezamenlijke missie en ambities van de regiogemeenten op het gebied van het wonen (oktober 2019). De visie is een parapluvisie voor verdere uitwerking in lokaal beleid. De Regionale Woonvisie bevat de volgende missie: 'Wij willen een aantrekkelijke regio zijn waar men graag woont, met een regionaal passend, duurzaam en toekomstbestendig woningaanbod'. Vanuit deze missie zijn de volgende vijf ambities geformuleerd: 1.

De Bevelanden zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad. De Bevelanden heeft forse ambities op het gebied van duurzaamheid. In de woningvoorraad kan nog veel energie bespaard worden.

2.

De Bevelanden voor iedereen. De regio De Bevelanden wil een complete regio zijn, met een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine en grote huishoudens, met en zonder ondersteuning, permanent en tijdelijk.

3.

De Bevelanden zet alleen in op nieuwbouw die echt iets toevoegt. De Bevelanden streeft naar evenwicht in vraag en aanbod op de woningmarkt. De verwachte huishoudensgroei is de belangrijkste onderlegger voor het regionale woningbouwprogramma.

4.

De Bevelanden benut het bestaande. De Bevelanden streeft naar een toekomstbestendige woningvoorraad. Dit betekent continu investeren in onderhoud, aanpasbaarheid en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Naast de focus op vastgoed zal er ook aandacht moeten zijn voor de aanpak van sociale problematiek en de kwaliteit van de openbare ruimte.

5.

De Bevelanden zorgt. Regio De Bevelanden wil een zorgzame regio zijn, waar vraag en aanbod naar wonen met zorg in balans

Juust

17

Westerstraat 2, Goes

zijn, ook voor de meest kwetsbare groepen. Hierbij ziet de regio kansen voor innovatieve vormen van wonen met zorg die de diversiteit aan woonmilieus voor regionale woningmarkt als geheel zullen vergroten. Woningmarktafspraken De regio De Bevelanden heeft regionale woningmarktafspraken opgesteld en opgenomen in de 'Woningmarktafspraken De Bevelanden 2020 - 2030' (mei 2020). In dit document zijn de volgende uitgangspunten opgenomen: Algemeen Niet méér bouwen dan de behoefte; Uitsluitend producten die echt iets toevoegen; goede producten op goede plekken; Lokaal maatwerk, aansluiten bij DNA van de plek; Flexibiliteit in de plannen; Onderling bespreken en afstemmen aan de voorkant. Ruimtelijk Hoge dichtheid in de kernen, lage in het landschap; In principe binnen de kernen, bij voorzieningen; Inbreiden voor uitbreiden; Vooral focus op kleine huishoudens in stad en dragende kernen; Inzetten op “mooie woondorpen”. Programmatisch Duurzaam, extra energiebesparende maatregelen; Levensloop- en toekomstbestendig; Aandacht voor groen en water; Omvang voorraad sociale huurwoningen gelijk; Extra middenhuurwoningen; Meer hoogwaardige grondgebonden nultreden en semipermanente woningen. Vanuit het afsprakenkader wordt ingezet op: 1.

Realistische woningbouwproductie met ambitie. Binnen het programma wordt ruimte gecreëerd om in te kunnen spelen op de behoefte uit de markt.

2.

De juiste kwaliteit, Product Markt Combinaties en woonmilieus. Er wordt gestreefd naar een optimale match tussen vraag en aanbod.

Toetsing Het plan voorziet in de realisatie van 23 nultredenappartementen en 11 maisonnettes. Van het totaal aantal woningen worden 14 woningen in het middeldure huursegment gerealiseerd. Met de bouw van 23 nultredenwoningen wordt ingespeeld op de behoefte aan woningen geschikt voor senioren. Ook voorziet het plan in de realisatie van woningen in het gewenste middeldure huursegment en speelt in op de vraag naar betaalbaar wonen. Zowel de bouw van de levensloopbestendige woningen en de middeldure huurwoningen vormen een gewenste aanvulling op de bestaande woningvoorraad in Goes. Daarnaast wordt met de vernieuwing van de locatie en de landschappelijke inrichting van het perceel een vernieuwende vorm van wonen in een hof gerealiseerd en een situatie met leegstand en achterstallig onderhoud opgelost. De ontwikkeling is tevens aan te merken als een inbreidingsproject binnen het stedelijk gebied. Conclusie De woningbouwontwikkeling is in overeenstemming met de 'Regionale Woonvisie De Bevelanden 2019 – 2023

Juust

18

Westerstraat 2, Goes

(oktober 2019)'en de 'Woningmarktafspraken De Bevelanden 2020 - 2030' (mei 2020)'. Daarnaast maakt het plan onderdeel uit van het regionale woningbouwprogramma.

3.5

Gemeentelijk beleid

Gemeentelijke Structuurvisie #Goes2040 In juni 2012 heeft de gemeente Goes de structuurvisie #Goes2040 vastgesteld. Het plangebied ligt binnen het bestaand woongebied van de gemeente Goes. Het bestaande woongebied zijn woongebieden waar geen ingrijpende veranderingen zijn voorzien. Het beleid is gericht op kwaliteitsverbetering en het versterken dan wel vitaal houden van de buitenruimte. De aanpak van particulier bezit, klimaatneutrale bouw en de aanpak van aandachtslocaties in deze gebieden vragen de komende jaren aandacht.

Afbeelding 9 | Uitsnede structuurvisie #Goes2040 (bron: gemeente Goes) Met betrekking tot wonen, streeft de gemeente Goes naar kwalitatief hoogwaardige woonmilieus voor alle leeftijdsgroepen. Daarbij gaat het niet alleen om de juiste woning, toegesneden op de huidige en toekomstige gebruiker maar ook om de kwaliteit van de woonomgeving. Waar mogelijk wordt gestreefd naar energieneutrale bestaande bouw en nieuwbouw. Het plangebied is gelegen binnen de park- en groenstructuur (in bebouwd gebied) van de gemeente Goes. De hoofdgroenstructuur omvat elementen als parken, lanen, bufferzones, bosgebied en stadsentrees. Groenvoorzieningen zijn van belang voor het leefmilieu in de stad. De voorgenomen ontwikkeling zorgt ervoor dat een deel van het park- en groenstructuur opgeheven moet worden. Echter, in het verleden was op de locatie ook al bedrijfsbebouwing aanwezig ten behoeve van het boerenbedrijf. De nieuwe bebouwing wordt geconcentreerd gerealiseerd. Verder wordt de buitenruimte groen ingericht waardoor de sfeer van het park- en groenstructuur behouden blijft (afbeelding 5). Bovendien sluiten de twee gebouwen, wat betreft de architectonische vormgeving, aan bij de landelijke omgeving.

Juust

19

Westerstraat 2, Goes

Welstandsnota Het welstandsbeleid van de gemeente Goes is verwoord in de 'Welstandsnota Goes'. Het belangrijkste doel van het welstandsbeleid is het vormen van een toetsingskader voor welstand, waarmee de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten behouden en versterkt kunnen worden hiervoor is een aantal beoordelingskaders opgesteld, waaronder enkele van gebiedsgerichte aard. Deze dienen altijd in samenhang met de gehele gebiedsomschrijving van het desbetreffende deelgebied waarop de bouwaanvraag van toepassing is te worden gehanteerd. Het plangebied valt onder het gebiedstype 'Middelburgsestraat'. Het beleid binnen dit gebiedstype is gericht op extra aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit. Het welstandstoezicht moet een bijdrage leveren aan het versterken van de bestaande en/of gewenste kwaliteit. Voor de gebieden binnen dit gebiedstype is een bijzonder ambitieniveau van kracht, gericht op extra aandacht voor het beheer, handhaving en waar mogelijk versterken van de aanwezige kwaliteiten. In het bijzonder wordt daarbij gelet op de aanwezige diversiteit , maar ook de monumentale panden. Het plan is afgestemd met de welstandscommissie en voldoet aan de uitgangspunten opgenomen in de Welstandsnota.

Nota's Bodembeheer en Bodemkwaliteitskaarten Voor de gemeente Goes zijn meerdere Nota's Bodembeheer en bijbehorende Bodemkwaliteitskaarten en Bodemfunctieklassenkaarten vastgesteld, die in de periode 2019 t/m 2022 zijn geactualiseerd en opnieuw zijn vastgesteld of erkend. De nota's en bodemkwaliteitskaarten (Bkk) hebben betrekking op zowel de landbodem, wegbermen als waterbodems. In de nota's is beschreven hoe binnen de gemeente Goes omgegaan dient te worden met grondverzet. Gezamenlijk bepalen nota's, bodemkwaliteits- en bodemfunctiekaarten aan welke eisen grond moet voldoen wanneer deze wordt toegepast, wat de gemiddelde kwaliteit is van de grond wanneer deze wordt ontgraven en welke doelstelling gebruikt moet worden wanneer een bodemsanering nodig blijkt te zijn. Op basis van de bodemkwaliteitskaarten kan de gemiddelde bodemkwaliteit van een gebied worden aangegeven. De Bkk's en de nota's zijn gebaseerd op het Besluit Bodemkwaliteit, waarmee het onder voorwaarden mogelijk is om licht verontreinigende grond buiten weken als bodem te hergebruiken. In de nota's en de bijbehorende Bkk's zijn zowel het generiek als gebiedsspecifiek beleidskader uitgewerkt. Daarbij wordt getoetst aan zowel de bodemkwaliteitsklasse als de bodemfunctieklasse, waarbij de strengste (schoonste) klasse bepalend is.

Binnen het generiek beleid gelden landelijk geldende regels/normen voor het toepassen van grond en bagger. Binnen het gebiedsspecifiek beleid kunnen afwijkende lokale beleidskeuzes worden gemaakt die afwijken van het generiek kader, waaronder het vaststellen van Lokale Maximale Waarden (LMW). Dit zijn gebiedsspecifieke toepassingsnormen die afgeleid zijn van de plaatselijk voorkomende concentraties en daarmee eigen bodembeheersgebied. Daarbij is het mogelijk licht verontreinigde grond die vrij is gekomen in een licht verontreinigde zone elders in diezelfde of een andere zone met een vergelijkbare of mindere kwaliteit toe te passen, mits sprake is van Standstil op gebiedsniveau. De belangrijkste randvoorwaarde hierbij is dat de hergebruikte grond van gelijke of betere kwaliteit dient te zijn dan de kwaliteit van de omvangende bodem. Daarbij is ook een toetsing van onder andere milieu hygiënische risico's nodig. In een Nota Bodembeheer staat voor de verschillende bodemkwaliteitszones aangegeven welke bewijsmiddelen (bijvoorbeeld partijkeuringen of toetsing aan de Bkk) noodzakelijk zijn bij hergebruik in diezelfde of andere zones. Op basis van de aangetroffen concentraties zijn 3 kwaliteitszones opgenomen, te weten Achtergrondwaarde, Wonen en Industrie.

Daarnaast is, in verband met de aanwezigheid van bepaalde slecht afbreekbare bestrijdingsmiddelen, onderscheid gemaakt tussen de gebieden met boomgaarden die respectievelijk voor en na 1980 aanwezig waren/zijn. Daarvoor zijn ook LMW-waarden vastgesteld. Voor de voor dit bestemmingsplan geldende gebiedsindelingen en de nadere uitwerking van toetsingskaders en de bijbehorende toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.4. Gemeentelijk Verkeers en vervoerplan (GVVP) In het GVVP worden maatregelen genoemd die in het verlengde liggen van het bestaande verkeersbeleid (verbeterenverkeersveiligheid, verbeteren fietsvoorzieningen, doorstroming autoverkeer), maatregelen die afgestemd zijn op toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, maar ook maatregelen die mogelijk diep ingrijpen op bestaand beleid. Binnen het gemeentelijk parkeerbeleid wordt gestreefd naar het voldoen van de

Juust

20

Westerstraat 2, Goes

parkeernormering bij nieuwe ontwikkelingen. Van belang is dat de parkeerbalans in evenwicht blijft. Dit houdt in dat voorzien wordt in de parkeerbehoefte. De gemeente heeft eigen parkeernormen vastgesteld waar dit plan aan getoetst is (zie paragraaf 4.11). Er wordt voldaan aan het gemeentelijke parkeerbeleid. Conclusie Uit bovenstaande blijkt dat gemeentelijk beleid de vaststelling van het plan niet in de weg staat.

Juust

21

Westerstraat 2, Goes

Hoofdstuk 4 Kwaliteit leefomgeving 4.1

van

de

Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt. Over een groot deel van het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2'. Archeologisch onderzoek is nodig wanneer het bouwwerk en de fundering dieper komen te liggen dan 40 cm beneden maaiveld of het grondoppervlak van het bouwwerk meer dan 250 m² bedraagt. De vrijstellingswaarden zullen door de graafwerkzaamheden ten behoeve van de appartementen overschreden worden. Op 22 december 2022 is door Artefact! een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd (Bijlage 1).

Uit dit onderzoek blijkt dat binnen het noordelijk en zuidelijk deel van het plangebied een middelhoge verwachting bestaat op het voorkomen van archeologische vindplaatsen uit de Late IJzertijd/Romeinse tijd in de top van het Hollandveen Laagpakket, vanaf 1,74 m -NAP (1,86 m-mv). Verder blijkt dat in het hele plangebied een hoge verwachting bestaat op het voorkomen van archeologische vindplaatsen uit de Middeleeuwen en/of Nieuwe Tijd. Deze kunnen voorkomen bovenop, en ingegraven in de bovenzijde van, het Laagpakket van Walcheren, en in de bovenliggende cultuurlagen, vanaf 0,30 m -mv. Om die reden wordt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' volledig overgenomen. Nader onderzoek is noodzakelijk omdat de graafwerkzaamheden de vrijstellingswaarden overschrijden en hierdoor archeologische waarden verstoord kunnen worden. Het nader onderzoek zal uitgevoerd worden in het kader van de omgevingsvergunning en alleen ter plaatse van de delen die verstoord worden. Gezien de aard van de verwachte vindplaatsen (middelgrote tot grote vindplaatsen met grondsporen) is het uitvoeren van een Inventariserend Veldonderzoek door middel van proefsleuven (karterende en waarderende fase) de meest geschikte onderzoeksmethode. Een deel van het plangebied is bebouwd met een rijksmonument.

Mede gezien de beperkte ruimte wordt geadviseerd in de directe nabijehid van de woning geen proefsleuvenonderzoek uit te voeren, maar de uitbouw hiervan onder archeologische begeleiding uit te voeren. Voorafgaand aan het veldonderzoek dient een Programma van Eisen te owrden opgesteld dat ter beoordeling en goedkeuring moet worden voorgelegd aan de bevoegde overheid.

Juust

22

Westerstraat 2, Goes

Cultuurhistorie Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden. Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn aanwezig. Het plangebied is gelegen binnen een molenbiotoop en binnen het plangebied is een monumentencomplex gelegen. Molenbiotoop Binnen de als “vrijwaringszone - molenbiotoop” aangewezen gronden mag uitsluitend worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels: binnen een afstand van 100 meter vanaf de molen mag geen bebouwing, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek, worden opgericht; buiten een afstand vanaf 100 meter van de molen mag geen bebouwing, hoger dan de onder a. genoemde hoogte vermeerderd met 1/30 van de afstand tussen het bouwwerk en de molen, worden opgericht. De afstand van het plangebied tot de molen is ca. 160 meter en de onderste punt verticale wiek is gelegen op 15 meter.

Dit betekent dat er, op basis van de geldende regeling van de molenbiotoop, een maximale bouwhoogte geldt van 20,3 meter. Gebouw A heeft een maximale bouwhoogte van 13,7 meter en voldoet daarom aan de regels van het molenbiotoop. De nieuwe bebouwing vormt derhalve geen belemmering voor de vrije windvang en zichtbaarheid van de molen. Monumentencomplex Binnen het plangebied is monumentencomplex (monumentnummer 507875) gelegen. Het gaat om een boerderijcomplex in ambachtelijk-traditionele stijl, omstreeks 1850 gebouwd als dwarsdeelboerderij met losse leden opzet. Het boerderijcomplex is zeer markant gelegen op een open terrein (weilanden), juist buiten de noordwestelijke stadswallen van Goes. Tot dit monumentencomplex behoorden bij de aanwijzing in 1997 de volgende onderdelen (zie afbeelding 10): Woonhuis (monumentnummer 507876): Het gaat om de bestaande (bedrijfs)woning als een geheel bakstenen woonhuis op rechthoekige plattegrond onder een met pannen gedekt zadeldak evenwijdig aan de voorgevel, omstreeks 1850 gebouwd in ambachtelijk-traditionele bouwtrant met enige klassieke motieven in lijstwerk van de voorgevel. Het woonhuis is van algemeen belang als functioneel onderdeel van het complex en vanwege architectuurhistorische waarden. Landbouwschuur (monumentnummer 507877 - verbrand in 2009 en van de lijst afgevoerd).

Bijschuur (monumentnummer 507878): Het gaat om grotendeels een houten bijgebouw op rechthoekige plattegrond onder een zadeldak, rond 1850 gebouwd in ambachtelijk-traditionele bouwtrant. Het bijgebouw is van belang als functioneel onderdeel van het complex. Erfinrichting/drinkput (monumentnummer 507879): Het gaat om de drinkput op het erf van de boerderij, gesitueerd aan de overzijde van de dreef. De drinkput is van belang vanwege ensemblewaarde als functioneel onderdeel van het complex.

Juust

23

Westerstraat 2, Goes

Afbeelding 10 | Uitsnede Cultuurhistorie Zeeland (bron: provincie Zeeland) Toetsing In het beoogde plan is rekening gehouden met de historie van het plangebied. Hiervoor zijn diverse (landschaps)architecten ingeschakeld (Buro Ruimte & Groen, Kort Geytenbeek Architecten, Bouwwinkel Zeeland) en is in 2019 een 'uitgangspuntenkaart'' gemaakt met de aanwezige elementen en mogelijke locaties voor toevoegingen (zie afbeelding 11). Deze kaart is vertaald in het erfinrichtingsplan zoals opgenomen in paragraaf 2.2.2 Toekomstige situatie.

Juust

24

Westerstraat 2, Goes

Afbeelding 11 | Uitgangspuntenkaart (2019) inrichting plangebied (bron: Fraanje) Het woonhuis en drinkput (opgenomen als 'koeiepit') als rijksmonumenten blijven behouden. De bijschuur is in de huidige situatie al grotendeels vergaan, waarschijnlijk door uitblijven van onderhoud en/of aantasting van de brand in 2009. Door de zware aantasting en de incomplete verschijningsvorm van de bijschuur, hetgeen in de loop van de jaren is ontstaan, is het aannemelijk dat er geen/onvoldoende monumentale waarden aanwezig zijn om dit object als rijksmonument te behouden. Dit rijksmonument verkeert in vervallen staat, waardoor de monumentale waarden teniet zijn gegaan of zwaar beschadigd zijn geraakt (zie afbeelding 12 en 13). Bovendien is door de compacte erfbebouwing, de hedendaagse gebruikseisen en de positie van waardevolle bomen (met name de Populus nigra 'Brandaris') geen ruimte om de bijschuur op dezelfde locatie weer op te bouwen. De noodzakelijke verkeersruimte tussen de nieuwe schuur en woning (de plek waar de bijschuur stond) kan namelijk niet vanuit het westen worden ontsloten aangezien daar voornoemde bomen en hun kruinprojectie de aanleg van infrastructuur onmogelijk maken. Het gemotoriseerd verkeer over deze kruinprojecties zou de gezondheid van de bomen in gevaar brengen. Het terugbrengen van het gebouw vergt het onmogelijke.

Het is daarom aannemelijk om dit rijksmonument uit het register te schrappen. De vormgeving en het materiaalgebruik van een nieuw bijgebouw op het toekomstige kavel van de woning zal afgeleid worden van de verdwenen bijschuur. Een vrijstaande woning van het gegeven formaat heeft immers behoefte aan een garage/schuur/berging en aangezien deze toch noodzakelijk is, is het een kans om hiermee het verdwenen historische gebouw weer deels terug te brengen op een manier en plaats welke in de hedendaagse situatie in meerdere opzichten van toegevoegde waarde zal zijn.

Juust

25

Westerstraat 2, Goes

Afbeelding 12 | Foto bijschuur d.d.13-06-2009 (bron: https://nl.wikipedia.org/wiki/Bestand:Klein_Frankrijk_bijgebouw_en_afgebrande_schuur.jpg)

Afbeelding 13 | Foto bijschuur d.d. 10 augustus 2023 (bron: Cyclomedia)

Juust

26

Westerstraat 2, Goes

Het woonhuis is onbewoond en verkeerd in slechte staat. Zo zijn er diverse grote lekkages. Hierdoor is sprake van urgentie om de monumentale waarde te kunnen behouden en/of herstellen. Voor het woonhuis is door BWZ adviseurs en architecten in juli 2022 een bouwhistorische verkenning met waardestelling uitgevoerd (zie bijlage x), aansluitend gevolgd door een restauratiebestek. Hieruit blijkt dat diverse bouwsporen er op wijzen dat het woonhuis eind 19de eeuw ingrijpend is verbouwd waarbij vooral de voorgevel en de kap zijn gewijzigd en wellicht ook de kelder en interieur onderdelen. Zoals ook in de huidige situatie het woonhuis schade vertoont door verzakkingen, was dat eind 19de eeuw wellicht ook het geval en aanleiding voor herstel en renovatie werk. In de loop van de 20ste eeuw verloren veel ruimten in de woning hun traditionele functie. Ondanks al deze aanpassingen bleef de 19de -eeuwse opzet voor een belangrijk deel behouden en herkenbaar. Hierdoor wordt het woonhuis in het ontwerp ingepast, maar gebruikt als zelfstandige woning. Het doel van de ontwikkelaar is om het woonhuis zelfstandig te verkopen met het door BWZ adviseurs en architecten opgestelde restauratie bestek. Hierin wordt rekening gehouden met in ieder geval de hoge en positieve waarderingen zoals benoemd in bouwhistorische verkenning. Hierdoor wordt bewust omgegaan met dit rijksmonument.

Op de locatie van de afgebrande landbouwschuur, direct achter de woning, vindt herbouw plaats in de vorm en uitstraling van een grote (boeren)schuur (gebouw A). In dit woongebouw worden 26 appartementen gerealiseerd. De locatie van het woongebouw is een historische plek. Het ontwerp van dit gebouw knipoogt naar vroeger. Het is overduidelijk weer volume wat duidelijk herkenbaar is als een schuur. Daarin vinden huur- en koopapaprtementen een plaats. De uitstraling en vormgeving van de nieuwe schuur (gebouw A) is een hedendaagse interpretatie van het oorspronkelijke gebouw. Het vereiste woonprogramma speelt hierin een belangrijke rol. Alle bovenste appartementen in de kap zijn hierdoor niet voorzien van een gelijkvloers woonprogramma, maar zijn voorzien van een trap. Bij een lagere dakvoet zou een te groot aantal appartementen niet meer voldoen aan de behoefte om geschikt te zijn voor ouderen. Om het plan financieel meer haalbaar te maken is een tweede en kleiner woongebouw (gebouw B) toegevoegd. Dit heeft vooral te maken met het beoogde woonprogramma in het (middeldure) huursegment. 14 van het totale aantal van 34 appartementen zijn namelijk bestemd voor de verhuur. Dit is een eis vanuit het woonbeleid op gemeentelijk en regionaal niveau.

Verder heeft het ook te maken met het kunnen bekostigen van de inrichting van het plangebied om zoveel en goed mogelijk invulling te geven aan de open en groene setting. In het tweede woongebouw worden 8 appartementen gerealiseerd. De locatie van dit gebouw betreft evengoed een historische plek aangezien in het verleden ten noorden van de voormalige landbouwschuur op deze locatie meer bebouwing en/of verharding aanwezig was (zie afbeelding 14). Op 25 april 2022 en op 14 juli 2022 heeft de monumentencommissie van de gemeente Goes het plan beoordeeld. Op 14 juli 2022 is kenbaar gemaakt dat het plan is verbeterd ten opzichte van de laatste beoordeling en is op plaatsing, massa en vorm en gevelkarakteristiek op hoofdlijnen akkoord. In nauw overleg met de monumentencommissie is het plan verder vormgegeven om de cultuurhistorische waarden zoveel mogelijk in te passen.

Juust

27

Westerstraat 2, Goes

Afbeelding 14 | Uitsnede luchtfoto 1959 en 1850 (bron: Provincie Zeeland) De nieuwe erfcompositie is afgeleid van de historisch bebouwde en gebruikte gronden. De gebouwen zijn centraal gelegen binnen het plangebied. Hierdoor blijft het plangebied aan de noord- en zuidzijde en deels de oostzijde zoveel mogelijk groen, omdat het zichtbaar is vanaf de Ringbaan-West en de Westerstraat. Hierdoor blijft het groene en open karakter, van de voormalige boerderij, in het relatief open landschap behouden. Met het beoogde plan is het de bedoeling om het karakteristieke groengebied in de verstedelijkte omgeving juist te optimaliseren en het historisch boerenerf meer in beeld te brengen. Dit gebeurt onder andere door: het herstellen van het oude karrenspoor door een afwijkende kleur bestrating; het herstellen van de originele dampalen en verplaatsen naar (hoofd)ingang bij het woonhuis; het bestaand hekwerk herbruiken of nieuw (houten) boerenhekwerk realiseren bij entree karrenspoor; het toepassen van een zorgvuldige groeninrichting: lage en hogere ligusterhagen als afscherming rondom privétuinen en parkeerplaatsen om auto's (ook vanuit de algehele omgeving) uit het zich te halen, lage blokhagen ter afscherming van tuinen en terrassen bij appartementen, diverse fruitbomen in weide toe te voegen en bloeiende beplanting op centrale erf.

Verder behoudt het plangebied de bestaande (monumentale) bomen. Hiervoor is door Karelse Boombeheer een boombeoordeling uitgevoerd (zie bijlage x) en wordt de beplanting (wilgen) rondom de drinkput uitgedund en opgeschoond/hersteld en afgekoppeld van dakafvoeren. Op die manier blijft de drinkpuit vanwege ensemblewaarde als functioneel onderdeel van het plangebied. Inmiddels is er aan de meest gevoelige bomen door Karelse Boombeheer reeds onderhoud uitgevoerd aangezien ook deze in de afgelopen decennia waren verwaarloost. Conclusie De beoogde ontwikkeling houdt zoveel mogelijk rekening met de cultuurhistorische waarden (incl. rijksmonumenten) binnen het plangebied. De verschillende rijksmonumenten zijn functioneel onderdeel van het complex. Een deel van dit complex, de landbouwschuur, is afgebrand en afgevoerd als rijksmonument en een ander deel van het complex, de bijschuur, is wegens uitblijven van onderhoud nagenoeg geheel vergaan. Daarnaast is ook het woonhuis, als deel van het complex, in slechte staat. Hierdoor zijn cultuurhistorische waarden in de tijd grotendeels verloren gegaan. Uitgangspunt van de complexbescherming is dat de samenhang

Juust

28

Westerstraat 2, Goes

van de samenstellende onderdelen een meerwaarde geeft aan het geheel, en daarmee ook aan elk van de onderdelen. Op dit moment is de meerwaarde discutabel en de beoogde planvorming zal dat tegen gaan. Het boerderijcomplex staat al enige tijd leeg. Indien er niets aan het rijksmonument (complex) wordt gedaan, zal het monument verder achteruit gaan. Met de beoogde ontwikkeling worden bepaalde elementen (woongebouwen, schuur bij woonhuis, groenvoorzieningen e.d.) vanuit de historische gedachte geplaatst waardoor het weer een geheel vormt van een groen erf met omringend land. Het blijft hierdoor een prettig karakteristiek open- en spaarzamelijk bebouwd groengebied in een verder modern verstedelijkte omgeving. De gebouwen zijn immers centraal gelegen binnen het plangebied. In dit bestemmingsplan zijn de bouwmogelijkheden begrensd met een bouwvlak en de aanduiding 'erf'. Op basis van het bovenstaande vormt het aspect 'cultuurhistorie' geen belemmering maar juist een kans en vormt het de zin en noodzaak voor vaststelling van dit bestemmingsplan. In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt de vormgeving van de bebouwing zo nodig nader getoetst door de monumentencommissie.

4.3

Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. Aan de westzijde van het plangebied zijn verschillende bedrijfsactiviteiten aanwezig. Grenzend aan de westzijde van het plangebied is een garagebedrijf aanwezig. Een garagebedrijf valt, conform de VNG-brochure 'Bedrijvenen milieuzonering', in milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter tot het gebiedstype 'rustige woonwijk'. De afstand tussen de grens van de bedrijfsbestemming en de dichtbijgelegen gevel van de nieuw te realiseren gebouwen bedraagt ca. 55 meter. Hierdoor wordt voldaan aan de richtafstand. Aan de westzijde van het plangebied zijn binnen de bestemming 'Bedrijf' en de bestemming 'Gemengd' bedrijven toegestaan tot en met milieucategorie 3.2.

Hiervoor geldt een richtafstand van 100 meter tot het gebiedstype 'rustige woonwijk'. De afstand tussen de bedrijfsbestemming en de dichtbijgelegen gevel van de nieuw te realiseren gebouwen bedraagt circa 105 meter. Hierdoor wordt aan de richtafstand voldaan. Het aspect 'Bedrijven en milieuzonering' geen belemmering vormen voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.4

Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie. Het bestemmingsplan bevat een motivering over de bodemkwaliteit in relatie tot de beoogde bestemming. Op het plangebied ligt in de huidige situatie de bestemming 'Agrarisch met Waarden'. Het plangebied krijgt in de nieuwe situatie de bestemming 'Wonen'. Beoordeeld moet worden of de milieu hygiënische situatie voldoende is voor de woonfunctie. Mitec heeft op 14 december 2020 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 1). Uit het onderzoek blijkt dat licht verhoogde gehalten zijn aangetoond. Ter plaatste van boring 09 is sprake van een sterke verontreiniging in de bovengrond. De verontreiniging is zeer waarschijnlijk te relateren aan het voormalige pad (en de voormalige sloot) en de aanwezige puinbijmenging. De ernst en omvang van de verontreiniging is onbekend. Om de ernst en omvang van de verontreiniging te beoordelen dient een nader onderzoek te worden uitgevoerd. Op 24 juni 2022 is door MCG Zuidwest B.V. een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 3). Uit dit onderzoek blijkt dat de eerder aangetoonde verontreiniging met zink ter plaatse van boring 09 niet opnieuw is aangetoond. De verontreiniging met zink is niet reproduceerbaar gebleken.

Het asfalt heeft een teerhoudende

Juust

29

Westerstraat 2, Goes

slijtlaag. Onder deze slijtlaag is het asfalt beoordeeld als teervrij. In het pad is sprake van grof puin en in één inspectiesleuf is asbest aangetoond. Omdat de grenswaarde voor nader onderzoek (50 mg/kg ds.) wordt overschreden geven de onderzoeksresultaten formeel aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek om de ernst van de verontreiniging te bepalen. Echter, gezien het feit dat reeds inspectiesleuven zijn gegraven en inspectiefsleuf 105 als een separaat vlak van maximaal 200 m2 is bemonsterd, geeft het uitgevoerde onderzoek reeds een goed beeld van de verontreiniging. De interventiewaarde wordt niet overschreden. Op basis hiervan is nader onderzoek niet benodigd. Aangezien er uitgegaan is van een gesloten grondbalans, is er geen onderzoek uitgevoerd naar PFAS. Indien er wel grond afgevoerd gaat worden, zijn partijkeuringen AP-04 met de daarbij behorende analyses op PFAS noodzakelijk. Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'bodem' geen belemmering vormt voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.5

Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving. Kwetsbare objecten (woningen) moeten bij ruimtelijke planvorming beschermd worden tegen de externe veiligheidsrisico's. In of in de nabije omgeving van het plangebied zijn geen risicobronnen of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn die een belemmering vormen. Ten westen van het plangebied ligt de N256. het plangebied ligt op circa 870 meter afstand en valt daarmee niet binnen het invloedsgebied van deze weg. Het plangebied ligt op circa één kilometer van de spoorlijn. Daarmee ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van ongevallen met giftige stoffen op het spoor. Aan de oostzijde van het planbgebied is op een afstand van circa 850 meter het Omnium gelegen. Deze risicovolle inrichting vormt, gezien de grote afstand, geen onaanvaardbaar risico voor de gebruikers van het woonperceel.

Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.6

Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt. Woningen zijn geluidsgevoelige functies in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh). Het plangebied ligt niet binnen een zone industrielawaai. Het plangebied is gelegen aan de Westerstraat waar deels een snelheidsregime geldt van 50 km/uur. Aan de noordkant grenst het plangebied aan de Ringbaan West. Het plangebied valt hiermee binnen de geluidszone van beide wegen. Een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is benodigd.

Op 13 april 2022 is door Kraaij Akoestisch Adviesbureau een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 4). Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting vanwege de Ringbaan West op de nieuwbouw ten hoogste 51 dB bedraagt en daarmee niet overal voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB in navolging van de Wgh. De overschrijding van 1 – 3 dB vindt alleen plaats op de noordgevels van beide gebouwen, waarvan bij gebouw A (zuid) slechts 1 dB en alleen op een deel van de vierde bouwlaag. Er dient voor de nieuwbouw een hogere waarde te worden aangevraagd vanwege de geluidbelasting van de Ringbaan West. Dit is mogelijk omdat het onder de uiterste grenswaarde blijft. De hogere waarde bedraagt 49 dB voor gebouw A en 51 dB voor gebouw B. Daarnaast zijn er (extra) maatregelen bij de ontvanger vereist zijn om te voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit. In dit geval dient de karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie te voldoen aan minimaal 21 dB bij gebouw A en 23 dB bij gebouw B voor een verblijfsgebied. Voor een verblijfsruimte geldt een 2 dB lagere eis. Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'geluid' geen belemmering vormt voor het

Juust

30

Westerstraat 2, Goes

planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling. Conclusie Omdat bron- en overdrachtsmaatregelen om de geluidbelasting vanwege de Ringbaan west te reduceren tot de voorkeursgrenswaarde op problemen stuiten van doelmatige, verkeers- en vervoerskundige, financiële, stedenbouwkundige of landschappelijke aard, zal voor de nieuwbouwwoningen aan de Westerstraat 2 een hogere grenswaarde aangevraagd moeten worden bij de gemeente Goes. Voor het vaststellen van een hogere waarde mag volgens de Wet geluidhinder de geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai niet hoger zijn dan 53 dB voor woningen in buitenstedelijk gebied en 63 dB voor woningen in stedelijk gebied. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Daarom kan voor alle woningen binnen het plangebied een hogere grenswaarde worden aangevraagd. De aan te vragen hogere grenswaarde bij de gemeente Goes is: 51 dB voor gebouw A 49 dB voor gebouw B Bij alle woningen zal een geluidluwe gevel en geluidluwe buitenruimte aanwezig zijn, voornamelijk gesitueerd de zuidzijde van de woningen.