Agendapunt 07. Toelichting

GEMEENTE GOES Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid’

Vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Goes bij besluit van…………………..,

De griffier,

De voorzitter,

’s Heer Abtskerke

opdrachtgever titel IMRO-nummer

Aannemingsbedrijf Fraanje B.V. Bestemmingsplan ‘Aria-Zuid’ NL.IMRO.0664.BPGZ30-ON99

projectnummer status

GO4009 Definitief

Polderweg 6, 4444 AA tel: +31 6 11782614 e-mail: info@planomgeving.nl URL: www.planomgeving.nl

Ontwerp Vastgesteld

12 oktober 2023

TOELICHTING

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

TOELICHTING behorende bij het bestemmingsplan ‘Aria-Zuid in de gemeente Goes

INHOUD 1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Vigerend bestemmingplan 1.3 Leeswijzer

5 5 5 6

2

STEDENBOUWKUNDIGPLAN 2.1 Inleiding 2.2 Ruimtelijke hoofstructuur 2.3 Bebouwing 2.3.1 Bouwhoogte 2.3.2 Huis en straat 2.4 Welstandcriteria 2.4.1 Algemeen 2.4.2 Achterdeur en schuur 2.5 Verkeer en parkeren

7 7 8 17 17 19 20 20 21 22

3

BELEIDSKADERS 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid 3.5 Toetsing beleidskaders

25 25 27 29 30 33

4

KWALITEIT VAN DE LEEFOMGEVING 4.1 Bodem 4.2 Archeologie en Cultuurhistorie 4.3 Water 4.4 Ecologie / flora en fauna 4.5 Milieuhinder 4.6 Geluidhinder 4.7 Luchtkwaliteit 4.8 Externe veiligheid 4.9 Overige belemmeringen

37 37 41 48 49 54 55 63 64 68

5

JURIDISCHE ASPECTEN 5.1 Algemene opzet 5.2 Verbeelding 5.3 Regels 5.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels 5.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 5.3.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels 5.3.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en Slotregels

71 71 71 72 72 72 74 75

1

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

6

ECONOMISCHE EN MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke toetsing 6.2.1 Procedure 6.2.2 Overleg

77 77 77 77 77

7

HANDHAVING 7.1 Inleiding 7.2 Handhaving bestemmingsplannen 7.3 Handhavingsbeleid 7.4 Opleggen sancties

79 79 79 79 80

BIJLAGEN: Bijlage 1: Milieukundigonderzoek d.d.10 mei 2021, MCH Zuidwest B.V.; Bijlage 2: Archeologische advies d.d. 30 oktober 2020, OAS; Bijlage 3: Geluidsmemo d.d. 13 mei 2020, Antea groep; Bijlage 4: Flora & fauna onderzoek; Bijlage 5: Stikstofdepositierapportage; Bijlage 6: Extern veiligheidsonderzoek d.d. 15 mei 2020, AVIV; Bijlage 7: Vormvrije m.e.r.-beoordeling; Bijlage 8: Watertoets plan Aria te Goes; Bijlage 9: Beeldkwaliteitsplan Aria-Zuid (versie maart 2022); Bijlage 10: Rapportage Hof Welgelegen-Aria; Bijlage 11.1: Akoestisch onderzoek; Bijlage 11.2: Notitie akoestiek.

2

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

3

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Plangebied Figuur 1: Globale ligging plangebied

Plangebied Figuur 2: Luchtfoto globale ligging plangebied

4

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding Het woningbouwplan Aria is sinds 2011 in uitvoering. De nieuwe wijk Aria krijgt de sfeer van een Zeeuws dorp met slingerende straatjes en een centraal marktveld (het Vedelplein). Het nieuwe ‘dorp’ sluit mooi aan bij de fraaie boerderij Hof Welgelegen. Het karakteristieke oude Pykeswegje krijgt een tweede leven als hoofdstraat van de wijk. De woningen worden in korte rijtjes, halfvrijstaande, vrijstaande huizen en enkele kleine appartementencomplexen gerealiseerd binnen de dorpse structuur. Met de ontwikkelende partij is een maximum aantal van 490 woningen voor heel Aria afgesproken. De dorpse wijk ‘Aria’ is opgebouwd uit verschillende deelgebieden. De deelgebieden A, B, C, D, E, F1, F2, H, J en K zijn inmiddels stedenbouwkundig en planologisch uitgewerkt. De overige deelgebieden zijn planologisch opgenomen in zogenaamde ‘uit te werken bestemmingen’. De laatste deelgebieden worden momenteel ingevuld met woningen. Om een doorgaand bouwproces te garanderen en aan de woningbouwbehoefte van Goes te kunnen blijven voldoen, is het wenselijk het deelgebied ‘Aria-Zuid’ verder te ontwikkelen en in te vullen met woningen. Dit betekent dat voor dit deelgebied een bestemmingsplan dient te worden opgesteld. Voor een deel van dit deelgebied (45 woningen) is inmiddels een omgevingsvergunningprocedure doorlopen.

Dit deel wordt volledigheidshalve in het onderhavige bestemmingsplan meegenomen. Het totaal aantal woningen voor het bestemmingsplan ‘Aria-Zuid’ komt op 248. Het gehele plangebied van het plan ‘Aria’ is recentelijk bij bestemmingsplan van 23 november 2017 algeheel herzien, derhalve kan momenteel volstaan worden met alleen de gronden voor het deelgebied ‘Aria-Zuid’ van een nieuw planologisch regiem te voorzien. Uitgangspunt bij het opstellen van het bestemmingsplan voor deelgebied ‘Aria-Zuid’ is de in maart 2022 opgestelde stedenbouwkundige visie. De globale ligging van de planlocatie is weergegeven in figuur 1. In figuur 2 is de luchtfoto weergegeven.

1.2

Vigerend bestemmingplan Het plangebied is gelegen in het vigerende bestemmingsplan Aria’ (vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 23 november 2017) van de gemeente Goes. De gronden hebben de bestemming ‘Wonen-uit te werken-1’ en ‘Wonen-uit te werken-2’. Daarnaast is de dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie 1’ over het plangebied gelegen, een gebiedsaanduiding ‘geluidzone-weg’, alsmede een dubbelbestemming ‘Leiding-Gas’. Het huidige bestemmingsplan voorziet in een uitwerkingsplicht voor onder meer de functie ‘wonen’ en dient derhalve nog uitgewerkt te worden.. Om de beoogde ontwikkeling en afronding van het gehele woongebied Aria mogelijk te maken, is het derhalve noodzakelijk een planologische procedure te doorlopen. In het onderhavige

5

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

geval, heeft de gemeente Goes aangegeven dat de ontwikkeling wordt opgenomen in een bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan ‘Aria-Zuid’, vormt de planologisch-juridische basis voor de voorgestane ontwikkeling. 1.3

Leeswijzer Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, de regels en de verbeelding. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende gedeelte van het plan. Daarop wordt een toelichting gegeven. In de onderhavige toelichting worden de uitgangspunten voor het bestemmingsplan ‘Aria-Zuid’ weergegeven. Hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande situatie en de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt getoetst aan het ruimtelijk beleid dat op de beoogde ontwikkeling van toepassing is. De kwaliteit van de leefomgeving wordt behandeld in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt de juridische vorm van het bestemmingsplan beschreven. De economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke toetsing en overleg worden tot slot in hoofdstuk 6 behandeld.

6

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

2

STEDENBOUWKUNDIGPLAN

2.1

Inleiding Is het mogelijk de woonbuurt Aria meer te laten zijn dan zomaar een buitenwijk van Goes? Hoe geef je een plan een ziel? Kunnen we de woningmarkt nieuw elan geven enkel en alleen door een veel beter aanbod? Deze vragen zijn de start geweest van de ontwikkeling van Aria. Om Aria identiteit te geven is geput uit de erfenis van de locatie zelf, in het bijzonder het Pykeswegje en Hof Welgelegen. Het resultaat mag ‘traditioneel’ genoemd worden, omdat het bewust aansluiting zoekt bij de traditie van Zuid-Bevelandse nederzettingsvormen. Aria wil herkenbaar Zeeuws en een gewilde woonomgeving zijn. Om te zorgen dat de architectuur één integraal onderdeel vormen met de stedenbouw is het Welstandsplan Aria Goes opgesteld als toetsingskader voor de bouwplannen.

Figuur 3: Aria in vogelvlucht. (Bron: Planboek Aria, Habets Stedenbouw)

Van de wijk Aria zijn inmiddels grote delen van deelgebied A-B-C-D-E-F en K gebouwd. Hierbij is in verband met ontwikkelingen in de markt (middels een planologische procedure) enkele malen afgeweken van het bestemmingsplan. Zo heeft er op basis van het wensbeeld van de ontwikkelaar, op enkele plaatsen reeds verdichting van het plan plaatsgevonden. Echter zonder de beoogde kwaliteit uit het oog te verliezen en het dorpse karakter centraal te stellen. Daarnaast zijn de woningaantallen voor de wijk Aria in zijn totaliteit toegenomen van 350 naar 490. De laatste algehele herziening van het bestemmingsplan dateert van 23 november 2017. Middels het voorliggende plan wordt de laatste fase; fase ‘Aria-Zuid’ planologisch ingevuld en uitgewerkt.

7

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

In de hierna volgende paragrafen wordt een beknopt beeld weergegeven van de stedenbouwkundige inrichting van de wijk Aria. 2.2

Ruimtelijke hoofstructuur De stad Goes heeft een compacte historische kern met rondom uitbreidingen in de vorm van woonbuurten en bedrijventerreinen. Naast de mooie historische kern ligt de kwaliteit van Goes in het omliggende landschap met daarin de typische Zeeuwse dorpen. De ligging van Aria, halverwege het centrum en de dorpen ’s-Gravenpolder en ’s Heer Abtskerke, maakt de plek uniek. Aria ligt op de overgang van kreekruggronden en poelgronden. De kreekruggronden zijn kleinschalig met veel boomgaarden en de poelgronden zijn open en vrijwel boomloos. Dit is ook duidelijk te zien in de bestaande situatie van Aria. De omvang en beplanting van de bestaande boerderij Hof Welgelegen correspondeert duidelijk met de kreekruggronden. Ouverture en Aria zijn in naam verwant, maar de ondergrond en de positie ten opzichte van de omliggende dorpen verschilt sterk. Hierin schuilt de reden om Aria zijn eigen identiteit te geven. Aria zal een dorpse sfeer en uitstraling krijgen, dat tot uiting komt in de structuur van de buurt, de openbare ruimte en de toegepaste architectuur. Bij het planconcept is uitgegaan van een heldere, hiërarchische opzet en een consequente doorwerking in alle geledingen van het plan. De achterliggende gedachte hiervan is herkenning van het plan door de bewoners van de wijk.

De bestaande structuurelementen en de gewenste ‘dorpse’ identiteit hebben het planconcept gevormd. In het uitwerkingsgebied ‘Aria-Zuid’ komt deze ‘dorpse’ identiteit weer terug. Aria-Zuid Een dorp in de stad, dit was de basisgedachte bij het ontwerp en de ontwikkeling van plan Aria, waarvoor in 2010 het Welstandsplan is vastgesteld. Nu anno 2022 circa de helft van het plan is gerealiseerd, blijkt dit een gedachte te zijn die werkt. Aria heeft een aangename, informele uitstraling, mensen wonen er graag, de architectuur en stedenbouw spreken een brede doelgroep aan. Aria-Noord is inmiddels nagenoeg afgerond en de ontwikkeling van Aria-Zuid staat in de startblokken. Het ligt gezien het succes van Aria-Noord voor de hand om verder te werken met de bewezen ontwerpuitgangspunten. Volgens de Welstandsnota Goes uit 2013 valt het plangebied van Aria onder categorie 4: naoorlogse woningbouw, thematische in- en uitbreidingen (1990-2012). Er wordt hierbij verwezen naar het Welstandsplan van Habets Stedenbouw uit 2010. Omdat het stedenbouwkundig plan voor Aria-Zuid sindsdien is herzien, is het logisch voor dit plandeel het beeldkwaliteitsplan te actualiseren. Dit biedt de gelegenheid om nieuwe inzichten en actuele thema’s in het beeldkwaliteitsplan op te nemen.

8

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Figuur 4: schematisch plangebied Aria te Goes

Stedenbouwkundig plan Aria-Zuid Aria-Zuid vormt één geheel met Aria-Noord. Dit uit zich onder meer in een continuïteit van sfeer, uitstraling, materiaalgebruik, straatprofielen en korrelgrootte. Het plan wordt gekarakteriseerd door een schakeling van openbare ruimtes, verbonden door een langzaamverkeersroute lopend van het park aan de westzijde naar de ‘s Gravenpolderseweg aan de oostzijde. Het plan is kleinschalig en informeel. Woningen liggen aan rustige straatjes of aan een pleintje, hof of parkje. Ontmoeting en interactie tussen bewoners wordt gestimuleerd in een openbaar gebied dat zo veel mogelijk is toegesneden op de voetganger. Autobewegingen worden zo kort mogelijk gehouden en parkeren gebeurt voor het overgrote deel in parkeerkoffers in het hart van de bouwvelden. Deze parkeerkoffers zijn compact en efficiënt. Aria-Zuid onderscheidt zich met name van Aria-Noord door de omgang met de openbare ruimte. Deze bevindt zich aan de voorzijde van de woningen, de ruimte centraal in de bouwvelden is bestemd voor het maken van een efficiënte parkeeroplossing.

9

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Figuur 5: Stedenbouw plan Aria-Zuid (Bron: KOKON architectuur & stedenbouw)

Aria-Zuid wordt aan de noordzijde begrensd door het Pykeswegje, aan de oost- en zuidzijde door nog te ontwikkelen gronden en aan de westzijde aan de groenrand van het woongebied grenzend aan het toeristische spoorlijntje Goes-Hoedekenskerke. De bouwblokmaten sluiten aan op de maatvoering zoals die in het gehele gebied Aria is gehanteerd. De opzet van AriaZuid is ten opzichte van het eerdere ontwerp veranderd in de zin dat het aantal pleintjes is toegenomen. Was aanvankelijk één pleintje voorzien, in het huidige ontwerp zijn er vijf pleintjes ontworpen. Deze vijf pleintjes vormen tezamen een groene drager van het gebied en takt aan op de groene zone aan de westzijde van Aria. In figuur 6 is de groene drager opgenomen.

10

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Figuur 6: Groene drager Aria-Zuid

Deelgebieden Het stedenbouwkundige ontwerp kent 9 deelgebieden en het deelgebied rondom de bestaande boerderij Hof Welgelegen. Het betreft de deelgebieden: Salsa, Paso Doble, Quickstep, Rumba, Tango, Veleta, Sambe, Wals en Zouk. In figuur 7 zijn de deelgebieden opgenomen.

Figuur 7: Deelgebieden Aria-Zuid

11

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

 Pykeswegje Aan de noordkant van Aria-Zuid ligt het Pykeswegje, een historische weg, die van de naastgelegen buurt ’Ouverture’ door ARIA slingert en aansluit op de ‘s Gravenpolderseweg. Aan het Pykeswegje wordt continuïteit nagestreefd. Het Pykeswegje, de verbindende schakel tussen Aria-Noord en Aria-Zuid, loopt van de uiterste Noordwesthoek van het plan naar de ‘Gravenpolderseweg. Hier worden het bestaande en nieuwe deel van Aria samengesmeed tot een herkenbaar element. De bebouwing bestaat uit vrijstaande, aaneen gebouwde woningen en een enkele twee-onder-één kap woning. De specifieke regels die zijn opgesteld voor het Pykeswegje in het Welstandsplan uit 2010 blijven van kracht. Daarbij zijn met name het straatprofiel en de rooilijn de factoren die voor verbinding zorgen. Om het Pykeswegje als verbindende route te kunnen ervaren, is het de ambitie om de elementen die de weg karakteriseren zoveel mogelijk te continueren. Het gaat daarbij zowel om het straatprofiel, inclusief beplanting en materialisering, als om de bebouwing langs de straat. Het Pykeswegje zal als buurtontsluiting niet toegankelijk zijn voor auto’s vanaf de ‘s Gravenpolderseweg.

Figuur 8: Pykeswegje

 Zuidrand De Zuidrand van het plan vormt de begrenzing van Aria. Het biedt voor de bezoeker of bewoner die vanaf de Nansenbaan komt de eerste aanblik van de buurt. De Zuidrand is de dorpsrand van Aria. Woningen liggen hier met hun voorkant naar de straat. De bebouwing bestaat voornamelijk uit aaneen gebouwde woningen. Een deel van de dorpsrand is geluidbelast. Om ‘doorlekken’ van het geluid naar Aria te voorkomen, zullen er relatief weinig openingen tussen de woningen komen. Een rijtje zal echter niet uit meer dan zes woningen bestaan. Ook ligt er langs een deel van dorpsrand een gasleiding. Deze stelt eisen aan de mate waarin gevelopeningen kunnen worden toegepast en aan de brandwerendheid van de gevel.

12

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Figuur 9: Zuidrand

 Pleintjes en hofjes Centraal in het plangebied, van west naar oost, loopt een schakeling van openbare ruimtes die loopt van het park langs het spoor tot de ‘s Gravenpolderseweg. Deze ruimtes bestaan uit pleintjes en hofjes, intieme ruimtes, bedoeld voor spel, ontmoeting, interactie, maar ook voor rust en groen. De ruimtes kenmerken zich door ‘eenheid in verscheidenheid’; het beeld zal samenhangend zijn, tegelijk zal ieder van de ruimtes zijn eigen karakter krijgen. Het plan voor Aria-Zuid kent drie pleintjes en twee hofjes. De hofjes zijn openbaar toegankelijke, intieme ruimtes. De bewoner van het hof voelt zich eigenaar, niet alleen van zijn woning, maar ook van de openbare ruimte. De bezoeker is welkom, maar voelt zich te gast. De overgang tussen privaat en openbaar verdient bijzondere aandacht. De bewoner moet zich vrij voelen het hof als zijn gedeelde voortuin te beschouwen. De inrichting van het hof zorgt voor een gevoel van eigenaarschap en nodigt uit om het hof te gebruiken. De bebouwing bestaat uit vrijstaande, twee-aan-één en aaneen gebouwde woningen. Woningen staan met hun gevel tegen de openbare ruimte, of hebben een ondiepe ‘Delftse stoep’. De woning is zo ontworpen dat interactie tussen woning en openbare ruimte bewust wordt gestimuleerd, dit creëert een gevoel van eigenaarschap.

De hofjes zijn hooguit aan één zijde toegankelijk voor auto’s en dan slechts voor bewoners en hulpdiensten. De drie pleintjes bevinden zich aan de langzaam verkeersroute van West naar Oost, maar ook aan de voor auto’s toegankelijke verbindingen tussen het Pykeswegje en de dorpsrand. De pleintjes zijn daarom drukker bezocht dan de hofjes en meer openbaar van karakter. Ook de erfscheidingen dragen bij aan samenhang. De uitstraling van de erfscheiding aan de voorzijde van de woning zal groen zijn.

13

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Figuur 10: Pleintjes en hofjes

 Beeldbepalende panden en speciaal programma Het stedenbouwkundig plan is zo ontworpen dat een aantal woningen als vanzelfsprekend de aandacht vraagt, omdat bijvoorbeeld een zichtlijn eindigt bij een woning of een woning op een kruising van wegen staat. De beeldbepalende panden vragen extra aandacht van de architect. Op een aantal plaatsen (locatie A, B en C) is ruimte voor bijzonder programma, anders dan de gebruikelijke grondgebonden woningen. Het betreft gestapeld programma met een invulling voor bijvoorbeeld zorgbehoevende mensen, tijdelijke bewoning door zorgpersoneel, of zorgprogramma. Ook deze bebouwing zal voldoen aan de voor het gehele plan geldende wens een plan te maken dat past bij de Zeeuwse bouwtradities.

14

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Figuur 11: Beeldbepalende panden

-

-

-

Locatie A bevindt zich in de hoek Vleugelweg/Pykeswegje, tussen de grondgebonden woningen. Het gebouwencomplex bestaat uit 2 aan elkaar verbonden gebouwen waar langs de randen en in het binnenterrein geparkeerd kan worden. De westelijk en noordelijk gelegen gebouwen bestaan uit 3 lagen en telt 41 reguliere appartementen. Locatie B ligt aan de ‘s Gravenpolderseweg, tussen het Pykeswegje en de Bugelweg. Hier geldt dat het de opgave is om de schaal van het gebouw te laten aansluiten bij de kleinschalige, fijnmazige verkaveling van Aria en de directe omgeving. Het gebouw (of gebouwen) toont zich niet alleen aan de voorbijgangers op de ‘s Gravenpolderseweg, hij markeert ook de entree van het plangebied en begeleidt een hoofdfietsroute. Het gebouw of de gebouwen zullen gaan bestaan uit 2 lagen met een kap met een maximale bouwhoogte van 11 meter. Locatie C ligt aan de Zuidrand van het plan, het is een solitair gebouw, dat komend vanaf de Nansenbaan direct in het oog springt. Alleen al door zijn ligging is het gebouw een blikvanger. Het is mogelijk dat dit gebouw zich in hoogte onderscheidt van de omgeving. Ook hier wordt gevraagd om een gebouw met een historische signatuur, die past bij de beeldkwaliteit van Aria. Het is echter goed mogelijk deze wens op een hedendaagse manier te beantwoorden. Het gebouw moet nog uitgekristalliseerd worden, waarbij voorzien is in 48 appartementen.

In figuur 12 is een artist impression opgenomen.

15

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Figuur 12: Artist impression bebouwing zuidkant Aria-Zuid (Salsa)

 Boerderijlocatie Hof Welgelegen en omgeving Boerderij Hof Welgelegen is aangemerkt als een Rijksmonument. De boerderij dateert uit 1764 en bestaat uit een hooggelegen bakstenen woonhuis met pannen zadeldak tussen tuittopgevels met vlechtingen en een gepleisterde lange gevel met staafankers. De bakgoot rust op ijzeren steunen. De T-schuiframen zijn uitgevoerd met rollagen. De voordeur is omlijst met cannelures in de posten, bewerkt kalf met 4-ruits bovenlicht. De aangebouwde schuur is in hout uitgevoerd met pannen zadeldak. Het bakhuisje is uitgevoerd in baksteen met pannen zadeldak. Het stenen varkenskot kent een pannen zadeldak. Daarnaast is er een zwart houten wagenschuur met pannendak en witte omrandingen op het erf aanwezig. De boerderij blijft behouden en zal een horeca functie krijgen in de vorm van een hotel. Hiervoor worden op het erf ten noorden van de boerderij enkele gebouwen beoogd met een schuurachtige uitstraling, waarin 30 appartementen (hotelkamers) worden gerealiseerd. In de bestaande boerderij zal naast een 10-tal hotelkamers (35 m2 per hotelkamer) en een restaurant (circa 221 m2) tevens de receptie van het hotel worden ondergebracht. Dit zal plaatsvinden in de huidige aangrenzende voormalige agrarische woning. Een nadere uitwerking van het hotel moet nog plaatsvinden.

De gronden zijn in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen onder de bestemming ‘Horeca’.

16

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Figuur 13: Artist impression Hotel ‘Hof Welgelegen’

2.3

Bebouwing Het plangebied Aria-Zuid is primair een woonbuurt en er zal een rustige, veilige en dorpse woonomgeving gecreëerd worden. Hierbij wordt aansluiting gezocht met kwaliteiten die karakteristiek zijn voor de Zeeuwse dorpen op Zuid-Beveland. De bebouwing ondersteunt het karakter en de beeldvorming van de belangrijkste structuurdragers in de buurt. Sinds de oorspronkelijke proefverkaveling heeft er binnen een aantal deelgebieden een verdichting plaatsgevonden. Zo ook binnen deelgebied ‘Aria-Zuid’. Aanvankelijk was het aantal woningen voor geheel Aria gemaximeerd op 350 woningen. Inmiddels zijn er 242 woningen gerealiseerd, waarbij in de bebouwde deelgebieden reeds verdichting heeft plaatsgevonden. Voor het deelgebied ‘Aria-Zuid’ is, gelet op de woningbehoefte, in overleg met de provincie Zeeland en de gemeente Goes besloten het aantal woningen te vermeerderen. Dit betekent dat in het deelgebied ‘Aria-Zuid’ 248 woningen kunnen worden gerealiseerd. Het voorliggende plan voorziet in deze woningen. Het aantal woningen binnen dit deelgebied neem toe, maar de bebouwingstypologie voor dit deelgebied blijft onveranderd. Het blijft een mix van vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap woningen en korte rijen, uitgezonderd ter plaatse van de 2 beeldbepalende locaties zoals hiervoor is vermeld.

2.3.1

BOUWHOOGTE Om de aansluiting op Aria-Noord goed vorm te geven is een zorgvuldige omgang met bouwvolume en kapvorm cruciaal. Aria-Noord bestaat voor een groot deel uit woningen van één of anderhalve laag met kap. Ook woningen van twee lagen met kap komen voor, als accent in een rij met lagere woningen, maar ook langs de zuidrand van het plan. Variatie in bouwhoogte is gewenst om een afwisselend beeld te genereren. Aria-Zuid kent een grotere diversiteit aan stedenbouwkundige ruimtes dan Aria-Noord, en daarmee een breder scala aan bouwhoogtes. Een volledige tweede bouwlaag onder de goot is

17

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

voorstelbaar indien de stedenbouwkundige ruimte daar aanleiding toe biedt, bijvoorbeeld aan de Zuidrand van het plan of aan de pleintjes. Aan de Zuidrand vervult de bebouwing ook een rol in de geluidwering. Mede daarom is het gewenst hier overwegend twee lagen met kap te bouwen. De twee hofjes die in het plan zijn opgenomen zullen juist grotendeels een lage goot krijgen, ter versterking van het kleinschalig karakter van de plek. Het overgrote deel van de woningen is gelegen aan een bijzondere openbare ruimte: aan een plein, hof, aan de Zuidrand van het plan met deels vrij zicht, of aan het Pykeswegje. De kaprichting draagt bij aan het karakter van de ruimte waar de woning aan ligt. Bij de hofjes is het van belang dat er per plein/hof een samenhangende keuze gemaakt wordt. Aan het Pykeswegje worden de regels gevolgd die ook gelden voor het reeds gerealiseerde deel van deze straat: de nok loopt hier over het algemeen evenwijdig aan de straat. Dwarskappen komen bij uitzondering voor: op straathoeken of als schilderachtige onderbreking van een straatwand met langskappen. Een dwarskap benadrukt de individualiteit van de woning. Hij valt onmiddellijk op in het perspectief van de straat.

De individualiteit van de woning in de straat komt eerder naar voren in secundaire kenmerken zoals afwisseling in goothoogte of steenkleur of de vormgeving van toegevoegde elementen zoals dakkapel, gootlijst en luifel. Een plaatselijke doorbreking van de gootlijn door de gevel is echter goed denkbaar. Ook verschillende goothoogten binnen een woning passen in het beeld. De gootlijn die moduleert tussen de 3- en 6-meterlijn accentueert het individuele karakter van de panden. De dakhelling varieert tussen 40 en 65 graden. Aanbouwen en overstekende dakdelen kunnen een kleinere hellingshoek hebben. Gebouwen met gestapelde woningen mogen een flauwere of steilere helling toepassen. De dakhelling kan binnen een dakvlak variëren. De hellingshoeken leiden over het algemeen tot gebouwen waarin de kap het toonaangevende onderdeel is. Met de toename van bezittingen zoals auto’s, fietsen en recreatieuitrusting en door de ontwikkeling van het thuiswerken is de behoefte aan grote en goede bijgebouwen gestegen. De schuur, de carport of zelfs een bewoonbaar huisje in de tuin zijn wezenlijke bestanddelen van de bebouwing geworden. Hun plaats, vorm, omvang, uitbreidbaarheid en bereikbaarheid moeten in een kavelplan goed verdisconteerd zijn. Aan- en bijgebouwen zijn even variabel in vorm als hoofdgebouwen. Mensen met de kleinste huizen hebben de grootste drang om bij te bouwen.

Dan is het fijn als het kavel daar ruimte voor biedt, de plattegrond van het huis er op is berekend en het bestemmingsplan geen onnodige drempels opwerpt.

18

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Figuur 14: Bouwhoogten

2.3.2

HUIS EN STRAAT In de dorpse omgeving van Aria is het gewenst dat er wordt gezocht naar het mogelijk maken van contact tussen woning en straat. Een goede relatie tussen woning en straat bevordert het gevoel van veiligheid en zorgt voor interactie met buurtgenoten en betrokkenheid van de bewoner bij de openbare ruimte waaraan hij leeft. De ruimte voor de woning bestaat uit een stoep of voortuin. De stoep is een platform aan de voorzijde van het huis dat nog tot het privéterrein behoort. Hij beslaat minder dan 2 meter en is geheel of gedeeltelijk verhard. Het is de uitloopzone van het huis, een tussengebied dat er voor zorgt dat iemand die het huis verlaat niet direct op straat staat of met een voorbijganger in botsing komt. Even sterk als de voortuin draagt de stoep het stempel van de bewoner, maar anders dan de tuin is de stoep ook een sociale ruimte, een plek van reële uitwisseling tussen bewoner en voorbijganger. Je kunt tegen het raam tikken in plaats van de bel gebruiken. Er staat een bankje of er hangt een luifel boven de deur. Planten in de stoepzone zijn een geschenk van het huis aan de straat. De dieptemaat van de stoep is van dezelfde ordegrootte als de afstand die je aanhoudt als je met iemand praat. De stoep komt met name voor aan het Pykeswegje en in de hofjes. De voortuin onderscheidt zich van de stoep door de inrichting, materialisatie en afbakening.

De voortuin is van de openbare afgescheiden door een markering, doorgaans een haag of een hekje, de inrichting is bij voorkeur overwegend groen. Een diepe voortuin van meer dan drie meter is in beginsel niet gewenst. Op de kaart in figuur 15 is de afstand tussen de gevel en de erfgrens weergegeven.

19

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Figuur 15: Afstand van bebouwing tot erfgrens

2.4

Welstandcriteria In juli 2021 heeft Kokon Architectuur & Stedenbouw B.V. in opdracht van de initiatiefnemer en in overleg met de gemeente Goes het welstandskader voor Aria-Zuid opgeleverd. Het welstandskader is belangrijk voor de juiste uitvoering van het beeld dat voor Aria-Zuid is bedacht. Kaprichting, kavelafstanden, rooilijnen, materialisering, detaillering, et cetera zijn erg belangrijk in het creëren van een goed beeld. De welstandscriteria zijn voor het onderhavige plangebied opgenomen in het voormelde beelkwaliteitsplan en maken onlosmakelijk deel uit van dit bestemmingsplan en gelden derhalve voor het plangebied. Het beeldkwaliteitsplan, waarin de welstandscriteria zijn opgenomen, is opgenomen in de bijlagen en zal tegelijkertijd met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan voor de gronden van Aria-Zuid worden in procedure worden genomen.

2.4.1

ALGEMEEN Inspiratiebron voor de architectuur van Aria is het bouwkundig erfgoed van de Zuid-Bevelandse dorpen. Daarbij wordt de term inspiratiebron ruim opgevat. Architecten worden uitgenodigd hun eigen interpretatie van Zeeuwse bouwtradities te geven. Daarbij mag men beslist verder gaan dan het Zeeuwse cliché van baksteen met zwart overnaads hout. Traditie is levende cultuur, geen vaststaande canon. Wel is er een rem op vernieuwing: herkenbaarheid. ‘Wonen in de breedte’ heeft sterk de voorkeur om redenen van wooncomfort en stedenbouw. Het brede huis heeft doorgaans een kap evenwijdig aan de straat wat leidt tot een ‘meegaand’ straatbeeld van dicht bij elkaar staande huizen. Het brede lage huis biedt variatiemogelijkheid in

20

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

de plattegrond, gemakkelijke uitbreidbaarheid en genot van een ruime tuin. Vooral aan het Pykeswegje zijn de huizen dicht aan de openbare weg gesitueerd. Een privé-stoepje is het enige overgangselement. Op straathoeken ligt het huis direct aan de erfgrens. Deze sturing van de typologie van het gemiddelde huis – wonen in de breedte, onder een kap en dichtbij de straat – biedt garantie voor rustige, herkenbaar Zeeuwse straatbeelden. Dwarskappen en dakkapellen verlevendigen het straatbeeld. Gebouwen komen veelvuldig frontaal of schuin in het zicht van de straat. De architectuur van zulke panden maakt wat uit. Een algemene formulering in termen van welstandsbeleid voor zulke beeldbepalende panden is moeilijk te geven. Het gaat juist om plaatsgebonden nuanceringen. De ontwerper heeft hier een grote vrijheid in de keuze van de nuance. Het beoogde resultaat is een mix van woningen die als groep verwantschap vertoont maar waarvan het architectonisch handschrift van pand tot pand verschilt. Een huis is nooit af. Aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en verbouwingen tekenen zijn geschiedenis. Deze toevoegingen kunnen het oorspronkelijke aanzicht aanzienlijk wijzigen. Dat is niet erg. In de massa van aan- en uitbouwen wordt steeds samenhang met het bestaande gezocht. Materiaal en kleur van de toevoeging kunnen verschillen.

In de bouwvergunningstekeningen dienen, afhankelijk van het betreffende ontwerp, enkele uitbreidingsopties te worden opgenomen zoals dakkapel, luifel, achteruitbouw of serre. Bewoners kunnen zulke elementen dan later toevoegen zonder aparte welstandstoets, op voorwaarde dat zij de optietekeningen volgen. De bouwvergunning is wat de welstandskant betreft dan een kwestie van ‘afstempelen’. Bijzondere aandacht vragen de zogenaamde vrije kavels. De kopers van die kavels kunnen, zonder verplichting tot gebruik, de beschikking krijgen over ontwerpen van de door Fraanje geselecteerde architecten. Welstandstoezicht heeft hier primair tot taak te voorkomen dat waarde- en statusverlies voor de omgeving optreedt ten gevolge van de bouw van cataloguswoningen van inferieure kwaliteit. De regelgeving in dit welstandsplan is op sommige aspecten zeer gedetailleerd. Van (de toetsingscriteria van) dit welstandsplan kan in overleg met de welstandscommissie worden afgeweken, wanneer daarvoor goede redenen zijn. Regels zijn nu eenmaal geen garantie voor kwaliteit. Anderzijds is het voorstelbaar dat bouwplannen van hoge kwaliteit niet passen binnen de regels. De algemene beginselen van plan ARIA, zoals omschreven in de voorgaande hoofdstukken, worden waar mogelijk in acht genomen of gemotiveerd verlaten.

Deze beginselen zijn: • verscheidenheid • wonen in de breedte • betrokkenheid op de straat • verwantschap met Zeeuwse bouwtradities 2.4.2

ACHTERDEUR EN SCHUUR In het dagelijks leven is de achterdeur de meest gebruikte toegang tot de woning. Aan de achterzijde liggen namelijk de schuur met fietsen, het terras en de tuin. In de meeste gevallen is ook de keuken aan de achterzijde van het huis gesitueerd. In de buurt daarvan staan de afvalbakken. Het huiselijk leven ontplooit zich vooral aan de achterkant van het huis, rond keuken, terras en eettafel.

21

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

De concentratie van activiteiten aan de achterzijde vraagt om faciliteiten waarin door ontwerpers niet altijd wordt voorzien. Huizen lijken vaak vooral van voren uit ontworpen, maar de woningarchitect staat voor de opgave het huis juist ook vanuit het tegengestelde gezichtspunt te ontwerpen. Het in- en uitgaan brengt wisseling van kleding en schoeisel met zich mee. Dat vraagt om een garderobe: kapstok, schoenenkast, ook plek om natte spullen te drogen te hangen, iets als het oude klompenhok, tassenberging, krantendoos. Een spiegel aan de wand. Bij een tuinterras hoort buitenmeubilair. Die vragen om bergruimte of om een permanente weerbestendige opstelling: veranda / serre. Afvalbakken krijgen het best een plaatsje bij of in de schuur, gemakkelijk bereikbaar en uit de zon. De schuur dient voor opslag van fietsen en buitenspelmateriaal, gereedschap, oude kranten, lege flessen en allerlei spullen die niet in huis horen, soms ook voor het stallen van de auto. Maar het is een bekend verschijnsel dat de ‘garage’ zelden als zodanig wordt gebruikt. Ook de carport dient meerdere doelen: autostalling, fietsenstalling, overdekt terras, schommelconstructie, speelplek. Het is tijd voor emancipatie van de schuur uit zijn status van product uit de bouwsupermarkt tot architectonisch object dat zich in vormgeving en detaillering kan meten met het hoofdgebouw.

Bij de dimensionering van de kavels en de plaatsing van de gebouwen, moet goed rekening worden gehouden met het veelzijdig gebruik van het gebied tussen achterdeur, schuur en uitrit. 2.5

Verkeer en parkeren

Verkeer Het deelgebied ‘Aria-Zuid’ wordt omringd door het Pykeswegje en de Vleugelweg. Via de deze wegen worden de woningen in het plangebied ontsloten. In figuur 16 is de verkeersontsluiting opgenomen. Ook zijn hierin de langzaamverkeer routes opgenomen.

Figuur 16: Verkeersontsluiting

22

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Parkeren Woongebied In Aria-Zuid kunnen totaal 248 woningen worden gebouwd. Het is een mix van vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap woningen en korte rijen. Op basis van het Parkeerbeleidsplan 2009-2020 van de gemeente Goes dient bij een woning in het dure segment1 in het gebied ‘Overig’ een parkeernorm aangehouden te worden van 2,1. Voor 248 woning komt dit neer op (248 x 2,1)= 521 parkeerplaatsen. De voormelde parkeerplaatsen worden op eigen terrein dan wel in parkeerkoffers of elders in de openbare ruimte gerealiseerd. Voor de totale ontwikkeling van Aria-Zuid is een beeldkwaliteitsplan opgesteld en vastgesteld door de gemeente Goes. Hierin zijn de parkeerplaatsen en de parkeerkoffers opgenomen. Voor de onderhavige ontwikkeling zijn voldoende parkeerplaatsen voorzien. In de bijlagen is het Beeldkwaliteitsplan opgenomen. Parkeren Hotel ‘Hof Welgelegen’ Op basis van het Parkeerbeleidsplan 2009-2020 van de gemeente Goes dient bij de ontwikkeling van Hotel ‘Hof Welgelegen’ de navolgende parkeerplaatsen te worden aangelegd. Per hotelkamer geldt een parkeernorm van 1,5. Voor 40 hotelkamers betekent dit een parkeerbehoefte van 60 parkeerplaatsen. Voor het restaurant geldt een parkeernorm van 10 parkeerplaatsen per 100 m2. Voor het restaurant van 221 m2, bestaat een parkeerbehoefte van 22 parkeerplaatsen.

Het totaal aan parkeerbehoefte is 60 + 22 = 82 parkeerplaatsen welke op eigen terrein worden aangelegd.

1

Woning duur: v.o.n. > € 240.000,- (prijspeil 2009)

23

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

24

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

3

BELEIDSKADERS

3.1

Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie

Beleidskader Gemeenten, provincies en het Rijk worden verplicht om een omgevingsvisie op te stellen vanuit de nieuwe Omgevingswet. Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. De NOVI kent onder meer de volgende vier prioriteiten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  Duurzaam economisch groeipotentieel;  Sterke en gezonde steden en regio's;  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Toetsing De Nationale Omgevingsvisie wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau en kent geen ruimtelijke relevantie voor het onderhavige project.

Conclusie In de NOVI is geen specifiek ruimtelijk beleid opgenomen voor de omgeving van het projectgebied. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Beleidskader Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling op rijksniveau van het beleid dat geschetst is in de SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Toetsing Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Vanuit het Barro zijn er geen artikelen relevant voor de beoogde ontwikkeling, c.q. het projectgebied.

Conclusie In het Barro is geen specifiek ruimtelijk beleid opgenomen voor de omgeving van het projectgebied. Besluit ruimtelijke ordening Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio’s leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder is een procesvereiste. Dit houdt in dat bij ruimtelijke besluiten moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De ladder luidt als volgt:

25

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening voor zover hier van belang:

(…) Lid 2 De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Lid 3 Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Lid 4 Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Kort gezegd is het de bedoeling dat bij het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt beschreven welke behoefte aan de ontwikkeling bestaat, en, als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Vormvrije m.e.r-beoordeling. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is het gevolg van de uitspraak van het Europese hof over de manier waarop de EU-richtlijn in de Nederlandse regelgeving was geïmplementeerd. De essentie van die uitspraak is dat altijd m.e.r. noodzakelijk is als belangrijke nadelige milieugevolgen niet kunnen worden uitgesloten. De drempelwaarden in het Besluit m.e.r. (kolom 2 'gevallen' in de D-lijst) zijn gebaseerd op algemene kenmerken van een activiteit en een globale aanname dat bij gevallen onder de drempelwaarde geen belangrijke nadelige milieugevolgen zullen optreden. Dat hoeft echter niet altijd het geval te zijn. In bepaalde gevallen kan een activiteit met een kleinere omvang wel degelijk belangrijke nadelige milieugevolgen hebben. Dat kan bijvoorbeeld doordat die activiteit in of bij een kwetsbaar gebied is gepland. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is bedoeld als waarborg dat in dergelijke gevallen de m.e.r.(beoordelingsplicht) niet over het hoofd wordt gezien. Het ten onrechte niet doorlopen van een m.e.r.

doet immers geen recht aan de bedoeling van m.e.r. en is een risico in de procedure.

26

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Voor de beoogde ontwikkeling zal een vormvrije m.e.r.-beoordeling worden opgesteld. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling zal bij het ontwerp bestemmingsplan worden opgenomen in de bijlagen. 3.2

Provinciaal beleid Omgevingsvisie Zeeland De Zeeuwse Omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de uitdagingen die op ons afkomen, de Zeeuwse ambities voor 2050 en tussendoelen voor 2030.

Inzoomen, de Zeeuwse Omgevingsvisie in context De Zeeuwse Omgevingsvisie staat niet op zichzelf, net zoals Zeeland niet los te zien is van zijn omgeving. Wereldwijd hebben de landen van de Verenigde Naties de Duurzame Ontwikkelingsdoelen vastgesteld. De doelen helpen om nu en in de toekomst voor iedereen brede welvaart te bieden, dus vooruitgang op sociaal-maatschappelijk, economisch én ecologisch gebied. Het gaat dan bijvoorbeeld om de thema’s gezondheid, voorzieningen, woonomgeving, bereikbaarheid, onderwijs en arbeidsmarkt. Op nationaal niveau is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Daarin geeft het kabinet richting aan de grote opgaven waar Nederland voor staat. De NOVI stelt vier prioriteiten en geeft afwegingskaders mee voor keuzes over concrete activiteiten. Uitvoering van de NOVI vindt gebiedsgericht plaats via samenwerking in Omgevingsagenda’s. Voor Zeeland is dat de Omgevingsagenda Zuidwest.

Uitdagingen en ambities Het gaat goed met Zeeland. De Zeeuwse woonomgeving wordt gewaardeerd, net als de natuur en waardevolle landschappen. Het midden- en kleinbedrijf (MKB), de havens, de landbouw en recreatie en toerisme zijn belangrijke pijlers voor de economie, werkgelegenheid en leefbaarheid. Er zijn wel uitdagingen. De klimaatverandering, stijging van de zeespiegel, afname van biodiversiteit, andere bevolkingssamenstelling door vergrijzing. Deels is het de uitdaging te behouden wat er is, deels is het de uitdaging in te spelen op de ontwikkelingen die komen gaan. Om deze uitdagingen het hoofd te bieden en tegelijkertijd te werken aan brede welvaart, beschrijft de Zeeuwse Omgevingsvisie vier Zeeuwse Ambities voor 2050.

Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland Ambitie voor 2050: In 2050 is er voor ieder een passende woning beschikbaar. In de omgeving van je huis kun je je veilig voelen. Je leeft gezond: wandelen, fietsen, gezond eten, ontmoeten en ontspannen. De woonomgeving draagt bij aan biodiversiteit en is ingericht op langere droogte en op overtollig regenwater. Voorzieningen zijn klimaatneutraal voor iedereen bereikbaar, ook wanneer je geen auto hebt. Mobiliteit is snel, slim, veilig, schoon en betaalbaar voor zowel reiziger als overheid. De digitale bereikbaarheid is snel en goed. Het onderwijs in de provincie is goed bereikbaar, betaalbaar en van hoogstaande kwaliteit. Zeeland beschikt verspreid door de provincie over een aantal onderscheidende kleinschalige top- en kwaliteitsvoorzieningen. De Zeeuwse culturele infrastructuur is robuust en veerkrachtig en biedt de regio een vernieuwend, toegankelijk en compleet cultuuraanbod.

Sterke en gezonde regio’s Veel mensen zin op zoek naar een geschikte, betaalbare woning. We willen graag wonen in een prettige omgeving. Een omgeving met voldoende groen en met aandacht voor onze veiligheid en gezondheid. Denk bijvoorbeeld aan groen en fonteinen op plekken waar het erg

27

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

warm kan worden (hittestress). Tegelijkertijd is het belangrijk dat de woningen goed bereikbaar zin door goede fets- en wandelpaden en aansluiting op het wegennet en het openbaar vervoer. Kortom, het gaat niet alleen om voldoende woningen, maar ook om een aantrekkelijke woonomgeving. Omgevingsverordening Zeeland 2018 Samenwerking tussen de provincie, andere overheden en maatschappelijke organisaties staat in het Omgevingsplan centraal. Een aantal uitgangspunten vindt de provincie van zo’n groot belang dat ze worden opgenomen in een verordening die bindend is voor gemeenten. Met de aanpassing van het beleid, verandert ook de verordening ruimte. Gedeputeerde Staten hebben daarom ook de VOmgevingsverordening Zeeland 2018 opgesteld. Hierin zijn onder meer regels over uitbreiding van bedrijventerreinen, bescherming van natuurgebieden en regionale waterkeringen in opgenomen.

Artikel 2.7 Wonen In de toelichting bij een bestemmingsplan, waarin een nieuwe kleinschalige woningbouwlocatie in het landelijk gebied wordt toegelaten, wordt aannemelijk gemaakt dat wordt voldaan aan de in bijlage C bedoelde voorwaarden. Nieuwe kleinschalige woningbouwlocaties in het landelijk gebied, die niet voldoen aan de in bijlage C bedoelde voorwaarden, worden in een bestemmingsplan niet toegelaten. Tot het landelijk gebied als bedoeld in dit artikel worden niet gerekend: woningen binnen nieuwe uitbreidingslocaties/nieuwe woonwijken die onderdeel uitmaken van een regionaal woningbouwprogramma, veelal aansluitend aan het bebouwd gebied of woningen in een landelijke bebouwingsconcentratie (buurtschappen), na toepassing van de algemene regels voor duurzame verstedelijking en dienstwoningen die aantoonbaar noodzakelijk zijn bij een bedrijf.

Artikel 2.11 Verblijfsrecreatie buiten de kustzone 1. In een bestemmingsplan wordt een nieuw verblijfsrecreatieterrein of uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein uitsluitend toegelaten in bestaand stedelijk gebied en met inachtneming van de overige bepalingen van deze verordening. In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aannemelijk gemaakt dat voldaan wordt aan de in bijlage D onder 3 opgenomen uitgangspunten. 2. (…)

Artikel 2.13 Centraal bedrijfsmatige exploitatie en verbod permanent wonen 1. In een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein worden regels gesteld ter voorkoming van permanente bewoning. Tevens worden regels gesteld waarmee wordt verzekerd dat standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf worden verhuurd in de vorm van een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Bedoelde regels worden tevens opgenomen in volgende herzieningen van het bestemmingsplan voor het verblijfsrecreatieterrein. 2. (…) 3. (…)

28

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

4. In de toelichting bij een bestemmingsplan voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein en in de toelichting bij daarop volgende planherzieningen wordt aannemelijk gemaakt dat duurzaam beheer en onderhoud van het terrein is geborgd. 3.3

Regionaal beleid Regionale Woningmarktafspraken De provincie stelt in het omgevingsplan dat regionale woningmarktafspraken nodig zijn om in te spelen op de demografische veranderingen en te zorgen voor een goed functionerende en Dynamische woningmarkt. De regio De Bevelanden heeft dergelijke woningmarktafspraken opgesteld en opgenomen in de ‘Woningmarktafspraken De Bevelanden 2020-2030’. In het document is een gezamenlijk woningbouwprogramma voor de komende jaren opgenomen. Daarnaast zijn er algemene, ruimtelijke en programmatische uitgangspunten geformuleerd. Het gaat er hierbij om: Algemeen - Niet méér bouwen dan de behoefte; - Uitsluitend producten die echt iets toevoegen; goede producten op goede plekken; - Lokaal maatwerk, aansluiten bij DNA van de plek; - Flexibiliteit in de plannen; - Onderling bespreken en afstemmen aan de voorkant; Ruimtelijk - Hoge dichtheid in de kernen, lage in het landschap; - In principe binnen de kernen, bij voorzieningen; - Inbreiden voor uitbreiden; - Vooral focus op kleine huishoudens in stad en dragende kernen; - Inzetten op “mooie woondorpen”; Programmatisch - Duurzaam, extra energiebesparende maatregelen; - Levensloop- en toekomstbestendig; - Aandacht voor groen en water; - Omvang voorraad sociale huurwoningen gelijk; - Extra middenhuurwoningen; - Meer hoogwaardige grondgebonden nultreden en semipermanente woningen.

Regionale woonvisie Met de Regionale Woonvisie De Bevelanden 2019 - 2023 beogen de vijf Bevelandse gemeenten inzicht te geven in de gezamenlijke missie en ambities van de regiogemeenten op het gebied van het wonen (oktober 2019). De visie is een parapluvisie voor verdere uitwerking in lokaal beleid. De Regionale Woonvisie bevat de volgende missie: ‘Wij willen een aantrekkelijke regio zijn waar men graag woont, met een regionaal passend, duurzaam en toekomstbestendig woningaanbod’. Vanuit deze missie zijn de volgende vijf ambities geformuleerd: 1. De Bevelanden zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad. De Bevelanden heeft forse ambities op het gebied van duurzaamheid. In de woningvoorraad kan nog veel energie bespaard worden.

29

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

2. De Bevelanden voor iedereen. De regio De Bevelanden wil een complete regio zijn, met een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine en grote huishoudens, met en zonder ondersteuning, permanent en tijdelijk. 3. De Bevelanden zet alleen in op nieuwbouw die echt iets toevoegt. De Bevelanden streeft naar evenwicht in vraag en aanbod op de woningmarkt. De verwachte huishoudensgroei is de belangrijkste onderlegger voor het regionale woningbouwprogramma. 4. De Bevelanden benut het bestaande. De Bevelanden streeft naar een toekomstbestendige woningvoorraad. Dit betekent continu investeren in onderhoud, aanpasbaarheid en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Naast de focus op vastgoed zal er ook aandacht moeten zijn voor de aanpak van sociale problematiek en de kwaliteit van de openbare ruimte. 5. De Bevelanden zorgt. Regio De Bevelanden wil een zorgzame regio zijn, waar vraag en aanbod naar wonen met zorg in balans zijn, ook voor de meest kwetsbare groepen. Hierbij ziet de regio kansen voor innovatieve vormen van wonen met zorg die de diversiteit aan woonmilieus voor regionale woningmarkt als geheel zullen vergroten. 3.4

Gemeentelijk beleid Structuurvisie #Goes 2040 (juni 2012) In de structuurvisie wordt gesteld dat Goes in 2040 een florerende centrumgemeente is met een breed aanbod aan voorzieningen en werkgelegenheid voor de inwoners van de Bevelanden. Op een aantal terreinen wordt beoogd de verzorgende functie een veel groter gebied te bereiken dan de Bevelanden. Het gaat hierbij om de zakelijke dienstverlening, specifieke vormen van onderwijs, de gezondheidszorg in vele gedaanten en aan vrije tijdsvoorzieningen. Er is opgenomen dat Goes een aantrekkelijke gemeente dient te zijn voor toeristen door de voorzieningen aan het water en haar veelzijdige historische centrum. De gemeente wil daarom blijven investeren in de toekomst van de stad, door te vernieuwen, te verbeteren en te groeien. Opgenomen is dat Goes de ambitie heeft verder te groeien in haar rol als (boven)regionale centrumgemeente. Veel van de projecten die in die in de structuurvisie worden benoemd zijn daarop gericht. De ambitie is om al die projecten te realiseren en de blik open te houden voor nieuwe kansen.

Economisch knooppunt In de structuurvisie is opgenomen dat Goes een uitstekende locatie is voor de verdere bundeling van werkgelegenheid en voorzieningen in Midden-Zeeland. De centrale ligging en de reeds aanwezige voorzieningen en werkgelegenheid vormen daarvoor de basis. In de structuurvisie is gesteld dat een goede bereikbaarheid en voldoende parkeervoorzieningen bij de binnenstad van groot belang zijn waarbij de nieuwe aansluiting A58 een belangrijke rol speelt.

Groei en ontwikkeling Om een vitale centrumgemeente te blijven wordt aangegeven dat Goes inspeelt op nieuwe ontwikkelingen en er voor zorgt nieuwe ontwikkelingen te kunnen huisvesten. Daarbij zal het steeds minder gaan om grotere stadsuitbreidingen en steeds vaker om transformatie en herstructurering van bestaand stedelijk gebied. Dit zijn vaak lastige opgaven maar vernieuwing van bestaand stedelijk gebied is noodzakelijk om de stad op lange termijn gezond te houden.

30

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Grote opgaven die genoemd zijn binnen het bestaand stedelijk gebied zijn de Goese Schans en de stationsomgeving. Voor woningbouw is opgenomen dat de op dit moment al daartoe geoormerkte locaties waarschijnlijk voldoende ruimte bieden. Wel is er uitbreidingsruimte nodig voor werken, zorg en vrije tijd. Als nieuwe locatie voor een bedrijventerrein wordt beoogd in te zetten op de Zuidwestrand (Poel V). De Zuidoost rand nabij het ziekenhuis wordt gezien als locatie voor nieuwe zorgfuncties. De Noordwest en Noordoost randen en het gebied bij het Poelbos worden geschikt bevonden voor stadsrecreatie, groen en vrijetijdsfuncties. Voor toeristen wordt beoogd de recreatieve potentie van de randen aan het Veerse Meer en de Oosterschelde verder uit te bouwen.

Van kwantiteit naar kwaliteit In de structuurvisie wordt gesteld dat de nadruk steeds meer zal komen te liggen op het sturen op kwaliteit en inhoud bij ruimtelijke processen. Waar voorheen de nadruk lag op het creëren van ruimte voor een nieuw programma en de kwaliteitseisen daarop volgden zal in de toekomst een juiste ruimtelijke inpassing en een programma dat voldoet aan de (huidige) vraag nog sterker een vestigingsvoorwaarde zijn. Burgers, bedrijven en dienstverleners zijn op zoek naar een omgeving met zoveel mogelijk aantrekkelijke functies en factoren zoals goede bereikbaarheid, goed onderwijs, winkelaanbod, arbeidspotentieel, recreatiemogelijkheden en cultuuraanbod. De bestaande functies en voorzieningen vormen het fundament voor de toekomst en op basis daarvan ziet Goes die toekomst met vertrouwen tegemoet. Opgenomen is dat het levendige en aantrekkelijke historische centrum een van de kwaliteiten is die Goes koestert. Sport, welzijn en cultuur proberen zo goed mogelijk in te spelen op de verwachte (demografische) ontwikkelingen en de kwaliteit van de voorzieningen zo hoog mogelijk te houden. Bijvoorbeeld door slimme combinaties van functies en met multifunctionele gebouwen. Binnen woonservicegebieden die de hele gemeente bestrijken, en ieder een eigen serviceniveau kennen, wordt een samenhangend pakket aan diensten en voorzieningen geboden.

In de structuurvisie wordt belang gehecht aan energie-efficiënte en duurzame energieopwekking bij zowel nieuwe ontwikkelingen, als ook bij vernieuwing van het bestaand stedelijk gebied.

Dorpen en buitengebied Er is in de structuurvisie opgenomen dat in de dorpen rond Goes wonen voorop staat, bestaande voorzieningen worden gekoesterd maar op termijn niet allemaal in de huidige vorm in stand kunnen worden gehouden. Gesteld wordt dat het zoeken naar slimme combinaties en alternatieven steeds meer nodig zal zijn. Aanpak van zwakke plekken zoals vervallen panden is nodig om de woonomgeving gezond te houden. In het buitengebied blijft de nadruk liggen op de akkerbouw maar er ontstaan steeds meer koppelingen met recreatie en landschapsontwikkeling. Nieuwe ontwikkelingen worden zodanig ingepast dat ze de onderscheidende kenmerken van de verschillende landschapstypen versterken. Gesteld is dat de herkenbaarheid van het Schengegebied als landschappelijke eenheid wordt vergroot. Goes: Groenstructuurplan 2014- 2024 (december 2014)

31

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Groen is van wezenlijk belang voor de woon-, werk- en leefomgeving van de stad Goes en de dorpskernen. Mensen voelen zich prettiger in een groene omgeving. Zeker als dit groen ook fysiek beleefd kan worden. In het groenstructuurplan wordt op hoofdlijnen aangegeven welke groene locaties van belang zijn voor Goes, waar ze het groen wil behouden en ook waar ze de groenstructuren wil verstevigen. Goes wil graag dat de bewoners Goes ervaren als een mooie, groene stad en gemeente waar het goed toeven is. Groen trekt mensen aan. Groen loont. Daarom wil Goes zich inzetten voor groen met een positieve uitstraling waarbinnen het plezierig wonen, werken en recreëren is. Het Groenstructuurplan geeft aan vanuit welke visie er gewerkt wordt naar een fraaie en vooral duurzame groene inrichting van de woon- en werkomgeving. Het openbaar groen is er primair voor de bewoners, het groen moet gebruikt kunnen worden en men moet ervan kunnen genieten. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en herinrichtingen, zal aandacht voor behoud, verbetering of compensatie van bestaande groenvoorzieningen een belangrijk onderdeel vormen van het project. Welstandsnota (2016) Op 3 maart 2016 is de Welstandsnota 2016 vastgesteld. De aanleiding voor het vaststellen van de Welstandsnota 2016 is het besluit om de welstandsbeoordeling van bouwwerken niet meer te laten uitvoeren door de commissie ruimtelijke kwaliteit.

Voortaan zal een ambtelijk toetsteam aan de hand van de criteria uit de welstandsnota beoordelen of wordt voldaan aan redelijke eisen van welstand. Inhoudelijk blijft de welstandsnota onverminderd van kracht. Ook de welstandscriteria voor Aria blijven van kracht. Deze zijn in paragraaf 2.4 weergegeven. Beleidsplan duurzaam bouwen (oktober 2003) In dit beleidsplan is gestalte gegeven aan de wijze waarop de gemeente Goes wil omgaan met duurzaam bouwen en uiteindelijk integrale woningkwaliteit. In het kader van duurzaam bouwen heeft de gemeente het Zeeuws Convenant Integrale Woningkwaliteit ondertekend. Dit is doorvertaald in de nota Goes Veilig, Kernbeleid Veiligheid en leefbaarheid (juli 2003). Op basis van dit kernbeleid zet de gemeente Goes zich in voor het verbeteren van de veiligheid en de leefbaarheid in wijken en kernen. De gemeente zal bij nieuwe ontwikkelingen vanaf het ontwerpproces structureel aandacht schenken aan de mogelijke veiligheidsrisico's. Het gaat hierbij om veiligheidsaspecten voor sociale veiligheid (inclusief het Politiekeurmerk Veilig Wonen), verkeer, milieu, brandpreventie, brandbestrijding en het voorkomen van rampen, conform het deelplan 'Goes Veilig, het inbouwen van veiligheidsaspecten in het planproces' (2001).

Gemeentelijk Verkeers en Vervoersplan (GVVP, augustus 2003) In het GVVP wordt ingegaan op het verbeteren van bestaande verkeersknelpunten en wordt ingespeeld op de verkeerseffecten van toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Er is tevens een beoordelingskader opgenomen om beleidsmatig de vinger aan de pols te houden. Beleid en toekomstige verkeerskwesties in Goes worden aan dit kader getoetst. In het GVVP is gekozen voor een integrale benadering van alle mobiliteitsdeelnemers op basis van een geografische indeling, waardoor de visie overzichtelijk aanschouwelijk is gemaakt.

32

Ontwerpbestemmingsplan ‘Aria-Zuid– Toelichting, 12 oktober 2023

Het GVVP is vastgesteld 25 augustus 2005. Daarna is dit plan geactualiseerd d.m.v. de GVVP Tussenevaluatie 2008 en de GVVP Actualisatie 2013 (vastgesteld in februari 2014). Een aantal zaken is verder verdiept in de volgende beleidsnota's: parkeerbeleid: Parkeerbeleidsplan 2009-2020; verkeersveiligheidsbeleid: Op weg naar nul 2011; fietsbeleid: Goes Fiets Verder 2012. Bestemmingsplan Aria Het plangebied is gelegen in het vigerende bestemmingsplan Aria’ (vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 23 november 2017) van de gemeente Goes.