Agendapunt 07. Bestemmingsplan PDF 20210354

Om de weg te vallen verblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis te compenseren dienen alternatieve verblijfplaatsen in de nieuwbouw te worden gerealiseerd. Ditzelfde geldt voor leef‐ en voortplantingsgebied van konijn. Afhankelijk van de exacte plannen kan het tevens noodzakelijk zijn om voor het incidenteel verblijf van steenmarter een ontheffing aan te vragen.

4.4

Cultuurhistorie en archeologie

4.4.1

Cultuurhistorie

Bij cultuurhistorische waarden aangaande gebouw erfgoed gaat het over de positieve waardering van bouwsporen, objecten, patronen, structuren die zichtbaar of niet zichtbaar onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In veel gevallen bepalen deze cultuurhistorische waarden de identiteit van een plek of gebied en bieden ze aanknopingspunten voor toekomstige ontwikkelingen. Deze cultuurhistorische elementen kan men niet allemaal als beschermd monument of gezicht aanwijzen, maar wel onderdeel van de manier waarop we ons land beleven, inrichten en gebruiken. Onderzoek De cultuurhistorische waardevolle objecten zijn door de provincie aangegeven op de cultuurhistorische waardenkaart. Op de uitsnede in figuur 4.3 is te zien dat er op het perceel van Stelleweg 2 een bouwhistorisch object aanwezig is, namelijk een rijksmonument. De Elsa Hoeve heeft sinds 1997 de status van rijksmonument. Het rijksmonument bestaat uit een dwarsdeelschuur, varkenshok en wagenschuur. De vrijstaande, houten dwarsdeelschuur onder een zadeldak is omstreeks in 1890 in ambachtelijk‐traditionele trant gebouwd. De schuur staat in het verlengde van het woonhuis, evenwijdig aan de openbare weg, waarbij de gevel met de mendeuren naar het achtererf is gekeerd.

40/129

Het varkenshok bestaat uit rode baksteen opgetrokken gevels, voorzien van gele bakstenen accenten in ontlastingsbogen. De gevel aan de zijde van de mestvaalt (noordwest) is voorzien van drie getoogde houten deurtjes, de zuidoostelijke gevel zijn, evenals de geveltoppen, voorzien van drie getoogde 4‐ruits raampjes. Het zadeldak met overstekken en witte windveren op geprofileerde klossen is gedekt met gesmoorde kruispannen waarin een motief van rechthoeken in rode pannen is gelegd. De Elsa Hoeve staat inmiddels al jaren leeg. In de omliggende omgeving bevinden zich op ruime afstand nog een historische boerderij, rijksmonument en meerdere gebouwen die op de gemeentelijke monumentenlijst staan. De ontwikkeling heeft geen invloed op deze cultuurhistorische waardevolle objecten.

Figuur 4.3 Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart, in blauw Stelleweg 2 (Bron: Provincie Zeeland) Aangezien de Elsa Hoeve een monument is, is als voorbereiding op de ontwikkeling door BWZ adviseurs en architecten een bouwhistorische verkenning uitgevoerd (juli 2020). Het rapport is opgenomen in bijlage 11. De conclusie van dit rapport wordt hierna kort weergegeven: Ondanks diverse verbouwingen en verlies aan interieur onderdelen in met name de bakkeet en de schuur vormt het complex een compleet ensemble met duidelijke karakteristieken uit de bouwtijd en functioneel herkenbare onderdelen van het complex. De vrij homogene hoge historische waardering (zie afb. 21‐23 uit bijlage 11) geeft uitdrukking aan het belang van dit ensemble.

41/129

Gemeentelijke monumentale‐ en waardevolle bomenlijst De gemeente Goes heeft een gemeentelijke‐ monumentale en waardevolle bomenlijst opgesteld. Binnen het plangebied staan 7 monumentale bomen die opgenomen zijn in de gemeentelijke monumentale‐ en waardevolle bomenlijst. Dit betreft de bomen met nummer 438, 439, 440, 441,442, 443 en 444.Deze essen zijn circa 70 jaar oud en de kwaliteit van de bomen laat te wensen over. Gezien vanaf de Stelleweg is de kwaliteit van de 1e boom nog redelijk, boom 2 en 3 zijn slecht. Het blad is geel, bij boom 3 is de top uitgewaaid. Boom nummer 4 is redelijk van kwaliteit. Boom nummer 5 en 6 zijn slecht van kwaliteit waarbij boom nummer 6 een noodgroei in de binnenkroon ontwikkelt. De kwaliteit van boom 7 is redelijk. De levensverwachting van de bomen is beperkt en de duurzame instandhouding van de bomen is twijfelachtig. Om te komen tot nieuwe monumentale bomen is een combinatie van kap en herplant van nieuwe bomen in samenloop met de ontwikkeling van het terrein noodzakelijk. In het beoogde plan is een tuin voorzien waarbij mogelijkheden zijn om de te kappen monumentale bomen te herplanten. Deze bomen krijgen bij herplant de status van (toekomstige) monumentale boom en genieten hierdoor dezelfde status als de huidige monumentale bomen.

Deze bomen worden gekapt om de beoogde parkeerplaatsen aan te leggen en de nieuwe toegangsweg te kunnen realiseren die aansluit op de Hoge Meet. Voor het kappen van de huidige bomen is een omgevingsvergunning noodzakelijk.

Figuur 4.4 De zeven monumentale bomen bevinden zich aan de noordzijde van het plangebied

42/129

Conclusie De ontwikkeling bestaat uit de volledige herontwikkeling van de monumentale boerderij Elsa Hoeve. De Elsa Hoeve staat inmiddels al jaren leeg. Indien er niets aan het rijksmonument wordt gedaan, zal het monument inclusief omliggende gronden hard achteruitgaan. Onderdeel van de ontwikkeling is om het bestaande ensemble in ere te herstellen. De nieuwe schuur dient een bij het ensemble passende architectuur te krijgen. De monumentale waarde blijft hierdoor behouden. 4.4.2

Archeologie

Toetsingskader Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) zijn behoud en beheer van het bodemarchief integraal verankerd in de ruimtelijke werkprocessen van de gemeenten. Bij de vaststelling van een ruimtelijk plan moet met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten rekening worden gehouden. In het belang van de archeologische monumentenzorg kan bij een ruimtelijk plan door het bevoegd gezag (in dit geval de gemeente) worden bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen of voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een rapport dient te overleggen, waarin de archeologische waarde van het terrein dat volgens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende is vastgesteld. In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

In december 2011 heeft de gemeente Goes archeologiebeleid vastgesteld. Het beleid bestaat enerzijds uit maatregelenkaarten waarop het hele grondgebied van de gemeente is onderverdeeld in acht beleidscategorieën. Anderzijds bestaat het uit een onderbouwing hoe deze kaarten te gebruiken in de praktijk van de ruimtelijke ordening. De ondergrond van het gemeentelijk grondgebied bestaat uit verschillende geologische lagen met elk een specifieke archeologische verwachting voor een bepaalde periode uit de geschiedenis. Binnen de vier verschillende lagen worden zones onderscheiden die elk een eigen archeologische verwachting kennen, gebaseerd op bekende archeologische gegevens en de ontstaans‐ en bewoningsgeschiedenis van de gemeente. Daarnaast zijn uit de bekende archeologische gegevens een aantal locaties aangewezen waar zich een archeologische vindplaats bevindt. De oude dorpskernen zijn ook aangewezen als terreinen van archeologische waarden. De gehanteerde categorieën zijn:   

Categorie 1: archeologisch rijksmonument: hievoor is altijd een monumentenvergunning nodig; Categorie 2: terrein van archeologische waarde; geen onderzoeksplicht indien minder dan 50 m2 wordt verstoord; Categorie 3: stads‐ en dorpskernen van een specifieke archeologische verwachting; geen onderzoeksplicht indien minder dan 50 m2 wordt verstoord;

43/129

    

Categorie 4: hoge verwachtingswaarde op archeologische vondsten; geen onderzoeksplicht indien minder dan 250 m2 wordt verstoord; Categorie 5: matige verwachtingswaarde op archeologische vondsten; geen onderzoeksplicht indien minder dan 500 m2 wordt verstoord; Categorie 6: lage verwachtingswaarde op archeologische vondsten: geen onderzoeksplicht; Categorie 7: verwachting van maritieme vondsten; hiervoor is altijd overleg met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed nodig; Categorie 8: archeologische vondsten worden niet verwacht; geen onderzoeksplicht.

Wanneer het te verstoren gebied niet groter is dan de hiervoor aangegeven vierkante meters, hoeft geen archeologisch onderzoek te worden gedaan. Ook graafwerkzaamheden die niet dieper gaan dan 40 cm onder het maaiveld, zijn ten alle tijden vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Toetsing Het plangebied is gelegen binnen een gebied waarvoor een categorie 4 (paars) geldt.Op basis hiervan is bepaald dat het plangebied zich bevindt in een categorie met hoge verwachting. Ook zullen de verstoorde gronden van het plangebied groter zijn dan 250 m2 waardoor een archeologisch noodzakelijk is.

Figuur 4.5 Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Goes, met geel omkaderd het plangebied (Bron: Gemeente Goes) In december 2021 is een archeologisch bureau‐ en inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd. Zie hiervoor bijlage 7. Het volgende kan worden geconcludeerd.

44/129

Binnen het gehele plangebied bestaat een hoge verwachting op het voorkomen van archeologische vindplaatsen uit de middeleeuwen en/of Nieuwe Tijd in de top van het Laagpakket van Walcheren. Eventueel aanwezige vindplaatsen kunnen voorkomen vanaf 0,30 tot 0,40 m‐mv. Om die reden is geadviseerd om in het op te stellen bestemmingsplan een dubbelbestemming waarde archeologie op te nemen binnen het volledige plangebied en daarbij de vigerende oppervlaktevrijstellingsgrens van 100 vierkante meter uit het gemeentelijke archeologiebeleid op te nemen. De dieptevrijstellingsgrens kan behouden blijven op 0,40 m‐mv. Het globale inrichtingsplan is bekend maar de exacte bodemingrepen die daarmee gepaard gaan nog niet. Verwacht wordt dat de graafwerkzaamheden in ieder geval in delen van het plangebied dieper zullen reiken dan 0,40 mmv. Geadviseerd wordt te kijken naar de mogelijkheden tot planaanpassing (bijvoorbeeld door ophoging) waardoor niet dieper dan 0,40 m‐mv wordt gegraven. Indien dat niet mogelijk is en binnen het plangebied toch (grootschalige) graafwerkzaamheden plaatsvinden die dieper reiken dan 0,40 m‐mv wordt archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk geacht. Conform de AMZ‐cyclus (Archeologische Monumenten Zorg cyclus) dient het vervolgonderzoek te bestaan uit een karterend en/of waarderend inventariserend veldonderzoek.

Gezien de aard van de verwachte vindplaatsen (middelgrote tot grote vindplaatsen met grondsporen) is het uitvoeren van een Inventariserend Veldonderzoek door middel van proefsleuven (karterende en waarderende fase) de meest geschikte onderzoeksmethode. Tijdens een dergelijke gravend onderzoek kan de daadwerkelijke aan‐ of afwezigheid van vindplaatsen, en debehoudenswaardigheid daarvan, vastgesteld worden. Op basis daarvan kan de bevoegde overheid een selectiebesluit nemen: vrijgeven, behoud in situ of opgraven. Indien een voorafgaand proefsleuvenonderzoek niet mogelijk blijkt kan het onderzoek ook onder de variant Archeologische Begeleiding worden uitgevoerd, een en ander ter beoordeling van de bevoegde overheid en afhankelijk van de omvang, aard en diepte van de toekomstige bodemingrepen. Een deel van het gebied is bebouwd. Dit rijksmonument wordt tijdens de ontwikkeling geherwaardeerd en herbestemd. Verwacht kan worden dat tussen de bestaande gebouwen restanten van de oudere gesloopte voorganger te vinden zijn, evenals mogelijke erfsporen en oudere vindplaatsen uit de middeleeuwen. Mede gezien de beperkte ruimte en de bestaande indeling wordt geadviseerd binnen dit deel geen proefsleuvenonderzoek uit te voeren maar de civiele graafwerkzaamheden onder archeologische begeleiding uit te voeren (Opgraving – variant Archeologische Begeleiding).

Voorafgaand aan het veldonderzoek dient een Programma van Eisen te worden opgesteld dat ter beoordeling en goedkeuring moet worden voorgelegd aan de bevoegde overheid. Tot slot dient het volgende opgemerkt. Het is niet uit te sluiten dat voor die werkzaamheden waar geen vervolgonderzoek noodzakelijk is desondanks toch relevante archeologische vindplaatsen in de bodem verborgen zijn en dat deze in de uitvoeringsfase van de toekomstige graafwerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet (2016). Conclusie De geadviseerde dubbelbestemming waarde archeologie is binnen het volledige plangebied opgenomen.

45/129

4.5

Bodem‐ en grondwaterkwaliteit

Toetsingskader Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Toetsing Op 6 juli 2018 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is toegevoegd in bijlage 12. Het volgende is geconcludeerd: Het plangebied is ten behoeve van het verkennend bodemonderzoek onderverdeeld in vijf deelgebieden. Ook is er een verkennend bodemonderzoek naar asbest in de bodem uitgevoerd.

Om vast te kunnen stellen of op deellocatie 1 daadwerkelijk sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met PAK wordt nader onderzoek ter afperking van deze PAK‐verontreiniging(en) geadviseerd.Ook vanwege de onderzoeksresultaten op deellocatie 4, door vooral het aantreffen van verontreiniging met minerale olie, wordt voor deze deellocatie aanvullend onderzoek aanbevolen. De verder op de onderzoekslocatie geconstateerde verhoogde gehalten in de grond en het grondwater geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Er dient wel rekening mee gehouden te worden dat verontreinigde grond niet zonder meer mag worden verplaatst op of van de onderzoekslocatie. De eventuele mogelijkheden dienen in overleg met het bevoegd gezag te worden bepaald. De puinfundering kan stoffen bevatten die, bij vermenging met grond, een bodemverontreiniging kunnen veroorzaken. Vermenging van de puinfundering met (bijvoorbeeld onder‐, boven‐, en naastgelegen) grond dient daarom voorkomen te worden. Indien inzicht gewenst is in de milieuhygiënische kwaliteit van het puin met betrekking tot andere stoffen of parameters dient extra onderzoek uitgevoerd te worden. Zowel in de bodem als in de puinfundering is geen asbest aangetroffen. Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek is op 28 september 2018 is een eindrapport naar nader bodemonderzoek opgesteld.

Het eindrapport is toegevoegd in bijlage 13. Het volgende is geconcludeerd:

46/129

PAK op het erf Circa 50 jaar geleden is op het erf een asfaltverharding aangebracht. Dit blijkt teerhoudend asfalt te zijn geweest. De aangebrachte asfaltlaag is dun en is in de loop der jaren beschadigd geraakt en deels vermengd geraakt met overige verhardingsmaterialen (zoals klinkers, kiezel, grind, (baksteen)puin, kolengruis), maar ook met de onderliggende en omliggende grond. Uit het nader bodemonderzoek blijkt dat de laag met gehalten aan PAK een dikte heeft variërend van ca. 0,2 tot ca. 0,7 m met een gemiddelde dikte van 0,40 m. Er is sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met PAK in de grond. Binnen dit geval zijn lagen met meer dan 50 % bodemvreemd materiaal aanwezig waarbij strikt formeel gesproken geen sprake is van grond in de zin van de Wet bodembescherming. Deze worden echter vanwege het ruimtelijke en historische verband met de verontreinigde grond wel beschouwd als onderdeel van het geval van ernstige bodemverontreiniging. Voormalige bovengrondse tank Ter plaatse van de voormalige bovengrondse tank wordt in de grond vanaf 150 cm‐mv een zwakke oliewater reactie waargenomen. Analytisch overschrijden de gehalten minerale olie de interventiewaarde niet. Voor deellocatie 4 (zie bijlage 13) kan worden afgeleid dat geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Aanbevelingen Op het erf is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Als een geval van ernstige verontreiniging is vastgesteld dan is er sprake van een potentieel risico dat aanleiding geeft tot een vorm van saneren of beheren. Vooralsnog wordt verwacht dat hier bij het huidige gebruik geen actuele risico's aanwezig zijn. Wanneer graafwerkzaamheden zijn voorzien binnen de contouren van de grondverontreiniging dient een saneringsplan opgesteld te worden dat door het bevoegd gezag (op basis van de huidige onderzoeksgegevens RUD Zeeland) dient te worden goedgekeurd. In dit geval voldoet de sanering mogelijk aan de BUS criteria, waardoor volstaan kan worden met een BUS melding. Hiervoor is een kortere proceduretijd (ca. vijf weken). Aanbevolen wordt de wijze van saneren af te stemmen op de herinrichtingsplannen. De uitvoerende partijen van de saneringswerkzaamheden dienen BRL 6000 en/of BRL 7000 gecertificeerd te zijn. De aangetoonde verontreiniging met minerale olie ter plaatse van de voormalige bovengrondse tank vormt momenteel geen aanleiding voor verder nader of afperkend bodemonderzoek. Wel dient bij diepe grondwerkzaamheden hier rekening mee te worden gehouden met de aanwezigheid van grond die niet herbruikbaar is op basis van het gehalte minerale olie. Deze grond is aanwezig vanaf 150 cm‐mv.

Conclusie De bodemkwaliteit is door middel van onderzoek in kaart gebracht. Met inachtneming van de aanbevelingen uit het onderzoek is het plan voor het aspect bodem uitvoerbaar.

47/129

4.6

Verkeer

Toetsingskader Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Voor de beoogde (zorg)woningen wordt de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 en het parkeerbeleidsplan van de gemeente Goes. Voor het te hanteren kencijfer voor de kern Goes wordt uitgegaan van een stedelijkheidsgraad van matig stedelijk, rest bebouwde kom. Binnen de bandbreedte die de kencijfers geven is gekozen om het gemiddelde CROW‐parkeerkencijfer als uitgangspunt te hanteren. Bij het hanteren van de kencijfers voor de verkeersgeneratie is bij dezelfde uitgangspunten aangesloten. Toetsing In het kader van de ontwikkeling van de (zorg)woningen is een mobiliteitstoets opgesteld. Deze mobiliteitstoets is opgenomen in 14. De conclusie uit de mobiliteitstoets is als volgt.

Het normatief benodigd parkeeraanbod op het maatgevende moment van de ontwikkeling bedraagt 18,1 parkeerplaatsen voor de zorgwoningen (zaterdagavond) en 2 parkeerplaatsen voor de reguliere woning (werkdagavond). Rekening houdend met de specifieke situatie van de ontwikkeling zijn er 18 parkeerplaatsen benodigd op het maatgevende moment (zaterdagavond). Bij de zorgwoningen zijn in het ontwerp 19 parkeerplaatsen opgenomen. Bij de reguliere vrijstaande woning is voldoende ruimte voor tenminste twee parkeerplaatsen op het eigen terrein.

48/129

Figuur 4.6 Terreinindeling met parkeerplaatsen ter indicatie De berekende verkeersintensiteit van 70 motorvoertuigbewegingen zorgt naar verwachting niet voor problemen op de Stelleweg en aansluiting op de Hoge Meet. Omdat de Stelleweg zeer regelmatig wordt gebruikt door schoolgaande jeugd, fietsers en wandelaars heeft de gemeente aangestuurd op optimalisering van de Stelleweg en de aansluiting op de Hoge Meet. De initiatiefnemer heeft samen met de gemeente Goes de mogelijkheid voor een nieuwe ontsluiting onderzocht. Naar aanleiding daarvan is gekozen voor het aanleggen van een nieuwe ontsluiting naar de Hoge Meet (zie figuur 4.6). Conclusie De parkeervraag wordt geheel opgevangen op het eigen terrein. De nieuwe verkeersaantrekkende werking kan door middel van een nieuwe aansluiting op de Hoge Meet worden afgewikkeld. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.7

Bedrijven en milieuhinder

Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:  ter plaatse van de naastgelegen woningen een goed woon‐ en leefmilieu kan worden gegarandeerd;  rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en de milieuruimte van de betreffende bedrijven. Om de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van

49/129

milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie‐indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft. Milieuzonering In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies, zoals woningen:  ter plaatse van de woningen een goed woon‐ en leefmilieu kan worden gegarandeerd;  rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om een belangenafweging tussen een goed woon‐ en leefklimaat in de omgeving en de bedrijfsvoering te kunnen maken, is voor dit plan gebruikgemaakt van de systematiek uit de VNG‐publicatie Bedrijven en milieuzonering. In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie‐indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. In de VNG‐publicatie is tevens de mogelijkheid opgenomen te werken met een Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging. Bedrijven die genoemd zijn in deze staat kunnen in een functiemengingsgebied direct naast gevoelige functies aanwezig zijn, zonder dat er richtafstanden in acht genomen moeten worden. Toetsing Binnen het plangebied worden één vrijstaande woning en 38 woonzorgeenheden gerealiseerd. De woonzorgeenheden kunnen op grond van de categorie‐indeling van de VNG‐publicatie Bedrijven en milieuzonering onder 'Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven' worden geschaad.

Voor deze categorie dient een richtinggevende afstand van 10 meter van deze bedrijven tot milieugevoelige bestemmingen, waaronder wonen, in acht worden genomen. De vrijstaande woning is buiten deze afstand gelegen. Op basis hiervan wordt milieuhinder geen belemmering geacht tussen de beoogde oprichting van de vrijstaande woning en woonzorgeenheden. Aan de overzijde van de Stelleweg is een woning aanwezig. Deze bestaande woning en de nieuwe (zorg)woningen leveren over en weer geen belemmeringen op in het kader van bedrijven en milieuzonering. In de omgeving zijn geen bedrijven aanwezig die invloed hebben op het plangebied. Gebruik spuitdrift en gewasbeschermingsmiddelen De gronden rondom het plangebied aan de oostzijde zijn agrarisch in gebruik, er vindt akkerbouw plaats. Hiervoor geldt geen richtafstand in het kader van bedrijven en milieuzonering. Wel moet bij een woon‐ of zorgfunctie rekening worden gehouden met de mogelijkheid van gebruik van spuitdrift en gewasbeschermingsmiddelen.

50/129

Initiatiefnemer zorgt voor een deugdelijke afscheiding afgestemd op het feitelijke gebruik van spuitdrift en gewasbeschermingsmiddelen.

4.8

Geluid

Het aspect geluid kan betrekking hebben op:  wegverkeerslawaai;  industrielawaai;  inrichtingslawaai. De locatie valt niet binnen de geluidzone van een gezoneerd bedrijventerrein. Daarnaast is geen sprake van een geluidhinder producerend bedrijf in de omgeving. De aspecten industrielawaai en inrichtingslawaai zijn daarom niet relevant. Op het aspect wegverkeerslawaai wordt hierna ingegaan. 4.8.1

Wegverkeerslawaai

In het kader van de ontwikkeling van de (zorg)woningen is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai opgesteld. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 15. De conclusie uit dit rapport zijn als volgt. Uit het onderzoek wegverkeerslawaai blijkt dat:  De geluidbelasting ten gevolge van de gezoneerde Hoge Meet lager is als de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;  De geluidbelasting ten gevolge van de gezoneerde Charlotte de Bourbonweg lager is als de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;  De geluidbelasting ten gevolge van de gezoneerde Oranjeweg lager is als de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;  De geluidbelasting ten gevolge van de gezoneerde Ringbaan Oost lager is als de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;  De geluidbelasting ten gevolge van de gezoneerde Stelleweg lager is als de voorkeursgrenswaarde van 48 dB; Ten gevolge van alle wegen wordt de voorkeursgrenswaarde Lden = 48 dB niet overschreden. De woon‐zorgeenheden en de vrijstaande reguliere woning worden in een goed akoestisch woon‐ en leefklimaat gerealiseerd. Het aspect geluid staat de realisatie van de woon‐ zorgeenheden en de vrijstaande reguliere woning niet in de weg. 4.8.2

Industrielawaai

Het aspect industrielawaai is niet van toepassing. De locatie ligt niet binnen de geluidzone van een gezoneerd industrieterrein. Ook inrichtingslawaai is niet van toepassing, omdat er geen bedrijven in de directe omgeving aanwezig zijn. 4.8.3

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

51/129

4.9

Luchtkwaliteit

Toetsingskader De gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld op basis van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk), de AMvB 'Niet in betekenende mate' (het besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM. Er dient, ook na realisatie van het planvoornemen, sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet voldaan worden aan de geldende grenswaarden en luchtkwaliteitseisen. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar‐ en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven. Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm stof stikstofdioxide (NO2) fijn stof (PM10) Fijn stof (PM2,5)

)

toetsing van

grenswaarde

jaargemiddelde concentratie

40 µg/m³

jaargemiddelde concentratie

40 µg/m³

24‐uurgemiddelde concentratie

max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³

jaargemiddelde concentratie

25 µg/m³

NIBM In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:  een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);  een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg. Toetsing en conclusie In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient het aspect luchtkwaliteit te worden onderzocht. De beoogde ontwikkeling (zorg)woningen behoort tot een vaste categorie waarvan vooraf bekend is dat deze ontwikkeling 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Uitgaande van een 'worst‐case scenario' is sprake van een toename van 95 mvt/etmaal (zie paragraaf 4.6).

52/129

Figuur 4.7 Berekening bijdrage van het extra verkeer op de luchtkwaliteit In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan hoe het met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied is gesteld. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde voor luchtkwaliteit relevante weg is de Oranjeweg (zie figuur 4.8). Hieruit blijkt dat zowel in 2020 als in 2030 voldaan wordt aan de voor dit jaar geldende normen uit de Wet Milieubeheer zoals weergegeven in tabel 4.2. Tabel 4.2 Toetsing aan grenswaarden maatgevende stoffen Wm stof

grenswaarde

maximale waarden in jaar 2020

maximale waarden in jaar 2030

stikstofdioxide (NO2)

40 µg/m³

17,3 µg/m³

12,4 µg/m³

fijn stof (PM10)

40 µg/m³

17,2 µg/m³

15,0 µg/m³

max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³

6,1 µg/m³

6,0 µg/m³

25 µg/m³

9,7 µg/m³

8,0 µg/m³

Fijn stof (PM2,5)

53/129

Figuur 4.8 Luchtkwaliteit ten opzichte van het projectgebied (bron: NSL‐monitoringstool)

4.10 Externe veiligheid Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:  

bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt; vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt. Risicorelevante inrichtingen Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt

54/129

kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10‐6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft. Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Vervoer van gevaarlijke stoffen Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet‐ en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of over het water. De concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties.

Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10‐5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10‐6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10‐6 ‐waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10‐6 ‐contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Buisleidingen Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering.

Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgevonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. Onderzoek Risicorelevante inrichtingen In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig.

55/129

Vervoer van gevaarlijke stoffen In het plangebied zijn geen routes vervoer van gevaarlijke stoffen. Door de gemeente Goes loopt de spoorlijn Vlissingen ‐ Bergen op Zoom. Deze spoorlijn is op ca. 1,3 kilometer van het plangebied gelegen. Dit traject is derhalve niet relevant. Vaarwegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt zijn in de omgeving van het plangebied niet aanwezig. Buisleidingen Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van risicovolle buisleidingen. Conclusie Het aspect externe veiligheid vorm geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.11 Duurzaamheid Toetsingskader Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe gebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Hierbij kan op verschillende manieren omgegaan worden met energiezuinigheid. Toetsing en conclusie Voor alle nieuwbouw geldt dat aanvragen van de omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG). Per 1 juli 2018 is het daarnaast verplicht gasloos te bouwen. De beoogde (zorg)woningen worden bijna energieneutraal.

4.12 Kabels en leidingen Volgens het geldende bestemmingsplan (zie 1.3) zijn in en nabij het projectgebied geen planologisch relevante leidingen of hoogspanningslijnen aanwezig. Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet‐relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het projectgebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden. Voor deze leidingen zal nog wel een melding bij het kadaster worden gedaan.

56/129

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische vormgeving

Wettelijk kader

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden (thans SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar. Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen.

5.2

Opzet van de bestemmingsregeling

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling is het volgende van belang. 5.2.1

Verbeelding

Eisen aan de verbeelding Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden. Voorts zijn de volgende eisen van toepassing:  de ondergrond waarop de verbeelding is gebaseerd, geeft informatie over de actuele (kadastrale) situatie;  op de verbeelding wordt met de bestemming en de aanduidingen aangegeven of, en zo ja welke bebouwing is toegestaan;  op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen;  de volgorde van de bestemmingen in het renvooi komt overeen met de volgorde zoals van de regels (alfabetisch). De gehanteerde bestemmingen De keuze voor de gehanteerde bestemmingen is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan. Dit betekent concreet het volgende. De toekomstige vrijstaande woning heeft de bestemming 'Wonen'. De 38 zorgeenheden hebben de bestemming 'Maatschappelijk'. Tot slot blijft de dubbelbestemming 'Waarde ‐ Archeologie ‐ 1' gehandhaafd ter plaatse van het plangebied. 5.2.2 Regels Op grond van SVBP2012 hebben de hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, de volgende vaste volgorde.

 In de 'Inleidende regels' worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.  In de Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven.

57/129

 

Algemene regels bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti‐dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing). Overgangs‐ en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Ook bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (Hoofdstuk 2 van de regels) moet een vaste volgorde gebruikt worden: Een bestemmingsregel behoeft niet alle voorgeschreven elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels. Voorts is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti‐dubbeltelbepaling. Tot slot dienen de regels zoveel mogelijk aan te sluiten bij de modelregels voor bestemmingsplannen die onder andere ook voor andere bestemmingsplannen in de gemeente Goes zijn gehanteerd.

5.3

Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

5.3.1

Inleidende regels

In Artikel 1 worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis. In Artikel 2 wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. 5.3.2

Bestemmingsregels

Het plangebied is bestemd met de bestemmingen Maatschappelijk, Wonen en Waarde ‐ Archeologie 1. Binnen Maatschappelijk is mogelijk gemaakt maatschappelijke activiteiten, met parkeervoorzieningen, tuinen, erven, paden, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming. In maatschappelijk is het wonen ten behoeve van de intramurale zorg opgenomen. De met de enkelbestemming 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen (in combinatie met zorg indicatie ZZP4 of hoger ter plaatse), beroepsmatige activiteiten aan huis en aan de functie wonen gebonden parkeervoorzieningen. Er is gekozen voor de bestemming maatschappelijk, omdat er sprake is van 'niet nagenoeg zelfstandige bewoning'. Binnen Wonen is mogelijk gemaakt de huisvesting van personen in een woning, aan huis gebonden beroeps‐ of bedrijfsactiviteiten, parkeervoorzieningen, tuinen, erven, paden, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming. Binnen Waarde ‐ Archeologie 1 zijn de aangewezen gronden primair bestemd voor het behoud van het ter plaatse aanwezige archeologisch waardevol gebied en van de ter plaatse aanwezige vindplaatsen, voor zover niet beschermd van rijkswege.

58/129

5.3.3

Algemene regels

Het doel van de antidubbeltelbepaling in Artikel 7 is om te voorkomen dat, wanneer volgens het bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van het bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waarvan een soortgelijke eis wordt gesteld. In Artikel 8 zijn de algemene bouwregels opgenomen ten aanzien van bestaande maten en het overschrijden van bouwgrenzen. Ook bevat dit artikel de regeling om voldoende parkeergelegenheid te realiseren. Artikel 9 bevat (verbods)bepalingen opgenomen over het gebruik van in dit plan begrepen gronden. In Artikel 10 zijn de afwijkingsregels opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het overschrijden van bebouwingsgrenzen, geringe afwijkingen van het bestemmingsplan en een ontheffing voor het oprichten van antennes en masten. Artikel 11 bevat de mogelijkheid om af te wijken en bestemmingsgrenzen over maximaal 5 meter te verschuiven voor een betere realisering. Artikel 12 schrijft de procedure bij wijziging voor en in Artikel 12 is de strafbepaling opgenomen. De algemene regels zijn niet anders dan elders in Goes wordt gehanteerd. 5.3.4 Overgangs‐ en slotregels Artikel 13 heeft betrekking op de overgangsbepalingen met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor niet wordt vergroot. Artikel 14 ten slotte bevat de naam waaronder de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald: "Elsa Hoeve Kloetinge".

59/129

60/129

Hoofdstuk 6

6.1

Handhaving

Inleiding

De gemeenteraad heeft tot taak bestemmingsplannen vast te stellen voor het grondgebied van de gemeente. In elk bestemmingsplan wordt het door de gemeente gewenste ruimtelijke beleid voor een bepaald gebied vertaald. Een nieuw bestemmingsplan legt de bestaande ruimtelijke kaders vast en bepaalt de grenzen waarbinnen planologische ontwikkelingen mogelijk zijn. Het biedt de gemeente een actueel beleidsmatig en juridisch toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven in een specifiek gebied. Om de kwaliteit van de bebouwde en onbebouwde leefomgeving te behouden en te verbeteren, is het noodzakelijk dat na het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan de daaruit voortvloeiende regels ook daadwerkelijk worden nageleefd. In gevallen waarin regels niet uit eigen beweging worden nageleefd dient in beginsel handhavend te worden opgetreden. Het uitblijven van handhavend optreden tegen de overtreding van regels die in een bestemmingsplan worden gesteld aan de bebouwing en inrichting van gronden, kan leiden tot rechtsongelijkheid, kan ongewenste precedentwerking tot gevolg hebben en vermindert het vertrouwen van de burger in het gemeentebestuur.

6.2

Handhaving bestemmingsplannen

Onder handhaving wordt verstaan het nemen van maatregelen om de naleving van wettelijke voorschriften te bevorderen. Handhaving betreft dus niet alleen het daadwerkelijk repressief optreden tegen overtreders met behulp van sanctiemiddelen. Daaraan voorafgaand is het gewenst dat er heldere en hanteerbare regels zijn, moeten die regels kenbaar zijn en wordt er toezicht gehouden op de naleving ervan. Een eerste vereiste voor een goede handhaving is derhalve een bestemmingsplan met handhaafbare regels. Dat wil zeggen: regels die zodanig zijn opgesteld dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Voorlichting en preventief optreden vormen de basis voor effectieve handhaving. Een goede informatievoorziening draagt bij aan een verbetering van de naleving van bestemmingsplannen. Hoewel sanctionering in de meest optimale situatie niet nodig zou moeten zijn, zullen zich in de praktijk altijd gevallen voordoen waarin achteraf opgetreden moet worden tegen illegale situaties. In dergelijke gevallen kan het college van burgemeester en wethouders wettelijke dwangmiddelen inzetten om overtredingen gedwongen te (laten) beëindigen, zoals het opleggen van een last onder bestuursdwang of het opleggen van een last onder dwangsom.

6.3

Handhavingsbeleid

De doelstelling van handhaving is het bereiken van goede naleving van wettelijke regels. Handhaving is een beginselplicht, welke door middel van het voeren van een transparant beleid ingezet moet worden als instrument voor de naleving van de regels, om hiermee een leefbare en veilige woonomgeving te garanderen voor de inwoners van de gemeente. Het bureau Toezicht en Handhaving van de afdeling Vergunningen en Handhaving is, namens het college, belast met het toezicht op de naleving van onder meer de ruimtelijke regelgeving. Deze taak wordt zo veel mogelijk consistent en stelselmatig uitgevoerd, zodat aan de beginselen van behoorlijk bestuur zoals rechtszekerheid, rechtsgelijkheid en zorgvuldigheid kan worden voldaan.

61/129

Wanneer een overtreding niet vrijwillig wordt beëindigd, wordt doorgaans gekozen voor het toepassen van bestuursdwang of het opleggen van een last onder dwangsom om een overtreder te dwingen een illegale situatie te beëindigen. Deze bestuursrechtelijke handhavingsmiddelen hebben een reparatoir karakter en zijn met vele juridische waarborgen omkleed.

62/129

Hoofdstuk 7

7.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie). Financiële haalbaarheid Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Initiatiefnemer heeft aangegeven dat er financiële middelen beschikbaar zijn voor de realisatie van het woonzorgcomplex en de vrijstaande reguliere woning. De initiatiefnemer heeft de financiële haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling voldoende aangetoond aan de gemeente. Kostenverhaal Volgens artikel 6.12 van de Wro dient tegelijk met de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld voor de gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. De beoogde ontwikkeling, bestaande uit 38 woonzorgeenheden en een vrijstaande woning, is een bouwplan, zoals bedoeld in de Bro. Het kostenverhaal wordt anderszins verzekerd via een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente.

Ook het bepalen van een tijdvak of fasering en het stellen van eisen en regels in een exploitatieplan, zoals bedoeld in artikel 6.13 Wro, is niet benodigd voor deze ontwikkeling. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet aan de orde.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1

Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

In het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het voorontwerpbestemmingsplan toegestuurd naar de overlegpartners van de gemeente Goes.

7.2.2

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met in achtneming van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening (Wro) vanaf PM gedurende zes weken op het gemeentesecretariaat ter inzage gelegen en is tevens beschikbaar gesteld op www.ruimtelijkeplannen.nl en www.goes.nl/bestemmingsplannen.

63/129

64/129

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING

Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan

Stelleweg , El sa Hoeve b eel dk wali tei t s p lan

Kloe t inge

PROJECT Beeldkwaliteitsplan Stelleweg 2, Kloetinge Projectnummer: SR20280

INITIATIEFNEMER Estea BV en Blouberg Ontwikkeling

OPSTELLER Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht Contactpersoon: John van de Zand T

030 - 267 91 98

E

utrecht@buro-sro.nl

DATUM & STATUS 15 november 2022 | Concept V4

Inhoud 1.

Inleiding

5

1. 1.

Aanleiding

5

1. 2.

Doel

5

1. 3.

Plangebied

5

1. 4.

Leeswijzer

5

2.

Stedenbouwkundig plan

7

3.

Welstandscriteria

9

4.

Beeldkwaliteit bebouwing

11

4. 1.

Beeldkwaliteitcriteria

11

5.

Beeldkwaliteit buitenruimte

13

5. 1.

Beeldkwaliteitcriteria

13

4 4

1. Inleiding 1. 1. Aanleiding

1. 3. Plangebied

Voor het plangebied, de monumentale boerde-

verschijningsvorm van de bebouwing en de in-

Het plangebied ligt buiten de kern ten noorden

rij Elsa Hoeve aan de Stelleweg in Kloetinge, be-

richting van de buitenruimte.

van Kloetinge en ten oosten van Goes en maakt

staat het voornemen deze te restaureren, daar-

onderdeel uit van het buitengebied. De locatie is

bij nieuwbouw te realiseren en te herbestemmen.

Dit beeldkwaliteitsplan (hierna BKP) is rich-

gelegen aan de Stelleweg en omvat de monumen-

Voor deze locatie is een stedenbouwkundig

tinggevend, het geeft de beoogde sfeer en

tale boerderij de Elsa Hoeve, de direct aangrenzen-

plan opgesteld ten behoeve van een woon-

kwaliteit aan, maar is dermate flexibel dat

de oostelijk en zuidelijk gelegen percelen en een

zorgvoorzienging met 36 wooneenheden,

ontwerpers een eigen invulling aan de criteria

nieuwe ontsluiting op de Hoge Meet. Het gebied

dagbesteding voor dementerende ouderen en

kunnen geven. Het BKP vormt geen blauw-

ten westen van het plangebied, gelegen tussen de

een vrijstaande woning.

druk, maar tipt principes (niet uitputtend) aan

Stelleweg en de Oranjeweg, is bestemd voor recre-

om tot de beoogde sfeer en ruimtelijke kwa-

atie. Hier is een park gelegen en een volkstuinen-

Om de waarde van het (monumentale) ensem-

liteit te komen. Indien met andere principes

complex. Het plangebied heeft een omvang van

ble te handhaven, te versterken en een kwali-

hetzelfde wordt bereikt dan is dit ‘in de geest

circa 10.400 m2.

tatief hoogwaardig gebied te laten ontstaan is

van het plan’ en wordt daarmee ook aan de

dit beeldkwaliteitsplan opgesteld.

crieria voldaan.

1. 4. Leeswijzer Na deze inleiding volgt in hoofdstuk twee

1. 2. Doel

Dit BKP wordt door de gemeenteraad van

een beschrijving van de stedenbouwkun-

Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld om rich-

Goes vastgesteld en vormt daarmee het toet-

dige context. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan

ting te geven aan de verdere uitwerking. Het

singskader voor de welstandscommissie en

op de kaders waarbinnen dit BKP is opge-

bestaat uit een beschrijving en motivatie van

voor de verdere planuitwerkingen. De wel-

steld. Hoofdstuk 4 en 5 gaat vervolgens in

het stedenbouwkundig plan en geeft de ka-

standsnota van Goes bevat geen criteria voor

op de beeldkwaliteit van de bebouwing en de

ders mee voor de uitwerking van de gebou-

ontwikkelingsprojecten. Hiervoor is dan ook

open(bare) buitenruimte. Na een omschrijving

wen en de inrichting van de open(bare) ruimte

dit BKP als aanvulling opgesteld.

van het algemene streefbeeld komen de spe-

in de vorm van algemene criteria voor o.a. de

cifieke onderdelen aan bod. 5

6

2. Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan gaat uit van een

den door middel van een nieuw éénlaags plat en

kwaliteitsverbetering. Langs de randen van het

volledige herontwikkeling van de monumentale

transparant (glazen) volume met elkaar verbon-

perceel worden nieuwe streekeigen bomen en

boerderij Elsa Hoeve naar een woonzorgboerde-

den. Dit volume vormt de centrale entree van

heesters toegevoegd. Tussen en onder de boom-

rij. Daarbij wordt ook het zuidelijk gelegen per-

de woonzorgboerderij en laat, door zijn transpa-

beplanting door zijn doorzichten naar het ooste-

ceel betrokken, waar een vrijstaande woning is

rantie, de waarde van de bestaande bebouwing

lijk gelegen open landschap mogelijk. De huidige

voorzien.

intact. De bestaande woning wordt omgevormd

houtwal rondom de bestaande boerderijwoning

naar kantoor.

wordt verwijderd om zo zicht en openheid te cre-

Het programma bestaat uit 20 zorgwoningen

ëren. Tussen de Elsa Hoeve en de nieuwe woning

(intramuraal), 18 zorgwoningen (regulier) en ge-

Ten zuiden van de vernieuwde Elsa Hoeve wordt

wordt een smalle houtwal/haag voorgesteld om

meenschappelijke voorzieningen. Dit zal deels in

een nieuwe vrijstaande woning voorgesteld als

voldoende privacy te waarborgen. Deze houtwal/

de bestaande boerderij en grote schuur en deels

onderdeel van het ensemble. Deze woning betreft

haag wordt dusdanig gesitueerd dat zicht op de

in een nieuw te bouwen schuur worden gereali-

een smal lang volume passend bij de bestaande

bakkeet nadrukkelijk mogelijk blijft vanaf de Stel-

seerd. Daarnaast wordt, aan de zuidzijde, 1 vrij-

bebouwing en bestaat uit één laag met een kap.

leweg.

staande woning gerealiseerd. De herontwikke-

De positie is dusdanig gekozen dat hij verder te-

ling maakt volledig herstel van de monumentale

rugligt vanaf de Stelleweg, ondergeschikt is aan

Om eenheid aan de voorzijde te creëren wordt

Elsa Hoeve, verdere versterking van het ensem-

de bestaande woning, royaal de ruimte laat voor

er een hoogstamboomgaard voorgesteld en een

ble en tevens een landschappelijke kwaliteitsver-

het zicht op de Elsa Hoeve en ruimte biedt om

doorlopende haag. De watergang aan de noord-

betering mogelijk.

op eigen terrein te parkeren. De nieuwe woning

zijde wordt naar het noorden verlegd en verlengd

wordt in een agrarisch gerelateerde architectuur

om aan de eventuele watercompensatie-eis te

uitgevoerd passend binnen het totale ensemble.

kunnen voldoen.

De hoofdopzet van het plan gaat uit van de bestaande woning en grote schuur met haaks daarop een nieuw schuurvolume van één laag

Het gehele nieuwe ensemble wordt op een

met een asymmetrische kap. De kop van de

landschappelijk wijze ingepast. De bestaande

grote schuur, het woonhuis en de bakkeet, wor-

houtwal aan de noord- en oostzijde krijgt een 7

¬ «2

5* ¬ « ¬ «4

¬ « 9

Welstandsgebieden

¬ « 4

1. Beschermde gezichten 2. Dorpskernen, linten en entrees 3. Vooroorlogse woningbouw 4. Naoorlogse woningbouw

¬ «8

5. Individuele woningbouw 6. Objecten en voorzieningen

4* ¬ «

7. Representatieve bedrijventerreinen (zichtlocaties) 4* ¬ «

¬ «6 ¬ «4

8

¬ «6 7

¬ «4 ¬ «2

¬ «4

¬ «4

¬ «4

¬ «4

¬ «

¬ «5

4 ¬ «

¬ « 6

¬ «4 1* ¬ «

¬ «

¬ «

¬ « 6

¬ «3 ¬ « 2

¬ «7

¬ «

sche gegevens 5*

¬ «4 ¬ «

¬ «3

¬ «3

¬ « 6 3 ¬ «

¬ «6

¬ «7

¬ «6

« ¬ «8 ¬

4

5

¬ «2 ¬ «

¬ «

3

4

¬ « 6

¬ «4

¬ «

¬ « ¬ «8

4

¬ « 6

¬ «5

¬ «8

4* ¬ «

¬ «4 ¬ «

¬ «4

¬ «

4

4

5

¬ «7

¬ «6

4

¬ «

8

Beeldkwaliteitplan o.d. van toepassing Topografi-

¬ «4 8

2

4*

*

¬ «5

9. Buitengebied

¬ «

¬ «6

¬ «2

8. Recreatie- en parkgebieden

4 ¬ «

¬ «5

4* ¬ «

¬ «2

¬ « 6

¬ «5

¬ «1

Nummer welstandsgebied * = aanvullend beeldkwaliteitplan o.d. van toepassing

3. Welstandscriteria De gemeente Goes heeft een Welstandsnota

Plaatsing

Kleur en materiaal

(dd. 19 mei 2016) opgesteld met gebiedsge-

De positie van het gebouw/bouwwerk in re-

De helderheid en variaties van de kleurtoe-

richte welstandscriteria. Deze criteria dienen

latie tot de belendingen, de stedenbouwkun-

passingen en het materiaalgebruik. Kleur en

te worden gebruikt voor de kleine en middel-

dige opzet en de publieke ruimte. Onderdelen:

materiaal zijn zeer beeldbepalend voor de ver-

grote bouwplannen, die zich voegen binnen de

positie onderling, afstand onderling, plaatsing

schijningsvorm van een gebouw, straat en/of

bestaande ruimtelijke structuren. Deze criteria

op kavel, bouwrichting, herhaling/ritmiek.

gebied. Onderdelen: materiaalgebruik, kleur-

geven aan hoe een bouwwerk ‘zich moet ge-

toon en -toepassing.

dragen’ om in zijn omgeving niet teveel uit de

Massa en vorm

toon te vallen, en welke gewaardeerde karakte-

In de ruimtelijke verschijningsvorm is de mas-

ristieken uit de omgeving in het ontwerp moe-

sa en de vorm van het gebouw het interme-

ten worden gebruikt.

diair tussen stedenbouwkundige en architectonische beeldaspecten. Onderdelen: opbouw

Op de welstandskaart (afbeelding pag. 8) is

en hoogte hoofdmassa, profiel ruimte, samen-

de ligging van de Elsa Hoeve aangegeven en

stelling massa, kapvorm en –richting, relatie-

heeft het welstandsniveau bijzonder. De locatie

ve omvang, vormbehandeling.

maakt onderdeel uit van het welstandsgebied ‘Buitengebied’ en heeft tevens een bijzondere

Gevelkarakteristiek

status gezien het een rijksmonument en (voor-

De architectuurstijl in algemene zin en de

malige) agarische bedrijfsbebouwing betreft.

uitwerking op gevelniveau. Onderdelen: geveloriëntatie, -indeling, -geleding, plasticiteit,

Dit BKP richt zich op de welstandscriteria van

gaafheid / oorspronkelijkheid, decoraties en

de bebouwde omgeving. Daarbij gaat het om

ornamenten.

de volgende aspecten: 9

Referentiebeeld transparant volume tussen twee gebouwen.

Referentiebeeld ensemble

10

Referentiebeeld vrijstaande woning als schuurvolume

Huidige traditionele architectuur

Passende materialisatie

Referentiebeeld vrijstaande woning als schuurvolume

Referentiebeeld boerenerf

Referentiebeeld boerenerf

Referentie toevoeging ondergeschikte dakkapellen

4. Beeldkwaliteit bebouwing Het nieuwe ensemble van de Elsa Hoeve voegt zich binnen de context van het Buitengebied aan het open landschap. De schaal en openheid van het

Massa en vorm ▪ Bij verbouwing of renovatie samenstelling van de hoofdmassa respecteren;

▪ Bij (vervangende) nieuwbouw zorgvuldige inrichting van de gevel aan de straatzijde; ▪ Geen grootschalige gesloten gevelwan-

landschap ter plaatse, met daarin een (voormalig

▪ Bij (vervangende) nieuwbouw streven naar

den. Bij voorkeur een wand met enige re-

agrarisch) ensemble, vormt het uitgangspunt. Het

een eenvoudige hoofdvorm en aansluiten

gelmaat onderbroken door duidelijk her-

versterken en aanhaken op de traditionele architec-

op de massa en hoofdvorm van het en-

kenbare gevelopeningen;

tuur van het huidige ensemble, met ondergeschikte

semble van gebouwen als geheel;

moderne elementen, zijn hierbij leidend.

▪ Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn on-

▪ De voorgevel van de nieuwe woning is duidelijk georiënteerd op de Stelleweg.

dergeschikt en in een afgeleide (contraste-

4. 1.

Beeldkwaliteitcriteria

rende) architectuur.

Plaatsing ▪ Nieuwe bebouwing dient zich op een logische en ondergeschikte wijze te positioneren binnen het bestaande ensemble;

Kleur en materiaal ▪ Ingetogen kleur- en materiaalgebruik en

Gevelkarakteristiek ▪ (Vervangende) nieuwbouw dient in relatie tot het omliggende landschap of uitstraling

afgestemd op het landschappelijke/natuurlijke karakter van de omgeving en het bestaande ensemble;