075. Stec Groep - Detailhandelsbeleid Goes 10-12
Tekst van het document
Detailhandelsbeleid Goes Beleid voor de toekomst van detailhandel in Goes 10 december 2025
2
Detailhandelsbeleid Goes
Inhoudsopgave Visie op de toekomst van detailhandel in Goes
3
1.
Inleiding
4
1.1 1.2
5 6
2. 3.
4.
5.
Aanleiding Leeswijzer
Trends en ontwikkelingen
7
2.1
Landelijke trends en de impact daarvan op Goes
8
Huidige structuur en positionering Goes
11
3.1 3.2 3.3 3.4
12 18 19 21
Huidige structuur Supermarktstructuur Goes Veranderingen op de Goese markt Marktruimte detailhandel
Verdieping op de binnenstad van Goes
22
4.1 4.2
23 24
Ruimtelijk functionele analyse van de binnenstad Uitgangssituatie deelgebieden binnenstad
Visie op detailhandel
27
5.1 5.2 5.3 5.4
28 29 34 39
Uitgangspunten hoofdwinkelstructuur Goes Uitgangspunten winkelgebieden hoofdwinkelstructuur Beleidsregels Beleidskader horeca binnenstad Goes
Bijlage 1 Berekening marktruimte DPO’s
40
Bijlage 2 Marktanalyse economische kansen binnenstad
42
Detailhandel Horeca Leisure, cultuur en ontspanning Diensten en ambachten
Bijlage 3 Verslag consultatieronde stakeholders
42 45 47 49
51
Detailhandelsbeleid Goes
Visie op de toekomst van detailhandel in Goes Goes is het kloppende hart van Zeeland. Al eeuwenlang vormt de stad een centrum van handel, ontmoeting en beleving. De historische binnenstad, met haar monumentale panden, pleinen en kronkelende straatjes, weerspiegelt het rijke erfgoed van de regio. Hier komen inwoners, bezoekers en toeristen samen om te genieten van een uniek winkelaanbod, gastvrije horeca en culturele voorzieningen. De namen van de pleinen en kaden – Oude Vismarkt, Vlasmarkt, Beestenmarkt – herinneren aan een tijd waarin Goes al een spil was in de regionale economie. De detailhandel in Goes beweegt mee met de veranderende wensen van de consument. Winkelen is allang niet meer alleen ‘iets kopen’, maar een belevenis: struinen door de binnenstad, genieten van een kop koffie op het terras, een dagje uit met familie of vrienden. Ondernemers spelen in op de onderscheidende kwaliteiten van de fysieke winkel: service, inspiratie en een optimale klantervaring. Ook de openbare ruimte speelt een belangrijke rol. De kwaliteit van pleinen, straten en verblijfsruimen draagt direct bij aan het winkelklimaat en de beleving van bezoekers. Dit vraagt om ruimtelijke keuzes die verder gaan dan enkel de visie op detailhandel.
De historische binnenstad heeft een bovenregionale aantrekkingskracht en blijft het centrum voor funshoppen, horeca en cultuur, met een mix van landelijke ketens en lokale ondernemers die het aanbod verrassend en onderscheidend maken. Ook is er ruimte voor functieverbreding; dit zorgt voor extra levendigheid, meer bezoekredenen en het verlengen van de verblijfsduur van bezoekers. De drie wijkcentra – Beukenhof, Westerschans en De Spinne – zijn het hart van de wijken en bieden een compleet aanbod voor de dagelijkse boodschappen en maatschappelijke voorzieningen. Zij ondersteunen de binnenstad en zijn gericht op de behoeften van de inwoners in de omliggende wijken. Het Marconigebied is dé PDV-locatie van Goes, waar perifere detailhandel een plek vindt zonder te concurreren met de binnenstad. Hier ligt de focus op kwaliteit, bereikbaarheid en een logische branchering. Ook de dorpen in de gemeente krijgen expliciete aandacht. In Wolphaartsdijk, Wilhelminadorp, ’sHeer Hendrikskinderen, ’s-Heer Arendskerke, Kloetinge en Kattendijke zijn lokale en maatschappelijke initiatieven welkom. Hier draait het om leefbaarheid, sociale cohesie en het versterken van de lokale economie. Kleinschalige winkels, ambachtelijke bedrijven en ontmoetingsplekken dragen bij aan het karakter van de dorpen, waar ruimte is voor ondernemerschap en innovatie.
Toeristische potentie wordt benut, zonder dat dit ten koste gaat van de eigenheid van de kernen. De visie voor Goes is gebaseerd op concentratie en samenwerking. We kiezen voor een compacte hoofdwinkelstructuur, waarin voorzieningen elkaar versterken en synergie ontstaat. Verspreide bewinkeling wordt afgebouwd, zodat de kracht van de centra maximaal tot uiting komt. We bieden ruimte aan vernieuwing, ondernemerschap en maatschappelijke initiatieven, maar altijd met oog voor balans en samenhang. We stimuleren innovatie en goede ideeën en bieden hier meer experimenteer ruimte voor. Leegstand wordt actief tegengegaan, met flexibele oplossingen zoals pop-up stores en ruimte voor mengvormen tussen winkels, horeca en cultuur (blurring). Goes blijft het hart van Zeeland: een stad waar erfgoed, beleving en ondernemerschap samenkomen. Waar het centrum bruist, de wijken en dorpen vitaal zijn en iedereen zich thuis voelt. Samen werken we aan een toekomstbestendige detailhandel die bijdraagt aan de leefbaarheid en economische kracht van de gemeente.
3
Detailhandelsbeleid Goes
1. Inleiding
4
Detailhandelsbeleid Goes
1.1 Aanleiding Actueel beleid voor detailhandel Het huidige detailhandelsbeleid sluit niet meer goed aan op de actualiteit. De winkelmarkt heeft sinds het opleveren van de vorige visie op detailhandel (vastgesteld in 2017) niet stilgestaan. Winkelgebieden zijn de afgelopen jaren onderhevig geweest aan diverse trends en ontwikkelingen die ook merkbaar zijn in de Goese winkelcentra. Het gaat bijvoorbeeld om forse toename van online shoppen, veranderend consumentengedrag, groeiende leegstand en schaalvergroting in de supermarktbranche. Het teruglopende aantal winkels zorgt enerzijds voor een oplopende leegstand, maar opent tegelijkertijd deuren voor de opkomst van nieuwe functies. Goes wil adequaat kunnen reageren op ontwikkelingen en initiatieven uit de markt. Daarom is er behoefte aan actueel detailhandelsbeleid. Hierin is de uitgangssituatie helder in kaart gebracht en worden duidelijke richtlijnen en kaders opgenomen voor de toekomst. Ook wordt er gekozen voor een heldere hoofdstructuur voor de detailhandel. Bij het opstellen van het nieuwe beleid is er specifiek aandacht voor de dorpen in de gemeente. Het is belangrijk dat de leefbaarheid in de dorpen op peil blijft en dat er ruimte is voor lokaal ondernemerschap. Tot slot heeft Goes te maken met veel ‘onbenutte’ plancapaciteit in bestemmingsplannen.
Hierdoor is detailhandel op dit moment op meer plekken mogelijk is dan wenselijk. Hier gaan we in dit beleid mee aan de slag. Parallel aan de detailhandelsvisie werkt Goes aan de uitvoering van de Kwaliteitsagenda Binnenstad 2030. Op deze agenda staan diverse projecten waar aan wordt gewerkt, zoals het vertellen van ‘het verhaal van Goes’, het stimuleren van wonen in en rond de binnenstad en verhogen van het verblijfsklimaat in de binnenstad.
Wat houdt detailhandelsbeleid in? In het detailhandelsbeleid leggen we vast waar wel en waar geen winkels zijn toegestaan: • Zodat het winkelaanbod voor consumenten aantrekkelijk en zo uitgebreid mogelijk is; • En dat het voor ondernemers en eigenaren duidelijk is waar kansen liggen om te investeren en een goed rendement te behalen. Het detailhandelsbeleid biedt kaders voor het te voeren beleid, het creëren van de juiste randvoorwaarden en het toetsen van initiatieven.
Participatie en inspraak Het opstellen van het detailhandelsbeleid is zorgvuldig en in meerdere stappen verlopen, met ruime aandacht voor de betrokkenheid van ondernemers en andere belanghebbenden. Eerder in het traject zijn er sessies georganiseerd met detailhandelaars en tijdens de “Goes Bezig voor Jou”-bijeenkomsten in juni ’25 konden bezoekers hun input geven op het eerste concept. De opmerkingen zijn verwerkt in een nieuwe versie, die samen met winkeliersvereniging het OOG is besproken. Daarnaast zijn inspraakmomenten gehouden bij zowel het OOG als de gemeente. Het document is tenslotte digitaal beschikbaar gesteld via ‘Goes Praat Mee’, zodat alle betrokkenen en geïnteresseerden hun feedback konden geven. Het proces heeft tijd gekost, maar deze gefaseerde en zorgvuldige aanpak heeft bijgedragen aan een goed afgestemd detailhandelsbeleid. In bijlage 3 zijn verslagen opgenomen van de participatie. Tal van suggesties zijn meegenomen bij het opstellen van het detailhandelsbeleid. Zo gaat er meer ruimte geboden worden voor
5
Detailhandelsbeleid Goes
horeca in de winkelstraten zodat er meer reuring en beleving op straat ontstaat (zie beleidskader horeca binnenstad, hoofdstuk 5.4). Ook is er goed gekeken naar de afbakening van het kernwinkelgebied. Suggesties om de Kreukelmarkt, Kolveniershof en Sint Adriaanstraat onderdeel te laten zijn van het kernwinkelgebied zijn overgenomen. In een aantal straten met weinig loopverkeer wordt wonen op de begane grond toegestaan. Ook de oproep om uitvoering te geven aan het detailhandelsbeleid is overgenomen, bijvoorbeeld door te investeren in sterk winkelaanbod en lokaal ondernemerschap. Hiervoor is een separate uitvoeringsagenda opgesteld.
1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 gaan we in op een aantal relevante trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op het functioneren van de detailhandel in Goes. In hoofdstuk 3 brengen we uitgangssituatie in kaart. We kijken naar de actuele stand van zaken in de winkelgebieden. Ook brengen we de supermarktstructuur in beeld en berekenen we de marktruimte voor de verschillende detailhandelsbranches. In hoofdstuk vier voeren we een verdieping uit op de Goese binnenstad. We kijken welke kansen en opgaven er liggen voor de verschillende deelgebieden. In hoofdstuk 5 staat de visie op de toekomst van detailhandel in Goes. Onderdeel van dit hoofdstuk is een beleidskader voor detailhandel en horeca.
6
Detailhandelsbeleid Goes
2. Trends en ontwikkelingen
7
8
Detailhandelsbeleid Goes
Trends en ontwikkelingen voor Goes Het consumentengedrag verandert, en daarmee ook het marktperspectief voor fysieke winkels. Zo hebben consumenten steeds meer mogelijkheden om zelf te bepalen waar (online of fysiek) en wanneer (24/7) hij/zij gaat winkelen. Dit heeft gevolgen voor de detailhandelsstructuur van regio’s en gemeenten. In dit hoofdstuk staan we stil bij bepalende trends die van invloed zijn op de detailhandelsstructuur in Goes.
2.1 Landelijke trends en de impact daarvan op Goes Tabel 1: Betekenis van trends en ontwikkelingen voor Goes
Trend
Wat betekent deze trend?
Wat betekent dit voor Goes?
Supermarktbestedingen groeien
De bestedingen in supermarkten groeien al
Supermarkten zijn de belangrijkste
meerdere jaren op rij. Dit komt doordat
publiekstrekkers voor kleinere centra. De
consumenten meer uitgeven aan food, vers-
bestedingsgroei vraagt om inpassing van
producten en specifiek assortiment (zoals
moderne supermarkten met marktconforme
biologische producten). Daarnaast richten
maten en eigenschappen. Op dit moment is
supermarkten zich steeds meer op gemak, beleving
een deel van de supermarkten aan de kleine
en versbereiding. Ze pakken daarmee ook een deel
kant. Optimalisatie is hier wenselijk om in te
van de reguliere horeca-omzet.
kunnen spelen om de moderne wensen van de consument.
Veranderend consumentengedrag en impact op centrumgebieden
Om tegenwicht te bieden aan webshops (breed
Voor Goes betekent dit volop inzetten op
assortiment, lage prijzen en gemak) is het cruciaal
onderscheidend vermogen, uitgaande van de
om met service en positieve ervaringen de
kernkwaliteiten van de gemeente en
consument te verleiden. Dit uit zich in
ondernemers. Onderscheidend vermogen zit
aantrekkelijke winkelomgevingen, een mix aan
in historische landmarks, sfeer, gastvrijheid,
activiteiten (bijvoorbeeld een combinatie van
service, winkelaanbod en voorzieningenmix,
horeca met een speelgoedwinkel ), omnichannel-
maar ook randvoorwaarden zoals
mogelijkheden (zoals koopzuilen) en persoonlijke
bereikbaarheid, aantrekkelijke openbare
aandacht (zoals cadeauverpakkingen op maat) of
ruimte en (fiets)parkeren. Geef vernieuwende
afwerking van sieraden in de winkel.
ondernemers ook de kans hun concept uit te rollen. Dit vergroot het onderscheidend vermogen van de voorzieningencentra.
Maak plaats voor groen
Kwetsbaarheid middelgrote centra
Er is steeds meer aandacht voor groen in
Delen van de binnenstad in Goes hebben een
binnensteden. Er zijn dan ook tal van voordelen:
versteende uitstraling. Inwoners en bezoekers
groen verhoogt de verblijfskwaliteit, zorgt voor een
van binnensteden zijn steeds meer op zoek
rijkere biodiversiteit, vermindert luchtvervuiling,
naar de aanwezigheid van groen. Inzetten op
zorgt voor waterberging, dempt geluidshinder en
meer groen en blauw (water) levert veel op.
verkoelt in warme periodes. Ook consumenten
Denk aan verhogen van de beeldkwaliteit van
vinden het toevoegen van groen belangrijk:
de straat, substantiële vergroening in
groenvoorzieningen staat op één in de top 10
versteende gebieden en het aanleggen van
belangrijkste elementen van een leefbaar centrum
diverse waterpartijen (zoals fonteinen). Maak
(bron: Retailagenda, 2023).
daarom ruimte voor groen in de binnenstad.
Consumenten kiezen vaker voor grotere
Dit geldt ook voor het centrum van Goes
binnensteden (volwaardig aanbod, historisch, mix
waar grotere winkelketens zijn gevestigd. Dit
aan voorzieningen) of lokale dorpscentra- en
soort middelgrote centra staan voor de
9
Detailhandelsbeleid Goes
wijkcentra voor dagelijkse aankopen. Een grote
opgave om het winkelareaal in balans te
groep middelgrote (en vaak planmatige) centra
brengen en het functieprofiel te verbreden
worden door een deel van de consumenten links
zodat deze relevant is voor de doelgroepen in
gelaten. Winkelketens en lokale ondernemers
het verzorgingsgebied. Het gaat daarbij naast
acteren hierop door vestigingen te sluiten. Het
een passende aanbodmix (winkelen,
gevolg is hoge leegstand.
recreëren, ontmoeten, werken & wonen) om alle facetten die een centrumbezoek tot een aangename ervaring maken. Van de parkeerplek, fietsenstallen of OV-halte tot de winkeldeur en alles daartussen.
Van ‘place to buy’ naar ‘place to be’
Supermarkten zetten in op modernisering en schaalvergroting
Afvlakking van online winkelen
In centrumgebieden gaat het steeds meer om
Het is voor Goes een belangrijke zaak om
verblijven in plaats van kopen. Winkelen wordt
optimaal in te spelen op de behoefte van de
namelijk meer een vrijetijdsbesteding of een dagje
consument. Dit betekent een volwaardig
uit. Winkelen blijft een belangrijk onderdeel, maar
aanbod in een gezonde mix van retail, horeca
een goede functiemix van horeca, dienstverlening
en diensten. De openbare ruimte moet
en cultuur neemt in het belang toe. Naast een
uitnodigen tot langer verblijf. Commerciële
brede functiemix stelt de consument hogere eisen
functies (bijv. kantoren) met een gesloten
aan de omgeving waarin de voorzieningen zich
plint hebben vaak een negatieve uitstraling
bevinden (sfeer, karakter en service).
op het kernwinkelgebied en de sfeer.
Supermarkten zetten tegenwoordig in op ruim
Supermarktketens blijven actief kijken naar
opgezette supermarkten om te kunnen voldoen aan
optimalisaties van hun portefeuille en daar-
de wensen van de consument. Denk aan
mee mogelijkheden voor schaalvergroting.
verbreding en ruime presentatie assortiment,
Met modern en marktconform dagelijks
brede gangpaden, technologische ontwikkelingen
aanbod wordt de lokale oriëntatie van
(zoals zelfscankassa’s) en meer verse, lokale,
consumenten versterkt. Dit vraagt in
duurzame, vegetarische en biologische producten.
sommige gevallen om uitbreiding van het
Hierdoor nemen kleine supermarkten in aantallen
winkelvloeroppervlak. Hiermee wordt
af (vooral kleine vestigingen en/of in dorpen), grote
afvloeiing naar supermarkten buiten de
supermarkten nemen juist toe. Schaalvergroting
gemeentegrenzen voorkomen. Ook beleggers
leidt echter niet 1-op-1 tot meer omzet per m² wvo.
kijken kritischer naar welke supermarkt ze in
De omzet per m² wvo is de afgelopen jaren
hun portefeuille willen. De wens gaat uit naar
afgenomen. Als gevolg van de dalende omzet per
supermarkten met een groot vloeroppervlak,
m² wvo zijn meer supermarktmeters nodig om de
hoge wekelijkse omzet en voldoende
omzet op peil te houden.
parkeermogelijkheden.
Het groeiplafond van webshops komt in zicht, in
Bij oplopende bezorg- en retourkosten zal de
het bijzonder in recreatieve branches als mode,
prijsgevoelige consument vaker een bezoek
schoenen, vrije tijd en sport. Branches waar
aan de winkel overwegen. Niet enkel voor
centrumgebieden sterk op leunen. Het aandeel
een aankoop maar tevens voor het ophalen
online stijgt naar verwachting nog iets verder,
van online bestelde producten (‘click &
maar niet meer in die mate als voorheen. Vanwege
collect’). Dit biedt kansen voor de
het onder druk staande verdienmodel van
ondernemende retailer om klanten te binden
webshops (hoge kosten, lage marges) worden
en verleiden. Uit recent onderzoek van de
verzend- en retourkosten momenteel verhoogd. Er
Retailagenda blijkt voor een vijfde van de
is sprake van een kantelpunt in deze markt. Online
consumenten dat online kopen niet meer zo
blijft een majeur aankoopkanaal. Het gemak,
aantrekkelijk is bij standaardkosten voor
ruimer assortiment en scherpe prijsstellingen zijn
bezorgen en/of retourneren. Goes kan hierop
daarbij onderscheidende factoren voor veel
inspelen door het recreatieve aanbod in
consumenten.
centrumgebieden te behouden en te versterken.
PDV/GDV locaties presteren goed
Uit het Koopstromenonderzoek blijkt dat PDV-
De ruimere branchering op PDV/GDV-locaties
locaties goed presenteren. Dit komt bijvoorbeeld
vormt een gevaar voor de binnenstad. Deze
10
Detailhandelsbeleid Goes
door de goede bereikbaarheid en het gemak. De
locaties zijn gewild vanwege lagere
doe-het-zelf branche en woninginrichting hebben
huurprijzen, goede bereikbaarheid en veel
een bovengemiddelde omzet in de retailmarkt. Er
parkeerplekken. In de regio Zeeland speelt de
ontstaat een ruimere branchering op PDV-locaties:
auto nog steeds belangrijke rol. Verplaatsing
steeds meer formules willen hier zitten (sport,
van functies naar PDV/GDV-locaties
speelgoed).
verschraalt het aanbod in de binnenstad. Zorg daarom het aanbod beperkt blijft tot doelgerichte, volumineuze detailhandel.
Vergrijzing onder winkeliers en gebrek aan opvolging
Op dit moment is er sprake van een grote groep
In Goes geldt dit met name voor veel
vergrijzende winkeliers. Deze winkeliers lopen
zelfstandige winkeliers in de modebranche.
tegen de pensioenleeftijd (of hebben deze reeds
Deze branche in van oudsher sterk
bereikt) en hebben moeite met het vinden van
vertegenwoordigd in de binnenstad van
opvolging. Hierdoor zijn zij genoodzaakt de winkel
Goes. Naar verwachting zet deze trend zich
te sluiten. Het aantal zelfstandige en
voort op de korte tot middellange termijn. Zet
onderscheidende ondernemers in diverse
in op het opleiden van meer zelfstandige
winkelgebieden neemt hierdoor af.
winkeliers. Ondersteun initiatieven en nieuwe concepten om de markt levendig te houden.
Detailhandelsbeleid Goes
3. Huidige structuur en positionering Goes
11
Detailhandelsbeleid Goes
In dit hoofdstuk zetten we de huidige structuur van de gemeente Goes uiteen. Ook brengen we de winkelgebieden van Goes nader in beeld. Thema’s die aan bod komen zijn functieverdeling, ontwikkeling van het aanbod, leegstand en de supermarktstructuur.
3.1 Huidige structuur Uitgebreid en divers aanbod in Goes, kleinschalig aanbod in de kernen Onderstaande kaarten geven inzicht in het winkelaanbod binnen de gemeente Goes op kernniveau (figuur 1) en per winkelgebied (figuur 2). De kern Goes huisvest veruit de meeste detailhandel in de gemeente en onderscheidt zich als dé plek om recreatief te winkelen in de regio. In de dorpen is het aanbod kleinschaliger en meer gericht op eigen inwoners. Wolphaartsdijk kent een tweedeling. Enerzijds zijn er (winkel)voorzieningen in het dorp zelf, gericht op de lokale behoefte. Anderzijds zijn er winkels en horeca gevestigd in het gebied rondom de haven. Dit aanbod is meer gericht op de toeristische bezoeker.
Figuur 1: Voorzieningenmix gemeente Goes (per plaats/kern)*
Bron: Locatus (2025). Bewerking: Stec Groep (2025). *Tussen haakjes het aantal verkooppunten.
Historische binnenstad belangrijkste aankooplocatie, boodschappen doen in de wijkcentra De historische binnenstad van Goes is de belangrijkste aankooplocatie in de gemeente. Ruim 60% van alle verkooppunten in de gemeente is hier gevestigd. De helft van het aanbod in de binnenstad bestaat uit detailhandel, aangevuld met horeca, cultuur en diensten. De binnenstad wordt ondersteund door drie wijkcentra: De Spinne, Beukenhof en Westerschans. Hier komen inwoners primair op boodschappen te doen. Het Marconigebied is een PDV-locatie waar ook twee supermarkten te vinden zijn. Daarnaast is bedrijventerrein de Poel een belangrijke locatie voor grootschalige detailhandel.
12
13
Detailhandelsbeleid Goes
Figuur 2: Voorzieningenmix kern Goes per winkelgebied*
Bron: Locatus (2025). Bewerking: Stec Groep (2025). *Tussen haakjes het aantal verkooppunten.
Drie hoofdvormen van winkelgedrag Recreatief winkelen
Doelgericht winkelen
Boodschappen doen
Recreatief winkelen gaat voor een groot deel om
Voor doelgerichte artikelen (bv. doe-het-zelf,
De aankoop van food en non-food met een
beleving (ontspannen, vermaak, rondkijken,
meubels, etc.) zijn vindbaarheid, zichtbaarheid en
dagelijks karakter (bv. drogist, supermarkt,
‘dagje uit’). Consumenten willen vermaakt
bereikbaarheid van belang: ‘even snel iets halen’.
bakker etc.) staat centraal. Het gaat vooral om
worden, met een mix van grote winkels met
Omdat de producten laagfrequent gekocht
boodschappen doen. Een compleet assortiment
boeiende aanbiedingen, kleine winkels met een
worden is de consument bereid een langere
op korte afstand zijn belangrijk voor de
verrassend assortiment en aanvullende
afstand af te leggen. Combinatie-bezoeken
consument. De frequentie van winkelen is hoog
voorzieningen zoals restaurants/ cultuur/historie.
vinden beperkt plaats bij winkels in dezelfde
(meerdere keren per week) en vindt vooral plaats
De consument is bereid om grotere afstanden af
branche (bezoek van meerdere meubel- of
in de directe omgeving; de reisbereidheid van
te leggen voor recreatief winkelen. Onder
lampenwinkels). Onder deze vorm vallen de
consumenten is relatief laag. Onder deze
recreatieve detailhandel vallen de Locatus
Locatus branches In/Om het Huis en Detailhandel
detailhandelsvorm valt de Locatus branche
branches Mode & Luxe en Vrije Tijd.
Overig.
Dagelijks.
Leegstand boven een gewenst frictieniveau Het leegstandspercentage in de gemeente Goes ligt momenteel rond de 11%, met een iets hoger percentage in de binnenstad. Deze leegstand ligt boven het frictieniveau van 4–5%, dat doorgaans als gezond wordt beschouwd vanwege de ruimte die het biedt voor dynamiek, zoals nieuwe toetreders en verplaatsingen. De leegstand in Goes past binnen een bredere landelijke trend, waarbij veel gemeenten en met name binnensteden te maken hebben (gehad) met een afname van het aantal winkels. Tegelijkertijd is leegstand altijd een momentopname: verkooppunten
14
Detailhandelsbeleid Goes
kunnen inmiddels weer ingevuld zijn, of juist recent zijn vrijgekomen. Zo zien we dat de leegstandssituatie in de gemeente Goes al een aantal jaren schommelt. Recreatief winkelen in centrum Goes, doelgericht winkelen in de Marconistraat en op de poel, dagelijkse aankopen in de wijkcentra In de detailhandel maken we onderscheid tussen recreatief winkelen, doelgericht winkelen en boodschappen doen (zie bovenstaand kader). Vanuit deze winkelmotieven bekeken is het centrum van Goes is belangrijkste locatie voor recreatief winkelen. In de Marconistraat en op de Poel is doelgericht winkelen dominant. In de wijkcentra van Goes zijn de supermarkten de belangrijkste trekkers. Boodschappen doen is het dominante bezoekmotief. In figuur 3 en 4 staat een overzicht van de functiemix per winkelgebied (in verkooppunten).
Figuur 3: Functiemix en leegstand per winkelgebied (in verkooppunten) Eindtotaal (626) Verspreid (101) Wolphaartsdijk (17) Westerschans (8) Marconistraat (22) De Spinne (5) De Poel (56) Beukenhof (16) Centrum Goes (401) 0%
20%
40%
60%
80%
Detailhandel dagelijks
Detailhandel recreatief
Detailhandel doelgericht
Diensten
Cultuur & ontspanning
Leegstand
100%
Horeca
Bron: Locatus (2025). Bewerking: Stec Groep (2025).
Figuur 4: Aanbod detailhandel per winkelgebied (in verkooppunten) Verspreid (35)
37%
Wolphaartsdijk (7)
9% 57%
14%
Westerschans (3) Marconistraat (19)
11%
11%
79% 75%
25%
6% 6%
Beukenhof (8) Centrum Goes (188)
29%
100%
De Spinne (4) De Poel (31)
54%
87% 63%
20%
25% 61%
0% 20% 40% Detailhandel dagelijks Detailhandel recreatief
13% 19%
60% 80% 100% Detailhandel doelgericht
Bron: Locatus (2025). Bewerking: Stec Groep (2025).
Binnenstad Goes bovenregionale aantrekkingskracht, overige centra meer lokaal karakter De winkelstructuur in de gemeente Goes is hiërarchisch opgebouwd en bestaat uit verschillende locaties die zich onderscheiden in omvang, bezoekmotief en aantrekkingskracht. Hieronder lichten we de verschillende typen winkelgebieden in de gemeente kort toe: • Bovenregionaal: de binnenstad van Goes is hét centrum van de gemeente met een zeer ruim aanbod aan voorzieningen en sterke (bovenregionale) trekkracht. De binnenstad onderscheidt zich door haar historische karakter en trekt bezoekers vanuit de gehele provincie (en
Detailhandelsbeleid Goes
•
•
•
•
daarbuiten). Bezoekers komen onder andere af op het hoogwaardige modesegment waar Goes bekend om staat. Ook voor dagelijkse boodschappen kunnen inwoners van de binnenstad van Goes terecht in de binnenstad. Wijkcentra: er zijn drie wijkcentra in de gemeente aanwezig. Deze centra functioneren primair als centrum voor de dagelijkse boodschappen en ondersteunen de bovenregionale binnenstad van Goes. In Goes-Noord gaat het om De Spinne en de Westerschans en in GoesZuid om de Beukenhof. De Beukenhof zal de komende jaren grondig geherstructureerd worden. Voor de Spinne is er vanuit de Lidl een wens om uit te breiden. De Westerschans kent een kleine concentratie van (dagelijkse) winkels, waar de Albert Heijn de grote trekker is. De wijkcentra hebben ieder een eigen verzorgingsgebied. Daarbij heeft De Beukenhof naast supermarkt Dirk ook diverse andere winkelvoorzieningen; in de andere wijkcentra is het overige winkelaanbod beperkt. PDV-cluster: het Marconigebied is het primaire gebied voor grootschalige PDV (de enige officiële locatie). Hier ligt tevens de grootste winkel in Goes: TMC. Daarnaast zijn er bovengemiddeld veel grootschalige detailhandelsvestigingen aanwezig op bedrijventerrein de Poel. De winkels op deze locaties hebben een regionaal verzorgingsgebied en trekken bezoekers vanuit zowel Goes als de rest van de Bevelanden.
De wens is om grootschalige detailhandelsvestigingen zoveel mogelijk te clusteren in het Marconigebied. Hiervoor moeten we onder andere in overleg met vastgoedeigenaren. Dorpen: In Wolphaartsdijk, Wilhelminadorp, ’s-Heer Hendrikskinderen, ’s-Heer Arendskerke, Kloetinge en Kattendijke is divers winkelaanbod aanwezig. In Wolphaartsdijk is het aanbod het ruimst met onder andere twee supermarkten, dagelijkse speciaalzaken en andere aanbieders. In de andere dorpen beperkt het aanbod zich tot enkele vestigingen. Verspreid: tot slot zijn verspreide (solitaire) winkelvestigingen in Goes. Dit zijn winkels gelegen op een locatie buiten de structuur. Het gaat zowel om kleinschalige verkooppunten gericht op de dagelijkse boodschappen of persoonlijke verzorging (zoals de bakker, de slager en de kapper), als om (concentraties van grotere) winkels, waaronder Klein Frankrijk en de Spiegelstraat in Goes. De twee grootste verspreide winkels zijn de Gamma (Goese Poort) en de Praxis aan de rand van de binnenstad.
Figuur 5: Detailhandelsstructuur kern Goes
Bron: Stec Groep (2025).
15
Detailhandelsbeleid Goes
De wijkcentra van Goes uitgelicht De wijkcentra in Goes hebben verschillende samenstellingen en verzorgingsfuncties. We gaan hieronder kort in op de samenstelling van de wijkcentra. • De Beukenhof is het grootste wijkwinkelcentrum van Goes. Supermarktformule Dirk heeft er een vestiging. Andere trekkers zijn Kruidvat, Zeeman en Readshop. Verder zijn er wat aanvullende dagelijkse winkels en fastservicehoreca gevestigd in het gebied. De Beukenhof is een verouderd wijkcentrum. Voor de komende jaren staat er een grootschalige herstructurering voor de Beukenhof op de planning. Het aantal parkeerplaatsen wordt uitgebreid en er worden betaalbare woningen gebouwd boven de winkels. • Westerschans is een relatief nieuw gevestigd wijkcentrum. In wijkcentrum Westerschans is een clustering van voorzieningen aanwezig, met de Albert Heijn als grootste trekker. Daarnaast zijn er wat aanvullende dagelijkse winkels, horecazaken en een fietsverhuur aanwezig in Westerschans. • De Spinne is het kleinst van de wijkcentra. Er is een Lidl gevestigd die graag zou willen uitbreiden naar een moderne en marktconforme maat. Hier is een principeverzoek voor ondertekend. Daarnaast is er een Kruidvat, bakker, plantenzaak en horecazaak gevestigd in de Spinne.
Herontwikkeling van het Marconigebied De grootste geplande ontwikkeling op het gebied van detailhandel is de herstructurering van het Marconigebied. Om het karakter van het Marconigebied als PDV-locatie te versterken en niet te concurreren met de binnenstad, is het wenselijk duidelijke keuzes te maken welke activiteiten wel en niet zijn toegestaan, zo wordt er geschreven in de gebiedsvisie Marconigebied (2021). Vestigingsmogelijkheden voor perifere detailhandel buiten het Marconigebied worden daarom nog steeds beperkt. Aandachtspunt hierbij is wel dat de fysieke ruimte in het Marconigebied op dit moment te minimaal is om alle buiten het Marconigebied gevestigde PDV-detailhandel (zoals op de Poel) te kunnen huisvesten. Daarnaast wordt er kritisch gekeken naar (kleinschalige) detailhandel die zich in het Marconigebied wil vestigen. Het verder verbreden van de detailhandel, met uitzondering van grootschalige woon-, bouw-, tuingerichte winkels, in het Marconigebied blijft onwenselijk omdat reguliere detailhandel hier concurrentie vormt met de detailhandel in de binnenstad.
De Poel uitgelicht De Poel is geen officieel aangewezen winkelgebied. Toch is er veel detailhandel gevestigd op het bedrijventerrein. Op basis van de Locatus data die is aangevuld met lokale kennis, is er een overzicht gemaakt van de aanwezige detailhandel op bedrijventerrein de Poel. Dit overzicht komt uit 2022. Toen waren er 31 winkels gevestigd op de Poel, met een totaal winkelvloeroppervlak van zo’n 10.695 vierkante meter. Naast de detailhandel zijn er ook 11 verkooppunten gevestigd voor dienstverleners, 6 horecazaken en 3 aanbieders in de branche cultuur en ontspanning. De woonbranche is het grootst op de Poel. Deze branche goed voor ongeveer de helft van alle winkels. Het gaat bijvoorbeeld om winkels in badkamers, keukens en tegels. De tweede grootste branche is ‘doe-het-zelf’: hier worden bijvoorbeeld bouwmaterialen, verf en gereedschap verkocht. Daarnaast zijn er wat andere winkels aan de Poel gevestigd zoals een bakker, een winkel in muziekinstrumenten, een fietsenwinkel en vestiging van KPN XL.
16
17
Detailhandelsbeleid Goes
Figuur 6: Detailhandel op de Poel in verkooppunten (links) en omvang (rechts) Levensmiddelen Kleding en Mode
15% 5%
15%
8%
Hobby Plant en Dier
20%
46%
20%
Bruin & Witgoed Auto & Fiets Doe Het Zelf Wonen
52%
Detailhandel overig Bron: Locatus & Gemeente Goes (2022). Bewerking: Stec Groep (2025).
Goes in breder regionaal perspectief De binnenstad van Goes heeft zoals beschreven een bovenregionale aantrekkingskracht. Goes concurreert echter op bepaalde aspecten met andere winkelconcentraties. • Middelburg beschikt over het meest omvangrijke winkel- en voorzieningenaanbod van Zeeland. Middelburg heeft met name een centrumfunctie voor de regio Walcheren. Vanwege de historische kwaliteiten en het brede en hoogwaardige winkel- en horeca-aanbod oefent de stad daarnaast een sterke aantrekkingskracht uit op zowel binnenlandse als buitenlandse toeristen. Ook beschikt Middelburg met Mortiere over een PDV-cluster waar naast winkels gericht op de woning en tuin ook een MediaMarkt gevestigd is. • De aantrekkingskracht van Vlissingen is kleiner dan Middelbrug. Het voorzieningenaanbod is beperkter en minder onderscheidend dan Middelburg. Vlissingen functioneert als centrum voor haar eigen inwoners en het accent ligt op dagelijks en doelgericht winkelbezoek. In de zomer trekt Vlissingen toeristische bezoekers. Vaak combineren zij een bezoek aan het centrum met een bezoek aan de boulevard. • Tot slot liggen op kortere afstand van Goes nog enkele (kleinere) centra. Heinkenszand en Kapelle hebben een centrumfunctie binnen hun eigen gemeente (Borsele en Kapelle). In deze kernen is vooral aanbod uit de dagelijkse branche te vinden.
18
Detailhandelsbeleid Goes
•
Buiten Zeeland zal met name Bergen op Zoom en verder Breda en Antwerpen (en in mindere mate Designer Outlet Roosendaal) aantrekkingskracht uitoefenen op de Zeeuwse consument en de toeristisch recreatieve bezoeker.
3.2 Supermarktstructuur Goes Goes heeft relatief veel supermarktmeters, passend bij regionale functie De supermarktvoorraad van de gemeente Goes bestaat uit 9 (landelijke) supermarktformules met een totale omvang van 13.350 m² wvo. Aanvullend zijn er en 8 lokale zelfstandige (mini)supermarkten. Deze zelfstandige supermarkten variëren van 60 m² wvo tot ruim 400 m² wvo. Het totale supermarktaanbod in de gemeente heeft een omvang van circa 15.000 m² wvo. Goes beschikt hiermee over zo’n 380 m² wvo supermarkten per 1.000 inwoners. Dit is ruim boven het gemiddelde in Nederland (ruim 280 m² wvo per 1.000 inwoners). Dit kan worden verklaard door de regionale functie van Goes. Inwoners uit de omgeving komen boodschappen doen in Goes vanwege het complete aanbod en de centrale ligging. Dit geldt in het bijzonder voor inwoners in de gemeenten Borsele, Noord-Beveland en Kapelle. Dit maakt de positie van supermarkten ook deels kwetsbaar; mocht het supermarktaanbod elders in de regio versterkt worden dan heeft dit impact op het functioneren van de supermarkten in Goes. Mogelijk kiezen consumenten er dan voor om boodschappen te doen in eigen gemeente. Grote diversiteit in supermarktsegmentering Goes beschikt met vier full-service supermarkten, vier discounters en één XL versmarkt over een divers en breed supermarktaanbod.
Er zijn zes verschillende formules actief: Jumbo, Albert Heijn, Lidl, Aldi, Dirk en Boon’s Markt. 38% van de supermarktmeters wordt ingenomen door full-service formules en 33% door discounters. De Jumbo foodmarkt is goed voor 20% van het totale oppervlak. De minisupermarkten (zoals een toeristische, biologische of Poolse supermarkt) zijn goed voor 12% van het aanbod. Vrijwel alle supermarkten hebben een marktconforme omvang (circa 1.200 tot 1.500 m² wvo). Enkel supermarkt Lidl in wijkcentrum De Spinne is relatief klein. Hier speelt dan ook een uitbreidingswens. Daarnaast zijn er plannen voor herstructurering van wijkcentrum Beukenhof inclusief uitbreiding van de supermarkt (Dirk).
Tabel 2: Supermarktformules in de gemeente Goes Formule
Adres
Type supermarkt
Functie in de structuur
Jumbo Foodmarkt
Van Doornestraat 2
XL versmarkt
Solitaire supermarkt
2.990
Jumbo
Marconistraat 1-2
Full-service
Wijksupermarkt
2.020
Albert Heijn
Westhavendijk 103
Full-service
Wijksupermarkt
1.585
Lidl
Marconistraat 11
Discounter
Wijksupermarkt
1.430
Albert Heijn
Kolveniershof 44
Full-service
Centrumsupermarkt
1.415
Aldi
Molenplein 6
Discounter
Solitaire supermarkt
1.225
Dirk
Beukenhof 1
Merken-discounter
Wijksupermarkt
1.135
Lidl
De Spinne 46
Discounter
Wijksupermarkt
870
Boon’s Markt
Hoofdstraat 37, Wolphaarsdijk
Full-service (lokaal)
Dorpssupermarkt
680
Bron: Locatus (2025). Bewerking: Stec Groep (2025).
Omvang (in m² wvo)
Detailhandelsbeleid Goes
Spreiding supermarkten niet optimaal, in oost en Kloetinge geen eigen supermarktaanbod De supermarkten zijn verspreid over de stad Goes aanwezig (zie figuur 7). Het noordelijk deel van Goes wordt bediend door de supermarkten Lidl (De Spinne), Albert Heijn (Westhavendijk) en Aldi (Molenplein). Het westelijk deel en de binnenstad worden bediend door supermarkten Lidl en Jumbo (Marconi) en Albert Heijn (Kolveniershof). In het zuiden van Goes is Dirk (Beukenhof) de primaire supermarkt, aangevuld met supermarkten Lidl en Jumbo in het Marconigebied. In het oostelijk deel van Goes en Kloetinge is geen supermarkt aanwezig. Inwoners in dit deel doen met name boodschappen bij Albert Heijn (Westhavendijk), Aldi (Molenplein) en Dirk (Beukenhof). De Jumbo Foodmarkt (Van Doornestraat) heeft een functie voor alle inwoners van Goes vanwege haar omvang, assortiment en concept.
Figuur 7: Spreiding supermarktaanbod in Goes
Bron: Locatus (2025); CBS (2025). Bewerking: Stec Groep (2025).
Marktruimte voor supermarkten in Goes verzadigd Om inzicht te geven in de huidige en toekomstige marktruimte voor supermarkten voerden we distributieplanologisch onderzoek uit (zie bijlage 1). Hieruit blijkt dat de theoretische marktruimte voor supermarkten in de gemeente verzadigd is. Er zijn meer supermarktmeters dan past bij het inwoneraantal en de verzorgingsfunctie van Goes. Het toevoegen van extra aanbieders betekent dat de bestaande supermarkten verder onder druk komen te staan. Het is daarom cruciaal om zorgvuldig om te gaan met nieuwe supermarktinitiatieven. In het beleidskader in hoofdstuk vijf gaan we hier nader op in.
3.3 Veranderingen op de Goese markt De afgelopen jaren hebben er veel ontwikkelingen plaatsgevonden in de winkelgebied van Goes. Er zijn winkels verdwenen en andere functies kwamen op. Hieronder vergelijken we de situatie uit 2018 met de huidige stand van zaken.
19
20
Detailhandelsbeleid Goes
Wat valt er op? • Recreatieve detailhandel heeft het zwaar. De recreatieve detailhandel in Goes is de afgelopen jaren fors gekrompen in aantal verkooppunten. Deze krimp heeft voor het overgrote deel plaatsgevonden in de binnenstad. Binnen deze branche ging het met name om een krimp van het aantal mode & schoenenzaken, maar ook het aantal hobby/vrijetijdswinkels in de binnenstad neemt af. Ook op landelijk niveau zagen we een stevige afname van het aantal recreatieve winkels. • De samenstelling van de horecasector in Goes verandert. Het aantal fastservicezaken is toegenomen (fastfood en bezorg- en afhaalzaken) en ook het aantal lunchrooms is gegroeid. Het aanbod in de categorie ‘dranken’ is juist afgenomen. Het traditionele café verdwijnt of verandert van concept. Dit is een landelijke trend. • Er zijn wat voorzieningen verdwenen in de Beukenhof. Ondanks dat het wijkcentrum haar positie als boodschappencentra heeft behouden, zijn er wat minder voorzieningen dan voorheen. Drie dienstverleners zijn vertrokken en één doelgerichte winkel. Mogelijk heeft dit te maken met de herstructurering die plaats gaat vinden. • De supermarkten hebben ingezet op schaalvergroting. In 2015 was het gemiddelde vloeroppervlakte van de reguliere supermarkten zo’n 1.080 m². Dit is gegroeid naar een gemiddeld oppervlak van 1.500 m².
De komst van de Jumbo foodmarkt en de nieuwe Lidl op Marconi zijn hier mede voor verantwoordelijk, maar ook de andere supermarkten groeiden in omvang. Dit past bij de trend van schaalvergroting onder supermarkten. • Kleinschalige supermarkten komen op. Nieuwe namen zijn de Regenboog Market, de Maal Alshaam Bazar en de Krawka markt. Al deze nieuwkomers hebben een relatief beperkt winkelvloeroppervlakte kleiner dan 500 m². • Op bedrijventerrein de Poel is het aantal verkooppunten toegenomen. Het gaat om zowel winkels in het niet-dagelijkse segment (tegelwinkels en bouwmaterialen) als om horecagelegenheden (de Beren, New York Pizza, KFC en Burger King) nabij de afslag van de A58. Het aantal keukenwinkels nam juist af. De afgelopen jaren steeg de leegstand van verkooppunten met een retailbestemming op het bedrijventerrein. • Het aantal verkooppunten in Wolphaartsdijk is afgenomen. De verwachting was dat het aantal voorzieningen rond het havengebied zou toenemen, mede om de havens beter te integreren in het recreatiegebied. Binnen de havens was ruimte gereserveerd voor functies met meerwaarde voor het gebied, zoals horeca en detailhandel, om de openbaarheid te vergroten. Dit staat beschreven in de Visie Recreatiezone Wolphaartsdijk. Het aantal verkooppunten in de horeca en dagelijkse detailhandel is echter afgenomen.
Tabel 3: Ontwikkeling verkooppunten per winkelgebied naar branche 2018-2025* Dagelijkse detailhandel
Recreatieve detailhandel
Doelgerichte detailhandel
Cultuur & ontspanning
Horeca
Diensten
Leegstand
Totaal
Binnenstad
-9
-45
-11
0
-1
3
15
-48
Beukenhof
-1
0
-1
0
1
-3
-1
-5
De Poel
1
2
5
-2
2
2
4
14
De Spinne
0
0
0
0
0
0
0
0
Marconistraat
1
0
-2
0
0
-2
0
-3
Wolphaartsdijk
-2
0
0
0
-5
-1
1
-7
Verspreid
5
-1
-2
4
4
1
-3
0
Totaal
-5
-46
-11
2
1
0
16
-41
Bron: Locatus (2025). Bewerking: Stec Groep (2025). *verkooppunten Westerschans vallen onder verspreid.
21
Detailhandelsbeleid Goes
3.4 Marktruimte detailhandel Om de marktruimte voor detailhandel in beeld te krijgen hebben we distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd. Hierin onderscheiden we dagelijkse, recreatieve en doelgerichte detailhandel. De resultaten van het DPO zijn te vinden in tabel 4. Voor de koopstroomgegevens hebben we gebruik gemaakt van benchmark van vergelijkbare gemeenten uit het Koopstromenonderzoek Randstad en Noord-Brabant (2021). Voor een overzicht van de volledige berekening, zie bijlage 1. Marktruimte voor detailhandel in Goes bijna in balans Na jaren van krimp is de marktruimte voor detailhandel in de gemeente Goes bijna in balans. In alle drie de detailhandelsbranches – dagelijks, recreatief en doelgericht – is momenteel nog sprake van een beperkt theoretisch overaanbod. Relatief gezien gaat het om een overaanbod van zo’n 2 á 3%. Het einde van de fase van krimp lijkt daarmee in zicht. Richting de toekomst neemt de potentie voor detailhandel in de gemeente toe doordat de bevolking groeit. Er zijn in 2035 immers meer inwoners die bestedingen gaan doen. Gezien de negatieve marktruimte is het verstandig om deze extra bestedingspotentie in te zetten voor versterking van het bestaande aanbod in de hoofdstructuur. Er is geen aanleiding om extra detailhandel toe te voegen.
Tabel 4: Uitkomsten DPO gemeente Goes (in m² wvo) Branche
Huidig aanbod
Haalbaar aanbod 2035
Marktruimte
Marktruimte relatief
Dagelijks
20.135
19.450
-685
-3%
Recreatief
28.020
27.170
-850
-3%
Doelgericht
59.990
58.835
-1.155
-2%
Bron: Stec Groep (2025).
Kansen en opgaven Goes De detailhandel in Goes functioneert over het algemeen goed, maar er zijn wel diverse uitdagingen. Op korte termijn zijn er met name uitdagingen in de kostenstructuur (inkoop, personeel, huren, energie), op middellange termijn werken een aantal structurele trends (veranderend consumentengedrag, online shoppen, veranderende behoeftes aan voorzieningen) door. Vanwege onder andere het online shoppen is een deel van het winkelaanbod weggevallen, met name in het mode & luxe segment. In de binnenstad van Goes is dit duidelijk merkbaar. Het leegstandsniveau is hier nog fors boven frictieleegstand. In de overige winkelgebieden zijn de effecten gering. Voor de toekomst verwachten we dat het einde van de krimp in zicht is. In bijlage 2 hebben we een marktanalyse uitgevoerd naar kansrijke economische functies in de binnenstad van Goes. Voor zowel detailhandel, horeca, dienst en leisure zijn er versterkingskansen. Een belangrijk aandachtpunt blijft onbenutte capaciteit voor detailhandel in bestemmingsplannen in de gehele gemeente en de groei van het winkelaanbod op bedrijventerreinen. Daarom wordt er een paraplubestemmingsplan ingezet (zie hoofdstuk 5.3).
Detailhandelsbeleid Goes
4. Verdieping op de binnenstad van Goes
22
23
Detailhandelsbeleid Goes
In dit hoofdstuk maken we een ruimtelijk-functionele verdieping op de binnenstad van Goes. We gaan onder andere in op de verschillende deelgebieden in de binnenstad, de afbakening van het kernwinkelgebied en kansrijke transformatielocaties (inclusief kansrijke alternatieven).
4.1 Ruimtelijk functionele analyse van de binnenstad Historische binnenstad Goes biedt aantrekkelijke en gevarieerde mix aan functies De binnenstad van Goes is grootste en meeste relevante winkelgebied binnen de gemeente Goes, met een duidelijke bovenregionale aantrekkingskracht. Bezoekers komen hier zowel voor recreatief als doelgericht winkelen. Het aanbod is breed en gevarieerd: van detailhandel en horeca tot culturele voorzieningen en dienstverleners. De historische setting draagt bij aan het prettige verblijfsklimaat en versterkt de belevingswaarde van het centrum. In totaal telt de binnenstad 346 actieve zaken, waarvan ongeveer de helft bestaat uit winkels. Daarnaast speelt horeca een prominente rol in de binnenstad. Toch kent het gebied ook uitdagingen: met 55 leegstaande verkooppunten ligt het leegstandspercentage op circa 14%, ruim boven een gewenst frictieniveau. Recreatieve winkels (met name kleding en schoenen) zijn vooral aanwezig in de Lange Vorststraat en de Lange Kerkstraat. Aan de Grote Markt en ten noorden van de grote markt richting de stadshaven is de meeste horeca aanwezig. Het noordwesten van de binnenstad staat sinds de herontwikkeling van het Bleekveld en de komst van de bibliotheek steeds meer in het teken van cultuur en ontspanning.
De leegstaande verkooppunten liggen verspreid door de binnenstad, met de grootste concentratie van leegstand aan de Lange Vorststraat. Leegstand in centrum Goes in lijn met landelijk gemiddeld De leegstand van de Goese binnenstad ligt in lijn met het gemiddelde van Nederlandse binnensteden met een vergelijkbare omvang. Dit blijkt uit onderstaand figuur met daarin het leegstandspercentage in Goes en binnensteden uit de regio. In vergelijking tot Middelburg en Zierikzee is er fors meer leegstand in Goes. In vergelijking tot Bergen op Zoom, Roosendaal, Terneuzen en Vlissingen presteert Goes juist beter wat betreft leegstand in de binnenstad.
Figuur 8: Leegstand binnenstad Goes versus binnensteden in de regio 30%
25%
25% 19%
20% 15%
16%
14%
10%
7%
5%
15%
13%
5%
0% Goes
Bergen op Middelburg Roosendaal Zierikzee Zoom
Terneuzen Vlissingen Nederland
Bron: Locatus (2024). Bewerking: Stec Groep (2025).
Deel leegstand is structureel, meeste leegstand van korte duur In de Goese binnenstad staat circa een derde van de verkooppunten structureel leeg (langer dan 3 jaar). Het gaat om 17 van de 54 leegstaande verkooppunten. Ongeveer 37% van de leegstaande
24
Detailhandelsbeleid Goes
verkooppunten staat maximaal 1 jaar leeg of waren op het moment van meten in verbouwing naar een nieuwe commerciële functie of naar een andere niet-commerciële functie zoals wonen. De laatste jaren is er veel dynamiek in de binnenstad. Met name in de deelgebieden waar de winkelhuren wat lager liggen, zoals de Ganzepoortstraat en de Kreukelmarkt, zien winkelmakelaars in Goes de laatste tijd weer meer winkels openen. Het gaat in veel gevallen om kleine winkeltjes van een lokale ondernemer. Tegelijkertijd zien makelaars ook dat veel van deze winkels het na een bepaalde periode lastig krijgen en de deuren weer moeten sluiten. Hoewel de leegstand verspreid aanwezig is over de gehele binnenstad, zien we enige concentratie in het kernwinkelgebied. Als reden voor de leegstand in het kernwinkelgebied geven makelaars en lokale winkeliers als hoofdreden dat de gevraagde huurprijzen nog te beperkt meebewegen met de afzwakkende winkelmarkt van de laatste jaren.
Figuur 9: Leegstaande verkooppunten in binnenstad naar leegstandsduur
31%
37%
Korter dan 1 jaar (20) 1 tot 3 jaar (17) Langer dan 3 jaar (17)
31%
Bron: Locatus (2025). Bewerking: Stec Groep (2025).
4.2 Uitgangssituatie deelgebieden binnenstad In deze paragraaf zoomen we in op de verschillende deelgebieden in de binnenstad. We stellen de uitgangssituatie vast, waarna we in het volgende hoofdstuk vooruitkijken naar de toekomst. De binnenstad van Goes in drie deelgebieden We hebben de binnenstad verdeeld in drie deelgebieden met ieder haar eigen karakter en gebiedstypering. We maken onderscheiden het kernwinkelgebied, gemengd gebied en gemengd gebied met accent op horeca en cultuur. Zie onderstaand figuur met de binnenstad van Goes en de verdeling naar deelgebieden.
Detailhandelsbeleid Goes
Figuur 10: Deelgebieden in de binnenstad van Goes
Bron: Stec Groep & Gemeente Goes (2025).
Kernwinkelgebied als de belangrijkste locatie voor funshoppen In figuur 11 staat de functiemix per deelgebied. Hierin is goed te zien dat het kernwinkelgebied dé belangrijkste plek is voor recreatief winkelen. Het mode & luxe segment is hier goed vertegenwoordigd. Bezoekers kunnen er ook terecht voor dagelijkse en doelgerichte winkels. Rondom het Kolveniershof is een cluster van dagelijkse winkels te vinden. Maar de functiemix in het kernwinkelgebied is breder dan enkel detailhandel. Er zijn allerlei soorten horecazaken te vinden. Van cafés en restaurants tot ijssalons en cafetaria’s. We zien een cluster van horecazaken aan De Grote Markt. Dit centrale plein fungeert als het kloppende hart van de binnenstad. Verder zijn er ook allerlei dienstverleners actief, denk aan een kapper, reisbureau en schoonheidssalon. Tot slot staat ook een deel van de verkooppunten in het kernwinkelgebied leeg. Gemengd gebied met accent op horeca en cultuur Zoals de naam al doet vermoeden ligt in dit deelgebied het accent op horeca en cultuur. Met een hoge concentratie aan cafés, restaurants en terrassen is dit een belangrijk culinair punt in de binnenstad. Het horeca-aanbod is divers: bezoekers kunnen kiezen uit veel verschillende keukens. De straten in dit deelgebied zijn rijk aan monumentale verkooppunten en historische gevels, wat bijdraagt aan de aantrekkelijke en authentieke sfeer.
Cultuur is volop aanwezig in het gebied met
25
26
Detailhandelsbeleid Goes
onder andere De Mythe, ’t Beest, Bibliotheek, KEC en ateliers. Als aanvulling op de horecazaken en cultuur zijn er wat winkels: enkele unieke boetiekjes en speciaalzaken. Overig gemengd gebied kent brede functiemix en fungeert als aanloopgebied In het laatste deelgebied, gemengd gebied, is de functiemix het meest divers. Naast winkels zijn hier veel dienstverleners zoals kappers, makelaars en uitzendbureaus. Ook is er relatief veel fastservice horeca te vinden. Dit is een logische plek voor dit type horeca gezien de ligging aan de rand van de binnenstad. In het gemengd gebied is her en der ook wonen op de begane grond aanwezig, zoals aan de Wijngaardstraat. De straten in het gemengd gebied fungeren als aanloopstraten voor het kernwinkelgebied.
Figuur 11: Functiemix deelgebieden binnenstad Goes (in verkooppunten) Kernwinkelgebied
22
Gemengd gebied met accent op horeca
3
Gemengd gebied
Overig
1
23
96
23 1
31
2
5
22
8
9
23
9
12
7
3
4
7
20%
40%
0%
30
8
4
4
60%
11
4
80%
Dagelijkse detailhandel
Recreatieve detailhandel
Doelgerichte detailhandel
Horeca
Diensten
Cultuur & ontspanning
Leegstand Bron: Locatus (2025). Bewerking: Stec Groep (2025).
100%
Detailhandelsbeleid Goes
5. Visie op detailhandel
27
Detailhandelsbeleid Goes
In dit hoofdstuk staat onze visie op detailhandel in Goes. Eerst zetten we onze uitgangspunten voor de hoofdwinkelstructuur in Goes uiteen. Hierna vertalen we dit in beleidsregels. Separaat aan het detailhandelsbeleid is een uitvoeringsagenda opgesteld. Op deze agenda staan diverse uitvoeringsacties en maatregelen waarmee de gemeente concreet aan de slag kan. Zo kunnen de ambities en wensen uit dit beleid in de praktijk worden gebracht.
5.1 Uitgangspunten hoofdwinkelstructuur Goes Om te komen tot een optimale en toekomstbestendige detailhandelsstructuur in de gemeente Goes moeten keuzes gemaakt worden. Ook al is de Goese detailhandelsstructuur in hoofdlijnen op orde, het is gelet op de dynamiek in de detailhandel noodzakelijk een duidelijke koers voor de toekomst te bepalen. We geven dynamiek en ondernemerschap de ruimte en bundelen deze in de hoofdwinkelstructuur. We hanteren in ons beleid de volgende uitgangspunten: • We zetten in op een zo compleet en divers mogelijk voorzieningenaanbod voor zowel inwoners uit Goes, de dorpen, regio en toeristen; • We gaan voor een aantrekkelijk en dynamisch ondernemersklimaat; • We clusteren winkelvoorzieningen in een compacte hoofdwinkelstructuur, waardoor voorzieningen profiteren van elkaars nabijheid (synergie). Ook in de dorpen gaan we concentratie van (winkel)voorzieningen; • We staan geen nieuwe detailhandelsmeters toe buiten de vastgelegde hoofdwinkelstructuur (tenzij daar specifiek beleid geldt, paragraaf 5.2), nieuwe initiatieven leiden dus tot versterking van hoofdwinkelstructuur; • We bouwen verspreide bewinkeling af en stimuleren verplaatsing naar de hoofdstructuur; • We dringen (onbenutte) plancapaciteit terug; • We gaan leegstand tegen en streven daarbij naar een frictieleegstand van 4 á 5 procent.
De hoofdwinkelstructuur in de gemeente Goes ziet er als volgt uit: • Binnenstad Goes en haar deelgebieden; • Wijkcentra in Goes: Beukenhof, Westerschans en de Spinne; • Dorpscentra; • Perifere concentratie (Marconigebied).
Figuur 12: Hoofdstructuur detailhandel gemeente Goes
Bron: Locatus (2025). Bewerking: Stec Groep (2025).
28
Detailhandelsbeleid Goes
29
Tabel 5: Uitgangspunten hoofdwinkelstructuur Type gebied Binnenstad
Wijkcentra
Dorpscentra
Perifere concentratie (Marconigebied)
•
Inzet op een compact kernwinkelgebied, maar ook aandacht voor schil eromheen
•
Versterken lokaal ondernemerschap en onderscheidend (winkel)aanbod: buiten het kernwinkelgebied is de binnenstad een optimale locatie als kweekvijver voor commercieel talent
•
Verbreden van functiemix met horeca, sport, cultuur, leisure, ambachten, werkfuncties, maatschappelijke voorzieningen en wonen
•
Behouden van regiofunctie
•
Overstappen naar emissieloos verkeer in de binnenstad
•
Hart van de wijk en centrale plek voor voorzieningen (boodschappen, maatschappelijke voorzieningen, horeca en werkfuncties). Boodschappen doen als basis
•
Compact houden en voorkomen verspreiding winkelfunctie
•
Wijkcentra hebben een lokaal verzorgende functie, gericht op de wijk. Dit betekent dat de wijkcentra ondersteunend zijn aan de binnenstad en geen concurrentie vormen. Nieuwe winkelketens in wijkcentra zijn alleen toegestaan als tweede vestiging naast een bestaande locatie in de binnenstad. Verplaatsing van winkelketen uit de binnenstad naar een wijkcentrum is niet toegestaan.
•
Basis op orde: samenwerking, ‘schoon, heel, veilig’, bereikbaarheid en parkeren
•
Waar mogelijk optimaliseren van het dagelijks voorzieningen aanbod in de kernen passend bij de demografische ontwikkeling
•
Behoud van leefbaarheid
•
Benutten toeristische potentie
•
Kwalitatieve versterking van het aanbod passend binnen de klassieke PDVbranches (zie beleidsregels)
•
Geen verdere uitbreiding van dagelijks aanbod (twee supermarkten)
•
Bundeling van verspreide PDV-branches in het Marconigebied
•
Verhogen kwaliteit van het gebied (uitstraling vastgoed, openbare ruimte, beleving, positionering, parkeren)
5.2 Uitgangspunten winkelgebieden hoofdwinkelstructuur In deze paragraaf werken we de uitgangspunten voor de hoofdwinkelstructuur verder uit naar de verschillende typen winkelgebieden binnen de hoofdwinkelstructuur. Binnenstad: compact kernwinkelgebied met aantrekkelijke aanloopmilieus Goes is dé winkelstad van Zeeland. Al jaren komen bezoekers speciaal naar Goes voor het sterk ontwikkelde modesegment. In het hart van de stad en nabij de haven zijn gezellige cafés en goede restaurants met terrassen. Hier beginnen ook de aaneengesloten winkelpromenades met het uitgebreide winkelaanbod. Kronkelende straatjes koppelen de charme van het verleden aan het assortiment van nu. Aan het einde van de 16e eeuw geeft Prins Maurits aan Goes toestemming voor de aanleg van stadsverdediging. Nog steeds is voelbaar dat Goes ooit een belangrijke (agrarische) handelsstad is geweest. Zo heeft Goes al sinds de 14e eeuw een weekmarkt. De namen van de pleinen en kaden herinneren nog aan die tijd: Oude Vismarkt, Vlasmarkt, Beestenmarkt, Bierkade en Turfkade. Anno 2025 bruist de Goese binnenstad nog steeds. Wel zijn er op het vlak van detailhandel uitdagingen. We zetten voor de binnenstad daarom in op een compact kernwinkelgebied. In dit
Detailhandelsbeleid Goes
30
kernwinkelgebied clusteren we de detailhandel waarbij landelijke ketens afwisselen met lokale zaken. We stimuleren functieverbreding; dit zorgt voor extra levendigheid en een langere verblijfsduur van bezoekers. Ook faciliteren we blurring zodat ondernemers innovatie concepten en mengvormen kunnen beginnen. Buiten het kernwinkelgebied blijven we werken aan aantrekkelijke aanloopstraten, waar een mix van voorzieningen gewenst is. De aanloopstraten zijn een kweekvijver voor commercieel talent en nieuwe concepten, winkeltjes en ambachten. We onderscheiden daarnaast twee soorten gemengd gebied: één met het accent op horeca, en een met een brede functiemix. Buiten de drie deelgebieden bouwen we het voorzieningenaanbod af. Hierna werken we de uitgangspunten voor de verschillende deelgebieden in de binnenstad uit.
Kernwinkelgebied Kernkwaliteiten Dit gebied is het belangrijkste aankoopmilieu van de gemeente Goes en dit winkelrondje willen we behouden. Bezoekers komen hier recreatief winkelen en laten zich verrassen door het lokale winkelaanbod in combinatie met de bekende aanwezige ketens. Op de Grote Markt is aan de noord- en oostzijde veel horeca gevestigd. Dit versterkt het verblijfsklimaat en maakt het winkelrondje compleet. De Kolveniershof en Sint Adriaanstraat vormen vanuit de westzijde een entree en bronpunt voor (parkeer)bezoekers aan de binnenstad. Met name het dagelijkse segment is goed vertegenwoordigd met de Albert Heijn, Gall & Gall, Kruidvat en Primera. De laatste jaren zien we dat de winkelfunctie in zowel de gehele binnenstad als in het kernwinkelgebied onder druk is komen te staan. Dit resulteert voor het kernwinkelgebied bijvoorbeeld in leegstaande gaten in de winkelplint. Waar zetten we op in? Voor het kernwinkelgebied focussen we ons op het recreatieve winkelsegment. Hier willen we de dominante winkelfunctie behouden. Transformatie van winkels naar bijvoorbeeld wonen in de plint sluiten we dan ook uit.
Initiatieven voor het samenvoegen van meerdere naastgelegen winkelverkooppunten tot één winkel of juist het splitsen van verkooppunten willen we faciliteren wanneer dit de detailhandelsstructuur ten goede komt en een oplossing biedt aan leegstaande winkelverkooppunten. Het accent in de Kolveniershof en Sint Adriaanstraat ligt op dagelijkse winkelvoorzieningen. Het Kolveniershof en omgeving verdient een opwaardering. We zien kansen voor meer diversiteit in het winkelaanbod in het kernwinkelgebied. Het gaat hierbij om zowel recreatieve als doelgerichte winkels (city concepten van Praxis, Gamma, Auping, Goossens, Trendhopper en Swiss Sense, etc.) en dagelijkse (koffie/theezaken, slijters, bakkers, apotheek, delicatessen, chocoladewinkel/ patisserie, groente/fruit en viswinkels, etc) segment. We zien deze winkels landen in het kernwinkelgebied als of onderscheidende aanvulling op het winkelaanbod als in het Kolveniershof. In deze productgroepen zijn relatief veel zelfstandige ondernemers actief. Het toevoegen van dagelijkse speciaalzaken is daarmee een kans om de lokale kleur en onderscheidend vermogen van de binnenstad te vergroten. In de hoofdwinkelstraten bieden we ruimte voor het toevoegen van enkele horecazaken (categorie 1) gericht op het winkelend publiek.
Straten in kernwinkelgebied Ganzepoortstraat, Gasthuisstraat, Grote Markt, Keizersdijk, Klokstraat, Kolveniershof, Korte Kerkstraat, Kreukelmarkt, Lange Kerkstraat, Lange Vorststraat, Lombardstraat, Oude Vismarkt, Papegaaistraat, Sint Adriaanstraat
Detailhandelsbeleid Goes
31
Gemengd gebied Kernkwaliteiten De binnenstad van Goes kent naast het kernwinkelgebied, waar de winkelfunctie dominant is, ook een aantal aanloopmilieus waar allerlei type voorzieningen elkaar afwisselen. Het gaat om de straten zoals weergegeven in het figuur hiernaast. We typeren dit als ‘gemengd gebied’. De straten 1 aan de westzijde van de binnenstad functioneren als ontdekmilieu met verrassende (internationale) winkeltjes. Je vindt er unieke zaken en concepten. Door lagere huren dan in het kernwinkelgebied biedt het kansen voor nieuwe en zelfstandige ondernemingen. Wel staat de winkelfunctie al enige tijd onder druk in dit gebied. Het gemengd gebied in het noordoosten van de binnenstad bestaat uit de Oostwal. De parkeerplaats vormt een belangrijke entree van de binnenstad vormt. Er zijn hier slechts een aantal voorzieningen. Het gemengd gebied in het zuiden van de binnenstad bestaat uit de Dam en Keizersdijk. Ook hier vormt de parkeerplaats een belangrijke entree voor de binnenstad. In het gemengd gebied zijn her en der ook woningen op de begane grond aanwezig. Waar zetten we op in? De straten in het gemengd gebied hebben ieder een eigen karakter met als gemeenschappelijke deler dat ze een belangrijke aanlooproute vormen naar het kernwinkelgebied. De focus in het gemengd gebied ligt niet primair op het recreatieve winkelsegment.