Ontwerp Omgevingsvisie Gilze-Rijen CO2

• Het dorpshart bestaat uit het winkelgebied én de Kerkstraat met voorzieningen. Deze twee vormen samen één geheel. • Het Bisschop de Vetplein versterkt de verbinding tussen winkels en maatschappelijke voorzieningen. We zorgen voor een goede mix van winkels, horeca en andere functies. • De openbare ruimte wordt duurzaam en klimaatbestendig ingericht. Het centrum moet aantrekkelijk zijn voor inwoners, bezoekers én ondernemers. • Winkels en voorzieningen krijgen de ruimte om zich te ontwikkelen. Zo blijven ze toekomstbestendig. • Het centrum moet goed bereikbaar zijn. Tegelijk zorgen we voor een prettige, rustige sfeer. Auto’s zijn te gast in het centrum. • Parkeren gebeurt op loopafstand. Zo blijft het centrum veilig en aangenaam voor voetgangers. • We voorkomen nieuwe bebouwing achter de bestaande gebouwen (tweedelijnsbebouwing), behalve als dat historisch zo was of goed past in een ruimtelijk plan.

Gemeente Gilze Gilzeen enRijen Rijen| Gebiedsgerichte | Gebiedsgerichteuitwerking uitwerkingkernen kernen 36 -- Gemeente

Lange Wagenstraat: groene en mooie toegang naar het centrum De Lange Wagenstraat is een belangrijke route tussen bedrijventerrein Broekakkers, N260 en het centrum van Gilze. Via deze straat kom je ook bij de nieuwe parkeerplaatsen van de winkels op de hoek van de Nieuwstraat en de Lange Wagenstraat. De straat heeft een andere uitstraling dan de historische linten in het dorp. Daarom zien we hier kansen voor een duidelijke entree naar het centrum. We willen van de Lange Wagenstraat een groene, ruimere en prettige toegangsweg maken, waarlangs bezoekers het centrum en de omliggende wijken goed kunnen bereiken. Langs de noordzijde van deze straat liggen bedrijfspanden. Voor deze panden zien we mogelijkheden om meerdere functies te combineren. Denk bijvoorbeeld aan kantoren, maatschappelijke functies of winkels die niet direct in het centrum hoeven te liggen. Zo benutten we de goede ligging van deze straat én verbeteren we de uitstraling van deze kant van Gilze. Uitgangspunten voor de Lange Wagenstraat: • De Lange Wagenstraat is een belangrijke verkeersroute die de parkeerplaatsen van de winkels ontsluit. • We maken van de Lange Wagenstraat een groene, ruime en comfortabele entree naar het centrum. • Langs deze route blijven het centrum en de omliggende wijken goed bereikbaar.

• Aan de noordzijde van de Lange Wagenstraat is ruimte voor gemengde functies, zoals kantoren of maatschappelijke voorzieningen. • We zorgen voor een aantrekkelijk straatbeeld met een gevarieerde en levendige uitstraling. Historische linten in Gilze De Oranjestraat-Raadhuisstraat, de Kerkstraat, de Nieuwstraat en de Ridderstraat zijn de oude linten van Gilze. Deze straten komen samen bij de vijfsprong, waar nu het Bisschop de Vetplein ligt. Langs deze straten staan gebouwen van verschillende leeftijden, groottes en functies. De meeste panden zijn woningen, maar er zijn ook winkels, horeca en bedrijven. Dit zorgt voor een levendige en gemengde omgeving die we graag willen behouden en versterken. Vooral in het centrum zorgen de linten voor een sterke en herkenbare structuur in het dorp. Uitgangspunten voor de linten: • Nieuwe gebouwen moeten passen bij wat er al staat, zoals de hoogte, grootte en stijl van de bestaande panden. • We staan open voor nieuwe ideeën en functies, zolang ze bijdragen aan een levendig en prettig dorp. • We bouwen in principe niet achter bestaande gebouwen (tweedelijnsbebouwing), behalve als het historisch al zo was of als het goed past in een ruimtelijk plan.

37 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking kernen

Nerhoven: kansrijke plek voor werk en recreatie Nerhoven is een gebied met veel mogelijkheden. Een deel ligt op een zichtlocatie, langs belangrijke wegen zoals de A58 en de N260. Daarom willen we van Nerhoven een aantrekkelijke plek maken voor bedrijven met een bovenregionale uitstraling. Deze bedrijven passen goed bij het toekomstige werklandschap Wijkevoort in de gemeente Tilburg. Nerhoven ligt tussen de toekomstige bedrijvigheid van Wijkevoort en het rustige, groene woongebied van Gilze. Ook komen hier verschillende verkeersstromen samen: verkeer van ver, uit de regio én verkeer naar het dorp. We zien het gebied dus als een belangrijke schakel. Daarom streven we naar een hoogwaardige invulling, bijvoorbeeld met een gebouw met een hoogteaccent dat het gebied herkenbaar maakt. Omdat de ontwikkeling van dit gebied groot effect kan hebben op het landschap, vinden we het belangrijk dat we vanaf het begin rekening houden met andere opgaven. Denk aan klimaat, energie, bereikbaarheid, circulariteit en de kwaliteit van het landschap. In Nerhoven staan ook historische gebouwen, zoals bij Klein Zwitserland en het Van der Valk-complex. Die willen we behouden en goed inpassen in nieuwe plannen. Naast ruimte voor bedrijven zien we in dit gebied ook mogelijkheden voor recreatie in brede zin.

Uitgangspunten voor Nerhoven: • We ontwikkelen Nerhoven als een hoogwaardige bedrijfslocatie die past bij het werklandschap van Wijkevoort. • De ligging aan de A58 en N260 benutten we om onze gemeente zichtbaar en aantrekkelijk te maken. • We voegen kwaliteit toe aan het gebied, bijvoorbeeld met een hoogteaccent of bijzondere architectuur. • Vanaf het begin kijken we naar klimaat, energietransitie, bereikbaarheid, circulariteit, biodiversiteit en landschappelijke kwaliteit. • Historische gebouwen blijven behouden en worden goed ingepast in de nieuwe omgeving. • We maken ook ruimte voor recreatie, zodat werken en ontspannen in dit gebied samengaan.

38 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking kernen

Kernrandzone: zorg voor landschap en dorpsrand Het buitengebied ten zuiden en westen van Gilze is een waardevol landschap. We noemen dit gebied ook wel het “hoevenlandschap”. Hier liggen oude boerderijen, akkers, kronkelige wegen en verspreid groen. In het westen is het landschap opener, met lange zichtlijnen en bebouwing langs wegen zoals de Biestraat en de Horst. In het zuiden is het landschap juist kleinschaliger en afwisselender, met doodlopende weggetjes en meer groen tussen de erven. Langs de Oranjestraat is de bebouwing vanuit het dorp in de loop der jaren opgeschoven richting de Biestraat. Toch zijn er nog zichtlijnen zichtbaar die laten zien waar de overgang van dorp naar buurtschap is. Deze zichtlijnen vinden we belangrijk om te bewaren. Belangrijke kenmerken van het buitengebied zijn ook de oude buurtschappen rond Gilze en het beekdal van de Wouwerbeek. Vanaf het centrum is het buitengebied op sommige plekken maar 200 meter weg. Deze zachte overgang van dorp naar natuur willen we behouden en versterken. Uitgangspunten voor de kernrandzone van Gilze: • We behouden de karakteristieke opbouw van het hoevenlandschap, met oude linten, zichtlijnen en groene erven. • De zachte overgang tussen het dorp en het buitengebied blijft behouden. • Ontwikkelingen zijn kleinschalig en passen bij het bestaande landschap.

• We geven geen exacte bouwlocaties aan, maar benoemen welke kwaliteiten we willen beschermen. • Bij behoefte aan grotere ontwikkelingen ten zuiden of westen van Gilze, maken we eerst een gebiedsvisie. • De zichtlijnen en het open karakter langs de Biestraat blijven zoveel mogelijk zichtbaar. • We zetten in op kleinschalige, passende ontwikkelingen die goed aansluiten op het landschap. • Grote uitbreidingen wijzen we niet vooraf aan, maar als daar in de toekomst toch behoefte aan is, maken we daarvoor een aparte gebiedsvisie. Hiermee wordt niet bedoeld het gebied ‘uitbreidingslocatie woningbouw’ dat reeds was opgenomen in de structuurvisie Stedelijk gebied Gilze en Rijen.

39

Gebiedsgerichte uitwerking kern Chaam

A58

Gebiedsgerichte uitwerking kern Gilze

40 P

P

N260

N260

Burgemeester Letschertweg

Buurtschappen Historische stedenbouw Historisch lint Infrastructuur Verbeteren bereikbaarheid Groenstructuur Groene vingers Groene doorzichten Gevellijn

Kernrandzone Gilze Entree tot centrum

Centrumgebied Bedrijventerrein Sportvoorziening Groen Woongebieden Water Uitbreidingslocatie woningbouw Reservering fase 2+3 bedrijventerrein midden-Brabant Poort

Legenda

A58

3.2

Kern Rijen

Rijen is van oorsprong een agrarisch lintdorp, ontstaan langs de oude weg tussen Breda en Tilburg. Het dorp groeide snel na de aanleg van de spoorlijn in de 19e eeuw. Rond die tijd vestigden zich veel leerlooierijen in het dorp, vooral op terreinen achter het lint. Deze industrie heeft het aanzien van Rijen sterk bepaald en is nog steeds zichtbaar in gebouwen, straten en de ruimtelijke structuur. Door het spoor en de leerindustrie ontwikkelde Rijen zich tot een werkdorp en kreeg het een centrale functie in de gemeente. Na de Tweede Wereldoorlog is Rijen sterk gegroeid. Er kwamen planmatig aangelegde woonwijken bij, met een duidelijke structuur en veel ruimte voor groen. Rijen is uitgegroeid tot de grootste kern van de gemeente, met een dorpscentrum dat veel voorzieningen biedt, zoals winkels, horeca, scholen, zorg en cultuur. Het centrum is goed bereikbaar en vervult een belangrijke rol voor inwoners uit alle kernen. In dit gebied willen we de verblijfskwaliteit verbeteren: het centrum moet een fijne plek zijn om te winkelen, wonen en elkaar te ontmoeten. Daarbij kijken we ook naar het stationsgebied. Dit deel van Rijen biedt kansen voor vernieuwing, met ruimte voor woningen, groen en betere verbindingen met de rest van het dorp. Bij alle nieuwe ontwikkelingen willen we de kwaliteit van het dorp behouden.

We zorgen voor een goede balans tussen woningbouw, leefbaarheid en het groene karakter van Rijen. Het dorp blijft goed verbonden met de regio dankzij het station, het fietsroutenetwerk en de nabijheid van de snelwegen. Centrum van Rijen: levendig hart van de gemeente De centrale as van Rijen, die vroeger vooral belangrijk was voor verkeer, krijgt nu een nieuwe rol als herkenbaar en levendig deel van het dorp. Doordat er minder auto’s rijden, ontstaat er meer ruimte voor voetgangers, fietsers en nieuwe functies. We richten ons op drie dingen: • de openbare ruimte mooier en groener maken, • het karakter van het oude dorpslint behouden, en • oude fabrieksterreinen opnieuw gebruiken. Een belangrijk uitgangspunt daarbij is het versterken van de verbinding tussen het centrum en het station, zodat beide gebieden elkaar beter aanvullen en versterken. Daarnaast zien we kansen voor oude fabrieksterreinen in en rond het centrum. Deze plekken hebben een bijzondere geschiedenis. We willen ze een nieuwe functie geven, bijvoorbeeld voor wonen of kleine bedrijven, waarbij we goed letten op het dorps karakter en de kwaliteit van de omgeving. Bij alle plannen vinden we het belangrijk dat het dorpse gevoel van Rijen blijft bestaan. Tegelijk willen we zorgen voor een centrum dat klaar is voor de toekomst: bereikbaar, leefbaar en aantrekkelijk.

41 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking kernen

Uitgangspunten voor het centrum van Rijen • Het centrum van Rijen blijft de belangrijkste plek in de gemeente voor winkels, horeca, zorg en andere voorzieningen. Er komt een goede mix van wonen, werken, winkelen en ontmoeten. • We maken het centrum aantrekkelijker, veiliger en groener. Zo wordt het fijner om er te verblijven. • Het gebied bij het station hoort straks echt bij het centrum. Hier komen woningen, voorzieningen en goede routes voor lopen en fietsen. • Het Wilhelminaplein blijft een centrale ontmoetingsplek. We richten het plein in als prettige verblijfsruimte. • Winkels en andere voorzieningen komen vooral rond de Julianastraat, Margrietstraat, Stationsstraat en het Wilhelminaplein. • We maken de straten prettig en veilig voor voetgangers en fietsers. Ook zorgen we dat het centrum goed bereikbaar blijft. • Nieuwe gebouwen en functies passen bij het dorpse karakter van Rijen en maken het centrum levendig en toekomstbestendig.

Linten als verbinding Langs de centrale as van Rijen liggen verschillende delen met elk hun eigen sfeer en uitstraling. Zo vormt de Julianastraat aan de zuidkant van het dorp een groene entree. Deze brede laan biedt ruimte voor bomen en ander groen en blijft belangrijk voor het dorpsgevoel en de kwaliteit van de omgeving. Het is een prettige plek om te wonen en te verblijven. We blijven inzetten op vergroening en een uitnodigende inrichting van de openbare ruimte, zodat het centrum beter verbonden wordt met de omliggende delen van het dorp. Het dorpslint laat zien hoe Rijen in de loop van de tijd is gegroeid. De variatie in bebouwing vertelt dit verhaal. Daarom willen we dit karakter behouden. Nieuwe plannen moeten goed passen bij de uitstraling van het lint. Nieuwe gebouwen en functies sluiten aan op wat er al staat. Omdat het lint op verschillende momenten is ontwikkeld, ziet het er niet overal hetzelfde uit. Voor de toekomst blijven we deze verschillen respecteren en versterken. We maken daarbij onderscheid tussen drie delen van de centrale as: laan, centrum en dorpsstraat. Ook brengen we de historische linten van Rijen goed in beeld. Het gaat om: • Julianastraat – Stationsstraat – Hoofdstraat – Dongenseweg • Laagstraat • Pastoor Gillistraat – Tuinstraat – Zwarte Dijk Bij nieuwe plannen houden we rekening met de cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarde van het gebied.

Dat geldt ook voor oude fabrieksterreinen. Een combinatie van functies is mogelijk, als het past bij de plek.

Rijen-West: behouden van wonen in bosrijke omgeving Rijen-West heeft een groen en bijzonder karakter. Dat komt vooral door de aanwezigheid van veel bomen en planten die doen denken aan het oude bos. Deze wijk is gebouwd op de plek waar vroeger bos lag. Dat zie je nog steeds terug in de omgeving. Op veel plekken zijn brede stroken met bomen, zoals sparren, eiken en berken. Deze beplanting staat vaak losjes en niet in strakke lijnen. Ook de ondergroei, planten die onder de bomen groeien, versterkt het gevoel van een bos. Meer naar het oosten van de wijk is het minder bosrijk, omdat daar vroeger geen bos was. Hier zie je andere boomsoorten, zoals de gewone esdoorn, robinia, zwarte els en haagbeuk. Het doel is om de bossfeer overal in de wijk te behouden en waar mogelijk te versterken. Tegelijk is het belangrijk om goed op te letten bij droogte, want de bossen kunnen dan sneller brandgevaarlijk zijn.

42 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking kernen

Langs belangrijke wegen zoals de Nassaulaan willen we het bosrijke gevoel doortrekken tot aan het Raadhuisplein. Deze groene lijn loopt via de Nassaustraat, het Raadhuisplein en de Mariastraat en geeft de wijk een herkenbaar uiterlijk. Het Raadhuisplein is een belangrijk knooppunt met verschillende functies. Je vindt hier een zorgcentrum, winkels, horeca en het gemeentehuis. Hoewel het plein buiten het centrum ligt, vinden we het wel belangrijk om hier voorzieningen te behouden. De Julianastraat is na de aanleg van de tunnel alleen nog vanuit het zuiden bereikbaar voor gemotoriseerd verkeer. De nieuwe tunnel onder het spoor is alleen te gebruiken voor wandelaars en fietsers. Zo blijft de wijk wel goed verbonden tussen het noordelijke en zuidelijke deel. Uitgangspunten voor Rijen-West • We versterken het groene en bosrijke karakter van Rijen-West, met bomen zoals de grove den, berk en zomereik. Ook ondergroei en heide horen daarbij. • De beplanting krijgt een losse, natuurlijke uitstraling, met bomen van verschillende grootte. • Langs hoofdwegen zoals de Nassaulaan trekken we het bosrijke karakter door tot aan het Raadhuisplein. • Het Raadhuisplein is een belangrijk punt in de wijk. Hier verbeteren we de verblijfsruimte en zorgen we voor een goede mix van functies. • We verbeteren de verbindingen voor wandelaars en fietsers, vooral rond de Vincent van Goghstraat.

• De Pastoor Gillisstraat is een oud lint in de wijk. Deze straat heeft een historische waarde en bepaalt mede de structuur van de wijk. Die waarde willen we behouden en versterken. • Bij nieuwe bouwplannen en het opnieuw inrichten van straten gebruiken we boomsoorten die passen bij het oude bos. Ook planten onder de bomen en stukjes heide zijn belangrijk voor het bosgevoel. In het oosten van Rijen-West, waar van nature minder bos was, kiezen we juist voor bomen die passen bij dat deel, zoals de esdoorn, robinia en haagbeuk. • We houden rekening met klimaatverandering. Groen helpt bij wateropvang, verkoeling en meer biodiversiteit. Rijen-Oost: groene woonwijk met verschillende gezichten Rijen-Oost ligt tussen het oude dorpslint en het bekenlandschap. De wijk bestaat uit verschillende delen, die elk een eigen opzet hebben. Sommige delen hebben een groen stratenpatroon met veel ruimte voor fietsers en wandelaars, andere zijn meer traditioneel ingericht. In het noorden zijn de wegen voor auto’s en voor langzaam verkeer vaak van elkaar gescheiden. Fietsers en wandelaars maken daar gebruik van paden langs het groen, zoals bij de Laagstraat, Wolfsweidelaan, Plakpad, Turfpad en Beemdenpad. Veel huizen staan met hun achterkant aan deze groene stroken. Daardoor is er minder toezicht en minder contact tussen de woningen en het groen.

De huizen liggen vaak in hofjes, met de voordeur aan de straat of het erf. Door de brede groene randen is het contact met het buitengebied beperkt. Alleen op plekken waar historische routes lopen, is het gebied iets meer open. Vanuit de Hoofdstraat lopen verschillende wegen naar het oosten, richting het buitengebied. Voorbeelden zijn de Marijkestraat, Tuinstraat– Zwarte Dijk en Mosstraat–Wolfsweidelaan–Hoeksestraat. Meer naar het zuiden, in wijken zoals De Vliegende Vennen, zie je een andere opzet. Daar bepalen het stratenpatroon en enkele kleine parken de structuur van de wijk. Ook het nieuwe woongebied Tussen de Leijen voegt hier iets aan toe. Dit gebied krijgt ruimte voor water en groen en draagt bij aan het groene karakter van deze kant van Rijen

43 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking kernen

Uitgangspunten voor Rijen-Oost • We behouden het open en brede karakter van de Hannie Schaftlaan (de Oostelijke Ontsluitingsroute, OOR). Aan beide kanten van deze weg blijft een ruime strook vrij van bebouwing. • Aan de oostzijde streven we naar een groene wijk met een eigen uitstraling. Groen en water komen hier samen, passend bij de natte bodem in dit gebied. • We richten waterlopen in als natte groenzones, met ruimte om te wandelen en te spelen. We maken een gebiedsvisie voor het Rijens Broek om deze plannen verder uit te werken. • We willen meer variatie in woonomgevingen. • Nieuwe buurten worden verbonden met de bestaande wijken, via groene stroken en routes. Zo sluiten ze goed aan op het landschap en het buitengebied. Rijen-Zuid: groene wijk met historie en sport Rijen-Zuid ligt ten zuiden van de spoorlijn tussen Breda en Tilburg. De wijk wordt aan de oostkant begrensd door de Haansbergseweg. In dit deel van Rijen zie je veel variatie: sport, wonen, werken en bijzondere buurten wisselen elkaar af. Het sportpark is een belangrijke plek. Mensen uit Rijen en omliggende dorpen komen hier sporten, ontspannen en elkaar ontmoeten. Ook de militaire wijk valt op. Deze wijk hoort bij de geschiedenis van de vliegbasis GilzeRijen en geeft Rijen-Zuid een eigen karakter. Langs de Atalanta en omliggende straten staan vrijstaande huizen met ruime tuinen.

Dit zorgt voor een rustige sfeer met veel groen en privacy. De groene straten maken het hier prettig wonen. De Julianastraat is een herkenbare straat met een lange geschiedenis. Doordat de nieuwe tunnel onder het spoor alleen voor langzaam verkeer is, rijdt er straks geen doorgaand verkeer meer. Daarom wordt het rustiger. Zo ontstaat er meer ruimte voor voetgangers, fietsers en groen. De straat moet hierdoor een fijne plek worden om te verblijven. Uitgangspunten voor Rijen-Zuid • We behouden en versterken het rustige, groene karakter van Rijen-Zuid. Dat is belangrijk voor de woonkwaliteit. • Als de Julianastraat geen doorgaande route meer is voor auto’s, kijken we hoe andere verbindingen in Rijen-Zuid goed en veilig kunnen worden ingericht. • We verbeteren de routes voor voetgangers en fietsers tussen het Aeroparc, Campus Gate2, het station en het centrum van Rijen. • De wandelroute over het terrein van Aeroparc wordt doorgetrokken tot aan de N282. Zo wordt het gebied beter bereikbaar en stimuleren we duurzaam vervoer. • Het gebied rond de Parallelweg en de Haansbergseweg kan zich ontwikkelen tot een aantrekkelijk gebied om te wonen en te werken. We zorgen hier voor een mooie uitstraling en een fijne verblijfskwaliteit.

44 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking kernen

Spoorzone: aantrekkelijk en veilig stationsgebied De stationsomgeving van Rijen verandert stap voor stap. In 2020 is hiervoor een gebiedsvisie gemaakt. De gemeenteraad stelde deze vast op 4 juni 2020. In die visie staan de plannen om van het stationsgebied een fijne plek te maken. Een plek waar je prettig kunt wonen, werken, reizen en verblijven. Deze plannen vormen ook de basis voor het bestemmingsplan voor de stationsomgeving dat op 20 november 2023 is vastgesteld. De ambities uit die visie gelden nog steeds. We nemen ze daarom over in de omgevingsvisie. Uitgangspunten voor de spoorzone • Een prettige plek voor inwoners en bezoekers We willen het gebied rondom het station aantrekkelijker maken. Gebouwen en straten worden opgeknapt. Denk aan het Stationsplein en het oude stationsgebouw. Er komt meer groen en minder steen. Dat maakt de omgeving mooier én beter bestand tegen hitte en regen. • Een herkenbare ingang naar het centrum De route Julianastraat – Stationsstraat – Hoofdstraat – Dongenseweg is belangrijk voor Rijen. Dit lint verbindt het station met het centrum. We zorgen dat het een duidelijke, groene en fijne route blijft. • Een veilige en toegankelijke stationsomgeving De spoorwegovergang verdwijnt. In plaats daarvan komt er een tunnel onder het spoor voor aleen fietsers en voetgangers. De tunnel krijgt trappen én liften, zodat iedereen er gebruik van kan maken.

Auto’s rijden om het station heen. • Beter bereikbaar met het openbaar vervoer Aan de noordkant van het station komen meer parkeerplekken en een halte voor bus en buurtbus. De bus rijdt net als nu door de Generaal Maczek-tunnel. • Een veilige tunnel De tunnel wordt overzichtelijk, goed verlicht en prettig om te gebruiken. Voetgangers en fietsers krijgen elk een eigen route. • Voorbereid op het klimaat We maken het gebied groener, met meer bomen en minder verharding. Regenwater wordt opgevangen op een natuurlijke manier. Langs de hoofdwegen komen zoveel mogelijk bomen, passend bij het groene beeld van Rijen-Zuid. • De spoorzone als kans voor groei De omgeving van het station is extra belangrijk voor de toekomst van Rijen. In de stedelijke regio BredaTilburg (SRBT) hoort Rijen bij de plekken waar veel nieuwe woningen moeten komen. Dat komt omdat Rijen een treinstation heeft en tussen twee grote steden ligt. Bij het bouwen van nieuwe huizen kijken we daarom ook naar deze spoorzone. Het moet een plek worden waar mensen graag wonen en werken. Daarbij letten we op de kwaliteit van de omgeving, op goede verbindingen en op wat past bij het dorp Rijen. De uitgangspunten uit deze omgevingsvisie helpen daarbij.

45

(oversteek) langzaam verkeer Spoorlijn

Nieuwe onderdoorgang spoor

Deelgebied Rijen-West Deelgebied Rijen-Oost Deelgebied Rijen-Zuid Centrumgebied Bedrijventerrein Sportvoorziening Groen Woongebieden Water Potentiele herstructureringslocatie Spoorzone Historisch lint Groenstructuur Groene doorzichten Accentueren entree Infrastructuur

Legenda

N282

N631

Gebiedsgerichte uitwerking kern RIjen

46

Dongenseweg

N282

3.3

Kern Hulten

Hulten ligt op de overgang van natte beken en droge gronden. Het bosgebied Het Blok herinnert hier nog aan. In de 14e eeuw was Hulten een eigen dorpsgebied, ook wel een ‘heerlijkheid’ genoemd. Dit betekende dat het dorp zijn eigen bestuur en regels had. De oude hoeve bij de Prinsenhoef was toen het centrum van het dorp. In de 19e eeuw veranderde er veel. Rond 1827 werd de Rijksweg Breda-Tilburg aangelegd. Deze weg gaf Hulten een economische boost, met onder andere cafés langs de route, zoals café Stad Parijs. Toch is het dorp tegenwoordig minder zichtbaar vanaf deze weg. Grote bedrijven en bossen langs de Rijksweg maken dat het dorp wat verscholen ligt. Het sociale hart ligt juist aan de andere kant, bij het dorpsplein met de kerk, het (voormalige) schoolgebouw en het dorpshuis. Hulten bestaat vooral uit vrijstaande huizen, boerderijen, weilanden en bos. Buiten het centrum liggen de huizen langs oude linten, zoals de Broekdijk en Hulteneindsestraat. Door een grenswijziging ligt de Hultenseweg sinds 1997 deels in de gemeente Tilburg. De verlegging van de N282 biedt kansen. De drukke weg is nu geen barrière meer, maar maakt ruimte voor een fijne openbare plek. Op de plek van de oude weg komt een brede strook voor bestemmingsverkeer en langzaam verkeer. Deze strook kan verbonden worden met het dorpshart, waardoor ontmoeting en samenhang in het dorp wordt versterkt.

Ook willen we bosgebied Het Blok (tussen de Rijksweg, Burgemeester Ballingsweg en Burgemeester Letschertweg) beter bereikbaar maken, vooral de verbinding tussen het noordelijke en zuidelijke deel. Tot slot willen we het oude tracé van de Rijksweg, een route die al sinds de tijd van Napoleon bestaat, zichtbaar houden. Dat kan bijvoorbeeld met een statige bomenlaan, die de geschiedenis van de plek laat zien én het landschap mooier maakt. Uitgangspunten voor Hulten: • De oude N282 wordt een rustige verblijfsruimte, met alleen bestemmingsverkeer en langzaam verkeer. • We zorgen dat Het Blok beter bereikbaar wordt. Het noordelijke en zuidelijke deel worden weer met elkaar verbonden. • De nieuwe openbare ruimte aan de rand van Hulten wordt aantrekkelijk ingericht, met uitzicht op het dorp. • We maken het historische karakter van de oude Rijksweg zichtbaar met een mooie bomenlaan.

47

Sterke verbinding met het landschap Hulten is van oudsher sterk verbonden met het landschap ten noorden van de Oude Baan. Vanaf deze weg heb je op veel plekken mooi uitzicht. Nu de N282 wordt verlegd, willen we ook de verbinding met het landschap aan de zuidkant van Hulten verbeteren. We willen het landschap zoveel mogelijk laten doorlopen tot aan de bebouwde kom. Daarbij vinden we het belangrijk dat het verschil tussen de hoge zandgronden bij Het Blok en de natte, lage gronden rond de Grote Lei zichtbaar blijft. Als er kansen zijn om bedrijven ten zuiden van de N282 te verplaatsen of te stoppen, denken we graag mee. Tussen Hulten en het bedrijventerrein Haansberg ligt een open gebied. Deze groene zone willen we behouden. Haansberg mag uitbreiden tussen de Evergembaan en de Provinciënbaan, maar mag niet tegen Hulten aan groeien. De groene buffer is erg waardevol. Het gebied bestaat vooral uit oude akkers en open velden. Met bomenrijen langs de N282 en de Provinciënbaan krijgt het landschap een mooie omlijsting. Een extra bomenrij aan de westkant van Hulten zou het gebied nog aantrekkelijker kunnen maken. Uitgangspunten voor de verbinding met het landschap: • We willen het verschil zichtbaar houden tussen de hoge gronden bij Het Blok en de lage, natte gronden bij de Grote Lei.

• We staan open voor het verplaatsen of stoppen van bedrijven ten zuiden van de N282, als dat helpt om het landschap meer bij het dorp te betrekken. • Tussen Hulten en de Haansberg willen we het groene en open karakter bewaren. • Het bedrijventerrein Haansberg mag niet tegen het dorp aan groeien. Het groene gebied tussen het dorp en het bedrijventerrein blijft bestaan. • We gebruiken de natuurlijke eigenschappen van het landschap, zoals oude akkers en rijen bomen, om dit groene gebied tussen dorp en bedrijventerrein nog mooier te maken.

48

Groene buffer bedrijventerrein Behoudt en herstel watersysteem Ecologische verbindingszone Gevellijn

Trace oude Rijksweg Verbeteren toegankelijkheid

Herstellen aaneengesloten bos Infrastructuur N282

Woongebieden (Hulten) Water Groenstructuur

Centrumgebied

Legenda

N282

Gebiedsgerichte uitwerking kern Hulten

49

3.4

Kern Molenschot

Molenschot ligt op de overgang van hoge naar lage gronden. Het dorp heeft een lange geschiedenis. Al in de vroege middeleeuwen woonden hier mensen. Door de ligging en het water in de buurt was het gebied erg geschikt voor landbouw. De eerste bewoners bouwden hun boerderijen rondom een driehoekig plein. In de 16e eeuw kwam daar een kapel te staan. Later werd deze vervangen door de grote Sint-Annakerk, die nog altijd het hart van het dorp vormt. Door ruilverkaveling en het groter worden van de landbouwbedrijven is het landschap rond Molenschot veranderd. Kleine percelen maakten plaats voor grotere kavels met lange zichtlijnen. Toch is de historische opbouw van het dorp grotendeels bewaard gebleven. In de jaren 70 en 90 zijn er nieuwe woonwijken bijgekomen. Maar het centrum met oude gebouwen rond het driehoekige plein bleef zijn eigen karakter houden. Langs de uitvalswegen zie je een afwisseling van huizen langs de weg en mooie bomenrijen. Die zijn nog altijd belangrijk voor hoe Molenschot eruitziet. Na 2010 kreeg Molenschot een nieuwe plek voor de basisschool en het dorpshuis: de multifunctionele accommodatie aan de Schoolstraat. Hiermee werd het dorpsleven verder versterkt. Groei in Molenschot Omdat Molenschot dichtbij de vliegbasis ligt, was het lang lastig om nieuwe woningen te bouwen. Toch is er voorzichtig groei mogelijk.

Zo zijn er 30 huizen gebouwd op het terrein van een oud boerenbedrijf aan de Veenstraat (plan Blokske). In 2024 werd besloten om aan beide kanten van die straat nog 76 woningen te bouwen op voormalige boerenerven. Daarmee hopen we voor langere tijd genoeg woningen te hebben voor mensen uit het dorp zelf. Bij alle nieuwe plannen vinden we het belangrijk dat er zicht blijft vanaf de oude wegen richting het buitengebied. Uitgangspunten voor groei in Molenschot: • De zichtlijnen vanaf de oude uitvalswegen naar het landschap blijven behouden. • We kijken of er plekken in het dorp zijn die we kunnen gebruiken voor wonen.

50

Molenschot midden in het landelijk gebied Molenschot ligt midden in het groen. We willen ervoor zorgen dat het dorp zijn eigen plek houdt in het landschap en niet langzaam vastgroeit aan de recreatie- en campinggebieden eromheen. Daarom vinden we het belangrijk dat er een duidelijke grens blijft tussen het dorp en het buitengebied. We zijn voorzichtig met nieuwbouw buiten het dorp. Zo blijft het verschil tussen het dorp en het open landschap goed zichtbaar. Ook willen we de landelijke uitstraling van de linten buiten het dorp behouden. Langs de Schoolstraat willen we de band met het buitengebied juist sterker maken. Dat kan door grote bedrijven beter in te passen in het landschap en de weinige open doorkijkjes naar het groen te bewaren. Uitgangspunten voor het landschap rond Molenschot: • Molenschot blijft een dorp midden in het buitengebied. We willen niet dat het vastgroeit aan recreatieen campinggebieden. • Er blijft een duidelijke grens tussen het dorp en het landschap. Buiten het dorp zijn we terughoudend met nieuwe bebouwing. • Langs de Schoolstraat willen we het contact met het buitengebied versterken door bedrijven beter in te passen en open doorkijkjes te behouden.

51 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking kernen

Gevellijn

Groene buffer camping & golfbaan

Ecologische verbindingszone Infrastructuur

Groenstructuur Groene doorzichten

Landschappelijk lint

Potentiele inbreidingslocatie

Woongebieden Sportvoorziening Bebouwingslint behouden en versterken Dorpshart als verblijfsgebied

Legenda

Kapelstraat

Gebiedsgerichte uitwerking kern Molenschot

52 Broekstraat

3.5

Bedrijventerreinen

Gilze en Rijen kent een lange geschiedenis van bedrijvigheid. Al eeuwenlang is onze gemeente een plek van ambacht en industrie. Die lijn zetten we vandaag de dag voort. Op bedrijventerreinen zoals Broekakkers, Haansberg en Midden-Brabant Poort is ruimte voor allerlei soorten bedrijven: van grote logistieke en productiebedrijven tot kleinere, lokale ondernemers. De ligging van onze gemeente is daarbij een groot voordeel. We zitten dicht bij de A58 en de N260. Daardoor zijn onze bedrijventerreinen goed bereikbaar en aantrekkelijk voor ondernemers. We willen meer dan alleen ruimte bieden. We werken aan bedrijventerreinen die goed herkenbaar en duurzaam zijn. Dat doen we door te investeren in bestaande en nieuwe terreinen. Zo maken we onze gemeente nog aantrekkelijker voor ondernemers én inwoners. Ook willen we dat bedrijven steeds duurzamer gaan werken. We moedigen ze aan om bijvoorbeeld regenwater op te vangen of hun terrein groener in te richten. Ook maken we duidelijk welk type bedrijven we op welke plek willen hebben. Zo houden we onze bedrijventerreinen overzichtelijk en passend bij de omgeving. Als oude bedrijfslocaties hun functie verliezen, kijken we of er nieuwe plannen mogelijk zijn. Denk aan een gebied waar wonen en werken samenkomen. Daarbij zorgen we dat de overgang van bedrijventerrein naar woonwijk logisch en prettig is, bijvoorbeeld met een mix van functies.

Uitgangspunten voor bedrijventerreinen zijn: • We zorgen voor herkenbare en duurzame bedrijventerreinen. • We investeren in zowel bestaande als nieuwe terreinen. • We stimuleren bedrijven om duurzamer te werken, bijvoorbeeld door klimaatadaptieve maatregelen. • We maken duidelijke keuzes voor het soort bedrijven dat we willen aantrekken. • We herontwikkelen verouderde bedrijfslocaties naar woon-werkgebieden die passen in de omgeving. • We zorgen voor een goede overgang tussen bedrijventerreinen en woonwijken, met ruimte voor functiemenging. Bestaande bedrijventerreinenen In Gilze en Rijen vinden we veel verschillende soorten bedrijven. Onze bestaande bedrijventerreinen, zoals Broekakkers, Midden-Brabant Poort en Haansberg, liggen op een gunstige plek dicht bij de A58 en de N260. Ze zijn belangrijk voor de werkgelegenheid en de economie in onze regio. We willen deze terreinen goed onderhouden en verder verbeteren. We willen de bestaande bedrijventerreinen vernieuwen en verbeteren. Dit doen we door ze duurzamer en moderner te maken. We kijken bijvoorbeeld hoe we de ruimte slimmer kunnen gebruiken. Gebouwen en kavels moeten beter worden benut, zodat er meer plek is voor groen, parkeren of andere functies. Ook willen we dat bedrijven zuiniger omgaan met energie, rekening houden met het klimaat en minder afval produceren.

Daarom betrekken we deze onderwerpen al vanaf het begin bij nieuwe plannen. Zo zorgen we dat bedrijven zich prettig kunnen vestigen én dat het gebied aantrekkelijk blijft voor de omgeving. Bedrijventerreinen zijn bedoeld voor bedrijven die op andere plekken niet goed passen. Kantoren, winkels of verzamelgebouwen horen daar meestal niet bij. Die zien we liever in het centrum, bij het station of op andere geschikte plekken.

53 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking kernen

Broekakkers Broekakkers is een bedrijventerrein waar verschillende soorten bedrijven zitten. Het terrein is goed ingericht en er zijn weinig problemen met parkeren. We willen Broekakkers sterker maken. Dat doen we door de ruimte slimmer te gebruiken. Bijvoorbeeld door gebouwen iets hoger te maken of beter in te delen. Ook willen we het terrein groener en duurzamer maken. Een klein deel van Broekakkers is verouderd. Hier zien we kansen om het terrein te vernieuwen. Ons doel is dat Broekakkers een levendig en goed werkend bedrijventerrein blijft. Het moet ruimte bieden aan bedrijven die niet goed passen in een woonwijk, het centrum of in het buitengebied. Midden-Brabant Poort Dit moderne bedrijventerrein ligt langs de A58 en is goed zichtbaar. De eerste fase is af en helemaal vol. We willen de uitstraling van dit terrein vasthouden en verder versterken als we verder bouwen aan fase 2 en 3. Haansberg Op Haansberg zitten productiebedrijven én kleinere ondernemers. Een deel van het terrein is verouderd. Doordat het terrein dicht bij de spoorzone ligt, is er kans om te vernieuwen. We willen investeren in het opknappen van de openbare ruimte en zorgen voor een betere verbinding met het station. Aeroparc Aeroparc is een speciaal bedrijventerrein bij Rijen. Het ligt naast bedrijventerrein Haansberg. Vroeger zat hier het bedrijf Ericsson.

Hier werken bedrijven, scholen en de overheid samen. Dat maakt het terrein uniek. De campus is in de loop der jaren gegroeid op drie gebieden: luchtvaart (Aerospace), onderhoud (Maintenance) en slimme technologie (Smart Industry). Sommige gebouwen zijn oud en de kavels zijn niet efficiënt gebruikt. Daarom willen we, samen met de ondernemers, het terrein vernieuwen. We richten ons op vernieuwing die past bij de toekomst van de campus. Paarse Strook In de buurt van de Mary Zeldenrustlaan en de Trees Kinstraat ligt de Paarse Strook. Dit is een gemengd gebied ten noorden van het spoor met woningen én lichte bedrijvigheid. Hier kunnen ondernemers werken aan huis of met kleine bedrijfjes, zonder dat dit stoort in de buurt. Voormalige en verouderde terreinen In Rijen zijn nog oude fabrieksterreinen te vinden. Die herinneren aan het industriële verleden van het dorp. We willen deze terreinen opnieuw gebruiken, bijvoorbeeld voor een combinatie van wonen en werken. Daarbij behouden we de historische uitstraling, zodat het verleden zichtbaar blijft.

54 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking kernen

Onze uitgangspunten voor bestaande bedrijventerreinen: • We maken duidelijke keuzes voor wat voor soort bedrijven op welke bedrijventerreinen passen (profilering en indeling). • We werken samen met ondernemers aan het vernieuwen van bestaande bedrijventerreinen. Daarbij kijken we naar slimmer gebruik van de ruimte, energiezuinig werken, beter omgaan met regenwater, minder afval en het gebruik van duurzame technieken. We willen deze vernieuwing graag stimuleren en ondersteunen. • Broekakkers, Midden-Brabant Poort (fase 1) en Haansberg blijven reguliere bedrijventerreinen. Ze zijn goed bereikbaar en krijgen meer ruimte voor aanpassing aan het klimaat. • De rand van bedrijventerrein Haansberg, richting het station, is een kansrijke plek voor vernieuwing. De omgeving van het station en het zuidelijke deel van de Spoorzone verbeteren we, zodat deze beter aansluit op de Aeroparc-campus. • Op Aeroparc werken we aan vernieuwing, samen met de campusontwikkeling en implementatie. Het terrein moet beter worden benut. • Op reguliere bedrijventerreinen mengen we geen verschillende functies. Zo blijft er genoeg ruimte voor bedrijven die bijvoorbeeld geluid maken of andere overlast kunnen geven, en daarom niet in woonwijken of het centrum passen. • Op sommige plekken is wél ruimte voor een mix van wonen en werken.

Dat geldt bijvoorbeeld voor de randen van bedrijventerreinen bij woongebieden, de Paarse Strook en het nieuwe stationsgebied. • We maken ruimte voor een combinatie van wonen en werken op oude fabrieksterreinen, met behoud van het industrieel erfgoed. Nieuwe bedrijventerreinen Naast het opknappen van bestaande bedrijventerreinen willen we ook ruimte maken voor nieuwe bedrijventerreinen. Die moeten passen bij het karakter van onze gemeente en plaats bieden aan bedrijven die willen groeien. Midden-Brabant Poort (fase 2 en 3) en Aeroparc zijn hier voorbeelden van. Op deze terreinen richten we ons op vernieuwende bedrijven en duurzame ontwikkelingen. De ligging is gunstig, dichtbij belangrijke wegen zoals de A58, N260 en N282. Daarnaast kijken we naar twee andere plekken voor nieuwe bedrijvigheid: Nerhoven bij Gilze en Lage Haansberg bij Rijen. Nerhoven is al genoemd in het deel over Gilze. Lage Haansberg is een uitbreiding van het huidige bedrijventerrein Haansberg. Hierbij is het belangrijk dat de overgang naar het landschap goed wordt vormgegeven, zoals eerder uitgelegd bij Hulten.

55 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking kernen

04. GEBIEDSGERICHTE UITWERKING BUITENGEBIED In dit hoofdstuk geven we de uitgangspunten voor het buitengebied van Gilze en Rijen. Dit gebied ligt tussen de steden Breda en Tilburg, op de grens van verschillende Brabantse landschappen. Eerst beschrijven we de algemene richting waarin het buitengebied zich kan ontwikkelen. Daarna leggen we uit wat we bedoelen met een ‘bebouwingsconcentratie’ en welke uitgangspunten we hierbij gebruiken. Deze uitgangspunten helpen bij het beoordelen van nieuwe plannen in het buitengebied. Vervolgens geven we per landschapstype een korte beschrijving met een passende ontwikkelingsrichting. Ook gaan we dieper in op de bebouwingsconcentraties met een algemene toelichting en de gewenste ontwikkeling ervan. Deze uitwerking geeft geen kant-en-klare antwoorden, maar helpt wel om, samen met de rest van de omgevingsvisie, te bepalen of nieuwe plannen passen binnen de visie en uitgangspunten voor het buitengebied van Gilze en Rijen.

56

57 Een overzicht van ons buitengebied

4.1

Ontwikkelingsrichting buitengebied

Met een samenhangende aanpak kan het buitengebied van Gilze en Rijen nog meer uitgroeien tot een duurzame, veerkrachtige en aantrekkelijke plek waar natuur, cultuur en samenleving in balans zijn. Het gebied kent een rijke ontstaansgeschiedenis. Op basis daarvan onderscheiden we verschillende soorten landschappen (zie ook paragraaf 4.4): • Rondom de dorpen liggen de ‘oude landschappen’. Elk met een eigen karakter, opbouw en gebruik. • Ten oosten van Rijen ligt het broekontginningslandschap, dat vroeger moerassig was en doorkruist werd door de Leij. Nu is het een open, agrarisch landschap. • De jongere landschappen, of heideontginningen, bestaan uit drie delen: de landbouwgronden tussen oude bouwlanden, de Chaamse bossen in het zuiden en de centrale bossen met militair gebruik, waaronder het vliegveld. • In het zuidwesten ligt landgoed Valkenberg. Dit maakt deel uit van een grotere landgoederenzone, vooral gelegen in de gemeente Alphen-Chaam. Door de bijzondere natuur en inrichting vormt dit een apart landschapstype. Elk landschapstype heeft zijn eigen kenmerken en ontwikkelkansen. In de oude landschappen zijn meer voormalige boerderijen te vinden. Hier liggen kansen voor nieuwe functies die passen bij het landschap. In de jonge landschappen blijft de landbouw ook in de toekomst belangrijk.

In alle gebieden geldt dat nieuwe functies of herontwikkelingen bij voorkeur plaatsvinden op bestaande bouwkavels in aangewezen bebouwingsconcentraties. In paragraaf 4.3 gaan we daar verder op in. Ontwikkelingsrichting algemeen Het buitengebied wordt gebruikt door veel verschillende mensen: agrariërs, bewoners, ondernemers en recreanten. De ligging tussen Breda en Tilburg zorgt voor extra druk op de ruimte, maar biedt ook kansen voor ontwikkeling. We vinden het belangrijk om het landschap, de herkenbare inrichting en de ruimtelijke kwaliteit te behouden. Tegelijk willen we een duurzame, vitale landbouwsector ondersteunen. Omdat het aantal agrarische bedrijven afneemt, willen we ruimte bieden voor verbreding van hun activiteiten. Zo kunnen zij meer natuurinclusief werken en blijven ze economisch sterk. Het versterken van natuur en biodiversiteit maakt het buitengebied aantrekkelijker. Bij de overgang van natuur naar landbouw of de dorpen zijn we voorzichtig: nieuwe plannen moeten passen bij hun omgeving. Bij het inrichten van het gebied volgen we het principe ‘bodem- en watersturend’: de natuurlijke omstandigheden bepalen wat mogelijk is. Een goede koppeling met de lokale economie is van groot belang. Denk aan duurzame landbouw, streekproducten en kleinschalig toerisme. Ook hergebruik van grondstoffen en goed waterbeheer horen daarbij.

Tot slot willen we de mogelijkheden voor recreatie verbeteren, zolang ze passen bij het landelijke karakter. Wandel- en fietsroutes maken het buitengebied aantrekkelijk voor inwoners en bezoekers. Historisch besef is daarbij belangrijk: het behoud van oude gebouwen, landschapselementen en structuren zorgt voor verbinding met het verleden en versterkt het unieke karakter van het gebied.

58 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking buitengebied

4.2

Omgevingskwaliteit

Omgevingskwaliteit gaat over een goede balans tussen mensen (people), de leefomgeving (planet) en de economie (profit). Alleen als die drie in evenwicht zijn, kunnen we werken aan een duurzame en gezonde leefomgeving. Bij ruimtelijke plannen willen we niet alleen economische of functionele waarde toevoegen, maar ook waarde op het gebied van natuur, landschap en samenleving. Door te investeren in omgevingskwaliteit willen we het leven in het buitengebied op meerdere vlakken verbeteren. Zo spelen we in op de opgaven van deze tijd. We werken daarbij met het principe ‘voor wat, hoort wat’. Dat betekent dat er ruimte is voor maatwerk, maar dat daar ook iets tegenover moet staan, zoals een verbetering van de omgeving. Bij het beoordelen van omgevingskwaliteit letten we op de volgende punten: • Verbetering van de omgeving: Bijvoorbeeld door overbodige gebouwen te slopen, natuur of landschap te versterken, milieurechten in te leveren of duurzame recreatie aan te leggen. • Geen nieuwe bouwlocaties: Behalve op bestaande bouwpercelen, als dit ruimtelijk goed past. Zo voorkomen we leegstand, verrommeling en het dichtslibben van het buitengebied. Uitzonderingen zijn mogelijk volgens het provinciaal beleid, bijvoorbeeld bij verplaatsing van bedrijven of bij ruimte-voor-ruimte-projecten. Wel moet dan aan de andere voorwaarden worden voldaan.

• Ruimtelijke kwaliteit: Een ontwikkeling moet passen bij de omgeving. Denk aan de grootte van het perceel, de openheid van het landschap, goede landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing, behoud van cultuurhistorie en het effect op het verkeer. Naast agrarische bedrijven komen er ook andere soorten bedrijven voor in het buitengebied. Soms hebben deze een duidelijke link met het buitengebied, soms niet. We staan open voor kleinschalige bedrijven die niet passen in rustige woonwijken, maar ook niet thuishoren op een bedrijventerrein. Denk aan ambachtelijke of agrarisch verwante activiteiten die weinig overlast veroorzaken. Voor zulke bedrijven zien we kansen in voormalige agrarische gebouwen. Onze voorkeur gaat uit naar bedrijven met een band met het buitengebied of met een ambachtelijk karakter. Kleinschalige productie is onder voorwaarden mogelijk. Kantoren, winkels en dienstverlening zijn hier minder gewenst. Die horen thuis in de dorpen, waar ze bijdragen aan de leefbaarheid. Let op: kleine bedrijven kunnen soms groter worden dan passend is in het buitengebied. Als een bedrijf bijvoorbeeld veel verkeer aantrekt of voor overlast zorgt, past het beter op een bedrijventerrein. In sommige gevallen kan uitbreiding worden toegestaan, maar dat is niet vanzelfsprekend. Iedere situatie wordt apart beoordeeld.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen hanteren we een aantal algemene uitgangspunten. Deze gelden voor vier soorten ontwikkelingen: wonen, werken, recreëren en voorzieningen.

59 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking buitengebied

Wonen • • •

Bij nieuwe woningen letten we op de ruimtelijke kwaliteit, een goede inpassing in het landschap en het behoud van de leefbaarheid in het gebied. Bedrijven in de buurt mogen geen overlast ervaren door de komst van nieuwe woningen. We willen dat er zoveel mogelijk gebouwd wordt op bestaande bouwlocaties en dat de ruimte efficiënt wordt gebruikt. Het landschap mag niet worden aangetast, ook niet in hoe mensen het beleven.

Werken •

• • • •

Werkfuncties zijn alleen toegestaan op bestaande (agrarische) bedrijfslocaties of bouwpercelen. Nieuwe bedrijvigheid moet plaatsvinden in leegstaande agrarische gebouwen of andere bestaande gebouwen. Alleen als dat niet kan, is vervangende nieuwbouw mogelijk, maar dan moet overtollige bebouwing worden gesloopt. De hoeveelheid bebouwing moet passen bij de aard en schaal van het bedrijf. Het uitgangspunt is dat er niet meer, maar juist minder verharding komt. De locatie moet goed bereikbaar zijn. Bedrijven mogen geen overlast veroorzaken door bijvoorbeeld te veel verkeer of parkeerproblemen. Ook geluid, licht of geur mogen geen hinder geven. De ontwikkeling mag het landschap en de leefomgeving niet negatief beïnvloeden. De functie moet passen bij het buitengebied en de directe omgeving. Grote winkels horen niet thuis in het landelijk gebied.

Recreëren •

• •

Recreatieve voorzieningen zoals horeca of winkels zien we het liefst in het centrum van een dorp of kern. Alleen als het logisch is dat ze bij het buitengebied horen, kunnen we een uitzondering maken. Denk bijvoorbeeld aan horeca als onderdeel van een recreatief concept. De locatie moet goed bereikbaar zijn en geen overlast veroorzaken. De plannen moeten passen binnen het Programma Vrijetijdseconomie.

Voorzieningen • •

Voorzieningen zien we het liefst in het centrum van een kern. Alleen als de functie echt bij het buitengebied hoort, is vestiging daar bespreekbaar. Ook dan geldt dat de locatie goed bereikbaar moet zijn en geen verkeers- of parkeeroverlast mag veroorzaken.

60 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking buitengebied

4.3 Uitgangspunten en bebouwingsconcentraties Bebouwingsconcentraties zijn belangrijk voor het buitengebied. Ze zorgen ervoor dat de ruimte efficiënt wordt gebruikt, dat het landschap niet rommelig wordt en dat waardevolle plekken behouden blijven. Hoe een bebouwingsconcentratie is opgebouwd, heeft invloed op hoe prettig het is om er te wonen of te werken. Ook bepaalt het mee hoe goed het gebied zich kan ontwikkelen. Daarom is het belangrijk om goed na te denken over hoe we met deze gebieden omgaan, want er spelen verschillende belangen en mogelijkheden. Een bebouwingsconcentratie kan op verschillende manieren groeien, bijvoorbeeld door het toevoegen van woningen of nieuwe functies, of door oude agrarische gebouwen opnieuw te gebruiken. Bij elke ontwikkeling moet rekening worden gehouden met de regels van de provincie. Nieuwe functies moeten passen bij de ontwikkelingsrichting die we voor dat gebied voor ogen hebben. In deze omgevingsvisie leggen we vast welke bebouwingsconcentraties er zijn en hoe ze zich mogen ontwikkelen. Bebouwingsconcentraties zijn plekken in het buitengebied met relatief veel gebouwen dicht bij elkaar. Er zijn vaak verschillende functies, zoals wonen, werken, recreatie of voorzieningen. Het kan gaan om een lint van huizen, een buurtschap, een uitloper van een kern of een groep (voormalige) agrarische bedrijven.

Op basis van kaarten kunnen we bepalen waar een bebouwingsconcentratie begint en eindigt. Daarbij kijken we naar: • Of er veel bebouwing bij elkaar staat; • Of de gebouwen samen een duidelijk geheel vormen; • Of er nu ongeveer 15 of meer bouwpercelen zijn; • En hoe het vroeger was. We maken in onze gemeente onderscheid tussen drie categorieën bebouwingsconcentraties. Dat doen we op basis van: • De ligging ten opzichte van kernen en wegen; • De geschiedenis en het landschap; • Hoe dicht er is gebouwd en welke functies er zijn. Elke categorie heeft eigen uitgangspunten voor ruimtelijke ontwikkelingen. Later kunnen we dit verder uitwerken in gebiedsvisies. Het belangrijkste doel is dat ontwikkelingen bijdragen aan een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Ook willen we werken aan een duurzame samenleving en zoeken we naar kansen voor het buitengebied. Omdat er vaak veel verschillende partijen betrokken zijn, zoeken we naar oplossingen die voor iedereen meerwaarde bieden. Welke vorm van kwaliteit nodig is, hangt af van de ontwikkeling en de draagkracht van het gebied.

61 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking buitengebied

Categorie 1: Dichtbij de kern en goed bereikbaar

De bebouwingsconcentraties in deze categorie liggen aan de rand van een kern of langs een hoofdweg. Ze zijn goed bereikbaar en vormen de overgang tussen het dorp en het buitengebied. Vaak staan hier al lange tijd veel gebouwen bij elkaar met verschillende functies. Grotere buurtschappen horen ook in deze categorie. Er zijn hier verschillende ontwikkelingen mogelijk, maar dit hangt af van de functie, de omgeving en hoeveel ruimte er is.

Categorie 2: Verder van de kern en meer verspreid

De concentraties in deze categorie liggen verder van de dorpen, zijn minder goed bereikbaar of hebben een lagere dichtheid. Er zijn wel verschillende functies aanwezig. We zien hier kansen voor woningbouw en andere veranderingen, zolang die bijdragen aan de verbetering van de kwaliteit van de omgeving. De omgeving moet in zijn geheel worden bekeken, zowel bebouwd als onbebouwd.

Categorie 3: Rustig en agrarisch gericht

Deze bebouwingsconcentraties liggen verspreid in het landschap, vaak met een agrarisch verleden. Ze zijn meestal moeilijker bereikbaar en hebben weinig bebouwing. Het zijn gebieden met een bijzonder karakter. Voor deze concentraties zijn we voorzichtig met nieuwe functies, zoals woningen. Toch zijn er mogelijkheden voor maatwerk en kleinschalige recreatie, als de kwaliteit van de omgeving verbetert.

Ontwikkelingen buiten bebouwingsconcentraties

Ook buiten de bebouwingsconcentraties is soms ruimte voor ontwikkeling. Dit moet wel passen binnen de strenge provinciale regels. We zijn hier voorzichtig en zoeken naar maatwerk. Denk bijvoorbeeld aan functies als natuur, recreatie, toerisme, wonen of kleinschalige bedrijvigheid die passen bij het buitengebied. Bedrijven die niet thuishoren op een bedrijventerrein, maar wel in het buitengebied, kunnen hier soms een plek krijgen.

62 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking buitengebied

4.4

Beschrijving van de landschapstypen

Het buitengebied van Gilze en Rijen kent verschillende soorten landschappen. Elk landschapstype heeft zijn eigen kenmerken en kwaliteiten. We maken onderscheid tussen: • Oude landschappen (rond ieder dorp) • Het broekontginningslandschap Rijens Broek • Jonge landschappen (zoals voormalige heideontginningen en bossen) • Bossen • Het landgoedlandschap Binnen de oude en jonge landschappen zijn ook weer deelgebieden te onderscheiden. Voor elk landschapstype geven we eerst een korte beschrijving. Daarna formuleren we een ontwikkelingsrichting: algemene uitgangspunten voor hoe het gebied zich kan ontwikkelen. Deze helpen om nieuwe ruimtelijke plannen goed te laten aansluiten op het landschap. Per deelgebied beschrijven we wat er speelt en geven we een ontwikkelingsrichting. Deze richtlijnen helpen om plannen te beoordelen en in goede banen te leiden. De indeling en beschrijvingen van de landschapstypes en deelgebieden zijn gebaseerd op de Cultuurhistorische Waardenkaart van Baac (september 2022), vastgesteld door de gemeenteraad op 19 december 2022.

4.4.1

Oude landschappen

Vroeger lagen de akkers, ook wel essen genoemd, als eilanden in een landschap van heide en bossen. De kavels op deze akkers werden gescheiden door greppels, grasstroken of stenen. Daardoor oogden ze grootschalig, ondanks dat het land verdeeld was over veel eigenaren. Om vee en wild weg te houden van de akkers, werden er vaak houtwallen omheen aangelegd. De dorpen en gehuchten lagen tussen deze akkers. Aan het eind van de 19e en het begin van de 20e eeuw werden de omliggende heidegronden ontgonnen, mede dankzij de komst van kunstmest. Hierdoor verdween het duidelijke verschil tussen oude landbouwgronden, heide en beekdalen. De ruilverkaveling in de jaren 1972–1984 maakte dit verschil nog kleiner. In de tweede helft van de 20e eeuw verdwenen veel van deze akkers door verstedelijking. Hoewel het oorspronkelijke landschap is veranderd, zijn er nog steeds gebieden met herkenbare landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Omgeving Gilze Ten zuiden van Gilze is het traditionele hoevenlandschap nog goed herkenbaar. Je ziet hier groepen boerderijen en andere bebouwing, met daartussen open weide- en akkergebieden. Soms liggen deze iets hoger. Het landschap oogt door verspreide bomen en boomgroepen vrij besloten. In de loop van de tijd is een stervormig netwerk van wegen ontstaan, met een waaiervormig patroon. Tussen het dorp en de omliggende gehuchten lagen vroeger de akkers.

Die liepen geleidelijk over in weilanden bij de beekdalen. Op de hogere gronden ontstonden door overbegrazing heidevelden. Deze zijn aan het begin van de 20e eeuw omgevormd tot bos. Rond de oude dorpskern van Gilze ontstonden buurtschappen als Verhoven, Biestraat, Horst, Bolberg, Weilenseind, Vossenberg, Berkeind, Wijkevoort en Nerhoven. De waaiervormige wegen worden benadrukt door

63 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking buitengebied

stevige bomenrijen en verspreid staande bomen. Het kleinschalige landschap rond Gilze is grotendeels bewaard gebleven. De overgang van dorp naar buitengebied verloopt hier heel geleidelijk. Dat komt vooral door de krans van buurtschappen rond Gilze, waardoor de dorpsranden ‘zacht’ aanvoelen. Uitgangspunten Gilze: Om het landschap rond Gilze te beschermen, is het belangrijk dat: • De bolle weilanden en akkers in het landschap behouden blijven. • Wegen, waterlopen en groenstructuren blijven zoals ze zijn, of worden hersteld. • Het netwerk van paden blijft bestaan en waar mogelijk wordt uitgebreid of verbeterd. • De radiale wegen vanuit het dorp niet vol worden gebouwd. Zo blijft het buitengebied open. • De overgang van dorp naar landschap geleidelijk en herkenbaar blijft. • Het kleinschalige karakter van het landschap behouden blijft, met bomenrijen en elementen zoals de Wouwerbeek. • De buurtschappen rond Gilze herkenbaar blijven. Ze mogen niet aan elkaar of aan het dorp vastgroeien. Ze moeten los van elkaar en van het dorp blijven liggen. Omgeving Molenschot Molenschot bestaat als vestigingsplaats al sinds 1299. Het driehoekig plein in de kern van het dorp is waarschijnlijk ontstaan uit het grondplan van een vestiging in de Frankische tijd, de vroege middeleeuwen.

De oudste vermelding van de Sint Annakapel is van 1549 als volgens het register van de rentmeester van de Prins van Oranje de grond onder en rond de kapel wordt verkocht aan de ingezetenen van Molenschot. De oude bouwlanden rond Molenschot zijn beperkt gebleven tot ongeveer 500 à 600 meter uit de huidige bebouwde kom langs de vier uitwaaierende wegen Veenstraat, Broekstraat, Schoolstraat en Kapelstraat. Dit wegenpatroon vormt daardoor nog steeds de ruimtelijke basis van Molenschot. Uitgangspunten Molenschot: Om het karakter van het landschap te behouden is het belangrijk dat: • De bestaande wegen, waterlopen en groenstructuren blijven zoals ze zijn of worden hersteld. • Geen verdichting van de linten plaatsvindt. Ontwikkelingen kunnen wel op bestaande bouwpercelen plaatsvinden, waarbij het ‘boerenerf-scenario’ gebruikt kan worden als woningen worden toegevoegd. • Nieuwe ontwikkelingen zoals woningen kunnen slechts plaatsvinden als onderdeel van verbetering van de omgevingskwaliteit.

64 - Gemeente Gilze en Rijen | Gebiedsgerichte uitwerking buitengebied

Omgeving Rijen In de omgeving van Rijen zijn de oude bouwlanden al grotendeels verstedelijkt. De oude bouwlanden rond Rijen waren altijd al beperkt door de aanwezigheid van de bossen (militaire terreinen) en het Rijens Broek aan de oostzijde. Het bebouwingslint Dongenseweg is nog een overblijfsel van de oude bouwlanden. Deze is onderdeel van paragraaf 4.5 Bebouwingsconcentraties. Omgeving Hulten De oorsprong van Hulten ligt ongeveer op de plek waar de Hultenseweg de Burgemeester Letschertweg kruist in de huidige gemeente Tilburg. Het was een verzameling van de buurtschappen Heikant, Hulten, Hooge en Lage Haansberg. De oude bouwlanden liggen dan ook op die locaties in het landschap, geflankeerd door de beekdalen en beboste hogere ruggen. De kern Hulten zoals we die nu kennen is geleidelijk ontstaan doordat nieuwe ontwikkelingen langs de Rijksweg plaatsvonden en tijdens en na de 2e wereldoorlog het vliegveld is ontwikkeld waardoor verschillende boerderijen en woningen verplaatst moesten worden. De kern Hulten ligt nu op de plaats van het oude buurtschap Hooge Haansberg. Die locatie is ook bijzonder, omdat daar de Rijenbreuk loopt. Ter hoogte van Hulten komen vanuit zuidelijke richting verschillende Leijbeken samen om noordwaarts richting het Rijens Broek uit te waaieren in de Groote, Kleine en Schorsleij.

Aan weerszijden van de Burgemeester Ballingsweg liggen boscomplexen op de hoger gelegen delen, vandaar Hooge Haansberg. De Hultenseweg en Hulteneindsestraat Bebouwingsconcentraties.