ONBP Bavelseweg 5 Gilze (10-09-2021)

ONTWERP

BESTEMMINGSPLAN BAVELSEWEG 5 GILZE

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN BAVELSEWEG 5 GILZE GEMEENTE GILZE EN RIJEN Planstatus

Ontwerp

Datum

10 - 09 - 2021

Plan identificatie

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01

Auteur(s)

Cristian van Kuijk, Tess van Engelen

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

TOELICHTING

|1

1.

Inleiding

2

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Ligging en begrenzing Vigerend bestemmingsplan Bij het plan behorende stukken Leeswijzer

2 2 3 4 4

2.

Bestaande situatie

5

2.1 2.2

Historie en ruimtelijke structuur omgeving plangebied Bestaande situatie

5 6

3.

Toekomstige situatie

10

3.1 3.2 3.3

Planvoornemen Landschappelijke inpassing Verkeer en parkeren

10 12 14

4.

Beleidskader

15

4.1 4.2 4.3

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

15 16 21

5.

Randvoorwaarden

25

5.1 5.4 5.2 5.3 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11

Archeologie Cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodemkwaliteit Externe veiligheid Geluid Geurhinder Luchtkwaliteit Natuurwetgeving Water Vliegbasis Gilze-Rijen

25 27 32 34 35 37 40 42 43 45 49

6.

Juridische regelgeving

50

6.1 6.2 6.3

Inleiding Systematiek van de regels Beschrijving van de bestemmingen

50 50 51

7.

Uitvoerbaarheid

53

7.1 7.2

Economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

53 53

Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Waardestelling Bavelseweg 5, te Gilze Architectonisch schetsontwerp Landschappelijk inrichtingsplan Archeologisch bureau- en verkennend veldonderzoek Selectiebesluit archeologisch onderzoek Verkennend bodemonderzoek Akoestisch onderzoek Quickscan natuurwetgeving Stikstofdepositie Wateradvies Vooroverlegreactie provincie

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|2

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is de wens om de agrarische bedrijfsbestemming aan de Bavelseweg 5 te Gilze om te zetten in een woonbestemming en een tweede woning te realiseren in de cultuurhistorisch waardevolle schuur. De gemeente Gilze-Rijen heeft per brief d.d. 21 april 2020 laten weten in principe medewerking te willen verlenen om een tweede wooneenheid te realiseren in de grote schuur en de bestemming om te zetten naar ‘Wonen’, mits voldaan kan worden aan de volgende voorwaarden: • Er mag maximaal één wooneenheid worden toegevoegd; • Voor het bestemmingsplan gelden de regels uit de bestemming ‘Wonen’ van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’; • De oppervlakte aan bijgebouwen dient terug te worden gebracht tot 200 m2 per woning. Het achterste gebouw van 80 m2 moet worden gesloopt. Dit moet met een voorwaardelijke verplichting opgenomen worden in het bestemmingsplan; • De milieuvergunning van de Bavelseweg 5 moet vóór de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan zijn ingetrokken; • Beide percelen moeten landschappelijk ingepast worden. Middels dit bestemmingsplan wordt de beoogde planontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging en begrenzing

Het betreft de percelen gelegen aan de Bavelseweg 5 te Gilze in de gemeente Gilze-Rijen. Kadastraal bekend bij de gemeente Gilze-Rijen, sectie O, perceelnummers 1459 en 1460 en heeft een oppervlakte van 3.500 m2. Het plangebied ligt aan de doorgaande weg van Gilze naar Bavel, in het buitengebied van Gilze. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Bavelseweg met daarachter agrarische gronden. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door een doodlopend steegje met daarachter de woonkavel van Bavelseweg 3. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de woonkavels van Bavelseweg 7 en 9 en agrarische gronden. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door agrarische gronden.

Ligging en begrenzing plangebied

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|3

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, vastgesteld op 1 juli 2013. Het plangebied heeft op grond van dit bestemmingsplan de enkelbestemming ‘Agrarisch’ met bouwaanduiding ‘karakteristiek’. Ook kent het plangebied dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ en de gebiedsaanduidingen ‘ihcs – 1’, ‘overig – agrarisch balansgebied’ en ‘veiligheidszone – munitie – 3’.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn bestemd voor grondgebonden veehouderijen, paardenfokkerijen en akker- en vollegrondstuinbouw en recreatief medegebruik. In het plangebied is één bedrijfswoning toegestaan. Tevens is het plangebied aangeduid als ‘karakteristiek’. Voor de gronden aangeduid als ‘karakteristiek’ geldt dat hier gestreefd wordt naar behoud en/ of herstel van de cultuurhistorische waarden van de op deze gronden aanwezige bouwwerken. Dit houdt in dat: • De bouwwerken qua profiel, bouwmassa, gevelkarakteristiek, detaillering, kleur- en materiaalgebruik, situering en oriëntatie behouden dienen te blijven. Het behoud van de verschijningsvorm heeft hoge prioriteit; • Nieuwe bebouwing dient de karakteristiek van de bestaande gebouwen afzonderlijk en/ of als geheel niet aan te tasten. Voor de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘overig – agrarisch balansgebied’ geldt een wijzigingsbevoegdheid voor het wijzigen van de bestemming ‘Agrarisch’ naar de bestemming ‘Wonen’. Hierbij geldt dat het aantal woningen niet mag worden vermeerderd. In afwijking hiervan, is woningsplitsing toegestaan bij voormalige langgevelboerderijen met een inhoud van minimaal 800 m3. In onderhavig planvoornemen wordt echter een tweede wooneenheid gerealiseerd in de losstaande cultuurhistorisch waardevolle schuur en is formeel geen sprake van een splitsing van een woonboerderij.

Daarnaast voldoet de regeling voor bijbehorende bouwwerken niet volledig aan de randvoorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. Er is daarom gekozen om voor deze ontwikkeling de procedure van een bestemmingsplan te volgen.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|4

1.4

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: • Verbeelding: op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de planregels opgenomen juridische regeling. • Planregels: in de planregels is het gebruik van binnen het plangebied aangegeven gronden, opstallen en ander gebruik van gronden juridisch geregeld. Per bestemming is aangegeven wat er binnen de bestemmingen mogelijk en/ of toegestaan is. • Toelichting: in de toelichting zijn de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van eventueel uitgevoerde onderzoeken opgenomen.

1.5

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt allereerst ingegaan op de huidige situatie van het plangebied, waarna in hoofdstuk 3 de beoogde toekomstige situatie wordt weergegeven. Een beschrijving van het relevante beleidskader op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau staat in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. De juridische opzet van het plan staat in hoofdstuk 6. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|5

2.

BESTAANDE SITUATIE

2.1

Historie en ruimtelijke structuur omgeving plangebied

Landschap De boerderij aan de Bavelseweg 5 ligt op de overgang van een hogere dekzandrug en de rand van een beekdal. Gilze is ontstaan op de oostzijde van deze dekzandrug. Aan de beekzijde lagen de nattere hooilanden. Op de hogere gronden ontstonden akkers. Deze dorpsakkers (Steenakkers, Strijpenakkers) bleven open. De randen werden omheind met hagen en houtwallen om het vee binnen, en het wild buiten te houden. Aan de buitenranden van de akker lagen de boerderijen als een ‘krans’ om de akker heen. Dit principe wordt ook wel kransakkerdorp genoemd. Het bijbehorende akkercomplex heette ‘de Biestraatsche Toren’. Deze naam houdt waarschijnlijk verband met de lange smalle vorm van het complex. De verderop en lager gelegen weidegronden werden de ‘Biestraatsche Weiden’ genoemd.

Landschap (plangebied rood omcirkeld)

Het landschap bestond in het begin van de 20e eeuw uit een aaneenschakeling van kleine onregelmatige akkers en weilandjes die langs de perceelsranden beplant waren. Deze beplantingen bestond uit bomenrijen of singels, bijvoorbeeld ter begeleiding van een straat of pad. Door de ruilverkaveling rond 1980 is veel verdwenen, zoals de vele zandpaden, bosjes, houtwallen, heggen en kleine onregelmatige kavels. De landbouwgronden werden efficiënter ingericht zodat de landbouw zich kon moderniseren en de groeiende bevolking kon voorzien van voedsel. De beekloop is rechtgetrokken en tot diepe sloten vergraven. Het huidige landschap bestaat uit grote open weidegebieden met aan de horizon de bosrand van de Chaamse bossen als grens van de ontginningen in het begin van de 19 e eeuw. Veel boerderijen hebben zich ontwikkeld tot grotere complexen. Grote stallen en silo’s bepalen het hedendaagse landschapsbeeld. Gehucht Verhoven Iets ten noordwesten van het dorp Gilze en ten zuiden van de huidige A58 ligt het voormalige gehucht ‘Verhoven’. Dit gehucht is mogelijk ontstaan als een randhoeve van Gilze. Het gehucht wordt voor het eerst vermeld in 1333. Het wordt ook wel genoemd als hoeve-akkergehucht. Dit is een ontwikkeling aan het einde van de middeleeuwen, waarbij grotere bedrijven opsplitsen. Door de opdeling is er vaak een T-vormig wegpatroon, zoals in het gehucht Verhoven.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|6

Baronie Het gehucht Verhoven ligt in het cultuurhistorisch waardevol gebied de Baronie. De Baronie is onderdeel van het dekzandplateau dat doorsneden wordt door beken. Het zandlandschap bestaat uit een grofmazige mozaïek van oude en jonge zandontginningen en bossen. Kenmerkend voor de oude zandontginningen zijn dorpen en buurtschappen zonder open akkercomplexen en bijhorende groenstructuren. Op enkele plaatsen komen open akkercomplexen voor. De bebouwing en de akkers liggen vaak op de rand van de beekdalen, de graslanden (beemden) in het beekdal en de (voormalige) heidevelden op de hogere zandgronden. De jongere ontginningen hebben vaak een open karakter met een rationeel patroon van wegen, waterlopen en percelen. De openheid wordt onderbroken door erfbeplanting en wegbeplanting. Daarnaast komen ook meer besloten jonge zandontginningen voor, met bebouwing langs oude wegen, kleinschaligheid door de afwisseling van akkers en weiden met bosjes en losstaande bomen. Op de overgang van bos naar beekdal is een coulisselandschap ontstaan met transparante bomenrijen, gericht op de beek.

2.2

Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen aan de Bavelseweg 5 te Gilze in de gemeente Gilze-Rijen en heeft een oppervlakte van 3.500 m2. Het plangebied is in het vigerend bestemmingsplan aangewezen als ‘karakteristiek’. In het vigerend bestemmingsplan staat een nadere omschrijving van de woonboerderij, deze luidt: “Bavelseweg 5, Ca. 1900, 1951 Boerderijhuis. Zadeldak belegd met riet. Gevel verbouwd in 1951 (gewijzigde vensters) en verbouwd in 1964 tot twee woongedeelten (ingangspartij erbij, vensters gewijzigd etc. Architect J.J. Keusters, Gilze). Beeldbepalend vanwege ligging en ensemblewerking.” Het plangebied is ingericht als boerenerf. In het midden van het plangebied staat de (woon)boerderij. Rondom de (woon)boerderij staan een aantal (voormalige) kleinere stallen, een grote schuur, een kippenschuurtje en een paar kleine bijgebouwen. In de huidige situatie is het plangebied al landschappelijk ingepast. In paragraaf 3.2 wordt hier verder op ingegaan. Onderstaande afbeelding is een weergave van de huidige situatie.

Grote schuur

Woonboerderij

Moestuin

Stal 1

Stal 2

Kippenschuur Klein schuurtje Kas

Bestaande situatie

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|7

Woonboerderij De woonboerderij heeft een oppervlakte van 105 m2. De bedrijfswoning is omstreeks 1900 gebouwd en bestaat uit één bouwlaag met kap. De woonboerderij is van cultuurhistorische waarde. De bouwhoogte bedraagt 7 meter en de goothoogte bedraagt 2,5 meter. In de onderstaande afbeeldingen is te zien hoe de bestaande woonboerderij eruit ziet.

Schuur Ten westen van de boerderij staat aan de overzijde van het erf een grote schuur die van cultuurhistorische waarde is. De schuur heeft een oppervlakte van 220 m2. De bouwhoogte bedraagt circa 8 meter en de goothoogte bedraagt aan de oostzijde 4 meter en aan de westzijde 2 meter. De schuur is gebouwd vanuit een rechthoekige plattegrond en is deels opgetrokken in schoon metselwerk en deels in houten rebatdelen op gemetselde bakstenen plint. De schuur is onder zadeldak gebracht met de nok haaks op de weg en is gedekt met golfplaten. Aan de westzijde van de schuur een eenlaagse zijbreuk die in een latere fase is aangebouwd. Hierna is de schuur naar de zuidzijde nogmaals met één beuk uitgebreid. In onderstaande afbeeldingen is te zien hoe de bestaande schuur eruit ziet. NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|8

Bestaande toestand gevels grote schuur

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|9

Bijgebouwen Voormalige stal oostzijde erf (stal 1) De voormalige stal heeft een oppervlakte van 123 m2. De bouwhoogte van de stal is 5 meter en de goothoogte is 2,5 meter. Rechthoekige plattegrond, tweelaags met eenlaags zijbeuk. Schoon metselwerk in kruisverband. Zadeldak met gesmoorde muldenpannen. Vermoedelijke bouwjaar 1 ste kwart 20ste eeuw. Houten deuren, betonnen stalramen houten gebintconstructie met telmerken, mogelijk hergebruikt. Voormalige stal westzijde erf (stal 2) De voormalige stal heeft een oppervlakte van 183 m2. De stal bestaat uit één bouwlaag met kap. De bouwhoogte bedraagt 4 meter en de goothoogte bedraagt aan de noordzijde 3 meter en aan de zuidzijde 2 meter. Langgerekte stal, rechthoekige plattegrond. Schoon metselwerk van gele baksteen in halfsteens verband. Asymmetrisch dak met rode muldenpannen. Houten staldeuren, betonnen stalramen. Houten constructie met hergebruikte onderdelen. Bouwjaar vermoedelijk 3 de kwart 20ste eeuw. Kippenschuur Het kippenschuurtje heeft een oppervlakte van 12 m2. Rechthoekige plattegrond. Assymetrisch dak met rode muldenpannen. Schoon metselwerk in halfsteensverband. Drie grote 12-ruits vensters, kenmerkende openingen voor de kippen. Bouwjaar vermoedelijk midden 20 ste eeuw. Overige bijgebouwen Ten oosten van het plangebied staat een klein schuurtje. Het schuurtje heeft een oppervlakte van 48 m2.

Het schuurtje is omstreeks 1975 gebouwd en bestaat uit een bouwlaag met kap. De bouwhoogte bedraagt 3,5 meter en de goothoogte bedraagt 2,5 meter. Aan de zuidzijde van het plangebied staat ook een kas van 80 m2 en aan de westzijde van het plangebied staat nog een klein bijgebouwtje behorende bij de moestuin. Het gebouwtje heeft een oppervlakte van 24 m2.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|10

3.

TOEKOMSTIGE SITUATIE

3.1

Planvoornemen

Het planvoornemen betreft het omzetten van de agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming en het toevoegen van één extra wooneenheid in de karakteristieke schuur ten behoeve van het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden van het plangebied. In onderstaande afbeelding staat het planvoornemen beschreven. Toevoegen extra wooneenheid cultuurhistorisch waardevolle schuur Behoud bestaande inrit

Bedrijfswoning omzetten naar burgerwoning

Sloop deel stal

Sloop kas

Behoud cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen

Planvoornemen

Bestemming omzetten naar ‘Wonen’ Het planvoornemen is om de (voormalige) agrarische woonboerderij aan de Bavelseweg 5 te Gilze om te zetten naar een burgerwoning. Momenteel kent het plangebied een bouwvlak van 2.950 m 2. In de toekomstige situatie hebben de twee woningen een bouwvlak van totaal 2.176 m2. De woonboerderij is van cultuurhistorische waarde. De woonboerderij blijft in zijn huidige vorm behouden. Wel dient er in de nabije toekomst grootschalig onderhoud/ herstel gepleegd te worden. Indien nodig wordt de woonboerderij inpandig gemoderniseerd. De bijgebouwen van de cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij zijn ook van cultuurhistorische waarde, waardoor de woning 200 m2 aan bijgebouwen mag behouden. In de nieuwe situatie blijven stal 1 (123 m2), de kippenschuur (12 m2) en de kleine schuur (48 m2) behouden. Hiermee komt het aantal vierkante meters bijgebouw op 183 m2. Extra wooneenheid in cultuurhistorisch waardevolle schuur In de cultuurhistorisch waardevolle schuur wordt een tweede wooneenheid mogelijk gemaakt ten behoeve van het behoud en herstel van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing in het plangebied. Bij realisatie van de woning worden de karakteristieke elementen, zoals beschreven in de redengevende omschrijving, behouden en versterkt.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|11

Omliggende bijgebouwen zijn eveneens van cultuurhistorisch belang. Hierdoor mag de wooneenheid 200 m2 aan bijgebouwen behouden. Stal 2 (183 m2) en het bijgebouwtje behorende bij de moestuin (24 m2) blijven (deels) behouden. Hiermee komt het aantal vierkante meters bijgebouw op 200 m2. Dove gevels Gezien het planvoornemen een nieuwe geluidgevoelige functie mogelijk maakt in de cultuurhistorisch waardevolle schuur, is gekeken naar de geluidbelasting van het wegverkeerslawaai van omliggende wegen, ten opzichte van de cultuurhistorisch waardevolle schuur. Bij een aantal gevels dient de “dove” gevel toegepast te worden. Ter waarborging van de toepassing van de “dove” gevels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels. In het architectonisch ontwerp is rekening gehouden met de beperkingen vanwege het wegverkeerslawaai. In onderstaande afbeelding staan de gevels van de toekomstige situatie weergegeven. Door de architect is een schetsontwerp gemaakt voor de verbouwing van de schuur tot woning, waarbij de karakteristieke elementen, zoals beschreven in de redengevende omschrijving, behouden en versterkt worden. Het architectonisch ontwerp is opgenomen als bijlage bij deze toelichting.

Nieuwe situatie gevels grote schuur

Sloop De kas van 80 m2 ten zuiden van het plangebied wordt gesloopt. Dit is gewaarborgd met een voorwaardelijke verplichting in de regels. Tevens wordt een deel van de stal ten zuiden van de grote schuur deels afgebroken, om te voldoen aan de maximaal toegestane 200 m2 bijgebouw per woning.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|12

3.2

Landschappelijke inpassing

Bestaande situatie In de huidige situatie is de boerderij Bavelseweg 5 al landschappelijk ingepast. Voor de woonboerderij staan leilinden van hoge ouderdom. Langs de Bavelseweg ten oosten van de woonboerderij en langs het insteekstraatje is sprake van een kleine siertuin. Achter de grote schuur staat een grote boom. De gronden ten westen van de grote schuur zijn meer open, wel staan er langs de Bavelseweg twee solitaire bomen.

Bestaande situatie

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|13

Nieuwe situatie In de nieuwe situatie wordt het nieuwe erf voor de twee wooneenheden verder landschappelijk ingepast. Een grotere versie van het landschappelijk inrichtingsplan is opgenomen als bijlage bij de toelichting. De bestaande landschappelijke inpassing met leilinden, struiken, boomvormers en hagen rondom de huidige woonboerderij blijft behouden. Dit geldt eveneens voor de grote boom achter de tot woning om te bouwen schuur.

Landschappelijk inrichtingsplan

Op de westzijde van het perceel wordt een extra landschappelijke inpassing voorzien, passend bij een Brabants boerenerf: • Aanbrengen beukenhaag langs de Bavelseweg Deze beukenhaag vormt de landschappelijke begrenzing van de nieuwe woning en tuin langs de Bavelseweg. De haag krijgt een hoogte van ca. 1 meter en een lengte van ca. 40 meter; • De bestaande boom langs de Bavelseweg op de grens van het perceel blijft behouden. Deze boom vormt de visuele beëindiging van het perceel; • De bestaande notenboom langs de Bavelseweg wordt enkele meters verplant; • Aan de binnenzijde van de nieuwe beukenhaag wordt een rij met hoogstamfruitbomen aangeplant. Door de combinaties van beukenhaag en fruitbomen wordt de privacy van de nieuwe bewoners gewaarborgd; • Aan de zuidzijde van het perceel worden langs de bestaande watergang ca. 11 knotwilgen en/ of elzen aangeplant als begeleiding van de watergang en afscherming naar het aangrenzende perceel; • Ter plaatse van het te slopen bijgebouw wordt een moestuin aangelegd. In de moestuin zal minimaal één bak worden ingezaaid met veldbloemen/ insecten aantrekkende bloemen; • Daarbij worden er nabij de moestuin insectenhotels geplaatst van ca. 2 meter lang en 1,5 meter hoog; • De westelijke rand van het perceel wordt ingezaaid met een bloemrijk graslandmengsel.

Door het verschralen (jaarlijks maaien en afvoeren) ontstaat een bloemrijk grasland, dat op den duur weinig beheer nodig heeft. Hierin leven veel inheemse planten die belangrijk zijn voor insecten.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|14

3.3

Verkeer en parkeren

Verkeer Het planvoornemen betreft het omzetten van een voormalige agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming en het realiseren van een tweede wooneenheid in een cultuurhistorisch waardevolle schuur. Tussen de huidige woonboerderij en de grote schuur ligt een erf, dat aansluit op de Bavelseweg. De nieuwe woning in de schuur zal gebruik gaan maken van de eigen bestaande inrit aan de westzijde van de schuur. De woningen blijven ontsloten via de Bavelseweg. Door het wegvallen van de agrarische bedrijfsbestemming komen de verkeersbewegingen van het agrarische bedrijf (o.a. vrachtverkeer en landbouwwerktuigen) te vervallen, waardoor per saldo het aantal verkeersbewegingen gelijk blijft of zelfs zal verminderen. Parkeren Ten aanzien van de benodigde parkeerplaatsen is aangesloten op de ‘Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’. De parkeernorm van een woning is vastgesteld op 2,0 parkeerplaatsen per woning. In de nieuwe situatie is sprake van twee woningen. Deze woningen hebben een parkeerbehoefte van 4,0 parkeerplaatsen (2,0 parkeerplaatsen * 2 woningen). De parkeerplaatsen voor de woningen worden volledig op eigen terrein opgevangen.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|15

4.

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand een nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, prioriteit stelt aan investeringen en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): • Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijkeconomische structuur van Nederland; • Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; • Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven. Conclusie In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.

Het nationale ruimtelijke beleid heeft geen consequenties voor het planvoornemen. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te kunnen stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging doormiddel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in de zin dat van de provincies en gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 1 oktober 2012 in werking getreden. Conclusie Door het nationale karakter van het Barro en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plan relevante bepalingen.

Ladder van duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een beschrijving op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ zoals beschreven in, het per 1 juli 2017 gewijzigde, artikel 3.1.6 Bro.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|16

Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ is in artikel 1.1.1., lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Uit jurisprudentie blijkt dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat deze Ladderplichtig is. De in de toelichting van een ruimtelijk plan vereiste onderbouwing van de nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing Een aantal aspecten zijn van belang om te bepalen of en hoe de ladder moet worden toegepast, waaronder de vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling en of de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’ is. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat ‘in beginsel’ sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.

De beoogde ontwikkeling betreft het omzetten van een agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming en een tweede woning te realiseren in een cultuurhistorische waardevolle schuur. Er wordt één extra wooneenheid toegevoegd. Op basis van jurisprudentie is de ontwikkeling niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Conclusie De Ladder is niet van toepassing op de beoogde ontwikkeling.

4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultuur erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt. In december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De Omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijn doelen te halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke manier de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort uit de basisopgave.

Het gaat om de volgende hoofdopgaven: • Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie • Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant • Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad • Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken, zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|17

De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, SVRO, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks thuis in de programma’s. Conclusie De beleidsmatige uitgangspunten van de visie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld als eerste stap voordat de Omgevingswet in werking treedt. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve Omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. De verordening is één van de uitvoeringsreglementen van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening onder de volgende gebieden: • Diep grondwaterlichaam (Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) • Geen Attentiezone waterhuishouding (Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) • Landelijk gebied (Rechtstreeks werkende regels: landbouw) • Stalderingsgebied (Rechtstreeks werkende regels: landbouw & instructieregels gemeenten: basiskaart landelijk gebied) • Groenblauwe mantel (Rechtstreeks werkende regels: landbouw) • Landelijk gebied (Instructieregels gemeenten: basiskaart landelijk gebied) • Norm wateroverlast buiten stedelijk gebied (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid, en –berging) • Normen wateroverlast (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid, en –berging) Diep grondwaterlichaam (art. 2.20) Boven, in of onder een diep grondwaterlichaam is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden. Dit is niet aan de orde bij het planvoornemen en vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen. Geen attentiezone waterhuishouding (art.

2.21) Een vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem is niet vereist voor een onttrekking binnen deze zone als de te onttrekken hoeveelheid grondwater ten hoogste 10 m3 per uur bedraagt en de onttrekkingsput niet dieper is dan 30 meter minus maaiveld. Voor het planvoornemen hoeft deze vergunning niet aangevraagd te worden en vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|18

Stalderingsgebied (art. 2.73 en 3.52) Het stalderingsgebied houdt in dat het gebied waarbinnen het oprichten van een dierenverblijf voor een hokdierhouderij is gekoppeld aan de sanering van een bestaand dierenverblijf van een hokdierhouderij. Het doel is hierbij de regionale concentratie van vee reguleren en verdere leegstand te voorkomen. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Landelijk gebied Artikel 3.68 wonen in landelijk gebied Een bestemmingsplan van toepassing op landelijk gebied bepaalt dat: a. Alleen bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan. Artikel 3.69 afwijkende regels (burger)woningen In afwijking van artikel 3.68 Wonen in landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in: a. De bouw van een woning ter vervanging van een bestaande woning binnen het bouwperceel, als is verzekerd dat: 1. De bestaande woning feitelijk wordt opgeheven; 2. Overtollige bebouwing wordt gesloopt. b. De vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud en herstel van deze bebouwing. c. In het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat: 1. Er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; 2. Overtollige bebouwing wordt gesloopt.

Toetsing Het plan voorziet in de omzetting van een voormalige agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning en het toevoegen van één extra wooneenheid in de cultuurhistorisch waardevolle schuur, wegens behoud en herstel van de cultuurhistorische waarde van de bebouwing en het plangebied. Op basis van artikel 3.69 lid c kan een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning worden gebruikt als er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en als overtollige bebouwing wordt gesloopt. Aan voorwaarde 1 wordt niet voldaan, omdat er een tweede wooneenheid wordt mogelijk gemaakt in de cultuurhistorisch waardevolle schuur, wegens behoud en herstel van de cultuurhistorische waarde. Op basis van artikel 3.69 lid b is dit wel mogelijk. Aan voorwaarde 2 wordt wel voldaan. Er wordt namelijk 80 m2 bijgebouw gesloopt. De rest van de bebouwing wordt in stand gehouden vanwege de cultuurhistorische waarde van de bebouwing. Op basis van 3.69 lid b is het mogelijk om te voorzien in de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud en herstel van deze bebouwing. Ten behoeve van het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarde van de bebouwing en het plangebied wordt een tweede wooneenheid toegevoegd in de cultuurhistorisch waardevolle schuur.

De boerderij heeft een hoge situationele waarde vanwege de ligging aan de Bavelseweg, als onderdeel van het boerderijencluster en gehucht Verhoven dat terug gaat tot tenminste het midden van de negentiende eeuw. De schuur is van enige situationele waarde vanwege de ligging op het oorspronkelijke achtererf. De boerderij en schuur vormen samen met de kippenschuur en de voormalige stal aan de oostzijde van de boerderij een waardevol ensemble. In paragraaf 5.4 Cultuurhistorie is dieper ingegaan op de cultuurhistorische waarde van het plangebied. Hiermee wordt voldaan aan artikel 3.69 lid b. Gesteld kan worden dat het planvoornemen past binnen de regels van de omgevingsverordening. Overige gebieden De overige gebieden waar het plangebied onder valt, zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/ of voornemen en vormen daarmee geen beperking op het planvoornemen. NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|19

Daarnaast geldt voor elke ruimtelijke ontwikkeling de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2). Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (art. 3.5) Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in artikel 3.5 van de Interim Omgevingsverordening. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: • Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6); • De waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7); • Meerwaardecreatie (art. 3.8). Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Toetsing Het beoogde initiatief heeft betrekking op het herbestemmen van een agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming en het toevoegen van één extra wooneenheid voor het behoud en herstel van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De extra wooneenheid wordt gerealiseerd in een bestaande cultuurhistorisch waardevolle schuur. Het aantal vierkante meters bijgebouw wordt teruggebracht naar 200 m2 per woning.

Daarnaast wordt het bouwvlak verkleind tot 2.176 m2. Gesteld kan worden dat sprake is van een afname van het ruimtebeslag. Hiermee wordt voldaan aan de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit zoals beschreven in artikel 3.6 van de Interim Omgevingsverordening. Toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagere in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: • De ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; • De netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; • De bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Toetsing Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in deze toelichting. Meerwaardecreatie (art.

3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: • De mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; • De bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|20

Toetsing De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit zoals bedoeld in artikel 3.9 van de Interim Omgevingsverordening kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie. Er wordt meerwaarde gecreëerd door middel van het landschappelijk inrichtingsplan dat staat beschreven in paragraaf 3.2 van deze toelichting. Tevens wordt door het toevoegen van een extra wooneenheid de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing behouden en waar nodig hersteld. Tevens wordt een agrarisch bedrijf, direct gelegen naast woonbestemmingen, gesaneerd. Dit is goed voor het woonen leefklimaat van de omgeving. Kwaliteitsverbetering Voor iedere ‘ruimtelijke ontwikkeling’ dient onderbouwd te worden hoe invulling wordt gegeven aan artikel 3.9 lid 1 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Met dit artikel benadrukt de provincie dat bij de realisering van een ruimtelijke ontwikkeling in Landelijk Gebied ook verzekerd moet worden dat er een verbetering van de fysieke ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt. Voor het bepalen van de kwaliteitsverbetering wordt aangesloten bij de Werkafspraken Kwaliteitsverbetering van het landschap Hart van Brabant (vastgesteld d.d. 26-11-2015).

In het afsprakenkader is opgenomen of en welke vorm van kwaliteitsverbetering van toepassing is bij ontwikkelingen, aan de hand van een drietal categorieën: • Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor geen extra kwaliteitsverbetering van het landschap is vereist (geen landschappelijke inpassing en evenmin ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist). • Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn, maar waarbij het gaat om ontwikkelingen die een (zeer) beperkte invloed op het landschap hebben (alleen landschappelijke inpassing vereist). • Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn en waarbij sprake is van een (substantiële) invloed op het landschap (zowel landschappelijke inpassing als ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist). Toetsing Omzetten agrarisch bedrijf naar ‘Wonen’: Momenteel is er een agrarisch bouwvlak van circa 2.950 m 2. De bestemming van de bestaande agrarische bedrijfswoning Bavelseweg 5 wordt omgezet naar ‘Wonen’. De bestaande (karakteristieke) gebouwen en erfverhardingen worden binnen de bestemming ‘Wonen’ opgenomen. De oppervlakte van het woonperceel Bavelseweg 5 wordt daardoor 988 m2. Dit betekent een verkleining van circa 70%, waardoor dit gezien kan worden als een ontwikkeling in categorie 1.

Er is maximaal 200 m2 aan (bestaande en karakteristieke) bijgebouwen toegestaan. Nieuwe wooneenheid in cultuurhistorisch waardevolle schuur: In de bestaande cultuurhistorisch waardevolle schuur wordt een nieuwe wooneenheid gerealiseerd. Het realiseren van extra wooneenheden in cultuurhistorisch waardevolle gebouwen valt in categorie 1. Hierbij zijn geen nadere voorwaarden opgenomen voor de omvang van de bijbehorende bestemming ‘Wonen’ of de oppervlakte van de bijgebouwen. Voor de nieuwe wooneenheid is een bestemming ‘Wonen’ toegekend, die is afgestemd op de woning in de schuur, de (deels te behouden) bestaande bijgebouwen en de inrit/ ontsluiting vanaf de Bavelseweg. Daarnaast is voorzien in een redelijke oppervlakte aan tuin, grenzend aan de wooneenheid en de bijgebouwen. De oppervlakte van de bestemming ‘Wonen’ voor de wooneenheid in de schuur bedraagt circa 1.188 m2. Vergroten bestemmingsvlak ‘Wonen’ tot 1.500 m2: In de werkafspraken kwaliteitsverbetering van het landschap is opgenomen dat het vergroten van een bestemmingsvlak voor ‘Wonen’ tot maximaal 1.500 m2 in categorie 1 valt. Zowel het woonperceel bij de naar ‘Wonen’ om te zetten bedrijfswoning (circa 988 m2) als het woonperceel bij de wooneenheid in de cultuurhistorisch waardevolle schuur (circa 1.188 m2) blijven ruim onder deze grens.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|21

Geconcludeerd kan worden dat de afzonderlijke ontwikkelingen op dit perceel gezien kunnen worden als categorie 1 ontwikkelingen. Omdat de ontwikkelingen bij elkaar opgeteld een invloed op het landschap zullen hebben, is de gehele ontwikkeling beschouwd als maximaal een categorie 2 ontwikkeling. Daarom is er een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld, dat door middel van een voorwaardelijke verplichting in de planregels juridisch is geborgd. Conclusie Het planvoornemen is in lijn met het provinciaal beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Stedelijk Gebied Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Gilze en Rijen. In de structuurvisie Stedelijk Gebied van de gemeente Gilze en Rijen zijn ook een aantal elementen opgenomen voor de buurtschappen/ kernrandzone aan de zuid- en westzijde van Gilze. Volgens de visie maakt het plangebied deel uit van het buurtschap Verhoven. In de structuurvisie Stedelijk Gebied van de gemeente Gilze en Rijen zijn voor wonen de volgende beleidsuitgangspunten opgenomen: • De gemeente maakt ruimte voor meer vraag gestuurde vormen van woningbouw, zodat heel gericht kan worden ingespeeld op specifieke woonbehoeften. • De gemeente zet in op het zo lang mogelijk zelfstandig wonen door ouderen, en faciliteert dit door goede voorzieningen en het stimuleren van woningaanpassingen. • Mits gebouwd kan worden voor de juiste doelgroep en woonbehoefte, krijgt inbreiding voorrang boven uitbreiding. Prioritering en fasering van woningbouwlocaties vindt mede plaats op basis van de bijdrage die wordt geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit. Behoud karakteristiek landschap Op het landschap ten zuiden en westen van Gilze zijn we zuinig. We willen de karakteristiek van het landschap overeind houden. Daarnaast vormt de zachte, geleidelijke overgang tussen bebouwde kom en buitengebied een belangrijke kwaliteit.

Vanaf het centrum is het buitengebied hemelsbreed slechts 200 meter verwijderd. Het is belangrijk om flexibel te kunnen zijn en in te kunnen spelen op nieuwe (markt)ontwikkelingen. Daarom wijzen we geen locaties aan voor de kleinschalige ontwikkelingen, maar wijzen we juist aan welke bestaande kwaliteiten we belangrijk vinden en willen behouden. om de karakteristiek van het landschap te behouden vinden wij het belangrijk dat: • Het reliëf in het landschap (bolle weide-en akkercomplexen) wordt behouden; • De bestaande structuur in het landschap gevormd door de wegen-, water-, en groenstructuur wordt behouden en/ of hersteld. Het fijnmazige padennetwerk behouden blijft, en waar mogelijk uitgebreid of hersteld wordt; • De radiale wegenstructuur vanuit de kern niet volgroeit met bebouwing. Zo voorkomen we dat in het buitengebied dichtslibt met bebouwing; • Het kleinschaliger karakter van het landschap behouden blijft. De vele bomenrijen en andere landschapselementen zoals de Wouwerbeek maken Gilze-Zuid tot een kleinschalig landschap met zijn eigen landschappelijke kwaliteiten; • Het snoer van buurtschappen, dat als het ware in een kring rondom Gilze ligt, intact blijft en de kenmerkende ruimtelijke structuur van buurtschappen en erven behouden blijft. Belangrijk hierbij is dat we het kleinschalige karakter van de buurtschappen, erven en landschap behouden.

We willen dat de buurtschappen en erven ruimtelijk zelfstandig blijven liggen en dus niet vastgroeien aan andere buurtschappen, erven, bebouwingslinten, bebouwingsclusters of de bebouwde kom;

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|22

•

De buurtschappen, erven en nieuwe woningbouwontwikkeling worden ontsloten door middel van een ontsluiting langs de zuidrand van Gilze. Belangrijk hierbij is dat de verkeersontsluiting zorgvuldig wordt ingepast in het kleinschalige karakter van het landschap en de bestaande wegenstructuur.

Structuurvisie Stedelijk Gebied, Gilze en Rijen (plangebied rood omcirkeld)

Bouwstenen verdichting van de buurtschappen 1. de buurtschappen vormen een herkenbare ruimtelijke eenheid in het buitengebied. De buurtschap bestaat uit een aaneengesloten groep gebouwen die georiënteerd zijn op de weg. Op sommige plekken zijn doorzichten naar het buitengebied achter de buurtschap. Vanuit het landschap wordt het buurtschap ervaren als kleine clusters van gebouwen achter een robuust groene rand. 2. Binnen de buurtschappen liggen mogelijkheden voor verdichting. Er kunnen woningen toegevoegd worden op de open plekken binnen de buurtschap. Uitgangspunt hierbij is dat de doorzichten naar buiten toe behouden blijven, en dat de nieuwe woningen georiënteerd zijn op de weg.

Bouwstenen verdichting van de buurtschappen (Stedelijk Gebied Gilze en Rijen)

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|23

Inbreiding voor uitbreiding ‘Bouwen naar behoefte’ en ‘inbreiding voor uitbreiding’ is een overkoepelend thema voor alle woningbouwontwikkelingen in de gemeente Gilze en Rijen. Dit wil zeggen, dat er eerst gezocht wordt naar woningbouwlocaties binnen het stedelijk gebied, voordat naar nieuwe uitbreidingslocaties wordt gekeken. Dit principe passen we ook toe op Gilze. Eerst wordt gekeken naar de verdichtingsmogelijkheden van buurtschappen en/ of herontwikkeling van bestaande erven. Pas daarna wordt gekeken naar nieuwe locaties. Op de visiekaart Gilze zijn de grootschalige uitbreidingslocaties voor woningbouw met meer dan 30 woningen vastgelegd. De bouwstenen voor kleinschalige ontwikkelingen geven een handreiking voor de herontwikkeling van de erven, verdichting van de buurtschappen en het verdichten van de Oranjestraat. Toetsing Het planvoornemen past in het beleid van de Structuurvisie Stedelijk Gebied. Er is sprake van een ontwikkeling van een bestaand erf in een buurtschap. Bij de ontwikkeling worden de in de structuurvisie aangegeven bouwstenen toegepast. Doordat gebruik wordt gemaakt van cultuurhistorisch bestaande bebouwing, blijft de gewenste openheid langs de buurtschap behouden. Door het toevoegen van een groene rand wordt de scheidingslijn tussen de buurtschap en het karakteristieke landschap versterkt.

Conclusie Het planvoornemen is in lijn met het gemeentelijk beleid. Woonvisie In de nieuwe Woonvisie, die in december 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld, heeft de gemeente de volgende visie en ambities geformuleerd: “Nieuwbouw De gemeente wil de komende jaren een inhaalslag doen op de nieuwbouw, om te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Dat betekent dat de gemeente in de eerstvolgende jaren een groter aantal nieuwbouwwoningen wil bouwen dan in de huidige provinciale prognose is opgenomen. De gemeente hanteert daarbij de provinciale prognose als richtgetal, maar niet als harde grens. Uit de nu bekende woningbouwinitiatieven volgt dat er plannen zijn voor zo’n 700 à 800 woningen. We zijn van plan om naast de vervangende woningbouw circa 125 tot 150 woningen per jaar te bouwen. Dit aantal is noodzakelijk om onder andere de voorzieningen in de kernen te behouden, de toestroom van (permanente) arbeidsmigranten te faciliteren en een alternatief te bieden voor (illegale) bewoning op recreatieparken. Deze inhaalslag zorgt op dit moment voor frictie met de provinciale prognose, maar verwacht wordt dat door de inhaalslag in de toekomst de provinciale prognose naar boven wordt bijgesteld.

Op basis van deze woonvisie zal de gemeente de woningbouwprogrammering voor de komende jaren verder uitwerken. In onze woningbouwprogrammering geven wij daarom een hogere prioritering aan bouwprojecten om zo de inhaalslag te bewerkstellen. Nieuwbouw bevordert de doorstroming en de aantrekkelijkheid van onze gemeente voor nieuwe inwoners. Daarbij richten wij ons op jonge gezinnen, die belangrijk zijn voor de vitaliteit van en diversiteit in onze dorpen. In het kader van de vergrijzing willen we ook voor onze oudere inwoners met een verhuiswens een passend woningaanbod bieden. Bij nieuwbouw op centrumlocaties zetten we in op toevoeging van levensloopgeschikte woningen voor ouderen. In de kleinere kernen Molenschot en Hulten bieden we ruimte voor kleinschalige initiatieven voor (lichte) zorgvragers, particuliere initiatieven (voor starters) of gemengde woonvormen.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|24

Woningbehoefte en doorstroming Om doorstroming per kern te borgen dient in elke kern gebouwd te worden. In Gilze gaat het om het bouwen voor eigen inwoners en nieuwkomers. Prioriteit ligt bij vrijstaande eengezinswoningen en appartementen met lift. Hierdoor komt de bestaande woningvoorraad deels vrij voor starters en wordt de doorstroming bevorderd. Daarnaast trekt Gilze met deze toevoeging aan de woningmarkt nieuwkomers aan.” Toetsing De omzetting van een agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming en het toevoegen van één extra wooneenheid in cultuurhistorische bebouwing ten behoeve van het behoud en herstel van cultuurhistorische waardevolle bebouwing zorgt voor doorstroming op de markt. Het planvoornemen is in lijn met het beleid van de Woonvisie. Conclusie Het planvoornemen is in lijn met het gemeentelijk beleid.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|25

5.

RANDVOORWAARDEN

5.1

Archeologie

Beleid Voor archeologie geldt de nationale wetgeving die afkomstig is uit Europees beleid. Het Verdrag van Valletta (of wel: 'Verdrag van Malta') regelt hoe er omgegaan moet worden met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland heeft het verdrag in 1992 mede ondertekend. De uitgangspunten van dit Europese verdrag zijn in de Nederlandse wet- en regelgeving verankerd door middel van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). De Wamz is in werking getreden op 1 september 2007 en wijzigt hiermee de Monumentenwet uit 1988, de Ontgrondingenwet (Ow), de Wet milieubeheer (Wm), de Woningwet (Ww) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Sinds de invoering van deze wet zijn gemeenten belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Vanaf 1 juli 2016 is dit op dezelfde wijze als via de Wamz verwerkt in de Erfgoedwet en in de toekomst zal dit verwerkt worden in de Omgevingswet. Tot de Omgevingswet ingaat gelden voor onderdelen, die gaan over de fysieke leefomgeving, de bepalingen uit de Monumentenwet. Dit is opgenomen in de overgangsregeling van de Erfgoedwet. Het uitgangspunt is dat er verplicht rekening gehouden moet worden met het behoud van het archeologisch erfgoed in de bodem. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden door middel van archeologisch onderzoek.

Bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Gemeentelijke archeologiebeleid De raad van de gemeente Gilze en Rijen heeft op 26 april 2011 het beleidsplan archeologische monumentenzorg en de bijbehorende beleidskaart vastgesteld. Het beleidsplan geeft inzicht in de gemeentelijke verantwoordelijkheden en bevoegdheden ten aanzien van het archeologische erfgoed en formuleert op hoofdlijnen de beleidsuitgangspunten ten aanzien van het behoud en beheer van dit erfgoed. Het archeologiebeleid zorgt er voor dat de gemeente keuzes op het gebied van archeologie inhoudelijk kan beargumenteren en helder kan maken voor alle betrokkenen. Het document bevat naast het plan ook een beleidskaart en toelichting. De gemeente wil met dit beleid meer maatwerk leveren door te beschermen waar nodig en vrij te laten waar de kans op archeologische vondsten kleiner is. Het nieuwe beleid maakt onderscheid in gebieden met hogere en lagere verwachtingswaarden. De beleidskaart is opgesteld aan de hand van feitelijke bodemgegevens over het grondgebied van de gemeente. Afhankelijk van de verwachtingswaarde wordt het beleid versoepeld of juist aangescherpt. In zijn algemeenheid heeft de gemeente meer activiteiten vrijgesteld van archeologische onderzoek.

NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|26

Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Gilze-Rijen (plangebied = rood omcirkeld)

Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Gilze-Rijen ligt het plangebied in categorie 3: Gebied met een hoge archeologische verwachting, historische kernen. Het gaat hier om de oude en de vermoedelijk nog oudere verhoven dorpskernen, gehuchten en andere cultuurhistorische relicten, waar op basis van historische bronnen , oude kaarten en nog aanwezige bebouwing een hoge archeologische verwachting geldt. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 250 m2 en dieper gaan dan 0,4 meter onder maaiveld. Het plangebied heeft een oppervlakte van 3.500 m2 en zullen in het kader van de sloop van gebouwen en de landschappelijke inpassing bodemingrepen worden gedaan. Een archeologisch onderzoek is noodzakelijk. Onderzoek Door Aeres Milieu is een archeologisch bureau- en verkennend veldonderzoek (Aeres Milieu, Archeologisch bureau- en verkennend veldonderzoek Bavelseweg 5 te Gilze, rapportnr. AM20452, 31 maart 2021), d.m.v. boringen uitgevoerd. Het volledige rapport is opgenomen als bijlage bij de toelichting.

Onderzoek Op 11 september 2020 is door Aerus Milieu een archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek uitgevoerd aan de Bavelseweg 5 te Gilze (gemeente Gilze en Rijen). Het doel van het bureauonderzoek is het opstellen van een gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel. Het doel van het booronderzoek is de in het bureauonderzoek opgestelde gespecificeerde archeologische verwachting te toetsen. Aan de hand van deze gegevens kan vervolgens een advies over eventueel aanwezige archeologische resten en een mogelijk vervolgtraject worden opgesteld. De aanleiding voor het laten uitvoeren van dit bodemonderzoek betreft de voorgenomen bestemmingsplanwijziging van agrarisch naar wonen en de realisatie van een extra woning in de cultuurhistorische schuur. De diepte van de toekomstige verstoring is niet bekend, maar uitgaande van een standaard funderingsdiepte naar verwachting tot tenminste 0,8-1,0 meter beneden maaiveld reiken. NL.IMRO.0784.Bavelseweg5-ON01 Bestemmingsplan Bavelseweg 5 Gilze

|27

De onderzoeklocatie ligt volgens de Archeologische Beleidskaart van de gemeente Gilze en Rijen in een zone met de Categorie 3: gebieden met hoge verwachting (historische kern). De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus groot. Om die reden is een vergunning vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 250 m2 en dieper gaan dan 0,4 meter onder maaiveld. De gemeente heeft middels deze kaart aangegeven dat de locatie onderzoeksplichtig is. Op basis van het uitgevoerde verkennend veldonderzoek middels boringen kan worden gesteld dat in het plangebied nog een eerddek aanwezig is. De oorspronkelijke bodemopbouw is grotendeels verdwenen (door bewerking opgenomen in het bovenliggende pakket). Er is slechts op één plaats resten aangetroffen van een inspoelingshorizont (B-horizont) en in twee van een BC-horizont. De archeologische verwachting voor de perioden neolithicum tot vroege middeleeuwen wordt op basis van de resultaten en deze gegevens naar middelhoog bijgesteld. De archeologische verwachting voor kwetsbare jager-verzamelaars vindplaatsen stond al op laag en dit wordt, door aftopping van de oorspronkelijke bodem in het grootste deel van het plangebied, gehandhaafd. De periode late middeleeuwen nieuwe tijd blijft ook onveranderd hoog.

De aangetroffen cultuurdekken kunnen zeer goed tot een historisch erf behoren die ter plaatse te verwachten valt. Omdat de exacte plannen niet bekend zijn (wordt de agrarische burgerwoning alleen verbouwd of ook gesloopt, hoe zit het met eventuele extra nutsvoorzieningen zoals kabels en leidingen) is de mate van verstoring die gaat plaatsvinden niet geheel bekend. Het is dus niet duidelijk of op tussenliggende delen (tussen schuur en woning) van het terrein gegraven gaat worden. Eventuele resten uit jongere perioden kunnen namelijk vanaf het maaiveld worden aangetroffen waardoor graafwerkzaamheden deze kunnen verstoren. Resten uit de late middeleeuwen kunnen ook in of onder deze laag worden aangetroffen. De verwachte diepte van deze resten is 80 centimeter -mv. Indien hier een buffer van 20 centimeter wordt bijgeteld geldt een risico zone vanaf 60 centimeter mv. Derhalve geldt dat er voorafgaand aan bodemroerende activiteiten een vervolgonderzoek dient te worden uitgevoerd. Dit vervolgonderzoek vindt bij voorkeur plaats middels een proefsleuvenonderzoek. Door de bevoegde overheid (gemeente Gilze en Rijen) is een selectiebesluit genomen. Het selectiebesluit is opgenomen als bijlage bij de toelichting. Conclusie Naar aanleiding van het uitgevoerde archeologische onderzoek behoudt het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’.

Hierbij wordt aangesloten bij de archeologische beleidskaart, daarin valt het gebied in categorie 3 met als grenzen 250 m 2 en 40 cm diep.

5.4

Cultuurhistorie

Beleid Wettelijk toetsingskader De Erfgoedwet, van kracht sinds 1 juli 2016, bundelt wet- en regelgeving op het gebied van behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland in één wet. Een groot deel van de bestaande weten regelgeving (Monumentenwet, Wet ruimtelijke ordening) is overgenomen in de Erfgoedwet, bijvoorbeeld de aanwijzing van rijksmonumenten, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Voor eht eerst is er nu één integrale wet die betrekking heeft op onze museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water. Voorheen was het behoud en beheer van ons erfgoed geregeld in zes verschillende wetten met elk hun eigen procedures en beschermingsmaatregelen. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd. Daarnaast worden aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd.