Militaire Wijk ontwerp-Regels met bijlagen

Bestemmingsplan

Militaire Wijk

Bestemmingsplan Militaire Wijk

Projectnummer 460276 Revisie Datum

Auteur(s) J. van den Broek R.H. van Trigt

Opdrachtgever

datum vrijgave beschrijving revisie 29 oktober 2021 ontwerp

goedkeuring R.H. van Trigt

vrijgave P. Kennes

Copyright © Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

5 5 10

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Bestemmingsregels Groen Verkeer Wonen Waarde - Archeologie - 6

11 11 12 13 17

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene gebruiksregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels Overige regels

21 21 22 23 24 25 26 27 28

Hoofdstuk 4 Artikel 15 Artikel 16

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

29 29 30

Regels

blad 3 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

blad 4 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels Begrippen plan: het bestemmingsplan Militaire Wijk van de gemeente Gilze en Rijen;

1.2

bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0784.BPMilwijk-ON01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

1.3

aan huis gebonden beroep: een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep met ondergeschikte functies, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- of Vergunningenbesluit milieubeheer geldt. Het beroep dient qua omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij bijbehorende bijgebouwen te passen en de woonfunctie dient als primaire functie behouden en herkenbaar te blijven. Hieronder dienen niet te worden begrepen de uitoefening van ambachtelijke bedrijven.

1.4

aan huis gebonden bedrijf: het beroepsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk met ondergeschikte functies, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- of Vergunningenbesluit milieubeheer geldt. Het bedrijf dient qua omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij bijbehorende bijgebouwen te passen en de woonfunctie dient als primaire functie behouden en herkenbaar te blijven.

1.5

aan- / uitbouw: een uit de gevel springend, in architektonisch opzicht ondergeschikt, deel van een hoofdgebouw dat door zijn indeling en inrichting is bestemd om hoofdzakelijk te worden gebruikt ten behoeve van de hoofdfunctie;

1.6

aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.7

aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.8

aaneengebouwde woning: een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen;

blad 5 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

1.9

afhankelijke woonruimte: een bijgebouw/bedrijfsgebouw dat een ruimtelijke en planologische eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit het oogpunt van mantelzorg is gehuisvest;

1.10

bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.11

beeldkwaliteitplan: geformuleerde en toetsbare beeldkwaliteiten opgenomen in een als zodanig door de raad vastgesteld beeldkwaliteitplan en als Bijlage 1 onlosmakelijk verbonden met dit bestemmingsplan;

1.12

begane grond: bouwlaag waarvan het vloerpeil ter hoogte van het (straat)peil ligt, dan wel de bouwlaag boven een onderbouw;

1.13

bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak;

1.14

bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.15

bevoegd gezag: bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

1.16

bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.17

bouwgrens: de grens van een bouwvlak;

1.18

bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder;

1.19

bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.20

bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel;

blad 6 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

1.21

bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.22

bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

1.23

bouwwerk, geen gebouw zijnde: een bouwwerk voorzien van maximaal één gesloten wand;

1.24

dakopbouw: bouwlaag welke maximaal 70% van het bebouwde oppervlak van de daaronder gelegen bouwlaag van het hoofdgebouw omvat;

1.25

detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.26

eengezinswoning: een gebouw dat uitsluitend één woning omvat;

1.27

eigen terrein: ruimte in, op of onder een gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort;

1.28

gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met twee of meer wanden omsloten ruimte vormt;

1.29

geluidsgevoelige functie: in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een gebouw of een terrein als geluidsgevoelig object wordt aangemerkt zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

1.30

gestapelde woning: een woning in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen bevat en/of woningen boven een andere functie op de begane grond en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd;

1.31

hoofdgebouw: een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht;

blad 7 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

1.32

huishouden: persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen;

1.33

inwoning: het bewonen van een woonruimte die deel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen, met dien verstande dat dit slechts toegestaan is in het hoofdgebouw, dan wel in met het hoofdgebouw verbonden aangebouwde bijgebouwen en dat woningsplitsing en/of kamerverhuur niet toegestaan is;

1.34

maatschappelijke voorziening: educatieve, (para)medische, sociale, levensbeschouwelijke, religieuze, onderwijsvoorzieningen, sport, verzorgingstehuis, bijzondere woonvorm (waaronder aanleunwoningen en begeleid wonen) en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsmede ondergeschikte detailhandel en horeca (categorie 1 en 2) in combinatie met en ten dienste van deze voorzieningen.

1.35

mantelzorg: het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

1.36

meergeneratiewoning: één woning die krachtens een omgevingsvergunning geschikt is gemaakt voor bewoning door twee huishoudens met een familierelatie en met een fysieke koppeling, waarbij sprake is van inwoning gerelateerd aan de familierelatie;

1.37

NAP: Normaal Amsterdams Peil;

1.38

nutsvoorzieningen: voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, milieuvoorzieningen, e.d.;

1.39

overkapping/ carport: een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van maximaal één gesloten wand;

1.40

perceelsgrens: een grenslijn tussen bouwpercelen onderling en tussen bouwpercelen en openbaar gebied;

1.41

prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

blad 8 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

1.42

seks- en /of pornobedrijf: een voor het publiek toegankelijk gebouw of gedeelte van een gebouw, in welk gebouw of welk gedeelte, handelingen, vertoningen en/of voorstellingen van erotische en/of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt mede begrepen een sekswinkel zijnde een gebouw of een gedeelte van een gebouw, welk gebouw of welk gedeelte is bestemd en/of wordt gebruikt voor het bedrijfsmatig te koop en/of te huur aanbieden, waaronder mede begrepen uitstalling, verkopen, verhuren en/of leveren van seksartikelen. Een prostitutiebedrijf is hieronder begrepen;

1.43

stedenbouwkundige samenhang: het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaald beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte(n);

1.44

twee-aaneen gebouwde woning: blokken van twee vrijstaande eengezinswoningen welke aan maximaal één zijde in de zijdelingse perceelsgrens zijn gebouwd en door een gemeenschappelijke scheidingsmuur met elkaar zijn verbonden;

1.45

voorgevellijn: denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van het hoofdgebouw wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen;

1.46

vrijstaand bijgebouw: een bij een woning behorend gebouw, zoals een garage, huishoudelijke bergruimte, of hobbyruimte, dat niet in directe verbinding staat met de woning en dat niet voor bewoning is bestemd;

1.47

weg: een voor het openbaar rij- of ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen, bermsloten en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende bushaltes, parkeerplaatsen en als zodanig aangeduide parkeerterreinen;

1.48

woning: een (gedeelte van een) gebouw, uitsluitend geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, of voor de huisvesting buiten het verband van een huishouden tot en met maximaal vier personen;

1.49

zijdelingse en achterste perceelsgrens: een grenslijn tussen bouwpercelen onderling.

blad 9 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Artikel 2

Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1

dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.2

de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.3

de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.4

lessenaarsdak: een dakvorm die bestaat uit slechts één dakvlak of dakschild, dat onder een zekere helling is aangebracht. Hierbij betreft de goothoogte de laagste zijde en de bouwhoogte de hoogste zijde.

2.5

de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.6

de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.7

de lengte en breedte van een bouwwerk: horizontaal tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van gemeenschappelijke scheidingsmuren), met dien verstande dat wanneer de zijgevels niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte;

2.8

peil: a. b.

2.9

voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

ondergeschikte bouwdelen: Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftopbouwen, lichtkoepels, antennes, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwc.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 1,0 meter wordt overschreden.

blad 10 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels Groen Bestemmingsomschrijving De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. bermen en beplantingen; c. voorzieningen voor langzaam verkeer; d. speelvoorzieningen, waaronder begrepen een speelbos; e. dagrecreatie; f. straatmeubilair; g. kunstobjecten; h. kunstwerken; i. calamiteitenroute en onderhoudsweg; j. ondergeschikte voorzieningen voor verkeer, parkeren en inritten; k. nutsvoorzieningen; l. vlonders, steigers en (voetgangers)bruggen; m. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder waterberging; een en ander met bijbehorende voorzieningen.

3.2

Bouwregels

3.2.1

Gebouwen en overkappingen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd, met uitzondering van: a.

3.2.2

gebouwen en overkappingen ten behoeve van ontmoetingsplaatsen, met dien verstande dat: 1. 1. de oppervlakte per gebouw of overkapping niet meer mag bedragen dan 10 m²; 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3,5 m;

Bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. b. c. d. e.

3.3

De bouwhoogte van palen, masten en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer mag niet meer bedragen dan 15 m. De bouwhoogte van geluidwerende voorzieningen mag niet meer bedragen dan 4 m. De bouwhoogte van kunstobjecten mag niet meer bedragen dan 4 m. De bouwhoogte van vlaggenmasten en antennes mag niet meer bedragen dan 6 m. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3,5 m.

Specifieke gebruiksregels Onder verboden gebruik van de grond wordt in ieder geval verstaan: a. b. c. d.

blad 11 van 30

tijdelijke of permanente bewoning; het gebruik als standplaats voor woonwagens; het gebruik als kampeerterrein; seks- en/of pornobedrijf en prostitutie.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Artikel 4 4.1

Verkeer Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f.

wegen; voet- en fietspaden; nutsvoorzieningen; parkeervoorzieningen; ondergrondse voorzieningen zoals bergbezinkbassins, drinkwatervoorzieningen en (hoofd)riolering; groenvoorzieningen, inclusief waterpartijen en -gangen, kunstwerken, kunstobjecten, speeltoestellen en straatmeubilair.

4.2

Bouwregels

4.2.1

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. b. c.

blad 12 van 30

de bouwhoogte van verlichtings- en vlaggenmasten en bewegwijzering mag niet meer dan 10 m bedragen; de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 6 meter bedragen; overkappingen, anders dan abri's en fietsenstallingen, zijn niet toegestaan.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Artikel 5 5.1

Wonen Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

b. c. d. e. f. g. h. i.

j.

de afzonderlijke huisvesting van huishoudens of daarmee vergelijkbare economische eenheden van een of meer personen in woningen al dan niet in samenhang daarmee aan huis gebonden beroepen; tuinen en erven; nutsvoorzieningen; uitritten; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; water- en waterhuishoudkundige voorzieningen; ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - geluidsgevoelige functie uitgesloten' is het niet toegestaan om geluidsgevoelige functies te realiseren; ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - binnenterrein' zijn voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, inclusief waterpartijen en -gangen, kunstwerken, kunstobjecten, speeltoestellen en straatmeubilair toegestaan ten dienste van de aangrenzende woningen; ter plaatse van de bouwaanduiding 'gestapeld' een ondergeschikte maatschappelijke voorziening op de begane grond met een maximum oppervlak van 250 m2 .

5.2

Bouwregels

5.2.1

Algemeen a. b. c.

d. e. f. g. h.

i. 5.2.2

hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd, waarbij het aantal woningen mag niet meer bedragen dan maximaal 58; de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduidingen 'maximum goot- en bouwhoogte (m)' is aangegeven; aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen dienen op een afstand van ten minste 1.00 m achter (het verlengde van) de voorgevel van de hoofdgebouwen te worden gebouwd; Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' zijn aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen toegestaan; Per woning dient een onbebouwde buitenruimte aanwezig te zijn van minimaal 25 m2 , ongeacht het bepaalde in sub d van dit lid; Aan- en uitbouwen dienen op een afstand van ten minste 1 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van de hoofdgebouwen te worden gebouwd; Vrijstaande bijgebouwen dienen op een afstand van tenminste 3 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd; De goot- dan wel bouwhoogte van aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3,3 en 5,5 meter bedragen, met dien verstande dat de absolute hoogte in elk geval moet zijn gelegen binnen een denkbeeldig vlak onder 60º gaande door de goothoogtelijn op de zijdelingse perceelsgrens; bij de toetsing van bouwplannen dient het beeldkwaliteitplan zoals opgenomen in Bijlage 1 in acht te worden genomen.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a.

blad 13 van 30

erfafscheidingen, waarbij de bouwhoogte vóór de voorgevellijn maximaal 1 meter mag bedragen en achter de voorgevellijn maximaal 2 meter; Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

b. c.

d.

5.2.3

carports en overkappingen dienen achter de voorgevellijn te worden gebouwd en uitsluitend binnen het bouwvlak; de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waarbij de bouwhoogte vóór de voorgevellijn maximaal 1 meter mag bedragen en achter de voorgevellijn maximaal 3 meter. ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - binnenterrein' zijn toegestaan: 1. wegen en paden; 2. groenvoorzieningen; 3. speelvoorzieningen met een maximale bouwhoogte van 4 meter; 4. gebouwen met een maximale bouwhoogte van 3 meter en een totale oppervlakte van 15 m2 .

Voorwaardelijke verplichting Het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken ten behoeve van wonen is uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de volgende voorwaardelijke verplichting: a.

bij het indienen van de aanvraag voor de omgevingsvergunning dienen mitigerende maatregelen op basis van de uitgevoerde natuuronderzoeken (zie Bijlage 1 en Bijlage 9) te zijn uitgevoerd en onderdeel uit te maken van de aanvraag.

5.3

Nadere eisen

5.3.1

Eisen Het bevoegd gezag kan nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering, de bebouwingsdiepte, hoogte en de dakvorm van hoofd- en bijgebouwen en van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

5.3.2

Voorwaarden a.

b.

De onder artikel 5.3.1 genoemde nadere eisen mogen slechts worden gesteld met inachtneming van de bebouwingsregels: 1. indien dit noodzakelijk is ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit, het beeldkwaliteitplan (zie Bijlage 1) en stedenbouwkundig beeld dan wel indien dit noodzakelijk is voor een verantwoorde stedenbouwkundige en/of architectonische inpassing in de bestaande omgeving; 2. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken. Van een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige samenhang is sprake als door een bebouwings- of gebruiksinitiatief: 1. de karakteristiek van de openbare ruimte wordt aangetast; 2. de diversiteit (qua verschijning, functie of tijdsbeeld) of de stedenbouwkundige betekenis van de bebouwing wordt aangetast.

5.4

Afwijken van de bouwregels

5.4.1

Erfafscheiding Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.2 onder a ten behoeve van de hoogte van erfafscheidingen voor de voorgevellijn met dien verstande dat deze maximaal 2 meter mag bedragen en indien het straatbeeld daardoor ruimtelijk niet meer wordt aangetast en/of de verkeerssituatie zich daartegen niet verzet.

blad 14 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

5.4.2

Overschrijding voorgevellijn Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.1 onder a ten behoeve van realisatie van een aanbouw tot een diepte van 1,5 meter voor de voorgevellijn, mits de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad en er geen onevenredig nadelige gevolgen ontstaan voor het woonmilieu. De gooten bouwhoogte van de aanbouw mag ten hoogste respectievelijk 3,3 en 5,5 meter bedragen.

5.4.3

Dakopbouw Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in lid 5.2.1 voor het bouwen van een dakopbouw, mits dit stedenbouwkundig verantwoord is, de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad en er geen onevenredig nadelige gevolgen ontstaan voor het woonmilieu.

5.4.4

Aantal wooneenheden Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.1 onder a ten behoeve van de bouw van meer wooneenheden dan is aangeduid, mist dit stedenbouwkundig verantwoord is, het past binnen het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid, de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad en er geen onevenredig nadelige gevolgen ontstaan voor het woonmilieu en de parkeerbalans.

5.4.5

Afwijking woningtype Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.1 onder a ten behoeve van het realiseren van een ander woningtype, mits dit stedenbouwkundig verantwoord is, past binnen het volkshuisvestingsbeleid, de woonvisie en wordt voldaan aan de bouwregels die behoren bij dat woningtype.

5.5

Specifieke gebruiksregels

5.5.1

Verboden gebruik Onder verboden gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en opstallen voor: a. b. c. d. e. f.

5.5.2

groothandels- en detailhandelsbedrijven; het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en/of afhankelijke woonruimte; seks- en/of pornobedrijf en prostitutie; Voortuin als parkeerplaats met uitzondering van in- /uitritten behorende bij een woning; opslag van goederen; het gebruik van gebouwen ten behoeve van aan huis gebonden bedrijf.

Aan huis gebonden beroep Naast de woonfunctie mogen de gronden worden gebruikt voor het uitoefenen van een aan huis gebonden beroep, mits: a.

b. c. d.

blad 15 van 30

de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij maximaal 25% van het bebouwd oppervlak van de aanwezige bebouwing met een maximum van 60 m2 ten behoeve van aan huis gebonden beroep mag worden gebruikt; de parkeerbalans in de directe woonomgeving niet onevenredig nadelig wordt of kan worden beïnvloed; het gebruik geen onevenredige nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer; de activiteit milieuhygiënisch inpasbaar is in de woonomgeving waarbij geldt dat deze past in milieucategorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten (Bijlage 2); Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

e. f.

de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner; door de uitoefening van de activiteiten het uiterlijk aanzien van de woning niet zodanig verandert, dat de woning het karakter van een woning geheel of gedeeltelijk verliest.

5.6

Afwijken van de gebruiksregels

5.6.1

Aan huis gebonden bedrijf Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor gebruik ten behoeve van een aan huis gebonden bedrijfsactiviteiten afwijken van het bepaalde in artikel 5.5.1 onder f, mits: a.

b. c. d. e. 5.6.2

de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij maximaal 25% van het bebouwd oppervlak van de aanwezige bebouwing met een maximum van 60 m2 ten behoeve van een aan huis gebonden bedrijf mag worden gebruikt; de parkeerbalans in de directe woonomgeving niet onevenredig nadelig wordt of kan worden beïnvloed; het gebruik geen onevenredige nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer; de activiteit milieuhygiënisch inpasbaar is in de woonomgeving waarbij geldt dat deze past in milieucategorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten (Bijlage 2); door de uitoefening van de activiteiten het uiterlijk aanzien van de woning niet zodanig verandert, dat de woning het karakter van een woning geheel of gedeeltelijk verliest.

Mantelzorg Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor gebruik afwijken van het bepaalde in artikel 5.5.1 onder b en toestaan dat een vrijstaand bijgebouw tijdelijk wordt gebruikt als afhankelijke woonruimte met inachtneming van het volgende: a.

blad 16 van 30

bewoning in het kader van mantelzorg waarbij de noodzaak door middel van een mantelzorgindicatie is aangetoond, onder de voorwaarden dat: 1. de vloeroppervlakte die voor bewoning wordt gebruikt maximaal 80 m2 bedraagt binnen de mogelijkheden van de in artikel 5.2 opgenomen bouwregels; 2. er geen tweede woning ontstaat; 3. het gebruik wordt beëindigd zodra niet meer wordt voldaan aan sub 1 of 2 van dit artikel.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Artikel 6 6.1

Waarde - Archeologie - 6 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie - 6' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.

6.2

Bouwregels Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a.

b.

bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de bestaande oppervlakte van het bouwwerk niet wordt vergroot of ruimtelijk gewijzigd en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,4 m over een oppervlakte groter dan 25.000 m² ; bouwwerken met een oppervlakte van minder dan 25.000 m² voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,4 m.

6.3

Afwijken van de bouwregels

6.3.1

Afwijken voor bouwen ten dienste van andere bestemming Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 onder a, voor de bouw van bouwwerken ten dienste van de andere geldende bestemming(en), mits: a.

b.

c.

blad 17 van 30

op basis van archeologisch onderzoek, weergegeven in een door de bevoegde overheid goedgekeurd rapport, in voldoende mate is vastgesteld dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn. Indien het gaat om archeologisch booronderzoek, dan is het verplicht om een Plan van Aanpak ter goedkeuring te overleggen aan het bevoegd gezag. Indien het gravend archeologisch onderzoek betreft, dan is het verplicht om een Programma van Eisen conform KNA te laten opstellen en deze te laten goedkeuren door het bevoegd gezag; of op basis van archeologisch onderzoek, weergegeven in een door de bevoegde overheid goedgekeurd rapport, in voldoende mate is vastgesteld dat de archeologische waarden door bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad. Indien het gaat om archeologisch booronderzoek, dan is het verplicht om een Plan van Aanpak ter goedkeuring te overleggen aan het bevoegd gezag. Indien het gravend archeologisch onderzoek betreft, dan is het verplicht om een Programma van Eisen conform KNA te laten opstellen en deze te laten goedkeuren door het bevoegd gezag; of de volgende voorwaarden in acht genomen worden indien, op basis van archeologisch onderzoek, weergegeven in een door de bevoegde overheid goedgekeurd rapport, in voldoende mate is vastgesteld dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten kunnen worden verstoord: 1.

een verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoudsmaatregelenplan); of 2. een verplichting tot het doen van opgravingen (hiervoor is een Programma van Eisen conform KNA, goedgekeurd door het bevoegd gezag, verplicht); of 3. een verplichting de uitvoering van bouwactiviteiten te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg conform de vigerende KNA, namelijk een daarvoor gecertificeerde instantie. Deze vorm van onderzoek kan alleen in uitzonderlijke situaties worden toegepast zoals verwoord in de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie. Hiervoor is een Programma van Eisen conform KNA, goedgekeurd door het bevoegd gezag, verplicht. Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

d.

6.3.2

Bij de beoordeling van archeologische rapporten, laat het bevoegd gezag zich adviseren door een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie-KNA en conform de Kwaliteitscriteria 2.2 VTH, vastgesteld door Burgemeester en wethouders van de gemeente Gilze en Rijen.

Archeologisch rapport Indien het bevoegd gezag niet beschikt over een voor de beoordeling van de aanvraag toereikend archeologisch onderzoek voor de gronden waarop een aanvraag om omgevingsgunning wordt gedaan, dient de aanvrager ten behoeve van de beoordeling van archeologische waarden van de gronden een archeologisch rapport te overleggen dat voldoet aan de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA). Indien het gravend archeologisch onderzoek betreft, dan is het verplicht om een Programma van Eisen conform KNA te laten opstellen en deze te laten goedkeuren door het bevoegd gezag.

6.3.3

Advies Bij de beoordeling van het archeologisch onderzoek, laat het bevoegd gezag zich adviseren door een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie-KNA en conform de Kwaliteitscriteria 2.2 VTH, vastgesteld door Burgemeester en wethouders van de gemeente Gilze en Rijen.

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 6.4.1

Omgevingsvergunning Het is verboden op of in deze gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a.

b.

c.

d. e.

6.4.2

het ophogen, afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen van bestaande funderingen), woelen, mengen, diepploegen, aanbrengen van heipalen, egaliseren en ontginnen van gronden met dien verstande dat het werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden betreft met een oppervlakte groter dan 25.000 m² en dieper dan 0,4 m; het wijzigen van de waterhuishouding, zoals draineren en het uitdiepen, graven en/of verleggen van waterlopen over een oppervlakte groter dan 25.000 m² en dieper dan 0,4 m; het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur over een oppervlakte groter dan 25.000 m² en dieper dan 0,4 m; het verlagen van het waterpeil over een oppervlakte groter dan 25.000 m² en dieper dan 0,4 m; het doen van opgravingen in het kader van archeologisch onderzoek, mits verricht door een ter zake deskundige, namelijk een archeologische instantie die daarvoor gecertificeerd is en die in het bezit is van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen.

Uitzonderingen Het verbod, zoals bedoeld in lid 6.4.1 is niet van toepassing, indien: a.

b.

c.

blad 18 van 30

het gaat om onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen en werkzaamheden binnen bestaande tracés van kabels, leidingen en rioleringen waarbij niet dieper gegraven wordt dan de reeds uitgegraven diepte; op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek, conform KNA en goedgekeurd door de gemeente Gilze en Rijen, is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn; de werken en werkzaamheden: 1. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan; Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

2. d. 6.4.3

Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk a.

b.

c.

d. 6.4.4

mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning of een ontgrondingsvergunning; de werken en werkzaamheden op inventariserend of definitief archeologisch onderzoek zijn gericht.

Het is verboden voor de 'Waarde - Archeologie - 6' aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een vergunning voor het slopen van een bouwwerk, de aanwezige bouwwerken te slopen als de op oppervlakte en diepte meer bedraagt dan 25.000 m2 en dieper gaat dan 40 cm onder maaiveld. Aan de sloopvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld dat de sloop wordt begeleid door een gekwalificeerde deskundige (zijnde een archeologisch bedrijf dat daarvoor gecertificeerd is). Hiervoor is een door het bevoegd gezag schriftelijk goedgekeurd Programma van Eisen vereist dat is opgesteld conform de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA). Bevoegd gezag laat zich voor de beoordeling adviseren door een door deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg conform de vigeren de KNA en de Kwaliteitscriteria 2.2 VTH, bijvoorbeeld door de Regioarcheoloog. Indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij het bevoegd gezag die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de sloopvergunning. de vergunning kan niet worden verleend indien blijkt dat de sloop een onevenredige aantasting van de archeologische waarden van de gronden tot gevolg heeft.

Toelaatbaarheid Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 6.4.1 wordt slechts verleend indien: a.

b.

c.

blad 19 van 30

op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn. Indien het gaat om archeologisch booronderzoek, dan is het verplicht om een Plan van Aanpak ter goedkeuring te overleggen aan het bevoegd gezag. Indien het gravend archeologisch onderzoek betreft, dan is het verplicht om een Programma van Eisen conform KNA te laten opstellen en deze te laten goedkeuren door het bevoegd gezag; of op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden door bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad. Indien het gaat om archeologisch booronderzoek, dan is het verplicht om een Plan van Aanpak ter goedkeuring te overleggen aan het bevoegd gezag. Indien het gravend archeologisch onderzoek betreft, dan is het verplicht om een Programma van Eisen conform KNA te laten opstellen en deze te laten goedkeuren door het bevoegd gezag; of de volgende voorwaarden in acht genomen worden indien, op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat goedgekeurd is door het bevoegd gezag de archeologische waarden door de werken en werkzaamheden kunnen worden verstoord. Indien het gaat om archeologisch booronderzoek, dan is het verplicht om een Plan van Aanpak ter goedkeuring te overleggen aan het bevoegd gezag.

Indien het gravend archeologisch onderzoek betreft, dan is het verplicht om een Programma van Eisen conform KNA te laten opstellen en deze te laten goedkeuren door het bevoegd gezag; of: 1. een verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoudsmaatregelenplan); of 2. een verplichting tot het doen van opgravingen (hiervoor is een Programma van Eisen conform KNA, goedgekeurd door het bevoegd gezag, verplicht); of 3. een verplichting de uitvoering van werken en werkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg namelijk een daarvoor gecertificeerde instantie. Deze vorm van onderzoek kan Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

d.

6.4.5

alleen in uitzonderlijke situaties worden toegepast zoals verwoord in de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie. Hiervoor is een Programma van Eisen conform KNA, goedgekeurd door het bevoegd gezag, verplicht. Bij de beoordeling van archeologische rapporten, laat het bevoegd gezag zich adviseren door een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie-KNA en de Kwaliteitscriteria 2.2 VTH, vastgesteld door Burgemeester en wethouders van de gemeente Gilze en Rijen.

Advies Indien het bevoegd gezag voornemens is om aan de omgevingsvergunning voorwaarden te verbinden als bedoeld in lid 6.4.4 onder c, wordt door de bevoegde overheid aan een deskundige op het gebied van de archeologische monumenten zorg conform de vigerende KNA en de Kwaliteitscriteria 2.2 VTH, zoals bijvoorbeeld de regioarcheologen, advies gevraagd. Bij een negatief advies wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

6.5

Wijzigingsbevoegdheid

6.5.1

Wijziging op basis van archeologisch onderzoek Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen in die zin dat aan de bestemming 'Waarde - Archeologie - 6' wordt ontnomen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

6.5.2

Advies Alvorens de in lid 6.5.1 bedoelde wijziging wordt toegepast, wordt deskundig advies gevraagd aan een door Burgemeester en wethouders vastgestelde deskundige op het gebied van de archeologische Monumentenzorg conform de vigerende KNA en de Kwaliteitscriteria 2.2 VTH.

blad 20 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Hoofdstuk 3 Artikel 7

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

blad 21 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Artikel 8

Algemene bouwregels

8.1

Ondergeschikte bouwdelen a.

a.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt; Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als balkons buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 2 meter bedraagt.

8.2

Bestaande maten en afstanden

8.2.1

Maximale maatvoering Indien afstanden tot, en bouwhoogten, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 zijn voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.

8.2.2

Minimale maatvoering In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 zijn voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als minimaal toelaatbaar worden aangehouden.

8.2.3

Heroprichting In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde in artikel 8.2.1 en 8.2.2 uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.

blad 22 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Artikel 9 9.1

Algemene aanduidingsregels luchtvaartverkeerzone In aanvulling op hoofdstuk 2 geldt ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerzone' (met nummer) dat ten behoeve van het obstakelvrije (start- en landings)vlak met zijkanten de bouwhoogte van een bouwwerk in geen enkel opzicht meer mag bedragen dan de hoogte die wordt verkregen door lineaire interpolatie van: binnen de aanduiding 'luchtvaartverkeerszone - 9' de hoogtematen van 30,6 m en 32,6 m boven NAP; in verband met het beschermingsgebied van in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen.

9.2

overige zone - IHCS - 1 In aanvulling op hoofdstuk 2 geldt ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - IHCS - 1' (met nummer) ten behoeve van het obstakelvrije (start- en landings)vlak met zijkanten een bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een hogere bouwhoogte dan: a. 56 m boven NAP ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - IHCS - 1 '; in verband met het beschermingsgebied van in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen.

blad 23 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Artikel 10

Algemene afwijkingsregels Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden bij omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van: a. b.

c.

blad 24 van 30

de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages; het bouwvlak mag worden overschreden ten behoeve van de bouw van galerijen, balkons, erkers, luifels en reclamevoorzieningen waarbij aan de volgende voorwaarden moet worden voldaan: 1. de diepte uit de voorgevel van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 1 meter, met dien verstande dat de afstand tot de voorste perceelsgrens niet minder dan 2 meter mag bedragen; 2. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3,5 meter, met dien verstande dat voor balkons geldt dat de hoogte van de balustrade niet meer mag bedragen dan 1,5 meter gemeten vanaf de bovenzijde van de grondvloer van het balkon; de bouwregels in hoofdstuk 2 voor het ondergronds bouwen met dien verstande dat: 1. de ondergrondse bouwweken gesitueerd mogen zijn onder bestaande bebouwing, dan wel op voor bebouwing bestemde gronden; 2. de diepte van ondergrondse bouwwerken niet meer mag bedragen dan één bouwlaag met een diepte (vrije hoogte) van 3 meter gemeten vanaf peil; 3. de oppervlakte niet meer mag bedragen dan de oppervlakte die boven maaiveld mag worden gerealiseerd voor hoofdgebouwen, bijgebouwen, aan- en uitbouwen; 4. het realiseren van ondergrondse bouwwerken geen nadelige effecten op de bodem en de waterhuishouding heeft.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Artikel 11

Algemene gebruiksregels Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo wordt in ieder geval verstaan: a. b. c. d. e. f.

blad 25 van 30

het gebruik van de gronden en/of gebouwen als seksinrichting; gebouwen te gebruiken als zelfstandige bewoning, met uitzondering van de gebouwen die zijn aangeduid dan wel bestemd als (bedrijfs)woning; uitstallings- of opslagplaats voor al dan niet voor gebruik geschikte voer- of vaartuigen of onderdelen daarvan; uitstallings- of opslagplaats, dan wel als stand- of ligplaats voor kampeerwagens, woonwagens, woonboten, tenten en andere onderkomens; het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en/of afhankelijke woonruimte; kamerverhuur aan vijf of meer personen, met uitzondering van de gebouwen die zijn aangeduid dan wel bestemd als kamerverhuur en/of logies ter plaatse van de aanduiding 'kamerverhuur'.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Artikel 12

Algemene wijzigingsregels Het bevoegd gezag kan de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

blad 26 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Artikel 13

Algemene procedureregels Op de voorbereiding van een wijziging is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

blad 27 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Artikel 14 14.1

Overige regels Parkeren Tenzij in Hoofdstuk 2 expliciet is voorzien in een andere regel ten aanzien van de aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid, geldt de volgende regeling: a.

bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van: 1. een omgevingsvergunning voor het bouwen ten behoeve van het bouwen van een gebouw; of 2. een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan; dient tenminste voldaan te worden aan het gemeentelijke beleid ten aanzien van parkeernormen, zoals opgenomen in de 'Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017', als vastgesteld op 3 april 2017; b.

c.

d.

14.2

het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het gemeentelijke beleid ten aanzien van parkeernormen als bedoeld onder a. indien: 1. het voldoen aan het gemeentelijke beleid ten aanzien van parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of 2. op andere wijze in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, met dien verstande dat wordt voldaan aan de regels voor maatwerk (ontheffing) zoals neergelegd in de onder a. bedoelde nota parkeernormen; indien het gemeentelijke beleid ten aanzien van parkeernormen als bedoeld onder a. of de regels voor maatwerk (ontheffing) als bedoeld onder b. gedurende de planperiode van dit bestemmingsplan worden gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met die wijziging; parkeergelegenheid die is gerealiseerd om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid dient aldus in stand te worden gehouden.

Laden en lossen Tenzij in Hoofdstuk 2 expliciet is voorzien in een andere regel ten aanzien van de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte, geldt de volgende regeling: a.

b.

c. d.

blad 28 van 30

een omgevingsvergunning voor het bouwen ten behoeve van het bouwen van een gebouw of een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan wordt uitsluitend verleend indien in een als gevolg van het beoogde gebruik van het gebouw te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen wordt voorzien op eigen terrein; het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. indien: 1. het voldoen aan de bepaling ten aanzien van het laden en lossen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of 2. op andere wijze in de nodige laad- en losruimte wordt voorzien; het bepaalde onder a. is niet van toepassing op de herbouw van een gebouw zónder wijziging van het gebruik; voorzieningen die zijn gerealiseerd om te voorzien in de nodige laad- en losruimte dienen aldus in stand te worden gehouden.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Hoofdstuk 4 Artikel 15 15.1

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Overgangsrecht bouwwerken Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. b.

15.2

gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Afwijking omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van artikel 15.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 15.1 met maximaal 10%.

15.3

Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken Het bepaalde in artikel 15.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

15.4

Overgangsrecht gebruik Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

15.5

Strijdig gebruik Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 15.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

15.6

Verboden gebruik Indien het gebruik, bedoeld in artikel 15.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

15.7

Uitzondering op het overgangsrecht gebruik Het bepaalde in artikel 15.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

blad 29 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Militaire Wijk Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 460276

Artikel 16

Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Militaire Wijk.

blad 30 van 30

Ruimte - Antea Nederland B.V.

B E E L D K WA L I T E I T S P L A N

RIJEN-ZUID

GILZE EN RIJEN

WELSTAND Op: Omgevingadvies Date:12:12, 24/04/

COLOFON GILZE EN RIJEN, RIJEN-ZUID Beeldkwaliteitsplan Maastricht, 12 April 2021 IND01_0469478_01G_Beeldkwaliteitplan Rijen Zuid

Vestiging Oosterhout Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500

Vestiging Maastricht Wim Duisenbergplantsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0) 43 325 32 23

HOUTMAN+SANDER Landschapsarchitectuur BV Groot Grinsel 3 5275 BZ Den Dungen +31 (0) 73 644 84 91

Leystromen Julianastraat 51 | 5121 LN Rijen Postbus 70 | 5120 AB Rijen +31 (0) 880 313 421

info@cb5.nl

www.cb5.nl

info@houtmanensander.nl

info@leystromen.nl

GOEDKEURING Projectmanager: Mark van der Poll

Datum vrijgave: 12 April 2021

VRIJGAVE Opsteller: Jolien Hermans

I N H O U D S O P G AV E 1. INLEIDING

5

1.1 AANLEIDING

5

1.2 DOEL VAN HET BEELDKWALITEITSPLAN

5

1.3 LEESWIJZER

6

2. STEDENBOUWKUNDIGE VISIE

7

2.1 OPGAVE

7

2.2 STEDENBOUWKUNDIG CONCEPT

9

2.3 STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP

15

3. BEELDKWALITEITSPLAN BEBOUWING

17

3.1 WELSTANDSNOTA GILZE EN RIJEN

17

3.2 BESTAANDE SITUATIE: ARCHITECTONISCHE STIJLKENMERKEN

19

3.3 MATERIALISATIE EN KLEURGEBRUIK BEBOUWING

23

3.4 TOEKOMSTIGE KARAKTERISTIEKEN EN SFEER

25

3.5 DEELGEBIEDEN

27

3.6 OVERZICHTSTABEL WELSTANDSCRITERIA

40

3.7 RENOVATIEWONINGEN

43

BEELDKWALITEITPLAN RIJEN-ZUID

|

3

1

INLEIDING 1. 1 A A N L E I D I N G In samenwerking met bewoners en de gemeente Gilze en Rijen wordt door woningbouwcorporatie Leystromen de Militaire wijk in Rijen-Zuid gerenoveerd en getransformeerd. Dat wordt gedaan om zodoende deze wijk qua woningen, woonomgeving en sociaal-maatschappelijke aspecten ook naar de toekomst een aantrekkelijke plek te laten blijven om te wonen en te leven. De wijkvernieuwing betreft de Saksen Weimarstraat, het Willem I Plein, het Frederikplein, de Karel Doormanstraat, de Generaal van Geenstraat en een klein deel van de Julianastraat in Rijen. De Militaire wijk, ook wel Rijen-Zuid of Klein Ankara genoemd, heeft een rijke historie maar heeft tegenwoordig geen goede naam meer in Rijen. De verouderde militaire woningen uit 1952 zijn voor het laatst in 1985 opgeknapt. Van de bewoners woont 75 procent er langer dan 5 jaar.

1. 3 L E E S W I J Z E R Dit document is opgebouwd uit twee separate delen die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. In hoofdstuk 2 wordt allereerst het stedenbouwkundige plan voor Rijen-Zuid toegelicht. Hierbij komen de aanleiding voor de opgave, het stedenbouwkundig concept, alsook een toelichting van het stedenbouwkundig ontwerp aan bod. De stedenbouwkundige richtlijnen die hierbij naar voren komen, vormen de basis voor het beeldkwaliteitsplan dat in hoofdstuk 3 aan bod komt. In dit hoofdstuk staan een analyse van de bestaande bebouwing in de wijk én de omschrijving van de architetonische kaders, ambities en richtlijnen voor de nieuwbouw woningen in de planontwikkeling Rijen-Zuid centraal.

Bovenstaande ontwikkeling, die zowel de fysieke staat van de woningen als de sociaal maatschappelijke staat van de wijk betreft, zijn voor woningbouwcorporatie Leystromen aanleiding geweest tot een drastische omvorming van de wijk. Voor deze ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld door HOUTMAN+SANDER Landschapsarchitectuur. Ter ondersteuning van het stedenbouwkundigplan, als toetsingskader voor Welstand en als onderdeel van het bestemmingsplan voor Rijen-Zuid is in opdracht van Leystromen door Croonenburo5 een beeldkwaliteitsplan voor de bebouwing opgesteld.

1. 2 D O E L VA N H E T B E E L D K WA L I T E I T S P L A N Naast dat het beeldkwaliteitsplan (BKP) de kwaliteit van het stedenbouwkundig plan moet borgen, is het doel van het BKP om de architectonische kaders en ambities voor de verdere uitwerking van het plangebied vast te leggen. Het BKP moet ontwerpers die deelprojecten binnen gebiedsontwikkeling Rijen-Zuid verder uitwerken en richtlijnen meegeven. Puntsgewijs heeft het beeldkwaliteitsplan voor Rijen-Zuid de volgende doelen: • het moet aansluiten bij de identiteit van Rijen (geborgd in de welstandsnota) en voldoende flexibiliteit bieden; • het moet de kwaliteit van het stedenbouwkundig plan borgen; • het moet zorgen dat er samenhang ontstaat in de uitwerking van verschillende deelprojecten binnen gebiedsontwikkeling Rijen-Zuid; • het is een vertaling van principes naar concrete oplosrichtingen; • het dient architecten, ontwerpers die met de deelprojecten aan de slag gaan te inspireren; • het moet architectonische richtlijnen en ambities meegeven die de beeldkwaliteit ter plaatse borgen. Het beeldkwaliteitsplan is ook het toetsingskader voor Welstand. Het BKP vormt de basis voor het bestemmingsplan waarin de definitieve bebouwingmogelijkheden en bestemmingen van gronden en gebouwen worden vastgesteld.

Belangrijk hierbij is dat het BKP voldoende flexibiliteit biedt om de verschillende deelprojecten binnen de planontwikkeling Rijen-Zuid te borgen.

Fig. 1.1 (links) Planlocatie Militaire wijk, Rijen-Zuid

BEELDKWALITEITPLAN RIJEN-ZUID

|

5

LEGENDA Sloop Renovatie Verkoop Bestaande bebouwing

2

STEDENBOUWKUNDIGE VISIE 2. 1 O P G AV E Woningcorporatie Leystromen heeft aan HOUTMAN+SANDER gevraagd om een stedenbouwkundige visie te ontwikkelen voor de renovatie en transformatie van de Militaire wijk in Rijen-Zuid. Ter voorbereiding van deze visie heeft Leystromen zelf al een besluit genomen over het aantal te slopen woningen, het aantal te verkopen woningen en de te verduurzamen bestaande woningen. Van de ca. 160 woningen in Rijen-Zuid die nu in bezit zijn van Leystromen zal ca. 10% verkocht worden. Deze verkoop stimuleert een betere mix van koop en huur in de wijk en biedt mensen de kans om in de wijk te blijven wonen en toch een stap in hun woonontwikkeling te zetten. De ontwikkeling van een nieuw woon- en leefmilieu waarin diverse doelgroepen gehuisvest zijn, staat hierbij centraal. Om ruimte te maken voor verbeteringen in de fysieke wijkstructuur en om een gedifferentieerder woningaanbod te kunnen realiseren, zal ook ca. 30% van de woningen die in eigendom zijn van Leystromen worden gesloopt. Ter plaatse van de gesloopte woningen, zal nieuwbouw haar intrede doen. De overige woningen, ca. 60%, wordt gerenoveerd. In de afbeelding hiernaast zijn de te slopen, renoveren en te verkopen woningen weergegeven.

Voorafgaand aan de bepaling welke woningen/gebieden zich het beste lenen voor sloop en nieuwbouw heeft zowel een ruimtelijke analyse van de wijk als een analyse van het woningbezit plaatsgevonden. Er is voor gekozen om vooral woningen te verkopen in woonblokken waarvan eerder al woningen verkocht zijn. Deze woonblokken komen daarmee niet in aanmerking voor sloop. De woningen die nu in bezit zijn bij Leystromen verkeren technisch gezien allemaal in dezelfde staat, dus gebaseerd hierop is ook geen voorkeur af te leiden. Daarom is ervoor gekozen voor de sloop/transformatie van een gebied waar een aantal stedenbouwkundige problemen opgelost kunnen worden en waar anderssoortige woonvormen kunnen ontstaan.

Fig. 2.2 Impressie rijwoningen Militaire wijk Rijen-Zuid

Naast de ontwikkelingen omtrent de woningen zal de openbare ruimte in zijn geheel een facelift krijgen. Op dit moment lopen er enkele onderzoeken naar de vitaliteit van de bestaande bomen en de ondergrondse infrastructuur die mede zullen bepalen welke transformatie de openbare ruimte zal ondergaan. Dit zal tevens mede met de bewoners worden uitgewerkt. De ambities en richtlijnen die gesteld zullen worden voor de inrichting van de openbare ruimte, zijn geen onderdeel van het beeldkwaliteitsplan dat in dit document nader wordt uitgewerkt.

Fig. 2.1 (links) Indicatie bestaande woningen verkoop, sloop, renovatie

BEELDKWALITEITPLAN RIJEN-ZUID

|

7

noord-oostelijke entree wijk: Karel doormanstraat

Zuid-oostelijke entree wijk: saksen weimarstraat

2. 2 S T E D E N B O U W K U N D I G C O N C E P T De wijk kent twee entrees: de Karel Doormanstraat aan de noordoostzijde en de Saksen Weimarstraat aan de zuidoostzijde. De Karel Doormanstraat sluit in de toekomst aan op een voet- en fietsverbinding naar het station van Rijen en een autoverbinding onder het spoortalud. Deze noordelijke entree kan beschouwd worden als de hoofdentree van de wijk. Bij deze entree wordt het zicht momenteel echter vooral bepaald door een blinde kopgevel, zijtuinen en verscholen, ongedefinieerde parkruimtes. Vanaf de entree van de Saksen Weimarstraat is de entree vriendelijker en opent het profiel zich naar een parkachtige ruimte. Het gebied achter de entree aan de Karel Doormanstraat wordt gekenmerkt door verscholen parkruimtes en diffuse achtergebieden. Duidelijke doorgaande structuren ontbreken en de verscholen ruimtes (Willem I plein en Frederikplein) overtuigen niet in ruimtelijke en verblijfskwaliteit. De woningen zijn laag (2 lagen met kap) en de rijen zijn lang waardoor er weinig interactie tussen de woningen onderling en haar omgeving bestaat. Het gebied rondom de Karel Doormanstraat, het Frederikplein en Willem I plein wordt ook gekenmerkt door een groot aaneengesloten eigendom van Leystromen. Het is een uitgelezen kans om een nieuw ‘hart’ voor de wijk te realiseren.