Geredigeerd 2025-12-04 Definitieve onderbouwing BOPA Anne Frankplein 12 Rijen

Blad 84 van 92

4 december 2025

- graag geen in-/uitrit aan of op de Venneweg; - graag parkeerverbod instellen op de Venneweg; - geluid(soverlast) van de technische installaties op dak zo minimaal mogelijk houden); - graag afgesloten parkeerterrein en niet vrij toegankelijk in de avonden/weekenden; - probeer inkijk in de tuinen van de woningen aan de Venneweg te voorkomen; - blij met mooie ontwerp, een verbetering ten opzichte van huidige situatie; - momenteel parkeeroverlast door bezoekers opleidingen politie/ huisartsenpost/reizigers met OV; - graag aandacht voor verlichting op het parkeerterrein;

-Toegang parkeerterrein vanaf Mary Zeldenrustlaan en uitgang aan de zuidzijde van het kavel. Dat voorkomt inschijnende autolampen in de woningen en verkeersoverlast op fietspad Mary Zeldenrustlaan.

Opmerkingen over het project De aanwezigen geven aan het een mooi plan te vinden, zien geen bezwaren tegen de vormgeving en uitstraling van het pand op basis van de getoonde tekeningen en gevelbeelden.

Verslag inloop informatieavond voor omwonenden 19 februari 2025 Parkeren en verkeersdrukte Verder wordt er een suggestie gedaan om de parkeervakken haaks uit te voeren en met bebording of

afzetting trachten te voorkomen dat parkeerplaatsen door NS-reizigers gebruikt gaan worden.

Daarnaast zijn er door de omwonenden zorgen geuit over de huidige verkeersdrukte op de Venneweg

(snelfietsroute, bussen en mensen die willen parkeren voor het station) en de parkeerdruk in de straat. Afgesproken wordt dat wanneer dit op korte termijn, volgens de omwonenden, uit de hand dreigt te lopen, ze dit bij de gemeente Gilze en Rijden melden. In dat geval zal dit worden gemeld aan de afdeling handhaving.

De aanwezigen geven aan het een mooi plan te vinden en zien de toekomst met vertrouwen tegemoet.

Verslag inloop informatieavond voor omwonenden 20 februari 2025 Parkeren en verkeersdrukte

Een aantal bezoekers geeft expliciet aan dat de toekomstige bouwplannen van ABG-locatie, herontwikkeling Praxis-locatie en aanpassing station meer verkeer zal betekenen dan momenteel plaats vindt. Er wordt

nadrukkelijk op gewezen dat alle plannen in samenhang met elkaar bekeken en afgestemd moeten worden.

Opmerkingen over het plan De aanwezigen geven aan het een mooi plan te vinden, zien geen bezwaren tegen de vormgeving en uitstraling van het pand op basis van de getoonde tekeningen en gevelbeelden.

Reactie ABG-organisatie Parkeren Er zullen voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Op basis van de parkeernorm van de gemeente

Gilze en Rijen worden ca. 100 parkeerplaatsen gerealiseerd. Op eigen terrein worden in het meest recente ontwerp 95 autoparkeerplaatsen, twee invalideparkeerplaatsen en 50 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd.

ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu

Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen

Blad 85 van 92

4 december 2025

Gemeente Gilze en Rijen

Twee van de autoparkeerplaatsen zijn voorzien van een laadstation voor elektrische voertuigen. De

resterende behoefte van één autoparkeerplaats kan worden opgevangen door de parkeerruimte in openbaar gebied.

De huidige openbare parkeerplaatsen vallen niet onder de scope van dit project. Toekomstige parkeerplaatsen behorende tot de toekomstige ABG locatie zullen voor eigen gebruik zijn en niet voor

treinreizigers. Dat zal mede worden gerealiseerd door het parkeerterrein afsluitbaar te maken door het

gebruik van slagbomen.

Er worden geen extra parkeerplaatsen aangelegd in het openbaar gebied. De huidige opzet van de parkeerplaatsen op openbaar gebied blijft nagenoeg hetzelfde. De projectleider en architect kunnen hier

echter geen concreet antwoord op geven omdat deze bijeenkomst alleen in het teken staat van de locatie ABG huisvesting.

De toekomstige bouwplannen van ABG-locatie, de herontwikkeling Praxis-locatie en de aanpassing station zal meer verkeer betekenen dan momenteel plaats vindt. Er wordt nadrukkelijk op gewezen dat alle plannen

in samenhang met elkaar bekeken en afgestemd zullen worden.

Geluid afkomstig van warmtepompen De warmtepompen en luchtbehandelingskasten zullen geluid maken, maar er kan nu nog niet gezegd worden

hoeveel dat is. Wel wordt geprobeerd om het geluid tot een minimum te beperken. De dakrand op het gebouw zorgt voor geluidsdemping, evenals de omkasting rondom deze onderdelen. Het theoretische

geluidsniveau wat waarschijnlijk door de installaties geproduceerd wordt kan bij aanschaf van de installaties een keer gedemonstreerd worden. Geluid proberen we zoveel mogelijk te reduceren, maar de windrichting

bepaalt welke kant het geluid op gaat. Uit de berekeningen van het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau van KLICTET B.V. volgt dat, op basis van

de gehanteerde uitgangspunten, voldaan wordt aan de eisen ten aanzien van de bescherming tegen geluid van installaties conform het omgevingsplan van de gemeente Gilze Rijen.

Verlichting Er zal geen sprake zijn van lichtoverlast in de avonduren. Wel zal onderzocht worden hoe het gebouw verlicht kan worden in het kader van veiligheid.

Sloop- en bouwwerkzaamheden

Aannemers krijgen de opdracht om hun bouwplaats inrichting/bouwverkeer op eigen terrein te realiseren. Dit kan niet altijd, maar mocht dat het geval zijn, dan wordt daarover tijdig gecommuniceerd. We proberen het slopen niet tot overlast te laten zijn,. Daarnaast is het de wens om zoveel mogelijk materialen te

hergebruiken, waardoor de sloop rustiger en meer doordacht uitgevoerd zal moeten worden. Er hoeft niet

geheid te worden ten aanzien van het project. Noodtrappen worden inpandig gerealiseerd.

ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu

Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen Gemeente Gilze en Rijen

Blad 86 van 92

4 december 2025

De bouwfase start in het vierde kwartaal van 2025 en als alles volgens planning verloopt wordt het gebouw

in het vierde kwartaal van 2026 in gebruik genomen.

Op 6 oktober 2025 is nog een inloopbijeenkomst geweest op de projectlocatie. Hierbij zijn wederom 250

omwonenden uitgenodigd. Zij hebben nogmaals waardering voor het project uitgesproken. Zij hopen dat

eventuele parkeeroverlast in de toekomstige situatie mee zal vallen.

ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu

Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen Gemeente Gilze en Rijen

Blad 87 van 92

4 december 2025

12 EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES 12.1 Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid Rijksbeleid Onderhavig project draagt bij aan de doelstellingen van het Rijksbeleid. In paragraaf 5.1 worden de maatschappelijke opgaven in vier prioriteiten beschreven, zoals die voortvloeien uit de Nationale

Omgevingsvisie (NOVI). De visie richt zich onder meer op het streven naar duurzaam en klimaatneutraal bouwen. Voor de bouw van het kantoor worden circulaire bouwmaterialen gebruikt. Er is gekozen voor

transformatie waarbij circa 33% van het pand overeind blijft en wordt hergebruikt in het ontwerp. Installaties inzake koeling worden tot een minimum beperkt door realisatie van een tweede zonwerende gevel van

houten zonwering. Warmte wordt gerealiseerd met grondwater en er komen circa 450 PV panelen voor energieopwekking. De parkeerplaatsen worden uitgevoerd met grasbetontegels, hetgeen bijdraagt aan

infiltratie van hemelwater. Daarmee draagt onderhavig project bij aan de ambities uit de NOVI. Met het Programma Natuur werken Rijk en provincies gezamenlijk aan vermindering van de negatieve

gevolgen van overmatige stikstofdepositie op de natuur en de natuur en biodiversiteit. Uit paragraaf 6.12 en 6.14 blijkt dat natuur geen belemmering vormt voor onderhavige ontwikkeling. Derhalve wordt voldaan aan het Programma Natuur.

Provinciaal beleid In paragraaf 5.2 wordt de Omgevingsvisie van de provincie Noord-Brabant beschreven. Uit de omgevingsvisie blijken vier hoofdopgaven die onder andere zien op energie, klimaat en een grote woningbouwopgave. Onderhavige ontwikkeling omvat de uitbreiding van een kantoorgebouw binnen een bestaand bebouwd

gebied in Rijen. Dit kan worden aangemerkt als herstructureringslocatie binnen bestaand bebouwd gebied, waarmee wordt aangesloten bij het principe van duurzame verstedelijking. Het huidige kantoor heeft een

bruto-vloeroppervlakte van ca. 2.700 m2. Met de nieuwbouw en uitbreiding van kantoren wordt het bruto-vloeroppervlakte ca. 4.650 m2. Daarmee

wordt ca. 1.950 m2 bruto-vloeroppervlakte toegevoegd. In lijn met jurisprudentie kan de bouw daarom

aangemerkt worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierdoor dient getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Onderhavige ontwikkeling voorziet in zowel de kwantitatieve- als kwalitatieve kantoorbehoefte van de

gemeente Gilze en Rijen, waardoor er wordt voldaan aan de ladder.

Het kantoorgebouw moet voldoen aan de wettelijke duurzaamheidseisen. Om deze reden wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen, wordt er duurzaam gesloopt, zullen installaties tot een minimum worden

beperkt door de inzet van zonnewering en gebruik van grondwater en zal energieopwekking duurzaam

ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu

Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen

Blad 88 van 92

4 december 2025

Gemeente Gilze en Rijen

plaatsvinden door middel van circa 600 PV panelen. De ontwikkeling is daarmee in lijn met de Omgevingsvisie Noord-Brabant alsook de TAM-omgevingsverordening.

Gemeentelijk beleid De sloop en nieuwbouw ten behoeve van een kantoor draagt op verschillende manieren bij aan het

omgevingsbeleid van de Gemeente Gilze en Rijen. Door de realisatie van een nieuw ambtenarenkantoor

zonder baliefunctie voor de ABG-organisatie in de kern van Rijen wordt namelijk leegstand voorkomen en de werkgelegenheid en bedrijvigheid in de kern van Rijen gestimuleerd. Hetgeen in overeenstemming is met de toekomstvisie van de gemeente Gilze en Rijen.

Door de locatie van de ontwikkeling wordt bijgedragen aan het kenmerk van Rijen als plaats waar wordt

gewoond en gewerkt. Door te kiezen voor deze locatie blijft er tevens ruimte om het centrum verder te ontwikkelen en de ambities met betrekking tot de winkels te verwezenlijken. Het te realiseren kantoor zal geen extra ruimte innemen, aangezien het gerealiseerd zal worden op een locatie waar reeds kantoorpanden

aanwezig zijn. Het project is daarmee in overeenstemming met zowel het ambitiedocument, de structuurvisie en de verkeersvisie.

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het geldende provinciale, regionale en

gemeentelijke beleid. Vanuit de aspecten van de fysieke leefomgeving komen geen belemmeringen voort. De toedeling van een kantoorfunctie aan de locatie kan als evenwichtig worden beoordeeld.

12.2 Aspecten van de fysieke leefomgeving Het te ontwikkelen kantoorgebouw zal worden ingebed in de directe omgeving, dat zoveel mogelijk in samenhang met elkaar ontworpen is. Het ontwerp versterkt het alzijdige concept en draagt uitdrukkelijk bij

aan het verbinden van de menselijke schaal aan de schaal van het gebouw. Groen loopt letterlijk tot aan de gevels en schept een rustige, natuurvriendelijke en bio diverse omgeving voor dit duurzame kantoorgebouw. Daarnaast is de projectlocatie makkelijk bereikbaar per auto, fiets en openbaar vervoer.

Het slopen van de vleugels van de bestaande bebouwing aan het Anne Frankplein 12 en het plegen van

nieuwbouw op dezelfde locatie ten behoeve van een kantoor is getoetst aan de relevante aspecten van de fysieke leefomgeving in hoofdstuk 6. Uit de toetsing komen geen belemmeringen voort voor deze

ontwikkeling. De ontwikkeling is evenwichtig toegedeeld. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

12.3 Participatie Uit de gevoerde omgevingsdialoog blijkt dat er belangrijke thema's zoals parkeren, verkeersveiligheid, geluid

van technische installaties, schaduwwerking en lichtoverlast zijn besproken. In reactie hierop is onder meer

gekozen voor een afsluitbaar parkeerterrein om oneigenlijk gebruik door bijvoorbeeld treinreizigers te

ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu

Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen Gemeente Gilze en Rijen

Blad 89 van 92

4 december 2025

voorkomen, met voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein conform de gemeentelijke parkeernormen. Ook is bij de situering van de in- en uitritten rekening gehouden met verkeersveiligheid en het beperken van hinder voor omwonenden. Ten aanzien van geluid van installaties op het dak worden geluidsbeperkende maatregelen getroffen,

waaronder een geluidsisolerende omkasting en een verhoogde dakrand. De installaties zullen voldoen aan

de geldende geluidsnormen. Voor verlichting wordt specifiek gekeken naar het beperken van lichtoverlast, met behoud van de veiligheid op het terrein.

Daarnaast is aandacht besteed aan een veilige bouw- en sloopfase, waarbij overlast zoveel mogelijk wordt

beperkt en communicatie met de omgeving tijdig zal plaatsvinden. De inspraak van omwonenden is daarmee aantoonbaar meegenomen in het verdere ontwerpproces en de planvorming.

ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu

Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen

Blad 90 van 92

4 december 2025

Gemeente Gilze en Rijen

Colofon

Projectgegevens Project

Anne Frankplein 12, Rijen

Projectnummer

24RIJ-BOPAANNEFR

Revisie

04

Datum

4 december 2025

AROM B.V. Laan door de Veste 1

5708 ZZ Helmond

ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu

Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen Gemeente Gilze en Rijen

Blad 91 van 92

4 december 2025

BIJLAGEN

1.

Laddertoets Anne Frankplein 12 te Rijen, AROM B.V., rapportnummer 24RIJ-LTANNEFR, d.d. 3 juni

2025

2.

Rapportage bouwfysica, akoestiek en brandveiligheid, KLICTET B.V., d.d. 11 juli 2025, Kenmerk: 507003A

3.

Verkennend bodemonderzoek Anne Frankplein 12 te Rijen, MILON B.V., d.d. 2 augustus 2022, projectnummer: 20221776

4.

Verkennend asbestonderzoek, MILON B.V., d.d. 28 augustus 2025, projectnummer 20251743

5.

Trillingsonderzoek Anne Frankplein 12 te Rijen, Cohere Consultants, referentie CC-REP20241101, d.d. 12 november 2024

6.

Trajectspecifiek doorlatendheidsonderzoek, MILON B.V., d.d. 14 oktober 2025 projectnummer:

20251804

7.

Externe veiligheid spoor Anne Frankplein 12 te Rijen, AVIV, project 245841, d.d. 6 augustus 2024

8.

Risicoanalyse ontplofbare oorlogsresten Anne Frankplein 12 te Rijen, Saricon, referentie 24S061-RA-

01, d.d. 8 augustus 2024

9.

Risicokaart ontplofbare oorlogsresten Anne Frankplein 12 te Rijen, Saricon, referentie 24S061-RK-01,

d.d. 8 augustus 2024 10. Archeologisch onderzoek Anne Frankplein 12 te Rijen, Transect, Transect-rapport 4194, d.d. 21

augustus 2024 11. Selectiebesluit archeologie Anne Frankplein 12 te Rijen, d.d. 14 september 2022 12. Boom Effect Analyse, Boomadvies Nederland B.V., d.d. 18 augustus 2025, projectnummer: P250105

12a. Bijlage I, BEA Tabel boomgegevens 12b. Bijlage II, Conditiekaart ABG kantoor

12c. Bijlage III, Impactkaart ABG kantoor

ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu

Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen

Blad 92 van 92

4 december 2025

Gemeente Gilze en Rijen

13. QuickScan Flora en Fauna Anne Frankplein 12 Rijen, Geofoxx, rapportnummer 20240387_alRAP, d.d. 17 oktober 2024

14. Nader

onderzoek

vleermuizen

Anne

Frankplein

12

Rijen,

Geofoxx,

rapportnummer

20240387_b1RAP, d.d. 17 oktober 2024

15. Activiteitenplan Anne Frankplein 12 Rijen, Geofoxx, Projectnummer 20241235/BENG, d.d. 19

augustus 2025

16. Stikstofdepositieonderzoek Anne Frankplein 12 Rijen, De Roever, rapportnummer 20240549.v04,

d.d. 2 december 2025 16a. Projectberekening Anne Frankplein 12 Rijen, d.d. 2 december 2025 16b. Extra beoordeling Anne Frankplein 12 Rijen, d.d. 2 december 2025

17. Parkeeronderbouwing Anne Frankplein 12 te Rijen, Goudappel B.V., d.d. 26 juni 2024. 18. M.e.r.

beoordelingsnotitie Anne

Frankplein

12

Rijen,

AROM

B.V.,

rapportnummer

24RIJ-

MERANNEFR, d.d. 4 december 2025

19. Omgevingsdialoog Anne Frankplein 12 te Rijen, ABG-gemeenten

20. Akoestisch onderzoek Anne Frankplein 12 te Rijen, AnteaGroup B.V., d.d. 10 oktober 2025, project 0505003.100

ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu