Bijlage 2 stationsomgeving Rijen toelichting

blad 70 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

Hoofdstuk 5

5.1

Juridische aspecten

Algemene opzet Het bestemmingsplan 'Stationsomgeving Rijen' bevat het planologisch-juridisch instrumentarium voor de (her)ontwikkeling van de stationsomgeving van de gemeente Gilze en Rijen. De planopzet kent een beperkt aantal bestemmingen en een gedetailleerde planverbeelding. Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Standaard voor Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012. Het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de planverbeelding met planregels. Bij ieder plan hoort een toelichting. Deze heeft als zodanig geen rechtskracht. De planregels zijn opgebouwd uit inleidende regels (hoofdstuk 1), bestemmingsregels (hoofdstuk 2), algemene regels (hoofdstuk 3) en overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4)

5.2

Toelichting op de verbeelding De verbeelding omvat de gronden die voor de ontwikkeling van het plan van belang zijn. De keuze van de bestemmingen en de situering van de bestemmingsvlakken zijn gebaseerd op de ontwikkelingsschetsen. Voorts sluit de opzet van de verbeelding aan op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) en IMRO 2012.

5.3

Toelichting op de bestemmingsplanregels Hoofdstuk 1 Inleidende regels Dit hoofdstuk omvat twee artikelen: Artikel 1 Begrippen In het eerste artikel, 'begrippen', worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsbepalingen zijn opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Voor sommige begrippen worden in de SVBP 2012 en Bor omschrijvingen gegeven. Deze zijn overgenomen. Artikel 2 Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de 'wijze van meten' uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels In dit hoofdstuk worden planregels gegeven voor de binnen het plangebied bestaande functies die gehandhaafd worden alsmede voor de nieuw te ontwikkelen functies. Per bestemming zijn de doeleinden c.q. de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. In beginsel is iedere vorm van bebouwing die past binnen de desbetreffende bestemming tot een bepaalde omvang rechtstreeks (dus zonder voorafgaande vrijstelling of wijziging) toegestaan.

Indien wordt voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (bebouwingspercentage, goothoogte en dergelijke) en wordt gebouwd binnen het eventueel aangegeven bouwvlak, kan hiervoor in de regel een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden verleend. Binnen de bestemmingsregels zijn 'gewone' bestemmingen, 'voorlopige" bestemmingen en dubbelbestemmingen opgenomen.

blad 71 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

'Gewone' bestemmingen Het hoofdstuk bestemmingsregels bestaat uit een beschrijving van de gewone bestemmingen Deze kennen per bestemming globaal de volgende opzet: Bestemmingsomschrijving; Bouwregels voor gebouwen; Bouwregels voor aan-, uit- en bijgebouwen; Bouwregels voor bouwwerken, niet zijnde gebouwen; Eventuele afwijkingen van de bouwregels; Gebruiksregels; Eventuele afwijkingen van de gebruiksregels; In het voorliggende bestemmingsplan zijn de volgende 'gewone' bestemmingen opgenomen: Artikel 3 Bedrijf De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor bedrijven in bedrijfscategorie 1 en 2. Dit betreft lichtere bedrijvigheid die goed past binnen een woonomgeving. Binnen deze bestemming zijn ondergeschikte kantoren toegestaan. Bijzondere functies binnen deze bestemming zoals nutsvoorzieningen zijn met een specifieke aanduiding mogelijk gemaakt. Artikel 4 Gemengd De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor kantoren, publiekverzorgende ambachten en dienstverlening. Ook functies voor maatschappelijke dienstverlening zijn binnen deze bestemming toegestaan. Binnen het plangebied zijn twee bedrijfswoningen met een functieaanduiding op de verbeelding weergegeven. Artikel 5 Groen Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, voet- en fietspaden en waterretentie. Binnen deze bestemming mogen alleen bouwwerken geen gebouwen worden opgericht.

Ter plaatse van de aanduiding 'groen' zijn uitsluitend groenvoorzieningen toegestaan. Dit heeft tot doel om geen voetpaden mogelijk te maken, in verband met recht van overpad. Artikel 6 Horeca De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor horecabedrijven en bijbehorende voorzieningen. De beide horecabedrijven binnen het plangebied zijn ingeschaald tot en met horecacategorie 3. Dit betekent dat alleen categorie 4 horeca is uitgesloten en er hierdoor geen dancing of discotheek is toegestaan maar wel een café en/of restaurant. Van de twee horeca bedrijven in het gebied is één bedrijf bestemd voor het behoud en de bescherming van het ter plaatse aanwezige gemeentelijk monument. Ook is een bedrijfswoning toegestaan met een aanduiding op de verbeelding. Artikel 7 Verkeer De gronden binnen deze bestemming 'Verkeer' zijn bestemd voor wegen, voetpaden (snel)fietspaden, een tunnel, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen inclusief waterpartijen en watergangen, kunstwerken, kunstobjecten en straatmeubilair en bijbehorende voorzieningen. De gronden binnen deze bestemming zijn de gronden waar de spoorweg niet op gelegen is. Op of in deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd. Ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' is de tunnel toegestaan. De nieuwe onderdoorgang dient zodanig te worden aangelegd dat deze binnen deze aanduiding komt te liggen.

Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn ook bijbehorende voorzieningen ten behoeve van de tunnel, zoals trappen, toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' zijn uitsluitend parkeervoorzieningen toegestaan. De overige voorzieningen die in dit artikel worden toegestaan, zijn ter plaatse van deze aanduiding niet toegestaan. Artikel 8 Verkeer - Railverkeer De gronden waar de bestemming 'Verkeer - Railverkeer' geldt zijn bestemd voor spoorwegen, blad 72 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

en spoorwegvoorzieningen, zoals trappen en perrons, een tunnel ten behoeve van de kruising van de spoorweg met verkeerswegen, aan het spoor gerelateerde functies zoals ondergeschikte detailhandel en horeca tot en met categorie 1, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, watervoorzieningen en overige bijbehorende voorzieningen. Op of in deze gronden mag uitsluitend ten dienste van de bestemming worden gebouwd. Gebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan, met uitzondering van liftschachten. Liftschachten zijn buiten het bouwvlak toegestaan. Fietsenstallingen met een capaciteit van meer dan 10 plaatsen zijn aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'fietsenstalling'. De gronden van het voormalige stationsgebouw hebben de aanduidingen, 'gemeentelijke monument' en 'gemengd'. De eerste aanduiding is bedoeld om het gemeentelijk monument te beschermen, de tweede aanduiding maakt een breder gebruik van het voormalige stationsgebouw mogelijk. Hierdoor is het tevens mogelijk de gronden met deze aanduiding te gebruiken voor beperkte zaalverhuur (tot maximaal 150 m2 ), detailhandel (tot maximaal 150 m2 ) en een atelier. Het Rijksmonument aan de Julianastraat 118 is ook aangeduid met de aanduiding 'gemengd'.

Tevens is dit pand aangeduid met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - rijksmonument, met als doel het Rijksmonument te beschermen. Ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' is een (deel van de) onderdoorgang toegestaan. Het diepste deel van de onderdoorgang wordt hier aangelegd. Om de onderdoorgang niet te diep te maken is bepaald dat de maximale verticale bouwdiepte 6,5 meter (ten opzichte van het peil) mag bedragen. Tot slot is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de gronden ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied - 1', onder voorwaarden, te wijzigen naar de bestemming 'Wonen'. De relevante regels van de bestemming 'Wonen' zijn in dit geval van toepassing. Het toevoegen van een bouwvlak is hiermee niet toegestaan. Artikel 14 Wonen In artikel 14 staan de regels voor de bestemming 'Wonen'. Er zijn verschillende typen woonbebouwing die met de bouwaanduidingen vrijstaand [vrij], twee-aaneen [tae] en aaneengebouwd [aeg] zijn gespecificeerd. Per type woonbebouwing zijn aparte bouwregels opgenomen. Artikel 15 Woongebied Deze bestemming is opgenomen voor de nog te realiseren woningen op twee locaties. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor de afzonderlijke huisvesting van huishoudens al dan niet in samenhang met aan huis gebonden beroepen.

Daarnaast zijn tuinen en erven, voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen inclusief waterpartijen en -gangen, kunstwerken, kunstobjecten, speeltoestellen en straatmeubilair, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water- en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan en zijn bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals uitritten, toegestaan. Gebouwen kunnen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Daar waar uitsluitend twee-aaneengebouwde woningen zijn toegestaan, is de aanduiding 'twee-aaneen' opgenomen. Hier zijn twee wooneenheden toegestaan. Waar aaneengebouwde- en gestapelde woningen zijn toegestaan, is geen aanduiding opgenomen. Het maximum aantal wooneenheden ter plaatse is met de aanduiding maximum aantal wooneenheden opgenomen op de verbeelding. In de regels zijn nadere bebouwingsregels opgenomen voor de hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat op de gevels van de nieuwe hoofdgebouwen de geluidbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijdt. De betreffende gevels dienen te worden uitgevoerd als dove gevel, dan wel met een geluidwerend vlies c.q. vliesgevel of vergelijkbare constructie met hetzelfde effect als een dove gevel. Hierbij geldt dat per blad 73 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

woning niet meer dan één dove gevel is toegestaan. Daarnaast is een bouwregel opgenomen ten aanzien van trillinghinder. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd als aan de constructie van deze gebouwen zodanige bouwkundige maatregelen worden getroffen, dat de streefwaarden voor 'wonen nieuwe situatie' niet worden overschreden. Hiervan kan worden afgeweken indien doelmatige en kosteneffectieve maatregelen worden getroffen om de trillingssterkte te verminderen en uit een dynamische berekening blijkt dat tenminste de streefwaarden voor 'wonen in bestaande situatie' niet worden overschreden. Voor het oprichten van bebouwing is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die borgt dat een waterbergingsvoorziening van voldoende omvang moet worden gerealiseerd. Hierbij wordt onderscheidt gemaakt in het vervangen van verharding en het toevoegen van verharding. Bij het oprichten en uitbreiden van gebouwen dient de inrichting van elk perceel zodanig te zijn dat voldoende ruimte aanwezig is om zowel het parkeren als het eventueel laden en lossen op eigen terrein te kunnen afwikkelen. Binnen de bestemming dient voorzien te zijn in voldoende parkeeraccommodatie. In de regels zijn nadere bebouwingsregels opgenomen voor de situering, de bebouwingsdiepte en de dakvorm van hoofd- en bijgebouwen en van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Voorlopige bestemmingen Voorlopige bestemmingen zijn bestemmingen die gedurende een bepaalde periode een bepaalde bestemming toegekend krijgen. Na verloop van die periode treedt vervolgens de definitieve bestemming in werking. Onder de Wro is deze looptijd 5 jaar. Op basis van de Crisis- en herstelwet (artikel 7c, lid 3 van het Bu Chw) is het mogelijk een looptijd van een voorlopige bestemming te verlengen naar 10 jaar. Onderhavig bestemmingsplan met verbrede reikwijdte maakt gebruik van dit instrument om de looptijd van de voorlopige bestemmingen te verlengen naar 7 jaar. Voor het gebied gelden twee verschillende regimes tijdens de planperiode. De verbeelding toont slecht de bestemmings'kleur' van het voorlopig regime. Het eindbeeld is daarmee niet direct af te leiden uit de verbeelding. De planregels bieden wel inzicht in het eindbeeld. De voorlopige bestemmingen zijn alle verkeersbestemmingen en zijn gericht op de realisering van de tunnel (onderdoorgang). De eindbestemming varieert: Wonen, Gemengd, Horeca en Bedrijf. In totaal zijn er 5 voorlopige bestemmingen in het plan aanwezig. Het onderscheid wordt bepaald door de mogelijkheden van de eindbestemming. In figuur 5.1 zijn de voorlopige bestemmingen opgenomen.

blad 74 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

Figuur 5.1: voorlopige bestemmingen (voor Legenda: zie verbeelding) Voor de zichtbaarheid van de figuur zijn de volgende lagen in figuur 5.1 uitgezet: Waarde Archeologie, Bouwaanduiding cultuurhistorische waarde, Bouwaanduiding Gemeentelijk monument, (Woning typologieën: twee-aaneen, vrijstaand), maximale goot- en bouwhoogte, minimale – maximale goot- en bouwhoogte, aanduiding tunnel, overige zone – ihcs 1. De opbouw van de planregels is gelijk bij die van de reguliere bestemmingen, met dien verstande dat deze opbouw tweemaal in de planregels terugkomt. In eerste instantie met de regels die gelden voor de voorlopige bestemming en vervolgens ten aanzien van de eindbestemming. Voor de regels ten aanzien van de eindbestemming is verwezen naar de al in het bestemmingsplan opgenomen regels voor die specifieke bestemming. In aanvulling op de gebruikelijke opbouw wordt aan het einde van de regeling voor de voorlopige bestemming nog een onderdeel toegevoegd waarin is vastgelegd tot wanneer de voorlopige regels gelden. De werkingstermijn van de voorlopige bestemming eindigt 7 jaar na vaststelling van het bestemmingsplan. De inschatting is dat de tunnel aanzienlijk sneller gerealiseerd wordt dan deze 7 jaar. Er is echter een ruime termijn opgenomen, waarbinnen vast staat dat alles is gerealiseerd Dit is een termijn van 7 jaar na vaststelling van het bestemmingsplan.

Om de mogelijkheid te bieden om de gronden eerder te kunnen wijzigen van de voorlopige naar de definitieve bestemming heeft het bevoegd gezag met een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid om de definitieve bestemming eerder in werking te laten treden dan de vastgelegde 7 jaar. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid toegevoegd om de definitieve bestemming na 7 jaar te wijzigen naar de bestemming verkeer. In figuur 5.2 is het eindbeeld van de bestemmingen inzichtelijk gemaakt.

blad 75 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

Figuur 5.2: eindbestemmingen (voor Legenda: zie verbeelding) Voor de zichtbaarheid van de figuur zijn de volgende lagen in figuur 5.2 uitgezet: Waarde Archeologie, Bouwaanduiding cultuurhistorische waarde, Bouwaanduiding Gemeentelijk monument, (Woningtypologieen: twee-aaneen, vrijstaand), maximale goot- en bouwhoogte, minimale – maximale goot- en bouwhoogte, overige zone – ihcs 1. In het voorliggende bestemmingsplan zijn de volgende 'voorlopige' bestemmingen opgenomen: Om de aanleg van de onderdoorgang mogelijk te maken, is het noodzakelijk om de voorzijde van enkele percelen aan de noordkant van het station (Stationsstraat), die met name dienst doen als voortuin tijdelijk te gebruiken. Deze zijn nodig om tijdens de realisatiefase voldoende ruimte te hebben voor de werkzaamheden, de bereikbaarheid van het gebied en de tijdelijke aanleg van kabels en leidingen Artikel 9 Verkeer - Voorlopig 1 De gronden binnen de bestemming 'Verkeer - Voorlopig 1' zijn tijdelijk bestemd als 'Verkeer'. Deze gronden betreffen een tijdelijk aan te leggen weg tijdens en ten behoeve van de bouwwerkzaamheden en (deels) een tijdelijke werkstrook. Na een periode van 7 jaar zal de bestemming worden omgezet in de definitieve bestemming 'Bedrijf' die identiek is aan 'Artikel 3 Bedrijf'.

Artikel 10 Verkeer - Voorlopig 2 De gronden binnen de bestemming 'Verkeer - Voorlopig 2' zijn tijdelijk bestemd als 'Verkeer'. Deze gronden betreffen een tijdelijk aan te leggen weg tijdens en ten behoeve van de bouwwerkzaamheden en (deels) een tijdelijke werkstrook. Na een periode van 7 jaar zal de bestemming worden omgezet in de definitieve bestemming 'Gemengd' die identiek is aan 'Artikel 4 Gemengd'. Artikel 11 Verkeer - Voorlopig 3 De gronden binnen de bestemming 'Verkeer - Voorlopig 3' zijn tijdelijk bestemd als 'Verkeer'. Deze gronden betreffen een tijdelijk aan te leggen weg tijdens en ten behoeve van de bouwwerkzaamheden en (deels) een tijdelijke werkstrook. Na een periode van 7 jaar zal de bestemming worden omgezet in de definitieve bestemming 'Horeca' die identiek is aan blad 76 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

'Artikel 6 Horeca'. Artikel 12 Verkeer - Voorlopig 4 De gronden binnen de bestemming 'Verkeer - Voorlopig 4' zijn tijdelijk bestemd als 'Verkeer'. Deze gronden betreffen een tijdelijk aan te leggen weg tijdens en ten behoeve van de bouwwerkzaamheden en (deels) een tijdelijke werkstrook. Na een periode van 7 jaar zal de bestemming worden omgezet in de definitieve bestemming 'Wonen' die identiek is aan 'Artikel 14 Wonen'. Artikel 13 Verkeer - Voorlopig 5 De gronden binnen de bestemming 'Verkeer - Voorlopig 5', zijn tijdelijk bestemd als 'Verkeer'. Deze gronden betreffen een tijdelijk aan te leggen weg tijdens en ten behoeve van de bouwwerkzaamheden en (deels) een tijdelijke werkstrook. Na een periode van 7 jaar zal de bestemming worden omgezet in de definitieve bestemming 'Woongebied' die identiek is aan 'Artikel 15 Woongebied'. Dubbelbestemmingen Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die over een andere bestemming heen liggen. Het gaat hierbij om bestemmingen die betrekking hebben op waarden (zoals archeologie). De regels van de dubbelbestemming zijn prioritair, dat wil zeggen dat bij strijdigheid met de bestemming waarmee ze samenvallen, de regels van de dubbelbestemming voorrang hebben. Leiding - Gas De gronden binnen de dubbelbestemming 'Leiding - Gas' zijn bedoelt om de daar gelegen hogedruk gasleiding te beschermen.

De gronden waar deze dubbelbestemming geldt zijn naast de geldende bestemming mede bestemd voor het waarborgen van deze leiding. Waarde Archeologie Artikel 17 en 18 bevatten de regels voor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De gronden waar de dubbelbestemmingen voor gelden, zijn, naast de geldende enkelbestemming, mede bestemd voor het waarborgen van de archeologische waarden. Bouwen op gronden voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is uitsluitend toegestaan indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de archeologische waarden voldoende zijn vastgesteld. Hoofdstuk 3 Algemene regels Dit hoofdstuk bevat de volgende algemene regels: Artikel 19 Anti-dubbeltelregel Overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening is de anti-dubbeltelregel opgenomen. Deze regel wordt opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel of een bepaalde oppervlakte van een bouwperceel mogen beslaan, het resterende onbebouwde terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Artikel 20 Algemene bouwregels Voor het hele plangebied, en dus alle bestemmingen, gelden een aantal algemene bouwregels. Deze bepalingen zijn op het hele plangebied van toepassingen hoeven dus niet opgenomen te worden in de afzonderlijke bestemmingen.

Het betreffen bouwregels ten aanzien van de bestaande maten en ondergronds bouwen. Ook is hier een regeling opgenomen voor de bescherming van cultuur historisch waardevolle bebouwing. Artikel 21 Algemene aanduidingsregels Dit betreft de nadere aanduiding van samenhangende gebieden gelegen over meerdere bestemmingen waarop een nadere regeling van toepassing is. Deze gebiedsaanduidingen blad 77 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

hebben met name betrekking op sectorale aspecten die ruimtelijk relevant zijn en waaraan een zonering (aan te houden afstand) is toegekend. In dit bestemmingsplan is de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone – kostenverhaal' opgenomen ter plaatse van de woningbouwlocatie nabij de Julianastraat. Deze zone geeft een bouwverbod voor de bouw van woningen. Met deze bepaling wordt geborgd dat de woningen pas kunnen worden gerealiseerd als het kostenverhaal bij afgifte omgevingsvergunning voor het bouwen is verzekerd door een exploitatieplan (vast te stellen door het College van Burgemeester en Wethouders) voor zover het niet reeds anderszins is verzekerd. Op dat moment wordt voor die betreffende gronden het bouwverbod opgeheven. In dit bestemmingsplan is de gebiedsaanduiding IHCS opgenomen. Die is opgenomen vanwege het in de buurt liggende vliegveld Gilze-Rijen. Artikel 22 Algemene afwijkingsregels Voor het hele plangebied, en dus alle bestemmingen, gelden een aantal algemene afwijkingsregels. Deze bepalingen zijn op het hele plangebied van toepassing en zijn dus niet opgenomen in de afzonderlijke bestemmingen. Het betreffen afwijkingsregels van bijvoorbeeld bestaande maten tot 10%, ondergrondse bouwwerken en de bouw van galerijen buiten het bouwvlak. Artikel 23 Algemene gebruiksregels Voor het hele plangebied, en dus alle bestemmingen, gelden een aantal algemene gebruiksregels.

Deze hoeven dus niet opgenomen te worden in de afzonderlijke bestemmingen. Het betreffen gebruiksregels die tot een verboden gebruik van gronden en bouwwerken worden gerekend. Artikel 24 Algemene wijzigingsregels Voor het gehele plangebied en dus alle bestemmingen, gelden een aantal algemene wijzigingsregels. Het betreffen algemene wijzigingsregels opgenomen voor het overschrijden van bestemmingsgrenzen. Artikel 25 Algemene procedureregels In deze regels wordt aangeven welke ruimtelijke procedure doorlopen moet worden voor afwijkingen, werken, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden en wijzigingen. Artikel 26 Overige regels Op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK in werking getreden. Deze wet regelt dat de grondslag voor stedenbouwkundige bepalingen in de Bouwverordening komt te vervallen. Dit betekent dat voor onder andere parkeernormen en normen voor het laden en lossen niet meer kan worden getoetst aan de bepalingen uit de Bouwverordening. Uit oogpunt van 'een goede ruimtelijke ordening' is het vaak wel gewenst om het parkeren en laden en lossen te reguleren. Om die reden worden parkeernormen en normen voor het laden en lossen opgenomen in een bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat in het bestemmingsplan alleen de regeling uit de Bouwverordening wordt overgenomen.

Dit houdt dus bijvoorbeeld in dat alleen aan parkeernormen wordt getoetst bij aanvragen om omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen. In uitzondering hierop stellen we een toetsing aan parkeernormen óók verplicht bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik. Ook uit een functiewijziging kan namelijk een parkeerbehoefte voortvloeien. Dit regelen we nu op één plek in de bestemmingsregeling. Op grond van artikel 3.1.2, lid 2 onder a van het Besluit ruimtelijke ordening kan in deze parkeerregeling worden verwezen naar het gemeentelijke parkeerbeleid waarin de normen (aantallen + afmetingen parkeerplaatsen) zijn opgenomen. In het voorliggende plan maken we hier gebruik van, omdat het niet praktisch is om de normen in de regels zelf op te nemen. Een wijziging van de norm zou dan leiden tot het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. blad 78 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

Dat is een te zware procedure voor een kleine aanpassing. Voor het laden en lossen geldt dat hier geen gemeentelijk beleid voor is, om die reden heeft hier géén verwijzing naar beleid plaats. Aanvragen voor laad- en losvoorzieningen worden beoordeeld met behulp van het ASVV. Omdat de parkeerregeling en laad- en losregeling zowel betrekking heeft op aanvragen omgevingsvergunning voor het bouwen als om planologisch strijdig gebruik, is de regeling ondergebracht onder de 'Overige regels'. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Dit hoofdstuk bevat: Artikel 27 Overgangsrecht Dit artikel heeft betrekking op bestaande legale situaties (bestaande bouwwerken en bestaand gebruik) die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd. Artikel 28 Slotregel In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als “Regels van het bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen'.

blad 79 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

blad 80 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

Hoofdstuk 6

6.1

Economische uitvoerbaarheid

Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

6.2

Toepassing Wet ruimtelijke ordening, hoofdstuk 6 De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Een infrastructurele ingreep zoals in dit bestemmingsplan beoogd wordt, is geen aangewezen bouwplan waardoor geen exploitatieplan noodzakelijk is. De woningbouwontwikkeling is wel een bouwplan als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze gronden zijn niet allemaal in het bezit van de gemeente Gilze en Rijen. Wel zijn deze gronden aangewezen op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Om die reden is er een verplichting een exploitatieplan op te stellen voor zover ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd. Onderhavig plangebied is echter toegevoegd aan het experiment van het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte van artikel 7c Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet.

Dit betekent dat het mogelijk is de verplichting van kostenverhaal uit te stellen: een exploitatieplan hoeft niet tegelijk met het vaststellen van het bestemmingsplan te worden vastgesteld, maar dit kan door het college van burgemeester en wethouders worden vastgesteld bij een omgevingsvergunning voor het bouwen, voor zover op dat moment niet reeds anderszins het kostenverhaal is verzekerd. In de planregels is dit geborgd.

6.3

Economische uitvoerbaarheid De gronden van het plangebied zijn grotendeels in eigendom van de gemeente Gilze en Rijen maar ook deels van particulieren, van ProRail en van NS Vastgoed. Een deel van deze gronden is bestemd conform het huidige gebruik een ander deel van deze gronden is noodzakelijk om de ontwikkeling van het gebied mogelijk te maken. De gemeente gaat uit van een minnelijke verwervingsopgave en - voor zover nodig - het inzetten van het instrument van onteigening. De kosten van de ontwikkeling worden gedragen door de gemeente Gilze en Rijen, de provincie, ProRail, het Ministerie van I&M. Tussen ProRail en de gemeente Gilze en Rijen zal een samenwerkingsovereenkomst worden gesloten waarin de bijdrage van ProRail wordt vastgelegd. In november 2020 is een bestuursovereenkomst getekend tussen Rijk, Provincie en de gemeente Gilze-Rijen. In de overeenkomst staan onder andere de financiële afspraken voor de realisatie van de spoorzoneplannen. Voor de bijdrage van de gemeente is door de raad al een krediet gevoteerd ter dekking van kosten die gemaakt zijn c.q. gemaakt gaan worden in

blad 81 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

de voorbereidings- en planuitwerkingsfase. In de gemeentebegroting zijn daarnaast voldoende middelen gereserveerd. Daarmee is het plan economisch uitvoerbaar.

blad 82 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

Hoofdstuk 7

Overleg en inspraak De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt getoetst met het versturen van het plan naar de verschillende overlegpartners. Naast de overlegpartners wordt iedereen in de gelegenheid gesteld het plan te beoordelen. Onderstaand is aangegeven op welke manier de maatschappelijke uitvoerbaarheid precies getoetst wordt.

7.1

Vooroverleg Artikel 3.1.1 van het Bro geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeesters en wethouders overleg met de besturen van de bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Voor een samenvatting en beantwoording van de ontvangen vooroverlegreacties wordt verwezen naar de Nota vooroverleg en inspraak, welke als Bijlage 20 bij de toelichting is gevoegd.

7.2

Inspraak Informatieavonden Bewoners en betrokkenen zijn sinds 2018 op verschillende manieren op de hoogte gehouden van het proces en betrokken bij de planvorming van de spooronderdoorgang en omgeving. Er zijn bewonersbijeenkomsten en inloopavonden gehouden voor alle bewoners en overige betrokkenen. Met bewoners/eigenaren uit de direct aanliggen straten zijn persoonlijke gesprekken gevoerd. Daarnaast zijn bewoners en betrokkenen uitgenodigd om deel te nemen aan een belanghebbendenwerkgroep. Met deze groep zijn regelmatig gesprekken gevoerd. Betrokkenen zijn voorts geïnformeerd via nieuwsbrieven (digitaal verspreid en via weekblad) en de gemeentelijke website. Inspraak De bekendmaking inzake de inspraakprocedure voorontwerpbestemmingsplan 'Stationsomgeving Rijen' is gepubliceerd op de gemeentelijke website en in het digitale Gemeenteblad Gilze en Rijen. In het kader van de inspraakprocedure is het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Gedurende de periode vanaf dinsdag 15 december 2020 tot en met maandag 25 januari 2021 hebben ingezetenen van de gemeente en overige belanghebbenden de kans gekregen bij de gemeente zowel schriftelijk als mondeling een inspraakreactie kenbaar te maken.

Op 12 januari 2021 heeft in het kader van de inspraakprocedure een inspraak- en informatiebijeenkomst plaatsgevonden om iedereen zo goed mogelijk te informeren over de beoogde plannen voor de Stationsomgeving Rijen. Gedurende de inspraakperiode zijn er zes vooroverlegreacties en zes inspraakreacties ingediend. In de 'Nota vooroverleg en inspraak' d.d. 1 september 2021 zijn de ingediende vooroverleg- en inspraakreacties samengevat en beantwoord en is een verslag van de inspraak- en informatiebijeenkomsten opgenomen. De Nota vooroverleg en inspraak is opgenomen als Bijlage 20 bij de toelichting. In de nota is te lezen welke vooroverleg- en inspraakreacties hebben geleid tot aanpassingen in het ontwerpbestemmingsplan.

blad 83 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0463838

7.3

Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan 'Stationsomgeving Rijen' heeft de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening doorlopen. Het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan is bekend gemaakt in het digitale Gemeenteblad en op de gemeentelijke website op 27 september 2021 en tevens in Weekblad Gilze en Rijen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft in de periode van 28 september 2021 tot en met 8 november 2021 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn in totaal 22 zienswijzen ontvangen, van 18 individuele reclamanten. De zienswijzen zijn in de Nota van Zienswijzen samengevat en voorzien van een reactie. De Nota van Zienswijzen is bijgevoegd als Bijlage 21 bij de toelichting. De ingediende zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen van het ontwerp van de onderdoorgang. De onderdoorgang wordt afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. Op basis van het aangepaste ontwerp van de onderdoorgang is het bestemmingsplan aangepast. De wijzigingen zijn ook opgenomen in de Nota van Zienswijzen. Op <xx> is het bestemmingsplan 'Stationsomgeving Rijen' gewijzigd vastgesteld door de raad van de gemeente Gilze en Rijen.

blad 84 van 84

Ruimte - Antea Nederland B.V.