Bijlage 2- Schoolstraat 49-51 Toelichting

Schoolstraat 49-51

bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

Inhoudsopgave

Toelichting

2

3

bestemmingsplan "Schoolstraat 49-51" (ontwerp)

bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

Toelichting

bestemmingsplan "Schoolstraat 49-51" (ontwerp)

3

Toelichting Bestemmingsplan

Bestemmingsplan Schoolstraat 49-51 te Molenschot

Colofon

Gemeente:

Gilze en Rijen

Projectlocatie:

Schoolstraat 49-51, 5124 RN te Molenschot

Datum:

21-09-2021 03-06-2022 (aangepast) 24-02-2023 (aangepast) 20-09-2023 (aangepast) 11-12-2023 (aangepast)

Status:

Ontwerp

IMRO-Code:

NL.IMRO.0784.BPSchoolstraat4951-ON01

Opgesteld door:

Van Dun Ontwerp & Planologie Raadhuisstraat 32 5126 CJ Gilze T. 013 519 94 58 Postel 8 5711 ET Someren T. 0493 745 015 E. info@ontwerp-planologie.nl I. www.ontwerp-planologie.nl

Projectnummer:

20144.004 / TvW

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

2 van 61

Inhoudsopgave 1. Inleiding ........................................................................................................... 6 1.1.

Aanleiding en doel ........................................................................................... 6

1.1.1. 1.1.2. 1.2.

Schoolstraat 49 ......................................................................................... 6 Schoolstraat 51 ......................................................................................... 6

Geldend planologisch regime ............................................................................ 7

1.2.1. 1.2.2.

Schoolstraat 49 ......................................................................................... 7 Schoolstraat 51 ......................................................................................... 8

1.3.

Procedure ....................................................................................................... 9

1.4.

Leeswijzer ....................................................................................................... 9

2. Planbeschrijving............................................................................................. 10 2.1.

Bestaande situatie........................................................................................... 10

2.1.1. 2.1.2. 2.2.

Schoolstraat 49 ........................................................................................ 10 Schoolstraat 51 ........................................................................................ 11

Beoogde situatie ............................................................................................. 12

2.2.1. 2.2.2.

Schoolstraat 49 ........................................................................................ 12 Schoolstraat 51 ........................................................................................ 13

3. Beleidskader................................................................................................... 17 3.1.

Rijksbeleid...................................................................................................... 17

3.1.1. 3.2.

Provinciaal beleid ............................................................................................ 17

3.2.1. 3.2.2. 3.2.3. 3.3.

Ladder duurzame verstedelijking ............................................................... 17 Omgevingsvisie Noord-Brabant .................................................................. 17 Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 ............................................ 18 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant ........................................... 19

Gemeentelijk beleid......................................................................................... 25

3.3.1. Structuurvisie ........................................................................................... 25 3.3.1.1. Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 .......................................................... 25 3.3.1.2. Structuurvisie ‘Stedelijk gebied Gilze en Rijen’ ......................................... 26 3.3.2. Wonen in Gilze en Rijen, doorstromen, duurzaam en divers ......................... 27 3.3.3. Welstandsnota Gilze-Rijen ......................................................................... 28 4. Milieuhygiënische en planologische aspecten ................................................ 29 4.1.

Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling ...................................... 29

4.2.

Waterhuishouding ........................................................................................... 29

4.2.1. Waterrelevant beleid................................................................................. 29 4.2.1.1. Beleid provincie..................................................................................... 30 4.2.1.2. Beleid waterschap ................................................................................. 30 4.2.1.3. Gemeentelijk beleid ............................................................................... 31 4.2.2. Bestaande waterhuishoudkundige situatie .................................................. 31 4.2.3. Beoogde waterhuishoudkundige situatie ..................................................... 32

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

3 van 61

4.3.

Natuur ........................................................................................................... 34

4.3.1. 4.3.2. 4.4.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) ............................................................... 34 Wet natuurbescherming ............................................................................ 35

Cultuurhistorie, aardkunde en archeologie......................................................... 37

4.4.1. 4.4.2. 4.4.3.

Cultuurhistorie ......................................................................................... 37 Aardkundig waardevolle gebieden .............................................................. 40 Archeologie .............................................................................................. 40

4.5.

Landschappelijke inpassing .............................................................................. 42

4.6.

Bodemkwaliteit ............................................................................................... 42

4.7.

Spuitzones ..................................................................................................... 43

4.8.

Bedrijven en milieuzonering ............................................................................. 43

4.9.

Geur .............................................................................................................. 45

4.9.1. 4.9.2. 4.9.3. 4.10.

Omgekeerde werking t.p.v. bedrijfswoning (Schoolstraat 51) ....................... 45 Omgekeerde werking t.p.v. burgerwoning (Schoolstraat 49) ........................ 45 Woon- en leefklimaat ................................................................................ 45 Luchtkwaliteit .............................................................................................. 46

4.10.1. Niet in betekenende mate ......................................................................... 46 4.10.1.1. Schoolstraat 49 ..................................................................................... 47 4.10.1.2. Schoolstraat 51 ..................................................................................... 47 4.10.2. Woon- en leefklimaat ................................................................................ 48 4.11.

Geluid ......................................................................................................... 50

4.11.1.

Luchtverkeerslawaai ................................................................................. 51

4.12.

Verkeer en parkeren .................................................................................... 52

4.13.

Externe veiligheid ........................................................................................ 53

4.13.1. Regelgeving ............................................................................................. 53 4.13.2. Toetsing aan beleid .................................................................................. 54 4.13.2.1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) ............................................ 55 4.13.2.2. Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) ...................................... 55 4.13.2.3. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) ......................................... 55 4.13.2.4. Militair vliegveld Gilze-Rijen .................................................................... 55 4.13.2.5. Conclusie.............................................................................................. 56 4.14.

Technische infrastructuur ............................................................................. 56

4.15.

Volksgezondheid .......................................................................................... 56

5. Juridische planbeschrijving ............................................................................ 57 5.1.

Juridische achtergrond .................................................................................... 57

5.2.

Toelichting verbeelding.................................................................................... 57

5.3.

Toelichting regels............................................................................................ 58

6. Uitvoerbaarheid ............................................................................................. 59 6.1.

Financiële uitvoerbaarheid ............................................................................... 59

6.2.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ..................................................................... 59

6.2.1.

Vooroverleg ............................................................................................. 59

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

4 van 61

6.2.2. 6.2.3.

Omgevingsdialoog .................................................................................... 59 Zienswijzen en beroep .............................................................................. 59

7. Bijlagen .......................................................................................................... 60

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

5 van 61

1. Inleiding

Het bestemmingsplan Schoolstraat 49-51 betreft een gezamenlijk initiatief van twee initiatiefnemers met ieder een eigen ontwikkeling binnen stedelijk gebied. Enerzijds wordt aan de Schoolstraat 49 een bouwvlak toegevoegd aan een bestaande woonbestemming t.b.v. de realisatie van een burgerwoning terwijl anderzijds aan de Schoolstraat 51 een bedrijvenbestemming wordt gerealiseerd t.b.v. een hoveniersbedrijf. Beide initiatieven maken deel uit van één bestemmingsplan. In voorliggend hoofdstuk komen voor beide locaties de aanleiding en doel, ligging van de planlocatie, het geldend planologisch regime en de procedure aan bod. Beide locaties worden afzonderlijk van elkaar behandeld. 1.1. Aanleiding en doel Hieronder worden voor beide locaties de aanleiding en doel afzonderlijk van elkaar behandeld.

1.1.1. Schoolstraat 49

Het voornemen is om op het perceel Schoolstraat 49 een burgerwoning te realiseren. Dit betreft een perceel cultuurgrond dat is gelegen tussen Schoolstraat 47 en Schoolstraat 51, zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding 1: Overzicht locaties

Op dit perceel is reeds een woonbestemming aanwezig, waar maximaal 1 woning is toegestaan. Er is binnen dit bestemmingsvlak reeds een bestaande woning aanwezig. Om in de beoogde situatie een burgerwoning te realiseren dient de bestemming met bouwvlak op het perceel, dat kadastraal bekend staat als gemeente Gilze en Rijen, sectie P, nummer 947, gesplitst te worden. Omdat het splitsen van de woonbestemming met behoud van het ter plaatse aanwezige bouwvlak t.b.v. de realisatie van een burgerwoning niet rechtstreeks, dan wel met een wijzigingsbevoegdheid mogelijk is, dient een herziening van het bestemmingsplan plaats te vinden.

1.1.2. Schoolstraat 51

Initiatiefnemer is eigenaar van het bedrijf Oomen Hoveniers en exploiteert dit bedrijf momenteel vanuit de locatie Veenstraat 77 te Molenschot. Omdat de locatie aan de Veenstraat 77 te Molenschot niet in eigendom is van initiatiefnemer, kan het bedrijf vanuit hier niet jarenlang meer worden geëxploiteerd.

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

6 van 61

Derhalve wenst initiatiefnemer zijn hoveniersbedrijf te verplaatsen. Om deze reden heeft hij in 2020 de locatie aan de Schoolstraat 51 gekocht. Op deze locatie wenst initiatiefnemer zijn bedrijf te exploiteren. Aan de Schoolstraat 51 is in de huidige situatie een rundveebedrijf aanwezig. De vorige eigenaar van deze locatie heeft besloten te stoppen met zijn bedrijfsvoering en heeft de locatie verkocht aan initiatiefnemer. Initiatiefnemer is voornemens om de locatie grondig aan te pakken, zodat er een kwalitatief hoogwaardig hoveniersbedrijf ontstaat welke passend is binnen de omgeving. Middels een principeverzoek heeft initiatiefnemer zijn plannen kenbaar gemaakt aan de gemeente. De gemeente heeft initiatiefnemer middels een principebesluit kenbaar gemaakt om, onder voorwaarden, medewerking te willen verlenen aan het plan. Om de toekomstige activiteiten te kunnen exploiteren dient een herziening van het bestemmingsplan plaats te vinden waarbij de huidige bestemming ‘Agrarisch’ wordt gewijzigd in de bestemming ‘Bedrijf’ met functieaanduiding ‘Hovenier’. Uit deze toelichting blijkt dat de beoogde bestemmingswijziging en bedrijfsactiviteiten planologisch aanvaardbaar zijn. Tevens blijkt dat kan worden voldaan aan de gestelde voorwaarden uit het principebesluit. 1.2.

Geldend planologisch regime Het vigerend bestemmingsplan voor de locatie aan de Schoolstraat 49-51 te Molenschot betreft het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, aldus vastgesteld d.d. 1 juli 2013

1.2.1. Schoolstraat 49

Ter plaatse van het plangebied aan de Schoolstraat 49 zijn de volgende bestemmingen en aanduidingen opgenomen, zie afbeelding 2. − Enkelbestemming ‘Wonen’; − Bouwvlak; − Dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’; − Gebiedsaanduiding ‘luchtvaarverkeerzone – 7’ (gedeeltelijk); − Gebiedsaanduiding ‘luchtvaarverkeerzone – 8’ (gedeeltelijk); − Gebiedsaanduiding ‘luchtvaarverkeerzone – 9’ (gedeeltelijk); − Gebiedsaanduiding ‘milieuzone - geluidsgevoelige functie – 1’; − Gebiedsaanduiding ‘ihcs – 1’; − Gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – ils – 5’; − Gebiedsaanduiding ‘overig – kernrandzone’;

Afbeelding 2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan Schoolstraat 49

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

7 van 61

In afbeelding 2 is te zien dat de locatie aan de Schoolstraat 49, planologisch gezien, deel uitmaakt van de woonbestemming aan de Schoolstraat 47. Uit de regels van het bestemmingsplan blijkt dat per bouwvlak slechts één woning is toegestaan. Omdat de aangegeven bestemming in afbeelding 2 in zijn geheel is voorzien van een bouwvlak en op dit perceel al reeds een woning aanwezig is, is het toevoegen van een burgerwoning niet rechtstreeks toegestaan.

1.2.2. Schoolstraat 51

Ter plaatse van de Schoolstraat 51 zijn de volgende bestemmingen en aanduidingen opgenomen, zie afbeelding 3. − Enkelbestemming ‘Agrarisch’; − Bouwvlak; − Dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ (noordelijk gedeelte); − Gebiedsaanduiding ‘luchtvaarverkeerzone – 7’ (gedeeltelijk); − Gebiedsaanduiding ‘luchtvaarverkeerzone – 8’ (gedeeltelijk); − Gebiedsaanduiding ‘luchtvaarverkeerzone – 9’ (gedeeltelijk); − Gebiedsaanduiding ‘milieuzone - geluidsgevoelige functie – 1’; − Gebiedsaanduiding ‘ihcs – 1’; − Gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – ils – 5’; − Gebiedsaanduiding ‘overig – kernrandzone (vrijwel geheel plangebied, m.u.v. oostelijk gedeelte); − Gebiedsaanduiding ‘overig – agrarisch verbredingsgebied’ (oostelijk gedeelte);

Afbeelding 3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan Schoolstraat 51

In de beoogde situatie wordt de bedrijfsmatige rundveehouderij beëindigd. Hiermee vervalt de primaire agrarische bedrijfstak. Zoals eerder benoemd wenst initiatiefnemer zijn hoveniersbedrijf vanuit deze locatie te exploiteren. Conform de vigerende bestemmingsregels is het niet mogelijk om deze gewenste bedrijfsvoering te exploiteren in de huidige bestemmingsplansituatie. Er zijn binnen de bestemmingsplanregels geen mogelijkheden opgenomen om middels een afwijkings- of wijzigingsprocedure de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Om de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken is een partiële herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

8 van 61

1.3. Procedure Voor het beoogde initiatief dient een bestemmingsplan te worden vastgesteld, conform artikel 3.1, eerste lid, onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De procedure hiervoor ziet er als volgt uit. Allereerst wordt er een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld waarin onderbouwd wordt dat het initiatief voldoet aan het gemeentelijk en provinciaal beleid en aan alle relevante milieu- en ruimtelijke ordeningsaspecten. In deze fase wordt overleg gevoerd met de gebruikelijke overlegpartners zoals gemeente, provincie en waterschap. Volgens artikel 3.8 Wro is op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Dit houdt in dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken voor iedereen ter inzage wordt gelegd. Tijdens deze periode van 6 weken kan een ieder zienswijzen kenbaar maken. Binnen 12 weken nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, moet de gemeente beslissen over de vaststelling van het bestemmingsplan. Hierbij worden eventuele zienswijzen in acht genomen. Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, wordt het opnieuw 6 weken ter inzage gelegd. Binnen deze 6 weken kan een ieder die tijdig zienswijzen kenbaar hebben gemaakt bij het ontwerp en belanghebbenden, beroep indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Als er geen beroep wordt ingesteld, dan is het bestemmingsplan daags na afloop van de beroepsperiode onherroepelijk. Zodra het bestemmingsplan in werking is getreden kunnen de benodigde omgevingsvergunningen voor het beoogde initiatief worden aangevraagd. 1.4. Leeswijzer In deze toelichting zijn in het eerste hoofdstuk een inleiding op het initiatief gegeven, waarin de aanleiding, het doel, de ligging van de planlocatie, het geldend planologische regime en de te doorlopen procedure zijn beschreven. In hoofdstuk 2 worden de bestaande en beoogde situatie omschreven. Het van toepassing zijnde nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid wordt uiteengezet in hoofdstuk 3. Hierna worden in hoofdstuk 4 de milieu-hygiënische en planologische aspecten beschreven. De juridische achtergrond van het bestemmingsplan, een toelichting op de verbeelding en een toelichting op de regels wordt gegeven in hoofdstuk 5. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief wordt verantwoord in hoofdstuk 6.

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

9 van 61

2. Planbeschrijving In dit hoofdstuk worden de bestaande en beoogde situatie beschreven. Hierin komt naar voren welke veranderingen er plaatsvinden binnen de planlocatie. 2.1. Bestaande situatie Het plangebied ligt in het lint aan de Schoolstraat, in de overgangszone van het dorp naar het buitengebied, zie afbeelding 4. In de omgeving komen verschillende woonbestemmingen en (agrarische) bedrijfsbestemmingen naast elkaar voor. Het plangebied beslaat de kadastrale percelen, bekend onder de kadastrale gemeentenaam Gilze en Rijen, sectie P met nummers 947, 1384 en 1385. Het gehele plangebied, wat gelijk staat aan het bouwvlak van de Schoolstraat 51 (circa 7.530 m2) en het kadastraal perceel 947 (circa 1.040 m2), heeft een oppervlakte van circa 8.540 m2.

Afbeelding 4: Ligging plangebied

2.1.1. Schoolstraat 49

De locatie tussen de Schoolstraat 47 en Schoolstraat 51 betreft een perceel dat in gebruik is als cultuurgrond en kadastraal bekend is als sectie P, nummer 947. Dit betreft een braak liggend terrein wat voornamelijk in gebruik is als grasland met een oppervlakte van circa 1.040 m2.

Afbeelding 5: Uitsnede perceel Schoolstraat 49

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

10 van 61

2.1.2. Schoolstraat 51

Aan de Schoolstraat 51 is een voormalige rundveehouderij gevestigd waar de opstallen nog steeds aanwezig zijn. Binnen deze locatie zijn diverse opstallen en voorzieningen aanwezig, zie afbeelding 6. 1) 2) 3) 4) 5)

De bedrijfswoning heeft een oppervlakte van circa 105 m2. Rundveestal (ligboxenstal) met een oppervlakte van circa 1.200 m 2. Half open loods met een oppervlakte van circa 336 m2. Rundveestal (jongveestal) met een oppervlakte van circa 485 m 2. 3 Sleufsilo’s met een gezamenlijke oppervlakte van circa 600 m 2 en 3 kuilplaten met een gezamenlijke oppervlakte van circa 880 m2.

Afbeelding 6: Uitsnede perceel Schoolstraat 51

Conform de vigerende milieuvergunning d.d. 07-09-2004 mogen er op locatie maximaal 88 melk- en kalfkoeien, 80 stuks vrouwelijk jongvee en 2 vleesstieren/overig vleesvee gehouden worden. Het hoveniersbedrijf van initiatiefnemer wordt momenteel nog geëxploiteerd vanuit de Veenstraat 77 te Molenschot. Binnen het bedrijf zijn momenteel 6 tot 8 werknemers in dienst. Het hoveniersbedrijf is door het gehele land actief bij zowel particulieren als bij bedrijven zoals aannemers, bouwbedrijven etc. Het bedrijf levert diensten die bestaan uit o.a. tuinontwerp, tuinaanleg, tuinonderhoud, boomverzorging, aanleg van sierbestrating en herstelwerk. Verder worden door het bedrijf containers geleverd aan klanten voor het leveren en ophalen van (kleine hoeveelheden) zand, grind, compost, teeltaarde, etc. Om de bovenstaande werkzaamheden te kunnen uitvoeren, heeft het bedrijf diverse werktuigen, materialen en goederen in gebruik. Hieronder een overzicht van het materieel wat initiatiefnemer in bezit heeft en stalt aan de Veenstraat 77 (indien niet op locatie van derden operationeel): − Graafmachine 10 ton; − Graafmachine 2 ton; − Graafmachine 1 ton; − Tractor met container aanhanger; − Shovel 8 ton; − Shovel 5 ton;

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

11 van 61

− − − − − − − − − − − − − −

Shovel 3 ton; 3 Werkbussen; 3 Triplaten Trilplaat groot; 2 Container auto’s voor kleine containers; 5 Aanhangwagens / machine transporteurs; 1 Grind verpakkingslijn voor het verpakken van grind voor kleinschalige handel; 1 Groen versnipperraar op aanhangwagen; 1 Mobiele schaft unit/keet; 10 Containers t.b.v. tractor combinatie; 13 Kleine containers t.b.v. container auto’s 3x 20 ft opslagcontainers; Divers klein materieel zoals heggenscharen, bladblazers, rugspuit, etc; Diverse pallet stellingen met aanbouwdelen, voorraad, etc.

Werkzaamheden vinden grotendeels plaats bij klanten. Echter, er zijn ook een aantal werkzaamheden die van te voren in de aanwezige opstanden worden voorbereid. De volgende werkzaamheden van het hoveniersbedrijf vinden nu nog aan de Veenstraat 77 plaats; − Prefab montage van diverse tuin gerelateerde elementen; − Klein onderhoud en reparatie van eigen materieel; − Verpakken van grindzakken; − Stalling van werktuigen en machines; − Kantine. Het buitenterrein van de Veenstraat 77 wordt momenteel gebruikt voor de opslag van containers, plantgoed, zand, grond, compost/teeltaarde, groen-/snoeiafval en materieel. Zoals reeds aangegeven in de toelichting is de locatie aan de Veenstraat 77 niet in directe eigendom van initiatiefnemer. Derhalve is de locatie aan de Schoolstraat 51 aangekocht om daar de bedrijfsactiviteiten te kunnen exploiteren. 2.2. Beoogde situatie In de beoogde situatie vinden twee ontwikkelingen plaats. Enerzijds zal een bestaande woonbestemming inclusief bouwvlak worden gesplitst. Hierdoor wordt het mogelijk gemaakt om een nieuwe burgerwoning te realiseren. Daarnaast wordt middels dit bestemmingsplan de reeds bestaande agrarische bestemming gewijzigd naar een bedrijvenbestemming. Door deze wijziging wordt het mogelijk gemaakt om ter plaatse een hoveniersbedrijf te exploiteren. Hieronder wordt per locatie de beoogde situatie gedetailleerd beschreven.

2.2.1. Schoolstraat 49

De wens is om op het vrijstaande perceel tussen de Schoolstraat 47 en Schoolstraat 51 een burgerwoning te realiseren. Vanuit volkshuisvesting is dit ook een gewenste ontwikkeling. Er wordt een stedelijke functie ontwikkeld in een omgeving die daar reeds voor is bestemd. De enkelbestemming ‘wonen’ is al reeds aanwezig op dit perceel, maar maakt onderdeel uit van de Schoolstraat 47. Derhalve dient deze ‘losgekoppeld’ te worden zodat een solitaire enkelbestemming met bouwvlak ontstaat.

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

12 van 61

Afbeelding 7: Schets beoogde situatie Schoolstraat 49

Ook dient het bouwvlak, dat onderdeel uitmaakt van Schoolstraat 47, gesplitst te worden zodat ter plaatse een burgerwoning gerealiseerd kan worden. Binnen dit bouwvlak zal een woning met garage, tuinhuis en overige aanhorigheden worden gerealiseerd. De voorgevel van deze woning komt op dezelfde afstand van de weg te staan als de nieuwe bedrijfswoning van de Schoolstraat 51. Deze zal dan op een afstand van circa 12 meter van de weg worden gerealiseerd. Het beoogde bouwvlak met woning zal op een dusdanige afstand komen te liggen dat deze, planologisch en milieutechnisch gezien, geen belemmeringen vormt voor de omliggende bedrijven waaronder het toekomstige hoveniersbedrijf aan de Schoolstraat 51. Voor de toekomstige woning geldt dat deze qua uitstraling en volume passend moet zijn in het straatbeeld van de Schoolstraat, waarbij tevens dient te worden voldaan aan de eisen van welstand van de gemeente Gilze en Rijen. Tijdens de aanvraag omgevingsvergunning bouwen dient dit te worden aangetoond.

2.2.2. Schoolstraat 51

Initiatiefnemer is voornemens is om zijn hoveniersbedrijf te vestigen aan de Schoolstraat 51 en om vanuit deze locatie zijn bedrijfsactiviteiten te exploiteren. Binnen deze locatie zullen meerdere wijzigingen plaatsvinden om een arbeidtechnisch, representatief en stedenbouwkundig gezien geschikt bedrijf te realiseren. In afbeelding 8 is de beoogde situatie van de gehele ontwikkeling weergegeven welke tevens in bijlage 1 van deze toelichting is opgenomen.

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

13 van 61

Afbeelding 8: Schets beoogde situatie Schoolstraat 49-51

Allereerst wil men de bestaande bedrijfswoning in zijn geheel slopen en herbouwen. De huidige bedrijfswoning is gelegen op zeer korte afstand van de Schoolstraat. Deze afstand bedraagt nu circa 5 meter. De woning beschikt hierdoor vrijwel niet over een voortuin. Om het woongenot te verhogen, zal de woning verder naar achteren op het perceel worden herbouwd. Hierdoor zal de voorgevel van de woning op circa 12 meter van de Schoolstraat komen te liggen. Door de extra ruimte aan de voorkant, kan initiatiefnemer een ruimere voortuin realiseren. Dit is immers voor een hovenier een belangrijk ‘visitekaartje’ richting zijn klanten. De beoogde herontwikkeling van de locatie zal gepaard gaan met de sloop van de bestaande rundveestal (ligboxenstal) met een oppervlakte van 1.200 m2, welke in zijn geheel zal worden gesaneerd. De bestaande rundveestal is namelijk niet geschikt om op een goede en efficiënte wijze te hergebruiken voor het hoveniersbedrijf. Naast dat de ligboxenstal wordt gesaneerd wordt ook de bestaande jongveestal, met een oppervlakte van 485 m2, volledig gesaneerd. Ook voor dit gebouw geldt dat deze niet geschikt is om te hergebruiken ten behoeve van het hoveniersbedrijf. Op de locatie van deze stal is men voornemens om twee nieuwe en moderne loodsen te bouwen met ieder een oppervlakte van 600 m2.

In de loodsen worden goederen, materieel en materiaal ten behoeve van het hoveniersbedrijf in opgeslagen. De loodsen worden voorzien van diverse overheaddeuren. Op deze manier kan het materieel gemakkelijk in en uit de loods worden gereden. De loodsen krijgen een eigentijdse uitstraling en zullen architectonisch aansluiten bij de rest van de bebouwing. Ten zuiden van deze loodsen zal een retentiesloot worden aangelegd om het schoon hemelwater afkomstig van het verhard oppervlak op een natuurlijke wijze te bergen en te laten infiltreren in de bodem. De retentievoorziening zal een minimale inhoud krijgen van 8,4 m3.

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

14 van 61

De bestaande halfopen loods welke zich vooraan op het perceel bevindt, zal volledig worden verbouwd. De bestaande oppervlakte van 366 m2 blijft hierbij ongewijzigd. Omdat de loods aan de voorzijde van het perceel is gesitueerd en hiermee gelijk het eerste zichtpunt is van het bedrijf, is het belangrijk dat dit bedrijfsgebouw esthetisch verbeterd. Belangrijk uitgangspunt voor het opknappen van deze loods is dat het ontwerp een frisse en eigentijdse uitstraling heeft die past bij het hoveniersbedrijf. Momenteel is de loods aan de voorzijde dicht gemetseld. Hier wenst initiatiefnemer dan ook een kantoor/kantine en ontvangstruimte te realiseren. In het momenteel open gedeelte wenst initiatiefnemer overheaddeuren te plaatsen. Een dergelijk voorbeeld is weergegeven in afbeelding 9. De nieuw te bouwen woning zal architectonisch aansluiten bij het ontwerp van deze loods. Zodoende krijgt het hoveniersbedrijf een uitnodigende en frisse uitstraling en wordt er een grote ruimtelijke kwaliteitswinst behaald.

Afbeelding 9: Sfeerbeeld verbouw Loods

In aansluiting op de te verbouwen loods wordt aan de achterkant haaks op de loods een overkapping gerealiseerd. Deze overkapping krijgt met een breedte van 8 meter en een lengte van 20 meter een oppervlakte van 160 m2. Onder de overkapping kunnen materieel en goederen uit het zicht worden gezet zodat het erf er verzorgd uit blijft zien. Alle drie de bedrijfsgebouwen en de overkapping zullen fungeren als inpandige opslag en stalling van werktuigen, machines, goederen en containers ten dienste van het hoveniersbedrijf. Ook moet gedacht worden aan klein onderhoud/reparatie van eigen materieel, prefab montage van tuin gerelateerde elementen en verpakken van bijvoorbeeld grindzakken. De aanwezige sleufsilo’s en kuilplaten worden verwijderd. Ter plaatse zal een gedeelte van het terrein (max 800 m2) in gebruik worden genomen als depot/buitenopslag voor het hoveniersbedrijf. Gebruik en opslag van kleine gebruikshoeveelheden teeltaarde, zand, grind, groen(afval), etc. is onlosmakelijk verbonden met de exploitatie van een hoveniersbedrijf van dergelijke omvang. Opslag op locatie is efficiënt voor de werkvoorbereiding een dag later. Wanneer initiatiefnemer/de werknemers deze grondstoffen eerst elders op moet halen, alvorens aan een klus kan begonnen worden, kost dit onnodig veel verkeersbewegingen. Doorgaans wordt teeltaarde, zand, grind, etc. niet inpandig opgeslagen.

Bovendien zal de bebouwing volledig in gebruik worden genomen ten behoeve van de stalling en berging, reparatie en onderhoud, opslag van containers en prefab montage. Wanneer hier stoffen als teeltaarde, zand en grind bij op worden geslagen, doet dit de voordelen van het inpandig stallen van de kostbare materialen teniet. Daarnaast is de bebouwing niet geschikt voor opslag van dergelijke stoffen en de bewerking hiervan met een loader of graafmachine. Het betreffen immers dichte loodsen, waarvan de laad- en losruimte beperkt is.

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

15 van 61

Voor de buitenopslag wordt gebruik gemaakt van opslagvakken gemaakt van legioblokken (160*80*40 cm) welke 6 á 7 hoog gestapeld worden. In totaal worden circa 8 opslagvakken van ieder 50 m2 gemaakt met een hoogte van circa 2,8 meter, dit geeft per opslagvak een opslagruimte van 140 m3. De totale opslag hiervan bedraagt 400 m2 en circa 1.120 m3. In deze opslagvakken wordt grond, zand, grind, teeltaarde, compost en snoeiafval in opgeslagen welke benodigd zijn en vrijkomt bij de hoveniersactiviteiten. Verder zal in de overgebleven beschikbare ruimte worden gebruikt voor de opslag van materieel t.b.v. de hoveniersactiviteiten en zal nog circa 200 m2 benodigd zijn voor onvoorziene omstandigheden. Afhankelijk van de inkoopprijs van verschillende grondstoffen kan het namelijk voorkomen dat het voordeliger is om in één keer een grotere partij aan te voeren. Gelet hierop is maximaal 800 m2 aan buitenopslag benodigd. In de regels zal worden opgenomen dat buitenopslag enkel en alleen toegestaan is voor het hoveniersbedrijf. Andere opslag is verboden/strijdig. Door het depot/buitenopslag achter de bedrijfsgebouwen te situering is er weinig tot geen impact op de ruimtelijke kwaliteit. Tevens kan worden opgemerkt dat bij het bestaande agrarische bedrijf hier jarenlang buitenopslag van grondstoffen heeft plaatsgevonden. Ruimtelijk gezien vindt er dus geen verslechtering plaats.

In de beoogde situatie zullen er dus twee nieuwe moderne loodsen met ieder een oppervlakte van 600 m2 aanwezig zijn, de bestaande en verbouwde loods met een oppervlakte van 336 m2 en een overkapping van 160 m2. Dit komt er dus op neer dat in de beoogde situatie 1.696 m2 aan bedrijfsbebouwing t.b.v. het hoveniersbedrijf aanwezig zal zijn. Ten opzichte van de bestaande situatie is er dus sprake van een afname aan bedrijfsbebouwing van 325 m2. Tevens zal een depot/buitenopslag gerealiseerd worden met een omvang van maximaal 800 m2. Bij de omzetting van de bestemming ‘Agrarisch’ naar ‘Bedrijf’ zal het bestaande agrarische bouwvlak worden omgezet. Het bouwvlak zal worden verkleind met 430 m2. Op deze vrijgekomen ruimte zal de landschappelijke inpassing worden gerealiseerd. De overige beschikbare ruimte is benodigd om het hoveniersbedrijf zo efficiënt mogelijk in te richten. Het beoogde bouwvlak zal een oppervlakte bevatten van 7.100 m2. In de onderstaande afbeelding is het landschappelijk inpassingsplan weergegeven waarin de beoogde situatie is getypeerd. In bijlage 1 is een inpassingsplan toegevoegd waarin de beoogde situatie is getypeerd.

Afbeelding 10: Beoogde situatie

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

16 van 61

3. Beleidskader In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid uiteengezet. Het initiatief wordt getoetst aan het nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid. 3.1. Rijksbeleid

3.1.1. Ladder duurzame verstedelijking

In geval van stedelijke ontwikkeling moet de Ladder voor duurzame verstedelijking worden toegepast. Deze is wettelijk vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Toepassing van de ladder is verplicht voor opgaven die nieuwe stedelijke ontwikkelingen, gebaseerd op een regionale behoefte, mogelijk moeten maken. In het Bro wordt een stedelijke ontwikkeling als volgt gedefinieerd:

‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’ Het plan voorziet in de realisatie van één woning en één bedrijf in de vorm van een hoveniersbedrijf. De beoogde ontwikkeling is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling heeft geen betrekking op een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein en voorziet niet in een oprichting dan wel wijziging in een kantoor, detailhandel, woningbouwlocatie (meer dan 12 woningen) of en vergelijkbare stedelijke ontwikkeling. 3.2. Provinciaal beleid Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is omschreven in de Omgevingsvisie, Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 en de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.2.1. Omgevingsvisie Noord-Brabant

De provincie Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De omgevingsvisie vindt zijn legitimatie in de Omgevingswet. Vanzelfsprekend staan de achterliggende doelen van de Omgevingswet dan ook centraal in de positiebepaling van de Brabantse Omgevingsvisie. Onder het motto ‘eenvoudig beter’, doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. Ook beoogt de wet meer bestuurlijke afwegingsruimte en een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. Het doel van de omgevingsvisie is om de kwaliteit van de leefomgeving voor alle Brabanders te verbeteren. In de visie is voor verschillende programma’s de ambitie geformuleerd hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij zijn mobiliserende tussendoelen gesteld voor 2030 om het einddoel te kunnen bereiken. De uitwerking in programma’s is een opgave die de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Het belangrijkste programma dat hier een rol speelt is ‘Werken aan de slimme netwerkstad’. Het Brabantse doel voor 2050 in dit programma is:

‘Het stedelijk netwerk van Brabant functioneert als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool. Brabant kenmerkt zich door een sterke sociale cohesie, een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem en een uitstekende (digitale) infrastructuur.’ Het tussendoel voor 2030 in dit programma is:

‘Brabantse partijen werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Ondersteund door de digitale ontwikkelingen zijn er belangrijke stappen gezet in de richting van een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem. Bewoners uit alle geledingen van de bevolking voelen zich verbonden met hun omgeving en met elkaar doordat zij meedenken en meedoen aan de veranderingen in hun omgeving.’

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

17 van 61

Brabant doet het goed. Om top kennis- en innovatieregio te blijven en deze positie te versterken is het nodig dat Brabant zich sterker inzet voor een toekomstbestendig woon-, leef- en vestigingsklimaat met een robuust mobiliteitssysteem. Binnen het netwerk zullen de verschillen toenemen. In en rond de grote steden is er een relatief hoge dynamiek: de economie en de bevolking van de stedelijke regio’s groeit. Andere delen van Brabant, met name de grensregio’s, krijgen te maken met krimp. De verschillen vragen om maatwerk: enerzijds zorgdragen voor de vitaliteit van krimpgebieden en de aanhaking hiervan op het centrale stedelijke netwerk en anderzijds het ondersteunen en versterken van het centrale stedelijke netwerk. Daarnaast is het van belang de laagdynamische gebieden die rust, ruimte, cultuurhistorie en natuur bieden te koesteren. Om de doelen te bereiken wordt ingezet op een samenhangende ruimtelijke koers waarin stad, land en mobiliteit met elkaar worden verbonden. Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. De komende 10 jaar ligt er namelijk nog een forse woningbouwopgave, maar daarna loopt deze in omvang af. Dit betekent dat er de komende 10 jaar interessante kansen liggen om de kwaliteit van het stedelijk gebied op orde te brengen en de leegstand aan te pakken.

Onderhavig initiatief draagt bij aan de doelen die de provincie stelt. Middels inbreiding zal het woonen werkaanbod binnen de gemeente worden uitgebreid. Tevens zal het plangebied een kwaliteitsimpuls krijgen door het in zijn geheel aan te pakken en te vernieuwen.

3.2.2. Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014

De Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 (Sv 2014) betreft een herziening van de op 1 oktober 2010 vastgestelde Structuurvisie ruimtelijke ordening. De partiële herziening is door Provinciale Staten van Noord-Brabant op 7 februari 2014 vastgesteld en in werking getreden op 19 maart 2014. De Structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 weer (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De genoemde visie is vertaald in de regels van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Daarnaast ondersteunt de structuurvisie het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch-, mobiliteits-, sociaal-, cultureel-, milieu- en natuurbeleid. Volgens de structurenkaart, zie afbeelding 9, ligt de planlocatie in het gemengd landelijk gebied. In het gemengde landelijke gebied vindt een vermenging van functies plaats. Naast het gebruik van de gronden ten behoeve van de land- en tuinbouw, is er ook plaats voor natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Omdat de locatie in het gemengde landelijk gebied ligt, hanteert de provincie het multifunctionele gebruik als uitgangspunt.

De beoogde planontwikkeling maakt dus onderdeel van een multifunctioneel gebied. Er vinden naast de op te richten woning en hoveniersbedrijf, ook overige activiteiten plaats zoals ook toerisme, kleinschalige stedelijke functies, agrarische functies, natuur en recreatie plaats. Het initiatief past daarom binnen de uitgangspunten van de Sv 2014.

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

18 van 61

Afbeelding 11: Uitsnede Structurenkaart Svro 2014

3.2.3. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim omgevingsverordening (Iov) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Iov is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de op handen zijnde Omgevingswet moet worden vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Iov is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet, en de daaronder liggende wetgeving, hanteert. Dit betekent dat de regels in de Iov zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, leidend is. Regels waar gemeenten bij vaststelling van een bestemmingsplan rekening mee moeten houden zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Deze regels zijn in de vorm van instructieregels opgenomen waarbij de verschillende niveaus zijn opgedeeld in meerdere afdelingen. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zoals deze zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2 van de Iov. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waar een plangebied in is gelegen.

In dit geval is het plangebied gelegen binnen de werkingsgebieden ‘stedelijk gebied’, ‘landelijk gebied’, ‘gemengd landelijk gebied’, ‘stalderingsgebied’ en ‘beperkingen veehouderij’, zie afbeelding 13. In artikel 3.2 van de Iov is opgenomen dat indien meerdere bepalingen van toepassing zijn binnen één bouwperceel, de meest beperkende bepaling geldt. In dit geval ligt het plangebied zowel binnen ‘stedelijk gebied’ als ‘gemengd landelijk gebied’. Conform de Iov dient getoetst te worden aan het zwaarste regiem. Derhalve wordt hierna getoetst aan de relevante voorwaarden. De voorwaarden ten aanzien van de aanduidingen ‘stalderingsgebied’ en ‘beperkingen veehouderij’ zijn niet van toepassing. Er is namelijk geen sprake van de exploitatie van een veehouderij.

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

19 van 61

Afbeelding 12: Uitsnede kaart Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: ▪ zorgvuldig ruimtegebruik; ▪ de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering; ▪ meerwaardecreatie. Deze aspecten zijn in de Iov nader uitgewerkt in de artikel 3.6 t/m 3.8. Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht. Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel. 3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van een bestaand ruimtebeslag. Een bestaand ruimtebeslag ligt binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en ander permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Zoals in de beoogde situatie (paragraaf 2.2.2.) naar voren is gekomen, worden alle voorzieningen geconcentreerd binnen het bestaande bouwvlak. Uitbreiding van het bestaande bouwvlak is niet aan de orde. Voor de toekomstige burgerwoning geldt dat sprake is van een inbreidingslocatie.

Een perceel tussen de Schoolstraat 47 en Schoolstraat 51 zal worden voorzien van een bouwvlak om zo de bouw van een burgerwoning mogelijk te maken. Gezien het bovenstaande geldt dat sprake is van zorgvuldig ruimte gebruik.

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

20 van 61

Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: ▪ de ondergrond ▪ de netwerklaag ▪ de bovenste laag Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze toelichting. Uit deze toetsing blijkt dat de beoogde ontwikkeling geen negatieve effecten heeft en zal hebben op de waarden in de omgeving.

Meerwaardecreatie (artikel 3.8) Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. In dit bestemmingsplan wordt een meerwaarde gecreëerd door de wijziging van een agrarische bestemming naar een bedrijvenbestemming en het realiseren van een burgerwoning, te combineren met een goede landschappelijke inpassing. Tevens leidt de bestemmingswijziging tot een afname van emissies waardoor ook het leefmilieu in de omgeving wordt verbeterd. Kwaliteitsverbetering (artikel 3.9) Een bestemmingsplan in landelijk gebied moet gepaard gaan met een fysieke verbetering van het landschap. Daarnaast moet worden aangetoond hoe deze fysieke verbetering financieel, juridisch en feitelijk wordt verzekerd. Een verbetering kan o.a. bestaan uit een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het slopen van bebouwing of aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Deze vormen van kwaliteitsverbetering moeten worden geborgd in het bestemmingsplan.

Over de exacte invulling van de kwaliteitsverbetering zijn in het regionaal ruimtelijk overleg tussen gemeenten en provincie afspraken gemaakt. Binnen de gemeente Gilze en Rijen is het afsprakenkader van de regio Hart van Brabant van toepassing. Op 26 november 2015 is de notitie ‘Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant, actualisering 2015’ vastgesteld. Hierin is de ontwikkeling aangemerkt als een categorie 3 ontwikkeling wat betekent dat er een kwaliteitsverbetering berekening opgesteld dient te worden. In bijlage 1 is de landschappelijke inpassing bijgevoegd en in bijlage 2 de berekening ten behoeve van de kwaliteitsverbetering. Het bedrag wat te kort komt in de berekening zal worden gestort in een landschapsfonds. De aanleg en instandhouding van deze landschappelijke inpassing wordt feitelijk en juridisch verzekerd middels de bestemming Groen op de verbeelding en door de opname van een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan. De beoogde ontwikkeling is derhalve in overeenstemming met artikel 3.9 van de Iov.

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

21 van 61

Duurzame stedelijke ontwikkeling (artikel 3.42) Voor het optimaal benutten van het bestaand stedelijk gebied ligt het accent op inbreiden en herstructureren. Hierbij wordt aandacht gevraagd voor een compacte bouwwijzen en intensivering van ruimtegebruik, bijvoorbeeld door functies als wonen, werken en zorg te combineren. Het provinciaal beleid is al jaren gericht op het bundelen van de verstedelijking. Enerzijds om de steden voldoende draagvlak te geven voor hun functie als economische en culturele motor, anderzijds om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent het uitgangspunt van bundeling van verstedelijking dat het grootste deel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in de stedelijke concentratiegebieden. In artikel 3.42 zijn de voorwaarden opgenomen voor de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen in stedelijk gebied. Het plan voorziet enerzijds in een herontwikkeling van een agrarische bestemming naar een bedrijvenbestemmingvoor de exploitatie van een hoveniersbedrijf. Anderzijds zal een bestaande woonbestemming inclusief bouwvlak worden gesplitst t.b.v. de realisatie van een burgerwoning. Hierdoor is er sprake van een ontwikkeling van een ‘werk’ en ‘woon’ locatie.

Aangezien de ontwikkeling dusdanig kleinschalig van aard is, heeft de ontwikkeling geen invloed op de regionale afspraken zoals bedoeld in afdeling 5.4 van de Iov. Er zijn namelijk geen bovengemeentelijke gevolgen. Wel moet er sprake zijn van een ‘duurzame stedelijke ontwikkeling’ zoals in artikel 3.42 lid 2 is verwoord.

a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Het plan voorziet in een herontwikkeling van een rundveehouderij met een agrarische bestemming naar een hoveniersbedrijf met een bedrijvenbestemming en het splitsen van een woonbestemming inclusief bouwvlak t.b.v. een burgerwoning. In het gemeentelijk beleid, paragraaf 3.3 van deze toelichting, komt naar voren dat de gemeente voornemens is om grootschalige (agrarische) bedrijfsbestemmingen om te schakelen naar een woon-werk locatie. In die zin past de herontwikkeling dan ook binnen dit uitgangspunt, daar een agrarische locatie wordt omgezet naar een werklocatie. Deze wijziging leidt tot een verbetering van het woon- en leefklimaat in de omgeving van het plangebied. In de beoogde situatie zal geen sprake meer zijn van geur-, fijnstof- en ammoniakemissie afkomstig uit het houden van dieren. De hindercirkel van de rundveehouderij zal verdwijnen. Een gezonde leefomgeving wordt door de sanering bevorderd. Naast de bestemmingswijziging voorziet het plan ook in de realisatie van een burgerwoning ter plaatse van een bestaande woonbestemming. Middels het toevoegen van een bouwvlak wordt het planologisch mogelijk om een burgerwoning te realiseren. Middels inbreiding zal het woonaanbod binnen stedelijk gebied worden vergroot. Dit past binnen de woningbouwafspraken zoals op regionaal niveau zijn bepaald.

Uit het ‘Regionaal perspectief op wonen en woningbouw 2021’ van de regio Hart van Brabant, waar Gilze en Rijen onderdeel vanuit maakt, blijkt dat de huidige planvoorraad bestaat uit een derde deel van de harde plancapaciteit. Om voldoende dekking te behalen moeten er nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden komen. De gedachte is dat door de bouw van nieuwe woningen de doorstroming op gang komt en zo betaalbare woningen beschikbaar komen voor starters. Met het initiatief is onder andere sprake van de sanering van veroudere stallen. Leegstand van bebouwing wordt hierdoor tegengegaan. De bestaande stallen zijn niet geschikt om her te gebruiken ten behoeve van het hoveniersbedrijf. Eventuele verloedering en/of ondermijning in het buitengebied en de kern van Molenschot wordt hiermee voorkomen. Verder hoeft het bestaande bouwvlak niet te worden uitgebreid. Er is sprake van een passende kavelomvang, waarin alle beoogde functies op een

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

22 van 61

zorgvuldige wijze kunnen worden ingevuld. Het initiatief betreft geen NIMBY-ontwikkeling (not in my backyard) ontwikkeling. Gelet op de aanwezigheid van diverse (agrarische) bedrijven en woningen naast elkaar aan de rand van Molenschot, past de ontwikkeling van het hoveniersbedrijf binnen de karakterisitiek van de omgeving. Verder wordt de verbouw van de voorste loods, de nieuwbouw van de twee loodsen en de bouw van de nieuwe woning estetisch op elkaar aangesloten. Hierdoor onstaat een frisse uitstraling die past bij een hoveniersbedrijf. Voor de bouw van de burgerwoning wordt gebruik gemaakt van een perceel dat gelegen is tussen de Schoolstraat 47 en 51. Dit betreft een bestaande woonbestemming inclusief bouwvlak waarop maar één burgerwoning is toegestaan welke al is gerealiseerd. Dit betreft de burgerwoning gelegen aan de Schoolstraat 47. Door de bestaande bestemming op te splitsen onstaat een nieuw bouwvlak waarop de beoogde burgerwoning wordt gerealiseerd. De uitstraling van de woning zal worden afgestemd op de karakterestieke kenmerken van de omgeving. Het gehele plan voorziet hiermee in een ruimtelijke kwaliteitswinst. In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik is sprake van een duurzame ontwikkeling. De nieuwe burgerwoning zal gasloos worden gebouwd en middels alternatieve duurzame energiebronnen worden voorzien van energie.

Het hoveniersbedrijf zal op termijn worden voorzien van zonnepanelen om optimaal invulling te kunnen geven aan de productie van duurzame energie. Op het bedrijf zal ook een sloot worden gerealiseerd waarin niet-verontreinigd hemelwater op een natuurlijke manier kan worden opgevangen en kan infiltreren. Hiermee wordt geborgd dat bij regenbuien met een hoge piekbelasting geen waterschade ontstaat. Hiermee houdt het initiatief rekening met klimaatverandering. Gezien het bovenstaande is de beoogde planontwikkeling in overeenstemming met artikel 3.42 van de Iov. Vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied (artikel 3.73) Omdat het plangebied gedeeltelijk is gelegen binnen de aanduiding ‘landelijk gebied’ en ‘gemengd landelijk gebied’ en voornemens is om een niet-agrarische functie op te richten, dient te worden getoetst aan artikel 3.73 van de Iov.

Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; De beoogde ontwikkeling van het landelijke gebied betreft een gemengde plattelandseconomie met in hoofdzaak een agrarische economie met daarbij passende bestemmingen. Er is naast land- en tuinbouw in een gemengde plattelandseconomie ruimte voor de ontwikkeling van niet-agrarische functies, zoals toerisme, recreatie, kleinschalige bedrijvigheid, zorgfuncties et cetera. Dit kan door verbreding van agrarische activiteiten maar ook als zelfstandige functie, met name op vrijkomende locaties.

Initiatiefnemer heeft de locatie aan de Schoolstraat 49-51 aangekocht. Dit betreft een voormalige rundveehouderij waarbij de opstallen en overige voorzieningen nog aanwezig zijn. Met de beoogde ontwikkeling wordt bebouwing van een vrijkomend agrarisch bedrijf hergebruikt voor een hoveniersbedrijf. Hierdoor wordt leegstand en verloedering van het buitengebied voorkomen en vindt er verbreding van agrarische activiteiten plaats. Waardoor het initiatief bijdraagt aan de ontwikkeling van een gemengde plattelandseconomie. Daarnaast is in onderhavige toelichting tevens gekeken naar de toekomstvisie van de gemeente Gilze en Rijen. Dit is beschreven in paragraaf 3.3, hieruit blijkt dat de beoogde ontwikkeling passend is binnen de visie van de gemeente en derhalve passend is in de omgeving.

Toelichting bestemmingsplan Schoolstraat 49-51

23 van 61

2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de genoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing.

3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied.

In de toetsing aan artikel 3.6 tot en met 3.9 van de Iov is reeds aangetoond dat de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit door de sanering van een (intensieve) veehouderij te combineren met hergebruik van bestaande bebouwing. Er is hierdoor sprake van een afname in emissie van o.a. ammoniak en fijnstof, waardoor het leefmilieu in de omgeving verbeterd. Doordat alle bebouwing in de beoogde situatie in gebruik wordt genomen ten behoeve van de bedrijfsfunctie is er geen sprake van overtollige bebouwing. Met het initiatief wordt leegstand en verloedering voorkomen.

b. er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel;

Er is geen sprake van splitsing van het bouwperceel. Het bestaande bouwvlak wordt volledig herbestemd tot bedrijfsbestemming.

c. overtollige bebouwing wordt gesloopt;

De vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen worden gedeeltelijk gesloopt en herbouwd ten behoeve van de nieuwe bedrijfsfunctie. Eén voormalig bedrijfsgebouw zal hergebruikt worden ten behoeve van de bedrijfsfunctie. Ten opzichte van de reeds bestaande situatie zal er een afname van 325 m2 aan bebouwing plaatsvinden.

d. de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 3. mestbewerking.

Met de beoogde ontwikkeling wordt geen kantoor met baliefunctie, lawaaisport of mestbewerking gerealiseerd.

Conform artikel 3.73, tweede lid, dient een bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt te borgen dat de functie, ook op lagere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting. Er dienen daartoe regels te worden gesteld:

Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; Het hoveniersbedrijf wordt gerealiseerd in de bestaande, te renoveren en te herbouwen bebouwing. Het bebouwde oppervlak wordt gemaximalisseerd op basis van de huidige aanwezige oppervlakte. De omzetting zal niet leiden tot onevenredige publieksaantrekkende werking doordat sprake is van een kleinschalig karakter. In de regels van het bestemmingsplan zullen voorwaarden opgenomen worden ten aanzien van de gebruiksactiviteiten. Tevens wordt een maximum omvang aan bedrijfsgebouwen ten behoeve van het hoveniersbedrijf opgenomen, zodat geborgd is dat verdere ontwikkeling op deze locatie niet meer mogelijk is. Zodra de ontwikkeling niet meer passend is op deze locatie zullen de bedrijfsactiviteiten worden verplaatst.