Bijlage 1 - Rapport HEVO Programma van eisen en scenariostudie

Referentie: 1705501-0028.3.0.

Pagina 22 van 26

6.3.1 Conclusies exploitatielasten

€ 360.156 € 270.761

€ 461.218

€ 458.253 € 320.317

€ 281.768

€ 156.560

Exploitatielasten jaar-1 ‘locaties/gebouwdelen buitengebruik’ Exploitatielasten jaar-1 na uitvoering scenario, ‘referentie’ geeft de huidige exploitatielasten van het gemeentehuis weer

De exploitatielasten jaar-1 na uitvoering van het betreffende scenario zijn met een jaarlijkse last van circa € 461.218 het hoogst bij scenario 2A, gevolgd door scenario 1 en scenario 2B als het meest voordelige scenario. Net als in paragraaf 6.2 dient hier de opmerking geplaatst te worden dat er óók in de exploitatielasten van scenario 2A rekening gehouden moet worden met de kelder en de 2e verdieping van dit ‘oudbouw’-gedeelte. Ten eerste in de kapitaallasten van de gedane investeringen maar ook, zij het in beperkte mate, met onderhouds-, verbruiks-, rente- en schoonmaaklasten. Omdat het gebouwdelen betreft die niet in gebruik zijn als bestuurszetel, zijn deze kostenniveaus op een lager niveau aangenomen, echter is het onontkoombaar dat ook die gebouwdelen onderhouden, deels verwarmd en periodiek schoongemaakt moeten worden. Afhankelijk van de invulling die mogelijk aan deze gebouwdelen (kelder en 2e verdieping) gegeven kan worden kunnen deze kosten mogelijk ‘terugverdiend’ worden.

Bovenstaande grafiek geeft inzicht in de exploitatielasten ten behoeve van de locaties/gebouwdelen die buiten gebruik blijven na uitvoering van het betreffende scenario. Dit zijn lasten ten behoeve van de ‘instandhouding’ van de gebouwdelen maar ook resterende kapitaallasten etc. Zolang er geen nieuwe invulling/bestemming voor de achterblijvende locaties/gebouw(delen) gevonden wordt vormt dit feitelijk het jaarlijkse exploitatie ‘risico’ waar rekening mee gehouden moet worden. Aangezien het gehele huidige gemeentehuis na uitvoering van scenario 1 ‘buiten gebruik’ is, zijn deze exploitatielasten met circa € 360.156 het hoogst, gevolgd door scenario 2B (€ 270k) waar het gehele ‘oudbouw’-gedeelte buiten gebruik is en ten slotte scenario 2A (€ 156k) waar ‘enkel’ het nieuwbouwgedeelte van het bestaande gemeentehuis buiten gebruik is. Bij deze vergelijking is scenario 2A ‘in het voordeel’ omdat de kelder en de 2e verdieping van de ‘oudbouw’ reeds toebedeeld zijn aan ‘in gebruik’ vanwege de eerder genoemde integraliteit tussen de verdiepingen in dit gebouwdeel.

Hoewel het in de praktijk vanwege de integraliteit tussen de verdiepingen van de ‘oudbouw’ onuitvoerbaar is, is het voor de zuivere vergelijking goed om ook de exploitatielasten van scenario 2A te filteren op de ruimte die enkel benodigd is voor de inpassing van de bestuurszetel. Dit resulteert voor scenario 2A, ter illustratie, in een jaarlijkse exploitatielast van circa € 282.950; een verglijkbaar niveau als scenario 2B.

Referentie: 1705501-0028.3.0.

Pagina 23 van 26

7. Conclusies

haalbaar. Scenario 2B springt er in het bijzonder uit op kwaliteit en inpasbaarheid/ functionaliteit en scoort daarmee in lijn met het scenario ‘nieuwbouw’. Daarentegen scoort scenario 2B aanzienlijk slechter op ‘representativiteit en herkenbaarheid’ omdat juist dit gebouwdeel niet gekenmerkt wordt door een representatieve uitstraling. Ook de toekomstwaarde van het achterblijvende gebouwdeel met monumentale waarde kan bij dit scenario niet van een beoordeling voorzien worden en vormt daarmee een risico. Uit onder andere de gesprekken blijkt dat er veel waarde wordt gehecht aan representativiteit, het behouden van het gebouw met monumentale waarde, hekenbaarheid en bereikbaarheid. Dit maakt dat op basis van deze scenariostudie, nog zonder beschouwing van de financiële consequenties, scenario 2A als ‘best beoordeeld’ bestempeld zou kunnen worden.

Samenvattend overzicht multicriteria-analyse en financiële consequenties * Bij scenario 2A bedragen de investeringen benodigd voor enkel de bestuurszetel circa € 3,79 mln., echter om verbeteringen te realiseren dienen integraal ook de kelder en de 2e verdieping van dit gebouwdeel verduurzaamd/gerenoveerd te worden. Hier is aanvullend een investering van circa € 2,05 mln. voor benodigd; in totaal resulteert dit in een investering van circa € 5,84 mln. Ook de exploitatiekosten zijn hier hoger vanwege het integraal meenemen van de kelder en de 2e verdieping

Op basis van de multicriteria-analyse in bovenstaand samenvattend overzicht kan geconcludeerd worden dat scenario 2A en scenario 2B in de huidige analyse het best scoren. Scenario 1 is op een aantal onderdelen op dit moment ‘n.t.b.’, om deze criteria wel te kunnen toetsen is het van belang dat een concrete locatie in beeld komt. Tussen de scenario’s 2A en 2B zijn wel verschillen; scenario 2A springt er met name uit vanwege de positieve toekomstwaarde van het monumentale gebouwdeel en daarmee ook de representativiteit en herkenbaarheid. De ‘te behalen kwaliteit’ van scenario 2A is, juist door de gebouwkenmerken, daarentegen ‘redelijk’ en duidelijk minder goed dan in een nieuwbouwsituatie of in de situatie van scenario 2B. Desondanks is ook bij scenario 2A een goede kwaliteitsverbetering van het gebouw

Referentie: 1705501-0028.3.0.

Daarentegen is scenario 2A qua jaarlijkse exploitatielasten wel het meest kostbare scenario met een jaarlijkse exploitatielast van ruim € 461.000. Zoals reeds beschreven in hoofdstuk 6 is het belangrijk hier nogmaals te benoemen dat zowel de exploitatielasten alsook de investeringskosten van scenario 2A enigszins ‘vertroebeld’ zijn door het feit dat ook de kelder én 2e verdieping van dit gebouwdeel aangepakt moeten worden om de gewenste en vereiste verduurzaming en kwalitatieve aanpassingen te realiseren. De verdiepingen in dit gebouwdeel vormen één geheel en kunnen daardoor in de praktijk niet los van elkaar een ingreep krijgen. Wanneer we, voor de vergelijking, de kelder en de 2e verdieping van de ‘oudbouw’ wegfilteren dan resulteert scenario 2A in een investeringsniveau van circa € 3,8 miljoen en een jaarlijkse exploitatielast van € 282.000. In deze ‘gefilterde weergave’ zou scenario 2A naast het meest positief op de kwalitatieve criteria financieel ook vergelijkbaar zijn als scenario 2B. De circa € 178.000 aan exploitatielasten die voortkomt uit de kelder en de 2e verdieping van dit gebouwdeel zou dan horen bij ‘de risico’s’ van de ‘gebouw(delen) buiten gebruik’ waar alternatieve invulling voor gevonden moet worden om deze kosten te dekken.

Kijkend naar de financiële parameters en daarbij het risico van de exploitatielasten van de ‘gebouw(delen) buiten gebruik’ scoort scenario 2B het meest gunstig.

Pagina 24 van 26

Scenario 1 (nieuwbouw) vraagt de hoogste initiële investering maar resulteert in relatief beperkte jaarlijkse exploitatielasten. Het ‘risico’ van ‘gebouw(delen) buiten gebruik’ is bij scenario 1 met ruim € 360.000 wel het hoogst; het gehele huidige gemeentehuis wordt hierbij buiten gebruik gesteld waarbij het op dit moment onzeker is of en op welke termijn daar passende alternatieve invulling voor gevonden kan worden.

7.1. Advies en vervolgstappen Een integrale blik op de beoordeling van de scenario’s 2A en 2B laat zien dat deze dicht bij elkaar liggen. Waar scenario 2A beter scoort op de meer kwalitatieve toetsingscriteria scoort scenario 2B beter op de financiële aspecten. Scenario 1 is daarbij op dit moment moeilijk volledig te beoordelen vanwege het ontbreken van een concrete locatie, wat betreft jaarlijkse exploitatielasten is dit scenario in ieder geval ook positief. Uiteindelijk is de conclusie bijna terug te brengen tot de vraag: ‘wat is het waard om de bestuurszetel van Gilze en Rijen gehuisvest te houden in het monumentale gedeelte van het gemeentehuis?’. Dat is een meer politieke vraag dan een objectieve beschouwing. De voorliggende rapportage, en met name de hoofdstukken 5, 6 en 7, biedt daarentegen wel de objectieve input op basis waarvan een afweging gemaakt kan worden om van daaruit een antwoord op die vraag te formuleren. Vanuit dat antwoord kan er toegewerkt worden naar besluitvorming over de toekomstige huisvesting van de bestuurszetel van Gilze en Rijen. Hoewel het in dit stadium lastig is door de vele aannames, is het advies om aanvullend een marktverkenning uit te (laten) voeren naar het herontwikkelingspotentieel van de achterblijvende gebouwdelen.

Hoewel een marktverkenning in deze vroege fase nog erg prematuur is kan deze wel inzicht geven in de potentiële interesse en mogelijkheden vanuit de markt. Dit geeft inzicht in het potentieel en hiermee kunnen de risico’s en/of kansen beter worden ingeschat. Dit maakt het nemen van een besluit mogelijk eenvoudiger. Hierbij is het wel van belang om nogmaals te benoemen dat er aan een dergelijke marktverkenning in dit stadium niet te veel waarde gehecht kan worden en dat deze altijd als indicatief gezien moet worden.

Referentie: 1705501-0028.3.0.

Pagina 25 van 26

Colofon Uitgave: Datum:

HEVO B.V. 10 januari 2023

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Contact Statenlaan 8 5223 LA 's-Hertogenbosch

Postbus 70501 5201 CB 's-Hertogenbosch

T +31 (0)73 6 409 409 info@hevo.nl www.hevo.nl ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven

Referentie: 1705501-0028.3.0.

Pagina 26 van 26