Bijlage 1 Ontwerpbestemmingsplan

Ontwerpbestemmingsplan Hoofdstraat 72 – 72a Rijen

OPGESTELD VOOR: DE BUNTE VASTGOED OPGESTELD DOOR: STANTEC BV 29-11-2023 327200743

Ontwerpbestemmingsplan Hoofdstraat 72 – 72a Rijen

In opdracht van: De Bunte Vastgoed Zuid B.V. Opgesteld door: Stantec B.V. Projectnummer: 327200743 Documentnaam: Toelichting bestemmingsplan 327200743 Hoofdstraat 72-72a Rijen.docx Datum: 29 november 2023

Versie CO02

Bezoekadres Hoevestein 20b 4903 SC OOSTERHOUT www.stantec.com/nl

Vrijgegeven door

Paraaf

Datum 29-11-2023

KVK Haaglanden 27 18 43 23 BNP Paribas 022 77 40 432 IBAN NL11BNPA0227740432 BIC BNPANL2A Stantec BV is ISO 9001:2015, ISO 14001:2015, ISO 45001:2018 en VCA** gecertificeerd

Het is niet toegestaan de inhoud en/of vorm van door Stantec opgestelde rapportages aan te passen

Inhoudsopgave 1.0 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Geldend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

4 4 4 5 6

2.0 Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige situatie

7 7 10

3.0 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Regionaal beleid 3.3 Provinciaal Beleid 3.4 Gemeentelijk beleid 3.5 Conclusie

14 14 16 17 21 28

4.0 Omgevingsaspecten 4.1 Bodem 4.2 Natuur 4.3 Stikstof 4.4 Water 4.5 Bedrijven en milieuzonering 4.6 Geluid wegverkeer 4.7 Luchtkwaliteit 4.8 Cultuurhistorie 4.9 Archeologie 4.10 Parkeerbalans 4.11 Externe veiligheid 4.12 M.e.r.-beoordeling

29 29 29 32 33 37 38 40 41 44 45 46 47

5.0 Juridische planbeschrijving 5.7 Inleiding 5.8 Toelichting bestemmingen

50 50 50

6.0 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

52 52 52

BIJLAGEN BIJLAGE 1 Verkennend bodem- en asbestonderzoek Hoofdstraat 72 te Rijen, Moerdijk Bodemsanering B.V., d.d. 11 januari 2022 BIJLAGE 2 Quickscan soortenbescherming Wet natuurbescherming Flora en Fauna Sloop en nieuwbouw Hoofdstraat 72-72a te Rijen, Florauna Natuuradvies, d.d. 12 oktober 2023 BIJLAGE 3 Memo Stikstofstofdepositie Herontwikkeling Hoofdstraat 72-72a te Rijen, Stantec B.V., d.d. 21 juni 2023

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

BIJLAGE 4 Waterparagraaf Hoofdstraat 72-72a te Rijen, Stantec B.V., d.d. 11 oktober 2023 BIJLAGE 5 Akoestisch onderzoek gevelbelasting planontwikkeling realisatie 18 appartementen Hoofdstraat 72-72a te Rijen, Wematech, d.d. 26 juni 2023 BIJLAGE 6 Ontwerpbesluit hogere waarden, Gemeente Gilze en Rijen, d.d. 27 november 2023 BIJLAGE 7 Bureauonderzoek Hoofdstraat 72 te Rijen (gemeente Gilze en Rijen), Antea Group, d.d. 22 juni 2023 BIJLAGE 8 Participatieverslag Omgevingsdialoog, De Bunte Vastgoed Zuid, d.d. 1 november 2023

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

1.0

INLEIDING

1.1

AANLEIDING

De Bunte Vastgoed Zuid B.V. is voornemens om een oude horecalocatie aan de Hoofdstaat 72 in Rijen te ontwikkelen tot kleinschalige woningbouwlocatie. De horeca-activiteiten op de locatie zijn gestaakt, waardoor het perceel beschikbaar is gekomen voor herontwikkeling. De ontwikkeling betreft een appartementengebouw van 18 appartementen. De realisatie van het voornoemde initiatief past niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Om het initiatief mogelijk te maken, dient voor de nieuwe locatie een nieuw ruimtelijk en functioneel kader te worden bepaald in de vorm van een nieuw bestemmingsplan. In deze plantoelichting wordt de onderbouwing gegeven voor de bestemmingsplanherziening.

1.2

LIGGING PLANGEBIED

Het plangebied maakt deel uit van de kern van Rijen in de gemeente Gilze en Rijen en heeft een oppervlakte van ongeveer 1.900 m2. Op het perceel, kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie A, nummer 7344, bevindt zich in de huidige situatie een voormalig horecapand. In figuur 1 is de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1: Ligging en begrenzing van het plangebied.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

1.3

GELDEND BESTEMMINGSPLAN

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Centrumgebied Rijen’. Dit plan is vastgesteld bij besluit van de gemeenteraad van de gemeente Gilze en Rijen op 27 mei 2013. Een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Centrumgebied Rijen’ is opgenomen in figuur 2.

Figuur 2: Uitsnede van ruimtelijkeplannen.nl met de planlocatie rood omkaderd

Voorliggend plangebied is in het geldend bestemmingsplan bestemd tot ‘Horeca’, met de aanduiding ‘horeca van categorie 3’. Binnen de enkelbestemming ‘Horeca’ zijn de gronden bestemd voor horeca categorie 3, waarbij een bedrijf mogelijk is dat gericht is op het bedrijfsmatig verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren ten behoeve van consumptie ter plaatse, en het daaraan ondergeschikte verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken, al dan niet in combinatie met het verstrekken van nachtverblijf en/of van zaalverhuur. Ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’ is bovendien één bedrijfswoning toegestaan. Voor het plangebied geldt tevens de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie – 3’. Gronden binnen deze bestemming zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Er mag alleen worden gebouwd als de archeologische waarde van het gebied in voldoende mate is vastgesteld en schade hieraan wordt voorkomen. Uitzondering geldt voor werkzaamheden kleiner dan 250 m 2 en minder diep dan 40 centimeter. Op het perceel is een bouwvlak aanwezig van ongeveer 1.000 m2. Daarnaast gelden binnen het plangebied verschillende maximale (en ook minimale) goot- en bouwhoogtes en een maximum bebouwd oppervlakte van 500 m2.

Daarnaast gelden ook de volgende gebiedsaanduidingen: • centrum-3: deze aanduiding maakt nieuwvestiging van detailhandel mogelijk, waarvoor nog wel enkele voorwaarden zijn opgenomen.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

• ihcs-1: ter plaatse van deze aanduiding geldt een bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een hogere bouwhoogte dan 56 meter boven NAP in verband met het beschermingsgebied van in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen. De ontwikkeling van een kleinschalige woningbouwlocatie is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan.

1.4

LEESWIJZER

Hoofdstuk 2 bevat de planbeschrijving waarin de bestaande en toekomstige situatie wordt beschreven. Vervolgens zijn de beleidskaders van de diverse niveaus van overheden uiteengezet in hoofdstuk 3. De omgevingsaspecten met betrekking tot de ontwikkeling worden in hoofdstuk 4 besproken. In hoofdstuk 5 zijn de planregels nader toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt tot slot aandacht besteed aan de economische en juridische uitvoerbaarheid van het plan.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

2.0

PLANBESCHRIJVING

Dit hoofdstuk vormt een beschrijving van het plangebied en haar omgeving. Vanuit de huidige situatie en ruimtelijke- en functionele structuur, wordt inzicht verkregen in de kaders die aan de basis hebben gestaan van de planontwikkeling. Hierop wordt vervolgens in ‘toekomstige situatie’ ingegaan.

2.1

BESTAANDE SITUATIE

Historische ontwikkeling kern Rijen1 Mensen hebben altijd de voorkeur gehad voor plekken daar waar ze veilig waren voor het water, dat is waarom de eerste nederzetting van Rijen zich heeft ontwikkeld op de zandrug die van noordwest naar zuidoost liep. Op deze verhoogde zandrug werd een verbindingsweg aangelegd tussen de kernen Gilze en Dongen, deze werd dan ook de Hoogstraat genoemd. De structuur van het dorp met lintbebouwing was hiermee geboren. Waar het nabij liggende Gilze een geschiedenis heeft van voor het jaar 1000, verschijnt de bebouwing van Rijen pas rond het jaar 1400. Voorheen was het dorp ook een buurtschap van Gilze, maar in het jaar 1524 werd het een zelfstandige parochie waarbij de dubbele naam ‘Gilze en Rijen’ voor de gemeente gebruikt werd. Het aantal inwoners in Gilze en Rijen nam de navolgende eeuwen nauwelijks toe. Enkel rond het jaar 1870 toen de leerlooiers- en schoenmakersambachten opkwamen in deze kernen begon de bevolking te groeien. Men had in deze tijd de gewoonte om de leerlooierij achter de woning te bouwen, zo ontstond het karakter van Rijen als een fabriekswijk met een duidelijke menging van woningen en bedrijven. Rijen breidde zich sterk uit in noordelijke richting (naar Dongen) en heeft op deze manier het typische lint gevormd van circa 2 kilometer.

Na het jaar 1900 nam het aantal inwoners verder toe door de oprukkende fabrieken die veel arbeidskrachten nodig hadden, zo erg zelfs dat er tussen de jaren 1920 en 1933 bijna een verdubbeling optrad van inwoners. Het was ook hier dat Rijen steeds sneller begon te groeien dan Gilze, dit was mede te danken aan de gunstige ligging aan het spoor waarvan veelal de industrie profiteerde. Toen in de Tweede Wereldoorlog ook nog het gemeentehuis in 1944 verwoest werd, is er voor gekozen ook het gemeentebestuur te verplaatsen naar Rijen. Inmiddels is Rijen de grootste kern binnen de gemeente. Zo telt de gemeente Rijen ruim 16.685 inwoners, Gilze 8.799 inwoners, Molenschot 1.223 inwoners en Hulten 444 inwoners.

1 Gebaseerd op informatie uit de Wiki Midden-Brabant (2023)

https://wikimiddenbrabant.nl/Bebouwing_van_Gilze_en_Rijen

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

Rijen rond 1900

Rijen rond 1950

Rijen rond 1980

Rijen rond 2020

Figuren 3 t/m 6: Impressie van Rijen door de jaren heen

2.1.1

Planlocatie

Uit informatie van het Brabants Erfgoed (1980) blijkt dat de planlocatie (Hoofdstraat 72) verschillende functies en eigenaren heeft gehad. De locatie is in het jaar 1893 gekocht als boerderijherberg onder de naam ‘Landbouwers Welvaren’, waarna het in 1913 is afgebroken om een nieuw café te bouwen onder de naam ‘De Harmonie’. Tot circa 1941 is het geëxploiteerd als café, waarna er vanaf het jaar 1955 een bioscoopzaal bij kwam. Omstreeks 1978 is het pand na diverse verbouwingen gemaakt tot café-restaurant en staat het bekend onder de namen Boerke Jacobs en ’t Boerke.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

Figuur 7: De planlocatie voor het jaar 1913. Bron: Brabants Erfgoed (1980).

De planlocatie bevindt zich aan de Hoofdstraat 72-72a in Rijen, een hoofdroute binnen de kern van Rijen. Ten zuiden van de locatie (circa 300 meter) bevindt zich het winkelcentrum met enkele supermarkten en voorzieningen, waarna de Hoofdstraat overgaat in de Stationsstraat en bij het spoor uitkomt. Ten noorden loopt de Hoofdstraat door tot het buitengebied van Rijen en de kern Dongen. De locatie is momenteel in gebruik als een gecombineerd café, restaurant, en partycentrum en -service genaamd ’t Boerke. Tussen 1963 en 1978 is het gebouw meerdere keren verbouwd, waarbij het café een geheel nieuwe uitstraling heeft gekregen. De totale omvang van het perceel bedraagt ongeveer 1.900 m2, inclusief openbare ruimte en parkeerplaatsen. Het bestaande gebouw heeft een oppervlakte van 1.090 m2.

Planlocatie gezien vanaf de Hoofdstraat

Bird’s eye view van het plangebied

Figuren 8 en 9: uitzicht op plangebied

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

Het perceel loopt door tot de Pastoor Oomenstraat 6. De achterzijde van het perceel is op meerdere manieren toegankelijk, zo bevindt er zich een toegangsweg aan de Pastoor Oomenstraat, de Hoofdstraat en indirect het Kerkpad (door middel van de parkeerplaats). In de omgeving van het plangebied bevinden zich veelal woonhuizen of kleinschalige bedrijfswoningen. De bebouwing uit de Hoofdstraat stamt uit de jaren 1880-1930 en de bebouwing aan de Pastoor Oomenstraat uit de jaren 1951-1992.

Figuren 10 t/m 13: impressie van bebouwing uit de omgeving van het plangebied

2.2

TOEKOMSTIGE SITUATIE

De initiatiefnemer is voornemers de huidige bebouwing aan de Hoofdstraat 72 te slopen en te vervangen door een nieuw appartementencomplex met in totaal 18 appartementen. Het gebouw heeft een moderne uitstraling, waarbij de bouwstijl wel aansluit bij de meer historische bebouwing in de omgeving. Het gebouw krijgt een totale hoogte van ongeveer 11 meter en bestaat uit twee losse gebouwen welke met elkaar zullen worden verbonden door middel van een trappenhuis. De oppervlakte van het nieuwe gebouw is ongeveer 670 m2 en daarmee ongeveer 400 m2 kleiner dan de bestaande bebouwing. Verder komen er parkeerplaatsen en groenvoorzieningen in het plangebied. Deze voorzieningen zijn bereikbaar via de Pastoor Oomenstraat en het parkeerterrein op de voormalige Rabobanklocatie (zie figuur 14).

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

1) Doorgang gemotoriseerd verkeer 2) Parkeerplaatsen voormalig Rabobankterrein

3) Doorgang langzaam verkeer 4) Trappenhuis

Figuur 14: Overzicht van de indeling van de planlocatie

De westgevel van het nieuwe gebouw grenst aan de Hoofdstraat en krijgt een mansardedak. Ter plaatse van de hoek met de Pastoor Oomenstraat wordt de kaprichting een kwartslag gedraaid. De noordgevel van het complex staat gericht op de Pastoor Oomenstraat. Aan deze zijde bevinden zich de balkons, woonkamers en keukens. De bouwhoogte van het bouwdeel aan de Pastoor Oomenstraat is maximaal 10 meter en die van het gedeelte aan de Hoofdstraat maximaal 11 meter. Aan de zuidgevel bevinden zich de galerij, de parkeerplaatsen en groenvoorzieningen. Tussen de twee gebouwdelen is een transparante entree gemaakt waarin zich de lift en de trappen bevinden. Deze geven toegang tot de ondergrondse bergingen enkele appartementen en de galerijen. Langs de zuidgevel is ook een mogelijkheid voor langzaam verkeer (voetgangers en fietsers) om vanaf de Hoofdstraat bij de entree en de parkeerplaatsen te komen. De oostgevel is gelegen langs de inrit van en naar het parkeerterrein. Deze inrit wordt tevens gebruikt door de gebruikers van het naastgelegen parkeerterrein van de voormalige Rabobank.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

Figuur 15: impressie nieuwbouw. Bron: Architektenburo Snijders en van Stekelenburg

Figuur 16: Model waarop de achterzijde van het gebouw, parkeerplaatsen en groenvoorzieningen zichtbaar op zijn. Bron: Architektenburo Snijders en van Stekelenburg.

De appartementen worden ruim opgezet met eigen woonkamer, twee slaapkamers, badkamer, keuken en extra bergruimte. De gemiddelde grootte van de appartementen varieert tussen de 82 en 96 m2 waarbij de kleinste appartementen (82-84 m2) zich aan de Hoofdstraat bevinden en de grootste appartementen in het verlengde van de Pastoor Oomenstraat (zie figuur 17).

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

Figuur 17: Indeling van de appartementen. Bron: Architektenburo Snijders en van Stekelenburg.

Er komen daarnaast ook nog verschillende bergingen waarbij er een onderscheid is gemaakt tussen de algemene bergruimte en privébergruimten. De privébergruimten krijgen een omvang van ongeveer 6 m2.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

3.0

BELEID

Dit hoofdstuk gaat in op het beleid dat de verschillende overheden voor ruimtelijke ontwikkelingen hebben opgesteld. Ten eerste het rijksbeleid, vervolgens het provinciale beleid en tot slot het gemeentelijke beleid. De relevante beleidsstukken zijn beschreven, waarna is toegelicht in hoeverre onderdelen hiervan betrekking heeft op voorliggende ontwikkeling.

3.1

RIJKSBELEID

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Toetsingskader De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. In de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Met de NOVI biedt het Rijk een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werkt het Rijk aan haar prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio’s en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Figuur 18: Prioriteiten zoals gesteld in de NOVI.

In de NOVI worden de nationale belangen duidelijk benoemd, worden nationale keuzes gemaakt, wordt richting gegeven aan decentrale afwegingen én wordt gebiedsgericht gewerkt. Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

Beoordeling en conclusie In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. Gezien de huidige woningcrisis draagt het realiseren van woningen bij aan sterke en gezonde steden en regio’s.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Toetsingskader Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De kaders van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. Het gaat om kaders voor bijvoorbeeld rijksvaarwegen, het kustfundament, project Mainportontwikkeling Rotterdam en grote rivieren.

Beoordeling en conclusie Het plangebied bevindt zich binnen de luchtvaartverkeerzone van het vliegveld van Gilze-Rijen. Bebouwing mag ter plaatse van het plangebied niet hoger zijn dan 56 meter boven NAP. Het plangebied heeft een hoogte van ongeveer 9 meter boven NAP, waardoor effectief 47 meter aan bouwhoogte overblijft. De geplande hoogte van het appartementengebouw bedraagt ongeveer 11 meter. Aan de voorwaarden wordt dus ruimschoots voldaan en het plan is daarmee niet in strijd met de regels uit de Barro en Rarro.

3.1.3

Besluit ruimtelijke ordening (Ladder voor duurzame verstedelijking)

Toetsingskader Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet aan de volgende voorwaarden voldoen: • De toelichting bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling; • Als het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet het plan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Onder stedelijke ontwikkeling wordt gezien het bepaalde in artikel 1.1.1 Besluit ruimtelijke ordening: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Onder het begrip ‘andere stedelijke voorzieningen’ vallen onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport, leisure en accommodaties voor recreatie. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Beoordeling Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking en jurisprudentie blijkt dat voor de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, de

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

bebouwingsmogelijkheden van belang zijn. Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een ontwikkeling van 12 of meer woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Het bouwen van 18 appartementen wordt derhalve gezien als een stedelijke ontwikkeling waarbij de ladder voor duurzame verstedelijking dient te worden doorlopen.

Actuele regionale behoefte Net als in de rest van Nederland geldt in de gemeente Gilze en Rijen een woningtekort. Het toevoegen van 18 woningen aan het aanbod voorziet in die behoefte. Het toevoegen van duurdere appartementen bevordert bovendien de doorstroming. Het grotere aanbod van deze categorie wonen zorgt ervoor dat mensen een passende woning kunnen vinden, waardoor ze niet langer in woningen blijven wonen bedoeld voor andere doelgroepen (denk aan sociale huur).

Ontwikkeling in stedelijk gebied Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen stedelijk gebied en daarmee zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik bevordert, hoeft de tweede stap van de ladder niet te worden doorlopen.

Conclusie Geconcludeerd wordt dat er, in de markt, vraag en behoefte is naar woningen. Nu het plan voorziet in een stedelijke ontwikkeling binnen een bestaand stedelijk gebied, die ook voorziet in een behoefte, wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

REGIONAAL BELEID

3.2.1

Woondeal SRBT-regio

Toetsingskader In het eerste kwartaal van 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgebracht, met als kerndoelen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hierin stelt het Rijk dat er regionale woondeals moeten komen. In het voorjaar van 2022 heeft het Rijk aan de provincies gevraagd een Woonbod op te stellen om tot provinciale woningbouwafspraken te komen die vertaald worden in regionale woondeals. De provincie Noord-Brabant heeft met de minister een handtekening gezet onder een totaal van 130.600 woningen in de periode t/m 2030. Hiervan moeten ruim 39.000 (netto) woningen worden gerealiseerd in de SRBT-regio (Stedelijke regio Breda-Tilburg). De provincie werkt vanuit de concept Verstedelijkingsstrategie Brabant 2040. Het Woonbod is binnen de kaders van deze strategie vertaald naar de regionale woondeal voor de gemeenten in de SRBT. De kwalitatieve (betaalbaarheidsdoelstelling) en kwantitatieve woningbouwopgave, die wordt vastgelegd in de regionale woondeal, telt samen met deals in andere regio's op tot de provinciale woningbouwopgave.

Beoordeling en conclusie Het bouwen van 18 nieuwbouwappartementen draagt zowel in kwalitatieve als kwantitatieve zin optimaal bij aan de afspraken van de woondeal SRBT.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

3.3

PROVINCIAAL BELEID

3.3.1

Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’, Visie op de Brabantse leefomgeving

Toetsingskader De Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. Deze wet regelt zodoende het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De provincie wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet. Daarom is in december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving van de provincie voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Beoordeling en conclusie In de visie zijn door de provincie de doelen nog niet precies vastgelegd. Immers, diep, rond en breed kijken (zie hoofdstuk 4 in de omgevingsvisie) is centraal uitgangspunt bij het samenspel voor de uitwerking van de visie. Dat betekent dat de provincie volop ruimte biedt voor inbreng vanuit partijen en disciplines. De omgevingsvisie agendeert en nodigt uit om hier samen mee aan de slag te gaan. Daarvoor is een verdere uitwerking van de ambitie nodig in programma’s. Die uitwerking is een opgave die op de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en de ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Steeds anticiperend op veranderende omstandigheden en beweging in Brabant. De uitwerking van de ambitie in programma’s heeft nog niet plaatsgevonden. Het is derhalve nog niet mogelijk initiatieven te toetsen aan de omgevingsvisie. Totdat de programma’s zijn uitgewerkt, worden de initiatieven voorlopig nog getoetst aan de ‘Structuurvisie 2010 – partiele herziening 2014’.

3.3.2

Structuurvisie ruimtelijke ordening 2010- partiële herziening 2014

Toetsingskader Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 7 februari 2014 de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 (SVRO) vastgesteld. De SVRO is opgebouwd uit twee onderdelen. In onderdeel A wordt de kern van de visie verwoord op ruimtelijke ontwikkelingen van Noord-Brabant. Het landschap en de wijze waarop dit moet worden versterkt, staan in dit onderdeel voorop. Deel B van de structuurvisie beschrijft de wijze waarop de provincie de visie uitwerkt in vier robuuste ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Beoordeling en conclusie Op de structurenkaart van de SVRO is het projectgebied volledig aangeduid als ‘stedelijk concentratiegebied’. In de stedelijke concentratiegebieden wordt de verstedelijking opgevangen zodat de kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk kunnen worden ontzien van verdere verstedelijking.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

Het stedelijk concentratiegebied is dan ook bij uitstek de plek om te wonen en vangt per saldo het migratieoverschot van de hele provincie op. De structuurvisie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de provinciale Interim Omgevingsverordening. In die verordening is dit beleid verder uitgewerkt in bindende regels, die in acht genomen moeten worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan. Dit project voorziet in het toevoegen van 18 appartementen binnen de kern van Rijen. Omdat dit project bijdraagt aan het opvangen van de verstedelijkingsopgave, ligt het voorgenomen plan in lijn met de structuurvisie.

Figuur 19: Uitsnede Structurenkaart, Structuurvisie 2010-partiele herziening 2014, Provincie Noord-Brabant. Bron: Ruimtelijkeplannen.nl

3.3.3

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader De Interim Omgevingsverordening (IOV) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Op 1 augustus 2023 is een geconsolideerde versie van de IOV door de Provincie Noord-Brabant gepubliceerd. De provincie Noord-Brabant is bezig met het opstellen van een definitieve ‘Omgevingsverordening’. De regels hebben betrekking op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De IOV is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. Vanaf het moment dat deze inwerking treedt, dient de nieuwe Omgevingsverordening als uitgangspunt te worden genomen bij wijzigingsplannen/ bestemmingsplannen in de provincie en komt de IOV te vervallen. Tot die tijd worden de plannen nog getoetst aan de Interim Omgevingsverordening.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

Figuur 20: Uitsnede uit de Interim Omgevingsverordening 21-03-2022. Het gebied is aangewezen als stedelijk concentratiegebied en deels als aardkundig waardevol gebied.

Beoordeling en conclusie De locatie is aangeduid in de interim omgevingsverordening als ‘stedelijk concentratiegebied’ waar zo veel mogelijk de verstedelijking wordt opgevangen zodat de landelijke kernen kunnen worden ontzien. Het plan om 18 nieuwbouwappartementen te realiseren past dan ook goed binnen de IOV. Daarnaast is een deel van het plangebied ook aangeduid als ‘aardkundig waardevol gebied’. In aardkundig waardevol gebied geldt voor ontgrondingen met oppervlakte van meer dan 2.000 m2 altijd de vergunningplicht op basis van de Ontgrondingenwet. Met de vergunningsplicht wordt getracht een geode afweging te maken en eventuele schade aan deze aardkundige waarden te voorkomen/beperken. Het plangebied van voorliggende ontwikkeling is minder dan 2.000 m 2 groot. Daarom is van een vergunningsplicht geen sprake.

3.3.4

Brabantse Agenda Wonen

Toetsingskader Er dient komende jaren volop gebouwd te worden in de provincie Noord-Brabant. De Brabantse Agenda Wonen als doel om niet alleen bij te dragen aan het versnellen van de woningbouwopgave, maar ook het verduurzamen van de woningvoorraad. Het document presenteert een ‘actie-agenda’ waarin op een nieuwe manier wordt samengewerkt met gemeenten en (markt)partijen. De nadruk ligt niet op aantallen, maar vooral op de kwaliteit en diversiteit van plannen, waarbij inbreidings- en transformatiekansen van leegstaand vastgoed de voorkeur krijgen. In totaal zijn er 120.000 woningen noodzakelijk tot het jaar 2030. Het gaat hier dan niet enkel om woonruimte, maar ook om de meerwaarde die wonen kan bieden voor sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve opgaven. De provincie Noord-Brabant behoort tot de top kennis- en

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

innovatieregio’s van Europa en wil deze positie graag behouden/versterken. Hiervoor is een aantrekkelijk woon-, leef- en vestigingsklimaat essentieel. Er zijn in totaal 4 actielijnen en 6 richtinggevende principes geformuleerd welke aangeven waar de komende jaren de accenten op komen te liggen als het gaat om bouwen binnen Brabant. De 4 actielijnen zijn de volgende: 1. Accent op duurzame verstedelijking; 2. Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad; 3. Inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen; 4. Versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken. De 6 richtinggevende principes staan hieronder vermeld: 1. Optimaal inzetten van woningbouwprogramma op binnenstedelijke locaties (inbreiden, herstructureren en transformeren) en herbestemmen van leegstaand vastgoed voor zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik; 2. Inzetten op ‘goede woningbouwplannen’ binnen bestaand stedelijk gebied met o.a. inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties in leegstaand vastgoed; 3. Nadruk op bestaande woningvoorraad, zoals verduurzaming, geschikt maken van woningen voor mensen met een zorgvraag of wederom herstructurering of transformatie; 4. Woningbouwplannen die aansluiten op de vraag van huishoudens met flexibele en tijdelijke woonvormen; 5.

Realisme en flexibiliteit in woningbouwplanning en -programmering om tijdig en adequaat in te kunnen spelen op dynamiek van woningmarkt; 6. Verbeterde samenwerking op regionale woningmarkt

Beoordeling en conclusie Het transformeren van een verouderde binnenstedelijke locatie tot 18 nieuwe woningbouwappartementen voldoet aan actielijn #1 (accent op duurzame verstedelijking) en richtinggevende principe #1 (inbreiden, herstructureren en transformeren van binnenstedelijke locaties). Het plan past dan ook goed binnen de Brabantse Agenda Wonen.

3.3.5

Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2021/2022

Toetsingskader De Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2021/2022 is opgesteld op 05-07-2022 en betreft de actualiteiten en achtergronden van de bevolking, woningbouw en planaanbod in NoordBrabant. In de periode 2022 t/m 2030 dienen er ieder jaar ruim 13.000 woningen aan de voorraad toegevoegd te worden. De provincie Noord-Brabant kent een bovengemiddelde groei van de woningvoorraad, zo is het aantal woningen tussen 2012 en 2021 toegenomen met ruim 10,9% (tegen 8,9% voor Nederland). Er dient veelal te worden ingezet op transformatie en herbestemmen van leegstand op binnenstedelijke locaties. Als er specifiek wordt gekeken naar de 5-jaars periode (2021-2026) wordt duidelijk dat er een benodigde capaciteit van 13.200 woningen is binnen Midden Brabant. De totale capaciteit in plannen bedraagt momenteel 18.500, waarvan enkel 6.300 harde capaciteit. Er mist dus

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

nog ruim 6.900 aan harde plancapaciteit om de woningbouwopgave voor de komende 5 jaar te verwezenlijken binnen de provincie Noord-Brabant.

Beoordeling Het plan om een binnenstedelijke locatie te transformeren tot 18 nieuwbouwappartementen past goed binnen de toekomstige woningbouwopgave van de provincie Noord-Brabant.

3.4

GEMEENTELIJK BELEID

3.4.1

Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 'Wij zijn Gilze en Rijen!'

Toetsingskader De gemeenteraad van Gilze en Rijen heeft in april 2012 de Toekomstvisie 2025 'Wij zijn Gilze en Rijen' vastgesteld. In de toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 heeft de gemeente Gilze en Rijen een beeld gegeven van de gewenste ontwikkeling van de gemeente tot 2025. De toekomstvisie voorziet in een richtsnoer voor het toekomstig handelen van de gemeente en geeft aan wat de rollen van inwoners, het bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties daarbij zijn. Daarnaast biedt het document een afwegingskader voor het gemeentebestuur voor het maken van toekomstige richtinggevende keuzes over taak- en rolopvatting op verschillende beleidsterreinen. Voor 2025 heeft de gemeente de volgende ambities: • versterken van de positie als woongemeente in het groen tussen twee steden; • benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant en versterken van de positie als werkgelegenheidsgemeente met economisch duurzame en beeldbepalende bedrijven; • versterken van de vitaliteit van kernen met goede voorzieningen op het vlak van sport en cultuur die optimaal worden gebruikt; • versterken van de economische draagkracht van het buitengebied en van de belevingswaarde van dat buitengebied.

Beoordeling en conclusie Gilze en Rijen is een aantrekkelijke woongemeente in het groen tussen twee steden. Het uitgangspunt voor woningbouw is dat inbreiding voor uitbreiding gaat, als de bouwkosten dat toelaten. Woningbouw moet op een kwalitatieve hoogwaardige manier worden ingevuld in en om de kernen Gilze en Rijen. Dit gebeurt met passende woningbouw of met publieke (groene) ruimte. De beoogde ontwikkeling betreft het realiseren van woningbouw met 18 wooneenheden op een herontwikkelingslocatie binnen de bestaande grenzen van het stedelijk gebied. In de toekomstvisie wordt aangegeven dat het gewenst is om de regionale behoefte op te vangen en het 'stedelijke' karakter van Rijen te versterken. De ontwikkeling past binnen het kader van de toekomstvisie Gilze en Rijen 2025.

3.4.2

Ambitiedocument 'Ambitie Gilze en Rijen - nieuwe kansen'

Toetsingskader Het ambitiedocument ‘Ambitie Gilze en Rijen – nieuwe kansen’ is ontstaan uit de Toekomstvisie 2025 'Wij zijn Gilze en Rijen'. In de Structuurvisie Stedelijk Gebied worden de ruimtelijke ambities die in het ambitiedocument worden genoemd verder uitgewerkt.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

In het document worden de ruimtelijke ambities voor de komende jaren uitgestippeld. Dit gebeurt op basis van vier denkrichtingen: I. Nieuwe noodzakelijkheid “Een nieuwe manier van denken over wonen”; II. Sterke schakels “Bereikbaar voor iedereen”; III. Levendige centra “Sterke en vitale dorpsharten”; IV. Karakteristieke bedrijvigheid “Bedrijventerreinen met een duidelijk profiel”.

Beoordeling en conclusie De ambitie ten aanzien van wonen wordt in het ambitiedocument als volgt omschreven: “Gilze en Rijen is een groene en goed bereikbare gemeente. We onderscheiden ons van de stedelijke regio door onze kleinschalige, diverse en vooral groene en ruime wijken. Dat is iets waar we trots op mogen zijn, maar waar we vooral ook zuinig op moeten zijn. We gaan daarom de uitdaging aan om nieuw te bouwen wijken deze woonkwaliteit mee te geven, en om bestaande wijken te blijven verbeteren”. Rijen is een dorp waar wordt gewoond en gewerkt. Er is ruimte voor inen uitbreiding van kwalitatief woonmilieu. De ontwikkeling past binnen het kader van het ambitiedocument.

3.4.3

Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen, 2015

Toetsingskader De ‘Structuurvisie Stedelijk Gebied, Gilze en Rijen’ is op 21 december 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de structuurvisie wordt een stap gezet met het concretiseren van de ruimtelijke ambities zoals gesteld in de toekomstvisie (2.3.1) en het ambitiedocument (2.3.2). De structuurvisie ziet uitsluitend toe op het stedelijk gebied binnen de gemeente. De structuurvisie is een uitvoeringsdocument dat als onderlegger dient om aan de slag te gaan met de ambities en de hoofdkeuzes, bij toekomstige projecten en bestemmingsplannen.

Beoordeling Ten aanzien van wonen en demografie maakt de gemeente ruimte voor meer vraag-gestuurde vormen van woningbouw, zodat gericht kan worden ingespeeld op specifieke woonbehoeften. Ook zet de gemeente in op het zo lang mogelijk zelfstandig wonen door ouderen, en faciliteert dit door goede voorzieningen en het stimuleren van woningaanpassingen. Mits gebouwd kan worden voor de juiste doelgroep en woonbehoefte, krijgt inbreiding voorrang boven uitbreiding. Prioritering en fasering van woningbouwlocaties vindt mede plaats op basis van de bijdrage die wordt geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit. Het woningbouwprogramma en de prioritering van locaties hebben een sterke relatie met het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Om het woningbouwprogramma te prioriteren en faseren hanteert de gemeente de volgende doelstellingen: • Versterking van de hoofdstructuur De herkenbaarheid van de structuur van linten en radialen. Op hoofdlijnen kenmerken de linten zich door de relatief fijne korrel en wisselende rooilijnen, waarbij woningen op het lint zijn georiënteerd. Verloederde plekken aan het lint behoeven een ruimtelijke ingreep. Ook bedrijfsmatige functies zorgen hier en daar voor een mindere uitstraling. Het zorgvuldig invullen, of hergebruiken, van deze locaties geeft een hogere kwaliteit aan de woonomgeving.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

• Behoud van cultuurhistorische waarden Potentie oude fabriekspanden in, gelegen achter het lint, benutten. Ontwikkelingen die bijdragen aan de herkenbare instandhouding van elementen uit dit industriële verleden krijgen voorrang. • Sociale duurzaamheid Sociaal maatschappelijke cohesie vergroten middels zorgvuldig gekozen woningbouw programma. • Functionele noodzaak. Bijvoorbeeld bij sprake van woningen die van slechte kwaliteit zijn of bij verouderde bedrijfspanden. De gemeente zet in op de herwaardering van de centrale as (Hoofdstraat/ Stationstraat/ Julianastraat) als identiteitsdrager. Rijen kent van oudsher een leerlooierijverleden. Naast aandacht voor verbetering van de openbare ruimte en behoud en versterking van het karakter van de lintbebouwing, zet de gemeente in op herontwikkeling van de voormalige fabrieksterreinen, veelal gelegen aan- of in het achtergebied van het bebouwingslint van de centrale as. Streven is om het industriële verleden van de plek, waar mogelijk, zichtbaar te maken.

Conclusie De Hoofdstraat wordt specifiek genoemd als locatie waar de gemeente inzet op herwaardering omdat deze belangrijk is voor de identiteit van het dorp. Het type bebouwing is dan ook bepalend voor de karakteristieke uitstraling van de Hoofdstraat en de kern als geheel. De bebouwing aan de Hoofdstraat krijgt een mansardedak, een variatie van dit type bebouwing wordt ook aangetroffen aan de westzijde van de Hoofdstraat (zie onderstaande figuren). Het plan draagt dan ook goed bij aan het behouden en versterken van de karakteristieke cultuurhistorische waarde van de Hoofdstraat.

Figuren 21 en 22: gebouwen met mansardedak tegenover het plangebied

3.4.4

Wonen in Gilze en Rijen, doorstromen, duurzaam en divers

Toetsingskader De woonvisie ‘Wonen in Gilze en Rijen, doorstromen, duurzaam en divers’ (december 2019) draagt bij aan de ambitie van Gilze en Rijen als een aantrekkelijke, duurzame en gezonde gemeente om in te wonen, te werken en te recreëren. De gemeente zet in op de vitaliteit en leefbaarheid in de kernen, het betaalbaar houden van wonen voor iedereen, het aanpakken van de stevige verduurzamingsopgave en het uitvoering geven aan de nieuwe samenwerking binnen wonen, zorg en welzijn. De woonvisie geeft vorm en inhoud aan de ambitie op het gebied van wonen:

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

“Binnen de regio zien wij onszelf als een groene woongemeente. Wij combineren de nabijheid van de stedelijke voorzieningen en het cultuuraanbod (Tilburg en Breda) met een gevarieerd, ontspannen en dorps woonmilieu. De bereikbaarheid via spoor en snelwegen zorgt ervoor dat afstanden niet snel een beperkende factor zijn voor wonen, werken of recreëren. We voegen ook iets toe aan de regio. Wij hebben, met een mooi en afwisselend buitengebied, een sterke recreatieve meerwaarde voor de omgeving.” De woonvisie richt zich op vier pijlers: 1. Vitale en leefbare kernen; we streven naar het behoud van het dorpse en ruimtelijk karakter, versterken de diversiteit zowel qua woningvoorraad als bevolkingssamenstelling en focussen ons op de bestaande voorraad. 2. Betaalbaar wonen; we staan voor voldoende betaalbare woningen. We zetten nieuwbouw in als motor voor doorstroming en hebben aandacht voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. 3. Een duurzame woningvoorraad; sociaal én particulier. Daarbij gaan we voor circulair, klimaat adaptief en een schoon woonen leefklimaat. Hierbij speelt de energie-transitie een belangrijke rol. 4. Comfortabel wonen met zorg en welzijn; we faciliteren het langer zelfstandig wonen thuis in de wijk en waar nodig in geclusterde vorm.

Beoordeling en conclusie De afgelopen jaren is minder gebouwd dan op basis van de prognose berekend was. Het is daarom van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. De gemeente wil de komende jaren een inhaalslag doen op de nieuwbouw, om te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Dat betekent dat in de eerstvolgende jaren een groter aantal nieuwbouwwoningen kan worden gebouwd dan in de huidige provinciale prognose is opgenomen. De gemeente hanteert daarbij de provinciale prognose als richtgetal, maar niet als harde grens. De komende 5 jaar wil de gemeente een inhaalslag uitvoeren, om te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Hierbij heeft de gemeente het voornemen om circa 125 tot 150 woningen per jaar te bouwen. Voor de kern Rijen staat als richtlijn dat er gebruik gemaakt dient te worden van zowel inbreidings- als uitbreidingslocaties waarbij er meer aandacht komt voor het middeldure en dure segment. Op basis van deze woonvisie zal de gemeente de woningbouwprogrammering voor de komende jaren verder uitwerken. Het plan voorziet in nieuwe woningen in het centrum van Rijen. Niet alleen betreft het een inbreidingslocatie, er wordt ook voorzien in de speciale vraag naar middeldure tot dure woningen in Rijen. Het plan past dan ook goed binnen de woonvisie.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

3.4.5

Welstandsnota Gemeente Gilze en Rijen

Toetsingskader Het Welstandsbeleid is in het leven geroepen om het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving te behartigen. De bebouwde omgeving heeft niet alleen een impact op de prijs van onroerende goederen, het beïnvloed ook onze dagelijkse belevingswereld en creëert een prettig vestigingsklimaat. De Hoofdstraat 72 valt in een bijzondere welstandsgebied, namelijk het dorpslint (zie figuur hieronder).

Figuur 23: Uitsnede uit de Welstandsnota waar de Hoofdstraat (rood omkaderd) is geclassificeerd als ‘bijzonder welstandsgebied’ omdat het een dorpslint betreft.

Onder de bijzondere welstandsgebieden vallen alle gebieden die om een zorgvuldige afstemming vragen bij nieuwe bouwkundige ingrepen. Deze gebieden zijn cultuurhistorisch, landschappelijk, stedenbouwkundig en/of architectonisch beeldbepalend voor de kernen of het landschap binnen de gemeente. Het beleid is hier gefocust op het behoud of herstel van waardevolle elementen en structuren, met de mogelijkheid deze elementen/structuren toe te voegen ter versterking van de karakteristiek.

Beoordeling Het dorpslint van de Julianastraat/ Stationsstraat/ Hoofdstraat en Dongenseweg is belangrijk voor de gemeente Gilze en Rijen omdat dit de historische route was waaraan Rijen is ontstaan. De straten zijn niet alleen een belangrijke ontsluitingsroute, er is ook sprake van een grote mate aan functiemenging met woonbebouwing, detailhandel, horeca en andere bedrijfspanden. Er is sprake van een smal straatprofiel met relatief gesloten gevelwanden, met gedifferentieerde geschakelde en vrijstaande bebouwing direct grenzend aan de openbare ruimte. In het bijzonder wordt genoemd dat de autonome ligging en herkenbare ruimtelijke karakteristiek van het organisch gegroeide

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

bebouwingslint tussen de planmatige uitbreidingen behouden dient te blijven. Het welstandsbeleid heeft de voorkeur voor diversiteit in het gevelbeeld waarbij nieuwe elementen toegevoegd kunnen worden die stedenbouwkundig passen op de locatie. Er wordt gewaarschuwd voor contextloze nieuwbouw. Er gelden de volgende aandachtspunten voor welstandstoezicht: • Cultuurhistorische herkenbaarheden behouden • As-werking, continuïteit en zichtlijnen • Positionering met verspringingen ten opzichte van de rooilijn • Diversiteit versus samenhang in gevelwanden • Identiteit van de individuele bebouwing • Massa en maatvoering • Bouwstijl en architectuur • Materialen en kleuren • Reclametoepassingen Daarnaast gelden de volgende specifieke welstandscriteria: Situering - Behouden van de autonome ligging en uitstraling van het dorpslint tussen planmatige uitbreidingen; - Behouden/versterken van de aanwezige zichtlijnen, zorgt voor continuïteit en as-werking in het dorpslint; - Interpreteren van de gesloten karakteristiek in straatwanden; - Interpreteren van positionering in de voorgevellijn of met verspringingen binnen de uitersten van de belendende bebouwing. Massa en vorm - Interpreteren van de maat en schaal van de bebouwing gerelateerd aan de bebouwde omgeving (m.a.w.

maat en schaal binnen de marges van bestaande bebouwing); - Interpreteren van dakvorm en –richting van de bebouwing in de directe omgeving; - Herkenbaarheid van individuele gevels en panden in het totale straatbeeld interpreteren; - Interpreteren van nieuwbouw vormgegeven als een compacte, op zichzelf staande hoofdmassa; - Accentuering van stedenbouwkundige geëigende situaties is wenselijk. Gevelkarakteristiek - Interpreteren van diversiteit in het straatbeeld door individuele vormgeving en architectonisch verschil met de belendende bebouwing; - Interpreteren van authentieke detailleringen zoals overstekken, geaccentueerde daklijsten en siermetselwerk door rolbogen en speklagen; - Geen dichte gevels (muren) op voetgangersniveau. Visuele toegankelijkheid door transparante vormgeving is wenselijk.

Kleur en materiaal - Uitsluiten van sterk met de omgeving contrasterende kleuren en materialen.

Conclusie

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

Het ontwerp sluit goed aan bij de eisen uit de Welstandsnota. Ten aanzien van het bestemmingsplan gelden geen verplichtingen vanuit welstand. Ten tijde van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor bouwen wordt het bouwplan door de stadsbouwmeester getoetst aan de algemene voorschriften.

3.4.6

Groenstructuurplan Gemeente Gilze en Rijen

Toetsingskader De gemeente Gilze en Rijen heeft een groene uitstraling die het graag wil behouden. Het groen in de gemeente heeft meerdere functies: ruimtelijk, recreatief, educatief, esthetisch en cultuurhistorisch. Daarnaast draagt het ook bij aan de vestiging en verplaatsing van flora en fauna. Om deze functies te vervullen is het groenstructuurplan opgesteld, met name om te voorkomen dat bij ruimtelijke ontwikkelingen, zoals woningbouw, groen verdwijnt. Voor Rijen geldt dat langs onder andere de Hoofdstraat pleksgewijs groen voorkomt. In de Hoofdstraat ontbreekt door de bebouwing ruimte voor een doorgaande structuur.

Beoordeling en conclusie Binnen het plangebied bevindt zich in de huidige situatie weinig groen, wat zich beperkt tot slechts een handvol bomen. Met de ontwikkeling wordt ruimte gecreëerd om meer groen te realiseren in het plangebied. Gezien de beperkte omvang van het plangebied betreft het een pragmatische inpassing, zoals halfverharding op de parkeerplaatsen en groene structuren rondom de randen van de verschillende functies (wonen en parkeren) in het plangebied, zoals op de volgende figuur te zien is.

Figuur 24: voorgenomen groeninvulling van de ontwikkeling

Met het plan wordt een verbetering van het groenaanbod binnen het plangebied gerealiseerd. Daarmee sluit het plan aan bij de in het Groenstructuurplan geschetste doelen.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

3.5

CONCLUSIE

Het initiatief sluit goed aan bij de gemeentelijke en provinciale ambities. Er is behoefte aan nieuwe woningen en uitgangspunt is dat deze via inbreiding in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Met de ontwikkeling worden 18 woningen mogelijk gemaakt op een herontwikkelingslocatie van een voormalige horecagelegenheid, waarmee aangesloten wordt bij deze ambities.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

4.0

OMGEVINGSASPECTEN

4.1

BODEM

4.1.1

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient bij ruimtelijke ontwikkelingen de bodemkwaliteit te worden beschouwd. Bij ruimtelijke plannen met een functiewijziging dient te worden aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de functie die ter plaatse wordt beoogd. Middels een verkennend bodemonderzoek dient inzicht te worden verkregen in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en de mogelijke aanwezigheid van verontreinigde stoffen in de grond of het freatisch grondwater. Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek wordt vastgesteld of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem een belemmering vormt voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.

4.1.2

Beoordeling

Er is op 11 januari 2022 een bodemonderzoek uitgevoerd door Moerdijk Bodemsanering B.V. Het onderzoek is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. Hieruit blijkt dat er op de locatie een beperkte sterke grondverontreiniging met PCB aangetroffen. Het betreft een verontreiniging met een omvang van maximaal 15 m3, waardoor geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De herkomst van de verontreiniging is niet bekend. Ter plaatse is de locatie verhard middels klinkers, waardoor in de huidige situatie geen humane risico’s op kunnen treden ten aanzien van de aanwezige (immobiele) grondverontreiniging. De huidige afdeklaag dient in stand te worden gehouden. Indien in de toekomst ter plaatse van de sterke grondverontreinigingsspot met PCB (graaf)werkzaamheden plaatsvinden (zoals ontwikkeling locatie), wordt geadviseerd de grondverontreiniging te saneren (middels ontgraving). Voorafgaand aan een eventuele sanering dient een ‘plan van aanpak’ ingediend te worden bij het bevoegd gezag.

4.1.3

Conclusie

Aangezien de verontreiniging met PCB beperkt is, geldt in de huidige situatie geen saneringsverplichting. Voor het wijzigen van de bestemming van het plangebied naar ‘Wonen’ moet de grond wel gesaneerd worden. Het is hiervoor benodigd een plan van aanpak in te leveren bij het bevoegd gezag.

4.2

NATUUR

4.2.1

Toetsingskader

De natuurwet- en regelgeving kent twee sporen, namelijk een soortgericht spoor en een gebiedsgericht spoor. De bescherming van deze twee sporen is geregeld in de Wet natuurbescherming. Ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de natuurwetgeving.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

Door Florauna Natuuradvies is een QuickScan Flora- en Faunawetgeving uitgevoerd. Doel van deze QuickScan is het inzichtelijk maken of beschermde natuurwaarden in het plangebied aanwezig zijn en welke betekenis deze hebben voor de verdere uitvoering van het initiatief. Verder wordt inzichtelijk gemaakt of door de geplande ontwikkeling negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde gebieden. De onderzoeksrapportage is als separate bijlage aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd. De resultaten van het onderzoek zijn hier kort samengevat.

4.2.2

Beoordeling gebiedsbescherming

Het meest dichtbij gelegen Natura 2000-gebied is het ‘Ulvenhoutse Bos’, op ongeveer 8 kilometer ten zuidoosten van het plangebied. Op ongeveer 765 meter ten zuiden en westen van het plangebied bevindt zich ook het Natuurnetwerk Nederland. Deze beschermde gebieden zijn op dusdanige afstand gelegen dat negatieve effecten van het plan kunnen worden uitgesloten voor wat betreft verstoring door licht, geluid en trillingen. Daarnaast zijn geen effecten te verwachten voor wat betreft vernatting en verdroging. Op het aspect stikstof wordt in paragraaf 4.3 nader ingegaan.

4.2.3

Beoordeling soortenbescherming

In de Wet natuurbescherming is een zorgplicht opgenomen. Dit houdt in dat voorafgaand aan de ingreep alle maatregelen dienen te worden getroffen om nadelige gevolgen op flora en fauna voor zover mogelijk te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken. Deze zorgplicht geldt altijd en voor alle soorten, ook als ontheffing of vrijstelling is verleend.

Houtopstanden Binnen het plangebied worden geen bomen geveld. De planlocatie ligt binnen de bebouwde kom van de gemeente Gilze en Rijen. Daaruit volgt dat het onderdeel houtopstanden van de Wet natuurbescherming niet aan de orde is voor de voorgenomen plannen.

Flora Er zijn tijdens het veldbezoek geen beschermde plantensoorten gevonden. Het gehele plangebied is volledig verhard.

Vleermuizen Migratieroutes zijn in het plangebied uit te sluiten. Het plangebied is wel geschikt voor gebouwbewonende vleermuizen en het plangebied is ook geschikt als foerageergebied. Een nader onderzoek is noodzakelijk naar de gebouwbewonende vleermuizen. Er zijn geen effecten te verwachten op het foerageergebied.

Knaagdieren Het plangebied is niet geschikt voor knaagdieren. Deze zijn tijdens het veldbezoek ook niet waargenomen.

Muizen Gezien de volledig verharde situatie binnen het plangebied ontbreekt ecologisch geschikt leefgebied voor muizen.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

Marterachtigen Een geschikt leefgebied met geschikte verblijfplaatsmogelijkheden voor de bunzing ontbreekt binnen het plangebied.

Overige zoogdieren Voor alle in de nabijheid waargenomen zoogdieren geldt dat door de verharde situatie binnen het plangebied een geschikt leefgebied en geschikte verblijf- en rustplaatsmogelijkheden zijn uitgesloten.

Vogels In het plangebied ontbreken geschikte nestgelegenheden. De bebouwing biedt daarvoor niet voldoende openingen. Ook zijn er voldoende alternatieven, mocht een nest verdwijnen. Wel wordt aangeraden om te werken buiten het broedseizoen (15 maart-15 juli). Indien werkzaamheden starten binnen het broedseizoen, dient door een deskundig ecoloog onderzocht te worden of broedende vogels ter plaatse aanwezig zijn.

Vissen Bij gebrek aan watervoerende elementen is het voorkomen van vissen in het plangebied uitgesloten.

Reptielen Gelet op de in het plangebied aanwezige biotopen zijn negatieve effecten op reptielen uitgesloten.

Amfibieën In het plangebied is geen open water aanwezig. Het plangebied is dan ook niet geschikt voor de voortplanting van amfibieën.

Ongewervelden Gelet op de in het plangebied aanwezige biotopen zijn negatieve effecten op ongewervelden uitgesloten.

4.2.4

Conclusie

Nader onderzoek naar vleermuizen is noodzakelijk. De meeste andere beschermde soorten worden in het plangebied niet verwacht en zijn er ook niet waargenomen. Wel wordt aangeraden de werkzaamheden buiten het broedseizoen (15 maart tot 15 juli) te laten plaatsvinden. Indien werkzaamheden starten binnen het broedseizoen, dient door een deskundig ecoloog onderzocht te worden of broedende vogels ter plaatse aanwezig zijn. Door de voorgenomen werkzaamheden bestaat de kans dat holen van algemene soorten als konijn, egel en diverse muizensoorten worden vergraven. De volgende maatregelen zijn nodig om rekening te houden met deze soorten: • Indien er verstoring plaatsvindt, dient er een passende vluchtroute beschikbaar te zijn. Dit geldt in het bijzonder voor grondgebonden zoogdieren (zoals muizen en egels), maar ook voor vogels, om verkeersslachtoffers te voorkomen. Werk vanaf één zijde en bij voorkeur van een drukke naar een rustige locatie toe, zoals een open veld of ruigte. Werk ook op een aangepast tempo, zodat dieren kunnen vluchten.

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

• Kunstmatige verlichting werkt verstorend op zoogdieren en andere fauna. Werk daarom niet tussen zonsondergang en zonsopkomst. • Voorkom of beperk daarnaast de toepassing van kunstlicht en de verstrooiing van licht buiten de projectlocatie. Voorkom ook het direct schijnen op wateroppervlakken of groenelementen, zoals bosschages en ruigtes (met name voor vleermuizen). Gelet op de algemene zorgplicht dienen voorafgaand aan de werkzaamheden alle maatregelen te worden getroffen om nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel mogelijk te voorkomen, beperken of ongedaan te maken. Dit geldt altijd en voor alle planten- en diersoorten. Ook voor mogelijke aanwezigheid van egel en vestiging van de rugstreeppad dient de zorgplicht in acht te worden genomen. Opslag van materialen waaronder dieren kunnen gaan verblijven moet worden voorkomen. Het ontstaan van poeltjes en plassen op het terrein dient gedurende het zomerhalfjaar (vanaf april) te worden voorkomen. Als deze soorten worden waargenomen, dienen zij zichzelf in veiligheid te kunnen brengen. Indien een soort die niet in de quickscan wordt genoemd in het terrein wordt geconstateerd bij aanvang van de werkzaamheden, dient hier passend op te worden gereageerd. Het is hierbij nodig om contact op te nemen met een ter zake kundige en een maatregel toe te passen, zodat de wet niet wordt overtreden. <p.m. nader onderzoek vleermuizen>

4.3

STIKSTOF

4.3.1

Toetsingskader

De Wet natuurbescherming (Wnb, per 1 januari 2017) regelt de bescherming van natuurgebieden die uniek zijn voor Nederland en Europa, de bescherming van planten en dieren en van bossen en andere houtopstanden. Voor de Wet natuurbescherming heeft de Europese regelgeving als uitgangspunt gediend. De gebiedsbescherming in de Wnb richt zich uitsluitend op Natura 2000gebieden. Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden waarin belangrijke flora en fauna voorkomen. In Nederland zijn ruim 160 Natura 2000-gebieden aangewezen. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Handelingen of activiteiten binnen en buiten beschermde natuurgebieden die schadelijk zijn voor de doelstellingen van het gebied zijn verboden, tenzij door het bevoegd gezag hier vergunning voor is verleend.

4.3.2

Beoordeling

Door Stantec B.V. is een memo stikstofdepositie opgesteld. Het rapport is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. De belangrijkste resultaten zijn hieronder samengevat.

Aanlegfase Voor de aanlegfase (sloop en bouw) is uitgegaan van kengetallen. Hierbij is gekeken naar vergelijkbare bekende ontwikkelen. De kengetallen zijn geëxtrapoleerd naar de realisatie van 18 appartementen. Bij de kengetallen is niet alleen uitgegaan van de verkeersaantrekkende werking

Ontwerp bestemmingsplan 327200743 Hoofstraat 72-72a Rijen

van de sloop- en bouwwerkzaamheden, maar ook bewegingen en het stationair draaien op de bouwplaats. Hierbij is uitgegaan van 100% stagnatie. Als zichtjaar is 2025 genomen.

Gebruiksfase De woningen worden gasloos aangelegd, waardoor voor de gebruiksfase alleen is gekeken naar de verkeersaantrekkende werking. Uitgegaan is van een verkeersgeneratie van 111,6 motorvoertuigen per etmaal, waarbij rekening is gehouden met 100% stagnatie voor het manoeuvreren op de parkeerplaats. Voor de gebruiksfase is het zichtjaar 2026 aangehouden.