Bijlage 1 - Meerjaren Programma Grondexploitaties 2026

11

1

Inhoudsopgave 1. Inleiding ............................................................................................................................................... 3 2. Financiële paragraaf gemeentelijke grondexploitaties ....................................................................... 4 2.1 Uitgangspunten actualisatie .......................................................................................................... 4 2.2 Verloop boekwaarde grondexploitaties ...................................................................................... 10 2.3 Winst- en verliesnemingen.......................................................................................................... 11 2.4 Prognose grondexploitaties......................................................................................................... 13 2.5 Totale resultaat per grondexploitatie ......................................................................................... 14 2.6 Samenvattende totaaltabellen .................................................................................................... 16 2.7 Risicobeheersing.......................................................................................................................... 16 3. Grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) ..............................................................................

19 3.1 Alphenseweg (grenzend aan OBS de Wildschut) ........................................................................ 19 3.2 Centrumplan Gilze (centrumdeel) ............................................................................................... 21 3.3 Centrumplan Gilze (parkdeel) ..................................................................................................... 22 3.4 Centrumplan Rijen Oost ......................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 3.5 Tussen de Leijen .......................................................................................................................... 25 3.6 Vliegende Vennen Noord-Oost ................................................................................................... 27 3.7 Wendel-Zuid ................................................................................................................................ 29 3.8 Haansberg Oost ........................................................................................................................... 31 3. Midden-Brabant Poort (ingebrachte grond) ................................................................................. 33 3.10 Midden-Brabant Poort fase 1 ....................................................................................................

34 3.11 Midden-Brabant Poort fase 2 .................................................................................................... 36 3.12 Vliegende Vennen Paarse Strook .............................................................................................. 38 4. Materiële vaste activa ....................................................................................................................... 40 4.1 Wettelijk kader ............................................................................................................................ 40 4.2 Materiële vaste activa ................................................................................................................. 40 4.3 Overzichtskaarten per kern ......................................................................................................... 41 Bijlagen (GEHEIM) ............................................................................ Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

2

1. Inleiding De grondexploitaties worden in het kader van de jaarstukken jaarlijks herzien. Er wordt inzicht gegeven in de gerealiseerde en de nog te realiseren kosten en opbrengsten. Tevens wordt er een prognose gegeven voor het eindresultaat. De raad besluit over de uitkomsten van deze herziening door middel van het vaststellen van het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (hierna MPG). Het MPG is verwerkt in de jaarstukken 2025 en dient mede als toelichting op deze jaarstukken. Eventuele benodigde bijstellingen worden meegenomen bij het opstellen van de begroting 2027. De twaalf bouwgronden die per ultimo 2025 in exploitatie zijn genomen, worden nader toegelicht. Er wordt informatie gegeven over: ▪ Het projectdoel en maatschappelijke waarden; ▪ Kaartmateriaal/situatieschetsen; ▪ De voortgang; ▪ Financiële resultaten en tussentijdse winstnemingen; ▪ Actueel inzicht in de benodigde verliesvoorzieningen. Voor wat betreft de financiële actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties wordt inzicht gegeven in: ▪ De uitgangspunten; ▪ ’ ▪ Bijgestelde kosten- en opbrengstenraming en fasering; ▪ Verloop van de boekwaarde en het resultaat; ▪ ’ weerstandsvermogen. Daarnaast is voor elke afzonderlijke grondexploitatie een dashboard opgenomen in de bijlagen.

Voor wat betreft de (strategische) grondposities wordt een beeld geschetst van: ▪ Het wettelijke kader; ▪ Grond als vast actief (geen toekomstig ontwikkelgebied); ▪ Grond bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn; ▪ Actuele boekwaarden; ▪ Overzichtskaarten per kern. Het woningbouwprogramma in de gemeentelijke grondexploitaties maakt deel uit van het totale, geplande nieuwbouwaanbod in de gemeente Gilze en Rijen. Als dat totale nieuwbouwaanbod in lijn is met de totale vraag naar woningen, is duidelijk dat ons grondexploitatieprogramma, in combinatie met het programma van private partijen, aansluit op de vraag. De vernieuwde woningbouwprogrammering en de communicatie hieromtrent verloopt separaat van het MPG.

3

2. Financiële paragraaf gemeentelijke grondexploitaties Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Het is een overzicht van kosten en opbrengsten van de productie van bouw- en woonrijpe grond, uitgezet in de tijd (fasering). Hierbij wordt rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentetoerekening. Onder deze categorie, bouwgrond in exploitatie, vallen de gronden in eigendom van de gemeente Gilze en Rijen waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatie(begroting) heeft vastgesteld. Het betreffen gronden die zich in een transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. De grondexploitatie heeft gedurende de looptijd van het plan verschillende functies. Tijdens de fase van planvoorbereiding is het vooral een instrument voor het berekenen van de financiële gevolgen en het beoordelen van de haalbaarheid van het voorgenomen plan. Tijdens de fase van de planuitvoering is de grondexploitatie vooral een instrument voor het bewaken van de uitvoering. In dit hoofdstuk worden de financiën van de gemeentelijke grondexploitaties op hoofdlijnen in beeld gebracht.

2.1 Uitgangspunten actualisatie In onderstaande tabel worden de parameters weergegeven die zijn gehanteerd om de grondexploitaties te actualiseren. Ter vergelijking zijn ook de parameters van 2024 weergegeven. Parameters 2024 Gilze - Rijen

4

Parameters 2025 Gilze - Rijen Overzicht parameters

1-1-2026 a)

2026

2027

2028 e.v.

GWW (incl. sloop en sanering)

3,0%

3,0%

3,0%

2,5%

Plankosten en onderzoeken

4,5%

4,0%

3,0%

2,5%

Vrije sector

8,0%

4,5%

2,5%

2,5%

Betaalbaar en sociaal

5,0%

2,5%

2,5%

2,5%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

1,0%

1,0%

1,0%

1,0%

Parameter kostenindex

Parameter opbrengstenindex Woningbouw

Commercieel vastgoed Parameter rekenrente Rekenrente

De onderbouwing van de parameters wordt in deze paragraaf nader toegelicht. Toe te rekenen rente Conform het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) wordt de aan investeringen toe te rekenen rente bepaald op basis van de omslagrente. De omslagrente is afgeleid uit het saldo van de werkelijke rentelasten en rentebaten op concernniveau, conform het voorgeschreven BBV-systematiek. Omdat geen sprake is van projectfinanciering, wordt geen projectspecifieke rente toegepast. De toe te rekenen omslagrente per gemeente bedraagt: 1,0%

Disconteringsvoet De eindwaarden worden contant gemaakt op basis van een disconteringsvoet van jaarlijks 2% conform de BBV-regelgeving, zijnde het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. De contante waarde van de (kasstromen van de) toekomstige baten en lasten van grondexploitaties is van belang voor het bepalen van de te treffen verliesvoorziening.

5

Indexering kosten (situatieschets) De kostenontwikkeling voor de grond-, weg- en waterbouw (hierna: GWW) blijft in grote lijnen vergelijkbaar met de woningbouw, maar liet in 2025 een duidelijk afvlakking van de sterke prijsstijgingen uit eerdere jaren zien. Waar in de periode 2021–2023 sprake was van sterke kostenstijgingen, stabiliseren de kosten zich in 2025, met lichte fluctuaties gedurende het jaar. De schaarste aan bouwmaterialen is in 2025 deels afgenomen door het beter functioneren van internationale productieketens. Tegelijkertijd blijven geopolitieke spanningen en afhankelijkheid van grondstoffen invloed uitoefenen op prijsniveaus, zij het minder extreem dan in voorgaande jaren. Energieprijzen zijn minder volatiel dan in de piekjaren, maar blijven een belangrijke kostenfactor, met name voor energie-intensieve materialen zoals staal en asfalt. De arbeidsmarkt in de bouw- en infrasector bleef ook in 2025 zeer krap. Het aantal vacatures ligt nog steeds structureel hoger dan het aantal werklozen, wat de druk op de loonkosten verhoogt en de uitvoeringscapaciteit beperkt. De loonontwikkeling vormt in 2025 een belangrijke driver achter de kostenstijgingen. Binnen de cao Bouw & Infra (looptijd 2025–2027) zijn meerdere loonsverhogingen afgesproken, waaronder circa 3,5% per mei 2025 en circa 1% later in het jaar.

Daarnaast zijn in aanverwante sectoren zoals Groen, Grond en Infra de lonen per 1 januari 2025 met circa 4% gestegen, waarbij de totale werkgeverslasten nog iets sterker toenemen. Per saldo leidt dit ertoe dat de kostenontwikkeling in de GWW-sector in 2025 vooral wordt gedreven door stijgende arbeidskosten, terwijl materiaalprijzen zich meer stabiliseren. De totale kostenstijging ligt daardoor op een gematigder niveau dan in de jaren direct na 2020, met een jaarlijkse toename van enkele procenten.

Indexering kosten (gehanteerde parameters) Tabellen uit collegevoorstellen notitie financiële parameters toevoegen De kostenindex is bepaald op basis van een analyse van de belangrijkste kostensoorten binnen grondexploitaties, waarbij onderscheid is gemaakt tussen GWW-kosten (civieltechnische werken) en plankosten. Voor de prijspeilaanpassing is gekeken naar de meest recente kostenontwikkelingen, terwijl voor de prognoses gebruik is gemaakt van historische gemiddelden over meerdere jaren. Voor de GWW-kosten is primair uitgegaan van de bouwkostenindex van Bouwkostenindex.nl, omdat deze de ontwikkeling van directe kosten zoals arbeid, materieel en materiaal goed weergeeft. Deze index is aangevuld en getoetst aan andere bronnen (zoals BDB, CROW en CBS) om tot een robuust en realistisch beeld te komen. Omdat recente cijfers deels worden beïnvloed door uitschieters (met name in 2022), zijn de uitkomsten waar nodig gecorrigeerd en is gekozen voor een licht conservatieve benadering. Voor de plankosten is aangesloten bij de ontwikkeling van cao-lonen, aangezien deze kosten grotendeels bestaan uit personele inzet. Hierbij is rekening gehouden met recente loonstijgingen en de verwachting dat deze op termijn afvlakken richting historische gemiddelden. De kostenindex wordt gehanteerd om de toekomstige kosten in grondexploitaties op een consistente en realistische manier te ramen.

Door zowel actuele marktontwikkelingen als langjarige trends mee te nemen, wordt voorkomen dat kosten structureel worden onderschat of overschat. Daarnaast zorgt de

6

index voor uniformiteit in de berekeningen en biedt deze een praktisch alternatief voor het jaarlijks volledig herijken van alle kostenramingen.

7

Grondprijzen 2026 De notitie grondprijzen gaat in op de grondprijzen zoals de gemeente Gilze en Rijen die in 2026 hanteert voor de uitgifte van gronden met verschillende functies. Het belangrijkste doel van deze notitie is dan ook een eenduidig grondprijzenbeleid en duidelijke en transparante communicatie van de (uitgangspunten voor de) actuele grondprijzen richting belangstellenden, zoals burgers en marktpartijen. Voor het bepalen van de grondprijzen is actueel marktonderzoek nodig. Dit zorgt voor eerlijke grondprijzen en voorkomt onrealistische bedragen ten gevolge van te lang door indexeren. Dit jaar is dit onderzoek als zodanig uitgevoerd. De grondprijzen zoals vastgesteld in 2026 en opgenomen bij de herziening van de grondexploitaties is dus getoetst en actueel. Er is sprake van ruimte voor verhoging van onze grondprijzen wanneer bijvoorbeeld de vrij op naam prijzen (hierbij zijn alle wettelijke kosten voor de aankoop van het huis al in de prijs meegenomen) sterker stijgen dan de bouwkosten of als de gemeente bijvoorbeeld wordt geconfronteerd met hogere kosten voor het aanleggen van publieke voorzieningen. Daarnaast spelen economische ontwikkelingen zoals de inflatie een rol en kunnen backtesting, marktanalyses en benchmarks uitwijzen dat de grondprijzen moeten worden verlaagd of verhoogd.

Deze factoren zijn geanalyseerd aan de hand van onafhankelijk extern onderzoek en intern onderzoek. Op basis van deze analyse van actuele marktcijfers is per afzonderlijk vastgoedsegment (voor zowel woningbouw als bedrijventerreinen, zendmasten en overige nutsvoorzieningen) een aparte grondprijs bepaald. De effecten van de verandering van de grondprijzen zijn verwerkt in de lopende grondexploitaties. Onderstaand een overzichtstabel met de grondprijzen voor 2026 per segment (zoals opgenomen in de “ ”

8

Tabel 2: grondprijzen 2026

9

Indexering opbrengsten Voor de opbrengstenindex is gebruikgemaakt van een combinatie van woning- en vastgoedprijsontwikkelingen, bouwkosten en algemene prijsontwikkelingen zoals inflatie. Voor woningbouw is de grondwaarde afgeleid via een residuele benadering, waarbij verkoopprijzen worden verminderd met bouwkosten. Om schommelingen en beperkte lokale transacties te ondervangen, is hierbij gewerkt met meerjarige gemiddelden. De uitkomsten van deze berekeningen zijn vervolgens conservatief geïnterpreteerd, omdat waardestijgingen niet volledig doorwerken in de grondprijs en er sprake is van marktonzekerheden. Voor het betaalbare en sociale segment is aanvullend rekening gehouden met regulering, zoals maximale huur- en verkoopprijzen. Voor commercieel vastgoed is aangesloten bij landelijke prijsindices en bouwkostenontwikkelingen, waarbij een terughoudende indexering is gehanteerd. De opbrengstenindex wordt toegepast om toekomstige grondopbrengsten binnen grondexploitaties op een realistische en consistente wijze te ramen. Hiermee wordt aangesloten bij marktontwikkelingen en wordt voorkomen dat opbrengsten structureel te hoog of te laag worden ingeschat. Daarnaast biedt de index een praktisch en uniform uitgangspunt voor sturing, met name in situaties waarin actuele marktgegevens beperkt of onzeker zijn.

Bijzondere uitgangspunten Dit MPG kent twee afwijkingen ten opzichte van de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening. In het MPG is de grondexploitatie Centrumplan Rijen-Oost buiten beschouwing is gelaten. Deze is vorig jaar gesloten en wordt dit jaar dus niet meer over gerapporteerd. In de jaarrekening is deze wel meegenomen om de boekwaarde per 31-12-204 sluitend te houden. Wat betreft de Alphenseweg is in het MPG het projectresultaat weergegeven. Dit resultaat is negatief, en dient te worden gedekt uit de daarvoor opgezette verliesvoorziening. De jaarrekening volgt als het ware op het MPG, wat inhoudt dat hier het negatieve resultaat in de jaarrekening als is opgevangen door deze verliesvoorziening. In de jaarrekening staat dan ook 0,-, ten opzichte van het projectresultaat in het MPG. Daarnaast is er bij de grondexploitatie van Alphenseweg onbedoeld een boekwaarde verwijderd. Dit geeft een onbedoeld positief effect van ca 108.000,-. Dit werkt door in de tabellen in de MPG. Deze boekwaarde was slechts verwijderd in de grex, niet in het financiële boekhoudkundige systeem van de gemeente Gilze en Rijen. Dit betekent dat de boekwaarde, resultaten en verliesvoorzieningen in de overzichtstabellen van dit MPG telkens 108.000,- positiever zijn weergegeven dan de praktijk. Bij het project in hoofdstuk 3 staat wel het juiste projectresultaat weergegeven.

2.2 Verloop boekwaarde grondexploitaties De boekwaarde geeft het totaal aan gemaakte kosten en opbrengsten weer, die op de peildatum zijn gerealiseerd (inclusief rente). Bij een negatieve boekwaarde overstijgen de opbrengsten de kosten. Bij een positieve boekwaarde zijn meer kosten dan opbrengsten gerealiseerd.

10

Uit tabel 3 hieronder blijkt dat de totale boekwaarde, ofwel het geïnvesteerde vermogen in actief ontwikkelde gronden, met circa 12 % is toegenomen (jaarrekening 2025 versus jaarrekening 2024). In 40.000 opbrengsten gerealiseerd. De “ ” “ ” “ ” “ ” in zowel Alphenseweg, Wendel Zuid en Vliegende Vennen NO. Grondexploitatie

Boekwaarde per 31- Boekwaarde per 3112-2023 12-2024

Alphenseweg (OBS de Wildschut) Centrumplan Gilze (centrumdeel) Centrumplan Gilze (parkdeel) Centrumplan Rijen Oost Tussen de Leijen Vliegende Vennen Noord Oost Wendel Zuid

1.215.433 4.966.213 -1.027.383 1.860.307 7.734.073 -614.227 813.264

699.289 4.995.032 -894.225 1.877.261 11.732.814 -461.297 -884.561

Subtotaal woningbouw Haansberg Oost Midden-Brabant Poort fase 1 Midden-Brabant Poort (ingebrachte grond) Midden-Brabant Poort fase 2 Vliegende Vennen Paarse Strook Subtotaal bedrijventerreinen Totaal Afname boekwaarde

14.947.680 2.459 -353.682 -353.807 3.860.263 -1.034.955 2.120.278 17.067.957

17.064.313 304.863 -410.049 -326.028 4.169.804 -992.626 2.745.964 19.810.278 16%

Lasten 2025

Baten 2025

Boekwaarde per 31-122025

5.152 46.356 69.768

0 0 0

2.261.519 29.371 45.693

0 0 220.866

2.457.859 26.639 28.194 5.081 476.921 35.417 572.252 3.030.111

220.866 722.772 0 0 0 0 722.772 943.638

596.694 5.041.387 -753.577 1.877.261 13.994.333 -609.482 -980.910 19.165.707 5.073 -371.869 -307.667 4.646.725 -880.906 3.091.356 22.257.062 12%

Tabel 3: boekwaarden grondexploitaties

2.3 Winst- en verliesnemingen Bij de bepaling van de winstneming is de "percentage of completion" regel uit het BBV toegepast. Daarbij wordt een deel van het verwachte eindresultaat tussentijds als winst genomen naar rato van de gerealiseerde baten en lasten. Deze tussentijdse winst wordt gedoteerd aan de algemene reserve grondexploitaties. In tabel 4 op de volgende pagina worden per grondexploitatie de genomen winsten in 2025 getoond. Grondexploitatie

Winstneming 2025

Centrumplan Gilze (parkdeel) Vliegende Vennen Noord Oost Wendel Zuid Subtotaal woningbouw Haansberg Oost Midden-Brabant Poort (ingebrachte grond) Midden-Brabant Poort fase 1 Vliegende Vennen Paarse Strook Totaal

70.880 -177.557 78.825 -27.852 396.344 13.279 9.986 76.302 468.059

Tabel 4: winstnemingen grondexploitaties

Inclusief deze winstnemingen (die de boekwaarde verhogen) laat het verloop van de boekwaarde het volgende beeld zien.

11

Omschrijving

Stand per 31-12-2024

In exploitatie genomen gronden woningbouw In exploitatie genomen gronden bedrijventerreinen Totaal

Lasten 2025

Baten 2025

Winstneming 2025

Stand per 31-12-2025

15.187.053

2.457.859

220.866

-27.852

17.288.446

2.745.964

572.252

722.772

495.912

3.091.355

17.933.017

3.030.111

943.638

468.059

20.379.801

Tabel 5: verloop boekwaarde inclusief winstnemingen

Voor projecten waarin, naar verwachting, niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten vormen wij een voorziening. We brengen dit bedrag ten laste van de algemene reserve grondexploitatie. Jaarlijks bezien we bij de jaarrekening of we de gronden moeten afwaarderen en een verliesvoorziening moeten treffen. In de tabel hieronder worden per grondexploitatie de dotaties aan c.q. onttrekkingen uit de verliesvoorziening getoond.

Verliesnemingen 2025 -182.558 245.141 62.583 -545.738 -545.738 -483.155

Grondexploitatie Alphenseweg (grenzend aan OBS de Wildschut) Centrumplan Gilze (centrumdeel) Subtotaal woningbouw Midden-Brabant Poort fase 2 Subtotaal bedrijventerreinen Totaal Tabel 6: verliesvoorziening grondexploitaties

-5.152.000. 951.000. Opgebouwd uit 483.000), zie tabel 7 op de volgende pagina.

Omschrijving

Stand per 31-12-2024

In exploitatie genomen gronden woningbouw In exploitatie genomen gronden bedrijventerreinen Totaal Omschrijving

Lasten 2025

Baten 2025

Winstneming 2025

Stand per 31-12-2025

15.187.053

2.457.859

220.866

-27.852

17.288.446

2.745.964

572.252

722.772

495.912

3.091.355

17.933.017

3.030.111

943.638

468.059

20.379.801

Stand per 31-12-2024

Voorziening verwachte verliezen Totaal resultaat grondexploitaties

Vrijval verliezvoorziening 2025

-5.635.153

-483.155 951.215

Stand per 31-12-2025 -5.151.998

Tabel 7: resultaat grondexploitaties 2025

Met het aanhouden van een evenwichtige en robuuste grondexploitatieportefeuille is het mogelijk gemaakt (positieve algemene reserve grondexploitatie) een voorziening te vormen voor projecten waarin niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten. De gemeente levert daarmee, ondanks deze verliezen, een forse maatschappelijke bijdrage middels de realisatie van de volgende projecten: ▪ - 4.500.000). ▪ Voor specifieke inhoudelijke informatie over de totstandkoming van de winstnemingen en verliesvoorzieningen per grondexploitatie, wordt verwezen naar hoofdstuk 3. 12

2.4 Prognose grondexploitaties In onderstaande tabel zijn naast de boekwaarden per ultimo 2025 ook de nog te realiseren kosten (inclusief indexering en rente) en opbrengsten opgenomen. Met het verwachte resterende (dus exclusief reeds genomen winsten) resultaat op eindwaarde als sluitstuk. Grondexploitatie

Boekwaarde per 31-12-2024

Verwachte lasten

Verwachte baten

Verwachte eindwaarde

Alphenseweg (grenzend aan de Wildschut) CP Gilze (parkdeel) Wendel Zuid Vliegende Vennen NO Tussen de Leijen CP Gilze (centrumdeel)

596.694 -753.577 -980.910 -609.482 13.994.333 5.041.387

0 583.161 867.861 441.480 14.411.654 57.006

0 0 283.720 0 36.380.223 451.983

-596.694 170.416 396.768 168.002 7.974.236 -4.646.410

Subtotaal woningbouw Haansberg Oost Midden-Brabant Poort fase 1 Midden-Brabant Poort (ingebrachte grond) Midden-Brabant Poort fase 2 Vliegende Vennen Paarse Strook Subtotaal bedrijventerreinen Totaal

17.288.446 5.073 -371.869 -307.667 4.646.725 -880.906 3.091.355 20.379.801

16.361.163 93.895 248.336 267.131 16.957.243 147.541 17.714.147 34.075.310

37.115.926 541.660 0 0 23.925.152 453.306 24.920.118 62.036.044

3.466.318 442.692 123.533 40.536 2.321.185 1.186.671 4.114.616 7.580.933

Verwacht eindjaar 2025 2026 2027 2027 2032 2026

2027 2026 2027 2034 2026

Tabel 8: verwachte eindwaarde grondexploitaties

Uit bovenstaande tabel valt het volgende af te lezen: ▪ 20.380.000,- en is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties per ultimo 2025 (dit is de beste inschatting op het moment van actualiseren, omgeven door de nodige aannames en veronderstellingen). ▪ I 62.036.000,- aan opbrengsten worden gerealiseerd. ▪ Om de boekwaarde van de huidige projecten ook daadwerkelijk terug te kunnen verdienen, zijn naast het realiseren van opbrengsten ook investeringen nodig. Om de grondexploitaties af te ronden moet nog ca. -aan kosten worden gemaakt. ▪ Het verwachte resterende (dus exclusief reeds genomen winsten) resultaat op eindwaarde - (boekwaarde per ultimo 2025 plus de nog te verwachte lasten minus de nog te verwachte opbrengsten). Voor de negatieve resultaten is reeds een voorziening getroffen. De komende jaren wordt dus nog een positief resultaat op eindwaarde verwacht van in totaal ca. 8.709.000,▪ Alle bedrijventerreinexploitaties tezamen laten een positief verwacht resterend (dus exclusief reeds genomen winsten) 4.114.000 (boekwaarde per ultimo 2025 plus de nog te verwachte lasten minus de nog te verwachte opbrengsten). Er zijn momenteel geen negatieve grondexploitaties waarin bedrijventerreinen ontwikkeld worden. Dit is derhalve tevens het totaal positief resultaat op eindwaarde.

Onderstaande grafiek geeft het verloop van de boekwaarde, de verwachte lasten, de verwachte baten en het verwachte resterende resultaat (eindwaarde) over de afgelopen drie jaar weer.

13

Grafiek 1: verloop grondexploitatieportefeuille

Van deze grafiek kan het volgende worden afgelezen: ▪

%

dus het geïnvesteerd vermogen en het daarmee gepaard gaande risico. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties zal de boekwaarde naar verwachting de komende jaren weer afnemen omdat er meer opbrengsten dan kosten worden verwacht. ▪

▪

ofwel circa 57%. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat de onzekerheid rondom stijging van materiaal- en bouwkosten wat is afgenomen en er een lagere toekomstige index is opgenomen. Daarnaast zijn de projecten verder naar hun einde gebracht waardoor de kosten naar de boekwaarde zijn verplaatst. Het bedrag aan nog te realiseren opbrengsten is per ultimo 2025 gestegen met circa % verkopen dit jaar hebben plaatsgevonden. Het per saldo verwachte negatieve resterende resultaat (eindwaarde) op alle grondexploitaties is toegenomen. In de jaarrekening 2023 is een nt een positief resultaat van worden beschouwd vanwege de te vormen voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties (zoals toegelicht in paragraaf 2.3).

2.5 Totale resultaat per grondexploitatie De opbouw van het totale resultaat per project (het verwachte resterende resultaat op eindwaarde, ofwel de nog te nemen toekomstige winsten, plus de gerealiseerde tussentijdse winstnemingen tot en met 2025) wordt hieronder weergegeven. Deze wordt tevens vergeleken met de resultaten zoals opgenomen in de jaarstukken 2024. In tabel 9 voor de woningbouwexploitaties en in tabel 10 voor de bedrijventerreinexploitaties. In hoofdstuk 3 worden deze verschillen per grondexploitatie toegelicht.

14

Exploitatie (woningbouw)

Verwacht Winstnemingen eindwaarde per t/m 2025 31-12-2025

Al phens eweg (grenzend a a n de Wi l ds chut) -596.694

-

Totaal resultaat project (EW)

Totaal resultaat project (EW) jaarstukken 2024

-596.694

-794.838

Verschil 198.143 43.843

CP Gi l ze (pa rkdeel )

170.416

1.441.396

1.611.812

1.567.969

Wendel Zui d

396.768

835.591

1.232.359

1.209.858

22.501

Vl i egende Vennen NO

168.002

3.734.763

3.902.764

4.041.309

-138.544

Tus s en de Lei jen

7.974.236

-

7.974.236

8.142.265

-168.029

CP Gi l ze (centrumdeel )

-4.646.410

-

-4.646.410

-4.396.366

-250.044

9.478.067

9.770.198

-292.131

Totaal resultaat project (EW)

Totaal resultaat project (EW) jaarstukken 2024

-

Totaal

3.466.318

6.011.749

Tabel 9: totale resultaat per project (woningbouw)

Exploitatie (bedrijventerrein)

Verwacht Winstnemingen eindwaarde per t/m 2025 31-12-2025

Verschil

Ha a ns bergen Oos t

442.692

5.765.333

6.208.025

6.247.249

-39.225

Mi dden-Bra ba nt Poort fa s e 1 Mi dden-Bra ba nt Poort (i ngebra chte gronden)

123.533

2.281.945

2.405.478

2.398.832

6.646

40.536

1.242.911

1.283.447

1.272.492

10.955 2.960.603

MBP fa s e 2

2.321.185

-

2.321.185

-639.419

Vliegende Vennen Paarse Strook

1.186.671

2.705.151

3.891.822

3.908.728

-16.907

Totaal

4.114.616

11.995.340

16.109.956

13.187.882

2.922.074

Tabel 10: totale resultaat per project (bedrijventerrein)

Het totale resultaat van de grondexploitatieportefeuille is hiermee als volgt; het verwachte resterende + = + =

15

2.6 Samenvattende totaaltabellen Voor de volledigheid worden hieronder twee tabellen gepresenteerd waarin hetgeen in de voorgaande paragrafen is besproken, is samengevoegd. Exploitatie (woningbouw)

Boekwaarde per Lasten 2025 31-12-2024

Baten 2025

Al phens eweg (grenzend a a n de Wi l ds chut)

699.289

5.152

-

CP Gi l ze (pa rkdeel )

-894.225

69.768

-

Wendel Zui d

-884.561

45.693

220.866

Vl i egende Vennen NO

-461.297

29.371

-

Tus s en de Lei jen

11.732.814

2.261.519

CP Gi l ze (centrumdeel )

4.995.032

46.356

Totaal

15.187.053

2.457.859

Winstneming Boekwaarde per 2025 31-12-2025 -

Verwachte lasten

Verwachte baten

Verwachte eindwaarde

Winstnemingen t/m 2025

Totaal resultaat project (EW)

596.694

0

0

-596.694

-596.694,30

-794.838

70.879,82

-753.577

583.161

0

170.416

1.611.811,87

1.567.969

78.825

-980.910

867.861

283.720

396.768

-609.482

441.480

-

168.002

1.232.359 3.902.764,44

1.209.858

-177.556,55 -

13.994.333

14.411.654

36.380.223

7.974.236

7.974.235,78

8.142.265

-

-

5.041.387

57.006

451.983

-4.646.410

-4.646.409,91

-4.396.366

220.866

-27.852

17.288.446

16.361.163

37.115.926

3.466.318

9.478.067

9.770.198

Verwachte eindwaarde

Winstnemingen t/m 2025

Totaal resultaat project (EW)

541.660

442.692

5.765.333

6.208.025

23.925.152

123.533 40.536 2.321.185

2.281.945 1.242.911 -

2.405.478 1.283.447 2.321.185

0

4.041.309

Tabel 11: totaaltabel woningbouw grondexploitaties Exploitatie (bedrijventerreinen)

Boekwaarde per Lasten 2025 31-12-2024

MBP fa s e 2

Winstneming Boekwaarde per 2025 31-12-2025

Verwachte lasten

304.863

26.639

722.772

396.344

5.073

93.895

-410.049 -326.028 4.169.804

28.194 5.081 476.921

-

9.986 13.279 -

-371.869 -307.667 4.646.725

248.336 267.131 16.957.243

Ha a ns bergen Oos t Mi dden-Bra ba nt Poort fa s e 1 MBP (i ngebra chte gronden)

Baten 2025

0 0

Verwachte baten

Vl i egende Vennen Pa a rs e Strook

-992.626

35.417

0

76.302

-880.906

147.541

453.306

1.186.671

2.705.151

3.891.822

Totaal

2.745.964

572.252

722.772

495.912

3.091.355

17.714.147

24.920.118

4.114.616

11.995.340

16.109.956

Tabel 12: totaaltabel bedrijventerrein grondexploitaties

Voor de projecten waarin, naar verwachting, niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten is een voorziening gevormd. In tabel 13 worden de verliesvoorzieningen (tegen contante waarde) weergegeven voor de woningbouwexploitaties en in tabel 14 voor de bedrijventerreinexploitaties.

Exploitatie (woningbouw)

Stand per 31-12-2024

Alphens eweg (grenzend aan de Wi l ds chut)

Mutatie verliesvoorziening 2025

Stand per 31-12-2025

779.253

-182.558

596.694

CP Gi l ze (centrumdeel )

4.310.163

245.141

4.555.304

Totaal

5.089.415

62.583

5.151.998

Tabel 13: verloop verliesvoorzieningen woningbouwexploitaties

Exploitatie (bedrijventerrein)

Stand per 31-12-2024

Mutatie verliesvoorziening 2025

MBP fas e 2

545.738

-545.738

Totaal

545.738

-545.738

Stand per 31-12-2025 -

-

Tabel 14: verloop verliesvoorzieningen bedrijventerreinexploitaties

2.7 Risicobeheersing ’ ’ gekwantificeerd. Op basis hiervan wordt het risicoprofiel bepaald. Hierbij wordt rekening gehouden met het verwachte resultaat van de betreffende grondexploitatie. Immers, bij winstgevende grondex ’ (zogenaamde winstverdamping). Bij verlieslatende grondexploitaties zal daarentegen een aanvullende ’ Weerstandscapaciteit

16

Als uitgangspunt geldt dat sprake is van een financieel risico als in de gevolgen niet kan worden voorzien door verzekeringen, specifiek in de balans opgenomen voorzieningen en de lopende q ’ de sfeer van calamiteiten, bovenmatige kostenontwikkelingen en mogelijk nadeliger inkomsten, wat een beslag betekent op de algemene- en bestemmingsreserves. Hiertoe dient dan een minimale buffer (weerstandscapaciteit) aanwezig te zijn om financiële gevolgen op te kunnen vangen. Tabel 15 hieronder toont de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit voor de jaarrekening 2025 (inclusief verloop).

Exploitatie (woningbouw) JR 2025

JR 2023

JR 2024

Benodigde weerstandscapaciteit marktrisico's

2.929.566

1.177.486

911.300

Benodigde weerstandscapaciteit projectrisico's

342.500

285.000

810.000

3.272.066

1.462.486

1.721.300

JR 2023

JR 2024

JR 2025

Totaal benodigde weerstandscapaciteit Exploitatie (bedrijveterreinen) Benodigde weerstandscapaciteit marktrisico's

253.098

270.305

82.500

Benodigde weerstandscapaciteit projectrisico's

106.477

125.000

125.000

Totaal benodigde weerstandscapaciteit

359.575

395.305

207.500

Exploitatie (totaal) Benodigde weerstandscapaciteit marktrisico's Benodigde weerstandscapaciteit projectrisico's Totaal benodigde weerstandscapaciteit

JR 2023

JR 2024

3.182.664

1.447.791

JR 2025 993.800

448.977

410.000

935.000

3.631.641

1.857.791

1.928.800

Tabel 15: weerstandscapaciteit grondexploitaties

Risicoprofiel ï

’ %

% ï

’

’ Grondexploitatie van de Alphenseweg is komen te vervallen omdat deze gesloten wordt en het totaalbedrag van het gewogen gemiddelde ’

17

Weerstandsvermogen Binnen de algemene reserve van de gemeente wordt rekening gehouden met de benodigde weerstandscapaciteit voor het programma Grond. De aanwezige risicoreserve (gelabeld citeit ’ ’ I ’ anuit de algemene reserve.

18

3. Grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) Naast algemene gegevens over de grondexploitatie wordt in dit hoofdstuk de voortgang per afzonderlijke ontwikkeling geschetst. Per grondexploitatie wordt de eindwaarde per ultimo 2024 vergeleken met de eindwaarde per ultimo 2023 en zijn de effecten van de volgende uitgangspunten, waar nodig, verwerkt: ▪ Tarieven voor de interne uren (conform ABG-beleid); ▪ Indexering van de kosten en opbrengsten (conform de uitgangspuntennotitie); ▪ Grondprijzen conform de notitie grondprijzen 2025; ▪ Rekenrente, gebaseerd op de werkelijke rente op vreemd vermogen (conform BBVregelgeving).

3.1 Alphenseweg (grenzend aan OBS de Wildschut) Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar: Netto exploitatiegebied: Fase: Programma:

2016 2025 3.946 m2 planontwikkeling 16 woningen (geheel nog te realiseren)

Projectdoel en maatschappelijke waarden ▪ Projectdoel: toevoegen woningen centrumlocatie in samenhang met nieuwbouw school. ▪ Maatschappelijke waarden: prettige schoolomgeving realiseren, verbeteren verkeerssituatie, duurzaam en gezond wonen (bijzondere levensbestendige woonvormen). Plangrenzen/verbeelding

Figuur 1: plangrenzen BP

Figuur 2: voorlopig ontwerp

19

Stand van zaken De nieuwbouw van OBS de Wildschut is in het voorjaar van 2021 opgeleverd. Nadat de school is gereedgekomen, is het plangebied van de grondexploitatie bouwrijp gemaakt. Het openbaar gebied rondom de school en het openbare schoolspeelterrein zijn afgerond in samenhang met het woonrijp maken van het aangrenzende plangebied (de grondexploitatie). Nadat in 2022 de vergunning is aangevraagd, is begin 2023 de verkoop van de woningen opgestart. Eind 2023 is gestart met de bouwwerkzaamheden en eind 2024 zijn de woningen opgeleverd. Het omliggende openbare gebied (herinrichting Alphenseweg fase 2 / Heuvel e.o.) en daarmee het gehele plangebied is voor de zomer van 2025 afgerond. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: • Jaarstukken 2024 (per 31-12-2024); • Begroting 2026 (per 30-06-2025); • Jaarstukken 2025 (per 31-12-2025); - 704.000*. I 99.000. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat werkzaamheden met betrekking tot het woonrijp maken zijn afgerond voor minder dan het budget wat daar nog voor open stond. Er is een asterisk opgenomen achter het resultaat. Dit is om aan te geven dat het projectresultaat hier afwijkt van het resultaat in de jaarrekening en de tabellen in het MPG. Er is een fout ontdekt in de boekwaarde. Deze is in het projectresultaat hierboven gecorrigeerd.

Vanwege het effect op vele andere cijfers is deze in de jaarrekening n de rest van het MPG zonder correctie opgenomen. Het

Omdat voor dit project, naar verwachting, niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten is een voorziening (op netto contante waarde) gevormd. Het verloop van deze verliesvoorziening laat het volgende beeld zien: • Jaarstukken 2024 (per 31-12-779.000; • Jaarstukken 2025 (per 31-12-704.000. In het dashboard in bijlage I wordt het resultaat per 31-12-2025 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2025 en 31-12-2024.

20

3.2 Centrumplan Gilze (centrumdeel) Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar: Netto exploitatiegebied: Fase: Programma:

2015 2025 20.799 m2 realisatie ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

3 vrijstaande woningen 10 tussenwoningen 12 hoekwoningen 12 tweekappers 34 appartementen (19 koop / 15 huur)

Projectdoel en maatschappelijke waarden ▪ Projectdoel: toevoegen van grondgebonden woningen en twee appartementencomplexen (waarvan één met groen dak) als zijnde centrumlocatie in samenhang met de ontwikkeling van een supermarkt en diverse commerciële voorzieningen. ▪ Maatschappelijke waarden: er is een plan ontwikkeld dat past binnen het karakter van het dorp. Met behoud van veel groen, kleinschalig van opzet en speels ingericht. Het nieuwe plein vormt de centrale plek in het plangebied, hier komt ook voldoende ruimte voor commerciële voorzieningen. Plangrenzen/verbeelding

Figuur 4: planschets Figuur 3: plangrenzen BP

Figuur 6: verkavelingstekening Figuur 5: planschets

21

Stand van zaken Centrumplan Gilze bestaat uit het projectgebied tussen de Nieuwstraat, Lange Wagenstraat en Aalstraat. Het plan wordt gevormd door een centrumdeel en een parkdeel. Voor het centrumdeel hebben we een koop- en realisatieovereenkomst gesloten met de ontwikkelaar. Het gebied wordt in twee fasen gerealiseerd. Met betrekking tot de eerste fase zijn alle winkels, appartementen en grondgebonden woningen in 2022 opgeleverd. De afronding van het openbaar gebied van fase 1 heeft begin 2023 plaats gevonden. In 2022 zijn de laatste benodigde delen van de achtertuinen van particulieren in het plangebied door de gemeente verworven, waarmee de tweede fase van start is gegaan. In deze fase het merendeel het openbaar gebied aangelegd. Fase 2 is in 2024 opgeleverd. Er rest met name nog de verkoop van de laatste paar vrije kavels. In 2026 is een van de vrije kavels verkocht. Van de kavel aan de Lange Wagenstraat is inmiddels gebleken dat het bouwen van een woning ter plaatse een negatief effect heeft op de naastliggende (beschermingswaardige) bomenrij. We bekijken welke andere maatschappelijke invulling van deze kavel kunnen geven. De laatste uitgeefbare kavel zal na beëindiging van bewoning door de huidige bewoner vrijkomen voor verkoop. Bij afrekening van de GREX nemen we hiervoor een voorziening op.

In de grondexploitatie zijn alle uitgangspunten van de realisatieovereenkomst en het gewijzigde programma verwerkt. Met de gesloten overeenkomst zijn we binnen de vastgestelde financiële kaders gebleven die zijn gehanteerd. Op basis van de overeenkomst zijn werkzaamheden bouw- en woonrijp maken uitgevoerd door de projectontwikkelaar. Fase 2 van het openbaar gebied bevindt zich in het onderhoudstermijn en er wordt nog nazorg gepleegd. Momenteel wordt als eindjaar voor dit project rekening gehouden met 2026. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: • • •

Jaarstukken 2024 (per 31-12-2024); Begroting 2026 (per 30-06-2025); Jaarstukken 2025 (per 31-12-2025); -

I 250.000, hoofdzakelijk veroorzaakt door de gederfde inkomsten van de kavel die niet verkocht wordt. Omdat voor dit project, naar verwachting, niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten is een voorziening (op netto contante waarde) gevormd. Het verloop van deze verliesvoorziening laat het volgende beeld zien: • •

Jaarstukken 2024 (per 31-12Jaarstukken 2025 (per 31-12-2025); -

In het dashboard in bijlage II wordt het resultaat per 31-12-2025 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2025 en 31-12-2024.

3.3 Centrumplan Gilze (parkdeel) Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar: Netto exploitatiegebied: Fase:

2014 2025 56.653 m2 realisatie 22

Programma: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

32 appartementen 35 rijwoningen 22 tweekappers 30 vrijstaande woningen 8 patiowoningen

Projectdoel en maatschappelijke waarden ▪ Projectdoel: toevoegen van grondgebonden woningen en realiseren van “ ” ▪ Maatschappelijke waarden: de inrichting past bij het karakter van het dorp. Er wordt veel ‘ ’ en kunstuiting gaan onderdeel uitmaken van het openbaar gebied.

Plangrenzen/verbeelding

Figuur 8: planschets

Figuur 7: plangrenzen BP

Figuur 9: verkavelingstekening

Figuur 10: planschets

23

Stand van zaken Centrumplan Gilze bestaat uit het projectgebied tussen de Nieuwstraat, Lange Wagenstraat en Aalstraat. Het plan bestaat uit een centrum- en een parkdeel. In het parkdeel zijn verschillende woningbouwinitiatieven gerealiseerd, variërend van collectief particulier opdrachtgeverschap en particuliere woningbouw tot ontwikkeling van appartementengebouwen. Begin 2022 is de uitgifte van de resterende gronden afgerond. De bouwwerkzaamheden van de laatste woningbouwprojecten zijn in 2022 gestart en in 2023 grotendeels woonrijp gemaakt. In 2024 resteerde enkele afrondende werkzaamheden rondom het woonrijp maken. Deze zijn grotendeels allemaal afgerond. Er rest nog een bijdrage aan de herontwikkeling van Lange Wagenstraat, alsmede voor de reconstructie van de Aalstraat. Momenteel wordt voor deze grondexploitatie rekening gehouden met eindjaar 2026. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: • • •

Jaarstukken 2024 (per 31-12Begroting 2026 (per 30-06Jaarstukken 2025 (per 31-12-

I 92.000. De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt: • I • Het resterende verschil wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het enerzijds wegvallen van een deel van de geprognosticeerde plankosten en anderzijds de indexering van de eenheidsprijzen.

betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaa

In het dashboard in bijlage III wordt het resultaat per 31-12-2025 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2025 en 31-12-2024.

24

3.4 Tussen de Leijen Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar: Netto exploitatiegebied: Fase: Programma:

2015 2032 183.324 m2 planontwikkeling Voor de ontwikkeling van het gehele gebied staan maximaal 375 woningen gepland. De woonsegmenten zullen zoveel mogelijk worden verdeeld conform de gesloten woondeal.

Projectdoel en maatschappelijke waarden ▪ Projectdoel: het toevoegen van grondgebonden woningen en het realiseren van “ ” omgeving als uitgangspunt. Hiermee voorzien we ook in de toekomst woningzoekenden van woningen die aansluiten bij de woonwensen. ▪ Maatschappelijke waarden: Tussen de Leijen is een uitwerking van de woonvisie. Hiermee wordt aan de behoefte voldaan om te bouwen voor starters, ouderen en het wat hogere segment. Door de woningbouwcorporatie worden sociale huurwoningen gerealiseerd. Omwonenden hebben mee kunnen denken over de inrichting van de groene buffer tussen hun woningen en het plangebied. Er zullen energie neutrale woningen worden gerealiseerd. Groen en water zorgen voor een hoogwaardige invulling van de buitenruimte. Plangrenzen/verbeelding

Figuur 17: plangrenzen BP

Figuur 19: concept verkaveling

25

Stand van zaken Het bestemmingsplan is door de raad vastgesteld op 31 januari 2022. Tevens is op deze datum de grondexploitatie vastgesteld door de raad, waarmee het gehele plangebied in exploitatie is genomen (het zuidelijke deel van het plangebied is daarmee betrokken in de reeds lopende grondexploitatie). Op 3 april 2023 is een wijzigingsbesluit genomen waarbij enkele onderdelen zijn aangepast en aangevuld. Het bestemmingsplan is op 25 september 2024, na een uitspraak van de Raad van State, onherroepelijk geworden. De werkzaamheden bouwrijp maken zijn in Q2 2025 aanbesteed. De aannemer startte in Q2 met de werkzaamheden. In 2025 zijn de werkzaamheden voor het overgrote deel uitgevoerd. In Q2 2026 rondt de aannemer zijn werkzaamheden af. De woningen in de noordelijke helft van het plangebied worden voor het overgrote deel door 2 projectontwikkelaars en de woningbouwcorporatie gebouwd. We sloten al koopovereenkomsten over de levering van bouwrijpe grond met de 2 projectontwikkelaars. Zij starten naar verwachting in Q3 2026 en Q1 2027 met de bouw van de eerste woningen. Nadat de eerste woningen in Q4 2027 en Q1 2028 worden opgeleverd, gaan we het plangebied gefaseerd woonrijp maken. Deze grondexploitatie loopt naar verwachting door tot 2032. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: • • •

Jaarstukken 2024 (per 31-12Begroting 2026 (per 30-06-2025); 7.849.000; Jaarstukken 2025 (per 31-12-2025); 7.974.000.

I 168.000. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een index van de kosten enerzijds en een verhoging van de gemeente grondprijzen anderzijds. Per ultimo 2025 is er nog geen tussentijdse winst genomen. Het saldo van de toekomstige winstnemingen is derhalve gelijk aan het verwachte resultaat. Dit betekent voor dit project een

In het dashboard in bijlage V wordt het resultaat per 31-12-2025 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2025 en 31-12-2024.

26

3.5 Vliegende Vennen Noord-Oost Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar: Netto exploitatiegebied: Fase: Programma:

2007 2026 80.256 m2 realisatie Een woonwijk met een gezonde verdeling rijwoningen, twee onder een kappers en vrijstaande woningen.

Projectdoel en maatschappelijke waarden ▪ Projectdoel: de wijk Vliegende Vennen Noord-Oost bevindt zich aan de oostkant van de kern Rijen, ten noorden van de spoorlijn Breda-Tilburg. Het doel van deze ontwikkeling is het gefaseerd toevoegen van grondgebonden woningen. ▪ Maatschappelijke waarden: het realiseren van een toekomstbestendige woonwijk met een duurzame ruimtelijke balans en optimale bereikbaarheid. De Vliegende Vennen is een nieuwe wijk waarin royaal de ruimte is gereserveerd voor groene zones. Zodat het wonen een landelijk karakter krijgt. Met de luxe van veel goede voorzieningen op het gebied van onder andere onderwijs, sport, kinderopvang en winkels. Plangrenzen/verbeelding

Figuur 21: situatiefoto

Figuur 20: plangrenzen BP

Figuur 22: (concept) verkavelingstekening

Figuur 23: (concept) verkavelingstekening

27

Stand van zaken De laatste nog uit te geven particuliere bouwkavel in de tweede fase zijn in 2022 verkocht. In de eerste helft van 2023 is gestart met de bouw. Op 9 juli 2020 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld voor de derde fase binnen het plangebied. Een bouwplan met 14 kavels is in 2022 verkocht aan een ontwikkelaar. De twee resterende particuliere bouwkavels zijn in 2023 uitgegeven door de gemeente en de woningen zijn in het eerste kwartaal van 2026 opgeleverd. In dit deel van Vliegende Vennen worden grondgebonden woningen gerealiseerd. In 2024 en 2025 is het resterende deel woonrijp gemaakt op de 2e fase van de groene aanplant na. De 2e fase van de aanplant (rondom de wadi en de groenstroken langs de Fanny Blankers-Koenstraat) wordt naar verwachting uiterlijk in het najaar van 2026 aangelegd. De grondexploitatie heeft daarmee een looptijd tot eind 2026. . Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: • • •

Jaarstukken 2024 (per 31-12Begroting 2026 (per 30-06-2025); 120.000; Jaarstukken 2025 (per 31-12-2025); 168.000.

I 191.000. De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt: • In 2025 heeft een negatieve winstneming plaatsgevonden van • K • In de grondexploitatie stond slechts een algemene woonrijp maakpost opgenomen. Er was geen concreet groenplan en daarmee ook geen budget opgenomen voor groenaanleg. Deze is nu •

Het resterende verschil wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de indexering van de eenheidsprijzen.

betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaa

In het dashboard in bijlage VI wordt het resultaat per 31-12-2025 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2025 en 31-12-2024.

28

3.7 Wendel-Zuid Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar: Netto exploitatiegebied: Fase: Programma:

2015 2026 25.011 m2 Planontwikkeling/realisatie Er wordt uitgegaan van maximaal 52 grondgebonden woningen (conform bestemmingsplan). Het gaat om leeftijdsbestendige bouw van woongroepen voor zelfredzame senioren, patiowoningen, starterswoningen, innovatieve woonvormen, vrijstaande woningen en tweekappers.

Projectdoel en maatschappelijke waarden ▪ Projectdoel: toevoegen van grondgebonden woningen en realiseren van “ ” het karakter van het dorp en het geheel krijgt een groen en speels karakter. De woningbouw zal aansluiten bij het door de raad vastgestelde beeldkwaliteitsplan. ▪ Maatschappelijke waarden: Wendel-Zuid is een uitwerking van de woonvisie. Hiermee wordt aan de behoefte voldaan om te bouwen voor starters, ouderen en het wat hogere segment. Plangrenzen/verbeelding

Figuur 24: plangrenzen BP

Figuur 26: (voorlopig) ontwerp

Figuur 25: luchtfoto situatieschets

29

Stand van zaken In december 2015 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan en de grondexploitatie van het project Wendel-Zuid vastgesteld. Het noordelijk deel van de grondexploitatie Wendel-Zuid is afgerond. De woningen zijn in 2023 – 2024 gerealiseerd en het gebied is eind 2024 woonrijp gemaakt. Het zuidelijk deel van de grondexploitatie Wendel-Zuid is in uitvoering. Het gebied is bouwrijp gemaakt, de zes vrije sectorkavels zijn uitgegeven en de bouw van vijf woningen is eind 2024 gestart. Met de bouw van het plan 31 woningen Wendelhof is ook eind 2024 gestart (en is gewijzigd naar 32 woningen). In het eerste kwartaal van 2026 is het plan Wendelhof alsmede de bouw van vijf vrije sector woningen gereed gekomen. De verwachting is verder dat met de bouw van de 6e vrije sector woning na de zomer van 2026 wordt gestart. Dit perceel is opnieuw in de verkoop gegaan. Het woonrijp maken fase 2 is eind 2025 gestart met een doorloop naar het 2e kwartaal van 2026. De aanbesteding hiervoor is al doorlopen en hoort bij de al uitgevoerde 1e fase. De verwachting is dat deze grondexploitatie het 2e kwartaal van 2026 kan worden afgesloten. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: • Jaarstukken 2024 (per 31-12• Begroting 2026 (per 30-06• Jaarstukken 2025 (per 31-12I 96.000.

De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt: • I • De grondprijzen van 2025 zorgen voor een hogere opbrengst; • Het resterende verschil wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de indexering van de eenheidsprijzen.

betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat In het dashboard in bijlage VII wordt het resultaat per 31-12-2025 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2025 en 31-12-2024.

30

3.8 Haansberg Oost Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar: Exploitatiegebied: Fase: Programma:

2007 2025 circa 90 hectare realisatie Circa honderd bedrijven zijn gevestigd op het bedrijventerrein met veel diversiteit in soort activiteit en grootte.

Projectdoel en maatschappelijke waarden ▪ Projectdoel: bedrijventerrein Haansberg ligt aan de Oude Rijksweg ten zuidoosten van de kern Rijen. Het bedrijventerreinen is van groot belang voor de economie en werkgelegenheid van de gemeente. Met dit bedrijventerrein bieden we onder andere productiebedrijven, handelsbedrijven, opslag- en transportbedrijven, groothandel en dienstverlenende bedrijven vestigingsmogelijkheden. ▪ Maatschappelijke waarden: de gemeente wil verbindingen leggen met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met de ons omringende gemeenten. Met dit bedrijventerrein wordt bedrijvigheid gestimuleerd en gefaciliteerd. Er is een snelle ontsluiting aan de Oude Rijksweg via A58 en A27. Daarnaast sluit het bedrijventerrein aan op het spoor en het station is op loopafstand.

Plangrenzen/verbeelding

Figuur 27: plangrenzen BP

Figuur 28: stedenbouwkundige opzet

Figuur 29: luchtfoto situatieschets

31

Stand van zaken Binnen het plangebied dienen nog werkzaamheden te worden uitgevoerd in het kader van de Verkeersinrichting, groenvoorzieningen en de aanleg van inritten. In 2024 is een kavel verkocht, in dit plangebied heeft de gemeente op dit moment nog circa 0,3 ha. in de verkoop ( 1 kavel). . De gemeente moet hier nog één kavel verkopen. De grondexploitatie heeft een restant looptijd van twee jaar. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: • Jaarstukken 2024 (per 31-12• Begroting 2026 (per 30-06• Jaarstukken 2025 (per 31-12I 436.000. De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt: • I • Het opnemen van de grondprijzen zoals opgenomen in de grondprijzenbrief 2026; • Het verkopen van gronden; • Het resterende verschil wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de indexering van de eenheidsprijzen.

betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaa In het dashboard in bijlage VIII wordt het resultaat per 31-12-2025 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2025 en 31-12-2024.

32

3.9 Midden-Brabant Poort (ingebrachte grond) Stand van zaken Deze grondexploitatie heeft betrekking op de grond die de gemeente heeft ingebracht (verkocht) in Midden-Brabant Poort CV. Er zijn in deze exploitatie middelen gereserveerd voor, onder andere, nog aan te leggen inritten, groenvoorzieningen en planontwikkelingskosten. Op basis van de voortgang van de eerste fase van het project Midden-Brabant Poort (alle kavels zijn inmiddels verkocht) is deze grondexploitatie geactualiseerd. Naar verwachting kan dit project in 2026 worden afgesloten. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: • Jaarstukken 2024 (per 31-12• Begroting 2026 (per 30-06• Jaarstukken 2025 (per 31-12I 2.000. De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt: • I • Het resterende verschil wordt verklaard door kleine indexatie-effecten.

betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat In het dashboard in bijlage IX wordt het resultaat per 31-12-2025 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2025 en 31-12-2024.

33

3.10 Midden-Brabant Poort fase 1 Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar: Netto exploitatiegebied: Fase: Programma:

2009 2026 256.688 m2 realisatie Een plangebied met bijna 17 ha uitgeefbare grond, verdeeld in kavels op zichtlocaties, kavels langs de rondgang en kavels in het binnengebied. Bedrijvenpark Midden-Brabant Poort biedt vestigingsmogelijkheden voor circa 50 bedrijven.

Projectdoel en maatschappelijke waarden ▪ Projectdoel: ondernemen in een goed georganiseerde, duurzame, veilige en mooie omgeving. Met mooie kavels op zichtlocaties en scherp geprijsde kavels voor bedrijven die geen behoefte hebben aan een zichtlocatie bieden we met bedrijvenpark Midden-Brabant Poort een goede basis aan bedrijven die op zoek zijn naar een nieuwe vestigingslocatie. ▪ Maatschappelijke waarden: het bedrijvenpark ligt direct aan de A58, is uitstekend ontsloten en een aanwinst voor de regio. Het bedrijvenpark wordt duurzaam ontwikkeld en qua energie voorzieningen is de realisatie en toepassing van collectieve systemen voor warmtekoude opslag en warmtekrachtkoppeling. Hoogwaardige groenvoorziening is van groot belang voor de ruimtelijke beleving van het park. Qua veiligheid wordt voldaan aan de hoogste eisen. Plangrenzen/verbeelding

Figuur 31: voorlopig ontwerp Figuur 30: plangrenzen BP

Figuur 32: luchtfoto

34

Stand van zaken In 2011 is de gemeente met haar samenwerkingspartner de planuitvoering gestart van fase 1. Het bouw- en woonrijp maken van de gronden in fase 1 is zo goed als afgerond. Nu resteren hoofdzakelijk werkzaamheden rondom het beheer en de afronding van de WKO-uitbreiding In 2025 wordt het resterende deel woonrijp gemaakt. Vooral het overdragen van een betrouwbaar WKO-systeem heeft momenteel de aandacht. Naar verwachting kan dit project in 2026 worden afgesloten. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: • Jaarstukken 2024 (per 31-12• Begroting 2026 (per 30-06• Jaarstukken 2025 (per 31-12I 3.000. De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt: • I • Voor de afwikkeling van de overdracht van het WKO-systeem zijn extra plankosten opgenomen. • Het resterende verschil is opgebouwd uit meerdere (kleine) afwijkingen.

betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaa In het dashboard in bijlage X wordt het resultaat per 31-12-2025 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2025 en 31-12-2024.

35

3.11 Midden-Brabant Poort fase 2 -3 Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar: Netto exploitatiegebied: Fase: Programma:

2014 2036 m2 fase 2 & 3 In 2026 tracht de gemeente de resterende gronden (circa 14% plangebied) aan te kopen. De PPS werkt de planvoorbereiding verder uit waarbij gemeente toetst. Eind 2026 hopen we een omgevingsdialoog te voeren en het plan als omgevingsplan voor Midden Brabant Poort fase II-III in procedure te brengen.

Projectdoel en maatschappelijke waarden ▪ Projectdoel: Het realiseren van een goed georganiseerde, duurzame, veilige en aantrekkelijke werkomgeving. Met duurdere kavels op zichtlocaties en scherp geprijsde kavels voor bedrijven die geen behoefte hebben aan een zichtlocatie bieden we met bedrijvenpark Midden-Brabant Poort fase II en III een goede basis aan bedrijven die op zoek zijn naar een nieuwe vestigingslocatie. Het doel is ook om in de kernen bedrijven te verplaatsen zodat er ruimte daar vrij komt voor herontwikkeling. ▪ Maatschappelijke waarden: het bedrijvenpark ligt direct aan de A58, is uitstekend ontsloten en een aanwinst voor de regio. Het bedrijvenpark wordt duurzaam ontwikkeld en qua energie voorzieningen proberen we ook een oplossing uit te werken welke netcongestie tegengaat. . Hoogwaardige groenvoorziening is van groot belang voor de ruimtelijke beleving van het park. Qua veiligheid wordt voldaan aan de hoogste eisen. Brede welvaart proberen we in 2026 ook verder uit te werken en een plek te geven in de nog op te stellen selectiecriteria. Plangrenzen/verbeelding

36

Figuur 33: schets/vlekkenplan MBP II-III

Stand van zaken Gezien de nauwe relatie met het plangebied van fase 1 heeft de gemeente Midden-Brabant Poort fase 2 in 2015 in exploitatie genomen. Fase 1 is ondertussen geheel uitgegeven en fase 2 is een logisch vervolg hierop. In 2023 is de behoefteraming uitgevoerd en is er regionale- en provinciale afstemming geweest. Om het gebied uit te ontwikkelen is de samenwerking met een ontwikkelaar opgezet. Het gebied wordt ontwikkeld en uitgegeven in een CV/BV, waar zowel de gemeente als de ontwikkelaar voor de helft aandeelhouder van is. De grondexploitatie die door de gemeente is vastgesteld fungeert als grondbank voor deze CV/BV. De kosten voor het bouw- en woonrijpmaken vinden plaats in de CV/BV. Dit houdt in dat de gemeentelijke grondexploitatie alleen inbrengwaarde, sloopkosten, onderzoekskosten en plankosten kennen. De uitgifteprijs die geldt van de grondexploitatie naar de CV/BV wordt bepaald door de marktconforme kosten en opbrengsten in de CV/BV. De eerste verkopen staan geprognosticeerd voor 2030. De grondexploitatie heeft een restant looptijd van tien jaar.

Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: ▪ Jaarstukken 2024 (per 31-12-2024); .; ▪ Jaarstukken 2025 (per 31-12-

I 2.961.000. Dit wordt volledig veroorzaakt door de scopewijziging van het project. De verliesvoorziening voor Midden-Brabantpoort is met de wijziging van het resultaat t.g.v. de nieuwe grondexploitatie komen te vervallen. Wegens de wijzigingen die afgelopen jaar speelden binnen het project is dit project niet opgenomen in de paragraaf grondbeleid van de Begroting 2026. Opmerking: De verliesvoorziening voor Midden-Brabant Poort is met de wijziging van het resultaat t.g.v. de nieuwe grondexploitatie komen te vervallen.

In het dashboard in bijlage XI wordt het resultaat per 31-12-2025 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2025 en 31-12-2024.

37

3.12 Vliegende Vennen Paarse Strook Projectgegevens Startjaar grondexploitatie: Verwacht eindjaar: Exploitatiegebied: Fase:

2002 2025 bedrijventerrein bestaande uit circa 25 kavels realisatie

Projectdoel en maatschappelijke waarden ▪ Projectdoel: dit bedrijventerrein bevindt zich tussen de Trees Kinstraat en de Mary Zeldenrustlaan. Het plangebied vormt onderdeel van een entreegebied richting het centrum van Rijen. Deze strook is bestemd voor lichte bedrijvigheid met de mogelijkheid voor het bouwen van een bedrijfswoning. Waarbij zoveel als mogelijk vrijheid wordt gegeven om het pand optimaal in te richten, afgestemd op specifieke wensen. ▪ Maatschappelijke waarden: de gemeente wil verbindingen leggen met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties. Met dit bedrijventerrein wordt bedrijvigheid gestimuleerd en gefaciliteerd. Er is een snelle ontsluiting, het bedrijventerrein ligt aan het spoor en het station is op loopafstand.

Plangrenzen/verbeelding

Figuur 35: plangebied

Figuur 36: situatieschets

Figuur 37: luchtfoto

38

Stand van zaken Deze locatie vormt de overgangszone tussen de woonwijk Vliegende Vennen en het bedrijventerrein ten zuiden van het spoor. De Paarse Strook is bedoeld voor bedrijven met de mogelijkheid tot het bouwen van een bedrijfswoning. Het plan is gefaseerd ontwikkeld en in 2023 en 2024 is geen perceel verkocht. Het laatste nog uit te geven perceel wordt naar verwachting in 2026 verkocht. I “ ” 17 woningen. Fase 1 , bestaande uit 7 bedrijfswoningen, is enkele jaren geleden gerealiseerd. Met de tweede fase, bestaande uit 10 bedrijfswoningen, moet nog gestart worden. De verwachting is dat de ontwikkelaar / bouwer daarmee in 2026 start. De woonrijpwerkzaamheden van de eerste fase zijn afgerond. Als de woningen van de 2e fase zijn gerealiseerd wordt het resterende deel van het plangebied woonrijp gemaakt. Deze grondexploitatie kan naar verwachting medio zomer 2027 worden afgesloten. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: • Jaarstukken 2024 (per 31-12• Begroting 2026 (per 30-06• Jaarstukken 2025 (per 31-12-2025); 1.187.000. I 93.000. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de indexering van de eenheidsprijzen en de 76.000,-.