Bijlage 1- Eindrapport Toekomstperspectief BT GR

Het betreft een agrarisch gebied dat zich buiten de contouren van het stedelijk gebied in de Omgevingsverordening Noord-Brabant bevindt. Een aantal jaar geleden is een principeverzoek positief beoordeeld maar er is nog geen planologische toestemming. Het plan dient daarom nog nader regionaal afgestemd te worden.

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

5. Conclusies In dit hoofdstuk trekken we conclusies over de bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen. We baseren ons hierbij op de ruimtelijk economische context (hoofdstuk 2), de actualisatie en verdieping van de vraag (hoofdstuk 3) en het huidige aanbod aan bedrijventerreinen (hoofdstuk 4).

5.1 Bedrijventerreinen in Gilze en Rijen van groot economisch belang Op de bedrijventerreinen in gemeente Gilze en Rijen bevinden zich bijna 5.700 banen (LISA, 2021). Dit is zo’n 42% van het totaal aantal banen in de gemeente. Het terrein Haansberg/Aeroparc heeft hierin het grootste aandeel (ruim 60% van het totaal aantal banen op bedrijventerreinen). We constateren dat het aantal banen op bedrijventerreinen tussen 2015 en 2021 met zo’n 870 is toegenomen (+18%). Buiten contouren van de bedrijventerreinen (zowel in de kernen als in het buitengebied) is het aantal banen met zo’n +4% gegroeid. De groei van de werkgelegenheid in gemeente Gilze en Rijen heeft dus voornamelijk plaatsgevonden op bedrijventerreinen. Deze groei wordt onder andere verklaard door de uitgifte en invulling van Midden-Brabant Poort. De sterkste banengroei is zichtbaar in de sectoren dienstverlening & ICT, industrie en bouw, handel en reparatie.

5.2 Uitbreidingsvraag t/m 2035 bestaat uit circa 16 tot 23 hectare netto Om een beeld te kunnen geven van de verwachte ruimtevraag in de gemeente Gilze en Rijen baseren we ons op de Bedrijventerreinenprognose van de provincie Noord-Brabant (2022). Onderstaande tabel laat de geraamde uitbreidingsvraag in de gemeente Gilze en Rijen in netto hectares zien.

Tabel 12: Geraamde uitbreidingsvraag gemeente Gilze en Rijen in netto ha Tijdsperiode ▼

Scenario ►

EIB Laag

EIB Hoog

2023 tot en met 2030

11,8

16,4

2023 tot en met 2035

15,6

22,8

2023 tot en met 2040

19,5

29,2

Bron: Bedrijventerreinenprognose Noord-Brabant (2022), bewerking Stec Groep (2024).

In de gemeente Gilze en Rijen verwachten we dat het gros van de behoefte voortkomt uit overwegend (boven)lokale bedrijvigheid van kleine tot middelgrote omvang. Ook zal een gedeelte van de behoefte grootschaliger van omvang zijn. Mogelijk kan er extra vraag naar bedrijventerreinen vanuit zowel Gilze en Rijen zelf als vanuit de regio spelen door transformatie (vervangingsvraag) en additionele claims.

25

26

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

5.3 Hard planaanbod bestaat uit slechts 0,8 ha netto Naast de geraamde ruimtevraag is ook het aanbod in de gemeente Gilze en Rijen in beeld gebracht. Wat betreft het aanbod maken we onderscheid in drie typen (potentieel) aanbod: • Intensivering en planologische verruiming Aeroparc • Hard planaanbod • Zacht planaanbod We verwachten dat door intensivering en verruiming van de planologische toegestane doelgroep op Aeroparc 5 zo’n 2,0 tot 2,5 hectare netto extra aanbod gecreëerd kan worden. Daarnaast zijn er ook kansen om ook elders op de bestaande terreinen potentieel extra ruimte te creëren door het beter benutten van de bestaande voorraad. Belangrijk aandachtspunt bij de potentie voor intensivering is schuifruimte. Enige schuifruimte is nodig om op bestaande terreinen slagen te kunnen maken op het vlak van intensivering. Momenteel bestaat het harde planaanbod uit 0,8 hectare op het terrein Haansberg / Aeroparc. Het beschikbare aanbod is dus zeer beperkt. Het beperkte beschikbare aanbod in combinatie met een leegstandspercentage onder frictieniveau maakt het lastig om stappen te zetten op het gebied van intensivering, verduurzaming en kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad. Het is daarom van belang nieuwe locaties tot ontwikkeling te brengen.

In de gemeente Gilze en Rijen zijn drie potentiële ontwikkellocaties: Midden-Brabant Poort (18,0 tot 20,0 hectare netto), Nerhoven (2,5 tot 3,0 hectare netto) en Lage Haansberg (2,5 tot 3,0 hectare netto). Onderstaande tabel laat het totale (potentiële) aanbod in de gemeente Gilze en Rijen zien.

Tabel 13: Overzicht aanbod in de gemeente Gilze en Rijen Type aanbod

Locatie

Intensivering en planologische verruiming Aeroparc Hard planaanbod

Zacht planaanbod

Netto omvang 2,0 tot 2,5 hectare

Haansberg / Aeroparc

0,8 hectare

Totaal hard planaanbod

0,8 hectare

Midden-Brabant Poort

18,0 tot 20,0 hectare, waarvan 11,8 tot 12,7 hectare in stedelijk gebied 6

Nerhoven

2,5 tot 3,0 hectare

Lage Haansberg

2,5 tot 3,0 hectare

Totaal zacht planaanbod

23,0 tot 26,0 hectare

Bron: IBIS Provincie Noord-Brabant (peildatum 1 januari 2023), Gemeente Gilze en Rijen (2024), bewerking Stec Groep (2024).

5.4 Vraag-aanbodconfrontatie Onderstaand figuur laat de vraag-aanbodconfrontatie in de gemeente Gilze en Rijen zien. We concluderen dat alle potentiële ontwikkelingen, zowel kwantitatief als kwalitatief, passen binnen het behoeftebeeld in de periode tot en met 2040 in het hoge scenario. Wanneer de vraag in deze periode zich ontwikkeld conform de onderkant van de bandbreedte (EIB laag), ontstaat het gevaar op overaanbod wanneer alle ontwikkellocaties volledig tot ontwikkeling worden gebracht. Een aantal belangrijke factoren bij de vraag-aanbodconfrontatie zijn: 5 6

Exclusief Gate2 als specifieke campuslocatie

Zoals aangeduid in de Omgevingsverordening Noord-Brabant (2023). Bij de ontwikkeling van de uitbreiding van Midden-Brabant Poort zal het plan moeten worden getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (Rijksladders). Hierin zal onder andere getoetst moeten worden of het plan zich ook binnen het ‘stedelijk gebied’ bevindt zoals de Rijksladder definieert.

27

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

• •

•

Belangrijk is dat de geraamde uitbreidingsvraag exclusief eventuele vervangingsvraag (door bijvoorbeeld transformatie of actieve verplaatsing) en additionele vraag is. De geraamde uitbreidingsvraag gaat uit van een vergelijkbare intensiteit van het ruimtegebruik, een vergelijkbare invulling van de bedrijventerreinen en een vergelijkbaar (ruimtelijk) beleid rondom de bedrijventerreinen en overige locaties voor de economie in de gemeente (zoals het buitengebied). Wanneer er gekozen wordt voor een andere koers op een van deze drie aspecten heeft dat impact op de geraamde ruimtevraag. De prognose is altijd onzeker, zeker als we kijken naar een langere tijdsperiode. Daarbij komt dat een aantal onzekere factoren prominenter zijn geworden. Denk bijvoorbeeld aan netcongestie, geopolitieke spanningen en druk op het vestigingsklimaat.

Figuur 5: Vraag-aanbodconfrontatie gemeente Gilze en Rijen in netto ha 35 30

2,5

25 20 15 10 5

29,2 22,8 15,6

26

19,5

0,8

0 EIB Laag

EIB Hoog

2023 t/m 2035 Uitbreidingvraag

EIB Laag

EIB Hoog

2023 t/m 2040 Hard planaanbod

Zacht planaanbod

Planaanbod Beter benutten

Bron: Bedrijventerreinenprognose Noord-Brabant (2022), IBIS Provincie Noord-Brabant (peildatum 1 januari 2023), gemeente Gilze en Rijen (2024), bewerking Stec Groep (2024).

5.5 Bruto ruimtebeslag fors groter dan netto hectares We zien dat er op bedrijventerreinen steeds meer ruimte nodig is om deze kwalitatief aan de moderne eisen te laten voldoen. Denk bijvoorbeeld aan ruimte voor waterberging en -afvoer, ruimte voor groen, parkeren, de energietransitie en landschappelijke inpassing. Hierdoor verandert de netto/bruto-verhouding van bedrijventerreinen. Dit is de verhouding tussen het aantal uitgeefbare (netto) hectares bedrijventerrein en de totale (bruto) oppervlakte van het bedrijventerrein. De gemiddelde netto-bruto verhouding van bedrijventerreinen ligt op zo’n 75%. Bij nieuwere bedrijventerreinen zien we dat deze verhouding soms zakt tot zo’n 65% of (aanzienlijk) lager, als deze opgaven allemaal in de openbare ruimte geaccommodeerd worden. Hierdoor neemt het totale benodigde ruimtebeslag voor bedrijventerreinen flink toe. De verantwoordelijkheid voor deze opgaven ligt echter niet alleen bij de gemeente. Het is ook in het belang van de bedrijven, bijvoorbeeld met oog op het voorkomen van klimaatrisico’s (overstroming, hittestress, etc.), dat zij hieraan een bijdrage leveren. Dit betekent dat een deel van de verantwoordelijkheid voor deze opgaven, zoals het realiseren van (extra) groen en waterberging, ook op het private kavel bij bedrijven gelegd worden. Bijvoorbeeld door een deel van de bedrijfskavels als ‘groen’ of ‘blauw’ te bestemmen.

In de provincie Noord-Brabant wordt bij ontwikkelingen buiten het stedelijk gebied als aangeduid in de Omgevingsverordening momenteel al gevraagd om een ruimtelijke inpassing.

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

6. Adviezen en toekomstperspectief In dit hoofdstuk gaan we in op de adviezen en het toekomstperspectief bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen. Ook in dit hoofdstuk baseren we ons hierbij op de ruimtelijk economische context (hoofdstuk 2), de actualisatie en verdieping van de vraag (hoofdstuk 3), het huidige aanbod aan bedrijventerreinen (hoofdstuk 4) en de hieruit volgende conclusies (hoofdstuk 5).

6.1 Advies: zet tot 2035 in op zorgvuldige uitbreiding met behoud voldoende marktdruk Behoefte aan 15 tot 22 hectare netto bedrijventerrein t/m 2035 Uit de confrontatie van de geraamde (autonome) uitbreidingsvraag (circa 16 tot 23 hectare) en het nog beschikbare aanbod (0,8 hectare) volgt een behoefte aan bedrijventerreinen in Gilze en Rijen van circa 15 tot 22 hectare t/m 2035. Deze behoefte is geen planningsopgave. U bent als gemeente niet ‘verplicht’ om in deze ruimtebehoefte te voorzien. Wel is het zo dat de huidige krapte de bedrijven in Gilze en Rijen belemmert in hun ontwikkeling en dat er geen mogelijkheden zijn voor instroom van vers bloed (nieuwe vestigers en/of initiatieven). Er is immers niet alleen een gebrek aan uitgeefbare kavels. Ook de vestigingsmogelijkheden binnen bestaande panden zijn nihil met een leegstand van krap 2%. Bovendien is het in deze situatie lastig om kwaliteits- en verduurzamingsslagen te maken op uw bestaande bedrijventerreinen. Hiervoor is enige schuifruimte nodig. Ons advies: inzetten op zorgvuldige uitbreiding van uw bedrijventerreinenareaal… Daarom vinden wij het verstandig als u inzet op een zorgvuldige uitbreiding van het bedrijventerreinenareaal in Gilze en Rijen. Zorgvuldig omdat u overaanbod creëert als u al het zachte planaanbod in de periode t/m 2035 op de markt brengt.

Zorgvuldig ook omdat de manier waarop uw bedrijventerreinen tot nu toe ontwikkeld en gebruikt worden niet symbool hoeft te staan voor de toekomst. De geraamde behoefte gaat uit van een vergelijkbare manier van bedrijventerreinontwikkeling als in het verleden. Dus met dezelfde bebouwingsintensiteit, dezelfde doelgroepen die op uw bedrijventerreinen gefaciliteerd worden, et cetera. Hier valt zeker wat te winnen. Zo kunnen veel bedrijven (met wat aansporing van u) best wat slimmer met de ruimte om gaan en zijn er activiteiten (bijv. accountant, fysiotherapeut, dansschool, drukkerij) die ook prima elders – buiten bedrijventerreinen – kunnen vestigen. Denk aan in of rond het centrum of in de woonwijk. …met behoud van voldoende marktdruk Wij vinden het belangrijk dat u enige marktdruk houdt om te sturen op en te streven naar een zorgvuldige ontwikkeling en invulling van uw nieuwe en bestaande terreinen. Dit alles passend bij de aard van de behoefte die we in Gilze en Rijen zien: vooral een behoefte die voortkomt vanuit al gevestigde bedrijven, die gebonden zijn aan de gemeente of zelfs de kern waar ze nu gevestigd zijn en met vooral een oriëntatie op een regulier-gemengd vestigingsmilieu.

28

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Zolang u binnen de bandbreedte blijft is deze marktdruk gegarandeerd Door nieuw aanbod te ontwikkelen binnen de bandbreedte van 15 tot 22 hectare zorgt u voor deze marktdruk. Uiteraard is de marktdruk hoger als u aan de onderkant gaat zitten. Maar ook als u meer aan de bovenkant gaat zitten blijft er voldoende marktdruk. Ten eerste vanwege de nu al ongezond lage leegstand van bedrijfsruimte. Ten tweede omdat in deze bandbreedte nog geen vervangingsvraag is meegerekend. Ten derde voorziet de prognose ook na 2035 nog een substantiële uitbreidingsvraag. En tot slot is in de hele omringende regio flinke krapte, waardoor het niet uitgesloten is dat er (meer dan voorheen) belangstelling is van buitenaf als u in Gilze en Rijen nieuw aanbod ontwikkelt. U kiest als gemeente waar u voor wilt gaan. Ons advies is om in elk geval voldoende voor te ontwikkelen voor de onderkant bandbreedte… We adviseren om sowieso voldoende aanbod te ontwikkelen voor de onderkant van de bandbreedte. Hiervoor adviseren we de volgende ontwikkelingen te realiseren, geprioriteerd vanuit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik: • Aanbod realiseren via beter benutten op Aeroparc: inzet op het intensiveren en verruimen van de doelgroep op Aeroparc (exclusief Gate2 als campuslocatie) levert naar verwachting op termijn zo’n 2 tot 2,5 hectare aan aanbod op.

Het beter benutten van het bestaande areaal aan bedrijventerreinen past binnen de gedachte dat een ontwikkeling binnen het stedelijke gebied voorrang heeft op het ontwikkelen van nieuw areaal (aansluitend bij de Rijksladder en de provinciale Omgevingsverordening). • Aanbod realiseren met nieuwe ontwikkelingen binnen stedelijk gebied: we adviseren de hectares op Midden-Brabant Poort te ontwikkelen die liggen binnen de contouren van het stedelijk gebied zoals aangeduid in de provinciale Omgevingsverordening. Het gaat daarbij om zo’n 11,8 tot 12,7 hectare netto. Dit past binnen het beleid van de provincie waarbij het benutten van de beschikbare ruimte binnen stedelijk gebied voor gaat op een nieuw beslag op de ruimte daarbuiten (landelijk gebied). Zoals iedere nieuwe stedelijke ontwikkeling zal dit uitbreidingsplan nog getoetst moeten worden aan de Rijksladder. Met deze ontwikkelingen bedient u een ruimtevraag van zo’n 14 à 15 hectare. …maar we raden aan om ook wat ‘extra lucht’ in te bouwen Wij vinden het verstandig om bovenop deze hectares extra lucht in te bouwen op de bedrijventerreinenmarkt van Gilze en Rijen. Bovengenoemde ontwikkelingen tellen immers maar net op tot de onderkant van de bandbreedte. Bovendien kan de vraag ook hoger liggen (bovenkant) en er zijn nog andere factoren – hiervoor genoemd – die tot meer vraag kunnen leiden.

Voor deze ‘extra lucht’ komen drie ontwikkelingen in aanmerking, allen gelegen buiten stedelijk gebied: • Uitbreiding Haansberg (2,5 tot 3 hectare netto) • Locatie Nerhoven (2,5 tot 3 hectare netto) • Extra hectares realiseren op Midden-Brabant Poort Al deze locaties ontwikkelen past niet binnen de bandbreedte en ontneemt gezonde marktdruk. Het gaat dus om één of een combinatie van deze opties. We benoemen hieronder de belangrijkste argumenten voor elke keuze. U gaat als gemeente uiteindelijk over de keuze.

Keuze

Voors- en tegens

Alleen Haansberg

Voor • Extra 2,5 tot 3 ha, waardoor in totaal zo’n 16,5 tot 18 ha beschikbaar komt. • Logische combinatie met intensivering op Aeroparc: zo is ‘schuifruimte’ nabij wat ook helpt bij benutten van intensiveringskansen elders op Haansberg.

29

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

• Ook ligt de locatie geografisch gezien in de nabijheid van de stationszone waar mogelijk vervangingsvraag zich voordoet in het kader van de verstedelijking. Met de locatie Haansberg is potentiële ‘schuifruimte’ nabij. • Spreiding van nieuw aanbod, niet alles geconcentreerd op Midden-Brabant Poort. Uitbreidingskansen geografisch nabij voor bedrijven op Haansberg en/of gebonden aan kern Rijen. • Concrete eindgebruikers in beeld • Op relatief korte termijn tot ontwikkeling te brengen. Tegen • Bij vraag aan bovenkant bandbreedte of meer vraag door vervangingsvraag is dit een beperkte toevoeging. • Versnippering van nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen. Alleen Nerhoven

Voor • Extra 2,5 tot 3 ha, waardoor in totaal zo’n 16,5 tot 18 ha beschikbaar komt. • Concrete belangstelling – een eindgebruiker uit Tilburg – voor vestiging op deze locatie. De gemeente Gilze en Rijen kan hiermee wat voor de regio betekenen doordat er bij de achtergebleven locaties van dit bedrijf in Tilburg schuifruimte gecreëerd wordt. Wellicht kan de gemeente Gilze en Rijen op termijn ook iets terug vragen van de regio. • Ruimtelijk en markttechnisch gezien logische locatie voor bedrijventerreinontwikkeling gezien de ligging direct aan de snelwegafslag A58 (goede bereikbaarheid) en het cluster van bestaande en beoogde bedrijventerreinontwikkelingen (Broekakkers, Midden-Brabant Poort, Wijkevoort). • Op relatief korte termijn tot ontwikkeling te brengen. Tegen • Bij vraag aan bovenkant bandbreedte of meer vraag door vervangingsvraag is dit een beperkte toevoeging. • Versnippering van nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen. Maar dit is in mindere mate het geval dan bij Haansberg, omdat in omgeving Nerhoven meerdere nieuwe ontwikkelingen (kunnen) concentreren (Wijkevoort, uitbreiding Midden-Brabant Poort).

Haansberg en Nerhoven

Voor • Extra aanbod waardoor er in totaal zo’n 19 tot 21 hectare beschikbaar komt. U hebt hiermee de mogelijkheid om op bovenkant van de geraamde uitbreidingsvraag in te spelen. De vraag kan overigens nog toenemen door mogelijke vervangingsvraag en additionele vraag. • Goede spreiding van een breed pallet aan aanbod binnen de gemeente, ook rekening houdend met (sterke) locatiegebondenheid van sommige bedrijven. Tegen • Als markt tegen zit, dan kan er mogelijk sprake zijn van (beperkt) overaanbod. Dit risico is echter niet groot gezien verwachte lange termijn uitbreidingsvraag (> 2035), potentiële vervangingsvraag, eventuele instroom van buiten door krapte in regio en nu al ongezond lage leegstand.

Extra hectares op Midden-Brabant Poort (3 tot 6 hectare,

Voor • Alle nieuwe bedrijventerreinontwikkeling geconcentreerd op één goed bereikbare locatie.

30

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

vergelijkbaar met Haansberg en/of Nerhoven)

Tegen • Geen spreiding van aanbod. Speelt minder goed in op sterke locatiegebondenheid van sommige bedrijven. • Geen schuifruimte nabij in geval van intensivering/beter benutten van Aeroparc/Haansberg • Speelt niet in op vraag / belangstelling vanuit concrete eindgebruikers op Nerhoven en Haansberg

Borg daarnaast dat er potentieel aanbod op plank ligt voor de langere termijn (> 2035) Verder adviseren we om de resterende hectares (3 tot 5 hectare) op Midden-Brabant Poort – die nog niet zijn ingebracht in de voormalige regionale afspraken – in te brengen in de actualisatie van de regionale bedrijventerreinafspraken. Dit met het oog op de verwachte uitbreidingsvraag op langere termijn (na 2035). Immers, de huidige prognose laat in de periode 2035 t/m 2040 nog een uitbreidingsvraag zien van zo’n 4 tot 6,5 hectare netto. Maar ook omdat er transformatieplannen zijn voor bestaande bedrijventerreinen in Gilze en Rijen. De vervangingsvraag die daaruit voortkomt, komt bovenop de uitbreidingsvraag en kan dus tot een hogere behoefte aan bedrijventerrein leiden. Ten derde is er in de hele regio krapte. Als u in Gilze en Rijen bedrijventerrein ontwikkelt, is het niet uitgesloten dat er komende jaren meer dan in het verleden belangstelling is voor vestiging van buitenaf. Dan is het verstandig om – als dit nodig mocht blijken en u hieraan gehoor wilt geven – potentieel extra aanbod op de plank te hebben (op Midden-Brabant Poort). Monitor ontwikkelingen heel goed en stuur tijdig bij indien nodig We adviseren om de ontwikkelingen op de bedrijventerreinenmarkt in Gilze en Rijen (en regio) van jaar op jaar goed te monitoren.

Prognoses zijn immers altijd omgeven door onzekerheid; niemand weet exact hoe de toekomst loopt en er kunnen zich veel (onvoorziene) ontwikkelingen voor doen. Bovendien is een aantal onzekere factoren snel prominenter geworden, zoals netcongestie, waterschaarste, druk op algehele vestigingsklimaat en toenemende geopolitieke onzekerheden. De effecten hiervan waren vorig jaar al zichtbaar op de bedrijventerreinenmarkt, met landelijk een terugval in de locatiedynamiek (uitgiftes, opname bestaande voorraad) van 40%. De vraag kan kortom sterk fluctueren en om allerlei redenen lager, maar ook hoger uitvallen. Daarom is het belangrijk dat u de gang van zaken op uw bedrijventerreinenmarkt goed monitort en waar nodig bijstuurt in uw planontwikkeling.

6.2 Toekomstperspectief en adviezen bestaande bedrijventerreinen In onderstaande tabel zoomen we in op het toekomstperspectief en de adviezen voor de bestaande bedrijventerreinen en het buitengebied in de gemeente Gilze en Rijen.

Terrein

Toekomstperspectief en advies

Broekakkers (incl. Zuid)

Het terrein Broekakkers (incl. Zuid) ligt direct aansluitend aan de kern Gilze in de oksel tussen de A58 en de N260. Op het terrein bevindt zich een breed scala aan verschillende typen bedrijvigheid. De afgelopen jaren hebben verschillende ontwikkelingen op het terrein plaatsgevonden. Zo is bijvoorbeeld de voormalige locatie van Sligro herontwikkeld. Ook is er potentie voor herontwikkeling en intensivering op andere delen van het terrein, waaronder in de noordoosthoek. Een deel van het terrein Broekakkers is door provincie en regio namelijk aangewezen als locatie waar vestiging van en/of herontwikkeling naar grootschalige logistiek blijft toegestaan (zie link).

31

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

De recente herontwikkelingen/vernieuwingen hebben een positief effect op de aantrekkelijkheid en verblijfskwaliteit op het terrein. Desalniettemin zijn, kwaliteitsverbeteringen nodig om het terrein toekomstbestendig te maken. Zo is veel bedrijfsvastgoed op Broekakkers verouderd en niet-duurzaam. Haansberg/ Aeroparc

Het terrein Haansberg / Aeroparc ligt ten zuiden van het spoor en ten noorden van de N282 in de kern Rijen. Het terrein huisvest ruim 60% van het totaal aantal banen op bedrijventerreinen in de gemeente. Het is een divers terrein met verschillende typen bedrijvigheid. Op het terrein bevindt zich een actief en georganiseerd bedrijfsleven. De afgelopen jaren heeft op verschillende plekken op het terrein herontwikkeling/vernieuwing plaatsgevonden. Dit heeft een positief effect op de aantrekkelijkheid en de verblijfskwaliteit op het terrein. Wel zijn aanvullende kwaliteitsverbeteringen nodig om het terrein toekomstbestendig te maken. Zo is bijvoorbeeld het aandeel groen op het terrein ondermaats en zijn er geen wandelpaden. In de zuidwesthoek van het terrein bevindt zich Aeroparc. Dit gebied is specifiek bedoeld voor luchtvaart gerelateerde bedrijvigheid, zoals ook opgenomen in het vigerende bestemmings-/omgevingsplan. Zoals geconcludeerd in paragraaf 4.3 zijn in de praktijk ook relatief veel bedrijven buiten deze doelgroep gevestigd. We verwachten dat door deze specifieke bedrijfsbestemming los te laten en daarmee de planologische mogelijkheden te verruimen in combinatie met de potentie voor het intensiever benutten van de ruimte dit tot zo’n 2,0 tot 2,5 hectare ruimtewinst leidt.

We verwachten dat het effect van de planologische verruiming van Aeroparc weinig invloed heeft op de bestaande bedrijvigheid in het gebied. Op het deelgebied Gate2 zoomen we verder in. Het is, zoals toegelicht in paragraaf 2.1, een initiatief van Midpoint Brabant en is de Smart Industry Hub in MiddenBrabant die zich richt op de ontwikkeling en realisatie van innovatieprojecten op het gebied van productietechnieken, simulatie en digitalisering. Met Gate2 wordt ingezet op een campusachtige omgeving. De provincie Noord-Brabant onderscheid Gate2 ook als Brabantse campus en onderstreept het belang van de ontwikkeling. Het gebied heeft een relatief gunstige ligging ten opzichte van het treinstation in Rijen. De gemeente wil het gebied rondom het spoor de komende jaren verder ontwikkelen zodat een mooiere, veiligere en gezondere Spoorzone ontstaat. Dit biedt ook kansen voor de verdere ontwikkelingen van Gate2. Voor Gate2 adviseren we de planologische thematisering niet los te laten. Wel constateren we dat op Gate2 de huidige specifieke bestemming (luchtvaartgebonden bedrijvigheid) en functieaanduiding (specifieke vorm van maatschappelijk – luchtvaat gerelateerd onderwijs) slechts deels aansluit bij bovengenoemde profielomschrijving van Gate2 als campus.

Overweeg daarom op de locatie van Gate2 de huidige bestemming aan te passen naar een bestemming passend bij de profielomschrijving van Gate 2. Voor de toekomstbestendigheid en kwaliteitsborging in het gebied is het van belang dat er goed gehandhaafd wordt op het specifieke profiel van Gate 2. We adviseren vast te houden aan dit profiel. Om dit profiel te laten slagen is echter wel cruciaal dat een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zoals een helder concept/profiel, dat ook zo in de markt wordt gezet, waar actief aan getrokken wordt (marketing, acquisitie) en waarbij het concept ook wordt waar gemaakt op de locatie (vestigingsvoorwaarden en -kwaliteiten). Daarbij is voor een succesvolle ontwikkeling een lange adem vereist. In het verlengde hiervan vinden we dat actief gestuurd moet worden op het uitgeplaatsen van niet in het profiel passende bedrijven naar

32

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

alternatieve locaties. Als het op een van deze aspecten niet op orde is, en dit ook niet is te realiseren, dan wordt het lastig om van Gate2 een succes te maken. MiddenBrabant Poort

Het terrein Midden-Brabant Poort bevindt zich in de oksel tussen de A58 en de N260. Het terrein is in de afgelopen jaren ontwikkeld en heeft een hoogwaardige uitstraling. Bedrijven die zich op het terrein hebben gevestigd zijn verplicht lid geworden van de parkvereniging. Het is een terrein met relatief jong vastgoed en recent ingerichte openbare ruimte. Belangrijk is om het terrein kwalitatief up-do-date te houden. Ondanks het een relatief nieuw terrein is, kwalificeert het terrein zich nog niet als ‘het bedrijventerrein van de toekomst’. Er ligt een opgave om het terrein op het gebied van aantrekkelijkheid en verblijfskwaliteit (recreatieruimte, beleving etc.) te verbeteren naar de eisen van nu en morgen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan meer aandacht voor biodivers groen en water. Dit kan bijvoorbeeld door te experimenteren met maaien en op kavel- of blokniveau in te zetten op een specifieke doelsoort. Het gaat voor Midden-Brabant Poort vooral om de inpassing op het terrein zelf. Er is in de ontwikkeling van het terrein al veel aandacht geweest voor de inpassing van het terrein in de omgeving. Het terrein is de afgelopen jaren ontwikkeld als een hoogwaardig ‘regulier’ MKBbedrijventerrein. Ook naar de toekomst verwachten we dat dit een logisch profiel is.

Belangrijk aandachtspunt hierbij is om het terrein up-do-date te houden in het geval dat er een uitbreiding van het terrein komt. Daarmee moet voorkomen worden dat er ‘rotte plekken’ op het terrein gaan ontstaan. Opgave is dus om goede samenhang aan te brengen tussen het bestaande terrein en de eventuele uitbreiding. Deze samenhang reikt vanuit een breder perspectief ook tot het terrein Broekakkers. Tussen deze terreinen kunnen bedrijven doorstromen en doorgroeien. Hierbij geldt voor Broekakkers specifiek dat een deel van het terrein potentieel herontwikkeld kan worden voor grootschalige logistiek (zie ook Toekomstperspectief Broekakkers).

Van Ghertstraat

Het terrein Van Ghertstraat bevindt zich in de kern Rijen omringd door woningen. Momenteel zitten er diverse bedrijven gevestigd. Het vastgoed is, met een gemiddeld gewogen bouwjaar van 1964, relatief verouderd. Het terrein is qua ligging en het verouderde vastgoed aantrekkelijk voor transformatie naar een woongebied. Indien er wordt ingezet op transformatie in het gebied, is schuifruimte voor de huidige bedrijvigheid een belangrijk aandachtspunt. Deze eventuele vervangingsvraag komt bovenop de geraamde uitbreidingsvraag.

Berkhaan

Het terrein Berkhaan wordt voornamelijk gekenmerkt door de vestiging van één grootschalig bedrijf. Het terrein bevindt ingesloten tussen de woonwijk in de kern Rijen en het spoor. Mocht dit bedrijf in de toekomst verplaatsen, leent deze locatie zich goed voor de transformatie naar een gemengd woon-werkgebied of naar een woongebied. Ook kan actief op zoek gaan naar een potentiële locatie voor verplaatsing van het bedrijf een keuze zijn. Deze keuze dient nader afgewogen te worden. Bij eventuele transformatie van het gebied dient rekening gehouden te worden met vervangingsvraag. Deze vraag komt bovenop de geraamde uitbreidingsvraag.

Buitengebied

In het buitengebied bevinden zich zo’n 8% (circa 1.200 banen) van de totale werkgelegenheid in de gemeente Gilze en Rijen. Logischerwijs bevindt een groot aandeel van deze banen zich in de landbouwsector. Ook zien we dat bijna 400 banen zich in sectoren bevinden die over het algemeen voornamelijk op bedrijventerreinen gehuisvest zijn. Wanneer het huidige beleid wordt gehandhaafd, verwachten we geen invloed op de vraag naar bedrijventerreinen of de vraag bedrijfslocaties in het buitengebied (groeit autonoom door). Mocht in de toekomst dit beleid wijzigen, kan dit invloed hebben op de vraag. Wanneer meer gestuurd wordt op het herhuisvesten

33

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

van bedrijvigheid die momenteel gevestigd in het buitengebied naar bedrijventerreinen, resulteert dit in een aanvullende ruimtevraag naar bedrijfskavels op bedrijventerreinen. Daarnaast kan bijvoorbeeld het uitplaatsen van bedrijven met een lagere milieucategorie die momenteel gevestigd zijn op bedrijventerreinen potentieel resulteren in aanvullende ruimtevraag naar bedrijfslocaties in het buitengebied, in of rond de centra en/of in de woonwijken.

6.3 Overkoepelende adviezen Bestaande bedrijventerreinen van grote economische en maatschappelijke waarde: werk aan de toekomstbestendigheid van deze locaties Uw bedrijventerreinen zijn van grote waarde voor de brede welvaart in Gilze en Rijen. Zoals genoemd bevindt ruim 40% van de werkgelegenheid zich op de bedrijventerreinen. Deze banen zorgen voor identiteit, sociale contacten, (dagelijkse) structuur en ontwikkeling voor uw inwoners. En de bedrijven zijn een fundament onder het maatschappelijk leven (sponsoring, stage- en opleidingsplekken). De bedrijventerreinen zijn dynamische plekken die in de afgelopen tientallen jaren hun huidige vorm hebben gekregen. Daarmee zijn de terreinen niet uitontwikkeld of klaar. Juist nu is het zaak om alle terreinen klaar te maken voor de toekomst. Er komen immers veel ontwikkelingen op de bedrijven(terreinen) af. Denk aan verduurzaming, digitalisering en de omslag naar een circulaire economie. Maar ook het klimaatbestendig maken van bestaande bedrijventerreinen (biodivers, groen, waterberging). Hiervoor zijn komende jaren investeringen nodig van zowel bedrijven als overheid (gemeente, provincie) en maatschappelijke partners zoals waterschappen en netbeheerders. Ook vraagt dit om enige schuifruimte op nieuwe bedrijventerreinen.

Dit is randvoorwaardelijk om de bestaande bedrijventerreinen in Gilze en Rijen efficiënter in te kunnen richten, bedrijfsactiviteiten waar nodig te clusteren en om te bouwen naar duurzame, circulaire activiteiten. Hanteer duurzame uitgiftevoorwaarden: maak een nieuwe ontwikkeling de moeite waard Door de drempel voor nieuwbouw en uitbreiding in het groen hoog (maar ook realistisch) te leggen, wordt een dubbelslag geslagen. We adviseren om duurzame uitgiftevoorwaarden te hanteren bij de uitgifte van bedrijfskavels. Nieuwe ontwikkelingen hebben dan ook écht meerwaarde: niet alleen economisch, maar ook ten opzichte van andere opgaven (ruimte, klimaat, etc.). Daarnaast wordt investeren in de toekomstbestendigheid en intensivering van bestaande bedrijventerreinen relatief aantrekkelijker, wat over het geheel genomen zorgvuldiger ruimtegebruik oplevert. Het gaat bijvoorbeeld om verplicht parkmanagement, duurzame mobiliteit (fietsvoorzieningen, elektrische laadpalen, deelfaciliteiten, etc.), energie (groen, neutraal of zelfs opwekkend), circulair materiaalgebruik, klimaatadaptatie in de openbare ruimte, om hittestress en wateroverlast tegen te gaan, meervoudig en gedeeld ruimtegebruik, een gezonde werkomgeving, met ruimte voor een ommetje, recreatief groen en/of logische openingen om gebruik te maken van de recreatieve waarde van het omliggende landschap.

Zie link voor de mogelijkheden bij uitgifteprotocollen, waarbij onder andere van belang is dat de uitgiftevoorwaarden logisch en passend zijn bij de uit te geven kavels en/of profiel van het desbetreffende bedrijventerrein. Bij het opstellen van deze duurzame uitgiftevoorwaarden kan mogelijk aangesloten worden bij de duurzaamheidsvisie van de gemeente Gilze en Rijen (die momenteel wordt opgesteld). Stuur op efficiënt en intensief gebruik van de (vrijkomende) grond Eerder onderzoek wijst uit dat er kansen zijn om diverse locaties op Broekakkers en Haansberg (en specifiek op Aeroparc) optimaler te benutten. Bijvoorbeeld als bedrijven zich zouden verplaatsen naar een nieuwe locatie en een locatie die tot op heden relatief extensief wordt gebruikt achterlaten. Daar is wel actieve inzet voor nodig. Stuur op zo intensief mogelijk gebruik van de (vrijkomende) ruimte, zowel in de hoogte als op het bouwvlak, op de bedrijventerreinen

34

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

met de juiste inpassing van parkeer- en groenvoorzieningen. Dat kan bijvoorbeeld door bij individuele initiatieven tot uitbreiding en/of verhuizing actief mee te denken en - helpen over de mogelijkheden tot intensivering op de bestaande kavel of herontwikkeling van naastgelegen kavels. Daarnaast kunnen strengere eisen worden gesteld aan nieuwbouw. Niet alleen ten aanzien van aantal werknemers per hectare (economisch intensief gebruik), maar bijvoorbeeld ook ten aanzien ‘floor space index’ (ruimtelijk intensief gebruik). Denk breder dan bedrijventerreinen: wat draagt bij aan een sterke en robuuste kern en buitengebied? Uitgifte en groei van bedrijventerreinen moeten nooit een doel op zichzelf zijn. Het is het resultaat van het willen faciliteren van groeiende economie, groeiende bedrijven of verhuizende bedrijven. Vanuit de klassieke ruimtelijke ordening wordt dan snel naar bedrijventerreinen gekeken, maar er is geen regel die dat verplicht. Sterker nog, voor sommige functies (kantoren, opslag, showrooms, winkels) kan het juist ruimtelijk heel aantrekkelijk zijn om alternatieven te overwegen: het centrum of herontwikkelingslocaties. Uiteraard altijd indien dat geen problemen veroorzaakt ten aanzien van zaken als omgevingshinder en ontsluiting.

Vestiging van dergelijke functies buiten bedrijventerreinen kan bijdragen aan een levendige, vitale kern of buitengebied en helpt om zuinig om te gaan met de (schaarse) grond die beschikbaar is om bedrijventerreinen te realiseren. Bij voorkeur worden bedrijventerreinen dus primair benut voor bedrijven die écht niet op een andere plek passen.

35

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Bijlage A A.1 Toelichting werkmilieus Gemengd stedelijk 1. Beschrijving Impressie

Activiteiten

Handel en reparatie, (stedelijke) diensten als verhuur, schoonmaak, beveiliging, consumentendiensten, bedrijfsverzamelgebouwen, kleinschalige productie, R&D, opslag, werkplaats, last mile

Type bedrijven

B2B & B2C; MKB, diensten, bouw, handel, kleinschalige stadslogistiek

Marktregio (reikwijdte)

Stedelijk gebied

2. Locatiekenmerken Bereikbaarheid weg

Nabijheid uitvalswegen richting snelweg, aansluiting op fijnmazige stedelijke infra

Multimodaliteit

Nabijheid water- of spoorterminal is niet relevant

Openbaar vervoer

Bereikbaarheid met de bus (eventueel als onderdeel van ketenmobiliteit) en trein is een pré

Milieucategorie

Overwegend in de categorie 1, 2 en 3.1

Kavelomvang

Gemengd, tot circa één hectare

Campus/Innovatiedistrict 1. Beschrijving Impressie

Activiteiten

Research and development, educatie, hoogwaardige productie

Type bedrijven

Agrifood, HTSM en andere kennisintensieve (subsegementen)

Marktregio (reikwijdte)

Nationaal tot internationaal

36

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

2. Locatiekenmerken Bereikbaarheid weg

Goede bereikbaarheid over de weg (nabij snelweg) is een pré

Multimodaliteit

Nabijheid water- of spoorterminal is niet relevant

Openbaar vervoer

Minimaal bereikbaar met de bus

Milieucategorie

Overwegend in de categorie t/m 3.2, bepaalde research and development activiteiten hebben een hogere milieucategorie nodig

Kavelomvang

Doorgaans kleiner dan een hectare

Bereikbaarheid via een (metro/trein)station is een sterke pré

Regulier werkmilieu 1. Beschrijving Impressie

Activiteiten

Handel en reparatie, opslag, werkplaats, productie/assemblage, transport/distributie

Type bedrijven

B2B; MKB, bouw, groothandel, logistiek, industrie, diensten

Marktregio (reikwijdte)

Lokaal tot bovenlokaal (veelal binnen gemeentegrens)

2. Locatiekenmerken Bereikbaarheid weg

Ontsluiting niet door woongebied en nabijheid provinciale weg zijn een pré

Multimodaliteit

Nabijheid water- of spoorterminal is minder relevant

Openbaar vervoer

Bereikbaarheid met de bus is een pré

Milieucategorie

Overwegend in de categorie 3.1 t/m 4.2

Kavelomvang

Vaak een mix van kavels van kleiner dan een hectare en enkele kavels tussen 1 á 2 hectare

Grootschalige distributie 1. Beschrijving Impressie

37

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Activiteiten

Distributie, opslag/warehousing, assemblage

Type bedrijven

E-commerce, logistieke dienstverlening, value added logistics, agrologistiek

Marktregio (reikwijdte)

Regionaal tot internationaal

2. Locatiekenmerken Bereikbaarheid weg

Probleemloze, niet door een woongebied lopende ontsluiting voor vrachtverkeer Max. 5 min van snelwegafslag aan primaire logistieke as

Multimodaliteit

Nabijheid water- of spoorterminal is een pré voor overslag van bulk- en containergoederen

Openbaar vervoer

Nabijheid van arbeidspotentieel en bereikbaarheid via ov daarmee in belang gestegen als locatiefactor Openbaar vervoer en gezamenlijke vervoersoplossingen zijn een pré

Milieucategorie

Overwegend t/m 3.2, incidenteel 4.2 (ADR/chemisch)

Kavelomvang

(overwegend) vanaf 3 hectare

Grootschalige productie 1. Beschrijving Impressie

Activiteiten

Productie, recycling, circulair

Type bedrijven

o.a. chemie, HTSM, industriële bouw (prefab), voedingsmiddelenindustrie

Marktregio (reikwijdte)

Regionaal tot nationaal

2. Locatiekenmerken Bereikbaarheid weg

Ontsluiting niet door woongebied en nabijheid provinciale weg zijn vereisten, snelweg is pré

Multimodaliteit

Nabijheid water- of spoorterminal zijn voor bepaalde segmenten een randvoorwaarde en voor anderen een pré

Openbaar vervoer

Bereikbaarheid met het OV is van ondergeschikt belang

Milieucategorie

Hogere milieucategorieën: 4.1 of hoger

Kavelomvang

Overwegend kavels vanaf circa 1 hectare

38

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Bijlage B B.1 Resultaten onderzoek Beter Benutten Bedrijventerreinen Hart van Brabant Onderstaande figuren laten de resultaten voor de gemeente Gilze en Rijen uit het onderzoek Beter Benutten Bedrijventerreinen Hart van Brabant zien. In dit onderzoek zijn de bedrijventerreinen Haansberg en Broekakkers onderzocht. De resultaten zijn weergegeven in vijf kaarten. Zie onderstaande tabel voor de toelichting op de vijf kaarten.

Tabel 14: Toelichting resultaten onderzoek Beter Benutten Bedrijventerreinen Hart van Brabant Kaart

Toelichting

1. Potentie voor intensiveren

Op welke kavels is het verschil tussen het daadwerkelijke en toegestane bebouwingspercentage minimaal 20%?

2. Potentie voor herontwikkeling

Waar is de potentie voor herontwikkeling het grootst, op basis van TQ, FSI en bouwjaar?

3. Benutten bouwhoogte

Op welke kavels is het vastgoed eenlaags (< 6 meter)?

4. ‘Uitplaatsbare’ bedrijven

Op welke kavels is minimaal milieucategorie 3.1 toegestaan en is een bedrijf in categorie 1 of 2 gevestigd?

5. Benutten HMC-locaties

Op welke kavels is minimaal milieucategorie 4.1 toegestaan en is een bedrijf in lagere milieucategorie gevestigd?

Bron: Beter Benutten Bedrijventerreinen Hart van Brabant (Stec Groep, 2022).

In onderstaande tabel laten we de resultaten voor Broekakkers en Haansberg zien. Onderaan de tabel laten we de kansenkaart per terrein zien.

Tabel 15: Resultaten Broekakkers en Haansberg Broekakkers 1. Potentie voor intensivering

Haansberg

39

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

2. Potentie voor herontwikkeling

3. Benutten bouwhoogte

4 & 5. Maximale milieucategorieën

‘Uitplaatsbare’ bedrijven

40

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Benutten HMC-locaties

Kansenkaart

7

Conclusies Broekakkers

Conclusies Haansberg

•

Kansen voor herontwikkeling in de noordoosthoek (geel/oranje). Private partij is bezig met verwerving van kavels in dit gebied, waarschijnlijk voor herontwikkeling.

•

Intensiever ruimtegebruik mogelijk bij de parkeerterreinen rond Aeroparc (paars). Uiteraard is groene uitstraling van het terrein logisch en passend voor type bedrijvigheid. Gebouwd parkeren?

•

Voormalige Sligro locatie is al herontwikkeld voor een logistieke partij (groen). Deze locatie is al opgepakt door de markt.

•

Intensivering mogelijk op onbebouwde restruimte/kavels 7. Mogelijk zijn er al plannen om deze kavels te bebouwen.

Een van de aangewezen locaties op de kansenkaart, aan de Evergembaan 3, is inmiddels ontwikkeld. Hier bevindt zich D&F Techniek die van de Evergembaan 1 is verhuisd naar deze locatie.

41

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Colofon Datum: 26 april 2024 Projectnummer: 23.041 Opdrachtgever: Gemeente Gilze en Rijen Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Evert-Jan de Kort & Beer Janssens Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

42