Bijlage 1- Eindrapport Toekomstperspectief BT GR

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen 26 april 2024

2

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding

3

1.1 1.2

3 3

Ruimtelijk economische context 2.1 2.2

3.

4.

5.

6.

Aanleiding Leeswijzer

Circa 42% van de totale werkgelegenheid in Gilze en Rijen op bedrijventerreinen Werkgelegenheid op bedrijventerreinen nam sinds 2015 met bijna 20% toe

5 5 7

Actualisatie en verdieping vraag

10

3.1 3.2 3.3

Vertaling provinciale prognose Kwalitatieve verrijking Vraagbeeld vanuit lokale verdieping

10 13 15

Aanbod bedrijventerreinen

20

4.1 4.2 4.3

20 21 23

Mogelijkheden binnen bestaande voorraad Actuele planvoorraad Beoogde plannen

Conclusies

25

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

25 25 26 26 27

Bedrijventerreinen in Gilze en Rijen van groot economisch belang Uitbreidingsvraag t/m 2035 bestaat uit circa 16 tot 23 hectare netto Hard planaanbod bestaat uit slechts 0,8 ha netto Vraag-aanbodconfrontatie Bruto ruimtebeslag fors groter dan netto hectares

Adviezen en toekomstperspectief 6.1 6.2 6.3

Advies: zet tot 2035 in op zorgvuldige uitbreiding met behoud voldoende marktdruk Toekomstperspectief en adviezen bestaande bedrijventerreinen Overkoepelende adviezen

28 28 31 34

Bijlage A

36

Bijlage B

39

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

1. Inleiding 1.1 Aanleiding In 2020 adviseerden we de gemeente Gilze en Rijen over de behoefte aan bedrijventerreinen in de gemeente. Sindsdien zijn er diverse ontwikkelingen die vragen om een actualisatie. Zo heeft de provincie in het najaar van 2022 een nieuwe bedrijventerreinenprognose vastgesteld, die basis is voor de regionale afspraken in Hart van Brabant. Ook is voor de bedrijventerreinen Broekakkers (Gilze) en Haansberg (Rijen) een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheden voor intensiever ruimtegebruik. Daarnaast is in 2022 de laatste kavel op Midden-Brabant Poort uitgegeven waardoor het aanbod in de gemeente steeds verder is opgedroogd. Daarbij komt dat de leegstand zich onder een gezond frictieniveau bevindt. Dit heeft tot gevolg dat bedrijven lastig kunnen groeien en dat de doorstroming op de bedrijventerreinenmarkt geremd wordt. Verder spelen de volgende ontwikkelingen: • De beoogde uitbreiding van bedrijventerrein Midden-Brabant Poort. Regionale afstemming dient nog plaats te vinden. • Nerhoven als vraaggerichte ontwikkeling. Ook voor deze locatie dient regionale afstemming nog plaats te vinden. • De mogelijke uitbreiding van bedrijventerrein Lage Haansberg. Ook voor deze ontwikkeling dient regionale afstemming nog plaats te vinden.

• Het Aeroparc (gelegen in de zuidwesthoek van bedrijventerrein Haansberg) is, zoals opgenomen in de structuurvisie en het vigerende bestemmingsplan, specifiek bedoeld voor luchtvaart gerelateerde bedrijvigheid. Nu wordt het gebied deels ingevuld door niet-luchtvaart gerelateerde bedrijvigheid. In 2015 heeft de gemeente Gilze en Rijen besloten het bestemmingsplan en daarmee (al dan niet deels) de thematisering luchtvaartgebonden los te laten. Een planologische vertaling (wijziging van het omgevingsplan) moet echt nog worden gemaakt. De vraag die nu voorligt is wat de consequenties en/of eventuele randvoorwaarden zijn voor het loslaten van de thematisering? • Er zijn verschillende bedrijventerreinen (met name gelegen in de kern van Rijen) die in aanmerking zouden kunnen komen voor transformatie naar wonen (Van Gherstraat & Berkhaan). Daarnaast is het stationsgebied in de Ontwikkelstrategie SRBT aangewezen als locatie voor het toevoegen van stedelijk milieu in het kader van de verstedelijkingsopgave. Indien deze plannen concreet worden, kan dit leiden tot extra vervangingsvraag. • Aanwijzing gedeelte van Broekakkers door provincie en regio als een van de locaties waar vestiging van en/of herontwikkeling naar grootschalige logistiek blijft toegestaan (zie hier meer over het Voorbereidingsbesluit grootschalige logistiek [maart 2023]).

• Mogelijk een rol spelen in het ruimte bieden aan (MKB-)bedrijven die op hun locatie(s) in Tilburg klem zitten. • Tot slot zijn er in de gemeente en regio ontwikkelingen op het gebied van bedrijfslocaties buiten formele bedrijventerreincontouren, bijvoorbeeld in het buitengebied. In dit onderzoek actualiseren we eerst de behoefteraming voor de gemeente Gilze en Rijen. Deze raming hebben we vervolgens gebruikt als onderlegger om het toekomstperspectief bedrijventerreinen in Gilze en Rijen op te stellen.

1.2 Leeswijzer In hoofdstuk twee schetsen we de ruimtelijk economische context van de bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen. Vervolgens actualiseren en verdiepen we in hoofdstuk drie de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de gemeente. We baseren ons hierbij op de provinciale

3

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

prognose, een kwalitatieve verrijking en het vraagbeeld vanuit de lokale verdieping. In hoofdstuk vier brengen we het aanbod aan bedrijventerreinen en de beoogde plannen in beeld. In hoofdstuk vijf trekken we conclusies op basis van de voorgaande hoofdstukken. Tot slot gaan we in hoofdstuk zes in op de adviezen en het toekomstperspectief per bedrijventerrein.

4

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

2. Ruimtelijk economische context In dit hoofdstuk gaan we in op de ruimtelijk economische context in de gemeente Gilze en Rijen. We focussen ons hierbij op de huidige bedrijventerreinen in de gemeente.

2.1 Circa 42% van de totale werkgelegenheid in Gilze en Rijen op bedrijventerreinen Economisch belang van bedrijventerreinen in Gilze en Rijen is groot Momenteel bevinden zich in de gemeente Gilze en Rijen de bedrijventerreinen: Berkhaan, Broekakkers (inclusief Broekakkers Zuid), Haansberg/Aeroparc, Midden-Brabant Poort en Van Ghertstraat. Ook bevindt de paarse bedrijvenstrook zich ten noorden van het spoor in de kern Rijen. Onderstaande figuur laat de ligging van deze werklocaties in de gemeente Gilze en Rijen zien.

Figuur 1: Bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen

Bron: IBIS (2023), bewerking Stec Groep (2024).

5

6

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Op deze terreinen zijn ruim 5.700 banen gevestigd. Daarmee huisvesten de terreinen circa 42% van de totale werkgelegenheid in de gemeente Gilze en Rijen. De bedrijventerreinen zijn daarmee zeer belangrijk voor de economie in Gilze en Rijen. Buiten de bedrijventerreinen is Vliegbasis Gilze-Rijen, waar zo’n 10% van het totaal aantal banen in de gemeente gevestigd zijn, de grootste werkgever in de gemeente Gilze en Rijen.

Tabel 1: Ruimtelijk-economische belang bedrijventerreinen gemeente Gilze en Rijen

500 bedrijfsvestigingen

5.720 banen

180 hectare bruto

Circa 18% van het totaal aantal bedrijfsvestigingen

Circa 42% van de totale werkgelegenheid

Circa 3% van de totale oppervlakte

Bron: IBIS (2023), LISA (2021), bewerking Stec Groep (2024).

Onderstaande tabel laat diverse kenmerken zien van de bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen. We constateren dat de verhouding bruto/netto gemiddeld rond de 0,8 ligt. We zien dat deze verhouding op nieuwe terreinen (zoals Midden-Brabant Poort) gemiddeld lager ligt door meer ruimte voor groen en water(berging). De gemiddelde Floor Space Index (FSI), de verhouding tussen de oppervlakte van de kavel en de oppervlakte van het vastgoed, bedraagt 0,51. Dat is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde dat tussen 0,4 en 0,6 ligt. We zien dat dat het terrein Midden-Brabant Poort relatief intensiever wordt benut met een FSI van 0,59. Op het terrein Berkhaan is de FSI met 0,48 juist ondergemiddeld. De gemiddelde terreinquotiënt (TQ), het gemiddeld aantal vierkante meter kavel per werkzaam persoon, bedraagt zo’n 260 m2 per persoon. Dit ligt net iets hoger dan het provinciale gemiddelde van 250 m2 per persoon en rond het gemiddelde van de regio Hart van Brabant met 260 m2 per persoon.

Tabel 2: Kenmerken bedrijventerreinen gemeente Gilze en Rijen Plannaam

Berkhaan

Broekakkers (incl. Broekakkers Zuid)

Haansberg/ Aeroparc

MiddenBrabant Poort

Bruto oppervlakte in ha

6,0

47,4

100,1

21,2

5,4

180,1

Netto oppervlakte in ha

5,9

43,7

77,3

16,4

5,0

148,3

Bruto/netto verhouding

0,98

0,92

0,77

0,77

0,92

0,82

Netto uitgegeven oppervlakte in ha

5,9

43,7

76,5

16,4

5,0

147,5

28.200

221.200

381.300

96.200

27.700

754.600

FSI

0,48

0,51

0,50

0,59

0,55

0,51

Aantal banen

180

1.630

3.500

330

80

5.720

Aantal vestigingen

15

110

335

25

15

500

TQ

330

270

220

500

630

260

Gemiddeld gewogen bouwjaar

1967

1989

1994

2017

1964

1993

Kenmerk

Oppervlakte BAG in m2

Bron: IBIS (2023), BAG (2023), LISA (2021), bewerking Stec Groep (2024).

Van Ghertstraat

Totaal

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Campus Gate2 in Aeroparc In figuur 1 laat de ligging van de bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen zien. Zoals ook te zien op deze overzichtskaart is Aeroparc een deelgebied van het bedrijventerrein Haansberg. Dit deelgebied is specifiek bestemd voor luchtvaart gerelateerde bedrijvigheid. Binnen Aeroparc bevindt zich campus Gate2 (zie de figuur hiernaast). Gate2 is een initiatief van Midpoint Brabant en is de Smart Industry Hub in Midden-Brabant die zich richt op de ontwikkeling en realisatie van innovatieprojecten op het gebied van productietechnieken, simulatie en digitalisering. Met Gate2 wordt ingezet op een campusachtige omgeving. De provincie Noord-Brabant onderscheid Gate2 ook als Brabantse campus en onderstreept het belang van de ontwikkeling. Ook in de Ontwikkelstrategie Stedelijke Regio Breda – Tilburg (2023) is Gate2 opgenomen binnen het raamwerk kennis- en innovatieclusters. De regio zet in op ‘Human Centered Innovation’. Er wordt een ruimtelijkeconomische hoofdstructuur gedefinieerd, waar Gate2 als een van de campuslocaties bijdraagt aan de interactie- en innovatiemilieus in het kenniscorridor Breda-Tilburg.

2.2 Werkgelegenheid op bedrijventerreinen nam sinds 2015 met bijna 20% toe Groei werkgelegenheid in Gilze en Rijen concentreert zich voornamelijk op bedrijventerreinen Onderstaande tabel laat de ontwikkeling zien van de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen. We constateren dat het totaal aantal banen op bedrijventerreinen tussen 2015 en 2021 met zo’n 870 toenam, een groei van zo’n 18%. In dezelfde periode is het aantal banen buiten bedrijventerreinen met zo’n 4% is toegenomen. De groei van de werkgelegenheid in de gemeente Gilze en Rijen heeft dus voornamelijk plaatsgevonden op bedrijventerreinen. Er zitten wel grote verschillen in de ontwikkeling van de werkgelegenheid per bedrijventerrein. Zo nam het aantal banen op het terrein Midden-Brabant Poort met zo’n tweederde toe, logischerwijs omdat het terrein in de loop van de tijd is uitgegeven. Aangezien in 2022 de laatste kavels op Midden-Brabant Poort zijn uitgegeven, verwachten we dat relatieve werkgelegenheidsgroei op dit terrein zich het afgelopen jaar heeft voortgezet. Ook op het terrein Haansberg/Aeroparc zien we een sterke groei van het aantal banen. Deze groei wordt onder ander verklaard door het groeiende aantal banen tussen 2015 en 2021 bij SodaStream. Dit bedrijf is inmiddels verhuisd naar Tilburg en de achtergebleven bedrijfslocatie is ingevuld door Cepro International.

In totaal nam tussen 2015 en 2021 het aantal banen op Haansberg/Aeroparc met zo’n 940 toe, een toename van circa 37%. Op het terrein Broekakkers (inclusief Broekakkers Zuid) nam het aantal banen in deze periode juist af, met circa 11%. Dit wordt onder andere verklaard door het vertrek van Sligro. Op zowel het terrein Berkhaan als het terrein Van Ghertstraat schommelt het aantal banen door de jaren heen.

7

8

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Tabel 3: Ontwikkeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen tussen 2015 en 2021 Type locatie

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Ontwikkeling 2015-2021 Aantal

%

Berkhaan

150

180

175

190

190

185

180

+30

+20%

Broekakkers (incl. Zuid)

1.845

1.775

1.715

1.780

1.765

1.860

1.635

-210

-11%

Haansberg/ Aeroparc

2.560

2.795

2.985

3.060

3.360

3.290

3.500

+940

+37%

MiddenBrabant Poort

195

230

235

200

195

250

325

+130

+67%

Van Ghertstraat

95

120

120

120

100

100

75

-20

-21%

4.845

5.100

5.230

5.350

5.610

5.685

5.715

+870

+18%

Buiten bedrijventerreinen

7.690

7.665

7.590

7.600

7.855

8.020

8.000

+310

+4%

Totaal gemeente

12.535

12.765

12.820

12.950

13.465

13.705

13.715

+1.180

+9%

Bedrijven -terrein

Totaal

Bron: LISA (2021), bewerking Stec Groep (2024).

Op bedrijventerreinen met name groei in sectoren dienstverlening & ICT, industrie en bouw, handel en reparatie We zoomen verder in op de samenstelling van de werkgelegenheidsontwikkeling op de bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen. Onderstaande tabel en figuur laten de ontwikkeling van de werkgelegenheid zien naar sector tussen 2015 en 2021. We constateren de grootste procentuele toename binnen de sector dienstverlening & ICT. Het aantal banen op bedrijventerreinen in deze sector is toegenomen van zo’n 235 in 2015 tot zo’n 645 in 2015 (een toename van circa 174%). De grootste absolute toename zien we in de sector industrie. In deze sector nam het aantal banen in deze periode toen met zo’n 540 (een toename van 33%). Kanttekening bij deze cijfers is dat SodaStream, dat tussen 2015 en 2021 groeide van zo’n 110 naar zo’n 700 werknemers, inmiddels is verhuisd van Haansberg naar Tilburg. In de sector bouw, handel en reparatie nam de werkgelegenheid op bedrijventerreinen met zo’n 120 banen toe (een stijging van zo’n 49%). In de sector Logistiek en groothandel zien we een daling van het aantal banen op de bedrijventerreinen (-270 banen, een afname van zo’n 12%).

Tabel 4: Ontwikkeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen tussen 2015 en 2021 naar sector Sector

Banen in 2015

Banen in 2021

Landbouw

15

15

-

0%

Industrie

1.630

2.170

+540

33%

245

365

+120

49%

Bouw, handel en reparatie

Ontwikkeling

%-ontwikkeling

9

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Logistiek en groothandel

2.190

1.920

-270

-12%

Consumenten-diensten

305

295

-10

-3%

Dienstverlening & ICT

235

645

+410

174%

Overheid, zorg en onderwijs

225

310

+85

38%

4.845

5.720

+875

18%

Totaal

Bron: LISA (2021), bewerking Stec Groep (2024).

Figuur 2: Werkgelegenheid op bedrijventerreinen in 2015 en 2021 naar sector -

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000 Landbouw Industrie

2015

Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Consumentendiensten

2021

Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

Bron: LISA (2021), bewerking Stec Groep (2024).

Ook relatief veel werkgelegenheid buiten de formele bedrijventerreinen Zoals hiervoor genoemd bevindt circa 42% van de totale werkgelegenheid in de gemeente zich op de vijf (formele) bedrijventerreinen. De overige 58% bevindt zich dus buiten de formele bedrijventerreinen. Vliegbasis Gilze-Rijen, waar zo’n 10% (zo’n 1.440 banen) van het totaal aantal banen in de gemeente gevestigd zijn, is de grootste werkgever buiten bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen. Van de circa 8.000 banen buiten bedrijventerreinen (circa 58% van het totaal aantal banen) bevinden zo’n 6.800 zich binnen het stedelijk gebied / bebouwde kernen (zo’n 50% van het totaal aantal banen). Circa 1.200 banen bevinden zich in het buitengebied (zo’n 8% van het totaal aantal banen). Ruim een kwart van deze banen in het buitengebied zijn in de landbouwsector (circa 310 banen). Daarnaast bevinden zo’n 380 banen in het buitengebied zich in de drie sectoren: (1) industrie, (2) bouw, handel en reparatie en (3) logistiek en groothandel. Deze sectoren bevinden zich over het algemeen voornamelijk op bedrijventerreinen.

10

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

3. Actualisatie en verdieping vraag In dit hoofdstuk gaan we eerst in op de vertaling van de meest actuele prognose van de provincie Noord-Brabant (2022). Deze vertalen we eerst kwantitatief voor de gemeente Gilze en Rijen. Vervolgens verrijken we deze vertaling kwalitatief door verder in te zoomen op de werkmilieus waar de verwachte ruimtevraag zich voordoet. Tot slot vullen we dit aan met het vraagbeeld vanuit de lokale verdieping.

3.1 Vertaling provinciale prognose Uitbreidingsvraag in de regio Hart van Brabant bestaat uit 250 tot 380 hectare netto in de periode 2023 t/m 2040 In de periode 2022 tot en met 2030 bestaat de verwachte uitbreidingsvraag in de regio Hart van Brabant uit zo’n 170 tot 240 hectare netto bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van zo’n 19 tot 27 hectare netto in de periode 2022 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa 100 tot 167 hectare netto in de regio Hart van Brabant. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling en naar verwachting minder harde stijging van de TQ. In onderstaande tabel is de uitbreidingsvraag in de regio toegerekend naar de tijdsperiode 2023 t/m 2040. De totale uitbreidingsvraag bedraagt circa 254 tot 381 hectare netto.

Tabel 5: Uitbreidingsvraag in de regio Hart van Brabant in netto hectare Tijdsperiode ▼

Scenario ►

EIB Laag

EIB Hoog

2023 tot en met 2030

153,8

214,2

2031 tot en met 2040

100,0

167,0

2023 tot en met 2040

253,8

381,2

Bron: Bedrijventerreinenprognose Noord-Brabant (2022), bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op gehele getallen.

Verdeling van de uitbreidingsvraag naar de gemeente Gilze en Rijen Om de ruimtebehoefte in de gemeente Gilze en Rijen in beeld te brengen, baseren we ons op het gedeelte van de totale uitbreidingsvraag in de regio die aan de gemeente Gilze en Rijen toe te rekenen is. Dit kunnen we (indicatief) berekenen op basis van een gemiddelde van drie verdeelsleutels, te weten: •

Aandeel in de werkgelegenheid op bedrijventerreinen (LISA 2021) Deze indicator geeft een beeld van de economische positie van Gilze en Rijen en de overige gemeenten en de sectorindeling van de bedrijvigheid op bedrijventerreinen. Daarmee krijgen gemeenten waar relatief veel bedrijven op bedrijventerreinen gevestigd zijn die naar verwachting zullen gaan groeien een groter deel van de uitbreidingsvraag toebedeeld.

11

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

•

Aandeel in de uitgifte bedrijventerrein (netto hectare) in de periode 2005-2022 Deze indicator geeft een beeld van de historische uitgiftedynamiek. Een gemeente die in de afgelopen jaren bovengemiddeld in trek blijkt te zijn, krijgt hierdoor een groter deel van de vraag toebedeeld. Nadeel van deze indicator is dat deze afhankelijk is van de beschikbaarheid van (geschikt) aanbod. Als er geen aanbod is kunnen gemeenten ook niet uitgeven. En gemeenten die wel aanbod hebben geven – door ruimtegebrek elders in de regio – wellicht meer uit dan in een situatie waarin het aanbod gelijker is verdeeld in de regio. Daarom kijken we ook nog naar de volgende indicator.

•

Aandeel verhuisdynamiek in 2015 t/m 2020 Deze indicator geeft een beeld van de dynamiek op bestaande bedrijventerreinen. We zien dat veel gemeenten in de regio de laatste jaren geen of nauwelijks nog uitgeefbaar aanbod had. Dit betekent echter niet dat er geen ruimtevraag is (geweest). Door te kijken naar de dynamiek in de bestaande voorraad krijgen we een compleet beeld van de vraag en ook aanwijzingen over de druk op de ruimte.

We kiezen ervoor om bij de indicatieve verdeling te rekenen met een gemiddelde dat logischerwijs volgt uit de drie verdeelsleutels (bandbreedte). Daarbij weegt de eerste verdeelsleutel het zwaarst, omdat deze een-op-een aansluit bij de methodiek van de prognose (gebaseerd op de werkgelegenheidsontwikkeling, het aandeel van bedrijventerreinen daarbinnen en het ruimtegebruik per baan). Omdat het rekenen met verdeelsleutels altijd geënt is op historische data en niet op een gereed toekomstbeeld van de vestigingsdynamiek van het bedrijfsleven in de gemeenten en regio’s voor de komende jaren, wordt expliciet gesproken over een indicatieve verdeling. Onderstaande tabel laat de drie verdeelsleutels per gemeente zien. Te zien is dat 7,2% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de regio Hart van Brabant zich in de gemeente Gilze en Rijen bevindt. Van het totaal uitgegeven areaal aan bedrijventerreinen in de periode 2005 tot 2022 bevond zich 6,1% in de gemeente Gilze en Rijen. Qua verhuisdynamiek uitgedrukt in banen zien we dat het aandeel van de gemeente Gilze en Rijen in de regio Hart van Brabant 10,6% bedraagt. Hiermee komen we op een definitieve verdeelsleutel van het aandeel van de gemeente Gilze en Rijen in de regio Hart van Brabant van 7,7%.

Tabel 6: Verdeelsleutels regio Hart van Brabant Gemeente

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen

%

Historische uitgifte (20052022)

%

Verhuisdynamiek (aantal banen, 2015-2020)

%

Dongen

3.240

4,1%

12,7

3,2%

340

2,9%

3,7%

Gilze en Rijen

5.715

7,2%

24,4

6,1%

1.250

10,6%

7,7%

Goirle

2.102

2,7%

1,2

0,3%

596

5,0%

2,7%

Hilvarenbeek

1.532

1,9%

5,4

1,4%

113

1,0%

1,6%

Loon op Zand

1.312

1,7%

10,0

2,5%

281

2,4%

2,0%

Oisterwijk

3.858

4,9%

12,0

3,0%

548

4,6%

4,4%

Tilburg

41.690

52,6%

184,4

46,4%

6.823

57,8%

52,4%

Waalwijk

19.821

25,0%

147,5

37,1%

1.856

15,7%

25,6%

Totaal

79.270

100%

397,4

100%

11.807

100%

100%

Bron: LISA (2015 t/m 2021), IBIS (2005 t/m 2022), bewerking Stec Groep (2024). 1

Definitieve verdeelsleutel 1

Het aandeel in de werkgelegenheid weegt, zoals hierboven toegelicht, het zwaarst mee. Dit percentage bepaald voor 60% de definitieve verdeelsleutel. De andere twee indicatoren hebben een gewicht van 20%.

12

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

In onderstaande tabel laat de verwachte uitbreidingsvraag in de gemeente Gilze en Rijen op basis van de drie verdeelsleutels zien.

Tabel 7: Indicatief aandeel gemeente Gilze en Rijen in de uitbreidingsvraag regio Hart van Brabant 2023 t/m 2040

Tijdsperiode ▼

Scenario ►

Regio Hart van Brabant

Gemeente Gilze en Rijen

EIB Laag

EIB Laag

EIB Hoog

EIB Hoog

2023 tot en met 2030

153,8

214,2

11,8

16,4

2031 tot en met 2040

100,0

167,0

7,7

12,8

2023 tot en met 2040

253,8

381,2

19,5

29,2

2023 tot en met 2035

222,0

234,5

15,6

22,8

Bron: Bedrijventerreinenprognose Noord-Brabant (2022), bewerking Stec Groep (2024).

Vervangingsvraag en additionele vraag In de Bedrijventerreinenprognose Noord-Brabant (2022) wordt onderscheid gemaakt in uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag. In deze subparagraaf is de geraamde uitbreidingsvraag in de regio Hart van Brabant toegerekend naar de gemeente Gilze en Rijen. De vervangingsvraag is de vraag die ontstaat door onttrekking van een deel van de huidige voorraad bedrijventerreinen (bijvoorbeeld door transformatie van een bedrijventerrein naar een woonfunctie). Deze vraag is bepaald door inventarisatie van plannen voor onttrekkingen (transformaties) onder alle gemeenten. In de regio Hart van Brabant volgt uit deze inventarisatie een vervangingsvraag van zo’n 20 hectare netto. Het zwaartepunt ligt daarbij in Tilburg waar ruim 8 hectare vervangingsvraag wordt verwacht. Voor de gemeente Gilze en Rijen zijn in de provinciale prognose geen concrete transformatieplannen opgenomen. Wel zijn er in de gemeente Gilze en Rijen bedrijventerreinen waar op termijn mogelijk transformaties naar een andere functie aan de orde zijn. Indien deze potentiële transformaties gaan plaatvinden, dient rekening gehouden te worden met vervangingsvraag die hieruit voorkomt. Deze vervangingsvraag komt bovenop de geraamde uitbreidingsvraag. De definitie van additionele vraag is afhankelijk van de schaal waarop gekeken wordt.

Ten eerste kan er voor de regio Hart van Brabant additionele vraag zijn die voortkomt uit een grote (afwijkende) vestiger van buiten de regio. Op voorhand is niet direct te kwantificeren hoe groot deze additionele vraag zal zijn. Om deze reden is deze additionele vraag ook niet gekwantificeerd in de provinciale prognose. Ten tweede kan voor een individuele gemeente de hiervoor genoemde grote vestiger van buiten de regio additioneel zijn wanneer deze landt in de desbetreffende gemeente. Maar voor een individuele gemeente kan ook een afwijkende hoeveelheid of type bedrijvigheid vanuit andere gemeenten in de regio dan wat ‘autonoom’ geraamd is additioneel zijn. Als er bijvoorbeeld in een omliggende gemeente in de regio Hart van Brabant geen ruimte meer wordt geboden voor nieuwe bedrijventerreinen en hierdoor een substantieel groter aandeel landt op nieuwe bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen (indien hier wel bedrijfskavels ontwikkeld worden), kan dit ook worden gezien als additionele vraag. Ten derde kan additionele vraag ook voortkomen uit functies die wel landen op bedrijventerreinen maar geen ‘regulier’ bedrijf zijn, zoals duurzame energie-infrastructuur. Voor geen van deze additionele ruimtevragers is op voorhand te kwantificeren wat de omvang van

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

deze vraag gaat zijn. Houd er dus rekening mee dat er additionele vraag kan komen bovenop de geraamde uitbreidingsvraag.

3.2 Kwalitatieve verrijking De behoefteraming wordt in de basis uitgesplitst naar sectoren. We zien echter dat het ruimtelijke en kwalitatieve onderscheid in de vraag naar bedrijventerreinen zich steeds minder voordoet op basis van sectorafbakeningen. De sector waarin een bedrijf actief is (op basis van SBI-codering) zegt niet altijd iets over de activiteit of het soort vestiging van het bedrijf. Bijvoorbeeld: een industriebedrijf kan ook een logistieke vestiging openen, om de distributie van de producten te verzorgen. Of een bouwbedrijf dat een prefabfabriek (productie) begint. Om tot een praktische en werkbare behoefteraming te komen, vertalen we de uitbreidingsvraag naar vijf typen werkmilieus. Wij zien twee kenmerken die het meest bepalend zijn voor een ruimtelijk relevant onderscheid in de vraag naar bedrijventerreinen: 1. De activiteit van een bedrijf, en daarmee de mate van hinder 2. De omvang van een bedrijf (klein/middelgroot versus groot/XL) In onderstaande matrix hebben we deze twee kenmerken op twee assen uiteengezet, waarmee een matrix van typen werkmilieus ontstaat. Let op: een werkmilieu is niet hetzelfde als een bedrijventerrein. Er kan bijvoorbeeld ook behoefte zijn aan grootschalige productie (hoge milieucategorie [HMC]) op een binnenstedelijk terrein.

Het werkmilieu campus/innovatiedistrict ontbreekt in onderstaande matrix vanwege de heterogeniteit van dit type werkmilieu. Een indeling is nooit met een schaartje te knippen, maar we zien grofweg vijf onderscheidende typen werkmilieus: 1. Gemengd stedelijk: lichte bedrijvigheid, stadsverzorgend, klein tot middelgroot. 2. Regulier: reguliere bedrijventerreinactiviteiten als handel, bouw, productie, logistiek en transport (denk aan stadsdistributie, PostNL en DHL hubs). Overwegend (boven)lokale bedrijvigheid van kleine tot middelgrote omvang. 3. Grootschalige distributie (> 3 ha): grootschalige distributie en warehousing, (boven)regionaal. Volgens beleid van de provincie ligt de definitie van XXL Logistiek op > 3 hectare netto. 4. Grootschalige productie: grootschalige (overwegend vanaf 1 ha) productie, assemblage, recycling, et cetera. In toenemende mate circulair, veelal regionaal georiënteerd, maar gaat ook om hoogwaardige bedrijven die internationale oriëntatie hebben. Deze ruimtevraag bestaat voor een groot deel uit Hoge Milieucategorie (HMC) bedrijven. 5. Campus/innovatiedistrict: locaties primair gericht op R&D-activiteiten.

13

14

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Figuur 3: Indeling werkmilieus langs twee assen: milieucategorie (MC) en kavelomvang (in ha netto) MC 3

MC 4

MC 5&6 Kleur

hectare

MC 2

Werkmilieu

hectare

Gemengd-stedelijk Regulier

hectare

>3

1 tot 3

<1

MC 1

Grootschalige productie

Grootschalige distributie

Bron: Bedrijventerreinenprognose Noord-Brabant (2022), bewerking Stec Groep (2024).

De uitbreidingsvraag in de gemeente Gilze en Rijen vanuit de verschillende sectoren vertalen we indicatief naar deze vijf typen werkmilieus. De vertaling naar de werkmilieus is gebaseerd op de verwachte ontwikkeling naar sectoren in de gemeente Gilze en Rijen. We benadrukken dat deze verdeling indicatief, zie ook het tekstkader hieronder.

Tabel 8: Indicatieve verdeling uitbreidingsvraag gemeente Gilze en Rijen naar werkmilieu en scenario in de periode 2023 t/m 2040 Werkmilieu

EIB Laag

EIB Hoog

Campus/innovatiemilieu

0,8 ha

1,3 ha

Gemengd stedelijk

1,6 ha

2,5 ha

Regulier

8,8 ha

13,2 ha

Grootschalige productie

1,8 ha

2,7 ha

Grootschalige distributie

6,6 ha

9,6 ha

Totaal

19,5 ha

29,2 ha

Bron: Bedrijventerreinenprognose Noord-Brabant (2022), bewerking Stec Groep (2024).

Vertaling prognose naar gemeenteniveau geeft indicatie De provinciale bedrijventerreinenprognose is opgesteld voor vier regio’s in Brabant. Op dit regionale schaalniveau is data (werkgelegenheid, ontwikkelingen sectoren, etc.) robuust genoeg om een modelmatige, langjarige prognose te maken. Op een lager schaalniveau worden cijfers minder betrouwbaar, omdat incidenten en uitschieters uit het verleden (in bijvoorbeeld ontwikkeling van sectoren of ruimtegebruik) verwachtingen richting de toekomst (te) sterk kunnen beïnvloeden. Om een indicatie te krijgen van de uitbreidingsvraag op gemeenteniveau maken we gebruik van marktaandelen. Het rekenen met een marktaandeel is gebaseerd op historische data en niet op een gereed toekomstbeeld van de vestigingsdynamiek van het bedrijfsleven in de gemeente en regio voor de komende jaren. We spreken daardoor expliciet over een indicatieve verdeling.

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

15

3.3 Vraagbeeld vanuit lokale verdieping Bij de vertaling van de prognose naar een lager schaalniveau dan de regio, kunnen lokale omstandigheden een belangrijke rol spelen. Voorbeeld: de ene gemeente heeft al jaren geen bedrijventerrein beschikbaar, terwijl de buurgemeente ruim in het aanbod zit. Of: een gemeente die ligt aan de grens van een regio en staat nadrukkelijk onder invloed van de ontwikkelingen in de buurregio. Uit ons advieswerk halen we zes lokale factoren die belangrijk zijn voor de vertaling van macro behoefteprognoses naar een gemeente, zie onderstaande tabel. We gaan hierna specifiek voor de gemeente Gilze en Rijen in op de meest relevante factoren.

Factor

Uitleg

Toelichting

Werkgelegenheid / arbeidsmarktregio

De provinciale prognose raamt met de werkgelegenheidsdata voor de provincie NoordBrabant. Een arbeidsmarktregio reikt vaak tot over (gemeente en provinciale) grenzen. Door een te enge definitie van de (arbeids)markt regio te hanteren kan er vertekening/onderschatting in de ruimtevraag ontstaan.

Ruim 7% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de regio Hart van Brabant bevindt zich in de gemeente Gilze en Rijen. Na Tilburg (circa 53% van de werkgelegenheid) en Waalwijk (circa 25% van de werkgelegenheid) volgt de gemeente Gilze en Rijen als derde huisvester van werkgelegenheid op bedrijventerreinen.

Schaarste/ historische uitgifte

We kijken of de laatste jaren sprake was van schaarste of overaanbod in de gemeente. Doordat de provinciale raming beleidsneutraal is, kán de behoefte te laag ingeschat worden als in het verleden door gebrek aan aanbod niets uitgegeven kon worden. Dit hangt overigens wel sterk samen met hoe de leegstands- en verouderingssituatie is.

In de gemeente Gilze en Rijen heeft de afgelopen jaren voornamelijk (uitgifte)dynamiek plaatsgevonden op het terrein Midden-Brabant Poort. Sinds circa 2012 is gestart met de uitgifte en in 2022 zijn de laatste kavels uitgegeven. Ook zijn er op het terrein Haansberg/Aeroparc de afgelopen jaren een aantal hectares uitgegeven. De totale oppervlakte van de uitgeefbare hectares lag tot en met 2019 boven de 10 hectare netto. We verwachten daarom niet dat de provinciale behoefteraming te laag is ingeschat. Desalniettemin verwachten we wel dat dit een belangrijk aandachtspunt is voor de komende jaren omdat er momenteel slechts 0,8 hectare uitgeefbaar is. Hier gaan we in hoofdstuk 4 verder op in.

Veroudering, transformatie en leegstand

We checken de omvang van veroudering en leegstand van bedrijfsruimte in Gilze en Rijen. Ook kijken we hoe transformatie van bedrijfsruimte naar andere functies speelt. Tot slot kijken we of sprake is van een hoge of juist lage leegstand op de gemeentelijke bedrijfsruimtemarkt. Een lage leegstand – substantieel onder frictie – betekent mogelijk extra ruimtevraag. Een hoge

Veroudering van het vastgoed doet zich op verschillende terreinen in de gemeente voor. Zo zijn er op Broekakkers (inclusief Broekakkers Zuid) diverse panden verouderd. Daarnaast vindt er ook revitalisering en herontwikkeling plaats. Ook op Haansberg/Aeroparc zijn verschillende locaties vernieuwd die in het verleden verouderd en incourant waren. Dit geeft een impuls aan de kwaliteitsverbetering op het terrein. Transformatie speelt mogelijk een rol op de terreinen Van Ghertstraat, Berkhaan en in de stationszone. Indien bedrijfsfuncties in deze gebieden getransformeerd worden naar woningen, dient rekening te moeten worden gehouden met vervangingsvraag. De leegstand op de bedrijventerreinen in de gemeente

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

16

leegstand betekent mogelijk overschatting.

is laag. Het leegstandspercentage bedraagt zo’n 1,9% en ligt hiermee onder gezond frictieniveau van circa 5% (Funda in Business, september 2023).

Intensief ruimtegebruik

Hoe zorgvuldig worden de terreinen nu benut op basis van enkele hoofdindicatoren als FSI, ruimtegebruik per werknemer en bruto-netto verhouding? Wat is het effect van trends hierop (denk aan klimaatadaptatie, robotisering)? En wat betekent dit per saldo voor de ruimteprognose?

We constateerden in paragraaf 3.1 dat de gemiddeld Floor Space Index (FSI) en de gemiddelde Terreinquotiënt (TQ) op de bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen zich rond het regionale en landelijke gemiddelde bevinden. Dat neemt niet weg dat er een potentie is voor intensivering van het huidige ruimtegebruik op diverse locaties. In paragraaf 5.3 zoomen we verder in op de mogelijkheden binnen de bestaande voorraad.

Bovenregionale vraag en andere additionele ruimtevragers

We analyseren de bovenregionale dynamiek in regio Hart van Brabant en in het bijzonder hoe dit beeld naar gemeentes is. Er zijn regio’s en gemeenten die bovengemiddeld bedrijven van buitenaf aantrekken. Deze vraag is potentieel extra ten opzichte van de prognose (staat ook zo benoemd in de prognose). We verdiepen hierop en kwantificeren deze mogelijke additionele vraag. Daartoe behoren ook andere mogelijke additionele ruimteclaims op bedrijventerreinen, zoals voor energieopslag en -infrastructuur.

In 2020 hebben we voor de gemeente Gilze en Rijen de vraag-aanbodsituatie voor bedrijventerreinen in beeld gebracht. Hierin hebben we onder andere de herkomst van bedrijven die een kavel hebben gekocht in de gemeente Gilze en Rijven in beeld gebracht. We constateerden dat de herkomst van bedrijven die zich op Midden-Brabant Poort hebben gevestigd afkomstig zijn uit een regio tussen Oosterhout (noord), Oisterwijk (oost), Baarle-Nassau (zuid) en Breda (west). Midden-Brabant Poort, met een ligging aan de snelweg met zichtlocaties, trok bedrijven uit een wijdere omgeving dan bijvoorbeeld bedrijventerrein Haansberg. De bedrijven die zich vestigden op dit terrein waren voornamelijk afkomstig uit de gemeente Gilze en Rijen zelf. De geraamde uitbreidingsvraag in de provinciale prognose houdt rekening met de historische vestigingsdynamiek en daarmee ook met enige uitwisseling van en naar omringende gemeenten. Tegelijkertijd kan het ontwikkelen van kwalitatief passend aanbod sturend zijn in waar regionale ruimtevraag landt. Er is immers op dit moment nauwelijks uitgeefbaar aanbod in de regio beschikbaar. Zo kan de gemeente Gilze en Rijen mogelijk een rol spelen in het opvangen van de MKB-vraag uit Tilburg. Dit kan er voor zorgen dat een wat groter aandeel in de regionaal geraamde uitbreidingsvraag toe te schrijven is aan de gemeente Gilze en Rijen.

Formele en informele locaties

Er zijn ook bedrijven buiten formele bedrijventerreinen gevestigd in Gilze en Rijen. Denk bijvoorbeeld aan Vliegbasis Gilze-Rijen. Daarnaast zijn er ook (MKB) bedrijven gevestigd in het buitengebied. Als u actief gaat sturen op herhuisvesting van dit soort bedrijven naar

Op verschillende locaties in de gemeente Gilze en Rijen zijn buiten bedrijventerreinen bedrijven gevestigd, onder andere (MKB) bedrijven in het buitengebied. Zoals in paragraaf 3.2 genoemd, bevindt circa 8% van de totale werkgelegenheid zich in het buitengebied. Zo’n 3% van de totale werkgelegenheid bevindt zich in sectoren (industrie, bouw, handel en reparatie en logistiek en groothandel) die over het algemeen

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

bedrijventerreinen, dan kan dit extra bedrijventerreinenvraag opleveren. Maar andersom kan er ook weglek/concurrentie optreden wanneer u bijvoorbeeld extra economische functies toelaat op voormalige agrarische locaties.

17

grotendeels op bedrijventerreinen bevinden. Actief inzetten op het herhuisvesten van dit type bedrijvigheid naar bedrijventerreinen gaat gepaard met een extra ruimtevraag naar bedrijfskavels op bedrijventerreinen. Aan de andere kant leidt veel toestaan van dit type bedrijvigheid in het buitengebied juist tot een toename van bedrijfsvestigingen buiten bedrijventerreinen. Indirect concurreren deze plekken dan met de vraag naar bedrijventerreinen.

Alles overziend concluderen we: • Bedrijventerreinen vormen een belangrijke economische en werkgelegenheidsmotor in de gemeente. • De naar Gilze en Rijen vertaalde uitbreidingsvraag uit de prognose geeft naar verwachting een realistisch kwantitatief beeld. Wel is de leegstand en het beschikbare (harde) aanbod dusdanig laag dat meer lucht op de bedrijventerreinenmarkt welkom is. Dit biedt ondernemers ook groeiperspectief. Daarnaast lijken er nog intensiveringskansen mogelijk op bestaande terreinen. Om deze goed te kunnen benutten is echter ook enige schuifruimte van groot belang. • Mogelijk is er door overloop van de MKB-vraag uit de gemeente Tilburg potentieel een groter aandeel in de regionale geraamde uitbreidingsvraag toe te schrijven aan Gilze en Rijen. Voor de gemeente Gilze en Rijen zou dit dus aanvullende ruimtevraag zijn. Dit gaat naar verwachting met name om bedrijvigheid in het reguliere segment. • Bovenop de uitbreidingsvraag kan de komende jaren mogelijk nog vervangingsvraag gaan spelen. In de gemeente Gilze en Rijen zijn de plannen hiervoor nog niet concreet, maar er zijn verschillende locaties in de gemeente waar op termijn transformatie aan de orde kan zijn. Op visieniveau (Ontwikkelstrategie SRBT, zie box hieronder) wordt specifiek benoemd de stationszone in onder andere Rijen te verstedelijken.

Naar verwachting komt hier op enige termijn vervangingsvraag uit voort.

Ontwikkelstrategie Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT) De gemeente Gilze en Rijen maakt onderdeel uit van de Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT). De regio werkt aan een gezamenlijk toekomstperspectief op de ontwikkeling van de stedelijke regio Breda – Tilburg. De inzet van de ontwikkeling van de regio is het vergroten van de brede welvaart in een goede verdeling over stad en land door zorg te dragen voor leven, wonen en werken in een groene, gezonde en inclusieve stedelijke regio. Er wordt gewerkt vanuit vijf ontwikkelprincipes: (1) bodem- en watersystemen zijn sturend bij ruimtelijke ontwikkelingen, (2) we realiseren, faciliteren en stimuleren interactiemilieus en innovatie, (3) de juiste woning op de juiste plek, (4) versnellen mobiliteitstransitie en vergroten nabijheid en (5) groen en voorzieningen groeien mee met verstedelijking. Vanuit de woningbouwopgave wordt specifiek ingezet deze opgave zoveel mogelijk te realiseren binnen het bestaand bebouwd gebied in nabijheid van bestaande voorzieningen. De regio zet in op het toevoegen van stedelijke milieus in nabijheid van ‘sprinter’-stations, waar het station Gilze en Rijen er één van is.

De plannen hiervoor zijn nog niet concreet maar gezien de ligging van het terrein Haansberg, de zone rondom het spoor (zuid) en de ‘paarse strook’ (zie figuur 1) ten opzichte van het station, zou gedeeltelijke herinrichting/transformatie kunnen leiden tot aanvullende vervangingsvraag. Deze mogelijke vervangingsvraag komt bovenop de hiervoor geraamde uitbreidingsvraag.

18

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Concrete vraag vanuit leadslijst Op basis van de door de gemeente bijgehouden leadslijst 2 kunnen we een inschatting maken van het deel van de geraamde ruimtevraag dat al concreet bij de gemeente in beeld is. We plaatsen hierbij een drietal belangrijke kanttekeningen. • Veel ondernemers (met name wanneer ze een regionaal zoekgebied hebben) zullen hun ruimtevraag bij meerdere gemeenten aanmelden. Het is daardoor zo goed als zeker dat er dubbelingen zitten in de leadslijsten van de verschillende regiogemeenten. • Ondernemers overschatten zichzelf vaak. Soms gebeurt dit bewust met het idee een beetje extra strategische reserveruimte te creëren. Soms gebeurt dit ook onbewust wanneer een verplaatsing of uitbreiding om wat voor (economische) reden dan ook niet door kan gaan of wanneer op een andere manier aan de (extra) ruimte behoefte kan worden voldaan. • De leadslijst en de prognose niet één op één met elkaar te vergelijken zijn. Bij de leadslijst gaat het hoofdzakelijk om de vraag op de korte termijn. De prognose kijkt langer vooruit is uiteindelijk een ruimtelijk saldo. Naast groeiers, nieuwvestigers en verplaatsers kunnen er komende jaren immers ook bedrijven stoppen of vertrekken, die uiteraard niet op de leadslijst staan. De potentiële groeiers en verplaatsers uit de gemeente Gilze en Rijen zelf laten vaak ook hun huidige bedrijfslocatie achter.

Zorg voor inzicht in deze ruimte en de mogelijkheden die er zijn om deze ruimte te vullen. Van belang is dat bestaande locaties continue zorg behoeven vanwege het behoud van gezonde bedrijventerreinen met tevreden ondernemers. We concluderen dat de ruimtevraag vanuit de markt fors is. Er zijn momenteel tientallen ondernemers met een ruimtevraag bij de gemeente in beeld. Hiervan is momenteel circa 54% gevestigd in de gemeente Gilze en Rijen. Het overige deel van de ondernemers komt uit buurgemeenten of regiogemeenten. Eén ruimtevrager komt van de buiten de regio/provincie. De totale ruimtevraag vanuit deze ruimtevragers bedraagt circa 16,9 tot 23,0 hectare. Hiermee overstijgt de ruimtevraag uit de leadslijst de geraamde uitbreidingsvraag t/m 2030 (11,8 tot 16,4 hectare). Zie onderstaande tabel. Aandachtspunt hierbij is dat de praktijk leert dat er altijd leads zijn die niet doorgaan.

Tabel 9: Ruimtevraag vanuit leads gemeente Gilze en Rijen in hectare netto Ruimtevraag

Omvang

Aandeel

Ruimtevraag afkomstig uit de gemeente Gilze-Rijen

9,4 tot 12,5 hectare

54%

Ruimtevraag afkomstig uit regio Hart van Brabant

5,8 tot 8,0 hectare

35%

Ruimtevraag afkomstig uit West-Brabant

1,6 tot 2,2 hectare

9%

Ruimtevraag afkomstig van buiten provincie Noord-Brabant

0,1 tot 0,3 hectare

1%

16,9 tot 23,0 hectare

100%

Totaal Bron: Gemeente Gilze en Rijen (2023), bewerking Stec Groep (2024).

We hebben een aantal bedrijven op de leadslijst telefonisch gesproken om aanvullende inzichten te krijgen in de specifieke ruimtevraag van deze bedrijven. Deze bedrijven waren momenteel al gevestigd in de gemeente Gilze en Rijen. De sterke lokale verbondenheid van deze bedrijven maakt dat ze echt op zoek zijn naar een nieuwe locatie in de eigen gemeente of zelfs kern. De voornaamste redenen dat deze bedrijven zoeken naar een nieuwe locatie zijn: de behoefte aan een groter pand, de wens om verschillende bedrijfsvestigingen samen te voegen op een nieuwe locatie, de wens om een bedrijfspand/kavel te kopen in plaats van te huren en/of een pand dat nu niet aan de duurzaamheidswensen voldoet.

2

Onder ander voor Nerhoven, Lage Haansberg en de uitbreiding van Midden-Brabant Poort.

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

Ruimteclaim vanuit energie en klimaat Op bedrijventerreinen kunnen huidige beperkingen in netcapaciteit (tijdelijk) invloed hebben op zowel de vraag naar uitbreiding als de mogelijkheden voor verduurzaming van bedrijven en bedrijventerreinen. Dit zet mogelijk een (tijdelijke) rem op verdere economische ontwikkeling en daarmee op de ruimtevraag. Het oplossen van netcapaciteitsproblemen is dan ook urgent. Zeker met het oog op het verminderen van het gebruik van schadelijke brandstoffen door hoge prijzen en strengere CO2-beprijzing. Hierdoor groeit de vraag naar andere, schonere energiebronnen. We verwachten dan ook vraag vanuit nieuwe activiteiten op bedrijventerreinen, zoals waterstof- en/of batterijfabrieken. Specifiek ook vanuit additionele functies In het bijzonder groeit ook de ruimteclaim vanuit duurzame energie-infrastructuur op bedrijventerreinen. Denk hierbij aan de realisatie van nieuwe onderstations (110/150 kV) waarvoor regelmatig bedrijventerreinen in beeld zijn. En ook aan ruimte die nodig is voor (tijdelijke) opslag van duurzaam opgewekte energie en/of voor de realisatie van smart energy hubs en lokale energienetwerken op bedrijventerreinen. De ruimtebehoefte vanuit dit soort energieinfrastructuur zit niet in de reguliere raming van de ruimtevraag. Immers, die raamt de ruimtevraag vanuit bedrijven.

Dit betekent dat als dit soort functies op bedrijventerreinen landen, er sprake is van een additionele ruimtevraag. Vergroening en klimaatadaptatie hebben vooral opwaarts effect op bruto ruimtebeslag Bedrijventerrein zijn doorgaans versteende gebieden. Vanuit het perspectief van bedrijven is dit ook best logisch. Een bedrijf heeft nou eenmaal (verharde) ruimte voor opslag en parkeren voor haar bedrijfsactiviteiten. Toch kan en moet het naar de toekomst anders. Zeker omdat te veel steen de temperatuur op het terrein aanzienlijk verhoogt (hittestress) en de impact van een piekbui groot is en veel (o.a. financiële, bedrijfseconomische) schade kan toebrengen. Om beter met klimaatproblematiek om te kunnen gaan is het belangrijk om bedrijventerreinen beter klimaatadaptief te maken. Er is meer aandacht en actie nodig voor het omgaan met piekbuien, hitte en langdurige droogte, maar ook voor behoud en het versterken van de biodiversiteit en verduurzaming van bedrijfsvastgoed, productieprocessen en mobiliteit. Denk aan investeringen in wadi’s, halfverharding, groene daken en gevels en hoogwaardig groen, dat niet alleen een natuurlijke, maar ook recreatieve functie heeft waar werknemers baat bij hebben.

Bovenstaande ingrepen op de private kavel zijn namelijk vormen van meervoudig ruimtegebruik, denk bijvoorbeeld ingrepen die geen extra ruimte vergen zoals waterdoorlatende verharding van parkeerplekken. Onze verwachting is daarom dat dit hoofdzakelijk in het bruto deel van het bedrijventerrein (openbaar gebied) extra ruimtevraag oplevert. Voor de ruimtevraag naar bedrijventerreinen (netto hectares) zal dit dus een minder groot effect hebben. De trend van meer vergroening en betere klimaatadaptatie op bedrijventerreinen kan desalniettemin op gespannen voet staan met de intensiveringsopgave. Als we kijken naar bedrijventerreinen die in het afgelopen decennium ontwikkeld zijn, dan zien we een licht lagere netto-bruto-verhouding op terreinen met een hoge ambitie op groen. Gemiddeld is die verhouding op bedrijventerreinen tussen 70 en 80% (uitgeefbaar deel ten opzichte van het totale plangebied). Op dergelijke ‘groene’ terreinen gaat de verhouding naar 60 tot 70%.

19

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

4. Aanbod bedrijventerreinen In dit hoofdstuk gaan we in op het actuele aanbod en plannen in de gemeente Gilze en Rijen. We gaan in op de mogelijkheden binnen de bestaande voorraad Vervolgens brengen we het harde planaanbod in beeld. Tot slot zoomen we in op de beoogde plannen.

4.1 Mogelijkheden binnen bestaande voorraad Leegstand op bedrijventerreinen bedraagt circa 2% In totaal worden er in de gemeente Gilze en Rijen op bedrijventerreinen tien panden aangeboden met een totale omvang van circa 14.700 m2 (Funda in Business, peildatum september 2023). Hiermee komt het leegstandspercentage van de gemeente Gilze en Rijen op circa 1,9%. Dit betekent dat het leegstandsniveau ver onder frictieniveau ligt. Over het algemeen wordt een leegstandspercentage van 5% in de markt beschouwd als een gezond percentage. Een gezond leegstandsniveau is belangrijk voor het behouden van voldoende schuifruimte voor bedrijven. Een gezond leegstandsniveau geeft bedrijven bijvoorbeeld ruimte om te groeien binnen het bestaande vastgoed en helpt daarmee om de markt in beweging te houden. Met een combinatie van zowel weinig aanbod van bouwgrond als weinig aanbod in het bestaande vastgoed, komt de markt op slot te zitten. Kansen voor ruimtewinst door intensiever ruimtegebruik Begin 2022 heeft Stec Groep in opdracht van de regio Hart van Brabant onderzoek gedaan naar de potentie voor beter benutten op bestaande bedrijventerreinen. Door steeds meer concurrerende ruimteclaims neemt de druk op de ruimte toe. Daarom is onderzoek gedaan naar de potentie om de bestaande bedrijventerreinen in de regio zo optimaal mogelijk te benutten.

We hebben onder andere inzicht gegeven in de mate waarin de bestaande bedrijventerreinen zowel vanuit ruimtelijk oogpunt als vanuit economisch oogpunt optimaler kunnen worden benut. Vanuit het ruimtelijk oogpunt is gekeken naar de mogelijkheden het bouwvlak en de bouwhoogte intensiveren te benutten. Om hier inzicht in te geven, is het huidig ruimtegebruik getoetst aan de geldende planologische kaders. Vanuit het economisch oogpunt is onder andere de potentie voor betere benutting van de milieuruimte in beeld gebracht. In de gemeente Gilze en Rijen zijn de terreinen Broekakkers (inclusief Broekakkers Zuid) en Haansberg/Aeroparc onderzocht. Bijlage B laat de resultaten van dit onderzoek zien. De belangrijkste conclusies uit het onderzoek per terrein zijn: • Broekakkers Er zijn kansen voor herontwikkeling van de bestaande bebouwing in de noordoosthoek van het terrein. De voormalige Sligro-locatie is al herontwikkeld voor een logistieke partij. Deze herontwikkeling laat de aantrekkelijkheid van deze locatie voor de markt zien. • Haansberg/Aeroparc Op het terrein is intensiever ruimtegebruik potentieel mogelijk bij de parkeerterreinen, met name rondom Aeroparc. Uiteraard is hierbij een groene uitstraling van het terrein van belang en passend bij het type bedrijvigheid. Mogelijk kan er bijvoorbeeld gebouwd

20

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

parkeren worden gerealiseerd. Ook is er potentieel intensivering mogelijk op onbebouwde restruimte/kavels. Op de kansen in Aeroparc zoomen we hierna specifiek in. Over het algemeen zijn bij ruimtewinst door intensiever ruimtegebruik een aantal nuances op zijn plaats: • Niet voor elk type bedrijf is intensivering kansrijk, bijvoorbeeld door het type activiteit dat op een kavel plaatsvindt (zoals buitenopslag). Ook heeft niet elk bedrijf de mogelijkheden en middelen om intensivering te realiseren. Bovendien is een dergelijke ruimtewinst pas op termijn haalbaar en met forse inzet van middelen. De lengte van deze termijn is voor een groot deel afhankelijk van het investeringsmomentum van een bedrijf. Daarbij kunnen kleinere ingrepen voor beter benutten (denk aan restruimte bebouwen) mogelijk wel gemakkelijker gerealiseerd worden dan grotere ingrepen (denk aan een extra verdieping of uitplaatsing). • Om ruimte beter te benutten is sowieso een aanpak op kavelniveau en in overleg met ondernemers nodig. Het gros van deze ruimte is daarom in de tijd ook zeker pas op langere termijn allemaal beschikbaar. Het is daarom belangrijk om vooraf meer zicht te krijgen op voorzienbare grote investeringen in het bedrijfsvastgoed en/of productiemiddelen. Dat zijn immers de momenten waarop intensivering van het ruimtegebruik kan plaatsvinden.

• We pretenderen niet dat alle mogelijkheden voor intensiever ruimtegebruik allemaal haalbaar zijn omdat er veel verschillende randvoorwaarden (kunnen) zijn die de mogelijkheden voor hoger bouwen of intensiever ruimtegebruik in de weg kunnen staan. De analyses moeten dan ook als startpunt worden gezien voor een gesprek met de individuele bedrijven over de (on)mogelijkheden. Op Aeroparc kansen voor intensivering in relatie tot planologische verruiming Zoals genoemd laat het regionale onderzoek (2022) specifiek kansen zien voor intensivering op Aeroparc. De mogelijkheden voor intensivering op Aeroparc hangen daarbij tevens samen met de potentiële planologische verruiming in dit deelgebied. Momenteel is het deelgebied Aeroparc specifiek bestemd voor luchtvaart gerelateerde bedrijvigheid, maar in de praktijk zijn ook relatief veel bedrijven buiten deze doelgroep gevestigd. Er ligt sinds 2015 een principebesluit waaruit de vraag zich voordoet of de gemeente wil vasthouden aan het profiel of juist kiest voor een verbreding van bedrijvigheid. Door het verruimen van de planologische mogelijkheden kan een brede doelgroep worden aangesproken in het gebied.

We verwachten dat door deze specifieke bedrijfsbestemming los te laten 3 en daarmee de planologische mogelijkheden te verruimen in combinatie met de potentie voor het intensiever benutten van de ruimte dit tot zo’n 2,0 tot 2,5 hectare ruimtewinst leidt.

4.2 Actuele planvoorraad Hard planaanbod in gemeente Gilze en Rijen bestaat uit 0,8 hectare netto In de regio Hart van Brabant bevindt zich per 01-01-2023 zo’n 38 hectare netto aan hard planaanbod (met een onherroepelijk vastgesteld bestemmingsplan). Hiervan is zo’n 29 hectare netto direct uitgeefbaar en 9 hectare netto niet direct uitgeefbaar. Zoomen we in naar de gemeente Gilze en Rijen dan constateren we dat het harde planaanbod bestaat uit 0,8 hectare netto. Dit aanbod bevindt zich op het terrein Haansberg/Aeroparc en is direct uitgeefbaar. In 2022 is in totaal 2,8 hectare netto uitgegeven. Hiervan is 0,4 hectare netto uitgegeven op het terrein Haansberg/Aeroparc en 2,4 hectare netto is uitgegeven op het terrein Midden-Brabant Poort. Door de uitgifte van deze hectares op Midden-Brabant Poort is het terrein volledig uitgegeven. We beoordelen, net als in de provinciale prognose, het harde planaanbod in de gemeente Gilze en Rijen op relevante ruimtelijke kenmerken, denk aan bereikbaarheid, kavelomvang en 3

Exclusief Gate2 als specifieke campuslocatie

21

22

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

milieucategorie. We gebruiken hiervoor een vraagprofiel per werkmilieu, zie bijlage A voor een toelichting. De kenmerken van de locatie is geconfronteerd met het vraagprofiel per werkmilieu. Het terrein krijgt op deze manier per werkmilieu een score tussen 0 en 100%. Deze score is vervolgens ingedeeld in vier categorieën, zie onderstaand tabel. Een terrein kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn. Er zijn ook uitsluitingscriteria gehanteerd voor bepaalde werkmilieus, zoals een minimale kavelomvang voor grootschalige distributie. Beschikt een terrein daar niet over, dan is het per definitie niet geschikt.

Categorie

Score

Toelichting

< 30%

Niet geschikt, voldoet niet aan cruciale markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep. Of voldoet niet aan tenminste een uitsluitingscriterium.

30 – 59%

Markttechnisch ongeschikt. Voldoet niet aan het merendeel van de markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep.

60 – 89%

Geschikt, voldoet aan belangrijkste markttechnisch gestelde eisen vanuit de doelgroep.

90 – 100%

Volledig geschikt, voldoet markttechnisch aan alle eisen die de doelgroep stelt aan een vestigingslocatie.

Tabel 5 laat de score voor het harde planaanbod in de gemeente Gilze en Rijen zien. In de onderste rij is per werkmilieu aangegeven hoeveel hectares als geschikt (lichtgroen) en volledig geschikt (donkergroen) zijn beoordeeld. Let wel, elke hectare kan maar één keer uitgegeven worden. Wordt een kavel uitgegeven voor grootschalige distributie, dan is het uiteraard niet meer beschikbaar als regulier werkmilieu.

Peildatum harde planvoorraad is 1 januari 2023 De tabel op de volgende pagina geeft de harde planvoorraad weer op peilmoment 1 januari 2023. Dit peilmoment is gekozen omdat (1) dit het meest recente updatemoment is geweest waarop de provinciale IBIS-database is bijgewerkt en omdat (2) de vraagraming in hoofdstuk 3 loopt vanaf (1-1) 2023 t/m (12-12) 2040.

Tabel 10: Hard planaanbod in gemeente Gilze en Rijen en beoordeling type werkmilieu per 1 januari 2023 Bedrijventerrein

Haansberg/Aeroparc Totaal

Uitgeefbaar in ha 0,8 ha 0,8 ha

Campus

Gemengd stedelijk

Regulier

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

0,0 ha

0,8 ha

0,0 ha

0,0 ha

0,0 ha

0,0 ha

0,0 ha

0,8 ha

0,0 ha

0,0 ha

4

Bron: IBIS Provincie Noord-Brabant (peildatum 1 januari 2023), beoordeling Stec Groep (2024).

4 De 0,8 ha uitgeefbaar bevindt zich op het ‘reguliere’ gedeelte van het bedrijventerrein Haansberg/Aeroparc. Deze grond bevindt zich dus niet op het deel Aeroparc/Gate2, dat gezien kan worden als campusachtige omgeving.

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

23

4.3 Beoogde plannen Naast het huidige harde planaanbod (paragraaf 4.1) en de mogelijkheden binnen de bestaande voorraad (paragraaf 4.2) zijn er in de gemeente Gilze en Rijen ook verschillende potentiële ontwikkellocaties. Zacht planaanbod in de gemeente Gilze en Rijen bestaat in totaal uit 23 tot 26 hectare netto In de gemeente Gilze en Rijen bevinden zich, naast de mogelijkheden op Aeroparc en het harde planaanbod, drie potentiële ontwikkellocaties. Dit zijn de uitbreiding van Midden-Brabant Poort, Nerhoven en Lage Haansberg. Onderstaand figuur laat de ligging van de verschillende potentiële ontwikkellocaties zien.

Figuur 4: Ligging beoogde zachte plannen gemeente Gilze en Rijen

Bron: gemeente Gilze en Rijen (2024), bewerking Stec Groep (2024).

De locaties worden in onderstaande tabel toegelicht. De potentiële ontwikkellocaties hebben een totale gezamenlijke omvang van circa 23 tot 26 hectare netto.

Tabel 11: Toelichting zacht planaanbod gemeente Gilze en Rijen Locatie

Omvang

Toelichting

Uitbreiding MiddenBrabant Poort

Bruto: 30,4 ha

In de Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen is het gebied ten oosten van Midden-Brabant Poort tot in de hoek van de A58 en de Tilburgsebaan gereserveerd voor de uitbreiding van het terrein. Dit gebied heeft een totale bruto omvang van 30,4 hectare. Hiervan bevindt zo’n 19,6 hectare bruto zich binnen de contouren van het stedelijk gebied zoals aan geduid in de Omgevingsverordening Noord-Brabant (2023). Hiervan heeft zo’n 8,8 hectare de bestemming

Netto: 18 tot 20 ha

Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen

24

‘bedrijventerrein – uit te werken’ en 10,8 hectare heeft de bestemming ‘agrarisch’. De definitieve omvang en de fasering van de uitbreiding van Midden-Brabant Poort dient nader bepaald te worden. In totaal ligt zo’n 11,8 tot 12,7 hectare netto binnen de contouren van het stedelijk gebied zoals aangeduid in de provinciale verordening. In de regionale bedrijventerreinafspraken 2020-2024 staan destijds genoemde tweede fase van het terrein (met een omvang van 7,9 ha netto) en derde fase (met een omvang van 7 ha netto) op oranje. De regionale bedrijventerreinafspraken worden momenteel geactualiseerd. In deze actualisatie zal naar verwachting ook het resterende deel (circa 3 tot 5 hectare netto) van de uitbreiding van Midden-Brabant Poort ingebracht worden in de regionale afspraken. De totale uitbreiding van Midden-Brabant Poort heeft een omvang van circa 18 tot 20 hectare netto. Nerhoven

Bruto: 4 ha Netto: 2,5 tot 3,0 ha

Lage Haansberg

Bruto: 4 ha Netto: 2,5 tot 3,0 ha

Deze locatie bevindt zich ten noordwesten van de kruising tussen de A58 en de N260. De locatie heeft een bruto omvang van 4,0 hectare en de definitieve netto omvang dient nader bepaald te worden. We gaan indicatief uit van een omvang van 2,5 tot 3,0 hectare netto. Nerhoven is een vraaggerichte ontwikkeling waar nog regionale afstemming over moet plaatsvinden. Het plan staat nu op oranje in de regionale afspraken. Het betreft een agrarisch gebied dat zich buiten de contouren van het stedelijk gebied in de Omgevingsverordening Noord-Brabant bevindt. De gemeente heeft een aantal jaar geleden aangegeven zich in te spannen om het bedrijventerrein mogelijk te maken. Er is echter nog geen principe-uitspraak over het plan en er is nog geen planologische toestemming. Het plan dient daarom nog nader regionaal afgestemd te worden. Deze locatie bevindt zicht ten zuidoosten van het bestaande bedrijventerrein Haansberg/Aeroparc. De locatie heeft een bruto omvang van 4,0 hectare en de definitieve netto omvang dient nader bepaald te worden. We gaan indicatief uit van een omvang van 2,5 tot 3,0 hectare netto. Lage Haansberg is een vraaggerichte ontwikkeling waar nog regionale afstemming over moet plaatsvinden. Het plan staat nu op oranje in de regionale afspraken.