Bijlage 1- Bestemmingsplan Oranjestraat 100 Gilze

BESTEMMINGSPLAN ORANJESTRAAT 100, GILZE

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN ORANJESTRAAT 100 GILZE GEMEENTE GILZE EN RIJEN Planstatus

Vastgesteld

Datum

07 - 02- 2024

Plan identificatie

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Auteur(s)

Judith van Kuijk, Cristian van Kuijk

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

TOELICHTING

|1

1.

Inleiding

3

1.1 1.1 1.2 1.3

Aanleiding en doel Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

3 3 4 4

2

Bestaande situatie

5

2.1 2.2

Historie en ruimtelijke structuur omgeving Bestaande situatie Oranjestraat 100

5 6

3.

Toekomstige situatie

8

4.

Beleidskader

11

4.1 4.2 4.3

Rijksbeleid Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid

11 13 16

5.

Randvoorwaarden

24

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13

Bodemkwaliteit Water Luchtkwaliteit Geur Geluid Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Natuurwetgeving Cultuurhistorie Archeologie Vliegbasis Gilze-Rijen Mer-beoordeling Niet gesprongen explosieven

24 25 29 30 33 35 36 38 41 44 46 48 49

6.

Juridische regelgeving

51

6.1. 6.2. 6.3.

Inleiding Systematiek van de regels Beschrijving van de bestemmingen

51 51 52

7.

uitvoerbaarheid

54

7.1 7.2

Economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

54 54

Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Actualiserend bodemonderzoek Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Quickscan Natuurwetgeving Archeologisch onderzoek Stikstof onderzoek Certificaat bouwtitels Omgevingsdialoog Niet gesprongen explosieven Landschappelijk Inpassingsplan

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|2

10. Besluit Hogere waarde wegverkeerslawaai 11. Nota van Vooroverleg

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|3

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel

De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is de realisatie van twee vrijstaande woningen op de locatie Oranjestraat 100 in Gilze. De nieuwe woningen worden gerealiseerd met titels van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Het plangebied ligt momenteel braak en is onbebouwd. In het bestemmingsplan ‘Woongebied Gilze’ heeft het plangebied de bestemming ‘Wonen’ gekregen, echter zonder bouwvlak. Door deze bestemming is een ander gebruik dan wonen niet meer mogelijk. Op basis van een positief principebesluit d.d. 22 november 2022 is voorliggend bestemmingsplan opgesteld om de realisatie van twee woningen ter plaatse aan de Oranjestraat 100 te Gilze, juridisch-planologisch mogelijk te maken.

1.1

Ligging en begrenzing plangebied

De locatie Oranjestraat 100 te Gilze ligt aan de rand van de bebouwde kom, aan één van de historische linten van Gilze. Het plangebied wordt in het oosten, zuiden en westen begrensd door de bestaande bebouwing van de Oranjestraat. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan een achtertuin behorend bij een woning aan de Pastoor van Herckstraat 31. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 3.225 m2.

Luchtfoto plangebied en omgeving

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|4

1.2

Vigerend bestemmingsplan

De locatie Oranjestraat 100 te Gilze valt onder de werking van het bestemmingsplan “Woongebied Gilze” van de gemeente Gilze en Rijen. De gemeenteraad heeft dit bestemmingsplan op 24 september 2012 vastgesteld. Voor het plangebied geldt de enkelbestemming ‘Wonen’, de dubbelbestemming ‘WaardeArcheologie-4 ‘en de gebiedsaanduidingen ‘luchtverkeerzone-11’, ‘milieuzone-geurzone’ en ‘ihcs-1’. Aan de locatie is geen bouwvlak toegekend waardoor er ter plaatse geen bouwmogelijkheden zijn voor nieuwe hoofdgebouwen/woningen.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

1.3

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt allereerst ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied, waarna in hoofdstuk 3 de beoogde toekomstige situatie wordt weergegeven. Een beschrijving van het relevante beleidskader op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau staat beschreven in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. Hoofdstuk 6 is een weergave van de juridische regelgeving. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|5

2

BESTAANDE SITUATIE

2.1

Historie en ruimtelijke structuur omgeving

Historie Gilze is één van de oudste plaatsen in het land van Breda en is ontstaan als kransakkerdorp langs de linten Oranjestraat/Versterstraat, Nieuwstraat, Kerkstraat, Raadhuisstraat en Ridderstraat. Rondom het centrale esdorp met de kerk ligt een aantal kleinere gehuchten zonder kerk. Daartussen lagen de akkers, die in de richting van de beekdalen overgaan in weidegronden. Op de hogere gronden ontstonden door overmatige begrazing heidevelden die begin 20ste eeuw bebost zijn. Rond de oude kern van Gilze ontwikkelden zich de gehuchten Verhoven, Biestraat, Horst, Bolberg, Weilenseind, Vossenberg, Wijkevoort en Nerhoven. Ter verbinding van de centrale kern met de gehuchten, de weidegronden/ heidevelden en de omringende dorpen is een dicht netwerk van uitwaaierende wegen in een sterpatroon ontstaan. In de huidige wegenstructuur zijn de belangrijkste wegen uit dit netwerk door het straatprofiel en de aangrenzende bebouwing nog duidelijk herkenbaar. Tot dit patroon behoren: • Bisschop de Vetplein en Oranjestraat in westelijke richting; • de Ridderstraat en Nieuwstraat in noordelijke richting, • Raadhuisstraat, Heuvel, Aalstraat/Tilburgsebaan en Molenstraat/Rielsebaan in oostelijke richting; • de Kerkstraat, Alphensebaan, Alphenseweg en Versterstraat in zuidelijke richting.

In deze bebouwingslinten treffen we nu nog de meeste winkelvoorzieningen en belangrijkste sociale voorzieningen aan. Met name na 1945 zijn tussen de oude linten diverse planmatige in- en uitbreidingen gerealiseerd. Het historische groen van het Mollebos en de Pastorietuin is hierbij behouden. Ook diverse diepe, groene achtertuinen achter de bebouwingslinten zijn behouden en bepalen nu nog het dorpse, groene beeld. Enkele pleinen zijn in de dorpsstructuur opgenomen (Bisschop de Vetplein, Steenakkerplein, parkeerplaats sporthal, Heuvel) Ruimtelijke structuur Linten De bebouwing aan de linten van Gilze kenmerkt zich door een vrij gesloten karakter, een organische opbouw en diepe kavels. Deze historische linten vormen de dragers van de kern Gilze. De bebouwing aan de linten is verder te kenmerken als kleinschalig. De stedenbouwkundige structuur wordt gekarakteriseerd door een licht gebogen straatverloop met daarlangs relatief gesloten gevelwanden, die zorgen voor een duidelijke begeleiding van de weg. Het veelal ontbreken van voortuinen in het centrum zorgt voor een stenig karakter in die straten. Er is sprake van een gevarieerde bebouwingsopzet. De architectuur van de lintbebouwing wordt gekenmerkt door een bouwhoogte van overwegend 1 of 2 bouwlagen met kap.

De dakvormen zijn veelal zadel- of mansardedaken met de noklijn evenwijdig aan de straat, afgewisseld met topgevels en samengestelde daken. Voornamelijk de vooroorlogse bebouwing wordt gekenmerkt door verticale gevelgeleding. De smalle profielen van de oude linten, met name rond het centrumgebied hebben een stenige uitstraling welke karakteristiek is voor de kern. Een aantal van deze linten heeft tevens een belangrijke verkeersfunctie. Planmatig opgezette wijken Binnen het raamwerk van de oude linten bevinden zich de planmatig opgezette wijken Strijpakkers en Steenakkers (noordwestelijke zijde), Hofstad (zuidoostelijke zijde) en De Spoel en De Laars (zuidwestelijke zijde) en Nerhoven (noord/oost).

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|6

2.2

Bestaande situatie Oranjestraat 100

Het plangebied aan de Oranjestraat 100 is momenteel braakliggend terrein. Het terrein bestaat uit grasland en is onbebouwd. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt een berm met twee bestaande bomen en een greppel waarmee het plangebied wordt gescheiden van de straat. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan een van de achtertuinen van woningen gesitueerd aan de Pastoor van Herckstraat. Aan weerszijden van het plangebied aan de Oranjestraat bevinden zich woningen. Aan de oostzijde zijn dit twee-onder-één-kap woningen, bestaande uit twee bouwlagen met een kap. Aan de westzijde van het plangebied, staan vrijstaande woningen, bestaande uit één bouwlaag met een kap. De twee-onder-één kap woningen aan de oostzijde hebben geen voortuin en grenzen direct aan het trottoir en straat. Ter hoogte van het plangebied gaat het trottoir over in een groenstrook met bomen. De vrijstaande woningen aan de westzijde van het plangebied hebben een voortuin welke grenst aan een groenstrook met bomen en de straat. Vanwege de voortuinen liggen deze woningen op grotere afstand van de straat. Aan de zuidzijde tegenover het plangebied en aan de andere zijde van de Oranjestraat ligt een tankstation met een bijbehorende bedrijfswoning (Oranjestraat 113). Het terrein van het tankstation wordt gesaneerd en herontwikkeld naar woongebied.

Ter plaatse van het tankstation terrein en de bedrijfswoning worden 41 nieuwbouwwoningen gerealiseerd. De bestemmingswijziging voor deze ontwikkeling wordt naar verwachting in juni 2023 vastgesteld. De Oranjestraat is één van de ontsluitingswegen van Gilze, welke verder loopt tot aan de Chaamseweg.

Huidige situatie plangebied

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|7

Woningen aan de oostzijde van het plangebied

Woningen aan de westzijde van het plangebied

Tankstation Oranjestraat 113

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|8

3.

TOEKOMSTIGE SITUATIE

Stedenbouwkundig plan Doorzetten lint Oranjestraat Voor de stedenbouwkundige ontwikkeling is gekozen om de lintstructuur langs de Oranjestraat voort te zetten en hierbij het bouwvolume en de architectuur aan te laten sluiten op de naastgelegen woningen. Voor de nieuwe woning gesitueerd aan de oostelijke zijde zal een verspringende rooilijn een overgang vormen tussen de direct aan de straat gelegen woningen Oranjestraat 96 en 98 en de verder van de straat afgelegen woningen Oranjestraat 110 en 112. De bestaande groenstrook met bomen blijft behouden.

Woningen Tuin

Beoogde situatie

Woningen Gekozen is om binnen het plangebied van dit bestemmingsplan twee vrijstaande woningen te realiseren. De nieuwe woningen worden gerealiseerd met titels van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. De bouwregels voor de woningen sluiten aan bij de bebouwingsregeling van het bestemmingsplan Buitengebied Gilze. Dit betekent dat een vrijstaande woning (inclusief aan- en uitbouwen) maximaal 750 m3 mag bedragen. De afstand van het hoofdgebouw tot aan de zijdelingse perceelgrens bedraagt minimaal 3 meter. De woningen krijgen een goothoogte van minimaal 3 meter en maximaal 5 meter. De bouwhoogte bedraagt minimaal 8 meter en maximaal 10 meter. De woningen worden voorzien van een dak met een hellend vlak tussen de 35o en de 60o De frontbreedte van de vrijstaande woning wordt minimaal 7 meter. Tuin/landschapswaarden Het noordelijk gedeelte van het plangebied krijgt een functieaanduiding ‘tuin’ en ‘landschapswaarden’. Binnen deze functieaanduiding mogen de gronden uitsluitend worden gebruikt als tuin. Met het toekennen van deze aanduidingen aan de bestemming is zowel vergunde als niet vergunde bebouwing in het noordelijk gedeelte niet toegestaan. Hiermee wordt aangesloten op de gemeentelijke Structuurvisie.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|9

In de Structuurvisie Stedelijk gebied Gilze en Rijen wordt onder kenmerken van het buitengebied van Gilze-Zuid en Gilze -West aangegeven dat langs de Oranjestraat de bebouwing vanuit Gilze in de loop der jaren is opgetrokken tot bijna aan het buurtschap de Biestraat. Enkele zichtlijnen laten nog zien waar de grens ligt. Deze zichtlijnen zijn vanuit cultuurhistorisch en landschappelijk oogpunt waardevol. De openheid van de diverse diepe, groene achtertuinen achter de bebouwingslinten bepalen het dorpse, groene beeld en moeten behouden blijven. Het zuidelijk deel van de tuin krijgt de functieaanduiding bijgebouwen. De grens van deze functieaanduiding loopt evenwijdig aan de grens van de bijgebouwen op de naastgelegen percelen (Oranjestraat 110/98). Hiermee wordt aangesloten op de aanduiding "bijgebouwen" van de bestaande woningen aan weerszijden. Ook daarbij mogen in de noordelijke delen van de achtertuinen geen bijgebouwen worden gebouwd. Landschappelijke inpassing Voor het plangebied is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (opgenomen als bijlage). De landschappelijke inpassing aan de Oranjestraat 100 Gilze bestaat uit de volgende elementen: • Versterken landschapswaarden - weiden Het noordelijk gedeelte van het plangebied blijft vanwege de landschapswaarden onbebouwd. Deze gronden mogen uitsluitend worden gebruikt als weide/tuin zonder bouwmogelijkheden.

• Behoud Amerikaanse eiken en greppel Oranjestraat De 3 Amerikaanse eiken en de greppel in de groenstrook langs de Oranjestraat blijven behouden. • Behoud beukenhaag noordzijde De bestaande beukenhaag aan de noordzijde van het plangebied blijft behouden. Hierdoor behoudt deze haag zijn functie voor de flora en fauna, waaronder huismussen. • Aanplant nieuwe beukenhaag (fagus sylvatica) achterzijde Op de scheiding tussen de woonkavels en de onbebouwde weiden aan de noordzijde zal een nieuwe beukenhaag van 1 meter hoog worden aangeplant. Hierdoor ontstaat een ruimtelijke scheiding tussen de doorlopende, open groene zone achter de Oranjestraat en de woonkavels. Tevens biedt de nieuwe beukenhaag een extra habitat voor de flora en fauna. • Aanplant nieuwe beukenhaag (fagus sylvatica) voorzijde Oranjestraat Aan de voorzijde van de nieuwe woonkavels zal langs de Oranjestraat een nieuwe beukenhaag van 1 meter hoog worden aangeplant. Hierdoor ontstaat een ruimtelijke scheiding tussen de Oranjestraat en de woonkavels. Tevens biedt de nieuwe beukenhaag een extra habitat voor de flora en fauna.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|10

Landschappelijk inpassingsplan

Parkeren Voor het parkeren zijn de normen gebaseerd op het gemeentelijke beleid zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017. Volgens de Nota Parkeernormen geldt voor woningen > 90 m2 ‘overig’, een parkeernorm van 2,0 pp, wat neer komt op 2 parkeerplaatsen per woning. Per woning worden minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd, waarmee voldaan wordt aan de gemeentelijke parkeernorm. Om te borgen dat er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden in het plangebied, is de te hanteren parkeernorm juridisch verankerd in de regels. Groenstrook De ruimte gelegen tussen het plangebied en de Oranjestraat betreft een gemeentelijke groenstrook. Ter plaatse van het plangebied aan de Oranjestraat 100 bestaat deze groenstrook uit een greppel, begroeid met gras en twee bomen. Om de woningen te kunnen bereiken en parkeren op eigen terrein mogelijk te maken, wordt in de gemeentelijke groenstrook een in-/uitrit gerealiseerd. De ruimte tussen de bomen bedraagt circa 10 meter waardoor per woning voldoende ruimte aanwezig is om een oprit van circa 3 meter breed en circa 10 meter diep te realiseren. De overgebleven ruimte blijft behouden als greppel en de bestaande bomen blijven behouden. Herontwikkeling Tankstation Het terrein tegenover het plangebied aan de andere zijde van de Oranjestraat wordt op termijn herontwikkeld naar woningbouw.

Het bestaande tankstation met bijbehorende bedrijfswoning (Oranjestraat 113) moet hiervoor eerst worden gesaneerd. Het bestemmingsplan voor deze ontwikkeling is in juni 2023 vastgesteld. Voor het planvoornemen om 2 vrijstaande woningen te realiseren aan de Oranjestraat 100 geldt de voorwaardelijke verplichting dat de 2 woningen er pas gebouwd mogen worden nadat het gebruik van het tankstation beëindigd is.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|11

4.

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met het planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 30 december 2011 inwerking getreden. Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plangebied relevante bepalingen. Conclusie Het Rijk heeft voor dit plangebied geen specifiek kaderstellend beleid geformuleerd. Ladder duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een beschrijving op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt gebruik gemaakt NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|12

van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals beschreven in, het per 1 juli 2017 gewijzigde, artikel 3.1.6 Bro. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat deze Ladderplichtig is. De in de toelichting van een bestemmingsplan vereiste onderbouwing van de nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing Het planvoornemen betreft het vergunnen van 2 vrijstaande woningen aangrenzend aan stedelijk gebied. De Ladder geldt alleen voor ‘nieuwe’ ontwikkelingen. Beoordeeld dient te worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte.

Daarvan is ‘in beginsel’ sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er volgens het voorheen geldende planologische regime aanwezig was of gerealiseerd kon worden. Ontwikkelingen die geen extra verstedelijking tot gevolg hebben, maar bebouwing reduceren of verplaatsen, zoals bij de Ruimte-voorRuimteregeling, worden niet gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Derhalve is toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking voor de 2 Ruimte voor Ruimte-woningen niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het echter wel wenselijk aandacht te besteden aan de uitvoerbaarheid en behoefte van het plan. Kwantitatieve behoefte In de periode tot 2030 neemt de bevolking en het aantal huishoudens in de gemeente Gilze en Rijen toe. Deze stijging vraagt om een groei van de woningvoorraad. Als afgeleide van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling kan een raming worden gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Gilze en Rijen van circa 1.190 woningen tot 2030. Op dit moment is er volgens de provinciale cijfers én de eigen cijfers van de gemeente Gilze en Rijen onvoldoende harde plancapaciteit om in de lokale woningbehoefte tot 2030 te voorzien.

Hierbij moet worden opgemerkt dat het wenselijk is om enige mate van overcapaciteit te hanteren als buffer om eventuele planuitval of planvertraging op te vangen. Rekening houdend met een (wenselijk) overcapaciteit van ongeveer 130% is er daarmee ruimte voor maximaal 1.550 woningen aan plancapaciteit in de gemeente Gilze en Rijen. De totale plancapaciteit betreft op dit moment 984 woningen (gegevens gemeente) en daarmee is er nog ruimte voor de ontwikkeling van extra woningen. Het initiatief aan de Oranjestraat kan hierin voorzien. Nieuwbouw bevordert tevens de doorstroming en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen voor nieuwe inwoners. De gemeente richt zich op jonge gezinnen, die belangrijk zijn voor de vitaliteit van en diversiteit in de dorpen. In het kader van de vergrijzing wil de gemeente ook voor de oudere inwoners met een verhuiswens een passend woningaanbod bieden. Gezien de grote woningbehoefte in de regio en komt de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding en vormt de kwantitatieve regionale woningbehoefte geen belemmering. Kwalitatieve behoefte Het planvoornemen betreft een locatie gelegen aan de Oranjestraat 100, aan de rand van de bebouwde kom. Ter plaatse van de Oranjestraat 100 bestaat de directe omgeving uit een gebied met hoofdzakelijk de functie wonen.

Bij de herontwikkeling wordt een braakliggend terrein ingevuld met 2 bouwkavels voor maximaal 2 wooneenheden. De functie wonen is al vergund op basis van het

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|13

huidige bestemmingsplan maar ter plaatse kunnen geen woningen worden gerealiseerd omdat er geen bouwvlak ligt op de locatie. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 2 vrijstaande woningen ter plaatse. Kijkend naar de directe omgeving biedt de locatie Oranjestraat 100 voldoende kansen om zowel functioneel als ruimtelijk kwalitatief beter aan te sluiten bij de directe omgeving dan in de huidige situatie. De gemeente streeft voor alle woningbouwontwikkelingen naar inbreiding voor uitbreiding als overkoepelend thema. De planlocatie ligt binnen de bebouwde kom, grenst direct aan stedelijk gebied en wordt aan alle zijden omringd door bestaande woningen waardoor voorgenomen ontwikkeling gezien kan worden als een geschikte en logische locatie voor woningbouw. Uit de bovenstaande toetsing blijkt dat het planvoornemen niet gezien kan worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dus niet Ladderplichtig is. Vanuit een goede ruimtelijke ordening blijkt dat zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt behoefte is aan onderliggend planvoornemen.

4.2

Provinciaal en regionaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant De Brabantse Omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie benoemt één basisopgaven en vier hoofdopgaven: • De basisopgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit; • Werken aan Brabantse energietransitie; • Werken aan een klimaatproef Brabant; • Werken aan de slimme netwerkstad; • Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken, zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers. De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, SVRO, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks thuis in programma’s. De beleidsmatige uitganspunten van de structuurvisie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte.

De Interim Omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld, op 11 maart 2022 geactualiseerd vastgesteld en geconsolideerd op 21 maart 2023 als stap voordat de Omgevingswet in werking treedt. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve Omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. De verordening is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening onder de volgende gebieden: • •

Verstedelijking afweegbaar (instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) Gemengd landelijk gebied (instructieregels gemeenten: basiskaart landelijk gebied)

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|14

• • • •

Diep grondwaterlichaam (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) Verbod uitbreiding veehouderij (rechtstreeks werkende regels: landbouw) Beperkingen veehouderij (instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkeling) Norm wateroverlast buiten Stedelijk gebied (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging)

Ruimte voor Ruimte-woningen op basis van artikelen 3.77/ 3.78 en 3.79 Op basis van artikel 3.77 en 3.79 kan binnen het werkingsgebied ‘Landelijk gebied’ worden voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels. Om dit mogelijk te maken dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan: voor de ruimte-voor-ruimtekavel moet een titel van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte worden ingebracht. de ruimte voor ruimte- woning moet conform artikel 3.77 passen binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. voor de ruimte voor ruimte- woning geldt conform artikel 3.78 lid 3 een ‘aanvaardbare locatie’. RvR kavel (art. 3.79) Het planvoornemen is om aan de Oranjestraat 100 te Gilze twee woningen te realiseren met titels van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. De Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte II CV heeft 2 bouwtitels verleend voor dit project. Het certificaat met de bouwtitels voor dit project is opgenomen in de bijlagen. In de IOV is aangegeven dat bij de toepassing van het artikel 3.79 voor het realiseren van Ruimte voor Ruimte kavels het artikel 3.9 ‘Kwaliteitsverbetering landschap’ niet van toepassing is. Wel is een landschappelijke inpassing van toepassing. Voor het plangebied is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (bijgevoegd als bijlage) en als voorwaardelijke verplichting geborgd in de regels. Ontwikkelingsrichting (art.

3.77) De gemeente Gilze en Rijen heeft de ontwikkelingsrichting voor de Oranjestraat en omgeving gedetailleerd weergegeven in de Structuurvisie Stedelijk gebied (versie 2019). Het plangebied aan de Oranjestraat bevindt zich op de overgang tussen stedelijk gebied en het buitengebied. De Structuurvisie Stedelijk gebied van de gemeente Gilze en Rijen geeft voor het gebied van de Oranjestraat geen specifieke woningbouwlocaties aan. Wel wordt aangegeven dat kleinschalige, organische ontwikkelingen die aansluiten op het landschappelijk karakteristiek mogelijk zijn. Daarnaast is in de gemeentelijke Structuurvisie is als randvoorwaarde aangegeven dat diverse diepe, groene achtertuinen achter de bebouwingslinten het dorpse, groene beeld bepalen en behouden moeten blijven. Derhalve blijft het noordelijk gedeelte van het plangebied onbebouwd. Dit wordt geborgd in de planregels met de functieaanduiding ‘tuin’ en ‘landschapswaarden’. Binnen deze functieaanduiding is bebouwing uitgesloten en mogen de gronden uitsluitend worden gebruikt als tuin. Het planvoornemen, een kleinschalige woningbouwontwikkeling waarbij de bestaande landschapswaarden worden behouden, past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. In paragraaf 3.1.5 ‘Gilze Zuid’ van de Structuurvisie Stedelijk gebied zijn specifieke bouwstenen gedefinieerd voor het verdichten van de Oranjestraat.

De locatie bevindt zich in deel B van het bebouwingslint, waar verdichten onder voorwaarden mogelijk is. Hier geldt dat er alleen bebouwing kan worden toegevoegd mits er minimaal één doorzicht naar het buitengebied blijft behouden, de nieuwe bebouwing georiënteerd is op de weg en de bouwdiepte van het bouwperceel gelijk is met de aangrenzende percelen. In de Structuurvisie is een afbeelding opgenomen waar met een groen vlak de doorzichten vanaf de Oranjestraat naar het buitengebied zijn aangeduid. In deel B van het bebouwingslint zijn twee van zulke doorzichten aangeduid; ter plaatse van het plangebied op de locatie Oranjestraat 100 en ter plaatse van het perceel tussen Oranjestraat 112 en 122.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|15

In de feitelijke situatie is alleen ter plaatse van het perceel tussen Oranjestraat 112 en 122 een doorzicht aanwezig. Ter plaatse van Oranjestraat 100 is geen sprake van een doorzicht naar het buitengebied. Het zicht op het buitengebied wordt belemmerd omdat het plangebied eindigt op de dichtbegroeide achtertuinen van de woningen aan de Pastoor van Herckstraat.

Afbeelding bouwstenen verdichten Oranjestraat (plangebied rood omcirkeld)

De voorwaarde is dat er minimaal één doorzicht naar het buitengebied behouden blijft op dit deel van de Oranjestraat. Met het bestaande doorzicht ter plaatse van de Oranjestraat 112 en 122 wordt voldaan aan deze voorwaarde en kan ter plaatse van de Oranjestraat 100 gebouwd worden. Het achterste deel van de planlocatie blijft onbebouwd en groen, als onderdeel van een grotere groenzone aan de achterzijde van de woningen aan de Oranjestraat. Hiermee blijft de groene buffer zoals aangegeven op de kaart “De kwaliteiten van Gilze-Zuid” behouden.

Kaart kwaliteiten van Gilze-Zuid (plangebied rood omcirkeld) NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|16

Het planvoornemen voldoet aan de voorwaarden gesteld in de Structuurvisie Stedelijk gebied en is passend binnen de ontwikkelingsrichting. Aanvaardbare locatie (art. 3.78) De planlocatie ligt aan het bestaande bebouwingslint van de Oranjestraat, binnen de bebouwde kom van Gilze en grenst direct aan het ‘stedelijk gebied’. De planlocatie maakt onderdeel uit van het gebied ‘verstedelijk afweegbaar”. Daarnaast wordt de planlocatie aan alle zijden omringd door bestaande woningen waardoor voorgenomen ontwikkeling gezien kan worden als een geschikte en logische locatie voor woningbouw. De achterste delen van de percelen van de planlocatie blijven onbebouwd. Hierdoor blijft een grotere groenzone aan de achterzijde van de woningen aan de Oranjestraat behouden. De ruimtelijke opzet van het plan sluit aan op de bestaande stedenbouwkundige structuur van de omliggende woningen. Het betreft een invulling van een open plek in het doorlopende historische bebouwingslint van de Oranjestraat. Gesteld kan worden dat het planvoornemen past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied en bijdraagt aan de omgevingskwaliteit ter plaatse. Overige gebieden De overige gebieden waar het plangebied onder valt, zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen en vormen daarmee geen beperking op het planvoornemen. Conclusie Het bouwplan past binnen het provinciaal beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen De gemeente Gilze en Rijen heeft de Structuurvisie Stedelijk Gebied vastgesteld op 21 december 2015. De hoofdambities en koers zijn bepaald en in de structuurvisie vastgelegd. Daarbij heeft de gemeente de volgende beleidsuitgangspunten opgenomen voor wonen: • • •

De gemeente maakt ruimte voor meer vraag gestuurde vormen van woningbouw, zodat heel gericht kan worden ingespeeld op specifieke woonbehoeften. De gemeente zet in op het zo lang mogelijk zelfstandig wonen door ouderen, en faciliteert dit door goede voorzieningen en het stimuleren van woningaanpassingen. Mits gebouwd kan worden voor de juiste doelgroep en woonbehoefte, krijgt inbreiding voorrang boven uitbreiding. Prioritering en fasering van woningbouwlocaties vindt mede plaats op basis van de bijdrage die wordt geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit.

Gilze West In de Structuurvisie stedelijk gebied van de gemeente Gilze en Rijen maakt het gebied rondom de Oranjestraat deel uit van Gilze-West. In de structuurvisie heeft de gemeente specifiek beleid voor dit gebied aan de westzijde van de kern Gilze opgenomen. De openheid aan de westzijde loopt, ondanks de aanleg van de zandwinplas en de sportvelden, op enkele plaatsen nog door tot over de Ridderstraat. Langs de Oranjestraat is de bebouwing vanuit Gilze in de loop der jaren opgetrokken tot bijna aan het buurtschap aan de Biestraat. Enkele zichtlijnen laten nog zien waar de grens ligt en maken van de Biestraat een ‘eigen gehucht’. Deze zichtlijnen vinden we vanuit cultuurhistorisch en landschappelijk oogpunt waardevol om te behouden. De openheid aan beide kanten van het lint blijft zo nog net zichtbaar. Behoud karakteristiek van het landschap Op het landschap ten zuiden en westen van Gilze is de gemeente zuinig. De gemeente wil de karakteristiek van het landschap overeind houden. Daarnaast vormt de zachte, geleidelijke overgang tussen bebouwde kom en buitengebied een belangrijke kwaliteit. Vanaf het centrum is

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|17

het buitengebied hemelsbreed, slechts 200 meter verwijderd. Deze twee kernwaarden staan bij de ontwikkeling van Gilze-Zuid voorop. Toetsing aan de Structuurvisie Op de visiekaart Gilze is de locatie gelegen binnen het woongebied Gilze. De locatie grenst aan de zuidzijde aan het gebied "Uitbreidingslocatie woningbouw", waarvoor het bestemmingsplan Oranjestraat 113 in juni 2023 is vastgesteld.

Uitsnede visiekaart Gilze (plangebied rood omcirkeld)

In paragraaf 3.1.5 ‘Gilze Zuid’ van de Structuurvisie Stedelijk gebied zijn specifieke bouwstenen gedefinieerd voor het verdichten van de Oranjestraat. De locatie bevindt zich in deel B van het bebouwingslint, waar verdichten onder voorwaarden mogelijk is. Hier geldt dat er alleen bebouwing kan worden toegevoegd mits er minimaal één doorzicht naar het buitengebied blijft behouden, de nieuwe bebouwing georiënteerd is op de weg en de bouwdiepte van het bouwperceel gelijk is met de aangrenzende percelen. In de Structuurvisie is een afbeelding opgenomen waar met een groen vlak de doorzichten vanaf de Oranjestraat naar het buitengebied zijn aangeduid. In deel B van het bebouwingslint zijn twee van zulke doorzichten aangeduid; ter plaatse van het plangebied op de locatie Oranjestraat 100 en ter plaatse van het perceel tussen Oranjestraat 112 en 122.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|18

Afbeelding bouwstenen verdichten Oranjestraat (plangebied rood omcirkeld)

In de feitelijke situatie is alleen ter plaatse van het perceel tussen Oranjestraat 112 en 122 een doorzicht aanwezig. Ter plaatse van Oranjestraat 100 is geen sprake van een doorzicht naar het buitengebied. Het zicht op het buitengebied wordt belemmerd omdat het plangebied eindigt op de dichtbegroeide achtertuinen van de woningen aan de Pastoor van Herckstraat. De voorwaarde is dat er minimaal één doorzicht naar het buitengebied behouden blijft op dit deel van de Oranjestraat. Met het bestaande doorzicht ter plaatse van de Oranjestraat 112 en 122 wordt voldaan aan deze voorwaarde en kan ter plaatse van de Oranjestraat 100 gebouwd worden. Het achterste deel van de planlocatie blijft onbebouwd en groen, als onderdeel van een grotere groenzone aan de achterzijde van de woningen aan de Oranjestraat. Hiermee blijft de groene buffer zoals aangegeven op de kaart “De kwaliteiten van Gilze-Zuid” behouden.

Kaart kwaliteiten van Gilze-Zuid (plangebied rood omcirkeld) NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|19

Conclusie Het plangebied ligt binnen het woongebied van Gilze. Woningbouw in combinatie met behoud van groen ter plaatse sluit aan op de voorwaarden uit de Structuurvisie van de gemeente Gilze en Rijen. Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 De toekomstvisie ‘Samen werken aan Ontwikkeling: Wij zijn Gilze en Rijen!’ geeft een beeld van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente tussen nu en 2025. De gemeente Gilze en Rijen heeft haar inwoners veel te bieden. Het is goed wonen, werken en leven in de gemeente. Er is volop bedrijvigheid, er is ruimte om te wonen en te leven en er zijn veel voorzieningen voor sport en cultuur. De voordelen van het wonen in dorpen in het groen zijn goed te combineren met de bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen in Tilburg en Breda. Het is belangrijk om die kwaliteiten te behouden en ze verder te versterken en om nieuwe kwaliteiten te ontwikkelen. Dat kan alleen als er met z’n alle aan gewerkt wordt. Het is nodig dat de gemeente verbindingen legt met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met ons omringende gemeenten.

Voor 2025 heeft de gemeente de volgende ambities: • Versterken van onze positie als woongemeente in het groen tussen twee steden; • Benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant en het versterken van de positie als werkgelegenheidsgemeente met economisch duurzame en beeldbepalende bedrijven; • Versterken van de vitaliteit van kernen met goede voorzieningen op het vlak van sport en cultuur die optimaal worden gebruikt; • Versterken van de economische draagkracht van het buitengebied en van de belevingswaarde van dat buitengebied. De gemeente zet zich daarbij in op het realiseren van extra groei door aantrekken van nieuwe inwoners. Een gevarieerd woningaanbod in de vorm van betaalbare woningen, appartementen en diverse woonvormen voor jonge gezinnen en ouderen is wenselijk. Hierbij is het tevens van belang dat het ook gaat om zaken als verduurzaming en het leeftijdsbestendig maken van de woningen. Woonvisie In de Woonvisie, die in december 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld, heeft de gemeente enkele ambities geformuleerd. De gemeente wil de komende jaren een inhaalslag doen op de nieuwbouw, om te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Daarbij richt de gemeente zich op jonge gezinnen, die belangrijk zijn voor de vitaliteit van en diversiteit in onze dorpen.

In het kader van de vergrijzing wil de gemeente ook voor oudere inwoners met een verhuiswens een passend woningaanbod bieden. Bij nieuwbouw op centrumlocaties zet de gemeente Gilze en Rijen in op toevoeging van levensloopgeschikte woningen voor ouderen. De prioriteit ligt bij vrijstaande eengezinswoningen en appartementen met lift. Hierdoor komt de bestaande woningvoorraad deels vrij voor starters en wordt de doorstroming bevorderd. Toetsing Het planvoornemen waarbij 2 vrijstaande duurzame woningen worden gerealiseerd aan de Oranjestraat 100 in Gilze, sluit aan bij de uitgangspunten van de toekomstvisie en woonvisie waarbij wordt gestreefd naar het uitbreiden van het woningaanbod, de ontwikkeling van duurzame woningen en het bevorderen van de doorstroming. Welstandsnota Gilze Rijen Het welstandstoezicht is bedoeld om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar van het bouwwerk alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet. Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat.

Het gemeentelijk welstandsbeleid bevat de welstandsaspecten en de criteria waaraan bouwplannen in die gemeente worden getoetst. Het gaat daarbij om algemene welstandscriteria, gebiedsgerichte

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|20

welstandscriteria, welstandscriteria voor specifieke objecten en welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwwerken. De algemene welstandscriteria richten zich op: De relatie tussen vorm, gebruik en constructie; De relatie tussen bouwwerk en omgeving; De betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context; Het evenwicht tussen helderheid en complexiteit; Schaal en maatverhoudingen; Materiaal, textuur, kleur en licht. Op 20 december 2010 heeft de gemeenteraad ingestemd met het vernieuwen van het welstandsbeleid. Uit dit besluit blijkt dat de Welstandsnota Gilze en Rijen alleen nog geldt voor de rode gebieden op het bij de besluit behorende kaart. Voor de gele gebieden geldt niet meer de Welstandsnota Gilze en Rijen, maar in plaats daarvan zal de beoordeling aan redelijke eisen van welstand plaatsvinden door middel van de “algemene voorschriften gele gebieden’. Voor groene gebieden geldt de Welstandsnota Gilze en Rijen niet meer, met uitzondering van de excessenregeling.

Uitsnede tekening welstandstoezicht

Het plangebied is gelegen in het gele gebied. De Welstandsnota Gilze en Rijen geldt niet voor plannen in het gele gebied. Hiervoor gelden algemene voorschriften (redelijke eisen van welstand) waaraan de bouwplannen moeten voldoen. De gemeente Gilze en Rijen hanteert de volgende algemene voorschriften: 1. Het uiterlijk van het gebouw of bouwwerk is een begrijpelijke en logische keuze vanuit het gebruik of de bestemming; 2. Het gebouw of bouwwerk is een begrijpelijke en logische keuze t.o.v. zijn omgeving; 3. De gekozen stijlvorm is begrijpelijk en logisch; 4. De samenhang tussen maatverhoudingen in ruimtes, volumes en vlakverdelingen is logisch en begrijpelijk; 5. Materiaalgebruik, kleur en textuur is logisch en begrijpelijk. Het definitieve bouwplan zal ter beoordeling worden voorgelegd aan de welstandscommissie.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|21

Duurzaam bouwen Gemeente Gilze en Rijen heeft een specifieke ambitie voor duurzaam bouwen. Hiervoor heeft de gemeente de “Duurzaam Beeldkwaliteitsgids”. Deze biedt de architecten en ontwerpers een duidelijk handvat om hun product te toetsen aan de optimale verhouding tussen de schoonheids-, sociale-, milieukundige- en economische dimensies. De Duurzaam Beeldkwaliteitsgids daagt uit een goede balans te vinden, waarbij de beschikbare ruimtelijke en vormgevende middelen zo efficiënt mogelijk worden ingezet. De doelstelling van de Duurzaam Beeldkwaliteitsgids is: • Duurzame functionaliteit als uitgangspunt voor de vorm, constructie, gebruik, beheer en schoonheid van het bouwwerk in zijn omgeving. Uitgangspunten om de doelstelling te bewerkstelligen zijn: • Duurzame en functionele cohesie tussen bouwwerk, private ruimte, openbare ruimte en omgeving; • Het bevorderen van sociale en culturele cohesie in de wijk; • Het duurzaam en functioneel ordenen van ruimten in en rondom bouwwerken in relatie tot openbare ruimte en omgevingsfactoren; • Duurzaam en functioneel bouwen in vorm, gebruik, constructie, beheer en schoonheid; • Helderheid in complexiteit door duurzame en functionele balans tussen maat, schaal, materiaal, kleur en duurzame omgevingsfactoren. Toetsing De bebouwing ter plaatse aan de Oranjestraat 100 wordt volgens de actuele duurzaamheidseisen gebouwd.

Groenstructuurplan 2011 De gemeente Gilze en Rijen staat bekend als een open en groene gemeente tussen de steden Tilburg en Breda. Op de eerste plaats bepaalt het aantrekkelijke buitengebied, bestaande uit bosgebieden en open (broek-)ontginningen met beekdalen, het groene karakter. Ten tweede draagt het groen in en direct grenzend aan de kernen bij aan de groene uitstraling. Bosgebieden verweven met de kern en historische structuren, begeleid door boomstructuren, dragen sterk bij aan de uitstraling van de kern. Het groenstructuurplan biedt kaders voor ontwikkeling van de groenstructuren binnen de kernen, met aandacht voor de kwaliteiten die het groen in de gemeente Gilze en Rijen heeft. Iedere kern heeft hierbij een andere ontstaansgeschiedenis en karakteristiek die belangrijke kaders bieden voor de ontwikkeling van de huidige groenstructuur. Groen binnen de kernen is echter niet vanzelfsprekend. Functies als woningbouw en parkeren vragen binnen de bebouwde kommen om ruimte, waardoor de structuren steeds verder verdicht raken. Door vast te leggen welk groen van belang is voor de uitstraling van de gemeente, wordt voorkomen dat groen een ander functie krijgt en zo verloren gaat.

De doelstelling van het groenstructuurplan is: Het beschrijven van de lange termijn visie van de gemeente Gilze en Rijen ten aanzien van de inrichting van het openbaar groen, om een waardevolle, karakteristieke, gebruiksvriendelijke en duurzame groenstructuur te behouden, ontwikkelen en versterken, binnen de bebouwde kommen.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|22

Groenstructuurplan

Het groenstructuurplan heeft geen juridische status, maar met het vaststellen van de inhoud van het plan legt het gemeentebestuur zijn visie met betrekking tot het openbaar groen in de kernen voor een periode van 10 jaar vast. Het groenstructuurplan is daarmee een uitgangspunt in de discussie over het groen in de kernen en bij het dagelijks werk in de gemeente. Daarnaast biedt dit plan uitgangspunten voor het opstellen en toetsen van andere ruimtelijke plannen. Toetsing De bomen langs de Oranjestraat maken onderdeel uit van de groene hoofdstructuur (lijnelement). De bomen ter hoogte van het plangebied aan de Oranjestraat 100 blijven behouden waardoor het bestaande lijnelement niet wordt aangetast. Klimaatkaart Gilze Rijen Het klimaat verandert: de gemiddelde wereldtemperatuur stijgt en daarmee worden de gevolgen merkbaar. Het regent meer en harder, er komen meer dagen waarop het warmer is dan 30 graden. De bodem wordt op de ene plaats natter en op een andere plaats droogt deze uit. Vanuit het Deltaplan zijn gemeenten verplicht om een stresstest light te maken. Dat is voor Gilze en Rijen de klimaatonderlegger in de vorm van een kaart. Een kaart is een middel om de effecten die we kunnen verwachten inzichtelijk te maken.

Voor de Klimaatkaart Gilze en Rijen is een aantal gegevens uit bronnen zoals de bodemkaart, hoogte, zonneatlas en de Klimaateffectatlas gecombineerd en grafisch weergegeven. Op deze kaart staan de gevolgen die we kunnen verwachten en de kansen om hiermee om te gaan. Het zijn globale gegevens dus we kunnen niet op perceel niveau bepalen welke effecten daar optreden. Aan de hand van de Klimaatkaart heeft de gemeente Gilze en Rijen de Klimaatgids opgesteld. In deze gids wordt informatie gegeven over de klimaatgevolgen, wordt de klimaatkaart toegelicht en worden tips gegeven aan wat inwoners en planmakers kunnen doen. Een nieuwe ontwikkeling biedt kansen om aandachtspunten aan te pakken. Bij dit project is de voornaamste kans het voorkomen van problemen op het gebied van wateroverlast en hittestress. Klimaatgids In de Klimaatgids zijn verschillende maatregelen voor het tegengaan van hittestress opgenomen. Ook geeft de gemeente in de Klimaatgids adviezen aan haar inwoners over hoe zij zelf een bijdrage kunnen leveren. Welke adviezen geeft de gemeente aan haar inwoners? • Het vervangen van de verharding in de tuin door planten of gras. • De gevels van de woning of schuur vergroenen door het planten van een geveltuin. NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|23

• Het aanbrengen van groen op de daken van schuren en woningen. • Bedrijven kunnen ook bijdragen door parkeerplaatsen, erfafscheiding en het dak te vergoenen. Dit kan gecombineerd worden met zonnepanelen waarmee bijdragen wordt geleverd voor het opwekken van duurzame energie.

Uitsnede klimaatkaart Gilze en Rijen

Toetsing Het plan biedt de kans om een duurzame en klimaatadaptieve ontwikkeling mogelijk te maken, in aansluiting op de woningbouwontwikkeling aan de overzijde van het plangebied (Oranjestraat 113). De woningen zullen op een duurzame manier worden gebouwd. Denk aan energieopwekking door middel van zonnepanelen, aan energiebesparing door de bebouwing volledig te isoleren en door het toepassen van extra duurzame technieken en materialen. In en rond de woningen zullen maatregelen voor natuurinclusief bouwen worden getroffen, in de vorm van bijvoorbeeld nestkasten. Conclusie Het planvoornemen past binnen het gemeentelijk beleid.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|24

5.

RANDVOORWAARDEN

5.1

Bodemkwaliteit

Om te zorgen voor een balans tussen bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en milieu én gebruik van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen zoals woningbouw of aanleg van wegen, is in 2008 het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) in werking getreden. Het doel van het Bbk is duurzaam bodembeheer. Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een bodemonderzoek worden verricht om de realiseerbaarheid van een bestemmingswijziging te beoordelen. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting mogelijk is moet ten minste een verkennend bodemonderzoek verricht worden. Onderzoek In 2012 is op de locatie Oranjestraat 100 te Gilze een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Lankelma Geotechniek Zuid B.V rapport met kenmerk 65564, d.d. 13 januari 2012). Vanwege de datering van dit onderzoek is voor de periode 2012 – heden een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd. In opdracht van Ordito heeft Aeres Milieu in maart 2023 een actualiserend vooronderzoek conform de NEN 5725 uitgevoerd op de locatie Oranjestraat 100 te Gilze (externe bijlage, projectnr: AM23071, d.d. 23 maart 2023). Uit de verzamelde (historische) informatie en het uitgevoerde locatiebezoek is gebleken dat ter plaatse van de onderzoekslocatie in de periode 2012 – heden geen potentieel bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. De locatie is altijd onbebouwd geweest.

Gebaseerd op de verzamelde gegevens en de uitgevoerde terreininspectie kan de onderzoekslocatie als “onverdacht” worden beschouwd, rekening houdend met het aantreffen van licht verhoogde gehalten aan PCB in de ondergrond en licht verhoogde gehalten aan zware metalen in het grondwater ten gevolge van regionaal verhoogde achtergrondwaarden. De aanwezigheid van asbestverdacht materiaal in de bodem wordt niet verwacht (onverdacht). Het bevoegd gezag heeft dit onderzoek beoordeeld waarop aangegeven is dat een aanvullend bovengrond onderzoek uitgevoerd dient te worden daar het oorspronkelijke verkennend bodemonderzoek in januari 2012 is uitgevoerd. Op de onderzoekslocatie is een aanvullend bovengrondonderzoek uitgevoerd (externe bijlage, projectnr: AM23071-2, d.d. 27 september 2023). Tijdens de veldinspectie op de locatie zijn geen waarnemingen gedaan die wijzen op de aanwezigheid van bodemverontreiniging of bronnen van verontreiniging. In het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen bijzonderheden waargenomen. Uit de analyseresultaten blijkt dat in de onderzochte bovengrond geen gehalten verhoogd ten opzichte van de achtergrondwaarden gemeten zijn. De resultaten van dit bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. Op het maaiveld en in de vrijkomende grond zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

De locatie is derhalve als onverdacht beschouwd. In het kader van dit onderzoek is geen onderzoek conform NEN 5707 verricht naar het voorkomen van asbest in de bodem. Het voorliggende onderzoek doet echter geen bindende uitspraak over de aan- of afwezigheid van asbest in de bodem binnen de onderzoekslocatie. NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|25

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond mogelijk niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. Ten aanzien van hergebruik van deze grond elders is het Besluit Bodemkwaliteit en het Tijdelijk Handelingskader PFAS van toepassing. Conclusie Vanuit het aspect bodemkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor het plan.

5.2

Water

Beleid Kaderrichtlijn Water De Kaderrichtlijn water is een Europese richtlijn die moet leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. De Kaderrichtlijn moet in landelijke wet- en regelgeving worden omgezet. Met de komst van de Implementatiewet EG-kaderrichtlijn water is de KRW vertaald in de Nederlandse wetgeving. De Europese Kaderrichtlijn heeft gevolgen voor de gemeente op het gebied van riolering, afkoppelen, toepassing van bouwmaterialen en het ruimtelijke beleid. Er worden ecologische en fysisch-chemische doelen geformuleerd die afhankelijk zijn van de functie van een watergang. Nationaal waterprogramma 2022-2027 In het Nationaal Water Programma 2022-2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Het programma geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Dit doet het Rijk voor de periode 2022 – 2027, maar men kijkt ook verder vooruit. Het Rijk werkt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren.

De ministeries van Infrastructuur en Waterstaat, Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit hebben de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het opstellen van het NWP. Dit ontwikkelen zij samen met medeoverheden, drinkwaterbedrijven, maatschappelijke organisaties en branche- en sectorpartijen. Om de uitdagingen rondom water het hoofd te bieden is samenwerking cruciaal. Bestuursakkoord Water Het Bestuursakkoord Water volgt op het Nationaal Bestuursakkoord Water en bevat hernieuwde afspraken over bestuur, financiën en richtinggevende kaders voor onder andere water. De maatregelen uit het Bestuursakkoord Water zijn gericht op: • Heldere verantwoordelijkheden, minder bestuurlijke drukte; • Beheersbaar programma voor de waterkeringen; • Doelmatig beheer van de waterketen; • Werkzaamheden slim combineren; • Het waterschapsbestuur. Regionaal Water en Bodem Programma (RWP) 2022-2027 Op 22 december 2021 is het regionaal Water en Bodem Programma (RWP) in werking getreden. Het RWP is de opvolger van het Provinciaal Milieu en Waterplan (PMWP) en is onderdeel van het planstelsel voor de wateropgaven in Nederland, samen met het Nationaal Water Programma en de waterbeheerprogramma’s van de waterschappen. Het RWP staat voor een klimaatadaptief Brabant met veilig, schoon en voldoende water en vitale bodem.

Het programma staat voor het herstellen van de systeemwerking. Lange tijd had het waterbeleid als doel om wateroverlast te voorkomen en water zo snel mogelijk af te voeren. Nu wordt er ingezet op het zuinig omgaan met water en de bodem. Daarnaast moet het water en bodemsysteem toegerust zijn op natte en droge tijden.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze

|26

Waterbeheerplan 2022-2027 (Waterschap Brabantse Delta) In het Waterbeheerprogramma staat hoe het waterschap haar taken in deze periode uitvoert. Er staan doelstellingen en ambities in. Het waterbeheerprogramma komt voort uit afspraken in de Omgevingswet. Bij het opstellen van het Waterbeheerprogramma hebben we aan organisaties en andere belanghebbenden om hun inbreng gevraagd. Maar ook met trends en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals klimaat, de inrichting van de ruimte en economische activiteiten is rekening gehouden in het Waterbeheerprogramma. Brabant Keur Voor de beheergebieden van de waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en de Dommel geldt dezelfde keur: Brabant Keur. De keur bevat regels ter bescherming van de waterwerken die nodig zijn voor een goed waterbeheer (kwantiteit) en voor de bescherming van het gebied tegen hoog water. Bij veel projecten is sprake van een toename van het verharde oppervlak. Hieromtrent is bij de Algemene regels van de keur het volgende opgenomen: • Bij een toename van het verharde oppervlak van minder dan 500 m² stelt het waterschap geen andere eisen aan de verwerking van het hemelwater. Hiervoor geldt het gemeentelijke beleid; •

Bij een toename van het verharde oppervlak van meer dan 500 m² maar minder dan 10.000 m² moeten compenserende maatregelen ten aanzien van de verwerking van het hemelwater worden getroffen conform de rekenregel: benodigde compensatie (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m²);

Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 10.000 m² is een watervergunning nodig. Door middel van de verplichte watertoets ziet het waterschap toe op de uitvoering van hun beleid. Hiermee wordt gewaarborgd dat bij nieuwe ontwikkelingen het waterbeheer wordt meegenomen. Uitgangspunten gemeente Gilze en Rijen Volgens het Gemeentelijk Rioleringsplan, verbreed GRP Gilze en Rijen 2021-2025, moet bij nieuwbouw en herstructureringsprojecten voorkomen worden dat er negatieve effecten op de waterhuishouding optreden. Bij nieuwbouw of toenemend verhard oppervlak geldt een retentie-eis van 60 mm. Toetsing Bestaande situatie Het plangebied ligt in het westen van de bebouwde kom van Gilze, aan één van de vele bebouwingslinten. Het plangebied bestaat uit braakliggend terrein begroeid met gras en is volledig onverhard. Bodem en grondwater De ondergrond in midden Noord-Brabant is opgebouwd uit afzettingen, die geohydrologisch kunnen worden onderverdeeld in relatief goed en slecht waterdoorlatende lagen. In de ondergrond van midden Noord-Brabant komen twee watervoerende pakketten voor, min of meer gescheiden door een slechte doorlatende laag.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01

Bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze