Beantwoording technische vragen D66 cie Ruimte agendapunt 12g RIB Raakeindse Kerkweg 91 Molenschot incl bijlages
Tekst van het document
BEANTWOORDING TECHNISCHE VRAGEN -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aan Gemeenteraad Van College van burgemeester en wethouders Portefeuillehouder Wethouder Van der Veen Vragensteller D66 Onderwerp Ter kennisname stukken - RIB Raakeindse Kerkweg 91, Molenschot Datum vergadering 21 september 2021 (commissie Ruimte) Agendapunt vergadering Agendapunt 12 Datum ingekomen 13 september 2021 Datum beantwoording In te vullen door de griffie Behandelend medewerker Ruud Krol Zaaknummer 348724 Nummer -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Vraag 1. In deze raadsinformatiebrief wordt verwezen naar “ontwerpbestemmingsplan Raakeindse Kerkweg 91”. Deze zit niet bij de stukken. Kunt u deze toevoegen? Antwoord De stukken van het ontwerpbestemmingsplan Raakeindse Kerkweg 91 zijn toegevoegd.
Geen reactie ontvangen
Regels
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
3
Gemeente Gilze en Rijen
4
Inhoudsopgave Regels
Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2
Inleidende regels Begrippen Wijze van meten
7 7 10
Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5
Bestemmingsregels Groen - Landschappelijke inpassing Wonen Leiding - Water
11 11 13 16
Hoofdstuk 3 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10
Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Overige regels
19 19 20 21 22 23
Hoofdstuk 4 Artikel 11 Artikel 12
Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel
25 25 26
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
5
Gemeente Gilze en Rijen
6
Hoofdstuk 1
Artikel 1 1.1
Inleidende regels
Begrippen
plan
het bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91" van de gemeente Gilze en Rijen. 1.2
bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met de daarbij behorende regels en de daarbij behorende bijlagen als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0784.Raakeindkerkwg-ON01. 1.3
aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4
aan-huis-gebonden beroep
een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep met ondergeschikte functies. Het beroep dient qua omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij bijbehorende bijgebouwen te passen en de woonfunctie dient als primaire functie behouden en herkenbaar te blijven. 1.5
aan-huis-gebonden bedrijf
het beroepsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk met ondergeschikte functies. Het bedrijf dient qua omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij bijbehorende bijgebouwen te passen en de woonfunctie dient als primaire functie behouden en herkenbaar te blijven. 1.6
afhankelijke woonruimte
een bijgebouw/bedrijfsgebouw dat een ruimtelijke en planologische eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit het oogpunt van mantelzorg is gehuisvest. 1.7
bebouwing
een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 1.8
bedrijf
een onderneming gericht op het vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen. 1.9
bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen
afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
7
1.10
bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak. 1.11
bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; bestemmingsvlakken ten behoeve van bestemmingen die verbonden zijn door middel van de aanduiding 'relatie', worden geacht één bestemming te vormen. 1.12
bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats. 1.13
bouwgrens
de grens van een bouwvlak. 1.14
bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; bouwvlakken ten behoeve van bedrijven die verbonden zijn door middel van de aanduiding 'relatie', worden geacht één bouwvlak voor één bedrijf te vormen. 1.15
bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.16
bijgebouw
een vrijstaand gebouw dat in functioneel en architectonisch opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en ten dienste staat van het woongenot. 1.17
detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan degene die deze goederen kopen voor eigen gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.18
erf- en terreinafscheiding
een bouwwerk dat dient ter afscheiding van het erf of een terrein. 1.19
gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijk overdekt geheel met twee of meer wanden omsloten ruimte vormt. 1.20
hoofdgebouw
een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.
Gemeente Gilze en Rijen
8
1.21
landschappelijke inpassing
een zodanige vormgeving en inpassing dat deze optimaal is afgestemd op bestande dan wel nog te ontwikkelen landschappelijke (ruimtelijke, natuurlijke en cultuurhistorische) landschapskwaliteiten. Dit kan door middel van architectuur (vormgeving, situering, bebouwing en materiaalgebruik), aanleg van landschappelijke en/of natuurlijke elementen al dan niet in combinatie met sloop. 1.22
nutsvoorzieningen
voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie. 1.23
overkapping
een bouwwerk, geen gebouw zijnde. 1.24
opslag
het bewaren van goederen, materialen en stoffen zonder dat ter plaatse sprake is van productie, bewerking, verwerking, handel en/of activiteiten van administratieve aard. 1.25
paardenbak
een buitenrijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten, met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen en al dan niet voorzien van een omheining. 1.26
peil
a. voor bouwwerken die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg, ter plaatse van de hoofdtoegang; b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
1.27
voorgevelrooilijn
de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen. 1.28
woning
een (gedeelte van een) gebouw, uitsluitend geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, of voor de huisvesting buiten het verband van een huishouden tot en met maximaal vier personen. 1.29
zijdelingse perceelsgrens
de zijdelingse grens tussen twee (of meerdere) percelen.
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
9
Artikel 2 2.1
Wijze van meten
de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens
tussen de zijdelingse grenzen van een perceel en enig punt van het betreffende bouwwerk, waar de afstand het kortste is. 2.2
de bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.3
de dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.4
de goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.5
de hoogte van een windturbine
vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine. 2.6
de inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de beganegrondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.7
de oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
Gemeente Gilze en Rijen
10
Hoofdstuk 2
Artikel 3 3.1
Bestemmingsregels
Groen - Landschappelijke inpassing
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Groen - Landschappelijke inpassing' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het aanleggen en in stand houden van gebiedseigen beplanting overeenkomstig het landschappelijk inpassingsplan, ter inpassing van gebouwen, verhardingen en andere voorzieningen in het landschap; b. onder landschappelijk inpassingsplan wordt in deze regels verstaan het landschappelijk inpassingsplan als opgenomen in bijlage 2 van deze regels; c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; d. onverharde fiets- en wandelpaden; e. extensief dag recreatief medegebruik. f. een en ander met bijbehorende voorzieningen.
3.2
Bouwregels
3.2.1
Algemeen
Op deze gronden mogen uitsluitend erf- en terreinafscheidingen worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1 meter voor de voorgevelrooilijn en 2 meter achter de voorgevelrooilijn van de bebouwing op naastgelegen bestemmingen; b. erf- en terreinafscheidingen moeten als open constructie worden opgericht.
3.3
Specifieke gebruiksregels
3.3.1
Strijdig gebruik
Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden voor: a. b. c. d.
het realiseren van parkeerplaatsen; het gebruik als kampeerterrein; buitenopslag; het lozen en/of opslaan van stoffen.
3.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 3.4.1
Omgevingsvergunningvereiste
Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren: a. het vellen van houtgewas wat niet overeenkomt met de duurzame ontwikkeling of instandhouding van het landschappelijk inpassingsplan; b. het wijzigen van het maaiveldniveau door ontgronding of ophoging;
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
11
c. het verrichten van grondroeractiviteiten, bijvoorbeeld het aanbrengen van rioleringen, kabels, leidingen en drainage; d. het aanleggen van waterlopen of het vergraven, verruimen of dempen van bestaande waterlopen; e. het plaatsen van onroerende objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair; f. het aanbrengen van voorzieningen van geringe omvang ten behoeve van extensieve recreatie; g. het aanbrengen van halfverhardingen.
3.4.2
Uitzonderingen
Het in lid 3.4.1 vervatte verbod geldt niet voor werken en/of werkzaamheden die: a. behoren tot normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming, als afzetten, knotten, dunnen, waarbij de in 3.1 sub a genoemde waarden duurzaam worden veiliggesteld; b. noodzakelijk zijn voor de realisatie van het landschappelijk inpassingsplan; c. noodzakelijk zijn in verband met het op de bestemming gerichte beheer of gebruik van de grond; d. reeds in uitvoering zijn ten tijde van de inwerkingtreding van het plan; e. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning,
3.4.3
Toelaatbaarheid
De in lid 3.4.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de in de landschappelijke waarden van de landschapselementen.
3.5
Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 onder a indien in plaats van de landschapsmaatregelen zoals bedoeld in lid 3.1 onder b en bijlage 2 van deze regels, andere landschapsmaatregelen worden getroffen, met dien verstande dat: a. de landschapsmaatregelen minimaal gelijk zijn aan de in het landschap inpassingplan opgenomen landschapsmaatregelen en voorzien in een minimaal gelijk beschermingsniveau van de landschappelijke waarden waarvoor de in het inrichtingsplan genoemde landschapsmaatregelen zijn bepaald; b. hetgeen onder a beschreven kan worden aangetoond met een waarde berekening inclusief toelichting en beplantingsplan; c. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige waarden.
Gemeente Gilze en Rijen
12
Artikel 4 4.1
Wonen
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen; b. gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde; c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en (ontsluitings)wegen;
met uitzondering van: d. aan-huis-gebonden beroepen en aan-huis-gebonden bedrijven;
met dien verstande dat: e. tevens het bepaalde in de artikelen 5 en 9 van toepassing is als de gronden zijn voorzien van een dubbelbestemming of een gebiedsaanduiding. 4.2
Bouwregels
Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erfafscheidingen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; met dien verstande dat: b. algehele herbouw van de woning uitsluitend mag plaatsvinden op bestaande fundamenten; c. overigens geldt het volgende: max. max max. max. max. dakhel min. afstan min. aantal op inhoud goot bouw ling afstand d tot af per per hoogte hoogte (min./ zijde de stan bouw vlak max.) lingse woning d tot vlak per (min./ de ceels voor grens max.) gevel rooilij n woning (inclusief aan- en uitbouwen)
1
750 m3
5m
10 m
200/55 5 m
-
-
5,5 m
200/55 5 m
2 m/ 10 m
5m
-
-
-
-
0
bijge bouwen en overkappingen bij de woning
270 m2
-
3m
erfafscheidingen binnen het bouwvlak:
-
-
-
-
- voor de voorgevel
-
-
-
-
1m
-
-
-
-
- overige plaatsen
-
-
-
-
2m
-
-
-
-
- buiten het bouwvlak
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
0
1m
13
antennes en windtur 1 bines
-
-
-
12 m
-
5m
2/-
10 m
overige bouw werken, geen gebouwen zijnde (met uitzon dering van erf afschei dingen)
-
-
-
6m
-
-
-
-
-
4.3
Afwijken van de bouwregels
4.3.1
Ten behoeve van de herbouw van woningen buiten bestaande fundamenten
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 sub b teneinde algehele herbouw van een burgerwoning buiten de bestaande funderingen toe te staan met inachtneming van het volgende: a. de herbouw vindt plaats op het desbetreffende perceel; b. de nieuwe situering van de woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieuomgeving; c. herbouw leidt tot een betere milieuhygiënische inpasbaarheid; d. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar; e. door de herbouw het landelijke karakter van het gebied niet onevenredig wordt aangetast.
4.3.2
Ten behoeve van afstand tot de zijdelingse perceelgrens
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 sub c ten behoeve van de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens mits de voorgenomen afstand stedenbouwkundig aanvaardbaar is. 4.4
Specifieke gebruiksregels
Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken geldt de volgende regel; a. paardenbakken zijn niet toegestaan.
4.4.1
Aan-huis-verbonden beroep
Naast de woonfunctie mogen de gronden worden gebruikt voor het uitoefenen van een aan huis gebonden beroep, mits: a. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij maximaal 25% van het bebouwd oppervlak van de aanwezige bebouwing met een maximum van 60 m2 ten behoeve van aan huis gebonden beroep mag worden gebruikt; b. parkeren op eigen terrein wordt opgelost; c. indien aan het bepaalde in lid b niet kan worden voldaan, dient te worden aangetoond dat de parkeerbalans in de directe woonomgeving niet onevenredig nadelig wordt of kan worden beïnvloed; d. het gebruik geen onevenredige nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer; e. de activiteit milieuhygiënisch inpasbaar is in de woonomgeving, zoals is beschreven in artikel 1.4, waarbij geldt dat deze past in milieucategorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten;
Gemeente Gilze en Rijen
14
f. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner; g. door de uitoefening van de activiteiten het uiterlijk aanzien van de woning niet zodanig verandert, dat de woning het karakter van een woning geheel of gedeeltelijk verliest.
4.4.2
Aan-huis-verbonden bedrijf
Naast de woonfunctie mogen de gronden worden gebruikt voor het uitoefenen van een aan huis gebonden bedrijf, mits: a. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij maximaal 25% van het bebouwd oppervlak van de aanwezige bebouwing met een maximum van 60 m2 ten behoeve van aan huis gebonden bedrijf mag worden gebruikt; b. parkeren op eigen terrein wordt opgelost; c. indien aan het bepaalde in lid b niet kan worden voldaan, dient te worden aangetoond dat de parkeerbalans in de directe woonomgeving niet onevenredig nadelig wordt of kan worden beïnvloed; d. het gebruik geen onevenredige nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer; e. de activiteit milieuhygiënisch inpasbaar is in de woonomgeving, waarbij geldt dat deze past in milieucategorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten; f. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner; g. door de uitoefening van de activiteiten het uiterlijk aanzien van de woning niet zodanig verandert, dat de woning het karakter van een woning geheel of gedeeltelijk verliest.
4.5
Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing
Het gebruik van de woning is uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de volgende voorwaardelijke verplichting: a. Het (doen/laten) gebruik(en) van de bestemming 'Wonen' is uitsluitend toegestaan indien de landschappelijke inpassing, zoals bedoeld in artikel 3.1 onder a, overeenkomstig het landschappelijk inpassingsplan zoals opgenomen in bijlage 2 van deze regels, maximaal na 1 jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan is uitgevoerd en kwalitatief en kwantitatief in stand wordt gehouden.
4.6
Voorwaardeijke verplichting sloop overtollige bijgebouwen en overkappingen
Het gebruik van de woning is uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de volgende voorwaardelijke verplichting: a. maximaal 1 jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan mag niet meer dan 270 m2 aan bijgebouwen en overkappingen op het bouwperceel aanwezig zijn.
4.7
Voorwaardelijke verplichting parkeren
Het gebruik van de woning is uitsluitend toegestaan indien er binnen het eigen terrein minimaal 2 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, deze parkeerplaatsen ook bij aanpassingen aan de woning in stand worden gehouden.
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
15
Artikel 5 5.1
Leiding - Water
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor een watertransportleiding. 5.2
Bouwregels
Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 31.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 4 m; b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.
5.3
Afwijken van de bouwregels
5.3.1
Afwijken
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 sub b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. 5.3.2
Advisering over de afwijking
Alvorens omtrent het verlenen van ontheffing te beslissen, winnen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij de leidingbeheerder, omtrent de vraag of wordt voldaan aan het bepaalde in lid 5.3.1.
5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.4.1
Verbod
Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Leiding - Water' zonder of in afwijking van een vergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; b. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en bomen; c. het aanleggen van andere kabels en leidingen dan in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; d. het indrijven van voorwerpen in de bodem; e. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage; f. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren.
Gemeente Gilze en Rijen
16
5.4.2
Uitzondering
Het verbod van lid 5.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die: a. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor ontheffing is verleend, zoals in lid 5.3 bedoeld; b. noodzakelijk zijn voor het realiseren van het landschappelijk inpassingsplan zoals opgenomen in bijlage 2 van deze regels; c. mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende omgevingsvergunning; d. normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen; e. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.
5.4.3
Advies
Het verbod van lid 5.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die: a. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor ontheffing is verleend, zoals in lid 5.3 bedoeld; b. noodzakelijk zijn voor het realiseren van het landschappelijk inpassingsplan zoals opgenomen in bijlage 2 van deze regels; c. mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende omgevingsvergunning; d. normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen; e. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
17
Gemeente Gilze en Rijen
18
Hoofdstuk 3
Artikel 6
Algemene regels
Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
19
Artikel 7 7.1
Algemene bouwregels
Bestaande maten
Met betrekking tot bestaande maten gelden de volgende regels: a. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden; b. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden; c. ingeval van herbouw is dit lid onder a en b uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
7.2
Ondergronds bouwen
Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen: a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak; b. de onderkant van het bouwwerk (inclusief fundering) bedraagt ten hoogste 4 m onder het peil; c. Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sub b indien het hydrologisch belang niet wordt geschaad; alvorens ontheffing te verlenen vraagt het bevoegd gezag advies in bij het waterschap en de provincie omtrent de vraag of het hydrologisch belang niet wordt geschaad.
Gemeente Gilze en Rijen
20
Artikel 8
Algemene gebruiksregels
a. Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, de doeleindenomschrijving en de overige regels. b. Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid a, indien strikte toepassing van het verbod leidt tot beperkingen in het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen worden gerechtvaardigd.
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
21
Artikel 9 9.1
Algemene aanduidingsregels
Overig - ihcs
In aanvulling op hoofdstuk 2 geldt ter plaatse van de aanduiding 'Overig IHCS' (met nummer) ten behoeve van het obstakelvrije (start- en landings)vlak met zijkanten een bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een hogere bouwhoogte dan: a. 56 m boven NAP ter plaatse van de aanduiding 'Overig - IHCS - 1'. in verband met het beschermingsgebied van in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen.
9.2
Vrijwaringszone - ils
9.2.1
Bouwhoogtebeperking
In aanvulling op hoofdstuk 2 geldt ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - ILS' (met nummer) ten behoeve van het verstoringsgebied rondom de start en landingsbaan dat: a. de bouwhoogte van een bouwwerk in geen enkel opzicht meer mag bedragen dan de hoogte die wordt verkregen door lineaire interpolatie van: 1. binnen de aanduiding 'Vrijwaringszone - ILS - 5' de hoogtematen van 32,6 m en 42,6 m boven NAP. 9.2.2
afwijken
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken het bepaalde in 9.2.1 sub a teneinde een hogere bouwhoogte toe te staan met dien verstande dat de werking van het Instrument Landing System niet in onaanvaardbare mate negatief wordt beïnvloed. Alvorens ontheffing te verlenen winnen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij de beheerder van de betrokken Instrument Landing System.
9.3
milieuzone - geluidgevoelige functie - 2
In aanvulling op hoofdstuk 2 geldt ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'milieuzone - geluidsgevoelige functie - 2' de volgende regel: a. het is niet toegestaan woningen toe te voegen binnen de gebiedsaanduiding 'milieuzone geluidsgevoelige functie - 2'.
Gemeente Gilze en Rijen
22
Artikel 10
Overige regels
De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
23
Gemeente Gilze en Rijen
24
Hoofdstuk 4
Artikel 11 11.1
Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
Overgangsrecht bouwwerken
ng van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvooVoor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt: a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan; b. het bevoegd gezag kan eenmalig afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%; c. het onder lid a bepaalde is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtredi r geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
11.2
Overgangsrecht gebruik
Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt: a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
25
Artikel 12
Slotregel
Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Raakeindse Kerkweg 91' van de gemeente Gilze en Rijen.
Gemeente Gilze en Rijen
26
Inhoudsopgave Bijlagen
bij de
regels
Bijlage 1
Staat van bedrijfsactiviteiten
Bijlage 2
Landschappelijk inpassingsplan
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
3
Gemeente Gilze en Rijen
4
Bijlage 1
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
Staat van bedrijfsactiviteiten
5
Bijlage 1; Staat van bedrijfsactiviteiten
Bijlage 2
bestemmingsplan "Raakeindse Kerkweg 91"
Landschappelijk inpassingsplan
15
Landschappelijke inpassing Klein bosje
Aangeplant in driehoeksverband in groepen van 5-7 stuks Plantafstand 1.25 x 1.25m Soorten: Sorbus aucuparia (20%), Rhamnus frangula (10%), Alnus glutinosa (10%), Salix alba (10%), Prunus padus (20%), Crataegus monogyna (10%), Corylus avellana (10%) en Sambucus nigra (10%)
Hoogstam fruitboomgaard
Hoogstam fruitbomen - 17 stuks Soorten: 5x Malus sylvestris (wilde appel), 6x Pyrus pyraster (wilde peer) en 6x Prunus avium (zoete kers) Ondergrond: bloemrijk grasland G1 (Cruydt-Hoeck) o.s.
86A 86
Struweelhaag
Struweelhaag 2m breed tussen weg en tuin beheer: periodiek terugsnoeien, eens per 6 jaar Soorten: Crataegus monogyna (50%), Prunus spinosa (20%), Rhamnus frangula (10%), Viburnum opulus (10%)
5C Knip- en scheerheg
91
5D
Beukenhaag 2m hoog ter afscheiding omliggende tuinen beheer: een maal per jaar snoeien Deels bestaand, deels nieuwe aanplant Soort: Fagus sylvatica (100%)
85
83 81
Raakeindse Kerkweg 91 te Molenschot
Compositie 5 stedenbouw bv Boschstraat 35 4811 GB Breda telefoon 076-5225262 e-mail info@c5s.nl website www.c5s.nl
landschappelijk inpassingsplan
71
b181
71/
71/b180
71 b1
71 b3
Schaal : Papierformaat: 0m
5m
10m
15m
20m
1:500 A2 25m
Opdrachtgever Projectnummer Gemeente Id./nr. Getekend Status
: : : : : :
dhr. Putter 200695 Gilze en Rijen 200695l13 200695l10 15-04-2021 19-11-2020 ontwerp
Compositie 5 stedenbouw bv Boschstraat 35 4811 GB Breda telefoon
076 – 5225262
info@c5s.nl
internet
www.c5s.nl
kvk Breda
20083802
Gemeente Gilze-Rijen Bestemmingsplan “Raakeindse Kerkweg 91” te Molenschot
Projectnummer Datum:
200695 16 juli 2021
Gemeente Gilze-Rijen Bestemmingsplan “Raakeindse Kerkweg 91” te Molenschot
Projectverantwoordelijke:
Dhr. ing. M.J. Volbeda
Collegiale toets:
Dhr. mr. M.J.A.B. Elsman
INHOUD
1 1.1 1.2 1.3 1.4
INLEIDING Aanleiding en doel Ligging plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer
3 3 3 4 10
2 2.1 2.2 2.3
GEBIEDSANALYSE Inleiding Ruimtelijke structuur Functionele structuur
11 11 11 11
3 3.1 3.2 3.3 3.4
RUIMTELIJK BELEIDSKADER Inleiding Nationaal beleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid
13 13 13 17 20
4 4.1 4.2 4.3
DOELSTELLING VAN HET PLAN Doelstelling Beoogde ontwikkeling Verkeer en parkeren
25 25 25 27
5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15
MILIEU EN LANDSCHAP Inleiding Bodem Waterhuishouding Archeologie Cultuurhistorie Natuurgebieden Flora en fauna Bedrijven en milieuzonering Geurhinder en veehouderijen Gezondheid Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Kabels en leidingen Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling
29 29 29 30 34 35 38 39 40 43 45 45 47 48 51 51
6 6.1 6.2 6.3
JURIDISCHE PLANOPZET Inleiding Planopzet Artikelsgewijze toelichting
55 55 55 55
Bestemmingsplan “Raakeindse Kerkweg 91 Molenschot”
1
7 7.1 7.2
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Inleiding Kostenverhaal
59 59 59
8 8.1 8.2
MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID Vooroverleg en omgevingsdialoog Zienswijzen
61 61 61
Bijlagen Bijlage 1 - Verkennend bodemonderzoek; Bijlage 2 - Voortoets stikstof Bijlage 3 - Flora- en faunaonderzoek; Bijlage 4 - Geuronderzoek; Bijlage 5 - Gezondheidsonderzoek; Bijlage 6 - Notitie Ontwikkeling Raakeindse Kerkweg 91 Molenschot. Bijlage 7 - Wateradvies waterschap Brabantse Delta Bijlage 8 - Vooroverlegreactie provincie Noord-Brabant
Uitsnede topografische kaart omgeving Molenschot. Het plangebied is globaal aangeduid met een gele ster. Bron: topotijdreis.nl, 2021.
2
Gemeente Gilze-Rijen
1
INLEIDING
1.1
Aanleiding en doel Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Gilze-Rijen, aan de Raakeindse Kerkweg 91 in het buurtschap Molenschot. Binnen het plangebied resteert de bebouwing en voorzieningen ten behoeve van een voormalige hoefsmid. Het plangebied bevindt zich binnen een omgeving met hoofdzakelijk woningen. Het hervestigen van een andere hoefsmid is onwaarschijnlijk. De initiatiefnemer beoogd om de voormalige bedrijfswoning en een schuur te gebruiken voor reguliere woondoeleinden. overtollige voorzieningen zullen in samenhang met de functiewijziging worden gesaneerd. Met de beoogde functiewissel naar een woonbestemming sluit de beoogde situatie beter aan op de karakteristiek van de omgeving. Het vigerende bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan "Buitengebied" van de gemeente Gilze-Rijen, zoals vastgesteld d.d. 1 juli 2013. Op basis van dit bestemmingsplan zijn de gronden binnen het plangebied bestemd als “Bedrijf” met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf- hoefsmid’. Het realiseren van een woonfunctie met bijgebouw van 270 m2 is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkeling ter plaatse te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat van het vigerende bestemmingsplan wordt afgeweken. Voor de gewenste herziening is medewerking van de Gemeente Gilze-Rijen noodzakelijk.
Op 12 mei 2020 heeft het college per brief met kenmerk 20uit03149 besloten om in principe medewerking te verlenen aan de beoogde ontwikkeling. Op basis van het onderhavige bestemmingsplan wordt het nieuwe gebruik mogelijk gemaakt.
1.2
Ligging plangebied Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Gilze-Rijen, ten zuiden van het buurtschap Molenschot. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie P, perceelnummers 559, 897 en 1009 (deels). Het plangebied is circa 4.400 m² groot.
Bestemmingsplan “Raakeindse Kerkweg 91 Molenschot”
3
Satellietfoto omgeving Raakeindse Kerkweg 91 te Molenschot. Met de rode contour is het plangebied aangeduid. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2021
1.3
Vigerend bestemmingsplan Toetsingskader Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ dat op 1 juli 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld. Aan de gronden van het plangebied zijn de volgende bestemmingen en aanduidingen toegekend: • Bestemming ‘Bedrijf’ met een bouwvlak van circa 3585 m2; • Bestemming ‘Agrarisch’; • Functieaanduiding ‘specifieke vorm van Bedrijf- hoefsmid’; • Maatvoering ‘maximum bebouwd oppervlak: 320 m2’; • Dubbelbestemming ‘Leiding-Water’ (deels); • Gebiedsaanduidingen ten aanzien van de militaire vliegbasis: ‘milieuzonegeluidsgevoelige functie-2’ (luchtvaartlawaai KE-lijn >35-45), ‘IHCS-1’ (obstakelvrije zone), ‘vrijwaringszone-ils-5’ (radionavigatiesysteem); • Gebiedsaanduidingen ‘overig-agrarisch verbredingsgebied’. Beoordeling De huidige bestemming ‘Bedrijf’ staat enkel bedrijfsmatig gebruik toe in de vorm van een hoefsmid. In de huidige planologische regeling zijn, naast de bedrijfswoning met bijbehorende aan- en uitbouwen, overige bedrijfsgebouwen mogelijk tot een oppervlak van 320 m2. De bestemming ‘Agrarisch’ is gelegen ter plaatse waar nu de paardenbak aanwezig is. De gronden zijn ter plaatse primair bestemd voor de uitoefening van grondgebonden veehouderij, paardenfokkerij en akker- en vollegrondstuinbouw. Het bebouwen van de gronden is niet toegestaan anders dan het bouwen van erfafscheidingen.
4
Gemeente Gilze-Rijen
Binnen de gebiedsaanduiding ‘milieuzone-geluidsgevoelige functie-2’ ten behoeve van luchtvaartlawaai is het toevoegen van woningen niet toegestaan. Op basis van onderhavige ontwikkeling wordt een bestaande bedrijfswoning na beëindiging van de bedrijfsactiviteiten, gebruikt als burgerwoning. Het aantal woningen blijft gelijk. Binnen de aanduiding ‘IHCS-1’ is het oprichten van bouwwerken met een bouwhoogte boven de 56 meter boven NAP niet toegestaan. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats binnen bestaande bebouwing. Ter plaatse zijn geen bouwwerken boven de 56 meter aanwezig of toegestaan. Ter hoogte van de aanduiding ‘vrijwaringszone-ils-5’ zijn ten behoeve van het verstoringsgebied rondom de start- en landingsbaan geen bouwwerken toegestaan die hoger zijn dan de lineaire interpolatie van de hoogtemaat 32,6 en 42,6 m boven NAP. Binnen het plangebied zijn geen dergelijk bouwwerken aanwezig of toegestaan. De gronden binnen de gebiedsaanduiding ’Overig- Agrarisch verbredingsgebied’ zijn gelegen tussen de bebouwde kom en het open buitengebied. Voor deze gebieden is op basis van artikel 42.13.3 van het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen op basis waarvan een functiewijziging van een voormalig (agrarisch) bedrijf naar wonen in principe mogelijk is. De beoogde ontwikkeling is mogelijk door middel van een partiële herziening van het geldende bestemmingsplan.
Het college heeft in haar principebesluit aangegeven dat ze, gezien het huidige karakter van de locatie, de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid uit artikel 42.13.3 zo veel mogelijk wil aanhouden.
Bestemmingsplan “Raakeindse Kerkweg 91 Molenschot”
5
Uitsnede vigerend bestemmingsplan “Buitengebied”. Het plangebied is aangeduid met een rode contour. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2021.
Beoordeling wijzigingsbevoegdheid artikel 42.13.3 lid e In het vigerende bestemmingsplan is onder artikel 42.13.3 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om binnen voormalige bedrijfspercelen de voormalige bedrijfswoning te wijzigen naar een burgerwoning met bijgebouw (100 m2). Na toepassing van de sloop-bonus-regeling uit artikel 42.13.3 sub 7 kan een bijgebouw, na de beoogde sloop van overtollige bouwwerken, worden vergoot tot maximaal 200 m2. Ter plaatse is sprake van een bedrijfsperceel, geen agrarisch perceel. Aangezien de aard en het karakter van het gevestigde bedrijf overeenkomen met een agrarisch verwant bedrijf, heeft de gemeente in haar principebesluit aangegeven dat ze in de uitwerking van het plan zo veel mogelijk aan wil sluiten bij de wijzigingsbevoegdheid. De toetsing aan de wijzigingsbevoegdheid vindt navolgend plaats. e. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming ter plaatse van de gronden 'overig agrarisch verbredingsgebied' zodanig wijzigen dat – indien sprake is van een algehele beëindiging van een ter plaatse gevestigd bedrijf - één van de in tabel 9 genoemde vervolgfuncties toegestaan is, met inachtneming van het volgende: 1.
stapeling/cumulatie van vervolgfuncties is niet mogelijk; In de beoogde situatie is uitsluitend sprake van een woonfunctie met een kleinschalig aan-huis-gebonden-beroep in de vorm van een 2 hondenuitlaatservice met een ruimtebeslag van minder dan 60 m . De benodigde voorzieningen voor het opvangen van maximaal 2 honden tijdens kantooruren zijn inpasbaar in een woonfunctie (zie tevens bijlage 6).
6
Gemeente Gilze-Rijen
2. ingeval van planwijziging ten behoeve van de functies waarvoor een beperkt oppervlak van de bestaande bedrijfsgebouwen mag worden gebruikt, dient sloop van de overtollige bebouwing plaats te vinden, waarbij minimaal de helft van de bestaande bebouwing moet worden gesaneerd. Voor zover de bestaande bebouwing meer bedraagt dan de maximale oppervlakten in tabel 9, dient ook deze bebouwing gesaneerd te worden; Ten gevolge van de functiewijziging wordt 639 m2 (>60%) aan overtollige bebouwing en voorzieningen verwijderd (zie tevens bijlage 6). Aan deze voorwaarde wordt voldaan, met uitzondering van het maximale oppervlak aan bijgebouwen. Deze bedraagt 270 m2. Het behoud van 70 m2 aan extra oppervlakte bijgebouw, past binnen de regionale werkafspraken voor de kwaliteitsverbetering van het landschap op basis van de voorwaarden voor een ontwikkeling met een beperkte landschappelijke invloed (categorie 2) en past binnen de landschappelijke karakteristiek ter plaatse. Zie tevens paragraaf 3.4. 3. het bepaalde onder 2 is niet van toepassing indien het cultuurhistorische waardevolle bebouwing betreft; De bestaande bebouwing heeft geen bijzondere cultuurhistorische waarde. 4. er mogen na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid geen nieuwe gebouwen worden gebouwd en bestaande gebouwen mogen niet worden uitgebreid; Er is uitsluitend sprake van een functiewissel binnen bestaande bebouwing.
5. het bouwvlak wordt verkleind waarmee het huidige erf wordt vastgelegd; In de uitgangssituatie is een bouwvlak van circa 3.585 m2 aanwezig. In de nieuwe situatie ontstaat een woonbestemming met bouwvlak van 1.404 m2. 6. In afwijking van het bovenstaande geldt dat nieuwe gebouwen mogen worden gebouwd indien en voor zover sloop van alle bedrijfsgebouwen heeft plaatsgevonden; hierbij geldt dat maximaal 20% van de gesloopte gebouwen mag worden teruggebouwd tot een maximum van 400 m² met dien verstande dat bij de vervolgfunctie Wonen maximaal 25% van de gesloopte gebouwen mag worden teruggebouwd met een maximum van 200 m²; Op basis van het te saneren areaal aan bebouwing van 639 m2, zou maximaal 159,75 m2 aan bebouwing opgericht mogen worden tot een maximum van 200 m2. In de beoogde situatie blijft 270 m2 aan bijgebouwen aanwezig. De maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen wordt hiermee overschreden. De grotere oppervlakte is doelmatig. Ook met behoud van de grotere oppervlakte wordt een substantiële verbetering van de ruimtelijke kwaliteit gerealiseerd (zie tevens bijlage 6). 7. In afwijking van het bovenstaande geldt dat bij een bestemmingswijziging naar Wonen: a. de bebouwde oppervlakte van de voormalige boerderij (bedrijfswoning inclusief inpandige stal/deel) niet mag worden vergroot; Er is geen sprake van een vergroting van de bestaande bedrijfswoning. b.
de agrarische verschijningsvorm van de voormalige boerderij niet mag worden aangetast;
Bestemmingsplan “Raakeindse Kerkweg 91 Molenschot”
7
c. d.
e.
f.
g. h.
De bestaande woonboerderij heeft een agrarische verschijningsvorm en behoudt deze in de nieuwe situatie. de bestaande situering niet mag worden gewijzigd; De bestaande situering blijft ongewijzigd. de wijziging niet mag leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieuwetgeving; Ten aanzien van omliggende agrarische bedrijven heeft aanvullend milieuonderzoek plaatsgevonden. De resultaten zijn opgenomen in paragraaf 5.9. Uit de onderzoeksresultaten volgt dat de nieuwe woonfunctie inpasbaar is in de omgeving. Omliggende bedrijven worden niet gehinderd door de nieuwe ontwikkeling. de bebouwde oppervlakte van de vrijstaande bebouwing mag niet meer bedragen dan 100 m² per woning; indien sprake is van amovering van voormalige bedrijfsgebouwen kan een bebouwde oppervlakte aan vrijstaande gebouwen worden toegestaan van 100 m² vermeerderd met 20% van de bebouwde oppervlakte van de geamoveerde gebouwen tot een totaal maximum bebouwde oppervlakte van 200 m²; Zie onder punt 6. indien de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft op een voormalig agrarisch bedrijf, waar gedurende 2 aaneengesloten seizoenen kleinschalig kamperen als nevenactiviteit werd uitgeoefend, mag het kleinschalig kamperen worden voortgezet; Niet van toepassing.
het aantal woningen mag niet worden vermeerderd; Het aantal woningen blijft gelijk. in afwijking van het bepaalde onder g, is splitsing toegestaan met dien verstande dat: - woningsplitsing uitsluitend is toegestaan bij voormalige langgevelboerderijen met een inhoud van minimaal 800 m³ (inclusief inpandige stal/deel); - de voormalige boerderij mag worden gesplitst in maximaal 2 woningen; - de beide woningen dienen na splitsing een inhoud te hebben van minimaal 400 m³; - per woning mag een vrijstaand bijgebouw van maximaal 100 m² worden opgericht; de voormalige bedrijfsgebouwen dienen, voor zover de toegestane oppervlakte aan bijgebouwen wordt overschreden, te worden geamoveerd; - de splitsing mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven voortvloeiende uit de milieuwetgeving; Er is geen sprake van woningsplitsing.
8. de opslag van goederen anders dan in gebouwen is niet toegestaan met uitzondering van de vervolgfuncties agrarisch handels- en exportbedrijf, agrarisch loon-/hulptechnisch bedrijf en hoveniersbedrijf, waarbij maximaal 100 m² aan buitenopslag mag plaatsvinden; Bovenstaande situatie is niet van toepassing.
8
Gemeente Gilze-Rijen
9. na de bestemmingswijziging dient de specifieke bouwaanduiding 'vab' te worden opgenomen dat aangeeft dat het een vrijkomende agrarische bebouwing betreft en dat het oppervlak aan bedrijfsgebouwen niet mag worden vergroot; Het onderhavig initiatief betreft geen voormalig agrarisch bedrijf. 10. vervolgfuncties dienen milieuhygiënisch inpasbaar te zijn; Een kleinschalige hondenuitlaatservice (<60m2) met een inpandige ruimte voor verblijf van maximaal 2 honden tijdens kantooruren is inpasbaar in een woonfunctie. 11. er mogen geen beperkingen voor omliggende, bestaande agrarische bedrijven optreden (dit betreft zowel de bestaande bedrijfsvoering als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden); Zie onder 7d. 12. bestaande landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden in de omgeving mogen niet onevenredig worden aangetast; Er is sprake van een netto afname aan bebouwd oppervlak, de inrichting van een voormalig bedrijfsperceel als woonperceel en de aanleg van streekeigen landschapselementen. Met de beoogde functiewissel naar een woonfunctie verdwijnen voor de lange termijn de milieubelastende activiteiten die samenhangen met een bedrijfslocatie. Met de beoogde ontwikkeling verbetert de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. 13.
er dient zorg te worden gedragen voor een goede landschappelijke inpassing binnen het bouwvlak; In samenhang met de functiewissel wordt een areaal van 3.117 m2 landschappelijk ingepast. Dit betreft de gronden behorende tot het bouwvlak van de voormalige bedrijfsbestemming en een deel van het achterliggende agrarische perceel. Het landschappelijk inrichtingsplan voldoet aan het beleidskader ‘Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant, actualisering 2015’. Er is sprake van een categorie 2 ontwikkeling. Zie tevens bijlage 6 en paragraaf 3.4. 14. er mag geen sprake zijn van een onevenredige vergroting van de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking. Met de beoogde functiewissel van een bedrijfsmatige functie naar een woonfunctie, vindt een afname plaats van de verkeersintensiteit.
Conclusie Het wijzigen van een bedrijfsmatige functie in agrarisch verbredingsgebied naar een woonfunctie is in principe passend binnen de beleidsdoelstellingen. De voorgenomen functiewissel is passend binnen de beleidskaders zoals vastgelegd in de wijzigingsbevoegdheid van het vigerende bestemmingsplan. Aan één voorwaarde kan niet worden voldaan. De initiatiefnemer beoogt ter plaatse een bijgebouw van 270 m2 te behouden. In de beoogde situatie wordt de maximale oppervlakte aan bijgebouwen overschreden met 70 m2. De grotere oppervlakte van het bijgebouw is noodzakelijk
Bestemmingsplan “Raakeindse Kerkweg 91 Molenschot”
9
vanwege de beoogde gebruiksfunctie en de bouwkundige constructie van het bestaande gebouw. De beoogde situatie is landschappelijk inpasbaar, zie tevens paragraaf 3.4. Om ter plaatse in de beoogde functiewijziging naar wonen te kunnen voorzien, waarbij tevens een bijgebouw van 270 m2 is toegestaan, is een herziening noodzakelijk van het vigerende bestemmingsplan. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in een passende planologische regeling voor de beoogde ontwikkeling. Voor de bouw- en gebruiksregels is aangesloten bij de regels binnen de bestemming ‘Wonen’ in het vigerende bestemmingsplan.
1.4
Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het plangebied gegeven. In hoofdstuk 3 wordt het van toepassing zijnde beleidskader beschreven. Hoofdstuk 4 geeft een beschrijving van de ontwikkeling. In hoofdstuk 5 komt de uitvoerbaarheid van het besluit aan bod in het licht van diverse milieuhygiënische aspecten. In hoofdstuk 6 en 7 respectievelijk wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid behandeld. Hoofdstuk 8 geeft tenslotte de conclusie over de planologische aanvaardbaarheid van de ontwikkeling.
10
Gemeente Gilze-Rijen
2
GEBIEDSANALYSE
2.1
Inleiding In dit hoofdstuk zijn de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet.
2.2
Ruimtelijke structuur Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Gilze-Rijen, ten zuiden van de kern Molenschot. Het plangebied ligt in een besloten en groene lintstructuur. Aangrenzende percelen hebben een woonfunctie. Direct ten zuiden van het plangebied, bevindt zich een bungalowpark. Ten noorden van het plangebied, aan de Schoolstraat, bevindt zich een melkveehouderij waar ook vleeskalveren worden gehouden. Het omliggende buitengebied heeft een open structuur met verspreid liggende bebouwing. In het omliggende buitengebied bevinden zich individuele vrijstaande woningen op ruime percelen, hoofdzakelijk bestaande uit voormalige agrarische bedrijfswoningen. De woningen in de omgeving hebben een traditionele en landelijke karakteristiek. De woningen zijn overwegend voorzien van een kap. Binnen het plangebied is in de huidige situatie bebouwing aanwezig in de vorm van bedrijfsbebouwing en voorzieningen behorende bij de voormalige hoefsmid. De bestaande bebouwing bestaat uit een bedrijfswoning met aanbouw, een tweetal schuren (270 m2 en 260m2), een longeerbak (225 m2), paardrijbak en stapmolen (154 m2). Het karakter van de planlocatie is vergelijkbaar met een agrarisch verwant bedrijf.
2.3
Functionele structuur Het plangebied is in de huidige situatie bedrijfsmatig ingericht. De omgeving kan gekenmerkt worden als een functioneel gemengd gebied gezien de combinatie van wonen, recreatie en agrarische bedrijvigheid. Door de ligging nabij de bebouwde kom van Molenschot, heeft de agrarische functie in de omgeving van het plangebied in de loop der jaren plaatsgemaakt voor een woonfunctie. Het plangebied bevindt zich op circa 1,7 km ten zuidwesten van de militaire vliegbasis Gilze-Rijen. Als gevolg van de activiteiten van de vliegbasis gelden in de directe omgeving beperkingen ten aanzien van het oprichten van gevoelige functies en hoge bouwwerken als gevolg van vliegbewegingen met bijbehorende navigatie en de opslag van munitie.
Bestemmingsplan “Raakeindse Kerkweg 91 Molenschot”
11
12
Gemeente Gilze-Rijen
3
RUIMTELIJK BELEIDSKADER
3.1
Inleiding Binnen het volgende hoofdstuk zijn de voor dit bestemmingsplan relevante structuurvisies en verordeningen per overheidslaag weergegeven en wordt getoetst of de beoogde ontwikkeling passend is binnen het beleid.
3.2
Nationaal beleid
3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI), 2020 Toetsingskader Op 11 september is de Nationale Omgevingsvisie vast gesteld. De Nationale Omgevingsvisie vervangt integraal de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Tegelijkertijd met het vervallen van de SVIR vervalt ook het Nationaal Milieubeleidsplan. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee wordt ingespeeld op de grote uitdagingen in de komende jaren. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking.
Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Beoordeling De NOVI dient op regionaal niveau uitgewerkt te worden zodat een gebiedsgerichte aanpak en maatwerk mogelijk is. Deze uitwerking heeft nog niet plaatsgevonden en is bovendien op een schaalniveau die het onderhavig plangebied overstijgt.
Bestemmingsplan “Raakeindse Kerkweg 91 Molenschot”
13
Conclusie Het planvoornemen past binnen het Rijksbeleid.
3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro), 2012 Toetsingskader Het Rijk heeft gesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Deze bevoegdheden zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmings- en wijzigingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kader stellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening.
Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Beoordeling Het plangebied is gelegen in een gebied waarvoor op basis van het Barro en het Rarro een ruimtereservering geldt ten aanzien van de militaire vliegbasis Gilze-Rijen. Ter hoogte van het plangebied is een geluidszone en een obstakelbeheergebied van toepassing. Ten aanzien van de activiteiten op de militaire vliegbasis gelden voor de omliggende gebieden bouw- en gebruiksbeperkingen ten aanzien van het oprichten van woningen en de toegestane bouwhoogte. Deze beperkingen zijn vertaald in de algemene aanduidingsregels van het vigerende bestemmingsplan. Met onderhavige ontwikkeling wordt geen nieuw gevoelig object toegevoegd. Tevens vindt geen uitbreiding plaats van bebouwing.
14
Gemeente Gilze-Rijen
Uitsnede Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (geconsolideerde versie 1 december 2020). Het plangebied is aangeduid met een rode aanwijzer. Bron: ruimtelijkeplannen.nl, 2021.
Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling past binnen het beleidskader zoals vastgesteld in het Barro en Rarro. De juridische doorwerking van de beleidskaders vindt plaats in het geldende bestemmingsplan.
3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro), 2012 Toetsingskader Op 1 oktober 2012 is art. 3.1.6, lid 2 toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); dit artikel bevat de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Met de toevoeging van dit artikel in het Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren (ECLI:NL:RVS:2017:353, r.o. 18.5). Op 1 juli 2017 is een wijziging van art. 3.1.6, lid 2 Bro in werking getreden. Het Bro regelt thans dat ‘de verantwoording van een juridisch verbindend ruimtelijk besluit van een decentrale overheid dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Tevens is geregeld dat indien het ruimtelijk besluit die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, de verantwoording een motivering dient te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien’. De definiëring van enkele van de in het artikel genoemde begrippen in art. 1.1.1 Bro laat onverlet dat de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ als een ‘open norm’ is te kwalificeren. Dit houdt in dat de norm inhoudelijk open is en onder verschillende omstandigheden nader ingevuld moet worden. Sinds de inwerkingtreding
Bestemmingsplan “Raakeindse Kerkweg 91 Molenschot”
15
van het artikel heeft de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) in haar jurisprudentie de norm veelvuldig ingevuld en daardoor verder begrensd. Op 28 juni 2017 heeft de ABRvS een zogenoemde ‘overzichtsuitspraak’ gedaan (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 2 t/m 12.8), waarin de dan geldende en op basis van de voornoemde wijziging te behouden jurisprudentielijnen nader uit een worden gezet. Op basis van deze jurisprudentielijnen kan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ concreet worden toegepast. Beoordeling Toepassing van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ houdt een antwoord op de volgende rechtsvragen in. Indien een rechtsvraag positief kan worden beantwoord, dient de ‘ladder’ verder te worden doorlopen. Indien een rechtsvraag negatief wordt beantwoord, dan is de ‘ladder’ niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ worden voldaan. a. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling? b. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling? c. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling? d. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied? e. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren? a.
Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling? Uit de ‘overzichtsuitspraak’ van de ABRvS blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit voorziet in méér dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie zijn aan te merken, deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt. Ten aanzien van andere vormen van gebruik van gronden dan ten behoeve van het wonen geldt dat indien het ruimtelijk besluit voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² of in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m², deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt. Als er enkel sprake is van een planologische functiewijziging binnen bestaande bebouwing dan is er in beginsel geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (zie onder meer uitspraak ABRvS 20 april 2016 ECLI:NL:RVS:2016:1075. Het onderhavige planvoornemen betreft de functiewijziging van een bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning. Er wordt geen woning toegevoegd aan de woningvoorraad. Het netto bebouwd areaal neemt in de nieuwe situatie af.
Conclusie Gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling is er geen sprak van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Er behoeft dan ook niet te worden getoetst aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’.