Beantwoording - bijlage risicoanalyse planschade-nadeelcompensatie mbt vo-bp Stationsomgeving
Tekst van het document
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
82 van 91
Gelet op de uitkomsten van onze beoordeling, ramen wij de toerekenbare tijdelijke schade als volgt: Cluster Horeca Aantal te treffen
Toerekenbare omzetdaling
Maatschappelijk risico
Planschade risico €
€ 300.000
€ 140.000
€ 160.000
bedrijven 7 Brutowinstmarge
70%
Brutowinstderving
€ 112.000
Kostenbesparing
€ 30.000
Schade per jaar
€ 82.000
Afronden met
€ 3.000
Totaal per jaar
€ 85.000
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
83 van 91
12.8.3 Beoordeling cluster Detailhandel Binnen het plangebied en in de (onmiddellijke) omgeving daarvan zijn de volgende detailhandelbedrijven en aanverwante bedrijven gevestigd:
Cluster detailhandel
Adres
Vestigingsdatum
Segeren Wooninrichting
Stationsstraat 19
1 september 1983
Laila Wedding en Nightdress
Stationsstraat 36a
1 november 2001
Huize van Marrosa (hobbywinkel)
Julianastraat 98A
1 oktober 1991
Met betrekking tot deze bedrijven achten wij het aannemelijk dat hun bereikbaarheid, voor met name passanten maar ook voor vaste klanten, tijdelijk beperkt zullen worden gedurende de uitvoering van de werkzaamheden ter verwezenlijking van het project. Dit betekent niet alleen dat deze bedrijven feitelijk minder goed dan thans bereikbaar zullen zijn, doch vanwege de uitvoering van de werkzaamheden zal ook de omgeving van deze bedrijven gedurende een langere periode (afhankelijk van de fasering) rommeliger zijn en minder aantrekkelijk ogen. Het is naar ons oordeel vervolgens aannemelijk dat potentiële klanten van deze bedrijven de omgeving en de bedrijven zelf zullen mijden, vanwege de hinder en overlast, hetgeen deze bedrijven zullen merken in hun omzetontwikkeling en brutowinst. Voor de onderhavige beoordeling zijn wij vooralsnog uitgegaan van een gefaseerde uitvoering van het project, waarbij individuele bedrijven gedurende maximaal een periode van 12 maanden direct geraakt kunnen worden in hun bedrijfsvoering. Hierbij merken wij zorgvuldigheidshalve nog op dat niet ieder bedrijf gedurende dezelfde periode op een gelijke wijze getroffen zal worden. Op basis van onze kennis en ervaring hebben wij de gevolgen voor de totale exploitatie van deze bedrijven als volgt in beeld gebracht.
Gelet op het karakter van deze beoordeling, hebben wij bij de onderhavige berekening vooralsnog geen rekening gehouden met de toekomstige brancheontwikkelingen.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
84 van 91
Normaal maatschappelijk risico Zoals eerder overwogen zijn wij tot de slotsom gekomen dat voor tijdelijke inkomensschade naar verwachting 8% van de referentie jaar brutowinst wegens normaal maatschappelijk risico voor rekening van de ondernemers zal kunnen worden gelaten. Actieve risicoaanvaarding en voorzienbaarheid In dit onderdeel beoordelen wij of de onderwerpen anderszins verzekerd en actieve risicoaanvaarding tot gevolg kunnen hebben dat het hiervoor ingeschatte planschaderisico lager uitvalt. Actieve risicoaanvaarding Wij hebben eerder geconcludeerd dat de ontwikkeling sinds 18 juli 2019 voorzienbaar is. Geen van de ondernemers in deze cluster, hebben hun ondernemingen na deze datum aangevangen. Van voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding is derhalve geen sprake. Schaderaming Rekening houdend met de plaatselijke omstandigheden ramen wij het totale waardeniveau van de omzetten van deze bedrijven op dit moment op € 700.000,--. Gelet op de uitkomsten van onze beoordeling, ramen wij de toerekenbare tijdelijke schade als volgt: Cluster Detailhandel Aantal te treffen
Toerekenbare omzetdaling
Maatschappelijk risico
Planschade risico €
€ 100.000
€ 56.000
€ 44.000
bedrijven 3 Brutowinstmarge
50%
Brutowinstderving
€ 22.000
Kostenbesparing
--
Schade per jaar
€ 22.000
Afronden met
€ 3.000
Totaal per jaar
€ 25.000
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
85 van 91
12.9 Beoordeling tijdelijke derving woongenot Binnen het stelsel van nadeelcompensatie kan, onder bijzondere omstandigheden, aanspraak worden gemaakt op een geldelijke tegemoetkoming vanwege een tijdelijke derving van het woongenot vanwege de uitvoering van tijdelijke doch langdurige en intensieve werkzaamheden in de directe omgeving van een woning. De rechtspraak op dit onderwerp is nog tamelijk schaars, maar op basis van zowel oudere als recentelijke uitspraken kan niet (meer) op voorhand worden uitgesloten dat een belanghebbende bij tijdelijke doch langdurige en intensieve werkzaamheden aanspraak kan maken op een vergoeding vanwege de tijdelijke derving van het woongenot. Bij uitspraak van 20 september 2006 (ECLI:NL:RVS:2006:AY8507) heeft de Afdeling bepaald dat de (ingrijpende en langdurige) uitvoeringswerkzaamheden in het kader van de Betuweroute hebben geleid tot op geld waardeerbare schade die het normaal maatschappelijk risico heeft overstegen. Het betrof in deze casus de eigenaar van een vakantiewoning die gedurende een uitvoeringsperiode van ongeveer vier jaar, vanwege geluid-, geur- en trillinghinder, niet of nauwelijks recreatief gebruik kon maken van haar recreatiewoning. Te meer omdat ook de toegang tot het park en de bereikbaarheid van haar woning gedurende de gehele periode ernstig was verslechterd.
Ook in de meer recente tussenuitspraak van 30 oktober 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:3640) overweegt de Afdeling dat, onder bepaalde omstandigheden, een vergoeding vanwege tijdelijk gederfd woongenot tot de mogelijkheden kan behoren. In dit geval was sprake van zeer omvangrijke uitvoeringswerkzaamheden ten behoeve van de aanleg van de Gaasperdammertunnel die veel negatieve invloed had op het woongenot van appellant. Uit deze uitspraak kan worden opgemaakt dat als doorslaggevend voor het in aanmerking komen van een tegemoetkoming vanwege tijdelijke derving van het woongenot, kan worden aangemerkt de omstandigheid dat voor de aanleg van de tunnel ongeveer 10.000 heipalen in de grond moesten worden geslagen of getrild. Deze (hei)werkzaamheden zijn eveneens in de nachtelijke uren uitgevoerd. Tijdens de (hei)werkzaamheden was vervolgens gebleken dat een gedeelte van de ondergrond door de aanwezigheid van puin harder was dan voorzien, waardoor het heien en trillen met meer geluid- en trillinghinder gepaard ging, dan vooraf was te verwachten.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
86 van 91
Volgens de Afdeling kon appellante niet voorzien dat de funderingswerkzaamheden het heien van 10.000 heipalen en het intrillen van 1.800 damwandprofielen over een periode van ongeveer anderhalf jaar zouden omvatten, dat ook ’s nachts zou worden doorgewerkt en dat het werkterrein nabij de woning zou worden gesitueerd, waarbij bestaande bosschages tussen de woning en de A9 Gaasperdammerweg zouden worden gekapt. Ook de extra geluid- en trillinghinder, die ontstond vanwege de grote hoeveelheid puin die zich in de ondergrond van de weg bleek te bevinden, kon zij niet voorzien. Op basis van het bovenstaande kan naar ons oordeel worden overwogen dat aanspraak gemaakt kan worden op een vergoeding vanwege de tijdelijke derving van het woongenot als er sprake is van bijzondere feiten en omstandigheden in uitvoering van de werkzaamheden en de invloed daarvan op de benadeelde. Hierbij kunnen, naar ons oordeel en ondanks de specifieke casuïstiek van de hierboven genoemde uitspraken, de volgende feiten en omstandigheden van belang zijn. - Duur en fasering van de werkzaamheden (meerdere jaren); - Tijdstippen van de uitvoering van de werkzaamheden (dag, nacht, weekdagen, weekenden); - Afstand tot het werkgebied; - Vormen van hinder en overlast (geur, trilling, geluid, licht, bereikbaarheid).
Op basis van het bovenstaande en gelet op de huidige stand van de rechtspraktijk, zijn wij primair van oordeel dat aanspraak op een tegemoetkoming in de tijdelijke derving van het woongenot slecht in bijzondere omstandigheden aan de orde kan zijn. Uit de bovenstaande uitspraken kan worden vastgesteld dat als bijzondere omstandigheden kunnen worden aangemerkt een zeer lange duur (4 jaar) van de werkzaamheden, een bijzondere beperking van de aanwending van een woning (recreatiewoning) en bijzondere vormen van ingrijpende hinder (langdurige nachtelijke heiwerkzaamheden). Met andere woorden, de enkele omstandigheid dat vanwege de uitvoering van een project hinder en overlast ontstaat, kan naar ons oordeel niet zonder meer leiden tot een gerechtvaardigde aanspraak op een vergoeding ten titel van tijdelijke gederfd woongenot.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
87 van 91
Wij hebben, in het bijzonder met betrekking tot de tijdelijke bereikbaarheidsmaatregelen, voor de woningen aan de Stationsstraat onderzocht of, op basis van de thans bekende feiten en omstandigheden, redelijkerwijs aanspraak gemaakt zou kunnen worden op een tegemoetkoming vanwege een tijdelijke derving van het woongenot. Vooropgesteld kan worden dat deze woningen gedurende de uitvoering van de werkzaamheden hinder en overlast zullen ervaren. Hierbij kan niet alleen worden gedacht aan geluidhinder, trillinghinder, stof- en geurhinder, maar bijvoorbeeld ook aan een tijdelijke beperking van de bereikbaarheid van de woningen. Echter, zoals wij hiervoor hebben overwogen, betekent de enkele omstandigheid dat er sprake is van tijdelijke hinder en overlast niet zonder meer dat er ook een gerechtvaardigde aanspraak ontstaat op een geldelijke tegemoetkoming vanwege de tijdelijke derving van het woongenot. Naar ons oordeel ontstaat een dergelijke aanspraak uitsluitend als er sprake is van (aanvullende) bijzondere omstandigheden. Voor zover ons thans bekend, is van dergelijke als bijzonder aan te merken omstandigheden (zoals zeer lange duur, werkzaamheden in de nachtelijke uren of onbereikbaarheid van de woningen) geen sprake.
Wij zijn, op basis van de thans bekende feiten en omstandigheden, dan ook van oordeel dat er vooralsnog geen aanleiding is om te veronderstellen dat de uitvoering van het project zal leiden tot een zodanige tijdelijke derving van het woongenot dat op basis daarvan aanspraak gemaakt kan worden op een tijdelijke vergoeding.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
88 van 91
12.10 Beoordeling permanente inkomensschade verkeersmaatregelen bedrijven Vanwege de realisatie van de ongelijkvloerse onderdoorgang krijgt de infrastructuur ter plaatse van de stationsomgeving, in het bijzonder op de Stationsstraat en de Julianastraat, een autoluw karakter. Teneinde het autoluwe karakter van de nieuwe onderdoorgang te waarborgen, streeft de gemeente ernaar om de (gemotoriseerde) verkeersstromen van en naar het stationsgebied via de Europalaan – Mary Zeldenrustlaan en via de Oosterhoutseweg N631) te laten verlopen. Om de routekeuze voor gemotoriseerd verkeer via de Europalaan en de Oosterhoutseweg (N631) te stimuleren, is het nodig om de Julianastraat en het zuidelijke deel van de Stationsstraat af te waarderen, zodanig dat op het hele traject tussen de Ericssonstraat tot en met de Constance Gerlingsstraat een gemiddelde rijsnelheid ontstaat van 25 km/h. Deze afwaarderingsmaatregelen hebben betrekking op de fysieke inrichting van de rijbaan. Er worden geen verbodsbepalingen overwogen. Als gevolg van de voorgenomen maatregelen is het in beginsel aannemelijk dat de verkeersintensiteiten op de Stationsstraat en Julianastraat, na verwezenlijking van de nieuwe situatie, zeker wat betreft passantenverkeer, zullen afnemen.
Echter, op basis van onze kennis en ervaring, rekening houdende met de omstandigheid dat er geen verbodsmaatregelen genomen zullen worden, achten wij het niet aannemelijk dat de bereikbaarheid van de aan de Stationsstraat en Julianastraat gelegen bedrijven zodanig zal verminderen dat daardoor hun bedrijfsvoering in relevante mate zal worden aangetast. De bedrijven zullen immers bereikbaar blijven. Op basis van de thans bekende informatie, zijn wij dan ook van oordeel dat deze bedrijven geen, hun normaal maatschappelijk risico overstijgende permanente schade zullen lijden als gevolg van de nieuwe verkeerssituatie.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
89 van 91
12.11 Samenvatting planschade- en nadeelcompensatie risicoanalyse Samenvattend zijn wij van oordeel dat de planschade- en nadeelcompensatierisico’s vanwege de voorgenomen (planologische) ontwikkeling, als volgt kunnen worden weergegeven. Vermogensschade ten titel van planschade/nadeelcompensatie Cluster
Adres
Planschaderisico
1
Julianastraat 117
2
Parallelweg 2
--
3
Stationsstraat ongenummerd
--
€ 1.950
€ 1.950
TOTAAL Tijdelijke inkomensschade ten titel van planschade/nadeelcompensatie Cluster
Schaderisico per jaar
Horeca
€ 85.000
Detailhandel
€ 25.000
TOTAAL
€ 110.000
Tijdelijke derving woongenot NIHIL Permanente inkomensschade ten titel van nadeelcompensatie NIHIL Permanente inkomensschade ten titel van planschade NIHIL
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
90 van 91
13
CONCLUSIE
De op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden indirecte planschade taxeren wij, uitgaande van een normaal maatschappelijk risico van 3%, op: € 1.950,-De op basis van het stelsel van nadeelcompensatie dan wel het stelsel van planschade te vergoeden tijdelijke inkomensschade taxeren per uitvoeringsjaar wij op: € 110.000,-De op basis van het stelsel van nadeelcompensatie dan wel het stelsel van planschade te vergoeden tijdelijke derving van het woongenot taxeren wij op: NIHIL De op basis van het stelsel van nadeelcompensatie dan wel het stelsel van planschade te vergoeden permanente inkomensschade taxeren wij op: NIHIL
Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken
mr. J.G.E. Geleijns RT RM
drs. P.A.J.M. van Bragt
Algemeen directeur
Senior adviseur
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
91 van 91