Beantwoording - bijlage risicoanalyse planschade-nadeelcompensatie mbt vo-bp Stationsomgeving
Tekst van het document
parkeervoorzieningen,
ondergrondse
voorzieningen
zoals
bergbezinkbassins, drinkwatervoorzieningen en (hoofd)riolering, groenvoorzieningen, inclusief waterpartijen en -gangen, kunstwerken, kunstobjecten, speeltoestellen en straatmeubilair. Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van verlichtings- en vlaggenmasten en bewegwijzering mag niet meer dan 10 m bedragen; b. De bouwhoogte van een kunstwerk ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - kunstwerk' mag ten hoogste 5 meter bedragen; c. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 6 meter bedragen; d. overkappingen, anders dan abri's en fietsenstallingen, zijn niet toegestaan.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
41 van 91
De hieronder weergegeven gronden met de bestemmingen “Wonen”, “Gemengd” en “Bedrijf” mogen worden aangewend ten behoeve van de respectievelijke woonfuncties, gemengde
voorzieningen
en
bedrijven,
met
de
daarbij
behorende
bebouwingsmogelijkheden
Figuur 16 Verbeelding zuidelijk deel vigerend bestemmingsplan
Samenvatting bestaande maximale planologische invulling Samenvattend bestaat de maximale planologische invulling van het plangebied uit een station, met bijbehorend stationsgebouw, een perron, spoorwegen, bijbehorende bouwwerken, wegen (waaronder de Stationsstraat, Julianastraat, Spoorlaan Zuid en de Parallelweg) met de bijbehorende voorzieningen en bouwwerken, een gelijkvloerse kruising van spoorwegen en verkeerswegen, alsmede enkele (te slopen) woonobjecten, bedrijfsmatige objecten en gebouwen ten behoeve van een gemengde functie. Maximale invulling toekomstige planologie Bij deze vergelijking gaan wij, wat betreft het toekomstige planologische regime uit van de volgende maximale planologische invulling van de voorgenomen bestemmingen op de gronden die bij de realisatie van de ongelijkvloerse spooronderdoorgang en de bereikbaarheid van het station.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
42 van 91
De gronden waarop deze ontwikkeling betrekking heeft, krijgen ingevolge het voorgenomen bestemmingsplan “Stationsgebied Rijen”, voor zover relevant voor de onderhavige beoordeling, de bestemmingen “Verkeer – Railverkeer” met deels de aanduiding “tunnel” en deels de aanduiding “Fietsenstalling” en “Verkeer” met deels de aanduiding “tunnel”. Voor de bij deze bestemmingen behorende voorschriften verwijzen wij gemakshalve naar het bestemmingsplan op www.ruimtelijkeplannen.nl.
Figuur 17 Verbeelding voorgenomen bestemmingsplan "Stationsomgeving Rijen"
Gelet op de toegestane maximale bebouwings- en aanwendingsmogelijkheden behorende tot deze bestemmingen mogen de gronden met bestemming “Verkeer-Railverkeer” in planologische zin worden aangewend ten behoeve van: •
Spoorwegen
•
spoorwegvoorzieningen,
•
liftschachten,
•
kruisingen van spoorwegen met verkeerswegen,
•
een tunnel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'tunnel',
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
43 van 91
•
bijbehorende voorzieningen ten behoeve van de tunnel, zoals trappen en pompputten,
•
detailhandel en horeca tot en met categorie 1:
•
zaalverhuur, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gemengd',
•
een atelier, uitsluitend op de verdieping ter plaatse van de aanduiding 'gemengd’,
•
fietsenstallingen met een capaciteit van meer dan 10 plaatsen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'fietsenstalling',
•
nutsvoorzieningen,
•
parkeervoorzieningen,
•
voet- en fietspaden,
•
bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groenvoorzieningen, inclusief waterpartijen en -gangen, kunstwerken, kunstobjecten, speeltoestellen en straatmeubilair.
Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak (bestaand stationsgebouw) worden gerealiseerd. Binnen het gehele bestemmingsvlak mogen vervolgens, ten dienste van de bestemming, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: •
de bouwhoogte van geluidschermen mag niet meer bedragen dan 1,5 meter, gemeten vanaf de bovenzijde van de spoorstaaf;
•
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van het railverkeer zoals masten en portalen mag niet meer dan 10 meter bedragen;
•
overkappingen, anders dan abri's en fietsenstallingen, zijn niet toegestaan;
•
de bouwhoogte van fietsenstallingen mag niet meer dan 3 meter bedragen;
•
de ondergrondse (verticale) bouwdiepte van spoorwegvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 6 meter.
Ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' mag een tunnel worden gebouwd, met dien verstande dat de ondergrondse (verticale) bouwdiepte van de tunnel en bij spoorwegvoorzieningen niet meer mag bedragen dan 6 meter ten opzichte van peil.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
44 van 91
Gelet op de toegestane maximale bebouwings- en aanwendingsmogelijkheden behorende tot deze bestemmingen mogen de gronden met bestemming “Verkeer” in planologische zin worden aangewend ten behoeve van: •
wegen,
•
voet- en fietspaden,
•
bushaltes inclusief abri’s,
•
nutsvoorzieningen,
•
parkeervoorzieningen,
•
een tunnel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'tunnel',
•
bijbehorende voorzieningen ten behoeve van de tunnel, zoals trappen;
•
ondergrondse voorzieningen zoals bergbezinkbassins, drinkwatervoorzieningen en (hoofd)riolering,
•
bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groenvoorzieningen, inclusief waterpartijen en -gangen, kunstwerken, kunstobjecten, speeltoestellen en straatmeubilair.
Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: •
de bouwhoogte van verlichtings- en vlaggenmasten en bewegwijzering mag niet meer dan 10 m bedragen;
•
de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 6 meter bedragen;
•
overkappingen, anders dan abri's en fietsenstallingen, zijn niet toegestaan
•
ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' mag een tunnel worden gebouwd, met dien verstande dat de ondergrondse (verticale) bouwdiepte van de tunnel niet meer mag bedragen dan 6 meter ten opzichte van peil;
•
de ondergrondse (verticale) bouwdiepte van bijbehorende voorzieningen ten behoeve van de tunnel mogen niet meer bedragen dan 6 meter ten opzichte van peil;
•
in uitzondering op het bepaalde onder e mag de ondergrondse (verticale) bouwdiepte van pompputten niet meer bedragen dan 10 meter ten opzichte van peil;
•
erf- of terreinafscheidingen bij wegen, zoals bedoeld in artikel 7.1 onder f, voor zover niet gelegen binnen de aanduiding 'tunnel', zijn niet toegestaan.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
45 van 91
Samenvatting toekomstige maximale planologische invulling Samenvattend bestaat de toekomstige maximale planologische invulling van het plangebied uit een station, met bijbehorend stationsgebouw, meerdere perrons, spoorwegen,
bijbehorende
bouwwerken,
wegen
(waaronder
de
Stationsstraat,
Julianastraat, Spoorlaan Zuid en de Parallelweg) met de bijbehorende voorzieningen en bouwwerken, een ongelijkvloerse kruising van spoorwegen en verkeerswegen in de vorm van een tunnel met bijbehorende voorzieningen zoals trappen en liften, een (nieuw) verblijfsgebied aan de zuidzijde van het spoort, alsmede meerdere fietsenstallingen, zowel aan de noordzijde als aan de zuidzijde van het spoor. Planologische vergelijking tweezijdige bereikbaarheid station en ongelijkvloerse kruising Op basis van de bovenstaande planologische inventarisatie van de huidige en toekomstige planologische
aanwendingsmogelijkheden
en
bebouwingsmogelijkheden
en
de
planologische vergelijking daarvan hebben wij het volgende overwogen. Het huidige geldende bestemmingsplan “Woonomgeving Rijen” staat voor deze gronden in planologische zin, en geconcentreerd aan de noordzijde van het spoor, de aanwezigheid van spoorwegen, een stationsgebouw met bijbehorende perrons en overige voorzieningen toe, alsmede een gelijkvloerse kruising van de spoorwegen met de verkeerswegen. Tevens kunnen delen van het plangebied ten zuiden van het spoor worden aangewend ten behoeve van bebouwde woon-, bedrijfs- en gemengde functies. Al deze vormen van planologisch toegestaan gebruik en bebouwing leiden naar ons oordeel tot een zekere beïnvloeding van het zicht op en over deze gronden, alsmede tot diverse vormen van hinder en overlast, zoals geluidhinder, geurhinder, trillinghinder en lichthinder. Tevens beïnvloeden deze vormen van gebruik en bebouwing het karakter van het plangebied en de omgeving van het plangebied. Ten slotte kunnen de objecten in de omgeving van het plangebied en de gebruikers daarvan een zekere mate van beïnvloeding van de privacy verwachten van het thans toegestane planologische gebruik.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
46 van 91
Vanwege de voorgenomen planologische inpassing van de ongelijkvloerse kruising van de spoorwegen met de verkeerswegen, de herinrichting van het stationsgebied, waaronder de uitbreiding van het stationsgebied aan de zuidzijde van het spoor, wijzigen naar ons oordeel in het bijzonder de planologische aanwendingsmogelijkheden van deze gronden aan de zuidzijde van het spoor.
Immers, aan zuidzijde van het spoor zijn meerdere gronden thans bestemd tot wonen, bedrijf en gemengd, welke gronden in de toekomst (deels) de bestemmingen verkeer en verkeer-railverkeer zullen krijgen (zie verbeeldingen hierboven). Aan de noordzijde van het spoor zal de planologische eindsituatie ertoe leiden dat de thans op maaiveld liggende verkeersweg (de Stationsstraat) aflopend naar de spooronderdoorgang verdiept zal komen te liggen. Als gevolg van de planologische inpassing van de tunnel zal de omgeving van de onderdoorgang, feitelijk maar ook in planologische zin merkbaar wijzigen. Op basis van het bovenstaande zijn wij in hoofdzaak van mening dat bepaalde ontwikkelingen, zoals het wijzigen van het aantal perrons en de ligging daarvan, en de snelfietsroute in beginsel in planologische zin zijn reeds toegestaan op basis van het thans geldende bestemmingsplan. De daarmee gemoeide feitelijke veranderingen kunnen derhalve niet leiden tot een planologische verslechtering. Wat
betreft
de
voorgenomen
planologische
inpassing
van
de
ongelijkvloerse
onderdoorgang en de daarbij behorende herinrichting van het stationsgebied zijn wij van oordeel dat deze niet zal leiden tot een relevante planologische verslechtering, met betrekking tot het zicht op en over de gronden van het plangebied, het karakter van de omgeving, de hinden en overlast en de beïnvloeding van de persoonlijke levenssfeer.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
47 van 91
De enkele omstandigheid dat het feitelijke zicht op het plangebied en het feitelijke karakter van de omgeving (vanwege de tunnel) wijzigt, betekent naar ons oordeel niet dat een dergelijke verandering ook zal leiden tot een planologische verslechtering. Immers, naar ons oordeel is het zicht op een verdiept liggende weg in essentie niet nadeliger dan het zicht op een niet verdiepte weg. Dit betekent dat ook de omgevingskarakteristiek niet of in ieder geval niet in planologische zin zal verslechteren. Wij merken nog op dat de gewijzigde inrichting van de wegenstructuur (bijvoorbeeld aan de noordzijde van het spoor) niet kan worden toegerekend aan het voorgenomen bestemmingsplan. Immers, een bestemmingsplan regelt niet de inrichting van een weg, uitsluitend de bestemming ervan. Wij zijn dan ook van oordeel dat het voorgenomen bestemmingsplan met betrekking tot het planologisch inpassen van de spooronderdoorgang en de uitbreiding van het stationsgebied aan de zuidzijde, niet zal leiden tot een toerekenbare planologische verslechtering. Van het bovenstaande is naar ons oordeel wel uitgesloten het bedrijfsmatige object dat direct ten westen van de Stationsstraat is gelegen.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
48 van 91
Tevens zijn uitgesloten het woonobject dat direct ten oosten van de zuidelijke uitbreiding van het stationsgebied is gelegen (Parallelweg 2), alsmede het woonobject (Julianastraat 117) dat is gelegen ten noorden van de te slopen objecten aan de Julianastraat.
Figuur 18 Twee woonobjecten die mogelijk wel worden geraakt
Met betrekking tot deze objecten kan naar ons oordeel niet zonder meer op voorhand worden geconcludeerd dat de voorgenomen planologische wijzigingen niet zullen leiden tot een mogelijk planschaderisico. Deze objecten hebben wij dan ook afzonderlijk in de hierna te onderscheiden clusters beoordeeld. 10.3 Planologische beoordeling nieuwe woningbouwontwikkelingen In deze paragraaf beoordelen wij de voorgenomen planologische eindsituatie met betrekking tot de realisatie van de volgende twee nieuwe woningbouwontwikkelingen binnen het plangebied. Vanwege de aanpassingen aan de stationsomgeving ontstaan op de volgende locaties, mogelijkheden voor sloop- en nieuwbouw
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
49 van 91
10.3.1 Planologische beoordeling woningbouwontwikkeling Noordoost kwadrant Op de hoek van de Stationsstraat en het Stationsplein zijn twee nieuwe woningen voorzien.
Figuur 19 Woningbouwontwikkeling noord-oost kwadrant
Maximale invulling geldende planologie Bij deze vergelijking gaan wij, wat betreft het huidige planologische regime, uit van de volgende maximale planologische invulling van de bestemming “Wonen” ingevolge het geldende bestemmingsplan “Woongebied Rijen”.
Figuur 20 Weergave geldende bestemming
Ingevolge deze bestemming mogen op deze gronden maximaal 6 (gestapelde) wooneenheden worden gerealiseerd in een aaneengesloten bebouwing met een maximale goothoogte van 9 meter een maximale bouwhoogte van 13 meter. Maximale invulling toekomstige planologie Bij deze vergelijking gaan wij, wat betreft het toekomstige planologische regime, uit van de volgende maximale planologische invulling van de bestemming “Woongebied” ingevolge het voorgenomen bestemmingsplan “Stationsomgeving Rijen”.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
50 van 91
Figuur 21 Verbeelding voorgenomen bestemmingsplan
Ingevolge deze bestemming mogen op deze gronden maximaal 2 wooneenheden worden gerealiseerd in een aaneengesloten bebouwing met een maximale bouwhoogte van 10 meter. Planologische vergelijking De gemeente Gilze-Rijen heeft aangegeven dat in de onderhavige risicoanalyse uitsluitend de zogenaamde indirecte planschade beoordeeld dient te worden. De gemeente is zelf eigenaar van deze percelen, waardoor van directe (voor vergoeding in aanmerking komende) planschade geen sprake is. Op basis van de bovenstaande planologische inventarisatie van de huidige en toekomstige planologische
aanwendingsmogelijkheden
en
bebouwingsmogelijkheden
en
de
planologische vergelijking daarvan hebben wij het volgende overwogen. Ingevolge het thans geldende bestemmingsplan “Woonomgeving Rijen” mogen op deze gronden drie aaneengesloten woongebouwen worden gerealiseerd met een maximale bouwhoogte
van
13
meter.Vanwege
het
voorgenomen
bestemmingsplan
“Stationsomgeving Rijen” mogen vervolgens “slechts” twee woongebouwen worden gerealiseerd met een maximale bouwhoogte van 10 meter.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
51 van 91
Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat vanwege het voorgenomen bestemmingsplan
“Stationsomgeving
Rijen”
de
bebouwings-
en
aanwendingsmogelijkheden van deze gronden niet zullen toenemen, maar zullen afnemen. Van een, voor de omgeving nadelige planologische wijziging als gevolg van het voorgenomen bestemmingsplan “Stationsomgeving Rijen”, is derhalve geen sprake zodat het voorgenomen bestemmingsplan met betrekking tot deze ontwikkeling niet zal leiden tot een planschaderisico voor de gemeente Gilze-Rijen. 10.3.2 Planologische beoordeling woningbouwontwikkeling Zuidwest kwadrant Ten behoeve van het realiseren van de onderdoorgang is het aan de zuidzijde van het spoor noodzakelijk om een aantal bestaande woningen (aan de Julianastraat) te slopen. Na realisatie van de onderdoorgang wordt aan de westzijde van de Julianastraat een nieuwe stedenbouwkundige invulling van de locatie gegeven in de vorm van 21 nieuwe woningen, waarvan deels appartementen en deels aaneengebouwde en/of patiowoningen en een nieuwe woonstraat evenwijdig aan de onderdoorgang. Ten behoeve van de parkeerbehoefte worden binnen het gebied maximaal 24 parkeerplaatsen voorzien. Aan de voorzijde van het gebied worden 16 parkeerplaatsen aangelegd.
Figuur 22 Woningbouwontwikkeling Zuid-west kwadrant
Maximale invulling geldende planologie Bij deze vergelijking gaan wij, wat betreft het huidige planologische regime, uit van de volgende maximale planologische invulling van de bestemmingen “Wonen”, “Bedrijf” en “Gemengd” ingevolge het geldende bestemmingsplan “Woongebied Rijen”.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
52 van 91
Figuur 23 Verbeelding geldende bestemmingsplan
Ingevolge deze bestemmingen mogen op deze gronden 8 grondgebonden woningen, met bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd, alsmede twee bedrijfsgebouwen (waarvan één met de bestemming “gemengd” en de functieaanduidingen “specifieke vorm van bedrijfvolumineuze goederen” en “één bedrijfswoning”). De woongebouwen mogen een maximale bouwhoogte hebben van 9 meter. De toegestane bedrijfsgebouwen mogen een maximale bouwhoogte hebben van 9 meter. Maximale invulling toekomstige planologie Bij deze vergelijking gaan wij, wat betreft het toekomstige planologische regime, uit van de volgende maximale planologische invulling van de bestemmingen “Woongebied”, “Groen” en “verkeer” ingevolge het voorgenomen bestemmingsplan “Stationsomgeving Rijen”.
Figuur 24 Verbeelding voorgenomen bestemmingsplan
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
53 van 91
Ingevolge deze bestemming mogen op deze gronden maximaal 21 wooneenheden worden gerealiseerd in een aaneengesloten bebouwing met een maximale bouwhoogte van 101 meter. Planologische vergelijking De gemeente Gilze-Rijen heeft aangegeven dat in de onderhavige risicoanalyse uitsluitend de zogenaamde indirecte planschade beoordeeld dient te worden. De gemeente is zelf eigenaar van de te sloten panden, waardoor van directe (voor vergoeding in aanmerking komende) planschade geen sprake is. Op basis van de bovenstaande planologische inventarisatie van de huidige en toekomstige planologische
aanwendingsmogelijkheden
en
bebouwingsmogelijkheden
en
de
planologische vergelijking daarvan hebben wij het volgende overwogen. Ingevolge het thans geldende bestemmingsplan “Woonomgeving Rijen” mogen op deze gronden 8 grondgebonden woningen, met bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd, alsmede twee bedrijfsgebouwen (waarvan één met de bestemming “gemengd” en de functieaanduidingen “specifieke vorm van bedrijf-volumineuze goederen” en “één bedrijfswoning”). De woongebouwen mogen een maximale bouwhoogte hebben van 9 meter. De toegestane bedrijfsgebouwen mogen een maximale bouwhoogte hebben van 9 meter. Al deze vormen van planologisch toegestaan gebruik en bebouwing leiden naar ons oordeel tot een zekere beïnvloeding van het zicht op en over deze gronden, alsmede tot diverse vormen van hinder en overlast, zoals geluidhinder, geurhinder, trillinghinder en lichthinder. Tevens beïnvloeden deze vormen van gebruik en bebouwing het karakter van het plangebied en de omgeving van het plangebied. Ten slotte kunnen de objecten in de omgeving van het plangebied en de gebruikers daarvan een zekere mate van beïnvloeding van de privacy verwachten van het thans toegestane planologische gebruik.
1 In het geraadpleegde voorontwerpbestemmingsplan staat een bouwhoogte van 12,5 meter genoemd. De
gemeente gaat deze hoogte bijstellen naar 10 meter. In overleg met de gemeente wordt in deze analyse uitgegaan van een hoogte van 10 meter.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
54 van 91
Ingevolge het voorgenomen bestemmingsplan “Stationsomgeving Rijen” zijn op deze gronden 21 grondgebonden woningen met een maximale bouwhoogte van 10 meter voorzien, met de bijbehorende bijgebouwen en bouwwerken, alsmede de bijbehorende groen- en verkeersvoorzieningen. Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat vanwege het voorgenomen bestemmingsplan
“Stationsomgeving
Rijen”
de
bebouwings-
en
aanwendingsmogelijkheden van deze gronden zullen toenemen.
Wij
achten
het
derhalve
niet
onaannemelijk
dat
deze
voorgenomen
woningbouwontwikkeling kan leiden tot een verdergaande verslechtering van het zicht op en over deze gronden, alsmede tot een toename van de, aan het voorgenomen gebruik verbonden vormen van hinder en overlast. Tevens zullen de toegenomen bebouwingsmogelijkheden, rekening houdende met de thans reeds toegestane bebouwingsmogelijkheden kunnen leiden tot een toename van het versteende karakter van de omgeving en daarmee met een verslechtering van de situering en karakteristiek van de omgeving van de omliggende objecten. Ten slotte kunnen de objecten in de omgeving van het plangebied en de gebruikers daarvan een zekere mate van toegenomen beïnvloeding van de privacy verwachten. Wij zijn dan ook van mening dat niet is uitgesloten dat deze ontwikkeling zal leiden tot een planschaderisico met betrekking tot de in de omgeving gelegen objecten. Wij zullen de aard en omvang van dit eventuele planschaderisico concreet beoordelen bij de nader te onderscheiden clusters.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
55 van 91
10.4 Planologische beoordeling maatregelen ten behoeve van tijdelijke situatie Wij hebben begrepen dat de gemeente Gilze-Rijen het voornemen heeft om op een deel van enkele percelen aan de Stationsstraat (aan de noordkant van het station) een tijdelijke bestemming
“Verkeer”
op
te
nemen
in
het
voorgenomen
bestemmingsplan
“Stationsomgeving Rijen”. Deze regeling is volgens de gemeente noodzakelijk omdat deze perceelgedeelten tijdelijk benodigd zijn om tijdens de realisatiefase voldoende ruimte te hebben voor de werkzaamheden, de bereikbaarheid van het gebied en de tijdelijke aanleg van kabels en leidingen. Na realisatie van het project vervallen de tijdelijke bestemmingen.
Figuur 25 Verbeelding voorgenomen bestemmingsplan
In het voorgenomen bestemmingsplan zijn daartoe de volgende bestemmingen opgenomen: •
Verkeer-voorlopig 1
•
Verkeer-voorlopig 2
•
Verkeer-voorlopig 3
•
Verkeer-voorlopig 4
•
Verkeer-voorlopig 5
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
56 van 91
De voor 'Verkeer - Voorlopig' aangewezen gronden zijn in zijn algemeenheid bestemd voor wegen, voet- en fietspaden, nutsvoorzieningen en werkstroken. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van verlichtings- en vlaggenmasten en bewegwijzering mag niet meer dan 6 meter bedragen; b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 4 meter bedragen; c. overkappingen zijn niet toegestaan. De voorlopige bestemming geldt voor 7 jaar, gerekend vanaf de dag van vaststelling van het bestemmingsplan. Voor
de
verschillende
te
onderscheiden
voorlopige
bestemmingen
zijn
wijzigingsbevoegdheden opgenomen om de voorlopige bestemming, voor afloop van de geldigheidstermijn te wijzigen naar de (oude) definitieve bestemming. Voor
de
verschillende
te
onderscheiden
voorlopige
bestemmingen
zijn
wijzigingsbevoegdheden opgenomen om de voorlopige bestemming, na het verstrijken van de geldigheidstermijn definitief te wijzigen naar verkeer, als de “oude” functie ter plaatse zijn beëindigd. In dit verband hebben wij het volgende overwogen. Ingevolge het bepaalde in artikel 6.1 Wro komt, voor zover betrekking hebbende op de waardering van een onroerende zaak, in beginsel uitsluitend de eventuele aan een planologische maatregel toerekenbare vermogensschade voor beoordeling in aanmerking. Onder vermogensschade wordt verstaan de waardevermindering van een onroerende zaak. Een waardevermindering van een onroerende zaak ontstaat vervolgens uitsluitend indien er sprake is van een permanent nadelige planologische wijziging. Indien sprake is van een tijdelijke (nadelige) planologische wijziging, kan in beginsel geen sprake zijn van een permanente planologische verslechtering, zodat geen sprake kan zijn van vermogensschade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
57 van 91
Gelet op het bovenstaande kan in beginsel worden vastgesteld dat de voorlopige bestemmingen “Verkeer” aangemerkt kunnen worden als een tijdelijke planologische maatregel. Na ommekomst van de, in het bestemmingsplan genoemde termijn, vervalt de voorlopige bestemming ten faveure van de huidige bestemming. Van een permanente planologische wijziging is derhalve in beginsel geen sprake. Daarbij komt dat wij hebben begrepen dat de gemeente, ter uitvoering van de voorgenomen planologische ontwikkeling de gronden waarop deze voorlopige bestemmingen worden gevestigd, daadwerkelijk feitelijk in gebruik zal nemen. Wij gaan ervan uit dat de gemeente hiertoe civielrechtelijk afspraken zal maken met de zakelijk gerechtigden tot deze gronden en dat een onderdeel van deze afspraken zal zijn, dat de gemeente deze gerechtigden een vergoeding zal betalen voor het gebruik van deze gronden.
Op basis van het bovenstaande zijn wij vooralsnog van oordeel dat de voorgenomen tijdelijke bestemmingen, onverminderd de omstandigheid dat de geldigheidsduur van deze bestemmingen niet als kort kan worden aangemerkt, vanwege de te maken financiële civielrechtelijke afspraken (die eveneens mogelijk aangemerkt kunnen worden als een vergoeding anderszins verzekerd) niet zullen leiden tot een direct en ruimtelijk gevolg van het voorgenomen bestemmingsplan en derhalve redelijkerwijs niet zullen leiden tot een aan het
voorgenomen
bestemmingsplan
“Stationsomgeving
Rijen”
toerekenbaar
planschaderisico. Volledigheidshalve en wellicht ten overvloede merken wij nog op dat de voorgenomen wijzigingsbevoegdheden niet bij de onderhavige beoordeling betrokken kunnen worden. Een wijzigingsbevoegdheid is aan te merken als een zelfstandige planologische schadeoorzaak,
zodat
eventuele
toekomstige
nadelen
als
gevolg
van
deze
wijzigingsbevoegdheden niet aan het voorgenomen bestemmingsplan kunnen worden toegerekend,
maar
te
zijner
tijd
aan
het
toepassen
van
één
van
de
wijzigingsbevoegdheden.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
58 van 91
10.5 Planologische beoordeling tijdelijke en / of permanente inkomensschade 10.5.1 Inleidende overwegingen Ingevolge het bepaalde in artikel 6.1 Wro kan inkomensschade (zowel permanent als tijdelijk) voor beoordeling en vergoeding in aanmerking komen. Zowel bij het beoordelen van eventuele permanente inkomensschade (vanwege de planologische eindsituatie) als bij het beoordelen van tijdelijke inkomensschade (vanwege de feitelijke verwezenlijking van het bestemmingsplan) geldt als beoordelingsuitgangspunt de voorgeschreven planologische vergelijking. Bij de beoordeling van eventuele permanente inkomensschade vanwege een mogelijk permanent verslechterde bereikbaarheid of het verliezen van een zichtlocatie wordt de oude maximaal ingevulde planologie vergeleken met de nieuwe maximaal ingevulde planologie. Bij het beoordelen van eventuele tijdelijke inkomensschade vanwege tijdelijk verslechterde bereikbaarheid vanwege de verwezenlijking van het nieuwe bestemmingsplan wordt de maximale hinder en overlast van de oude planologie vergeleken met de maximale hinder en overlast van de nieuwe planologie; de zogenaamde bouwmassavergelijking.
10.5.2 Beoordeling planologische permanente inkomensschade Op basis van de thans beschikbare feiten en omstandigheden zijn wij van oordeel dat het voorgenomen bestemmingsplan “Stationsomgeving” voor de in de omgeving van het plangebied gelegen bedrijven, niet zal leiden tot een zodanige permanente planologisch verslechterde bereikbaarheid en/of het verlies van een zichtligging dat als gevolg daarvan sprake zal zijn van een, aan het bestemmingsplan toerekenbare planologische verslechtering voor deze bedrijven. Immers, ingevolge het voorgenomen bestemmingsplan, bestaat de planologische wijziging met betrekking tot het plangebied uitsluitend uit het planologisch mogelijk maken van een ongelijkvloerse kruising met het spoor. De aanvullende gemeentelijke maatregelen om deze route autoluw(er) te maken, worden niet in het bestemmingsplan geregeld, maar in eventuele overige (verkeersbeperkende) maatregelen. Van een planschaderisico vanwege permanente planologische verslechtering is derhalve geen sprake.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
59 van 91
10.5.3 Beoordeling planologische tijdelijke inkomensschade Bij het beoordelen van de vergoedbaarheid van toerekenbare tijdelijke inkomensschade binnen het stelsel van planschade is het van belang dat een beoordeling van tijdelijke inkomensschade uitsluitend ten titel van planschade dient plaats te vinden als de gestelde planologische schadeoorzaak (het nieuwe bestemmingsplan) niet in overeenstemming is met
het
voorgaande
planologische
regime
(ABRS
d.d.
30
november
2016
(ECLI:NL:RVS:2016:3168). Met andere woorden, slechts in het geval dat het nieuwe bestemmingsplan een planologische ontwikkeling mogelijk maakt, die op basis van de voorgaande planologie niet mogelijk was (en derhalve de facto een planologische wijziging met zich meebrengt), kan tijdelijke inkomensschade worden beoordeeld ten titel van planschade. In een dergelijk geval dient dan, aan de hand van een planologische vergelijking, te worden onderzocht of de gestelde schade wel of niet had kunnen ontstaan onder (de realisering van) het oude planologische regime, zie onder meer ABRS 29 augustus 1996 (AB 1997, 34). Bij een dergelijke vergelijking dient te worden onderzocht of de maximale invulling van de nieuwe planologie kan leiden tot extra hinder en overlast ten opzichte van de hinder en overlast die ondervonden kan worden bij de verwezenlijking van de voorheen toegestane bebouwingsmogelijkheden. Deze vergelijking wordt een bouwmassa-vergelijking genoemd. Slechts indien de (te) ervaren hinder en schade vanwege de verwezenlijking van het nieuwe planologische regime (merkbaar) groter is dan de hinder en schade die had kunnen worden ervaren op basis van het oude regime, is een (gedeeltelijke) tegemoetkoming in de schade aan de orde (zie onder meer ABRS d.d. 16 maart 2016 ECLI:NL:RVS:2016:731).
Het bovenstaande brengt met zich mee dat wij eerst dienen te onderzoeken of de voorgenomen ontwikkeling, een planologische ontwikkeling betreft die op basis van het thans geldende bestemmingsplan niet mogelijk is.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
60 van 91
Ten aanzien hiervan hebben wij vastgesteld dat de voorgenomen ondertunneling van de spoorwegovergang Stationsstraat/Julianalaan en de herinrichting van het stationsgebied, in planologische zin niet mogelijk is op basis van het thans geldende bestemmingsplan “Woonomgeving Rijen”. Immers ten behoeve van de ondertunneling en de herinrichting van het stationsgebied wordt een nieuw bestemmingsplan voorzien. Dit betekent dat voldaan wordt aan het vereiste als genoemd in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d.16 maart 2016. Dit betekent vervolgens dat wij aan de hand van een algemene “bouwmassa”-vergelijking zullen beoordelen of er sprake is van een relevante planologische toename van de bouwmassa op basis waarvan kan worden geconcludeerd dat er sprake kan zijn van een planologische verslechtering bij de feitelijke verwezenlijking van de voorgenomen ontwikkeling. Bij
een
bouwmassa-vergelijking
wordt
onderzocht
of
de
maximale
bebouwingsmogelijkheden van het nieuwe planologische regime zodanig veel groter zijn dan de huidige maximale bebouwingsmogelijkheden dat op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat de feitelijke verwezenlijking van deze nieuwe bebouwingsmogelijkheden kan leiden tot zodanig veel extra hinder en overlast ten opzichte van de hinder en overlast die ondervonden kan worden bij de verwezenlijking van de voorheen toegestane bebouwingsmogelijkheden. Indien dit het geval is, is er sprake van een planologische verslechtering en kunnen de nadelige gevolgen daarvan, indien deze vervolgens leiden tot tijdelijke inkomensschade, voor beoordeling binnen het stelsel van planschade in aanmerking komen. Naar onze mening kan onder een dergelijke bouwmassa-vergelijking ook de bouw van een tunnels als de onderhavige worden begrepen. Op basis van de relevante aanwendings- en bebouwingsmogelijkheden van de betrokken planologische regimes en de vergelijking daarvan zijn wij van mening dat de maximale “bebouwingsmogelijkheden” van het voorgenomen planologische regime significant veel groter zijn dan de huidige maximale bebouwingsmogelijkheden ingevolge het thans geldende bestemmingsplan.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
61 van 91
Dit betekent naar ons oordeel vervolgens dat indien deze toegenomen bouwmogelijkheden worden verwezenlijkt, er sprake zal zijn van een grotere toename van de hinder en overlast. Wij zijn dan ook van mening dat de voorgenomen planologische inpassing van de ongelijkvloerse spooronderdoorgang, de herinrichting van het stationsgebied en de voorgenomen feitelijke verwezenlijking ervan kunnen leiden tot zodanige vormen van hinder en overlast dat de bedrijfsvoering van de, in de omgeving gevestigde bedrijven daardoor wordt geraakt en dat er sprake kan zijn van mogelijke (tijdelijke) inkomensschade. Deze mogelijke inkomensschade zal dan ook naar ons oordeel (deels) toe te rekenen zijn aan de voorgenomen planologische maatregel en, mede gelet op de hierna nog uit te voeren nadeelcompensatiebeoordeling, kunnen leiden tot een planschaderisico voor de gemeente Gilze-Rijen.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
62 van 91
11
NADEELCOMPENSATIE RISICOANALYSE
11.1 Inleidende overwegingen en te beoordelen nadeelcompensatie aspecten In dit hoofdstuk beoordelen wij de mogelijke nadeelcompensatie-risico’s voor de gemeente Gilze-Rijen vanwege de mogelijk te verwachten schade (inkomensschade) vanwege de tijdelijke dan wel permanent gewijzigde verkeerssituatie in de omgeving van het plangebied. Zoals wij hiervoor reeds hebben aangegeven, wordt de verhouding tussen de verschillende bestuursrechtelijke schadevergoedingsstelsels primair bepaald door de voorgeschreven juridische kaders. Indien sprake is van een schadeoorzaak als genoemd in artikel 6.1 Wro, dient de daaraan toe te rekenen schade verplicht te worden beoordeeld binnen het stelsel van planschade. Pas indien er sprake is van andere, niet planologische schadeoorzaken, kunnen de gevolgen van die andere (niet planologische) schadeoorzaken beoordeeld worden ten titel van nadeelcompensatie. 11.2 Beoordeling gevolgen van de voorgenomen niet planologische maatregelen In deze paragraaf wordt een algemene beoordeling uitgevoerd van de mogelijke nadelige gevolgen van de voorgenomen infrastructurele (niet planologische) maatregelen met betrekking tot de tijdelijke dan wel permanent gewijzigde verkeerssituatie in de omgeving van het plangebied.
Bij de beoordeling van de mogelijke nadeelcompensatierisico’s is van belang om eerst vast te stellen of de mogelijke schadeveroorzakende maatregelen (niet zijnde planologische maatregelen), zijn aan te merken als een rechtmatige uitoefening van de publiekrechtelijke bevoegdheid of taak van het bestuursorgaan. Indien en voor zover de gemeente tijdens de verwezenlijking van de tunnel en de herinrichting van het stationsgebied, aanvullende tijdelijke verkeersmaatregelen zal nemen en eventueel naderhand aanvullende permanente verkeersmaatregelen zal nemen om het gebruik van de tunnel door doorgaand gemotoriseerd verkeer, te ontmoedigen, zijn wij van oordeel dat dergelijke besluiten dan wel feitelijke maatregelen aan te merken zijn als een rechtmatige uitoefening van de publiekrechtelijke bevoegdheid of taak van het bestuursorgaan die in beginsel een entree bieden tot het stelsel van nadeelcompensatie.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
63 van 91
In algemene zin kan vervolgens worden overwogen dat ondernemingen die voor een goede bedrijfsvoering afhankelijk zijn van een goede zichtbaarheid en/of bereikbaarheid gevoelig kunnen zijn voor een verstoring van deze bedrijfsvoering vanwege een aanpassing van de infrastructuur en de daarmee gepaard gaande wijziging van de verkeersstromen. Hierbij kan met name worden gedacht aan ondernemingen met een bezoekersfunctie, zoals detailhandels-
en
horecaondernemingen,
zoals
supermarkten,
benzinestations,
garagebedrijven, café’s en restaurants. Op basis van onze kennis en ervaring achten wij het niet uitgesloten dat bedrijven die gevestigd zijn in de omgeving van de spoorwegovergang (bijvoorbeeld aan de Stationsstraat en Julianastraat) voor hun bereikbaarheid en bedrijfsvoering mede afhankelijk zijn van de spoorwegovergang. Indien de spoorwegovergang (tijdens de realisatie van de tunnel en de herinrichting van het stationsgebied) tijdelijk, door middel van verkeersmaatregelen, geheel of gedeeltelijk wordt afgesloten, is het niet uitgesloten dat dergelijke bedrijven dan zullen worden geconfronteerd met een beperkte bereikbaarheid, een afname van het aantal klanten en daarmee met een daling van de omzet en/of een stijging van de kosten. Indien een dergelijke ondernemer kan aantonen dat een omzetverlies c.q. kostenstijging is veroorzaakt door de werkzaamheden, is sprake van het vereiste causale verband, waardoor mogelijk een recht op tegemoetkoming ten titel van nadeelcompensatie ontstaat. In dit verband benadrukken wij nog dat, in het bijzonder met betrekking tot de tijdelijke hinder en overlast vanwege de feitelijke verwezenlijking van de tunnel en de herinrichting van het stationsgebied, een samenloop kan ontstaan tussen het stelsel van planschade en het stelsel van nadeelcompensatie.
Bij de beoordeling van de eventuele, aan deze tijdelijke niet planologische maatregelen toerekenbare nadelige gevolgen bij de afzonderlijke bedrijven, zullen wij hieraan de nodige aandacht schenken. Hetzelfde kan gelden voor de permanent gewijzigde situatie (na realisatie van de tunnel) en de maatregelen die de gemeente zal nemen om het gebruik van de nieuwe tunnel door gemotoriseerd verkeer te ontmoedigen.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
64 van 91
12
BEOORDELING INVLOEDSSFEER, CLUSTERS EN BELANGHEBBENDEN
12.1 Invloedssfeer en beoordeling clusters vermogensschade planschade Binnen de invloedssfeer van het plangebied bevinden zich, voor wat betreft de mogelijke aan het bestemmingsplan “Stationsgebied Rijen” toerekenbare vermogensschade, de volgende onroerende zaken.
Cluster
Adres
1
Julianastraat 117
2
Parallelweg 2
3
Bedrijfsbestemming Stationsstraat
De overige objecten in de buurt van het plangebied hebben vanwege hun ligging geen, of geen relevante relatie met het plangebied.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
65 van 91
12.2 Invloedssfeer en beoordeling clusters tijdelijke of permanente inkomensschade planschade/nadeelcompensatie Binnen de invloedssfeer van het plangebied bevinden zich, voor wat betreft de mogelijke aan het bestemmingsplan “Stationsgebied Rijen” en/of de bijbehorende overige, niet planologische maatregelen toerekenbare tijdelijke dan wel permanente inkomensschade, de volgende bedrijven.
Bedrijven ten noorden van de onderdoorgang
Adres
Restaurant De Heeren van Rijen
Stationsstraat 1
Fix me Up Kappers
Stationsstraat 2
Segeren Wooninrichting
Stationsstraat 19
Izmir Bakkerij
Stationsstraat 20
Adams Place (afhaalrestaurant)
Stationsstraat 26
Massagepraktijk Enjoy 4 U
Stationsstraat 29e
Pierre de Jonge Casino
Stationsstraat 36
Laila Wedding en Nightdress
Stationsstraat 36a
Tandtechniek Van Beijsterveldt
Stationsstraat 42
Tandartspraktijk K. van Keimpema
Stationsstraat 44
Cafetaria De Frietbergh
Stationsstraat 46
Eetcafé ’t Centrum
Stationsstraat 50
Bedrijven ten zuiden van de onderdoorgang
Adres
Café ’t Rijens Vat
Julianastraat 112
Cafetaria ’t Smulleke
Julianastraat 106A
Huize van Marrosa (hobbywinkel)
Julianastraat 98A
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
66 van 91
De overige bedrijven in de buurt van het plangebied hebben vanwege hun ligging geen, of geen relevante relatie met het plangebied. 12.3 Uitgangspunten taxaties en waardering Bij de waardering en taxaties hanteren wij de volgende definities en uitgangspunten: Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Peildatum Omdat onbekend is wanneer de nieuwe planologie in werking treedt, hanteren wij de opnamedatum als peildatum voor de waardering. Wijze van het vaststellen van het risico op planschade Bij het taxeren gaat het binnen het kader van deze risicoanalyse om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als uitkomst van de gemaakte planologische vergelijking. Hierbij zijn voor de taxatie van een object in hoge mate bepalend: •
Het waardeniveau vóór de voorgenomen planwijziging;
•
Het waardeniveau ná de voorgenomen planwijziging.
De motivering van de waardeverandering vloeit daarmee rechtstreeks voort uit de uitkomsten van de planologische vergelijking. De specifieke factoren die de uitkomst van de planologische vergelijking en de aard en de ernst van de inbreuk bepalen, zoals de in het advies besproken aspecten, zijn daarvoor het belangrijkst. Geldigheid en geldigheidsduur De geldigheid van dit advies hangt nauw samen met de beoordeelde, en in dit advies opgenomen feiten. Deze risicoanalyse geeft een deskundige schatting van het risico op planschade.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
67 van 91
Omdat het nieuwe planologische regime nog niet in werking is getreden, bestaat de kans dat de omvang van de uiteindelijke tegemoetkoming in schade kan afwijken van de in deze risicoanalyse genoemde bedragen. De feiten kunnen nog wijzigen. Ter illustratie van deze externe oorzaken noemen wij: •
Veranderingen met betrekking tot het besproken project;
•
Tussentijdse wijzigingen van de voorgenomen planologie;
•
Nieuwe wetgeving;
•
Veranderingen in de rechtspraak;
•
Nieuwe gegevens met betrekking tot het onderwerp voorzienbaarheid;
•
Tussentijdse transacties.
Bij gelijkblijvende feiten stellen wij de geldigheidsduur op 6 maanden na peildatum. Afhankelijk van de marktontwikkelingen kan deze periode variëren. Geraadpleegde bronnen Om het waardeniveau te bepalen, zijn wij nagegaan of er in de directe omgeving van het plangebied objecten zijn verkocht. Hiervoor hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheden van het Kadaster. De bij het plangebied gelegen bijzondere, commerciële en niet courante objecten worden gewaardeerd met behulp van de binnen SAOZ aanwezige expertise op het gebied van taxaties. 12.4 Uitgangspunten berekening inkomensschade In dit verband merken wij op dat het vooraf begroten c.q. ramen van de eventueel te lijden inkomensschade, zal leiden tot uitkomsten met een zekere bandbreedte. Immers, het berekenen van inkomensschade (zowel aan de opbrengsten- als aan de kostenkant) kan in beginsel uitsluitend achteraf, op basis van de administratie van de betrokken ondernemer plaatsvinden. Ten behoeve van het ramen van deze schade zullen wij gebruik maken van empirische gegevens en bronnen waarover wij, gelet op onze kennis en ervaring, beschikking hebben. Indien empirische gegevens niet of niet voldoende beschikbaar zijn, wordt in de analyse volstaan met een relatieve inschatting van de gevolgen van de afsluiting in een percentage van de (mogelijk) te derven brutowinst en/of extra te maken kosten.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
68 van 91
Gelet op de inhoud en de reikwijdte van de opdracht heeft deze beoordeling uitsluitend betrekking op de vragen die door de gemeente Gilze-Rijen zijn gesteld. De onderhavige analyse kan niet in de plaats worden gesteld van een mogelijk te zijner tijd, door een dan optredende
schadebeoordelingscommissie,
aan
de
gemeente
uit
te
brengen
schadevergoedingsadvies.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
69 van 91
12.5 Beoordeling planschade cluster 1, Julianastraat 117
Cluster 1
Adres Julianastraat 117
Dit woonobject is gelegen direct ten noorden van het plangebied, althans ten noorden van het de woningbouwontwikkeling in het Zuidwest kwadrant en is met de zijgevel daarop gericht.
Figuur 26 Julianastraat 117
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
70 van 91
Samenvatting van de planologische vergelijking voor deze cluster Op basis van de thans geldende planologie mogen de gronden, gelegen direct ten zuiden van dit object, worden aangewend ten behoeve van 2 aaneengesloten woningen met een bouwhoogte van 9 meter. Verder ten zuiden van het object mogen de gronden worden gebruikt ten behoeve van woningen en twee bedrijven. In totaal mogen op deze gronden 8 grondgebonden woningen, met bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd, alsmede twee bedrijfsgebouwen (waarvan één met de bestemming “gemengd” en de functieaanduidingen “specifieke vorm van bedrijf-volumineuze goederen” en “één bedrijfswoning”). Ingevolge de voorgenomen woningbouwontwikkeling worden op de gronden ten zuiden/zuidwesten van dit object 21 nieuwe woningen, waarvan deels appartementen en deels aaneengebouwde en/of patiowoningen, gerealiseerd, met een ontsluitingsroute die mede direct ten zuiden van het object zal komen te liggen. De nieuwe woningen krijgen een bouwhoogte van 10 meter.
Op basis van het bovenstaande kan worden vastgesteld dat het zicht vanuit dit object in zuidelijke richting in planologische zin reeds aanmerkelijk werd beïnvloed door de toegestane bebouwings- en aanwendingsmogelijkheden. Tevens is er in planologische zin reeds sprake van een sterk ontwikkelde en versteende omgeving, met de daarbij behorende vormen van hinder en overlast en een zekere aantasting van de privacy. Daartegenover staat dat wij hebben vastgesteld dat ingevolge het voorgenomen bestemmingsplan, de bebouwings- en aanwendingsmogelijkheden merkbaar zullen toenemen.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
71 van 91
Hoewel vanwege de voorgenomen nieuwe woningen, de bebouwing op een grotere afstand zal worden gerealiseerd dan thans is toegestaan, zal de voorgenomen ontwikkeling ertoe leiden dat direct langs dit object een ontsluitingsroute zal worden gerealiseerd, die thans in planologische zin niet is toegestaan. Gelet op de thans toegestane bebouwings- en aanwendingsmogelijkheden ingevolge het bestemmingsplan
“Woongebied
Rijen”
en
de
voorgenomen
bebouwings-
en
aanwendingsmogelijkheden ingevolge het bestemmingsplan “Stationsomgeving Rijen” zijn wij voor dit object van oordeel dat het voorgenomen bestemmingsplan “Stationsomgeving Rijen” zal leiden tot een zekere verdergaande aantasting van het karakter van de omgeving en een zekere toename van de hinder en overlast. Van een relevante verdergaande aantasting van het zicht op over het plangebied is geen sprake. Evenmin is er, gelet op e tussengelegen afstanden geen sprake van een relevante verdergaande beïnvloeding van de persoonlijke levenssfeer. Normaal maatschappelijk risico Zoals eerder overwogen zijn wij tot de slotsom gekomen dat, op basis van de beoordeling op grond van het eerste lid van artikel 6.2 Wro, naar verwachting 3% wegens normaal maatschappelijk risico voor rekening van de eigenaren van omliggende objecten zal kunnen worden gelaten. Actieve risicoaanvaarding en voorzienbaarheid In dit onderdeel beoordelen wij of de onderwerpen anderszins verzekerd en actieve risicoaanvaarding tot gevolg kunnen hebben dat het hiervoor ingeschatte planschaderisico lager uitvalt. Actieve risicoaanvaarding Wij hebben eerder geconcludeerd dat de ontwikkeling sinds 18 juli 2019. voorzienbaar is. Dit object is, zoals uit kadastraal onderzoek blijkt, voor deze datum in eigendom verworven. Van voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding is derhalve geen sprake.
Taxatie Rekening houdend met de plaatselijke omstandigheden en de huidige planologische mogelijkheden, taxeren wij het waardeniveau van het onderhavige object vóór de planologische verandering op € 185.000,--.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
72 van 91
Gelet op de uitkomst van de planologische vergelijking en de hiervoor behandelde overwegingen, zal het waardeniveau ná de planologische verandering dalen. De door ons getaxeerde planschade is als volgt opgebouwd: Cluster 1 NMR 3%
Aantal te treffen
Waarde vermindering
woningen 1
€ 7.500
Maatschappelijk risico
Planschade risico
(aftrekbaar) €
€ € 5.550
€ 1.950
Subtotaal
--
Afronden met
--
Totaal
€ 1.950
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
73 van 91
12.6 Beoordeling planschade cluster 2, Parallelweg 2
Cluster 2
Adres Parallelweg 2
Dit woonobject is gelegen direct ten oosten/zuiden van het plangebied, en is met de vooren zijgevel daarop gericht.
Figuur 27 Cluster 2 Parallelweg 2
Figuur 28 Parallelweg 2
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
74 van 91
Samenvatting van de planologische vergelijking voor deze cluster Op basis van de thans geldende planologie mogen de gronden, gelegen direct westen van het object worden aangewend ten behoeve van bedrijfsmatige bebouwing en een woongebouw. De bedrijfsmatige bebouwing mag een maximale bouwhoogte hebben van 8 meter. Het woongebouw mag een bouwhoogte hebben van 9 meter. Ingevolge de voorgenomen planologische ontwikkeling mogen deze gronden worden aangewend ten behoeve van bestemming “verkeer-railverkeer”, waaronder een fietsenstalling.
Op basis van het bovenstaande kan worden vastgesteld dat het zicht vanuit dit object in westelijke richting in planologische zin reeds volledig werd beïnvloed door de bestaande bedrijfsmatige bebouwing en de bedrijfsmatige aanwending daarvan.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
75 van 91
Deze aanwendings- en bebouwingsmogelijkheden leiden derhalve in planologische zin reeds tot een sterk ontwikkelde en versteende omgeving, met de daarbij behorende vormen van hinder en overlast en een zekere aantasting van de privacy. Vanwege de voorgenomen planologische ontwikkeling zullen de bebouwingsmogelijkheden op deze gronden aanmerkelijk afnemen. Immers, de huidige bedrijfsmatige bebouwing is in de toekomst planologisch niet meer toegestaan. Ook de bestaande woonfunctie ten zuidwesten zal komen te vervallen. Ter vervanging van deze functies zullen de gronden een verkeers- en verblijfsfunctie krijgen, alsmede een functie ten behoeve van een fietsenstalling. Gelet op de thans toegestane bebouwings- en aanwendingsmogelijkheden ingevolge het bestemmingsplan
“Woongebied
Rijen”
en
de
voorgenomen
bebouwings-
en
aanwendingsmogelijkheden ingevolge het bestemmingsplan “Stationsomgeving Rijen” zijn wij voor dit object van oordeel dat het voorgenomen bestemmingsplan “Stationsomgeving Rijen” per saldo niet zal leiden tot een planologische verslechtering met betrekking tot het zicht op en over deze gronden, het karakter van de omgeving, de hinder en overlast en de beïnvloeding van de persoonlijke levenssfeer. Van een per saldo toerekenbaar planschaderisico is derhalve voor dit object geen sprake.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
76 van 91
12.7 Beoordeling planschade cluster 3, Bedrijfsbestemming Stationsstraat
Cluster 3
Adres Stationsstraat ongenummerd
Dit bedrijfsmatige object is gelegen direct ten westen van het plangebied aan de Stationsstraat en wordt via de Stationsstraat ontsloten.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
77 van 91
Het object heeft een bedrijfsbestemming, bedoeld voor bedrijven zoals genoemd in bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten' onder de categorieën 1 en 2, dan wel bedrijven welke niet genoemd zijn in 'Staat van bedrijfsactiviteiten' onder de categorieën 1 en 2, maar naar aard en omvang daarmee wel gelijk zijn te stellen. Voor zover ons thans bekend wordt het object feitelijk niet of in ieder geval niet volledig bedrijfsmatig benut. Samenvatting van de planologische vergelijking voor deze cluster Op basis van de thans geldende planologie ontsluit dit bedrijfsperceel direct en gelijkvloers op de Stationsstraat. Vanwege het voorgenomen bestemmingsplan zal een directe en gelijkvloerse ontsluiting op de Stationsstraat (vanwege de verdiepte ligging van de Stationsstraat) niet meer mogelijk zijn. De ontsluiting geschiedt dan via de te realiseren parallelstructuur. In dit verband is van belang dat binnen het stelsel van planschade uitsluitend de zogenaamde direct ruimtelijke gevolgen van een planologische maatregel beoordeeld kunnen worden (zie onder meer ABRS d.d. 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582). Vervolgens is van belang dat de inrichting van een weg (bijvoorbeeld het instellen van éénrichtingsverkeer, de rijbaaninrichting en/of het vaststellen van een maximum snelheid) geen planologisch ruimtelijk effect is van een planologische maatregel.
Met andere woorden, een bestemmingsplan regelt dergelijke zaken niet. Dit betekent in planologische zin dat de ontsluiting van dit terrein, vanwege het voorgenomen bestemmingsplan, niet in nadelige zin zal wijzigen. Van een aan het voorgenomen bestemmingsplan toerekenbare verslechtering van de bereikbaarheid is derhalve geen sprake. Daartegenover staat dat de toekomstige inrichting van de Stationsstraat middels aanvullende verkeersbesluiten zal worden gerealiseerd. Dergelijke verkeersmaatregelen kunnen worden aangemerkt als een rechtmatige uitoefening van een publiekrechtelijke taak of bevoegdheid. Dit betekent dat eventuele, aan deze maatregelen toerekenbare nadelen beoordeel kunnen worden binnen het stelsel van nadeelcompensatie. Bij een dergelijke beoordeling dient vervolgens een feitelijke (en geen planologische) vergelijking te worden gemaakt tussen de huidige en de nieuwe feitelijke verkeerssituatie.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
78 van 91
In het kader van een dergelijke beoordeling zijn wij van oordeel dat de wijze waarop het terrein wordt ontsloten in beginsel van belang is voor de goede bedrijfsmatige aanwending van deze gronden. Indien deze ontsluiting en daarmee de bereikbaarheid van het terrein in nadelige zin wijzigt, kan dit aangemerkt worden als een toerekenbare verslechtering. Immers, een bedrijfsmatig object is gebaat bij een zo ongestoord mogelijke ontsluiting. Daartegenover staat dat de huidige ontsluiting van het terrein op de Stationsstraat reeds niet optimaal is en derhalve naar ons oordeel geen doorslaggevende betekenis heeft bij een goede en meest optimale exploitatie van het terrein. Onverminderd het bovenstaande achten wij het niet onaannemelijk dat de toekomstige ontsluiting via de nieuwe parallelstructuur desalniettemin als een nadelige ontwikkeling kan worden aangemerkt die van enige invloed kan zijn op de waardering van het terrein. Echter, deze nadelige invloed is naar ons oordeel, gelet op de thans aanwezige exploitatie en aanwending van deze gronden, van een zodanig beperkte omvang dat wij het niet aannemelijk achten dat er sprake zal zijn van een toerekenbare waardevermindering die het normaal maatschappelijk risico van de gerechtigde zal overstijgen.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
79 van 91
12.8 Beoordeling tijdelijke inkomensschade bedrijven 12.8.1 Inleidende overwegingen Voordat wij de mogelijke concrete schaderisico’s met betrekking tot de tijdelijke inkomensschade van bedrijven als gevolg van de feitelijke verwezenlijking van de voorgenomen ontwikkeling hebben beoordeeld, merken wij het volgende op. Zoals uit de algemene planschade- en nadeelcompensatiebeoordeling met betrekking tot tijdelijke inkomensschade kan worden opgemaakt, is het aannemelijk dat de mogelijke schaderisico’s met betrekking tot tijdelijke inkomensschade, vanwege de samenloop van de verschillende planologische en overige maatregelen, niet als vanzelfsprekend aan één specifiek schadevergoedingsstelsel gekoppeld kunnen worden. Naar ons oordeel is dit, vanwege de ruime scope van het project ook niet vereist. De mogelijke schaderisico’s met betrekking tot de tijdelijke inkomensschade van bedrijven als gevolg van de feitelijke verwezenlijking van de voorgenomen ontwikkeling, niet zo zeer aan één of een enkele maatregel te verbinden maar meer in het algemeen aan het gehele project in samenhang beoordeeld. Vervolgens hebben wij nog het volgende overwogen. Hoewel in beginsel ieder bedrijf gebaat is bij een goede en ongestoorde bereikbaarheid, kan worden vastgesteld dat niet ieder bedrijf merkbaar zal worden getroffen als de bereikbaarheid tijdelijk beperkt is.
Met name bedrijven die doelgericht en bewust worden bezocht, hebben naar ons oordeel minder last van eventuele wijzigingen in de bereikbaarheid. Wij achten het derhalve niet aannemelijk dat dergelijke bedrijven in het onderhavige geval toerekenbare nadelen zullen ondervinden die hun normaal maatschappelijk risico zullen overstijgen. In het onderhavige geval betreft dat de volgende bedrijven: •
Tandartspraktijk K van Keimpema, gevestigd aan de Stationsstraat 44;
•
Tandtechniek Van Beijsterveldt, gevestigd aan de Stationsstraat 42;
•
Pierre de Jonge Casino, gevestigd aan de Stationsstraat 36.
•
Fix me Up Kappers, gevestigd aan de Stationsstraat 2;
•
Massagepraktijk Enjoy 4 U, gevestigd aan de Stationsstraat 29E.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
80 van 91
Voor deze bedrijven zijn wij derhalve van mening dat de feitelijke verwezenlijking van de voorgenomen ontwikkeling niet zal leiden tot toerekenbare, het normaal maatschappelijk risico overstijgende inkomensschade. De overige bedrijven hebben wij hierna, cluster-gewijs (gebaseerd op de branche waarin zij opereren) beoordeeld. 12.8.2 Beoordeling cluster horeca Binnen het plangebied en in de (onmiddellijke) omgeving daarvan zijn de volgende horecagelegenheden en aanverwante bedrijven gevestigd:
Cluster horeca
Adres
Vestigingsdatum
Restaurant De Heeren van Rijen
Stationsstraat 1
1 november 2018
Izmir Bakkerij
Stationsstraat 20
1 januari 2017
Adams Place (afhaalrestaurant)
Stationsstraat 26
10 februari 2016
Cafetaria De Frietbergh
Stationsstraat 46
15 februari 2008
Eetcafé ’t Centrum
Stationsstraat 50
1 oktober 2009
Café ’t Rijens Vat
Julianastraat 112
1 januari 2017
Cafetaria ’t Smulleke
Julianastraat 106A
1 januari 2007
Met betrekking tot deze bedrijven achten wij het aannemelijk dat hun bereikbaarheid, voor met name passanten maar ook voor vaste klanten, tijdelijk beperkt zal worden gedurende de uitvoering van de werkzaamheden ter verwezenlijking van het project. Dit betekent niet alleen dat deze bedrijven feitelijk minder goed dan thans bereikbaar zullen zijn, doch vanwege de uitvoering van de werkzaamheden zal ook de omgeving van deze bedrijven gedurende een langere periode (afhankelijk van de fasering) rommeliger zijn en minder aantrekkelijk ogen.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
81 van 91
Het is naar ons oordeel vervolgens aannemelijk dat potentiële klanten van deze bedrijven de omgeving en de bedrijven zelf zullen mijden, vanwege de hinder en overlast, hetgeen deze bedrijven zullen merken in hun omzetontwikkeling en brutowinst. Voor de onderhavige beoordeling zijn wij vooralsnog uitgegaan van een gefaseerde uitvoering van het project, waarbij individuele bedrijven gedurende maximaal een periode van 12 maanden direct geraakt kunnen worden in hun bedrijfsvoering. Hierbij merken wij zorgvuldigheidshalve nog op dat niet ieder bedrijf gedurende dezelfde periode op een gelijke wijze getroffen zal worden. Op basis van onze kennis en ervaring hebben wij de gevolgen voor de totale exploitatie van deze bedrijven als volgt in beeld gebracht. Gelet op het karakter van deze beoordeling, hebben wij bij de onderhavige berekening vooralsnog geen rekening gehouden met de toekomstige brancheontwikkelingen. Normaal maatschappelijk risico Zoals eerder overwogen zijn wij tot de slotsom gekomen dat voor tijdelijke inkomensschade naar verwachting 8% van de referentie jaar brutowinst wegens normaal maatschappelijk risico voor rekening van de ondernemers zal kunnen worden gelaten.
Actieve risicoaanvaarding en voorzienbaarheid In dit onderdeel beoordelen wij of de onderwerpen anderszins verzekerd en actieve risicoaanvaarding tot gevolg kunnen hebben dat het hiervoor ingeschatte planschaderisico lager uitvalt. Actieve risicoaanvaarding Wij hebben eerder geconcludeerd dat de ontwikkeling sinds 18 juli 2019 voorzienbaar is. Geen van de ondernemers in deze cluster, hebben hun ondernemingen na deze datum aangevangen. Van voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding is derhalve geen sprake. Schaderaming Rekening houdend met de plaatselijke omstandigheden ramen wij het totale waardeniveau van de omzetten van deze bedrijven op dit moment op € 1.750.000,--.