ap 8 ontwerp-bestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24, Rijen

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 25

verhardingsdichtheid vanwege de parkeergelegenheid die hier deels op eigen terrein wordt voorzien. De verhardingsdichtheid bedraagt hier circa 85%. In totaliteit neemt de verharding ter plaatse van het woongebied met circa 15 tot 20% af ten opzichte van de huidige situatie. Advies behandeling regenwater (RWA) Op basis van de Algemene Regel is er geen verplichting tot aanleg van een retentievoorziening vanuit het waterschap Brabantse Delta. Het regenwater kan direct worden geïnfiltreerd of worden afgevoerd op het oppervlaktewater. Binnen de planlocatie is geen oppervlaktewater aanwezig waarop het afgekoppelde hemelwater afgevoerd kan worden. Wel biedt het plangebied mogelijkheden tot het aanleggen van een infiltratiesysteem voor het afstromende hemelwater. Een mogelijkheid is om een ondergrondse infiltratievoorziening te realiseren onder het parkeerterrein. Ook kan door bijvoorbeeld gebruik te maken van zoveel mogelijk halfopen verharding op het parkeerterrein worden bijdragen aan een goede waterhuishoudkundige situatie. Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwen zal aangegeven worden op welke manier al het binnen het plangebied vrijkomende hemelwater wordt geïnfiltreerd c.q. afgevoerd. Ten aanzien van het materiaalgebruik dienen geen uitlogende bouwmaterialen zoals lood, koper, zink, zachte pvc en geïmpregneerde materialen te worden toegepast.

Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Advies behandeling huishoudelijk afvalwater In de toekomstige situatie is er sprake van 35 wooneenheden. Uitgaande van het huidige stedenbouwkundige plan kan worden uitgegaan van 10 grondgebonden levensloopbestendige woningen, 7 eengezinswoningen en 18 appartementen. Uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 1,5 personen voor de appartementen en 2,5 voor de grondgebonden woningen (Leidraad Riolering), en een vuilwaterproductie van 120 l/persoon/dag (Leidraad Riolering), bedraagt de nieuwe geproduceerde hoeveelheid afvalwater per dag circa 8,34 m³, met een piekbelasting van 0,84 m³/uur. Het vuilwater van het plangebied dient doormiddel van een gescheiden rioolstelsel aangesloten te worden op het omliggende stelsel van de gemeente Gilze-Rijen. De verdere uitwerking hiervan dient in samenspraak met de gemeente Gilze-Rijen te worden uitgevoerd.

Conclusie

In de waterparagraaf zijn de effecten van de planontwikkeling op de waterhuishouding ter plaatse van het plangebied inzichtelijk gemaakt. Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. 5.5

Flora en fauna

Toetsingskader

De natuurwet- en regelgeving kent twee sporen, namelijk een soortgericht spoor en een gebiedsgericht spoor. De bescherming van deze twee sporen is geregeld in de Wet natuurbescherming. Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 26

fauna. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de natuurwetgeving.

Beoordeling

Door Florauna is een quickscan natuurwetgeving uitgevoerd. In deze quickscan is inzichtelijk gemaakt of, ter plaatse van de beoogde ontwikkeling, beschermde natuurwaarden in het plangebied aanwezig zijn en welke betekenis die hebben voor de verdere uitvoering. Tevens is bekeken of er door de ontwikkeling van de woningen negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde gebieden. Het onderzoeksrapport is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. Hierna worden de belangrijkste conclusies beschreven. Gebiedsbescherming Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied ‘Ulvenhoutsebos’ is gelegen op circa 7.700 meter ten zuidwesten van het plangebied. De afstand tot het Natuurnetwerk is ongeveer 500 meter en ligt het dichtstbijzijnd ten noorden. Deze beschermde gebieden zijn op dusdanige afstand gelegen dat negatieve effecten van het plan kunnen worden uitgesloten voor wat betreft verstoring door licht, geluid en trillingen. Daarnaast zijn geen effecten te verwachten voor wat betreft vernatting en verdroging. Binnen het plangebied, gelegen binnen de bebouwde kom, worden geen bomen geveld. Het onderdeel houtopstanden van de Wet natuurbescherming is dan ook niet aan de orde is voor de voorgenomen plannen. In paragraaf 6.6 heeft een nadere beoordeling plaatsgevonden van de mogelijke bedrage van de ontwikkeling ten aanzien van stikstofdepositie op omliggende Natura-2000 gebieden.

Soortenbescherming Binnen de Soortenbescherming zijn alle bewoonde vogelnesten beschermd. In het plangebied bevinden zich mogelijke nestplaatsen. Het is aan te raden om te werken buiten het broedseizoen van de meeste vogels (grofweg 15 maart -15 juli), of te werken op een manier waarbij vogels in de directe omgeving niet aan broeden beginnen. Op deze manier kan zonder nader onderzoek, mitigatie of compensatie worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Soortenbescherming worden overtreden voor wat betreft algemene vogelsoorten. Werkzaamheden binnen het broedseizoen zijn mogelijk indien is vastgesteld dat er, met het werken volgens een werkprotocol, geen nesten van broedvogels worden verstoord. Zo’n werkprotocol dient te worden opgesteld door een ter zake deskundige, en te worden goedgekeurd door het bevoegd gezag. Ook zijn werkzaamheden binnen het broedseizoen mogelijk zonder werkprotocol, indien ter plaatse door een deskundige wordt vastgesteld dat er geen bewoonde vogelnesten aanwezig zijn. Een ontheffing is dan niet noodzakelijk. Nader onderzoek of een ontheffing Soortenbescherming is niet noodzakelijk gebleken voor de overige zoogdieren, vogels, amfibieën, reptielen, vissen, ongewervelden en de flora.

De in het plangebied te verwachten soorten genieten lichte bescherming onder de Soortenbescherming; een algehele vrijstelling voor ruimtelijke ontwikkelingen is hierop van toepassing. De algemene zorgplicht is onverminderd van toepassing. In de nabijheid waargenomen beschermde soorten, zijn bij het terreinbezoek niet waargenomen binnen het plangebied. Het plangebied is wel geschikt voor vleermuizen. Daarom moet onderzocht worden of ze er daadwerkelijk voorkomen. Vervolgens kunnen op basis van zulk nader onderzoek de eventueel benodigde mitigerende maatregelen worden bepaald, en kan zo nodig een ontheffing in het kader van de Soortenbescherming worden aangevraagd.

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 27

Nader onderzoek vleermuizen

Door Florauna Natuuradvies is een nader onderzoek vleermuizen uitgevoerd. Het onderzoek heeft aangetoond dat er een zomerverblijfplaats en een paarterritorium van de gewone dwergvleermuis aanwezig is binnen het plangebied. Met de aanwezigheid van dit paarterritorium kan een paarverblijfplaats niet worden uitgesloten. Het paarterritorium bevindt zich bij de hoofdingang van het bedrijfspand. Bij de sloop van de bebouwing kunnen verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis verloren gaan. Maatregelen zullen dan ook genomen moeten worden om de effecten te minimaliseren. Daarnaast is een ontheffing van de Wnb noodzakelijk. Aanbevolen wordt om de werkzaamheden niet in de paar- en winterperiode uit te voeren (augustus – maart). Paarverblijfplaatsen kunnen namelijk ook als winterverblijfplaats dienen voor individuele vleermuizen. Indien de verblijfplaatsen echter voor de kwetsbare paar- en winterperiode, dus in de actieve periode van de vleermuizen, ongeschikt gemaakt kunnen worden is het wel mogelijk in de periode augustus-maart werkzaamheden te verrichten. De bestemmingsplanwijziging zelf heeft geen negatieve invloed op de mogelijk aanwezige soorten. Pas bij de uitvoer van de voorgenomen werkzaamheden is het noodzakelijk dat bekend is wat de exacte functie van beschermde soorten is en dient indien noodzakelijk een ontheffing te zijn verleend. 5.6

Stikstofdepositie

Toetsingskader

Stikstof vormt een van de grootste belemmeringen voor het behalen van de Natura 2000instandhoudingsdoelstellingen. Op grond van artikel 2.7, tweede lid, Wet natuurbescherming is vastgelegd dat het verboden is zonder vergunning van gedeputeerde staten van de provincie een project te realiseren of andere handelingen te verrichten die gelet op de instandhoudingsdoelstellingen voor een Natura 2000-gebied de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in dat gebied kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen. Samengevat betekent dat wanneer een plan gevolgen heeft voor het gebied, maar de instandhoudingsdoelstellingen van het gebied niet in gevaar brengt, significante gevolgen zijn uitgesloten.

Beoordeling

Door AGEL adviseurs is een onderzoek (zie bijlage 4) uitgevoerd naar de stikstofdepositie vanwege het plan aan de Rector Buijselstraat. Er is bepaald wat de bijdrage van het plan is aan stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden is. Vervolgens is bepaald of deze resultaten leiden tot mogelijk significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden en of een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming noodzakelijk is. Uit de berekeningen blijkt dat het plan geen rekenresultaten genereerd die hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jr. Er is vanwege dit plan geen sprake van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden.

Conclusie

Het voorgenomen plan leidt niet tot significant negatieve effecten ten aanzien van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Op grond van de Wet natuurbescherming geldt een vrijstelling van de vergunningplicht. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

5.7

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 28

Archeologie

Toetsingskader

Archeologische (verwachtings)waarden dienen conform de Erfgoedwet (1 juli 2016) te worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Met de Erfgoedwet wordt regelgeving met betrekking tot cultureel erfgoed vanuit zes wetten gebundeld in één integrale wet. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Bij het opstellen en het uitvoeren van ruimtelijke plannen wordt rekening gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden. Voordat de Erfgoedwet inwerking trad, was de zorg voor het archeologisch erfgoed via de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) verankerd in de Monumentenwet. Sinds de invoering van de Wamz zijn gemeenten belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Delen van de zorgplicht die niet in de Erfgoedwet zijn verwoord, worden verwerkt worden in de Omgevingswet. Tot de Omgevingswet ingaat gelden voor onderdelen die gaan over de fysieke leefomgeving, de bepalingen uit de Monumentenwet. Dit is opgenomen in de overgangsregeling van de Erfgoedwet. In 2010 heeft SRE Milieudienst een Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg opgesteld en een beleidskaart voor het gehele grondgebied van de gemeente Gilze en Rijen.

Het beleidsplan archeologische monumentenzorg en de beleidskaart met bijbehorende toelichting zijn op 26 april 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. In het beleidsplan is onderscheid gemaakt tussen een 7-tal gebieden, variërend van een zeer hoge tot een verwaarloosbare archeologische verwachting. De begrenzing van deze gebieden is terug te vinden in de beleidskaart. Per gebied zijn kaders vastgesteld wanneer een archeologisch onderzoek achterwege kan blijven of juist verplicht wordt gesteld.

Uitsnede archeologische Beleidskaart (15 oktober 2010)

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 29

Beoordeling en conclusie

De archeologische beleidskaart vertaalt de archeologische waarden- en verwachting naar concrete maatregelen. Deze maatregelen zijn in het geldende bestemmingsplan vertaald in een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. Ter plaatse van het plangebied geldt een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ en ‘Waarde – Archeologie 6’. Op basis van deze dubbelbestemmingen geldt een archeologische onderzoeksplicht voor grondverstoringen met een oppervlak groter dan 25.000 m² en dieper dan 40 cm (ter plaatse van de bestemming ‘Waarde – Archeologie 6’) en 250 m² en dieper dan 40 cm (ter plaatse van de bestemming ‘Waarde – Archeologie 3’). Door Antea Group is een archeologisch Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. De rapportage is als bijlage toegevoegd. Tijdens het booronderzoek is een zodanig intacte bodemopbouw aangetroffen dat niet met zekerheid uitgesloten kan worden dat de oorspronkelijke top van de C-Horizont nog (deels) intact is. Ook ter plaatse van de bestaande bebouwing lijkt de kans op een min of meer onverstoorde top van de C-horizont reëel op basis van de diepte van de fundering zoals die uit bouwtekeningen blijkt. Na de bovengrondse sloop van de huidige bebouwing vindt een proefsleuvenonderzoek plaats, waarbij de proefsleuven zo veel mogelijk verspreid over het terrein worden aangelegd.

Hiervoor wordt een dekkingspercentage van 9% tot 10% geadviseerd. Op basis van de resultaten van de proefsleuven kan blijken dat er geen sprake is van een behoudenswaardige archeologische vindplaats. Dan volgt een advies tot vrijgave zonder vervolgonderzoek. Wanneer er wel één of diverse archeologische vindplaatsen aanwezig zijn is een vervolgonderzoek door middel van een opgraving noodzakelijk. Het uiteindelijk besluit tot vrijgave of vervolgonderzoek is voorbehouden aan de bevoegde overheid, in deze de gemeente Gilze en Rijen. De gemeente Gilze en Rijen ging op 24-11-2020 akkoord met het gegeven door middel van een selectiebesluit. 5.8

Cultuurhistorie

Wettelijk toetsingskader

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. Op 5 juli 2011 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gepubliceerd. Vanaf 1 januari 2012 moet ieder nieuw bestemmingplan een analyse van cultuurhistorische waarden bevatten. In aansluiting op de vaststelling van de Wet tot wijziging van de Monumentenwet 1988 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in mei 2011 zijn op 17 juni 2011 het Bro, het Besluit omgevingsrecht (Bor) en het Besluit archeologische monumentenzorg (Bamz) aangepast. Door een wijziging van het Bro moeten cultuurhistorische waarden voortaan vooraf in het proces van ruimtelijke ordening worden meegenomen, met name bij de voorbereiding en vaststelling van bestemmingsplannen. Het Bro bevat eisen waaraan de voorbereiding van een bestemmingsplan moet voldoen.

Zo wordt er onder meer een beschrijving verlangd van de manier waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten wordt omgegaan. De wetgever wil hiermee bereiken dat aandacht voor cultuurhistorische waarden voortaan in het planproces naar voren wordt gehaald.

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 30

In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. De Erfgoedwet, van kracht sinds 1 juli 2016, bundelt wet- en regelgeving op het gebied van behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland in één nieuwe wet. Een groot deel van de bestaande wet- en regelgeving (Monumentenwet, Wet ruimtelijke ordening) is overgenomen in de Erfgoedwet, bijvoorbeeld de aanwijzing van rijksmonumenten, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Voor het eerst is er nu één integrale wet die betrekking heeft op onze museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water. Voorheen was het behoud en beheer van ons erfgoed geregeld in zes verschillende wetten met elk hun eigen procedures en beschermingsmaatregelen.

Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd. Daarnaast worden aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Samen met de Omgevingswet die naar verwachting in 2021 wordt ingevoerd, wordt een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk.

Beleid provincie Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant dienen in het kader van het behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen en archeologische vindplaatsen, bestemmingsplannen te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). Hierop staan de bepalende cultuurhistorische elementen aangeven, zie onderstaande afbeelding. Hierop is te zien dat er binnen het plangebied geen cultuurhistorische elementen aanwezig zijn.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied ligt circa 200 meter ten westen van de Hoofdstraat van Rijen. De kern Rijen is ontstaan als langgerekt lintdorp (Stationstraat/hoofdstraat). Vanwege de ligging aan de spoorlijn maakt het dorp beging 20e eeuw een industriële ontwikkeling door, met specifiek de ontwikkeling

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 31

van de leerindustrie met woonhuizen en villa’s. Er ontstond een gevarieerd industrielandschap met leerfabrieken, leerlooierijen en woonhuizen. Aan de Hoofdstraat ter hoogte van het plangebied zijn enkele voormalige leerfabrieken gelegen die zijn aangemerkt als rijksmonument. Ook aan de Looiersveld (Looiersveld 15 en 25) zijn enkele waardevolle bouwobjecten uit het leerlooierijverleden behouden gebleven. Daarnaast is het woonhuis aan de Heistraat 17 met zijn karakteristieke jaren ’30 stijl aangemerkt als waardevolle bouwkunst. Binnen het plangebied komen geen specifieke cultuurhistorische waarden voor. Door in de stedenbouwkundige opzet van het plan te kiezen voor een dwarsstraat te midden van het plangebied wordt een relatie gelegd met het lint van de Hoofdstraat en het daar rond omheen gelegen monumentaal vastgoed. De ontwikkeling houdt zodoende rekening met de cultuurhistorische waarden en het behouden c.q. ontwikkelen van de cultuurhistorisch waardevolle identiteit. 5.9

Milieuhinder bedrijvigheid

Toetsingskader

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de aanwezige functies noodzakelijk. Wanneer milieubelastende functies worden gerealiseerd, dient te worden bekeken in hoeverre deze negatieve invloeden heeft op omliggende milieugevoelige functies (zoals woningen). Indien een milieugevoelige functie wordt toegevoegd, dient te worden bekeken in hoeverre deze belemmeringen oplevert voor omliggende bedrijven en de ontwikkelmogelijkheden hiervan. Ook moet worden bekeken of ter plaatse een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. De afstand tussen de milieubelastende activiteit en een milieugevoelige functie wordt bepaald vanaf de gevel van de woning tot de grens van de inrichting.

Beoordeling

Voorliggende locatie is gelegen aan de Rector Buijselstraat, ter hoogte van de Heistraat en Looiersveld. In het gebied tussen de voorgenoemde straten en de Hoofdstraat zijn diverse bedrijfsbestemming gesitueerd. Ook ten noorden van de Heistraat zijn bedrijfsbestemmingen gelegen. Het gebied ten westen en zuiden van het plangebied wordt gekenmerkt door overwegend woonfuncties. Nabij de planolocatie bevinden zich diverse milieubelastende activiteiten die mogelijk beperkend zijn voor de planontwikkeling. Uit de beoordeling blijk dat uitsluitend voor het garagebedrijf aan de Heistraat 13A en de garageboxen aan de Heistraat 11A-Y, 13B-Y en 15A-N een akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Door AGEL adviseurs is in het kader van milieuhinder bedrijvigheid een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Doel van het onderzoek is om te beoordelen of ter plaatse van de nieuwe geluidgevoelige bestemmingen sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Daarnaast wordt beoordeeld of de omliggende milieubelastende activiteiten als gevolg van de nieuwe geluidgevoelige bestemmingen niet aanvullend worden beperkt in hun mogelijkheden. Het onderzoeksrapport is als bijlage toegevoegd.

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 32

Uit het onderzoek blijkt dat als gevolg van deze milieubelastende activiteiten ter plaatse van de nieuwe geluidgevoelige bestemmingen sprake zal zijn van een acceptabel woon- en leefklimaat en dat deze milieubelastende activiteiten niet (aanvullend) worden beperkt in hun mogelijkheden.

Conclusie

Het milieuaspect geluid vormt geen beperking voor de realisatie van de nieuwe geluidgevoelige bestemming. 5.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico’s op voor de omgeving. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) vormen op dit moment het wettelijk kader voor het omgaan met deze risico’s. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, enz.) worden de eventuele gevolgen van deze risico’s zoveel mogelijk beperkt.

Beoordeling en conclusie

In de omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen gesitueerd. Wel ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van de spoorlijn Tilburg – Breda en de rijksweg A58. De beide transportroutes gevaarlijke stoffen zijn ten zuiden van de locatie gelegen. Het initiatief voorziet in de herontwikkeling van een bedrijfsterrein tot woongebied. Er worden zodoende nieuwe kwetsbare objecten mogelijk gemaakt. In de bijlage is een motivering van het aspect externe veiligheid en de standaard verantwoording van het groepsrisico van de Veiligheidsregio Midden- en West Brabant opgenomen. Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid geen belemmering oplevert voor de herontwikkeling van de locatie aan de Rector Buijselstraat 20-24 naar woningbouw. 5.11 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante kabels, leidingen (zoals waterleidingen of rioleringsleidingen), dienen te worden beschermd tegen ingrepen die de werking ervan kunnen bedreigen. Aan de andere kant dient de omgeving te worden beschermd tegen het gevaar dat van bestaande en toekomstige leidingen, kabels en hoogspanningslijnen kan uitgaan.

Beoordeling en conclusie

In en nabij het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die een belemmering vormen voor de voorgestelde ontwikkeling.

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 33

5.12 Vliegbasis Gilze-Rijen

Toetsingskader

Het plangebied ligt in de nabijheid van vliegbasis Gilze-Rijen. In het Rarro (Regeling algemene regels ruimtelijke ordening) is vliegbasis Gilze-Rijen aangewezen als militair terrein. In het Rarro zijn voor militaire terreinen onder andere geluidzones en obstakelbeheergebieden aangewezen.

kaart militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Gilze-Rijen (Rarro)

Beoordeling en conclusie

Het plangebied ligt binnen het obstakelbeheersgebied van vliegbasis Gilze-Rijen. Voor het plangebied geldt ten behoeve van het obstakelvrije (start- en landings)vlak met zijkanten een bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde met een hogere bouwhoogte dan 56 meter boven NAP. Dat betekent dat de maximale bouwhoogte circa 45 meter is. Van bouwen tot een dergelijke hoogte is binnen de ontwikkeling geen sprake. De bouwhoogtebeperking is middels een gebiedsaanduiding ‘overig – IHCS -1’ opgenomen in voorliggend bestemmingsplan. 5.13 M.e.r.-beoordelingsplicht

Toetsingskader

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De vormvrije mer-beoordeling voor activiteiten beneden de grenswaarde is vervangen door de mer-beoordelingsplicht. De merbeoordelingsplicht is van toepassing indien:  de activiteit onder één van de categorieën van activiteiten in kolom 1 van bijlage D valt (ongeacht de omvang van die activiteit) én  sprake is van een aangewezen besluit in kolom 4 van bijlage D, waaronder het bestemmingsplan.

Beoordeling

De realisatie van woningen valt onder een stedelijk ontwikkelingsproject zoals genoemd in categorie D 11.2 van het Besluit m.e.r. en er is sprake van een besluit zoals genoemd in kolom

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 34

4. De drempelwaarde uit onderdeel D 11.2 voor woningen ligt op 2.000 woningen of meer. Voorliggende herziening voorziet in de toevoeging van 35 woningen. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project (midden in het stedelijk gebied van Rijen) en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de beoordeling van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de voorgaande paragrafen zijn opgenomen.

Conclusie

Aangezien de ontwikkeling valt onder de activiteit D 11.2 van het Besluit m.e.r. is sprake van een m.e.r.-beoordelingsplicht. Het plan heeft geen belangrijke negatieve gevolgen het woon- en leefmilieu in de omgeving. Er worden geen negatieve effecten verwacht vanwege de ligging van het plangebied ten opzichte van gevoelige gebieden. Het bevoegd gezag neemt op basis van een aanmeldnotitie een m.e.r.-beoordelingsbesluit. Het besluit wordt te zijner tijd als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

6

DE BESTEMMINGEN

6.1

Het juridische plan

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 35

Dit bestemmingsplan bestaat uit planregels en een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:  Hoofdstuk 1 (algemene regels), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;  Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), met daarin per bestemming onder meer bestemmingsregels, bouwregels en afwijkingsmogelijkheden;  Hoofdstuk 3 (algemene regels), met daarin algemene afwijking-, wijzigings-, en gebruiksregels, een procedureregel en een aantal min of meer standaardregels;  Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), met daarin de overgangsregels en de slotregel. Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven.

De verbeelding is volgens IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners. Tevens maakt deze methode het mogelijk om het plan via internet te raadplegen. 6.2

Beschrijving van de bestemmingen

In dit bestemmingsplan komen de volgende regels voor:

6.2.1

Hoofdstuk 1 – Inleidende regels

6.2.2

Hoofdstuk 2 – Bestemmingsplanregels

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). Hierin wordt aangegeven wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe dient te worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan.

Artikel 3: Verkeer Gronden met de bestemming ‘Verkeer’ zijn bestemd voor wegen, bermen en fiets- en voetpaden. De gronden zijn verder ook bestemd voor nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, ondergrondse voorzieningen zoals bergbezinkbassins, drinkwatervoorzieningen en (hoofd)riolering en groenvoorzieningen inclusief waterpartijen en –gangen, kunstwerken, kunstobjecten, speeltoestellen en straatmeubilair. Op of in deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 36

Artikel 4: Woongebied Deze bestemming is opgenomen voor de nog te realiseren woningen. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor de afzonderlijke huisvesting van huishoudens of daarmee vergelijkbare economische eenheden van een of meer personen in grondgebonden, of ter plaatse van de aanduiding ‘gestapelde woningen’, gestapelde woningen, al dan niet in samenhang daarmee aan huis gebonden beroepen. Daarnaast zijn tuinen en erven, voorzieningen van verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen inclusief waterpartijen en -gangen, kunstwerken, kunstobjecten, speeltoestellen en straatmeubilair, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water- en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals uitritten, toegestaan. Gebouwen kunnen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Verder is een aanduiding opgenomen voor de maximum goot- en bouwhoogte. Daar waar een gevellijn is opgenomen dient de voorgevel van de bebouwing op of in het verlengde van deze lijn te worden gebouwd. In de regels zijn nadere bebouwingsregels opgenomen voor de hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Ook zijn in de regels bebouwingsregels opgenomen voor de situering, de bebouwingsdiepte en de dakvorm van hoofd- en bijgebouwen en van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Ten behoeve van ruimere bouwmogelijkheden zijn verschillende afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Artikel 5 + 6: Waarde - Archeologie In het bestemmingsplan is, ter bescherming van de archeologische waarden, een dubbelbestemming opgenomen. De met 'Waarde - Archeologie' bestemde gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de gebieden met te verwachten archeologische waarden.

Waarde – Archeologie 3

Binnen deze dubbelbestemming geldt dat er bij bodemingrepen groter dan 250 m² en dieper dan 0,4 m onder maaiveld archeologisch (voor)onderzoek nodig is.

Waarde – Archeologie 6

Binnen deze dubbelbestemming geldt dat er bij bodemingrepen groter dan 25.000 m² en dieper dan 0,4 m onder maaiveld archeologisch (voor)onderzoek nodig is.

6.2.3

Hoofdstuk 3 - Algemene regels

Hieronder zijn begrepen de anti-dubbeltelregel, de algemene gebruiksregels, de algemene aanduidingsregels, de algemene afwijkingsregels, de algemene wijzigingsregels en de overige regels. Onder de algemene aanduidingsregels is een aanduiding ‘IHCS -1’ opgenomen in verband met het beschermingsgebied van in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen. Hierdoor geldt ter plaatse van het plangebied een bouwhoogtebeperking van bouwwerken hoger dan 56 boven NAP.

6.2.4

Hoofdstuk 4 – Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

7

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 37

FINANCIËLE HAALBAARHEID

De gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer. Alle voorbereidings- en uitvoeringskosten komen voor rekening van de initiatiefnemer. Tussen de gemeente Gilze-Rijen en de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Het plan is voor de gemeente GilzeRijen derhalve een kostenneutrale ontwikkeling. De economische uitvoerbaarheid is hiermee gewaarborgd.

A G E L

adviseurs Ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen Gemeente Gilze-Rijen

8

8.1

ruimte infra bouw milieu

20110705-02 november 2020 blad 38

PROCEDURES

Omgevingsdialoog

Naast de wettelijke procedures, besteedt de initiatiefnemer nadrukkelijk aandacht aan de communicatie met de belanghebbenden. In september en oktober 2020 heeft de ontwikkelaar De Bunte Vastgoed Zuid een omgevingsdialoog gehouden. Gezien de situatie rondom het Coronavirus heeft de omgevingsdialoog als volgt plaatsgevonden. Eind september 2020 zijn directe omwonenden en ondernemers middels een brief op de hoogte gesteld van de beoogde plannen. In totaal zijn 59 betrokkenen per brief geïnformeerd en 2 betrokkenen per e-mail aangezien zij niet in de omgeving van het plangebied wonen, maar daar wel eigendommen bezitten. In de brief wordt onder andere verwezen naar de projectwebsite, waar diverse aanvullende informatie over het plan zoals het stedenbouwkundig plan, straatprofielen, ontsluiting en parkeren en sfeerimpressies te vinden zijn. Ook is op de projectwebsite een mogelijkheid geboden om direct te reageren op het plan. De projectwebsite is in de periode 23 september tot en met 9 oktober bezocht door 83 unieke bezoekers. Voor belanghebbenden die aanvullend behoefte hadden aan een persoonlijk gesprek is op woensdag 7 oktober 2020 conform Corona-richtlijnen een informatiebijeenkomst gehouden. De informatiebijeenkomst is bijgewoond door 11 personen. Deze mensen zijn eveneens in de gelegenheid geweest te reageren op de plannen.

De correspondentie met de omgeving, evenals de reactie van de belanghebbenden op het plan zijn vervat in het verslag van de omgevingsdialoog zoals bijgevoegd aan de toelichting van het bestemmingsplan. De plannen zijn door de omgeving goed ontvangen. De ingekomen reacties houden voornamelijk verband met de persoonlijke behoefte van mensen naar een nieuwe woning. 8.2

Vooroverleg en procedure

Het concept ontwerpbestemmingsplan ‘Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen’ is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg verzonden naar de betrokken instanties. Het (voor)overleg heeft geresulteerd in schriftelijke reacties van de Brandweer Midden- en WestBrabant, Waterschap de Brabantse Delta en de Provincie Noord-Brabant. Alle instanties hebben aangegeven geen aanleiding te zien tot het maken van opmerkingen over het aan hen toegezonden voorontwerp bestemmingsplan. Volledigheidshalve zijn de reacties bijgevoegd bij het bestemmingsplan. Daarnaast wordt het ontwerpbestemmingsplan ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening gedurende 6 ter weken ter inzage wordt gelegd. Hierbij wordt de mogelijkheid geboden tot het indienen van zienswijzen. De resultaten van deze procedure worden te zijner tijd in de toelichting verwerkt.

A G E L

adviseurs Postbus 4156 4900 CD Oosterhout Hoevestein 20b 4903 SC Oosterhout

ruimte infra bouw milieu

0162 - 456481 info@ageladviseurs.nl www.ageladviseurs.nl

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

2

Inhoudsopgave Regels

5

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

6 6 13

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Bestemmingsregels Verkeer Woongebied Waarde - Archeologie 3 Waarde - Archeologie 4

15 15 16 21 25

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

29 29 30 31 32 33 34

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

35 35 36

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

3

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

4

Regels

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

5

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan:

het bestemmingsplan 'Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen' van de gemeente Gilze en Rijen. 1.2

bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0784.BPRectBuijsel2024-ON01 met de bijbehorende regels. 1.3

aan- / uitbouw:

een uit de gevel springend, in architectonisch opzicht ondergeschikt, deel van een hoofdgebouw dat door zijn indeling en inrichting is bestemd om hoofdzakelijk te worden gebruikt ten behoeve van de hoofdfunctie. 1.4

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.5

aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.6

aaneengebouwde woning:

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen. 1.7

afhankelijke woonruimte:

een tijdelijke zelfstandige woonvorm ten behoeve van mantelzorg, waarbij bewoning van een (bij)gebouw tijdelijk is toegestaan en er sprake is van de huisvesting van één huishouden. 1.8

aan huis gebonden bedrijf:

het beroepsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk met ondergeschikte functies, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- of Vergunningenbesluit milieubeheer geldt. Het bedrijf dient qua omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij bijbehorende bijgebouwen te passen en de woonfunctie dient als primaire functie behouden en herkenbaar te blijven.

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

6

1.9

aan huis gebonden beroep:

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep met ondergeschikte functies, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- of Vergunningenbesluit milieubeheer geldt. Het beroep dient qua omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij bijbehorende bijgebouwen te passen en de woonfunctie dient als primaire functie behouden en herkenbaar te blijven. Hieronder dienen niet te worden begrepen de uitoefening van ambachtelijke bedrijven. 1.10

ambachtelijk bedrijf:

een bedrijf -niet zijnde een aan huis gebonden beroep- waarbij het productieproces grotendeels wordt uitgevoerd met de hand of althans niet in hoofdzaak gemechaniseerd, geautomatiseerd of met behulp van werktuigen, die door energiebronnen buiten de menselijke arbeidskracht worden aangedreven. Voor zover van laatstbedoelde werktuigen gebruik wordt gemaakt, zijn deze als ondergeschikt te beschouwen aan de menselijke handvaardigheid. 1.11

ambachtelijke dienstverlening:

een bedrijf -niet zijnde een aan huis gebonden beroep- waarbij de nadruk ligt op dienstverlening aan consumenten en de dienstverlening grotendeels wordt uitgevoerd met de hand of althans niet in hoofdzaak gemechaniseerd, geautomatiseerd of met behulp van werktuigen, die door energiebronnen buiten de menselijke arbeidskracht worden aangedreven. Voor zover van laatstbedoelde werktuigen gebruik wordt gemaakt, zijn deze als ondergeschikt te beschouwen aan de menselijke handvaardigheid. Hieronder worden onder andere verstaan een kappersbedrijf en een pedicure. 1.12

bebouwing:

een of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.13

bebouwingspercentage:

een aangegeven percentage dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel of bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd. 1.14

bedrijf:

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis gebonden beroepen daaronder niet begrepen. 1.15

begane grond:

bouwlaag waarvan het vloerpeil ter hoogte van het (straat)peil ligt, dan wel de bouwlaag boven een onderbouw. 1.16

bestaande bebouwing:

een bouwwerk dat: a. op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan bestaat of in uitvoering Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

7

is. b. na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waaroor de aanvraag voor dat tijdstip is ingediend. 1.17

bestaand gebruik:

het gebruik van grond en opstallen, zoals dat bestaat op het tijdstip dat het plan of betreffende planonderdeel rechtskracht heeft verkregen. 1.18

bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak. 1.19

bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.20

bevoegd gezag:

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning. 1.21

bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichting, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.22

bouwgrens:

de grens van een bouwvlak. 1.23

bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder. 1.24

bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar horende bebouwing is toegelaten. 1.25

bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel. 1.26

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

8

1.27

bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren. 1.28

bouwwerk, geen gebouw zijnde:

een bouwwerk voorzien van maximaal één gesloten wand. 1.29

dakopbouw:

bouwlaag welke maximaal 70% van het bebouwde oppervlak van de daaronder gelegen bouwlaag van het hoofdgebouw omvat. 1.30

detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.31

dienstverlening:

het bedrijfsmatig verrichten van diensten van of ten behoeve van het publiek al dan niet met baliefunctie, zoals een uitzendbureau, bank, stomerij, wasserette, apotheek, kapsalon, schoonheidssalon, schoenmaker of reisbureau. 1.32

eengezinswoning:

een gebouw dat uitsluitend één woning omvat. 1.33

eigen terrein:

ruimte in, op of onder een gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. 1.34

gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met twee of meer wanden omsloten ruimte vormt. 1.35

geschakelde woningen:

blokken van twee eengezinswoningen welke aan maximaal één zijde in de zijdelingse perceelsgrens zijn gebouwd en door een of meer bijgebouwen met elkaar zijn verbonden. 1.36

gestapelde woning:

een woning in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen bevat en/of woningen boven een andere functie op de begane grond en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd.

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

9

1.37

gevellijn:

denkbeeldige lijn die strak langs de gevel van een gebouw loopt tot aan de bouwperceelsgrenzen, dan wel de aangeduide lijn. 1.38

hoofdgebouw:

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht. 1.39

hoogtescheidingslijn:

een op de verbeelding aangegeven lijn die de scheiding vormt tussen de gedeelten van een bestemmingsvlak, waarop verschillende hoogten zijn toegelaten. 1.40

huishouden:

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen. 1.41

inwoning:

het bewonen van een woonruimte die deel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen, met dien verstande dat dit slechts toegestaan is in het hoofdgebouw, dan wel in met het hoofdgebouw verbonden aangebouwde bijgebouwen en dat woningsplitsing en/of kamerverhuur niet toegestaan is. 1.42

kamerverhuur en/of logies:

de verhuur van een deel van een al dan niet zelfstandige woonruimte ten behoeve van bewoning aan personen. 1.43

kamerverhuur- en/of logiespand:

gebouw en/of gedeelte van een gebouw waarin onzelfstandige woonruimte wordt verleend aan vijf of meer personen. 1.44

levensloopbestendige woning:

een woning welke geschikt is voor bewoning in alle levensfasen, dus welke ook rolstoeltoegankelijk is voor mensen met een lichamelijke beperking, waarbij alle primaire leefruimten (woonkamer, keuken, slaapkamer en badkamer met toilet) zich op de begane grond moeten bevinden en waarbij deze leefruimten zowel inpandig als vanuit het aansluitende terrein drempelvrij toegankelijk zijn. 1.45

mantelzorg:

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op basis van vrijwilligheid en buiten organisatorisch verband.

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

10

1.46

mantelzorgbehoevende:

eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak. 1.47

mantelzorgverlener:

diegene die (deels) in een behoefte van een mantelzorgbehoevende voorziet. 1.48

nutsvoorziening:

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, milieuvoorzieningen, e.d. 1.49

patiowoning:

een levensloopbestendige woning met een geheel of gedeeltelijk omsloten binnenplaats of binnentuin, gevormd door de gevels van belendende, dan wel op het eigen bouwperceel aanwezige bebouwing, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 1.50

perceelsgrens:

een grenslijn tussen bouwpercelen onderling en tussen bouwpercelen en openbaar gebied. 1.51

prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding. 1.52

seks- en/of pornobedrijf:

een voor het publiek toegankelijk gebouw of gedeelte van een gebouw, in welk gebouw of welk gedeelte, handelingen, vertoningen en/of voorstellingen van erotische en/of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt mede begrepen een sekswinkel zijnde een gebouw of een gedeelte van een gebouw, welk gebouw of welk gedeelte is bestemd en/of wordt gebruikt voor het bedrijfsmatig te koop en/of te huur aanbieden, waaronder mede begrepen uitstalling, verkopen, verhuren en/of leveren van seksartikelen. Een prostitutiebedrijf is hieronder begrepen. 1.53

stedenbouwkundige samenhang:

het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaald beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte(n). 1.54

twee-aaneen gebouwde woningen:

blokken van twee vrijstaande eengezinswoningen welke aan maximaal één zijde in de zijdelingse perceelsgrens zijn gebouwd en door een gemeenschappelijke scheidingsmuur met elkaar zijn verbonden. 1.55

verdieping:

een bouwlaag niet zijnde de begane grond.

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

11

1.56

voorgevellijn:

denkbeeldige lijn die strak loop langs de voorgevel van het hoofdgebouw wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen. 1.57

vrijstaand bijgebouw:

een bij een woning behorend gebouw, zoals een garage, huishoudelijke bergruimte, of hobbyruimte, dat niet in directe verbinding staat met de woning en dat niet voor bewoning is bestemd. 1.58

vrijstaande woning:

eengezinswoning welke aan beide zijden van de woning niet in de zijdelingse perceelsgrens zijn gebouwd. 1.59

weg:

een voor het openbaar rij- of ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende parkeerplaatsen en als zodanig aangeduide parkeerterreinen. 1.60

woning:

een (gedeelte van een) gebouw, uitsluitend geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, of voor huisvesting buiten het verband van een huishouden tot en met maximaal vier personen. 1.61

woonperceel:

een (bouw)perceel dat in gebruik is ten behoeve van de woonfunctie. 1.62

zijdelingse en achterste perceelsgrens:

een grenslijn tussen bouwpercelen onderling.

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

12

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten. 2.1

de afstand tot de zijdelingse perceelgrens:

wordt gemeten tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het betreffende bouwwerk, waar die afstand het kortst is. 2.2 het bebouwde oppervlakte van een bouwperceel, bebouwingsvlak of ander terrein: de buitenwerkse gemeten oppervlakte van het op een bouwperceel aanwezige c.q. op te richten gebouw of gebouwencomplex, gemeten op één meter boven de gemiddelde grondslag van het aansluitende afgewerkte terrein. 2.3

bebouwingspercentage:

een aangegeven percentage dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel of bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd. 2.4

de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.5

de breedte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of tot het hart van de scheidingsmuren, met dien verstande, dat wanneer de betreffende gevelvlakken niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste maat. 2.6

de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.7

de diepte van een gebouw:

horizontaal tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels gemeten van de voorgevel tot de achtergevel en 1 meter boven peil en waarbij de grootste maat (gemeten evenwijdig aan één van de zijgevels) bepalend is. 2.8

de verticale diepte van een gebouw:

de diepte van een gebouw, gemeten vanaf peil. 2.9

de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

13

2.10

de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.11

de lengte en breedte van een bouwwerk:

horizontaal tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van gemeenschappelijke scheidingsmuren), met dien verstande dat wanneer de zijgevels niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte. 2.12

de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.13

het peil:

a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. 2.14

de vloeroppervlakte van een gebouw:

horizontaal tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren over alle bouwlagen.

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

14

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Verkeer

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f.

wegen; bermen; fiets- en voetpaden; nutsvoorzieningen; parkeervoorzieningen; ondergrondse voorzieningen zoals bergbezinkbassins, drinkwatervoorzieningen, (hoofd)riolering en voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling; g. groenvoorzieningen, inclusief waterpartijen en -gangen, kunstwerken, kunstobjecten, speeltoestellen en straatmeubilair. 3.2

Bouwregels

3.2.1

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. De bouwhoogte van verlichtings- en vlaggenmasten en bewegwijzering mag niet meer bedragen dan 10 meter. b. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 6 meter. c. Overkappingen, anders dan abri's en fietsenstallingen, zijn niet toegestaan.

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

15

Artikel 4 4.1

Woongebied

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. de afzonderlijke huisvesting van huishoudens of daarmee vergelijkbare economische eenheden van een of meer personen in grondgebonden en gestapelde woningen al dan niet in samenhang daarmee aan huis gebonden beroepen; b. tuinen en erven; c. voorzieningen voor verkeer en verblijf, inclusief wegen, bermen, voet- en fietspaden; d. parkeervoorzieningen; e. groenvoorzieningen inclusief waterpartijen en -gangen, kunstwerken, kunstobjecten, speeltoestellen en straatmeubilair; f. speelvoorzieningen; g. nutsvoorzieningen; h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; i. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals uitritten. 4.2

Bouwregels

4.2.1

Algemeen

a. Er mogen uitsluitend grondgebonden woningen worden gebouwd, met uitzondering ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld'. Hier mogen tevens gestapelde woningen worden gebouwd. b. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. c. Er mogen maximaal 35 woningen worden gebouwd. d. De goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduidingen 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangegeven. e. Ieder hoofdgebouw dient te worden afgedekt door een (gedeeltelijk) hellend dakvlak, met dien verstande dat de helling minimaal 30 graden en maximaal 60 graden bedraagt. f. Per bouwperceel mag niet meer dan één woning worden gebouwd, met uitzondering ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld'. 4.2.2

Aaneengebouwde woningen

a. De breedte van een hoofdgebouw bedraagt tenminste 5,4 meter en ten hoogste 7,5 meter. b. De voorgevel van het hoofdgebouw dient op minimaal 1 meter en maximaal 5 meter van de voorste perceelsgrens te worden gebouwd. c. in afwijking van het gestelde onder b, dient ter plaatse van de gevellijn de voorgevel van het gebouw in deze lijn, of maximaal 0,5 meter daarachter te worden gebouwd; d. De afstand van het hoofdgebouw tot de achterste perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 5 meter. e. Aan- en uitbouwen dienen op een afstand van ten minste 1 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van de hoofdgebouwen te worden gebouwd. f. De oppervlakte aan hoofdgebouw, aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 70% van het bouwperceel met een maximum van 150 m2. g. De goot- dan wel bouwhoogte van aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3 en 5,5 meter bedragen, met dien verstande dat de absolute hoogte in elk geval moet zijn gelegen binnen een denkbeeldig vlak onder 60 graden gaande door de goothoogtelijn op de zijdelingse perceelsgrens.

Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept

16

4.2.3

Twee-aaneengebouwde woningen

a. De breedte van het hoofdgebouw bedraagt tenminste 6 meter. b. De voorgevel van het hoofdgebouw dient op minimaal 1 meter en maximaal 5 meter van de voorste perceelsgrens te worden gebouwd. c. in afwijking van het gestelde onder b, dient ter plaatse van de gevellijn de voorgevel van het gebouw in deze lijn, of maximaal 0,5 meter daarachter te worden gebouwd; d. De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen mag aan één zijde niet minder bedragen dan 3 meter. e. De afstand van het hoofdgebouw tot de achterste perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 7 meter. f. Aan- en uitbouwen dienen op een afstand van ten minste 2 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van de hoofdgebouwen te worden gebouwd. g. De oppervlakte aan hoofdgebouw, aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 60% van het bouwperceel met een maximum van 250 m2. h. De goot- dan wel bouwhoogte van aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3 en 5,5 meter bedragen, met dien verstande dat de absolute hoogte in elk geval moet zijn gelegen binnen een denkbeeldig vlak onder 60 graden gaande door de goothoogtelijn op de zijdelingse perceelsgrens.

4.2.4

Vrijstaande woningen

a. De breedte van het hoofdgebouw bedraagt tenminste 7 meter; b. De voorgevel van het hoofdgebouw dient op minimaal 3 meter en maximaal 5 meter van de voorste perceelsgrens te worden gebouwd. c. in afwijking van het gestelde onder b, dient ter plaatse van de gevellijn de voorgevel van het gebouw in deze lijn, of maximaal 0,5 meter daarachter te worden gebouwd; d. De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen mag aan beide zijden niet minder bedragen dan 3 meter. e. De afstand van het hoofdgebouw tot de achterste perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 7 meter. f. Aan- en uitbouwen dienen op een afstand van ten minste 3 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van de hoofdgebouwen te worden gebouwd. g. De oppervlakte aan hoofdgebouw, aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 50% van het bouwperceel met een maximum van 350 m2. h. De goot- dan wel bouwhoogte van aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3 en 5,5 meter bedragen, met dien verstande dat de absolute hoogte in elk geval moet zijn gelegen binnen een denkbeeldig vlak onder 60 graden gaande door de goothoogtelijn op de zijdelingse perceelsgrens.

4.2.5

Patiowoningen

a. De breedte van een hoofdgebouw bedraagt tenminste 5,4 meter en ten hoogste 7,5 meter. b. De voorgevel van het hoofdgebouw dient op minimaal 1 meter en maximaal 3 meter van de voorste perceelsgrens te worden gebouwd. c. in afwijking van het gestelde onder b, dient ter plaatse van de gevellijn de voorgevel van het gebouw in deze lijn, of maximaal 0,5 meter daarachter te worden gebouwd; d. Aan- en uitbouwen dienen op een afstand van ten minste 1 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van de hoofdgebouwen te worden gebouwd. e. De goot- dan wel bouwhoogte van aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3 en 5,5 meter bedragen, met dien verstande dat de absolute hoogte Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, concept