ap 8 meerjaren programma grondexploitaties 2021 zonder bijlagen

Meerjaren Programma Grondexploitaties 2021 Eén van de middelen voor een gemeente om de ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken, bijvoorbeeld op het gebied van volkshuisvesting, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen, is het gemeentelijke grondbeleid. Het Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG) 2021 verschaft financieel en programmatisch inzicht in de gebiedsontwikkelingen die de komende jaren in de gemeente Gilze en Rijen op stapel staan. Het gaat hier zowel om projecten waarin de gemeente actief en risicodragend deelneemt (grondexploitaties), als om projecten waarin de gemeente een meer faciliterende rol (private ontwikkelingen) inneemt. Veranderend beleid heeft invloed op de resultaten van deze ontwikkelingen. Actueel zijn onder andere de uitspraken van de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (hierna BBV), een vernieuwde Nota Grondbeleid, en de grondprijzennotitie. Nota Grondbeleid In mei 2019 heeft de gemeenteraad van Gilze en Rijen unaniem de nieuwe Nota Grondbeleid vastgesteld. Veel maatschappelijke ontwikkelingen komen in Gilze en Rijen op een relatief klein grondgebied bij elkaar. De gemeente heeft met deze nota een nieuwe basis gelegd voor een heldere en eenduidige werkwijze bij het voeren van grondbeleid.

Ten opzichte van de voorgaande nota zijn er in de basis geen majeure wijzigingen in de strategische keuzes voor het grondbeleid (met uitzondering van strategische grondaankopen). Wel hebben er in de tussentijd verschillende wijzigingen plaatsgevonden met betrekking tot het wettelijk kader bij het grondbeleid, zoals de aanscherping van de BBV regelgeving. Verder heeft het thema energietransitie een plaats in deze nota gekregen vanwege de ruimtelijke impact van hoofdzakelijk de grootschalige energieopwekking in het landelijk gebied. Het grondbeleid valt grofweg uiteen in actief en faciliterend (passief) grondbeleid. Er zijn ook mengvormen mogelijk; er is dan sprake van samenwerking met een marktpartij. Om invulling te geven aan deze vormen van grondbeleid beschikt de gemeente over diverse grondbeleid instrumenten. De Nota Grondbeleid geeft het juridische en beleidsmatige kader aan waarbinnen de gemeente opereert. Dit kader is vastgesteld voor een periode van vier jaren (2019-2023).

Ontwikkelingen woningmarkt en werklocaties Ondanks de Coronacrisis blijft de vraag naar woningen op de Nederlandse woningmarkt hoog. De vraag overtreft het aanbod ruimschoots. De gemiddelde verkooptijd (nog slechts circa 29 dagen) van een koopwoning is laag, in het 4e kwartaal van 2020 zijn iets meer woningen verkocht dan in het 3e kwartaal van 2020 en transactieprijzen stijgen (in het 4e kwartaal van 2020 met 11,6% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder). Er zit een keerzijde aan het ‘herstel’ van de huizenmarkt. Voor starters op de markt, op zoek naar een betaalbare koopwoning, is er weinig aanbod. Vraagprijzen worden overboden, met het risico van het ontstaan van een nieuwe zeepbel in de huizenprijzen. In de niet-stedelijke regio’s zoals de onze is deze dynamiek later op gang gekomen, waardoor deze regio’s nu een inhaalslag maken. In Midden-Brabant is het aanbod aan direct beschikbare grootschalige kavels ten behoeve van bedrijvigheid beperkt. In de afspraken op provinciaal niveau is daarom ruimte voor het ontwikkelen van extra grootschalige kavels. Ook wordt er vraaggericht ontwikkeld; pas bij een concrete marktvraag wordt het bestemmingsplan gemaakt voor een kavel en die wordt dan direct uitgegeven. Ook voor kleinschalige terreinen geldt dat er een tekort is in Midden-Brabant.

Er is dus op provinciaal niveau ruimte om vraaggericht extra functionele kleinschalige terreinen te ontwikkelen. Impact coronavirus De coronacrisis heeft een grote impact op de economie, maar wat doet dit met de woningmarkt en werklocaties? En wat is het effect op de grondexploitaties en private ontwikkelingen? De gemiddelde prijs van woningen blijft, ondanks de crisis, stijgen. Ook wordt een groot deel van de woningen nog boven de vraagprijs verkocht. De verwachte groei van het aantal faillissementen, een oplopende werkloosheid en hierdoor een stijgend aanbod van koopwoningen kunnen gevolgen hebben voor de huizenprijzen. De prognose is dat in 2022 een stabilisering zal worden ingezet. De vraag is wat de effecten hiervan zullen zijn. Momenteel is er landelijk een tekort van circa 300.000 woningen en dit zal naar verwachting oplopen tot een tekort van circa 400.000 woningen in 2025. Door de (corona)crisis, de stikstofuitdaging en de nieuwe BENG eisen zal er de komende tijd waarschijnlijk minder worden gebouwd, waardoor de woningmarkt overspannen zal blijven. Hierdoor zal de schaarste op de woningmarkt alleen maar verder toenemen (wat weer een opdrijvend effect op de prijzen kan hebben). Zowel de gevolgen voor de woningmarkt als voor 1 bedrijventerreinen zijn zeer afhankelijk van hoe het gaat met de beheersing van COVID-19 en de weerbaarheid van de economie.

Hetzelfde geldt voor de gehanteerde uitgangspunten bij de actualisatie van de grondexploitaties die medebepalend zijn voor de geprognosticeerde resultaten. Gezien de tot nog toe goed functionerende woningmarkt, een afzettempo van gronden op onze werklocaties die in lijn ligt met de verwachtingen (of zelfs overstijgt) en het verwachte portefeuilleresultaat kunnen we spreken van een nog resterende courante voorraad. Om aan de stijgende vraag te kunnen voldoen, en hiervoor de juiste woningen en werklocaties te kunnen bieden, blijft het noodzakelijk om grondposities in voorraad te hebben en deze tot ontwikkeling te brengen. Resultaten MPG per ultimo 2020 Het doorzettende herstel van de economie in 2019 werd begin 2020 abrupt een halt toegeroepen. Dit heeft zich vertaalt naar de (verwachte) resultaten in de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Op de woningmarkt was echter nog steeds sprake van oververhitting. Uitgangspunt blijft dat we kosten, opbrengsten en te hanteren parameters realistisch inschatten in het kader van het voorzichtigheidsbeginsel. De verwachte resterende eindwaarde (woningbouw en bedrijventerreinen gecombineerd) is per ultimo 2020 circa €1,82 mln. negatief. Dit is een daling ten opzichte van vorig jaar (ultimo 2019), toen was de verwachte eindwaarde circa €0,63 mln. negatief.

Deze daling wordt grotendeels veroorzaakt door tussentijdse winstnemingen (circa €2,35 mln. in 2020). Bij de bepaling van de winstneming is de "percentage of completion" regel uit het BBV toegepast. Daarbij wordt een deel van het verwachte eindresultaat tussentijds als winst genomen naar rato van de gerealiseerde baten en lasten. In 2020 hebben we meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd. Een en ander heeft geleid tot een verdere afname van de boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van circa €29,02 mln. ultimo 2019 naar circa €24,11 mln. ultimo 2020. Voor projecten waarin niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten vormen wij een voorziening. We brengen dit bedrag ten laste van de algemene reserve grondexploitatie. Jaarlijks bezien we bij de jaarrekening of we de gronden moeten afwaarderen en een verliesvoorziening moeten treffen. In 2020 is circa €0,14 mln. onttrokken aan de verliesvoorziening. Per ultimo 2020 heeft een risico-inventarisatie en analyse plaatsgevonden met betrekking tot het gemeentelijk grondbedrijf. De benodigde weerstandscapaciteit voor deze risico’s in de huidige projectenportefeuille stijgt van €3,54 mln. (per ultimo 2019) naar €3,68 mln (per ultimo 2020).

resultaat (eindwaarde) = verwa cht pos iti ef res ulta a t

Meerjaren Programma Grondexploitaties 2021 €2,35 mln. winstneming In 2020 is conform BBV-regelgeving €2,35 mln. winst genomen in de grondexploitaties. €24,11 mln. boekwaarde De boekwaarde bestaat uit het saldo van gerealiseerde kosten (verwervingen, bouw- en woonrijpmaken, apparaatskosten, rente en winstnemingen) en opbrengsten. Dit geïnvesteerd vermogen bedraagt per 01-01-2021 circa €24,11 mln. (per 01-01-2020 was dit circa €29,02 mln.) en zal naar verwachting voor de huidige projectenportefeuille de komende jaren afnemen (zie grafiek hieronder).

Totaal nog te realiseren kosten €19,68 mln. Totaal nog te realiseren opbrengsten €41,97 mln. Om de boekwaarde van de huidige projectenportefeuille ook daadwerkelijk “terug te verdienen”, zijn naast het realiseren van de opbrengsten ook investeringen nodig. In onderstaande grafiek worden deze weergegeven voor de termijn van 2021 tot en met 2025.

boekwaarde = meer kos ten gera lis eerd da n opbrengs ten

- €1,82 mln. verwacht resultaat (eindwaarde) In het MPG 2021 geldt een verwacht resterend negatief resultaat op eindwaarde van €1,82 mln. Over het resultaat kan niet per direct worden beschikt. Onderstaande cirkeldiagram toont de verhouding op dit vlak tussen woningbouw (€4,36 negatief) en bedrijven-terreinen (€2,54 positief).

resultaat (eindwaarde) = verwa cht nega tief res ulta a t (dit verlies i s reeds genomen) boekwaarde = meer opbrengs ten gerea li s eerd da n kos ten Bedrijventerreinen Haansberg Europalaan Resultaat (eindwaarde) Boekwaarde Haansberg Oost Resultaat (eindwaarde) Boekwaarde MBP (ingebrachte grond)

In het MPG 2021 zit nog een totaal winstpotentieel (eindwaarde) van €8,08 mln (alle positieve resultaten in de tabel hiernaast).

Om het totale risicobedrag af te dekken, is een zogeheten weerstandscapaciteit benodigd. Hier wordt binnen de algemene reserve van de gemeente rekening mee gehouden. De aanwezige algemene reserve grondexploitatie (€3,98 mln.) is momenteel hoger dan de benodigde weerstandscapaciteit (€3,68 mln.). Dit betekent dat eventueel optredende risico’s kunnen worden gedekt binnen de algemene reserve.

2019

2020

53.000

-

Resultaat (eindwaarde)

-687.000

-689.000

-124.000

-

Boekwaarde

925.000

1.005.000

2019

2020

2020 CPG (Centrumdeel)

1.646.000

1.162.000

470.000

192.000

2019

Resultaat (eindwaarde)

-5.541.000 -5.488.000

Boekwaarde

5.675.000

6.070.000

2019

2020

2020 CPG (Parkdeel)

74.000

66.000

-1.172.000

-836.000

MBP fase 1

2019

Resultaat (eindwaarde)

843.000

938.000

Boekwaarde

-523.000

-269.000

2020 CP Rijen Oost

2019

2020

Resultaat (eindwaarde)

1.464.000

815.000

Boekwaarde

11.118.000

4.956.000

MBP fase 2

2019

Resultaat (eindwaarde)

-2.982.000 -2.800.000

Boekwaarde

2.645.000

2.711.000

2019

2020

2020 Eikenveld

Resultaat (eindwaarde)

-1.091.000

-928.000

Resultaat (eindwaarde)

Boekwaarde

3.666.000

3.687.000

Boekwaarde

2019

2020 Tussen de Leijen

54.000

39.000

-173.000

-116.000

2019

2020

Resultaat (eindwaarde)

1.817.000

1.425.000

Resultaat (eindwaarde)

1.156.000

1.318.000

Boekwaarde

-996.000

-772.000

Boekwaarde

6.520.000

6.491.000

2019

2020

Resultaat (eindwaarde)

1.305.000

1.036.000

Boekwaarde

-143.000

-183.000

Wendel Zuid

2019

2020

Resultaat (eindwaarde)

1.254.000

1.279.000

Boekwaarde

1.134.000

1.174.000

Conform BBV-regelgeving dient voor het verwachte verlies van een grondexploitatie een verliesvoorziening te worden getroffen. Er is reeds €9,03 mln (op netto contante waarde) ten laste van de algemene reserve grondexploitatie gebracht (waarvan €0,14 mln. in 2020). In de tabel hiernaast worden de verliesvoorzieningen op eindwaarde weergegeven (in totaal €9,9 mln.).

Algemene reserve grondexploitaties = €3,98 mln.

2020 Alphenseweg (Wildschut)

Boekwaarde

VV Paarse Strook

€8,08 mln. winstpotentieel

2019

2019

Resultaat (eindwaarde)

€9,03 mln. verliesvoorziening

Woningbouw

Het totale resultaat is als volgt; het verwachte resterende resultaat op eindwaarde (-€1,82 mln.) + het totaal aan gerealiseerde tussentijdse winstnemingen tot en met 2020 (€15,53 mln.) = €13,71 mln. €13,71 mln. verwacht totaal resultaat (eindwaarde)

Het identificeren en beheersen van de risico’s draagt er aan bij de projecten binnen de (financiële) kaders te laten verlopen. Het totale gewogen risicobedrag van de grondexploitaties 2 wordt per ultimo 2020 ingeschat op €3,68 mln. In 2019 was dit €3,54 mln en €4,87 mln. in 2018. Zie voor het verloop de grafiek hiernaast.

Totaal risicobedrag grondexploitaties = €3,68 mln.

VVNO

Meerjaren Programma Grondexploitaties 2020

Inhoudsopgave 1. Inleiding ............................................................................................................................................... 5 2. Woningbouwprogramma .................................................................................................................... 6 2.1 Beleid ............................................................................................................................................. 6 2.2 Gerichte nieuwbouw ..................................................................................................................... 6 2.3 Vraag.............................................................................................................................................. 6 2.4 Aanbod .......................................................................................................................................... 9 2.5 Conclusie ..................................................................................................................................... 10 3. Bedrijventerreinprogrammering ....................................................................................................... 11 3.1 Beleid ...........................................................................................................................................

11 3.2 Ontwikkelingen............................................................................................................................ 11 3.3 Marktverkenning ......................................................................................................................... 12 3.4 Vraag............................................................................................................................................ 12 3.5 Fasering grondexploitaties .......................................................................................................... 13 3.6 Aanbod ........................................................................................................................................ 13 3.7 Risicoprofiel ................................................................................................................................. 14 3.8 Conclusie ..................................................................................................................................... 15 4. Financiële paragraaf gemeentelijke grondexploitaties ..................................................................... 16 4.1 Uitgangspunten actualisatie ........................................................................................................

16 4.2 Verloop boekwaarde grondexploitaties ...................................................................................... 19 4.3 Winst- en verliesnemingen.......................................................................................................... 19 4.4 Prognose grondexploitaties......................................................................................................... 21 4.5 Verwachte resterende eindwaarde grondexploitaties ............................................................... 23 4.6 Totale resultaat per grondexploitatie ......................................................................................... 23 4.7 Samenvattende totaaltabellen .................................................................................................... 24 4.8 Risicobeheersing.......................................................................................................................... 25 5. Grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) .............................................................................. 27 5.1 Alphenseweg (grenzend aan OBS de Wildschut) ........................................................................ 27 5.2 Centrumplan Gilze (centrumdeel) ...............................................................................................

29 5.3 Centrumplan Gilze (parkdeel) ..................................................................................................... 31 5.4 Centrumplan Rijen Oost .............................................................................................................. 33 3

5.5 Eikenveld ..................................................................................................................................... 35 5.6 Tussen de Leijen .......................................................................................................................... 37 5.7 Vliegende Vennen Noord-Oost ................................................................................................... 39 5.8 Wendel-Zuid ................................................................................................................................ 41 5.9 Midden-Brabant Poort (ingebrachte grond) ............................................................................... 43 5.10 Midden-Brabant Poort fase 1 .................................................................................................... 44 5.11 Midden-Brabant Poort fase 2 .................................................................................................... 46 5.12 Haansberg Europalaan .............................................................................................................. 48 5.13 Haansberg Oost ......................................................................................................................... 49 5.14 Vliegende Vennen Paarse Strook ..............................................................................................

51 6. Grondbeleid en materiële vaste activa ............................................................................................. 53 6.1 Wettelijk kader ............................................................................................................................ 53 6.2 Het grondbeleid........................................................................................................................... 54 6.3 Materiële vaste activa ................................................................................................................. 56 6.4 Overzichtskaarten per kern ......................................................................................................... 57

4

1. Inleiding Het eerste Meerjarenprogramma Grondexploitaties (hierna MPG) van onze gemeente is een feit. Dit MPG informeert over: Het woningbouwprogramma van onze gemeente. Het bedrijventerreinprogramma. De financiële actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties. Het grondbeleid en de post materiële vaste activa. Het MPG wordt jaarlijks vastgesteld. Het dient mede als toelichting op de jaarrekening en biedt inzicht in toekomstige ontwikkelingen op het gebied van woningbouw- en bedrijventerreinprogrammering in onze gemeente. Daarnaast geeft dit MPG ook inzicht in de private woningbouwinitiatieven en (strategische) grondposities. Hiermee wordt een zo volledig mogelijk beeld geschetst van de ontwikkelingen die spelen. Dit beeld wordt geschetst in samenhang met gemeentelijke ambities op regionaal en lokaal niveau. Het inzicht is gebaseerd op de meest actuele stand van zaken. Voor het woningbouw- en bedrijventerreinprogramma wordt allereerst inzicht gegeven in zowel regionale als lokale beleidstukken, waarna inzicht wordt gegeven in vraag- en aanbod. Tot slot wordt een conclusie getrokken over de afstemming van het aanbod op de vraag. De veertien bouwgronden die per ultimo 2020 in exploitatie zijn genomen, worden nader toegelicht in dit MPG. Er wordt informatie gegeven over: Het projectdoel en (gerealiseerde) maatschappelijke waarden. Kaartmateriaal/situatieschetsen.

Voortgang. Resultaten. Voor wat betreft de financiële actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties wordt inzicht gegeven in: De geactualiseerde programma’s. Bijgestelde kosten- en opbrengstenraming. Risico’s. Voor wat betreft de (strategische) grondposities wordt inzicht gegeven in: Het wettelijke kader en het grondbeleid. Grond als vast actief (geen toekomstig ontwikkelgebied). Grond bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn. Actuele boekwaarden. Overzichtskaarten per kern.

5

2. Woningbouwprogramma 2.1 Beleid In de volgende paragrafen zijn vraag en aanbod in beeld gebracht. De vraaginschatting baseren we op de bevolkings- en woningbehoefteprognose van de provincie Noord-Brabant. Het aanbod is in beeld gebracht op basis van onze inschatting van de op te leveren woningen in gemeentelijke grondexploitaties en private plannen. Uit de woonvisie komt naar voren dat we het aanbod zo goed mogelijk afstemmen op de vraag. In dit MPG werken we dit verder uit. Dat heeft twee redenen: 1. Het woningbouwprogramma in onze grondexploitaties maakt deel uit van het totale, geplande nieuwbouwaanbod in Gilze en Rijen. Als dat totale nieuwbouwaanbod in lijn is met de totale vraag naar woningen, is duidelijk dat ons grondexploitatieprogramma aansluit op de vraag en er dus geen sprake is van een overcapaciteit in het nieuwbouwaanbod. 2. We hebben als gemeente de volgende ambitie geformuleerd; “de komende vijf jaar (vanaf 2020) is de gemeente van plan om circa 125 tot 150 woningen per jaar te bouwen”. Zowel het gemeentelijk programma in de grondexploitaties, als het programma van private partijen is belangrijk om deze doelstelling te realiseren. In dit MPG willen we jaarlijks evalueren in hoeverre we op koers liggen om de doelstelling te halen.

2.2 Gerichte nieuwbouw Diverse ontwikkelingen zijn te zien op onze woningmarkt; zoals bijvoorbeeld de groeiende bevolking van de gemeente, de huishoudensverdunning, verhuisbewegingen van stad naar platteland, stagnatie in de bouwprocessen door veranderende wet- en regelgeving en de vergrijzing. De woningmarkt komt hierdoor verder onder druk te staan. De gemeente constateert dat zij de afgelopen jaren minder gebouwd heeft dan op basis van de prognose berekend was. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Dat betekent dat de gemeente in de eerstvolgende jaren een groter aantal nieuwbouwwoningen wil bouwen dan in de huidige provinciale prognose is opgenomen. De gemeente hanteert daarbij de provinciale prognose als richtgetal, maar niet als harde grens.

2.3 Vraag Om doorstroming per kern te borgen dient per kern gebouwd te worden. In de grote kernen willen wij nieuwkomers, vooral jonge gezinnen, verwelkomen. Zij zijn veelal op zoek naar betaalbare grondgebonden koopwoningen. Het gaat hierbij om vrijstaande eengezinswoningen, tweekappers en appartementen met lift. Hierdoor komt de bestaande woningvoorraad deels vrij voor starters en nieuwkomers, wat de doorstroming bevorderd. In Molenschot en Hulten moet gebouwd worden voor starters, zowel nieuwkomers als eigen inwoners. Het gaat hierbij om kleinere betaalbare woningen. Het is van belang dat de woningen niet te groot zijn, waardoor de starter geneigd is te verhuizen wanneer de behoefte ontstaat aan een grotere woning. Daarnaast is het van belang om te bouwen voor eigen inwoners, waarbij er prioriteit ligt bij twee-onder-een kap woningen. De gemeente wil periodiek ruimte bieden aan zelfbouwkavels. Al dan niet in collectief verband, zodat voor verschillende doelgroepen de kans ontstaat om zélf een betaalbare woning te bouwen. De gemeente wil ook andere particuliere initiatieven faciliteren, vooral wanneer het gaat om het hergebruiken van leegstand of leegkomend vastgoed. De eerder genoemde prognose van de provincie Noord-Brabant is een belangrijk aanknopingspunt om de kwantitatieve vraag naar woningen in beeld te brengen. Aanvullend hierop nemen we ook de

6

actuele (regionale) ontwikkelingen en de ambitie zoals geformuleerd in de woonvisie mee om een zo compleet mogelijk beeld te geven van de kwantitatieve vraag naar woningen in de gemeente Gilze en Rijen. De woningbouwplanning- en prognose (die in paragraaf 2.4 wordt behandeld) is hier reeds op gebaseerd. Daarnaast wordt momenteel onderzoek gedaan naar: De mogelijkheden om de “Verordening Starterslening” te verruimen, waardoor starters meer kans maken op het kopen van een eigen woning. De mogelijkheden om meer betaalbare woningen te realiseren. Tevens is er een stimuleringsregeling van kracht voor initiatieven die binnen een jaar (na het eindigen van de standaard reserveringstermijn) leiden tot de bouw van woningen (onder de in de notitie grondprijzen gestelde voorwaarden). Hiermee heeft het college de bevoegdheid om de grondprijs gereduceerd aan te bieden. Toekomstige woningbehoefte in Noord-Brabant In 2020 heeft de Provincie Noord-Brabant haar bevolkings- en woningbehoefteprognose geactualiseerd. Vergeleken met de vorige prognose ligt de groei van de Brabantse bevolking duidelijk hoger. Dit hangt vooral samen met hogere binnenlandse en (vooral) buitenlandse migratie. De woningvoorraad bereikt eveneens een grotere omvang. Naast de hogere bevolkingsgroei speelt hierbij, onder invloed van de vergrijzing en individualisering, ook de sterke huishoudensgroei een rol.

Volgens de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose neemt het inwonertal van Noord-Brabant toe van ruim 2.563.000 in 2020 tot bijna 2.842.000 mensen in 2050. Dit betekent dat de Brabantse bevolking de komende 30 jaar naar verwachting nog met bijna 280.000 personen zal groeien. Anno 2050 telt onze provincie 200.000 inwoners meer dan in de prognose uit 2017 werd verwacht. De woningvoorraad bereikt eveneens een grotere omvang in vergelijking met de vorige prognose. De hogere bevolkingsgroei speelt hierbij uiteraard een rol. Samen met de vergrijzing en de individualisering leidt dit tot een sterke groei van het aantal huishoudens (en dus woningen). Verwacht wordt dat er in Brabant anno 2050 ca. 1.360.000 woningen nodig zijn om in de woningbehoefte te kunnen voorzien, bijna 100.000 woningen meer dan de ramingen uit 2017. Dat betekent een toename van een kleine 220.000 woningen ten opzichte van de ruim 1.140.000 die er aan het begin van 2020 in onze provincie staan. De woningvoorraad blijft tot aan het einde van de prognoseperiode groeien, al vlakt de groei in de loop van de prognoseperiode wel (sterk) af. Al met al wacht Brabant de komende tijd nog een flinke woningbouwopgave, met een accent op de eerstkomende jaren. Tot 2035 zal de woningvoorraad nog met bijna 160.000 woningen moeten toenemen, waarvan 120.000 in de eerstkomende 10 jaar.

Dit betekent dat er tot 2030 jaarlijks zo’n 12.000 woningen (netto) aan de voorraad zullen moeten worden toegevoegd. Dit om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen en bestaande woningtekorten terug te dringen. Toekomstige woningbehoefte in Gilze en Rijen Op basis van de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Noord-Brabant uit 2017 werd een woningvraagtoename van ca. 785 in de periode 2018 tot 2040 in de gemeente Gilze en Rijen verwacht (een toename van circa 33 woningen per jaar). Op basis van de geactualiseerde prognose zoals hierboven besproken, wordt een woningvraagtoename van ca. 1.945 in de periode 2020 tot 2040 in de gemeente Gilze en Rijen verwacht. Voor de eerstkomende 10 jaar geldt een indicatie van ca. 1.190 (een toename van circa 119 woningen per jaar). Bij deze groeiverwachting plaatsen we enkele kanttekeningen:

7

De provinciale prognose kan een vertekend beeld geven van de woningvraag, omdat de bouwhistorie van de afgelopen jaren wordt meegenomen als uitgangspunt voor de prognose. Door het huidige aanbodtekort in onze en omliggende gemeenten en een overspannen woningmarkt is er een kans dat de woningvraag hoger zal zijn dan geprognosticeerd. De gemeente constateert dat zij de afgelopen jaren minder gebouwd heeft dan op basis van de eerdere prognose berekend was. Naast eerder genoemde factoren zijn er zijn diverse indicaties van druk op de woningmarkt, zoals onder andere: De lange wachttijd voor sociale huurwoningen. Koopwoningen (in de regio Tilburg) worden binnen gemiddeld 30 dagen verkocht. Forse prijsstijgingen van koopwoningen de afgelopen jaren. Gemeentelijk ambitie De woningvoorraad heeft zich in onze gemeente de afgelopen jaren als volgt ontwikkeld. Beginstand Overige Nieuwbouw voorraad toevoeging 2016 2017 2018 2019 2020

11.138 11.149 11.199 11.270 11.301

84 53 83 22 79

Sloop

9 6 10 20 21

4 9 9 3

Overige Saldo Eindstand Correctie onttrekking voorraad voorraad 78 8 16 4 6

-1 3 2 -

11 50 71 31 91

11.149 11.199 11.270 11.301 11.392

Tabel 1; woningvoorraad gemeente Gilze en Rijen (bron CBS)

Zoals gezegd heeft de gemeente de ambitie geformuleerd om in de periode van 2020 tot en met 2024 een inhaalslag uit te voeren door een toevoeging van in ieder geval 125 woningen per jaar (in totaal gaat het in deze periode dus om minimaal 625 woningen). In 2020 zijn 91 woningen gerealiseerd (waarbij het gaat om woningen die zijn gerealiseerd c.q. daadwerkelijk in aanbouw zijn genomen en dus niet om woningen waarvoor alleen een vergunning is verleend en nog niet is aangevangen met de bouw), met als gevolg een nog te realiseren opgave van circa 134 woningen per jaar in de periode van 2021 tot en met 2024. Op basis van de prognose van de provincie (een woningvraag-toename van ca. 1.945 in de periode 2020 tot 2040 in de gemeente Gilze en Rijen) resteert dan een woningvraagtoename van 1.320, in te vullen in de periode 2025 tot 2040. Evenredig verdeeld over deze periode betekent dit een jaarlijkse toevoeging aan de voorraad van circa 88 woningen per jaar Grafisch weergegeven ziet bovenstaande er als volgt uit.

Grafiek 1; toevoeging aantal woningen (2016 tot 2040)

Van belang hierbij is dat we de ambitie, indien noodzakelijk, kunnen bijstellen. Deze mogelijkheid blijft bestaan omdat op dit moment nog niet alle bouwplannen hard zijn. Daarnaast wordt vanuit de regio 8

Hart van Brabant momenteel een Regionaal Investeringsagenda opgezet, onder andere om een woningbouwimpuls te realiseren. Met deze impuls kunnen gemeenten en regio’s een (financiële) bijdrage van het Rijk ontvangen voor versnelde realisatie van betaalbare woningbouw. Echter kan woningbouw niet losgezien worden van andere ontwikkelingen op het gebied van water, natuur en verkeersontwikkelingen. Hierover moeten we het gesprek nog aangaan. Het gaat hier in ieder geval om projecten die van regionaal belang zijn. Ook worden er op dit moment gesprekken gevoerd over een ‘verstedelijkingsakkoord Breda-Tilburg’, waar we als buurgemeente bij aanhaken. Hierbij zal woningbouw ook een grote rol spelen. Zowel vanuit ons als vanuit de regio worden er mogelijkheden gezien om meer woningen te realiseren dan nu in de provinciale prognose staan opgenomen. Om een plek te krijgen in de regio is het van belang om hierop aan te haken. We hebben hierbij daarom, binnen het Regionaal Investeringsagenda, de ambitie van 1.900 woningen uitgesproken als woningbouwcapaciteit voor de periode 2020-2030 ten opzichte van de 1.190 woningen vanuit de provinciale prognose.

2.4 Aanbod De volgende soorten plannen zijn relevant om te onderscheiden in het aanbod: 1. (hard) Gemeentelijke grondexploitatie; het programma gebaseerd op de uitgifteplannen in de grondexploitatie (ook als nog niet alle grond is verkocht). 2. (hard) Private ontwikkelingen; plannen met een anterieure overeenkomst of waarvoor een onherroepelijk bestemmingsplan is vastgesteld. 3. (zacht) Potentiële plannen; waarvoor onderzocht wordt welk programma realiseerbaar is (rekenen/tekenen). In onderstaande tabellen is de woningbouwplanning vanaf 2021 tot en met 2026 voor de gemeente Gilze en Rijen weergegeven. De aantallen zijn geactualiseerd per 16 maart 2021. Het gaat hierbij om initiatieven/plannen waarover een (definitief) principebesluit is genomen en om plannen die worden gezien als potentiële kansrijke ontwikkelingen. In de planning zijn alleen de plannen opgenomen waar woningen worden toegevoegd. De locaties waar bestaande woningen worden vervangen voor nieuwbouw zijn niet in de planning opgenomen.

0 0 4 4

0 0 6 6

0 0 18 18

0 0 0 0 18 0 18 0 154

Nader te bepalen

0 1 2 3

Bijzondere woonvormen

6 0 34 40

Koop hoek / tussenwoning

9 0 10 19

Koop hoek / tussenwoning

13 0 7 20

Huur appartement

0 4 0 4

Koop appartement

Huur appartement

20 0 0 0 27 52 47 52 293

Patio

8 4 12 24

Tweekapper

0 4 16 20

Vrijstaande < 500m2

7 10 4 21

Vrijstaand > 500m2

2 17 27 46

Nader te bepalen

Patio

0 0 0 0

Bijzondere woonvormen

Tweekapper

6 0 10 16

Koop hoek / tussenwoning

Vrijstaande < 500m2

0 17 0 17

2023 Koop hoek / tussenwoning

Vrijstaand > 500m2

38 17 0 55

Koop appartement

Nader te bepalen

22 31 0 53 0 0 22 84 292

Bijzondere woonvormen

8 12 0 20

Koop hoek / tussenwoning

17 20 0 37

2022 Koop hoek / tussenwoning

Patio

0 17 0 17

Huur appartement

Tweekapper

5 18 1 24

Koop appartement

Vrijstaande < 500m2

(hard) Grondexploitaties (hard) Private ontwikkelingen (zacht) Potentiële plannen Totaal per type Totaal per jaar

Vrijstaand > 500m2

2021

0 17 7 24

0 0 20 20

0 0 18 18

0 0 43 43

Tabel 2; woningbouwplanning gemeente Gilze en Rijen (deel 1)

Tabel 3; woningbouwplanning gemeente Gilze en Rijen (deel 2)

9

0 1 0 1

0 0 0 0

0 0 2 2

0 0 4 4

0 0 14 14 93

0 0 0 0

0 0 3 3

0 0 0 0

0 0 10 10

Totaal

0 0 71 71

Nader te bepalen

0 0 10 10

Bijzondere woonvormen

0 0 0 0

Koop hoek / tussenwoning

0 4 0 4

Koop hoek / tussenwoning

0 0 0 0

Huur appartement

Patio

0 0 0 0 86

Koop appartement

Tweekapper

0 0 0 0

Vrijstaande < 500m2

0 0 0 0

Vrijstaand > 500m2

0 0 0 0

Nader te bepalen

0 1 0 1

Bijzondere woonvormen

Patio

0 0 62 62

Koop hoek / tussenwoning

Tweekapper

0 0 10 10

Koop hoek / tussenwoning

Vrijstaande < 500m2

0 0 20 20

Huur appartement

Vrijstaand > 500m2

16 3 0 19

2026

Koop appartement

Nader te bepalen

0 0 0 0 5 0 5 0 136

Bijzondere woonvormen

0 0 4 4

Koop hoek / tussenwoning

12 0 0 12

2025

Koop hoek / tussenwoning

Patio

3 0 0 3

Huur appartement

Tweekapper

0 1 0 1

Koop appartement

Vrijstaande < 500m2

(hard) Grondexploitaties (hard) Private ontwikkelingen (zacht) Potentiële plannen Totaal per type Totaal per jaar

Vrijstaand > 500m2

2024

0 223 0 221 59 610 59 1054 1054

Op basis van deze tabellen blijkt het volgende: Dat we circa 444 woningen in harde plannen hebben vastliggen. Dat er circa 610 woningen in zachte plannen zijn opgenomen of nog in onderzoek zijn. Dat er van de circa 444 woningen in de harde plannen circa 50% in de gemeentelijke grondexploitaties en circa 50% in particuliere initiatieven zijn opgenomen.

2.5 Conclusie Op basis van de vraag-aanbodanalyse komen we tot de volgende conclusies: Op basis van de provinciale prognose is de vraag naar woningen in onze gemeente circa 1.945 woningen in de periode 2020 tot 2040. De gemeente heeft de ambitie geformuleerd om in de periode van 2020 tot en met 2024 minimaal 625 woningen toe te voegen aan de voorraad. In 2020 zijn 91 woningen gerealiseerd, met als gevolg een nog te realiseren opgave van circa 534 woningen in de komende vier jaar om onze ambitie te realiseren. Het aanbod in de gemeentelijke grondexploitaties (harde plannen) en de harde plancapaciteit in private plannen is de komende vier jaar goed voor circa 438 woningen. Dit harde aanbod is bijna 20% lager dan de ambitie van circa 534 woningen in deze periode. Een deel van de zachte woningbouwplannen zal in deze periode dus om moeten worden gezet in harde woningbouwplannen om dit gat van circa 96 woningen te dichten. In de periode van 2025 tot 2040 resteert vervolgens een opgave van circa 1.320 woningen (1.945 minus 625). Een deel hiervan kan worden gerealiseerd door het resterende deel (circa 514) van de circa 610 zachte woningbouwplannen in de periode tot en met 2026 om te zetten in harde woningbouwplannen. Dan resteert tot 2040 een aantal van circa 806 nog te realiseren woningen.

Hier dient invulling aan te worden gegeven door het opzetten van nieuwe grondexploitaties en realiseren van private ontwikkelingen. Daarnaast worden woningen gerealiseerd door woningsplitsing van cultuurhistorische bebouwing, realisatie van Ruimte-voor-Ruimte woningen, ontwikkeling van VAB-locaties en bijzondere woonvormen. Om de ambitie, het realiseren van 1.900 woningen als woningbouwcapaciteit voor de periode 2020-2030 ten opzichte van de 1.190 woningen vanuit de provinciale prognose, die de gemeente binnen het Regionaal Investeringsagenda heeft uitgesproken te halen, zal het realiseren van nieuwe grondexploitaties en private ontwikkelingen dus naar voren moeten worden getrokken.

10

3. Bedrijventerreinprogrammering 3.1 Beleid Als gemeente kiezen we voor karakteristieke bedrijvigheid; “bedrijventerreinen met een duidelijk profiel”. Dit geven we vorm door: Het realiseren van een herkenbaar profiel voor (nieuwe) bedrijvigheid. Duurzaam te investeren voor (bestaande) karakteristieke bedrijvigheid. Gilze en Rijen kent van oudsher een bedrijvig profiel. De combinatie van wonen en werken, vinden we nog steeds belangrijk. In de loop der tijd is de herkenbaarheid van ons werkprofiel wel verminderd. We beschikken vooral over gemengde, veelzijdige bedrijventerreinen voor (met name) lokale MKBbedrijven. Die ruimte willen we natuurlijk houden, maar daarnaast willen we op een aantal plekken toewerken naar een meer herkenbaar profiel van onze bedrijvigheid. We hebben daar, in de vorm van de Midden-Brabant Poort en het Aeroparc, al sterk op ingezet. Maar ook op andere delen van onze terreinen willen we die profilering wat verder versterken, zoals in de spoorzone van Rijen. Ook voor bedrijventerreinen wordt de grondprijzenbrief als uitgangspunt gehanteerd. Bij bepaalde samenwerkingsvormen, zoals bijvoorbeeld Midden-Brabant Poort, kan hier vanaf worden geweken. Voor bedrijfskavels worden doorgaans vaste grondprijzen vastgesteld. De grondprijzenbrief is uiteindelijk leidend voor de definitieve uitgifteovereenkomst tussen gemeente en ondernemer.

De beleidsmatige grondprijs vormt tijdens de onderhandelingen geen discussiepunt of breekpunt. Kortom, in eerste instantie vormt de grondprijzenbrief de onderbouwing van de grondopbrengsten. Indien sprake is van een optie- dan wel koopovereenkomst, worden deze documenten als onderbouwing gehanteerd. In de structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen (2019) staat dat voor een gerichte economische ontwikkeling van onze gemeente meer nodig is. Een duidelijk ruimtelijk-economisch profiel kan onze bedrijvigheid een extra prikkel geven. Daarom willen we op een aantal plekken toewerken naar een meer herkenbaar profiel oftewel bedrijventerreinen met een karakteristieke bedrijvigheid. In de bedrijventerreinafspraken regio Hart van Brabant 2020-2024 (2019) staat dat de regio Hart van Brabant haar bedrijventerreinen sinds 2016 vraaggericht ontwikkelt. Vraaggericht ontwikkelen houdt in dat er alleen wordt ontwikkeld bij een concrete vraag van een bedrijf. Het regionale beleid wordt door de provincie Noord-Brabant gemonitord. De provincie zorgt jaarlijks voor actuele informatie en analyses om de gemaakte afspraken te volgen. In de factsheet Brabantse bedrijventerreinen presenteert de provincie de actuele stand van werkgelegenheid op bedrijven-terreinen, de uitgifte van bedrijventerreinen, de match tussen vraag en aanbod, herstructurering en leegstand.

3.2 Ontwikkelingen De factsheet Brabantse bedrijventerreinen 2019 geeft volgende ontwikkelingen weer: Groei Brabantse economie in afgelopen jaren iets hoger dan groei Nederlandse economie. Werkgelegenheid in Brabant groeit op bedrijventerreinen sneller dan daarbuiten. Hoge gronduitgifte, vooral op grootschalige bedrijventerreinen. Vraag en aanbod zijn beter in evenwicht voor grootschalige terreinen en stedelijke kleinschalige terreinen. Gemeenten hebben meer uitgeefbaar aanbod voor functionele kleinschalige bedrijventerreinen dan volgens de verwachte ruimtevraag nodig is. De herstructureringsopgave wordt gedeeltelijk opgepakt. De structurele leegstand op bedrijventerreinen is gedaald. 11

3.3 Marktverkenning Om de toekomstige behoefte van bedrijventerreinen in beeld te brengen is een marktverkenning bedrijventerreinen Gilze en Rijen (2020) uitgevoerd. Er is duidelijk sprake van gemengde MKBbedrijventerreinen. Uit de marktverkenning blijkt dat de verdeling van werkgelegenheid als volgt is; bouw, handel en reparatie (6%), consumentendiensten (8%), dienstverlening (15%), industrie – High Tech Systemen en Materialen (25%), overige industrie (9%) en logistiek & groothandel (37%). De toekomstige uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in de regio (midden Brabant) is geraamd op (midden-scenario): Tussen begin 2018 en 2030 bedraagt de verwachte toename in de ruimtevraag naar Brabantse bedrijventerreinen in totaal 900 hectare. Dit is een toename van ongeveer 7%. De grootste uitbreidingsvraag is van bedrijven uit de sector groothandel en logistiek (500 hectare). Dit gaat vooral om ruimte voor zeer grootschalige logistieke vestigingen. Ook zal de sector industrie een aanzienlijke ruimtevraag kennen (300 hectare). Uit de marktverkenning blijkt dat de netto uitgegeven voorraad bedrijventerrein in Gilze en Rijen in de periode 2005-2020 met 13 hectare is toegenomen. Dat betekent een toename van 0,9 hectare per jaar. In de uitgifte van de afgelopen jaren zien we een dominantie van middelgrote kavels, met name 0,5 tot 1 hectare.

Het bestemmingsplan Midden-Brabant Poort is hierin bepalend, vanwege de maximale kavelomvang van 1,2 hectare. De verwachte uitbreidingsvraag, in de periode 2021 t/m 2030 voor Gilze en Rijen, bedraagt circa 10 hectare in het midden-scenario. In het hoog-scenario bedraagt dit circa 13 hectare. Dit blijkt uit een vertaling van de regionale uitbreidingsvraag in Midden-Brabant naar de gemeente Gilze en Rijen. De verwachte uitbreidingsvraag in het midden-scenario ligt in lijn met de langjarige historische ontwikkeling van de bedrijventerreinenvoorraad in de gemeente. Dat betekent een uitbreidingsvraag van 1,0 tot 1,3 hectare per jaar. In de periode 2031 t/m 2040 ligt de verwachte uitbreidingsvraag tussen de 1 en 6 hectare. In 2019 en 2020 is de vraag naar bouwkavels sterk toegenomen, wat in deze jaren heeft geleid tot een bovengemiddeld uitgiftetempo. In het kader van dit onderzoek is hier in de doorrekening voorzichtigheidshalve geen rekening mee gehouden .

3.4 Vraag Uit de marktverkenning komt een uitbreidingsvraag, in de periode 2021 t/m 2030, voor Gilze en Rijen naar voren van circa 10 tot 13 hectare. Hiertegenover staat een hard planaanbod, per ultimo 2020, van circa 5 hectare (Haansberg; circa 1 hectare en Midden-Brabant Poort fase 1; circa 4 hectare). Harde plancapaciteit betreft bouwcapaciteit in onherroepelijke en/of vastgestelde bestemmingsplannen of projectbesluiten. Dit houdt in dat de verwachting is dat voor de komende 10 jaar de toekomstige behoefte aan werklocaties 5 tot 8 hectare is. Op basis van de huidige eigendomssituatie is er is een zacht planaanbod van 14 hectare (MiddenBrabant Poort fase 2; circa 3 hectare, Midden-Brabant Poort fase 3; circa 3 hectare, Nerhoven; circa 4 hectare en Haansberg uitbreiding; circa 4 hectare). Zachte plancapaciteit betreft potentiële werklocaties en plannen in de voorbereidingsfase. Omdat het zachte planaanbod van 14 hectare groter is dan de toekomstige behoefte van 5 tot 8 hectare is het van belang om te bepalen welke profiel op welke toekomstige werklocatie van toepassing is. Vervolgens kunnen de werklocaties op basis hiervan worden geprioriteerd. Deze exercitie wordt momenteel gemaakt en we verwachten deze in het najaar te kunnen presenteren. 12

3.5 Fasering grondexploitaties Aangezien de marktverkenning en de analyse van de provincie slechts een beeld schetst van de vraag naar bedrijventerreinen in de regio en niet specifiek voor onze gemeente wordt geanalyseerd of het gehanteerde afzettempo bij de grondexploitaties actueel is. Voor de actuele grondexploitaties wordt de prognose per jaarschijf afgezet tegen de realisatiecijfers. De uitkomsten kunnen aanleiding zijn om de fasering op (korte) termijn te actualiseren. Voor de middellange termijn (tot 10 jaar) wordt de prognose enerzijds afgezet tegen de realisatiecijfers van de afgelopen jaren (‘backtesting’) en anderzijds afgezet tegen de regionale ruimtebehoefte. Dit wordt aangevuld met een actueel overzicht met potentiële bedrijven waarmee de gemeente in onderhandeling is. Op basis van deze referenties zal een gemiddeld scenario voor het afzettempo worden bepaald, waarbij ook rekening wordt gehouden met projectspecifieke omstandigheden. Op basis van de analyses die zijn uitgevoerd, zoals in de voorgaande paragrafen besproken, is er op dit moment geen aanleiding om aan te nemen dat het gehanteerde afzettempo c.q. de gehanteerde grondprijzen in de grondexploitaties niet actueel zijn. Het afzettempo van gronden op onze werklocaties heeft in 2020 zelfs de verwachtingen overtroffen.

De volgende ontwikkelen onderbouwen deze stelling: De prognose per jaarschijf is afgezet tegen de realisatiecijfers. Op deze manier wordt getest of een bepaalde aanpak effectief zou kunnen zijn op basis van historische data. In dit geval is gekeken naar de grondverkopen in 2019 en 2020 die zich binnen de diverse grondexploitaties hebben voorgedaan, afgezet tegen de beschikbare kavels en de eerder gestelde verwachtingen. Daarnaast zijn de gerealiseerde grondprijzen geanalyseerd en is bekeken of de verkopen die zijn doorgeschoven naar de toekomst reëel zijn. Hieruit kan worden afgeleid dat de gehanteerde grondprijzen in 2019/2020 niet te hoog waren. De zogenaamde backtest over het jaar 2019 liet het volgende beeld zien; de gerealiseerde grondverkopen (circa €3,9 miljoen) zijn in lijn met de eerder opgemaakte prognose (circa €3,9 miljoen). In 2020 hebben we meer kavels (11) verkocht dan geprognotiseerd (7). Een totale waarde van €7,8 miljoen versus €5,1 miljoen. Daarnaast is er momenteel vanuit de markt voldoende interesse op te merken. Dit blijkt onder andere uit een aantal in optie gegeven kavels en lopende gesprekken. Uiteraard speelt ook de locatie een grote rol in de vraag of een bepaald terrein in trek is. In de nabije omgeving is er slechts een beperkt aantal vergelijkbare (als we kijken naar MiddenBrabant Poort) bedrijventerreinen.

Hoofdzakelijk de zichtlocatie (aan de snelweg) en positionering (aantrekkelijk voor bedrijven uit een wijde omgeving) van dit terrein zorgt voor voldoende vraag.

3.6 Aanbod De gemeenten in Noord-Brabant hadden in 2019 nog bijna 2.340 hectare aan planaanbod. Daarvan lag 1.050 hectare vast in bestemmingsplannen (hard planaanbod). Hiervan is iets meer dan de helft direct uitgeefbaar. Uitgaande van een midden scenario is dit op provinciaal niveau dus voldoende om aan de vraag te kunnen voldoen. In Midden-Brabant is het aanbod aan direct beschikbare grootschalige kavels beperkt. In de afspraken op provinciaal niveau is daarom ruimte voor het ontwikkelen van extra grootschalige kavels. Ook wordt er vraaggericht ontwikkeld; pas bij een concrete marktvraag wordt het bestemmingsplan gemaakt voor een kavel en die wordt dan direct uitgegeven. Ook voor kleinschalige terreinen geldt dat er een tekort is in Midden-Brabant. Er is dus op provinciaal niveau ruimte om vraaggericht extra functionele kleinschalige terreinen te ontwikkelen.

13

Voor onze gemeente geldt voor vier van de vijf bedrijventerreinen, waarvoor een grondexploitatie is geopend, dat een groot deel van de kavels reeds verkocht is. Het totale planaanbod (in de periode tot en met 2030) behelst momenteel circa 8 hectare. De nog te verkopen kavels binnen Haansberg Oost beslaan een oppervlak van circa 1,1 hectare, binnen Vliegende Vennen Paarse Strook circa 0,2 hectare, binnen Midden-Brabant Poort (fase 1) circa 4,3 hectare en binnen Midden-Brabant Poort (fase 2) circa 2,8 hectare. Momenteel wordt bekeken hoe we verder vorm (zoals o.a. verkaveling) willen gaan geven aan de tweede fase van Midden-Brabant Poort. In de onderstaande tabellen wordt per grondexploitatie weergegeven wat er is gerealiseerd in 2020 en wordt een doorkijk gegeven in de fasering zoals deze is opgenomen in de diverse grondexploitaties. prognose prognose verkocht verkocht 2020 (€) 2020 (kavels) 2020 (€) 2020 (kavels) Haansberg Europalaan Haansberg Oost 814.776 1 815.320 1 VV Paarse Strook 243.600 1 253.812 1 MBP (fase 1) 4.063.479 5 6.781.920 9 MBP (fase 2) Totaal 5.121.855 7 7.851.052 11 Tabel 4; aanbod kavels bedrijventerreinen jaarschijf 2020 Grondexploitatie

Totaal nog te prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose verkopen > 2020 2021 (€) 2021 (kavels) 2022 (€) 2022 (kavels) 2023 (€) 2023 (kavels) 2024 (€) 2024 (kavels) 2025 (€) 2025 (kavels) Haansberg Europalaan Haansberg Oost 1.587.681 656.636 1 505.180 1 425.865 1 VV Paarse Strook 789.077 186.944 1 377.800 1 224.333 1 MBP (fase 1) 6.692.753 2.230.245 6 2.399.528 3 1.031.490 1 MBP (fase 2) 4.434.789 443.479 1 684.689 2 Totaal 13.504.300 3.073.825 8 3.282.508 5 1.681.688 3 443.479 1 684.689 2 Grondexploitatie

Tabel 5; aanbod kavels bedrijventerreinen jaarschijf > 2020 (deel 1) Totaal nog te prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose verkopen > 2020 2026 (€) 2026 (kavels) 2027 (€) 2027 (kavels) 2028 (€) 2028 (kavels) 2029 (€) 2029 (kavels) 2030 (€) 2030 (kavels) Haansberg Europalaan Haansberg Oost 1.587.681 VV Paarse Strook 789.077 MBP (fase 1) 6.692.753 1.031.490 1 MBP (fase 2) 4.434.789 684.689 2 684.689 2 684.689 2 645.748 1 606.807 1 Totaal 13.504.300 684.689 2 684.689 2 684.689 2 1.677.238 2 606.807 1 Grondexploitatie

Tabel 6; aanbod kavels bedrijventerreinen jaarschijf > 2020 (deel 2)

3.7 Risicoprofiel Het is niet uitgesloten dat de vraag naar bedrijventerreinen lager uitvalt dan geprognotiseerd als gevolg van de negatieve effecten van de Covid-19 crisis op de economie. In het kader van risicomanagement is voor alle bedrijventerreinen doorgerekend wat de impact is in het geval er zich drie jaar vertraging zou voordoen. Hierbij is rekening gehouden met: Hogere plankosten. Aangepaste fasering van zowel kosten als opbrengsten. 0% indexering opbrengsten gehanteerd. Rentecomponent. Alle reserveringen en opties uit de faseringsplanning gehaald. Uit deze analyse komt naar voren dat, in een worst case scenario, het negatieve effect circa €0,75 miljoen bedraagt. Bij een weging van 50% is het gewogen risico circa €0,38 miljoen. Dit is verwerkt in de risicoprofielen van de desbetreffende grondexploitaties. 14

3.8 Conclusie Op basis van de vraag-aanbodanalyse kunnen de volgende conclusies worden getrokken: Op basis van de uitgevoerde analyses en de provinciale prognose, is er op dit moment geen aanleiding om aan te nemen dat het gehanteerde afzettempo c.q. de gehanteerde grondprijzen in de grondexploitaties niet actueel zijn. In de periode tot en met 2030 behelst het totale, nog te realiseren, planaanbod in de grondexploitaties momenteel circa 8 hectare. In deze periode bedraagt de verwachte uitbreidingsvraag circa 10 hectare (midden-scenario). Het verschil kan worden opgevangen door het zachte planaanbod tot ontwikkeling te brengen. In de grondexploitaties is een defensieve opstelling gehanteerd voor wat betreft de grondprijzen en de fasering in de tijd.

15

4. Financiële paragraaf gemeentelijke grondexploitaties Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Het is een overzicht van kosten en opbrengsten van de productie van bouwrijpe en woonrijpe grond, uitgezet in de tijd (fasering). Hierbij wordt rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentetoerekening. Onder deze categorie, bouwgrond in exploitatie, vallen de gronden in eigendom van de gemeente Gilze en Rijen waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Het betreffen gronden die zich in een transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. De grondexploitatie heeft gedurende de looptijd van het plan verschillende functies. Tijdens de fase van planvoorbereiding is het vooral een instrument voor het berekenen van de financiële gevolgen en het beoordelen van de haalbaarheid van het voorgenomen plan. Tijdens de fase van de planuitvoering is de grondexploitatie vooral een instrument voor het bewaken van de uitvoering. In dit hoofdstuk worden de hoofdlijnen van de financiën van de gemeentelijke grondexploitaties in beeld gebracht.

4.1 Uitgangspunten actualisatie In onderstaande tabel worden de parameters weergegeven die zijn gehanteerd om de grondexploitaties te actualiseren (voor de actualisaties per 30 juni 2020 en per ultimo 2020 zijn dezelfde parameters gehanteerd). Ter vergelijking zijn ook de parameters van 2019 weergegeven. Paramaters

2019

2020

Toe te rekenen rente Disconteringsvoet

0,72% 2,00%

0,53% 2,00%

Indexering kosten 2020-2024 2025-2029 2021 2022-2025 2026-2030

3,00% 2,00% 1,50% 2,50% 2,00%

Indexering opbrengsten woningbouw 2021 e.v. 2022 e.v.

1,00%

Indexering opbrengsten bedrijventerreinen 2021 e.v. 2022 e.v.

1,00%

1,00%

1,00%

Grondprijzen 2021 Zie toelichting hieronder Tabel 7; parameters 2019/2020 (voor specifieke grondexploitaties kunnen afwijkende parameters worden gehanteerd)

De onderbouwing van de parameters wordt in deze paragraaf nader toegelicht.

16

Toe te rekenen rente Conform de BBV-regelgeving wordt de rekenrente enkel gebaseerd op de werkelijke rente op vreemd vermogen (gewogen gemiddelde rente op portefeuilleniveau). Er is geen sprake van projectfinanciering. De toe te rekenen rente is bepaald op 0,53%. Disconteringsvoet De eindwaarden worden contant gemaakt op basis van een disconteringsvoet van jaarlijks 2% conform de BBV-regelgeving. Indexering kosten (situatieschets) Er is momenteel veel onzekerheid in de bouwsector. Naar alle waarschijnlijkheid lopen veel bouwplannen vertraging op of gaan helemaal niet door. In het jaar 2018 en 2019 zijn de bouwkosten met respectievelijk 7,5% en 8,5% gestegen. In tegenstelling tot deze stijgingen zag de ontwikkeling van bouwkosten er in 2020 heel anders uit. Begin 2020 werd nog een flinke stijging van de bouwkosten gezien, maar eind 2020 is dit omgeslagen. Exclusief de cijfers over het einde van 2020, zien we over 2020 dalende bouwkosten (-2,0%). Waar de aanbestedingsindex de afgelopen jaren harder steeg dan de bouwkostenindex, zien we in 2020 het tegenovergestelde. Dit betekent dat aannemers lagere prijzen hanteren. Door het productieverlies in 2020 (veroorzaakt door onder andere de P(F)ASproblematiek) nam de vraag naar materiaal af. Daarnaast resulteerde de coronacrisis in een hoger ziekteverzuim en realiseerden bouwbedrijven een lagere omzet.

Tevens zijn de in de afgelopen jaren explosief gestegen personeelskosten in 2020 afgevlakt. Naast de kostenontwikkeling zorgen de stikstofmaatregelen en de nieuwe BENG-eisen vanaf 1 januari 2021 ervoor dat de daling van de bouwkosten enigszins wordt afgeremd. Voor 2021 wordt verwacht dat de loon- en materiaalkosten nog licht stijgen. Door de (blijvend) negatieve aanbestedingsindex wordt verwacht dat de bouwkosten (netto kostprijs bij aanbesteding) in 2021 circa 1,0% - 2,0% zullen stijgen. De orderportefeuille binnen de GWW-sector is in 2020 gekrompen. Met de inzichten van de eerste drie kwartalen wordt over geheel 2020 een daling van minus 0,7% verwacht. Net als bij de bouwkosten zagen we in 2020 voor de prijsontwikkeling van GWW-werken een trend waarbij de aanbestedingsindex lager lag dan de bouwkostenindex (materiaal en arbeid), met dalende bouwkosten als gevolg. De oorzaak van de daling kan gevonden worden in de vermindering c.q. het uitstel van projecten door de PFAS-restricties, stikstofproblematiek en coronacrisis. De miljard euro aan subsidie vanuit het kabinet om de stikstofcrisis aan te pakken en de bouw uit het slop te trekken, zal positieve invloed hebben op de GWW-sector. De stikstofproblematiek heeft namelijk de grootste invloed op de infrasector.

Door de stikstofplannen verwachten bouwers binnen de GWW-sector dat 26,0% van de uitgestelde projecten hervat kan worden. Door de stikstofplannen en afname van de macro- economische invloed van de coronacrisis, wordt op basis van de bouwkostenindex over 2021 een lichte stijging van de bouwkosten voor de GWW-sector binnen de bandbreedte van 1,0% tot 2,0%. Hoe de toekomst van de sector er de komende jaren uitziet, hangt sterk af van eventuele overheidsmaatregelen. Op Prinsjesdag werd bijvoorbeeld bekend gemaakt dat projecten aan weg- en spooronderhoud voor bijna 1,5 miljard naar voren worden gehaald. Voor de stikstofproblematiek worden aanzienlijke maatregelen getroffen. Hoewel de toekomst voor de GWW sector onzeker is, wordt in ieder geval verwacht dat de productie af zal nemen, waardoor de indirecte bouwkosten in deze sector zullen afnemen. De loonkosten zullen naar verwachting in beperkte mate stijgen. Ook de materiaalkosten kunnen nog (iets) stijgen. Per saldo wordt een stagnatie van de GWW-kosten verwacht. 17

Indexering kosten (gehanteerde parameters) Binnen de grondexploitaties werd voor het jaar 2020 rekening gehouden met een indexering van de kosten van 3%. Op basis van bovenstaande verwachtingen (en deels op basis van reeds beschikbare realisatiecijfers over 2020) stellen we dit percentage bij naar 0%. Voor 2021 is gekozen een lichte stijging van de bouwkosten voor de GWW-sector aan te houden van 1.5%. Voor de middellange termijn (4 opvolgende jaren) wordt een kostenstijging van 2.5% per jaar gehanteerd en in de daarop volgende 5 jaren 2% per jaar (conform het langjarig inflatiegemiddelde). Dat biedt binnen de grondexploitatie de mogelijkheid om budgetten voor bouw- en woonrijpmaken te verhogen. Zodat er voldoende geld is om werkzaamheden die de komende jaren moeten gebeuren ook te laten uitvoeren tegen marktconforme condities. Grondprijzen 2021 De belangrijkste factoren in het bepalen van de grondprijzen zijn; economische ontwikkelingen, backtesting, marktanalyse, benchmarking en referentiecijfers. Deze factoren zijn geanalyseerd aan de hand van eigen onderzoek. Daarnaast is aan een extern adviesbureau de opdracht gegeven een adviesrapport op te stellen met informatie over actuele- en marktconforme grondprijzen (gemeentespecifiek en per vastgoedsegment is onder andere gekeken naar marktontwikkelingen, residuele grondwaarden en grondprijzen van omliggende gemeenten).

Per afzonderlijk vastgoedsegment zijn de grondprijzen voor zowel woningbouw als bedrijventerreinen gehandhaafd danwel verhoogd (gemiddeld gaat het om een grondprijsstijging van ruim 5%). De effecten zijn verwerkt in de lopende grondexploitaties. Onderstaand een overzichtstabel met de grondprijzen voor 2021 per segment (zoals opgenomen in de notitie “grondprijzen 2021 van gemeente Gilze en Rijen”).

Tabel 8; grondprijzen 2021

18

Indexering opbrengsten In het kader van de waardering van de grondexploitatie gaan wij conform de BBV-regelgeving uit van het voorzichtigheidsprincipe. Voor de jaren na 2021 wordt derhalve een opbrengstenstijging van 1% gehanteerd. Bij de volgende actualisatie moet op basis van nieuwe marktgegevens blijken of het hanteren van een hogere opbrengstenstijging voor deze regio kan worden beargumenteerd.

4.2 Verloop boekwaarde grondexploitaties De boekwaarde geeft het totaal aan gemaakte kosten en opbrengsten weer, die op de peildatum zijn gerealiseerd (inclusief rente). Bij een negatieve boekwaarde overstijgen de opbrengsten de kosten. Bij een positieve boekwaarde zijn meer kosten dan opbrengsten gerealiseerd. Uit tabel negen hieronder blijkt dat de totale boekwaarde, oftewel het geïnvesteerde vermogen in actief ontwikkelde gronden, met circa 25% is gedaald (jaarrekening 2020 versus jaarrekening 2019). In 2020 is voor €1.494.812 aan kosten gemaakt en zijn €8.759.538 opbrengsten gerealiseerd. De grootste opbrengsten werden gerealiseerd op de bedrijventerreinen “Haansberg Oost” en “Midden-Brabant Poort” en de woningbouwexploitatie “Vliegende Vennen Noord Oost”.

Grondexploitatie Alphenseweg (OBS de Wildschut) Centrumplan Gilze (centrumdeel) Centrumplan Gilze (parkdeel) Centrumplan Rijen Oost Eikenveld Tussen de Leijen Vliegende Vennen Noord Oost Wendel Zuid Subtotaal woningbouw Haansberg Europalaan Haansberg Oost Midden-Brabant Poort (ingebrachte grond) Midden-Brabant Poort fase 1 Midden-Brabant Poort fase 2 Vliegende Vennen Paarse Strook Subtotaal bedrijventerreinen Totaal Afname boekwaarde