ap 14 bestemmingsplan Oranjestraat 39a, Gilze
Tekst van het document
ONTWERP
BESTEMMINGSPLAN ORANJESTRAAT 39A GILZE
oooo ORDITO.NL
ORDITO OOOO
oooo ORDITO
OOOO
BESTEMMINGSPLAN ORANJESTRAAT 39A, GILZE GEMEENTE GILZE EN RIJEN
Planstatus
Ontwerp
Datum
10 - 11 - 2020
Plan identificatie
NL.IMRO.0784.BPOranjestraat39A-ON01
Auteur(s)
Rinaldo Konings, Cristian van Kuijk
Ordito b.v.
E
info@ordito.nl
Postbus 94
T
0161 801 022
5126 ZH
I
www.ordito.nl
Gilze
KVK
54811554
oooo ORDITO OOOO
TOELICHTING
1.
Inleiding
2
1.1
Aanleiding
2
1.2 1.3
Ligging en begrenzing plangebied
2
Vigerend bestemmingsplan
3
1.4
Bij het plan behorende stukken
4
1.5
Leeswijzer
4
2.
Bestaande situatie
5
2.1
Historie en ruimtelijke structuur omgeving
5
2.2
Bestaande situatie
5
3.
Toekomstige situatie
8
4.
Beleidskader
12
4.1
Rijksbeleid
12
4.2
Provinciaal en regionaal beleid
14
4.3
Gemeentelijk beleid
17
5.
Randvoorwaarden
28
5.1
Bodemkwaliteit
28
5.2 5.3
Water Luchtkwaliteit
29 33
5.4
Geluid
34
5.5
Bedrijven en milieuzonering
35
5.6
Externe veiligheid
37
5.7
Natuurwetgeving
39
5.8
Cultuurhistorie
42
5.9 5.10
Archeologie Vliegbasis Gilze-Rijen
45 47
5.11
Mer-beoordeling
48
5.12
Niet gesprongen explosieven
49
6.
Juridische regelgeving
50
6.1.
Inleiding
50
6.2.
Systematiek van de regels
50
6.3.
Beschrijving van de bestemmingen
51
7.
Uitvoerbaarheid
52
7.1
Economische haalbaarheid
52
7.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
52
Bijlagen: Bijlage 1: Verkennend en nader bodemonderzoek Bijlage 2: Verkennend asbestonderzoek Bijlage 3: Rapportage asbestinventarisatie Bijlage 4: Akoestisch onderzoek optredende geluidbelastingen Bijlage 5: Quickscan Natuurwetgeving Bijlage 6: Stikstofdepositie realisatie twee woningen en sloop loods Oranjestraat 39A, Gilze Bijlage 7: Archeologisch bureau- en verkennend veldonderzoek Bijlage 8: Programma van Eisen vervolgonderzoek archeologie Bijlage 9: Omgevingsdialoog bestemmingswijziging Oranjestraat 39a
oooo ORDITO OOOO
12
1. INLEIDING 1.1
Aanleiding
De aanleiding voor het opstellen van het bestemmingsplan is de wens om op de locatie Oranjestraat 39a in Gilze twee wooneenheden te realiseren in de voormalige leerfabriek. Het achterste gedeelte van de huidige bedrijfsbebouwing zal gesloopt worden. Het voorste gedeelte van de bedrijfsbebouwing zal zoveel mogelijk in originele staat hersteld worden en plaats gaan bieden aan een tweetal wooneenheden.
Het realiseren van twee wooneenheden op deze locatie is in strijd met het vigerend bestemmingsplan. Een bestemmingsplanwijziging dient plaats te vinden.
De gemeente Gilze en Rijen heeft door middel van een principebesluit aangegeven onder voorwaarden mee te willen werken aan de realisatie van twee wooneenheden in de voormalige bedrijfsbebouwing.
1.2
Ligging en begrenzing plangebied
Het plangebied Oranjestraat 39a ligt in het bestaand stedelijke gebied aan de (zuid)westzijde van Gilze, langs het historische lint Oranjestraat. Aan de noordzijde grenst het plangebied direct aan de Oranjestraat. Aan zowel de oost-, zuid- als westzijde van het plangebied zijn woningen gesitueerd. De percelen van deze woningen grenzen direct aan het plangebied. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie L, nummers 2552 en 3603 en heeft een oppervlakte van circa 2.100 m2.
Afbeelding 1: Ligging plangebied
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
1.3
|3
Vigerend bestemmingsplan
Voor het plangebied geldt het volgende bestemmingsplan: ®
Woongebied Gilze, (onherroepelijk) vastgesteld op 24 september 2012. jJíĹ -f
4444444444
4
4-
4
4
4
4* 4- 4- 4* 4 4 4 4il
44444444444
44444444444444
4
4
4
4-
4-
4444444444 ■4- 4 4 4 4 4
4
4
4
4
4-
4 4 4 4
4
4
4
4
4-
4
4
4
4i
4-
4-
Wonen
4-4-4-4-4
4
444
+ 4
4444444444444444 4
+
Enkelbestemming
* -I- Ť
4 +
4 4
4
4
4'
4
4
4
4
4 4
4
4
4
4
4
4
H
4 4 4
4 4
4 4 444444
4
4 4
4
4 4
Dubbelbestemming
4 4 4 4
44444444 4 4 4 4 4
4 4 4 4
4- 4
4 4-4-4
4 4
4- 4
4 4-4-4
4 4
4 4-4-4
4 4
4- 4
4 4
4
Bouwvlak
Functieaanduiding
1-4’ 4 —4 H---- I— 4 4-^.4 4 4
bedrijf tot en met categorie
2
4 4 4
h,
4
h
4- 4 4 4,
I4 4
4
4 4
4 4 4 4 4 4 4
o maximum bouwhoogte: 6 m
4 4
o maximum goothoogte: 6 m
4 4 4 4 4 4 4
4 4 4 4
4
4 4 4 4 4 4 4
4 4 4 4
4
4
4
4 4 4 4 4 4 4
44444444
4] 4
4
4
4 4 4 4 4 4
4 4
4 4 4 4
4444444 4 44
4
fTT r
Maatvoering
4 4
4
4
4 4 4
4 4
o minimum goothoogte: 3,5 m
4 4 4
4 4 4 Figuur
4 4
gevellijn
4 4 4 4 4
4 4 4
4*4 4
4 4 4
4 4 4 4 4 4
4 4 4 4 4 4. 4 4 4
-t
4 4 4 4 4 4
^
o minimum bouwhoogte: 6 m
4 4 4
4-444
4 4 4
4- 4-ř 4 4- 4 J4) 4
4
4 4 4j
4 4
4
Waarde - Archeologie - 4
-I- 4
4 4 4 4 4 4 4 4
+TF
2
4- 4
4 4 4 4 4 4 4 4
4 4
Dubbelbestemming Waarde - Archeologie -
4 4
4 4 4 4 4
4- 4 4 4 4
4
Bedrijf |4
■4. JLİ-İI + 4 4 4
44444444
4 4 4 4 4 4 4 4
Enkelbestemming
4 4 4 4
4
4 41 4 4
Gebiedsaanduiding
ez23 ihcs-1
Afbeelding 2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan (plangebied is rood omlijnd)
Enkelbestemmingen Binnen het plangebied liggen de enkelbestemmingen 'Bedrijf' en 'Wonen'. Het plangebied heeft grotendeels een bedrijfsbestemming, waar de gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een bedrijf tot en met categorie 2. Voor deze bestemming geldt dat gebouwen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak mogen worden gebouwd. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen daarentegen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd. De maatvoering van de gebouwen is op de verbeelding aangegeven.
Daarnaast is een deel van de noordoostzijde van het plangebied aangewezen als woonbestemming. Gronden hierbinnen zijn bestemd voor de afzonderlijke huisvesting van huishoudens of daarmee vergelijkbare economische eenheden van een of meer personen in vrijstaande, halfvrijstaande, aaneengebouwde eengezinshuizen, en gestapelde woningen al dan niet in samenhang daarmee aan huis gebonden beroepen. Ter plaatse van het plangebied geldt de bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Op gronden met de aanduiding 'bijgebouwen' zijn aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen toegestaan met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 5,5 meter.
Dubbelbestemmingen Het grootste gedeelte van het plangebied is bestemd met de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie - 4'. Gronden met deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is vereist bij het bouwen van bouwwerken groter dan 500 m2 en dieper dan 40 cm. Een klein deel van het plangebied valt binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'. Deze gronden zijn, net als voor 'Waarde - Archeologie - 4', mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
|4
waarden. Bij deze dubbelbestemming is een archeologisch onderzoek vereist bij het bouwen van bouwwerken groter dan 100 m2 en dieper dan 40 cm.
Aanduidingen Het plangebied ligt in het vigerend bestemmingsplan volledig binnen de gebiedsaanduiding 'overig IHCS - 1'. In verband met het beschermingsgebied van in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen is het verboden gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een hogere bouwhoogte van 56 meter boven NAP te realiseren. Daarnaast ligt op het bouwvlak de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2'. Binnen deze aanduiding mogen enkel bedrijfsactiviteiten vallend onder categorie 1 en 2 (zoals opgenomen in het bestemmingsplan) plaatsvinden.
1.4
Bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: »
Verbeelding: Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de regels opgenomen juridische regeling.
»
Regels: In de regels is het gebruik van de binnen het plangebied aangegeven gronden, opstallen en ander gebruik van de gronden juridisch geregeld. Per bestemming is aangeven wat binnen die bestemming mogelijk en/of toegestaan is.
»
Toelichting: In de toelichting worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van eventueel uitgevoerde onderzoeken opgenomen.
1.5
Leeswijzer
De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt allereerst ingegaan op de huidige situatie van het plangebied, waarna in hoofdstuk 3 de beoogde toekomstige situatie wordt weergegeven. Een beschrijving van het relevante beleidskader op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau staat in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. De juridische opzet van het plan staat in hoofdstuk 6. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
|5
2. BESTAANDE SITUATIE 2.1
Historie en ruimtelijke structuur omgeving
Historie Gilze Gilze is één van de oudste plaatsen in het land van Breda en is ontstaan als kransakkerdorp langs de linten Oranjestraat/Versterstraat, Nieuwstraat, Kerkstraat, Raadhuisstraat en Ridderstraat. Rondom het centrale esdorp met de kerk ligt een aantal kleinere gehuchten zonder kerk. Daartussen lagen de akkers, die in de richting van de beekdalen overgaan in weidegronden. Op de hogere gronden ontstonden door overmatige begrazing heidevelden die begin 20ste eeuw bebost zijn.
Rond de oude kern van Gilze ontwikkelden zich de gehuchten Verhoven, Biestraat, Horst, Bolberg, Weilenseind, Vossenberg, Wijkevoort en Nerhoven. Ter verbinding van de centrale kern met de gehuchten, de weidegronden Z heidevelden en de omringende dorpen is een dicht netwerk van uitwaaierende wegen in een sterpatroon ontstaan.
Gilze is ontstaan als een bebouwingslint dat zich uitstrekte tussen het (huidige) Bisschop De Vetplein in het westen en de Heuvel in het oosten. Buiten dit bebouwingslint bevond zich aan de uitwaaierende straten sporadisch verspreid gelegen bebouwing. Vanaf de tweede helft van de twintigste eeuw groeit Gilze in omvang. De groei vindt niet concentrisch om dit bebouwingslint heen plaats. De bebouwingstoename is met name zichtbaar ten noorden en westen van het Bisschop De Vetplein. Door deze groei van Gilze in noordelijke en westelijke richting verschuift het ruimtelijke zwaartepunt in deze richting. Deze verschuiving is nog terug te zien in het functionele patroon van Gilze: de meeste centrumfuncties bevinden zich niet in het lint tussen de Heuvel en het Bisschop De Vetplein, maar juist rondom het Bisschop De Vetplein en de noordelijker gelegen straten. Deze historische linten vormen de dragers van de kern Gilze.
Ruimtelijke structuur omgeving De Oranjestraat, die doorloopt in het Bisschop de Vetplein en Raadhuisstraat, is een van de bebouwingslinten, waarlangs het dorp is ontstaan. De bebouwing aan dit bebouwingslint heeft een half open karakter en organische opbouw en is kleinschalig van opzet. De stedenbouwkundige structuur van het bebouwingslint wordt gekarakteriseerd door een recht straatverloop met daarlangs relatief gesloten gevelwanden, die zorgen voor een duidelijke begeleiding van de weg. Het straatprofiel is ingericht met een klinkerrijbaan. Bij het grootste gedeelte van de Oranjestraat wordt de rijbaan aan weerszijden begeleid door een betontegel trottoir. Het veelal ontbreken van voortuinen zorgt voor een stenig karakter in de straat, welke karakteristiek is voor de kern.
2.2
Bestaande situatie
Het plangebied bestaat uit het perceel met een voormalige leerfabriek aan de Oranjestraat 39a. Aan de oost-, zuid- en westzijde grenst het plangebied aan de tuinen van de omliggende woningen. De noordzijde grenst aan de Oranjestraat met aan de overzijde eveneens woningen.
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
|6
Afbeelding 3 Voorzijde bestaande situatie plangebied (vanaf de Oranjestraat)
Het noordelijke deel van het plangebied, dat grenst aan de Oranjestraat, bestaat uit een verhard terrein. Dit terrein dient als oprit voor het betreffende perceel. De bebouwing binnen het plangebied is voornamelijk aan de zuidzijde van het plangebied gesitueerd. Binnen het plangebied is onderscheid te maken tussen drie (bedrijfs)gebouwen.
jUVļ:
Bestaand woongebied
Oranjestraat
wmC' kapsalon
Boven woning
Bestaand
voormalig
woongebied
leerfabrie
Later
Bestaand woongebie
aangebouwde loods
omneyloods
n Afbeelding 4 Bestaande situatie (plangebied is rood omlijnd)
NL.IMRO.0784.BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
|7
Het voorste deel van de bebouwing (vanaf de Oranjestraat bekeken) is de voormalige leerfabriek met een oppervlakte van circa 500 m2 en voorziet momenteel deels in een kapsalon en een bovenwoning. De bebouwing aan de zuidzijde van het perceel bestaat uit twee delen. Het grootste deel van deze bebouwing betreft een later aangebouwde loods met een oppervlakte van circa 530 m2. In het zuidoosten van het plangebied ligt een romney-loods met een oppervlakte van circa 120 m2. De ligging van de genoemde bebouwing is weergegeven in afbeelding 3. Het volledige perceel van Oranjestraat 39a bestaat, op enkele vormen van kleinschalig groen na, uit verhard terrein.
Aan de zuid- en (zuid)westzijde grenzen de achterterreinen van de bestaande woningen aan de Kruijsenstraat aan het plangebied. De oostzijde grenst grotendeels aan het perceel van Oranjestraat 39 en deels aan het achterterrein van Versterstraat 2a. De (noord)westzijde grenst voornamelijk aan het perceel van Oranjestraat 41. Ten noorden van het plangebied bevindt zich direct de Oranjestraat met aan de overzijde eveneens woningen langs het bebouwingslint. De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via de Oranjestraat.
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
|8
3. TOEKOMSTIGE SITUATIE Stedenbouwkundig plan Op de locatie van de bedrijfsbestemming aan de Oranjestraat 39a in Gilze wordt een herontwikkeling naar woningbouw beoogd. Binnen het plangebied is een bedrijfspand aanwezig. Het voornemen is om het originele gedeelte van het bedrijfspand te behouden en de later aangebouwde loods te slopen. Het te behouden pand wordt verbouwd en kadastraal opgesplitst in een tweetal wooneenheden. Het plangebied zal de hoofdbestemming Wonen krijgen.
twee voonee^.edei
voormalige leerfabriek
loods slopen
Afbeelding 5 Toekomstige situatie (te behouden bebouwing oranje weergegeven)
Door de sloop van de later aangebouwde loods neemt het totale bebouwd oppervlak af met circa 550 m2. Het planvoornemen voorziet niet direct in een mogelijkheid om extra bebouwing toe te staan ten opzichte van de vigerende situatie.
Het pand blijft gehandhaafd in de huidige omvang en vorm. De hal en de romney-loods aan de achterzijde zullen worden afgebroken. Dit is ook een van de eisen van de gemeente. Het pand van de voormalige leerfabriek zal in de oorspronkelijke staat in ere worden hersteld. Dit betekent o.a. dat het gevelstucwerk zal worden verwijderd en dat de originele bakstenen overal worden hersteld.
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
|9
f
, I :ii sa
ĨJ1
Afbeelding 6: Impressie toekomstig hoofdgebouw
Door de voorgestelde wijziging zal de verkeersdrukte afnemen ten opzichte van de huidige bedrijfsactiviteiten. Bovendien zal aan de voorzijde van het pand meer groen worden voorzien wat een prettige uitstraling en openheid geeft in de lintbebouwing van de Oranjestraat.
De beoogde indeling van het plangebied is weergegeven in afbeelding 7. Beide woningen zullen kadastraal worden ontsloten met de openbare weg (Oranjestraat). Het voorterrein zal grotendeels als gezamenlijk terrein worden ingericht voor laagblijvende groenvoorziening en parkeren. De tuin van Oranjestraat 39a zal aan de noordoostzijde van het plangebied gesitueerd zijn. De gronden aan de zuidzijde van de te behouden bebouwing gaan gebruikt worden als tuin behorende bij Oranjestraat 39b. De wooneenheden delen een gezamenlijk erf met een oppervlak van circa 720 m2. De overige gronden worden verdeeld onder aanwezige wooneenheden.
Indeling pand In de principeaanvraag was het pand zo opgedeeld dat beide woningen een deel van de achtergevel (zuidzijde) hadden. Dit leverde echter een zeer onlogische en niet praktische indeling van beide NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
110
woningen op. De indeling zoals in de bestemmingsplan aanvraag levert een aantal voordelen op ten opzichte van de indeling van het principeverzoek: »
Er is een ruimte gecreëerd tussen de 2 woningen in de vorm van de patio. Hierdoor is er geen contactgeluid tussen de 2 woningen en ontstaan feitelijk 2 geschakelde woningen met een grote overdekte gezamenlijke entree.
» »
Door de vormfactor van beide woningen zijn deze praktischer indeelbaar. Het voorhuis heeft een bestaande buitenruimte van ca. 25 m2 aan de achterzijde (oostzijde) die bereikbaar is via de patio. Hier staat reeds het voormalige trafohokje van ca. 6 m2 aan de lange kant van het pand dat gebruikt zal worden als berging. Er hoeft hiervoor dus niets nieuws gebouw te worden.
»
Er wordt beter gebruik gemaakt van de lichtinval in beide woningen door de nieuwe indeling wat bevorderlijk is voor het energieverbruik en comfort.
»
Voor het ontwerp is goed gekeken naar het bestaande pand en de bestaand constructie. Een indeling in lengterichting gaat dwars door de balklagen heen. Dat is zowel constructief als brandtechnisch onwenselijk. Ook zou het tegen de 'natuurlijke' richting van het pand ingaan en er is juist geprobeerd om de gevels zoveel mogelijk in stand te houden.
i P1
P2
erfgrens haffverhard - grastegels splitsingsgrens plat dak
onverhard terrein
verharding (klinkers)
bebouwing omgeving
boom
Afbeelding 7: Beoogde indeling plangebied
Voortuin Het gevolg van de indeling van het pand is de indeling van de percelen en daarmee het feit dat de tuin van het voorhuis deels aan de voorzijde van het pand ligt. Hierbij is in het ontwerp optimaal rekening gehouden om de openheid te borgen en zichtlijnen op het pand te behouden door gebruik te maken van lage, natuurlijke erfafscheiding aan de straat. De erfscheiding van het voorhuis zal overal bestaan uit een heg om zo een groene uitstraling te bieden. Dit betekent dat deze tuin aan de voorzijde geen achtererfgebied is, er geen erfafscheidingen hoger dan 1 meter zijn toestaan en ook geen bijgebouwen om bijvoorbeeld de fiets in te plaatsen. Het voorhuis beschikt echter over een
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
111
eigen "achtererf" in de vorm van het stuk grond tussen het pand en de buren op nummer 39. Via dit achtererf is ook de buitenberging bereikbaar.
Parkeren De kengetallen voor parkeren zijn gegeven in de Nota Parkeernormen 2017. Parkeerkencijfers geven het benodigde aantal parkeerplaatsen per eenheid aan, waarvan alleen gemotiveerd mag worden afgeweken. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is parkeren op eigen terrein uitgangpunt. Voor parkeren op eigen terrein gelden reductiefactoren. Niet iedere parkeerplaats mag als volwaardige plek worden meegenomen. Voor woningen buiten het centrumgebied gelden de volgende kengetallen: — Woning met netto oppervlak > 90 m2: 2,0 parkeerplaats/woning. — Woning met netto oppervlak < 90 m2: 1,8 parkeerplaats/woning.
Beide woningen kennen een netto oppervlak van meer dan 90 m2. Het totale aantal benodigde parkeerplaatsen volgens de Nota parkeernormen 2017 komt daarmee op vier. Alle parkeerplaatsen binnen het planvoornemen worden voorzien op eigen terrein. In afbeelding 7 zijn de parkeerplaatsen ingetekend in de toekomstige situatie. De breedte van de inrit langs de Oranjestraat wordt met het planvoornemen terug gebracht van 10 naar 6 meter. Deze breedte bedraagt 6 meter, omdat dit noodzakelijk is voor de bereikbaarheid (parkeerbeweging) van de parkeervakken op eigen terrein.
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
112
4. BELEIDSKADER 4.1
Rijksbeleid
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.
Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid.
Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): »
Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijkeconomische structuur van Nederland;
»
Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
»
Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Beoordeling In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding. Het nationale ruimtelijke beleid heeft geen consequentie voor het plangebied.
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 30 december 2011 inwerking getreden.
Beoordeling Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plangebied relevante bepalingen.
Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een beschrijving op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt gebruik gemaakt NL.IMRO.0784.BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
113
van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals beschreven in, het per 1 juli 2017 gewijzigde, artikel 3.1.6 Bro.
Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling'. Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat deze Ladderplichtig is.
De in de toelichting van een bestemmingsplan vereiste onderbouwing van de nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Toetsing Om te bepalen of een planvoornemen Ladderplichtig is dient getoetst te worden of de voorziene ontwikkeling wel een stedelijke ontwikkeling is. Onderliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee wooneenheden in een voormalige leerfabriek. Momenteel is er al een bedrijfswoning aanwezig binnen het plangebied, waardoor het onderhavig voornemen leidt tot een netto toename van één woning. Het planvoornemen voor de twee wooneenheden ligt onder de drempelwaarde van 12 woningen. Zodoende is deze woningbouwlocatie niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het echter wel wenselijk aandacht te besteden aan de uitvoerbaarheid en behoefte van het plan.
Kwantitatieve behoefte In december 2019 is door de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie vastgesteld. De gemeente Gilze en Rijen wil de komende jaren een inhaalslag doen op de nieuwbouw, om zo te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. In de woningbouwprognose 2021 - 2025 (Start bouw Z Uitgifte) van de gemeente Gilze en Rijen is de komst van twee wooneenheden op het perceel van Oranjestraat 39A specifiek opgenomen. De twee wooneenheden zoals opgenomen in onderhavig bestemmingsplan maken concreet onderdeel uit van de inhaalslag om te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Gezien de grote woningbehoefte in de regio, en het feit dat onderliggend planvoornemen concreet deel uit maakt van de woningbouwprognose, komt de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding en vormt de kwantitatieve regionale woningbehoefte geen belemmering.
Kwalitatieve behoefte Het planvoornemen voorziet in het slopen van overtollige bebouwing. De overige bebouwing wordt opgeknapt en energiezuiniger gemaakt. Hiermee wordt de kwaliteit ter plaatse verbeterd. Momenteel voorziet het plangebied in bedrijfsbebouwing binnen een woonomgeving. De te realiseren woningen komen ter vervanging van de bedrijfsbestemming, wat positief is voor de ruimtelijke kwaliteit aan één van de bebouwingslinten van Gilze.
Uit de bovenstaande toetsing blijkt dat het planvoornemen niet gezien kan worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dus niet Ladderplichtig is. Vanuit een goede ruimtelijke ordening blijkt dat zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt behoefte is aan onderliggend planvoornemen. NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
114
Conclusie Het planvoornemen past binnen het rijksbeleid.
4.2
Provinciaal en regionaal beleid
Omgevingsvisie Noord-Brabant De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultuur erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale omgevingsvisie gemaakt. Volgens de laatste informatie treedt de nieuwe Omgevingswet in 2021 in werking.
In december 2018 is de Brabantse omgevingsvisie vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.
De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort vanuit de basisopgaven. Het gaat om de volgende hoofdopgaven: »
Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie
»
Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant
»
Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad
»
Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie
Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers.
De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, SVRO, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks thuis in de programma's.
De beleidsmatige uitganspunten van de structuurvisie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.
Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld als eerste stap voordat de Omgevingswet in werking treedt. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht.
De verordening is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
|15
Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening onder de volgende gebieden: *
Diep grondwaterlichaam (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen)
*
Geen attentiezone waterhuishouding (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen)
*
Stalderingsgebied (rechtstreeks werkende regels: landbouw & instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkeling)
*
Stedelijk gebied (rechtstreeks werkende regels: landbouw & instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed)
*
Concentratiegebied (instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed)
*
Norm wateroverlast Stedelijk gebied (Instructieregels waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging)
*
Normen wateroverlast (instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging)
Diep grondwaterlichaam (art. 2.20) Boven, in of onder een Diep grondwaterlichaam is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen.
Geen attentiezone waterhuishouding (art. 2.21) Een vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem is niet vereist voor een onttrekking binnen deze zone als de te onttrekken hoeveelheid grondwater ten hoogste 10 m3 per uur bedraagt en de onttrekkingsput niet dieper is dan 30 meter minus maaiveld. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen.
Stedelijk gebied (art. 3.42) Voor het onderwerp duurzame stedelijke ontwikkeling zijn instructieregels voor gemeenten opgenomen. Hierin is opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen Stedelijk gebied een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Het plangebied behoort bij de regio Midden-Brabant. Binnen deze regio wordt voornamelijk gestuurd op woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied en bestaand (leegstaand of leegkomend) vastgoed. Het planvoornemen sluit hier bij aan. Daarnaast moet onderbouwd worden dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Dit is nader onderbouwd in de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' in 4.1 Rijksbeleid.
Concentratiegebied (art. 5.18) Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Deze prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie van verstedelijking. Uit de overleggen in de regio Midden-Brabant blijkt dat de woningbehoefte (met name binnen bestaand stedelijk gebied) groot is en de komende jaren blijft deze behoefte aanwezig. Het planvoornemen sluit hiermee aan op de behoefte zoals staat beschreven in de prognoses van de regio Midden-Brabant.
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
|16
Overige gebieden De overige instructieregels en/of rechtstreeks werkende regels behorende bij de gebieden waar het plangebied onder valt zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen.
Daarnaast geldt voor elke ruimtelijke ontwikkeling de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2)
Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2, artikel 3.5 van de Interim Omgevingsverordening. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met:
»
zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6)
»
de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7)
»
meerwaardecreatie (art. 3.8)
Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Het beoogde initiatief heeft betrekking op het hergebruik van bestaande bebouwing. Het planvoornemen zet het bestaande bedrijfspand om tot twee burgerwoningen en de overtollige bebouwing wordt gesloopt. In beginsel zijn er geen plannen voor het oprichten van extra bebouwing. De bebouwingsregeling uit het vigerend bestemmingsplan Woongebied Gilze worden overgenomen, waarbij de maatvoering van de bebouwing wordt gebaseerd op de bestaande bebouwing in het plangebied. Hiermee wordt voldaan aan de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit zoals beschreven in artikel 3.6 van de Interim Omgevingsverordening.
Toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op:
»
de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
»
de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer;
»
de bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.
Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in deze toelichting.
Meerwaardecreatie (art. 3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
»
|17
de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;
»
de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.
Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor de regeling Kwaliteitsverbetering landschap niet noodzakelijk is. Het planvoornemen voorziet in het slopen van overtollige bebouwing. De overtollige bebouwing wordt vervangen een tuinbestemming. Zodoende resulteert het planvoornemen in een verbetering van de fysieke kwaliteit van de landschappelijke kwaliteit.
Conclusie Het planvoornemen past binnen het provinciaal beleid.
4.3
Gemeentelijk beleid
Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen De gemeente Gilze en Rijen heeft de Structuurvisie Stedelijk Gebied vastgesteld op 21 december 2015. De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie 'Wij zijn Gilze en Rijen' als het ambitiedocument 'Ambities Gilze en Rijen - Nieuwe kansen!'. De hoofdambities zijn bepaald en hierin vastgelegd. Met het opstellen van de structuurvisie zet de gemeente een belangrijke stap in de concretisering van de ruimtelijke ambities. De structuurvisie is daarmee een uitvoeringsdocument dat als onderlegger dient om aan de slag te gaan met de ambities en de hoofdkeuzes, bij toekomstige projecten en bestemmingsplan.
De rol van de structuurvisie is veelzijdig: »
De structuurvisie concretiseert de toekomstvisie en het ambitiedocument, voor het ruimtelijke domein. De structuurvisie draagt daardoor bij aan het vormgeven van de lokale en regionale ambities;
»
Met de structuurvisie laat de gemeente zien hoe zij aansluiten bij de lokale en regionale kracht en hoe de gemeente zich onderscheidt. Zo kan de gemeente de structuurvisie strategisch inzetten tijdens overleg met bovengemeentelijke partners;
»
De structuurvisie zorgt vanuit de integraliteit ook voor overzicht. Het is het instrument bij uitstek om dwarsverbanden te leggen tussen de verschillende lokale en regionale beleidsvelden;
»
Ook geeft de structuurvisie de mogelijkheid om projecten voor de komende jaren te prioriteren.
In samenspraak met burgers en belanghebbenden heeft de gemeente Gilze en Rijen vier ruimtelijke hoofdkeuzes geformuleerd: 1.
Nieuwe Noodzakelijkheid "Een nieuwe manier van denken over wonen" Dit betekent dat de gemeente kiest voor:
2.
-
Het verbinden van architectuur, duurzaamheid en landschap
-
Het verbinden van duurzame woonkwaliteit en sociale betrokkenheid
Sterke Schakels "Bereikbaar voor iedereen" Dit betekent dat de gemeente kiest voor: -
Goede bereikbaarheid voor alle doelgroepen (snel- en langzaamverkeer) van de kernen en
-
Onderdeel zijn van een stedelijk netwerk
hun specifieke functies
3.
Levendige Centra "Sterke en vitale dorpsharten"
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
118
Dit betekent dat de gemeente kiest voor:
4.
-
Herkenbare en levendige dorpsharten
-
Goed functionerende winkelconcentratiegebieden
Karakteristieke Bedrijvigheid "Bedrijventerreinen met een duidelijk profiel" Dit betekent dat de gemeente kiest voor:
-
Een meer herkenbaar profiel voor (nieuwe) bedrijvigheid
-
Duurzame investeringen voor (bestaande) karakteristieke bedrijvigheid
Afbeelding 8 Uitsnede kaart Stedelijk gebied met plangebied rood omlijnd
Beleidsuitgangspunten Gilze Voor Gilze bevat de structuurvisie stedelijk gebied het volgende relevante beleid voor de planlocatie:
In de gemeentelijke Structuurvisie Stedelijk gebied is de Oranjestraat aangeduid als hoofdwegenstructuur. De bebouwing gelegen aan de Oranjestraat wordt grotendeels gekenmerkt door een representatieve uitstraling.
Het woningbouwprogramma en de prioritering van locaties hebben een sterke relatie met het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Immers, woningbouw kan de motor zijn voor herstructurering. Daarbij bepaalt het aanzicht van de woningen voor een deel de ruimtelijke kwaliteit.
Hoewel grote delen van onze dorpen een hoge woonkwaliteit kennen, zijn er op verschillende plekken ook verbeteringen mogelijk. Daarom heeft de gemeente in de Structuurvisie Stedelijk NL.IMRO.0784.BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
119
Gebied vier doelstellingen geformuleerd, aan de hand waarvan de kwaliteit van de woonomgeving kan worden getoetst. De gemeente kan deze doelstellingen gebruiken om het woningbouwprogramma de komende jaren te prioriteren en te faseren.
Deze vier doelstellingen ter verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving, zijn: »
Versterking van de hoofdstructuur. Ofwel, de herkenbaarheid van de structuur van linten en radialen. Op hoofdlijnen kenmerken onze linten zich door de relatief fijne korrel en wisselende rooilijnen, waarbij woningen op het lint zijn georiënteerd. In onze linten zijn momenteel ietwat verloederde plekken te vinden. Ook bedrijfsmatige functies zorgen hier en daar voor een mindere uitstraling. Het zorgvuldig invullen, of hergebruiken, van deze locaties geeft een hogere kwaliteit aan de woonomgeving.
»
Behoud van cultuurhistorische waarden. Dit speelt met name bij de oude fabriekspanden in Rijen, gelegen achter het lint. Ontwikkelingen die bijdragen aan de herkenbare instandhouding van elementen uit dit industriële verleden krijgen voorrang.
»
Sociale duurzaamheid. Het beleid ten aanzien van WMO, jeugdzorg en zorg aan langdurig zieken en ouderen is dynamisch van aard. Het vraagt om een specifieke aanpak. Uit dit beleid vloeien nieuwe ruimtelijke vraagstukken voort. Deze nieuwe ontwikkelingen worden zo goed mogelijk ingepast in onze kernen, waardoor de sociaal maatschappelijk cohesie ter plaatse wordt vergroot.
»
Functionele noodzaak. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij woningen die van slechte kwaliteit zijn of bij verouderde bedrijfspanden.
Toetsing De ontwikkeling van de locatie Oranjestraat 39a in Gilze draagt bij aan de versterking van de hoofdstructuur en de representatieve uitstraling van het historische lint Oranjestraat. De bedrijfsmatige functie binnen het plangebied zorgt voor een mindere uitstraling. De bebouwing wordt zorgvuldig hergebruikt en visueel aantrekkelijker gemaakt. Dit heeft een hogere kwaliteit van de woonomgeving tot gevolg. Verder heeft de ontwikkeling een functionele noodzaak vanwege de aanwezigheid van verouderde bedrijfspanden binnen het plangebied en is de locatie vanuit cultuurhistorische waarden niet aangeduid als een in stand te houden oude fabriekspand.
Geconcludeerd kan worden dat het voorliggende bestemmingsplan passend is binnen het beleid.
Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 De toekomstvisie 'Samen werken aan Ontwikkeling: Wij zijn Gilze en Rijen!' geeft een beeld van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente tussen nu en 2025.
Gemeente Gilze en Rijen heeft haar inwoners veel te bieden. Het is goed wonen, werken en leven in de gemeente. Er is volop bedrijvigheid, er is ruimte om te wonen en te leven en er zijn veel voorzieningen voor sport en cultuur. De voordelen van het wonen in dorpen in het groen zijn goed te combineren met de bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen in Tilburg en Breda. Het is belangrijk om die kwaliteiten te behouden en ze verder te versterken en om nieuwe kwaliteiten te ontwikkelen. Dat kan alleen als er met z'n alle aan gewerkt wordt. Het is nodig dat de gemeente verbindingen legt met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met ons omringende gemeenten.
De toekomstvisie heeft als functie dat zij: »
Een beeld geeft van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente Gilze en Rijen, de kernen en het buitengebied tussen nu en 2025;
»
Richtsnoer is voor het toekomstig handelen van de gemeente;
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
120
»
Aangeeft wat de rollen van inwoners, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties daarbij
»
Aan het gemeentebestuur een afwegingskader biedt voor het maken van toekomstige
zijn;
richtinggevende keuzes over taak- en rolopvattingen op verschillende beleidsterreinen, binnen de financiële mogelijkheden.
De toekomstvisie is een richtsnoer en inspiratiebron voor de toekomstige ontwikkelingen van de gemeente. De toekomstvisie is ook de basis voor het ambitiedocument, waarin de belangrijkste gemeentelijke ambities zijn neergelegd.
In de toekomstvisie staan een aantal ambities genoemd: »
Het versterken van de gemeentelijke positie als woongemeente in het groen tussen twee steden;
»
Het benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant, plus het versterken van de gemeentelijke positie als werkgelegenheidsgemeente met economisch duurzame en beeldbepalende bedrijven;
»
Het versterken van de vitaliteit van de kernen door goede voorzieningen op het vlak van sport en cultuur, die optimaal worden gebruikt;
»
Het versterken van de economische draagkracht van het buitengebied en van de belevingswaarde van het buitengebied.
Dorpen in het groen en tussen twee steden Gilze en Rijen is een aantrekkelijke woongemeente in het groen tussen twee steden. Dat wil de gemeente versterken en in regionaal verband uitdragen. Met het oog op het vitaal houden van de kernen zet de gemeente in op het realiseren van extra groei door het aantrekken van nieuwe inwoners. Dit is gekoppeld aan toenamen van de werkgelegenheid. De gemeente wil zo veel mogelijk mensen die binnen de gemeente hun brood verdient ook maatschappelijk aan de gemeente binden. De gemeente wil inspelen op een behoefte van veel mensen om dicht bij hun werk te wonen. Daarom moet het woningaanbod gevarieerd zijn: van betaalbare woningen en appartementen voor jonge gezinnen en ouderen tot exclusieve woonvormen.
Toetsing In de gemeente is tot 2025 voldoende ruimte voor woningbouw voorhanden. Die ruimte is zowel voor inbreiding in de bestaande kernen Gilze en Rijen, als voor uitbreiding. Het uitgangspunt is dat inbreiding voor uitbreiding gaat, als bouwkosten dat toelaten. De gemeente wil de ruimte in en om de kernen Gilze en Rijen op een kwalitatief hoogwaardige manier invullen: met passende woningbouw of met publieke (groene) ruimte. Dat komt de kwaliteit van de bebouwde structuur van de kernen ten goede. Het planvoornemen maakt inbreiding voor woningbouw mogelijk waarbij de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd. Hiermee sluit het voornemen aan bij de toekomstvisie van de gemeente Gilze en Rijen.
Welstandsnota Gemeente Gilze en Rijen Welstandstoezicht is begin twintigste eeuw ingesteld om te voorkomen dat bouwwerken de openbare ruimte zouden ontsieren. De welstandsbeoordeling is gericht op het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk. Het bouwwerk moet zowel op zichzelf als ook in zijn omgeving worden beoordeeld, waarbij ook verwachte veranderingen van die omgeving een rol spelen.
Het welstandsbeleid voor de gemeente Gilze en Rijen is opgesteld vanuit de overtuiging dat de gemeente, ondernemers en inwoners het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
121
leefomgeving. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar van het bouwwerk alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet. Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat. Het welstandstoezicht is bedoel om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen.
Het gemeentelijk welstandsbeleid bevat de welstandsaspecten en de criteria waaraan bouwplannen in de gemeente worden getoetst. Het gaat daarbij om algemene welstandscriteria, gebiedsgerichte welstandscriteria, welstandscriteria voor specifieke objecten en welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwwerken. De algemene welstandscriteria richten zich op: »
De relatie tussen vorm, gebruik en constructie;
»
De relatie tussen bouwwerk en omgeving;
»
De betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context;
»
Het evenwicht tussen helderheid en complexiteit;
»
Schaal en maatverhoudingen;
»
Materiaal, textuur, kleur en licht.
Afbeelding 9: Uitsnede kaart Welstandsnota
Het plangebied wordt gezien als bijzonder welstandsgebied en valt binnen de gebiedscategorie 'Kleinschalige dorpslinten'
Kleinschalige dorpslinten In Gilze en Rijen zijn de kleinschalige dorpslinten in de loop van de tijd grotendeels opgegaan in de planmatige uitbreiding van de kernen. Hierdoor is de van oorsprong beeldbepalende relatie met het open agrarisch gebied verloren gegaan. De uitstraling van deze linten heeft een duidelijk dorpskarakter gekregen. Het straatprofiel is ingericht met een klinkerrijbaan aan weerszijden begeleid door een betontegel trottoir en in sommige linten bomenrijen. De stedenbouwkundige structuur wordt gekarakteriseerd door een licht gebogen straatverloop met daarlangs relatief gesloten gevelwanden, die zorgen voor een duidelijke begeleiding van de weg. Het veelal ontbreken van voortuinen zorgt voor een stenig karakter van de straten.
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
122
Er is sprake van een gevarieerde bebouwingsopzet. De gevelwanden zijn voornamelijk opgebouwd uit vrijstaande en aaneengebouwde kleinschalige lintbebouwing, uit verschillende bouwperioden, welke dicht aan de weg, in de voorgevelrooilijn zijn gepositioneerd. De architectuur van de organisch gegroeide lintbebouwing wordt gekenmerkt door een bouwhoogte van overwegend één of twee bouwlagen met kap. De dakvormen zijn veelal zadel- of mansardedaken met de noklijn evenwijdig aan de straat, afgewisseld met topgevels en samengestelde daken. Voornamelijk de vooroorlogse bebouwing wordt gekenmerkt door verticale gevelgeleding en fraaie detaillering in de vorm van speklagen, rolbogen, gevelplinten, daklijsten en siergoten. Het materiaalgebruik bestaat hoofdzakelijk uit aardkleurige baksteen in donkere en lichte tinten, afgewisseld met licht gepleisterde gevels en dakbedekking van donkere of rode dakpannen.
Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid De kleinschalige dorpslinten vormen de organisch gegroeide historische routes waaraan de dorpen zijn ontstaan. De lintbebouwing bestaat voornamelijk uit een vermenging van historische woon- en bedrijfsbebouwing, nieuwbouw en aan- en uitbouwen, waarin cultuurhistorisch waardevolle bebouwingselementen zeer belangrijk zijn voor de uitstraling van de kleinschalige dorpslinten. De ruimtelijke karakteristiek wordt gekenmerkt door een open straatprofiel begeleid door relatief gesloten gevelwanden. Deze zijn opgebouwd uit vrijstaande en aaneengebouwde kleinschalige lintbebouwing, verspringend ten opzichte van de voorgevelrooilijn al dan niet voorzien van een voortuin. Gevelwanden vertonen een variatie voor wat betreft bouw- en goothoogte, kapvorm en richting, bouwstijl en gevelopbouw. De gevoeligheden binnen de kleinschalige dorpslinten liggen in vervangende nieuwbouw en toevoegingen aan de bebouwing die het gevelbeeld verstoren. Het welstandsbeleid is erop gericht te zorgen voor een zorgvuldige inpassing van nieuwe bebouwingselementen binnen de bestaande omgeving.
Welstandscriteria Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld met betrekking tot kleinschalige dorpslinten. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.
Situering (kleinschalige dorpslinten Rijen en Gilze) »
Behouden van autonome ligging en uitstraling tussen planmatige uitbreidingen;
»
Interpreteren van de gesloten en begeleidende karakteristiek in de straatwanden;
»
Interpreteren van een positionering in de voorgevellijn direct aan het trottoir.
Massa en vorm »
Behouden van de maat en schaal van bebouwing gerelateerd aan de bebouwde omgeving (m.a.w. maat en schaal binnen de marges van bestaande bebouwing);
»
Interpreteren van dakvorm en -richting van de bebouwing in de directe omgeving. Gevarieerde dakvorm en -richting is wenselijk;
»
Interpreteren van kleinschaligheid, diversiteit en beslotenheid in het gevelbeeld.
Gevelkarakteristiek »
Interpreteren van diversiteit in straatbeeld door individuele vormgeving en architectonische verschil met de belenende woning;
»
Geen dichte gevels (muren) op voetgangersniveau. Visuele toegankelijkheid door transparante vormgeving is wenselijk;
»
Respecteren van authentieke detailleringen en ornamenten;
»
Gevarieerde gevelindeling is wenselijk.
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
123
Kleur en materiaal »
Interpreteren van aardkleurig metselwerk en dakbedekking van rode of donkere dakpannen. Wit stucwerk is mogelijk;
»
Met de omgeving harmoniërende kleuren is wenselijk.
Toetsing Het welstandsbeleid richt zich op het zorgvuldig inpassen van nieuwe bebouwingselementen binnen de bestaande omgeving. De gevoeligheden binnen de kleinschalige dorpslinten liggen in vervangende nieuwbouw en toevoegingen aan de bebouwing die het gevelbeeld verstoren. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van twee wooneenheden in de voormalige leerfabriek aan de Oranjestraat 39a in Gilze. Hierbij zal de loods achter de voormalige leerfabriek gesloopt worden. Het voorste gedeelte van de bedrijfsbebouwing wordt zoveel mogelijk in originele staat hersteld, waarbij geen bebouwing wordt toegevoegd in het gevelbeeld. Daarnaast wordt het planvoornemen voorgelegd aan de welstandscommissie.
Beleidsplan Archeologie In 2010 heeft SRE Milieudienst een Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg en een beleidskaart voor het gehele grondgebied van de gemeente Gilze en Rijen opgesteld. Het Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg en beleidskaart met bijbehorende toelichting zijn op 26 april 2011 door de gemeenteraad vastgesteld.
Beleidskaart De gemeentelijke beleidskaart is gebaseerd op een grote hoeveelheid (veld-)gegevens die toegespitst zijn op de lokale situatie. Hierdoor ontstaat een goed onderbouwd beleidsdocument en kunnen verantwoorde keuzes gemaakt worden over het al dan niet hoeven uitvoeren van archeologisch onderzoek. Door de verwachtingswaarde in categorieën onder te verdelen, wordt tevens onderscheidt gemaakt in de omvang van de ingreep. Met andere woorden: hoe lager de verwachtingswaarde, hoe groter een ingreep mag worden uitgevoerd, zonder voorafgaand archeologisch onderzoek.
In de praktijk betekent dit dat aanvragers slechts dan een archeologisch onderzoek moeten uitvoeren, als er sprake is van een gefundeerde en goed beargumenteerde verwachtingswaarde. Dus minder vaak onderzoek verplicht voor de burgers/bedrijven en pas onderzoek verplicht bij activiteiten van grotere omvang. Anderzijds worden de locaties met hoge(re) verwachtingswaarden nog steeds goed beschermd. Juist doordat de beleidskaart een zeer getrouw beeld geeft van de verwachtingswaarden, mag dit beleid dan ook op groot draagkracht rekenen. Het beleid zorgt dus voor lastenverlichting voor de aanvragers en doet tegelijkertijd geen enkele afbreuk aan de bescherming van het cultuurhistorisch erfgoed.
Het gemeentelijk archeologiebeleid bestaat uit: »
Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg, gemeente Gilze en Rijen
»
Beleidskaart en toelichting
De archeologische beleidskaart vertaalt de archeologische waarden en -verwachting naar concrete maatregelen. Op basis van de beleidskaart wordt de gemeente onderverdeeld in verschillende categorieën met daaraan gekoppelde voorschriften. De beleidskaart wordt vertaald in de bestemmingsplannen. In paragraaf 5.9 Archeologie wordt getoetst aan de relevante archeologische beleidsstukken.
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
124
Groenstructuurplan 2011 De gemeente Gilze en Rijen staat bekend als een open en groen gemeente tussen de steden Tilburg en Breda. Op de eerste plaats bepaalt het aantrekkelijke buitengebied, bestaande uit bosgebieden en open (broek-)ontginningen met beekdalen, het groene karakter. Ten tweede draagt het groen in en direct grenzend aan de kernen bij aan de groene uitstraling. Bosgebieden verweven met de kern en historische structuren, begeleid door boomstructuren, dragen sterk bij aan de uitstraling van de kern.
Het groenstructuurplan biedt kaders voor ontwikkeling van de groenstructuren binnen de kernen, met aandacht voor de kwaliteiten die het groen in de gemeente Gilze en Rijen heeft. Iedere kern heeft hierbij een andere ontstaansgeschiedenis en karakteristiek die belangrijke kaders bieden voor de ontwikkeling van de huidige groenstructuur.
Groen binnen de kernen is echter niet vanzelfsprekend. Functies als woningbouw en parkeren vragen binnen de bebouwde kommen om ruimte, waardoor de structuren steeds verder verdicht raken. Door vast te leggen welk groen van belang is voor de uitstraling van de gemeente, wordt voorkomen dat groen een ander functie krijgt en zo verloren gaat.
De doelstelling van het groenstructuurplan is: Het beschrijven van de lange termijn visie van de gemeente Gilze en Rijen ten aanzien van de inrichting van het openbaar groen, om een waardevolle, karakteristieke, gebruiksvriendelijke en duurzame groenstructuur te behouden, ontwikkelen en versterken, binnen de bebouwde kommen.
LEGENDA hoofdont s lu itingsweg markante bebouwing begraafplaats
©
toekomstige sportvelden water
plein toekomstige bebouwing indicatieve toekomstige bebouwing
hoofdstructuur groen vlak nevenstructuur groen vlak toekomstig groen/landschappelijk gebied hoofd structuur lijnelement neven structuur lijnelement toekomstige nevenstructuur indicatief lijnelement bestaande wandelroute gewenste recreatieve verbinding gewenste zichtlijn open houden te realiseren ecologische verbindingszone (EVZ)
Afbeelding 10: Uitsnede Groenstructuurkaart
Het groenstructuurplan heeft geen juridische status, maar met het vaststellen van de inhoud van het plan legt het gemeentebestuur zijn visie met betrekking tot het openbaar groen in de kernen voor een periode van 10 jaar vast. Het groenstructuurplan is daarmee een uitgangspunt in de discussie over het groen in de kern en bij het dagelijks werk in de gemeente. Daarnaast biedt dit plan uitgangspunten voor het opstellen en toetsen van andere ruimtelijke plannen.
NL.IMRO.0784. BPOranjestraat39A-ON01
bestemmingsplan Oranjestraat 39A, Gilze
oooo ORDITO OOOO
|25
Ruimtelijke ontwikkeling Bij ruimtelijke ontwikkelingen met een beperkte ruimte (met name bij inbreidingen), is de realisatie van een eigen sfeer met groenvoorzieningen van hoge kwaliteit het uitgangspunt. Deze groenvoorzieningen worden zoveel mogelijk gebundeld gerealiseerd en niet versnipperd door de wijk. Behoud van bestaande elementen is in alle gevallen een meerwaarde.
De bijbehorende beleidsdoelen zijn: »
Uitbreidingen kernen verbinden met het landschap door landschappelijk groen in de kern in te laten dringen;
»
Groenvoorzieningen van hoge kwaliteit bundelen bij in- en uitbreidingen, groen en rood zijn hierbij in balans;
»
Behoud bestaande waardevolle groenelementen waar mogelijk;
Toetsing De Oranjestraat heeft een nieuwe eenzijdige structuur van lindes. Deze structuur sluit uitstekend aan bij de bebouwing. Naarmate het profiel ruimer is, zijn meer bomen en uiteindelijk een tweezijdige structuur toegepast. Het planvoornemen leidt niet tot een verandering in de groenstructuur aan de Oranjestraat. Daarnaast voorziet het planvoornemen in een toename van groenvoorzieningen (op eigen terrein) ten aanzien van de huidige situatie. Dit sluit aan bij het uitgangspunt voor het realiseren van een eigen sfeer met groenvoorzieningen van hoge kwaliteit.
Duurzaam bouwen Gemeente Gilze en Rijen heeft specifieke ambities voor duurzaam bouwen. Hiervoor heeft de gemeente de Duurzaam Beeldkwaliteitsgids. Deze biedt de architecten en ontwerpers een duidelijk handvat om hun product te toetsen aan de optimale verhouding tussen de schoonheids-, sociale-, milieukundige- en economische dimensies. De Duurzaam Beeldkwaliteitsgids daagt uit een goede balans te vinden, waarbij de beschikbare ruimtelijke en vormgevende middelen zo efficiënt mogelijk worden ingezet.
De doelstelling van de Duurzaam Beeldkwaliteitsgids is: Duurzame functionaliteit als uitgangspunt voor de vorm, constructie, gebruik, beheer en schoonheid van het bouwwerk in zijn omgeving.
Uitgangspunten om de doelstelling te bewerkstelligen zijn: »
Duurzame en functionele cohesie tussen bouwwerk, private ruimte, openbare ruimte en omgeving;
» »
Het bevorderen van sociale en culturele cohesie in de wijk; Het duurzaam en functioneel ordenen van ruimten in en rondom bouwwerken in relatie tot openbare ruimte en omgevingsfactoren;