20. BOPA motivering exclusief bijlagen

MOTIVERING BOPA,

MARY ZELDENRUSTLAAN 18-20

ORDITO.NL

MARY ZELDENRUSTLAAN 18-20 GEMEENTE GILZE EN RIJEN Datum

09 - 12 - 2025

Auteur(s)

Ordito

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

MOTIVERING

|1

Inhoud 1.

Inleiding.......................................................................................................................................................3 1.1

Aanleiding ..............................................................................................................................................3

1.2

Ligging van het plangebied ....................................................................................................................3

1.3

Omgevingsplan .......................................................................................................................................5

1.4

Leeswijzer ..............................................................................................................................................6

2.

Wijziging van de fysieke leefomgeving ......................................................................................................7 2.1

Bestaande situatie .................................................................................................................................7

2.2

Toekomstige situatie ...........................................................................................................................10

2.3

Afwijking omgevingsplan .....................................................................................................................13

2.4.

Verkeer en parkeren .............................................................................................................................13

3.

Beleidskader .............................................................................................................................................16 3.1

Rijksbeleid ............................................................................................................................................16

3.2

Provinciaal beleid .................................................................................................................................18

3.4

Regionaal beleid ...................................................................................................................................21

3.4

Gemeentelijk beleid .............................................................................................................................21

4.

Bescherming van gezondheid en milieu ...................................................................................................27 4.1

Geluid...................................................................................................................................................27

4.2

Bodemkwaliteit ....................................................................................................................................30

4.3

Niet gesprongen explosieven ...............................................................................................................31

4.4

Luchtkwaliteit ......................................................................................................................................33

4.5

Geur .....................................................................................................................................................34

4.6

Trillingen ...............................................................................................................................................37

4.7

Bedrijfsmatige- en milieubelastende activiteiten .................................................................................39

5.

Bescherming van de waterbelangen .........................................................................................................42

6.

Waarborgen van de veiligheid .................................................................................................................45

7.

Bescherming van landschappelijke en stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed ...................48 7.1

Cultuurhistorie .....................................................................................................................................48

7.2

Archeologische waarden .....................................................................................................................51

7.3

Landschappelijke waarden ...................................................................................................................53

7.4

Stedenbouwkundige waarden ..............................................................................................................54

7.5

Ladder voor duurzame verstedelijking ................................................................................................55

7.6

Ruimtelijke kwaliteit en welstand........................................................................................................56

8.

Natuurbescherming ..................................................................................................................................59 8.1

Wettelijk kader .....................................................................................................................................59

8.2

Onderzoek ............................................................................................................................................60

9.

Behouden van de staat en werking van infrastructuur en voorzieningen ................................................63 9.1

Beperkingengebieden ..........................................................................................................................63

9.2

Kabels en leidingen ..............................................................................................................................63

|2

10.

Vliegbasis Gilze-Rijen ................................................................................................................................64

11.

Milieueffectrapportage ............................................................................................................................65

12.

Uitvoerbaarheid .......................................................................................................................................67

12.1

Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................................67

12.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ......................................................................................................67

13.

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties ...................................................................................69

Bijlagen: Bijlage 1: Onderzoek parkeernorm Bijlage 2: Onderzoek verkeersgeneratie Bijlage 3: Optredende geluidsbelasting weg- en railverkeerslawaai Bijlage 4. Verkennend bodemonderzoek Bijlage 5: Projectgebonden risicoanalyse niet gesprongen explosieven Bijlage 6: Onderzoek trillingshinder treinverkeer Bijlage 7: Weging waterbelangen en infiltratieonderzoek Bijlage 8: Voorlopig ontwerp daktuin Bijlage 9. Externe veiligheid Bijlage 10: Archeologisch onderzoek Bijlage 11: Selectiebesluit archeologie Bijlage 12: Laddertoets Bijlage 13: Quickscan natuurwetgeving Bijlage 14: Rapportage stikstof Bijlage 15: Verslag omgevingsdialoog 1-3

|3

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Deze motivering BOPA betreft het voornemen om de bestaande bebouwing aan de Mary Zeldenrustlaan 18-20 in Rijen te slopen en hiervoor in de plaats 148 appartementen en een half verdiepte parkeergarage te realiseren. Momenteel zijn de percelen in gebruik door een bouwmarkt en staat het deel van de voormalige boerenbondvestiging leeg. Het woningbouwprogramma bestaat uit 47 huurwoningen, 19 sociale koopwoningen en 80 middenklasse koopwoningen. De appartementen in het sociale segment hebben een oppervlak van maximaal 70 m2 en de appartementen in het middenklasse segment een oppervlak van maximaal 84 m2 GBO. Gezien de relatief kleine oppervlakten van de appartementen wordt er op het betaalbare segment en de doelgroep starters gericht. De bouwblokken worden gerealiseerd op een halfverdiepte parkeerkelder. Tussen de vleugels van de woonblokken worden aantrekkelijke buitenruimtes voor de bewoners gerealiseerd. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 heeft iedere gemeente één omgevingsplan voor haar hele grondgebied met de regels voor de activiteiten voor de leefomgeving gekregen. Dit omgevingsplan van rechtswege bestaat uit alle bestaande ruimtelijke plannen, waaronder de vigerende bestemmingsplannen. Op basis van het omgevingsplan van rechtswege geldt voor de planlocatie het vigerend bestemmingsplan “Woongebied Rijen”.

De locatie heeft in het bestemmingsplan Gilze en Rijen de bestemming ‘Gemengd’. De activiteit is in strijd met het omgevingsplan omdat de functie “wonen” momenteel niet is toegestaan. Tevens wordt afgeweken van de bestaande bouwregels voor de locatie. Namelijk het bouwvlak wijzigt en de maximale bouwhoogte van de voorziene nieuwbouw (ca. 18 meter) wijkt af van de toegestane maximale bouwhoogte in het omgevingsplan (max. 11 meter). In een collegevergadering heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gilze en Rijen op 2 april 2024 besloten in principe medewerking te verlenen aan de realisatie van het beoogde programma. Middels de omgevingsvergunningsprocedure voor een BOPA wordt de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. In deze motivering wordt onderbouwd dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied betreft het terrein van de huidige Bouwmarkt en het leegstaande pand van de voormalige boerenbondvestiging aan de Mary Zeldenrustlaan 18-20 aan de noordzijde van het spoor in woonplaats Rijen, gemeente Gilze en Rijen. Het plangebied bestaat uit twee percelen, kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie B, nummers 4626 en 4627 met respectievelijk een oppervlakte van 6.776 m² en 550 m². Het plangebied bevindt zich in de buurt Paarse strook in de kern Rijen, vlak bij het NS-station. Het gebied rondom het plangebied kan aangemerkt worden als gemengd gebied, met zowel woningen, bedrijven, detailhandel en kantoren. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrenst door de Mary Zeldenrustlaan, aan de westzijde door een kantoorpand op het Anne Frankplein 12, aan de oostzijde door bedrijven en bedrijfswoningen en aan de zuidzijde door woningen.

|4

Figuur 1 Situering plangebied in Rijen (rood omlijnd)

|5

1.3

Omgevingsplan

Voor het planvoornemen geldt het Omgevingsplan Gilze en Rijen, zoals in werking getreden op 1 januari 2024. Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit de geldende bestemmingsplannen, de verordeningen, het tijdelijk deel omgevingsplan en de bruidsschat. Voor het plangebied gelden de ruimtelijke regels uit het bestemmingsplan “Woongebied Rijen” van de gemeente Gilze en Rijen, vastgesteld op 4 februari 2013.

Figuur 2 Uitsnede: Regels op de kaart (bestemmingsplan "Woongebied Rijen") (het plangebied blauw omlijnd)

Enkelbestemming Voor het perceel geldt de enkelbestemming ‘Gemengd’. De voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn, zonder specifieke aanduiding bestemd voor kantoren, publieksverzorgend ambacht en dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en de hierbij behorende voorzieningen. Het plangebied beschikt over de specifieke functieaanduidingen ‘Kantoor’, ‘Specifieke vorm van gemengd – boerenbond’ en ‘specifieke vorm van gemengd – bouwmarkt’. Middels deze aanduidingen is op het plangebied één boerenbond en bouwmarkt toegestaan, en mogen kantoren zich bevinden op de verdiepingen. Gebiedsaanduiding Ter plaatse van de aanduiding ‘other - IHCS - 1' geldt ten behoeve van het obstakelvrije (start- en landings)vlak met zijkanten een bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een hogere bouwhoogte dan 56 meter boven NAP in verband met het beschermingsgebied van in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen. Paraplubestemmingsplan Gilze en Rijen 2023 Het paraplubestemmingsplan Gilze en Rijen 2023 (vastgesteld op 23-9-2024) geldt voor de gehele gemeente en bevat regels over archeologie en parkeren. Ten behoeve van archeologie geldt voor het gehele plangebied een dubbelbestemming ‘waarde – archeologie 3a’. Deze gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Een archeologisch onderzoek is vereist bij het bouwen van bouwwerken groter dan 500 m² en dieper dan 40 cm, of wanneer heiwerkzaamheden benodigd zijn.

|6

1.4

Leeswijzer

De motivering is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de wijziging van de fysieke leefomgeving en worden de bestaande en toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het beleidskader op nationaal-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk niveau. In hoofdstuk 4 wordt de bescherming van gezondheid en milieu getoetst. Vervolgens komt in hoofdstuk 5 de bescherming van de waterbelangen aan de orde. Hoofdstuk 6 gaat in op het waarborgen van de veiligheid. Hoofdstuk 7 geeft een beschrijving en toetsing van de bescherming van de landschappelijke- en stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed. In hoofdstuk 8 komt natuurbescherming aan bod. Hoofdstuk 9 gaat in op het behouden van de staat en werking van infrastructuur en voorzieningen. In hoofdstuk 10 wordt het plan getoetst aan de vliegbasis Gilze-Rijen. Hoofdstuk 11 gaat in op de milieueffectrapportage. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 12 beschreven. Tot slot wordt in hoofdstuk 13 een algemene conclusie beschreven op basis van een evenwichtige toedeling van functie en locaties.

|7

2.

WIJZIGING VAN DE FYSIEKE LEEFOMGEVING

2.1

Bestaande situatie

Ruimtelijke structuur De gemeente Gilze en Rijen omvat de kernen Gilze, Rijen, Molenschot en Hulten. De gemeente ligt tussen Breda en Tilburg. Hemelsbreed liggen Gilze en Rijen vier kilometer van elkaar vandaan, gescheiden door de A58 en de vliegbasis Gilze-Rijen. Door de ligging aan de A58, de N282 en de N631 heeft de gemeente Gilze en Rijen een goede bereikbaarheid. Van oudsher is Rijen een agrarisch lintdorp, wat behoorde tot de Baronie van Breda. Rijen is ontstaan aan de route die men nu kent als Julianastraat, Stationsstraat, Hoofdstraat en Dongenseweg. Plangebied Het plangebied Mary Zeldenrustlaan 18-20 bevindt zich in de buurt Paarse strook in de kern Rijen, vlak bij het NS-station. Het gebied rondom het plangebied kan aangemerkt worden als gemengd gebied, met zowel woningen, bedrijven, detailhandel en kantoren. Het plangebied betreft het terrein van de huidige Bouwmarkt en voormalige boerenbondvestiging en heeft een totale oppervlakte van circa 7.330 m². Op het gebied bevindt zich diverse aan elkaar gebouwde bedrijfspanden met een oppervlakte van circa 4.020 m² en een hoogte van 5 tot 8 meter. Aan de westzijde is een hoger bouwdeel van ca. 11 meter aanwezig. De voorgevel van het westelijk deel ligt op ca. 8 meter vanaf het openbaar gebied. Aan de oostzijde ligt de voorgevel van de bebouwing op ca. 15 meter vanaf het openbaar gebied.

Het overige gedeelte van het plangebied bestaat uit verharde gronden, welke grotendeels in gebruik zijn als parkeerterrein. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrenst door de Mary Zeldenrustlaan, de doorgaande verbinding tussen de Stationsstraat en de rotonde aan de Hannie Schaftlaan/Europalaan. Aan de westzijde staat het kantoorpand op het Anne Frankplein 12, waar de ambtelijke organisatie van de ABG-gemeenten zich zal gaan vestigen. Aan de oostzijde van het plangebied staan bedrijven en bedrijfswoningen van de Paarse Strook. Aan de zuidzijde staan vrijstaande woningen langs de Venneweg, parallel aan de spoorlijn.

|8

[1]

[2]

[3]

Figuur 3 Functies directe omgeving plangebied (foto’s op locaties aangemerkt met 1, 2 en 3)

Figuur 4 Aanzicht noordzijde [1]

|9

Figuur 5 Aanzicht noordzijde [2]

Figuur 6 Aanzicht noordzijde [3]

|10

2.2

Toekomstige situatie

Planvoornemen Het planvoornemen betreft de herontwikkeling van het huidige bouwmarkt gebouw en de voormalige boerenbondvestiging op de Mary Zeldenrustlaan 18-20 naar 148 nieuwe woningen met een half verdiepte parkeergarage. Sloop Ter plaatse van het plangebied staat momenteel een gebouw met daarin een bouwmarkt en een voormalige boerenbondlocatie. Het gebouw wordt volledig gesloopt. Nieuwbouw De nieuwbouw in het planvoornemen zal bestaan uit twee nieuwe bouwblokken waarin in totaal 148 nieuwe appartementen zullen worden gerealiseerd. De gebouwen zullen beschikken over elk vier bouwlagen, waarbij aan de zijde van de Mary Zeldenrustlaan architectonisch sprake is van een terugliggende 4e bouwlaag. De gebouwen hebben een bouwhoogte van circa 14 meter vanaf maaiveld. De nieuwbouw past stedenbouwkundig goed bij de omgeving van de Mary Zeldenrustlaan en Anne Frankplein. Aan deze belangrijke ontsluitingsweg staan meerdere appartementengebouwen en kantoorpanden van drie tot vier bouwlagen. Ook de grondgebonden woningen aan de noordzijde van de Mary Zeldenrustlaan hebben 3 bouwlagen met een plat dak. In totaal bestaat het woningbouwprogramma uit 47 huurwoningen en 99 koopwoningen. Het westelijke bouwblok bestaat uit 47 sociale huurwoningen en zal worden ontwikkeld door de woningbouwvereniging. Het oostelijke bouwblok over 19 sociale koopwoningen en 80 middenklasse koopwoningen.

De appartementen in het sociale segment hebben een oppervlak van maximaal 70 m2 en de appartementen in het middenklasse segment een oppervlak van maximaal 84 m2 GBO. Gezien de relatief kleine oppervlakten van de appartementen wordt er op het betaalbare segment en de doelgroep starters gericht. De bouwblokken worden gerealiseerd op een halfverdiepte parkeerkelder, waardoor sprake is van een verhoogd vloerpeil van de woningen (ca. 1,5 m boven maaiveld). Tussen de vleugels van de woonblokken worden aantrekkelijke buitenruimtes voor de bewoners gerealiseerd. Parkeren Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 148 nieuwe appartementen. Op het terrein worden daarom 164 parkeerplaatsen gerealiseerd in een half verdiepte parkeergarage om in de parkeerbehoefte van de nieuwe woningen te voorzien. De onderbouwing van het parkeren is in de paragraaf ‘Verkeer en parkeren’ nader uitgewerkt.

|11

Figuur 7 Aanzichten noord- en zuidgevel

Figuur 8 Bovenaanzicht planvoornemen (indeling begane grond)

Figuur 9 Indeling parkeerkelder

|12

Figuur 10 Impressie aanzicht noordzijde plangebied (entree), inrit parkeergarage en binnentuin

|13

2.3

Afwijking omgevingsplan

Op basis van het omgevingsplan van rechtswege geldt voor het plangebied het vigerend bestemmingsplan “Woongebied Rijen”. Binnen dit bestemmingsplan kent het plangebied de bestemming ‘Gemengd’ met de functieaanduidingen “kantoor”, “specifieke vorm van gemengd- bouwmarkt” en “specifieke vorm van gemengd -boerenbond”. Binnen deze bestemming zijn kantoren, publiekverzorgende ambacht en dienstverlening, en maatschappelijke dienstverlening toegestaan, waaronder één bouwmarkt en één vestiging van de Boerenbond. Het planvoornemen is in strijd met het omgevingsplan omdat de functie “wonen” momenteel niet is toegestaan. Tevens wordt afgeweken van de bestaande bouwregels voor de locatie. Namelijk het bouwvlak wijzigt en de maximale bouwhoogte van de voorziene nieuwbouw (ca. 14 meter) wijkt af van de toegestane maximale bouwhoogte in het omgevingsplan (max. 6 tot 8 meter, met een deel tot max. 11 meter).

2.4.

Verkeer en parkeren

Verkeer maakt onderdeel uit van de evenwichtige functietoedeling aan de fysieke leefomgeving. Naast de verkeersgeneratie moet aandacht besteed worden aan parkeren, auto en fiets, ov-bereikbaarheid. Parkeren Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 148 nieuwe appartementen en heeft hiermee een invloed op de parkeerbehoefte van het plangebied en de directe omgeving. Normaal gesproken dient getoetst te worden aan de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen 2017. Echter vanwege de aard van het woningbouwprogramma met relatief kleine woningen en de nabijheid van verschillende OV knooppunten (NSstation) is een locatiespecifiek parkeeronderzoek uitgevoerd om tot een passende parkeerbehoefte te komen. Verwacht wordt dat de ‘standaard’ gemeentelijke parkeernormen geen recht doen aan het daadwerkelijke autobezit wat verwacht mag worden bij de beoogde ontwikkeling. Onderzoek Op 18 februari 2025 is een onderzoek opgesteld naar de parkeerbehoefte voor het planvoornemen. Het volledige onderzoek is opgenomen als bijlage 1.De ontwikkelaar is voornemens 148 woningen te realiseren aan de Mary Zeldenrustlaan 18-20 te Rijen. In de gemeentelijke parkeernormen wordt onderscheid gemaakt in woningen kleiner dan 90m2 en groter dan 90m2 voor de parkeernormen. De ontwikkelaar verwacht dat deze parkeernormen geen recht doen aan het autobezit wat verwacht mag worden bij de beoogde ontwikkeling.

Gevraagd is te onderzoeken wat een passend parkeeraanbod is voor de beoogde ontwikkeling. De opgestelde maatwerkparkeernormen zijn gebaseerd op data over autobezit naar woning categorieën. Binnen deze studie is het autobezit binnen buurten met een soortgelijk bereikbaarheidsprofiel onderzocht. Hierbij is rekening gehouden met grijze kentekens en leaseauto’s. De parkeernormen gebaseerd op het autobezit vallen binnen de bandbreedtes van de parkeerkencijfers uit de meest recente CROW publicatie 744. Conform gemeentelijk beleid zijn er normatief 267 parkeerplekken nodig. Met dubbelgebruik zijn er 234 parkeerplekken nodig. Met de parkeercapaciteit van 164 parkeerplaatsen in de garage ontstaat op de werkdagavond, werkdagnacht, zaterdagavond en zondagmiddag een theoretisch tekort aan parkeercapaciteit. Op de momenten waarop cf. gemeentelijk beleid geteld is, is voldoende restcapaciteit in de omgeving om te voorzien in voldoende parkeercapaciteit voor de beoogde ontwikkeling. Conform de maatwerk parkeernormen zijn er normatief 162 parkeerplekken nodig. Met dubbelgebruik zijn er 147 parkeerplekken nodig. Conform de maatwerkbenadering zijn er 105 parkeerplekken minder nodig dan conform het gemeentelijk beleid.

Indien wordt uitgegaan van de parkeernormen op basis van het autobezit wordt met de realisatie van 164 parkeerplaatsen in de half verdiepte parkeergarage meer capaciteit gerealiseerd dan het benodigd parkeeraanbod voor de beoogde ontwikkeling. Aanvullend is op alle getelde momenten parkeerrestcapaciteit in de omgeving.

|14 Verkeer De gevolgen van een ruimtelijke ontwikkeling op het verkeer wordt bepaald op basis van de verkeersaantrekkende werking. Bij het in kaart brengen van de verkeersaantrekkende werking is op 23 december 2024 een onderzoek naar verkeersgeneratie opgesteld. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 2. Onderzoek Het plangebied wordt ontsloten op de Mary Zeldenrustlaan. Voor de ontwikkeling van 148 nieuwe appartementen is de verkeersaantrekkende werking bepaald. De gemeente Gilze- en Rijen heeft geen kencijfers voor verkeersgeneratie in haar gemeentelijk parkeerbeleid opgenomen. Daarom is er in deze studie gebruik gemaakt van de meest recente parkeerkencijfers van CROW. Bij de berekening van de huidige situatie is op basis van CROW-kengetallen uitgegaan van ‘Schil centrum’. Daarbij is uitgegaan is van de classificatie ‘Matig stedelijk’, per specificatie van de ‘Nota parkeernormen Gilze en Rijen 2017’. Er wordt uitgegaan van de gemiddelde verkeersgeneratie. Daarnaast is uitgegaan van de planologische mogelijkheden op basis van het bestemmingsplan Woongebied Rijen. Tabel 1 Verkeersgeneratie huidige situatie

Soort Bouwmarkt Kantoor (zonder baliefunctie) Boerenbond (tuincentrum) Totaal

Huidige verkeersgeneratie Verkeersgeneratie 24,0 mvt/etmaal/100 m² bvo 6,8 mvt/etmaal/100 m² bvo 13,4 mvt/etmaal/100 m² bvo

Oppervlakte (m²) 2.650

Verkeersgeneratie 636 mvt/etmaal

510

35 mvt/etmaal

1.420

190 mvt/etmaal 861 mvt/etmaal

In onderstaande tabel wordt de verkeersgeneratie voor de nieuwe ontwikkeling van de woningen aan de Mary Zeldenrustlaan weergegeven (inclusief bezoekersaandeel). Hierbij is er middels omrekenfactoren van CROW onderscheid gemaakt tussen week- en werkdagen. Tabel 2 Verkeersgeneratie toekomstige situatie

Daarnaast is onderzoek gedaan naar de verkeersverdeling tijdens de verschillende spitsperiodes op de dag, en de richting van het verkeer (oost-west). Hierbij is de aanname gemaakt dat het verkeer zich, gelet op de ligging van da nabije steden, ongeveer 50%/50% verdeeld in de oost-westrichting.

|15

Tabel 3 Verdeling toekomstige verkeersgeneratie spits

Het planvoornemen en de bijbehorende verkeersgeneratie zorgt voor een verkeersgeneratie van maximaal 701 verkeersbewegingen per etmaal. Gelet op de huidige verkeersgeneratie van 861 mvt/etmaal resulteert het planvoornemen in een afname van verkeersintensiteit van 160 mvt/etmaal. Hierbij voorziet het planvoornemen niet in een problematische toename in verkeersintensiteit, en kan het verkeer resulterende van het planvoornemen worden opgevangen door de Mary Zeldenrustlaan. Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

|16

3.

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) heeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstellen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan.

Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Toetsing Met voorliggend planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) In hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staan instructieregels voor een omgevingsplan. Het grootste deel heeft betrekking op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (afdeling 5.1 Bkl). Deze instructieregels zijn van toepassing op het stellen van regels in het omgevingsplan als bedoeld in artikel 4.2, eerste lid, van de Omgevingswet.

Aan deze regels mogen geen economische motieven ten grondslag liggen, die leiden tot strijd met de dienstenrichtlijn (artikel 5.1a Bkl). Het Bkl bevat instructieregels voor de volgende hoofdonderwerpen: • Waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2);Beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3);Beschermen van gezondheid en milieu (5.1.4);Waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; Het behoud van ruimte toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;

|17 •

Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kan het college van burgemeester en wethouders de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. Instructieregels van afdeling 5.1 Bkl gelden, zoals gezegd, alleen voor de omgevingsplanregels die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het grootste deel van de Bklinstructieregels is dus niet van toepassing op omgevingsplanregels met een ander oogmerk. Over de onderwerpen waarvoor het Bkl geen instructieregels heeft opgenomen is de gemeente vrij om regels te stellen, mits deze past binnen de andere kaders natuurlijk.

Het Rijk hanteert verschillende typen instructieregels, die meer of minder afwegingsruimte bieden: • Betrekken bij: de gemeente moet aandacht schenken aan feiten of verwachtingen over geiten, maar heeft daarbij veel keuzeruimte; • Rekening houden met: deze formulering stuurt inhoudelijk de belangenafweging; als de gemeente daar goede redenen voor heeft, is afwijken gemotiveerd toegestaan; • In acht nemen of een vergelijkbare dwingende formulering: de gemeente moet zich bij de uitoefening van de bevoegdheid aan de achterliggende norm houden. Een belangrijke verbeterdoelstelling van de Omgevingswet is dat decentrale overheden meer bestuurlijke afwegingsruimte krijgen. Deze afwegingsruimte is in de instructieregels van het Bkl vormgegeven door voor een aantal thema’s (geluid, geur en trillingen) standaardwaarden en grenswaarden op te nemen. Overname van de standaardwaarde kan in beginsel zonder aanvullende motivering. Gebruikmaking van de ruimte tussen standaard- en grenswaarde vergt wel een aanvullende motivering. Samenvattend is de afwegings- of beslisruimte afhankelijk van: 1. Het type instructieregel; 2. De aarde van de norm (open of gesloten); en 3. Flexibiliteitsopties die binnen de instructieregels worden geboden. Toetsing Voor het planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding.

In voorliggende motivering wordt nader, wanneer van toepassing, ingegaan op de bovengenoemde hoofdonderwerpen uit het Bkl. Conclusie Het planvoornemen past binnen het rijksbeleid.

|18

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant In december 2018 is de Brabantse omgevingsvisie vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort vanuit de basisopgaven. Het gaat om de volgende hoofdopgaven: • • • •

Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie

Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers. De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, SVRO, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks thuis in de programma’s. De beleidsmatige uitganspunten van de omgevingsvisie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. (TAM) Omgevingsverordening Noord-Brabant De beleidsmatige uitgangspunten van de Omgevingsvisie Noord-Brabant zijn voor de aspecten waarop het provinciaal belang in het geding is, uitgewerkt in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Voor onderhavig plangebied zijn de volgende instructieregels c.q. beoordelingsregels van toepassing: • • • • • • • •

Diep grondwaterlichaam (kaart 1 + 9) Geen attentiezone waterhuishouding (kaart 1 + 9) Aardkundige waarden (kaart 2 + 9) Stedelijk gebied (kaart 5 + 9) Beperking grootschalige logistiek (kaart 5 + 9) Stalderingsgebied (kaart 6 + 9) Norm wateroverlast stedelijk gebied (kaart 7 + 9) Ambtsgebied provincie Noord-Brabant (kaart 9)

Diep grondwaterlichaam (art. 3.12) Boven, in of onder een diep grondwaterlichaam is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Geen attentiezone waterhuishouding (art. 3.15) Dit werkingsgebied stelt regels voor het onttrekken van water ter behoeve van een open bodemenergiesysteem. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

|19

Aardkundige waarden (art. 5.43) Een omgevingsplan ter plaatse van deze aanduiding is gericht op het behoud, het herstel of de duurzame ontwikkeling van aardkundige waarden en kenmerken, stelt regels ter bescherming hiervoor op en houdt bij toedeling van functies en activiteiten hier rekening mee. In het kader van aardkundige waarden is er een archeologisch onderzoek opgesteld. Deze is nader uitgewerkt in paragraaf 7.2 ‘Archeologische waarden’. Dit onderdeel vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Stedelijk gebied (art 5.55) Voor het onderwerp duurzame stedelijke ontwikkeling zijn instructieregels voor gemeenten opgenomen. Hierin is opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen ‘Stedelijk gebied’ een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Het plangebied behoort bij de regio West-Brabant. Binnen deze regio wordt voornamelijk gestuurd op woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied en bestaand (leegstaand of leegkomend) vastgoed. Het planvoornemen sluit hierbij aan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied en binnen een bestaand bouwvlak. Daarnaast moet onderbouwd worden dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Dit is nader onderbouwd in de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking ‘ in paragraaf 7.3 van deze motivering. Beperking grootschalige logistiek (art. 5.56a) Dit werkingsgebied stelt regels rondom het realiseren van grootschalige logistiek. Het planvoornemen voorziet niet in de realisatie van grootschalige logistiek. Dit artikel vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen. Stalderingsgebied (art. 5.66) Dit werkingsgebied stelt regels rondom het uitbreiden, oprichten of saneren van een dierenverblijf. Het planvoornemen voorziet niet in een van deze activiteiten. Dit vormt daarom geen belemmering voor het planvoornemen. Norm wateroverlast stedelijk gebied (art. 2.2) Het plangebied ligt in het gebied met norm wateroverlast stedelijk gebied. Hiervoor zijn in de Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant rechtstreeks werkende regels opgenomen. In hoofdstuk 5 (Bescherming van de waterbelangen) wordt verder ingegaan op het aspect water. De overige gebieden waar het plangebied onder valt, zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen en vormen daarmee geen beperking op het planvoornemen. Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit (art. 5.7) Een omgevingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit.

Voor het realiseren van een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit wordt toepassing gegeven aan: o zorgvuldig ruimtegebruik (art. 5.8) o de lagenbenadering (art. 5.9) o meerwaardecreatie (art. 5.10)

|20

Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 5.8) Conform artikel 5.8 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Het planvoornemen voorziet in de volledige sloop van de huidige bebouwing op het plangebied en de realisatie van twee nieuwe bouwblokken met daarin in totaal 148 nieuwe appartementen. De herontwikkeling vindt plaats binnen bestaand bebouwd gebied. Hierdoor is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik op een bestaande bouwperceel. Toepassing van de lagenbenadering (art. 5.9) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: • de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; • de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; • de bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. Meerwaardecreatie (art. 5.10) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: • de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; • de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Het planvoornemen voorziet in de volledige sloop van de huidige bebouwing op het plangebied en de realisatie van 148 nieuwe woningen in twee nieuwe bouwblokken. Momenteel bestaat het plangebied voor een deel uit een bouwmarkt, het overige gedeelte is leegstaand. De omgeving van het gebied betreft de directe omgeving van het stationsgebied, met daarom een gunstige aansluiting op het OV-netwerk. In de gemeente Gilze en Rijen is een grote behoefte aan (betaalbare) woningbouw. Het gebied rondom het station is aangemerkt als focusgebied voor het realiseren van nieuwe woningbouw. Daarbij betreft het plangebied een deels leegstaand gebied, dichtbij openbaar vervoer en omringd door bestaande woningen en voorzieningen.

Met het planvoornemen wordt de bestaande leegstand verholpen, wordt gehoor gegeven aan de behoefte voor woningbouw en wordt ingespeeld op de wens voor inbreiding van de gemeente. Daarbij is de ruimtelijke kwaliteit van het gebied momenteel ondermaats. Het planvoornemen zorgt voor een toename aan ruimtelijke kwaliteit door verschillende maatregelen, zoals een half verlaagde parkeergarage en voldoende groen in gevels of daken. Overige regels De overige regels behorende bij de gebieden waar het plangebied onder valt zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of op het planvoornemen. Conclusie Het planvoornemen past binnen het provinciaal beleid.

|21

3.4

Regionaal beleid

Woondeal Stedelijke Regio Breda Tilburg (2023) In de Woondeal is de minimale taakstelling met betrekking tot het realiseren van nieuwe woningen vastgelegd. In de regio wordt ingezet op een hoogwaardige, integrale en duurzame ontwikkeling, waarbij het realiseren van nieuwe woningen hand-in-hand gaat met klimaatadaptatie, energietransitie, mobiliteitstransitie, gezondheid en brede welvaart. Hierbij is er aandacht voor: • •

•

Versnelling: er wordt versneld gebouwd op sleutellocaties en kansrijke locaties. Daarnaast bieden flexwoningen mogelijkheden om snel woningen te realiseren. Betaalbaarheid: Twee derde van de tot en met 2030 te realiseren woningen zijn betaalbaar. Hieronder vallen sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen (liberalisatiegrens tot maximaal €1.000) en betaalbare koopwoningen (tot maximaal €355.000). Speciale doelgroepen: er is sprake van een kwalitatieve mismatch, waarbij bepaalde doelgroepen moeilijk een geschikte woning vinden. Deze groepen zijn: ouderen, dak en thuislozen/ sociaal urgentten en dreigend daklozen/ uitstroom intramurale situatie, statushouders, studenten, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners.

Toetsing In de hele regio (SRBT) is de afspraak gemaakt om tot 2030 42.905 woningen te realiseren. Voor de regio Hart van Brabant betekent dat dat deze regio tot 2030 24.255 woningen moet realiseren. In de woondeal wordt ook op gemeentelijk niveau gekeken naar de minimale opgave. Tussen 2022 en 2026 moet gemeente Gilze en Rijen minimaal 832 woningen realiseren. In SRBT zijn een aantal aandachtsgroepen benoemd, namelijk ouderen, dak- en thuislozen, statushouders, studenten, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners. In de regio zijn veel kansrijke locaties. Er zijn nog weinig concrete plannen voor deze locaties bekend, maar naar verwachting kunnen deze locaties wel snel tot ontwikkeling gebracht worden. Eén van deze kansrijke locaties is de stationsomgeving in de gemeente Gilze en Rijen. De woningbouwontwikkeling die door het planvoornemen wordt voorzien draagt dus bij aan het ontwikkelen van deze kansrijke locatie. Ten slotte wordt er aandacht besteed aan de betaalbaarheid van de woningvoorraad. Het woningbouwprogramma van het planvoornemen bestaat volledig uit sociale of betaalbare woningbouw. Hiermee komt er een aanzienlijke bijdrage aan de betaalbare woningvoorraad voor de gemeente Gilze en Rijen en de woondealregio SRBT. Conclusie Het planvoornemen past binnen het regionaal beleid.

3.4

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen De gemeente Gilze en Rijen heeft de Structuurvisie Stedelijk Gebied vastgesteld op 17 juni 2021. De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen’ als het ambitiedocument ‘Ambities Gilze en Rijen – Nieuwe kansen!’. De hoofdambities en koers zijn bepaald en hierin vastgelegd.

|22

Hoofdkeuzes Rijen Oost/west-verkeersas De kanteling van de verkeersdoorstroming, en de verkeerskundige afwaardering van de Hoofdstraat zorgen voor een doorontwikkeling van de oost/west-as als hoofdverkeersroute. De rol van deze weg verandert dus, waardoor enkele plaatsen in deze route de aandacht vragen. De Mary Zeldenrustlaan heeft een breed profiel. Het vrijliggende fietspad en de brede groenstrook geven de weg een stevig aanzien. De grootschalige detailhandelsformules, enkele appartementenblokken en de woon-werkcombinaties passen goed bij de doorstroomfunctie van de weg.

Figuur 11 Uitsnede Structuurvisie Stedelijk Gebied van de gemeente Gilze en Rijen (plangebied rood omlijnd)

Toetsing Het plangebied bevindt zich in Rijen-oost, echter sluit de ontwikkeling dankzij omvang en ligging (namelijk aan de grens met het centrum en dichtbij het spoorgebied) niet aan op de gebiedsstrategie voor dit deelgebied, welke zich voornamelijk focust op het grensgebied aan het groen. Het gebied rondom het plangebied sluit passender aan op de strategie van het aangrenzend spoorgebied. Specifiek voor de directe omgeving van het spoorgebied zijn de volgende pijlers opgesteld: • ontwikkeling tweezijdig station • hoogwaardige openbare ruimte • behoud mix woon-werk functies • stationszone: behoud grotere maat en schaal van bebouwing In de structuurvisie wordt benadrukt dat het stationsgebied mede dankzij de verschillende hoogteaccenten een stevige uitstraling geniet. Ook wordt gesteld dat in het westen onduidelijkheid en rommeligheid wordt versterkt door een rommelig beeld tussen hoogbouw van het station en de omliggende laagbouw. Het planvoornemen voldoet aan de pijler voor de stationszone middels het realiseren van stevige en robuuste bouwblokken die de gewenste uitstraling van de stationszone doen bevorderen en voorzien in een heldere overloop van hoogteaccenten van het station naar de wijken.

Tevens voorziet het planvoornemen middels verschillende ruimtelijke ingrepen, zoals de halfverlaagde parkeergarage en de groene openbare ruimtes in het bevorderen van een hoogwaardige openbare ruimte en zorgt het woningbouwprogramma voor de instandhouding van de mix in woon-werkfuncties.

|23 Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 De Toekomstvisie ‘Samen werken aan Ontwikkeling: Wij zijn Gilze en Rijen!’ geeft een beeld van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente tussen nu en 2025. De gemeente Gilze en Rijen heeft haar inwoners veel te bieden. Het is goed wonen, werken en leven in de gemeente. Er is volop bedrijvigheid, er is ruimte om te wonen en te leven en er zijn veel voorzieningen voor sport en cultuur. De voordelen van het wonen in dorpen in het groen zijn goed te combineren met de bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen in Tilburg en Breda. Het is belangrijk om die kwaliteiten te behouden en ze verder te versterken en om nieuwe kwaliteiten te ontwikkelen. Dat kan alleen als er met z’n allen aan gewerkt wordt. Het is nodig dat de gemeente verbindingen legt met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met ons omringende gemeenten.

Voor 2025 heeft de gemeente de volgende ambities: • Versterken van onze positie als woongemeente in het groen tussen twee steden; • Benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant en versterken van de positie als werkgelegenheidsgemeente met economisch duurzame en beeldbepalende bedrijven; • Versterken van de vitaliteit van kernen met goede voorzieningen op het vlak van sport en cultuur die optimaal worden gebruikt; • Versterken van de economische draagkracht van het buitengebied en van de belevingswaarde van dat buitengebied. Gilze en Rijen is een aantrekkelijke woongemeente in het groen tussen twee steden. Het uitgangspunt voor woningbouw is dat inbreiding voor uitbreiding gaat, als de bouwkosten dat toelaten. Woningbouw moet op een kwalitatieve hoogwaardige manier worden ingevuld in en om de kernen Gilze en Rijen. Dit gebeurt met passende woningbouw of met publieke (groene) ruimte. Toetsing Om Gilze en Rijen te blijven positioneren als woongemeente in het groen moet het aanbod aan woningen goed blijven meegroeien met de steeds stijgende behoefte. Verdere uitbreiding van het bebouwd gebied in de randen van de gemeente doet afbraak van de hoofdpijler van wonen in het groen, hierdoor is kiezen voor inbreiding en intensivering in het centrum een logische keuze.

Daarbij speelt de keuze voor een woningbouwprogramma in de directe omgeving van het stationsgebied direct in op het benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant. De eenvoudige en snelle toegang tot het OV-netwerk middels het nabijgelegen station verbetert de aantrekkelijkheid van het plangebied als woongebied voor forenzen die werkzaam zijn in de grotere Brabantse steden. Woonvisie Op 16 december 2019 is door de gemeenteraad van de gemeente Gilze en Rijen de woonvisie ‘Wonen in Gilze en Rijen – Doorstromend, duurzaam en divers’ vastgesteld. Het woonbeleid van de gemeente is beschreven in deze woonvisie. De woonvisie heeft een viertal pijlers, namelijk: 1. Vitale en leefbare kernen; we streven naar het behoud van het dorpse en ruimtelijk karakter, versterken de diversiteit zowel qua woningvoorraad als bevolkingssamenstelling en focussen ons op de bestaande voorraad. 2. Betaalbaar wonen; we staan voor voldoende betaalbare woningen. We zetten nieuwbouw in als motor voor doorstroming en hebben aandacht voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. 3. Een duurzame woningvoorraad; sociaal én particulier. Daarbij gaan we voor circulair, klimaat adaptief en een schoon woon- en leefklimaat. Hierbij speelt de energie-transitie een belangrijke rol. 4.

Comfortabel wonen met zorg en welzijn; we faciliteren het langer zelfstandig wonen thuis in de wijk en waar nodig in geclusterde vorm.

|24

De gemeente Gilze en Rijen wil de komende jaren een inhaalslag doen op de nieuwbouw, om zo te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Toetsing Het beoogde woningbouwprogramma voorziet in de realisatie van 148 nieuwe betaalbare woningen. De keuze voor het vervangen van de bestaande bebouwing op het plangebied maakt het mogelijk om een groot bouwvolume te realiseren in bestaand bebouwd gebied. Het programma voorziet uitsluitend in goedkope of betaalbare woningen, met in totaal 66 sociale huurwoningen en 80 middenklasse woningen. Het aanbod aan betaalbare woningen, waar grote vraag naar is, wordt hiermee sterk uitgebreid. Hiermee wordt aandacht besteed aan huisvesting van bijzondere doelgroepen. Tevens zal het planvoornemen letten op het neerzetten van een duurzaam initiatief, en wordt waar mogelijk gekeken naar circulaire alternatieven en klimaat adaptieve maatregelen zoals groene daken- en/of gevels. Duurzaam bouwen Gemeente Gilze en Rijen heeft specifieke ambities voor duurzaam bouwen. Hiervoor heeft de gemeente de Duurzaam Beeldkwaliteitsgids. Deze biedt de architecten en ontwerpers een duidelijk handvat om hun product te toetsen aan de optimale verhouding tussen de schoonheids-, sociale-, milieukundige- en economische dimensies.

De Duurzaam Beeldkwaliteitsgids daagt uit een goede balans te vinden, waarbij de beschikbare ruimtelijke en vormgevende middelen zo efficiënt mogelijk worden ingezet. De doelstelling van de Duurzaam Beeldkwaliteitsgids is: • Duurzame functionaliteit als uitgangspunt voor de vorm, constructie, gebruik, beheer en schoonheid van het bouwwerk in zijn omgeving. Uitgangspunten om de doelstelling te bewerkstelligen zijn: • Duurzame en functionele cohesie tussen bouwwerk, private ruimte, openbare ruimte en omgeving; • Het bevorderen van sociale en culturele cohesie in de wijk; • Het duurzaam en functioneel ordenen van ruimten in en rondom bouwwerken in relatie tot openbare ruimte en omgevingsfactoren; • Duurzaam en functioneel bouwen in vorm, gebruik, constructie, beheer en schoonheid; • Helderheid in complexiteit door duurzame en functionele balans tussen maat, schaal, materiaal, kleur en duurzame omgevingsfactoren.

Toetsing Het planvoornemen houdt rekening met de karakteristieke beleving van de plek. Ook zal in relatie tot de beoogde bouwblokken een hoogwaardige en kwalitatieve openbare buitenruimte worden gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de eis voor duurzame en functionele ordening. De gedeelde buitenruimte dient behalve als locatie voor recreatie voor de beoogde bewoners ook als ontmoetingsplek met een stimulerende werking voor onderliggende sociale cohesie. De specifieke maatregelen rondom duurzaamheid voor de bebouwing van het planvoornemen worden in een later stadium verder uitgewerkt.

|25 Klimaatkaart Gilze en Rijen Het klimaat verandert: de gemiddelde wereldtemperatuur stijgt en daarmee worden de gevolgen merkbaar. Het regent meer en harder, er komen meer dagen waarop het warmer is dan 30 graden. De bodem wordt op de ene plaats natter en op een andere plaats droogt deze uit. Vanuit het Deltaplan zijn gemeenten verplicht om een stresstest light te maken. Dat is voor Gilze en Rijen de klimaatonderlegger in de vorm van een kaart. Een kaart is een middel om de effecten die we kunnen verwachten inzichtelijk te maken. Voor de Klimaatkaart Gilze en Rijen zijn een aantal gegevens uit bronnen zoals de bodemkaart, hoogte, zonneatlas en de Klimaateffectatlas gecombineerd en grafisch weergegeven. Op deze kaart staan de gevolgen die we kunnen verwachten en de kansen om hiermee om te gaan. Het zijn globale gegevens dus we kunnen niet op perceel niveau bepalen welke effecten daar optreden. Aan de hand van de Klimaatkaart heeft de gemeente Gilze en Rijen de Klimaatgids opgesteld. In deze gids wordt informatie gegeven over de klimaatgevolgen, wordt de klimaatkaart toegelicht en worden tips gegeven aan wat inwoners en planmakers kunnen doen. Klimaatgids In de Klimaatgids zijn verschillende maatregelen voor het tegengaan van hittestress opgenomen.

Ook geeft de gemeente in de Klimaatgids adviezen aan haar inwoners over hoe zij zelf een bijdrage kunnen leveren, namelijk: • Het vervangen van de verharding in de tuin door planten of gras. • De gevels van de woning of schuur vergroenen door het planten van een geveltuin. • Het aanbrengen van groen op de daken van schuren en woningen. • Bedrijven kunnen ook bijdragen door parkeerplaatsen, erfafscheiding en het dak te vergroenen. Dit kan gecombineerd worden met zonnepanelen waarmee een bijdrage wordt geleverd voor het opwekken van duurzame energie.

Figuur 12 - Uitsnede klimaatkaart Gilze en Rijen (plangebied rood omcirkeld)

|26

Toetsing Het planvoornemen speelt in op de kans om een duurzame en klimaat adaptieve ontwikkeling neer te zetten door middel van een duurzame manier van bouwen en een klimaat adaptieve inrichting. In het plangebied is water(overlast) een van de grootste aandachtspunten. Bij de uitwerking van het plangebied zal hier extra aandacht aan worden besteed. Verdere uitwerking van de waterbelangen en de waterparagraaf is in hoofdstuk 5 uitgewerkt. De specifieke maatregelen rondom duurzaamheid voor de bebouwing van het planvoornemen worden in een later stadium verder uitgewerkt. Gedacht kan worden aan het implementeren van groene daken, zonnepanelen, een KWO of het gebruik van duurzame bouwmaterialen.

|27

4.

BESCHERMING VAN GEZONDHEID EN MILIEU

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met de bescherming van gezondheid en milieu. Bij een activiteit moet rekening worden gehouden met het aspect gezondheid. Het gaat om: • het beschermen van gezondheid (is er sprake van bijzondere omstandigheden waardoor het verlenen van de vergunning leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolgen voor de gezondheid?) • het bevorderen van de gezondheid, zoals bevorderen sport en ontspanning (positieve gezondheid). Omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk doel is van de Omgevingswet, bevat het Bkl een aantal instructieregels die specifiek de bescherming van de gezondheid en het milieu tot doel hebben. De instructieregels hebben onder andere betrekking tot de aspecten geluid, geur, trillingen, luchtkwaliteit en bodem.

4.1

Geluid

Het aspect geluid speelt een belangrijke rol in de omgevingskwaliteit. Er bestaan verschillende geluidsbronnen die van invloed kunnen zijn op deze omgevingskwaliteit. Overlast van geluid op geluidsgevoelige functies dient te worden voorkomen. Geluid kan van grote invloed zijn op het woon- en leefklimaat van mensen en op hun gezondheid. Veel functies in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid. De regels over geluid gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en andere gebouwen en plekken. In de bruidsschat is het onderdeel geluid geregeld in paragraaf 22.3.4. Daarin staan regels over geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. In de Bruidsschat zijn waarden bepaald (zie artikel 22.57 Bruidsschat waar waarden gelden). Daarbij is onderscheid gemaakt in geluid door de volgende activiteiten: • Activiteiten anders dan door windturbines en windparken en civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.2 BS); • Geluid door windturbines en windparken (par. 22.3.4.3 BS); • Geluid door civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.4 BS).

De instructieregels uit afdeling 3.5 (Bkl) zijn van toepassing op de beheersing van geluid door een weg, spoorweg of industrieterrein (artikel 3.18 lid 1 Bkl). De wetgever maakt onderscheid tussen geluidbronnen met een geluidproductieplafond als omgevingswaarde (gpp) en bronnen met een basisgeluidemissie (bge). Geluid afkomstig van wegen, spoorwegen en industrieterreinen heeft invloed op de omgeving. Het bevoegd gezag beoordeelt geluid van deze bronnen bij geluidgevoelige gebouwen (artikel 3.20 Bkl).

|28

Het rijk stelt voor een aantal gebouwen specifieke regels. Deze instructieregels van het Bkl voor geluid zijn gericht op aangewezen geluidgevoelige gebouwen (artikel 3.20 Bkl) en stiltegebieden (artikel 7.11 Bkl). In de aanwijzing van geluidgevoelige gebouwen is de functie (zoals wonen, onderwijs of zorg) bepalend (artikel 3.20 Bkl). Voor andere gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van bescherming tegen geluid. Dat doet de gemeente vanuit haar taak 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. De instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) hebben uitsluitend betrekking op geluidgevoelige gebouwen. Geluidgevoelige gebouwen zijn gebouwen met een woonfunctie, onderwijsfunctie, gezondheidszorgfunctie of kinderopvang met bedgebied (Bkl artikel 3.21). Onderzoek geluidsbelasting weg- en railverkeerslawaai In het kader van de realisatie van nieuwbouw appartementencomplexen aan de Mary Zeldenrustlaan 18-20 te Rijen, gemeente Gilze-Rijen, is een akoestisch onderzoek verricht naar de te verwachten optredende geluidbelastingen vanwege weg- en railverkeerslawaai ter plaatse van de nieuwe situatie in het kader van het Besluit kwaliteit leefomgeving. De appartementencomplexen worden gerealiseerd op de locatie waar momenteel de Bouwmarkt is gevestigd.

Het akoestisch onderzoek is noodzakelijk omdat het plan is gelegen binnen het geluidaandachtsgebied van de Mary Zeldenrustlaan, Anne Frankplein, Constance Gerlingsstraat, Antoinette H. Nijhoffstraat, Henriëtte Roland Holststraat, Annie Romeinplein, Marga Klompélaan en spoorweg Tilburg-Breda. De volledige resultaten van het onderzoek zijn opgenomen als bijlage 3. Gemeentewegen De standaardwaarde wordt wel, maar de grenswaarde wordt niet overschreden. De geluidbelasting ten gevolge van de gemeentewegen is maximaal 60 dB. De gemeente Gilze-Rijen dient aan de hand van voorliggend onderzoek een afweging te maken om het geluid boven de standaardwaarde toe te staan. In de voorliggende situatie kan als uitgangspunt worden aangedragen dat de woningen bestaande bebouwing vervangen. Het treffen van maatregelen aan de bron in de vorm van een andere wegverharding zou kunnen worden overwogen. Hiermee is een geluidreductie van maximaal 5 dB te realiseren. De geluidbelasting kan daarmee niet worden teruggebracht tot de standaardwaarde of lager. De kosten voor deze maatregel voor het Anne Frankplein en Mary Zeldenrustlaan worden geraamd op €90.000,- (300 m * 6m * €50,-) en zijn daarmee niet financieel doelmatig gezien de standaardwaarde niet wordt bereikt.

Bovendien stuit deze maatregel op overwegende bezwaren van technische aard, in het kader van het beheer en onderhoud is het niet wenselijke dergelijke kleine stukken wegdek te voorzien van een afwijkende verharding. Het plaatsen van een scherm om de geluidbelasting ten aanzien van wegverkeerslawaai te verlagen is akoestisch niet verder onderzocht. Om de geluidbelasting op de gevel te verlagen is een geheel gesloten scherm benodigd. Een geheel gesloten scherm is in de praktijk niet uitvoerbaar gezien het twee aparte complexen betreft die kort op de weg worden gerealiseerd. Daarnaast bevindt zich aan de oostzijde ook een inrit voor de parkeergarage. Een scherm langs een oprit realiseren brengt de verkeersveiligheid in gevaar, het uitzicht op de weg wordt namelijk belemmerd, ook met een glazen scherm. Spoorweg Tilburg-Breda De standaardwaarde en de grenswaarde worden beide overschreden. De geluidbelasting ten gevolge van de spoorweg is maximaal 73 dB. De grenswaarde wordt overschreden. Dit betekent dat, om woningbouw mogelijk te maken, de betreffende gevel, daar waar de overschrijding plaatsvindt, dient te worden uitgevoerd als niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen, dit is ook weergegeven in