2. Motivering TAM-omgevingsplan Schoolstraat 62 Molenschot (15-04-2026) (1139525)
Tekst van het document
Motivering wijzigen omgevingsplan (TAM-IMRO)
Schoolstraat 62, 5124 RN Molenschot NL.IMRO.0784.TAMSchoolstraat62-VA01 15 april 2026
1
Inleiding ........................................................................................ 5
1.1 1.2 1.3 1.4
Aanleiding en doelstelling............................................................................................ 5 Toetsing aan het omgevingsplan .................................................................................. 5 Ligging van het plangebied ......................................................................................... 6 Leeswijzer ................................................................................................................. 7
2
Wijziging van de fysieke leefomgeving .......................................... 8
2.1 2.2 2.3 2.4 2.4.1
Bestaande situatie...................................................................................................... 8 Toekomstige situatie .................................................................................................. 9 Landschappelijke inpassing ....................................................................................... 12 Participatie .............................................................................................................. 13 Participatie omgeving ............................................................................................... 14
3
Beleidskader ................................................................................ 15
3.1 3.1.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3
Rijksbeleid .............................................................................................................. 15 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) .............................................................................. 15 Provinciaal beleid ..................................................................................................... 16 Omgevingsvisie Noord-Brabant .................................................................................. 16 TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant ................................................................ 16 Gemeentelijk beleid.................................................................................................. 26 Structuurvisie stedelijk gebied ................................................................................... 26 Ontwikkelingsrichting gebied ..................................................................................... 27 Ontwerp omgevingsvisie Gilze en Rijen....................................................................... 28
4
Bescherming van gezondheid en milieu ....................................... 30
4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.4 4.4.1 4.4.2 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.5.5 4.5.6 4.6 4.6.1 4.6.2 4.7 4.8
Geluid ..................................................................................................................... 30 Bodemkwaliteit ........................................................................................................ 31 Luchtkwaliteit .......................................................................................................... 32 Niet in betekenende mate ......................................................................................... 32 Woon- en leefklimaat ............................................................................................... 33 Geur ....................................................................................................................... 35 Wettelijk kader ........................................................................................................ 35 Onderzoek............................................................................................................... 35 Duurzaamheid & gezondheid ..................................................................................... 38 Duurzaamheid ......................................................................................................... 38 Volksgezondheid ......................................................................................................
38 Endotoxine .............................................................................................................. 39 Emissies.................................................................................................................. 40 Geur ....................................................................................................................... 40 Geitenhouderijen ..................................................................................................... 40 Verkeersgeneratie,- afwikkeling en parkeren ............................................................... 42 Verkeer................................................................................................................... 42 Parkeren ................................................................................................................. 42 Activiteiten- en milieuzonering .................................................................................. 43 Spuitzones .............................................................................................................. 45
5
Bescherming van de waterbelangen ............................................ 46
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
2
5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.2 5.3
Waterrelevant beleid ................................................................................................ 46 Provinciaal beleid ..................................................................................................... 46 Beleid waterschap Brabantse Delta ............................................................................ 47 Gemeentelijk beleid .................................................................................................. 48 Bestaande waterhuishoudkundige situatie................................................................... 49 Beoogde waterhuishoudkundige situatie ..................................................................... 50
6
Waarborgen van de veiligheid ..................................................... 52
6.1 6.2
Beleid ..................................................................................................................... 52 Toetsing aan beleid .................................................................................................. 54
7
Bescherming van landschappelijke en stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed ..................................................... 55
7.1 7.2 7.3
Archeologie ............................................................................................................. 55 Cultuurhistorie ......................................................................................................... 56 Landschappelijke en stedenbouwkundige waarden ....................................................... 61
8
Natuurbescherming ..................................................................... 62
8.1 8.2 8.3
Gebiedsbescherming ................................................................................................ 62 Soortenbescherming................................................................................................. 63 Bescherming van houtopstanden ............................................................................... 64
9
Behouden van de staat en werking van infrastructuur en voorzieningen ............................................................................. 65
9.1 9.2 9.3
Ondergrondse leidingen ............................................................................................ 65 Hoogspanningslijnen ................................................................................................ 66 Radarverstoringsgebied ............................................................................................ 66
10
Ontplofbare oorlogsresten ........................................................... 67
10.1 10.2 10.3
Wettelijk kader ........................................................................................................ 67 Toetsing .................................................................................................................. 67 Conclusie ................................................................................................................ 67
11
Trillingen ..................................................................................... 68
11.1 11.2 11.3
Wettelijk kader ........................................................................................................ 68 Toetsing .................................................................................................................. 68 Conclusie ................................................................................................................ 69
12
Vliegbasis Gilze en Rijen .............................................................. 70
13
M.E.R.-beoordeling ...................................................................... 71
14
Juridische toelichting .................................................................. 72
14.1 14.1.1 14.1.2 14.1.3
Wijziging omgevingsplan........................................................................................... 72 Omgevingsplan van rechtswege ................................................................................. 72 Toepassing TAM-IMRO .............................................................................................. 72 Werkingsgebied ....................................................................................................... 72
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
3
14.1.4 14.2
Overzicht wijzigingen................................................................................................ 72 Artikelsgewijze toelichting functies ............................................................................. 73
15
Uitvoerbaarheid ........................................................................... 74
15.1 15.1.1 15.1.2 15.2 15.2.1 15.2.2
Economische uitvoerbaarheid .................................................................................... 74 Economische uitvoerbaarheid .................................................................................... 74 Kostenverhaal.......................................................................................................... 74 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .............................................................................. 74 Overlegpartners ....................................................................................................... 74 Zienswijzen ............................................................................................................. 74
16
Evenwichtige toedeling van functies aan locaties ........................ 75
Bijlagen .................................................................................................. 76
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
4
1
Inleiding
In dit hoofdstuk komen de inleiding en de aanleiding voor het opstellen van een wijziging van het omgevingsplan door middel van een TAM-IMRO procedure aan bod. Daarnaast is in dit hoofdstuk een leeswijzer opgenomen.
Aanleiding en doelstelling
1.1
Aan de rand van de kern van Molenschot is op adres Schoolstraat 62 een glastuinbouwbedrijf gelegen. De huidige situatie sluit niet langer aan bij de functionele en ruimtelijke structuur van het omliggende gebied, dat zich kenmerkt door een combinatie van functies bestaande uit woningen, een agrarisch buitengebied en kleinschalige bedrijvigheid. Daarnaast wordt een gedeelte van de te slopen glasopstanden hergebruikt ten behoeve van de uitbreiding van het glastuinbouwbedrijf van de initiatiefnemer, gevestigd aan de Rimpelaar 3 te Molenschot. De voorgenomen ontwikkeling houdt in dat de bestaande kassen aan de Schoolstraat worden gesloopt. Ter compensatie worden op de locatie aan de Rimpelaar nieuwe glasopstanden gerealiseerd die qua aard gelijkwaardig zijn aan de te verwijderen kassen aan de Schoolstraat. Omdat niet de volledige hoeveelheid glastopstanden aan de Rimpelaar 3 opnieuw wordt ingezet, heeft de initiatiefnemer de mogelijkheid om de overgebleven hoeveelheid te slopen glasopstanden in te zetten voor een ruimtelijke regeling waarbij op de plaats van het (voormalige) glastuinbouwbedrijf een twee-onder-één kap kan worden gerealiseerd. De locatie biedt zodoende potentie voor een nieuwe invulling die beter aansluit bij de actuele ruimtelijke beleidsdoelstellingen van de gemeente en de behoeften vanuit de omgeving.
Met het oog op een duurzame herontwikkeling is het initiatief ontstaan om de bestaande glastuinbouwfunctie te beëindigen en het terrein een nieuwe, toekomstbestendige functie te geven, bestaande uit een woonfunctie en een kleinschalige agrarische bedrijfsfunctie. Aangezien de gemeente Gilze en Rijen positief tegenover het initiatief staat, heeft dit geleid tot verdere uitwerking van het plan. Omdat de voorgenomen ontwikkeling niet binnen het geldende ruimtelijke plan past, wordt een TAM-omgevingsplan opgesteld.
Toetsing aan het omgevingsplan
1.2
Het omgevingsplan van de gemeente Gilze en Rijen bestaat uit de geldende bestemmingsplannen, de verordeningen en de bruidsschat. In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan dit omgevingsplan en worden de strijdigheden beschreven. Ter plaatse van het plangebied is het omgevingsplan ‘Buitengebied’ het vigerende bestemmingsplan. Het omgevingsplan ‘Buitengebied’ is vastgesteld door de gemeente Gilze en Rijen op 1 juli 2013. Naast voornoemd omgevingsplan geldt ter plaatse ook het omgevingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Gilze en Rijen 2023’, welk plan op 23 september 2024 ter ontwerp is gegaan. Binnen het plangebied zijn de volgende functies en aanduidingen opgenomen: -
Functiegebied: Functiegebied: Functiegebied: Functiegebied: Functiegebied: Functiegebied: Functiegebied: Functiegebied:
‘Agrarisch’; ‘Waarde – Archeologie 3a’; ‘Bouwvlak’; ‘glastuinbouw’; ‘milieuzone – geluidsgevoelige functie – 1’; ‘ihcs – 1’; ‘overig – kernrandzone’; ‘vrijwaringszone – ils – 5’.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
5
Afbeelding 1: Uitsnede omgevingsplan ‘Buitengebied’, planlocatie rood omlijnd In het omgevingsplan is de beoogde ontwikkeling niet rechtstreeks mogelijk. Er is ook geen afwijkingsbevoegdheid opgenomen om de beoogde ontwikkeling te realiseren. Om deze reden wordt er een wijziging van het omgevingsplan door middel van een TAM-IMRO voorbereid voor de beoogde ontwikkeling. 1.3
Ligging van het plangebied
Het plangebied is gelegen aan de Schoolstraat 62 te Molenschot. De locatie is gelegen in de kernrandzone van Molenschot, gemeente Gilze en Rijen, tegen de kern van Molenschot. De planlocatie is kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie P, nummers 409, 764, 765, 1158 en 1159 en heeft een totale grootte van 29.995 m 2. Op onderstaande afbeelding is een luchtfoto met het plangebied weergegeven.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
6
Afbeelding 2: Ligging plangebied, plangebied rood omcirkeld
1.4
Leeswijzer
In deze ruimtelijke onderbouwing is in het eerste hoofdstuk een inleiding op het initiatief gegeven, waarin de aanleiding van de omgevingsplanactiviteit is beschreven. Hoofdstuk 2 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. Vervolgens wordt de functionele ontwikkeling, ruimtelijke uitstraling en inpassing van de toekomstige situatie beschreven. Tot slot wordt ingegaan op de resultaten van de omgevingstafel, het vooroverleg en het participatietraject. In hoofdstuk 3 wordt het geldende beleid uiteengezet waarbij gemotiveerd wordt op welke wijze de ontwikkeling past binnen de geldende kaders en visie/doelen voor het gebied. Daarna wordt de beoogde ontwikkeling in de hoofdstukken 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 en 13 getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. Hiermee wordt de evenwichtige toedeling van functies aan locaties getoetst. Hoofdstuk 14 bevat de juridische toelichting van het initiatief waarna in hoofdstuk 13 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het initiatief. Ten slotte wordt de evenwichtige toedeling van functies aan locatie omschreven in hoofdstuk 16.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
7
2
Wijziging van de fysieke leefomgeving
In dit hoofdstuk worden de bestaande en beoogde situatie beschreven. Hierin komt naar voren welke veranderingen er plaatsvinden binnen het plangebied. 2.1
Bestaande situatie
Het plangebied is gelegen aan de rand van de dorpskern van Molenschot, binnen de gemeente Gilze en Rijen. De locatie betreft een perceel dat momenteel in gebruik is als agrarisch bouwperceel, meer specifiek een glastuinbouwbedrijf, met op het erf een bestaande bedrijfswoning, agrarische opstallen en kassen. De locatie wordt ontsloten via de Schoolstraat, die direct aansluit op het lokale wegennet van Molenschot. De omgeving kenmerkt zich door een overgangsgebied tussen het bebouwde dorpsgebied en het omliggende agrarische buitengebied. Aan de noordzijde grenst de locatie aan bestaande woonbebouwing binnen de kern, terwijl de overige zijden overwegend agrarisch van aard zijn. Het landschap rondom de locatie is open en wordt gekenmerkt door lintbebouwing, agrarische percelen en enkele landschappelijke elementen zoals houtwallen en erfbeplanting. Volgens het geldende omgevingsplan heeft de locatie momenteel de functie 'agrarisch', waarbij de gronden bestemd zijn voor agrarische bedrijfsvoering met bijbehorende bebouwing en één bedrijfswoning. Op onderstaande luchtfoto is de ligging van het plangebied in de omgeving weergegeven.
Afbeelding 3: Ligging plangebied (bron: Topotijdreis) Het agrarisch bouwvlak heeft in de huidige situatie een grootte van circa 30.365 m2. Op het plangebied zijn in de huidige situatie kassen en bedrijfsbebouwing aanwezig. Daarnaast is er op locatie een bedrijfswoning aanwezig. Op Afbeelding 4 is de aanwezige bebouwing weergegeven op een luchtfoto.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
8
Afbeelding 4: Aanwezige bebouwing planlocatie 2.2
Toekomstige situatie
De voorgenomen ontwikkeling betreft de sanering van een glastuinbouwbedrijf aan de rand van de kern van Molenschot. In de beoogde situatie zullen de bestaande glasopstanden op het perceel volledig worden gesaneerd, waarmee een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd. Hiermee wordt tevens invulling gegeven aan de beleidsmatige ambitie om verouderde en niet-levensvatbare glastuinbouwlocaties te transformeren naar functies die beter aansluiten bij de landschappelijke en functionele structuur van het buitengebied. Het perceel zal aan de achterzijde (niet aan het lint) worden herbestemd ten behoeve van agrarisch grondgebruik gericht op akkerbouw. Dit draagt bij aan het versterken van de bestaande agrarische structuur in het buitengebied van de gemeente Gilze en Rijen. De aanduiding 'glastuinbouw' zal in de beoogde situatie worden verwijderd, waardoor de ontwikkeling van een glastuinbouwbedrijf in de beoogde situatie onmogelijk wordt gemaakt. In fysieke zin betekent dit dat het perceel grotendeels zal worden ingericht als open agrarisch/akkerbouwgebied, waarbij bestaande verhardingen en bebouwing, met uitzondering van enkele functionele bedrijfsvoorzieningen, worden verwijderd. De te saneren glasopstanden vormen een kwaliteitsimpuls waarmee binnen het plangebied ruimte wordt geboden voor de realisatie van één twee-onder-een-kapwoning.
Deze woningen worden gerealiseerd in het kader van de provinciale regeling ‘Maatwerk voor de Omgevingskwaliteit’. Deze regeling biedt onder voorwaarden de mogelijkheid om, in ruil voor de sloop van bebouwing zoals kassen, beperkte nieuwe woningbouw toe te staan als bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
9
Zoals hiervoor omschreven zullen de kassen op locatie worden gesaneerd. Dit zorgt voor de sloop van circa 22.570 m2 aan glasopstanden. Hoofdlijn van de voorgenomen ontwikkeling is dat de kassen aan de Schoolstraat worden afgebroken. Een gedeelte van de te slopen glasopstanden zullen worden ingezet voor de vergroting van het glastuinbouwbedrijf van initiatiefnemer op de locatie aan de Rimpelaar 3 in Molenschot. Deze kassen op de locatie aan de Rimpelaar zijn al (tijdelijk) vergund. Uitvoering van het voorgenomen initiatief zal voor de kern Molenschot inhouden dat de ruimtelijke structuur en met name het uitzicht ter plaatse een enorme ‘boost’ zal krijgen. De uitbreiding van het bestaande bedrijf aan de Rimpelaar 3 met de betreffende glasopstanden is op deze wijze zowel ruimtelijke als functioneel passender dan het in standhouden van de huidige situatie waarbij de bedrijfsvoering verdeeld over twee verder van elkaar gelegen locaties plaatsvindt. Op locatie zal 16.508 m2 aan glasopstanden worden verplaatst naar de locatie aan de Rimpelaar 3 in Molenschot. Verder zal er 5.336 m2 aan glasopstanden, 745 m2 aan bedrijfsgebouwen en 987 m2 aan voorzieningen worden gesloopt en gesaneerd in het kader van de provinciale regeling ‘Maatwerk met als doel Omgevingskwaliteit’.
Met de realisatie van deze omgevingskwaliteit wordt er een bouwtitel gecreëerd voor de toevoeging van één twee-onder-een-kapwoning.
Afbeelding 5: Kaart te slopen en te verplaatsen opstallen De situering van de nieuwe twee-onder-een-kapwoning zal zorgvuldig worden afgestemd op het landschap en de directe omgeving, met aandacht voor landschappelijke inpassing, ontsluiting en de ruimtelijke relatie met nabijgelegen bebouwing. Op Afbeelding 6 is de beoogde situatie weergegeven. Deze afbeelding is tevens, op schaal, opgenomen als Bijlage 2.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
10
Afbeelding 6: Situatietekening beoogde situatie. Op de bovenstaande afbeelding is zichtbaar dat het bouwvlak van het agrarische bedrijf ter grootte van circa 30.365 m2 is teruggebracht tot een omvang van 4000 m 2. Van het voormalige glastuinbouwbedrijf resteren na toepassing van dit omgevingsplan nog slechts de bedrijfsloods en de bedrijfswoning. Binnen het plan wordt voorzien in een eenmalige afwijking om het bedrijfsoppervlak met maximaal 15% te kunnen uitbreiden ten opzichte van het maximaal toegestane oppervlak. Deze beperkte uitbreiding is noodzakelijk om een doelmatige bedrijfsvoering te kunnen waarborgen en het bedrijf toekomstbestendig in te richten. De uitbreiding vindt plaats binnen de bestaande ruimtelijke structuur en blijft in verhouding tot de omvang van het agrarisch bouwvlak. Gezien de grootte van het agrarisch bouwvlak en de situering binnen een overwegend agrarische omgeving, kan zich ter plaatse uitsluitend een agrarisch bedrijf vestigen met een lage milieucategorie. Bedrijven met een hoge milieucategorie zijn, gelet op de ruimtelijke context en milieukundige randvoorwaarden, niet passend. Op de bovenstaande afbeelding is zichtbaar dat dit omgevingsplan de functie ‘wonen’ mogelijk maakt op twee nieuwe percelen ten zuiden van het voormalige glastuinbouwbedrijf.
Die functie wonen kan worden benut door een bouwplan met een twee-onder-één kap woning, waarbij iedere woning tevens een garage/berging/bijgebouw heeft, e.e.a. zoals indicatief op Afbeelding 6 weergegeven. Beide percelen van de woonfuncties krijgen in de beoogde situatie ieder een oppervlakte van 750 m2.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
11
In de bovenstaande afbeelding is ook zichtbaar dat ook de bestaande burgerwoning op adres Schoolstraat 64 is opgenomen in dit TAM-omgevingsplan. Reden hiervoor is dat in het vigerende omgevingsplan de functieaanduiding ‘glastuinbouw’ voor een heel klein deel over dit perceel doorloopt. Omdat het de bedoeling van de initiatiefnemer is om de gehele functieaanduiding glastuinbouw te verwijderen, is met de betreffende buurman overeengekomen dat Schoolstraat 64 ‘meelift’ in dit TAM-omgevingsplan. De bestaande functie ‘wonen’ blijft gehandhaafd. Om iedere onduidelijkheid hierover te voorkomen is de functie wonen op het gehele perceel Schoolstraat 64 toegepast, waardoor de woonunctie ter plaatse wordt uitgebreid van 485 m 2 naar 1.026 m2.
2.3
Landschappelijke inpassing
Brabants Landschap heeft op 15 oktober 2025 een landschappelijk inpassingsplan opgesteld voor de planlocatie. Het landschappelijk inpassingsplan, zoals geborgd op de verbeelding, is opgenomen als Afbeelding 7. Het inpassingsplan, zoals opgesteld door Brabants Landschap is opgenomen als Afbeelding 8. Naast het inpassingsplan is er ook een beplantingsadvies opgesteld door het Brabants Landschap. Dit beplantingadvies is opgenomen als Bijlage 3 bij onderhavige onderbouwing. De landschappelijke inpassing wordt geborgd op de verbeelding en in de regels. Hiermee wordt niet alleen invulling gegeven aan de beleidsmatige doelen van de regeling, maar wordt ook een duurzame en toekomstbestendige invulling van het plangebied geborgd.
Afbeelding 7: Landschappelijk inpassingsplan Op het inpassingsplan zoals opgesteld door Brabants Landschap is weergegeven dat er verschillende plantvakken worden aangelegd: 1. Struweelhagen gemengd: Een struweelhaag is een vrij liggend lijnvormig landschapselement van ca. 3 meter breed met een aaneengesloten opgaande begroeiing van inheemse, overwegend doornachtige, struiken.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
12
2. Bossingel met struweel/struikvormers: Een bossingel is een vrij liggend lijnvormig en aaneengesloten landschapselement met een opgaande begroeiing van inheemse bomen en struiken. 3. Schouwpad en onderhoudsstroken beheren als botanisch hooilandrand: Een botanische hooilandrand is een rand die gehooid wordt, niet wordt bemest.
Afbeelding 8: Inpassingsplan opgesteld door Brabants Landschap De landschapsanalyse van het gebied is toegevoegd als Bijlage 14 bij onderhavige motivering. 2.4
Participatie
Voorafgaand aan het indienen van onderhavige ruimtelijke onderbouwing is overleg gevoerd met de gemeente Gilze en Rijen. Onderhavig initiatief is in eerste instantie beknopt beschreven waarna de gemeente een positief standpunt heeft ingenomen op onderhavige ontwikkeling. Het principebesluit van de gemeente is bijgevoegd als Bijlage 4.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
13
2.4.1
Participatie omgeving
In de Omgevingswet is bepaald dat participatie, het meedenken in planologische ontwikkelingen door de directe omgeving, een belangrijk onderdeel is van plannen in de fysieke woon- een leefomgeving. De gemeente Gilze en Rijen vindt het belangrijk dat inwoners optimaal betrokken worden bij plannen en projecten. Door participatie wordt ervoor gezorgd dat alle belangen, meningen, kennis en creativiteit direct kenbaar worden. Door eventuele bezwaren, maar ook goede ideeën bespreekbaar te maken, kan het initiatief daarop aangepast worden en is er meer kans op betrokkenheid. Om deze reden is er een omgevingsdialoog met de direct omwonende gevoerd. De brief omgevingsdialoog en het verslag van de omgevingsdialoog zijn bijgevoegd als Bijlage 5. Uit de omgevingsdialoog, welke is gevoerd door de initiatiefnemers, zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
14
3
Beleidskader
In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het initiatief toegelicht. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna afgekort: Bkl). Het initiatief wordt getoetst aan het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. 3.1
Rijksbeleid
3.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ‘Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving’ in werking getreden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die Omgevingswet. Tot die tijd geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in gaat, zal de NOVI gelden als instrument, zoals in de nieuwe wet is bedoeld. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee wordt ingespeeld op de grote uitdagingen die voor liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3.
Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.
Gezien de aard en schaal van het onderhavige planvoornemen zijn er geen nationale belangen in het geding zoals benoemd in de NOVI. Het plan past daarmee binnen de kaders van het rijksbeleid.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
15
3.2
Provinciaal beleid
Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is omschreven in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Noord-Brabant 3.2.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant
De provincie Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze visie vormt het strategisch beleidskader voor de fysieke leefomgeving op provinciaal niveau en sluit aan bij de doelstellingen van de Omgevingswet, zoals het verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving, het vergroten van de bestuurlijke afwegingsruimte en het realiseren van een meer integrale benadering van ruimtelijke vraagstukken. Onder het motto ‘eenvoudig beter’ sluit de Omgevingsvisie aan bij de uitgangspunten van de Omgevingswet: meer inzichtelijkheid, voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het omgevingsrecht. De centrale ambitie is het verbeteren van de leefomgevingskwaliteit voor alle Brabanders, nu en richting 2050. In de visie zijn diverse programmalijnen uitgewerkt die richting geven aan de ontwikkeling van Brabant. Voor het onderhavige initiatief is met name het programma ‘Werken aan de slimme netwerkstad’ relevant. Dit programma streeft naar een samenhangend, duurzaam en concurrerend stedelijk netwerk, ingebed in de Noordwest-Europese metropool. Brabant moet zich blijven onderscheiden met een sterk woon-, leef- en vestigingsklimaat, hoogwaardige mobiliteit en een robuuste digitale infrastructuur. Voor 2030 is als tussendoel geformuleerd dat Brabantse partijen actief bijdragen aan de transformatie van het bestaande bebouwde gebied.
Dit gebeurt mede op basis van digitale ontwikkelingen, waarbij participatie van bewoners en het versterken van sociale cohesie centraal staan. Tegelijkertijd erkent de provincie de noodzaak tot maatwerk: stedelijke regio’s kennen een hoge dynamiek, terwijl delen van Brabant – waaronder grensgebieden – met bevolkingskrimp worden geconfronteerd. Beide opgaven vragen om gebiedsspecifieke benaderingen: • Vitalisering van krimpgebieden; • Versterking van stedelijke netwerken; • Behoud van rust, ruimte en cultuurhistorie in laagdynamische gebieden. De provincie stuurt op doelgerichte uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied, uitsluitend wanneer sprake is van een concrete marktvraag én kwalitatieve meerwaarde. Het onderhavige planinitiatief, gelegen binnen de gemeente Gilze en Rijen, sluit aan bij deze uitgangspunten. In dit geval wordt een glastuinbouwbedrijf omgezet naar een kleinschalig agrarisch bedrijf en naar een tweetal woonfuncties voor de realisatie van een twee-onder-een-kapwoning, waarmee wordt bijgedragen aan de gewenste toename van de woningvoorraad. Gelet op de actuele woningbouwopgave, de provinciale prognoses en de gewenste ruimtelijke kwaliteit, is het initiatief passend binnen de Omgevingsvisie Noord-Brabant en daarmee wenselijk vanuit provinciaal ruimtelijk beleid.
3.2.2
TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant
De TAM-omgevingsverordening (TAM-ov) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
16
De TAM-ov is opgesteld volgens een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet en de bijbehorende wetgeving hanteert. Dit houdt in dat de regels in de TAM-ov zijn ingedeeld in hoofdstukken, waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, centraal staat. Regels waar gemeenten rekening mee moeten houden bij het vaststellen van een omgevingsplan zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Deze regels zijn als instructieregels geformuleerd en de verschillende niveaus zijn onderverdeeld in meerdere afdelingen. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zoals deze zijn opgenomen in paragraaf 5.1.2. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waarin het plangebied ligt. In dit geval ligt het plangebied in de werkingsgebieden ‘Beperkingen grootschalige logistiek’, ‘Landelijk gebied’, ‘Beperkingen veehouderij’, ‘Stalderingsgebied’ en gedeeltelijk in ‘Stedelijk gebied’, zie Afbeelding 9. In artikel 5.56a zijn aanvullende regels opgenomen ten aanzien van ‘grootschalige logistiek’ opgenomen. Aangezien de beoogde ontwikkelingen geen betrekking hebben op een logistieke functie is het artikel niet van toepassing op het initiatief.
In artikel 5.65 zijn aanvullende regels ten aanzien van ‘Beperkingen veehouderij’ opgenomen. Aangezien de beoogde ontwikkelingen geen betrekking hebben op een veehouderij is het artikel niet van toepassing op het initiatief. In artikel 5.66 zijn aanvullende regels ten aanzien van ‘stalderen’ opgenomen. Aangezien de beoogde ontwikkelingen geen betrekking hebben op stalderen is het artikel niet van toepassing op het initiatief. Het artikel 5.14 is wel van toepassing. Hierna wordt achtereenvolgens aan de relevante artikelen van de TAM-ov getoetst.
Afbeelding 9: Uitsnede TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
17
Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 5.1.2) Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: -
zorgvuldig ruimtegebruik; toepassing van de lagenbenadering; meerwaardecreatie.
Deze aspecten zijn in de TAM-ov nader uitgewerkt in de artikel 5.8 t/m 5.10. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 5.11). Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht. Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8) Conform artikel 5.8 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van een bestaand ruimtebeslag. Een bestaand ruimtebeslag ligt binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 5.129g, onder 2 van het Bkl (ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en ander permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Het initiatief betreft het herontwikkelen van een glastuinbouwbedrijf tegen de kern van Molenschot, waarbij de overtollige agrarische bedrijfsbebouwing, glasopstanden en verharding zal worden gesloopt. Het bouwvlak wordt met het initiatief niet uitgebreid maar enkel verkleind. Het ruimtebeslag wordt dus enkel verkleind in de beoogde situatie. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Toepassing van de lagenbenadering (artikel 5.9) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen.
Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: -
de ondergrond de netwerklaag de bovenste laag
Onder het effect op de ondergrond vallen onder meer de bodemgesteldheid, het grondwater en eventuele aanwezige archeologische waarden. De netwerklaag heeft betrekking op elementen zoals infrastructuur, het natuurnetwerk, energievoorzieningen en vaarwegen, waarbij ook een efficiënte en multimodale afwikkeling van personen- en goederenverkeer van belang is. In de analyse van de bovenste laag worden zaken meegenomen als cultuurhistorische en landschappelijke kenmerken, de aard en omvang van de functie en bebouwing, en de invloed op zowel bestaande als toekomstige functies. Ook volksgezondheid, veiligheid en milieueffecten maken hiervan deel uit. Bij deze beoordeling wordt gekeken naar de situatie in het verleden, het huidige gebruik en de toekomstige ontwikkeling. De voorgestelde ontwikkeling mag geen negatieve impact hebben op de omgevingswaarden en mag in de toekomst geen beperkingen opleveren voor de omgeving. Een uitgebreide beoordeling van de effecten van het initiatief op bovengenoemde thema’s is opgenomen in hoofdstuk 5 van deze onderbouwing.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
18
Meerwaardecreatie (artikel 5.10) Het aspect meerwaardecreatie richt zich op een gebalanceerde afweging van economische, ecologische en sociale factoren die een rol spelen binnen een gebied en bij een voorgenomen ontwikkeling. Door verschillende opgaven en initiatieven met elkaar te verbinden, kan er een versterkend effect ontstaan dat leidt tot extra waarde. Bovendien kan de ontwikkeling bijdragen aan bredere doelstellingen en belangen, ook wanneer deze niet direct samenhangen met het oorspronkelijke initiatief. In dit TAM-omgevingsplan wordt meerwaarde gecreëerd door de beoogde ontwikkeling te combineren met een goede landschappelijke inpassing en sloop van overtollige bebouwing. Echter wordt de grootste meerwaarde gerealiseerd door het saneren van het glastuinbouwbedrijf in de kernrandzone van Molenschot. Daarnaast is er sprake van een afname van de emissies waardoor ook het leefmilieu in de omgeving wordt verbeterd. Bovendien wordt meerwaarde gecreëerd door het slopen van glasopstanden en de realisatie van een twee-onder-een-kapwoning aan een lintbebouwing. Kwaliteitsverbetering (artikel 5.11) Een omgevingsplan voor het landelijk gebied dient gepaard te gaan met een zichtbare versterking van de landschappelijke kwaliteit. Daarbij moet worden onderbouwd op welke wijze deze verbetering juridisch, financieel en feitelijk wordt gewaarborgd.
Voorbeelden van dergelijke verbeteringen zijn onder meer landschappelijke inpassing, het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, de sloop van bebouwing of de aanleg van extensieve recreatieve voorzieningen. Deze vormen van kwaliteitsverbetering moeten op een verankerde wijze worden opgenomen in het omgevingsplan. Over de exacte invulling van de kwaliteitsverbetering zijn in het regionaal ruimtelijk overleg tussen gemeenten en provincie afspraken gemaakt. Binnen de gemeente Gilze en Rijen is ‘Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant’ van toepassing. Hierin is de ontwikkeling aangemerkt als een categorie 2 ontwikkeling wat betekent dat de kwaliteitsverbetering plaatsvindt in de vorm van landschappelijke inpassingsmaatregelen. De beoogde ontwikkeling binnen het plangebied kan aangemerkt worden als een categorie 2 ontwikkeling aangezien de huidige agrarische bedrijfsfunctie (met een grootte van meer dan 1 hectare) in de vorm van en glastuinbouwbedrijf wordt omgezet in een kleinschalige agrarische functie, waarbij het bouwvlak niet wordt vergroot, maar zelfs verkleind. Het landschappelijk inpassingsplan is opgenomen in de paragraaf inzake de landschappelijke inpassing zoals opgenomen in hoofdstuk 2.
De aanleg en instandhouding van deze landschappelijke inpassing wordt feitelijk en juridisch verzekerd middels de opname van een voorwaardelijke verplichting in de regels van het TAMomgevingsplan. De beoogde ontwikkeling is derhalve in overeenstemming met artikel 5.11 van de TAM-omgevingsverordening. Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit (artikel 5.14) Voor de toevoeging van de beoogde twee-onder-een-kapwoning nabij de Schoolstraat 62 in Molenschot wordt getoetst aan artikel 5.14. Hierna zal getoetst worden aan de voorwaarden uit dit artikel. Lid 1 Een omgevingsplan kan voor een concreet initiatief een bouw- of gebruiksactiviteit mogelijk maken als:
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
19
a.
dat aantoonbaar bijdraagt aan het fysiek versterken van omgevingskwaliteit, zoals de sloop van bebouwing, de aanleg van natuur en bos, groenblauwe dooradering, het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken, het terugdringen van emissie van milieuhinderlijke stoffen of de verbetering van het woon- en leefklimaat, doordat die bouwof gebruiksactiviteit daarvoor de middelen genereert; In het kader van de herontwikkeling zal circa 5.336 m² aan glasopstanden (kassen), 745 m2 aan bedrijfsgebouwen en 987 m2 aan overige voorzieningen worden gesloopt/gesaneerd, wat opgevoerd kan worden ten behoeve van de maatwerkregeling. Deze sloop vormt een substantiële bijdrage aan de verbetering van de omgevingskwaliteit en is daarmee een belangrijk onderdeel van het plan. De bestaande kassen zijn verouderd, beeldbepalend aanwezig en sluiten niet langer aan bij de ruimtelijke en landschappelijke kenmerken van het gebied aan de rand van de kern van Molenschot. Door de sloop van deze bebouwing komt een aanzienlijk oppervlak aan het zicht onttrokken en verhard terrein vrij. Dit biedt ruimte voor een landschappelijke herinrichting en een meer open en groene inrichting van het perceel, passend bij het omliggende agrarische landschap.
Daarmee wordt niet alleen de ruimtelijke beleving verbeterd, maar wordt ook bijgedragen aan beleidsdoelstellingen op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en functieverandering in het buitengebied. De omvang van de sloop onderstreept het maatwerk en de proportionaliteit van de gevraagde woningbouw binnen dit plan. De toevoeging van één twee-onder-een-kapwoning blijft ruim binnen de kaders van de provinciale regeling ‘Maatwerk voor de Omgevingskwaliteit’, waarbij geldt dat een significante kwaliteitswinst moet worden gerealiseerd in ruil voor beperkte woningbouw. De sloop van deze oppervlakte aan kassen levert een aantoonbare en blijvende ruimtelijke kwaliteitsverbetering op. Dit blijkt uit de berekening ‘maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’, zoals opgenomen in Bijlage 6.
b.
de realisering van de onder a. bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd; De versterking van de omgevingskwaliteit, zoals bedoeld onder a., wordt in dit plan rechtstreeks gerealiseerd door de daadwerkelijke sloop van circa 5.336 m² aan glasopstanden (kassen), 745 m2 aan bedrijfsgebouwen en 987 m2 aan overige voorzieningen. Deze ingreep is fysiek, concreet en onomkeerbaar en levert direct een substantiële bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Daarnaast zal de aanduiding 'glastuinbouw' van de locatie worden verwijderd, waardoor wordt geborgd dat de realisatie van glasopstanden in de beoogde situatie niet mogelijk meer is. De omgevingskwaliteit wordt dus niet op een andere wijze verzekerd dan door uitvoering van deze sloop. Alternatieve instrumenten, zoals planologische waarborgen, financiële compensatie of landschappelijke maatregelen zonder sanering, zouden geen gelijkwaardige of blijvende ruimtelijke kwaliteitswinst opleveren. De impact van het verwijderen van ruim 5.000 vierkante meter aan glasopstanden is aanzienlijk en vormt de kern van de kwaliteitsverbetering die ten grondslag ligt aan dit maatwerkplan. De beoogde woningbouw (één twee-onder-een-kapwoning) is bovendien nadrukkelijk gekoppeld aan deze fysieke sloop.
Daarmee wordt de versterking van de omgevingskwaliteit verzekerd op de enige wijze waarop deze daadwerkelijk en aantoonbaar kan worden gerealiseerd: door de sloop van de bestaande kassen.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
20
c.
de onder a. bedoelde versterking van omgevingskwaliteit bijdraagt aan algemene belangen en juridisch is geborgd; De onder a. bedoelde versterking van de omgevingskwaliteit draagt aantoonbaar bij aan meerdere algemene belangen, waaronder ruimtelijke kwaliteit, landschapsbehoud en een zorgvuldig ruimtegebruik in het landelijk gebied. De sanering van de kassen leidt tot een open, meer natuurlijke inrichting van het perceel en sluit daarmee aan bij de gewenste landschappelijke structuur aan de rand van de kern Molenschot. Dit komt niet alleen ten goede aan de directe omgeving, maar versterkt ook de visuele en functionele overgang tussen het bebouwd gebied en het omliggende agrarische landschap. De realisatie van twee woningen, in de vorm van een twee-onder-een-kapwoning, aan het beouwingslint is passend in de omgeving. Aan dit bebouwingslint, de Schoolstraat, komen voornamelijk woonfuncties voor. Door de sanering van de glasopstande en het realiseren van twee woningen ter plaatse, ontstaan er zichtlijnen naar het achterliggende landschap, maar wordt er ook ruimte gecreëerd op een passend locatie voor woningbouw.
Verder wordt er een bijdrage geleverd aan het algemeen belang doordat de herontwikkeling bijdraagt aan provinciale en gemeentelijke beleidsdoelen, waaronder het terugdringen van verouderde glastuinbouwstructuren, het beperken van verrommeling in het buitengebied en het bevorderen van een duurzame, toekomstbestendige inrichting van het landelijk gebied. De planologische keuze voor een kleinschalige agrarische functie en een tweetal woonfuncties als vervolgfunctie sluit hier naadloos bij aan. De juridische borging van de kwaliteitsverbetering vindt plaats via het TAM-omgevingsplan. In dit plan is de sloop van de glasopstanden voorwaardelijke verplichtingen worden opgenomen, waarbij de realisatie van de nieuwe woning pas mogelijk is ná of gelijktijdig met de uitvoering van de gesloopte bebouwing. Hiermee wordt verzekerd dat de woningbouw niet losstaat van, maar rechtstreeks afhankelijk is van de realisatie van de beoogde kwaliteitsimpuls. Dit maakt de bijdrage aan het algemeen belang afdwingbaar en controleerbaar, zowel voor het bevoegd gezag als voor belanghebbenden.
d.
de bouw- of gebruiksactiviteit door meerwaardecreatie bijdraagt aan algemene belangen zoals energietransitie, klimaat, circulariteit en verduurzaming; De voorgenomen herontwikkeling draagt via meerdere sporen bij aan algemene belangen op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie en ruimtelijke verduurzaming. Allereerst wordt met de functiewijziging van intensieve glastuinbouw naar een extensievere en kleinschaligere agrarische functie en een woonfunctie een aanzienlijke vermindering van het energie- en waterverbruik gerealiseerd. Glastuinbouwbedrijven zijn relatief energie-intensief, terwijl akkerbouw een veel lager milieudrukprofiel kent. Daarmee draagt de nieuwe agrarische invulling bij aan klimaatdoelen en de reductie van de ruimtelijke ecologische voetafdruk. Daarnaast wordt de nieuw te realiseren twee-onder-een-kapwoning duurzaam gebouwd. De initiatiefnemer streeft hierbij naar een toekomstbestendige woning die voldoet aan de eisen van Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG), en waarbij onder andere gebruik zal worden gemaakt van een gasloze energievoorziening, hoogwaardige isolatie, en de toepassing van zonnepanelen en/of een warmtepomp. Hiermee wordt actief bijgedragen aan de energietransitie en het beperken van de CO₂-uitstoot in de gebouwde omgeving.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
21
Ook op het vlak van circulariteit wordt gestreefd naar meerwaardecreatie. De sloop van de glasopstanden wordt uitgevoerd met aandacht voor hergebruik van materialen, en bij de bouw van de woning wordt, waar mogelijk, gekozen voor circulaire bouwmaterialen. Bovendien wordt bij de herinrichting van het perceel aandacht besteed aan het bevorderen van bodemkwaliteit en waterinfiltratie, onder meer door het beperken van verharding en het toepassen van landschappelijke beplanting, wat bijdraagt aan klimaatadaptatie en biodiversiteit. e.
zowel de activiteit als de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 5.12; De voorgenomen activiteit – het beëindigen van een glastuinbouwbedrijf en de herontwikkeling tot een kleinschalig agrarisch bedrijf en een tweetal woonfuncties – past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het landelijk gebied zoals bedoeld in artikel 5.12 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant. De ontwikkelingsrichting van het gebied is opgenomen in paragraaf 3.3.2.
f.
is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt; De voorgenomen transformatie van een verouderd glastuinbouwbedrijf naar een akkerbouwbedrijf met één twee-onder-een-kapwoning is toekomstbestendig vanuit zowel duurzaamheids- als economisch perspectief. De beëindiging van de energie- en waterintensieve glastuinbouw verlaagt de milieudruk en maakt plaats voor een extensievere landbouwvorm die past binnen de draagkracht van het gebied. De herinrichting richt zich op bodemverbetering, waterinfiltratie en het beperken van verharding, wat de ecologische duurzaamheid en klimaatbestendigheid versterkt. De nieuwe twee-onder-een-kapwoning wordt toekomstbestendig gerealiseerd, met aandacht voor energie-efficiëntie, hernieuwbare energiebronnen en circulaire bouwprincipes. Dit past bij de landelijke en provinciale doelstellingen voor duurzame woningbouw, zoals opgenomen in onder meer het Klimaatakkoord en de Omgevingsvisie. Ook economisch is de activiteit volhoudbaar. Het kleinschalig agrarisch bedrijf zal passen binnen de schaal en de structuur van het omliggende landbouwgebied. De herontwikkeling versterkt de economische levensvatbaarheid van het agrarisch gebruik op de locatie doordat de onderhoudslast van de verouderde kassen vervalt en de grondinzet efficiënter wordt benut voor productie.
De tweeonder-een-kapwoning wordt gerealiseerd binnen de regeling 'Maatwerk met als doel Omgevingskwaliteit' en vormt een financieel sluitende component die de uitvoering van de sanering mogelijk maakt, zonder dat sprake is van onevenredige verstedelijking. Samenvattend is de activiteit in hoge mate volhoudbaar, doordat zij leidt tot een duurzamer ruimtegebruik, een economisch levensvatbare agrarische functie en een toekomstbestendige kwaliteitsimpuls die aansluit bij provinciale duurzaamheidsdoelen.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
22
g.
zowel de activiteit als de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en De provinciale omgevingsverordening richt zich onder meer op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit, het beschermen van het landelijk gebied tegen verrommeling en ongewenste verstedelijking, het ondersteunen van een duurzame agrarische structuur, en het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik. De herontwikkeling sluit op al deze punten goed aan. De beëindiging van het glastuinbouwbedrijf en de sloop glasopstanden, bedrijgebouwen en overige voorzieningen levert een directe bijdrage aan het tegengaan van verrommeling en biedt ruimte voor landschappelijke herstelmaatregelen. De locatie, gelegen aan de rand van de kern Molenschot, transformeert van een intensief en visueel dominante bedrijfsfunctie naar een open en agrarisch landschapsbeeld, passend bij de gewenste structuur van het landelijk gebied. De herinvulling met een kleinschalige agrarische functie draagt bij aan een duurzame agrarische sector in het buitengebied, één van de pijlers van de provinciale omgevingsvisie. Door te kiezen voor een extensieve, toekomstbestendige agrarische functie wordt niet alleen het landschap ontzien, maar wordt ook invulling gegeven aan langetermijndoelen voor klimaatadaptatie, biodiversiteit en bodemkwaliteit.
De toevoeging van één twee-onder-een-kapwoning vindt plaats in het kader van de regeling 'Maatwerk met als doel Omgevingskwaliteit' en is planologisch en landschappelijk afgestemd op de directe omgeving. Deze woning is onlosmakelijk gekoppeld aan de kwaliteitsverbetering en wordt juridisch geborgd, zodat geen afbreuk wordt gedaan aan de provinciale beschermingsdoelen. Er is geen sprake van stedelijke uitbreiding of versnippering van het landelijk gebied. De ontwikkeling is daarmee volledig in lijn met de doelen van de omgevingsverordening: het beschermt en versterkt de ruimtelijke kwaliteit, draagt bij aan een toekomstbestendig buitengebied en maakt zorgvuldig gebruik van de beschikbare ruimte.
h. bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Bij de uitwerking van het plan worden deskundigen op het gebied van omgevingskwaliteit betrokken. Daarbij wordt nadrukkelijk ook afgestemd met een deskundige van de provincie Noord-Brabant, zodat de voorgenomen kwaliteitsverbetering en de inrichting van het perceel zorgvuldig aansluiten bij de provinciale beleidsdoelen en ruimtelijke kwaliteitskaders. Deze afstemming borgt een integrale benadering en draagt bij aan een breed gedragen en goed onderbouwd plan. Lid 2 In het geval dat de fysieke versterking van omgevingskwaliteit is gericht op sanering van een milieubelastende activiteit, omvat de juridische borging in ieder geval dat alle voor die activiteit op de locatie rustende rechten en toestemmingen, waaronder verleende vergunningen, zijn ingetrokken. Niet van toepassing.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
23
Lid 3 In aanvulling op het eerste lid worden bij de hierna genoemde gevallen tenminste de volgende aspecten in acht genomen: a. als de activiteit de toevoeging van een woning betreft: 1. wordt de woning gerealiseerd op een passende locatie; De beoogde woning wordt gerealiseerd op een passende locatie aan de rand van de kern Molenschot. De locatie bevindt zich in de kernrandzone, een gebied dat in ruimtelijk opzicht de overgang vormt tussen het bebouwde dorpsgebied en het open buitengebied. Binnen deze zone is onder voorwaarden ruimte voor zorgvuldig ingepaste, kleinschalige ontwikkelingen die bijdragen aan de omgevingskwaliteit en geen afbreuk doen aan de ruimtelijke structuur. 2. staat de omvang van de fysieke tegenprestatie voor omgevingskwaliteit in verhouding tot het oprichten van een woonfunctie, zoals uitgewerkt in een beleidsregel van Gedeputeerde Staten; De omvang van de fysieke tegenprestatie – de sloop van circa 5.336 m² aan glasopstanden (kassen), 745 m2 aan bedrijfsgebouwen en 987 m2 aan overige voorzieningen– staat aantoonbaar in verhouding tot de tegenprestatie die in het kader van een ruimte-voor-ruimtekavel wordt vereist. Ter onderbouwing hiervan is gebruikgemaakt van de rekenmodule van de provincie Noord-Brabant, zoals bedoeld in het kader van de regeling Maatwerk met als doel Omgevingskwaliteit.
Uit de ingevulde rekenmodule (zie bijlage 6) blijkt dat met de voorgenomen sanering van bebouwing, de aanleg van de landschappelijke inpassing en een storting van € 1.100,- in het groenfonds van de gemeente voldoende kwaliteitswinst wordt gerealiseerd ten opzichte van de normatieve tegenprestatie die geldt voor de realisatie van één woning. Hiermee wordt voldaan aan het proportionaliteitsbeginsel, zoals verankerd in het provinciaal beleid, en wordt verzekerd dat de woningbouwontwikkeling in redelijke verhouding staat tot de geleverde kwaliteitsimpuls. De uitkomsten uit de rekenmodule tonen aan dat de sloopoppervlakte en de daarmee gepaard gaande verbetering van de omgevingskwaliteit een substantiële en structurele bijdrage leveren aan de provinciale doelen voor een aantrekkelijk, samenhangend en zorgvuldig ingericht landelijk gebied. De beoogde woning wordt daarnaast juridisch gekoppeld aan deze kwaliteitsverbetering, zodat de balans tussen ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit ook planologisch geborgd is. Lid 4 Er is sprake van een passende locatie voor de toevoeging van een woning als: a. de ontwikkeling in een bebouwingsconcentratie ligt; b. de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied, Bebouwd gebied of een bebouwingsconcentratie; of c. de woning inpandig wordt gerealiseerd binnen karakteristieke bebouwing.
Er is sprake van een passende locatie voor de toevoeging van de twee-onder-een-kapwoning, aangezien de ontwikkeling is gelegen in een kernrandzone aan de rand van de kern Molenschot. Daarmee maakt de locatie deel uit van een bebouwingsconcentratie, zoals bedoeld in de provinciale omgevingsverordening.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
24
De woning wordt gerealiseerd in het verlengde van bestaande bebouwing, zonder dat sprake is van verrommeling of het doorbreken van landschappelijke structuren. De situering sluit aan bij de bestaande ruimtelijke structuur van de kern en past binnen het zorgvuldig overgangsgebied tussen dorpsbebouwing en open buitengebied. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan de voorwaarde dat de woning wordt toegevoegd binnen een bebouwingsconcentratie en een logisch ruimtelijk geheel vormt, in overeenstemming met de doelen uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Conclusie In deze paragraaf is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de regels zoals gesteld in de TAMomgevingsverordening Noord-Brabant. Zoals blijkt uit deze toelichting kan worden voldaan aan de voorwaarden die gelden voor de beoogde ontwikkeling.
Motivering TAM-Omgevingsplan – Schoolstraat 62 Molenschot
25
Gemeentelijk beleid
3.3
Het gemeentelijk beleid is omschreven in de gemeentelijke structuurvisie ‘stedelijk gebied’. 3.3.1
Structuurvisie stedelijk gebied
Op 17 juni 2021 heeft de gemeente Gilze en Rijen de structuurvisie stedelijk gebied vastgesteld. Aangezien het plangebied aan de Schoolstraat 62 in Molenschot is gelegen binnen de bebouwde kom/kernrandzone, wordt ook voornoemde visie getoetst. De Structuurvisie Stedelijk Gebied van de gemeente Gilze en Rijen richt zich op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en het bevorderen van een duurzame leefomgeving binnen het stedelijk gebied. Belangrijke uitgangspunten zijn onder andere: -