Detailhandelsvisie Dantumadiel

39 Alle winkels zijn kwalitatief van een hoog niveau en zeker de uitstallingen van de winkels aan de zuidzijde dragen bij aan de levendigheid van het gebied. Echter, wanneer bezoekers vanaf de belangrijkste aanrijroute aan komen rijden (vanaf de Noarder Stasjonsstrjitte), is er alleen links van hen reuring. Aan de rechterzijde is een lange gevel (de zijkant van de PLUS) waar niks gebeurt. Tevens is er vanaf dat punt geen direct zicht op het grote parkeerterrein noch op bijvoorbeeld de aanwezigheid van de restaria en de bakkerij aan de noordzijde van het gebied. De vijf leegstaande units aan de noordzijde van het gebied springen alleen in het oog vanaf het grote parkeerterrein en zijn door de afstand minder snel zichtbaar vanaf de overige winkels. Het gaat echter om een aanzienlijke rij leegstaande winkelpanden, waar nu niks gebeurt. Verval van de panden ligt op de loer, dus een herontwikkeling is zeker gewenst. Verder heeft de optiek ten westen van de Aldi een bijzondere ligging ten opzichte van de andere winkels. De winkel sluit qua locatie niet aan op de rest van het winkelaanbod. Indien de ontwikkeling van een supermarkt (Jumbo) op de hoek Noarder Stasjonstrjitte – Oastersingel alsnog zou plaatsvinden, vestigt zich buiten het kernwinkelgebied een belangrijke trekker in de dagelijkse sector.

Daardoor zal het aantal bezoekers van de supermarkten in het kernwinkelgebied afnemen en zal minder combinatiebezoek aan andere winkels in het centrum aan de orde zijn.

Sterkte

Zwakte

Full service supermarkt én discount supermarkt

Leegstaande units noordzijde

Diversiteit aan aanvullende functies Ruim aantal parkeerplekken

‘Dode’ gevel aan de rechterzijde vanaf de belangrijkste aanrijdroute Overlast jeugd (20 plus ‘s) ‘s avonds

Kansen

Bedreigingen

Herontwikkeling leegstaande units noordzijde

(Beperkte) bevolkingskrimp

Sfeervollere aankleding parkeerterrein

Mogelijke ontwikkeling Jumbo (Noarder Stasjonsstrjitte – Oastersingel)

Poiesz Helemaal in het noorden van De Westereen ligt een solitair gelegen Poiesz supermarkt. Het gaat om een winkel van zo’n 650 m2 WVO, waarmee het de kleinste supermarkt van het dorp is. Zeker ten opzichte van de Aldi en de PLUS - die meer in het centrum van het dorp zijn gelegen - heeft het een relatief kleine oppervlakte. De supermarkt heeft een lokale verzorgingsfunctie, maar trekt ook bezoekers uit bijvoorbeeld Kollumerzwaag waar enkel een SPAR aanwezig is. Dit dorp heeft een kleine 3.000 inwoners en ligt op zo’n 3 kilometer afstand. Direct rondom de Poiesz zijn geen andere winkelfuncties aanwezig. Het huidige parkeerterrein ligt deels direct bij de entree van de winkel en deels achter de winkel. In totaal kunnen er zo’n 60 auto’s parkeren. De supermarkt oogt vrij gedateerd. Er zijn plannen om de huidige supermarkt te slopen en erachter een nieuwe supermarkt te bouwen (zie ook paragraaf 3.3). Overige winkelfuncties in het dorp bestaan uit een aantal verspreide winkels, zoals twee slagerijen, een winkel in woninginrichting, een keukenwinkel en een grote Sake Store.

40 Figuur 5.12: Solitair gelegen Poiesz

Tuin! Geheel solitair langs de N356 (Sintrale As) ligt het tuincentrum Tuin!. Deze winkel onderscheidt zich door onder andere haar assortiment en omvang (4.197 m2 WVO) ten opzichte van de winkels in het centrum van De Westereen.

5.5 Feanwâlden De Koemarkt In het oostelijke deel van Feanwâlden ligt de Koemarkt. Hier is de enige supermarkt van het dorp gevestigd, namelijk de PLUS. Voor het dorp is de Koemarkt een belangrijk gebied, omdat hier een diversiteit aan functies zit. Naast de supermarkt is er ook aanvullend dagelijks aanbod, namelijk een bakkerij en een DA drogisterij. Voorheen was er ook een slagerij aanwezig op de Koemarkt, maar die is in mei 2021 gesloten. Het aanbod aan vers speciaalzaken in Feanwâlden is beperkt, zeker ten opzichte van het aanbod in de grotere kernen Damwâld en De Westereen. Het dagelijkse aanbod wordt op dinsdag echter versterkt door de aanwezigheid van de weekmarkt, die van 08.00 tot 13.00 uur aanwezig is. Op de markt staan kramen met vis, groente en kaas. Overige winkels die aanwezig zijn op de Koemarkt zijn onder andere een bloemist, twee kledingzaken en een schoenenwinkel. Qua dienstverlening zijn er meerdere bedrijven aanwezig, zoals een kapper, een fysiotherapeut, een uitzendbureau en een schoonheidssalon. Enkele van deze bedrijven zitten niet direct aan de voorzijde (gezien vanaf het grote parkeerterrein), maar juist aan de achterzijde. Ook is er een zalencentrum aanwezig, ‘De Mienskip’. Dit gebouw is nog net te zien vanaf de Koemarkt. De enige

41 horecavoorziening is een snack restaurant, direct links van de PLUS gesitueerd, met een terras voor de deur. Figuur 5.13: PLUS supermarkt en snackrestaurant Anytyme aan de Koemarkt

Karakteristiek Het kernwinkelgebied de Koemarkt bestaat globaal uit het parkeerterrein met daar omheen een diversiteit aan winkels en dienstverleners. De PLUS is gesitueerd aan de kop van het plein, aan de zuidoostzijde van de Koemarkt. Aan de noordoostzijde bevinden zich de meeste winkels, allen in een aaneengesloten bouwblok. Aan de westzijde zit enkel een grote modezaak. Een aantal aspecten van het winkelgebied vallen op. De meeste winkels liggen direct aan de Koemarkt, met hun entree aan het parkeerterrein. Kledingwinkel By Auk heeft de entree echter aan de noordzijde zitten, en dus niet aan de kant waar de overige winkels hun entree hebben. De ‘voorzijde’ is beplakt met stickers. Daarnaast ligt de schoenenwinkel net van de Koemarkt af, aan de Haadstrjitte. Dit geldt ook voor de bakkerij. Omdat de bakkerij niet direct op de Koemarkt ligt, is een duidelijke uitstraling van belang om ook bezoekers die niet bekend zijn in het dorp te laten zien dat ze er zijn. Voorheen zat er ook nog een tweedehands boekenwinkel aan deze straat, deze is per mei 2022 opgehouden te bestaan op deze locatie.

42 Figuur 5.14: Structuur Koemarkt

Bron: BRDG Advies De puien van de rij met winkelunits hebben allen dezelfde vormgeving, waardoor er een eenheid ontstaat in het winkelbeeld. De kleur van de kozijnen is bij de PLUS, de horecagelegenheid en de rij met winkels allemaal gelijk. De kledingzaak aan de andere zijde van het plein heeft een totaal andere uitstraling, maar ziet er kwalitatief hoogwaardig uit. Het feit dat er twee woonlagen bovenop de winkelpanden zijn gesitueerd, zorgt ervoor dat de Koemarkt echt als afgesloten winkelgebied oogt. Er is momenteel geen leegstand op de Koemarkt. Figuur 5.15: Winkelunits aan de Koemarkt

43 Parkeren De parkeergelegenheid bij de Koemarkt bestaat uit twee parkeerterreinen. Het ene vormt de echte Koemarkt en het andere ligt er haaks op, parallel aan de Haadstrjitte. De Koemarkt parkeerplaats voorziet in zo’n 90 parkeerplekken en het andere parkeerterrein heeft een capaciteit van ongeveer 20 parkeerplekken (hier zijn geen parkeervlakken aangegeven). Op dinsdag, wanneer de marktkramen er staan, is de parkeercapaciteit aanzienlijk kleiner. De parkeerplaatsen zijn over het algemeen vrij smal, maar ze worden duidelijk aangegeven met een lichtere kleur steen. Op beide parkeerterreinen zijn wat bomen aanwezig, maar het karakter is voornamelijk functioneel met rechte parkeervakken en weinig aankleding. Het parkeerterrein is zowel vanaf de Haadstrjitte als de Lysterstrjitte goed te bereiken. Figuur 5.16: Parkeersituatie Koemarkt

SWOT-analyse Voor een dorp als Feanwâlden, met zo’n 3.600 inwoners, is het voor de leefbaarheid van belang om het huidige winkelaanbod te behouden; het liefst geclusterd, zodat de winkels van elkaar kunnen profiteren. De functiemix op de Koemarkt is op orde, met in de dagelijkse sector een supermarkt, een bakkerij en een drogisterij. De overige winkels en dienstverleners, zoals de kledingzaken, de bloemist en de kapper vullen het dagelijkse aanbod goed aan. Omdat het dagelijkse aanbod relatief gezien beperkt is, is er wel een constante concurrentie met andere grotere kernen waar inwoners van het dorp direct al hun aankopen kunnen doen. Voor optimale zichtlijnen en looproutes is het jammer dat niet alle entrees van de winkels en dienstverleners direct aan de Koemarkt liggen. Sommige entrees zitten aan de zijkant of achterkant, waardoor ze niet goed zichtbaar zijn. Daarnaast zorgt de ligging van bijvoorbeeld de bakkerij ervoor dat deze winkel slecht zichtbaar is vanaf het parkeerterrein. Hoewel het

44 grote parkeerterrein vrij smalle parkeervakken heeft, voldoet het qua capaciteit en functionaliteit. Wel is het erg stenig, met slechts drie bomen. Het andere parkeerterrein heeft een aantrekkelijker uitstraling door de hoeveelheid bomen, maar de bezoeker kiest in verband met de nabijheid automatisch voor het andere terrein. De aaneengesloten winkelrij vormt samen met de horecagelegenheid en de PLUS supermarkt een eenheid. De puien zien er netjes uit en de kwalitatieve uitstraling is op orde. Wel blokkeren de auto’s deels het zicht op de winkelrij. Door de smalle stoep en de stallingsmogelijkheden voor de fiets op de stoep, is er beperkte ruimte voor voetgangers tussen de winkels en het parkeerterrein. Momenteel is er tussen de PLUS supermarkt en Dijkstra Mode een leeg stuk grond met gras, bosjes en bomen. Een eventuele ontwikkeling op dit stuk grond zou kansen bieden om van de Koemarkt nog meer een eenheid te maken en ook de kledingzaak meer met het geheel te verbinden.

Sterkte

Zwakte

Functiemix (winkels én dienstverleners)

Beperkt dagelijks aanbod

Voldoende parkeerplekken

Auto’s blokkeren het zicht op de winkelrij

Geen leegstand Toegankelijkheid van het centrum (centrale as)

Kansen

Bedreigingen

Vergroening parkeerterrein

Concurrentie met grotere kernen

Ontwikkeling grond tussen PLUS en Dijkstra Mode

(Beperkte) bevolkingskrimp

5.6 Overige dorpen De detailhandel in de overige dorpen van Dantumadiel (Broeksterwâld, Wâlterwâld, Driezum, De Falom, Readtsjerk en Sibrandahûs) is dusdanig beperkt dat er feitelijk geen sprake is van winkelclusters. Wel zijn er enkele solitaire winkels. Deze winkels worden doelgericht bezocht en kunnen behouden blijven. Er is echter geen direct streven om deze winkels te clusteren.

45

6

Detailhandelsvisie gemeente Dantumadiel

De trends en ontwikkelingen, de kwantitatieve en kwalitatieve analyse en de beoordeling van de huidige centrumstructuur in hoofdstuk 2 t/m 5 van dit rapport zijn de basis voor deze detailhandelsvisie. In dit hoofdstuk beschrijven we de belangrijkste uitgangspunten voor de nabije toekomst van de winkels in de gemeente. Dantumadiel kiest uitdrukkelijk voor het behoud van een winkelstructuur met drie kerndorpen (Damwâld, De Westereen en Feanwâlden) elk met hun eigen compacte centrum met een goed aanbod aan vooral dagelijkse voorzieningen. Dit is een cruciaal uitgangspunt ten bate van de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van de dorpen.

1. Focus op bestaande structuur, optimalisatie waar nodig De bestaande winkelstructuur van de drie dorpen (Damwâld, De Westereen en Feanwâlden) functioneert redelijk tot goed en kan blijven bestaan. Om te bewerkstelligen dat de kernwinkelgebieden ook in de toekomst aantrekkelijk blijven, is het aan te raden om enkele details in de structuur aan te passen. Daarbij moet het uitgangspunt zijn dat in het hart van het kernwinkelgebied ten behoeve van een aaneengesloten winkel- en horecafront nietcommerciële uitingen op de begane grond ongewenst zijn. Per kernwinkelgebied wordt hieronder een ontwikkelingsmogelijkheid beschreven waardoor een optimalisatie in de structuur gerealiseerd kan worden.

Damwâld Bij realisatie van de verplaatsings- en vergrotingswens van de Lidl is het zeer gewenst dat zij naast het winkelcentrum aan de achterzijde gesitueerd wordt waarbij het parkeren aansluitend bij het parkeerterrein aan de oostzijde plaatsvindt. Bij voorkeur komt er een aantrekkelijke (overdekte) verbinding vanaf de entree van de Lidl met de overige winkels aan de achterzijde in het winkelcentrum. Daarmee blijft de Lidl onderdeel van het centrum en is er meer traffic in het achterste deel van het winkelcentrum. Tevens dient de achter te laten winkelruimte ingevuld te worden met (sub)trekkers. Bij voorkeur worden de buiten/naast het winkelcentrum gelegen winkels verplaatst naar de vrijkomende ruimte van Lidl.

De Westereen De strip met leegstaande units in het centrum aan de Noarder Stasjonstrjitte dient heringevuld te worden met winkels of diensten. Indien het mogelijk is om de leegstaande strip in te vullen met te verplaatsen winkels van elders in het dorp verdient dat de voorkeur. Als de herinvulling met winkels in de komende jaren niet duurzaam lukt is een herontwikkeling tot een appartementencomplex een alternatief. Die optie heeft op dit moment echter niet de voorkeur.

Feanwâlden Om de aantrekkingskracht van het winkelgebied te vergroten is een uitbreiding van de full service supermarkt in het centrum aan te bevelen. Een uitbreiding van de Plus supermarkt zou, mits goed onderbouwd, door de gemeente gefaciliteerd kunnen worden. Het niet bebouwde perceel tussen de Plus supermarkt en Dijkstra Mode kan hiervoor gebruikt

46 worden. Indien de supermarkt niet wil of kan uitbreiden kan het perceel herontwikkeld worden met appartementen. Bij voorkeur wordt de begane grond ingevuld met diensten of te verplaatsen winkels, of horeca elders uit de kern/regio.

2. Definieer de kernwinkelgebieden Het is aan te bevelen om in de drie dorpen het kernwinkelgebied op een plattegrond af te bakenen. In het kernwinkelgebied is uitbreiding van wonen op de begane grond niet gewenst. Buiten het kernwinkelgebied is dat wel mogelijk.

Damwâld Het kernwinkelgebied wordt gevormd door het winkelcentrum Damwâld en de erom heen liggende parkeerterreinen; zie ook figuur 6.1). Figuur 6.1: Afbakening kernwinkelgebied Damwâld

Bron: BRDG Advies

De Westereen Het kernwinkelgebied wordt gevormd door de Ljurkstrjitte tussen de aansluiting met de Noarder Stasjonstrjitte en de Skriesstrjitte met het parkeerterrein; (zie ook figuur 6.2).

47 Figuur 6.2: Afbakening kernwinkelgebied De Westereen

Bron: BRDG Advies

Feanwâlden Het kernwinkelgebied wordt gevormd door het parkeerterrein op de Koemarkt en het verbindingsstraatje met de Lysterstrjitte; (zie ook figuur 6.3).

48 Figuur 6.3: Afbakening kernwinkelgebied Feanwâlden

Bron: BRDG Advies De vestiging van nieuwe winkels (geen supermarkten zijnde) buiten het kernwinkelgebied is in principe niet gewenst. Indien hiervoor een aanvraag bij de gemeente ingediend wordt, kan de gemeente gemotiveerd van dit uitgangspunt afwijken.

3. Behouden van de functiemix in de kernwinkelgebieden Om regionaal aantrekkelijk te blijven, is het ook van belang om de mix van functies in het kernwinkelgebied te behouden, zodat er een divers aanbod voor bezoekers is. Winkelen alleen is niet meer voldoende om regionaal aantrekkelijk te zijn voor omliggende kleinere kernen. Maar mede door de Centrale As is de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid voor een nieuwe groep bezoekers binnen de mogelijkheden gekomen. Ook deze bezoekers moeten vastgehouden en gelokt worden met sterke winkelconcepten, aantrekkelijke horeca, recreatie, cultuur en sfeer. Momenteel is er een goede menging van detailhandel, horeca en dienstverlening, verspreid over de kernwinkelgebieden. Getracht moet worden om de huidige functiemenging maximaal te behouden, met daarbij aandacht voor het wonen op de begane grond. Een uitbreiding van wonen op de begane grond moet in het kernwinkelgebied zo min mogelijk gefaciliteerd worden. In het aanloopgebied blijft dit wel mogelijk.

4. Behouden van de supermarktstructuur in de kernwinkelgebieden De aanwezigheid van supermarkten in of nabij de kernwinkelgebieden heeft een grote meerwaarde wat betreft passantenstromen. De distributieve berekening heeft laten zien dat er in de dagelijkse sector een geringe overbewinkeling is, maar gezien de regiofunctie van de dorpen is een klein overschot aan dagelijkse winkels niet storend. Een uitbreiding van de Plus in Feanwâlden zou een meerwaarde voor het centrum kunnen zijn. Bij de verplaatsing van de Lidl in Damwâld naar een locatie vlak naast het winkelcentrum is de uitdrukkelijke wens aanwezig om de verbinding met het winkelcentrum te behouden (parkeren en entree/passage).

49

Voor de kernwinkelgebieden is het van belang om ook in de toekomst de supermarkten hier te behouden en niet te verplaatsen naar locaties buiten het centrum. Aan plannen voor de vestiging van nieuwe supermarkten buiten de kernwinkelgebieden dient in principe geen medewerking verleend te worden.

5. Versterken horeca aanbod (kwalitatief) Een goed horeca aanbod levert een positieve bijdrage aan het leefklimaat van winkelgebieden. Met name in het winkelcentrum van Damwâld is versterking van het horecaaanbod mogelijk. Daghoreca, die voornamelijk voor winkelbezoekers aantrekkelijk is, is nu slechts beperkt aanwezig. Het toevoegen van bijvoorbeeld een brasserie of een horecaconcept in het midden- of hogere segment behoort tot de opties om het horeca aanbod in het dorp verder te versterken. Een langer verblijf van bezoekers is gunstig voor de beleving in een centrum en verleidt tot meer winkelbezoek.

6. Verbetering sfeerbeeld parkeerterreinen Om de beleving en sfeer op voldoende niveau te houden is het van belang om te investeren in de openbare ruimte. Het huidige sfeerbeeld van de parkeerterreinen in met name Damwâld en Feanwâlden is relatief stenig en grijs. De parkeerterreinen kunnen aantrekkelijker gemaakt worden door te vergroenen (het aanbrengen van veel groenelementen) of het toevoegen van sfeerverhogend straatmeubilair. Omdat voldoende aanbod van parkeren een belangrijke meerwaarde voor de kernwinkelgebieden zijn, mag de aanpassing van de parkeerterreinen niet ten koste gaan van het aantal parkeerplaatsen. Figuur 5.14: Sfeerbeeld groene parkeerplaats

Bron: Parkeren en groen, GreenLifeXL

50 7. Wonen zien als aanvulling, niet vervanging van centrumfuncties Woningen toevoegen in het centrum is denkbaar, maar het moet niet ten koste gaan van de commerciële functies van het kernwinkelgebied. Het is beter eerst in te zetten op de aantrekkelijkheid van het kernwinkelgebied (zie daarvoor de andere punten in deze lijst), zodat het centrum zijn (boven)lokaal verzorgende functie kan behouden. Er is óók zeker vraag naar woningen in en om het kernwinkelgebied. Daarvoor dient vooral eerst naar de ruimtes boven winkels – met name voor jongerenwoningen – en naar ruimte voor nieuwbouw in de aanloopstraten – met name voor ouderenwoningen - gekeken te worden. Daarbij kan woningbouw ook strategisch ingezet worden om de commerciële functies van het kernwinkelgebied te ondersteunen; wonen draagt bij aan de levendigheid van het kernwinkelgebied en de aanloopstraten en zorgt voor meer draagvlak voor de winkels, zeker als er ook gebouwd wordt voor draagkrachtige doelgroepen.

8. Optimalisatie van randvoorwaarden Gastvrijheid Gastvrijheid is steeds belangrijker en het blijven optimaliseren van de randvoorwaarden in het centrum is essentieel om een modern, aantrekkelijk én functioneel winkelgebied te behouden en/of te ontwikkelen. Een voorbeeld van een belangrijke randvoorwaarde is onder andere het goed regelen van de bevoorrading van winkels, zodat consumenten zo min mogelijk hinder ondervinden. Op dit moment levert dit geen grote problemen op, maar het blijft wel een aandachtspunt . Ook het creëren van voldoende aanbod van oplaadpunten voor elektrische auto’s en elektrische fietsen wordt steeds belangrijker, zeker wanneer bezoekers ook van verder weg komen. Voldoende (zit-)straatmeubilair en het aanbieden en inzichtelijk maken van toiletmogelijkheden (bijvoorbeeld via de app Hoge Nood) komen ten goede aan de gastvrijheid en kwaliteit van het winkelgebied. Al deze elementen bepalen mede de mate waarin bezoekers zich welkom voelen in een winkelgebied.

Goede samenwerking van en met centrumondernemers De samenwerking tussen de ondernemers in de kernwinkelgebieden is goed. Zij zijn verenigd in de ondernemersverenigingen per dorp, en gemeentebreed in de Stichting Ondernemers Dantumadiel (SOD). De contacten tussen de gemeente en SOD zijn goed. Deze goede samenwerking blijft wederzijds inzet vragen.

Opvolgingsproblematiek Het probleem van opvolging van oudere centrumondernemers speelt op dit moment nog niet concreet maar kan op een termijn van 5 à 10 jaar wel voor een groter percentage leegstand zorgen. Het is goed om dit te monitoren, om verrassingen op termijn te voorkomen.

51

7

Actieplan

Om de ambities van de detailhandelsvisie te realiseren, is het belangrijk dat er op een aantal fronten concrete stappen worden gezet. In dit hoofdstuk benoemen we de belangrijkste acties en benoemen daarbij ook de verschillende verantwoordelijkheden.

Actielijn 1: Focus op bestaande structuur, optimalisatie waar nodig •

Het verdient aanbeveling om het planologisch regime tegen het licht te houden en waar nodig te actualiseren, om de structuur van kernwinkelgebieden te borgen. De afbakening van de kernwinkelgebieden dient daarbij vastgelegd te worden in het bestemmingsplan. Zie ook hoofdstuk 6 bij 2.

•

Binnen de kernwinkelgebieden onderscheid aanbrengen tussen een kernwinkelgebied en de erom heen liggende aanloopgebieden waarbij in het kernwinkelgebied de toevoeging van woningen op de begane grond niet gewenst is. Ook dit dient in het bestemmingsplan te worden vastgelegd.

•

Ten behoeve van de optimalisatie van de structuur in de kernwinkelgebieden zoals in hoofdstuk 6 bij 1 aangegeven, definiëren van de ontwikkelgebieden.

Rolverdeling: de gemeente is verantwoordelijk voor het gewijzigde planologische regime en kan met betrekking tot de ontwikkelgebieden het initiatief nemen voor een traject van vastgoedregie, bijvoorbeeld door hier capaciteit voor te organiseren.

Actielijn 2: Behouden van de functiemix in het centrum •

Actief opereren om de huidige functiemix van winkels, horeca en dienstverlening maximaal te behouden, met daarbij aandacht voor het wonen op de begane grond. Een uitbreiding van wonen op de begane grond kan alleen in het aanloopgebied.

•

Vastleggen dat bij de transformatie van winkels naar woningen in het aanloopgebied en bij nieuwbouw van woningen in het kernwinkelgebied (op de verdieping) het uitgangspunt is dat de eigenaar/ontwikkelaar op eigen terrein de benodigde parkeerplaatsen dient te realiseren.

Rolverdeling: De marktpartijen zijn primair verantwoordelijk voor het herinvullen van leegkomende of leegstaande panden op een zodanige manier dat de huidige functiemix behouden blijft. De gemeente kan hierbij alleen faciliterend ondersteunen. De gemeente is verantwoordelijk voor het gewijzigde planologische regime met regels over de parkeerplaatsen bij het toevoegen van woningen in het kernwinkelgebied. Eventueel kan in een werkgroep door de gemeente samen met vastgoedeigenaren en ontwikkelaars gekeken worden naar de mogelijkheden voor een parkeerfonds.

52 Actielijn 3. Behouden van de supermarktstructuur in het centrum •

• •

Voor zover nog niet planologisch geregeld; vastleggen dat supermarkten hier behouden moeten worden en niet kunnen verplaatsen naar locaties buiten het centrum of kunnen toetreden op locaties buiten het centrum. Een verplaatsing van de Lidl zou – mits uitgevoerd binnen strikte kaders – door de gemeente gefaciliteerd kunnen worden; Een uitbreiding van de Plus supermarkt in Feanwâlden kan door de gemeente gefaciliteerd worden.

Rolverdeling: Het aanpassen van de diverse bestemmingsplannen buiten het centrum waardoor de vestiging van een supermarkt aldaar uitgesloten wordt, is de verantwoordelijkheid van de gemeente.

Actielijn 4: Kwalitatief versterken horeca aanbod •

In overleg met zittende of nieuwe horeca ondernemers de mogelijkheden onderzoeken voor een versterking van het horeca-aanbod. Met name in het winkelcentrum van Damwâld is dit een mogelijkheid. Het gaat hierbij dus niet om een uitbreiding van horeca of een vergroting van het aantal horeca vestigingen maar om een kwalitatieve verbetering van het huidige aanbod.

Rolverdeling: Ondernemers in een kernwinkelgebied gezamenlijk met zittende of nieuwe horecaondernemers en vastgoedeigenaren kunnen een versterking van het horeca-aanbod nastreven.

Actielijn 5: Investeren in sfeer van de parkeerterreinen en openbare ruimte •

Voor elk kernwinkelgebied een plan maken voor vergroening van parkeerterreinen en sfeerverhoging van de openbare ruimte. Uitgangspunt bij het maken van deze plannen is dat het aantal parkeerplaatsen minimaal gehandhaafd blijft. Realisatie van de plannen zo spoedig mogelijk, maar ze moeten wel passen in de uitvoeringsplanning en begroting van de gemeente.

Rolverdeling: Het maken van de plannen is een verantwoordelijkheid van de gemeente samen met de ondernemers(verenigingen). De uitvoering en de termijn van realisatie is aan de gemeente.

Actielijn 6: Wonen zien als aanvulling op, en niet als vervanging van centrumfuncties • •

Woningbouw alleen inzetten als aanvulling op commerciële functies, niet als vervanging ervan. Ouderenwoningen toevoegen in de aanloopgebieden (meer ruimte, grondgebonden) en jongerenwoningen door transformatie van bestaande panden, sloop- nieuwbouw, herstructurering in het kernwinkelgebied boven winkels (meer reuring, kleiner en vaak beter betaalbaar).

Rolverdeling; de gemeente is verantwoordelijk voor een wijziging van het planologische regime waarin bovenstaande keuzes geregeld worden.

53 Actielijn 7: Optimalisatie van randvoorwaarden •

Aandacht blijven houden voor huidige situatie van bevoorrading. Dit levert op dit moment geen grote problemen op, maar blijft wel een aandachtspunt (ondernemers en gemeente).

•

Aandacht voor gastvrijheid. Het op de juiste wijze invullen van de randvoorwaarden (zie ook hierna) maakt een belangrijk deel uit van de sfeer in een kernwinkelgebied. Naast bijvoorbeeld de “aankleding” van de openbare ruimte en elaadpunten is ook het kunnen vinden van toiletmogelijkheden van belang. Het gaat hier om een mix van elementen. (Initiatief SOD).

•

Het creëren van voldoende aanbod van oplaadpunten voor elektrische auto’s en elektrische fietsen. (Initiatief ondernemers, samen met gemeente).

•

Het vergroten van de digitale vindbaarheid en zichtbaarheid. Dit geldt voor de kernwinkelgebieden, maar ook voor ondernemers individueel. Vergroot de positie op de Google zoekmachine. Vergroot de populariteit op Facebook en Instagram door regelmatig nieuwe content te posten. Voor de kernwinkelgebieden De Westereen en Feanwâlden is het te overwegen om een website op te zetten. (Ondernemers en ondernemersverenigingen).

•

Onderzoeken of de centra van Damwâld, De Westereen en Feanwâlden interessanter kunnen worden voor toeristen in de omgeving en hoe de huidige toeristen langer in het centrum vastgehouden kunnen worden. Hiervoor eventueel een marketing- en identiteitsplan maken (initiatief SOD).

Lange termijn: • •

Monitoren of de opvolgingsproblematiek van oudere ondernemers groter wordt, waardoor de leegstand kan toenemen. (Ondernemers). Mogelijk onderzoek naar het draagvlak voor behoud van de winkelsluiting op zondag in 2025. Indien dit onderzoek plaatsvindt, dient het voor eind juli 2025 opgeleverd te worden. (Gemeente).

54

Bijlage 1 - Bevolkingsontwikkeling Dantumadiel Het afgelopen decennium lag het inwonertal van de gemeente Dantumadiel steeds rond de 19.000. De voorspellingen van het CBS geven aan dat het aantal inwoners in de gemeente de komende decennia zal dalen. In 2050 zal het inwonertal rond de 16.400 liggen15. Het aantal huishoudens zal de komende paar jaar iets toenemen, maar daarna stagneren en vanaf 2035 dalen16. Het feit dat de bevolking al eerder begint te dalen dan het aantal huishoudens heeft grotendeels te maken met de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, de zogenaamde ‘gezinsverdunning’. Tabel 1 geeft een overzicht van de prognose van het aantal inwoners en het aantal huishoudens voor de komende decennia. Tabel 1: Prognose aantal inwoners en huishoudens in Dantumadiel Jaartal Aantal inwoners 2020 18.800 2025 18.400 2030 18.000 2035 17.700 2040 17.300 2045 16.900 2050 16.400 Bron: CBS Statline, 2019, bewerking door BRDG Advies

15 16

Aantal huishoudens 7.800 7.900 7.900 7.900 7.700 7.500 7.300

Regionale prognose 2020-2050; bevolking, intervallen, regio-indeling 2018 (CBS Statline, 2019) Regionale prognose 2020-2050; huishoudens, intervallen, regio-indeling 2018 (CBS Statline, 2019)

55

Bijlage 2 - Demografische ontwikkelingen Dantumadiel heeft zowel te maken met vergrijzing als ontgroening. Het aandeel ouderen stijgt, terwijl het aandeel jongeren daalt. Hieronder worden beide begrippen verder toegelicht.

Vergrijzing Vergrijzing betekent dat het aandeel ouderen in de bevolking stijgt. Momenteel is de ‘grijze druk’ in Nederland 33,7%5. Dit is opnieuw een stijging ten opzichte van het jaar ervoor, toen dit percentage nog op 33,1% lag. Een grijze druk van 33,7% betekent dat tegenover elke honderd potentiële arbeidskrachten (20- tot 64-jarigen) bijna 34 personen van 65 jaar of ouder staan. Vijftig jaar geleden waren dit er slechts 19. De verwachting is dat de grijze druk de komende jaren nog verder gaat toenemen. Rond 2040 zal de vergrijzing haar hoogtepunt bereiken met bijna 50%. Daarna zal de grijze druk afnemen, omdat de naoorlogse generatie ‘babyboomers’ dan grotendeels overleden zal zijn. Vergrijzing gaat lang niet altijd samen met meer vrij besteedbaar inkomen en meer consumptieve bestedingen. De zorg neemt een grotere hap uit het inkomen en er worden soms nieuwe hypothecaire verplichtingen aangegaan om de oude dag verzekerd te hebben. In absolute zin dalen de totale bestedingen gemiddeld na 55 jaar; personen met een leeftijd van 75 jaar of ouder besteden circa 2/3e van wat personen tussen de 45 en 55 jaar besteden. Ouderen geven (relatief) meer uit aan woninginrichting, huishoudelijke apparaten en gezondheid, maar minder aan zaken als mode, onderwijs, horeca en vervoer17. Figuur 1 - Inkomens en bestedingen van huishoudens, per leeftijdscategorie

Bron: CBS, 2017

17

Vergrijzing en de Nederlandse economie (CBS, 2017)

56 Ontgroening Waar het aandeel ouderen toeneemt, daalt het aandeel van de werkzame bevolking en het aandeel van de kinderen/jongeren. Ontgroening betekent dat het aandeel kinderen/jongeren in de bevolking daalt. Momenteel is de ‘groene druk’ in Nederland 36,4%5. Een groene druk van 36,4% betekent dat tegenover elke honderd potentiële arbeidskrachten (20- tot 64jarigen) ruim 36 personen staan met een leeftijd tussen de 0 en 20 jaar. Ontgroening kan een behoorlijk effect hebben op de voorzieningen in een gebied. Vooral het platteland heeft potentieel het meest te maken met effecten van ontgroening; jongeren trekken sterker naar de grotere dorpen en steden toe. Tabel 2 geeft voor de gemeente Dantumadiel en heel Nederland de leeftijdsopbouw weer, zowel voor 2021 als voor tien jaar geleden. Het aandeel jongeren bedraagt 22,6% in Dantumadiel en 21,4% landelijk. De afgelopen 10 jaar is de ontgroening iets sneller gegaan dan het Nederlands gemiddelde (-2,5 procentpunt t.o.v. -2,0 procentpunt). Ook de vergrijzing is in de gemeente Dantumadiel sneller gegaan dan het landelijk gemiddelde (+5,8 procentpunt t.o.v. +4,2 procentpunt). Tabel 2 - Leeftijdsopbouw gemeente Dantumadiel en Nederland Dantumadiel 2011 0-20 jaar 25,1% 20-65 jaar 57,7% > 65 jaar 17,1% Bron: CBS Statline, 2021

Dantumadiel

Nederland

Nederland

2021 22,6% 54,6% 22,9%

2011 23,4% 60,9% 15,6%

2021 21,4% 58,8% 19,8%

57

Bijlage 3 - Trends en ontwikkelingen Er is een aantal trends te onderscheiden die direct of indirect invloed hebben op de Nederlandse winkelgebieden en winkelstructuur. Deze trends op landelijk niveau zijn vaak ook op regionaal of lokaal niveau zichtbaar. De diverse ontwikkelingen zullen vroeg of laat gevolgen hebben voor het te voeren gemeentelijke detailhandelsbeleid. De belangrijkste trends en ontwikkelingen geven we hier weer.

Online winkelen Het gebruik van internet voor het doen van aankopen is de afgelopen jaren sterk blijven stijgen. Het aantal webwinkels in Nederland is in ruim tien jaar tijd meer dan vervijfvoudigd, van circa 15.000 webwinkels in 2010 tot circa 80.000 in 202218. De online bestedingen stijgen jaarlijks en ook het aandeel bestedingen dat online gedaan wordt stijgt hard door. Naast de branches media, elektronica, mode en speelgoed, laat ook de food sector flinke groeipercentages zien. Onder andere de vele bezorgservices, wekelijkse maaltijdboxen en het online bestellen van boodschappen spelen hierin een grote rol. Social media vervullen tegenwoordig een grote rol bij het nemen van beslissingen door consumenten. Reviews van influencers/vloggers/bloggers worden steeds belangrijker ten opzichte van reguliere advertentiekanalen. Consumenten hebben tal van keuzemogelijkheden en kunnen gemakkelijk producten met elkaar vergelijken. Daarnaast is de smartphone onontbeerlijk geworden, waarmee potentiële consumenten op elke gewenste plek van de meest actuele aanbiedingen op de hoogte kunnen worden gehouden. Winkels maken veel gebruik van de technische mogelijkheden; apps bieden vele kansen. Dat de smartphone onmisbaar is geworden blijkt uit de cijfers: in 2019 gebruikte 37% van de online kopers wel eens zijn telefoon om een aankoop te doen, in 2020 lag dit percentage al op 43%19.

In het eerste half jaar van 2021 gebruikte zelfs het merendeel van de online shoppers de smartphone wel eens als device, namelijk 58%20. Bepaalde soorten winkels, zoals fotozaken en reisbureaus, zijn door de komst van het internet deels verdwenen, maar er is ook een omgekeerde trend ontstaan waarbij onlineaanbieders ervoor kiezen om ook met een fysieke winkel in de stad aanwezig te zijn (zoals Coolblue). Ontegenzeggelijk is echter het feit dat de grote retailplatformen (Bol.com, Wehkamp, Zalando, Amazon en Ali Express) een groeiend aandeel van de consumentenbestedingen voor hun rekening nemen.

18

Hoeveel webwinkels zijn er in Nederland? (Thuiswinkel.org, 2022) Nederlandse online consumentenbestedingen stijgen in Q2 met 12% naar €6,36 miljard (Thuiswinkel.org, 2020) 20 Mijlpaal: meer dan de helft van online shoppers koopt met smartphone (Thuiswinkel.org, 2021) 19

58 Afnemende behoefte aan fysieke winkelmeters De vraag naar vierkante meters winkelruimte neemt af. De groei van het online winkelen is hierbij een belangrijke factor, maar ook demografische ontwikkelingen (vergrijzing en bevolkingskrimp) en veranderende consumentenbestedingen (meer bestedingen aan diensten in plaats van goederen) zorgen ervoor dat er minder behoefte is aan fysieke winkelmeters. Ondernemers in fysieke winkels opereren in een meer dynamische omgeving dan voorheen, waarin consumenten kritischer zijn op hun uitgaven, meer waarde hechten aan beleving en waarin transparantie door internet de retail onder druk heeft gezet. Hoe groot en of er een afname is van het aantal vierkante meters is afhankelijk van het type winkelgebied. Winkelgebieden met veel niet-dagelijks aanbod ervaren bijvoorbeeld een sterkere concurrentie van het internet dan gebieden waar de focus voornamelijk ligt op de dagelijkse sector. Figuur 2 geeft voor alle Nederlandse gemeentes weer waar een afname of toename van de vraag naar winkelmeters wordt verwacht. In tegenstelling tot het midden van het land en de Randstad, worden in delen van Friesland, Groningen, Drenthe, oost-Overijssel, oostGelderland, Limburg en Zeeland sterke afnames verwacht. Figuur 2: Vraag naar winkelmeters per gemeente

Bron: CBRE, 2019

59

Schaalvergroting en - verkleining en de ‘trek weg uit het midden’ Er vindt een schaalvergroting plaats in de voorzieningenstructuur. De consument verwacht tegenwoordig een completer assortiment, of het nu gaat om levensmiddelen, mode of meubelen. In zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector neemt de noodzakelijk benodigde massa (= aantal m² WVO) toe. Tien jaar geleden was een supermarkt van 600 à 800 m² WVO voldoende groot, tegenwoordig heeft een full service supermarkt minimaal het dubbele nodig. Ondernemers hebben daardoor soms een groter pand nodig om zich te huisvesten. Mede gezien de gewenste bereikbaarheid voor de consument en een efficiënte bevoorrading groeit de vraag naar een vestiging buiten, of aan de rand van, bestaande winkelcentra. Hier staat tegenover dat een groot aandeel van de ondernemers niet kiest voor groot, groter grootst, maar er juist voor kiest om op een relatief beperkt oppervlak te ondernemen. Persoonlijke aandacht, authenticiteit en beleving staan daarbij centraal. In sommige gevallen wordt het minder brede assortiment in de winkel gecompenseerd met een online bestelmogelijkheid. De afhankelijkheid van een keten of franchiseformule brengt risico’s met zich mee. Diverse bedrijven hebben afgelopen jaren te kampen gekregen met een faillissement. Met name het middensegment heeft hier hinder van ondervonden.

De profilering is niet altijd meer de juiste, waardoor de bedrijfseconomische situatie voor meerdere ketens nijpender is geworden. Door onvoldoende onderscheidend eigen gezicht zijn reeds diverse formules omgevallen. De omgevallen formules beperken zich niet alleen tot middelgrote spelers, maar ook de grote formules met weinig eigen profilering hebben het erg lastig. Bekende voorbeelden die moeilijke tijden doormaken zijn onder meer HEMA en Blokker, maar zij hebben het tij nog kunnen keren. Voor onder meer V&D, Coolcat, Steps, Didi en Miller&Monroe is dit niet gelukt. Doordat sommige eigenaren meerdere formules hebben, zien we ook dat door herprofilering formules wegvallen.

Branchevervaging en blurring Samenhangend met de schaalvergroting is de trend van de branchevervaging. Winkels verbreden hun assortiment om de consument meer te kunnen bieden. Eenieder kent de voorbeelden in zijn eigen omgeving: bouwmarkten verkopen ook planten, tuincentra verkopen ook huishoudelijke artikelen en supermarkten verkopen ook mediaproducten. Hier is sprake van een onomkeerbaar proces; de consument is er inmiddels aan gewend dat deze mogelijkheden er zijn. ‘Blurring’ ontstaat wanneer diverse sectoren zich met elkaar mengen, zoals horecaconcepten met detailhandelsverkopen en omgekeerd. Meerdere disciplines worden onder één dak aangeboden, zoals retail, horeca, cultuur en vermaak. Een al langer bestaand voorbeeld is de bakker met lunchroom, maar ook in het kader van de behoefte aan beleving komen steeds meer nieuwe concepten in beeld. Zo krijgt bijvoorbeeld ook de ‘Restaria’ meer bekendheid; de reguliere cafetaria en het eetcafé worden hierbij dichter bij elkaar gebracht.

60 Figuur 3: Bakker Haafs en Boomker Boeken in het centrum van Haren (Groningen) vinden elkaar letterlijk in het midden via een bakkerscafé annex leesgedeelte

Bron: Oogst Groningen

Consumentengedrag Door veranderingen in de wensen van de consument is het consumentengedrag de afgelopen decennia sterk veranderd. Verblijf in en beleving van winkelgebieden is in toenemende mate van belang. Zowel in de detailhandel als in de horeca wordt de vraag naar service en gemak steeds groter. Ook is de consument tegenwoordig meer klimaatbewust en zijn thema’s als duurzaamheid en social impact van grote invloed bij keuzegedrag. Een andere ontwikkeling is dat afstand, door de opkomst van de e-bike, niet meer een allesbepalende factor is bij het bezoeken van winkelgebieden. De e-bike is niet gebonden aan autoparkeerplaatsen, waardoor de consument tot in het centrum kan komen. Onder andere door deze ontwikkeling is de consument mobieler dan voorheen en stelt hij/zij andere eisen aan een bezoek aan de stad. Daarbovenop heeft de coronapandemie als gevolg gehad dat consumenten meer online aankopen zijn gaan doen en het gemak van thuislevering zijn gaan ervaren. Dit geldt ook voor de consument die voorheen weinig tot geen internetaankopen deed. Winkelgebieden moesten na de coronapandemie opnieuw bezoekers naar zich toe trekken.

Identiteit, authenticiteit, beleving De laatste jaren zijn identiteit en authenticiteit belangrijke thema’s in het ruimtelijk beleid, en een middel om een gebied onderscheidend vermogen te geven. Hierdoor kan een stad, wijk of regio op de kaart en in de markt geplaatst worden. De consument is door de toegenomen mobiliteit en behoefte aan andere vormen van tijdsbesteding bereid om langere afstanden af te leggen naar aantrekkelijke winkelcentra. Het onderscheid tussen het doen van boodschappen en shoppen is steeds duidelijker geworden. Wanneer de consument ervoor kiest om te gaan shoppen zijn omgeving, sfeer en ambiance heel belangrijk. Deze beleving

61 van een winkelgebied wordt bepaald door diverse elementen. Het gaat dan onder andere om de servicegraad, de parkeergelegenheid, de inrichting van de openbare ruimte, de aanwezigheid van evenementen, de kwaliteit van de (dag)horeca en technologische snufjes zoals gratis wifi en apps met aanbiedingen. Bij parkeren gaat het niet alleen om de beschikbaarheid van een parkeerplaats, maar ook of deze gratis is, voldoende maatvoering heeft en op welke afstand van de winkels hij ligt. Dit alles draagt sterk bij aan het realiseren van een eigen identiteit van een stad of kern.

Wijzigend trekkerbeeld Tot in de jaren ’90 van de vorige eeuw waren vooral de Nederlandse warenhuizen belangrijke ankerpunten in de verzorgingsstructuur van winkelgebieden. Het succes van de drie grote Nederlandse warenhuizen (V&D, Bijenkorf en HEMA) is de afgelopen tijd echter zeer wisselend geweest; V&D is inmiddels verdwenen, terwijl de Bijenkorf zich succesvol heeft geherpositioneerd in het luxe segment op toplocaties in voornamelijk het westen van het land. De komst van Hudsons Bay naar Nederland was even bombastisch als kortstondig. Andere winkelketens bepalen daarom nu de looproutes in winkelgebieden. De positionering van formules als de Mediamarkt, Zara of (zoals vanouds) een HEMA of Action en lokale bekende ondernemers (in kleinere plaatsen) is voor de winkelstructuur zeer belangrijk.

Sanering supermarkten Ongeveer sinds het begin van dit millennium is er sprake van een langdurige strijd tussen supermarkten, die geleid heeft tot een saneringsslag binnen de supermarktsector. Naast het verdwijnen van de kleinere supermarkten zijn ook diverse supermarktformules, waaronder Edah, Konmar, Nieuwe Weme, C1000 en EmTé verdwenen. Een verdere reorganisatie van de branche is niet ondenkbaar. Dit kan gevolgen hebben voor de supermarktstructuur in de bestaande winkelgebieden. Een recente ontwikkeling is de fusie tussen PLUS en Coop, waardoor PLUS de derde supermarktformule van Nederland zal worden. Sommige formules hebben verschillende prijsranges binnen hun winkels doorgevoerd; afhankelijk van de ligging in het land (gestuurd door krachtige concurrentie) of in een plaats (bijvoorbeeld centra van grotere steden) kan een ander prijsbeleid gevoerd worden. Afgezien van een daling van het aantal formules is de omvang van de supermarkten gemiddeld wel gestegen (schaalvergroting); dit loopt redelijk synchroon met de landelijke daling van het aantal speciaalzaken.

Opkomst flitsbezorging Naast de sanering van supermarkten en daarmee het verdwijnen van diverse supermarktformules, is er sinds enkele jaren een nieuwe vorm van boodschappen doen in opkomst, namelijk flitsbezorging. Flitsbezorgers als Flink, Gorillas en Getir zijn inmiddels in verschillende grote Nederlandse steden aanwezig. De nieuwe online supermarkten bieden een snelle boodschappenservice waarbij de bestelling vaak al binnen 10 minuten wordt bezorgd. Naast de snelle levering zijn er tal van voordelen aan het flitsbezorgen: het gemak van boodschappen doen wordt aanzienlijk vergroot, het is voor de consument tijdbesparend, de bezorging is van ’s ochtends vroeg tot ’s avonds laat (soms zelfs 24 uur per dag) en de bezorging kan gevolgd worden via live tracking. Andere bijkomende voordelen zijn dat de bezorgkosten en het minimale bestelbedrag vaak laag zijn, waardoor de drempel om te bestellen bij de online services laag is. Bestaande fysieke supermarkten hebben door de opkomst van flitsbezorging te maken met een nieuwe vorm van concurrentie.

62 De flitsbezorgers profiteerden van de lockdowns tijdens de coronapandemie, waardoor ze snel konden groeien. Er zijn echter ook in dit speelveld veranderingen gaande: na de coronapandemie lijkt de animo voor flitsbezorging te dalen, bepaalde flitsbezorgers verdwijnen of nemen elkaar over en er is een toenemende weerstand tegen de ‘dark stores’ (de geblindeerde distributiecentra) in woonwijken.

Opvolgingsproblematiek De vergrijzing onder mkb’ers stijgt en de komende jaren bereiken veel ondernemers de pensioengerechtigde leeftijd. Veel zelfstandige ondernemers hebben de laatste jaren echter problemen met de opvolging van hun bedrijf. Het automatisme van ‘overdracht van vader op zoon’ verdwijnt. Dat betekent uiteindelijk dat veel winkels leeg komen te staan of van gedaante veranderen. Dit speelt zowel in grote als kleine kernen, maar de effecten zijn niet overal gelijk. In grotere plaatsen komt wellicht een filiaalbedrijf in het pand, mede afhankelijk van de locatie van de winkel. In kleinere kernen met een beperkt draagvlak en op minder goede locaties ontstaat vaker leegstand. De ondernemer heeft het door de vaak lage vaste lasten nog lang kunnen volhouden, maar voor een nieuwe start na overname is de exploitatie niet meer rendabel te maken. Behalve leegstand in een kern geeft dit voor de ondernemer ook problemen, aangezien het pand vaak dienstdeed als pensioenvoorziening.

Financiering en huurniveau Bij gewenste investeringen in een onderneming - of het nu gaat om de start van een onderneming, een vergroting, of een interieuraanpassing - lopen ondernemers vaak aan tegen een financieringsprobleem. Banken blijken veelal niet, of alleen tegen zeer forse tarieven, bereid tot financiering. Alternatieve vormen van financiering komen steeds meer in beeld; zo bieden crowdfunding en kredietunies nieuwe financieringskansen voor ondernemers. Niet alleen de financiering zorgt voor problemen, maar ook de huurprijzen geven vaak aanleiding tot discussies. De afgelopen jaren zijn op diverse locaties de huurniveaus gedaald, maar niet in alle gevallen is het huurprijsniveau aangepast aan de huidige werkelijkheid. Bovendien blijkt bij onderhandelingen over de huurprijs dat vastgoedpartijen vaak te weinig flexibel zijn om tot een acceptabele constructie voor de huur te komen.

Ontwikkeling leegstand Het afgelopen decennium is de leegstand in het land aanzienlijk toegenomen. De economische crisis was een belangrijke oorzaak, maar ook de opkomst van de aankopen via internet hebben de toename van de leegstand snel doen groeien. Toch waren de leegstandspercentages niet overal in het land en in elk type winkelgebied even hoog. Vooral aan de randen van het land (specifiek de krimpgebieden) en in middelgrote steden lag de leegstand op een erg hoog niveau2122. Mede door diverse ingezette acties is de afgelopen jaren de leegstand teruggedrongen; deels had dit te maken met het feit dat vooral horeca zich in de leegkomende panden ging vestigen, maar ook met bijvoorbeeld transformatie naar andere functies. Bij de horeca lijkt inmiddels het verzadigingspunt bereikt te zijn. Vanaf medio 2019 is de leegstand, ook landelijk, weer gestegen. Er is nog steeds sprake van voortgaande groei van online bestedingen, met diverse faillissementen als gevolg, vooral in de modische sector. 21

Winkelleegstand in de drie noordelijke provincies (Broekhuis Rijs Advisering, augustus 2018) Transformatie winkelpanden vervolg; drie noordelijke provincies (Broekhuis Rijs Advisering, april 2019) 22

63 Het algemene beeld is dan ook dat de komende jaren de leegstand mogelijk weer verder gaat toenemen, nu ook het aantal passanten in de echte A-1 gebieden van de grote steden aan het afnemen is. Leegstand, online bestedingen en faillissementen zullen door de coronacrisis hoogstwaarschijnlijk in de toekomst verder oplopen.

64

Bijlage 4 - Verklarende woordenlijst Branche

Een groep van bedrijven (winkels) die samen actief zijn in een bepaalde groep goederen en/of diensten.

Dagelijkse artikelen

Levensmiddelen (food) en artikelen voor de persoonlijke verzorging.

Detailhandel overig

O.a. tweedehands artikelen, audicien, erotiek.

In/Om Huis

O.a. dierenwinkels, woonwinkels, elektronicazaken en fietsenwinkels.

Koopkrachtbinding

De mate waarin inwoners uit een bepaald gebied (kern of gemeente) hun bestedingen in dat betreffende gebied doen.

Koopkrachtafvloeiing

De mate waarin inwoners uit een bepaald gebied (kern of gemeente) hun bestedingen buiten dat betreffende gebied doen.

Koopkrachttoevloeiing

De mate waarin bestedingen in het betreffende gebied afkomstig zijn van inwoners van buiten dat gebied.

Koopstromen

Koopkrachtbewegingen tussen kernen, gemeenten of winkelgebieden door binding, afvloeiing en toevloeiing van koopkracht.

Mode & Luxe

O.a. warenhuizen, kledingwinkels, schoenenzaken, juweliers, opticiens en verkoop van kunst.

Niet-dagelijkse artikelen Alle artikelen die niet onder dagelijks vallen (o.a. kleding, elektronica, DHZ-artikelen, wonen). Vloerproductiviteit

Gemiddelde detailhandelsomzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak.

Vrije Tijd

O.a. sportzaken en knutselwinkels.

Winkelvloeroppervlak

Het deel van de winkel waarop de verkoop aan de klant plaatsvindt en dat publiek toegankelijk en/of publiek zichtbaar is. Magazijn, kantoor, kantine, sanitair etc. vallen hier niet onder (maar wel onder het bruto vloeroppervlak).

Verkooppunt

Een plek waar het drijven van een winkel de economische activiteit is, inclusief de bijbehorende elementen, zoals een kassafunctie, opslag en toonzaal.

65 Groepen Leegstand Dagelijks Mode & Luxe

Vrije Tijd

In/ Om Huis

Detailhandel Overig Bron: Locatus, bewerking door BRDG Advies

Hoofdbranches Leegstand Verbouw Levensmiddelen Persoonlijke Verzorging Warenhuis Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren Juwelier & Optiek Huishoudelijke- & Luxe Artikelen Antiek & Kunst Sport & Spel Hobby Media Plant & Dier Bruin & Witgoed Auto & Fiets Doe-Het-Zelf Wonen Detailhandel Overig

66

Bijlage 5 - Distributieplanologische berekening Damwâld Omzet per hoofd (excl. btw)

Dagelijks € 2.512

Niet-dagelijks € 2.121

Bron Panteia

Inwoners

5.600

5.600

CBS

Koopkrachtbinding (%)

84%

23%

KSO

Omzet verzorgingsgebied

€ 11.815.612

€ 2.732.286

Toevloeiing koopkracht (%)

43%

49%

Omzet toevloeiing

€ 8.913.532

€ 2.625.137

Totale omzet

€ 20.729.143

€ 5.357.423

Vloerproductiviteit

KSO

€ 6.819

€ 1.607

2

Potentieel winkelaanbod m

3.040

3.335

2

Aanwezig winkelaanbod m

3.757

6.694

Ruimte/tekort in markt

-717

-3.359

Dagelijks € 2.512

Niet-dagelijks € 2.121

Bron Panteia

Inwoners

5.065

5.065

CBS

Koopkrachtbinding (%)

81%

29%

KSO

Omzet verzorgingsgebied

€ 10.305.127

€ 3.115.930

Toevloeiing koopkracht (%)

28%

23%

Omzet toevloeiing

€ 4.007.550

€ 930.732

Totale omzet

€ 14.312.677

€ 4.046.662

De Westereen Omzet per hoofd (excl. btw)

Vloerproductiviteit

Panteia Locatus

KSO

€ 6.819

€ 1.607

2

Potentieel winkelaanbod m

2.099

2.519

2

Aanwezig winkelaanbod m

3.583

9.970

Ruimte/tekort in markt

-1.484

-7.451

Dagelijks € 2.512

Niet-dagelijks € 2.121

Bron Panteia

Inwoners

3.605

3.605

CBS

Koopkrachtbinding (%)

77%

20%

KSO

Omzet verzorgingsgebied

€ 6.972.442

€ 1.529.486

Toevloeiing koopkracht (%)

20%

15%

Omzet toevloeiing

€ 1.743.110

€ 269.909

Totale omzet

€ 8.715.552

€ 1.799.395

€ 6.819

€ 1.607

Potentieel winkelaanbod m2

1.278

1.120

2

Aanwezig winkelaanbod m

1.132

1.132

Ruimte/tekort in markt

146

-12

Feanwâlden Omzet per hoofd (excl. btw)

Vloerproductiviteit

Panteia Locatus

KSO

Panteia Locatus

Broekhuis Rijs & De Gier Advisering Wederik 1 9801 LX Zuidhorn 0594-528358 info@brdgadvies.nl www.brdgadvies.nl