Concept taxatierapport Munestrjitte 6-8, Feanwalden
Tekst van het document
TAXATIERAPPORT
Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden Nextfund B.V. A.H.C. Geerligs MRICS RT Parklaan 1, 9724AL te Groningen Tel: 050 7676100 | Email: auric@nextfund.nl
Opdrachtgever Gemeente Dantumadiel mevrouw H. Lepstra Koweblomke 4 9104BR Damwald
Dossier: BDO101020
Waardepeildatum 25 september 2025
Rapportdatum 16 oktober 2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer:
BDO101020
VMS taxatienummer: Complex: Adres: Eigenaar:
107003572 Mûnestrjitte 6, 8 te Feanwâlden Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden De heer Emile Gassler
Type eigendom:
Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Perceeloppervlakte:
21.029 m²
Energielabel:
- / Geen
Object Type object:
Eigen gebruik
Oorspronkelijk bouwjaar:
1992
Monument:
Nee
Totaal BVO m² of stuks:
3.635
Totaal VVO m² of stuks:
3.450
Verhouding VVO / BVO:
1:1,05
Parkeerplaatsen binnen en buiten:
-
Marktwaarde per m² excl. overige waarde:
€ 152
Waardering
Kengetallen
Opdrachtgever:
Gemeente Dantumadiel
Contactpersoon:
mevrouw H. Lepstra
Doel taxatie: Uitvoerend taxateur: Waardepeildatum:
Aankoop A.H.C. Geerligs MRICS RT
Markt/herz. huur:
€ 103.500
Netto markt/herz. huur:
€ 73.663
Exploitatielasten % markt/herz. huur:
28,83 %
Exploitatiekosten incl. eventuele canon:
€ 29.837
Score
donderdag 25 september 2025
Marktwaarde ex overige waarde:
€ 525.454
Overige waarden:
€ 976.425
Marktwaarde kosten koper:
€ 1.501.879
BAR | Kap. markt/herz. huur kk:
19,70 % | 5,1
Object beoordeling
Score
Locatie beoordeling
Bouwkundige staat:
Redelijk
Ligging:
Goed
Onderhoud buiten:
Slecht
Bereikbaarheid:
Goed
Onderhoud binnen:
Slecht
Parkeren op openbare weg:
Goed
Parkeren (op eigen terrein):
Goed
Locatie beoordeling:
Goed
Functionaliteit:
Matig
Object score:
Redelijk
Gebruik beoordeling
Score
Markt beoordeling
Score
Goed
Courantheid verkoop:
Matig
Courantheid verhuur:
Matig
Alternatieve aanwendbaarheid:
Het object is per 25-09-2025 getaxeerd op:
EUR 1.500.000 Marktwaarde kosten koper
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 2 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
INHOUD TAXATIERAPPORT I
Rapport samenvatting
A
Opdracht
B
Taxatie
C
SWOT-analyse en beoordeling
D
Juridisch
E
Locatie
F
Object
G
Gebruik
H
Onderbouwing
I
Algemene uitgangspunten
J
Waardebegrippen en definities
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 3 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
A
OPDRACHT
A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:
Gemeente Dantumadiel
Ter attentie van:
mevrouw H. Lepstra
Adres:
Koweblomke 4, 9104BR te Damwald
Telefoonnummer: E-mailadres opdrachtgever:
A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:
Nextfund B.V.
Uitvoerend taxateur:
A.H.C. Geerligs MRICS RT
Adres:
Parklaan 1, 9724AL te Groningen
Telefoonnummer:
050 7676100
E-mailadres:
auric@nextfund.nl
Lid van / aangesloten bij:
Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), de Stichting VastgoedCert (VastgoedCert), RICS en de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM)
Ingeschreven in het register onder nummer:
VastgoedCert B1601.046 NRVT RT280532629 NVM Business 9.272 RICS 6695505
Specialisatie / deskundigheid & educatie:
De taxateur verklaart dat hij voldoet aan de kwaliteitseisen zoals gesteld door de brancheorganisaties en de certificerende instelling(en) waarbij hij is aangesloten. Verder beschikt taxateur over relevante ervaring op het voor deze taxatie vereiste gebied. Daarnaast volgt hij actief de ontwikkelingen in de sector en de branche via opleidingen en het bijhouden van vakliteratuur. Taxateur verklaart dat hij tot op heden voldoet aan de eisen voor de permanente educatie (NRVT, NVM) en de hercertificering (VastgoedCert). Daarnaast beschikt de taxateur over de aantekening Grootzakelijk Vastgoed.
A.3 CONTROLEREND TAXATEUR Naam organisatie:
Nextfund B.V.
Controlerend taxateur:
H.L. Paas RT
Adres:
Parklaan 1, 9724AL te Groningen
Telefoonnummer:
050 7676100
E-mailadres:
erik@nextfund.nl
Lid van / aangesloten bij:
Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), de Stichting VastgoedCert (VastgoedCert) en de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM)
Ingeschreven in het register onder nummer:
NRVT RT361421780 VastgoedCert B1701.033 NVM Business 9.272
Specialisatie / deskundigheid en educatie:
De taxateur verklaart dat hij voldoet aan de kwaliteitseisen zoals gesteld door de brancheorganisaties en de certificerende instelling(en) waarbij hij is aangesloten. Verder beschikt taxateur over relevante ervaring op het voor deze taxatie vereiste gebied. Daarnaast volgt hij actief de ontwikkelingen in de sector en de branche via opleidingen en het bijhouden van vakliteratuur. Taxateur verklaart dat hij tot op heden voldoet aan de eisen voor de permanente educatie (NRVT) en de hercertificering (VastgoedCert).
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 4 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
A.4 ASSISTENT TAXATEUR Naam organisatie:
Nextfund B.V.
Assistent taxateur:
S.J. Kuipers
Adres:
Parklaan 1, 9724AL te Groningen
Telefoonnummer:
050 7676100
E-mailadres:
sander@nextfund.nl
A.5 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:
woensdag 10 september 2025
Toelichting opdrachtverstrekking Deze opdracht is verstrekt door de opdrachtgever en is schriftelijk vastgelegd in de als bijlage opgenomen opdrachtbevestiging.
Opdrachtvoorwaarden De taxatie is uitsluitend bestemd voor het genoemde doel en de genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en de financiële instelling, die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd. Het rapport mag niet ter beschikking van derden worden gesteld, tenzij met voorafgaande schriftelijke toestemming. Deze opdracht is verstrekt door de opdrachtgever en is schriftelijk vastgelegd in de als bijlage opgenomen opdrachtbevestiging. Met betrekking tot deze taxatie is Nextfund B.V. aansprakelijk tot maximaal het bedrag waartoe zij op basis van haar afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering is verzekerd, dan wel maximaal het bedrag waartoe haar verzekeraar bereid of krachtens onherroepelijk gerechtelijk vonnis gehouden is, uit te keren. Indien om welke reden ook geen uitkering door de aansprakelijkheidsverzekering mocht plaatsvinden, is iedere aansprakelijkheid beperkt tot maximaal driemaal het declaratiebedrag van betreffende (taxatie)opdracht. Aansprakelijkheid voor indirecte schade of gevolgschade is te allen tijde uitgesloten. Nextfund B.V. is niet aansprakelijk voor schade die ontstaat doordat opdrachtgever aan Nextfund B.V. onjuiste of onvolledige gegevens en informatie heeft verstrekt.
Onverminderd het bepaalde in artikel 6:89 BW dient een vordering tot vergoeding van schade uiterlijk twaalf maanden na de in het taxatierapport vermelde taxatiedatum, althans de datum van feitelijke uitvoering van de werkzaamheden, bij Nextfund B.V. te zijn ingediend, bij gebreke waarvan het recht op vergoeding vervalt. Niets uit het taxatierapport mag worden gepubliceerd, gefotografeerd of vermenigvuldigd anders dan na schriftelijke toestemming van Nextfund B.V.
Dossiervorming Taxateur verklaart dat in het dossier minimaal het volgende is vastgelegd: - de ondertekende of langs elektronische weg bevestigde opdrachtvoorwaarden; - relevante correspondentie; - overzichtelijke inspectiegegevens/uitgevoerde onderzoeken; - broninformatie; - verzonden concepten van het taxatierapport; - alsmede de daarop ontvangen reacties; - het taxatierapport zelf.
Interne kwaliteitsborging De benodigde informatie wordt verzameld middels het raadplegen van de bronnen en documenten zoals genoemd in de paragraaf ‘overzicht inzage documenten’. Taxateur gaat ervan uit dat dit juiste, volledige en betrouwbare gegevens en documenten betreft. De taxateur verklaart de scheiding tussen makel- en taxatieactiviteiten geborgd te hebben; de scheiding tussen taxateur-object en taxateur-opdrachtgever geborgd te hebben en in termen van onafhankelijkheid de handen vrij te hebben voor deze taxatieopdracht. De controlerend taxateur toetst het taxatierapport op aannemelijkheid en geloofwaardigheid alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen is uitgevoerd. De waarborging en de monitoring van de kwaliteit geschiedt middels inschrijving bij het NRVT en RICS. Op deze taxatie is het tuchtrecht van het NRVT van toepassing.
Roulatie De taxateur verklaart niet meer dan 6 maal op rij taxaties te hebben uitgevoerd voor de betreffende object-klant/bank combinatie.
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 5 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
Onafhankelijkheid De taxateur verklaart dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De objectiviteit en onafhankelijkheid van taxateur wordt gewaarborgd door naleving van de Algemene gedrags- en beroepsregels van de NRVT. Er is geen financiële afhankelijkheid bij het uitvoeren van deze specifieke taxatieopdracht. De taxateur heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Indien de taxateur regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervult, is het jaarlijkse financiële aandeel van de opdrachtgever niet meer dan 25% van de jaaromzet van Nextfund B.V. De vergoeding die Nextfund B.V. ontvangt voor haar taxatiewerkzaamheden is niet afhankelijk van de hoogte van de uitkomst van de taxaties. De taxateur ziet geen bedreigingen voor het onafhankelijk en objectief kunnen uitvoeren van de opdracht en concludeert dat geen aanvullende maatregelen nodig zijn om de opdracht te kunnen accepteren.
Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) De taxateurs voldoen aan de criteria voor permanente educatie van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) (minimaal 20 uur). Daarnaast voldoen de taxateurs aan de vereisten van het NRVT ten aanzien van minimaal jaarlijks uit te voeren (minimaal 10 taxaties).
Plausibiliteit Een plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (EVS en/of IVS) is uitgevoerd. Voordat dit taxatierapport is uitgebracht zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de Algemene gedrags- en beroepsregels, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De verklaring dat de plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit ondertekening van de in deze rapportage opgenomen plausibiliteitsverklaring.
Taxatiestandaarden De taxateur verklaart dat de taxatie voldoet aan de IVS (International Valuation Standard) en wordt uitgevoerd conform de taxatierichtlijnen en reglementen van het Nederland Register Vastgoed Taxateurs.
Tuchtrecht Op deze taxatie is het tuchtrecht van het NRVT van toepassing.
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 6 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
B
TAXATIE
B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Het getaxeerde betreft een voormalige diervoederfabriek met diverse bedrijfshallen, opslagruimtes, ondergrond, erf en terrein. Daarnaast beschikt het getaxeerde over een vrijstaande bedrijfswoning. In de laatste leveringsakte omschreven als: 'Het vrijstaande bedrijfscomplex bestaande uit een aantal aaneen gebouwde bedrijfshallen, met onder meer productieruimten en opslagruimten, kantoor- en personeelsvoorzieningen, een vrijstaand kantoorgebouw alsmede ondergrond, erf, terrein en verdere onroerende voorzieningen, plaatselijk bekend Molenstraat 6 en 8 te Veenwouden (gemeente Dantumadeel), kadastraal bekend gemeente Veenwouden sectie F nummers 3845, 4147, 3349, 3350 en 4153, respectievelijk groot achtenzestig aren, achtendertig aren vierentachtig centiaren, vijfenzestig are tien centiaren, veertien aren vijfentwintig centiaren en vierentwintig aren tien centiaren.' Adres:
Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
VMS-taxatienummer:
107003572
Type eigendom:
Eigendom
Waardepeildatum:
donderdag 25 september 2025
Type taxatie:
Volledige taxatie
Keuze waardering:
NAR-waarde
B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:
Aankoop
Toelichting doel van de taxatie De taxatie zal worden gebruikt ten behoeve van de interne doeleinden m.b.t. een mogelijke aankoop.
B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:
Alle in dit taxatierapport genoemde bedragen zijn in euro’s.
HET OBJECT IS PER 25 SEPTEMBER 2025 GETAXEERD OP
Marktwaarde exclusief overige waarde k.k.
EUR 525.454
Overige waarde k.k.*
EUR 976.425
Marktwaarde kosten koper (Afgerond)
EUR 1.500.000 Zegge: een miljoen vijfhonderdduizend euro
* Zie voor de toelichting van de 'Overige waarde' hoofdstuk H. Onderbouwing.
Handtekening uitvoerend taxateur:
__________________________________________ A.H.C. Geerligs MRICS RT Datum en plaats: | Groningen Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 7 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:
donderdag 25 september 2025
Mate van inspectie:
Inpandige en externe inspectie
Inspectie uitgevoerd door:
A.H.C. Geerligs MRICS RT
Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur A.H.C. Geerligs MRICS RT. De taxateur heeft het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen, met uitzondering van het dak.
B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten Deze taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden. Het uitgangspunt is dat de verstrekte informatie volledig en juist is. Voor zover mogelijk is de verkregen informatie geverifieerd en verwerkt in de taxatie. Het uitgangspunt bij deze waardering is de voortzetting van de huidige situatie op basis van het huidige gebruik, binnen de huidige bestemming. De oppervlakte van het object is bepaald op basis van de BAG en inmeting vanaf luchtfoto's. Voor de algemene uitgangspunten wordt verwezen naar onderdeel J van dit rapport. Voor een nadere uitleg omtrent deze algemene uitgangspunten wordt verwezen naar betreffende hoofdstukken van dit taxatierapport en/of toelichting op deze waardering.
Bijzondere uitgangspunten Er is bij de waardering geen sprake van bijzondere uitgangspunten.
Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Er wordt niet afgeweken van de taxatiestandaarden.
B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De gehanteerde huurwaarde(n), yields en disconteringsvoeten leiden tot een waarde die door de taxateur als realistisch wordt beschouwd ten opzichte van de huidige marktsituatie. Hierbij is nadrukkelijk rekening gehouden met de gehanteerde referentie objecten. Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar de onderbouwing in 'hoofdstuk H' van dit taxatierapport. Verder verwijzen wij graag naar de als bijlage opgenomen rekenmodel c.q. rekenmodellen. Van de bestaande opstallen is het uitgangspunt dat het oudste gedeelte, waaronder de hoge voormalige torens met een oppervlakte van circa 3.500 m² bvo, wordt gesloopt. De daarmee gemoeide sloopkosten bedragen circa € 19,- per m² BVO. Na het slopen van deze opstallen is er circa 10.800 m² ongebonden grond bij het getaxeerde aanwezig. Dit is gewaardeerd op € 75 per m². Het achterste gedeelte van de opstallen (bouwjaar omstreeks 1990), met een oppervlakte van circa 3.635 m² bvo, blijft behouden. Voor de noodzakelijke aanpassingen om dit deel in gebruik te kunnen nemen, is een correctiepost van circa € 10.000 opgenomen. Bij dit bedrijfsgebouw behoort een gedeelte van het kadastrale perceel 3845 en het kadastrale perceel 4153 met een totale perceeloppervlakte van circa 6.000 m².
De bedrijfswoning, welke zich in redelijke staat bevindt, vertegenwoordigt een afzonderlijke waarde van € 165.000 kosten koper. Taxateur heeft de bedrijfswoning niet intern geinspecteerd.
Aanpassingen op conceptrapportage Er zijn geen conceptrapportages verstrekt.
Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Er hebben geen wezenlijke veranderingen voor en/of na de taxatiedatum plaatsgevonden.
Taxatie onnauwkeurigheid Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Taxateur heeft gepoogd de veranderingen en uitdagingen van de markt voldoende te beschrijven en te verwerken. Door de grote onzekerheid in de markt is de kans afgenomen dat het oordeel over de waarde precies samenvalt met de prijs, mocht er sprake zijn van verkoop. Er wordt daarom aangeraden om de waardering regelmatig te herzien en om specifiek marktadvies te krijgen als u een vervreemding wil uitvoeren. De huidige marktomstandigheden met inflatie, gestegen rentes, de stikstofcrisis en een zeer hoge mate van onzekerheid over de macro economische en (geo-)politieke ontwikkelingen vertroebelen een eenduidig marktbeeld. Op het moment dat de markt grote veranderingen kent is de taxatie onzekerheid groot. De gestegen rente en inflatie zorgen voor onzekerheden bij zowel eigenaren als gebruikers van vastgoed. De rendementen en de financierbaarheid van vastgoed staan onder druk. De markt heeft langer de tijd nodig om daarop te reageren. Hierdoor zijn recente relevante transacties beperkt beschikbaar. Derhalve kan het zijn dat een mogelijke aangepaste prijsvorming nog niet in de markt terug te zien is, terwijl deze wel verwacht wordt.
Tevens zijn de gebruikte kengetallen voor exploitatielasten aan meer verandering onderhevig wat zorgt voor een grotere taxatie onzekerheid. In deze taxatie is sprake van een bovengemiddelde schattingsonzekerheid.
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 8 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties De taxateur heeft het onderhavige object niet eerder getaxeerd.
B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN Soort informatie
Ingezien
Huurlijst
Nee
Datum
Bron / opmerking
Huurovereenkomsten
N.v.t.
Sideletters / allonges
Nee
Eigendomsbewijs
Ja
Erfpacht gegevens
N.v.t.
25-09-2025
Kadaster
Splitsingsakte
N.v.t.
Kadastrale gegevens Milieu-informatie overheid
Ja
25-09-2025
Kadaster
Ja
25-09-2025
Bodemloket.nl
Milieuvergunning
Nee
Omgevingsplan
Ja
25-09-2025
Omgevingswet.overheid.nl
Omgevingsvergunning
Nee
Gebruiksvergunning
Nee
Locatie kwaliteit winkels
Nee
Plattegronden
Nee
Meetcertificaat
Nee
Bouwkosten
Nee
Gegevens VVE
N.v.t.
Eigenaarslasten
Nee
Onderhoudsprognose
Nee
Inspectierapporten
Nee
Asbestonderzoek Bodemonderzoek
Ja
25-09-2025
Opdrachtgever
Ja
25-09-2025
Opdrachtgever
Energielabel
Nee
Overige gegevens
Nee
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 9 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
B.9
GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek Bij deze waardering is er gebruik gemaakt van ten minste twee van de onderstaande waarderingsmethoden. Comparatieve methode De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’ transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf. Markthuurkapitalisatie methode De marktwaarde is bepaald aan de hand van de bruto markthuur van de verhuurbare vloeroppervlakten van de gebouwen en/of terreinen. Deze zijn verminderd met onroerende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, die door opdrachtgever opgegeven en/of geschat zijn. Vervolgens is dit gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement. Dit rendement stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer dezelfde factoren zoals hierboven reeds beschreven. De getaxeerde waarde kan enerzijds tot stand komen door het kapitaliseren van de bruto theoretisch huurinkomsten met het bruto aanvangsrendement (BAR), of anderzijds door het kapitaliseren van de netto theoretische huurinkomsten met het netto aanvangsrendement (NAR).
Het BAR is de theoretische huurinkomsten (op de taxatiedatum) gedeeld door de marktwaarde (v.o.n.), en wordt als percentage uitgedrukt. Het NAR is de theoretische huurinkomsten minus exploitatiekosten gedeeld door de marktwaarde (v.o.n.), en wordt eveneens als percentage uitgedrukt. Het eventuele verschil tussen de actuele huuropbrengst en de markthuurwaarde is verdisconteerd op basis van de resterende looptijd van de huurovereenkomst(en) (contante waarde). Contante waardemethode (DCF) Bij deze methode worden toekomstige opbrengsten en uitgaven contant gemaakt naar de waardepeildatum. Hierbij worden de te verwachten kasstromen gedurende de beschouwingperiode geschat. Vervolgens wordt de eindwaarde van de onroerende zaak in het laatste jaar geschat. Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement (gewenste disconteringsvoet). Bij de waardebepaling is onder meer rekening gehouden met een bepaalde beschouwingperiode, een geschat gemiddeld huurstijgingspercentage, een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de exploitatie-uitgaven, de eindwaarde (de geschatte opbrengstwaarde aan het einde van de beschouwingperiode) en inkomsten en uitgaven worden halverwege het jaar gerealiseerd.
Als benadering voor het gewenste rendement wordt uitgegaan van het gemiddelde rendement op jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd met een risicopremie die afhangt van de mate van risico dat het getaxeerde object oplevert.
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 10 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring De controlerend taxateur heeft het taxatierapport beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. De controlerend taxateur verklaart het volgende: - Taxateur heeft het taxatierapport beoordeeld. - Taxateur is zelf niet betrokken of recent betrokken geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. - Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. - Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. - Taxateur geeft geen garantie op de volledigheid van het taxatierapport en de bijlagen. - Taxateur heeft de in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies getoetst en heeft beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden. - Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is.
Handtekening controlerend taxateur:
__________________________________________ H.L. Paas RT Datum en plaats: | Groningen
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 11 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
C
SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING
C.1 SWOT ANALYSE Sterktes
Zwaktes
Het geheel is gelegen op een ruim perceel van circa 2 hectare. Het getaxeerde beschikt over een ruime bestemming (categorie 4.1).
Huidige staat van onderhoud van de huidige opstallen en wordt voor een deel gesloopt (uitgangspunt). Er is een beperkte stroomaansluiting aanwezig wat de courantheid belemmert. Er is sprake van asbest in het getaxeerde.
Kansen
Bedreigingen
Herontwikkeling met een andere invulling (bijvoorbeeld wonen). Losse verkoop van de bestaande opstallen (circa 3.635 m² bvo).
Mogelijke verontreiniging van de grond en er is deels sprake van asbest in het object.
C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:
Matig
Verhuurbaarheid De verhuurbaarheid van het getaxeerde is matig. Het object heeft een verouderde opzet en is qua indeling, uitstraling en voorzieningen niet direct geschikt voor moderne bedrijfsvoering. De vraag naar dergelijke grootschalige objecten is in deze regio beperkt. Een deel van het object is geschikt voor opslag of andere bedrijfsvoering waarvoor weinig elektriciteit is benodigd. Zonder investeringen of aanpassingen aan het object zal de verhuurbaarheid echter matig blijven, met kans op langdurige leegstand.
Verhuurtijd (maanden):
12 maand(en)
Courantheid verkoop:
Matig
Verkoopbaarheid De courantheid van het object in Veenwouden is matig. Het betreft een gebruikersspecifiek object met een industrieel karakter en een relatief groot perceeloppervlak, wat de doelgroep voor verkoop beperkt. Dergelijke locaties zijn doorgaans minder interessant voor particuliere kopers en vereisen vaak herontwikkeling of functiewijziging om tot een bredere markt te komen. De ligging in het centrum van Veenwouden biedt echter enige potentie. Zonder concrete plannen voor herinvulling of sloop/herbouw zal de verkoopbaarheid op korte termijn naar verwachting matig zijn, met een langere verkooptijd en een prijsniveau dat afhankelijk is van de ontwikkelingsmogelijkheden en eventuele milieutechnische beperkingen.
Verkooptijd (maanden):
18 maand(en)
Courantheid algemeen:
Matig
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 12 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
D
JURIDISCH
D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:
De heer Emile Gassler
Type eigendom:
Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Kadastrale percelen Gemeente
Gemeentecode Kadaster
Sectie
Perceelnum mer
Veenwouden
VWD01
F
3350
1.425
De heer Emile Gassler
Veenwouden
VWD01
F
3349
6.510
De heer Emile Gassler
Veenwouden
VWD01
F
3845
6.800
De heer Emile Gassler
Veenwouden
VWD01
F
4147
3.884
De heer Emile Gassler
Veenwouden
VWD01
F
4153
2.410
De heer Emile Gassler
Totaal
Oppervlakte (m²)
Eigenaar
21.029
Aantekeningen kadastraal object Publiekrechtelijke beperking: - Er zijn geen beperkingen bekend. Overige aantekening: - Niet van toepassing.
Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Er is beperkte titelrecherche gepleegd, titelnummer(s): - Hyp4 54225 nummer 122 d.d. 19 maart 2008. Uit bovenstaande titelnummers zijn geen significante waarde beperkende factoren gebleken.
Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's
N.v.t.
D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform omgevingsplan:
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Ja
Pagina: - 13 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
Omgevingsplan Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht en heeft iedere gemeente een omgevingsplan. Hierin zijn feitelijk de bestaande bestemmingsplannen opgenomen die dan één omgevingsplan vormen. Dit heet het 'omgevingsplan van rechtswege' of het 'tijdelijke omgevingsplan'. Taxateur heeft derhalve informatie ingewonnen op de site omgevingswet.overheid.nl en ruimtelijkeplannen.nl. Het object valt onder de bepalingen van het bestemmingsplan ‘Feanwalden-sud’, vastgesteld op 18 december 2024, met als bestemming ‘Bedrijventerrein gezoneerd’. De functieaanduidingen bedragen 'bedrijf tot en met categorie 1, 2, 3.1, 3.2 en 4.1' en 'specifieke vorm van bedrijventerrein mengvoederfabriek'. De gebiedsaanduiding bedraagt 'geluidzone - spoor'. De voor ‘Bedrijventerrein - Gezoneerd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. gebouwen en overkappingen ten behoeve van: 1. op de gronden ter plaatse van de aanduiding “bedrijf tot en met categorie 1” bedrijven als genoemd in milieucategorie 1 van de bij deze regels behorende bijlage 1 Staat van Bedrijven; 2. op de gronden ter plaatse van de aanduiding “bedrijf tot en met categorie 2” bedrijven als genoemd in milieucategorie 1 en 2 van de bij deze regels behorende bijlage 1 Staat van Bedrijven; 3.
op de gronden ter plaatse van de aanduiding “bedrijf tot en met categorie 3.1” bedrijven als genoemd in milieucategorie 1 tot en met 3.1 van de bij deze regels behorende bijlage 1 Staat van Bedrijven; 4. op de gronden ter plaatse van de aanduiding “bedrijf tot en met categorie 3.2” bedrijven als genoemd in milieucategorie 1 tot en met 3.2 van de bij deze regels behorende bijlage 1 Staat van Bedrijven; 5. op de gronden ter plaatse van de aanduiding “bedrijf tot en met categorie 4.1” bedrijven als genoemd in milieucategorie 1 tot en met 4.1 van de bij deze regels behorende bijlage 1 Staat van Bedrijven; b. geluidzoneringsplichtige inrichtingen, en tevens voor: c. gebouwen en overkappingen ten behoeve van: 1. een mengvoederfabriek, uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van bedrijventerrein mengvoederfabriek”; 2. een metaaloppervlaktebehandelingsbedrijf, uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van bedrijventerrein - metaaloppervlaktebehandelingsbedrijf”; 3. een showroom voor detailhandel in volumineuze goederen, zoals auto's, uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van bedrijventerrein - autohandel"; 4. detailhandel in volumineuze goederen, zoals zand en grind, uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van bedrijventerrein - zand- en grindhandel"; d.
een woning uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding “wonen”, met dien verstande dat het gebruik van de gronden ten behoeve van de woonfunctie dient te worden beëindigd op het moment dat de eigenaar van het perceel als vermeld in de openbare registers ten tijde van de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan het gebruik daarvan beëindigt; e. bedrijfswoningen, uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding “bedrijfswoning”; f. ondergeschikte bebouwing bij (bedrijfs)woningen, met de daarbij behorende: g. groenvoorzieningen; h. openbare nutsvoorzieningen; i. parkeervoorzieningen; j. tuinen, erven en terreinen; k. waterlopen en waterpartijen; l. wegen en paden; m. bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde. Detailhandel is toegestaan voor zover het productiegebonden detailhandel en/of detailhandel als ondergeschikt bestanddeel van een bedrijf betreft. Detailhandelsverkoop via internet al dan niet in combinatie met afhaalpunt is uitsluitend in de bestemming begrepen voor zover de primaire bedrijfsactiviteit opslag en distributie betreft. Parkeervoorzieningen ten behoeve van de bestemming dienen te worden gerealiseerd op het eigen terrein.
Monument:
Nee
Het getaxeerde object betreft geen Rijksmonument, Provinciaal monument dan wel Gemeentelijk monument. Het getaxeerde object is niet gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe.
Voorkeursrecht gemeenten:
Nee
Opmerking voorkeursrecht gemeenten Het is taxateur niet bekend dat er sprake is van een aanwijzing (kans op), voornemen tot registreren of besluit van vestiging Wet voorkeursrecht gemeenten.
Vestigingseisen Er zijn geen additionele vestigingseisen bekend bij taxateur.
Fiscale aspecten Bij een transactie op waardepeildatum is er sprake van 10,4% overdrachtsbelasting.
Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Er zijn geen bijzondere publiekrechtelijke bepalingen bekend bij taxateur.
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 14 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
E
LOCATIE
E.1 LOCATIEOVERZICHT
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 15 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
E.2 LOCATIE INFORMATIE Omschrijving locatie, stand en ligging:
Goed
Het object is gelegen in aan de rand van de dorpskern, in een gemengd gebied met zowel woon- als bedrijfsbebouwing. De directe omgeving kent een overwegend functioneel karakter maar is de laatste jaren deels in transitie richting gemengd en maatschappelijk gebruik. Het treinstation van Feanwâlden is op loopafstand gelegen.
Toelichting bereikbaarheid:
Goed
Het object is met eigen vervoer goed bereikbaar, mede door de nabijheid van de provinciale weg N356 (Centrale As), die een snelle verbinding biedt met Dokkum, Burgum en de A7 richting Groningen en Leeuwarden.
Beschikbaarheid openbaar vervoer Met openbaar vervoer is het object te bereiken middels trein en busverbindingen. Het treinstation Feanwâlden ligt op loopafstand en beschikt over diverse verbindingen met Leeuwarden en Groningen.
Voorzieningen Het voorzieningenniveau in Feanwâlden is voldoende, met dagelijkse voorzieningen, scholen en diverse zorginstellingen binnen het dorp aanwezig.
Parkeren op openbare weg:
Goed
Parkeren is in de directe omgeving mogelijk langs de openbare weg. Het object beschikt daarnaast over voldoende eigen parkeergelegenheid.
Verwachte ontwikkelingen in de directe omgeving Er worden geen significante ontwikkelingen verwacht in de directe omgeving.
Locatiescore:
Goed
De stand en ligging kunnen worden beoordeeld als redelijk tot goed. De bereikbaarheid en de aanwezige voorzieningen zijn goed, maar het industriële karakter en de overgangszone waarin het object ligt, drukken enigszins op de ruimtelijke kwaliteit en belevingswaarde.
Walkscore:
50
De Walk Score meet de bereikbaarheid per voet van een adres ten opzichte van voorzieningen. Hierbij worden er punten toegekend op basis van de afstand tot voorzieningen in elke categorie. Voorzieningen binnen 5 minuten loopafstand krijgen het maximaal aantal punten. Hiermee wordt de voetgangervriendelijkheid gemeten. De Walk Score kan een waarde hebben tussen 0 en 100. Walk Score geeft daarbij de volgende categorieën: 90-100 - Voor dagelijkse voorzieningen is geen auto nodig. 70-89 - De meeste voorzieningen zijn op loopafstand. 50-69 - Sommige voorzieningen liggen op loopafstand. 25-49 - Voor de meeste voorzieningen is een auto nodig. 0-24 - Voor bijna alle voorzieningen is een auto nodig.
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 16 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
F
OBJECT
F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Het getaxeerde betreft een voormalige diervoederfabriek met diverse bedrijfshallen, opslagruimtes, ondergrond, erf en terrein. Daarnaast beschikt het getaxeerde over een vrijstaande bedrijfswoning. In de laatste leveringsakte omschreven als: 'Het vrijstaande bedrijfscomplex bestaande uit een aantal aaneen gebouwde bedrijfshallen, met onder meer productieruimten en opslagruimten, kantoor- en personeelsvoorzieningen, een vrijstaand kantoorgebouw alsmede ondergrond, erf, terrein en verdere onroerende voorzieningen, plaatselijk bekend Molenstraat 6 en 8 te Veenwouden (gemeente Dantumadeel), kadastraal bekend gemeente Veenwouden sectie F nummers 3845, 4147, 3349, 3350 en 4153, respectievelijk groot achtenzestig aren, achtendertig aren vierentachtig centiaren, vijfenzestig are tien centiaren, veertien aren vijfentwintig centiaren en vierentwintig aren tien centiaren.'
Indeling Het object bestaat uit diverse aaneengesloten bedrijfshallen wordt globaal als volgt ingedeeld: Opslaghal (medio 1987): 2.125 m² bvo; Expeditiemagazijn (medio 1993): 510 m² bvo; Opslaghal (medio 1994): 1.000 m² bvo; Totale vloeroppervlakte: 3.635 m² bvo. Daarnaast is er een perceel ongebonden grond van circa 10.800 m² aanwezig.
Terrein Het terrein is grotendeels verhard middels asfalt en deels voorzien van grasvelden.
Bouwjaar:
1950
Bouwaard, materialen en constructie Het getaxeerde betreft een voormalig bedrijfsobject in gebruik ten behoeve van de productie van diervoederproducten. Het object is momenteel vrij van huur en gebruik en staat al enige jaren leeg. Het object is omstreeks 1950 gebouwd en door de jaren heen diverse keren uitgebreid en gerenoveerd. Het meest recente renovatiejaar is echter geruime tijd geleden. Het geheel is opgetrokken uit een staalconstructie waarbij de gevels zijn opgetrokken uit geïsoleerde sandwichpanelen. Er is geen verwarming aanwezig. Het platte dak is bedekt met bitumineuze dakbedekking.
Bouwkundige staat:
Redelijk
Staat van onderhoud buiten:
Slecht
Staat van onderhoud binnen:
Slecht
Toelichting onderhoud Bij deze taxatie is ervan uitgegaan (tenzij anders vermeld in de rapportage) dat de installaties naar behoren functioneren en in een zodanige staat verkeren dat vereiste goedkeuringen, waaronder die van overheidswege, zonder investeringen kunnen worden verkregen. Deze installaties zijn bijvoorbeeld centrale verwarming, klimaatinstallatie, elektrische installaties, liften en installaties en voorzieningen in overeenstemming met de voorschriften van de plaatselijke brandweer. Het afwerkingsniveau is slecht en gedateerd qua uitvoering. Het object is voor langere tijd vrij van huur en gebruik en dient gemoderniseerd te worden om weer te voldoen aan de eisen die heden ten dage aan soortgelijke objecten wordt gesteld. Een eventuele investering zal echter leiden tot een hogere markthuur en een betere verhuurbaarheid van het object. Uitgangspunt bij deze taxatie is dat een deel (circa 3.600 bvo) gesloopt zal worden en de percelen grond als ongebonden grond wordt uitgegeven. Dit betreft het gedeelte met het oudste bouwjaar en heeft een slechte staat van onderhoud.
Vastgoed Taxatiewijzer:
2025
Normonderhoud type:
bt 08 - Grootschalig, gevel(s) in metaal
Parkeren (op eigen terrein):
Goed
Toelichting parkeren Op eigen terrein zijn ruim voldoende parkeerplaatsen aanwezig.
Functionaliteit:
Matig
Toelichting functionaliteit In de huidige staat is het matig tot redelijk functioneel. Er dient geïnvesteerd en gesloopt te worden om er weer functionele bedrijfsruimte van te maken.
F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD-type
Ruimtetype(s)
Status
BVO m²
VVO m² of stuks
Bedrijfsruimte
Eigenaar gebruiker
3.635,00
3.450,00
3.635,00
3.450,00
3.635,00
3.450,00
Bedrijfsruimte Subtotaal
Totaal
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 17 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Het object is omstreeks 1950 gebouwd en door de jaren heen diverse keren uitgebreid en gerenoveerd. Het meest recente renovatiejaar is niet bekend, dit is echter reeds geruime tijd geleden.
F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Er is recent een verkennend bodemonderzoek verricht op de locatie. Dit onderzoek is in 2025 uitgevoerd en op basis van de resultaten van het onderzoek zijn er geen milieuhygiënische belemmeringen voor een eventuele aankoop van het object. Er is tevens een asbestinventarisatie uitgevoerd. Hieruit wordt geconcludeerd dat er op de onderzoekslocatie asbest is aangetroffen.
Object beoordeling Het object betreft een voormalige diervoederfabriek met diverse bedrijfshallen, opslagruimtes, ondergrond, erf en terrein. Het afwerkingsniveau is slecht en gedateerd qua uitvoering. Het object is voor langere tijd vrij van huur en gebruik en dient gemoderniseerd te worden om weer te voldoen aan de eisen die heden ten dage aan soortgelijke objecten wordt gesteld. Er is sprake van asbest in bepaalde delen van de huidige opstallen en er is sprake van enige bodemverontreiniging. Er zijn verder geen milieuhygiënische belemmeringen voor een eventuele aankoop van het object aanwezig. Het object wordt als redelijk beoordeeld.
Object score:
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Redelijk
Pagina: - 18 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
G
GEBRUIK
G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik Het object is momenteel vrij van huur en gebruik.
Voorgenomen gebruik Het object zal worden gebruikt als bedrijfsruimte met een perceel ongebonden grond van circa 10.800 m² en de bestaande bedrijfswoning.
G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:
Goed
Optimale aanwending (scenario analyse) Het object is al enige jaren niet in gebruik. Een alternatieve invulling is goed mogelijk op basis van de huidige bestemming en de locatie. Afhankelijk van de exacte invulling zijn er diverse investeringen benodigd.
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 19 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
H
ONDERBOUWING
H.1
MARKTVISIE Marktbeeld Veel minder opname, vooral in logistiek In Q2 is 961.000 m² aan bedrijfsruimte opgenomen, het laagste niveau in ruim twee jaar tijd. Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar komt de daling uit op ruim 320.000 m², oftewel 25% minder. Door de hoge opname in Q1, ligt het totale opnamevolume in de eerste jaarhelft slechts 13% lager dan in 2024. Er is vooral een laag opnameniveau van grote (logistieke) ruimten boven de 10.000 m²: circa 242.100 m² is minder dan de helft van wat er de laatste jaren op kwartaalbasis is opgenomen. Daarbij zijn het vooral de grootste oppervlakten boven 25.000 m² die hard zijn geraakt. De terughoudendheid in het bedrijfsleven als gevolg van economische onzekerheid en handelsspanningen lijkt dit kwartaal duidelijk effect te hebben op de mobiliteit van bedrijven. Voorlopig houdt dit beeld aan en is het nog onzeker of de opnamecijfers later dit jaar zullen herstellen. Helft van aantal provincies daalt, vooral sterke regio’s In het eerste halfjaar van 2025 nam in de helft van alle provincies de opname toe. De opname stijging was vooral zichtbaar in de provincies Groningen (+81%), Friesland (+40%) en Overijssel (+27%). In de economische kernregio’s van Nederland zoals Utrecht (-42%), ZuidHolland (-29%) en Noord-Holland (-6%) was juist een opvallende krimp te zien. Ook in veel van de grootste Corop-gebieden is een daling zichtbaar.
Snelle toename aanbod grootste metrages Voor het eerst sinds Q3 2021 komt het aanbod van bedrijfsruimten uit boven de 9 miljoen m². Het aanbod steeg met 7% ten opzichte van vorig kwartaal en ligt 17% hoger dan vorig jaar. De grootste stijging is zichtbaar bij grootschalig aanbod (logistiek). In twee jaar tijd steeg het aanbod van ruimten boven 25.000 m² met 81% en het aanbod van ruimten tussen 10.000 en 25.000 m² met 55%. Bij middelgrote bedrijfsruimten tussen 300 en 5.000 m² stijgt het aanbod veel minder snel. Met uitzondering van de regio Achterhoek (-29%) steeg in alle regio's het aanbod vergeleken met vorig jaar. Noord-Limburg en Arnhem/Nijmegen groeiden het hardst, met respectievelijk 30 en 27%. Voorkeur voor eigendom drijft koopprijzen omhoog In juni steeg het aanbod van de voorraad naar 4,3%, terwijl dat een kwartaal eerder nog 4% was. De stijging komt vooral doordat bedrijven hun panden sneller op de markt brengen vanwege veranderende marktomstandigheden. Door een tekort aan geschikte panden en netcongestie, kiezen steeds meer bedrijven ervoor om een pand te kopen. Daardoor stijgen de koopprijzen. De mediane koopprijs ging omhoog naar € 1.567 per m², terwijl dat een kwartaal eerder nog € 1.394,- was. De huurprijs bleef wel gelijk op € 88,- per m². Het hogere aanbod van logistiek vastgoed leidt voorlopig nog niet tot lagere vraagprijzen.
Wel zijn er tekenen dat er iets meer incentives worden gegeven. Onzekerheid houdt aan met groeiende impact De handelsspanningen tussen de VS en andere landen zorgen nog steeds voor onzekerheid, vooral na de geplande importheffing van 30% op Europese goederen. Bedrijven stellen hierdoor investeringsbeslissingen uit, vooral bij grootschalige logistieke projecten. NVM Business-leden signaleren echter dat grondtekort de belangrijkste trend is in logistiek. Ondanks minder interesse in huur, hebben bedrijven wel een voorkeur voor kooppanden of nieuwbouw. Daarnaast blijft netcongestie een belangrijke uitdaging en zijn de effecten van economische ontwikkelingen op logistiek vastgoed duidelijker zichtbaar. In Q2 2025 is het aantal grote opnames boven de 10.000 m² gedaald naar 13 (was in Q1: 15). De totale opname van deze grote metrages nam af met ruim 30%. De grootste transactie dit kwartaal betrof de aanhuur van bijna 34.000 m² logistieke ruimte in Ridderkerk door Kivits Groep. Dit kwartaal nam het aanbod van grotere bedrijfsruimten (vanaf 10.000 m²) verder toe. Het beschikbare oppervlak groeide naar 3,7 miljoen m². Ook zijn er meer grote ruimten beschikbaar: 187 versus 173. Bron: NVM Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2e kwartaal 2025.
Verwachtingen indices commercieel Periode 1
Periode 2
Periode 3
Periode 4
Periode 5
Periode 6
Periode 7
Periode 8
Periode 9
Periode 10
Inflatie verwachting
3,00%
2,40%
2,20%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Kosten verwachting
3,75%
3,00%
2,75%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
Markthuur verwachting
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
Marktsituatie Friesland Friesland heeft een stabiele jaarlijkse vraag naar bedrijfsruimten. In de periode vanaf 2023 tot en met het eerste kwartaal van 2024 bedroeg de opname in Friesland 158.300 m². Van alle opnames had 89% een oppervlakte van minder dan 1.000 m², waarvan de vraag hoofdzakelijk kwam van lokale en regionale ondernemers. Grote opnames komen sporadisch voor. Het aanbod in Friesland (2% van de totale voorraad) is sinds vorig jaar licht gestegen met 9.500 m². Dit verhult echter dat het aanbod in de meeste oppervlakteklassen fors is toegenomen. Zo verdubbelde het aanbod in de categorie tussen 1.000 m² en 2.000 m². Ook het aanbod van kleine ruimten tussen 100 m² en 300 m² nam flink toe (+42%). Het ruimere aanbod zorgt voor meer mogelijkheden voor bedrijven die ruimte zoeken. (bron: NVM)
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 20 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
H.2
HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties Englumstraat, Oldehove Het object aan de Englumstraat in Oldehove betreft bedrijfsruimte met een verhuurbaar vloeroppervlakte van circa 2.800 m². Het object is redelijk onderhouden en betreft functionele bedrijfsruimte. Het getaxeerde is minder goed onderhouden, heeft een groter verhuurbaar vloeroppervlakte en heeft derhalve een lagere markthuur per m² in vergelijking tot de contracthuur per m² van het object. Yndustrywei, Joure Het object aan de Yndustrywei in Joure betreft bedrijfsruimte met entresol. De bedrijfsruimte maakt onderdeel uit van een bedrijfscomplex dat bestaat uit 4 zelfstandige hallen. Het object heeft een verhuurbaar vloeroppervlakte van circa 2.600 m². Het object is goed onderhouden en betreft functionele bedrijfsruimte. Het getaxeerde is minder goed onderhouden, heeft een groter verhuurbaar vloeroppervlakte en heeft derhalve een lagere markthuur per m² in vergelijking tot de contracthuur per m² van het object. Het Helmhout, Drachten Het object aan de Helmhout in Drachten betreft een grootschalig distributiecentrum met een totaal verhuurbaar vloeroppervlakte van circa 28.000 m² en een perceel van circa 5 hectare. Het object is goed onderhouden en betreft functionele bedrijfsruimte en is gelegen op een goed bereikbare locatie.
Het getaxeerde is minder goed onderhouden en heeft een aanzienlijk minder groot verhuurbaar vloeroppervlakte. Het prijsniveau is vergelijkbaar. De markthuur is gebaseerd op de referenties. De getoonde referenties hebben een huurprijs per m² per jaar variërend van circa EUR 28,- tot EUR 42,-. Gezien de staat, grootte en ligging van het getaxeerde is de gemiddelde markthuur per m² per jaar à circa EUR 30,- marktconform.
Huurreferenties commercieel Totaal m² of stuks
Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/m² of stuk
Transactiedatum
Adres
Plaats
IPD-type
13-5-2025
Englumstraat 37
Oldehove
Bedrijfsruimte
2.820
€ 120.000
€ 43
12-3-2025
Yndustrywei 8
Joure
Bedrijfsruimte
2.666
€ 110.000
€ 41
31-8-2023
Het Helmhout 1
Drachten
Bedrijfsruimte
27.761
€ 800.000
€ 29
Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 3 1 - Referentie Type: huurtransactie | Englumstraat 37 - 9883 PD Oldehove Transactiedatum:
13-05-2025
Huuropbrengst per jaar:
€ 120.000
Straat:
Englumstraat 37
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 42,55
Plaats:
Oldehove
Einddatum contract:
01-04-2030
IPD-type:
Bedrijfsruimte
Looptijd contract in jr:
5,0
Bouwjaar:
1970
Vergelijkbaarheid:
Vergelijkbaar
Totaal m² of stuks:
2.820
BTW belast:
Ja
Bron:
NVM
Energielabel:
A
2 - Referentie Type: huurtransactie | Yndustrywei 8 - 8501 SN Joure Transactiedatum:
12-03-2025
Huuropbrengst per jaar:
€ 110.000
Straat:
Yndustrywei 8
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 41,26
Plaats:
Joure
Einddatum contract:
15-03-2028
IPD-type:
Bedrijfsruimte
Looptijd contract in jr:
3,0
Bouwjaar:
1990
Vergelijkbaarheid:
Vergelijkbaar
Totaal m² of stuks:
2.666
BTW belast:
Nee
Bron:
NVM
Energielabel:
Onbekend
3 - Referentie Type: huurtransactie | Het Helmhout 1 - 9206 AZ Drachten Transactiedatum:
31-08-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 800.000
Straat:
Het Helmhout 1
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 28,82
Plaats:
Drachten
Einddatum contract:
01-09-2025
IPD-type:
Bedrijfsruimte
Looptijd contract in jr:
1,8
Bouwjaar:
1983
Vergelijkbaarheid:
Vergelijkbaar
Totaal m² of stuks:
27.761
BTW belast:
Nee
Bron:
NVM
Energielabel:
E
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 21 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
Overzicht ruimtetypes IPD-type
Ruimtetype(s)
BVO m²
VVO m²
Markt/herz. huur per m²
Markt/herz. huur per jr
% van totaal
Bedrijfsruimte
3.635
3.450
€ 30,00
€ 103.500
100,0 %
Subtotaal of gemiddelde
3.635
3.450
€ 30,00
€ 103.500
100,0 %
3.635
3.450
€ 103.500
100,0 %
Bedrijfsruimte
Totaal
Verklaring gehanteerde markthuur De markthuur is op basis van de geselecteerde referenties in de nabije omgeving van het getaxeerde bepaald. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar de algemene toelichting op de huurreferentieobjecten.
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 22 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
H.3
KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties Haadwei, Broeksterwâld Het object aan de Haadwei in Broeksterwâld betreft een voormalige fabriekslocatie met 3 bedrijfswoningen en is gelegen op een perceel van circa 12.000 m². De voormalige fabriek is vrij van huur en is goed vergelijkbaar met het getaxeerde qua staat van onderhoud, uitstraling en gebruiksmogelijkheden. Einsteinstraat, Sneek Het object aan de Einsteinstraat in Sneek betreft een distributiecentrum met 4 loading docks. Het geheel heeft een vloeroppervlakte van circa 12.600 m² en is gelegen op een perceel van circa 2 hectare. Het object heeft een goede staat van onderhoud, heeft diverse gebruiksmogelijkheden en heeft een goede ligging. Het getaxeerde heeft een aanzienlijk kleiner vloeroppervlakte en heeft een minder goede staat van onderhoud. Mede door de kleinere vloeroppervlakte heeft het getaxeerde een hogere marktwaarde per m² dan het getaxeerde. Loswal, Drachten Het object aan de Loswal in Drachten betreft een vrijstaand bedrijfsgebouw met een energielabel A. Het object is goed onderhouden, heeft een goed afwerkingsniveau en uitstraling. Daarnaast is het object centraal gelegen nabij diverse uitvalswegen. Het getaxeerde is minder goed onderhouden, is minder goed gelegen maar beschikt over een groter perceel.
Het getaxeerde heeft derhalve een lagere marktwaarde per m². Naast de hierboven beschreven referenties zijn er ook nog referenties van percelen grond aan deze waardering bijgevoegd. Deze referenties zijn goed vergelijkbare percelen op bedrijventerreinen gelegen. De grondreferenties hebben een koopprijs per m² variërend van circa EUR 68,- tot EUR 106,-. Gelet op de grootte van het bijbehorende perceel en de gebruiksmogelijkheden is de prijs per m² van EUR 75,- marktconform. De getoonde referenties hebben een koopprijs per m² variërend van circa EUR 250,- tot EUR 400,-. Gezien de staat, grootte en ligging van het getaxeerde is de vierkante meterprijs à circa EUR 435,- marktconform. Het ligt net boven de bandbreedte als gevolg van de aanwezige bedrijfswoning.
Koopreferenties commercieel VVO (m²) / stuks
BAR
Koopsom kk
Koopsom per stuks/m²
Bedrijfsruimte
2.500
-
€ 225.000
€ 90,00
Menaam
Land
2.170
-
€ 230.000
€ 105,99
Topsterryd 0(ong)
Kollum
Land
5.000
-
€ 340.000
€ 68,00
28-2-2024
Westerpolder 13
Dronryp
Land
3.328
-
€ 298.000
€ 89,54
03-9-2025
Haadwei 48
Broeksterwâld
Bedrijfsruimte
3.995
-
€ 1.170.000
€ 292,87
15-5-2025
Einsteinstraat 4
Sneek
Bedrijfsruimte
12.636
-
€ 3.200.000
€ 253,24
05-2-2025
Loswal 32
Drachten
Bedrijfsruimte
3.446
-
€ 1.350.000
€ 391,76
Transactiedatum
Adres
Plaats
IPD-type
02-5-2025
Kolkensloane 0(ong)
Driezum
31-3-2025
Jan Flamelingsstrjitte 0(ong)
29-5-2024
Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 7 Referentie type: koop | Adres: Kolkensloane 0(ong) - 9114 AG Driezum Transactiedatum:
02-05-2025
Koopsom kk:
€ 225.000
Adres:
Kolkensloane 0(ong)
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 90,00
Plaats:
Driezum
Perceeloppervlak:
2.500
IPD-type:
Bedrijfsruimte
Eigendom:
VVO (m²) / stuks:
2.500
Energielabel:
Bron:
NVM
Onbekend
Referentie type: koop | Adres: Westerpolder 13 - 9035 VS Dronryp Transactiedatum:
28-02-2024
Koopsom kk:
€ 298.000
Adres:
Westerpolder 13
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 89,54
Plaats:
Dronryp
Perceeloppervlak:
3.328
IPD-type:
Land
Eigendom:
VVO (m²) / stuks:
3.328
Energielabel:
Bron:
NVM
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Onbekend
Pagina: - 23 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
Referentie type: koop | Adres: Topsterryd 0(ong) - 9291 NK Kollum Transactiedatum:
29-05-2024
Koopsom kk:
€ 340.000
Adres:
Topsterryd 0(ong)
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 68,00
Plaats:
Kollum
Perceeloppervlak:
5.000
IPD-type:
Land
Eigendom:
VVO (m²) / stuks:
5.000
Energielabel:
Bron:
NVM
Onbekend
Referentie type: koop | Adres: Jan Flamelingsstrjitte 0(ong) - 9036 VM Menaam Transactiedatum:
31-03-2025
Koopsom kk:
€ 230.000
Adres:
Jan Flamelingsstrjitte 0 (ong)
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 105,99
Perceeloppervlak:
2.170
Plaats:
Menaam
IPD-type:
Land
VVO (m²) / stuks:
2.170
Bron:
NVM
Eigendom: Energielabel:
Onbekend
Referentie type: koop | Adres: Haadwei 48 - 9108 MB Broeksterwâld Transactiedatum:
03-09-2025
Koopsom kk:
€ 1.170.000
Adres:
Haadwei 48
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 292,87
Plaats:
Broeksterwâld
Perceeloppervlak:
11.450
IPD-type:
Bedrijfsruimte
Vergelijkbaarheid:
Vergelijkbaar
Bouwjaar:
1985
Eigendom:
VVO (m²) / stuks:
3.995
Energielabel:
Bron:
NVM
Onbekend
Referentie type: koop | Adres: Einsteinstraat 4 - 8606 JE Sneek Transactiedatum:
15-05-2025
Koopsom kk:
€ 3.200.000
Adres:
Einsteinstraat 4
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 253,24
Plaats:
Sneek
Perceeloppervlak:
19.220
IPD-type:
Bedrijfsruimte
Vergelijkbaarheid:
Beter
Bouwjaar:
1964
Eigendom:
VVO (m²) / stuks:
12.636
Energielabel:
Bron:
NVM
Onbekend
Referentie type: koop | Adres: Loswal 32 - 9206 AH Drachten Transactiedatum:
05-02-2025
Koopsom kk:
€ 1.350.000
Adres:
Loswal 32
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 391,76
Plaats:
Drachten
Perceeloppervlak:
6.269
IPD-type:
Bedrijfsruimte
Vergelijkbaarheid:
Beter
Bouwjaar:
1965
Eigendom:
VVO (m²) / stuks:
3.446
Energielabel:
Bron:
NVM
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
A
Pagina: - 24 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
Gebruikte input- en berekende output yields Input yield
Yield
Output yield
Yield | factor
Disconteringsvoet
11,00 %
BAR theoretische huur kk (excl. overige waarde)
19,70 %
NAR vrij op naam
10,00 %
BAR markt/herz. huur kk (excl. overige waarde)
19,70 %
Exit yield
11,00 %
BAR theoretische huur kk (incl. overige waarde)
6,89 %
BAR markt/herz. huur kk (incl. overige waarde)
6,89 %
Verklaring gehanteerde rendementen De referentieobjecten hebben bijgedragen aan de totstandkoming van het rendement. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de algemene toelichting op de beleggings- en koopreferenties.
H.4
ONDERBOUWING CORRECTIES Van de bestaande opstallen is het uitgangspunt dat het oudste gedeelte, waaronder de hoge voormalige torens met een oppervlakte van circa 3.500 m² bvo, wordt gesloopt. Hiervoor is een correctiepost opgenomen van circa EUR 150.000,- exclusief btw. Het achterste gedeelte van de opstallen (bouwjaar omstreeks 1990), met een oppervlakte van circa 3.635 m² bvo, blijft behouden. Voor de noodzakelijke aanpassingen om dit deel in gebruik te kunnen nemen, is een correctiepost van circa EUR 10.000,- exclusief btw opgenomen.
Overzicht overige waarden Overige waarde
Omschrijving
Perceel oppervlak
Aantal (m² of stuks)
€ / m² of € / stuk kk
Marktwaarde kk
Ongebonden grond
1.425 m²
--
€ 75,00 p/m²
€ 106.875
Ongebonden grond
3.884 m²
--
€ 75,00 p/m²
€ 291.300
Ongebonden grond
5.510 m²
--
€ 75,00 p/m²
€ 413.250
Woning
1.000 m²
1
€ 165.000,00
€ 165.000
Totaal
€ 976.425
Bijzondere waardecomponenten Niet van toepassing.
Waarde op: 25-09-2025 | Uitvoerend taxateur: A.H.C. Geerligs MRICS RT
Pagina: - 25 - van 43 | Printdatum: 16-10-2025
Taxatierapport Mûnestrjitte 6-8 te 9269TW, Feanwâlden
I
ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1
2
3 4 5
6 7
8 9
10
Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.
Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.
Milieu 1 2 3 4
5 6 7
Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.