20250240 risicoanalyse herstelpunten bp Feanwalden-Sud definitief met bijlagen 02-10-2025
Tekst van het document
INSCHATTING SCHADERISICO met betrekking tot de aanpassing van bestemmingsplan Feanwâlden-Súd.
Opdracht Status Datum Adviseurs
20250240 definitief 02-10-2025 Mr. J.G.E. Geleijns RT RM m.m.v. E. Hoopman RT RM
STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN POSTBUS 29196 • 3001 GD ROTTERDAM • BEZOEKADRES KRUISPLEIN 484 • ROTTERDAM T 010 – 469 3899 • INFO@SAOZ.NL • WWW.SAOZ.NL • IBAN NL21INGB0000508019 • BTW NL002767661B01 • KVK 41126679 TAXATIES • RISICOANALYSES • PLANSCHADE • NADEELCOMPENSATIE • JURIDISCHE ONDERSTEUNING • TRAININGEN
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING ...............................................................................................................3
2
PLANGEBIED...........................................................................................................9
3
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE ....................................................................11
4
BESTEMMINGSPLAN VEENWOUDEN ZUID (1993) .............................................13
5
INDUSTRIETERREIN EN ZONERING ...................................................................18
6
OVERWEGINGEN TAXATIES EN BESCHRIJVING VAN HET GEBIED ................19
7
DE HERSTELPUNTEN EN DE GLOBALE VERGELIJKING ...................................29
8
BEOORDELING LOCATIE 1 MUNESTRJITTE 6 EN 8 ...........................................31
9
BEOORDELING LOCATIE 2 DE SWETTE 3C .......................................................38
10
BEOORDELING LOCATIE 3 DE SWETTE 3A EN 3B ............................................43
11
BEOORDELING LOCATIE 4 AMBACHTSTRJITTE 10 ...........................................48
12
BEOORDELING LOCATIE 5 AMBACHTSTRJITTE 2 EN 2A .................................54
13
CONCLUSIE...........................................................................................................59
14
BIJLAGEN ..............................................................................................................60
1
INLEIDING
Opdracht Gemeente Dantumadiel heeft de SAOZ te Rotterdam op 3 juni 2025, opdracht gegeven om het mogelijk gewijzigde planschaderisico van de als gevolg van de beoogde aanpassing (herstelpunten) van bestemmingsplan Feanwâlden-Súd” globaal en indicatief te beoordelen. Opdrachtgever Gemeente Dantumadiel, vertegenwoordigd door de heer K. van der Meulen. Opdrachtnemer De stichting Adviesbureau Onroerende Zaken gevestigd te Rotterdam aan het Kruisplein 484. SAOZ is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 41126679. Aanleiding en doel van de opdracht Ten
behoeve
van
het
bestemmingsplan
‘Feanwâlden-Súd’
(NL.IMRO.1891.
BPFeanwaldensud-0402) heeft de Raad van State aan de gemeente opdracht gegeven e.e.a. te herstellen, middels de zgn. bestuurlijke lus. Uit de overgelegde informatie blijkt dat het voornemen bestaat om het vastgestelde bestemmingsplan ‘Feanwâlden-Súd’ aan te passen op de volgende onderdelen: 1. art. 6.1, onder c, sub 1 m.b.t. het toestaan van een mengvoederfabriek, uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van bedrijventerrein – mengvoederfabriek” te verwijderen uit de regels; 2. Het aanpassen van de als bijlage 1 van de regels behorende Staat van bedrijven m.b.t. de met het bestemmingsplan toegelaten bedrijvigheid, waarbij alle bedrijfsactiviteiten die zien op geur- en stofhinder met een aan te houden minimale richtafstand van meer dan 100 meter worden verwijderd. 3. Het samenvoegen van art. 6.1 onder b met art. 6.1 onder a waarmee de regeling in de bestemmingsomschrijving als volgt komt te luiden: “De voor ‘Bedrijventerrein – Gezoneerd’
aangewezen
gronden
zijn
bestemd
voor
a.
gebouwen
en
overkappingen ten behoeve van al dan niet geluidzoneringsplichtige inrichtingen”, waarbij de daaropvolgende opsomming van de bestemmingsomschrijving is vernummerd.
20250240
3 van 60
In dit advies beoordelen wij enkel het mogelijk gewijzigde planschaderisico van de beoogde herstelpunten van bestemmingsplan Feanwâlden-Súd”. De eventuele veranderingen tussen bestemmingsplan Veenwouden-Zuid zoals vastgesteld op 29 juni 1993 en bestemmingsplan Feanwâlden-Súd, zoals vastgesteld op 5 juli 2021 en in werking getreden op 1 oktober 2021, worden niet beoordeeld. De wijziging heeft betrekking op een groot aantal percelen/objecten. Conform de opdracht schatten wij voor een selectie van objecten het risico (dus op basis van een steekproef) modelmatig en indicatief in. In dit kader heeft de gemeente de navolgende objecten/percelen geselecteerd: Loc 1 2 3 4 5
Kadastrale percelen Gemeente Veenhuizen, Sectie F, nr 3349 + 3845 Gemeente Veenhuizen, Sectie F, nr 796 Gemeente Veenhuizen, Sectie F, nr 3022 Gemeente Veenhuizen, Sectie F, nr 4083 Gemeente Veenhuizen, Sectie F, nr 4570
Adressen Mûnestrjitte 6 en 8 De Swette 3c De Swette 3a en 3b Ambachtstrjitte 10 Ambachtstrjitte 2 en 2a
Het doel is om antwoord te krijgen op de vraag of de hiervoor genoemde voorgenomen planologische verandering kan worden beschouwd als een planologisch nadeel. Indien dat het geval is, is het ook belangrijk om inzicht te krijgen in de financiële omvang van het planschaderisico. Gelet op de aard van de ontwikkeling dient het rapport zich te richten op de effecten voor de onroerende zaken gelegen in het plangebied (directe planschade). De te beoordelen planologische wijziging bestaat mede uit het aanpassen van de gebruiksmogelijkheden.
Wij
hanteren
het
uitgangspunt
dat
de
bestaande
exploitatiemogelijkheden gelijk blijven, zodat er in beginsel geen sprake zal zijn van inkomensschade. Opdrachttype Met betrekking tot het type opdracht merken wij op dat wij de het te beoordelen vastgoed niet eerder hebben beoordeeld in het kader van de beoogde planologische verandering.
20250240
4 van 60
Marktwaarde, wettelijke taxatie en de benodigd expertise In vergelijking met een reguliere taxatie die bijvoorbeeld wordt opgesteld ten behoeve van het verkrijgen van een (hypothecaire) financiering of een aan- of verkoopbeslissing wijkt ons risicoanalyse planschade advies op verschillende onderdelen af. Ook is er sprake van een ander waardebegrip. Bij een reguliere taxatie wordt de marktwaarde geschat. De marktwaarde is “het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”. Wij merken op dat er in onderhavige situatie sprake is van een waardering waarbij niet het waardebegrip “markwaarde” wordt gebruikt. Bij de bepaling van de waarde in het kader van de beoordeling van planschade is namelijk maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd. In die maatstaf ligt besloten dat in een planschadezaak niet louter de marktwaarde bepalend is voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak.
Volgens die maatstaf moet een redelijk denkend en handelend koper bij het bepalen van zijn koopprijs immers rekening houden met de maximale mogelijkheden van het voor de onroerende zaak en de omgeving daarvan geldende planologische regime. Deze maximale planologische mogelijkheden worden in de praktijk bij de bepaling van de “marktwaarde” echter regelmatig niet of onvoldoende onderkend. Het hiervoor bedoelde “bijzondere karakter” van een waardebepaling ten behoeve van de beoordeling van de advisering over de eventuele gevolgen van de planologische verandering brengt met zich mee dat het juridische kader een zeer belangrijk onderdeel vormt van de waardering. De deskundige verklaart dat hij op de hoogte is van de jurisprudentie met betrekking tot planschade en periodiek en stelselmatig de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State inzake planschade volgt. Bij de waardebepaling speelt ook kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige een rol. Dit is binnen de rechtspraak (en de planschadepraktijk) een geaccepteerd gegeven. In diverse gerechtelijke procedures is dit bevestigd. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad
20250240
5 van 60
van State heeft dit meermaals benoemd. Gegeven de aard van de opdracht dienen wij geen contact op te nemen met de eigenaren en/of gebruikers van de te beoordelen onroerende zaken. Hierdoor is een opname vanaf het terrein of een inpandige inspectie niet mogelijk. Wij inspecteren de onroerende zaken globaal en zover mogelijk vanaf de openbare weg en maken ook gebruik van diverse digitale bronnen. Samenvattend: •
Het begrip marktwaarde wijkt af;
•
De maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan spelen een belangrijke rol;
•
Het juridische kader van planschade (wetgeving en jurisprudentie) vormt een zeer belangrijk onderdeel van de beoordeling;
•
Gegeven de aard van de opdracht dienen wij geen contact op te nemen met de eigenaren en/of gebruikers van de te beoordelen onroerende zaken. Hierdoor is een opname vanaf het terrein of een inpandige inspectie niet mogelijk. Wij ondervangen dit door een inspectie vanaf de openbare weg en maken gebruik van diverse digitale bronnen.
Bijzondere uitgangspunten Deze hebben betrekking op te hanteren ficties en zijn bijvoorbeeld van toepassing als de verzochte marktwaarde niet overeenkomt met de huidige situatie. De taxatie wordt dan gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum. Op basis van de ten behoeve van deze offerte ontvangen informatie, zijn de volgende bijzondere uitgangspunten van toepassing: •
De opdracht betreft de beoordeling van de gevolgen van het wijzigen van de bestemming;
•
We gaan uit van de van opdrachtgever ontvangen gegevens;
•
We schatten modelmatig en indicatief het mogelijke planschaderisico als gevolg van de planologische verandering op de peildatum.
Specifiek overeengekomen werkzaamheden en de afbakening van het gebruik De werkzaamheden van de deskundige bestaan onder andere uit een risicoanalyse nadeelcompensatie en het schatten van de eventuele waardedaling van vastgoed. Dit is
20250240
6 van 60
geen Professionele Taxatiedienst (PTD) conform de definities van de NRVT. In algemene zin zijn deze werkzaamheden te omschrijven als advisering. De risicoanalyse is alleen bedoeld voor intern gebruik door de opdrachtgever. De verspreiding van de risicoanalyse nadeelcompensatie is beperkt tot de contactpersonen die werkzaam zijn bij opdrachtgever en personen die nadrukkelijk geautoriseerd zijn, om te voorkomen dat aan de rapportage in het maatschappelijke en economische verkeer ruimer vertrouwen wordt ontleend dan door de specifieke opdracht wordt gerechtvaardigd. De risicoanalyse betreft onze reflectie op de door de opdrachtgever gestelde vragen, het is geen schadestaat waarin de omvang van een vergoeding zou worden vastgesteld, want het advies betreft geen procedure, het kan ook niet worden beschouwd als een beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in nadeelcompensatie, want bij een volledige behandeling van een concrete claim, het horen van de betrokken partijen en een volledige taxatie, kunnen nieuwe feiten aan het licht komen, het mag niet worden gebruikt buiten de context van de risicoanalyse, het kan niet worden gebruikt voor doelen waarvoor het niet is bestemd, het mag niet worden gebruikt ten behoeve van aan- en verkoopbeslissingen, jaarverslaglegging en kredietverlening. De risicoanalyse met eventuele bijlagen wordt niet verstrekt aan of gedeeld met derden.
Bij gebruik door derden, gebruik buiten de context of bij gebruik voor andere doeleinden, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard. Gesprek Het dossier is op 16 juli 2025 besproken. Opdrachtgever werd daarbij vertegenwoordigd door de heer K. van der Meulen en de heer M. Ras. SAOZ werd vertegenwoordigd door haar deskundigen de heer J. Geleijns en E. Hoopman. Daarbij kwam het volgende aan de orde: •
De aanleiding van de opdracht. Dit betreft een tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Aan de hand van deze uitspraak overweegt de gemeente een 3-tal wijzigingen door te voeren op het reeds vastgestelde bestemmingsplan “Feanwâlden-Súd”. Deze aanpassingen moeten leiden tot een planologisch betere situatie voor woningen binnen en in de omgeving van het plangebied;
•
De te beoordelen objecten. Hierbij is de bestaande situatie besproken.
•
De oude planologie. De planologie van de te beoordelen locaties is besproken. Bedrijfswoningen zijn bij recht niet toegestaan. In dit kader is overlegd dat wij ervan
20250240
7 van 60
uitgaan dat de aanwezige bedrijfswoningen “een status hebben” (bijvoorbeeld op basis van een bouwvergunning) en (bij recht) zijn toegestaan conform de bestaande planologie; •
Er zijn vraagpunten bij object 1: Mûnestrjitte 6 en 8. Op de overgelegde plankaart inzake bestemmingsplan Veenwouden-Zuid zoals vastgesteld op 29 juni 1993 is geen aanduiding “mengvoederfabriek” aangegeven. In de legenda is deze aanduiding ook niet opgenomen. Wij gaan in op het scenario dat een “mengvoederen veevoederfabriek” is toegestaan (conform Bestemmingsplan Feanwâlden-Súd (vastgesteld op 5 juli 2021). Verder is geconstateerd dat een deel van de bestaande bebouwing hoger is dan de “maximale bouwhoogte” van 15 meter.
•
De nieuwe planologie: De beoogde planologie van de te beoordelen locaties is doorgenomen;
•
Gemeentelijk beleid: Er is geen formeel gepubliceerd gemeentelijk beleid dat bij de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico of bij het onderwerp risicoaanvaarding een rol speelt. In dit advies laten wij de vergoedbaarheid buiten beschouwing.
Van concept naar definitief Het concept van de risicoanalyse nadeelcompensatie is op 9 september 2025 aan opdrachtgever gemaild. Opdrachtgever heeft op 26 september gereageerd en er waren geen opmerkingen.
20250240
8 van 60
2
PLANGEBIED
Afbakening plangebied Gelet op de strekking van de adviesvraag heeft deze analyse in essentie betrekking op gronden met de bestemmingen “Bedrijventerrein” en “Bedrijventerrein – Gezoneerd” van bestemmingsplan Feanwâlden-Súd . Dit betreffen de gronden die op navolgende figuur in het paars zijn weergegeven:
Figuur 1 Fragment verbeelding
Beschrijving feitelijke situatie Het plangebied en de omgeving daarvan zijn op 8 juli en 29 augustus 2025 vanaf de openbare weg bekeken. Wij hebben ons hierbij vooral geconcentreerd op de te beoordelen objecten. De deskundigen van SAOZ hebben niet met derden over het project gesproken. Het industrieterrein en bedrijventerrein zijn bereikbaar via de Mûnestrjitte. Nabij De Swette zijn sommige doorgangen niet bedoeld voor doorgaand autoverkeer. Het geheel oogt als een regulier bedrijfsmatig gebruikt gebied met relatief veel bedrijfswoningen. Parkeren gebeurt op eigen terrein en er zijn nagenoeg geen openbare parkeerplaatsen. Voor de
20250240
9 van 60
opname van het gebied betekende dit dat de foto’s in belangrijke mate vanuit de auto zijn gemaakt.
5. 1.
3. 2.
4.
Figuur 2 Ligging plangebied. De ligging van de te beoordelen objecten zijn rood omcirkeld.
5.
3. 4. 1. 2. Figuur 3 Luchtfoto met de te beoordelen objecten rood omcirkeld (met achtergrond Topografie BRT en luchtfoto)
20250240
10 van 60
3
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE
De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische vergelijking. Deze bestaat uit de vergelijking tussen het huidige planologische regime en het nieuwe planologische regime. Relevant voor deze vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening en de rechtspraak over planschade. 3.1
Wet ruimtelijke ordening
De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel aangezien in dat artikel alle planschade veroorzakende oorzaken worden genoemd: a)
een bestemmingsplan, inpassingsplan of van een beheersverordening;
b)
een bepaling van een planwijziging, een planuitwerking of nadere eis;
c)
een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO) welke in strijd is met een plan;
d)
de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning;
e)
een specifieke bepaling van een provinciale verordening;
f)
een specifieke bepaling van een exploitatieplan;
g)
een bepaald koninklijk besluit.
In afdeling 6.1 Wro zijn voorts bepalingen gewijd aan: •
het normaal maatschappelijk risico;
•
de aspecten voorzienbaarheid en schadebeperking (6.3);
•
het heffen van een recht van een aanvrager om vergoeding van planschade met een omvang van € 100,-- tot € 500,-- (6.4);
•
de mogelijkheid tot het aangaan van een planschadeovereenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer (6.4a);
•
de vergoeding van de redelijkerwijs gemaakte kosten van bijstand en wettelijke rente aan de aanvrager om een planschadevergoeding (6.5).
20250240
11 van 60
3.2
Rechtspraak
Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt inhoud gegeven aan de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade. Uit de jurisprudentie wordt een juridisch kader afgeleid waarbinnen de planologische vergelijking dient te passen. De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn: •
bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale invulling van het “oude” en het nieuwe bestemmingsplan. Derhalve zijn niet de oude en nieuwe feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van de planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRS 4 april 2012, Waddinxveen, zaaknummer 201110096/1/A2);
•
overgangsrechtelijke situaties dienen bij indirecte planschade in beginsel buiten beschouwing te worden gelaten (bijv. ABRS 28 maart 2007, Het Bildt, zaaknummer 200607004/1);
•
de schade ontstaat op het moment van inwerkingtreding van de nieuwe maatregel (bijv. ABRS 15 januari 2003, Heerde, zaaknummer 200200065/1);
•
planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. ABRS, 20 december 2006, Hoogeveen, zaaknummer 200602817/1; ABRS 30 mei 2007, Valkenswaard, zaaknummer 200609350/1; ABRS 4 februari 2009, Nederweert, zaaknummer
200801775/1;
ABRS
18
januari
2012,
gemeente
Schijndel,
zaaknummer 201105634/1/H2); •
de actieve risicoaanvaarding dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een belanghebbende ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRS 27 juni 2007, nr. 200605214/1, Montfoort; ABRS 29 februari 2012, gemeente EijsdenMargraten, zaaknummer 201107348/1/A2);
•
de risicoaanvaarding dient te worden gebaseerd op uit van overheidswege openbaar gemaakte beleidsinformatie (bijv. ABRS 11 april 2012, Neerijnen, zaaknummer 201108251/1/A2).
20250240
12 van 60
4
BESTEMMINGSPLAN VEENWOUDEN ZUID (1993)
Volgens de verstrekte informatie gold voor het plangebied voorheen het bestemmingsplan Veenwouden-Zuid zoals vastgesteld op 29 juni 1993. Met vrijstellingen en/of ontheffingen zijn wij niet bekend.
Figuur 4 Fragment plankaart. De te beoordelen percelen zijn hier indicatief op aangegeven.
Figuur 5 Legenda
De te beoordelen objecten hebben bestemming: •
Bedrijfsdoeleinden.
De te beoordelen percelen liggen in essentie in het binnen de bebouwingsgrens.
20250240
13 van 60
Binnen de bebouwingsgrens geldt de aanduiding: goothoogte 12 | bouwhoogte 15. Er is geen dakhelling aangegeven. De locaties 1, 2 en 4 hebben de aanduiding “grondwaterbeschermingsgebied”. De aangegeven categorie verschilt per object: Nr. Locatie
Aangegeven categorie
1
Mûnestrjitte 6 en 8
B1, B2 en B3
2
De Swette 3c
B4
3
De Swette 3a en 3b
B4
4
Ambachtstrjitte 10
B4
5
Ambachtstrjitte 2 en 2a
B4
Hierna geven wij de belangrijkste fragmenten weer met betrekking tot de bestemming Bedrijfsdoeleinden:
20250240
14 van 60
20250240
15 van 60
Richtafstanden De in artikel 2a genoemde afstanden hebben wij met behulp van de toelichting bij het bestemmingsplan Veenwouden-zuid (pagina 46) verder geduid. Er werd uitgaan van afstanden ten opzichte van een rustige woonwijk. Daarmee werd vooral de bestaande woonbebouwing in het noorden bedoeld. We vullen voor dit advies deze gegevens als volgt aan.
20250240
16 van 60
Aanduiding
Omschrijving
Afstand m1
Categorie VNG
BI
Categorieën 1 en 2
30
2
BII
Categorieën 1, 2 en 3 (ged.)
50
3.1
BIII
Categorieën 1,2 en 3
100
3.2
BIV
Categorieën 1,2,3 en 4 (ged.)
200
4.1
20250240
17 van 60
5
INDUSTRIETERREIN EN ZONERING
Naast geur en stof is het onderwerp geluid voor onderhavige risicoanalyse van belang. Industrielawaai en de omvang van een gezoneerd Industrieterrein Zonering van industrielawaai in het kader van de Wet geluidhinder is het ruimtelijk scheiden van industrieterreinen waarop (grote) lawaaimakers zijn gevestigd enerzijds en woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen anderzijds. Met zonering wordt beoogd rechtszekerheid te bieden aan zowel bedrijven als aan bewoners/gebruikers van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen. Bedrijven kunnen aan de ene kant hun geluidsproducerende activiteiten niet onbeperkt uitbreiden ter bescherming van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen en buiten de zone. Aan de andere kant wordt, ter bescherming van hun akoestische ruimte, voorkomen dat woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen te veel oprukken naar de bedrijven toe. Rondom het industrieterrein is een geluidzone aanwezig met een binnengrens(die in de regel samenvalt met de grens van het gezoneerde industrieterrein) en de buitengrens.
Figuur 6 voorbeeld geluidzone
Op voorgaande figuur is de geluidzone ten oosten van locatie 1 geprojecteerd en zijn ook de burgerwoningen zichtbaar. Op het gezoneerde industrieterrein is voor bedrijfswoningen geen grenswaarde voor de ten hoogst toegestane geluidsbelasting van toepassing. Voor deze bedrijfswoningen geldt dat zij wel (enige) bescherming genieten tegen geur en stof.
20250240
18 van 60
6
OVERWEGINGEN TAXATIES EN BESCHRIJVING VAN HET GEBIED
Definitie waardebegrip wettelijke taxatie In vergelijking met een reguliere taxatie die bijvoorbeeld wordt opgesteld ten behoeve van het verkrijgen van een (hypothecaire) financiering wijkt een waardering voor de beoordeling van nadeelcompensatie op verschillende onderdelen af. Ook is er sprake van een ander waardebegrip. Bij een reguliere taxatie wordt de marktwaarde geschat. De marktwaarde is “het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”. Wij merken op dat er bij nadeelcompensatie in beginsel geen sprake hoeft te zijn van “markwaarde”. Het betreft een zogenaamde “wettelijke taxatie”. Bij de bepaling van de waarde in het kader van de beoordeling van nadeelcompensatie is namelijk maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime. Met bijvoorbeeld illegale situaties of subjectieve gevoelens wordt geen rekening gehouden. Peildatum Omdat onbekend is wanneer de nieuwe planologie in werking treedt, hanteren wij de laatste opnamedatum als peildatum voor de inschatting van het nadeelcompensatierisico.
De manier waarop het risico op nadeelcompensatie wordt ingeschat Het gaat binnen het kader van deze risicoanalyse nadeelcompensatie om het inschatten van de omvang van het waardeverschil als uitkomst van de gemaakte vergelijking. Hierbij zijn voor de inschatting van het nadeel in hoge mate bepalend: •
Het waardeniveau vóór de voorgenomen vergunningverlening;
•
Het waardeniveau ná de voorgenomen vergunningverlening.
De motivering van de waardeverandering vloeit daarmee rechtstreeks voort uit de uitkomsten van de vergelijking tussen de huidige en de beoogde bouw- en gebruiksmogelijkheden. De specifieke factoren die de uitkomst van de planologische vergelijking en de aard en de ernst van de inbreuk bepalen, zoals de in deze risicoanalyse nadeelcompensatie besproken aspecten, zijn daarvoor het belangrijkst. Het gaat om “de
20250240
19 van 60
Delta”. Dat is een indicatie van de verandering van de waarde. De bedragen zijn dus niet te gebruiken als marktwaarde. Wij merken wij op dat wij de objecten niet van binnen hebben gezien en, voor zover mogelijk, enkel vanaf de openbare weg hebben bekeken. Uitgangspunt van de inschatting van het waardeniveau is dat, voor zover niet waargenomen, de objecten nabij het plangebied courant zijn ingedeeld, een goed voorzieningenniveau hebben en dat de objecten goed zijn onderhouden. Verontreiniging In het kader van de risicoanalyse nadeelcompensatie Omgevingswet is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen en materialen in de bodem of grondwater, of naar materialen die schadelijk kunnen zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde kunnen beïnvloeden. Wij hanteren het uitgangspunt dat zich ter plaatse van het plangebied en de omgeving geen bodemverontreiniging heeft voorgedaan die sanering noodzakelijk zou kunnen maken, dat in de grond geen belemmerende zaken aanwezig zijn die het gebruik belemmeren zoals infrastructuur, tanks, buizen, kabels, leidingen, funderingsresten en dergelijke en dat in het gewaardeerde object geen asbesthoudende materialen of andere materialen zijn verwerkt die kunnen leiden tot saneringskosten.
Funderingsproblematiek In het kader van de risicoanalyse nadeelcompensatie Omgevingswet is geen onderzoek verricht naar de toestand van de funderingen. Wij hanteren het uitgangspunt dat ter plaatse en rondom het plangebied geen funderingsproblemen zijn. Onzekerheid van de inschatting Er is bij een reguliere waardering altijd sprake van de gebruikelijke onnauwkeurigheid. Wij wijzen er voor de duidelijkheid op dat “De Prijs” van een object geen gegeven is. Een bepaalde waarde is een menselijke schatting (van die prijs) waaraan een zekere marge van onzekerheid verbonden is. De onzekerheidsmarge wordt allereerst bepaald door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt zelve, nog zonder dat daarbij de invloed van de menselijke schattingen wordt betrokken. Ten tweede wordt de bandbreedte vergroot door de menselijke factor. In de literatuur worden afwijkingsmarge van +/- 10% genoemd. Bij bijzondere waarde-inschattingen, zoals de onderhavige, kan de bandbreedte door
20250240
20 van 60
omstandigheden nog groter zijn. De inschatting van het schaderisico betreft onze reflectie op de door de opdrachtgever gestelde vragen. Adviseurs kunnen verschillend denken over een waarde of over de impact van waarde drukkende effecten. Speciaal merken wij op dat wij de objecten, in tegenstelling tot de reguliere werkwijze bij een formele nadeelcompensatiebeoordeling/-taxatie, niet van binnen hebben gezien en enkel van de straatzijde hebben bekeken. Er is niet met de eigenaren en/of gebruikers van de objecten gesproken. Er is sprake van een indicatieve schatting van het waardeniveau van de objecten in de omgeving van het plangebied. Voor zover de werkzaamheden bestaan uit een schatting van de waarde van vastgoed, merken wij op, dat het geen Professionele Taxatiedienst (PTD) conform de definities van de NRVT omvat. Geldigheid en geldigheidsduur van deze risicoanalyse nadeelcompensatie De geldigheid van deze risicoanalyse nadeelcompensatie hangt nauw samen met de beoordeelde en in deze risicoanalyse opgenomen feiten. Deze risicoanalyse geeft een deskundige schatting van het risico op nadeelcompensatie in de vorm
van
vermogensschade. De kans bestaat dat de omvang van de uiteindelijke tegemoetkoming in de schade kan afwijken van de in deze risicoanalyse genoemde bedragen. De feiten kunnen nog wijzigen. Ter illustratie van deze externe oorzaken noemen wij: •
Veranderingen met betrekking tot het project;
•
Veranderingen in de omgeving van het project;
•
Tussentijdse wijzigingen van het project;
•
Nieuwe wetgeving;
•
Veranderingen in de rechtspraak/vorming van jurisprudentie;
•
Nieuwe gegevens met betrekking tot het onderwerp vergoedbaarheid;
•
Tussentijdse transacties.
Bij gelijkblijvende feiten stellen wij de geldigheidsduur op 6 maanden na peildatum. Afhankelijk van de marktontwikkelingen en vorming van jurisprudentie kan deze periode variëren.
20250240
21 van 60
Opname De te beoordelen objecten waren over het algemeen redelijk zichtbaar vanaf de openbare weg. Sommige objecten werden door groen afgeschermd. Soort vastgoed De te beoordelen objecten hebben veelal een repeterend karakter. De waarde in de huidige feitelijke situatie is -met de gebruikelijke onzekerheidsmarges- relatief goed in te schatten. Locatie 1 betreft een bijzonder object. De waarde hangt relatief sterk af van de individuele omstandigheden die vanaf de straatzijde niet tot lastig zijn in te schatten. Marktomstandigheden algemeen en lokaal Volgens bronnen zoals Cushman & Wakefield, bleef de markt in het begin van 2025 relatief stabiel. Er zijn twee belangrijke segmenten: bedrijfspanden en logistiek. Logistiek is het meest actueel en beïnvloed ook de landelijke cijfers. In de NVM Business publicatie “De feiten, trends & analyses van 2024” zien we dit terug. Het accent zou liggen op de stad Groningen, de vraag is groot en er is weinig aanbod. Netcongestie wordt als een probleem genoemd. Een trend is de mix van wonen en werken. In de rest van de provincie is de vraag vooral lokaal en er is vooral vraag naar kleine units tot 300 m2. Dit komt overeen met onze indruk van het plangebied.
Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau Om het waardeniveau van de onderhavige locatie te bepalen, zijn wij nagegaan of er in het plangebied relevante objecten zijn verkocht of verhuurd. Hiervoor hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheden van fundainbusiness.nl. Actueel aanbod Adres
Vraagprijs
Opp.
Status
Opmerking
Mûnestrjitte 6
5.950.000
6.750
Te koop
1
Mûnestrjitte 48a
450.000
142
Te koop
2
De Swette 3c
75,--/100,--/m2 p.j.
4/30
Te huur
3
Ad1, het wordt aangeboden als: “het object een enkelbestemming en is gedeeltelijk geschikt voor bedrijven tot en met categorie 3.1, 3.2 en gedeeltelijk voor bedrijven tot en met categorie 4.2”. Op basis van de foto’s bij de aanbieding oogt het gebouw gedateerd, zijn er herstelwerkzaamheden nodig en zijn er geen specifieke installaties aanwezig.
20250240
22 van 60
Ad2, dit betreft een woonwerkwoning met de mogelijkheid tot de bouw van een loods. Ad3, opslag ruimte in zeecontainerboxen. Recent aanbod met de laatste genoemde vraagprijs Adres
Vraagprijs
Opp.
Status
Opmerking
Feintensloane
67.990
45
Verkocht
1
Mûnestrjitte 14
82.500
60
Verkocht
2
Mûnestrjitte 14a
82.500
60
Verkocht
3
De Swette 19
495.000
570
Verkocht
4
Ad1, onderdeel van een nieuw bedrijfsverzamelgebouw bestaande uit 12 bedrijfsunits met verschillende oppervlakten. Ad2, onderdeel van een nieuw bedrijfsverzamelgebouw bestaande uit 12 bedrijfsunits. Ad3,
volgens
de
omschrijving
eveneens
onderdeel
van
een
nieuw
bedrijfsverzamelgebouw. Ad4, het gebouw werd aangeboden als kantoorruimte met de eventuele mogelijkheid om het pand als een bedrijfswoning te gaan gebruiken. Wij nemen deze bovenstaande objecten in dit advies op om een beeld te schetsen van het huidige aanbod en de huidige dynamiek in de markt. In de praktijk zal worden onderhandeld over de vraagprijs. De gerealiseerde prijs zal derhalve in de meeste gevallen enigszins lager zijn. de vraagprijzen kunnen in beginsel ook worden gebruikt als een globale indicatie van wat de eigenaren verwachten, of hopen te ontvangen. Wat opvalt is : •
Dat er relatief veel te koop wordt aangeboden in plaats van te huur;
•
Dat de oppervlakte van de bedrijfsruimten (units) relatief klein is;
•
Dat er op twee locaties wordt gerefereerd aan bedrijfswoningen;
•
Dat bij de bestemmingen wordt verwezen naar de reguliere gebruiksmogelijkheden conform het bestemmingsplan 'Feanwâlden-Súd;
•
Dat er niet wordt verwezen naar de bestemming “Bedrijventerrein – gezoneerd”.
20250240
23 van 60
Vastgoeddata Nederland Gerealiseerde transacties leveren het beste vergelijkingsmateriaal op. Het aanmelden van verhuur- en verkooptransacties gebeurt op basis van vrijwilligheid van de daarbij betrokken partijen. Als er geen of beperkt referenties aanwezig zijn, betekent dat niet dat er geen of nauwelijks
transacties
hebben
plaatsgevonden.
Een
analyse
van
beschikbare
huurtransacties laat zien dat er in het plangebied nagenoeg geen huurtransacties zijn geweest. Er is een tekort aan referentieobjecten en daarom zijn we verder teruggegaan in de tijd en hebben we ook het zoekgebied vergroot. De combinatie van een langere beoordelingsperiode en een groter zoekgebied leverde enige informatie op. De laatste jaren zijn er volgens deze bron verkooptransacties geweest. Aanwendingsmogelijkheden, SWOT analyse en courantheid De bereikbaarheid door de gebruikers en de klanten is in orde. Parkeren geschiedt op eigen terrein. Het aanbod en de transacties laten zien dat er vraag is naar de desbetreffende bedrijfspanden. Er vindt ook nieuwbouw plaats in de vorm van bedrijfsverzamelgebouwen. Het gebied oogt als een regulier terrein met relatief veel bedrijfswoningen. SWOT
Opmerking
Sterke punten
Bereikbaarheid, parkeren eigen terrein,
Zwakke punten
Weinig tot geen openbare parkeergelegenheid,
Kansen
Goede infrastructuur Relatief weinig vergelijkbaar aanbod in de directe omgeving Sloop en herbouw voor sommige locaties
Bedreigingen
Nabij gelegen burgerwoningen Aanwezige bedrijfswoningen van derden Schattingsonzekerheid Terugvallende economie Verscherpte duurzaamheidseisen
De huidige markt voor de meeste objecten is gegeven het aantal transacties te omschrijven als normaal verhuurbaar / verkoopbaar. Locatie 1 is specifiek. Waarderingsmethoden Bij het bepalen van de huurprijzen past de vergelijkende methode. Wij maken ook specifiek gebruik van de bruto aanvangsrendement rekentechniek (BAR). Deze wordt gebruikt om
20250240
24 van 60
de marktwaarde van verhuurde objecten te bepalen onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst. Deze methode is ook van toepassing bij nog te verhuren objecten. De waarde wordt bepaald door de gerealiseerde of de te realiseren bruto huurwaarde van de onroerende zaak te relateren aan de onder de huidige marktomstandigheden reëel geachte bruto rentevoet of yield. Bruto aanvangsrendementen Het bruto aanvangsrendement (BAR) wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. Het bruto aanvangsrendement (BAR) wordt in de regel afgeleid uit gegevens uit de markt. Voor bedrijfsmatig vastgoed zijn er behoorlijk veel marktgegevens beschikbaar. De publicatie van Cushman & Wakefield van het tweede kwartaal van 2025 bevat de volgende afbeelding voor bedrijfsmatig vastgoed.
Voor de beste locaties en meest courante objecten in Nederland ligt het bruto aanvangsrendement rond de 4,5 tot 5%. Voor het segment daarna ligt het bruto aanvangsrendement rond de 6,5 - 7%. Voor de meer reguliere objecten ligt het bruto aanvangsrendement rond de 9%. Berekende yield Als we naar het plangebied en de te beoordelen locaties kijken, dan zijn wij van mening dat de bovengenoemde aanvangsrendementen naar verwachting te positief zijn voor de onderhavige risicoanalyse. Vanwege het modelmatig karakter van deze risicoanalyse, verifiëren we de in onze berekeningen te gebruiken Yield aan de hand van het door ons
20250240
25 van 60
opgebouwde bruto aanvangsrendement. Bij het opbouwen van de yield is het risicovrij rendement op de 10-jarige staatsleningen het uitgangspunt (Bron IEX.nl)
De kapitaalmarktrente bevindt zich -vanaf begin 2021- in een stijgende trend. Wanneer de kapitaalmarktrente
stijgt,
dan
zullen
daarna
de
gewenste
en
benodigde
aanvangsrendementen van beleggers en/of kopers voor eigen gebruik ook stijgen. Het risicovrij rendement wordt verhoogd met: •
De vastgoedopslag. Dit heeft betrekking op eventuele bijzonderheden van het gebouw;
•
De sectoropslag. Afhankelijk van het type gebruik wordt het risicoanders ingeschat;
•
De exploitatieopslag. Deze eigenaarslasten bestaan in essentie uit de reguliere exploitatiekosten zoals: onderhoud, belasting WOZ, rioollasten, heffing waterschap, opstalverzekering, objectbeheer, eventuele erfpacht, leegstand en dergelijke.
Met name bij de exploitatieopslag bestaat er een relatie met eventuele leegstand, de kwaliteit van eventueel zittende huurders, de locatie van het object en de leeftijd van het pand. Hoe de kapitaalmarktrente zich gedurende de beschouwingsperiode zal ontwikkelen is onbekend. Wij hanteren het uitgangspunt dat de thans bekende kapitaalmarktrente als basis zal worden gebruikt voor de berekeningen. Verder merken wij op dat er altijd onzekerheid zal zijn over de toekomstige kapitaalmarktrente en dat dat iedere transactie mede wordt beïnvloed door de persoonlijke omstandigheden van de investeerder. Kosten koper commerciële objecten In het waarderingsmodel hanteren wij een kosten koper tarief van circa 11,4% (10,4% overdrachtsbelasting en 1% bijkomende kosten).
20250240
26 van 60
Kapitaalcorrecties We houden gegeven de aard van de risicoanalyse en de beschikbare gegevens geen rekening met een dergelijke correctie. Inventaris en voorzieningen Eventuele aan het gebouw gebonden inventaris, installaties en (bijzondere) voorzieningen zijn in het kader van dit advies niet kenbaar en laten wij buiten beschouwing. Relatie met het te beoordelen vastgoed Mede gelet op het doel van de opdracht, de beschikbare gegevens en de fase waarin het advies wordt uitgebracht wordt in dit advies uitgegaan van een vereenvoudigde berekening. Het gaat om de delta. Dat is de indicatie van de verandering van de waarde. De bedragen zijn dus niet te gebruiken als marktwaarde. De beschikbare gegevens zijn binnen het kader van de opdracht globaal geanalyseerd en op die manier is er een relatie gelegd met de te beoordelen objecten. Objecten met bijvoorbeeld een aanzienlijk grotere of duidelijk kleinere omvang zijn buiten beschouwing gelaten. Vanwege het karakter van dit advies laten wij (de weergave van) een kwalitatieve analyse achterwegen. Geen enkel referentieobject is voor 100% vergelijkbaar met het te beoordelen object. De locatie, grootte, bestemming, gebruik en dergelijke zijn van invloed geweest op de gerealiseerde transacties. De verschillen voor wat betreft de waarde bepalende factoren zijn de oorzaak van eventuele afwijkingen. De referenties zijn niet geïnspecteerd.
Daar waar mogelijk en relevant zijn de objecten bekeken door middel van Google Maps en Street View en de data op Funda in business. Huurprijs Voor de bedrijfsruimte vinden we binnen het plangebied geen geschikte referenties. In een ruimer gebied zijn wel verhuurreferenties beschikbaar. Binnen het kader van dit advies en de hierna opgenomen uitkomsten van de planologische vergelijkingen, zijn wij van mening dat gegeven de vraag naar relatief kleine bedrijfsruimten en de dynamiek binnen het plangebied deze gegevens ook bruikbaar zijn binnen het plangebied. De gemiddelde basis huurmarktprijs voor bedrijfsruimten schatten wij daarom ten behoeve van deze risicoanalyse op afgerond:
20250240
27 van 60
•
€ 75,--/m2 vvo/per jaar exclusief btw. Voor kleine bedrijfsruimten en € 50,-- voor wat grotere ruimten en € 35,-- voor bedrijfsruimten met een gemiddelde oppervlakte die horen bij een bedrijfswoning.
Bruto aanvangsrendementen Uitgaand van een kapitaalmarktrente van 3%, een lage vastgoedopslag, een lage sector opslag vanwege de lokale behoefte, de bestemming met diverse gebruiksmogelijkheden en een
eigenaar/gebruiker,
stellen
wij
de
basis
voor
het
modelmatige
bruto
aanvangsrendement op 6%.
20250240
28 van 60
7
DE HERSTELPUNTEN EN DE GLOBALE VERGELIJKING
Het gaat in dit geval om Bestemmingsplan Feanwâlden-Súd, waarop een 3-tal wijzigingen wordt overwogen. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 5 juli 2021. Het bestemmingsplan is in werking getreden op 1 oktober 2021. De te overwegen wijzigingen zijn het directe gevolg van een tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 18 december 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:5254). Deze uitspraak is opgenomen in de bijlage van dit advies. Wij herhalen hierna de herstelpunten en vullen die op onze manier aan, zodat wij bij de te beoordelen locaties duidelijker kunnen ingaan op de te beoordelen veranderingen. 1. art. 6.1, onder c, sub 1 m.b.t. het toestaan van een mengvoederfabriek, uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van bedrijventerrein – mengvoederfabriek” te verwijderen uit de regels; 2. Het aanpassen van de als bijlage 1 van de regels behorende Staat van bedrijven m.b.t. de met het bestemmingsplan toegelaten bedrijvigheid, waarbij alle bedrijfsactiviteiten die zien op geur- en stofhinder met een aan te houden minimale richtafstand van meer dan 100 meter worden verwijderd. 3. Het samenvoegen van art. 6.1 onder b met art. 6.1 onder a waarmee de regeling in de bestemmingsomschrijving als volgt komt te luiden: “De voor ‘Bedrijventerrein – Gezoneerd’
aangewezen
gronden
zijn
bestemd
voor
a.
gebouwen
en
overkappingen ten behoeve van al dan niet geluidzoneringsplichtige inrichtingen”, waarbij de daaropvolgende opsomming van de bestemmingsomschrijving is vernummerd. Ad1, Bij locatie 1 wordt de genoemde functieaanduiding verwijderd. De veevoederfabriek is sinds 2019 gesloten. Dit leidt in beginsel tot een afname van een specifieke gebruiksmogelijkheid. Ad2, het verwijderen van alle bedrijfsactiviteiten uit de Staat van bedrijven, die zien op geuren stofhinder met een aan te houden minimale richtafstand van meer dan 100 meter, houdt in wezen het schrappen van milieucategorie 4.1 in als de afstanden voor geur en/of stof worden overschreden. Bij gemengd gebied hoort de volgende tabel met richtafstanden.
20250240
29 van 60
Milieucategorie
Gemengd gebied
1
0 m¹
2
10 m¹
3.1
30 m¹
3.2
50 m¹
4.1
100 m¹
4.2
200 m¹
Milieu categorie 4.1 is mogelijk op een afstand van meer dan 100 meter vanaf een milieugevoelig object. Met betrekking tot stof en geur wordt bedrijvigheid die kan leiden tot een afstand van meer dan 100 meter geschrapt uit de bedrijvenlijst en dat is voor de aspecten geur en stof, categorie 4.1. De maximaal toegestane milieu categorie wordt voor geur en stof derhalve 3.2 met een richtafstand van meer dan 50 meter. Dit leidt in beginsel tot een afname van de gebruiksmogelijkheden. Omdat op een gezoneerde industrieterrein bedrijfswoningen al enige bescherming genieten tegen geur en stof, is de feitelijke situatie ook van belang. Indien nabij een te beoordelen locatie al bedrijfswoningen van derden aanwezig zijn, dan is het mogelijk dat de planologische mogelijkheden feitelijk al beperkt worden. Hetzelfde geldt in de situatie waarbij (bedrijfs)woningen reeds op korte afstand zijn gelegen buiten het plangebied. Ad3, door het samenvoegen wordt beoogd dat geluidzoneringsplichtige inrichtingen ook gebonden zijn aan de bedrijfscategorieën zoals op de verbeelding zijn opgenomen. Naast de geluidzone gelden dan ook andere beperkingen. Hoe dichter bij de rand van het industrieterrein hoe lager de toegestane milieucategorie. De milieuzones op het bedrijvenen industrieterrein zijn op basis van de gevoelige gebruiksmogelijkheden bepaald.
Dat blijkt op de plankaart mede uit de inwaartse zonering. Enkel geluidzoneringsplichtige inrichtingen kunnen worden toegestaan betreffende bedrijvigheid tot en met milieu categorie 4.1. zoals opgenomen in de aangepaste Staat van Bedrijven.
20250240
30 van 60
8
BEOORDELING LOCATIE 1 MUNESTRJITTE 6 EN 8
Locatie 1
Mûnestrjitte 8, Feanwâlden
Kadastraal object:
Veenwouden F 3349 + 3845 (koopjaar 2008)
Object
Mengvoederfabriek (leegstand)
Foto’s opname
Nadere omschrijving object Dit object betreft leegstaand kantoorgebouw* (Mûnestrjitte 6) en een leegstaand bedrijvencomplex (Mûnestrjitte 8) dat voorheen in gebruik was als veevoederbedrijf. * Het kantoorgebouw oogt als een object dat oorspronkelijk is gebouwd als woning. In de verkooppresentatie wordt het object als volgt beschreven: “Aan de voorzijde bevindt zich een voormalige bedrijfswoning die tot voor kort in gebruik is geweest als kantoorgebouw. De oppervlakte van dit gebouw is circa 240 m² (BAG)“ (einde citaat). Er worden overigens meer percelen aangeboden (dan alleen Veenwouden F 3349 + 3845).
20250240
31 van 60
Kadastrale informatie:
Figuur 7 Kadastrale situatie
Planologische gegevens
2 3.2 3.1 2
3.2 4.1
Figuur 8 Fragmenten plankaart bp Veenwouden Zuid (1993) en verbeelding Bestemmingsplan FeanwâldenSúd (2021).
20250240
32 van 60
De te beoordelen percelen zijn op voorgaande figuur aangeduid met de rood onderbroken belijning. De afbeeldingen zijn niet noord-gericht. Beoogde wijzigingen (a.g.v. tussenuitspraak RvS) bp Feanwâlden-Súd De beoogde wijziging betreft een 3-tal herstelpunten. 1 Schrappen aanduiding “mengvoederfabriek”. Conform de brochure “Bedrijven en milieuzonering van de VNG” veevoerfabrieken in de vorm van mengvoeder beschouwd als een bedrijfsactiviteit in milieucategorie 4.1 (100 m1) en 4.2. (200 m1). Dit vanwege de aspecten geur en geluid. De categorie is daarbij afhankelijk van de productiecapaciteit (minder of meer dan 100 ton per uur). Bij bedrijfsmatige objecten maken wij een onderscheid tussen: 1. de bestaande bedrijfsactiviteiten; 2. de toekomstige gebruiksmogelijkheden; 3. het onroerend goed. Ad1, inkomensschade huidige exploitatie De exploitatie als mengvoerfabriek is gestaakt, zodat schade in de zin van “inkomensschade” voor de eigenaren/exploitanten niet aan de orde is.
Ad2, inkomensschade toekomstige exploitatie Schade in de zin van inkomensschade als gevolg van gemiste toekomstige inkomsten als gevolg van het wegvallen van (meer rendabele) gebruiksvormen komt bij de huidige stand van de jurisprudentie binnen het bestuursrechtelijk schadevergoedingsrecht niet afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking, omdat die al geacht wordt vertaald te zijn in de waarde van de betreffende onroerende zaak: zie o.a. ABRS 16 maart 2005 inzake "Wyckerveste" en ABRS 17 september 2008 inzake Amersfoort. Ad3, vermogenschade In deze risicoanalyse zorgt de te beoordelen verandering voor een mogelijk risico met betrekking tot de waarde van het vastgoed oftewel “vermogensschade”. Onderzocht zal moeten worden, of en in hoeverre het geconstateerde nadeel daadwerkelijk leidt tot een lagere waarde van het object. Belangrijk is aan welk gebruik het betrokken object zijn
20250240
33 van 60
“hoogste waarde” ontleent. Dit betekent, dat het vervallen van minder profijtelijke aanwendingsmogelijkheden van een object niet leidt tot een lagere waarde, en daarmee evenmin tot te vergoeden nadeel. Van groot belang is de afstand van de nieuwbouw tot de nabij gelegen bedrijven. Als wij naar de omgeving kijken zien wij dat op direct naastgelegen percelen gelegen aan de Suderwei “burgerwoningen” zijn gelegen. Binnen een straal van 100 (en 200) meter zijn meerdere woningen gesitueerd. Het opnieuw starten van een mengvoederfabriek ligt daarom op deze locatie niet voor de hand. Het object wordt aangeboden als bedrijfsterrein met bedrijfsruimte. Wij merken op dat delen van de bestaande bebouwing hoger zijn dan planologisch toegestaan. Deze delen zijn naar verwachting/mogelijk- in het verleden “op overgangsrecht” gezet. Als wij naar de verschijningsvorm van bestaande mengvoederbedrijven kijken verwachten wij dat ook de “relatief beperkte goot- en
bouwhoogte in relatie tot een mengvoederfabriek” tevens
aanleiding zal zijn om voor een andere locatie te kiezen. De feitelijk aanwezige bebouwing is, het gedeelte met de silo’s uitgezonderd, relatief laag. Het oorspronkelijke bouwjaar is volgens de BAG viewer 1980. Het complex is, gegeven de uiterlijke verschijningsvorm van de gebouwen en het onbebouwde terrein, te beschouwen als een herontwikkelingslocatie. De hoogste waarde van het object wordt niet aangetast omdat het gebruik als veevoederfabriek zeer specifiek is, dat gebruik is gestaakt en omdat het niet logisch is om een nieuwe veevoederfabriek te starten op deze locatie met nabij gelegen burgerwoningen. Deelconclusie 1 Het schrappen van de aanduiding “mengvoederfabriek” zal naar onze verwachting niet leiden tot een relevant planologisch nadeel. Het zal ook niet leiden tot een waardedaling omdat in relatie tot de directe omgeving, de reële bouw- en gebruiksmogelijkheden gelijk blijven. 2 Het aanpassen van de Staat van Bedrijven (schrappen bedrijven met een geur- en/of stofhindercontour > 100 meter). Het schrappen van bedrijven uit met een geur- en/of stofhindercontour van meer dan 100 meter uit de Staat van Bedrijven heeft in essentie betrekking op gronden met toegestane bedrijfsactiviteiten in de milieucategorie 4.1 (bestemmingsplan Feanwȃlden-Súd). Dit betreft een deel van de gronden (aan de zuidoostzijde).
20250240
34 van 60
Een deel van de planologische voordelen van bestemmingsplan Feanwâlden-Súd komt hiermee te vervallen. De algemene milieucategorie 4.1 wordt voor dat deel van de locatie voor de aspecten stof en geur teruggebracht tot milieucategorie 3.2. Geluid blijft gereguleerd door middel van de geluidcontour. Voor deze gronden gold al dat hier conform bestemmingsplan Veenwouden Zuid (1993) geen bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 4.1 waren toegelaten. Wij beschouwen de wijziging daarom ook niet als “planologisch nadelig”. De bestemming was BIII en dat kwam overeen met milieucategorie 3.2. Aanvullend merken wij op dat het object in 2008 is gekocht. Een van de planologische voordelen van bestemmingsplan Feanwâlden-Súd (milieu categorie 4.1 op een deel van het terrein) zou (theoretisch) kunnen worden beschouwd als een tijdelijk voordeel. Sinds de uitspraak ABRvS 04-12-2019, ECLI:NL:RVS:2019:4086, Oost Gelre, is het vaste rechtspraak van de Afdeling dat er geen tegemoetkoming in planschade wordt toegekend bij het ongedaan maken van na de verwerving van een onroerende zaak genoten planologisch voordeel. Deelconclusie 2 Wij beschouwen het schrappen van bedrijven met een geur- en/of stofhindercontour > 100 meter uit de Staat van Bedrijven niet als een relevant planologisch nadeel omdat deze aanwendingsmogelijkheden conform bestemmingsplan “Veenhuizen-Zuid (1993) al niet waren toegelaten.
20250240
35 van 60
3 Het samenvoegen van art. 6.1 onder b met art. 6.1 onder a Met deze samenvoeging wordt beoogd dat geluidzoneringsplichtige inrichtingen enkel worden toegestaan als de aangegeven milieucategorie gerespecteerd wordt. Dit was bij bestemmingsplan Feanwâlden-Súd (2021) niet het geval. Op een afstand van ± 70 en verder van deze locatie liggen woonobjecten (buiten een geluidszone – industrie). Vanwege deze woningen ligt de vestiging van
een “grote
lawaaimaker” in een milieucategorie van 4.1 of hoger hier al niet voor de hand. Een dergelijk bedrijf wenst -bij nieuwvestiging- in beginsel op een ruimere afstand van geluidgevoelige objecten te liggen. De milieuzones op het bedrijven- en industrieterrein zijn op basis van de gevoelige gebruiksmogelijkheden bepaald. Dat blijkt op de plankaart Feanwâlden-Súd mede uit de inwaartse zonering, waarbij is uitgegaan van “gemengd gebied”. De wijziging waarbij niet alle geluidzoneringsplichtige inrichtingen meer zijn toegelaten maar enkel de geluidzoneringsplichtige inrichtingen die in de Staat van Bedrijven voorkomen zal in beginsel kunnen leiden tot een theoretisch planologisch nadeel. Er is geen inrichting aanwezig. Een nieuwe geluidzoneringsplichtige inrichting zal in de nieuwe situatie rekening dienen te houden met de inwaartse milieuzonering. Het hiervoor genoemde theoretische planologische nadeel doet zich naar onze mening in deze situatie niet voor. Ja, er kan geen lawaaimaker meer komen die binnen de geluidszone “zijn gang kan gaan”, maar in de praktijk waren deze mogelijkheden al door de geluidszone – industrie gereguleerd. Er bestaat overigens geen individueel recht om de geluidproductie te benutten. Een andere inrichting kan namelijk in theorie de geluidsruimte eerder benutten.
Nabij gelegen burgerwoningen (buiten de geluidszone – industrie) werden en worden beschermd tegen hinder van geur, stof en geluid. Een nieuwe gebruiker houdt hier rekening mee en daardoor is het al in de marktwaarde verwerkt. Deelconclusie 3 Het samenvoegen van art. 6.1 onder b met art. 6.1 onder a levert geen relevant planologisch nadeel op.
20250240
36 van 60
Samenvatting van de 3 deelconclusies Gezien het bovenstaande vatten wij de beoordeling van de herstelpunten als volgt samen. Risico op planologisch nadeel Herstelpunt
Locatie 1
1
Nee
2
Nee
3
Nee
Vervolg van de advisering Gezien de uitkomst van de planologische vergelijking, is nader onderzoek van het waardeniveau niet nodig.
20250240
37 van 60
9
BEOORDELING LOCATIE 2 DE SWETTE 3C
Locatie 2
De Swette 3c, Feanwâlden
Kadastraal object:
Veenwouden F 4796 (koopjaar 2024)
Object
Terrein met opslagcontainers
Foto opname en Fundainbusiness
Nadere omschrijving object Dit
object
betreft
locatie
met
opslagruimtes
in
zeecontainerboxen
(bron
https://www.fundainbusiness.nl). Het object ligt aan een relatief smalle doorgaande weg aan de rand van het bedrijventerrein.
20250240
38 van 60
Kadastrale informatie
Figuur 9 Kadastrale kaart
Planologische gegevens
4.1 4.1
Figuur 10 Fragmenten plankaart bp Veenwouden Zuid (1993) en verbeelding Bestemmingsplan FeanwâldenSúd (2021).
20250240
39 van 60
De te beoordelen percelen zijn op voorgaande figuur aangeduid met de rood onderbroken belijning. De afbeeldingen zijn niet noord-gericht. Beoogde wijzigingen (a.g.v. tussenuitspraak RvS) bp Feanwâlden-Súd De beoogde wijziging betreft een 3-tal herstelpunten. 1 Schrappen aanduiding “mengvoederfabriek”. Niet van toepassing voor deze locatie. 2 Het aanpassen van de Staat van Bedrijven (schrappen bedrijven met een geur- en/of stofhindercontour > 100 meter). Het schrappen van bedrijven uit met een geur- en/of stofhindercontour van meer dan 100 meter uit de Staat van Bedrijven heeft in essentie betrekking op gronden met toegestane bedrijfsactiviteiten in de milieucategorie 4.1. Dit betreffen alle gronden van deze locatie. Binnen een straal van 200 meter liggen burgerwoningen zoals de woningen de Swette 32 en 34, Noardburgum. Op naastgelegen percelen (en binnen een straat van 50 meter liggen meerdere bedrijfswoningen (3 stuks). De bedrijfswoning De Swette 3 ligt zelfs binnen een straal van 10 meter.
Figuur 11 de bedrijfswoningen zijn blauw
20250240
40 van 60
Op het gezoneerde industrieterrein is voor bedrijfswoningen geen grenswaarde voor de ten hoogst
toegestane
geluidsbelasting
van
toepassing.
Voor
de
nabij
gelegen
bedrijfswoningen geldt dat zij wel (enige) bescherming genieten tegen hinder van geur en stof. Als wij voor de “bescherming van het leefklimaat” voor bedrijfswoning(en) op bedrijventerrein De Swette de milieucategorie met nog 1 stap verlagen ten opzichte van het gebiedstype “gemengd gebied” dan kan worden gesteld dat bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 3.2 (na 30 m1 mogelijk) en 4.1 (na 50 m1 mogelijk) reeds in de oorspronkelijke planologie onder druk stonden ter plaatse van de te beoordelen locatie vanwege nabijgelegen bedrijfswoningen op een afstand van minder dan 50 meter. Op de plankaart stond milieucategorie 4.1 maar deze was praktisch al niet meer mogelijk. Het schrappen van bedrijven uit met een geur- en/of stofhindercontour van meer dan 100 meter uit de Staat van Bedrijven derhalve ook geen effect op de gebruiksmogelijkheden van deze locatie. Dit herstelpunt heeft in de praktijk dan ook geen gevolgen voor de waarde van de locatie. Deelconclusie 2 Wij beschouwen het schrappen van bedrijven met een geur- en/of stofhindercontour > 100 meter uit de Staat van Bedrijven niet als een relevant planologisch nadeel. De aanwendingsmogelijkheden ten behoeve van dergelijke activiteiten stond met betrekking tot de aspecten geur en stof al onder druk in de oorspronkelijke planologie vanwege nabijgelegen burgerwoningen en bedrijfswoningen. 3 Het samenvoegen van art.
6.1 onder b met art. 6.1 onder a Met deze samenvoeging wordt beoogd dat geluidzoneringsplichtige inrichtingen enkel worden toegestaan als de aangegeven milieucategorie gerespecteerd wordt. Dit was bij bestemmingsplan Feanwâlden-Súd (2021) niet het geval. De milieuzones op het bedrijven- en industrieterrein zijn op basis van de gevoelige gebruiksmogelijkheden bepaald. Dat blijkt op de plankaart Feanwâlden-Súd mede uit de inwaartse zonering, waarbij is uitgegaan van “gemengd gebied”. De wijziging waarbij niet alle geluidzoneringsplichtige inrichtingen meer zijn toegelaten maar enkel de geluidzoneringsplichtige inrichtingen die in de Staat van Bedrijven
20250240
41 van 60
voorkomen zal in beginsel kunnen leiden tot een theoretisch planologisch nadeel. Er is thans geen inrichting aanwezig. Een nieuwe geluidzoneringsplichtige inrichting zal in de nieuwe situatie rekening dienen te houden met de eventueel aanwezige inwaartse milieuzonering en de aanwezige bedrijfswoningen van derden. Het hiervoor genoemde theoretische planologische nadeel doet zich naar onze mening in deze situatie niet voor. Ja, er kan geen lawaaimaker meer komen die binnen de geluidszone “zijn gang kan gaan”, maar in de praktijk waren deze mogelijkheden al door de geluidszone – industrie gereguleerd. Er bestaat overigens geen individueel recht om de geluidproductie te benutten. Een andere inrichting kan namelijk in theorie de geluidsruimte eerder benutten. De nabij gelegen bedrijfswoningen worden beschermd tegen geur en stof. Een nieuwe gebruiker houdt hier rekening mee en daardoor is het al in de marktwaarde verwerkt. Deelconclusie 3 Het samenvoegen van art. 6.1 onder b met art. 6.1 onder a levert geen relevant planologisch nadeel op. Samenvatting van de 3 deelconclusies Gezien het bovenstaande vatten wij de beoordeling van de herstelpunten als volgt samen. Risico op planologisch nadeel Herstelpunt
Locatie 2
1
N.v.t.
2
Nee
3
Nee
Vervolg van de advisering Gezien de uitkomst van de planologische vergelijking, is nader onderzoek van het waardeniveau niet nodig.
20250240
42 van 60
10
BEOORDELING LOCATIE 3 DE SWETTE 3A EN 3B
Locatie 3
De Swette 3a, Feanwâlden
Kadastraal object:
Veenwouden F 3022 (koopjaar 2021)
Object
Bedrijfshal
Op hetzelfde perceel staat het object De Swette 3b. Dit object betreft een woonfunctie (bron BAG)
Foto’s opname
Nadere omschrijving object Dit object betreft een bedrijfsgebouw (met thans een bedrijf dat RVS apparatuur ontwikkelt, produceert plaatst voor de procesindustrie (bron sri.nl) met bedrijfswoning. Het object ligt aan een relatief smalle doorgaande weg aan de rand van het bedrijventerrein.
20250240
43 van 60
Kadastrale informatie
Grens gezoneerd terrein
Figuur 12 Kadastrale kaart
Planologische vergelijking
4.1 4.1
3.2 3.1
Figuur 13 Fragmenten plankaart bp Veenwouden Zuid (1993) en verbeelding Bestemmingsplan FeanwâldenSúd (2021).
De te beoordelen percelen zijn op voorgaande figuur aangeduid met de rood onderbroken belijning. De afbeeldingen zijn niet noord-gericht.
20250240
44 van 60
Beoogde wijzigingen (a.g.v. tussenuitspraak RvS) bp Feanwâlden-Súd De beoogde wijziging betreft een 3-tal herstelpunten: 1 Schrappen aanduiding “mengvoederfabriek”. Niet van toepassing voor deze locatie. 2 Het aanpassen van de Staat van Bedrijven (schrappen bedrijven met een geur- en/of stofhindercontour > 100 meter). Het schrappen van bedrijven uit met een geur- en/of stofhindercontour van meer dan 100 meter uit de Staat van Bedrijven heeft in essentie betrekking op gronden met toegestane bedrijfsactiviteiten in de milieucategorie 4.1. Dit betreft globaal de helft van de gronden van deze locatie. Als wij naar de locatie en de reeds aanwezige bedrijfsbebouwing kijken dan ligt het hoofdgebouw (bedrijfsgebouw) vooral op gronden waar bedrijfsactiviteiten in de milieucategorie tot en met 3.2 zijn toegestaan. Deze zonering heeft een relatie met de buiten het gezoneerde terrein gelegen bedrijfswoning (huisnummer 13). Het schrappen van bedrijven uit met een geur- en/of stofhindercontour van meer dan 100 meter uit de Staat van Bedrijven heeft om deze reden geen relevant effect op dit bedrijfsobject. Bovendien liggen in het gezoneerde deel binnen een straal van 30 meter reeds andere bedrijfswoningen (van derden). Voor deze bedrijfswoningen geldt dat zijn ook (enige) bescherming genieten tegen hinder van geur en stof.
20250240
45 van 60
Als wij voor de “bescherming van het leefklimaat” voor bedrijfswoning(en) op bedrijventerrein De Swette de milieucategorie met nog 1 stap verlagen ten opzichte van het gebiedstype “gemengd gebied” dan kan worden gesteld dat bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 3.2 (na 30 m1 mogelijk) en 4.1 (na 50 m1 mogelijk) reeds in de oorspronkelijke planologie onder druk stonden ter plaatse van de te beoordelen locatie vanwege nabijgelegen bedrijfswoningen op een afstand van minder dan 50 meter. Op de plankaart stond milieucategorie 4.1 maar deze was praktisch al niet meer mogelijk. Het schrappen van bedrijven uit met een geur- en/of stofhindercontour van meer dan 100 meter uit de Staat van Bedrijven derhalve ook geen effect op de gebruiksmogelijkheden van deze locatie. Dit herstelpunt heeft in de praktijk dan ook geen gevolgen voor de waarde van de locatie. Deelconclusie 2 Wij beschouwen het schrappen van bedrijven met een geur- en/of stofhindercontour > 100 meter uit de Staat van Bedrijven niet als een relevant planologisch nadeel. De aanwendingsmogelijkheden ten behoeve van dergelijke activiteiten stonden al onder druk in de oorspronkelijke planologie. 3 Het samenvoegen van art. 6.1 onder b met art. 6.1 onder a Met deze samenvoeging wordt beoogd dat geluidzoneringsplichtige inrichtingen enkel worden toegestaan als de aangegeven milieucategorie gerespecteerd wordt.