1.8 Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA _03-12-2025

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Willemstrjitte 27 Damwâld motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Inhoudsopgave

Motivering

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging projectgebied 1.3 Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) 1.4 Omgevingsplan 1.5 Leeswijzer

5 5 5 6 7 7

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en voorgenomen ontwikkeling 2.1 Ontstaan landschap 2.2 Ruimtelijke opbouw 2.3 Bestaande situatie 2.4 Toekomstige situatie

7 7 8 9 10

Hoofdstuk 3 Participatie 3.1 Wat vindt de omgeving? 3.2 Wat vinden de ketenpartners?

11 11 12

Hoofdstuk 4 Toetsing aan regelgeving en beleid 4.1 Instructieregels Rijk 4.2 Instructieregels provincie 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijke regelgeving en beleid 4.5 Waterschapsverordening

12 12 13 18 20 21

Hoofdstuk 5 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 5.1 Omgevingsveiligheid 5.2 Water 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Geluid door (bedrijfsmatige) activiteiten 5.5 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen 5.6 Bodem 5.7 Geur 5.8 Stofhinder 5.9 Ladder voor duurzame verstedelijking 5.10 Archeologie en cultuurhistorie 5.11 Ecologie 5.12 Verkeer en parkeren 5.13 Duurzaamheid 5.14 Gezondheid 5.15 M.e.r.-beoordeling

22 22 23 26 26 27 28 28 30 31 33 34 36 38 39 40

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid en kostenverhaal 6.1 Wettelijk kader 6.2 Onderzoek 6.3 Conclusie

41 41 42 42

Hoofdstuk 7 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties 7.1 Wettelijk kader 7.2 Afweging

42 42 42

3

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Bijlagen bij motivering

43

Bijlage 1

Inrichtingstekening

43

Bijlage 2

Verslag informatieavond

46

Bijlage 3

Ontheffing Omgevingsverordening

49

Bijlage 4

Watertoets

54

Bijlage 5

Aanvullend wateradvies 16 januari 2025

61

Bijlage 6

Aanvullende afspraken wateradvies 11 maart 2025

65

Bijlage 7

Verkennend bodemonderzoek

68

Bijlage 8

Rapportage asbestinventarisatie

138

Bijlage 9

Ecologische beoordeling

179

Bijlage 10

Aeriusberekening

216

Bijlage 11

Nader Onderzoek beschermde soorten

241

Bijlage 12

Project-mer-beoordeling

261

4

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Motivering Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De eigenaar van de Woudhof-locatie aan de Willemstrjitte 27 in Damwâld is voornemens om op deze locatie 27 appartementen en 4 grondgebonden woningen met daarbij behorende maatschappelijke en ruimtes te realiseren voor een zorgbehoevende 60+ doelgroep. De opzet van het plan is om een bijzondere woonomgeving te creëren binnen de huidige structuren van het landschap. In eerste instantie had de initiatiefnemer eind 2023 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend met als doel om het planologisch traject te starten onder de op dat moment nog geldende Wet ruimtelijke ordening. Inmiddels is de Omgevingswet bijna een jaar in werking getreden en zijn in overleg met de gemeente de voors en tegens tegen elkaar afgewogen en hebben we met elkaar geconcludeerd dat een procedure onder de Omgevingswet, in dit geval met behulp van een BOPA, het instrument is dat zowel de initiatiefnemer als de gemeente het beste helpt om tot planontwikkeling te komen. Het omgevingsplan van de gemeente Dantumadiel staat deze ontwikkeling niet toe. Door middel van het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) kan het voornemen wel worden toegestaan (zie ook paragraaf 1.3). Een motivering moet aantonen dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Deze motivering voorziet daarin.

1.2

Ligging projectgebied

Deze BOPA heeft betrekking op de gronden van de voormalige Woudhof aan de Willemstrjitte 27 in Damwâld (AKW00-M-833). Het plangebied bevindt zich aan de zuidzijde van het dorp Damwâld. Aan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich een bosstrook en daar achter weilanden. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de woningen Willemstrjitte 25 en 23. Aan de westzijde grenst het plangebied aan een paardenhouderij (Willemstrjitte 29). De Willemstrjitte vormt de grens tussen het plangebied en de tegenoverliggende woningen Willemstrjitte 28 t/m 36. De exacte ligging van het plangebied blijkt uit de planbegrenzing van de kaart behorende bij de vergunningaanvraag. Figuur 1 geeft een indicatie van het plangebied en de ligging hiervan.

5

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Figuur 1. Indicatie plangebied (Bron: www.kadastralekaart.com)

1.3

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Een BOPA is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningsvrij voor het bouwen is. Voor de BOPA gelden de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a. b.

met het oog op een evenwichtige toedeling van functies (artikel 8.0a, tweede lid Bkl); als daarbij wordt voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden voor de BOPA.

Daarnaast moet ook worden voldaan aan de instructieregels in de Omgevingsverordening van de provincie Fryslân en mag het plan niet in strijd zijn met de waterschapsverordening van Wetterskip Fryslân. Tot slot moet het plan passen binnen het gemeentelijke beleid. In overleg met de gemeente en initiatiefnemer is afgesproken om het planvoornemen mogelijk te maken door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). In deze motivering wordt onderbouwd of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties door de ontwikkeling en of voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit het Bkl. Met het oog op vergunningverlening worden in de volgende hoofdstukken van deze motivering de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en de beoordelingsregels nader uitgewerkt.

6

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

1.4

Omgevingsplan

In het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Dantumadiel gelden voor onderhavig plangebied de regels van het bestemmingsplan 'Herziening bestemmingsplan Butengebiet Dantumadiel' dat op 4 juli 2016 is vastgesteld. In dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming maatschappelijk met de functieaanduiding begeleid wonen en werken. Daarnaast gelden op het perceel de maximale bouwoppervlakte, bouw- en goothoogte, zoals deze zijn bepaald in artikel 16 van de herziening bestemmingsplan Butengebied. Over het van toepassing zijnde bestemmingsplan is enige onduidelijkheid geweest. Ter toelichting het volgende: Op 24-09-2013 is het bestemmingsplan Damwald-Willemstrjitte 27 vastgesteld. In dit bestemmingsplan heeft het perceel gedeeltelijk een bestemming Wonen-Zorg gekregen, aan de randen gold een bestemming Groen. Daarnaast is er in dit bestemmingsplan een bouwvlak aangegeven met specifieke maatvoeringen over hoogtes en een maximaal bebouwingspercentage. Op 04-07-2016 is de Herziening bestemmingsplan Butengebiet Dantumadiel vastgesteld. In dit bestemmingsplan is op de verbeelding het perceel van de Willemstrjitte 27 niet aangegeven. Echter in de regels staat het perceel bij naam genoemd onder artikel 16. Artikel 16 beschrijft de bestemming maatschappelijk.

Onder 16.1 staat dat het artikel in het originele bestemmingsplan Butengebiet Dantumadiel wordt gewijzigd door hier het adres Willemstrjitte 27, Damwâld aan toe te voegen met de functie begeleid wonen en werken. Daarnaast wordt in artikel 16.2 aangeven dat er een maximale bouw- en goothoogte alsmede een maximale gezamenlijk bouwoppervlakte. De eind 2023 ingediende omgevingsvergunning was ingediend met het idee dat het planvoornemen zou passen binnen de kaders van het op 24-09-2013 vastgestelde bestemmingsplan Damwald-Willemstrjitte 27. Na juridische consulatie is gebleken dat niet dit bestemmingsplan maar dat de 'Herziening bestemmingsplan Bûtengebiet Dantumadiel' uit 2016 van toepassing is op dit perceel. Hierdoor geldt de bestemming 'Maatschappelijk' met de functie begeleid wonen en werken, dit is wezenlijk anders dan de eerdere bestemming Wonen-Zorg. Het realiseren van 27 appartementen en 4 grondgebonden woningen met daarbij behorende maatschappelijke ruimtes is strijdig met het huidige omgevingsplan, omdat het bouwen en gebruiken van gronden met een maatschappelijke bestemming ten behoeve van wonen niet is toegestaan. Ook wordt niet voldaan aan de gestelde bouwregels. Voor de volledige regels behorende bij deze bestemmingen, functieen gebiedsaanduidingen verwijzen wij naar het Omgevingsloket.

1.5

Leeswijzer

Deze motivering als volgt opgesteld: hoofdstuk 2 beschrijft de huidige en nieuwe situatie. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 aangegeven hoe invulling is gegeven aan de noodzakelijke participatie. In hoofdstuk 4 volgt een toetsing van het initiatief aan het geldende relevante beleid. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de relevante onderzoeks- en milieuaspecten aan de orde. Daarna wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 7 sluit af met een eindconclusie over de evenwichtige toedeling van de nieuwe functie aan de locatie.

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige situatie en voorgenomen ontwikkeling

Ontstaan landschap

Natuurlijk landschap

7

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Het plangebied ligt op de noordelijke uitloper van het Fries-Drents plateau, een keileem- en dekzandlandschap dat in de ijstijden is gevormd. Voor de Friese Wouden is de ijstijd van belang omdat tijdens de ijsbedekking een dikke laag keileem is afgezet, een mengsel van fijne leem en door het landijs uit Scandinavië meegevoerde stenen. Door de wind werd zand aangevoerd uit het drooggevallen Noordzeebekken, dat in een dunne laag over het gebied werd afgezet (dekzand). Over het algemeen is deze dekzandlaag niet dikker dan een meter. Bewoning Op het zand zijn de eerste aanwijzingen voor bewoning pas in de Middeleeuwen te vinden. Vanuit het noorden werd de zandrug van Driezum-Rinsumageest ontgonnen en ingericht. Vanuit een oost-westverlopende ontginningsas, waarlangs de boerderijen stonden, werden strookvormige percelen naar het zuiden uitgezet. Bodemgebruik De situatie in Dantumadiel moet worden voorgesteld als een mozaïek van akkers en weilanden, waarbij de akkers na enkele jaren gebruik weer omgezet werden in grasland om de vruchtbaarheid van de bodem weer op peil te brengen. Vanwege deze wisselingen had men ook behoefte aan goede perceelsscheidingen, omdat het vee natuurlijk niet op de akkers mocht komen.

Omdat het keileem- en dekzandgebied te hoog ligt kon niet worden volstaan met sloten: die voeren in deze streken zeker in de zomer niet permanent water, zodat ze als veekering niet voldeden. Daarom werden greppels met elzensingels als perceelsscheiding gebruikt. De singels leverden bovendien nog brand- en geriefhout.

2.2

Ruimtelijke opbouw

Landschap Het landschap van de Noordelijke Friese Wouden is één van de mooiste en best bewaarde historische cultuurlandschappen van het land. De talrijke elzensingels, pingoruïnes, petgaten en hooilanden kennen bovendien een rijke flora en fauna. Niet voor niets is het gebied vanwege zijn uitzonderlijke cultuurhistorische en ecologische waarden uitgeroepen tot icoon van onze twintig Nationale Landschappen. De projectlocatie ligt in het woudenlandschap en aan de rand van het miedenlandschap. Het woudenlandschap is een uitloper van het Drents Plateau. Vanwege de grote hoeveelheid kavels die omzoomd worden door ruim 2000 km singelbeplanting heeft het landschap een kleinschalig karakter. Door het dichte netwerk van houtwallen, elzensingels en bomenrijen is een bijzonder landschap ontstaan dat zijn gelijke in Nederland niet kent. Het uitgestrekte Miedenlandschap, laaggelegen hooilandgebieden, vormen vanwege hun openheid een markant contrast met het gesloten houtwallen- en elzensingellandschap. De provincie ziet het instandhouden en verder ontwikkelen van de belangrijke landschappelijke kwaliteiten en waarden in de provincie als gezamenlijke verantwoordelijkheid. De provincie beoogt hiermee dat de Friese landschappen en hun ontwikkelingsgeschiedenis herkenbaar blijven en de ruimtelijke kwaliteit en het identiteitsgevoel versterkt worden.

Het landschap is een inspiratiebron voor nieuwe ontwikkelingen en een kernkwaliteit voor nieuwe sociaal-economische impulsen. De Nota Belvedère De Nota Belvedère (OC&W, 1999) is een beleidsnota over de relatie tussen cultuurhistorie en ruimtelijke inrichting. ‘Behoud door ontwikkeling’ is hierbij aangegeven als een belangrijk uitgangspunt en richting bepaler. Als bijzondere aspecten zijn in de nota genoemd het kenmerkende dichte patroon van singels dat uniek is voor Nederland. De landschapsvisie richt zich niet zozeer op het ‘in stand houden’, als wel op de Belvedère-gedachte: ‘behoud doorontwikkeling’. Deze gedachte gaat uit van behoud en versterking van de identiteit van het landschap, waarbij de dynamiek van het landschap zelf en de aspecten die invloed hebben op het landschap, uitgangspunten vormen.

8

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Inspelen op nieuwe ontwikkelingen is voornamelijk in het gebied van De Wouden aan de orde. Voor dit lint geldt dat de verankering in het landschap versterkt dient te worden. Door de oost-westrichting van het lint te accentueren en doorzichten vanuit het lint richting het landschap te behouden en/of te creëren wordt de binding met het buitengebied versterkt. Hierdoor wordt het landschap herkenbaar en leesbaar. Het plangebied is in de huidige vorm niet duidelijk herkenbaar. Door de nieuwe stedenbouwkundige inrichting ontstaat er een groot contrast in gesloten en open structuur. De singel aan de westzijde wordt duidelijk geaccentueerd en in het project ontstaat een nieuwe singel door de infrastructuur. Groen inrichting Het merendeel van de singels zijn elzensingels, maar we vinden op sommige plaatsen ook concentraties van essensingels, zoals ten oosten van Damwoude en Broeksterwoude. De hoofdsoort in de elzensingels is de Zwarte els (Alnus glutinosa). In de struiklaag komen soorten als Braam, Vlier, Meidoorn of Sleedoorn voor. De kruidlaag is over het algemeen soortenarm te noemen. Soms komen soorten als haagwinde, hop of klimop voor. Vanouds bestonden de singels uit een enkele rij jonge bomen aan weerszijden van een sloot. Dit is nog het meest voorkomendetype, hoewel er ook bredere singels zijn aangelegd.

Een elzensingel is in goedontwikkelde vorm een zeer compacte bundeling van verschillende biotopen: struweel, grasland, hoger opgaande kruiden van nat grasland en rietland, en open water met een ijle watervegetatie. Door deze combinatie is de biodiversiteit in een goed ontwikkelde elzensingel hoog en is de singel geschikt als verbindingsweg voor dieren van verschillende biotopen. De singels vormen een belangrijk nestel- en fourageergebied voor vogels als de fitis, tjiftjaf, koolmees en pimpelmees. Het rijkst aan broedvogels zijn die gebieden waar veel kruispunten van singels aanwezig zijn. De landschapsinrichting richt zich dan ook niet zozeer op het ‘in stand houden’, als wel op de Belvedère-gedachte: ‘behoud door ontwikkeling’. Deze gedachte gaat uit van behoud en versterking van de identiteit van het landschap, waarbij de dynamiek van het landschap zelf en van de alle aspecten die invloed hebben op het landschap, uitgangspunt vormen. De manier waarop wij in deze tijd omgaan met het landschap geeft een vervolg aan de cultuurhistorie. Op een verantwoorde wijze omgaan met een gebied is dus van belang om onze eigencultuurhistorie vorm en inhoud te geven.

2.3

Bestaande situatie

In de huidige situatie vormt het terrein een erf met een voormalig dagbestedingsgebouw. Het complex is bekend onder de naam 'De Woudhof'. Het plangebied is omsloten met houtsingels. Aan de zuidzijde is een brede bosstrook van 15 meter aanwezig. Het gebouw, dat in een desolate toestand verkeert, maakt onderdeel uit van lintbebouwing aan de Willemstrjitte en is ruim terug gerooid ten opzichte van de overige bestaande lintbebouwing. Het terrein ligt op de overgang van besloten agrarisch gebied naar de lintbebouwing van Damwâld.

Bestaande situatie (bron: Google Streetview)

9

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

2.4

Toekomstige situatie

Het gebied tussen Damwâld en Broeksterwâld vormt de overgang tussen de typische kenmerken van het Friese Woudenlandschap, kleine percelen met houtsingels als afrastering, en de grotere ruilverkavelinggebieden, waar de houtsingels grotendeels zijn verdwenen en de kleine percelen zijn samengevoegd tot grotere landbouwgronden. Deze locatie heeft nog alle kenmerken van het Woudenlandschap. Deze houtsingels zorgen ervoor dat de locatie als een kamer in het landschap ligt. De bebouwing in de directe omgeving wordt gevormd door voormalige werklocaties (kleine boerderijen), arbeiderswoningen en kleinschalige nieuwere woningen. Inzoomend op de Willemstrjitte vinden we naast een aantal tweekappers met lage goot en vrijstaande woningen een aantal kenmerkende identieke arbeiderswoningen die ook op de lijst met beschermd dorpsgezicht terug te vinden zijn. Omdat het zeer kleine woningen betreft zijn ze in de loop der jaren al van diverse uitbreidingen voorzien. Echter de kenmerkende oorspronkelijke woningen zijn nog duidelijk terug te vinden. Het repeterende karakter van de kleine arbeiderswoningen, en in iets mindere mate, de tweekappers is bijzonder te noemen van een locatie die valt onder het buitengebied van Damwâld. De opzet van het plan is om een bijzondere woonomgeving te creëren binnen de huidige structuren van het landschap.

Met de bouw van de nieuwe appartementen en rijwoningen wordt invulling gegeven aan De Nota Belvedère van het Rijk. Het cultuurlandschap wordt behouden en de bebouwing voorziet in de grote behoefte aan seniorenwoningen, waarbij zorg in de toekomst wordt gegarandeerd. De titel 'Knarrenhof' horen we steeds vaker en sluit aan bij de bedoelingen van dit plan. Het plangebied wordt ingericht met 27 appartementen en 4 grondgebonden rijwoningen. Een belangrijk onderdeel van het plan is het creëren van ruimte voor maatschappelijke functies binnen het woonhof. Juist door deze ruimtes als ‘maatschappelijk’ aan te duiden, behoudt de initiatiefnemer regie over het gebruik ervan. Daarmee wordt voorkomen dat deze ruimtes als ‘gemeenschappelijk’ onder het beheer van de VvE vallen. In de bijgevoegde tekening is aangegeven welke zorgfuncties hier kunnen plaatsvinden. Aan de westkant van het perceel blijft een lege ruimte behouden om voldoende afstand te waarborgen tot het paardenbedrijf op nummer 29. De bestaande singel aan deze zijde wordt over een brede strook gehandhaafd. De bouwvolumes zijn geïnspireerd op de historische verschijningsvorm van staten en stinzen in het Friese landschap. De combinatie van geborgenheid, hofstructuur en traditionele architectuur geeft de locatie een sterke identiteit. De hoofdtoegangsweg ontsluit het terrein en de gebouwen.

Toegangen tot de woningen worden via aftakkingen van deze laan ontsloten, geheel in lijn met historische opzetten. Bomenrijen en haagstructuren versterken dit beeld. Parkeren voor bewoners en personeel die goed ter been zijn vindt plaats achter een bestaande groenstrook, met semiverharding en uit het zicht. Aan de hoofdonstluitingslaan wordt aanvullend geparkeerd met dwarsplaatsen, afgebakend met beukenhagen. De bebouwing is op ruime afstand van de Willemstrjitte geplaatst. Door het bestaande waterlichaam te vergroten ontstaat er een vrij zicht op het hoofdgebouw, wat de parkachtige opzet versterkt. De vorm van de waterpartij is op advies van de welstandscommisie bepaald en als zodanig goedgekeurd. De westelijke strook van het plan wordt ingericht als ontmoetingsplek voor bewoners, gericht op samen buiten zijn en buiten werken. In deze zone worden een boomgaard en een moestuin gerealiseerd, waarmee bewoners de mogelijkheid krijgen om gezamenlijk groenten en fruit te verbouwen. Daarnaast wordt een kleine dierenweide met schuilstal ingericht, waar bijvoorbeeld kippen of geiten gehouden kunnen worden. Deze voorzieningen dragen bij aan de sociale cohesie en het actieve buitenleven dat met het plan wordt nagestreefd. De woningen op de begane grond hebben allemaal een eigen terras of tuintje. Het tuinonderhoud op het terrein zal in gezamenlijkheid via de VvE worden georganiseerd.

Langs de randen van het terrein blijven de bestaande groenstructuren grotendeels behouden. Daarmee blijven voedselbronnen voor insecten en nestmogelijkheden voor vogels behouden. De sloot aan de

10

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

noordzijde wordt verbreed en krijgt een flauw talud, wat zorgt voor een plasdraszone — aantrekkelijk voor vogels en bevorderlijk voor de biodiversiteit. Er wordt een beplantingsplan opgesteld dat recht doet aan de historische context en het welbevinden van de bewoners ondersteunt. In figuur 2 is de inrichtingstekening weergegeven. Deze is ook als Bijlage 1 bijgevoegd.

Figuur 2. Inrichtingstekening (bron: Bureau Puur)

Deze woonvorm sluit aan bij de ontwerpvisie Wonen met welzijn & zorg – regio Noordoost Friesland ANNO 2024–2030 (zie paragraaf 4.3.2), waarin wordt gewerkt met een driedeling in zorgzones: basis, medium en compleet. Het plan past dit model toe door bij de bewoning te streven naar een evenwichtige verdeling over deze drie zones. Daarmee ontstaat een flexibele woonvorm voor ouderen, met ruimte voor zowel zelfredzame bewoners als bewoners met een zwaardere zorgvraag.

Hoofdstuk 3 3.1

Participatie

Wat vindt de omgeving?

De gemeente Dantumadiel geeft ruimte aan ideeën en plannen van inwoners, organisaties en ondernemers. Mensen die hier belang bij hebben kunnen meedenken, meepraten en soms ook meebeslissen over onze plannen. De gemeente heeft regels vastgesteld hoe om te gaan met participatie. Voor een aantal gevallen heeft de gemeenteraad van Dantumadiel bepaald dat het verplicht is om aan

11

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

participatie te doen. Het gaat daarbij om plannen waarbij van de regels van het gemeentelijke omgevingsplan moet worden afgeweken. Daarvoor is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig. De gemeenteraad van Dantumadiel heeft de volgende gevallen aangewezen:

Per initiatief is de mate van participatie verschillend. Daarom onderscheidt de gemeente Dantumadiel drie verschillende levels van participatie. Per participatielevel biedt de gemeente een uitleg voor het maken van een participatieplan. Voor onderhavig plan is level 3 'Intensieve participatie' van toepassing. Over het planvoornemen is een informatieavond georganiseerd op 9 april 2025. Deze avond waren de omwonenden uitgenodigd om kennis te nemen van de bouwplannen. De omwonenden hebben allemaal een uitnodiging ontvangen om deze avond aanwezig te zijn. Er waren in totaal 8 omwonenden aanwezig. Naast de omwonenden waren de initiatiefnemer, de architect en een technisch adviseur aanwezig als initiatiefnemers en waren er twee ambtenaren van de Dantumadiel aanwezig. Van deze avond is een verslag gemaakt die als Bijlage 2 is bijgevoegd.

3.2

Wat vinden de ketenpartners?

In het kader van vroegtijdige participatie is de concept onderbouwing voorgelegd aan het Wetterskip Fryslân door middel van de Watertoets (www.hetwateradvies.nl). Naar aanleiding van de watertoets heeft het Wetterskip aanvullend advies uitgebracht. In paragraaf 5.2 is ingegaan op de watertoets en het aanvullend advies en de wijze hoe in dit plan rekening is gehouden met de opmerkingen en adviezen van het Wetterskip.

Hoofdstuk 4

Toetsing aan regelgeving en beleid

Er moet worden voldaan aan de instructieregels van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en de Omgevingsverordening van de provincie Fryslân. Ook mag het plan niet in strijd zijn met de waterschapsverordening van Wetterskip Fryslân. Tot slot moet het plan passen binnen het gemeentelijke beleid. In dit hoofdstuk worden deze aspecten afgewogen en waar nodig gemotiveerd.

4.1

Instructieregels Rijk

In hoofdstuk 5 van het Bkl is een groot aantal instructieregels opgenomen. Aan deze instructieregels moet worden voldaan. De meest relevante instructieregel betreft de regels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit betreft onder meer: het waarborgen van de veiligheid; het beschermen van de waterbelangen; het beschermen van de gezondheid en van het milieu; het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed; het behoud van ruimte voor toekomstige functies; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen. Niet alle instructieregels zijn relevant. In onderstaande tabel zijn de voor dit planvoornemen van toepassing zijnde thema's waarover in het Bkl instructieregels staan opgenomen. In de tabel is per thema aangegeven in welke paragraaf in deze motivering hier nader op in is gegaan.

12

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Thema

Paragraaf Bkl

Omgevingsveiligheid

Paragraaf motivering

5.1.2

5.1

Waterbelangen

5.1.3

5.2

Luchtkwaliteit

5.1.4.1

5.3

Geluid door activiteiten

5.1.4.2

5.4

Geluid van wegen, spoorwegen en industrieterreinen

5.1.4.2a

5.5

Bodemkwaliteit

5.1.4.5

5.6

Geur

5.1.4.6

5.7

Ladder voor duurzame verstedelijking

5.1.5.4

5.9

Cultureel erfgoed en werelderfgoed

5.1.5.5

5.10

Tabel 2: Thema's Bkl

Daarnaast zijn er instructieregels die van toepassing zijn afhankelijk van het project en/of de locatie. Deze instructieregels zijn niet van toepassing op onderhavig wijzigingsgebied. In Hoofdstuk 5 van deze motivering zijn de thema's voor zover relevant voor dit wijzigingsbesluit nader uitgewerkt.

4.2

Instructieregels provincie

De omgevingsverordening Fryslân is op 1 januari 2024, tegelijkertijd met de Omgevingswet, in werking getreden. De omgevingsverordening sluit aan op de Omgevingswet en de werkwijze van de Omgevingsvisie. De omgevingsverordening van Fryslân bevat ook (instructie)regels. Onderstaand zijn de instructieregels opgenomen die van toepassing zijn op dit planvoornemen. In onderstaande tabel is gemotiveerd hoe wordt voldaan aan de instructieregels en waar nodig is aangegeven in welke paragrafen van deze motivering de thema's voor zover relevant voor dit wijzigingsbesluit nader zijn uitgewerkt. Op 28 januari 2025 is het ontwerp van de wijzigingsverordening Omgevingsverordening vastgesteld. De omgevingsverordening wordt op onderdelen aangepast. De wijzigingsverordening ligt tot en met 18 maart 2025 ter inzage voor zienswijzen. Met betrekking tot onderhavig planvoornemen wil de provincie wijzigingen aanbrengen in de artikelen 2.5 en 2.7. Ondanks dat deze wijzigingsverordening nog niet is vastgesteld gaan wij bij de behandeling van de desbetreffende artikelen hier wel kort op in. Thema

Artikel POV

Verwijzing motivering

Omgevingskwaliteiten als basis

2.1

Hoofdstuk 2 en paragraaf 5.10

13

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Op grond van artikel 2.1, lid 1 van de verordening wordt in een plan aangegeven op welke wijze het plan rekening houdt met de archeologische waarden en de archeologische verwachtingswaarden, waarbij gebruik wordt gemaakt van de Friese archeologische monumentenkaart extra (FAMKE) of van een met de provincie afgestemde gemeentelijke verdiepingsslag. In paragraaf 5.10 wordt in het kader van erfgoed nader ingegaan op de archeologische verwachtingswaarden. Lid 2 van artikel 2.1 regelt dat in een omgevingsplan dat een regeling bevat voor gronden buiten het bestaand stedelijk gebied, gemotiveerd wordt op welke wijze het plan rekening houdt met de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zoals omschreven in de thematische structuurvisie Grutsk op 'e Romte, en het bevat regels die nodig zijn om deze kernkwaliteiten zo veel mogelijk te behouden en te versterken. In Hoofdstuk 2 is onderbouwd dat er sprake is van landschappelijke inpassing van het planvoornemen en hoe er rekening is gehouden met een aansluiting op landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten. De voorliggende BOPA voldoet daarom aan het gestelde in lid 2.

Op grond van lid 3 van artikel 2.1 bevat een omgevingsplan dat voorziet in nieuwe functies of uitbreiding van bestaande functies buiten het bestaand stedelijk gebied, een onderbouwing van de wijze waarop het plan de omgevingskwaliteiten benut als ontwerpbasis, en het borgt het zorgvuldig situeren en inrichten van nieuwe functies of uitbreiding van bestaande functies op basis van de omgevingskwaliteiten. In Hoofdstuk 2 is onderbouwd dat rekening wordt gehouden met bestaande omgevingskwaliteiten. Hiermee voldoet de BOPA aan artikel 2.1 lid 3. Voldaan wordt aan de criteria zoals opgenomen in artikel 2.1 van de omgevingsverordening. Omgevingstafel

2.2

Voor een omgevingsplan dat voorziet in een nieuwe ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, en dat mogelijk aanzienlijke effecten heeft op de omgevingskwaliteiten, schrijft de provinciale verordening voor dat een ruimtelijk inrichtingsplan met behulp van een omgevingstafel wordt opgesteld. Op 16 juni 2025 heeft een omgevingstafel plaatsgevonden in het gemeentehuis van Damwâld. Aanwezig waren vertegenwoordigers van de gemeente Dantumadiel, de provincie Fryslân en de initiatiefnemer. Tijdens de omgevingstafel zijn de volgende hoofdpunten besproken: - de provincie benadrukte dat het plan niet rechtstreeks past in de provinciale verordening en dat voor de uitbreiding van de bebouwing en de opname van zelfstandige woningen mogelijk een ontheffing noodzakelijk is; - de maatschappelijke invulling van het plan, en in het bijzonder de zorgcomponent, moet duidelijk en structureel worden geborgd. Het is daarbij wenselijk dat de initiatiefnemer hiervoor een vorm van samenwerking met een zorgpartij aangaat, bijvoorbeeld door middel van een intentieverklaring of overeenkomst; - er is gesproken over de omvang en situering van de bebouwing; de provincie adviseerde een compactere inpassing en behoud van het groen aan de zuidzijde.

De initiatiefnemer heeft aangegeven dat de plannen zijn afgestemd met de welstandscommissie en dat de huidige opzet noodzakelijk is voor de exploitatie; - de gemeente heeft toegelicht dat in Damwâld een duidelijke woonbehoefte van circa 150 woningen bestaat en dat de ontwikkeling aan de Willemstrjitte bijdraagt aan de doorstroming; - de provincie erkende dat meer bebouwing dan in de huidige situatie mogelijk kan zijn, mits sprake is van duidelijke maatschappelijke meerwaarde, zoals het garanderen van 24-uurszorg. De belangrijkste aandachtspunten uit dit overleg zijn verwerkt in deze motivering (zie o.a. hoofdstuk 4 en 5). Voor het planvoornemen is daarnaast een inrichtingsplan opgesteld (zie paragraaf 2.4), waarover eveneens afstemming heeft plaatsgevonden. De omgevingstafel heeft daarmee bijgedragen aan het adresseren van de voornaamste aandachtspunten van provincie en gemeente en vormt een wezenlijk onderdeel van de planonderbouwing. Zuinig en meervoudig ruimtegebruik

2.3

14

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Dit artikel ziet erop dat bij nieuwe functies buiten het bestaand stedelijk gebied een onderbouwing wordt opgenomen van het principe van zuinig- en meervoudig ruimtegebruik, waaruit tenminste blijkt: a. dat de nieuwe functie voorziet in een behoefte; b. dat het redelijkerwijs niet mogelijk is om gebruik te maken van een bestaand bouwperceel, en c. dat de mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik zijn afgewogen en indien mogelijk worden benut. Uit paragraaf 4.4 blijkt dat de te realiseren woningen voorzien in een behoefte. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van een bestaand bouwperceel met een maatschappelijke bestemming. Dus ondanks de ligging buiten bestaand stedelijk gebied is er sprake van zuinig en meervoudig ruimtegebruik door een bestaand bouwperceel te herontwikkelen. Koppelen en verbinden

2.4

Hoofdstuk 2

Deze instructieregel heeft tot doel dat bij het ontwikkelen van projecten gestimuleerd wordt dat van het begin af aan wordt bijgedragen aan meerdere opgaven en ambities: onder meer natuurinclusief ontwerpen, waterrobuust inrichten en bouwen, energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, voedsel, werkgelegenheid en landschapsversterking. In Hoofdstuk 2 en specifiek paragraaf 5.13 is uitgebreid gemotiveerd hoe dit plan aan een deel van deze opgaven en ambities tegemoet komt. Gezond en veilig

2.5

Hoofdstuk 5

In hoofdstuk 5 is uiteengezet en waar nodig onderzocht wat de effecten zijn op de gezondheid van veiligheid van het plan op de omgeving en water-robuust bouwen. Hieruit blijkt dat voldaan wordt aan de criteria zoals gesteld in paragraaf 2.5 van de omgevingsverordening. Wijzigingsverordening In het ontwerp wijzigingsverordening wordt dit artikel aangepast in die zin dat de titel wijzigt van Gezond en veilig naar Water-Robuust bouwen en dat de huidige lid 1 die ziet op de effecten op de gezondheid en veiligheid wordt verwijderd en dat de artikelen 2 en 3 die zien op water-robuust bouwen blijven bestaan. De onderbouwing in hoofdstuk 5 en specifiek in paragraaf 5.2 die ingaat op het aspect water is hierop ingegaan. Bundeling stedelijke functies

2.6

Deze instructieregel heeft tot doel dat op gronden buiten het bestaand stedelijk gebied nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden worden opgenomen voor nieuwe stedelijke functies, indien deze aansluiten op het bestaand stedelijk gebied en wat betreft aard en schaal passen bij de stad of het dorp. Zie hiervoor onderstaande motivering bij artikel 2.25 dat een afwijkingsregeling bevat voor dit artikel. Programmering woningbouw

2.7

4.4 en 5.9

Een omgevingsplan kan nieuwe woningen bevatten, wanneer deze passen binnen de regionale woningbouwafspraken. De gemeenten in de regio Noordoost Fryslân, waaronder de gemeente Dantumadiel, en de provincie Fryslân hebben regionale woningbouwafspraken met elkaar gemaakt voor de periode 2020-2025. Op basis hiervan wordt een nieuwe woningbouwprogrammering opgesteld. Deze is in april 2021 door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld en is later voorgelegd aan Gedeputeerde Staten. Woningbouwplannen die binnen de afspraken vallen, kunnen vooruitlopend op de woningbouwprogrammering doorgang vinden. In paragraaf 4.4 wordt verder ingegaan op gemeentelijk woonbeleid en in paragraaf 4.3 is ingegaan op de regionale afspraken en de ontwerpvisie Wonen met welzijn & zorg – regio Noordoost Friesland . Tot slot is in paragraaf 5.9 is ingegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking. Wijzigingsverordening In het ontwerp wijzigingsverordening wordt dit artikel aangepast in die zin dat er een lid 2 wordt toegevoegd die het mogelijk maakt om in afwijking van lid 1 (plannen moeten passen binnen regionale woningbouwafspraken) ook plannen woningen mogen bevatten overeenkomstig bilaterale woningbouwafspraken, vooruitlopend op de eerstvolgende herijking van de regionale woningbouwafspraken.

Zoals hierboven al is aangegeven past het plan binnen de regionale woningbouwafspraken en is het toegevoegde artikel niet van toepassing op dit planvoornemen. Hergebruik vrijkomende (niet-)agrarische bebouwing

15

2.24

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Het plan betreft de herontwikkeling van een voormalig gebouw voor dagbesteding met een bestaande maatschappelijke bestemming, gelegen buiten bestaand stedelijk gebied. De gronden hebben reeds een stedelijke functie, waarmee de nieuwe functie wat betreft aard en schaal passend is in de omgeving (lid 1, onder a). Het planvoornemen ziet op de herontwikkeling van een bestaand bouwperceel waarop al bouw- en gebruiksmogelijkheden aanwezig zijn. Het volledige bouwperceel mag in de huidige situatie worden benut voor maatschappelijke functies. De ontwikkeling wordt vormgegeven op basis van de regionale ontwerpvisie Wonen met Welzijn & Zorg – regio Noordoost Fryslân anno 2024–2030. In deze visie wordt uitgegaan van een gemengde bewonerssamenstelling: ongeveer een derde met een zwaardere zorgbehoefte, een derde met een lichtere zorgbehoefte en een derde zonder directe zorgbehoefte. De appartementen worden volgens deze systematiek ingevuld. Daarmee is sprake van een geclusterde woonvorm waarin ook bewoners zonder directe zorgvraag onderdeel zijn van het maatschappelijke concept. Dit betekent dat de woonfunctie niet als reguliere uitbreiding van de woningvoorraad moet worden gezien, maar als integraal onderdeel van het zorgconcept zoals bedoeld in lid 1, onder c.

Omdat het bestaande gebouw niet geschikt is voor hergebruik, wordt gekozen voor vervanging binnen het bestaande bouwperceel (lid 3). De bestaande gebouwen zijn niet als karakteristiek of beeldbepalend aangemerkt, waardoor op grond van lid 4 vervangende nieuwbouw met een woonfunctie mogelijk is. Naast de appartementen voorziet het plan in vier grondgebonden woningen. Dit betreft formeel reguliere woningbouw buiten bestaand stedelijk gebied en valt daarmee niet rechtstreeks onder artikel 2.24, lid 1, onder b of c. Deze woningen zijn echter bewust onderdeel van het plan, omdat zij bijdragen aan de doorstroming op de woningmarkt: ouderen kunnen verhuizen naar een kleinere woning in de nabijheid van het zorgconcept, waardoor grotere gezinswoningen in de regio vrijkomen voor starters en jonge gezinnen. De woningen zijn qua aard en schaal passend binnen de bestaande woonomgeving en liggen volledig binnen het bestaande bouwperceel. Bovendien is voor deze locatie in het postzegelplan 2013 al ruimte geboden voor een vergelijkbaar bouwvolume. Dit plan is destijds ook door de provincie geaccordeerd. Daarmee is sprake van een bijzondere omstandigheid die maakt dat een ontheffing op grond van artikel 8.1 gerechtvaardigd is. Op basis van lid 2 mag bij hergebruik, verbouw of vervanging enige aanvullende bebouwing worden toegestaan, mits ondergeschikt aan de bestaande bebouwing.

In het geldende bestemmingsplan is maximaal 1.430 m² aan bebouwing toegestaan. In het plan wordt uitgegaan van circa 2.000 m², een toename van circa 40%. Deze uitbreiding kan niet als ‘enig en ondergeschikt’ worden aangemerkt in de zin van lid 2. Gelet op het voorgaande is voor dit plan een ontheffing op grond van artikel 8.1 van de provinciale verordening nodig, zowel voor de uitbreiding van het bebouwd oppervlak als voor het opnemen van vier reguliere woningen naast het woonzorgconcept. Beide afwijkingen zijn gemotiveerd door de maatschappelijke functie, het zorgvuldig gebruik van een bestaand bouwperceel en de beleidsmatige basis die eerder is gelegd in het postzegelplan 2013. Ontheffingen van instructieregels

Artikel 8.1

16

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Artikel 8.1 van de provinciale verordening biedt de mogelijkheid om ontheffing te verlenen van bepaalde instructieregels, waaronder artikel 2.24, tweede lid. Het planvoornemen voldoet in algemene zin aan de instructieregels van de provincie Fryslân. Zo is sprake van herontwikkeling van een bestaand bouwperceel met een maatschappelijke bestemming buiten bestaand stedelijk gebied. De aard en schaal van de nieuwe functie (zorggericht wonen en maatschappelijk gebruik) sluiten aan bij de omgeving. De ontwikkeling wordt vormgegeven op basis van de regionale ontwerpvisie Wonen met welzijn & zorg – regio Noordoost Fryslân anno 2024–2030, waarin wordt gewerkt met een driedeling in zorgzones. Deze opzet onderbouwt dat het plan overwegend een maatschappelijke invulling behoudt, met ruimte voor een beperkt aandeel regulier wonen. De herontwikkeling voorziet in vervangende nieuwbouw binnen het bestaande bouwperceel. De bestaande gebouwen zijn niet als karakteristiek of beeldbepalend aangemerkt, zodat toepassing van artikel 2.24, lid 4, is toegestaan. Van artikel 2.24 wordt op twee punten afgeweken: - Lid 2: in het geldende bestemmingsplan is maximaal 1.430 m² aan bebouwing toegestaan; in het plan wordt uitgegaan van circa 2.000 m². Deze toename van circa 40% overschrijdt de reikwijdte van ‘enig en ondergeschikt’ zoals bedoeld in lid 2.

- Lid 1 onder b/c: naast zorgwoningen voorziet het plan in 4 grondgebonden woningen zonder direct zorgkarakter. Reguliere woningbouw is buiten bestaand stedelijk gebied in beginsel niet toegestaan, tenzij in voormalige bedrijfswoningen of karakteristieke gebouwen. In dit geval gaat het echter om vervangende nieuwbouw op een bestaand maatschappelijk bouwperceel, waarbij de woningen onderdeel vormen van een totaalconcept. Zij dragen bij aan de doorstroming op de woningmarkt en versterken de levensvatbaarheid van het zorgconcept doordat ouderen in de directe nabijheid kunnen wonen. De bijzondere omstandigheid is dat voor deze locatie reeds in het postzegelplan 2013 ruimte is geboden voor een vergelijkbaar bouwvolume. Dit plan is destijds door zowel de gemeente als de provincie geaccordeerd. Door de samenloop van het postzegelplan en het gemeentebrede bestemmingsplan golden echter twee bestemmingsregimes voor dit perceel. Met het huidige plan wordt deze situatie geordend en teruggebracht naar één eenduidige regeling. Het nu voorgestelde bouwvolume sluit daarmee aan bij eerdere beleidskeuzes en creëert planologische duidelijkheid. Qua aard, schaal en ontwerp past de ontwikkeling bij de locatie. De bebouwingshoogte en de maat van het bouwvolume sluiten aan bij de bestaande bebouwing langs de Willemstrjitte.

De invulling met een woonzorgconcept voor senioren is passend in de woonomgeving en draagt bij aan de leefbaarheid en doorstroming. De architectuur is afgestemd op de dorpse context en door landschappelijke inpassing en behoud van groenstructuren wordt de ruimtelijke kwaliteit versterkt. Daarnaast is er sprake van een duidelijke maatschappelijke meerwaarde. Zoals ook in het proces van de omgevingstafel is besproken, kan de provincie meer bebouwing toestaan wanneer de zorgcomponent wordt geborgd. Het plan voorziet in een woonvorm waar 24-uurszorg mogelijk is, in samenwerking met zorgpartijen. De provincie heeft deze punten ook tijdens de omgevingstafel van 16 juni 2025 naar voren gebracht. Daarbij is benadrukt dat zowel de uitbreiding van het bebouwd oppervlak als de toevoeging van enkele reguliere woningen alleen mogelijk zijn met een gemotiveerde ontheffing en met duidelijke borging van de zorgcomponent. Deze aandachtspunten zijn in de motivering verwerkt en vormen mede de basis voor de gevraagde ontheffing. De gevraagde ontheffing op grond van artikel 8.1 ziet dus op zowel de uitbreiding van het bebouwd oppervlak als op het opnemen van vier reguliere woningen naast het woonzorgconcept. Op alle andere onderdelen voldoet het plan aan de toepasselijke regels uit de provinciale verordening.

Met het plan wordt bovendien invulling gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, hergebruik van bestaande locaties en het

17

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

realiseren van toekomstgerichte woonzorgconcepten. Daarmee is sprake van een gemotiveerde en evenwichtige afwijking. Tabel 3: Overzicht relevante instructieregels provincie

In bovenstaande tabel is aangegeven in welke paragrafen van deze motivering de thema's voor zover relevant nader zijn uitgewerkt. Ontheffing provincie Fryslân en gestelde voorwaarden Voor het planvoornemen aan de Willemstrjitte 27 te Damwoude is op 2 december 2025 door Gedeputeerde Staten van Fryslân ontheffing verleend op grond van artikel 8.1 van de Omgevingsverordening Fryslân 2022. Deze ontheffing maakt het mogelijk om af te wijken van de instructieregels, onder meer voor de uitbreiding van het bebouwd oppervlak en de toevoeging van vier reguliere woningen naast het woonzorgconcept. De provincie heeft deze ontheffing verleend vanwege de duidelijke maatschappelijke meerwaarde van het plan, de borging van de zorgcomponent en de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing. Aan de ontheffing zijn specifieke voorwaarden verbonden, die als voorschrift aan de omgevingsvergunning worden gekoppeld. Het betreft onder andere: het borgen van de landschappelijke inrichting volgens de ingediende tekening; het structureel borgen van de zorgcomponent, zowel in de vergunning als in een overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar; het uitvoeren van nader onderzoek naar beschermde soorten en, waar nodig, het verkrijgen van een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit (zoals voor de bunzing). Het nader onderzoek naar beschermde soorten is inmiddels uitgevoerd.

Voor de bunzing is vastgesteld dat een vergunning flora- en fauna-activiteit noodzakelijk is; het vergunningstraject hiervoor is gestart en loopt op dit moment. De overige voorwaarden zijn geborgd in de vergunning en de bijbehorende overeenkomsten. Hiermee wordt aantoonbaar voldaan aan de gestelde eisen van de provincie Fryslân.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Regionale woondeal 2022-2030 Regio NoordOost Fryslân

De samenleving verandert; ook in Fryslân. Het aantal huishoudens blijft groeien en huishoudens worden kleiner. Daardoor zijn er te weinig geschikte woningen. Jongeren en ouderen hebben moeite om een woning te vinden die past bij hun situatie. Om iedereen passend onderdak te kunnen bieden zijn er in Nederland tot 2030 ongeveer 900.000 extra woningen nodig. Het Rijk heeft daarom aan alle provincies gevraagd een inschatting te maken van hun bouwmogelijkheden. Samen met de gemeenten heeft de provincie Fryslân dit onderzocht en aangeboden aan het Rijk. In de woondeal van 2022 is afgesproken dat Fryslân tot 2030 circa 17.500 woningen kan bouwen. In 2025 is dit bod herijkt. De provincie en gemeenten hebben toen afgesproken het aantal te verhogen naar circa 19.200 woningen. Dit nieuwe bod geeft beter weer wat haalbaar en noodzakelijk is om in de woningbehoefte te voorzien. De invulling gebeurt via de regionale woondeal die in 2022 is ondertekend door de Friese gemeenten, de Provinsje Fryslân en het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. In deze woondeal is, in lijn met de Nationale Bouw- en Woonagenda, vastgelegd dat wordt gestreefd naar: een aandeel van 30% sociale huurwoningen per gemeente in de bestaande voorraad; een nieuwbouwopgave waarvan twee derde betaalbaar is;

18

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

De herijking 2025 bevestigt deze doelen en legt meer nadruk op: het bevorderen van doorstroming door het bouwen van woningen voor ouderen en starters het stimuleren van flexibele en geclusterde woonvormen die inspelen op levensloopbestendigheid het versnellen van de woningbouwproductie en betere monitoring van de voortgang

zorg

en

Het nieuwe woonbehoefteonderzoek Noordoost Fryslân onderstreept dit beeld. Daarin wordt geconcludeerd dat vooral ouderen passende producten zoeken: “gelijkvloers, liefst grondgebonden, met een kleine tuin of terras, voor een redelijke prijs.” Het plan voor de realisatie van 27 appartementen en 4 grondgebonden woningen aan de Willemstrjitte 27 in Damwâld sluit hierbij aan. Het project vergroot de woningvoorraad en richt zich op ouderen met en zonder zorgvraag. Daarmee draagt het bij aan een betere doorstroming: senioren kunnen verhuizen uit grotere gezinswoningen, waardoor deze vrijkomen voor jonge gezinnen en starters. De verdeling in drie keer een derde (1/3 zware zorgbehoefte, 1/3 lichte zorgbehoefte en 1/3 zonder directe zorgbehoefte) komt voort uit de Visie Wonen met Welzijn & Zorg Noordoost Fryslân. Deze systematiek is bedoeld om gemengde woonvormen te creëren waar bewoners elkaar ondersteunen. Dit versterkt de onderlinge cohesie, vermindert de vraag naar professionele zorg en sluit aan bij de wens van ouderen om met leeftijdsgenoten in de buurt te wonen. Deze indeling heeft geen relatie met de betaalbaarheidsafspraken in de woondeal, maar is aanvullend van belang voor de kwaliteit en leefbaarheid van de woonvorm.

Wat betreft de doelstellingen van 30% sociale huur en twee derde betaalbare woningen geldt dat deze percentages op gemeentelijk en regionaal niveau worden gehaald, niet per afzonderlijk project. Gemeenten en provincie sturen via de woondeal op het totaalbeeld van de voorraad en de programmering. Dit project levert hieraan een bijdrage doordat: de appartementen grotendeels in het betaalbare segment vallen, passend bij ouderen met een kleinere beurs; er ruimte is om (een deel van) de appartementen in samenwerking met de woningcorporatie in de categorie sociale huur te realiseren; de grondgebonden woningen binnen het middeldure segment vallen, waarmee eveneens wordt bijgedragen aan de bredere behoefte aan betaalbare woningen. Ook voldoet het project aan de landelijke en provinciale oproep om geclusterde, toegankelijke en toekomstbestendige woningen te realiseren. De appartementen zijn nultreden en ingericht volgens de eisen van toegankelijkheid en zorggeschiktheid. Dit past binnen de prioriteiten van de herijkte woondeal. Kortom: dit plan ondersteunt de doelen van de woondeal Noordoost Fryslân 2022–2030 en de herijking 2025. Het draagt bij aan betaalbare en passende woonruimte, bevordert de doorstroming en helpt de versnelling van de woningbouwproductie in Fryslân.

4.3.2

Visie Wonen met Welzijn & Zorg - Regio Noordoost Friesland ANNO 2024-2030

De ontwerpvisie Wonen met Welzijn & Zorg – regio Noordoost Fryslân 2024–2030 beschrijft hoe in de regio op een passende manier kan worden voorzien in het huisvesten en ondersteunen van inwoners met een zorg- of welzijnsvraag. In deze visie worden de kernen in Noordoost Fryslân onderscheiden in drie zones: een basiszone, waar mensen vooral zelfstandig wonen en weinig formele zorg direct beschikbaar is; een mediumzone, waar ondersteuning voor mensen met een lichte of beginnende zorgvraag deels lokaal beschikbaar is; een compleetzone, waar voor mensen met een zwaardere zorgbehoefte voorzieningen en ondersteuning dichtbij huis aanwezig zijn.

19

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Volgens de ontwerpvisie is Damwâld aangemerkt als compleetzone. Dit betekent dat de kern kan voorzien in een breed scala aan woonzorgvoorzieningen, variërend van zelfstandig wonen tot wonen met zwaardere zorg. Een woonzorgproject als dat aan de Willemstrjitte 27 past daarom goed binnen deze typering. Het plan voorziet in een geclusterde woonvorm voor ouderen, waarin vitale en minder vitale bewoners samenleven. Er wordt gestreefd naar een evenwichtige mix van bewoners met verschillende zorgzwaarten. Deze mix wordt niet bepaald door fysieke verschillen tussen de woningen, maar door toewijzing en samenwerking met zorg- en welzijnspartijen. Daarmee ontstaat een zorgzame woongemeenschap, waarin bewoners elkaar ondersteunen en sociale cohesie wordt versterkt. Dit woonconcept sluit aan bij de doelen van de regionale visie: het biedt toekomstbestendig en gedifferentieerd woonaanbod, vermindert de druk op professionele zorg en geeft ouderen de mogelijkheid om samen met leeftijdsgenoten in hun vertrouwde omgeving te wonen. Het behoud van sociale netwerken staat daarbij centraal, wat ook in het recente woonbehoefteonderzoek voor Noordoost Fryslân als belangrijk aandachtspunt wordt genoemd. Bij de verdere uitwerking van dit project wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan het betrekken van ouderen uit Damwâld.

Door samen met de doelgroep te bepalen hoe de woningen eruit moeten zien en waar deze aan moeten voldoen, wordt geborgd dat het aanbod aansluit bij de lokale behoefte en sociale netwerken behouden blijven. Daarmee wordt de maatschappelijke meerwaarde van het plan verder versterkt.

4.4

Gemeentelijke regelgeving en beleid

4.4.1

Omgevingsvisie Dantumadiel (ontwerp)

De gemeente Dantumadiel werkt samen met de mienskip aan een Omgevingsvisie. Daarin staat op hoofdlijnen hoe we de gemeente willen inrichten met het oog op de toekomst. Het gaat daarbij over thema’s als wonen, voorzieningen, landschap, natuur, veiligheid, verkeer, monumenten, duurzame energie, aanpassing aan de klimaatverandering en economie. De Omgevingsvisie gaat over de fysieke leefomgeving. Hierin wordt zo duidelijk mogelijk beschreven wat er wel en niet mogelijk is aan ontwikkelingen in de gemeente. De visie legt de basis vast maar laat ook ruimte over voor verdere ontwikkelingen die Dantumadiel versterken. De gemeente Dantumadiel is nog bezig om een omgevingsvisie op te stellen. De ontwerp omgevingsvisie heeft ter visie gelegen. Al hoewel er nog geen vastgestelde visie is, is het planvoornemen wel getoetst aan de ontwerp visie. De omgevingsvisie van Dantumadiel biedt mogelijkheden voor het realiseren van woningen gericht op specifieke doelgroepen, zoals senioren, met bijbehorende zorgfaciliteiten. De gemeente benadrukt het belang van levensloopbestendige woningen, gezien de vergrijzing en de veranderende woningvraag. Er wordt ingezet op gevarieerde woningbouw, waaronder woningen die specifiek geschikt zijn voor senioren, zowel binnen nieuwe bouwprojecten als binnen de bestaande woningvoorraad.

Het uitgangspunt is dat senioren zoveel mogelijk in hun eigen dorp kunnen blijven wonen, bij voorkeur dicht bij voorzieningen en zorg. Nieuwbouwinitiatieven moeten daarbij aansluiten op de schaal en behoefte van het dorp waarin ze worden gerealiseerd. Daarnaast ondersteunt de visie initiatieven die bijdragen aan de toegankelijkheid en nabijheid van zorg, zoals zorgwoningen binnen de dorpskern. Ontwikkelingen worden zorgvuldig ingepast in de lokale omgeving, waarbij overleg met de gemeenschap essentieel wordt geacht. De gemeente streeft naar een

20

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

gevarieerde woningvoorraad en geeft de voorkeur aan gemengde woonvormen. Hiermee wordt voorkomen dat monotone buurten ontstaan, wat goed aansluit bij het idee van een combinatie van appartementen en grondgebonden woningen. Het planvoornemen past binnen de kaders van de (ontwerp) omgevingsvisie. 4.4.2

Woonvisie en woningbouwprogramma

Met een woonvisie geeft de gemeente richting aan ontwikkelingen in de gemeente die met wonen of direct aangrenzende thema's te maken hebben. De woonvisie heeft betrekking op hoofdlijnen, principiële keuzes over wat voor woongemeente ze op termijn willen zijn en hoe ze hier naartoe willen werken. De visie is geldig tot 2025, maar geeft ook een doorkijk naar de langere termijn. De gemeente geeft in haar visie aan dat nieuwbouw bij voorkeur iets moet bieden dat ontbreekt. Het kan hierbij gaan om woningtype of prijsklasse, maar tevens om ontbrekende kwaliteit. De gemeente vindt dat inbreiding voor uitbreiding moet gaan. Daarbij wordt de volgende volgorde gehanteerd: 1. 2. 3. 4.

transformatie; herstructurering (verbetering kwaliteit bestaande woningen); binnendorps bouwen (uitbreiding binnen de dorpskern); buitendorps bouwen (nieuwe uitbreidingsplannen);

De woonvisie van Dantumadiel stelt dat herontwikkelingsprojecten, zoals het slopen van een bestaand gebouw en de bouw van nieuwe woningen, aansluiten bij het streven naar zorgvuldig ruimtegebruik en kwalitatieve versterking van de woningvoorraad. Herontwikkeling van een bestaande locatie heeft de voorkeur boven volledig nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied, omdat het bijdraagt aan het behoud van open ruimte en de bestaande structuur van de omgeving. Het realiseren van 27 appartementen en 4 grondgebonden woningen gericht op senioren op een herontwikkelingslocatie sluit aan bij de visie, mits het plan aansluit op de lokale behoefte en draagvlak heeft binnen de gemeenschap. Het project moet levensloopbestendig zijn en geschikt voor meerdere doelgroepen, met bijzondere aandacht voor senioren die zelfstandig willen wonen, eventueel met zorgmogelijkheden. Dit past bij de demografische ontwikkeling en de toenemende vraag naar passende woonvormen voor ouderen. Herontwikkeling biedt ook de kans om bestaande ruimtelijke of kwalitatieve knelpunten aan te pakken en de omgevingskwaliteit te verbeteren, wat aansluit bij de uitgangspunten van de woonvisie. Door de locatie te herontwikkelen, draagt het plan bij aan een evenwichtige woningvoorraad en versterkt het de leefbaarheid van de omgeving.

Het projectgebied betreft een bouwperceel met een voormalig gebouw die in de bestaande situatie niet gebruikt wordt. Middels herontwikkeling wordt een nieuwe woonkwaliteit toegevoegd in het buitengebied maar wel op korte afstand van het dorp Damwâld. Hiermee voorziet onderhavig nieuwbouwplan in een passende invulling op een locatie waar kwaliteit ontbreekt. Dit sluit aan op de principes die de gemeente in de visie stelt voor nieuwbouw. Het voornemen is derhalve conform de woonvisie Dantumadiel.

4.5

Waterschapsverordening

In de waterschapsverordening staan geen (instructie)regels waar in het kader van dit planvoornemen rekening mee moet worden gehouden. In paragraaf 5.2 is nader ingegaan op de wateraspecten in dit plan.

21

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

Hoofdstuk 5

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

5.1

Omgevingsveiligheid

5.1.1

Toetsingskader

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 Bkl. In deze paragraaf wordt ook gesproken over plaatsgebonden risico en groepsrisico. Hierin worden de grens- en standaardwaarden en aandachtsgebieden rond (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en locaties besproken. Plaatsgebonden risico Grenswaarden voor kwetsbare of zeer kwetsbare gebouwen en locaties worden bij het ruimtelijk besluit in acht genomen. Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl). Groepsrisico Bij het groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen (RIVM a, z.d.). Aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk. Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht.

Naast vorengenoemde regels over veelvoorkomende situaties zijn de volgende aspecten van belang: beperkingen in het belemmeringengebied van buisleidingen; veiligheid rond opslaan, herverpakken en bewerken van vuurwerk en pyrotechnische artikelen voor theatergebruik; veiligheid rond het bewerken en opslaan van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik en op militaire objecten; veiligheid rond luchthavens. 5.1.2

Onderzoek

Voor het aspect omgevingsveiligheid is signaleringskaart op de Atlas veiligheid geraadpleegd. Op deze signaleringskaart staan verschillende risico-ontvangers en risicobronnen aangegeven. Er is op de kaart nagegaan of er ook aandachtspunten (in dit geval risicobronnen) op het vlak van omgevingsveiligheid aanwezig zijn. Op basis van deze kaart blijkt dat de uiterste grens van een brandaandachtsgebied vanwege een aardgasleiding op een afstand van 590 meter is gelegen. De aardgasleiding zelf is op een afstand van meter 640 meter gelegen. Overige risicobronnen zijn niet aanwezig rondom het projectgebied. Ook maakt het plan geen risicoveroorzakende inrichtingen mogelijk in het projectgebied. 5.1.3

Conclusie

Het plan is wat betreft externe veiligheid niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd.

22

Willemstrjitte 27 Damwâld - motivering BOPA realisatie (zorg)woningen en appartementen

5.2

Water

5.2.1

Toetsingskader

Artikel 5.37 van het Bkl stelt dat rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels (al dan niet ter nastreving van omgevingswaarden) uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. 5.2.2