Toelichting en Regels -concept vastgesteld bestemmingsplan Forest Village.pdf

Bestemmingsplan Forest Village Gemeente Bergeijk Vastgesteld

Bestemmingsplan Forest Village Gemeente Bergeijk Vastgesteld

Rapportnummer:

P02474_1

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.1724.BPUzwa0080-VAST

Datum:

januari 2022

Opdrachtgever:

De Zwarte Bergen Invest BV

Projectteam BRO:

JRi, RFe, MvDn, JvdA, RGr

Concept:

juni 2020

Voorontwerp:

december 2020, april 2021, juli 2021

Ontwerp:

augustus 2021, september 2021, oktober 2021

Vaststelling:

januari 2022

Bron foto kaft:

BRO, Abstract 1

Beknopte inhoud:

Bestemmingsplan voor het mogelijk maken van de transformatie van het recreatiepark Forest Village te Luyksgestel.

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Toelichting

Inhoudsopgave

pagina

1.INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

4 4 4 6 7

2.BELEIDSKADER 2.1 Rijksbeleid

8 8

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 2.2 Provinciaal beleid

8 9 9 12

2.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 2.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant 2.3 Gemeentelijk beleid

12 13 17

2.3.1 Structuurvisie Bergeijk 2.3.2 Masterplan Forest Village De Zwarte Bergen gemeente Bergeijk

17 20

3.PLANBESCHRIJVING

21

4.OMGEVINGSASPECTEN 4.1 Verkeer en parkeren 4.2 Geluid (wegverkeerslawaai)

23 23 29

4.2.1 Toetsingskader 4.2.2 Conclusie 4.3 Luchtkwaliteit

29 29 29

4.3.1 Toetsingskader 4.3.2 Onderzoek 4.3.3 Conclusie 4.4 Bedrijven en milieuzonering

29 30 31 31

4.4.1 Toetsingskader 4.4.2 Onderzoek 4.4.3 Conclusie 4.5 Geur agrarisch 4.6 Kabels en leidingen 4.7 Externe veiligheid

31 32 32 32 32 33

4.7.1 Toetsingskader

33

Inhoudsopgave

1

4.7.2 Onderzoek 4.7.3 Conclusie 4.8 Ecologie

33 34 34

4.8.1 Toetsingskader 4.8.2 Onderzoek Quickscan Flora en Fauna 4.8.3 Conclusie 4.8.4 Soortspecifiek onderzoek en ontheffingsaanvraag 4.9 Bodem

34 35 40 40 41

4.9.1 Toetsingskader 4.9.2 Onderzoek 4.9.3 Conclusie 4.10 Water

41 41 41 42

4.10.1 Toetsingskader 4.10.2 Onderzoek 4.10.3 Conclusie 4.11 Archeologie

42 43 47 48

4.11.1 Toetsingskader 4.11.2 Onderzoek 4.11.3 Conclusie 4.12 Cultuurhistorie

48 48 50 50

4.12.1 Toetsingskader 4.12.2 Onderzoek 4.12.3 Conclusie 4.13 Bezonning/schaduwwerking 4.14 M.e.r.-plicht

50 50 51 51 52

4.14.1 Toetsingskader en onderzoek 4.14.2 Conclusie

52 53

5.JURIDISCHE PLANOPZET 5.1 Inleiding 5.2 Plansystematiek 5.3 Bestemmingen

54 54 54 56

6.UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

58 58 58

Inhoudsopgave

2

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Regiekaart Forest Village Bijlage 2: Verkeer- en parkeeraspecten Bijlage 3: Laddertoets Bijlage 4: Historisch bodemonderzoek Bijlage 5: Waterparagraaf Bijlage 6: Archeologisch onderzoek Bijlage 7: Flora en Fauna onderzoeken Bijlage 8: Stikstofonderzoek Bijlage 9: Aanmeldingsnotitie m.e.r. beoordeling Bijlage 10: Nota inspraak en vooroverleg Bijlage 11: Landschapsplan Bijlage 12: Studie naar schaduwwerking

Inhoudsopgave

3

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding De oude camping “De Zwarte Bergen” ligt in een naaldbos ten oosten van het dorp Luyksgestel, onderdeel van de gemeente Bergeijk. Het park beslaat circa 23 hectare en biedt momenteel plaats aan 340 mobiele units plus 31 vakantiebungalows. Het vakantiepark is verouderd en in slechte staat en voldoet niet aan de huidige en toekomstige vereisten die de huidige vrijetijdsmarkt stelt. De initiatiefnemer van voorliggend plan beoogt de huidige camping te beëindigen en een nieuw vakantie- en recreatiepark te realiseren. In de nieuwe situatie worden binnen de setting van een hoogwaardig, groen en onderscheidend vakantie- en recreatiepark maximaal 340 vakantiewoningen en diverse centrale voorzieningen (restaurant, overdekt zwembad, recreatieplas, winkels, etc.) gerealiseerd. Mogelijk komt er ook een hotel of recreatieappartementencomplex met ca. 200 bedden. De beoogde naam van het nieuwe recreatiepark is ‘Forest Village Bergeijk’. Om het plan mogelijk te maken moet afgeweken worden van het huidige bestemmingsplan. Op deze manier zal de ontwikkeling juridisch-planologisch verankerd worden.

1.2 Plangebied Het plangebied ligt aan de Zwarte Bergendreef 1 ten westen van de kern Luyksgestel. Luyksgestel is een dorp in het zuiden van Noord-Brabant, tussen Eindhoven en de Belgische grens. De locatie is in gebruik als vakantiepark met daarnaast 3 bedrijfswoningen en circa 31 vakantiebungalows. Het zuidelijk deel van het perceel betreft het gebied voor de standplaatsen van de camping. Het plangebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend als gemeente Luyksgestel, sectie A, nummers 2291, 2232 en 2248. Daarnaast hebben de bedrijfswoningen (2128, 2289, 2290) en vakantiewoningen (2250 t/m 2284) allen een apart kadastraal perceel. Deze 31 vakantiewoningen maken geen onderdeel uit van het plangebied. Het gehele plangebied heeft een oppervlakte van circa 233.000 m² (circa 23 hectare). Luchtfoto’s met de ligging en de grenzen van het plangebied zijn weergegeven in figuur 1.1.

Hoofdstuk 1

4

Luyksgestel

Figuur 1.1: Ligging en (indicatieve) begrenzing plangebied

Hoofdstuk 1

5

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor onderhavig plangebied is het bestemmingsplan ‘Recreatiepark De Zwarte Bergen, Luyksgestel’ (d.d. 20 december 2018) vigerend. Een uitsnede van het vigerend bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Recreatiepark De Zwarte Bergen, Luykgestel’

In het vigerend bestemmingsplan heeft het gehele plangebied de bestemming ‘Recreatie- Vakantiecentrum’ toegewezen gekregen. Tevens gelden er verschillende dubbelbestemmingen ten behoeve van het in stand houden en beschermen van in de grond verwachte archeologische waarden, te weten ‘Waarde – Archeologie 4.1’, ‘Waarde – Archeologie 5.1’ en ‘Waarde – Archeologie 6’. Ook is op een aantal plaatsen een extra functieaanduiding opgenomen, te weten:  Op een drietal plaatsen is de gebiedsaanduiding ‘bedrijfswoning’ opgenomen;  Het grootste deel van het plangebied is opgedeeld in drie functieaanduidingen, te weten: o ‘specifieke vorm van recreatie – verblijfsrecreatie 1’: stacaravans; recreatiewoningen, zowel vrijstaand als geschakeld van max. 72 m2 per recreatiewoning (inclusief bijbehorende bouwwerken) o ‘specifieke vorm van recreatie – verblijfsrecreatie 2’: standplaatsen ten behoeve van stacaravans en toeristisch kamperen en bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen, zoals sanitaire voorzieningen en wasserijruimte. Stacaravans van max. 50m2 per stacaravan + max. 8 m2 voor een sanitaire voorziening per standplaats. En bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen van max. 250 m2 per gebouw tot een gezamenlijk oppervlakte van 1.500 m2.

o ‘specifieke vorm van recreatie – verblijfsrecreatie 3’: standplaatsen ten behoeve van toeristisch kamperen en bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen zoals sanitaire voorzieningen en wasserijruimte met een gezamenlijk oppervlakte van max. 150 m2.

Hoofdstuk 1

6





De noordoosthoek van het plangebied heeft de functieaanduiding ‘specifieke vorm van recreatie – dagrecreatie en centrale voorzieningen’, waarvan een deel vervolgens de functieaanduiding ‘parkeerterrein’ heeft. Binnen deze aanduiding mag max. 4.000 m2 bebouwd zijn met een oppervlakte van max. 1.500 m2 per gebouw. Een groot deel van het plangebied ligt binnen de gebiedsaanduiding ‘Milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’.

De gewenste transformatie past niet geheel binnen de kaders van het vigerend bestemmingsplan. Om de ontwikkelingen mogelijk te maken, dient er derhalve een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld. Om het plan juridisch-planologisch mogelijk te maken is daarom onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 1

7

2.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

2.1 Rijksbeleid 2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 juli 2022, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld, welke op 11 september 2020 naar de Tweede Kamer gestuurd is. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  Duurzaam economisch groeipotentieel;  Sterke en gezonde steden en regio’s;  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Welke zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven. De drie afwegingsprincipes zijn:  Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;  Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;  Afwentelen wordt voorkomen. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht, welke ‘nationale belangen’ genoemd worden. De NOVI richt zich op 21 nationale belangen. Deze worden geografisch weergegeven via de Nationale hoofdstructuur. Doorwerking plangebied De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen. Hierdoor kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Het onderhavige plan omvat geen ontwikkelingen die in strijd zijn met de nationale belangen en waar de NOVI op van invloed is.

Hoofdstuk 2

8

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. In de NOVI wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Doorwerking plangebied De voorgenomen ontwikkeling speelt zich af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijkeordeningsbeleid op nationaal niveau. Zoals al in voorgaande paragraaf bij de NOVI is aangegeven, is er geen sprake van nationale belangen in het plangebied. Het Barro bevat daarom ook geen kaderstellende uitspraken voor het plangebied. 2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt.

Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.1 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Doorwerking plangebied Dit bestemmingsplan maakt binnen de setting van een hoogwaardig, groen en onderscheidend het vakantie- en recreatiepark maximaal 340 vakantiewoningen/lodges en diverse centrale voorzieningen en sportvoorzieningen (restaurant, zwembad, winkels, etc.) mogelijk.

Daarnaast wordt er via een wijzigingsbevoegdheid een recreatieappartementengebouw met maximaal 200 bedden (50-100 kamers) mogelijk gemaakt. In plaats van dit recreatieappartementengebouw is het, eveneens via een wijzigingsbevoegdheid, mogelijk om een hotel (ook maximaal 200 bedden) te realiseren. De laddertoets voor deze (hotel)functie vindt plaats bij een eventuele toepassing van de wijzigingsbevoegdheid. In kwalitatief opzicht zijn de met onderhavig plan mogelijk gemaakte lodges een planologische wijziging ten opzichte van de thans mogelijk gemaakte verblijfsrecreatie in de vorm van stacaravans en kampeerplaatsen. Echter omdat het totaal aantal gebouwde verblijfsrecreatieve accommodaties niet 1

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Hoofdstuk 2

9

toeneemt en – wanneer de kampeerplaatsen ook meegeteld worden – sprake is van een reductie van de maximale capaciteit aan verblijfsgasten, kan geoordeeld worden dat geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Immers staat de huidige bestemming het reeds toe om recreatief te overnachten (verblijfsrecreatie). Deze functie verandert en intensiveert niet. Tevens is het uitgangspunt dat het bebouwd oppervlak niet toeneemt ten opzichte van de huidige mogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan. Omdat het in kwalitatief opzicht om een andere vorm van verblijfsrecreatie gaat en de schaal/omvang van het park behoorlijk is, is zorgvuldigheidshalve de Laddertoets doorlopen. Het volledige rapport met een onderbouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in de bijlagen, in deze toelichting staan de belangrijkste conclusies vermeld. Behoefte De behoefte aan verblijfsrecreatie is de afgelopen jaren sterk gewijzigd, met als belangrijkste trend de steeds kritischere consument die zoekt naar een optimale prijs-kwaliteitverhouding. Elke doelgroep heeft daarbij haar eigen voorkeur.

Binnen de markt voor verblijfsaccommodaties moeten het vakantieen recreatiepark zich onderling veel beter positioneren, op basis van hun unieke kwaliteiten, vanuit duidelijke keuzes en soms aanzienlijke investeringen in verblijfsaccommodaties, centrale voorzieningen en/of parkinrichting. Onderhavig ruimtelijk initiatief richt zich met name op landschapsbeleving, rust, privacy, (preventieve) gezondheid, welbevinden en exclusiviteit. Er wordt gemikt op een combinatie van de meer traditionele recreatievormen in het hoofdseizoen met het inzetten op doelgroepen gericht op gezondheid en algeheel welbevinden in de nevenseizoenen. Aan de ene kant van het spectrum bestaat er perspectief voor kleine of middelgrote parken met bijzondere kwaliteiten en gericht op specifieke doelgroepen of nichemarkten. Aan de andere kant blijft er behoefte bestaan aan grootschaliger parken met veel eigen voorzieningen (recreatie, horeca, animatie, etc.), die zich vooral op families en gezinnen met jonge kinderen richten. Met name middelgrote, gedateerde verblijfsaccommodaties worden algemeen beschouwd als economisch kwetsbaar. Dit dilemma is zichtbaar in een toenemend gebruik van deze accommodaties door niet-recreatieve doelgroepen (arbeidsmigranten, permanente bewoners, etc.). Forest Village Bergeijk kiest niet voor deze optie.

De Kempen heeft als regio een grote aantrekkingskracht op de gezinsmarkt, zowel met recreatiewoningen als kampeerplaatsen. Forest Village Bergeijk kan hier een extra impuls aan geven en daarnaast nieuwe doelgroepen aantrekken. Als ‘compleet’ vakantie- en recreatiepark is een veelzijdig aanbod van recreatieve voorzieningen essentieel, ook om ‘bij te blijven’ in de markt. Daarbij komt dat de zeer hoge ambities van het park ten aanzien van kwaliteit, groenbeleving, ruimte en duurzaamheid hoge investerings- en exploitatielasten vergt. Deze kunnen alleen worden gefinancierd met hoogwaardige, ruime verblijfseenheden met een bijpassend huurniveau. Er bestaat een groeiende vraag naar dit verblijfstype. De ingrijpende herinrichting in algemene zin en de vernieuwingsplannen voor de centrale voorzieningen zijn hier onlosmakelijk mee verbonden. In algemene zin is in de regio in kwantitatief opzicht weliswaar sprake van een redelijk ruim aanbod van recreatiewoningen, maar dat komt vooral door enige grote aanbieders in het lagere- en middensegment. Bovendien wordt een onbekend maar waarschijnlijk significant aantal recreatiewoningen in praktijk gebruikt voor niet-recreatieve bewoning. De maximale capaciteit van de ontwikkeling (nu ca. 2.100 verblijfsgasten, vroeger zelfs 2.500 a 3.000) zal verminderen tot maximaal 1.850 – 2.050 gasten

Hoofdstuk 2

10

(recreatiewoningen en –appartementen samen). De verblijfsgasten krijgen hierdoor meer ruimte tot hun beschikking; een belangrijk kwaliteitsaspect voor verblijfsaccommodaties. Door de hoge kwaliteitsambities en bijzondere parkinrichting richt Forest Village Bergeijk zich primair op het hogere marktsegment. Dit betekent een forse kwalitatieve versterking van het verblijfsrecreatie aanbod in de regio, verbreding van doelgroepen en seizoensverbreding. Ook andere bedrijven in de regio kunnen daarvan profiteren. Door toerisme behouden kleine dorpen in dunbevolkte gebieden als De Kempen vaak hun dagelijks winkelaanbod, waarvan ook de lokale inwoners profiteren en de leefbaarheid wordt gestimuleerd. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling inspeelt op de behoeften van (potentiele) toeristisch-recreatieve bezoekers aan de regio. Door de ingrijpende kwaliteitsslag van het park vormt de ontwikkeling een aanvulling op het huidige regionale aanbod. Het trekt nieuwe doelgroepen naar het gebied, waarvan ook andere bedrijven kunnen profiteren (horeca, recreatie, retail, etc.). Forest Villlage kan een voorbeeld zijn voor productvernieuwing en upgrading van andere vakantieparken in en buiten de regio. Ook sluit het initiatief (verblijf, dagrecreatie en horeca) goed aan op de dagrecreatieve mogelijkheden in het gebied, waaronder fiets- en wandelroutes.

De ontwikkeling ondersteunt tevens de beleidsmatig gewenste toeristisch-recreatieve structuurversterking van dit deel van Brabant. Het toeristisch profiel wordt erdoor versterkt en het leidt tot seizoensverbreding, marktverruiming (nieuwe doelgroepen) en hogere bestedingen lokaal en regionaal. Er is dus voldoende behoefte aangetoond voor de beoogde vakantiewoningen, vanuit zowel kwalitatief als kwantitatief perspectief. Effecten Mede omdat voldoende behoefte is aangetoond, worden geen substantiële (negatieve) effecten op het aanbod van verblijfsrecreatie in de regio, dan wel een toename van de leegstand, verwacht. Toerisme is in Nederland en Noord-Brabant een groeimarkt, wat geldt voor de binnenlandse maar ook de buitenlandse markt. Er worden bovendien steeds meer korte vakanties geboekt in vakantieparken, ook buiten het hoogseizoen. Forest Village Bergeijk ontwikkelt zich middels de plannen tot een uniek, goed geoutilleerd (centrale voorzieningen), groen en kwalitatief hoogwaardig vakantie- en recreatiepark, aansluitend op de behoefte aan de consumentenzijde en in de zakelijke markt. Onderhavig ruimtelijk initiatief versterkt de regionale ruimtelijk-economische structuur in algemene zin en de toeristisch-recreatieve structuur in het bijzonder. De regionale economie wordt door het initiatief versterkt.

De nieuwe, deels koopkrachtige doelgroepen (particuliere en zakelijke markt) zullen immers extra bestedingen en werkgelegenheid genereren bij de lokale en regionale detailhandel, horeca en vrijetijdsvoorzieningen. De ontwikkeling heeft kortom geen negatieve effecten op de leegstand en het woon-, leef- en ondernemersklimaat en in de regio en genereert, integendeel, in dat opzicht zelfs vooral positieve effecten. De ontwikkeling creëert daarnaast maatschappelijke spin-off in de zin van nieuwe recreatiefuncties voor de lokale en regionale bevolking en werkgelegenheid voor jongere inwoners (vakantie- en weekendbaantjes).

Hoofdstuk 2

11

Locatie De beoogde ontwikkeling vindt plaats binnen de bestaande grenzen van het huidige vakantiepark De Zwarte Bergen (bestemming Verblijfsrecreatie), met als primaire doelen kwaliteitsverbetering en het trekken van nieuwe doelgroepen. De ontwikkeling leidt dus niet tot additionele ruimtelijke aanspraken ten opzichte van het huidige vakantiepark of onttrekking van delen van het buitengebied. Er wordt een zeer zorgvuldige landschappelijke inpassing gerealiseerd. Ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is in dit geval dan ook geen optie. Forest Village Bergeijk is goed bereikbaar en ontsloten voor auto’s, fietsers en wandelaars. De dichtstbijzijnde bushalte ligt op circa 3 km afstand (Luyksgestel). In de omgeving bestaat bovendien een uitgestrekt en attractief netwerk van fiets- en wandelknooppunten. Conclusie De herontwikkeling van vakantiepark De Zwarte Bergen tot Forest Village Bergeijk, wordt vanuit de doelstellingen en kaders van de Ladder voor duurzame verstedelijking positief beoordeeld. De herontwikkeling leidt tot een en zeer modern, groen en duurzaam vakantie- en recreatiepark met hotel op een geschikte locatie. De ontwikkeling heeft een duidelijke ruimtelijke en functionele meerwaarde voor de regio. De effecten op de leegstand en het regionale woon-, leef- en werkklimaat zijn per saldo positief.

Er is voldoende behoefte aanwezig, vanuit kwalitatief en kwantitatief perspectief.

2.2 Provinciaal beleid 2.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wil daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma’s. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaatproof Brabant, de slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basis opgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses.

Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a. door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma’s) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken.

Hoofdstuk 2

12

Doorwerking plangebied De beoogde ontwikkeling omvat geen uitbreiding, maar een herstructurering van een bestaand recreatiepark. Het voorliggende plan betreft een uitvloeisel van het nadenken over herstructurering van parken waar verloedering op de loer ligt zoals dit in een landelijk actieplan tegen verloedering van vakantieparken is vastgelegd. Dit actieplan moet ervoor zorgen dat vakantieparken weer worden gebruikt waarvoor deze bedoeld zijn: vakantie vieren. De provincie Noord-Brabant heeft 6 gemeenten aangewezen die geld ontvangen om de verloederingsproblematiek aan te pakken. Eén van deze gemeenten is Bergeijk omdat de problematiek van verloedering ook hier speelt. De provincie denkt mee met gemeenten en zet partijen bij elkaar. Het plan voldoet daarmee ook aan de provinciale omgevingsvisie van zorgvuldig ruimte gebruik. De ontwikkeling heeft geen grote invloed op de vier opgestelde ambities. Wel moet deze ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat deze omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

Nadere regels van de provincie Noord-Brabant voor ruimtelijke projecten zijn opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op deze verordening. 2.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening vastgesteld en op 8 december 2020 geconsolideerd. De Interim Omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De Interim Omgevingsverordening betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de op handen zijnde Omgevingswet moet worden vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet, en de daaronder liggende wetgeving, hanteert. Dit betekent dat de regels in de Interim Omgevingsverordening zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, leidend is.

Binnen een hoofdstuk is een verdeling gemaakt naar relevante beleidsthema’s waarbij per hoofdstuk zoveel mogelijk eenzelfde volgorde is gekozen. Voor ruimtelijke ontwikkelingen is met name hoofdstuk 3 van belang. Hierin zijn namelijk de instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen bij de uitvoering van hun bevoegdheden in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2 van de Interim Omgevingsverordening. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waar een plangebied in is gelegen. In dit geval is het projectgebied, conform de kaart met daaraan gekoppeld de instructieregels voor gemeenten uit hoofdstuk 3 van de Interim Omgevingsverordening, gelegen in het landelijk gebied. Tevens kan worden opgemerkt dat de

Hoofdstuk 2

13

projectlocatie is gelegen binnen gelegen in ‘stalderingsgebied’. Onderhavige regels uit deze aanduiding zijn niet van toepassing aangezien er geen ontwikkelingen plaatsvinden met betrekking tot hokdieren en oppervlakte dierenverblijf. Hierna wordt achtereenvolgens aan de relevante artikelen van de Interim Omgevingsverordening getoetst. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met:  zorgvuldig ruimtegebruik;  de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering;  meerwaardecreatie. Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) Conform artikel 3.6 van hoofdstuk 3 en paragraaf 3.1.2 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve voor gevallen dat:  nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk;  er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan.

Doorwerking plangebied Met dit planvoornemen wordt een bestaand recreatiepark heringericht binnen de bestaande contouren van het park. Hiermee wordt voldaan aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. Dit betekent dat het effect van de beoogde ontwikkeling op de ondergrond, de netwerklaag en de bovenste laag beschouwd moet worden. Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Door hierin actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid.

Doorwerking plangebied De toetsing van de gevolgen voor het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze bestemmingsplantoelichting.

Hoofdstuk 2

14

Meerwaardecreatie (art. 3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit zoals bedoeld in artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening kan deel uit maken van de meerwaardecreatie. Een verbetering zoals hierboven beschreven kan o.a. bestaan uit een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, wegnemen van verharding of het slopen van bebouwing. Kwaliteitsverbetering landschap (art. 3.9) Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Een bestemmingsplan dat een ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied voorziet daartoe in een regeling. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving.

Doorwerking plangebied Wanneer de huidige planologische bebouwingsmogelijkheden worden vergeleken met de nieuwe bebouwingsmogelijkheden is het verschil minimaal. Op grond van het vigerende bestemmingsplan kan er circa 26.000 m² bebouwd worden, zie onderstaand overzicht.

Figuur 2.1: Overzicht vigerende bebouwingsmogelijkheden

Eenzelfde areaal aan bebouwd oppervlakte is opgenomen in de planvisie voor de toekomstige situatie, zie onderstaand overzicht.

Hoofdstuk 2

15

Nieuw op basis van PvE initiatiefnemer Centrale voorzieningen + dagrecreatie Totaal opp logdes Hotel / appartementencomplex 1x beheerderswoning + bijgebouw Subtotaal nieuw m2

4000 20270 1500 230 26000

Figuur 2.2: overzicht toekomstige bebouwingsmogelijkheden

Ook bij een maximale invulling van het plan, zal het bebouwd oppervlak van het het vakantie- en recreatiepark (incl. hotel/appartementencomplex) maximaal 26.000 m² bedragen, waarvan maximaal 22.000 m² voor lodges (incl. overige verblijfsaccommodaties zoals hotel/appartementencomplex). Ten opzichte van de huidige planologische bebouwingsmogelijkheden wordt er met onderhavige ontwikkeling geen groter oppervlakte dan bebouwd. Ter borging hiervan is het maximaal bebouwingsoppervlak opgenomen in de planregels. In samenhang met de herontwikkeling van het park vindt verbetering van de groen- en landschapsstructuur plaats. In het huidige planologische regime is uitsluitend aan de rand een beperkte groenbestemming opgenomen. In onderhavig plan zijn de inrichtingsprincipes van het park (onderverdeeld in een drietal sferen: bos, berm en open plekken) in percentages en beschrijving van de typologieën voorwaardelijk verplichtend opgenomen en gekoppeld aan de realisatie van het plan. In die zin wordt invulling gegeven aan artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening. Bestaande niet-agrarische functie in landelijk gebied (art. 3.71) In het algemeen geldt dat een bestemmingsplan aan bestaande niet-agrarische functies een redelijke uitbreidingsmogelijkheid kan bieden.

Alleen in gevallen dat een bedrijf de maximaal toelaatbare omvang heeft bereikt die op grond van deze verordening is toegestaan, ligt dat anders. Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied bevat regels voor een bestaande niet-agrarische functie die: a. de bestaande planologische gebruiksactiviteit vastleggen; b. een toename van de gebruiksoppervlakte voor mestbewerking uitsluiten; c. kunnen voorzien in een redelijke uitbreiding, als dat past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. hoe de uitbreiding bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. Doorwerking plangebied De toetsing van de effecten van het initiatief op de omgeving is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze bestemmingsplantoelichting. Tevens is er in het plan veel aandacht aan een goede landschappelijke inpassing. Aanvullende regels voor vrije-tijds voorziening (art. 3.75) Voor verblijfsrecreatie is het belangrijk dat permanente bewoning wordt voorkomen.

Daarom zijn aan die ontwikkeling aanvullende voorwaarden gesteld. Een terrein waarop verblijfsrecreatie mogelijk is moet bedrijfsmatig worden beheerd en permanente bewoning uitsluiten.

Hoofdstuk 2

16

Doorwerking plangebied Het beoogde plan voorziet in de herinrichting van een bestaand recreatiepark dat bedrijfsmatig beheerd wordt. Tevens wordt er op het park geen permanente bewoning toegestaan. Grondwaterbeschermingsgebied (art. 2.7 t/m 2.17) Een gedeelte van het plangebied ligt in een grondwaterbeschermingsgebied. In deze grondwaterbeschermingsgebieden is het beleid erop gericht om het bestaande beschermingsniveau minimaal in stand te laten (standstill) en waar mogelijk een verbetering van het beschermingsniveau te bereiken. Een bestemmingsplan met regels van toepassing op Grondwaterbeschermingsgebied strekt mede tot bescherming van de kwaliteit van het grondwater en de bodem. Bij (het toelaten van) een ruimtelijke ontwikkeling vindt een zorgvuldige afweging plaats. Een absoluut verbod in een beschermingsgebied is niet proportioneel. Middels regels en startmeldingen is bij de aanleg het uitoefenen van toezicht mogelijk. Doorwerking plangebied Door de voorgenomen herontwikkeling zullen de bestaande risico’s verder ingeperkt worden en door het nemen van gepaste maatregelen worden de emissies ten opzichte van de bestaande situatie (van wegen, daken, gebruik gevaarlijke stoffen) verder verminderd. De bestaande centrale bebouwing met restaurant wordt gesloopt en maakt plaats voor een nieuwbouw nabij de oostgrens van het grondwaterbeschermingsgebied.

Uitloging naar het grondwater wordt onder andere voorkomen door nieuwbouw en het gebruik van niet-schadelijke / uitloogbare (bouw)materialen. Het centrale parkeerterrein waar voornamelijk de verkeerscirculatie plaatsvindt wordt daarom buiten de beschermingszone aangelegd. Voorafgaand aan infiltratie in de bodem worden gepaste maatregelen genomen (zoals een bermpassage) om verontreinigingen op te vangen. Het bestaande rioolstelsel doorheen het gehele plangebied wordt vernieuwd. In paragraaf 4.10 is op dit aspect nader ingegaan. Conclusie Geconcludeerd wordt dat onderhavig planvoornemen in lijn met de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is.

2.3 Gemeentelijk beleid 2.3.1 Structuurvisie Bergeijk Op 3 juni 2010 is de Structuurvisie Bergeijk ‘Leven en beleven tussen bossen, beken en boerenland’ vastgesteld door de gemeenteraad. De structuurvisie is een actualisatie van de StructuurvisiePlus uit 2004. In de nieuwe structuurvisie is het recente lokaal, regionaal en nationaal beleid vertaald en zijn plannen uit de tussenliggende periode opgenomen. Daarnaast is de structuurvisie geconcretiseerd in de vorm van een projectenplan. De Structuurvisie bestaat uit twee delen. Deel A betreft het Ruimtelijk Casco, waarin de toekomstvisie voor de gemeente Bergeijk is opgenomen. Deze visie formuleert het ontwikkelingskader voor de lange termijn en biedt het casco voor concrete plannen en projecten. In het projectenplan (deel B) is het ruimtelijk programma voor de korte en middellange termijn benoemd. Daarnaast is aangegeven welke concrete projecten en plannen op korte termijn richting uitvoering worden gebracht en op welke wijze dat zal gebeuren. Het projectenplan wordt periodiek geactualiseerd.

Hoofdstuk 2

17

Ruimtelijk Casco Het Ruimtelijk Casco bestaat uit een kaartbeeld en een toelichting, waarbij de toelichting beschouwd kan worden als een uitgeschreven legenda. Op basis van een integrale analyse die is gebaseerd op van de ‘lagenbenadering’ zijn in het Ruimtelijk Casco ruimtelijke keuzes gemaakt voor de toekomstige ontwikkeling van de gemeente Bergeijk. De toekomstvisie van Bergeijk (Ruimtelijk Casco) is opgesteld aan de hand van zes raamwerken:  bruin raamwerk (geomorfologie);  geel raamwerk (cultuurhistorie);  blauw raamwerk (water);  groen raamwerk (natuur, landschap en landbouw);  oranje raamwerk (recreatie, toerisme en sport);  rood raamwerk (infrastructuur, wonen, voorzieningen en bedrijvigheid). De kaart met de toekomstvisie van Bergeijk is weergegeven in figuur 2.3. Voor onderhavig bestemmingsplan zijn alleen de ambities uit het oranje raamwerk van belang. (Zoekgebied) recreatievoorziening/ bungalowpark De gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel-De Mierden vormen een toeristische eenheid in De Kempen. De Kempen, gelegen in Nederland en België, bestaan uit heidevelden, vennen en bossen waarin aantrekkelijke dorpen en kernen zijn gelegen. De Kempen zijn al geruime tijd ontdekt door de toerist. De toeristische infrastructuur in het gebied is op hoog kwalitatief niveau.

Vakantieparken waaronder, de Zwarte Bergen in Luyksgestel, bungalowpark De Kempervennen (Center parcs) en camping De Paal in Bergeijk, trekken gasten op landelijk niveau aan. De toeristisch recreatieve sector in De Kempen kan groeien met inachtneming van andere belangen: van de natuur, de cultuurhistorie, de bewoners en andere economische sectoren. Van belang is dat groei gepaard gaat met verbetering van kwaliteit, zowel van het toeristisch recreatieve aanbod als van de fysieke omgeving. Deze belangenafweging heeft geleid tot de een zonering van de geografische ruimte in een range van gebieden waar veel ontwikkelingsruimte wordt geboden aan toerisme en recreatie tot gebieden waar geen of weinig mogelijkheden zijn voor toerisme en recreatie. Het gebied ten westen van Luyksgestel wordt aangewezen als kansrijk extensief. Het gaat hier om de bestaande vestiging van onder andere een openluchttheater, camping de Zwarte Bergen, groepsaccommodatie Weijergaerde en vakantiehotel De Postelhoef. Deze gebieden zijn kansrijk voor toerisme vanwege hun aantrekkelijkheid vanuit landschappelijk en/of cultuurhistorisch oogpunt en/of de nabijheid van aantrekkelijk natuurgebied en/of de nabijheid van een dorpskern of water. De samenhang in deze gebieden wordt versterkt, met aandacht voor de versterking van de omgevingskwaliteiten (landschap).

Doorwerking plangebied Het onderhavige initiatief richt zich met name op landschapsbeleving, rust, privacy, (preventieve) gezondheid, welbevinden en exclusiviteit. Er wordt gemikt een combinatie van de meer traditionele recreatievormen in het hoofdseizoen met het inzetten op doelgroepen gericht op gezondheid en algeheel welbevinden in de nevenseizoenen. Er is niet alleen sprake van een kwalitatieve upgrading van het verblijfsrecreatieve aanbod, maar ook van het dagrecreatieve. De centrale en sportvoorzieningen van het park zullen ook daggasten vanuit de directe omgeving trekken en zijn op die manier een toegevoegde waarde voor het voorzieningenniveau van de gemeente.

Hoofdstuk 2

18

In die zin is met het plan invulling gegeven aan belangen van de bewoners en geeft het de lokale economische sectoren een boost. Deze kwalitatieve groei van het toeristische verblijfs- en dagrecreatieve aanbod gaat daarnaast gepaard met een verbetering van de fysieke omgeving. Het gebied rondom de Zwarte Bergen is aantrekkelijkheid vanuit landschappelijk oogpunt en ligt redelijk nabij de dorpskernen van Luyksgestel en Bergeijk. Daarbij vindt in samenhang met de herontwikkeling van het park verbetering van de groen- en landschapsstructuur plaats. In het huidige planologische regime is uitsluitend aan de rand een beperkte groenbestemming opgenomen. In onderhavig plan zijn de inrichtingsprincipes van het park (onderverdeeld in een drietal sferen: bos, berm en open plekken) in percentages en beschrijving van de typologieën voorwaardelijk verplichtend opgenomen en gekoppeld aan de realisatie van het plan. Gelet op het bovenstaande is de herontwikkeling, die met onderhavig plan mogelijk wordt gemaakt, passend binnen de Structuurvisie.

Figuur 2.3: Kaart Structuurvisie Bergeijk (met plangebied zwart omcirkeld) Hoofdstuk 2

19

2.3.2 Masterplan Forest Village De Zwarte Bergen gemeente Bergeijk Aan de herontwikkeling ligt een Masterplan ten grondslag. Dit plan is in november 2019 vastgesteld door de gemeenteraad van Bergeijk en geeft randvoorwaarden en uitgangspunten op hoofdlijnen voor verdere planuitwerking. Het Masterplan en de daarin geformuleerde inrichtingsprincipes zijn de basis geweest voor onderhavig bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 wordt het plan nader beschreven en toegelicht.

Hoofdstuk 2

20

3.

PLANBESCHRIJVING2 In essentie behelst de planvorming van Forest Village Bergeijk (FVB) vakantiewoningen en, mogelijk via een wijzigingsbevoegdheid, een hotel of appartementencomplex met een unieke vormgeving en inrichting, in een extensieve, parkachtige opzet. De diverse centrale voorzieningen (horeca, zwembad, sport, retail, etc.) zijn ook voor de regionale inwoners toegankelijk. Het park is uitermate groen en er wordt zowel voor het vastgoed als de parkinrichting gebruik gemaakt van hoogwaardige, duurzame materialen. Het parkconcept is zeer onderscheidend; er bestaan in Nederland en België geen vergelijkbare het vakantie- en recreatiepark. Het resort is zo ontworpen dat de meeste bomen en waardevolle landschappelijke elementen kunnen worden onderhouden. Naast de centrale voorzieningen, komen er verschillende soorten lodges; kleine eenheden voor 2 personen tot grotere eenheden waar gezinnen of collega’s samen kunnen komen. De units zijn op een organische manier in het landschap geplaatst en zijn toegankelijk langs natuurlijke wandelpaden. Alle kamers hebben buitenruimtes met privacy die het gevoel van leven in de natuur geven. In totaal kunnen 340 lodges worden gerealiseerd.

Langs de paden zijn er verschillende open ruimtes die elk een unieke landschapseigen interpretatie hebben, zoals speeltuinen op stuifduinen, picknickplaatsen op heideveldjes en stilte plekken aan de rand van het bos. Bij de ingang van het resort is een locatie gereserveerd voor een hotel of appartementencomplex met maximaal 200 bedden (via wijzigingsbevoegdheid). Parkeren is centraal georganiseerd, aangevuld met een aantal laad/los- en invalidenplaatsen dichter bij de eenheden. Satellietbussen en elektrische auto’s kunnen ook worden ingezet. Nieuwe vegetatie zal worden toegevoegd aan de huidige bossen met voornamelijk inheemse planten voor meer biodiversiteit. Vooral loofbomen en struiken, maar ook vliegdennen, die ook ‘s winters een groen beeld geven en de privacy kunnen borgen In figuur 3.1 is een overzichtskaart met uitgangspunten voor de inrichting, het ruimtelijke en functionele programma en de beoogde verkeersstructuur van het planvoornemen weergegeven, deze is tevens opgenomen in de bijlagen. In detail is het plan als volgt opgezet:  Maximaal 340 lodges met bijzondere vormgeving.  Vanwege de consumentenvoorkeuren (meer ruimte, faciliteiten en comfort) wordt het totale ruimtebeslag iets groter dan de huidige verblijfseenheden.

De totale capaciteit van de lodges zal echter 1.850 gasten bedragen; beduidend minder dan de huidige maximale capaciteit van De Zwarte Bergen (ca. 2.100 verblijfsgasten, vroeger zelfs 2.500 a 3.000).  Uitvoering en situering van de lodges zijn gericht op een maximale beleving van het omringende bos en landschap.  Middels een wijzigingsbevoegdheid is de oprichting van een recreatieappartementencomplex met een capaciteit van max. 200 bedden dan wel (de transformatie hiervan) naar hotel mogelijk.  Centrale voorzieningen met een binnen- en buitenzwembad, restaurant, entertainment en retail, ook toegankelijk voor regionale inwoners (totale reservering ca. 4.000 m² bebouwd oppervlak, footprint).  Buitensportvoorzieningen.  Recreatieplas met een oppervlak van maximaal 5.000 m² en een diepte van minder dan 3 meter. 2

Teksten mede gebaseerd op Masterplan Forest Village “De Zwarte Bergen”, september 2019, Ritzen Architecten en P. Jacobs.

Hoofdstuk 3

21

   

Inrichting van het park met een radiale ‘zandpad’structuur, via twee cirkelvormige wegen zijn de lodges per auto bereikbaar, zodat spullen uit/ingeladen kunnen worden. Parkeerplaatsen gasten en personeel aan de buitenrand van het park. Verbetering van de groenstructuur (ca. 30% toename van groen). Hiervoor is een uitwerking in de vorm van een landschapsplan opgesteld. Deze is als bijlage bij de toelichting opgenomen. Bufferzone tussen bestaande bungalows en Forest Village Bergeijk en zone waar een beperkte goothoogte voor de centrale voorzieningen geldt.

Figuur 3.1 ‘Regiekaart’ met ruimtelijke en functionele uitgangspunten voor Recreatiepark Forest Village (zie bijlage 1 voor grotere weergave)

Gefaseerde ontwikkeling (planning in jaartallen indicatief) Het ruimtelijk initiatief zal gefaseerd over vijf jaar worden gerealiseerd. In fase 1 (2022) zal de huidige camping en dagrecreatieve voorzieningen worden geamoveerd en zullen alle 340 aanwezige mobiele units worden verwijderd van het terrein. Daarnaast zullen er 75 nieuwe lodges worden gerealiseerd. In fase twee (2023) worden 88 lodges en een deel van de centrale voorzieningen gerealiseerd. Fase 3 (2024) behelst de realisatie van eveneens circa 88 lodges en de realisatie van de overige centrale- en sportvoorzieningen. In fase 4 (2025) zullen eveneens circa 88 lodges worden gerealiseerd. Daarnaast zal er in deze fase begonnen worden met de realisatie van ofwel een hotel ofwel recreatieappartementen worden aangelegd. In fase 5 (2025) zal de realisatie van het hotel danwel de recreatieappartementen worden afgerond. Voor de volledigheid is de gebruiksfase van het hotel danwel recreatieappartementencomplex in de stikstofdepositieberekening meegenomen.

Hoofdstuk 3

22

4. OMGEVINGSASPECTEN In dit hoofdstuk worden de diverse relevante omgevingsaspecten aangehaald en wordt het plan hieraan getoetst.

4.1 Verkeer en parkeren Met onderhavig planvoornemen krijgt het recreatiepark een upgrading met nieuwe vakantiehuisjes, diverse centrale voorzieningen zoals een restaurant en een overdekt zwembad, en mogelijk ook een hotel/appartementencomplex. Deze ontwikkelingen hebben gevolgen voor de verkeers- en parkeersituatie op en rond het recreatiepark, derhalve is een notitie Verkeersadvies Forest Village opgesteld. Deze notitie beschrijft de gevolgen van de voorgestane ontwikkeling. Voor de volledige notitie wordt verwezen naar de bijlagen, in deze paragraaf zijn de belangrijkste conclusies opgenomen. 4.1.1 Huidige situatie Ligging en ontsluiting recreatiepark ‘Forest Village Bergeijk’ ligt in het bosgebied ten westen van Luyksgestel (zie figuur 4.1). De entree bevindt zich aan de noordzijde van het recreatiepark. Het park ontsluit via de Zwarte Bergendreef. Deze weg sluit vervolgens aan op de Hoge Rijt, een verbindingsweg tussen Luyksgestel en Weebosch. Rondom het recreatiepark liggen diverse, veelal onverharde wegen, die dienen ter ontsluiting van (bos)percelen.

Figuur 4.1: Ligging recreatiepark Forest Village

Hoofdstuk 4

23

Zwarte Bergendreef De Zwarte Bergendreef heeft een functie als erftoegangsweg. Er geldt een maximumsnelheid van 60 km/h. Het profiel bestaat uit een rijbaan van ca. 3,80 meter. Naast de rijbaan is aan weerszijden een smalle berm van +/- 1 meter. Langs het noordelijke gedeelte (oost-west verbinding) ligt aan weerszijden een ondiepe sloot met daarachter bosgebied. Langs het zuidelijke gedeelte (noord-zuid verbinding) liggen geen sloten en staat het groen dichter langs de weg. Het profiel is te smal voor twee voertuigen om elkaar op normale snelheid te kunnen passeren. Voertuigen wijken hierdoor uit naar de berm, waardoor langs de gehele weg sporen in de berm zijn ontstaan. De effectieve breedte die gebruikt wordt, is daarmee ongeveer 4,8 meter. De Zwarte Bergendreef is voorzien van verlichting. Hoge Rijt en Weebosscheweg De gemeente Bergeijk heeft de Hoge Rijt en Weebosscheweg buiten de bebouwde kom aangewezen als erftoegangsweg. De weg is echter nog niet als zodanig ingericht. Er geldt een maximumsnelheid van 80 km/h. Het profiel bestaat uit 2 x 1 rijstroken met een totale rijbaanbreedte van 5,50 meter. Fietsers maken gebruik van de rijbaan. Volgens het verkeersmodel maken in 2030 circa 2.300 motorvoertuigen per etmaal gebruik van de hoge Rijt en de Weebosscheweg.

De gemeente Bergeijk heeft het voornemen om in 2021 vrij liggende fietspaden aan te leggen langs de Hoge Rijt en Weebosscheweg tussen de komgrenzen van Luyksgestel en Weebosch. Op dat moment zal ook een maximumsnelheid van 60 km/h ingesteld worden. Kruispunt Zwarte Bergendreef – Hoge Rijt Het realiseren van vrijliggende fietspaden in 2021 heeft gevolgen voor fietsers ter hoogte van het kruispunt met de Zwarte Bergendreef. Naast de huidige situatie is daarom ook, voor zover bekend, de toekomstige situatie bekeken. Huidige situatie Op het kruispunt is de voorrang geregeld middels verkeersborden en haaientanden. Op de Hoge Rijt is het voorrangskruispunt aangegeven met verkeersborden. Vanuit de Zwarte Bergendreef is het zicht op het verkeer vanuit de richting Weebosch door de aanwezigheid van bomen in een bocht niet volledig vrij. Het oprijzicht zicht naar links (noord) is +/- 70 meter, waar de richtlijnen bij een maximumsnelheid van 80 km/h uitgaan van 145 meter als kritische ondergrens. Fietsers komend vanuit de Zwarte Bergendreef rijden met de auto’s mee het kruispunt op. Ook voor fietsers geldt dat het oprijzicht in de huidige situatie onvoldoende is. Door de lage (acceleratiesnelheid) van fietsers en de kwetsbaarheid van deze doelgroep is goed zicht van belang. Toekomstige situatie Aan weerszijden van de Hoge Rijt zijn vrij liggende fietspaden voorzien.

In de beschikbare schetsontwerpen wordt het westelijke fietspad uitgebogen ter hoogte van de kruising, zodat auto’s die vanuit de Zwarte Bergendreef komen zich tussen het fietspad en de rijbaan op kunnen stellen. Er zijn vooralsnog geen aanvullende fietsvoorzieningen voor fietsers van en naar de Zwarte Bergendreef voorzien.

Hoofdstuk 4

24

Voor de aanleg van het fietspad moeten bomen in de oostelijke binnenbocht gekapt worden. Hierdoor verbetert het oprijzicht vanaf de Zwarte Bergendreef. Tevens worden er in de berm van de Zwarte Bergendreef grasbetontegels aangelegd, hiermee vindt er bermverbetering van de Zwarte Bergendreef plaats. Naast de aanleg van vrij liggende fietspaden zal ook de maximumsnelheid op de Hoge Rijt teruggebracht worden naar 60 km/h. Een lagere naderingssnelheid van het verkeer op de Hoge Rijt zorgt er tevens voor dat het benodigde oprijzicht minder hoeft te zijn. 4.1.2 Parkeren Het vigerende parkeerbeleid van de gemeente Bergeijk is vastgelegd in de ‘Nota Parkeernormen; Beleid, maatwerk en toepassing’ d.d. 3 januari 2017. De nota is een toetsingskader voor het bepalen van de parkeerbehoefte van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen in de gemeente Bergeijk, om daarmee de bereikbaarheid en leefbaarheid te waarborgen. Met behulp van dit toetsingskader moet worden voorkomen dat als gevolg van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen parkeerproblemen in de openbare ruimte ontstaan. Op basis van de parkeernormen wordt per ontwikkeling of bouwplan de parkeereis berekend. De parkeereis is het totaal aan parkeerplaatsen dat de aanvrager minimaal moet realiseren. Tabel 4.1 bevat de parkeernormen voor horeca en (verblijfs)recreatie uit de ‘Nota Parkeernormen’ van de gemeente Bergeijk.

De kencijfers van het CROW maken bij de recreatiewoningen geen onderscheid naar grootte (aantal bedden) terwijl dit wel bepalend is voor het autogebruik en daarmee de parkeerbehoefte. Om deze reden is een alternatief voorstel gedaan voor de te hanteren parkeernorm bij de recreatiewoningen. Volgens dit voorstel bedragen de parkeernormen:  recreatiewoningen met maximaal 4 bedden: 1 parkeerplaats;  recreatiewoningen met minimaal 5 en maximaal 8 bedden: 2 parkeerplaatsen;  recreatiewoningen met minimaal 9 en maximaal 10 bedden: 3 parkeerplaatsen;  recreatiewoningen met minimaal 11 en maximaal 12 bedden: 4 parkeerplaatsen;  recreatiewoningen met minimaal 13 en maximaal 16 bedden: 5 parkeerplaatsen;  recreatiewoningen met minimaal 17 en maximaal 20 bedden: 6 parkeerplaatsen;  recreatiewoningen met minimaal 21 en maximaal 24 bedden: 8 parkeerplaatsen; Volgens de voorlopige verdeling van het type recreatiewoning betekent dit een parkeervraag van in totaal 562 plaatsen. De parkeereis voor de recreatiewoningen bedraagt op basis van de gemeentelijke parkeernormen 578 parkeerplaatsen. Bij het hanteren van bovenvermelde alternatieve voorstel voor de recreatiewoningen (met differentiatie naar grootte) zal de parkeervraag 562 parkeerplaatsen bedragen, dat is dus 16 parkeerplaatsen minder.

Tabel 4.1 Parkeervraag recreatiewoningen (alternatief voorstel)

Hoofdstuk 4

25

Indien externe bezoekers gebruik gaan maken van het zwembad dan moet tevens rekening gehouden worden met de parkeervraag door deze bezoekers. Het aantal externe bezoekers zal echter beperkt zijn. Zeker in de piekperiodes zal de capaciteit van het zwembad voor het overgrote deel in gebruik zijn door de verblijfsgasten. In een worst-case situatie zal maximaal 10% van de capaciteit van het zwembad in gebruik zijn door daggasten. Dit komt overeen met een extra parkeervraag van afgerond 13 parkeerplaatsen.

Tabel 4.2 Parkeervraag externe bezoekers zwembad

De beheerderswoning kent eveneens een parkeereis. Voor deze woning wordt de parkeernorm voor een woning ‘koop, vrijstaand’ gehanteerd: 2,3 parkeerplaats. Op basis van bovenstaande cijfers, met de parkeereis voor de recreatiewoningen volgens de gemeentelijke parkeernormen, dienen er in totaal (578 + 12,9 + 2,3) 593,2 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. De mogelijkheid bestaat dat op een later moment een hotel gerealiseerd wordt. De parkeereis van een 3* hotel met 100 kamers bedraagt 52 parkeerplaatsen. De totale parkeervraag komt dan op 645,2 parkeerplaatsen.

Tabel 4.3 Parkeervraag hotel

De parkeervraag voor de recreatiewoningen en het hotel is gebaseerd op een situatie waarin alle recreatiewoningen en hotelkamers bezet zijn. Deze situatie zal zich niet het gehele jaar voordoen, maar alleen in de vakantieperioden. Dit betekent dat een deel van de parkeerplaatsen een groot deel van het jaar niet gebruikt zullen worden. De parkeervraag van de recreatiewoningen, de beheerderswoning en de daggasten van het zwembad bedraagt in totaal 593,2 plaatsen. Indien ook het hotel of een recreatieappartementengebouw voor toeristisch recreatief gebruik gerealiseerd wordt dan bedraagt de parkeervraag 645,2 plaatsen. In het ‘Masterplan FVB’ van oktober 2020, waarop onderhavig bestemmingsplan mede is gebaseerd, is een schets opgenomen van de te realiseren parkeergelegenheid. Het betreft een indicatieve inrichting en invulling. In het plan zijn in totaal 732 parkeerplaatsen voorzien. Bij dit aantal is rekening gehouden met de realisatie van het hotel of recreatieappartementengebouw. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de parkeervraag. 4.1.3 Verkeer Ten gevolge van onderhavig planvoornemen zal het aantal motorvoertuigen toenemen. Het CROW heeft kencijfers ontwikkeld voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat worden gegenereerd bij nieuwe ontwikkelingen.

De meest actuele kencijfers liggen vast in de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren’ (publicatie 381). De kencijfers van het CROW maken onderscheid

Hoofdstuk 4

26

naar stedelijkheidsgraad en ligging. De gemeente Bergeijk is wat betreft stedelijkheidsgraad aangeduid als ‘niet stedelijk’. Het park ligt buiten de bebouwde kom. De richtlijnen van het CROW gaan uit van een bandbreedte van minimale en maximale kencijfers voor de verkeersgeneratie. De kencijfers die betrekking hebben op de ontwikkeling van ‘Forest Village Bergeijk’ zijn opgenomen in tabel 4.4.

Tabel 4.4 Kencijfers verkeersgeneratie

Via een wijzigingsbevoegdheid kan op een later moment een hotel met 100 kamers gerealiseerd worden. De verkeersgeneratie van een hotel bedraagt 18,0 tot 20,9 verplaatsingen per 10 kamers. Het aantal verplaatsingen bij de recreatiewoningen, de beheerderswoning en het externe bezoek aan het zwembad bedraagt op basis van de kencijfers minimaal 916 en maximaal (afgerond) 989 verplaatsingen per etmaal (zie tabel 4.5).

Tabel 4.5 Verkeersgeneratie (aantal verplaatsingen per etmaal)

De verkeersgeneratie van het hotel bedraagt 180 tot 209 verplaatsingen per etmaal. Dit betekent dat als het hotel gerealiseerd is, de totale verkeersgeneratie volgens de kencijfers 1.096 tot 1.198 verplaatsingen per etmaal zal bedragen Op het huidige recreatiepark ‘De Zwarte Bergen’ staan reeds 31 vakantiewoningen. Deze woningen blijven in gebruik. Voor het bepalen van de toekomstige verkeerssituatie moeten de verkeersbewegingen die horen bij deze vakantiewoningen, meegenomen worden. Verkeer van en naar deze woningen maakt immers gebruik van dezelfde infrastructuur buiten het park. De verkeersgeneratie van 31 vakantiewoningen bedraagt volgens de kencijfers 80,6 tot 86,8 verplaatsingen per etmaal. De overige functies op het huidige recreatiepark ‘De Zwarte Bergen’ gaan verdwijnen. Het gaat om 339 stacaravans, 290 standplaatsen en 3 bedrijfswoningen. Het verdwijnen van deze functies betekent een afname van het verkeer van en naar het park. De verkeersgeneratie per standplaats bedraagt volgens het CROW 0,4 verplaatsing. Uitgaande van 629 plaatsen betekent een verkeersgeneratie van 251,6 verplaatsingen per etmaal. Een deel van deze verplaatsingen heeft betrekking op een auto met caravan of vouwwagen. De 3 bedrijfswoningen kennen een verkeersgeneratie van 23,4 tot 25,8 verplaatsingen per etmaal.