DEEL C verkenning woningbouwlocaties_06092024
Tekst van het document
Verkenning woningbouwlocaties Gemeente Bergeijk DEEL C
Gebiedsanalyse (achtergronddocument)
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
1
Inhoud Inhoudsopgave
Colofon
1.
Gebiedsanalyse en verkenning woningbouwlocaties Bergeijk Deel C - Gebiedsanalyse (achtergronddocument)
2.
3.
Bergeijk 6 Dorpsrand 1. Noordoostzijde 9 Dorpsrand 2. Noordwestzijde 23 Dorpsrand 3. Zuidwestzijde 37 Dorpsrand 4. Zuidoostzijde 51 Westerhoven 62 Dorpsrand ten westen van Bucht 65 Riethoven en Walik 87 Dorpsrand Riethoven 87 Dorpsrand Walik 102
4.
Luyksgestel 114
5.
Weebosch 135
opdrachtgever: Gemeente Bergeijk datum: 06 september 2023 documentnaam: 2309_Deel C
contactpersoon gemeente Bladel: auteurs:
Theo Duffhues Maud Lansu en Marianne Verhoeven
verhoeven de ruijter ideeën voor stad en land Hoogstraat 301 5654 NB Eindhoven +31 (0)40 293 95 90 www.verhoevenderuijter.nl
Leeswijzer De verkenning woningbouwlocaties bestaat uit drie delen: Deel A Samenvatting en conclusie Deel B Afweging en voorwaarden per locatie Deel C Gebiedsanalyse (achtergronddocument)
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
2
Leeswijzer Drie documenten De verkenning is uitgewerkt in 3 document-delen: •
Deel A beschrijft de aanleiding en uitgangspunten van de studie met een samenvatting en conclusies van de verkenning per kern.
•
Deel B betreft een overzicht van de afweegbare woningbouwlocaties met daarbij per locatie een beschrijving van de afwegingscriteria en de voorwaarden voor ontwikkeling.
•
Deel C betreft de uitgebreide gebiedsanalyse per kern/dorpsrand, waarop de gemaakte keuzes gebaseerd zijn. Dit deel kan gezien worden als achtergronddocument en verdiepende toelichting die geraadpleegd kan worden bij het uitwerken van de locaties.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Leeswijzer deel C: Dit document bestaat uit vijf hoofdstukken. In ieder hoofdstuk wordt de ruimtelijke analyse van een kern, waarbij Rietshoven en Walik samen zijn beschouwd, toegelicht. Per kern zijn de volgende onderdelen uitgewerkt: • • • •
Inventarisatie volgens de lagenbenadering landschap Samenvatting landschapsanalyse Opgaven en kansen voor het gebied Overzicht ontwikkelmogelijkheden
3
Overall-overzicht Gemeente Bergeijk
Walik Riethoven
Westerhoven
‘t Hof
Bergeijk Weebosch
‘t Loo
Luyksgestel
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
4
Legenda Huidige situatie
Analyse en visiekaarten
Dorpsrand (grens stedelijk gebied)
Fraaie cultuurhistorische linten en buurtschappen
(Hoofd)wegenstructuur
Landschappelijke inpassing ontbreekt
Recreatieve routes en zandpaden
Dorpsentree
Historische opbouw dorp
Waardevolle zichten
Centrum met voorzieningen
Toevoegen landschapselementen
Onderwijsvoorzieningen
Groene verbindingen
Zorgvoorziening
Nieuwe recreatieve routes
Sportvoorziening
Water vasthouden / vernatten
Nieuwe ontwikkelingen (in planvorming of uitvoering) Bedrijven/bedrijventerrein
Ontwikkelmogelijkheden
Groene plek/parkje
Zoeklocatie grootschalige woonontwikkeling
Erven in het buitengebied
Zoeklocatie enkel mogelijk na/in afweging met andere locatie
houtwal/bomenrij
Kleinschalige woonontwikkeling
Lanen
Transformatie van een bedrijfserf
Bos / bosschage Watergang !
Geurcontour veehouderij (achtergrondbelasting) Landschapstype: beekdal / jonge heide-ontginning / oude akkers
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
5
01. VERKENNING BERGEIJK
Kern Bergeijk • •
Overzicht dorpsranden Overzicht afweegbare woningbouwlocaties
Inzoom dorpsranden Dorpsrand 1 - Noordwestzijde Dorpsrand 2 - Noordoostzijde Dorpsrand 3 - Zuidoostzijde Dorpsrand 4 - Zuidwestzijde
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 6
Bergeijk
|
Overzicht dorpsranden
In de gebiedsanalyse is de dorpsrand van Bergeijk in vier delen opgesplitst. De onderverdeling is gebaseerd op de gebiedskenmerken en ruimtelijke structuur. De ruimtelijke analyses van dorpsranden worden in de volgende paragrafen verder behandeld.
1.
1 2
Noordoostzijde Ploegpark, Enderakkers en Heijerstraat
2.
Noordwestzijde Hooge Berkt en boscomplexen
3.
Zuidwestzijde ‘t Loo, Waterlaat en Lage Berkt
4.
Zuidoostzijde Beekdal van de Keersop
‘t Hof
‘t Loo
4
3
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 7
Bergeijk
|
Overzicht afweegbare woningbouwlocaties
Op basis van de analyse per dorpsrand zijn de afweegbare woningbouwlocaties rondom de kern Bergeijk in kaart gebracht. In de analyses in de volgende paragrafen wordt iedere locatie kort beschreven. Voor de grotere ontwikkelingen en locaties in een kwetsbaar landschap zijn de ruimtelijke afwegingen en uitgangspunten inzichtelijk gemaakt (zie deel B).
A
B C ‘t Hof
A. Enderakkers
G
B . Buchtdwarsstraat
G
C. Hooge Berkt (2 erven) D. Achterste Loo (3 erven) E. Weebosserweg (2 erven) F.
‘t Loo
Treurenberg-Loo
G. Transformatielocaties ten noorden van de Keersop (meerdere erven)
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
G
E
D F
Bergeijk | 8
VERKENNING DORPSRAND 1 NOORDOOSTZIJDE: PLOEGPARK, ENDERAKKERS EN HEIJERSTRAAT
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 9
Dorpsrand 1 •
Huidige situatie
camping de Paal
N397
ra de En
sportcomplex
ers kk
jk di se
De noordoostelijke dorpsrand van Bergeijk bestaat uit drie zones: - De Eerselsedijk, een ontsluitingsweg met daaraan het sportcomplex van Bergeijk ‘t Hof en verderop camping de Paal. - Het Ploegpark, de dorpsrand wordt hier gevormd door voorzieningen aan de rand van het centrum en het verdichte lint Bucht. Het Ploegpark is een groot landschapspark ontworpen in samenhang met de Ploegfabriek. - De Heijerstraat, het lint en enkele agrarische percelen tussen Bergeijk en Westerhoven. Aan de noordkant wordt dit gebied begrensd door bossen, aan de zuidkant door het beekdal. De noordkant van Bergeijk wordt omzoomd door boscomplexen. Tussen deze bossen en de N-weg ligt het grootschalig agrarisch gebied Enderakkers.
el rs Ee
•
|
Woonbos Ploegpark
ht
Buc
Centrum
Huidige situatie
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 10
Dorpsrand 1
|
Historie
Situatie rond 1900 • De huidige dorpsgrens ligt op de oude kaart op korte afstand van de oude kern Bergeijk. Dit was een verdicht lint op een groot akkercomplex. • Ten noorden van de oude kern lagen de Enderakkers. In de tweede helft van de 19e eeuw werden de gronden achter het lint bebost. • Vanuit Bergeijk liep een verbindingsweg, de huidige Heijerstraat, naar Westerhoven. Aan de noordzijde van deze weg lagen de boscomplexen, aan de zuidzijde kleine graslandjes.
Situatie rond 1900
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 11
Dorpsrand 1
|
Abiotiek - ondergrond
Bodemkaart • Op de bodemkaart is de ligging van de dorpsrand aan de Enderakkers zichtbaar. De hoge zwarte enkeerdgronden zijn zeer vruchtbaar door eeuwenlange bemesting. De vorstvaaggronden en haarpodzolgronden zijn minder vruchtbaar en werden bebost. Geomorfologie en hoogte • Enderakkers ligt op dekzandwelvingen. Deze verklaren de hogere ligging van het gebied t.o.v. zijn omgeving. • De Heijerstraat ligt op de overgang van de dekzanden naar het beekdal. Dit is ook te zien op de hoogte kaart.
Hoogtekaart
Hoge zwarte enkeerdgronden; lemig fijn zand Complex van dekzandwelvingen
Haarpodzolgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand Vorstvaaggronden; lemig fijn zand
Landduinen met bijbehorende vlakten en laagten
Terrasafzettingswelvingen
Bodemkaart verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Geomorfologische kaart Bergeijk | 12
Dorpsrand 1
|
Abiotiek - watersysteem
Grondwater (GHG) • Direct aan de dorprand zijn de grondwaterstanden wisselend, hier liggen enkele nattere plekken. • Heijerstraat ligt op de overgang van de hogere en drogere gronden naar de lagere en nattere gronden in het beekdal. Tussen de kruising EnderakkersBucht en rotonde Enderakkers-Heijerstraat ligt een zeer natte zone. • Opvallend zijn de lage grondwaterstanden op de agrarische percelen aan de Enderakkers. Deze akkers hebben snel last van verdroging.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Klimaatstresstest (2018) • Het volledige gebied aan de noordkant van Bergeijk is aangewezen als een gebied met verdrogingsrisico.
Bergeijk | 13
Dorpsrand 1
|
Beleid
Interim omgevingsverordening (Provincie Noord-Brabant) • De boscomplexen zijn onderdeel van het Natuurnetwerk Brabant. Enkele open ruimtes zijn aangewezen als groenblauwe mantel, een bufferzone rondom het NNB. • Het gebied rondom de Heijerstraat is volledig onderdeel van de groenblauwemantel.
Cultuurhistorische waarden (Gemeente Bergeijk) • Ploegpark, ontworpen door Mien Ruys, is als historisch groen van hoge waarde en aangewezen als een rijksmonument. • Het Akkercomplex Enderakkers is van redelijk hoge historische geografische waarde.
Interim omgevingsverordening (2022) - Groen: Natuurnetwerk Brabant (NNB) - Blauwe arcering: groenblauwe mantel - Donkerblauw: regionale waterberging - Lichtblauw: reservering waterberging
Complexen van cultuurhistorisch belang
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 14
Dorpsrand 1
|
Beleid en geurbelasting
Handelingsperspectief Waterschap de Dommel • De dorpsrand aan de noordkant van het dorp, met onder andere het agrarisch gebied Enderakkers, ligt op een hoge kop. Wateronttrekking/beregening gaan hier ter discussie komen te staan. • Ter hoogte van de Heijerstraat ligt de dorpsrand op de flank naar het beekdal.
Achtergrondbelasting geur • Er zijn geen beperkingen vanuit geurbelasting aan deze zijde van de kern.
Werkkaart Waterschap de Dommel (2023) Hoge kop: infiltratie, geschikt voor woningbouw Flank: overgang, woningbouw afweegbaar Beekdal: kwel, in basis geen woningbouw
Hoge kop Hoge kop
Flank
Beekdal
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 15
Dorpsrand 1
|
Recreatie
Recreatieve functies • Ploegpark grenst aan het centrum van Bergeijk. Aan de rand van het park zitten verschillende maatschappelijke voorzieningen. • In een cluster aan de Eerselsedijk liggen verschillende sportverenigingen en camping de Paal.
Recreatieve routes • Ploegpark is een fraai park voor het dorp, waar verschillende wandelommetjes mogelijk zijn. • Rietshovensedijk en Heijerstraat zijn belangrijke fietsverbindingen. • Het sportpark en camping de Paal zijn intern gericht. Het is wel mogelijk om naar de boscomplexen Eerselsedijk te wandelen.
Legenda Wandelroute fietsroutes
centrum verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 16
Dorpsrand 1
|
Eerselsedijk en Enderakkers
Voorzieningen zijn intern gericht en omhekt Recreatie- en sportcluster
Eerselsedijk: fraaie bosrijke aanrijroute naar het dorp Eerselsedijk
Vanuit Paaldreef (recreatie- en sportcluster)
Omrand met boscomplexen
Enderakkers: zeer grootschalig agrarisch gebied met lage grondwaterstanden. Fietsroute is een belangrijke snelfietsroute tussen Bergeijk en omliggende dorpen en Veldhoven Riethovensedijk verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 17
Dorpsrand 1
|
Ploegpark en bosrijke omgeving
Ploegpark (rijksmonument) is een fraai park en van betekenis voor het hele dorp
a-typische ontwikkeling in het Ploegpark
Vanuit Riethovensedijk
Vanuit Riethovensedijk
open ruimte in boscomplexen pad naar Ploegpark
Verdicht historisch lint Nauwelijks een relatie met Ploegpark/ boscomplexen
Buchterdwarsstraat verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bucht Bergeijk | 18
Dorpsrand 1
|
Heijerstraat
Heijerstraat heeft een agarisch voorkomen, vele open ruimtes en zichten over het landschap Verre zichten naar het beekdal zorgen voor een gevoel van lucht en ruimte
Vormt een fraaie landschappelijke gebied tussen Bergeijk en Westerhoven Heijerstraat
Vanuit Heijerstraat
Nieuw lintwoningen doen afbreuk aan de sfeer van het lint: - opvallende en stedelijke verschijningsvorm - geen samenhang - staan kaal in het landschap
Heijerstraat verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Heijerstraat Bergeijk | 19
|
Samenvatting analyse
Camping de Paal
En ra de ers kk
Sportcomplex
ijk
ed
ls
e rs Ee
Bosgordel met daarin het Ploegpark en sportvoorzieningen • Boscomplexen vormen groene omzoming van Bergeijk. Daarachter ligt het agrarisch buitengebied. De bossen behoren tot het Natuurnetwerk Brabant, de agrarische, open ruimten daarbinnen zijn aangeduid als Groenblauwe Mantel. • Ploegpark is een fraaie open landschappelijke ruimte met een grote cultuurhistorische, culturele en recreatieve waarde voor het dorp. • Bucht is verdicht geraakt door huizen en tuinen, waardoor er vanuit deze weg geen relatie met Ploegpark en de bossen meer is.
Riethovensedijk
Dorpsrand 1
Enderakkers • Het agrarisch gebied is grootschalig en open. Het ligt op een hoge en droge kop met diepe grondwaterstanden. De gronden hebben in de toekomst beperktere mogelijkheden voor reguliere agrarische teelten. In het beleid van Waterschap De Dommel is aangegeven dat na 2030 er geen beregening meer zal mogen plaatsvinden omdat zij onder de ‘hoge koppen’ valt. • De Riethovensche dijk vormt een belangrijke fietsroute van Bergeijk naar Riethoven, Veldhoven-Eindhoven. Heijerstraat • Heijerstraat is het overgangsgebied naar het beekdal. Structurenkaart • De open ruimtes, zichten en ‘gevoel van lucht’ tussen de kernen zorgen voor een ruimtelijke en gevoelsmatige scheiding tussen Bergeijk en Westerhoven. De drukke weg Enderakkers vormt tevens een barrière tussen de bestaande kern en deze gronden. verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
at
Ploegpark
ra st r e j
i
cht
He
Bu
centrum
Bergeijk | 20
• • •
|
Landschappelijke opgave
Het Ploegpark en de bossen koesteren als belangrijk groengebied in de kernrand. Verdrogingsopgave en groenblauwe dooradering landbouwgebied Enderakkers. Open houden van de landschappelijke ruimte tussen de kernen Bergeijk en Westerhoven.
Camping de Paal
ra de
ijk
ed
ls
e rs Ee
ers kk
Sportcomplex
En
Riethovensedijk
Dorpsrand 1
at
Ploegpark
ra st r e j
i
He
centrum
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 21
|
Conclusie en overzicht afweegbare woningbouwlocaties
Conclusie Door de ligging van de bosgordel met de vele recreatieve en sportieve voorzieningen is een ontwikkeling direct aan het bestaand stedelijk gebied niet mogelijk. De weg Enderakkers vormt in het westen, ter hoogte van Heijereind de afronding van de kern en tevens een barrière voor een verdere stedelijke uitbreiding naar het oosten.
Camping de Paal
Aan deze dorpsrand zijn twee mogelijke locaties:
ra de ers kk
ijk
ed
ls
Een woonontwikkeling op deze plek betekent een sprong over het Ploegpark en de bosgordel, maar voorzieningen zijn relatief nabij. De locatie kan direct op de weg Enderakkers ontsloten worden. Via de Riethovenschedijk is een goede aansluiting voor langzaam verkeer mogelijk naar Ploegpark, supermarkt, school en centrumvoorzieningen.
Sportcomplex
e rs Ee
A. Grootschalige ontwikkeling Enderakkers Het gebied ten noorden van de bossen, aansluitend op Enderakkers biedt mogelijkheden voor een grotere woningbouwloctie, ingepast in bosstroken. Het gebied betreft droge gronden, de huidige agrarische functie zal in de toekomst verder onder druk komen te staan vanwege de lage grondwaterstanden en restrictief beleid om te beregenen. Het betreft een open gebied, met relatief weinig landschappelijke waarden. De gronden worden als oud akkercomplex cultuurhistorisch redelijk waardevol geacht.
En
Riethovensedijk
Dorpsrand 1
A
B
Ploegpark
centrum
B. Kleinschalige ontwikkeling aan de Buchtdwarsstraat De open ruimte aan rand van het Ploegpark leent zich, door ligging nabij het centrum, voor een kleinschalige ontwikkeling /bijzondere woon(-zorg)ontwikkeling binnen de boskamer. Voorwaarden: het beter recreatief verbinden van Bucht en Ploegpark. verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 22
VERKENNING DORPSRAND 2 NOORDWESTZIJDE: HOOGE BERKT EN BOSCOMPLEXEN
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 23
Dorpsrand 2 •
Huidige situatie
De noordwestelijke dorpsrand van Bergeijk bestaat uit drie zones: - De ontsluitingsweg Eerselsedijk + het woonbos en aanliggende boscomplexen - De voormalig bebouwingsconcentratie Hooge Berkt en de aanliggende akkers + de geplande woonuitbreiding Hooge Berkt fase II (roze ster). - De boscomplexen ten noorden van het bedrijventerrein Waterlaat + de ontsluitingsweg Diepenveldenweg (recent aangelegd) De boscomplexen en akkers worden ontsloten door zandpaden. Op afstand van het dorp liggen enkele grote agrarische bedrijven in een grootschalig en open landschap.
ls
e rs Ee ijk
ed
• •
|
Woonbos
eg w en
ld ve ep
Di Beistervelden
Bedrijventerrein Waterlaat Huidige situatie verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 24
Dorpsrand 2
|
Ontwikkeling Hooge Berkt Fase II
Hooge Berkt fase II • Bestemmingsplan is in april 2023 vastgesteld en de realisatie is eind 2023 gestart. • Betreft circa 185 woningen tussen het gehucht Hooge Berkt en de huidige dorpsrand. Door deze woonontwikkling raken het gehucht Hooge Berkt en Bergeijk vervlochten. • Vanwege deze ontwikkeling wordt de begrenzing van het stedelijk gebied herijkt. Deze herijking is meegenomen in deze studie.
Ontwikkeling op de kaart verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Plankaart Bergeijk | 25
Dorpsrand 2
|
Historie
Eerste heideontginning • De huidige dorpsrand ligt op de kaart rond 1900 op de eerste heideontginningen aan de rand van het akkercomplex waarop Bergeijk is ontstaan. Op de heidegronden werd bos aangeplant voor de houtproductie. Veel van deze boscomplexen zijn nog steeds aanwezig. Hooge Berkt • Het gehucht Hooge Berkt is ook op de oude kaart zichtbaar. Het lag op een klein akkercomplex aan de paden die vanuit het beekdal van de Aa, over de heide, naar Bergeijk liepen. Buiten dat het omliggende landschap grootschaliger is geworden, is Hoge Berkt relatief weinig veranderd. Met de geplande ontwikkelingen zal dit veranderen. • De weg Hooge Berkt is nog altijd een belangrijke route naar Bergeijk vanuit het buitengebied.
Situatie rond 1900 verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 26
Dorpsrand 2
|
Abiotiek - bodem
Bodemkaart • Op de bodemkaart is het historisch gebruik van de gronden en de ligging van de huidige dorpsrand op de overgang van het akkercomplex naar de heide zichtbaar.
Hoogtekaart • Het akkercomplex waarop Bergeijk is ontstaan ligt hoger dan zijn omgeving. • De huidige dorpsrand en de aanliggende boscomplexen liggen op dit hogere niveau, circa 33,5 m boven NAP. Vervolgens loopt het landschap rustig af. De beek stroomt op het laagste punt door het landschap, circa 28 m boven NAP. • Hooge Berkt ligt op de overgang van hoog naar laag.
Geomorfologie • Verklaart het hoogteverloop in het landschap.
Beekeerdgronden; lemig fijn zand
Complex van dekzandwelvingen
Gooreerdgronden; grof zand Vlakte van ten dele verspoelde dekzanden of löss
Lage enkeerdgronden; lemig fijn zand
Terrasafzettingswelvingen
Hoge zwarte enkeerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand Veldpodzolgronden; lemig fijn zand Veldpodzolgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand
Terrasafzettingsvlakte
Haarpodzolgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand
Landduinen met bijbehorende vlakten en laagten
Hoge zwarte enkeerdgronden; lemig fijn zand
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 27
Dorpsrand 2
|
Abiotiek - hydrologie
Grondwater (GHG) • De dorpsrand kent wisselende grondwaterstanden: de boscomplexen zijn droger en de akkers kennen hogere grondwaterstanden en zijn natter. • Opvallend is de drogere zone (1) ter hoogte van de ontwikkeling Hooge Berkt II en de akker met drogere delen (2) tussen Hooge Berkt en Dopheidedreef.
Kwel en infiltratie • Kwelstromen in het beekdal op afstand van de dorpsrand.
Handelingsperspectief Waterschap de Dommel • De dorpsrand en de aanliggende gronden liggen op een hoge kop. • Hooge Berkt ligt op de overgang van hoge kop naar flank.
Werkkaart Waterschap de Dommel (2023) Hoge kop: infiltratie, geschikt voor woningbouw Flank: overgang, woningbouw afweegbaar Beekdal: kwel, in basis geen woningbouw
Beekdal
2
Flank
1 Kop
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 28
Dorpsrand 2
|
Beleid
Interim omgevingsverordening (Provincie NB) • De boscomplexen zijn onderdeel van het Natuurnetwerk Brabant. De groenblauwe mantel ligt op afstand.
Cultuurhistorische waarden (Provincie NB) • In de bossen bij de Schetbergdreef ligt de grafheuvel Galgenberg. • Er zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden aan deze kant van de kern.
Omgevingsvisie (Gemeente Bergeijk, 2022) Perspectief voor Bergeijk • Boscomplexen vormen de overgang naar het buitengebied. Verschillende open ruimtes in de boscomplexen worden ontwikkeld tot natuur. • Ontwikkeling Hooge Berkt Fase II is opgenomen in de kaart.
Interim omgevingsverordening (2022) - Groen: Natuurnetwerk Brabant (NNB) - Blauwe arcering: groenblauwe mantel - Donkerblauw: regionale waterberging - Lichtblauw: reservering waterberging
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 29
Dorpsrand 2
|
Overig
Achtergrondbelasting geur • Aan de Berkterbeemden ligt een bedrijf met geurhinder. De geuroverlast reikt tot aan de westzijde van Hoogt Berkt en ligt op afstand van de dorpsrand.
Recreatieve routes • De boscomplexen aan de dorpsrand zijn ontsloten met verschillende paden. Hierdoor zijn er ommetjes vanuit het dorp mogelijk. • Opvallend is dat de Diepenveldenweg een barrière vormt in het padennetwerk. Er zijn geen veilige oversteekplaatsen ter hoogte van de bossen, wel liggen er olifantenpaadjes ter hoogte van opgeknipte routes.
Legenda Wandelroute fietsroutes
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 30
Dorpsrand 2
|
Dorpsrand in beeld
Diepveldenweg doorsnijdt het landschap
Kruising Hooge Berkt fietsroute met traktorsluis
Boskamer aan de Vennekens
boscomplex wordt ontsloten door zandpaden
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 31
Dorpsrand 2
|
Dorpsrand in beeld: Hooge Berkt
Buurtschap Hooge Berkt: fraaie doorzichten op achterliggend landschap
Buurtschap Hooge Berkt authentiek landelijke sfeer nog beleefbaar
relatie met achterliggend landschap is beperkt
detonerende beplanting (coniferen) beperkt zicht
Erf aan Stökskesweg
Stökskesweg: afwisselend landelijk lint hoofdwoning, bijgebouwen, landschapselementen vormen samen een fraai erfensemble.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
ontsluiting voor 2 woningen achter dit erf
Bergeijk | 32
Dorpsrand 2
|
Dorpsrand in beeld: boscomplexen aan Eerselsedijk Bos aan Eerselsedijk wordt veel gebruikt door wandelaars
Ingepast met brede bosstroken
Het woonbos is een bijzondere wijk aan de rand van Bergeijk
Hooge Berkt op achtergrond Dopheidedreef breed zandpad door boscomplex
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
zichten over akker vanuit wandelroute
Bergeijk | 33
Dorpsrand 2 | Samenvatting analyse
pv eld
Be
e
Die
og
Ho
Hooge Berkt • Hooge Berkt is een authentiek buurtschap op hoger gelegen oude akkergronden. Enkel aan de noordzijde van Hooge Berkt is de sfeer van het oude agrarische gehucht nog beleefbaar. Deze staat onder druk door ontwikkelingen. • Met de nieuwe woonuitbreiding groeit het buurtschap aan het stedelijk gebied van Bergeijk. • Het landschap is recreatief beperkt ontsloten. Vanuit Hooge Berkt zijn er nauwelijks wandelpaden naar de bossen. • Het gebied Hooge Berkt wordt verkeerskundig via de kern ontsloten. De weg Hooge Berkt is ter hoogte van de Diepveldenweg afgesloten voor doorgaand verkeer, er is enkel een overgang voor langzaam verkeer.
en we g
Noordelijke bossen • Aaneengesloten boscomplexen (aangemerkt als NNB) met daarin enkele open velden die nog in agrarisch gebruik zijn. • Het gebied is van belang als uitloopgebied voor bewoners van Bergeijk, er zijn vele drukbewandelde routes, incl. hondenvrijloopgebied.
rkt
Zuidelijke bossen • De bossen bij Waterlaat vormen een heldere afronding van het dorp en de overgang naar het noordwestelijk gelegen, grootschalig landbouwgebied. • De ontsluitingsweg Diepveldenweg vormt een barrière in de aansluiting van wandelpaden in de westelijk gelegen bossen.
Waterlaat Structurenkaart verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 34
Dorpsrand 2 | Landschappelijke opgave
pv eld
Be
e
Die
og
Ho
Hooge Berkt • Sfeer van oud landelijk buurtschap koesteren, behoud cultuurhistorische beleving en versterken kleinschalige landschap. • De vruchtbare akkergronden ten noorden van Hooge Berkt lenen zich, gezien de ligging, voor een kleinschalig voedsel/ landbouwinitiatief à la Herenboeren/Genneperparken, met meerwaarde voor het dorp. • Vergroten van het uitloopgebied voor de nieuwe woonwijk, door dit gebied met wandelroutes te verbinden met de bossen.
en we g
Bossen • Versterken van de natuurwaarden van de agrarische velden in de bossen. • Meer mogelijkheden voor een ommetje in boscomplex aan de Vennekens.
rkt
Waterlaat Structurenkaart Opgavekaart verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 35
Dorpsrand 2
|
Conclusie en overzicht afweegbare woningbouwlocaties
ls
e rs Ee
Conclusie Ontwikkelingsmogelijkheden aan deze zijde van het dorp zijn beperkt door de bossen met beleidsduiding Natuurnetwerk Brabant en Groenblauwe mantel uit de Interim Verordening Ruimte.
ijk
ed
Voor het gebied ten noorden van de Hooge Berkt heeft een grootschalige ontwikkeling te veel impact op de authentieke waarden van het buurtschap en noordelijk gelegen landschap. Het belang van een toegankelijk en aantrekkelijk landschap wordt nog belangrijker door de komst van ca. 300 tot 400 nieuwe bewoners ten zuiden van de Hooge Berkt. Enkele kleinschalige ontwikkelingen behoren wel tot de mogelijkheden.
C og
rre
a Sp
e rkt
Be
g we es sk ök St
C. Kleinschalige woonontwikkeling Hooge Berkt Enkele kleinschalige woonconcepten in het lint Hooge Berkt is voorstelbaar. In samenhang met de landschappelijke ontwikkeling van het agrarische gebied ten noorden ervan kan er een belangrijke recreatieve meerwaarde ontstaan. Het vergroot het uitloopgebied van Bergeijk. De relatie tussen oud boerderijlint en achterliggend landschap is nog gaaf en kan zo worden versterkt. Nadeel is dat er goede landbouwgronden uit bedrijf worden gehaald en dat de ontsluiting altijd via dorp plaats vindt. Aandachtspunt is een goede landschappelijke inbedding, omdat de locatie ook fraaie omgevingskwaliteiten heeft.
Die pv eld
en we g
Ho
ef re d n
Opgavekaart + ontwikkelmogelijkheden verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 36
VERKENNING DORPSRAND 3 ZUIDWEST
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 37
Dorpsrand 3
|
Huidige situatie
•
Aan de westelijke dorpsrand van Bergeijk grenzen twee gebieden, de oude kern ‘t Loo en het bedrijventerrein Waterlaat en het Stoom.
•
In het buitengebied liggen verspreidde erven die de bebouwingsconcentratie Lage Berkt vormen, vervolgens begint een grootschalig landschap.
•
Waterlaat
Het Stoom
Aan de noordkant liggen de boscomplexen, aan de zuidkant het beekdal van de Keersop.
‘t Loo
Huidige situatie verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 38
Dorpsrand 3
|
Ontwikkelingen
Uitbreiding bedrijventerrein Waterlaat • Uitbreiding Fase 7 ligt binnen de contouren van het stedelijk gebied en is reeds in ontwikkeling. • Vanuit de locatiestudie Bedrijventerrein de Kempen is Fase 8 aangewezen als mogelijke uitbreiding van Waterlaat. Een indeling of ontwerp is nog niet bekend. Achterste Loo • Voor het gebied tussen Achterste Loo en de lintbebouwing aan ‘t Loo is een concept plan opgesteld voor de ontwikkeling van boerenerven (eventueel met ruimte-voor-ruimte titels). Er is een programma van circa 40 woningen aangegeven.
Waterlaat
Fase 7 Fase 8
‘t Loo
o Lo e rst
hte Ac
Stedenbouwkundig concept Achterste Loo d.d. januari 2020 verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Ontwikkelingen op de kaart Bergeijk | 39
Dorpsrand 3
|
Historie
Historische situatie en ontwikkeling • Rond 1900 was Het Loo een lint op de overgang van het beekdal en akkercomplex. Het landschap was kleinschalig door de vele natte hooilandjes. •
In een eeuw tijd zijn de kernen Bergeijk ’t Hof en Bergeijk ‘t Loo aan elkaar gegroeid. Centraal tussen beide oude kernen ligt het bedrijventerrein Waterlaat en het Stoom.
•
Het oude dorpslint ‘t Loo vormt nog steeds de dorsprand. Ook de oude dorpsakker Achterste Loo is nog herkenbaar. Verder is het landschap door schaalvergroting veel veranderd en is de kleinschaligheid verloren gegaan.
Situatie rond 1900 verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 40
Dorpsrand 3
|
Abiotiek - bodem
Bodemkaart • Op de bodemkaart zijn de verschillende landschapstypes herkenbaar: het beekdal op de lage enkeerdgronden, de oude akkers op de hoge zwarte enkeerdgronden en de jonge heide ontginningen op de veldpodzolgronden.
Haarpodzolgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand
Hoge zwarte enkeerdgronden; lemig fijn zand
Hoogtekaart • De westelijke dorprand van Bergeijk grenst aan een over hoger gelegen egebied. Richting de Keersop loopt het landschap af. Verder zijn er nauwelijks de hoogte verschillen.
Geomorfologie
Complex van dekzandwelvingen
Dekzandrug
Lage enkeerdgronden; lemig fijn zand
Veldpodzolgronden; lemig fijn zand
Hoge zwarte enkeerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Terrasafzettingswelvingen
Dalvormige laagte
Vlakte van ten dele verspoelde dekzanden of löss
Bergeijk | 41
Dorpsrand 3
|
Abiotiek - water
Grondwaterstand (GHG) • ‘T Loo: Het gebied grenzend aan de kern is nat en drassig, uitzonderingen hierop zijn: gebied tussen Achterste Loo-Loo en de omgeving van de sportvelden. • Bedrijventerrein Waterlaat: dit gebied vormt een overgang tussen het nattere gebied in het zuiden en de drogere bossen in het noorden.
Kwel en infiltratie • De hoge grondwaterstanden rondom ‘t Loo worden veroorzaakt door de kwelstromen naar de Keersop.
Handelingsperspectief Waterschap de Dommel • ‘T Loo ligt op de flank naar het beekdal. • Bedrijventerrein Waterlaat ligt op een kop in het landschap.
Werkkaart Waterschap de Dommel (2023) Hoge kop: infiltratie, geschikt voor woningbouw Flank: overgang, woningbouw afweegbaar Beekdal: kwel, in basis geen woningbouw
Kop
Kop Flank
Beekdal
Flank
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 42
Dorpsrand 3
|
Beleid
Interim omgevingsverordening (Provincie NB) • De Keersop is aangewezen als ecologische verbindingszone. • Opvallend is het ontbreken van de groenblauwemantel aan deze kant van het beekdal en rondom de bossen bij Waterlaat.
Cultuurhistorische waarden (Gemeente Bergeijk) • Het gebied rondom Loo - Achterste Loo is aangewezen als een complex van cultuurhistorisch belang. Dit is de dorpskern van het oude buurtschap. • Bijzonder is dat het oude lint en de kern nog steeds aan het landschap grenzen.
Interim omgevingsverordening (2022) - groen: Natuurnetwerk Brabant (NNB) - blauwe arcering: groenblauwe mantel - donkerblauw: regionale waterberging - lichtblauw: reservering waterberging - paars: ecologische verbindingszone
Omgevingsvisie (Gemeente Bergeijk, 2022) Perspectief voor Bergeijk ‘t Loo • Ter hoogte van Waterlaat Fase 8 is de ontwikkeling van natuur/bosgebied aangegeven. Inmiddels liggen hier plannen voor de uitbreiding van het bedrijventerrein. De landschappelijke inpassing t.o.v. Lage Berkt is nog niet uitgewerkt. • Achterste Loo is aangegeven als een extensieve uitbreidingslocatie in combinatie met groen ontwikkeling.
Complexen van cultuurhistorisch belang
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 43
Dorpsrand 3
|
Overig
Recreatieve routes • Landschap is beperkt recreatief toegangelijk, buiten de grotere wegen zijn er geen wandelpaden door het gebied.
Achtergrondbelasting geur (odzob) • De leefkwaliteit op ‘t Loo wordt beïnvloed door de agrarische bedrijven in het beekdal.
Legenda Wandelroute fietsroutes
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 44
Dorpsrand 3
|
Visie bebouwingsconcentraties (in concept)
Gebiedsvisie Bebouwingsconcentraties Bergeijk (Actualisatie 2022, voorontwerp) • Enkele bedrijfserven aangewezen als transformatielocatie
Gebiedsvisie Bebouwingsconcentraties Bergeijk, Actualisatie 2022
gemeente Bergeijk
Achterste Loo
De Rund
19 23
Weebosserweg verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 45
Dorpsrand 3
|
Dorpsrand in beeld: ‘t Loo
fraai aanzicht van de kern oude dorpsakker: kleinschalig landschap is nog steeds beleefbaar Achterste Loo
maar ook: rommelig beeld door niet ingepast schuur en hekwerken
Achterste Loo verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bedrijventerrein goed zichtbaar op achtergrond
Weebosserweg Bergeijk | 46
Dorpsrand 3
|
Dorpsrand in beeld: Lage Berkt
woon erven zijn passend binnen een oud agarisch gehucht
fraai zicht over kleinschalig landschap
aan noordzijde is bossfeer voelbaar erven en weides wisselen elkaar af
fraai agrarisch bedrijf aan het lint Weebosserweg: grotere bedrijfserven detoneren het landschap
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 47
Dorpsrand 3
|
Samenvatting analyse
Bedrijventerrein Waterlaat en het Stoom • Bedrijventerrein het Stoom en Waterlaat ligt centraal in Bergeijk en vormt een barrière in het dorpse weefsel. • Uitbreiding fase 8 is rigoureus. Ruimtelijke kwaliteit Lage Berkt en ‘t Loo komt onder druk te staan. De inpassing/aansluiting van Fase 8 is nog niet nader gedefinieerd.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
We eb
ijk
‘t Loo • De oude sfeer van de vroegere zelfstandige kern ‘t Loo is nog beleefbaar. ‘t Loo ligt op afstand van centrum van Bergeijk en voorzieningen. Het bedrijventerrein vormt hierin een barrière. • Door de ontwikkeling van Terlo-Noord komt de entree van ‘t Loo ter hoogte van het Kerkpad te liggen. • Tussen ‘t Loo en Achterste Loo ligt een oud akkercomplex, bestaande uit vruchtbare enkeerdgronden. Boerderijen en woonerven liggen net als de kerk direct aan deze akker en vormen zo een fraai dorpssilhouette. De historische situatie is nog herkenbaar en is cultuurhistorische dan ook hoog gewaardeerd. Dit gebied is enkel vanuit de weg Achterste Loo beleefbaar. • Het overige landschap rondom de zuidwestzijde van Bergeijk is grootschalig en zeer beperkt toegankelijk.
Ou
nd tte Pu
Lage Berkt • Fraai agrarisch en landschappelijk gehucht. Ligt door positie van het bedrijventerrein op afstand van het centrum van Bergeijk. Oude Postelseweg is fraaie en belangrijke fietsroute naar de kern. • De ruimtelijke kwaliteit van het gehucht komt onder druk te staan door de grootschalige uitbreiding van Waterlaat. • Enkele grote detonerende bedrijfserven aan de Weebosserweg.
eg lsew
oste de P
oss
erw eg
rg
e renb Treu
te ters Ach
Loo
Bergeijk | 48
Dorpsrand 3 •
|
Landschappelijke opgave
Landschap aan oostzijde van Lage Berkt robuust vormgeven middels bosstroken, als bufferzone tussen bedrijventerrein en bebouwingsconcentratie.
•
eg lsew
oste de P
Achterste Loo: het koesteren van het fraaie dorpsraanzicht
Ou
en het versterken van de beleefbaar en toegankelijk van
Fase 8 Waterlaat: impact op omgeving beperken: stevig inpassen met brede bosstroken.
•
Beekdal:
vernatting
en
ruimte
voor
klimaat-
We eb
ijk
•
nd tte Pu
het landschap. oss
erw eg
en
natuurdoelstellingen.
g nber
re Treu
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
te ters Ach
Loo
Bergeijk | 49
Dorpsrand 3
|
Overzicht afweegbare woonlocaties
Conclusie Aan de noordzijde van deze dorpsrand is wonen niet wenselijk vanwege de ambtie om het bedrijventerrein Waterlaat uit te breiden. Het beekdal en de eg lsew
aansluitende gebieden met hoge grondwaterstanden zijn beperkend voor
oste de P
woonontwikkelingen rondom ‘t Loo.
Ou
nd tte Pu
D. Achterste Loo van ‘t Loo. Plek wordt cultuurhistorisch hoog gewaardeerd. Voorwaardelijk is dat ontwikkeling geen afbreuk doet aan de cultuurhistorische waarden en
We eb
ijk
Ontwikkelingsmogelijkheden van meerdere erven op de oude dorpsakker
oss
erw eg
E
zichten op de kerk(toren) behouden blijven. De tussen relatie van ‘t Loo en de oude akker worden versterkt met routes, het gebied wordt recreatief beter beleefbaar. E. Weebosserweg Mogelijkheden voor het ontwikkelen van meerdere erven/clusters in een bossetting aan de entree van ‘t Loo. Ontwikkelingen aan het lint Weebosserweg.
D
Aandachtspunt zijn de hogere grondwaterstanden thv Weebosserweg. F. Treurenberg-Achterste Loo Open perceel aan het lint. Locatie ligt naast speeltuin en tegenover woonwijk
g nber
re Treu
F
Achterste Loo
Den Horenman. Aandachtspunt is de milieucontouren van agrariers in de omgeving.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 50
VERKENNING DORPSRAND 4 ZUIDOOSTZIJDE: BEEKDAL
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 51
Dorpsrand 4
•
Huidige situatie
De dorpsrand ligt aan het beekdal van de Keersop. Het wordt gevormd door het lint Broekstraat-Hoek-Lijnt-Eijkereind: - Broekstraat en Eijkereind zijn verder verdichte linten met woonen bedrijfserven. - Hoek en Lijnt hebben aan de zuidzijde een meer open karakter. De (veelal bedrijfs)erven liggen buiten het stedelijk gebied. Er steken enkele wegen het beekdal over. Aan de Burgemeester Aartslaan en bij Lijnt liggen er (bedrijfs)erven aan deze wegen.
d
rein
e Eyk
sportcomplex
Li jn t
•
|
k
Hoe
Woonbos
p rso Kee at
n
aa
l ts
r Aa
tra eks Bro
Huidige situatie verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 52
Dorpsrand 4
|
Historie
Historische situatie en ontwikkeling • Op de kaart rond 1900 is te zien dat Bergeijk zich op het akkercomplex rondom de oude kern tot aan de overgang naarhet beekdal van de Keersop heeft ontwikkeld. Ook het lint dat nu de dorpsrand vormt en de meeste wegen over het beekdal zijn al zichtbaar op de kaart. •
Het beekdal kenmerkte zich aan de vele smalle en natte hooilandjes. Het was een zeer kleinschalig landschap met een fijnmazige padenstructuur. Door schaalvergroting is dit landschap in de laatste eeuw grotendeels verloren gegaan.
Situatie rond 1900 verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 53
Dorpsrand 4
|
Abiotiek - bodem
Bodemkaart • Op de bodemkaart bevestigd de ligging van de dorpsrand op de overgang van het akkercomplex naar het beekdal zichtbaar.
Hoogtekaart • Beekdal van de Keersop is herkenbaar in de hoogte kaart. • Opvallend is dat Eijkereind ook al lager is gelegen.
Geomorfologie • Toont de door de beek uitgesleten dalvormige laagte.
Hoge zwarte enkeerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand
Hoge zwarte enkeerdgronden; lemig fijn zand
Vlakte van ten dele verspoelde dekzanden of löss
Gooreerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand
Landduinen met bijbehorende vlakten en laagten Dalvormige laagte
Lage enkeerdgronden; lemig fijn zand Veldpodzolgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Terrasafzettingsvlakte
Terrasafzettingswelvingen
Bergeijk | 54
Dorpsrand 4
|
Abiotiek - water
Grondwaterstand (GHG) • De zuidoostzijde van Bergeijk kent hogere grondwaterstanden, zowel in het beekdal van de Keersop als daar buiten.
Kwel en infiltratie • Kwelstromen in het beekdal
Handelingsperspectief Waterschap de Dommel • Dorprand ligt op de overgang van kop naar beekdal
Werkkaart Waterschap de Dommel (2023) Hoge kop: infiltratie, geschikt voor woningbouw Flank: overgang, woningbouw afweegbaar Beekdal: kwel, in basis geen woningbouw
Kop
Flank Beekdal
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 55
Dorpsrand 4
|
Beleid
Interim omgevingsverordening (Provincie NB) • Veel gronden aan Keersop zijn onderdeel van het NNB. Daaromheen ligt de groenblauwe mantel als bufferzone. In het beekdal zijn verschillende gronden aangewezen als (reservering voor) regionale waterberging. • De dorpsrand grenst aan de groenblauwe mantel. Interim omgevingsverordening (2022) - groen: Natuurnetwerk Brabant (NNB) - blauwe arcering: groenblauwe mantel - donkerblauw: regionale waterberging - lichtblauw: reservering waterberging
Cultuurhistorische waarden (Gemeente Bergeijk) • Geen bijzonderheden i.r.t. deze studie.
Omgevingsvisie (Gemeente Bergeijk, 2022) Perspectief voor Bergeijk • Inzetten op landschappelijke en natuurlijke kwaliteit in het beekdal. • Optimaliseren van waterhuishouding, zoals vasthouden en infiltreren. • Dorpsrand is aangegeven als een overgang kern-buitengebied en de open plekken aan het lint zijn benoemd als zichten naar het landschap.
Cultuurhistorische vlakken
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 56
Dorpsrand 4
|
Overig
Achtergrondbelasting geur (odzob) • Dorpsrand staat niet onder invloed van de geurbelasting van bedrijven in het buiten gebied.
Recreatieve routes • Via zandwegen en wandelpaden zijn er mogelijkheden voor ommetjes vanuit de dorpsrand. • Voor een groot deel ligt er een laarzenpad langs de beek.
Legenda Wandelroute fietsroutes
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 57
DDorpsrand 4 |
Dorpsrand in beeld: Hoek-Lijnt heeft een divers karakter
oude boerderijen zicht op het beekdal
niet passende notariswoning
Verderop: verdicht landelijk lint
grote, slecht ingepaste, bedrijfsbebouwing steken het beekdal in
r uitstraling van een rondweg met enkele grote bedrijfserven
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 58
Dorpsrand 4
|
Dorpsrand in beeld: beekdal van de Keersop
natuurontwikkeling kleinschalig landschap rondom erven
wandelen langs de beek is mogelijk (laarzenpad)
detonerende erven in de dorpsrand
fraaie wandelroute
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 59
Dorpsrand 4
|
Samenvatting analyse
Conclusie • De dorpsrand grenst volledig aan het beekdal. Traject voor herinrichting door waterschap is gaande. Hier wordt ingezet op water- en natuuropgaves. Enkele grotere bedrijfserven -vaak met veel verharding en niet landschappelijk ingepast- zijn qua maat, schaal en voorkomen niet passend in het beekdal.
•
De dorpsrand heeft een wisselend karakter en een beperkte relatie (alleen zichtrelatie) met het beekdal.
•
Er zijn enkele mogelijkheden voor ommetjes vanuit de dorpsrand en het wandelen langs de beek.
Li jn t
•
d
rein
e Eyk
ek
Ho
op ers Ke
at
tra eks Bro
n
aa
l ts
r Aa
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 60
Dorpsrand 4
|
Overzicht afweegbare woningbouwlocaties
Conclusie De lager gelegen kwetsbare beekdalgronden sluiten woonontwikkelingen aan de zuidoostelijke dorpsrand van Bergeijk uit.
ind
ere k y E
Li jn t
dijk
Ontwikkeling vindt plaats binnen de huidige contouren van het erf, hebben een landelijke uitstraling, en gaan altijd gepaard met een passende landschappelijke inpassing en landschappelijke kwaliteitsverbetering.
e kels Bor
F. Transformatielocaties De grotere bedrijfserven erven aan de dorpsrand of in het beekdal zijn, gezien hun ligging direct aan de kern en mogelijkheden voor kwaliteitsverbetering bij herontwikkeling, aangewezen als mogelijke transformatie -locaties.
ek
Ho
op
ers Ke
an la
ts
r Aa
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 61
02. VERKENNING WESTERHOVEN
Kern Westerhoven • •
Overzicht dorpsranden Overzicht afweegbare woningbouwlocaties
Inzoom dorpsranden •
Ten westen van De Bucht
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Westerhoven | 62
Westerhoven
|
Overzicht dorpsranden
In deze gebiedsanalyse wordt er in de volgende paragraaf ingezoomd op het westelijke deel van Westerhoven. Hiervoor zijn verschillenden redenen: •
N397
Bedrijventerrein Leemskuilen
B De ht
uc
Westerhoven ten oosten van De Bucht ligt ingeklemd tussen het beekdal van de Keersop, de N397 en de bospercelen. Dit betreft de linten Hoeverstraat, Loveren en het bedrijventerrein Leemskuilen. Gronden aan de dorpsrand zijn onderdeel van de groenblauwe mantel of onderdeel van het Natuurnetwerk Brabant.
•
•
Gezien de ligging van het bedrijventerrein en provinciale weg en de beperkingen door het beekdal en natuur, wordt het oostelijk deel van het dorp niet kansrijk geacht voor potentiële woningbouwlocaties. Het gebied aan de Heijerstraat tussen Westerhoven en Bergeijk is in de verkenning van de kern Bergeijk beschouwd.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
p
rso
e Ke
Westerhoven | 63
Westerhoven
|
Overzicht afweegbare woonmogelijkheden
N397
E
A He el uv
at ra rst
B
A. Westerhoven Noord Fase II
D
pe
r Aa
Op basis van de analyse zijn de afweegbare woningbouwlocaties rondom Westerhoven in kaart gebracht. In de analyse in de volgende paragraaf wordt iedere locatie kort beschreven. Voor de grotere ontwikkelingen en locaties in een kwetsbaar landschap zijn de ruimtelijke afwegingen en uitgangspunten inzichtelijk gemaakt (zie deel B).
B. Aarperstraat C. Achter Lente Akkers
eg w ale
ci
C
vin o Pr
D. Lange Akkers E. Achter de Heuvel
G. Bedrijfserven ten noorden van de Keersop
traat
G
Ke e
rs Heije
p
F
Achter de Heijerstraat
rs o
F.
G
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Westerhoven | 64
VERKENNING WESTERHOVEN TEN WESTEN VAN DE BUCHT
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Westerhoven | 65
Dorpsrand Westerhoven
|
Huidige situatie
Zuidzijde, linten Heijerstraat en Provincialeweg • De Heijerstraat is een lint met oude boerderijen en enkele nieuwere woningen. Aan de noordkant liggen enkele kleinere boscomplexen. De (bedijfs)erven ten zuiden van de Heijerstraat, gelegen in het beekdal, vallen buiten het stedelijk gebied. • De Provincialeweg is een afwisselend lint. Oudere bebouwing, nieuwe woningen, bedrijfserven, achterkanten en open ruimte wisselen elkaar af.
II
Noordzijde • De woonbuurten grenzen met achterkanten aan het landschap. • De Heuvel ontsluit de kern op de N397. • Het sportcomplex ligt aan de noordkant van de kern. Ontwikkelingen • Aan de Heijerstraat (locatie I) komt een ontwikkeling met ruimte-voor-ruimte (RvR) woningen. • Op het westelijk deel van het sportcomplex (locatie II) staat de ontwikkeling Westerhoven-Noord gepland.
I
Bosgordel • Westerhoven ligt grotendeels in de oude bosgordel en de bossfeer is op vele plekken in het dorp beleefbaar. De relicten van de bosgordel omzomen woonbuurten.
Huidige situatie verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Westerhoven | 66
Dorpsrand Westerhoven
|
Ontwikkeling Ekkerweg
RvR ontwikkeling Ekkerweg • Ontwikkeling van 13 kavels in een doodlopend parallelpad van de Ekkerweg. Bestemmingsplan is vastgesteld in september 2023.
I
Inrichtingsplan
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Westerhoven | 67
Dorpsrand Westerhoven
|
Ontwikkeling Westerhoven-Noord
Westerhoven-Noord • Ontwikkeling van circa 50 woningen aan de noordkant van Westerhoven. Voorontwerp van het bestemmingsplan is in september 2023 gepubliceerd. • Met deze ontwikkeling worden Heuvel en Aarperstraat verbonden met een pad.
II
Voorkeursmodel uit stedenbouwkundige verkenning Plan: VOORKEURSMODEL, VARIANT A
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
• • • • •
behoud houtwal / boomsingel als historisch relict en groene buffer ruimte voor circa 50 woningen parkeren in parkeerkoffers mix aan woningtypen wonen in groene kamers, besloten
Wester
Westerho Gemeent
STEDENBO
Westerhoven | 68
Datum: Onderdeel: Formaat:
Dorpsrand Westerhoven
|
Situatie rond 1900
Historische ontwikkeling westzijde Westerhoven • Westerhoven is ontstaan op de overgang van het beekdal naar de drogere gronden en heeft zich ontwikkeld op de oude akkers. Het beekdal was hiervoor te nat. De dorpsrand aan het beekdal wordt nog steeds gevormd door de oude linten. •
In de 20e eeuw heeft Westerhoven zich ontwikkeld tot een kleine kern. De ontwikkelingen hebben op het akkercomplex plaatsgevonden. Ook is er in de boscomplexen gebouwd. De bosgordel is hierdoor gedeeltelijk opgenomen in het dorpse weefsel.
•
Door de aanleg van de rijksweg zijn oude paden over het grote akkercomplex opgeknipt en heeft Heuvel een belangrijke ontsluitingsfunctie gekregen.
Situatie rond 1900 verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Westerhoven | 69
Dorpsrand Westerhoven Bodemkaart • De bodemkaart bevestigt de ligging van de dorpsrand op de overgang van het akkercomplex naar het beekdal. • Ook de ligging van de bosgordel rondom het grote akkercomplex ten noorden van Westerhoven is herkenbaar in de bodemkaart.
Hoge zwarte enkeerdgronden; lemig fijn zand
; le
en
fijn
Abiotiek - bodem Geomorfologie • Toont de ligging van het beekdal en het hoger gelegen akkercomplex op de dekzandrug.
Hoogtekaart • Op de hoogtekaart is het geleidelijke hoogteverschil tussen het beekdal van de Keersop en het dorp te zien. • Opvallend is het meer grillige hoogteverloop aan de noordzijde van het dorp. Hier wordt op de volgende pagina verder op in gegaan.
d
zan
Dekzandrug
lg zo
od
op Lo
d ron
g mi
|
Hoge zwarte enkeerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand Gooreerdgronden; lemig fijn zand Beekeerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand
Lage enkeerdgronden; lemig fijn zand Veldpodzolgronden; lemig fijn zand
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Beekdalbodem
Terrasafzettings welvingen
Vlakte van ten dele verspoelde dekzanden
Westerhoven | 70
Dorpsrand Westerhoven
|
Afgravingen
Aanleg N397 • Rond 1980 is er gestart met de aanleg van de N397. Hiervoor zijn verschillende akkers afgegraven. Dit verklaart het huidige grillige hoogteverloop aan de noordzijde van Westerhoven. Op perceelsniveau is er een verschil van circa 1,5m.
• 30,2 • 27,5
• 29,5 • 27,9
• 28,8 • 27,2
Situatie rond 1980 verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Westerhoven | 71
Dorpsrand Westerhoven Grondwaterstanden (GHG) • De zuidzijde van Westerhoven kent hogere grondwaterstanden. Ten noorden van het dorp is het droger. • Opvallend: er is een aantal nattere plekken aan de noordkant van het dorp. Deze hoger gelegen akkers zijn afgegraven, waardoor de grondwaterstanden plaatselijk hoger zijn.
|
Watersituatie Klimaatstresstest (2018) • Het volledige gebied ten noorden van Westerhoven is aangewezen als een gebied met verdrogingsrisico.
Handelingsperspectief Waterschap de Dommel • De zuidelijke dorpsrand en Heijerstraat liggen op de flank, de overgang van kop naar beekdal. • De noordelijke dorpsrand ligt op een hoge kop in het landschap.
Werkkaart Waterschap de Dommel (2023) Hoge kop: infiltratie, geschikt voor woningbouw Flank: overgang, woningbouw afweegbaar Beekdal: kwel, in basis geen woningbouw
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Westerhoven | 72
Dorpsrand Westerhoven
|
Beleid
Interim omgevingsverordening (Provincie NB) • In het beekdal zijn verschillende gronden aangewezen als (reservering voor) regionale waterberging.
Interim omgevingsverordening (Provincie NB) • Veel gronden aan de Keersop zijn onderdeel van het NNB. Daaromheen ligt de groenblauwe mantel. De erven aan de Heijerstraat en Provincialeweg grenzen hieraan. • De boscomplexen rondom het dorp zijn ook onderdeel van het NNB. Opvallend is het oude boscomplex bij de tennisvelden. Door ontwikkelingen rondom is dit bosje in het dorp komen te liggen.
Cultuurhistorische waarden (Gemeente Bergeijk) • De oude kern van Westerhoven, rondom de kerk, en het lint Heijerstraat zijn cultuurhistorische ensembles. • Het akkercomplex Enderakkers is van redelijk hoge historisch-geografische waarde.
Interim omgevingsverordening (2022) - donkerblauw: regionale waterberging - lichtblauw: reservering waterberging
Interim omgevingsverordening (2022) - groen: Natuurnetwerk Brabant (NNB) - blauwe arcering: groenblauwe mantel
Cultuurhistorische waardenkaart Gemeente Bergeijk
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Westerhoven | 73
Dorpsrand Westerhoven Recreatieve routes • Ten noordwesten van Westerhoven is het mogelijk om door de boscomplexen te wandelen en ten zuidoosten van het dorp liggen enkele routes in het beekdal. Verder zijn de mogelijkheden voor ommetjes beperkt.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
|
Overig Achtergrondbelasting geur (odzob) • Het dorp wordt niet beïnvloed door geurcontouren van agrarische bedrijven.
Westerhoven | 74
Westerhoven
|
Dorpsrand aan het beekdal Heijerstraat en Provincialeweg vormen een doorgaande route
Entree naar het dorp Afwisselende linten met bedrijfserven, oude boerderijen, nieuwere woningen en open ruimtes
T.h.v. de Provincialeweg:
Fraai besloten landschap rondom de beek recreatief goed ontsloten
T.h.v. Heijerstraat: zeer open en grootschalig beekdal
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Zicht op het centrum van Westerhoven
Westerhoven | 75
Westerhoven
|
Bedrijvigheid aan zuidzijde Westerhoven
Bedrijfserven zijn niet erg aanwezig vanuit het lint ...
... maar vormen grote verharde oppervlaktes in het beekdal
Doorsteek naar bedrijfserf achter Heijerstraat
agrarisch bedrijf in een boskamer achter Heijerstraat
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Westerhoven | 76
Westerhoven
|
Dorpsrand Noordzijde omgeving Aarperstraat
Lente Akkers: hofje met enkele woningen en paardenweides omzoomd met houtwallen
smalle wandelpaden door de boscomplexen
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Aarperstraat: oud agrarisch pad opgeknipt door N-weg
Bosgordel omzoomt een grootschalig landschap
Westerhoven | 77
Westerhoven
|
Samenvatting analyse: noordwestzijde
•
Relicten van de oude bosgordel zijn terug te vinden in het dorpse weefsel. Deze boscomplexjes zijn nog aanwezig op de achtergrond. Dit volwassen groen typeert Westerhoven.
•
Het dorp keert zich naar binnen en het landschap heeft weinig betekenis voor het dorp. Vanuit de woonwijkjes zijn er nauwelijks verbindingen naar het buitengebied en zichten ontbreken.
•
Er zijn opvallende hoogteverschillen door lokale afgravingen.
•
el uv
De ontwikkeling Westerhoven-Noord is een kans om het gehele gebied te herbezien en van meer betekenis te laten zijn voor het dorp.
He
•
N397
c
in ov r P
Het agrarisch gebied ten zuiden van de N397 is zeer open. Het voelt als een stuk restruimte na de aanleg van de rijksweg. Het gebied heeft te maken met verdroging. traat
rs Heije
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
g we e l ia
p
o Keers
Westerhoven | 78
Westerhoven
|
Landschappelijke opgaves: noordwestzijde
Boskamerlandschap • Het landschap betekenis geven voor het dorp als vergroot uitloopgebied, door het doorzetten van het bosrijke kamerlandschap van Westerhoven. Ontwikkeling van een kamerlandschap, passend bij de bosrijke omgeving. Karakteristiek doorzetten: brede houtwallen met boszomen. • Paden Westerhoven-Noord verknopen met de wandelroutes door de oude boszoom.
N397
el uv
He
Deze landschapsontwikkeling draagt bij aan: - groenblauwe dooradering van het landschap - klimaatadaptatie - hittestress - versterken van biodiversiteit - versterken het Natuurnetwerk Brabant
c
in ov r P
traat
rs Heije
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
g we e l ia
p
o Keers
Westerhoven | 79
Westerhoven
|
Afweegbare woonmogelijkheden: noordwestzijde
Conclusie De noordwestzijde heeft meerdere voorstelbare woningbouwlocaties. Het betreffen hogere en drogere gronden en de landschappelijke kwaliteiten zijn relatief beperkt. Enkele kleinere locaties passen binnen bestaande open ruimten in de kenmerkende boszone. Door de structuur van bosstroken verder uit te breiden zijn er mogelijkheden om twee locaties in dezelde kenmerkende bosomgeving in te bedden passend bij de karakteristiek van Westerhoven.
D
el uv
He
at ra
t rs
B
pe
r Aa
Gebiedsconcept Er zijn meerdere voorstelbare woonmogelijkheden ten noordwesten van Westerhoven (A t/m D). Een goede auto-aansluiting op de Heuvel is van belang, waarbij de bestaande waardevolle zandpaden worden ontzien. Een integraal gebiedsconcept is nodig dat op hoofdlijnen de uitgangspunten voor het landschappelijk raamwerk, de (verkeers) ontsluiting en de samenhang van de locaties vastlegt, ook al worden zij gefaseerd ontwikkeld.
E
A
N397
C
ci
vin ro
Overzicht woonmogelijkheden Grootschaligere locaties A. Westerhoven Noord Fase II B. Aarperstraat Kleinschalige locaties C Achter Lente Akkers E. Achter de Heuvel
eg w ale
P
t rstraa Heije
p
o Keers
Transformatielocaties D. Lange Akkers
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Westerhoven | 80
Westerhoven
|
Locatie A, B, C, D en E
D
el uv
He
at ra
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
B
t rs
Transformatielocaties D. Lange Akkers • Bedrijfserf aan de dorpsrand tussen mogelijke woonlocaties leent zich als transformatielocatie.
pe
Kleinschalige ontwikkelingen C. Achter Lente Akkers • Ontwikkeling binnen landschapskamer achter Lente Akkers, onderdeel van gebiedsontwikkeling. • Ontwikkeling alleen voorstelbaar i.r.t. de ontwikkeling van locatie B. Aarperstraat. E. Achter de Heuvel • Betreft een afgegraven perceel aan de N-weg. Alleen mogelijk wanneer er zich een mogelijkheid in het ontsluiten van het perceel naar de Heuvel voordoet.
E
A
r Aa
Grootschaligere locaties A. Westerhoven Noord Fase II • Ontwikkeling vindt plaats binnen nieuwe landschapskamer, sluit aan op de ontwikkeling Westerhoven Fase I en wordt ontsloten via Heuvel. De N397 wordt ingepast door een stevige bossingel. • Ten oosten van de locatie, binnen een boskamer, kan een uitbreiding van het sportcomplex plaats vinden. B. Aarperstraat • Woonontwikkeling binnen een nieuwe boskamer. Locatie kan worden ontsloten op de Aarperstraat en via locatie A op Heuvel. • Door de aanleg van wandelroutes wordt het uitloopgebied van Westerhoven en de relatie dorp-bosgebied versterkt.
C
eg w ale
ci
vin ro
P
t rstraa Heije
p
o Keers
Westerhoven | 81
Westerhoven
|
Samenvatting analyse: Heijerstraat en Provincialeweg
De dorpsrand aan het beekdal kenmerkt zich door een veelheid van bedrijvigheid en een fraai uitloopgebied rondom het centrum.
l ve
•
De zuidelijke dorpsrand grenst volledig aan het beekdal. Het traject voor herinrichting door het waterschap is gaande. Hier wordt ingezet op water- en natuuropgaves.
u He
•
eg ew
l cia
in ov Pr
Het centrum grenst aan het beekdal. Hier ontstaat een fraaie relatie met het landschap, zoals wandelpaden naar het beekdal en een fraai zicht op de kerk vanuit het landschap. Het beekdallandschap is hier kleinschalig en kenmerkt zich door vele bosjes.
•
Ter hoogte van de Heijerstraat is het beekdal juist open en zeer beperkt toegankelijk.
•
Aan de dorpsrand liggen verschillende bedrijfserven. Enkele zijn qua maat, schaal en voorkomen niet passend in het beekdal.
•
Aan de noordkant van de Heijerstraat ligt een overgangszone naar de oude bosgordel. Opvallend is hier het agrarisch bedrijf op de tweede lijn tegen de dorpsrand.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
! t rstraa
Heije
!
op Keers
!
Westerhoven | 82
Westerhoven
|
Afweegbare woonmogelijkheden: Heijerstraat en Provincialeweg
Conclusie De lagergelegen kwetsbare beekdalgronden sluiten woonontwikkelingen buiten de bestaande erven aan de zuidkant van Westerhoven uit. u He l ve
In de verkenning van de kern Bergeijk is gesteld: voorkom dat de kernen Bergeijk en Westerhoven aan elkaar groeien. Het gebied aan Heijerstraat ten westen van de kern is daarom niet geschikt voor woningbouw.
eg ew
l cia
in ov Pr
F
Transformatielocaties F. Veehouderij achter de Heijerstraat Dit erf en openruimte achter het lint ligt in gepast in het landschap, achter de lintbebebouwing van de Heijerstraat. De plek ligt nabij het centrum en leent zich specifiek voor kleinschalige bijzonder woon(-zorg)concept.
op Keers
t rstraa
Heije
G
G
G. Bedrijfserven Heijerstraat Grotere bedrijfserven in de dorpsrand zijn gezien hun ligging nabij de kern, aangewezen als mogelijke transformatielocaties. Ontwikkeling vindt plaats binnen de huidige contouren van het erf en gaan samen met het versterken van het beekdallandschap.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Westerhoven | 83
03. RIETHOVEN EN WALIK
Riethoven en Walik • •
Dorpskarakteristiek Overzicht dorpsranden
Inzoom dorpsranden Riethoven Walik
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Riethoven en Walik | 84
Riethoven en Walik Riethoven en Walik liggen aan de noordkant van de N397 en nabij het stedelijk gebied van Veldhoven en Eindhoven. Door hun ligging nabij elkaar worden de mogelijkheden voor woningbouwlocaties van deze kernen samen in beeld gebracht. De uitkomsten hiervan staan op de volgende pagina. In de gebiedanalyses in de volgende paragrafen wordt eerst Riethoven en daarna Walik behandeld.
Walik
Riethoven
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Riethoven en Walik | 85
Overzicht afweegbare woningbouwlocaties
Schoolstraat
Hennepstraat
be
l
E
aan
b tse ver Ste
Op basis van de analyse zijn de afweegbare woningbouwlocaties rondom en tussen Riethoven en Walik in kaart gebracht. In de analyses in de volgende paragrafen wordt iedere locatie kort beschreven. Voor de grotere ontwikkelingen en locaties in een kwetsbaar landschap zijn de ruimtelijke afwegingen en uitgangspunten inzichtelijk gemaakt (zie deel B).
|
H ob
Riethoven en Walik
A. Bisschop Rijthoviusdreef-Noord B. Bisschop Rijthoviusdreef-Zuid
at
tra
s len
o
C. Aan de Schutsboom D. Bisschop Rijthoviusdreef
D
M
A
Bissch op Rijthov iusdree f
B C
Eind
E. Transformatielocatie Broekhovenseweg
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
aat str rps
Do
Boshovensestraat
Riethoven en Walik | 86
VERKENNING RIETHOVEN
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Riethoven en Walik | 87
Riethoven | •
• •
Huidige situatie
De oorspronkelijke linten van waaruit het dorp is ontstaan, vormen nog altijd de hoofdstructuur van het dorp. Deze wegen komen samen in het centrum van het dorp. De zuidzijde van het dorp is gelegen in het beekdal. Het landschap aan de rand van het dorp bestaat afwisselend uit akkers en kleine boscomplexen.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Riethoven en Walik | 88
Riethoven |
Historie
Situatie rond 1900 • Riethoven is een cluster van woningen centraal op een akkercomplex. • Zuidelijk van Riethoven lag een lint met verspreide woningen aan het beekdal (met buurtschappen Boshoven, Voort, Eind en Heijereind). • Het landschap typeerde zich door vele kleine boscomplexen tussen akkers.