Bijlage 1 Motivering BOPA Nieuwstraat 66

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan Nieuwstraat 66, Bergeijk Gemeente Bergeijk

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan Nieuwstraat 66, Bergeijk Gemeente Bergeijk

Onderbouwing BOPA Bijlagen

Datum: Oktober 2025 Projectgegevens: BOPA02-RVS001-01B zaaknummer:

Tweede Donk 8 5233 HR 's-Hertogenbosch T. 06.49027136 E. tomsbr@urbitom.nl

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

Inhoud 1

2

3

4

5

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4

3 3 4 4

Aanleiding Projectgebied Reden voor de omgevingsvergunningaanvraag Leeswijzer

Huidige situatie en plan

5

2.1 2.2 2.3 2.4

5 6 9 14

Geldende planologische situatie Beschrijving huidige situatie Planbeschrijving Strijdigheid met het Omgevingsplan

Toetsing aan beleid

15

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

15 16 18 20 21

Omgevingswaarden Rijksbeleid en -regels Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

29

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 4.17 4.18 4.19

29 30 30 33 39 39 40 43 52 55 58 60 61 62 63 65 68 68 68

Ladder duurzame verstedelijking Duurzaamheid Gezondheid Weging waterbelang Klimaatadaptatie Groen Verkeer Ecologie Luchtkwaliteit Geluid Geur Omgevingsveiligheid Trilling Welstand Archeologie en cultuurhistorie Bodem Beperkingsgebieden Kabels en leidingen M.e.r.-beoordeling

Participatie

71

5.1 5.2

71 71

Verplichte participatie Overleg met gemeente

UrbiTom

1

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

5.3

6

7

Gemeente Bergeijk

Participatie omgeving

71

Financiële haalbaarheid

73

6.1 6.2

Kostenverhaal Nadeelcompensatie

73 73

Belangenafweging en conclusie

75

7.1 7.2

75 75

Is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties? Conclusie

Bijlagen 1. Voortoets stikstofdepositie Nieuwstraat 66 te Bergeijk, Rapportage M-QUO-35901T5T7D4, Van Empel Milieuadvies, 14 mei 2025. 2. AERIUS_berekening - Aanlegfase, Van Empel Milieuadvies, 14 mei 2025. 3. AERIUS_berekening - Gebruiksfase, Van Empel Milieuadvies, 14 mei 2025. 4. Quickscan soortenbescherming, Exlan, 14 februari 2025. 5. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Nieuwstraat 66, Bergeijk, De Roever Omgevingsadvies, 12 februari 2025. 6. Transect-PvE 20250406 / TB1.2Bergeijk, Nieuwstraat 66 Gemeente Bergeijk (NB), Een inventariserend veldonderzoek d.m.v. proefsleuven, karterende en waarderende fase – versie 1.4, Transect B.V., 7 oktober 2025. 7. Verkennend bodemonderzoek Nieuwstraat 66 Bergeijk, Silt, 31 maart 2025. 8. Participatieverslag sloop en nieuwbouw Nieuwstraat 66 te Bergeijk - geanonimiseerd, Revast Advies / Akizy18 BV, 20 augustus 2024.

Projectgebied

BERGEIJK RIETHOVEN

Overzichtskaart ligging projectgebied (Bron: Google Maps 2025)

UrbiTom

2

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Gemeente Bergeijk

Door de eigenaar van Nieuwstraat 66 te Bergeijk is het initiatief genomen om te komen tot de vervanging van de bestaande woning door 8 beneden-/bovenwoningen, die er van buiten uitzien als 4 halfvrijstaande woningen. Door initiatiefnemer is een principeverzoek ingediend bij de gemeente. Bij brief van 3 oktober 2024 heeft het college van burgemeester en wethouders aangegeven dat het als volgt heeft besloten: 1. In principe verleent het college medewerking aan het toevoegen van 8 beneden-bovenwoningen aan de Nieuwstraat 66 te Bergeijk, waarbij de goothoogte wordt verhoogd naar 6 meter, onder voorwaarden dat: a. Er minstens 60% van het plan voor doelgroepen wordt gerealiseerd, waarvan minstens 30% sociale huur; b. Er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd op een gewenste wijze, passend bij de uitgangspunten van de gemeente Bergeijk; c. De initiatiefnemer en de gemeente tot een overeenkomst komen m.b.t. de grond die momenteel niet in het bezit is van de initiatiefnemer maar wel op de plankaart is aangegeven; d. De te kappen bomen worden gecompenseerd door herplanting van bomen, zoals verplicht volgens de APV Bergeijk; e. Er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties; f. Alle kosten en risico's van de beoogde ontwikkeling via een anterieure overeenkomst worden doorgelegd aan de initiatiefnemer. 2.

De initiatiefnemer I jaar de gelegenheid te geven de formele procedure behorende bij dit besluit op te starten. Het voornemen past niet binnen het in het kader van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van toepassing zijnde, bestemmingsplan ‘Woongebieden Oost en West Bergeijk’. Om deze reden is een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) aangevraagd. Voorliggende onderbouwing BOPA heeft tot doel om deze evenwichtige toedeling van functies aan het projectgebied in samenhang met de omgeving nader te onderbouwen.

1.2

Projectgebied Het projectgebied betreft de percelen, kadastraal bekend gemeente Bergeijk, sectie D, nummers 3028 (ged.), 3044, 3499, 5973 (ged.). Totaaloppervlakte van dit projectgebied bedraagt 1.337 m2 (bron: situatietekening Keeris Architecten). Op navolgende afbeelding is de ligging en begrenzing van het projectgebied weergegeven.

UrbiTom

3

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

Projectgebied

1.3

Reden voor de omgevingsvergunningaanvraag Het initiatief past niet binnen het geldende Omgevingsplan. Om deze reden wordt een omgevingsvergunningaanvraag ingediend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Voorliggende onderbouwing BOPA wordt bij deze omgevingsvergunningaanvraag gevoegd en heeft als doel om de ruimtelijke, planologische en milieutechnische, financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan te onderbouwen en aan te tonen dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie (ETFAL).

1.4

Leeswijzer Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving wordt gegeven van de huidige situatie en een beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling. Ook wordt hierin de strijdigheid met het geldende omgevingsplan geduid. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het geldende beleid. In hoofdstuk 4 wordt de toelaatbaarheid van de ontwikkeling getoetst aan aspecten van de fysieke leefomgeving en milieuaspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op het communicatieproces met omwonenden en de wijze waarop hogere overheden en andere belanghebbenden (zoals veiligheidsregio) zijn meegenomen in het vooroverleg over het project. hoofdstuk 6 komt de financiële haalbaarheid aan de orde. In hoofdstuk 7 wordt in een algemene conclusie aangegeven of er bij het project sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties; de wettelijke voorwaarde voor het verlenen van een omgevingsvergunning.

UrbiTom

4

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

2

Huidige situatie en plan

2.1

Geldende planologische situatie

Gemeente Bergeijk

Op 11 maart 2025 is de meest recente versie van het Omgevingsplan gemeente Bergeijk in werking getreden. In het tijdelijke deel zijn, naast de Bruidsschat, de bestemmingsplannen ‘Woongebieden Oost en West Bergeijk’ en ‘Woonbos/Hooge Berkt en omgeving’ van toepassing. ‘Woongebieden Oost en West Bergeijk’ is door de raad vastgesteld op 27 september 2018 (identificatienummer NL.IMRO.1724.BPBwgn1073-VAS2). ‘Woonbos/Hooge Berkt en omgeving’ is door de raad vastgesteld op 29 maart 2012 (identificatienummer NL.IMRO.1724.BPBwhb1007-VAST). Voor het projectgebied zijn de functies ‘Verkeer-Verblijfsgebied’, ‘Tuin’ en ‘Wonen’ en ‘Wonen – Woonbos’ van toepassing. Als dubbelbestemming geldt voor het grootste deel van het projectgebied ‘Waarde – Archeologie 2’ en voor een klein deel ‘Waarde – Archeologie 4.1’. Binnen de functie ‘Wonen’ is een bouwvlak opgenomen met aanduidingen voor de gooten bouwhoogte (5 resp. 10 m) deze goot- en bouwhoogte zijn ook van toepassing voor de bouwvlakken nabij het projectgebied aan de noordzijde van de Nieuwstraat. Binnen de bouwvlakken, nabij het projectgebied, aan de zuidzijde van de Nieuwstraat zijn een gooten bouwhoogte toegestaan van resp. 7 en 12 m. Binnen de functie ‘Wonen – Woonbos’ is per functiegebied 1 woning toegestaan.

Deze is binnen het functiegebied, waarvan een deel binnen het projectgebied valt, reeds aanwezig, zodat hier geen bouwmogelijkheden meer resteren voor woningen. Binnen het tijdelijk deel van het omgevingsplan gelden, naast de bovengenoemde bestemmingsplannen, ook de volgende bestemmingsplannen: ‘Parapluplan parkeren Bergeijk 2018’. Dit plan is vastgesteld op 26 juni 2018 (NL.IMRO.1724.BPBppb1078-VAST). Hierin is bepaald dat een ontwikkeling wordt getoetst aan het parkeerbeleid zoals geldend ten tijde van de aanvraag voor een omgevingsvergunning. ‘Parapluherziening wonen en bijbehorende bouwwerken’. Dit plan is vastgesteld op 26 november 2020 (NL.IMRO.1724.BPBpwb1091-VAST). Hierin is o.m. het navolgende bepaald:

UrbiTom

5

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken, inclusief carports en overkappingen, gelden de volgende bepalingen: Situering

zowel binnen als buiten het bouwvlak, met dien verstande dat:  bijbehorende bouwwerken niet vóór de voorgevelrooilijn mogen worden gebouwd  bijbehorende bouwwerken op een afstand van maximaal 30 m van de woning mogen worden gebouwd

Bebouwingspercentage maximaal 80% van het bouwperceel binnen de bestemming 'Wonen' tot een maximum van 200 m2, uitgezonderd het bouwvlak, met dien verstande dat op bouwpercelen die volledig binnen de aanduiding 'overige zone - buiten stedelijk gebied' (dit is het geval bij het deel van het projectgebied dat in BP ‘Woonbos/Hooge Berkt en omgeving’ ligt) liggen een maximum geldt van:  150 m2 op bouwpercelen met een oppervlakte van maximaal 2.250 m2  170 m2 op bouwpercelen met een oppervlakte groter dan 2.250 m2 Goothoogte

maximaal 3,2 m

Bouwhoogte

maximaal 5,5 m, met dien verstande dat indien het hoofdgebouw is uitgevoerd met een plat dak voor het met het hoofdgebouw verbonden bijbehorend bouwwerk een maximum bouwhoogte van 3,2 m geldt

Dakhelling

maximaal 60° of plat dak, met dien verstande dat voor een bijbehorend bouwwerk gebouwd op de perceelsgrens geldt dat het schuine dak vanuit de perceelsgrens dient op te lopen

Uitsnede verbeelding van geldende tijdelijk deel van het omgevingsplan, het bestemmingsplan ‘Woongebieden Oost en West Bergeijk, met projectgebied zwart omlijnd en uitgelicht.

2.2

Beschrijving huidige situatie Om aan te tonen dat de nieuwe situatie goed past in de huidige ruimtelijke structuur is het van belang de huidige situatie te beschrijven. In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie beschreven, onderverdeeld in ruimtelijke aspecten en functionele aspecten.

UrbiTom

6

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

2.2.1

Gemeente Bergeijk

Ruimtelijke aspecten Algemeen De kern Bergeijk is ontstaan op het akkercomplex Beistervelden/Molenakkers, dat aan de noordzijde wordt begrensd door een groot bosgebied en ten zuiden door het beekdal van de Keersop. De eerste bebouwing concentreerde zich rond de ontsluitingslijn Hof, Mr. Pankenstraat en Eykereind, die min of meer parallel aan de Keersop loopt en het oude akkercomplex doorkruist. Hierdoor ontstond in eerste instantie een lang bebouwingslint, met een kerngebied rondom Het Hof. Op oude plattegronden van rond 1895 is te zien dat een duidelijke lintbebouwing langs de van oudsher belangrijke verbindingsweg (Hof) in oostzuidrichting is ontwikkeld. Opvallend is, dat er ter hoogte van de Eerselsedijk/Hof-Eykereind een verbreding in het lint aanwezig is. De belangrijkste aan- en afvoer van wegen tot Bergeijk werden in deze periode gevormd door de straten die nu Eykereind, Hof en Burgemeester Magneestraat heten. Opvallend is ook dat de overige paden en wegen corresponderen met het huidige straten als Molenakkers, Kerkstraat en Nieuwstraat.

Bergeijk heeft een grote ontwikkeling doorgemaakt, mede ten gevolge van een aantal belangrijke industrieën dat zich hier heeft gevestigd (o.a. de melkfabriek). Ten opzichte van het oorspronkelijke lint vonden deze (planmatige) uitbreidingen plaats in alle windrichtingen: In het zuiden richting de tot doorgaande weg opgewaardeerde Hoek en Lijnt; in noordwesten, noorden en noordoosten tot aan het bosgebied van de Bergerheide. Bergeijk is daarmee de grootste kern van de gemeente geworden en heeft goed voorzieningenniveau qua winkels, horeca en voorzieningen. Deze zijn hoofdzakelijk geclusterd in het centrum en de Burgemeester Magneestraat.

UrbiTom

7

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

Projectgebied De Nieuwstraat is in het begin van de jaren ’50 van de vorige eeuw aangelegd als rechte verbindingsweg tussen de Hof en de Hooge Berkt. Aan de straat ligt naoorlogse bebouwing in 1 – 2 lagen met kap. De rooilijn is vrij strak met hier en daar een kleine verspringing. Het is een straat met een brede rijbaan met fietssuggestiestroken en met een voetpad aan de zuidzijde en een aanstrating aan de noordzijde van de rijbaan. Openbaar groen ontbreekt nagenoeg in het straatprofiel. De straat oogt desondanks vrij groen, doordat de voortuinen relatief diep zijn, maar bomen zijn er slechts sporadisch op de voorterreinen.

Het projectgebied, gezien vanuit zuidoostelijke richting. In het projectgebied staat een vrijstaande woning, die gesloopt wordt. Op de achtergrond is de opgaande begroeiing van woonbos de Hooge Berkt zichtbaar.

Nieuwstraat, gezien in westelijke richting, met rechts het projectgebied.

UrbiTom

8

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

Nieuwstraat, gezien in oostelijke richting. Het projectgebied ligt links achteraan in de buitenbocht.

2.2.2

Functionele aspecten Het projectgebied ligt aan de noordrand van de woonuitbreiding Hagelkruis en tegen de zuidrand van het woonbos Hooge Berkt. Het ligt dus temidden van woongebieden. De voorgenomen intensivering van de woonfunctie in het projectgebied, past goed in dit gebied met een overwegende woonfunctie.

2.3

Planbeschrijving

2.3.1

Ruimtelijk Voornemen is om de bestaande vrijstaande woning in het projectgebied te slopen. De bijbehorende bebouwing aan de noordwestzijde van deze woning blijft behouden, wordt verbouwd, en toegevoegd aan de nieuw te realiseren benedenwoning aan de oostzijde van het projectgebied. Ter vervanging van de vrijstaande woning worden 4 benedenwoningen en 4 bovenwoningen gebouwd. De 8 woningen worden gerealiseerd in de verschijning van 4 halfvrijstaande grondgebonden woningen, waardoor de nieuwe bebouwing typologisch overeenkomt met de bestaande grondgebonden woningen langs de Nieuwstraat. Aan de benedenwoningen worden aanbouwen gerealiseerd met woonprogramma, waardoor deze woningen rond de achtertuin komen te liggen en waardoor het gehele woonprogramma voor levensloopbestendige woningen op de begane grond kan worden gerealiseerd. De bergingen voor de 8 woningen bevinden zich in een apart gebouw aan de noordwestzijde van de gemeenschappelijke parkeerplaats. De goothoogte van de woningen bedraagt maximaal 6 m. De goothoogte is daarmee wat hoger dan in het geldende omgevingsplan is toegestaan. Vanuit ruimtelijke optiek is hier geen bezwaar tegen: voor de woningen aan de zuidzijde van de Nieuwstraat is een maximale goothoogte van 7 m toegestaan. De woningen liggen bovendien op enige afstand van

UrbiTom

9

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

de straat, in de rooilijn van de belendende bestaande woningen. De goothoogte van 6 m is wenselijk om een goede lichtinval te krijgen voor de bovenwoningen.

Nieuwe situatie

UrbiTom

10

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Voorgevels en rechter zijgevels

Achtergevels en linker zijgevels

UrbiTom

11

Gemeente Bergeijk

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Bergingen UrbiTom

12

Gemeente Bergeijk

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

2.3.2

Gemeente Bergeijk

Functioneel Ter vervanging van de vrijstaande woning worden 4 benedenwoningen en 4 bovenwoningen gebouwd. Er worden derhalve 7 nieuwe woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. De nieuwe bebouwing betreft 4 levensloopbestendige woningen op de begane grond, die geschikt zijn als woning voor senioren: de essentiële functies (woonkamer, bewonersslaapkamer, keuken, sanitaire ruimte) zijn zonder trappen bereikbaar. Van de bovenwoningen worden er 3 als sociale huurwoning ontwikkeld. Het projectgebied ligt in een nagenoeg monofunctioneel woongebied. De, in het projectgebied te realiseren, woonfunctie sluit hier goed op aan.

Impressie nieuwe woningen – gezien vanuit het oosten

Impressie nieuwe woningen – gezien vanuit het westen

UrbiTom

13

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

2.4

Gemeente Bergeijk

Strijdigheid met het Omgevingsplan Voor het projectgebied gelden binnen het tijdelijke deel van het omgevingsplan de functies ‘Wonen’, Wonen-Woonbos, Verkeer-Verblijfsgebied en Tuin. Binnen deze functiegebieden is alleen in het functiegebied ‘Wonen’ een bouwvlak voor hoofdbebouwing aanwezig, waarbinnen 1 woning mag worden opgericht (ter plaatse van de bestaande vrijstaande woning). De bouw van de nieuwe woningen is derhalve strijdig met het geldende omgevingsplan, waarvan dan ook moet worden afgeweken. De maximaal toegestane bouwhoogte voor hoofdbebouwing in het projectgebied bedraagt, op basis van het geldende omgevingsplan, 10 m. Dit is ook de maximale bouwhoogte, die in het bouwplan wordt gehanteerd. De geldende maximale goothoogte bedraagt 5 m. De maximale goothoogte in het bouwplan bedraagt 6 m. Voor wat betreft de goothoogte is het bouwplan derhalve strijdig met het geldende omgevingsplan en moet worden afgeweken. Krachtens het tijdelijke omgevingsplan ‘Parapluherziening wonen en bijbehorende bouwwerken’ is per bouwperceel 80% aan bebouwing mogelijk met een oppervlakte van maximaal 200 m2 buiten het bouwvlak. Hieraan wordt voldaan. Binnen het omgevingsplan zijn inritten mogelijk (aangegeven in de functieomschrijving van ‘Tuin’. Het aantal is niet gelimiteerd. In de huidige situatie zijn 2 inritten aanwezig.

In de nieuwe situatie betreft het 5 inritten (4 bij de woningen en 1 voor het gemeenschappelijke parkeerterrein). Dit is passend binnen het geldende omgevingsplan. Wel dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd voor de toe te voegen inritten. De voorziene rooi van bomen is niet in strijd met het omgevingsplan: het betreft bomen op eigen terrein en er is geen sprake van een aanduiding ‘Waardevolle boom’ binnen de gebiedsfunctie ‘Wonen’, noch van een aanlegvergunningenstelsel binnen de gebiedsfunctie ‘Wonen-Woonbos’. Ook is er binnen het projectgebied geen gebiedsfunctie ‘Bos’ van toepassing. Op basis van de APV, artikel 4.11, is het echter verboden om zonder omgevingsvergunning van het bevoegd gezag een houtopstand te vellen of te doen vellen, onder meer wanneer deze houtopstanden opgenomen zijn in de Lijst waardevolle bomen, gemeente Bergeijk. Dit is voor de bomen in het projectgebied het geval, voorzover zij gelegen zijn in het Woonbos Hooge Berkt. In deze onderbouwing wordt de gehele ontwikkeling beschouwd. Ook de onderzoeken zijn afgestemd op het gehele projectgebied.

UrbiTom

14

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

3

Gemeente Bergeijk

Toetsing aan beleid In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de omgevingsplanactiviteit toegelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

3.1

Omgevingswaarden Een omgevingswaarde is één van de instrumenten om beleid door te laten werken vanuit het Rijk, waterschap en Provincie. Maar ook van de gemeente zelf. Omgevingswaarden zijn maatstaven voor de fysieke leefomgeving voor: de gewenste staat of kwaliteit op een bepaald moment op een bepaalde plaats; de toelaatbare belasting door activiteiten; de toelaatbare concentratie of depositie van stoffen. De omgevingswaarde moet worden uitgedrukt in meetbare of berekenbare eenheden of anderszins in objectieve termen. De Omgevingswet verplicht de Provincie tot de vaststelling van omgevingswaarden voor: waterveiligheid wateroverlast geluid langs provinciale wegen in de vorm van een geluidproductieplafond. Tenzij het vaststellen van een omgevingswaarde verplicht is, staat het gemeenten vrij om af te zien van het vaststellen van een omgevingswaarde, maar te kiezen voor directe normstelling (b.v. geluid, geur, trilling) (Omgevingswet, artikel 2.9, tweede lid). Een kwalitatieve omgevingswaarde is mogelijk als zo'n aspect met objectieve termen kan worden omschreven. Als men bijvoorbeeld wil bereiken dat een rivier voldoet aan de normen voor een 'goede ecologische toestand', is een objectieve beschrijving van kwaliteiten nodig (b.v. in een programma of beleidsregel). Daarnaast geeft de overheid bij de vaststelling van een omgevingswaarde aan (art.

2.10 Ow): of dit een resultaatsverplichting, een inspanningsverplichting of een andere verder te omschrijven verplichting met zich meebrengt. binnen welke termijn de omgevingswaarde moet zijn bereikt. op welke locatie(s) de omgevingswaarde van toepassing is. Omgevingswaarden hebben geen doorwerking naar andere partijen dan de gemeente die de omgevingswaarde heeft vastgesteld. De gemeente kan omgevingswaarden vaststellen in het omgevingsplan. Het moet dan gaan om omgevingswaarden die het gemeentebestuur kan beïnvloeden of beheersen door de inzet van beleidsinstrumenten, zoals voor geur of geluid.

UrbiTom

15

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

Toets Er zijn (nog) geen (locatie)specifieke omgevingswaarden van toepassing op het projectgebied.

3.2

Rijksbeleid en -regels

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen, laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van de fysieke leefomgeving.

Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainports, greenports en valleys; over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed; een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. duurzaam economisch groeipotentieel 3. sterke en gezonde steden en regio’s 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren.

Dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

UrbiTom

16

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

1.

2.

3.

Gemeente Bergeijk

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

Toets De NOVI heeft, gezien de aard en de beperkte omvang van het project, geen specifieke betekenis voor onderhavig projectgebied. Het project speelt zich af op lokaal niveau en er zijn geen nationale belangen in het geding. Het Rijk laat de toetsing hiervan aan lagere overheden. 3.2.2

Instructieregels Rijk Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een BOPA de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies uit art. 2.34 van de Ow het beoordelingskader vormen. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een BOPA wordt geweigerd als: 1. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; 2. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); 3. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project belemmert waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk. De rijksinstructieregels gelden voor verschillende onderwerpen. Hiervoor geeft het Bkl instructieregels.

De hoofdonderwerpen zijn hieronder opgesomd: waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl) beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3) beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;

UrbiTom

17

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

-

het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8). Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. Toets Toetsing van voornoemde onderwerpen, waarop rijksinstructieregels van toepassing zijn, vindt plaats in navolgend hoofdstuk 4, ‘aspecten fysieke leefomgeving en milieu’. Hier wordt aangetoond dat aan deze instructieregels wordt voldaan.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Brabantse omgevingsvisie De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Hoofddoelstellingen van de Brabantse omgevingsvisie zijn 'zuinig ruimtegebruik' met daaraan gekoppeld 'concentratie van verstedelijking'. De accenten moeten hierbij liggen op 'inbreiding' en 'herstructurering'. Daarbij stuurt de provincie aan op concentratie van verstedelijking: het is belangrijk dat er verschil bestaat en blijft bestaan tussen de steden en dorpen.

De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant en is onderverdeeld in 'concentratiegebieden' en 'overig stedelijk gebied'. In concentratiegebieden wordt de bovenlokale groei van verstedelijking opgevangen. Daarnaast moet hier een hoog voorzieningenniveau geboden worden, waardoor de (suburbane) kernen en dorpen buiten het concentratiegebied het huidige (landelijke) karakter behouden. In overig stedelijk gebied is grootschalige verstedelijking ongewenst. Wel kan hier voor de eigen behoefte gebouwd worden. Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur het volgende bereiken: zorgvuldig ruimtegebruik; meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit; betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur; versterking van de economische kennisclusters.

UrbiTom

18

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

Toets Het project betreft een herstructurering binnen het ‘stedelijk gebied’. In het plan is rekening gehouden met de provinciale Omgevingsvisie door in te spelen op het 'zorgvuldig ruimtegebruik' en 'meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit'. Geconcludeerd kan worden dat het project in overeenstemming is met het beleid dat is geformuleerd in de Brabantse omgevingsvisie. 3.3.2

Instructieregels provincie Noord-Brabant (omgevingsverordening) Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een BOPA de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies uit art. 2.34 van de Ow het beoordelingskader vormen. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een BOPA wordt geweigerd als: 1. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; 2. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); 3. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert. Net als het Rijk kunnen ook Provinciale Staten bij omgevingsverordening regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de gemeente (instructieregels). In de Omgevingsverordening Noord-Brabant is een basisregeling geformuleerd voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. Uitgangspunt daarbij is dat eerst de mogelijkheden in Stedelijk gebied worden benut. Hiermee wordt invulling gegeven aan het basisprincipe ‘Zorgvuldig ruimtegebruik’.

Bij stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking, zoals bedoeld in artikel 5.129g van het Bkl en dient (indien van toepassing) een relatie te worden gelegd met de afspraken die in het regionaal overleg zijn gemaakt. Toets De kern Bergeijk is aangewezen als 'Stedelijk gebied' zie navolgende afbeelding. Het projectgebied maakt hier onderdeel van uit. Voor het bouwen van woningen binnen het 'Stedelijk gebied' geldt als voorwaarde dat dit past binnen de regionale afspraken die over wonen zijn gemaakt. Het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik staat hierbij centraal en is uitgangspunt voor elke stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen het 'Stedelijk gebied' en dat de ruimte binnen het 'Stedelijk gebied' zo goed als mogelijk wordt benut. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de regionale afspraken (zie ook paragraaf 3.3 – Woondeal Zuidoost-Brabant) die gemaakt zijn over woningbouw en door het benutten van een locatie in het 'Stedelijk gebied' is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

UrbiTom

19

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

Uitsnede basiskaart stedelijk gebied TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant, met in donkerrood het stedelijk gebied van Bergeijk en zwart omlijnd het projectgebied. Op de kaart staat (in groen) ook het Natuurnetwerk Brabant aangegeven.

3.3.3

Conclusie provinciaal beleid Het initiatief is in lijn met het beleid uit de Interim Omgevingsverordening Noord Brabant. Het is gesitueerd in stedelijk gebied en voldoet daarmee aan het beleid dat stedelijke ontwikkeling als hoofdregel alleen mogelijk is binnen vastgesteld bestaand stedelijk gebied en zodoende zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1

Woondeal Zuidoost Brabant: afspraken woningbouw 2022-2030 Op 9 maart 2023 is de Woondeal Zuidoost- Brabant getekend. Rijk, Provincie, MRE gemeenten en woningcorporaties zijn hiermee een langjarige samenwerking gestart om de woningbouwproductie in onze regio te vergroten. De regio Zuidoost-Brabant staat voor de opgave om minimaal 45.000 woningen toe te voegen in de periode 2022 t/m 2030. Een gigantische opgave waar Rijk, Provincie Noord-Brabant, regiogemeenten en corporaties zich gezamenlijk voor gaan inzetten. In de Woondeal zijn afspraken gemaakt over ieders rol en bijdrage aan deze opgave. De gemeente Bergeijk heeft in de periode van 2022 t/m 2030 een opgave van 600 nieuwe woningen (netto toe te voegen aan de voorraad). Om aan te sluiten bij de grote behoefte aan betaalbare woningen wordt ernaar gestreefd dat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar is: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Regionaal is afgesproken dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 16% middenhuur en minimaal 20% betaalbare koopwoningen bestaan. Het minimum van 30% sociale huur en twee derde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente, de verdeling tussen middenhuur en betaalbare koop kan per gemeente verschillend zijn. Het lokale woonprogramma van de gemeente Bergeijk voldoet aan deze voorwaarde.

UrbiTom

20

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

Toets Het initiatief omvat 8 appartementen in de vorm van beneden-bovenwoningen. De woningen worden opgenomen in het woningbouwprogramma en passen binnen de Woondeal. 3.4.2

Conclusie regionaal beleid Het initiatief past binnen de Woondeal en daarmee binnen het regionaal beleid.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1

Omgevingsvisie Bergeijk Op 24 februari 2022 is de ‘Bergeijkse Omgevingsvisie’ vastgesteld door de gemeenteraad. De Omgevingsvisie is een actualisatie van de Structuurvisie uit 2010. De Omgevingsvisie omschrijft een aantal kernkwaliteiten, opgaven en geeft de koers aan voor de gehele gemeente. Daarnaast wordt nog specifiek ingegaan op een zevental gebieden, waarvan onderhavig projectgebied is gelegen in het gebied ‘Bergeijk ‘t Hof’. Deze visie formuleert het ontwikkelingskader voor de lange termijn en biedt het casco voor concrete plannen en projecten. Een van de opgaven binnen de gemeente Bergeijk is ‘leefbare dorpen’. Hierin wordt aangegeven dat de woningmarkt grote veranderingen doormaakt en de vraag naar woningen binnen de gemeente groot is. De huidige woningvoorraad die de gemeente kent sluit niet aan op de actuele behoefte en vraagt om toevoeging aan diversiteit. Een ander belangrijk uitgangspunt binnen de opgave ‘leefbare dorpen’ is het huidige voorzieningenniveau dan wel behouden of versterken. Dit is echter een uitdaging omdat voorzieningen steeds minder lokaal aanwezig zijn en voorzieningen op andere manieren worden geleverd, bijvoorbeeld digitaal. Het projectgebied bevindt zich goeddeels in het rode raamwerk en voor een klein deel in een gebied dat is aangeduid als ‘boswonen’ (Hooge Berkt).

Ingezet wordt op herstructurering binnen de huidige contouren in combinatie met zoeklocaties aan de randen, waarbij inpasbaarheid in de omgeving zorgvuldig moet worden afgewogen. Ontwikkelingen moeten passen bij de aard en schaal van de gemeente.

Projectgebied

Kaart Omgevingsvisie kern Bergeijk (Bron: Omgevingsvisie 2022) UrbiTom

21

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

De gemeente wil haar identiteit en imago van landelijke, groene, rustige plattelandsgemeente koesteren. De gemeente Bergeijk streeft bij het toevoegen van woningen naar een kwaliteitsverbetering op het gebied van landschap, natuur, klimaatadaptatie, toerisme of recreatie. Inbreiden mag alleen worden nagestreefd indien er daardoor op de betreffende locatie een kwaliteitsverbetering optreedt en mag niet zonder meer ten koste gaan van groene kwaliteiten en het historische karakter. Toets Het initiatief betreft een inbreiding/intensivering in de bestaande bebouwingskern. Het initiatief betreft de vervanging van een bestaande vrijstaande woning door 8 beneden-/bovenwoningen. Van de nieuwe woningen zijn er 3 voorzien als sociale huurwoning. De woningen op de begane grond zijn levensloopbestendig en daarmee geschikt voor de doelgroep senioren. Met 7 woningen, die geschikt zijn voor starters en senioren wordt voldaan aan het beleid van de gemeente Bergeijk dat minimaal 60% van de woningen geschikt moet zijn voor doelgroepen. 3.5.2

Kempische visie op wonen 2024 - 2028 In juli 2024 is door de samenwerkende kempengemeenten Eersel, Bladel, Bergeijk en Reusel-De Mierden de Kempische Visie op wonen 2024-2028 vastgesteld. De Kempische Visie op wonen 2024 – 2028 biedt een subregionaal perspectief op de woningmarkt. Feit is dat de opgaven op het gebied van wonen om een gezamenlijke oplossing vragen. De groei in de hele Brainportregio gaat in razend tempo en trekt steeds meer mensen naar onze gemeenten. Dit gaat veel sneller dan we een aantal jaren geleden verwachtten. Als gevolg van die groei staat onze woningmarkt onder grote druk. Woningprijzen stijgen. Starters en jonge gezinnen komen er steeds moeilijker tussen en de roep om meer betaalbaar aanbod (zowel koop als huur) is groot. Dit vraagt aan de ene kant om snelle woningbouw en het voorkomen van verdringing. Maar ook om een transitie naar betaalbaarder bouwen. Zodat mensen met een lager inkomen ook een woning kunnen blijven vinden in onze gemeenten. Betaalbaar aanbod is ook belangrijk voor onze meest kwetsbare bewoners. Denk aan spoedzoekers, mensen met een verstandelijke beperking of een achtergrond in de geestelijke gezondheidszorg. Deels omdat zij dit willen, en deels door Rijksbeleid, moeten zij steeds vaker zelfstandig wonen. Hiervoor zijn zeer betaalbare sociale huurwoningen nodig waarvan er maar weinig zijn in de gemeenten.

Naast groei zien, zien we ook dat de huidige bevolking vergrijst. Maar de woningen waarin senioren wonen zijn vaak op termijn niet meer geschikt voor hen. Bijvoorbeeld omdat ze de trap niet meer op kunnen of omdat voorzieningen in de kern ontbreken. Maar het juiste aanbod staat er (nog) niet. Als gevolg van de vergrijzing neemt ook de vraag naar zorg en ondersteuning toe. Ook hier knelt het. Zorgpartijen zullen als gevolg van de vergrijzing in de toekomst steeds meer moeite hebben om personeelstekorten te vullen en de benodigde

UrbiTom

22

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

zorg te leveren. Dit vraagt om andere woningen en een slimmere invulling van zorg of ondersteuning. Zo kunnen senioren op een comfortabele manier oud worden, ontstaat er doorstroming en komen er meer woningen beschikbaar voor andere doelgroepen. Thema’s Voor de komende jaren zien de 4 kempengemeenten vijf hoofdthema’s voor de regionale woningmarkt: 1. De (schaal)sprong vooruit. Diverse factoren nopen tot een schaalsprong vooruit: Het groeiend woningtekort is op dit moment één van de grootste problemen in Nederland, en ook in de Kempen. De provincie houdt voor de Kempen in de periode tot en met 2030 rekening met woningbouwopgave van bijna +2.600 woningen. Tussen 2030 en 2040 wordt een extra groei van minimaal +2.350 woningen voorspeld. De Brainportregio heeft een stevige groeiambitie. De regio wil de economische toppositie de komende jaren behouden en versterken. Als onderdeel hiervan zal de bedrijvigheid in de regio naar verwachting flink toenemen. In de Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant (2023) wordt in het kader van de schaalsprong in de Kempen een maximale behoefte in de Kempen geschetst van ongeveer 13.000 woningen in de periode t/m 2040 (dit is inclusief de lokale woningbehoefte). De schaalsprong vindt nu al plaats: vooral mensen uit Eindhoven en Veldhoven trekken steeds meer naar de dorpen in de nabijheid toe.

De provinciale prognose houdt nog onvoldoende rekening met de snellere groei van de onze bevolking. Als we rekening houden met de gemiddelde vestiging uit de afgelopen 5 jaar (en dus nog geen rekening houden met een extra groeiambitie in de regio), dan zijn er in de periode t/m 2030 +3.220 woningen nodig. Dit ligt ruim 600 woningen hoger dan waar de provincie in haar prognoses vanuit gaat (o.b.v. uitgangspunt binnenlandse vestiging en vertrek zijn in balans). Ambities bij dit thema: We bouwen voldoende woningen om mensen die verbonden zijn met één van onze dorpen en hier willen wonen een plek te kunnen bieden. Voor de periode t/m 2030 betekent dit minimaal 3.220 woningen. We willen voorkomen dat de groei van de Brainportregio leidt tot verdringing van onze inwoners. Daarom kiezen we ervoor om meer te doen dan alleen onze lokale opgave. Met de realisatie van 2.000 extra woningen willen we voor 2030 al een bijdrage leveren aan de groeiambitie van de Brainportregio. Na 2030 realiseren we nog eens 2.350 tot maximaal 8.000 extra woningen. Als Kempengemeenten lijken we op elkaar. We hebben vergelijkbare belangen en uitdagingen. Daarom is ons uitgangspunt: niet alle uitdagingen waar de Kempen voor staan landen in één gemeente. We willen zoveel mogelijk samen optrekken om capaciteit te bundelen en efficiënter te werken.

Door samen te werken sluiten we plannen en capaciteit goed op elkaar aan.

UrbiTom

23

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

2. Toegroeien naar een betaalbaardere woningvoorraad. Hier zijn diverse aanleidingen voor: De bevolkingsopbouw verandert. Als we kijken naar de autonome groei van de gemeente (exclusief de schaalsprong) zien we nu nog relatief veel gezinnen in de Kempen. Tegelijkertijd zien we dat het aandeel oudere huishoudens (65+ jaar) nu al groot is. Deze groep zal naar verwachting verder groeien terwijl het aandeel jongere huishoudens en gezinnen afneemt. Als gevolg neemt het aandeel kleine huishoudens (2 personen of minder) toe. De woningvoorraad is hier nog onvoldoende op voorbereid. Terwijl er met name in de toekomst een gebrek is aan woningen voor ouderen en kleinere huishoudens, zitten momenteel met name starters en lage inkomens in de knel. De woningprijzen zijn de afgelopen jaren zeer snel gestegen. Mede door de snelle groei van de Brainport en de gunstige ligging van met name Eersel en Bladel. Daarnaast zien we de druk op het sociale huursegment toenemen. Dit segment is in de Kempengemeenten klein, ongeveer 13-16% van de woningvoorraad. De Regionale vraag is anders van aard. De vraag die vanuit de schaalsprong in de Brainportregio op de gemeenten afkomt, is kwalitatief anders van aard dan de lokale woningvraag. Vestigers uit de Brainportregio richten zich meer op ruime en duurdere gezinswoningen (zoals 2-1 kap- of vrijstaande huizen).

Hiervan staan er nu al veel in de Kempen, maar voor veel lokale starters zijn deze woningen te duur. De vraag van woningzoekenden uit de regio vult hiermee het lokale vraagprofiel aan. Ambities bij dit thema: We zetten in op gemixte woonwijken waarbij we woningen toevoegen voor alle doelgroepen, zowel jong als oud. Vanuit de autonome vraag richten we ons vooral op starters en senioren. Hier ligt het accent op sociale huur en betaalbare koop. Voor de regionale vraag zien we naast betaalbare woningbouw ook vraag naar het en dure segment, met name voor gezinnen. Voor senioren ligt het accent op toegankelijke woningen (grondgebonden of appartement) nabij voorzieningen. Voor starters richten we ons op kleinere betaalbare koopwoningen (rij of appartement). Naast woningen die van oudsher passen in het dorpse woonmilieu, maken we ook ruimte voor nieuwe woonvormen die we nu nog weinig tegenkomen. Hiermee maken we onze woningvoorraad gevarieerder en passend voor de diverse doelgroepen in onze gemeenten. 3. Wonen met zorg of ondersteuning. Er is een groeiende vraag naar seniorenhuisvesting. Het aandeel ouderen (65+) is relatief groot en blijft de komende jaren groeien. Tussen 2021 en 2040 neemt het aantal 75-plussers in de Kempen toe met 5.000 (bijna een verdubbeling). Momenteel wonen deze ouderen nog vrij geconcentreerd in de grootste kernen.

Mede omdat de zorginstellingen zich hier bevinden. Richting de toekomst zal de sterke vergrijzing in alle dorpen en buurten een rol van belang gaan spelen. Door de groei van het aantal senioren met een zorg- of ondersteuningsvraag zullen de (personeels)tekorten in de zorg toenemen. Vanuit het kabinetsbeleid stuurt men er

UrbiTom

24

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

-

-

-

-

-

Gemeente Bergeijk

daarom op dat er (bijna) geen verpleeghuisplekken meer bijkomen. Dit betekent dat de woonvraag voor senioren in reguliere woningen moet worden opgevangen. Naast senioren zijn er ook andere doelgroepen met een zorg- of ondersteuningsvraag. Alhoewel deze groep in aantallen kleiner is dan senioren, is de huisvesting- en ondersteuningsvraag vaak complex. Dit vraagt specifiek aandacht in het woonbeleid. Het aandeel mensen met een verstandelijke beperking in de Kempengemeenten is ongeveer gelijk met dat in de rest van Nederland. Toevoegen van nieuw aanbod is vanuit een kwantitatief oogpunt naar verwachting niet direct nodig. Wel zien we diversiteit in de (zorg)behoeftes binnen de doelgroep. Doorstroomplekken voor mensen met een licht verstandelijke beperking. Met de inkoopregio (jeugdhulp) is afgesproken een richting in te zetten die streeft naar kleinschalig verblijf (thuis, nabij of lokaal). Het aantal jongeren is de komende jaren naar verwachting stabiel. Daardoor blijft de vraag ongeveer gelijk. Voor de Maatschappelijke opvang blijft Eindhoven waarschijnlijk ook na 2026 nog de rol van centrumgemeente vervullen. Toch betekent dit dat er een groeiende woonvraag ontstaat voor een aantal specifieke doelgroepen. Dit gaat bijvoorbeeld om mensen met psychosociale problematiek (GGZ), daklozen en mensen in de maatschappelijke opvang, of de forensische zorg.

Om dit in goede banen te leiden is de Regiovisie Doordecentralisatie Beschermd Wonen 2022-2026 opgesteld. Naast instroom en behoefte voor wonen met een woon- of ondersteuningsvraag, stromen er ook jaarlijks mensen uit. Idealiter naar een zelfstandige woning.

Ambities bij dit thema: We werken aan een samenleving waarin iedereen zoveel mogelijk regie heeft op het eigen leven, zelfstandig woont en kan meedoen. Ook als zij een zorg- of ondersteuningsvraag hebben. Om dit mogelijk te maken zetten we in op het realiseren van voldoende geclusterde, gespikkelde woonconcepten en 24-uurszorg voor senioren en overige doelgroepen. Met oog op efficiëntie en het garanderen van voldoende schaal om zorg te leveren, realiseren we woonvormen voor senioren met name in en rondom grotere kernen of nabij voorzieningen. In kleinere kernen zetten we juist in op het mogelijk maken van geclusterd wonen zonder intensieve zorg en omkijken naar elkaar. Voor de overige doelgroepen zetten we zoveel mogelijk in op spreiding en normalisering zodat mensen regie en grip behouden op het eigen leven. Dit vereist een sterke sociale basis. Als professionele zorg of ondersteuning nodig is leveren we die. Om dit mogelijk te maken is verdergaande samenwerking tussen alle ketenpartners nodig. Hierin trekken we als Kempengemeenten samen op en pakken we een verbindende rol tussen partijen. 4. Werken aan vitaliteit in de kernen. Vitaliteit vraagt aandacht met name in de kleine kernen In de brede zin staan we er goed voor. Eigenlijk scoren al onze kernen goed tot uitstekend op leefbaarheid in de Leefbarometer. Wel zijn er enkele aandachtspunten.

Veel kernen hebben nu een actief verenigingsleven (denk aan voetbalclubs, carnavalsverenigingen of muziek). Deze verenigingen kunnen cruciaal zijn bij het instandhouden van sociale netwerken.

UrbiTom

25

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

Maar deze verenigingen zijn afhankelijk van actieve leden. Door de vergrijzing en individualisering neemt het ledenbestand af, dit leidt tot verschraling van het aanbod en op termijn meer eenzaamheid. Daarnaast wonen meer mensen wonen langer zelfstandig (zie thema 3). Dit vraagt om dorpen met een sterke sociale basis en netwerken van mensen die elkaar ondersteunen en naar elkaar omkijken. Ook een goed voorzieningenaanbod is cruciaal. Ambities bij dit thema: We willen gemeentes zijn waar mensen samenleven en naar elkaar omkijken. Een plek waar iedereen kan meedoen naar eigen vermogen. Dit doen we door bij woningbouw te sturen op het aanbrengen van diversiteit in eenzijdige wijken en samen met onze partners te werken aan leefbaarheid en vitaliteit in delen van de gemeente waar dit onder druk staat. We zetten in op het behoud van kansen voor lokale starters en jonge gezinnen. Ook betrekken we nieuwe bewoners bij het sociale leven in de dorpen. Bijvoorbeeld door het behoud van ontmoetingsplekken, voorzieningen en activiteiten in alle wijken en dorpen. Daarnaast werken we aan een groene, gezonde en toegankelijke leefomgeving die aanzet tot beweging en ontmoeting. 5. Op weg naar een duurzame toekomst. Er zijn nog veel slechte energielabels in oudere wijken. Energieprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen.

Dit voelen met name mensen met een kleine beurs en een slecht geïsoleerde woning. Energiearmoede ligt dan al snel op de loer. Het streven naar een duurzame, energiezuinige woning is niet langer ingegeven vanuit het doel om zuinig met onze planeet om te gaan. Er is ook een financiële prikkel. Bij nieuwbouw moet een stapeling van eisen worden voorkomen. Voor nieuwbouw zijn de minimale wettelijke eisen al vrij strikt. Nieuwbouw moet ten minste “bijna energieneutraal gebouwd” (BENG) zijn en aardgasvrij. Dit betekent in de praktijk dat nieuwbouwwoningen tenminste energielabel A hebben. De Kempengemeenten hebben afzonderlijk van elkaar het doel opgenomen om in 2030 49% van de CO2 uitstoot te reduceren, en in 2050 energieneutraal te zijn. Ambities bij dit thema: In de Kempen zijn we in 2050 klimaatneutraal. De komende periode tot 2030 leggen we de aandacht vooral op het verduurzamen van de bestaande voorraad. Door deze woningen te isoleren en toekomstbestendig te maken stomen we onszelf klaar om na 2030 volop in te zetten op de transitie naar duurzame energie. Om stapelingen van eisen te voorkomen en onze doelstellingen rond betaalbaarheid en bouwsnelheid te halen, gaan we de komende 5 jaar uit van de landelijke duurzaamheidseisen bij nieuwbouw (BENG). Wel geven we plannen met een hogere duurzaamheidsambities dan de wettelijke minimumeisen (ENG; Circulair etc.) prioriteit.

UrbiTom

26

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

Toets In het plan is sprake van vervanging van een bestaande woning en toevoeging van 7 nieuwe woningen. Van de nieuwe woningen zijn er 3 voorzien als sociale huurwoning. De woningen op de begane grond zijn levensloopbestendig en daarmee geschikt voor de doelgroep senioren. Met 7 woningen, die geschikt zijn voor starters en senioren wordt voldaan aan het beleid van de gemeente Bergeijk dat minimaal 60% van de woningen geschikt moet zijn voor doelgroepen. Met de woningen wordt voor een deel voorzien in de, in de Kempische visie op wonen aangegeven, programma voor Bergeijk tot 2030 van 600 woningen. Het betreft een herstructurering, in stedelijk gebied waarbij een de woningen BENG (bijna energieneutraal) worden gebouwd. Het plan is passend binnen de Kempische visie op wonen 2024 – 2028. 3.5.3

Vereveningsfonds Sociale Woningbouw Nagestreefd wordt dat iedereen in de gemeente Bergeijk betaalbaar kan wonen. Om die reden heeft de gemeente Bergeijk in haar woonbeleid bepaald dat 30% van de nieuw te realiseren woningen moet bestaan uit sociale huurwoningen. Bij nieuwe woninginitiatieven is het niet altijd mogelijk om dit percentage te halen, bijvoorbeeld omdat het project te klein is (als het bijvoorbeeld om 1 woning gaat, dan is deze bijna per definitie vrijstaand en te duur om als sociale huurwoning op de markt te worden gebracht), of omdat sociale woningen niet passen binnen de ruimtelijke context (bijv. in een dorpsrand met vrijstaande woningen is het niet altijd passend om sociale huurwoningen, die meestal aaneengebouwd zijn, toe te voegen). Om te zorgen dat een percentage van 30% sociale huurwoningen over de gehele lijn financierbaar en dus realiseerbaar is, heeft de gemeente Bergeijk een Vereveningsfonds Sociale Woningbouw ingesteld. De raad heeft hierover op 28 januari 2021 een positief besluit genomen. Hierbij wordt de volgende werkwijze gehanteerd: In principe werkt de gemeente niet mee aan een initiatief dat niet voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Indien een initiatiefnemer voldoende kan onderbouwen dat het onwenselijk of onmogelijk is om de norm van 30% te realiseren in zijn plan, dan kan het college besluiten om af te wijken van het beleid.

In dat geval kan de gemeente besluiten om toch mee werken aan het initiatief. Voorwaarde is dan dat de initiatiefnemer een afdracht betaalt aan het Vereveningsfonds voor sociale woningbouw. Deze afdracht wordt door de gemeente ingezet om het tekort aan sociale woningen op deze locatie te verevenen met een locatie die meer dan het voorgeschreven aantal sociale woningen realiseert. In de nota Vereveningsfonds Sociale Woningbouw is aangegeven op welke wijze de bijdrage wordt berekend. Toets In het plan worden feitelijk 7 woningen toegevoegd, waarvan er 3 (42,8%) verhuurd worden onder de liberalisatiegrens, die momenteel (2025) op € 900,07 staat. De liberalisatiegrens

UrbiTom

27

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

Gemeente Bergeijk

is jaarlijks te indexeren. Hiermee voldoet het plan aan de voornoemde norm van de gemeente Bergeijk die voorschrijft dat nieuwe ontwikkelingen minimaal 30% sociale huurwoningen moeten bevatten. Er hoeft derhalve geen afdracht te worden gedaan aan het Vereveningsfons Sociale Woningbouw. 3.5.4

Conclusie gemeentelijk beleid Het initiatief past binnen het gemeentelijk beleid: Het gaat om een woningbouwlocatie in stedelijk gebied, waar door herontwikkeling kwaliteit wordt toegevoegd. De nieuwe woningen betreffen levensloopbestendige woningen, die aansluiten op de woningbehoefte en het doelgroepenbeleid van de gemeente Bergeijk.

UrbiTom

28

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

4

Gemeente Bergeijk

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu In dit hoofdstuk wordt de gewenste ontwikkeling getoetst aan de verschillende aspecten uit de fysieke leefomgeving. Indien noodzakelijk worden deze aspecten nader gemotiveerd met een onderzoek.

4.1

Ladder duurzame verstedelijking

4.1.1

Algemeen/Wettelijk kader De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Artikel 5.129g (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening, die voldoende substantieel is. 2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b.

als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 3. Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. 4. Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

UrbiTom

29

Onderbouwing voor een buitenplanse afwijking van het omgevingsplan ‘Nieuwstraat 66, Bergeijk’

4.1.2

Gemeente Bergeijk

Toetsing Uit jurisprudentie blijkt dat kleinschalige woningbouwplannen niet als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' kunnen worden aangemerkt. Zo heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRvS) aangegeven dat een ontwikkeling van 11 woningen en 16 parkeerplaatsen niet als stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt (d.d. 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921 (gemeente Aa en Hunze)). Het initiatief betreft de verbetering van een bestaande woning en de realisatie van 8 nieuwe woningen. Het plan ligt binnen stedelijk gebied. Gelet op bovenstaande uitspraken kan onderhavige ontwikkeling niet worden aangemerkt als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.

4.1.3

Conclusie Gelet op de hierboven vermelde feiten kan een toets aan de ladder achterwege blijven.

4.2

Duurzaamheid

4.2.1

Algemeen/Wettelijk kader Bij duurzaam bouwen wordt rekening gehouden met de behoeften van de huidige generatie zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen. In artikel 22.52 van de Omgevingswet (Bruidsschat) is bepaald dat alle energiemaatregelen met een terugverdientijd van maximaal 5 jaar moeten worden getroffen.