toelichting bestemmingsplan Grote Bos

31

Uitsnede risicokaart (plangebied blauwe ster) (bron: Risicokaart.nl)

In de omgeving van het plangebied ligt wel de risicobron A67. De A67 heeft een invloedsgebied van 4.000 meter, het plangebied is op 1.500 meter gelegen. Het plangebied ligt echter ruimschoots buiten de meest relevante zone voor het groepsrisico (de 200 meter zone). Hierdoor kan volstaan worden met een beperkte verantwoording van het groepsrisico. Beperkte verantwoording groepsrisico Wettelijk kader Ten aanzien van het groepsrisico van de genoemde risicobronnen dient te worden ingegaan op de elementen van de verantwoording uit artikel 7 van het Bevt. Het heeft hier dan betrekking op zelfredzaamheid en beheersbaarheid/bestrijdbaarheid: a de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg of dat binnenwater, en b voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet. Beheersbaarheid / bestrijdbaarheid Allereerst is het voor de bestrijdbaarheid van een ramp of zwaar ongeval van belang om de aanrijdtijden van de brandweer voor het plangebied te inventariseren. Vanuit de brandweerkazerne Geldrop is de locatie binnen 5 minuten te bereiken en vanuit de brandweerkazerne Mierlo eveneens binnen 5 minuten.

Geconcludeerd wordt dat het plangebied en diens directe omgeving goed bereikbaar is voor de brandweer. Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effec-

32

ten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid bij het toxische scenario worden daarom niet verder in beschouwing genomen. Ten aanzien van het brandbare scenario, zet de brandweer eveneens in op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied.

Verloop bij grootschalig brandweer optreden (Bron: Scenarioboekev.nl)

Wel is het van belang dat zich in het plangebied voldoende bluswatervoorzieningen bevinden. Het is te veronderstellen dat gezien het gegeven dat op de locatie nieuwbouw wordt gerealiseerd, voldoende voorzieningen hiervoor aanwezig zijn. Zelfredzaamheid Zelfredzaamheid is het zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchting. Het zelfredzame vermogen van personen in de buurt van een risicovolle bron is een belangrijke voorwaarde om grote effecten bij een incident te voorkomen. Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen en/of er een explosie plaatsvindt, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde toxische incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. Immers, schuilen binnen de afgesloten bebouwing zal in beginsel de beste manier zijn om de calamiteit te overleven.

Schuilen binnen de locatie is mogelijk binnen de nieuwbouw, zeker gezien het feit dat de bebouwing als gevolg van de hedendaagse energieprestatie-eisen goed geïsoleerd is en derhalve voldoet aan de nodige veiligheidseisen. Bovenstaand advies is ook van toepassing op het brandbare scenario. Echter, ook vluchtwegen van de bron af, in dit geval richting westen en zuiden via de Grote Bos en oosten via de Wegedoorn, behoren tot de mogelijkheden om de zelfredzaamheid te vergroten.

33

Conclusie Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.7

Water Algemeen Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. In deze waterparagraaf worden de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling afgewogen. Voor de ontwikkeling aan de Grote Bos te Geldrop is een separate waterparagraaf 8 opgesteld. In de paragraaf komt het verschillende beleid naar voren en wordt getoetst hoe er aan diverse aspecten binnen het thema water om wordt gegaan. Het navolgende opgestelde beleid komt aan bod: − Europese kaderrichtlijn water (2000) − Rijksbeleid – Het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 − Regionaal Waterprogramma Noord-Brabant 2022-2027 − Waterschapsbeleid – Waterbeheerprogramma 2022-2027 Waterschap De Dommel − Gemeentelijk Rioleringsplan 2023-2027 Geldrop-Mierlo Toetsing Het plangebied heeft een totaal oppervlakte van circa 11.770 m 2. In de huidige situatie bestaat uit perceel uit braakliggend terrein met aan de noord en zuidzijde een parkeerplaats voorzien van een puinverharding. In de beoogde situatie wordt er een appartementencomplex gerealiseerd en verschillende parkeervoorzieningen. In onderstaande tabel zijn de huidige en beoogde verhardingsoppervlakte van het perceel weergegeven. Huidige en beoogde verdeling verhard oppervlakte.

Bouwvlak (waarvan daken) Terrein verharding Onverhard terrein Totaal

Huidig m² 0

Toekomstig m2 Circa 3.450 Circa 2.350 Circa 3.600 Circa 5.820 11.770

0 11.770 11.770

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hebben hun keuren geharmoniseerd. Als onderdeel van dit harmonisatietraject hanteren de waterschappen sinds 1 maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt of er sprake is van afkoppelen. Bij een toename en afkoppelen van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Het doel van dit

8

SAB. Waterparagraaf Grote Bos, Geldrop. 210456, 17 november 2022. 34

uitgangspunt is om te voorkomen dat hemelwater als gevolg van uitbreiding of afkoppelen van het verhard oppervlak versneld op het watersysteem wordt geloosd. Voor lozingen op een oppervlaktewater eist het waterschap daarom een vervangende berging, die de extra afvoer van het nieuwe verharde oppervlak als het ware neutraliseert. Gemeenten stellen vanuit hun eigen verantwoordelijkheid voorwaarden aan de afvoer via een rioleringsstelsel. Bij het invullen van de compensatieopgave wordt tevens gekeken naar de mogelijke realisering van andere waterdoelen. Het gaat hierbij dus om een optimale inpassing van een plan in zijn omgeving, waarbij ook gekeken moet worden naar het huidig en toekomstig functioneren van het totale (deel)stroomgebied waar de ontwikkeling onderdeel van uitmaakt. Naast het behoud van voldoende systeemrobuustheid, kan hiermee beter invulling worden gegeven aan de gewenste doelmatigheid. Bovendien biedt dit mogelijkheden voor waterschappen en gemeenten om ook andere dan hydrologische aspecten mee te nemen in de afweging. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het oplossen van waterkwaliteitsknelpunten of het tegengaan van verdroging. Voor hemelwater dat op verharde oppervlakten valt staan de waterschappen onderstaande voorkeursvolgorde voor, waarbij optie 1 het meest wenselijk en optie 5 het minst wenselijk is: 1. hergebruik 2. vasthouden / infiltreren 3.

bergen en afvoeren 4. afvoeren naar oppervlaktewater (direct of indirect) 5. afvoeren naar de riolering Hemelwater compensatie Wanneer er sprake is van een toename van verhard oppervlak vanaf 500 m² tot en met 10.000 m² wordt de volgende rekenregel toegepast: benodigde compensatie (in m3) = toename verhard oppervlak (in m2) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m) Met behulp van de keurkaart ‘Algemene regels verhard oppervlak’ is de gevoeligheidsfactor bepaald op 1. De benodigde compensatie is als volgt berekend voor het verhard oppervlak binnen het plangebied: 5.950 m2 x 1 x 0,06 = 357 m3 Wanneer het gehele bouwvlak wordt bebouwd zal er een toename van verhard oppervlak zijn ten opzichte van het beoogde plan. De benodigde compensatie is als volgt berekend voor het verhard oppervlak en volledig bebouwd bouwvlak binnen het plangebied: 7.050 m2 x 1 x 0,06 = 423 m3 De infiltratievoorziening dient boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand gelegen te zijn. De gemiddelde grondwaterstand volgens de metingen uit het Dinoloket liggen allemaal hoger dan het gegeven uit de provinciale kaart. Gemiddeld is er sprake van een 135 cm onder maaiveld. De oppervlakte van de infiltratievoorziening bij een diepte

35

van 135 cm dient zodoende 357 / 1,35 = 264,4 m2 te zijn voor de beoogde situatie. Bij een situatie waar het gehele bouwvlak wordt bebouwd dient er 423 / 1,35 = 313,4 m 2 aan infiltratievoorziening te zijn. De infiltratievoorziening wordt gerealiseerd in de vorm van een wadi binnen het plangebied. In de bestemmingsplanregels is een specifieke gebruiksregel opgenomen waarbij het gebruik van de gronden binnen de bestemming ‘Wonen’ strijdig is wanneer er niet voldoende infiltratievoorzieningen worden gerealiseerd. Doorlatendheid De doorlatendheid (k-waarde) van gronden in Nederland ligt tussen de 0.0001 m/dag voor nauwelijks doorlatende zware klei en 100.000 m/dag voor grind. Voor zandgronden ligt de k-waarde tussen 0,5 en 250 m/dag. De bodem binnen het plangebied bestaat voornamelijk uit matig fijn zand welke zwak siltig is, dit komt overeen met een k-waarde van 10. Naast het matig fijn zand komt in mindere mate zwak siltig matig grof zand voor, wat overeenkomt met een k-waarde van 20. Verder zijn er op plaatselijk op 150 cm onder maaiveld en plaatselijk op 250 cm onder maaiveld lagen met zwak zandig leem, wat overeenkomt met een k-waarde van 0,3. Daarmee kan worden geconcludeerd dat de locatie goed waterdoorlatend is. Waterveiligheid Als gevolg van de klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe.

In of in de directe nabijheid van het plangebied zijn echter geen primaire of regionale waterkeringen aanwezig. De doelen op het gebied van waterveiligheid zijn omgerekend naar normspecificaties voor de keringen. Het voorliggende plangebied is niet gelegen in een dijkringgebied. Raadpleging van de Atlas Leefomgeving laat zien dat het gebied niet gesitueerd is in een overstroombaar gebied als de primaire waterkeringen breken. Daarmee kan worden geconcludeerd dat het overstromingsrisico klein is. Oppervlaktewater Uit de legger van het Waterschap blijkt dat er geen watergangen in (de directe omgeving van) het plangebied gelegen zijn. Ook zijn er geen watergangen in eigendom van de gemeente aanwezig in en rond het plangebied. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor het plan. Grondwater Om grondwateroverlast te voorkomen stelt het waterschap als eis dat de bodem van de voorziening boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand ligt. Dit wordt ook wel de ontwateringsdiepte genoemd; het verschil in hoogte tussen het maaiveld en de maximaal optredende grondwaterstand. De gangbare normen voor de ontwateringsdiepte zijn: • Woningen met kruipruimte: 0,7 m -mv • Woningen zonder kruipruimte: 0,3 m -mv (Vloerpeil van woningen 0,30 m + maaiveld) • Tuinen en openbare groenvoorzieningen: 0,5 m -mv

36

Verder wordt geadviseerd het bouwpeil 0,2 m hoger te leggen dan het peil van de aangrenzende weg. Zo staat water bij water-op-straat niet direct tegen het appartementencomplex aan. Waterkwaliteit Met de voorgenomen ontwikkeling worden geen functies mogelijk gemaakt die een bedreiging vormen voor de grondwaterkwaliteit. Er wordt op gelet dat niet-uitloogbare bouwmaterialen worden gebruikt, om te voorkomen dat het hemelwater wordt vervuild. In verband hiermee worden eisen gesteld aan de bij de daken, goten en leidingen te gebruiken materialen. Er mogen geen (sterk) uitloogbare materialen zoals koper, lood, zink, teerhoudende dakbedekking of geïmpregneerde beschoeiingen gebruikt worden op delen die met het hemelwater in contact komen, zoals de dakbedekking, goten en pijpen of er moet voorkomen worden dat deze materialen kunnen uitlogen (bijvoorbeeld door het coaten van loodslabben). Riolering Bij de nieuwbouw wordt hemelwater en afvalwater gescheiden aangeleverd. Het afvalwater zal in de toekomstige situatie worden aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel in de omgeving. Hemelwater wordt daarmee bij de verdere planuitwerking in beschouwing genomen zodat het duurzaam wordt verwerkt. Daarmee zal de ontwikkeling hydrologisch neutraal zijn. Het hemelwater wordt geborgen op eigen terrein en heeft enkel bij piekbuien een overloop naar de kolken op straat.

Als gevolg van de ontwikkeling zal het aanbod van vuilwater mogelijkerwijs wijzigen. Voor de berekening van het toekomstige aanbod en eventuele toename hierin is uitgegaan van een gemiddeld verbruik van 16 liter per dag geproduceerd per persoon. Op basis van maximaal 73 appartementen en een gemiddelde bezetting van 2,5 personen/woning, wordt uitgegaan van 182,5 bewoners. Dit betekent dat er dus 182,5 x 16 liter = 2.920 liter per dag wordt geloosd. Aangezien er nu geen bebouwing aanwezig is in het plangebied komt dit overeen met een toename van circa 3 m³/dag. De berekening is gebaseerd op basis van gemiddelden en betreft derhalve een indicatie van hoeveelheden. De aansluiting op het riool wordt geregeld door de gemeente. Beheer en onderhoud Het beheer en onderhoud van het inzamelings- en transportstelsel van afvalwater, kortom de riolering, ligt bij de gemeente. Het Waterschap is verantwoordelijk voor de zuivering van het aangeleverde afvalwater. Het beheer en onderhoud van het gemeentelijke inzamelings- en transportstelsel ligt bij de gemeente tot aan het eindgemaal dat in beheer is van het waterschap. Het Waterschap is verantwoordelijk voor het transport vanuit het eindgemaal tot en met afvalwaterzuiveringsinstallatie en voor de zuivering. De gemeentelijke riolering moet bereikbaar zijn voor beheer en onderhoud.

Klimaatadaptatie/Verdroging Een van de effecten van klimaatverandering is dat er vaker langere periodes zijn van droog en warm weer, alsmede nattere periodes met hevige regenval. Ook in de regio Geldrop speelt het probleem droogte, hierom is het wenselijk om tijdens droge dan

37

wel natte periodes water vast te kunnen houden in de openbare ruimte. De bodem zelf heeft goede waterretentiemogelijkheden, vanwege een goede infiltratie laag (zand) bovenop een slechte infiltratie laag (leem). Maar er moet wel een mogelijkheid zijn tot infiltratie; bij verharde grond is dat niet zomaar het geval. Daarom wordt de verwezenlijking van onverharde grond óf infiltratie mogelijkheden in verharde grond geadviseerd om klimaat- en toekomstgericht te ontwikkelen. Het is daarnaast mogelijk om opvangreservoirs, zoals infiltratiekratten, of waterberging te realiseren. Het verwezenlijken van goede infiltratie heeft daarnaast een positief effect op overstromingen door regenbuien. Wel blijft er een kleine kans op overstromingen in het gebied. Hierom wordt aanbevolen om zo klimaatadaptief mogelijk te bouwen, en zo mogelijke toekomstige schade te mitigeren Een verhoogd vloerpeil t.o.v. de weg, kruipruimteloos bouwen, en een zo groen mogelijk (onverhard) perceel zijn voorbeelden om wateroverlast te voorkomen. Conclusie Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. De waterparagraaf wordt in het kader van het wettelijk vooroverleg voorgelegd aan het waterschap.

4.8

Natuur Algemeen Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de aanwezige natuurwaarden in en om het plangebied. Vanaf 1 januari 2017 geldt hiervoor de Wet natuurbescherming. Deze wet beschermt bepaalde plant- en diersoorten, natuurgebieden en bossen. Voordat ontwikkelingen mogen plaatsvinden, moet worden aangetoond dat in het kader van de huidige natuurwet- en regelgeving van een negatief effect geen sprake is, dan wel dat daarvoor respectievelijk een vergunning of ontheffing kan worden verkregen. Toetsing Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling is een quick scan natuur9 uitgevoerd. Middels deze quickscan zijn aanwezige beschermde natuurwaarden in beeld gebracht en de mogelijke effecten op de ontwikkeling. Beschermde gebieden Uit de quick scan blijkt dat Natura 2000-gebied Strabrechtse heide en Beuven in de buurt van het plangebied ligt. Door de afstand tot het Natura 2000-gebied en de kleinschaligheid van de ontwikkeling zijn verstoringen echter op voorhand uitgesloten. Van de ontwikkeling is geen sterke toename van stikstofemissie te verwachten. Toch kan sprake zijn van een kleine toename in stikstofdepositie op omliggende stikstofgevoelige habitattypen. Derhalve dient een AERIUS-berekening uitgevoerd te worden. De mogelijke stikstofeffecten worden behandeld in de navolgende paragraaf 4.9.

9

SAB. Quick scan natuur Geldrop, Grote Bos. 210456, 4 oktober 2023 38

Beschermde soorten In en rondom het plangebied kunnen in het wild levende planten en dieren aanwezig zijn. Iedereen dient voldoende zorg in acht te nemen voor deze soorten en hun directe leefomgeving. In en nabij het plangebied kunnen ook soorten voorkomen die zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming, maar waarvoor een provinciale vrijstelling van de verboden geldt, voor werkzaamheden die men uitvoert in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Door de provinciale vrijstelling staat de aanwezigheid van deze soorten de geplande ontwikkeling niet in de weg. Daarnaast zijn mogelijk nog enkele essentiële elementen aanwezig, voor soorten waarvoor geen provinciale vrijstelling geldt. Zo blijkt uit de quick scan dat in en rondom het plangebied vogels kunnen broeden. Om overtreding van de wet te voorkomen wordt geadviseerd om de geplande ruimtelijke ontwikkeling buiten de broedperiode te werken. Op deze manier worden geen in gebruik zijnde nesten beschadigd of vernield. Mogelijk zijn ook nestplaatsen aanwezig van havik, sperwer en boomvalk in een straal van 75 meter tot het plangebied. Nestplaatsen van deze soorten zijn jaarrond beschermd. Om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen dient de geplande ruimtelijke ontwikkeling buiten de broedperiode te worden uitgevoerd. Op deze manier worden geen in gebruik zijnde nesten verstoord.

Indien hier niet aan voldaan kan worden dient nader soortenonderzoek uitgevoerd te worden. Indien nestplaatsen van deze soorten aanwezig blijken, dan moeten voor de werkzaamheden mitigerende maatregelen worden getroffen. Ook is voor de werkzaamheden dan waarschijnlijk een ontheffing van de Wet natuurbescherming noodzakelijk Verder zijn mogelijk beschermde elementen, zoals verblijfplaatsen van vleermuizen, direct naast het plangebied aanwezig. Met de geplande werkzaamheden gaan eventueel aanwezige verblijfplaatsen niet verloren, maar is er mogelijk kans aanwezig op lichtverstoring van deze dieren. Om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen wordt geadviseerd om tijdens de aanlegfase en gebruiksfase van de geplande ruimtelijke ontwikkeling lichtverstoring te voorkomen. Indien hieraan niet voldaan kan worden dient nader soortgericht onderzoek uitgevoerd te worden om uitsluitsel te krijgen over de aan- of afwezigheid van deze soorten dient nader soortgericht onderzoek uitgevoerd te worden. Om uitsluitsel te krijgen over de aan- of afwezigheid van deze soorten dient nader soortgericht onderzoek uitgevoerd te worden. Indien verblijfplaatsen aanwezig blijken, dan moeten voor de werkzaamheden mitigerende maatregelen worden getroffen om negatieve effecten zoveel mogelijk te voorkomen.

Ook is voor de werkzaamheden dan waarschijnlijk een ontheffing van de Wet natuurbescherming noodzakelijk. Op het moment is het niet waarschijnlijk dat de rugstreeppad in het besluitgebied voorkomt omdat zanderig terrein ontbreekt. Als het besluitgebied in een later stadium echter uit braakliggend terrein zal bestaan, is het niet onmogelijk dat de soort zich in het besluitgebied zal vestigen. Aangeraden wordt om ondiepe poelen zo snel mogelijk te dempen en het terrein zo kort mogelijk braak te laten liggen. Hiermee kan vestiging van de rugstreeppad worden voorkomen. Beschermde houtopstanden

39

Bij deze ruimtelijke ontwikkeling wordt geen houtopstand geveld waarop de regels van de Wet natuurbescherming van toepassing zijn. De bescherming van houtopstanden vormt dan ook geen beperking voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Vervolgstappen − Houd rekening met de zorgplicht; − Houd rekening met broedende vogels; − De werkzaamheden dienen buiten de broedperiode uitgevoerd te worden (globaal half maart tot half augustus). Indien hier niet aan voldaan kan worden dient nader onderzoek naar havik, sperwer en boomvalk uitgevoerd te worden; − Voorkom lichtverstoring (gedurende de aanleg- en gebruiksfase) op potentiële verblijfplaatsen van de vleermuis in het gebouw ten zuidwesten van het plangebied. Indien hier niet aan voldaan kan worden dient nader onderzoek naar de vleermuizen uitgevoerd te worden; − Zorg tijdens de bouwfase dat het plangebied niet geschikt wordt voor de rugstreeppad; − Laat een AERIUS-berekening uitvoeren. Conclusie Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.9

Stikstof Algemeen Op grond van de Wet natuurbescherming worden soorten en habitattypen in Natura 2000-gebieden beschermd waarvoor instandhoudingsdoelen zijn geformuleerd. Hieruit volgt dat een project of plan niet mag leiden tot negatieve effecten op de instandhoudings-doelstellingen. In veel Natura 2000-gebieden is door een overbelasting van stikstof (stikstofoxiden en ammoniak) een knelpunt aanwezig bij de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen. Nieuwe ontwikkelingen, die een toename van de stikstofdepositie tot gevolg hebben, kunnen hierdoor “significante negatieve effecten” hebben voor de instandhoudingsdoelstellingen. Effecten van een plan of een project op de stikstofdepositie kunnen ontstaan tijdens de realisatie - en/of de gebruiksfase. Met het rekenmodel AERIUS-Calculator kan de stikstofdepositie (mol N/ha/jaar) op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden ten gevolge van de ontwikkeling worden berekend. Voor het berekenen van de stikstofdepositie worden in het rekenmodel de emissies van stikstof in de verschillende bronnen ingevoerd. Het rekenmodel berekent vervolgens de verspreiding van deze stikstofemissies en de stikstofdepositie binnen de Natura 2000-gebieden op stikstofgevoelige habitattypen en stikstofgevoelige leefgebieden van soorten.

Toetsing De aanleg- en gebruiksfase is doorgerekend met het rekenprogramma Aerius, de berekeningen zijn verwerkt in het stikstofonderzoek 10. Uit het stikstofonderzoek blijkt dat er geen sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Als invoer gegevens

10

SAB. Onderzoek stikstofdepositie Grote Bos, Geldrop. 210456, 23 februari 2023. 40

is uitgegaan van maximaal 75 appartementen (gasloos) met bijbehorende verkeersbewegingen. Aanlegfase Met de gehanteerde parameters blijkt dat uit de uitgevoerde berekeningen van de aanlegfase er geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol stikstof/ha/j op de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden. Er zijn daardoor geen nadelige milieueffecten te verwachten op de omliggende Natura 2000-gebieden. Gebruiksfase Met de gehanteerde parameters blijkt dat uit de uitgevoerde berekeningen van de gebruiksfase er geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol stikstof/ha/j op de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden. Er zijn daardoor geen nadelige milieueffecten te verwachten op de omliggende Natura 2000-gebieden. Eindadvies Geconcludeerd wordt dat aan de hand van de gehanteerde parameters significant negatieve effecten derhalve worden uitgesloten. Er is geen vergunning ten behoeve van de Wet natuurbescherming benodigd. Conclusie Het aspect stikstof vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.10

Archeologie Algemeen Door ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Erfgoedwet is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Toetsing Het plangebied is gelegen in archeologisch waardevol gebied op grond waarvan Archeologische onderzoek nodig is bij een bodemverstoring van vanaf 500 m 2. Dat zal bij de realisatie van het appartementencomplex aan de hand zijn. Om zicht te krijgen op de mogelijk aanwezige archeologische waarden is een archeologisch bureauonderzoek11 uitgevoerd.

11

Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant. Archeologisch Bureauonderzoek Strabrechtcollege Grote Bos 2 te Geldrop. 287773, 5 november 2021. 41

Archeologisch bureauonderzoek De bekende archeologische gegevens geven voor het plangebied voldoende concrete aanwijzingen voor een lage verwachting voor resten van bewoning uit de periodes Paleolithicum en Mesolithicum, een hoge verwachting voor resten van bewoning uit de periode Neolithicum t/m de Vroege Middeleeuwen en een lage verwachting voor resten van bewoning en akkerindeling uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd. Deze resten worden verwacht vanaf een diepte van 100 cm onder maaiveld. Of er van het bodemarchief nog resten aanwezig zijn, is niet op basis van dit bureauonderzoek vast te stellen. Wel moet gezegd worden dat in het plangebied verstoringen worden verwacht die ongeveer tot een diepte van 1 meter onder maaiveld doorlopen. Het is onduidelijk of hierdoor de archeologische resten zijn aangetast dan wel verstoord zijn. Vanwege de hoge trefkans op het aantreffen van archeologische resten van bewoning uit de periode Neolithicum tot en met de Vroege Middeleeuwen, wordt geadviseerd in het plangebied een archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren. Omdat de archeologische verwachting sterk samenhangt met de intactheid van de C-horizont, wordt geadviseerd in het plangebied een inventariserend veldonderzoek uit te laten voeren. Hiermee kan de archeologische verwachting worden getoetst.

Het inventariserend veldonderzoek dient uitgevoerd te worden door een archeologisch bedrijf bevoegd tot het uitvoeren van archeologisch booronderzoek (Erfgoedwet 2016, art. 5.4 en Besluit Erfgoedwet art. 3, protocol inventariserend veldonderzoek- overig). Op basis van de uitkomsten kan de gemeente in beginsel een beslissing nemen over de noodzaak tot het veiligstellen van de archeologische informatie door middel van vervolgonderzoek. Inventariserend veldonderzoek Naar aanleiding van het bureauonderzoek is een inventariserend veldonderzoek12 in de vorm van boringen uitgevoerd voor de herontwikkeling aan de Grote Bos te Geldrop. In het plangebied zijn negen boringen gezet. De einddieptes van de boringen liggen tussen 100 en 200 cm -mv. Het booronderzoek bevestigt dat de natuurlijke ondergrond uit dekzand bestaat. In het hele plangebied bestaat de top van het bodemprofiel uit opgebrachte en omgewerkte grond. Ter hoogte van zeven boorpunten gaat deze opgebrachte en omgewerkte grond scherp over in de C-horizont. Hier is de bodem niet meer intact en zijn de hoge zwarte enkeerdgronden niet aanwezig. Eventuele archeologische resten zijn bij deze boorpunten vergraven. Ter hoogte van twee boorpunten, één in het noorden en één in het zuiden, is nog (een restant van) een podzolbodem (B- en BC-horizont) aanwezig.

De zuidelijke zone heeft een geschatte maximale omvang van 120 m 2 (een voormalige binnenplaats). De noordelijke zone heeft een geschatte maximale omvang van 960 m2.

12

Bureau voor Archeologie. Strabrechtcollege, Grote Bos, Geldrop, gemeente Geldrop-Mierlo. 2214-6687, 13 juli 2022. 42

Bij realisatie van de huidige plannen vinden voor zover bekend alleen ingrepen plaats in de noordelijke zone. Aanbevolen wordt om in deze zone nader te bepalen of archeologische resten aanwezig zijn (kartering) en of deze behoudenswaardig zijn (waardering). Dit kan het beste worden gedaan door het uitvoeren van een proefsleuvenonderzoek. De werkwijze van het onderzoek dient vastgelegd te worden in een door de bevoegde overheid goed te keuren Programma van Eisen (PvE). Advies Archeologische Monumentenzorg Het inventariserend veldonderzoek is beoordeeld13 door de Archeologische Monumentenzorg. Het rapport is goed geschreven en voldoet aan de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie. Uit het onderzoek blijkt dat in het plangebied een esdek is gevormd, dat in een groot deel van het plangebied niet meer aanwezig is. Uit een vergelijking van de NAP hoogtes van de C-horizont in de boorstaten blijkt echter dat deze in het oostelijke deel van het plangebied nergens diepgaand verstoord is. Dit is wel het geval in het westelijke deel van het onderzoeksgebied. We kunnen daarom instemmen met het advies dat vervolgonderzoek nodig is in de vorm van een proefsleuvenonderzoek, maar adviseren het onderzoeksgebied te vergroten.

Programma van Eisen Proefsleuven Aan de hand van het inventariserend veldonderzoek en de beoordeling daarvan is het Programma van Eisen voor het Proefsleuvenonderzoek opgesteld 14. Het Programma van Eisen is goed gekeurd door het bevoegd gezag. Proefsleuvenonderzoek Het doel van het proefsleuvenonderzoek 15 was het vaststellen van de archeologische waarde van het terrein. Hiertoe was het noodzakelijk inzicht te krijgen in de precieze aard en omvang van de vindplaats. In het verlengde daarvan is in kaart gebracht wat de consequenties zijn van de onderzoeksresultaten voor de verdere planvorming in het plangebied. Is de archeologische vindplaats behoudenswaardig, en, zo ja, kan deze behouden blijven of dient deze te worden opgegraven? Tijdens het onderzoek zijn verspreid over het onderzoeksgebied (ca. 8850 m 2) vijf proefsleuven aangelegd met een totaal oppervlak van circa 463 m2. Dit komt neer op een dekkingsgraad van 2,3% van het totale plangebied en 5,23% van het onderzoeksgebied. Tijdens het onderzoek zijn geen relevante archeologische resten aangetroffen. Het plangebied is vrijgegeven en er wordt geen archeologische dubbelbestemming opgenomen.

13

ODZOB – Archeologische Monumentenzorg. Beoordeling archeologisch rapport, Strabrechtcollege Grote Bos Geldrop. 2022 – nr. 156, 29-7-2022.

14

ODZOB. Programma van Eisen, proefsleuvenonderzoek, Grote Bos 6 Mierlo. PvE 2022 – nr 19, 7 september 2022.

15

RAAP. Proefsleuvenonderzoek Plangebied Grote Bos 6 "Strabrecht College" te Geldrop. 6307, 3 maart 2023. 43

Conclusie Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavig plan.

4.11

Cultuurhistorie Algemeen Op grond van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Toetsing Er bevinden zich in het plangebied, op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant, geen Rijks- en/of gemeentelijke monumenten. In de directe omgeving van het plangebied zijn wel diverse cultuurhistorische waardevolle gebieden en het cultuurhistorisch waardevol complex ‘Kasteel Geldrop’ aanwezig. De ontwikkeling heeft echter geen negatieve invloed op de cultuurhistorische waarden van deze gebieden of het complex. Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.12

Verkeer en parkeren Algemeen Met voorliggend plan worden 73 koop- en huurappartementen gerealiseerd. Deze ontwikkeling zorgt voor een toename in verkeersintensiteit en benodigde parkeergelegenheid. Binnen het plangebied is in de huidige situatie een parkeervoorziening gelegen voor het naastgelegen Strabrecht College. In de Nota Parkeernormen GeldropMierlo’, dat is vastgesteld op 12 december 2022, is bepaald dat binnen Geldrop sprake is van ‘matig stedelijk gebied’. Verder is de planlocatie gelegen in ‘rest bebouwde kom’. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie en de benodigde parkeergelegenheid is gebruikgemaakt van de normen zoals gegeven in de Nota Parkeernormen 2022. Van de maximaal 73 appartementen behoren 27 appartementen tot sociale huur 42 appartementen betreffen koopappartementen in het middeldure segment en de overige 4 koopappartementen behoren tot het dure segment. Verkeer De verkeersgeneratie wordt bepaald per woning per etmaal. Voor het dure segment wordt in de CROW een norm gehanteerd van 7,1 bewegingen per woning in ’rest bebouwde kom’ in ‘matig stedelijk gebied’. Voor de middeldure koopappartementen wordt een norm gehanteerd van 5,6 en voor de sociale huurwoningen 3,6. Voor onderhavig plan betekent dat de volgende verkeersgeneratie: 4 dure koopappartementen x 7,1 bewegingen = 28,4 bewegingen 42 middeldure koopappartementen x 5,6 bewegingen = 235,2 bewegingen

44

27 sociale huur appartementen x 3,6 bewegingen = 97,2 bewegingen Totaal 28,4 + 235,2 + 97,2 = 360,8 (afgerond 361) verkeersbewegingen per etmaal. Deze verkeersgeneratie kan worden opgevangen op de bestaande infrastructuur. Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan. Parkeren Het benodigde aantal autoparkeerplekken wordt bepaald per woning. Voor het dure segment wordt in de berekeningstabel16 van de Nota Parkeernormen een norm gehanteerd van 1,9 parkeerplaatsen per woning in ‘rest bebouwde kom’ in ‘matig stedelijk gebied’. Voor middeldure koop wordt een norm gehanteerd van 1,7 parkeerplaatsen per woning en voor sociale huur 1,3. Voor onderhavig plan betekent dat de volgende parkeerbehoefte: 4 dure koopappartementen x 1,9 parkeerplaatsen = 7,6 parkeerplaatsen 42 middeldure koopappartementen x 1,7 parkeerplaatsen = 71,4 parkeerplaatsen 27 sociale huurappartementen x 1,3 parkeerplaatsen = 35,1 parkeerplaatsen Totaal 7,6 + 71,4 + 35,1 = 114,1 parkeerplaatsen. Parkeerbehoefte onderhavige ontwikkeling

Ten behoeve van de woningbouw is een mobiliteitscorrectie van 10% mogelijk, omdat de woningbouwontwikkeling binnen 400-750m loopafstand van een HOV-halte is gelegen. De totale parkeerbehoefte voor de woningbouw bedraagt na aftrek van deze mobiliteitscorrectie 102,7 (afgerond 103) parkeerplaatsen. Mobiliteitscorrectie

In de omgeving van het plangebied worden/zijn daarnaast ook een bouwplan ten behoeve van 84 zorgwoningen en het Strabrecht College gerealiseerd. Deze ontwikkelingen hebben een parkeerbehoefte van respectievelijk 84 en 75 parkeerplaatsen. Deze parkeerbehoefte is opgenomen in de onherroepelijke omgevingsvergunning van beide ontwikkelingen en is destijds bepaald op basis van de CROW normering, respectievelijk publicaties 381 en 317, daar op dat moment dit het beleidskader was in de gemeente Geldrop-Mierlo.

16

Geldrop-Mierlo. Autoparkeernormen voor woonfuncties, Nota Parkeernormen GeldropMierlo. 1 november 2022 45

Parkeerbehoefte verschillende functies

De drie ontwikkelingen tezamen hebben een parkeerbehoefte van in totaal 262 parkeerplaatsen. Deze parkeerbehoefte zal echter nooit gelijktijdig plaatsvinden en rekening houdend met de aanwezigheidspercentages zoals worden toegepast in de CROW kencijfers en zijn opgenomen in de parkeernormennota Geldrop-Mierlo zijn binnen het plangebied in de maatgevende periode 206,4 parkeerplaatsen benodigd. Aanwezigheidspercentages

In de directe omgeving aan de weg Grote Bos zijn in de nieuwe situatie 34 parkeerplaatsen aanwezig die volledig toegerekend kunnen worden aan de verschillende ontwikkelingen. Deze kunnen dus in mindering gebracht worden op de te realiseren parkeerplaatsen binnen het plangebied. In totaal zullen dan nog 172,4 (afgerond 173) parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Op het gezamenlijk parkeerterrein worden op dit moment in totaal 176 parkeerplaatsen gerealiseerd. Derhalve wordt voldaan aan de parkeerbehoefte. Te realiseren parkeerplaatsen

Bestaande parkeerdruk Op verschillende momenten is in september en oktober de parkeerdruk in de omgeving onderzocht17. Hieruit is gebleken dat het drukste moment tijdens het haalmoment op donderdagmiddag om 15:00u heeft plaatsgevonden. Op dat moment is geconstateerd dat er op het nieuwe parkeerterrein en in de straat Grote Bos nog ruim 100 vrije parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Uitgaande van de aanwezigheidspercentages van het CROW waarbij op werkdagmiddag met een percentage van 50% voor woningen (bewoners) en 20% voor woningen (bezoekers) gerekend moet worden, zijn voor deze woningbouwontwikkeling op dit maatgevend moment nog 47,4 (afgerond 48) parkeerplaatsen benodigd. Deze parkeerplaatsen zijn op het maatgevend moment (donderdagmiddag, tijdens haaltijd) nog ruimschoots aanwezig. Hiermee is de werkelijke parkeerdruk lager dan hetgeen in de parkeerberekening is opgenomen. In de praktijk zal

17

Buiten-Ruimte. Parkeeronderzoek Strabrecht College E.O., Gemeente Geldrop-Mierlo. 191 – 2023GEL04, 7 november 2023 46

dit dus leiden tot acceptabele parkeerdruk en voldoende parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers. Fietsparkeren Het benodigd aantal fietsparkeerplaatsen wordt bepaald per woning. De fietsparkeernormen zijn in de Nota Parkeernormen opgenomen. Voor woningen kleiner dan 75m2 zullen minimaal 2 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Voor woningen tussen de 75 en 125 m2 zijn dit 3 fietsparkeerplaatsen en voor woningen groter dan 125 m2 moeten 4 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd worden. Deze fietsparkeerplaatsen zullen op eigen terrein in een fietsenberging gerealiseerd worden. Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.13

Bezonningsstudie Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning. De meeste gemeenten hanteren de TNO-norm. Andere gemeenten hebben eigen beleid. Bezonningsdiagrammen geven inzicht in de bezonning van de gevels en (extra) schaduw op de omgeving. TNO kent een 'lichte' en een 'strenge' norm: − De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. − De 'strenge' TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. Deze normen worden alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers - hoogbouw of niet - nooit direct zonlicht. Bezonningsdiagrammen maken inzichtelijk of de bezonning van nieuwbouw op de gevel, tuin, terras, speelplek, et cetera. voldoende is. Ook geven deze diagrammen inzicht in toename van schaduw op de omgeving door de nieuwbouw. Met een 3dmodel wordt de bestaande situatie vergeleken met de toekomstige situatie.

Hiervoor zijn er de volgende dagen van de 4 seizoenen maatgevend: − 22 december: de dag dat de zon het laagst staat; − 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat; − 21 maart: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomertijd); − 23 september: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 22 december in (wintertijd). De volgende tijdstippen worden meestal gehanteerd: 9.00 uur, 12.00 uur, 15.00 uur, 18.00 uur. Op 21 december is 18.00 uur niet relevant, omdat de zon dan al onder is. In juni is 20.00 uur ook relevant.

47

Toetsing Om inzicht te krijgen in de toename van schaduw op de directe omgeving van de nieuwbouw, is een bezonningstudie18 uitgevoerd. Dit onderzoek heeft betrekking op de ‘strenge’ TNO-norm. In de 3D-modellen is zichtbaar gemaakt wat de schaduwwerking is van de beoogde nieuwbouw op de dagen 21 maart, 21 juni, 23 september en 22 december. Uit de bezonningstudie blijkt dat op alle onderzochte dagen er minimaal 3 uur per dag zon aanwezig is in de tuinen en gevels van omliggende woningen. Er wordt zodoende voldaan aan de 'strenge' TNO-norm. Conclusie Het aspect bezonning vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig project.

18

SAB. Bezonningsstudie Grote Bos, Geldrop. 210456, 12 oktober 2023 48

5

Wijze van bestemmen

5.1

Algemeen

5.1.1

Wat is een bestemmingsplan? Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat: − de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en − de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang). Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van ‘werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden’ (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden ). Een bestemmingsplan regelt derhalve: − het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen); en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor: − het bebouwen van de gronden; − het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en de Bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

5.1.2

Over bestemmen, dubbelbestemmen en aanduiden Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld: 1 Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één ‘enkel’ bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.

49

2 Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, of een lettercode etc. Via een aanduiding wordt in de regels ‘iets’ geregeld. Dat ‘iets’ kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben. 5.1.3

Hoofdstukindeling van de regels De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken: 1 Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2). 2 Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden.

Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld. 3 Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels. 4 Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

5.2

Bestemmingsplan

5.2.1

Algemeen Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het be-

50

stemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. 5.2.2

Bijzonderheden in dit bestemmingsplan De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van hetgeen hiervoor is beschreven. Groen De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplantingen, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder waterlopen, waterpartijen en wateroverbruggende voorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf en nutsvoorzieningen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 4 m. Wonen De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit en/of met verzorging of begeleiding (geen 24uurs begeleiding) aan huis. Daarnaast zijn de gronden ondergeschikt bestemd voor voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Er mogen maximaal 73 wooneenheden worden gerealiseerd binnen de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’. Er zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan. De bouwhoogte aan de straatzijde bedraagt maximaal 11 meter en de terugliggende 4e bouwlaag heeft een maximale bouwhoogte van 14 meter.

Tot een gebruik strijdig met de bestemming ‘Wonen’ wordt gerekend als er niet voldoende waterberging wordt gerealiseerd, per m2 verhard oppervlak dient 60 mm waterberging gerealiseerd worden.

51

6 6.1

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat een bestemmingsplan vergezeld wordt van een toelichting waarin inzicht wordt gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden door het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn, anders is sprake van een oneigenlijke bestemming. Hierna wordt inzicht gegeven in de financiële uitvoerbaarheid van het plan. Het plan is op basis van het grondgebruik en de daaruit voortvloeiende kosten en opbrengsten onderzocht. Het plan kent een positief saldo. Gezien het stadium waarin de planontwikkeling zich momenteel bevindt, kan gesteld worden dat de exploitatieopzet realistisch is. Uit vastgesteld provinciaal en regionaal onderzoek naar de behoefte van woningen is gebleken dat die behoefte er is binnen de gemeente Geldrop-Mierlo. De behoefte naar nieuwe woningen is daarmee aangetoond. De gemeente is eigenaar van alle gronden in het gebied. Zoals hierboven al aangegeven kent het plan een positief saldo. Met de partijen die deelnemen aan het gezamenlijke parkeerterrein (mandelig) zijn financiële afspraken gemaakt. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan in voldoende mate gewaarborgd. Door het aangaan van financiële afspraken is het in procedure brengen van een exploitatieplan niet nodig

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Overleg Conform artikel 3.1.1. van het Bro dienen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In dit kader wordt het bestemmingsplan voor advies toegezonden aan betrokken instanties. De provincie en waterschap hebben ingestemd met onderhavig plan.

6.2.2

Omgevingsdialoog Ter voorbereiding van het doorlopen van onderhavige procedure vindt de gemeente Geldrop-Mierlo het belangrijk om de plannen eerst te delen met de omwonende en hun reacties indien mogelijk mee te nemen in verdere uitwerking van de plannen. Dit is gebeurd tijdens een omgevingsdialoog welke is gehouden op 17 mei 2022, de rap-

52

portage19 is bijgevoegd in de bijlagen. Dit dialoog ging op meerdere ontwikkelingen in rond het plangebied. Navolgend is een samenvatting weergegeven van de reacties over de woningbouw welke met onderhavig bestemmingsplanwijziging wordt mogelijk gemaakt. Woningbouw Vanuit de direct aanwonenden wordt het bouwvolume met een vierde terugliggende laag als vrij fors ervaren. Een volume met drie lagen (of liever nog lager) wordt als prettiger ervaren. Extra inzicht in de toekomstige woonsituatie is gewenst. Hierbij zijn zaken als de indeling van het complex, de locatie van de balkons, ramen en verblijfsruimtes, galerijen, installaties etc. van belang. Als idee wordt aangedragen om de nu voorgestelde haak 180 graden te draaien het terrein in, waardoor de afstand tot de omliggende woningen wordt vergroot. Vanuit anderen wordt aangegeven dat dit afbreuk doet aan het groene middengebied. Toegelicht is dat het nu geplande complex zowel een volkshuisvestelijke als een financiële grondslag heeft. Qua woontype wordt een meerwaarde gezien in een eventuele (gedeeltelijke) koppeling met Berkenheuvel. Vervolg Na de omgevingsdialoog bespreken partijen de uitkomsten en gaan we bekijken of en zo ja op welke wijze we het plan kunnen aanpassen om tegemoet te komen aan de geluiden van de omwonenden. Dit wordt teruggekoppeld aan de omwonenden.

Daarna vindt besluitvorming plaats in de gemeenteraad over het bestemmingsplanwijziging die noodzakelijk is om een appartementencomplex te kunnen realiseren. Voor de ontwikkeling dient er daarna ook nog een omgevingsvergunning te worden verleend. 6.2.3

Zienswijzen Op de bestemmingsplanprocedure is afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. In navolging hiervan heeft het ontwerpbestemmingsplan vanaf 9 juni 2023 voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. In deze periode zijn 5 zienswijzen binnengekomen. In een bijlage20 bij dit bestemmingsplan zijn de binnengekomen zienswijzen samengevat en van een antwoord worden voorzien, in deze nota zijn ook de ambtshalve wijzigingen en de wijzigingen naar aanleiding van de binnengekomen zienswijzen weergegeven.

19

Geldrop-Mierlo. Verslag Omgevingsdialoog, ontwikkeling Grote Bos. 17 mei 2022.

20

Geldrop-Mierlo. Nota van beantwoording zienswijzen. 6 november 2023 53