TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid'_Bijlagen bij de Motivering_Bijlage 2 Taxatierapport inbrengwaarden
Tekst van het document
•
In het eerste kwartaal 2024 is een woning na gemiddeld 34 dagen verkocht. Dat is 4 dagen langer dan in het vierde kwartaal 2023 en 8 dagen sneller dan een jaar eerder.
•
Tussenwoningen verkopen in het eerste kwartaal 2024 het snelst met 25 dagen. Hoekwoningen hebben een verkooptijd van 28 dagen. De verkooptijd van 2-onder-1-kap-woningen is 32 dagen. Vrijstaande woningen krijgen na gemiddeld 66 dagen een nieuwe eigenaar. Appartementen noteren een gemiddelde verkooptijd van 29 dagen.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
38 van 83
Waardering duurzame woningen NVM-dochter brainbay deed dit kwartaal onderzoek naar energielabels. Woningen met energielabel B of hoger zijn tot wel 2,5% meer waard dan op het toppunt van de woningmarkt in april 2022. Woningen met een label D of lager blijven daar nog flink bij achter. Zo zijn woningen met label G nog 6% minder waard. Het prijsverschil tussen energielabels is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. De gemiddelde woning van 113 m² is met energielabel A+ of hoger maar liefst 84.000 euro meer waard dan wanneer deze woning label G zou hebben. Uit dit onderzoek blijkt verder dat energiezuinigere woningen sneller en vaker boven de vraagprijs worden verkocht. Bron: NVM persbericht 12-04-2024 (DTNL, z.d.)
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
39 van 83
5.1.2 Lokale woningmarkt bestaande bouw Regionaal De NVM verstrekt de navolgende woningmarkt kwartaalcijfers voor de gemeente Geldrop-Mierlo.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
40 van 83
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
41 van 83
In afwijking tot het landelijk beeld is in Geldrop-Mierlo een daling van het aantal verkopen zichtbaar ten opzichte van Q4 2022. De stijging van de gemiddelde koopsom van een verkochte woning is 5,1% en daarmee vergelijkbaar aan de landelijke prijsstijging van de gemiddelde koopsom. Het aanbod is met 34,4% afgenomen ten opzichte van Q4 2022, wat ca. 8% meer is afgenomen dan het landelijke beeld laat zien.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
42 van 83
5.1.3 Marktontwikkelingen nieuwbouw Chris van Zantwijk, makelaar en vicevoorzitter NVM-vakgroep Wonen: “De nieuwbouwmarkt staat er beter voor dan een jaar geleden. Meer kopers vinden een “nieuwbouwthuis” door de verbeterde financierbaarheid en het toegenomen vertrouwen. Dat klinkt positief, maar reden tot juichen hebben we allerminst. Hoewel de resultaten van de politieke focus op betaalbare nieuwbouw zichtbaar worden, is dat volstrekt onvoldoende om de krapte op de bestaande woningmarkt op te vangen. Het broodnodige extra woningaanbod moet uit meer beweging en doorstroming op de woningmarkt komen. Alleen een passend aanbod nieuwbouw brengt dat op gang. Door alle voorwaarden en eisen zien we dat de ontwikkeling van nieuwbouw verstrikt raakt in een woud van regelgeving. We roepen de overheid en financiële instellingen daarom op om de barrières weg te halen. De dichtgemetselde regelgeving op het niveau van rijk, provincie en gemeente veroorzaakt namelijk vertraging en terughoudendheid bij investeerders. Terwijl die investeerders juist hard nodig zijn om de nieuwbouw te ontwikkelen. Een langjarig en consistent vergunnings- en financieel beleid helpt om meer en vlot te bouwen. De vraag is er. Nu het aanbod nog.”
Transacties nieuwbouwwoningen •
NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal 2024 bijna 7.000 nieuwbouwwoningen. Hier herstelt de markt zich duidelijk met een plus van 16% ten opzichte van het vierde kwartaal 2023. Vergeleken met een jaar eerder stijgt het aantal transacties zelfs met 104%.
•
Over een periode van 4 kwartalen verkochten NVM-makelaars ongeveer 22.650 nieuwbouwwoningen.
•
De mediane prijs van de verkochte nieuwbouwwoning is in een kwartaal tijd met 1,4% toegenomen tot gemiddeld 479.000 euro in het eerste kwartaal 2024. Vergeleken met een jaar geleden ligt de mediane verkoopprijs 1,2% hoger.
•
De dynamiek is vooral zichtbaar in de prijsklasse tussen 250.000 en 400.000 euro. In het eerste kwartaal 2024 zijn in deze categorie 15,5% meer woningen verkocht. Alle prijsklassen noteren in het eerste kwartaal 2024 een hoger aantal verkopen ten opzichte van een jaar eerder.
•
In het eerste kwartaal 2024 stonden 13.900 nieuwbouwwoningen in aanbod; een daling van 15% op kwartaalbasis en 16% lager dan in het eerste kwartaal 2023.
•
In het eerste kwartaal 2024 kwamen 6.160 nieuwbouwwoningen op de markt. Dit is 24% minder dan in het vierde kwartaal 2023.
•
De mediane vraagprijs van de in aanbod staande nieuwbouwwoningen aan het eind van het eerste kwartaal 2024 komt uit op 508.000 euro. Dat is 1,4% lager ten opzichte van het vierde kwartaal 2023 en 5,6% lager dan een jaar eerder.
Het aandeel appartementen maakt met 51% in het eerste kwartaal 2024 het grootste deel uit van het nieuwbouwaanbod. Hoekwoningen maken 10% van het aanbod uit, 2-onder-1-kap-woningen 14% en vrijstaande woningen 9%. Tussenwoningen zijn goed voor 16% van het aanbod nieuwbouw. Bron: NVM persbericht 12-04-2024 (DTNL, z.d.)
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
43 van 83
Woningbouwers (WoningBouwersNL, 2023) meldt de navolgende informatie over 2023: In november werden er 2.197 nieuwbouw koopwoningen verkocht. Alhoewel dit aantal 17% hoger ligt dan een jaar geleden, is toch sprake van een stagnatie van de inhaalslag van verkopen die de afgelopen maanden had ingezet. November 2022 was namelijk een erg slechte maand, wanneer de verkopen van november 2023 worden vergeleken met het 3-jarige gemiddelde dan ligt deze maar liefst 37% lager. De verkopen van januari tot en met november komen nu uit op 19.000 nieuwbouwwoningen in 2023, dat zijn 7.258 verkochte nieuwbouwwoningen minder dan in 2022 en maar liefst 11.611 minder verkochte nieuwbouwwoningen dan het driejarige gemiddelde. 2023 wordt dus een uitzonderlijk slecht jaar voor de nieuwbouwverkoop. De verkoop stevent af op het slechtste aantal sinds het jaar 2013 toen de woningbouw in een diepe crisis zat en er slechts 15.051 nieuwbouwwoningen werden verkocht. 5.1.4 Agrarische grondmarkt Het Kwartaalbericht Agrarische grondmarkt (Kwartaalbericht Agrarische Grondmarkt 2023-4 Kadaster.nl zakelijk, z.d.) van het Kadaster omschrijft de marktomstandigheden van de agrarische grondmarkt als volgt: De gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland is in het 4e kwartaal van 2023 met 6,2% gestegen ten opzichte van het 3e kwartaal: van € 77.600 naar € 82.400 per ha (figuur 1).
Over heel 2023 is de grondprijs uitgekomen op € 78.800 per ha, 7,4% hoger dan in 2022 (€ 73.400 per ha). De gemiddelde prijs van bouwland is in het 4e kwartaal van 2023 met 4,5% gestegen naar € 93.100 per ha (figuur 1). Over heel 2023 ligt de gemiddelde grondprijs van bouwland op € 90.900 per ha, 7,6% boven de prijs in 2022 (€ 84.500 per ha). De gemiddelde prijs van grasland is in het 4e kwartaal van 2023 met 2,2% toegenomen tot € 71.200 per ha (figuur 1). Over heel 2023 noteert grasland een gemiddelde prijs van € 69.400 per ha, 4,8% meer dan in 2022 (€ 66.200 per ha). De gemiddelde prijs van snijmaisland is in het 4e kwartaal van 2023 met € 80.300 per ha vrijwel gelijk aan de prijs in het 3e kwartaal. De prijs van dit grondgebruik is niet afzonderlijk in figuur 1 opgenomen, maar is wel onderdeel van het totaalcijfer van landbouwgrond.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
44 van 83
Figuur 1 Agrarische grondprijs (euro/ha) naar grondgebruik Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research In het 4e kwartaal van 2023 is 10.200 ha landbouwgrond verhandeld, ruim 800 ha (7%) minder dan in hetzelfde kwartaal van 2022 (figuur 2). In heel 2023 is 27.400 ha grond verhandeld. Dat is 11% minder dan in 2022, toen 30.800 ha werd overgedragen. De relatieve grondmobiliteit – het verhandeld areaal afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond – kwam in 2023 uit op 1,53%, tegen 1,71% in dezelfde periode het jaar daarvoor.
Figuur 2 Mobiliteit (ha) landbouwgrond per kwartaal Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
45 van 83
Kaart 1 Agrarische grondprijs naar provincie, 4e kwartaal 2023 Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research De landelijke agrarische grondprijs is in het 4e kwartaal van 2023 met ruim 6% gestegen (zie hiervoor), terwijl in de meeste provincies de grondprijs minder hard steeg, of afnam (zie hierna). De reden is dat de provinciale kwartaalprijzen zijn berekend als het voortschrijdende gemiddelde over vier kwartalen, terwijl de landelijke kwartaalprijs de daadwerkelijke prijs van het kwartaal is. Het provinciale voortschrijdende gemiddelde ijlt daardoor iets na op de landelijke kwartaalprijs-ontwikkeling.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
46 van 83
Figuur 3: Grondprijsontwikkeling provincies Zeeland, Noord-Brabant en Limburg Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research In de provincies Noord-Brabant en Limburg is de gemiddelde agrarische grondprijs in het 4e kwartaal van 2023 met respectievelijk 4% en 5% gestegen; in Zeeland daalde de grondprijs met 3% De relatieve grondmobiliteit – het verhandelde areaal afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond – varieert in 2023 van 1,10% in Fryslân tot 2,06% in Limburg (figuur 8). In vergelijking met 2022 is de relatieve grondmobiliteit in 10 provincies afgenomen, met de grootste daling in Utrecht (-0,9 procentpunt) en Drenthe (-0,5 procentpunt). In Overijssel en Zuid-Holland is de grondmobiliteit iets toegenomen.
Figuur 4 Relatieve mobiliteit landbouwgrond (%) in 2022-Q1 t/m 2022-Q4 en 2023-Q1 t/m 2023-Q4 Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
47 van 83
5.2
Courantheid
Het object omvat bebouwde en onbebouwde percelen grond en wordt begrensd door de Oudvensestraat en Geldropseweg te Mierlo. De Oudvensestraat kenmerkt zich door een landelijke ligging met voornamelijk heterogene vrijstaande woonbebouwing. Aan het einde van de straat is een locatie van de hockey vereniging gevestigd. De Geldropseweg is een drukke doorgaande tussen de wijk Brandevoort van Helmond en Geldrop. Gezien de ligging grenzend aan woonwijk Kerkakkers en nieuwbouwwijk Luchen wordt de locatie als goed courant beschouwd voor woningbouw.
5.3
SWOT analyse
In het kader van de waardering is een analyse gemaakt van de sterkte, de zwakte, de kansen en de bedreigingen.
INTERN
EXTERN
Sterkte ₋ Fraaie, landelijke ligging aan de rand van het dorp; ₋ Ruim opgezette verkaveling met veel ruimte voor groen; ₋ Wijk is met nieuwe weg en ovatonde goed te ontsluiten op bestaande infrastructuur.
Kansen ₋ door realisatie van het plan, zal mogelijk een doorstroming ontstaan in bestaande bouw, waardoor woningen met tuin elders juist weer beschikbaar komen; ₋ Ontwikkeling van duurzame woningen; ₋ Woning schaarste neemt alleen maar verder toe, waardoor interesse en verkoopsnelheid alleen maar verder toeneemt voor nieuwbouwprojecten.
Zwakte ₋ Binnenstedelijke ontwikkelingen brengen excessieve kosten met zich mee als het verwerven -mogelijk op basis van schadeloosstelling, excessieve verwervingskosten en sloopkosten; ₋ Minder dan 20% van de in het kostenverhaalsgebied betrokken grond is uitgeefbaar.
Bedreigingen ₋ Meerdere particuliere grondeigenaren, waardoor groter risico op onteigeningstrajecten, wat mogelijk ook een langer ontwikkelingstraject tot gevolg heeft; ₋ Hoge bouw- en ontwikkelkosten; ₋ Leencapaciteit wordt door verscherping van regelgeving verder beperkt.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
48 van 83
5.4
Optimale aanwending
Het waardebegrip marktwaarde is onlosmakelijk verbonden met het principe van optimale aanwending (highest and best use). Omdat bij marktwaarde de koperoptiek bepalend is, moeten de taxateurs zich bij de taxatie afvragen welk doel de koper met de verwerving van het object beoogt, welk gebruik hem voor ogen staat, en in welke staat hij het object wil brengen om dat gebruik mogelijk te maken. Dit maakt dat een vastgoedobject niet - althans niet per se - zijn hoogste waarde ontleent aan zijn huidige verschijningsvorm. De koper beoogt wellicht een ander gebruik dan in het verleden plaats vond, wellicht zelfs een ander gebruik dan thans in fysieke zin mogelijk is. Dit betekent dat de koper zijn bod zal baseren op basis van een variant waarin het object al geschikt is gemaakt in de - in zijn optiek - optimale staat. Hij zal daarbij enerzijds de verwervingsprijs van het object in de huidige staat in aanmerking nemen en anderzijds de kosten om het in de beoogde staat te brengen. Dit alles leidt ertoe dat door de taxateurs voordat taxatiemethoden kunnen worden ingezet - bepaald moet worden welke (realistische) aanwendingscenario's voor een object bestaan. Daarbij spelen aanpassingsmogelijkheden van het object een rol, zowel in fysieke zin (bouwkundig, locatie) als in juridische zin (functie en/of activiteiten, vergunningen). Bepalend is ook de behoefte in de markt.
Optimale aanwending is de meest waarschijnlijke functie en/of activiteiten van een onroerende zaak welke binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Het gaat bij optimale aanwending om de toekomstige (door de koper beoogde) functie en/of activiteiten die in redelijkheid (namelijk getoetst aan de hand van vier criteria) haalbaar moet zijn, waardoor niet-realistische toekomstige functies en/of activiteiten worden uitgesloten. Omdat de taxateurs op voorhand niet zeker zijn welke aanwending (welk kopersdoel) de hoogste bieding van de zijde van kopers oplevert, moeten zij meerdere aanwendingsvarianten de revue laten passeren. Meestal is een voortzetting van het huidige gebruik één van die aanwendingen, maar moeten er ook alternatieven worden bekeken. Dat maakt analyse van de optimale aanwending tot scenarioanalyse. Zo zijn er bij verschillende objecten geheel verschillende aanwendingsvarianten voorstelbaar. Bij het beginsel van optimale aanwending zijn de volgende punten belangrijk: a. de marktwaarde is altijd gebaseerd op een optimale aanwending van het te taxeren object; b. de optimale aanwending is de beste variant uit een reeks aan alternatieve gebruiksscenario's.
Voortzetting van het huidige gebruik is een van de te analyseren scenario's; c. alleen indien het op voorhand evident is dat het huidige gebruik het optimale gebruik is, is het niet nodig een highest and best use-analyse uit te voeren; d. alleen realistische aanwendingen mogen meedoen: de toekomstige aanwending moet realistisch, redelijk en haalbaar zijn: in fysieke zin: staan zaken als kavelvorm, ontsluiting, parkeergelegenheid, bouwfysica, bouwstramien de aanwending toe? in juridische zin: staat het Omgevingsplan de aanwending toe of staat het provinciaal of gemeentelijk ruimtelijk beleid functiewijziging toe? in sociale en of maatschappelijke zin: is er behoefte aan de nieuwe functie in de markt, van overheidswege, in sociaal opzicht? Taxateurs hebben geen scenario analyse uitgevoerd. Voor de complexwaarde is het uitgangspunt, dat de beoogde ontwikkeling de highest and best use is voor deze locatie.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
49 van 83
6.
Taxatie technische uitgangspunten
6.1
Wettelijk kader
Opdracht is vaststellen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 13.18, lid 2 onder a. van de Omgevingswet juncto artikel 8.17 Omgevingsbesluit ten behoeve van het kostenverhaalsgebied Oudvensestraat zuid te Mierlo. Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 8.17, lid 2 onder b. juncto bijlage IV van het Omgevingsbesluit worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: a.
b. c. d. e.
De waarde van de gronden, de te slopen opstallen in de toestand voorafgaand aan het vaststellen van het Omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit; en De kosten van het vrijmaken van de gronden binnen het kostenverhaalsgebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten; De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden; De kosten voor bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden; De kosten die voorafgaand vaan het vaststellen van het Omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit zijn gemaakt en die direct verband houden met de te verrichten bouwactiviteiten.
Benadrukt wordt dat onderhavig taxatierapport uitsluitend omvat de waarde van de gronden en de opstallen in het kostenverhaalsgebied. De kosten van het vrijmaken van rechten alsmede sloop zijn ontleend aan de kostenverhaalsopzet en voor juist gehouden. Taxateurs hebben deze kosten niet zelfstandig geschat noch gecontroleerd.
6.2
Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde
In artikel 8.17, lid 1 onder a. van het Omgevingsbesluit is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling op basis van paragraaf 15.3.1 van de Omgevingswet. Met het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde blijkt uit de wetgeving en jurisprudentie dat voorzichtigheid is geboden. De wetgever heeft in de wetsgeschiedenis van de Wro aangegeven dat de inbrengwaarde alleen als schadeloosstelling mag worden opgenomen als dat noodzakelijk en urgent is. Dit om een ongewenst prijsopdrijvend effect te voorkomen waarbij de kosten gedeeltelijk worden afgewenteld op andere eigenaren in het kostenverhaalsgebied. De Wro is met ingang van 1 januari 2024 vervallen. De bepalingen ten aanzien van het bepalen van de inbrengwaarde in een kostenverhaalsopzet
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
50 van 83
op basis van schadeloosstelling zijn echter zonder inhoudelijke wijziging opgenomen in artikel 8.17, lid 1, onder a van het Omgevingsbesluit. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is eveneens terughoudend over het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde. Lopende onderhandelingen over de minnelijke verwerving kan een reden zijn om niet een schadeloosstelling als inbrengwaarde op te nemen. Dat de gemeente aanbiedingen doet op basis van schadeloosstellingen noopt er niet toe om te stellen dat er een onteigening aanstaande is. Een onteigeningsbeschikking is immers nog niet aangewezen. De vraag of sprake is van onroerende zaken (1) welke onteigend zijn, (2) waarvoor een onteigeningsbeschikking is aangewezen of (3) welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven dient ten tijde van het uitbrengen van dit taxatierapport ontkennend te worden beantwoord. Bij het begroten van de inbrengwaarde van de objecten wordt derhalve uitgegaan van de werkelijke waarde als bedoeld in artikel 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet. Indien in de toekomst onroerende zaken tegen onteigening (schadeloosstelling) worden verworven, met onteigeningsbeschikking worden aangewezen of worden onteigend kan dat nopen tot herziening van het kostenverhaalsopzet.
6.3
Werkelijke waarde gebruikswaarde of complexwaarde
6.3.1 Werkelijke waarde De hoofdregel voor de werkelijke waarde is opgenomen in 15.22 van de Omgevingswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde. In het tweede lid is vermeld, dat bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel 15.22 is bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar een andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 15.23 tot en met 15.25 van de Omgevingswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 15.22, lid 2 van de Omgevingswet opgenomen. Artikel 15.23 van de Omgevingswet bevat de zogenaamde eliminatieregel. De eliminatieregel houdt in dat bij het vaststellen van de schadeloosstelling geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen die zijn ontstaan door: a. de verwezenlijking van het onteigeningsbelang waarvoor wordt onteigend, voor zover dat een overheidswerk betreft, b. overheidswerken die in verband staan met de verwezenlijking van het onteigeningsbelang waarvoor wordt onteigend, c. de plannen voor de werken, bedoeld onder a en b.
De beoogde realisatie van woningbouw kwalificeert zich naar oordeel van taxateurs niet als overheidswerk waardoor bij de waardering wel het werk waarvoor onteigend wordt moet worden geëlimineerd doch niet het daaraan ten grondslag liggende Omgevingsplan.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
51 van 83
Artikel 15.24 van de Omgevingswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat bij het bepalen van de prijs van de onteigende zaak wordt rekening gehouden met: a. ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken over baten en lasten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex van als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte zaken waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien, en over de omslag van deze baten en lasten, voor zover een redelijk handelende verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden, en b. alle functies die in het Omgevingsplan zijn toegedeeld aan locaties van zaken die deel uitmaken van het complex, waarbij elke functie de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere Omgevingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een Omgevingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen.
Artikel 15.25 lid 1 van de Omgevingswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert. Artikel 15.25 lid 2 van de Omgevingswet omvat een correctie op 15.25 lid 1 in die zin dat een reeds toegekende vergoeding op grond van artikel 15.1 eerste lid, onder d, f, k, l in mindering zal worden gebracht op de vergoeding in gevolge artikel 15.25 eerste lid van de Omgevingswet.
6.3.2 Gebruikswaarde Toepassing van de artikelen 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet brengt met zich mee, dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van het vigerend bestemmingsplan onderdeel van het Tijdelijk deel van het Omgevingsplan toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte functie en/of activiteit (de zogenaamde complexwaarde). Het stelsel van de artikelen 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet voorziet derhalve in de beoordeling van de optimale aanwending (highest and best use of HABU).
6.3.3 Complexwaarde Zoals hiervoor is aangegeven volgt de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere Omgevingsplannen of gedeelten daarvan, kan omvatten, een Omgevingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. De (waarnemend) Advocaat-Generaal verwoord in de door hem genomen conclusie d.d. 7-10-2016, ECLI:NL:PHR:2016:986, dienaangaande het volgende:
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
52 van 83
“Ik stel voorop dat de afbakening van een complex – dat wil zeggen (zie art. 40d lid 2 Ow) de afbakening van ‘de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken’ – in hoge mate afhankelijk is van de feiten en omstandigheden van het geval en dat die afbakening als een feitelijke vraag wordt aangemerkt. ‘Hard and fast rules’ ontbreken. ‘Exploitatie’ is een economisch begrip, zodat de beantwoording van de vraag of in een voorkomend geval sprake is van ‘als één geheel in exploitatie te brengen zaken’ in de regel zal moeten worden overgelaten aan de feitenrechter. Uit de rechtspraak van Uw Raad blijkt wel, onder meer, (a) dat een complex niet identiek behoeft te zijn aan een bestemmingsplangebied en zowel betrekking kan hebben op een gedeelte van een plangebied als zich kan uitstrekken over meerdere plangebieden of gedeelten daarvan en (b) dat ook een gebied met uitsluitend onrendabele bestemmingen als een complex kan worden aangemerkt. Fasering in de uitvoering van een bestemmingsplan hoeft niet eraan in de weg te staan dat het gaat om één complex, zolang maar sprake is van ‘kenbare continuïteit’. Aanknopingspunten om te beoordelen of sprake is van een complex kunnen mede worden gevonden in de functionele, geografische en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen onroerende zaken”.
Naast voorgaande zijn aan de jurisprudentie van (voornamelijk) de Hoge Raad ten aanzien van de afbakening van het complex nog de volgende relevante criteria te ontlenen: 1. Een complex moet (vrij) nauwkeurig kunnen worden afgebakend; 2. Tussen de verschillende ontwikkelingen binnen een complex dient functionele samenhang te bestaan; 3. Een complex hoeft niet identiek te zijn aan een bepaald plangebied; 4. Het hoofddoel van de onteigening bepaalt soms of het onteigende tot het complex behoort; 5. De financiering van de ontwikkeling bepaalt soms of deze ontwikkeling tot het complex behoort. In het kostenverhaalsgebied wordt naast een woningbouwontwikkeling ook een aanzienlijke infrastructurele voorziening getroffen, waaronder de aanpassing van een rotonde naar een ovatonde, groen en waterberging. Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met een omvangrijker gebruik dan alleen voor het onderhavige plan noodzakelijk. Deze omvangrijkere aanleg is te beschouwen als bovenwijkse algemene voorzieningen die niet enkel de mogelijkheid tot realisatie van de woonwijk borgt, maar dient voorts een openbaar nut tot verbetering van de verkeersdoorstroming op de huidige rotonde en een tweede ontsluiting voor de wijk Luchen.
Van Opdrachtgever is begrepen: De kosten verbonden aan de aanleg van de rotonde en de hoofdinfrastructuur zijn afzonderlijk bepaald: een kostenopgave van de gemeente voor de aanleg van de rotonde en een eigen raming van de kosten van de hoofdontsluitingsweg (naar Luchen 3b en Nuenen) op basis van het ruimtegebruik en kostenkengetallen (prijzenboek MRO). Zoals je in het begrotingsblad kan zien zijn de kosten voor de rotonde en de ontsluitingsweg meegenomen. Maar conform wet- en regelgeving alleen proportioneel. Dus alleen de toerekenbare kosten van deze bovenwijkse voorzieningen zijn meegenomen. Het proportioneel toerekenbare deel is bepaald aan de hand van toekomstige verkeersbewegingen (verkeersbewegingen van onderhavig plan ten opzichte van de totale verkeersbewegingen op rotonde en ontsluitingsweg). In de kostenverhaalsopzet zijn de voorzieningen van openbaar nut conform wet- en regelgeving uitsluitend proportioneel verwerkt in deze kostenverhaalsopzet. Taxateurs volgen om die reden de opinie van opdrachtgever en Metafoor om genoemde ontwikkeling als één complex te waarderen.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
53 van 83
6.4
Waardering complexwaarde
De gebruikelijke en meest geëigende waarderingsmethoden voor waardering van ruwe bouwgrond zijn de vergelijkende methode en de residuele waardemethode. Bij de vergelijkende methode wordt een parallel getrokken met de koopprijzen die gehanteerd worden in direct nabijheid van het object. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van percelen, enzovoorts. De residuele waarde methode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot ontwikkeling en/of bebouwing. De residuele waarde methode is een zogenaamde top down benadering, waarbij de prijs van de ruwe bouwgrond het residu is dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten van de uitgeefbare gronden de totale productiekosten zijn afgetrokken. Hoewel deze methode in beginsel geschikt is om een indicatie van een grondwaarde te geven volgt uit de onteigeningsarresten HR 13 augustus 2004, NJ, 2005, 151, HR 15 februari 2008, LJN: BB4775 (art. 81 RO) en HR 15 februari 2008, LJN: BB7646 (art. 81 RO) dat deze methode met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast.
Hoewel het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de kostenverhaalsopzet van het gehele complex te ramen naar actueel prijspeil geldt dat een dergelijke exercitie aanmerkelijk theoretisch is hetgeen tot gevolg heeft dat de uitkomsten van de berekening in belangrijke mate worden bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. Dat toepassing van de residuele grondwaardemethode geen vereiste is voor vaststelling van inbrengwaarden volgt uit de volgende uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In de uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2011, zaaknummers 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1, is omtrent het gebruik van de vergelijkende methode ten opzichte van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: “2.28.7. Ten aanzien van het betoog dat ten onrechte de vergelijkingsmethode in plaats van de residuele of de top-downmethode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.” In de uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2011, zaaknummer 201100127/1/R2, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: “2.12.2.
(…) Ten aanzien van het betoog van Barenza dat ten onrechte de comparatieve methode in plaats van de ‘top-down’ methode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de comparatieve methode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de Onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.” In de uitspraak van de Afdeling van 16 oktober 2013, zaaknummers 201301423/1/R4 en 201301424/1/R4, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen:
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
54 van 83
“16.3. De artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet dwingen niet tot het hanteren van de residuele dan wel de comparatieve methode. Gelet daarop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het taxatierapport gebrekkig is reeds vanwege de daarin gevolgde waarderingsmethode. Met het enkel overleggen van een rapport waarin de gronden zijn getaxeerd op basis van een comparatieve waarderingsmethode heeft [appellant A] niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport van Oranjewoud, dat is uitgevoerd op basis van de residuele grondwaardemethode, onjuist is. [appellant A] heeft overigens niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van Oranjewoud zodanige gebreken vertoont, dat de raad zich niet in redelijkheid op dat rapport heeft mogen baseren. Het betoog faalt.”
6.4.1 Comparatieve methode ruwe bouwgrond
6.4.1.1 Binnenplanse transacties ruwe bouwgrond Van min of meer recente transacties binnen het plangebied is taxateurs niets gebleken. 6.4.1.2 Buitenplanse transacties ruwe bouwgrond woningbouw Bij de waardering van het object hebben taxateurs kennis genomen van de navolgende transacties die in de omgeving van het object hebben plaatsgevonden.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
55 van 83
Referentie- Aktedatum Zakelijke transactie
Oppervlakte Koopsom/m²
transactie
Nabetaling/ Akte (Hyp4) Vergelijkm²
baarheid
1
19-05-2022 Ja
1.90.24 ha
€ 50,02
84269/108
Goed
2
14-07-2022 Ja
1.59.27 ha
€ 64,29
84628/188
Goed
3
20-12-2022 Ja
0.81.22 ha
€ 55,65
85649/189
Goed
4
21-12-2022 Ja
2.25.50 ha
€ 101,11
85675/60
Goed
5
27-12-2022 Ja
2.19.09 ha
€ 100,00
85710/136
Goed
6
14-02-2023 Ja
1.94.48 ha
€ 34,00
86024/169
Goed
0.59.30 ha
€ 7,00
7
31-05-2023 Ja
3.75.00 ha
€ 32,50
86622/72
Goed
8
31-05-2023 Ja
4.74.40 ha
€ 32,50
86622/172
Goed
9
23-06-2023 Ja
3.77.73 ha
€ 52,95
86835/19
Goed
10
05-10-2023 Ja
2.14.15 ha
€ 42,03
87368/151
Goed
11
08-11-2023 Ja
1.20.70 ha
€ 45,00
87556/53
Goed
€ 27,00
86024/169
Referentie 1: Percelen grond te Loosbroek Levering op 19 mei 2022 van 1.90.24 hectare grond, onbebouwd voor een koopsom van € 951.550,--, wat overeenkomt met gemiddeld € 50,02 per m² (Hyp4/84269/108). In de overeenkomst is opgenomen, dat locatie bebouwd gaat worden met woningbouw met bijbehorende voorzieningen. Referentie 2: Percelen ruwe bouwgrond te Helvoirt Levering op 2 juli 2022 van 1.59.27 hectare cultuurgrond voor een koopsom van € 1.024.000,-- wat overeenkomt met gemiddeld € 64,29 per m² excl. btw (hyp4/84628/188). Het verkochte is gelegen binnen het bestemmingsplangebied Buitengebied Vught en is agrarisch bestemd en als zodanig in gebruik. Voor deze locatie is nog geen bestemmingsplan bekend. Locatie grenst wel direct aan nieuwbouwontwikkelingen aan de Schemering Helvoirt. Referentie 3: Perceel cultuurgrond te Sterksel Levering op 20 december 2022 van 0.81.22 ha voor een koopsom € 452.000,--, wat overeenkomst met gemiddeld € 55,65 per m² (hyp4 85649/189. Voortvloeiend uit de akte is het gebruik landbouwgrond, indien afgeweken wordt van normaal gebruik, ligt risico bij koper. Er is nog geen planontwikkeling openbaar bekend. Perceel heeft echter wel een uitstekende ligging, direct gelegen aan en aan 3-zijden omgeven door woningbouw en is aangekocht door ontwikkelaar.
Referentie 4: Perceel cultuurgrond te Someren Levering op 21-12-2022 aan een ontwikkelaar van 2.25.50 ha voor een koopsom van € 2.2580.000,--, wat overeenkomst met gemiddeld € 101,11 per m² (hyp4 85675/60). Volgens het vigerend bestemmingsplan heeft deze locatie een enkelbestemming Agrarisch met landschappelijke waarden, op dit moment niet bestemd voor woningbouw. Koper is verantwoordelijk voor mogelijke herbestemming (tekst vloeit voort uit akte). Inmiddels is openbaar te achterhalen, dat de locatie gelegen is in een gebiedsontwikkeling in Someren-Noord.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
56 van 83
Referentie 5: Percelen cultuurgrond te Gemert Levering op 27-12-2022 aan een projectontwikkelaar van meerdere percelen te Gemert met een totaal oppervlakte van 2.19.09 ha voor een koopsom van € 2.190.900,--, wat overeenkomt met € 100,-- per m² (hyp4 85710/136). De locatie maakt onderdeel uit van gebiedsvisie Oudestraat – Dribbelei, de gemeente Gemert zou hier graag woningbouw ontwikkeling in parkachtige omgeving zien. Gezien de landbouwvrijstelling waarop een beroep is gedaan, is koper verplicht om het gekochte in stand te houden voor de landbouw tot 26 september 2024. In de akte is wel opgenomen, dat het verkochte zich kwalificeert als een bouwterrein. De percelen kennen een uitstekende ligging, aan 3-zijden omgeven door woningbouw en gelegen aan een stadspark. Referentie 6: Percelen warme cultuurgrond te Maarheeze Levering van particulieren aan projectontwikkelaar. Koper heeft een beroep gedaan op de landbouwvrijstelling voor de overdrachtsbelasting, maar uit de akte blijkt ontwikkelpotentieel. De locatie ligt naast nieuwbouwontwikkeling Neerlanden II aan de Noordkant van Maarheze. Voor de kadastrale percelen Maarheeze, E 628 en A 4401 is een prijs betaald van € 34,-- per m² en voor het perceel Maarheeze, E 66 is € 7,-- per m² betaald. Voor het laatstgenoemde perceel is een nabetaling overeengekomen van € 27,- per m² voor ten hoogste 10 jaren. Bron: 86024/169.
Referentie 7: Perceel cultuurgrond nabij Asten Betreft een ABC-transactie waarbij door een particulier geleverd is aan een projectontwikkelaar, die vervolgens levert aan de gemeente met bouwclaim. Ontwikkelaar levert aan particulier wanneer er een ontwikkeling komt een bouwrijpe bouwkavel met een oppervlakte van 500 m² binnen het plangebied. Blijkens de akte zijn er afspraken tussen Van Wanrooij en de gemeente inzake de planontwikkeling. Locatie ligt direct grenzend aan nieuwbouwontwikkeling Loverbosch. Bron: Hyp4 86622/72. Referentie 8: Perceel cultuurgrond nabij Asten Betreft een ABC-transactie waarbij door een particulier geleverd is aan een projectontwikkelaar, die vervolgens levert aan de gemeente. Van Wanrooij Grondbank B.V. levert aan de gemeente met een bijbehorende bouwclaim. Locatie ligt direct grenzend aan nieuwbouwontwikkeling Loverbosch. Blijkens de akte zijn er afspraken tussen Van Wanrooij en de gemeente inzake de planontwikkeling. Bron: Hyp4 86622/172. Referentie 9: Perceel grond te Rosmalen Levering op 4 juli 2023 van een perceel grond met een oppervlakte van akkerbouwgrond met een oppervlakte van 3.77.73 hectare voor een koopsom van € 2.000.000,-- (Hyp4/86835/19). Levering aan bedrijf, speculatief karakter. In de akte is opgenomen, dat koper het terrein wenst te gebruiken als bouwterrein.
Volgens het vigerend bestemmingsplan dateert het bestemmingsplan uit 2013, bestemming agrarisch. Gemeente ’s-Hertogenbosch geeft in openbare documenten wel aan, dat de mogelijkheden tot bouw in het buitengebied worden onderzocht. Referentie 10: Perceel cultuurgrond nabij Asten Levering op 5 oktober 2023 van een perceel grond met een oppervlakte van 2.14.15 hectare voor een koopsom van € 900.000,-- (Hyp4 87368/151). Levering van ontwikkelaar aan gemeente waarbij een bestemmingsplan (Loverbosch) in voorontwerp is voor de bouw van 180 woningen. De verkoper heeft een bouwclaim opgenomen in de overeenkomst.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
57 van 83
Referentie 11: Perceel cultuurgrond nabij Mierlo Levering op 8 november 2023 van een perceel grond met een oppervlakte van 1.20.70 hectare voor een koopsom van € 543.150,--. Levering van particulier aan een gemeente ten behoeve van de realisatie van (tijdelijke) flex-woningen.
Referentie 4 en 5 lijken excessief ten opzichte van de andere 9 referenties. De overige referenties liggen binnen een bandbreedte van € 32,50 tot € 65,-- per m². Referentie 1, 2 en 9 liggen op grotere afstand van gewaardeerde locatie. Om die reden achten taxateurs op basis van locatie de referentie 3, 6, 7, 8, 10 en 11 het best vergelijkbaar, referentie 11 is daarbij recent en eveneens gelegen in Mierlo. Uit referentie 7, 8 en 10 blijkt sprake van een mogelijke bouwclaim, wat van invloed kan zijn op de overeengekomen koopsom. Uit referentie 11 blijkt weliswaar de realisatie van flexwoningen op de gronden, echter in de praktijk kunnen flexwoningen 40 jaar gehandhaafd worden, om die reden achten taxateurs de bebouwing met flexwoningen vergelijkbaar met die van een reguliere woonbebouwing. De gemeente Geldrop-Mierlo heeft gemeld, dat momenteel nog stedenbouwkundige afwegingen worden gemaakt voor deze locatie, maar dat bebouwingsgraad vermoedelijk ligt tussen de 40% en 60%, wat aanzienlijk hoger ligt, dan de 18,5% voor gewaardeerde locatie.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
58 van 83
De ligging van het gewaardeerde, landelijk, maar direct omgeven door en grenzend aan Mierlo beschouwen taxateurs als goed courant en nemen zij als positieve overweging mee. Taxateurs waarderen rekening houdend met genoemde overwegingen de complexwaarde op basis van vergelijking op € 42,50 per m².
6.4.2 Residuele grond waarde methode op basis van kostenverhaalsopzet Een alternatieve waarderingsmethode betreft de residuele grondwaardemethode. Zoals hiervoor is aangegeven is bij toepassing van de residuele grondwaardemethode enige voorzichtigheid geboden. Reden hiervoor is dat sprake is van een veelheid aan parameters die afzonderlijk of tezamen van grote invloed kunnen zijn op de uitkomsten van de berekening. Taxateurs hebben de residuele grondwaarde begroot vanuit de kostenverhaalsopzet. Hierbij wordt vanuit de vastgoedomzet van de gerealiseerde woningen en objecten en vanuit de stichtingskosten de grondwaarde uit de kostenverhaalsopzet begroot. Op 30 april 2024 is in opdracht van de gemeente Geldrop-Mierlo door Stec Groep een rapportage opgeleverd met de ramingen van ‘de Grondopbrengsten Oudvensestraat – Zuid te Mierlo’. Deze opbrengstwaardes zijn verwerkt in de door Metafoor opgestelde kostenverhaalsopzet d.d. 30-04-2024 met commerciële parameters t.b.v. inbrengwaarde. Taxateurs hebben beide rapportage bestudeerd en als aannemelijk geacht om als basis te fungeren voor de doorrekening van de residuele grondwaarde berekening. In de kostenverhaalsopzet zijn bovenwijkse voorzieningen meegenomen.
Deze bovenwijkse voorzieningen hebben betrekking op de rotonde, maar ook de op weg binnen het plangebied en buiten het plangebied (in 2 richtingen richting Termeerstraat en richting Nuenen). De kosten voor deze infrastructuur zijn uiteraard vele malen hoger. Op basis van een percentage is slechts een klein deel van deze infrastructurele investering meegenomen in de kostenverhaalsopzet. Voor wat betreft commerciële parameters is gebruik gemaakt van de navolgende uitgangspunten: Prijspeildatum NCW datum Eindwaarde datum Kostenstijging Opbrengstenstijging Disconteringsvoet
01-01-2024 01-01-2024 31-12-2029 2% 2% 6%
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
59 van 83
Nominale kostenraming: Onderzoek en milieukosten
€
75.000,00
Bouwrijp maken
€
139.593,51
Woonrijp maken
€
537.624,84
Tijdelijk beheer gronden en opstallen €
20.316,55
Plankosten
€
336.709,00
Voorbereiding en toezicht
€
132.973,00
Planschade
€
20.000,00
Bovenwijkse voorzieningen
€
157.165,20
€
1.419.382,10
Appartementen sociaal
€
327.600,00
Appartementen duur
€
652.500,00
Rijwoning sociaal (4.8m)
€
270.480,00
2-kap woning
€
404.085,00
Vrijstaande woning tuin west
€
351.945,00
Vrijstaande woning tuin noord
€
386.860,00
Totaal
€
2.393.470,00
€ €
2.052.511,00 1.307.254,72
€
745.256,28
Nominale opbrengstenraming: Opbrengstraming
Residueel: NCW Opbrengsten NCW Kosten
24.143 m²
Op basis van voornoemde uitgangspunten en parameters wordt de residuele grondwaarde van het project zoals weergegeven bepaald op afgerond totaal Residuele grondwaarde methode op basis van kosten: Per m², uitgaande van 2.41.43 ha
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
€ €
745.256,28 30,86
60 van 83
6.5
Waardering van gebruikswaarde
6.5.1 Comparatieve methode cultuurgrond Bij de waardering van de gebruikswaarde van de cultuurgronden, begrepen in het getaxeerde, hebben taxateurs kennis genomen van de navolgende transacties die in de omgeving van het object hebben plaatsgevonden.
Referentie- Aktedatum Datum kooptransactie
Zakelijke
Oppervlakte Koopsom/ha Akte (Hyp4) Vergelijk-
overeenkomst transactie
baarheid
1
17-05-2022 12-04-2022
Ja
1.01.10 ha
€ 91.493,57
84249/39
Goed
2
22-12-2022
Ja
8.43.95 ha
€ 84.000,00
85698/68
Goed
3
11-04-2023 17-03-2023
Ja
5.93.30 ha
€ 90.510,70
86343/96
Goed
4
01-11-2023 20-06-2023
Ja
3.53.40 ha
€ 100.000,00 87515/81
Goed
5
15-12-2023 23-09-2023
Ja
4.69.15 ha
€ 87.500,00
Goed
87803/124
Kwalitatieve analyse 1. Referentie 1: ten opzichte van het getaxeerde is sprake van mindere agrarische gebruiksmogelijkheden, vergelijkbare landbouwkundige eigenschappen, mindere ligging, vergelijkbare ontsluiting, slechtere kavelvorm, kleinere oppervlakte en een lagere courantheid. Ondanks de mindere agrarische gebruiksmogelijkheden, mindere ligging, slechtere kavelvorm, kleinere oppervlakte en een lagere courantheid is deze referentie goed vergelijkbaar.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
61 van 83
opmerking:
2. Referentie 2:
opmerking:
Op het perceel is een hoogspanningsmast aanwezig. Op het perceel is sprake van infrastructuur voor paardensportactiviteiten. ten opzichte van het getaxeerde is sprake van vergelijkbare agrarische gebruiksmogelijkheden, vergelijkbare landbouwkundige eigenschappen, mindere ligging, mindere ontsluiting, vergelijkbare kavelvorm, grotere oppervlakte en een vergelijkbare courantheid. Ondanks de mindere ligging, mindere ontsluiting en grotere oppervlakte is deze referentie goed vergelijkbaar. De verkoper wenst vrijkomende grond van het verkochte aan te wenden ten behoeve van het afvullen van mestputten na sloop van de stallen (buiten verkochte). De kosten hiervan zijn voor verkoper.
3. Referentie 3: ten opzichte van het getaxeerde is sprake van vergelijkbare agrarische gebruiksmogelijkheden, vergelijkbare landbouwkundige eigenschappen, vergelijkbare ligging, vergelijkbare ontsluiting, vergelijkbare kavelvorm, grotere oppervlakte en een vergelijkbare courantheid. Ondanks de grotere oppervlakte is deze referentie goed vergelijkbaar. opmerking: 4. Referentie 4: ten opzichte van het getaxeerde is sprake van vergelijkbare agrarische gebruiksmogelijkheden, mindere landbouwkundige eigenschappen, mindere ligging, mindere ontsluiting, slechtere kavelvorm, vergelijkbare oppervlakte en een licht mindere courantheid. Ondanks de minder landbouwkundige eigenschappen, mindere ligging, minder ontsluiting en een slechtere kavelvorm is deze referentie goed vergelijkbaar. opmerking: Betreft aankoop door een nabijgelegen melkveehouderij. Betreft waarschijnlijk een uitbreiding van de huiskavel echter is hiernaar door taxateurs geen onderzoek verricht. 5. Referentie 5: ten opzichte van het getaxeerde is sprake van vergelijkbare agrarische gebruiksmogelijkheden, vergelijkbare landbouwkundige eigenschappen, vergelijkbare ligging, mindere ontsluiting, betere kavelvorm, grotere oppervlakte en een vergelijkbare courantheid. Ondanks de mindere ontsluiting, betere kavelvorm en grotere oppervlakte is deze referentie goed vergelijkbaar.
opmerking: Onder het verkochte is een beregeningsvergunning begrepen. Referentietransactie 4 betreft een mogelijke uitbreiding van een huiskavel van een melkveehouderij. Door taxateurs is hier echter geen nader onderzoek naar verricht. Aangezien het aankoopbedrag, naar oordeel van taxateurs, hoger is dan gebruikelijk vanwege kopersoptiek, laten taxateurs deze transactie voor de waardering van de gebruikswaarde van de cultuurgronden buiten beschouwing. Aan de hand van de genoemde referenties kan worden geconcludeerd dat de agrarische grondmarkt in de omgeving van het object tussen april 2022 en september 2023 zich beweegt binnen een bandbreedte tussen circa € 84.000,-- en € 91.500,-- per hectare. Op basis van informatie van het Kadaster is de grondprijs in de provincie Noord-Brabant de afgelopen twee jaar gestegen. Referentieonderzoek van taxateurs laat dit beeld niet zien. Dit wordt door taxateurs verklaard doordat bij referentietransactie 1 sprake is van op het land aanwezige paardenrasters en de ligging en het mogelijke gebruik door het naastgelegen ruitersportcentrum.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
62 van 83
De marktwaarde van landbouwgrond is sterk afhankelijk van de beschikbaarheid (gronddruk), mogelijkheden, ligging en kwaliteit en in mindere mate van opbrengst/prijs van agrarische producten en het agrarisch opbrengend vermogen van de grond. Referentietransactie 3 en 5 komen het meest overeen met het getaxeerde. Referentietransactie 5 is het meest recent en het dichtst bij het getaxeerde gelegen. Op basis van het bovenstaande zijn taxateurs van oordeel dat de waarde van het getaxeerde zich aan de bovenzijde van de bandbreedte bevindt. Gelet op de genoemde referentietransacties, de transactiedatum, marktomstandigheden, ligging, kavelvorm, oppervlakte, ontsluiting, bereikbaarheid, courantheid, gebruik en gebruiksmogelijkheden en alle overige factoren, waarderen taxateurs de gebruikswaarde vrij van pacht, huur en gebruik van de cultuurgronden binnen het complex op gemiddeld € 90.000,-- per hectare.
6.5.2 Waardering gebruikswaarde Rechthebbende 1 De grond behorende bij kadastraal perceel gemeente Mierlo, sectie L, nummer 912 ged. en 975 zijn in gebruik als cultuurgrond. De gronden gelegen binnen vigerend bestemmingsplan ‘Mierlo’, die reeds beschikken over een bestemming ‘verkeersdoeleinden’ zijn van openbaar nut en blijven van openbaar nut. Deze gronden worden gewaardeerd op € 1,-- de massa/perceel. Opbouw gebruikswaarde rechthebbende 1:
Gemeente Sectie Nummer
Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Subtotaal
L L L L F F
912 971 975 1071 5873 5874
Getaxeerd *
ged. ged. ged. ged. ged.
152 147 1.590 4.735 82 7 6.713
m² m² m² m² m² m² m²
Planologische functie
Agrarisch Verkeersdoel-einden Agrarisch Verkeersdoel-einden Verkeersdoel-einden Verkeersdoel-einden
Gebruikswaarde rechthebbende 1
Gebruikswaarde Per perceel € 1.368 € 1 € 14.310 € 1 € 1 € 1
Totaal
€
15.682
€
15.682,--
6.5.3 Waardering gebruikswaarde Rechthebbende 2 Ter plaatse van Oudvensestraat 3, 5731 SH Mierlo, kadastraal bekend gemeente Mierlo, sectie L, nummer 1750, 1751 en 812 is sprake van een bebouwd perceel. Het betreft een vrijstaande woning met garage, oprit en tuin. Taxateurs hebben het object aan buitenzijde, vanaf eigen terrein opgenomen. Voorts is gebruik gemaakt van de bouwtekeningen d.d. 12 november 1981.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
63 van 83
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
64 van 83
Op basis van deze tekeningen komen taxateurs op de navolgende meetstaat: Woonoppervlak 308 m² Overige ruimte (zolder en deel kelder) 88 m² Gebouw gebonden buitenruimte 8 m² Bijgebouw (begane grond en 1e verd.) 89 m² Perceeloppervlak totaal 6.505 m² Bouwjaar 1981 WOZ waarde 01-01-2023 € 996.000,--
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
65 van 83
Taxateurs hebben gebruik gemaakt van de navolgende referenties:
Referentie 1
Burgemeester Verheugtstraat 55, Mierlo Op korte afstand van gewaardeerd object gelegen, verzorgde afwerking, maar afwerking van keuken, badkamer en vloeren niet up-to-date modern. Tuinafwerking vergelijkbaar, geen vrijstaand
Referentie 2
Sporkehout 61 Geldrop Fraaie woning in bosrijke omgeving, kwaliteit van de woning is zeker verzorgd, maar afwerking is niet upto-date modern, wel voorzien van 3 badkamersTuinaanleg is zeer fraai. Garage is geintegreeerd in woning.
Referentie 3
Wegedoorn 13 Geldrop Fraaie woning, goed vergelijkbaar qua woonoppervlak met gewaardeerd object. Bosrijke omgeving. Fraaie tuinaanleg. Afwerking is verzorgd, maar niet upto-date modern. Geen vrijstaand
Referentie 4
Schutsboom 18 Helmond Fraai vrijstaand woonhuis, ligging in woonomgeving, tuinaanleg zeer fraai, afwerking is verzorgd met 2 badkamers, maar niet up-to-date modern. Vrijstaande bergruimte ca. 33 m².
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
66 van 83
Dit geeft de navolgende referentievergelijking:
Referentie Vraagprijs Transactiedatum Transactieprijs Waardepeildatum Geindexeerde prijs op wpd
€ € €
Woonoppervlakte Eigendomssituatie Energielabel Bouwjaar
1 1.075.000 € 21-02-2023 960.000 € 01-04-2024 1.064.000 € 210 Volle eigendom B 1995
239 Volle eigendom B 1976
1610
1522
Perceelsoppervlakte Prijs per m² woonoppervlak Kwalitatieve analyse
€
2 975.000 29-01-2024 930.000 01-04-2024 948.000
5.066,67 €
Gewaardeerd object
3.966,53
0 t/m 5
Uitstraling Bouwjaar Kwaliteit afwerking Kwaliteit tuin en bijgebouwen Ligging Onderhoudssituatie Energielabel Resumé kwalitatieve analyse
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
3 4 4 3 3 3 4 3,43
3 2 2 4 3 2 4 2,86
3 3 3 3 3 3 3
67 van 83
Referentie Vraagprijs Transactiedatum Transactieprijs Waardepeildatum Geindexeerde prijs op wpd
€ € €
Woonoppervlakte Eigendomssituatie Energielabel Bouwjaar
3 1.045.000 € 25-06-2023 1.045.000 € 01-04-2024 1.148.000 € 284 Volle eigendom B 1975
214 Volle eigendom C 1980
2326
1262
Perceelsoppervlakte Prijs per m² woonoppervlak Kwalitatieve analyse
€
4 795.000 24-04-2023 775.000 01-04-2024 858.000
4.042,25 €
Gewaardeerd object
4.009,35
0 t/m 5
Uitstraling Bouwjaar Kwaliteit afwerking Kwaliteit tuin en bijgebouwen Ligging Onderhoudssituatie Energielabel Resumé kwalitatieve analyse
3 2 3 3 3 3 4 3,00
3 3 3 4 2 3 3 3,00
3 3 3 3 3 3 3
Aangezien alle referenties over minder grond beschikken, hebben taxateurs voor gewaardeerd object rekening gehouden met een opslag voor het perceel oppervlak > 2.500 m². Voor gewaardeerd object, geldt, dat het woonoppervlak voor een deel betrekking heeft op de onder keldering van het pand (voorzien van daglicht en ventilatie). Aangezien taxateurs van mening zijn, dat ondanks dat deze vierkante meters voldoen aan de voorschriften om te worden benoemd als woonoppervlak, zijn taxateurs wel van mening, dat deze vierkante meters door beperktere daglicht en ventilatiemogelijkheid minder waard zijn, dan de vierkante meters bovengronds gelegen. Voorts zijn bijgebouwen bij referenties betrokken in de prijs per m² en is hier dus voor gewaardeerd object ook geen aparte waardering aan toegekend. Dit geeft de navolgende waardering: Woning incl. 2.500 m² grond Extra tuingrond
208 m² 100 m² 4007 m²
Gebruikswaarde Rechthebbende 2 afgerond
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
€ 4.000 € € 2.000 € € 15 € €
832.000 200.000 60.105 1.092.105
€
1.095.000
68 van 83
6.5.4 Waardering gebruikswaarde Rechthebbende 3 De grond is in gebruik als ondergrond, erf, tuin en oprit behorende bij de woning gelegen aan de Oudvensetraat 1 te Mierlo. Het gehele object bestaat uit een woonhuis met kantoor aan huis, een 2-tal recreatie verblijven geïntegreerd in de hoofdbouw, een vrijstaande opstal met twee recreatie verblijven, waarvan één echter ten tijde van opname nog in afrondende fase van afwerking verkeerde. Voorts is op het terrein een vrijstaande carport aanwezig, waar een 5e recreatief verblijf gepland is op de zoldervloer van deze carport. In het omgevingsplan wordt opgenomen, dat de recreatieve verblijven dienen voor nachtverblijf met ontbijt, zijnde een bed & breakfast functie. Tijdens opname is echter het idee verkregen, dat momenteel met tijdelijke huurcontracten wordt verhuurd aan een doelgroep die tijdelijk behoefte heeft aan huisvesting. Taxateurs hebben een gedeelte van de objecten onder begeleiding van rechthebbende ter plaatse opgenomen en bekeken en voor een gedeelte is gebruik gemaakt van door opdrachtgever aangeleverde tekeningen. Binnen het kostenverhaalsgebied zijn delen van percelen meegenomen ten behoeve van parkeergelegenheid en de realisatie van een tweetal appartementengebouwen. De opstallen blijven allen gehandhaafd en vallen buiten het kostenverhaalsgebied.
Door opdrachtgever is nadrukkelijk vermeld, dat de huidige recreatieverblijven in het omgevingsplan de functie wonen verkrijgen. Enerzijds zal het totale perceeloppervlak van rechthebbende door dit kostenverhaalsgebied dus afnemen, wat bijvoorbeeld invloed heeft op privacy en exclusiviteit van de vrijstaande woning. Anderzijds verkrijgen de recreatieve objecten een functie wonen met eigen huisnummering, wat individuele verhuur of verkoop als woonruimte mogelijk maakt en daardoor een positief waarde-effect ondergaan. Hierbij wordt opgemerkt, c.q. toegelicht, dat een deel van het perceel benodigd is, om parkeerplaatsen te realiseren om een functie wonen voor de vijf recreatieve objecten mogelijk te maken. Allereerst is een overzicht gemaakt van de diverse woonobjecten toe te delen aan woonhuis en recreatieve objecten.
Woonoppervlak Overige ruimte (garage, berging, vliering) Gebouw gebonden buitenruimte Carport Perceeloppervlak totaal Bouwjaar WOZ waarde 01-01-2023 Recreatief verblijf 1a Recreatief verblijf 1b Recreatief verblijf 1c Recreatief verblijf 1d Recreatief verblijf 1e
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
318 m² 82 m² 8 m² 72 m² 5.816 m² 1949 € 1.048.000 90 m² 50 m² 60 m² 60 m² 40 m²
69 van 83
Bron: Bouwtekening verkregen gemeente Geldrop-Mierlo Als waardering voor het woonhuis is gebruik gemaakt van de navolgende referenties: Referentie 1
Sporkehout 61 Geldrop Fraaie woning in bosrijke omgeving, kwaliteit van de woning is zeker verzorgd, maar afwerking is niet upto-date modern, wel voorzien van 3 badkamersTuinaanleg is zeer fraai. Garage is geintegreeerd in woning.
Referentie 2
Burgemeester Krollaan 83 Helmond Fraaie woning aan de rand van de bebouwde kom gelegen. Woning is luxe en hedendaags courant afgewerkt. Tuin onder architectuur aangelegd.
Referentie 3
Nachtegaallaan 5 Mierlo
Fraaie woning in bosrijke omgeving, naar hedendaagse normen afgewerkt, speelse indeling door niveauverschillen.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
70 van 83
Referentie
1
Vraagprijs Transactiedatum Transactieprijs Waardepeildatum Geindexeerde prijs op wpd
€ € €
Woonoppervlakte Eigendomssituatie Energielabel Bouwjaar
975.000 € 29-01-2024 930.000 € 30-04-2024 948.000 €
Kwalitatieve analyse
€
835.000 € 24-02-2023 835.000 € 30-04-2024 955.000 €
2
Gewaardeerd object
895.000 22-02-2024 895.005 30-04-2024 928.000
239 Volle eigendom B 1976
222 Volle eigendom B 1960
227 Volle eigendom C 1958
1522
1594
837
3.966,53 €
4.301,80 €
3 3 2 4 3 3 3 3,00
3 3 3 4 3 3 3 3,14
Perceelsoppervlakte Prijs per m² woonoppervlak
2
4.088,11
0 t/m 5
Uitstraling Bouwjaar Kwaliteit afwerking Kwaliteit tuin en bijgebouwen Ligging Onderhoudssituatie Energielabel Resumé kwalitatieve analyse
4 3 3 3 3 3 2 3,00
3 3 3 3 3 3 3 3
Aanvullende overwegingen: Taxateurs zijn van mening, dat gewaardeerd object juist door het realiseren van recreatieve objecten (ook al vertegenwoordigen deze een waarde op basis van exploitatie) een waarde drukkend ondervindt. Voor de vrijstaande woning is hiervoor een depreciatie doorgevoerd van 12,5%. Taxateurs hebben gerekend met een prijs per m² van 87,5% van € 4.000,--. De referentie woningen beschikken allen over minder grond, hebben taxateurs voor gewaardeerd object rekening gehouden met een opslag voor het perceel oppervlak > 2.500 m². Aangezien ook de referentie objecten beschikken over bijgebouwen, bergingen en garages is hieraan geen aparte waarde toegekend en zijn deze meegewogen in de prijs per m² woonoppervlak. Waardering woning Extra grond
318 m² 3316 m²
€ 3.500 € 15,--
Subtotaal privé woonhuis (afgerond)
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
€ 1.113.000,-€ 49.740,-€ 1.162.740,-€ 1.165.000,--
71 van 83
De recreatieve objecten zijn gewaardeerd op basis van de huidige bestemmingsmogelijkheid ‘nachtverblijf met ontbijt’. In de omgeving van Mierlo zijn een drietal B&B locaties bekend, waarbij de prijs per nacht varieert van € 106,-- tot € 125,--. Aangezien de verblijven door rechthebbende op uitstekende wijze zijn gerealiseerd en afgebouwd gaan taxateurs voor de waardering uit van € 125,-- gemiddeld per nacht per verblijf. Er is uiteraard sprake van een verschil in oppervlak van de 5 recreatieve ruimten, maar aangezien taxateurs niet hebben kunnen waarderen op basis van een feitelijke exploitatie geldt dit als aanname in de berekening. De waardering van een B&B wordt gedaan op basis van exploitatie. Als uitgangspunt hebben taxateurs voor de exploitatiekosten een 65% aangehouden. Deze kosten hebben betrekking op onderhoud, afschrijving inventaris, verwarming, warmwater, dagelijkse ontbijt verzorging, toeristenbelasting, PR kosten, verzekeringen, schoonmaak, linnengoed, wassen enz. Het rendement bij horeca exploitatie wordt over het algemeen gelijk gesteld aan de bancaire rente op basis van een zakelijke lening. Taxateurs zijn hierbij uitgegaan van 6%. Dit geeft de volgende waardering van de recreatieve objecten uitgaande van de feitelijke bestemmingsmogelijkheid: Bedrag
Percentage
Gemiddelde huurprijs per nacht
€
125,00
365 dagen
€
45.625,00
Bruto huuropbrengst per b&b