TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid'_Bijlagen bij de Motivering_Bijlage 2 Taxatierapport inbrengwaarden
Tekst van het document
TAXATIERAPPORT Inbrengwaarde ten behoeve van het kostenverhaalsgebied met tijdvak Oudvensestraat-Zuid te Mierlo
Veenendaal, mei 2024
K ENDES R ENTMEESTERS V EENENDAAL BV - WILTONSTRAAT 38 - POSTBUS 314 - 3900 AH V EENENDAAL T 0318 582150 - INFO @K ENDES. NL - F ACTUREN @K ENDES. NL - WWW.K ENDES . NL HANDELSREGISTER K VK 66632838 - NL856639096B01 OP ALLE DIENSTVERLENING IS VAN TOEPASSING DE REGELING VOOR RENTMEESTERS 2020 VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN RENTMEESTERS WELKE OP VERZOEK WORDT TOEGEZONDEN .
Inhoud 1.
2.
3.
4.
5.
6.
Samenvatting en waardering .......................................................................................................................... 4 1.1 Samenvatting .......................................................................................................................................... 4 1.2 Objectinformatie ..................................................................................................................................... 4 1.3 Waardering.............................................................................................................................................. 4 Opdracht ............................................................................................................................................................. 5 2.1 Opdrachtgever ........................................................................................................................................ 5 2.2 Taxateurs ................................................................................................................................................. 5 2.3 Doel van de taxatie .................................................................................................................................
6 2.4 Taxatietype .............................................................................................................................................. 6 2.5 Te taxeren belang.................................................................................................................................... 6 2.6 Object ....................................................................................................................................................... 6 2.7 Taxatiebasis ............................................................................................................................................. 6 2.8 Waardepeildatum en andere relevante data ...................................................................................... 6 2.9 Mate van inspectie .................................................................................................................................. 7 2.10 Informatievoorziening ........................................................................................................................... 7 2.11 Instructies ................................................................................................................................................ 7 2.12 Verklaring onafhankelijkheid ...............................................................................................................
8 2.13 Conformiteit ............................................................................................................................................ 8 2.14 Eerdere betrokkenheid .......................................................................................................................... 8 2.15 Aansprakelijkheid .................................................................................................................................. 9 2.16 Publicatie ................................................................................................................................................. 9 2.17 Algemene voorwaarden ........................................................................................................................ 9 Algemene en bijzondere uitgangspunten .................................................................................................. 10 3.1 Algemene uitgangspunten .................................................................................................................. 10 3.2 Bijzondere uitgangspunten ................................................................................................................. 11 Beschrijving .....................................................................................................................................................
12 4.1 Object in beeld ...................................................................................................................................... 12 4.2 Kadastrale aanduiding ........................................................................................................................ 13 4.3 Ligging ................................................................................................................................................... 13 4.4 Bodem .................................................................................................................................................... 16 4.5 Vigerende planologie ........................................................................................................................... 17 4.6 Toekomstige functie ............................................................................................................................. 23 4.7 Omschrijving per rechthebbende ....................................................................................................... 25 Marktomstandigheden, SWOT analyse en Optimale aanwending ...................................................... 35 5.1 Marktomstandigheden algemeen ......................................................................................................
35 5.2 Courantheid .......................................................................................................................................... 48 5.3 SWOT analyse ....................................................................................................................................... 48 5.4 Optimale aanwending ......................................................................................................................... 49 Taxatie technische uitgangspunten ............................................................................................................. 50 6.1 Wettelijk kader ...................................................................................................................................... 50 6.2 Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde .............................................................................. 50 6.3 Werkelijke waarde gebruikswaarde of complexwaarde................................................................. 51 6.4 Waardering complexwaarde .............................................................................................................. 54
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
2 van 83
7. 8.
6.5 Waardering van gebruikswaarde....................................................................................................... 61 6.6 Overweging en conclusies................................................................................................................... 76 6.7 Waardering............................................................................................................................................ 79 6.8 Backtesting ........................................................................................................................................... 80 6.9 Onzekerheden ....................................................................................................................................... 80 6.10 Conceptrapportage............................................................................................................................... 81 Datering en ondertekening ........................................................................................................................... 82 Literatuurlijst................................................................................................................................................... 83
Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5:
eigendomsinformatie Kadaster titels van aankomst relevante planologische gegevens Rapport Bodemloket en Bodeminformatie provincie Verkaveling Oudvensestraat-zuid TEK 493134-01E
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
3 van 83
1.
Samenvatting en waardering
1.1
Samenvatting
Type taxatie: Datum opdracht: Waardepeildatum:
1.2
Objectinformatie
Adres: Postcode/plaats: Type object: Huidig gebruik: Beoogd gebruik :
1.3
Volledige taxatie 11 maart 2024 30 april 2024
Oudvensestraat 1-3 5731 SH Mierlo Woonhuis en Agrarische gronden Wonen en Agrarisch Ontwikkeling woningbouw met groen en verkeer
Waardering
Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde van het object bestaande uit de percelen kadastraal bekend gemeente Mierlo, sectie L, nummer 807, 808, 809, 812, 912 ged., 955 ged., 971 ged., 972 ged., 973 ged. 974 ged., 975, 1071 ged., 1750, 1751, 5873 ged. 5874 ged., totaal groot 2.41.43 ha:
De inbrengwaarden voor gronden en opstallen bedraagt
:
€
1.633.267,--
Zegge: een miljoen zeshonderd drieëndertigduizend tweehonderdzevenenzestig euro
De bruto inbrengwaarde verdeeld over de kostensoorten luidt als volgt: De inbrengwaarden voor gronden en opstallen bedraagt: Kosten voor het vrijmaken van rechten en lasten * Sloopkosten*
€ €
1.633.267,-------70.997,--
* Deze kostenposten zijn door taxateurs niet zelfstandig geschat noch gecontroleerd, doch louter ontleent aan de kostenverhaalsopzet en voor juist gehouden.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
4 van 83
2.
Opdracht
2.1
Opdrachtgever
Naam opdrachtgever: Adres: Postcode: Plaats: Vertegenwoordiging opdrachtgever: Functie:
Gemeente Geldrop-Mierlo De Meent 2 5664 GC Geldrop De heer R. Smolders Beleidsmedewerker Grondbedrijf
De opdracht is uitgevoerd conform de offerte d.d. 4 maart 2024 en de werkzaamheden ten aanzien van de opdracht zijn gedurende het opstellen van onderhavig taxatierapport niet aangepast.
2.2
Taxateurs
Deze taxatie is verricht door de heer ing. R.Th. Homan, rentmeester NVR en registertaxateur NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateur, registratienummer: RT7806703514) in de kamers Landelijk en Agrarisch Vastgoed en Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed, tevens geregistreerd onteigeningsdeskundige (Register DOBS) en mevrouw N.S.C.M. van der Meijs, registertaxateur NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateur, registratienummer: RT797698435) in de kamers Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed. Genoemde taxateurs zijn verbonden aan Kendes Rentmeesters Veenendaal BV en handelen als externe taxateurs voor en namens Kendes Rentmeesters Veenendaal BV en verklaren te beschikken over de vereiste specifieke deskundigheid ten aanzien van specifieke lokale, regionale en (inter-) nationale (deel-) markt- en objectkennis en deze up-to-date te houden. Het getaxeerde heeft volgens het vigerend bestemmingsplan opgenomen in het Tijdelijk deel van het Omgevingsplan deels een agrarische bestemming en deels een woonbestemming, echter gezien de beoogde ontwikkeling, waarvan de inbrengwaarde in dit rapport wordt gewaardeerd, zijn taxateurs van mening dat deze taxatie valt binnen de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, sub reglement Grootzakelijk Vastgoed. De heer ing. R.Th. Homan beschikt over de aantekening Grootzakelijk Vastgoed. Mevrouw N.S.C.M.
van der Meijs niet, echter is mevrouw Van der Meijs op regelmatige basis als taxateur betrokken bij het waarderen van ontwikkellocaties voor woningbouw en bedrijventerreinen en acht zij over voldoende kennis en kunde te beschikken om deze waardering naar behoren uit te kunnen voeren. Aangezien de onderhavige taxatie door twee taxateurs is verricht is het vierogen principe voldoende gewaarborgd en kan de plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur achterwege blijven.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
5 van 83
2.3
Doel van de taxatie
Opdrachtgever wenst geïnformeerd te worden over de inbrengwaarde als bedoeld in artikel 13.18, lid 2, onder a. van de Omgevingswet in verband met het opstellen van het kostenverhaal Oudvensestraat-zuid te Mierlo.
2.4
Taxatietype
De taxatie betreft een volledige taxatie.
2.5
Te taxeren belang
Het te taxeren belang omvat de volledige eigendom.
2.6
Object
Het getaxeerde omvat agrarische percelen, alsmede een tweetal met woning bebouwde percelen, gelegen binnen kostenverhaalsgebied Oudvensestraat-zuid.
2.7
Taxatiebasis
De taxatiebasis omvat de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 13.18, lid 2, onder a. van de Omgevingswet juncto artikel 8.17 van het Omgevingsbesluit. Op basis van het wettelijk kader waar binnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis voor de raming het begrip ‘werkelijke waarde’.
2.8
Waardepeildatum en andere relevante data
Datum opdracht
11 maart 2024
Datum opname en inspectie
09 april 2024
Waardepeildatum
30 april 2024
Datum concept taxatierapport
3 mei 2024
Datum taxatierapport
7 mei 2024
Indien de waarde peildatum in het kader van de taxatie in de tijd later ligt dan de datum van de opname, dan wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen optreden welke de waarde kunnen beïnvloeden.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
6 van 83
De taxatie van de inbrengwaarde dient te worden verricht naar de marktomstandigheden op de datum welke het moment van opstellen van het kostenverhaalsopzet – met tijdvak benadert. Omdat het niet mogelijk is om naar een toekomstige datum te taxeren is de taxatie verricht naar de datum van uitbrengen van het concepttaxatierapport, derhalve naar 1 mei 2024.
2.9
Mate van inspectie
De locaties zijn bezocht op 9 april 2024. Daarbij zijn de onbebouwde percelen opgenomen vanaf de openbare weg. De bebouwde percelen van Rechthebbenden 2 en 3 zijn vanaf eigen terrein aan buitenzijde opgenomen en deels (in het bijzijn van rechthebbende) inpandig opgenomen.
2.10 Informatievoorziening Door opdrachtgever is de volgende informatie beschikbaar gesteld/overgelegd: emailbericht d.d. 28 februari 2024 met opdrachtbeschrijving; emailbericht d.d. 20 maart 2024 met detailtekening extra ontsluiting; emailbericht d.d. 22 april 2024 met als bijlage TEK-493134-01D 2.1 verkaveling Oudvensestraat-zuid en TEK-493134-01D 2.3 Kadaster Oudvensestraat-zuid; emailbericht d.d. 30 april 2024 met als bijlage perceelsopgave kostenverhaalsgebied; emailbericht d.d. 30 april 2024 met als bijlage de kostenverhaalsopzet; emailbericht d.d. 01 mei 2024 met als bijlage grondwaardes Oudvensestraat Stec Groep; emailbericht d.d. 03 mei 2024 met toelichting op aanpassing begrenzing. Van de door de opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Voor zover redelijkerwijs mogelijk hebben taxateurs de geleverde informatie getoetst op juistheid ervan. Mocht blijken dat de beschikbare informatie niet volledig en/of onjuist is, dan wordt in deze rapportage hiervan melding gemaakt en wordt dit aan opdrachtgever voorgelegd. Door Kendes Rentmeesters Veenendaal BV wordt geen aansprakelijkheid aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onvolledig of onjuist is. Daarnaast hebben taxateurs de volgende informatie/bronnen geraadpleegd: www.kadaster.nl; www.omgevingswet.overheid.nl www.bodemloket.nl; en andere openbare bronnen.
2.11 Instructies Door de opdrachtgever zijn aan de taxateurs geen nadere instructies gegeven.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
7 van 83
2.12 Verklaring onafhankelijkheid De taxateurs verklaren: • • •
dat zij onafhankelijk zijn ten opzichte van de opdrachtgever; dat zij met de opdrachtgever een vaste honorering zijn overeengekomen die in verhouding staat tot de omvang van het werk en niet afhankelijk is van de hoogte van de getaxeerde waarde; dat de jaarlijkse omzet van de geregistreerde taxateurs, dan wel van Kendes Rentmeesters Veenendaal BV, inclusief de aan opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, niet meer bedraagt dan 25% van de totaalomzet van de geregistreerde taxateurs dan wel Kendes Rentmeesters Veenendaal BV.
2.13 Conformiteit De onderhavige taxatie is verricht en gerapporteerd overeenkomstig: - NRVT-reglement Gedrags- en beroepsregels; - NRVT-reglement Definities; - NRVT-regelement Kamers; - NRVT-subreglement Grootzakelijk Vastgoed; - NRVT-praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed; - RICS taxatiestandaarden (Red Book Global, 31 januari 2022); - IVS-taxatiestandaarden. De onderhavige rapportage betreft een taxatieopdracht conform voorgeschreven wettelijke en jurisprudentiële normen. In het reglement Definities van het NRVT is de wettelijke taxatie gedefinieerd als een professionele taxatiedienst (PTD), waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de registertaxateur dwingen af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waarde begrip, de omvang van de onderzoeksplicht en de rapportagevereisten. Een registertaxateur kan alleen afwijken indien en voor zover de wet, vaste jurisprudentie en de best practice voor het vakgebied - in casu het taxeren van inbrengwaarden - hem daartoe dwingt. Waar dat niet zo is, moeten de regels voor een PTD onverkort worden gevolgd.
De taxateurs achten zich evenwel gebonden aan de fundamentele beginselen van professionaliteit, objectiviteit en onafhankelijkheid jegens opdrachtgever zoals neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT.
2.14 Eerdere betrokkenheid Taxateurs hebben op 2 mei 2024 voor het plangebied een waardering uitgebracht. In onderhavige waardering is een kleine aanpassing aan de begrenzing doorgevoerd. Nu deze waardering voor dezelfde opdrachtgever is uitgevoerd met eenzelfde doel van het eerder rapport zal naar oordeel van taxateurs deze eerder betrokkenheid niet leiden tot belangenverstrengeling.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
8 van 83
Taxateurs zijn overigens niet betrokken (geweest) bij eerdere taxaties, grondverwerving, advisering (in welke hoedanigheid dan ook) van onderhavig object, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling.
2.15 Aansprakelijkheid Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaarden taxateurs evenals Kendes Rentmeesters Veenendaal BV geen aansprakelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever. Op onderhavig rapport is een termijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal twee jaar, ingaande per datum van ondertekening van het taxatierapport door taxateurs. Daarnaast is de aansprakelijkheid gelimiteerd tot een bedrag van maximaal twee miljoen euro.
2.16 Publicatie Uitsluitend publicatie van het definitieve taxatierapport met alle daarbij behorende bijlagen is toegestaan in het kader van het doel van dit rapport.
2.17 Algemene voorwaarden Op alle dienstverlening door Kendes Rentmeesters Veenendaal BV is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2020.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
9 van 83
3.
Algemene en bijzondere uitgangspunten
3.1
Algemene uitgangspunten
Tenzij er hierna in het rapport van wordt afgeweken gelden de navolgende uitgangspunten. 3.1.1 Titelonderzoek In het kader van deze taxatie is kennis genomen van kadastrale uittreksels en de laatste akte van levering. Naar inschrijvingen en beslagen is geen onderzoek verricht. Evenmin is onderzoek verricht naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, vorderingen en aanspraken van derden (waaronder verjaring), enzovoorts. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat dergelijke rechten en aanspraken niet van invloed zijn op de waardering van het object.
3.1.2 Gebruik Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat het object in eigen gebruik is bij de eigenaar, tenzij anders vermeld bij de omschrijving per rechthebbende.
3.1.3 Toestand van opstallen Indien het object opstallen omvat is de onderhoudstoestand daarvan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Evenmin is onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen en materialen welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of gezondheid.
3.1.4 Toestand van installaties en voorzieningen Indien het object opstalgebonden installaties en voorzieningen omvat is de onderhoudstoestand hiervan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Als uitgangspunt voor deze taxaties geldt dat opstalgebonden installaties en voorzieningen naar behoren functioneren en voldoen aan de eisen en voorschriften die daaraan van overheidswege worden gesteld. Bij de taxatie worden niet opstalgebonden installaties en voorzieningen buiten beschouwing gelaten, tenzij anders vermeld.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
10 van 83
3.1.5 Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende planologische informatie en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.
3.1.6 Planologische informatie In het kader van deze taxatie is planologische informatie via www.omgevingswet.overheid.nl geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is.
3.1.7 Publiekrechtelijke beperkingen In het kader van deze taxatie zijn kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels actueel en volledig zijn.
3.1.8 Gehanteerde valuta en omzetbelasting Alle bedragen die in dit rapport zijn genoemd zijn in euro’s (€) en exclusief omzetbelasting tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.
3.2
Bijzondere uitgangspunten
Voor deze inbrengwaardetaxatie geldt dat de wijziging van functie en/of activiteit en het kostenverhaal ten behoeve waarvan deze taxatie is opgesteld onherroepelijk rechtskracht verkrijgt. De taxateurs achten dit uitgangspunt redelijk en relevant voor het doel van de taxatieopdracht. Opdrachtgever verklaart nadrukkelijk bij instemming van deze offerte geen prijs te stellen op het bepalen van de waarde zonder toepassing van het hiervoor genoemde bijzondere uitgangspunt. Dit in afwijking van de meest recente praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed/Wonen van het NRVT. Het bepalen van deze waarde zou de omvang van de taxatieopdracht, de te onderzoeken informatie en verantwoordelijkheid van de taxateurs vergroten waarbij opdrachtgever (voor zichzelf en andere belanghebbenden) geen belang ziet bij de marktwaarde zonder bijzonder uitgangspunt in het kader van het doel van deze taxatie.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
11 van 83
4.
Beschrijving
4.1
Object in beeld
Het object is gelegen aan de noordrand van de kern Mierlo, tussen de Geldropseweg en het Eindhovens Kanaal.
Op de hierboven getoonde luchtfoto is het terrein centraal gelegen en bij benadering met een cirkel aangeduid.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
12 van 83
4.2
Kadastrale aanduiding
Het kostenverhaalsgebied omvat de volgende kadastrale percelen:
Gemeente Sectie Nummer Recht hebbende 1 Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Subtotaal Rechthebbende 2 Mierlo Mierlo Mierlo Subtotaal Rechthebbende 3 Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Subtotaal Rechthebbende 4 Mierlo Mierlo Subtotaal
L L L L F F
912 971 975 1071 5873 5874
Hyp4 ged. ged. ged. ged. ged.
40252/82 56148/66 40252/82 56148/66 40252/82 40252/82
Kadastrale grootte 15.656 4.900 1.590 38.400 1.748 75
Getaxeerd * m² m² m² m² m² m²
152 147 1.590 4.735 82 7
m² m² m² m² m² m² 6.713 m²
L L L
812 1751 1750
9445/6 6674/4 6674/4
3.170 m² 1.464 m² 1.873 m²
3.170 m² 1.464 m² 1.873 m²
L L L L L
808 955 972 973 974
50924/8 50924/8 50924/8 56148/66 50924/8
80 915 2.247 1.645 929
80 23 204 1.295 799
L L
807 809
79467/182 59318/30
1.642 m² 6.880 m²
6.507 m² ged. ged. ged. ged.
m² m² m² m² m²
m2 m² m² m² m² 2.401 m²
89.030 m²
1.642 m² 6.880 m² 8.522 m² 24.143 m² *
* Conform opgave opdrachtgever
De eigendomsinformatie uit het Kadaster (respectievelijk volledig bijgewerkt t/m 12 maart 2024, 8 april en 29 april 2024) is opgenomen in bijlage 1 en 2 van dit rapport. Bron: Kadaster.nl
4.3
Ligging
Gelegen in de Nederlandse provincie Noord-Brabant, heeft Geldrop-Mierlo een rijke geschiedenis die teruggaat tot de Middeleeuwen. De fusie van Geldrop en Mierlo in 2004 heeft geleid tot een gemeente die een diverse mix van voorzieningen biedt. Geldrop wordt gekenmerkt door zijn historische gebouwen en sfeervolle pleinen, terwijl Mierlo een landelijke ambiance heeft.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
13 van 83
Met een scala aan huisvestingsopties, variërend van gezinswoningen tot appartementen, voorziet de gemeente in de behoeften van verschillende levensfasen en gezinssamenstellingen. Voorzieningen in Geldrop-Mierlo zijn ruimschoots aanwezig, met een breed scala aan winkels, restaurants en recreatieve faciliteiten verspreid over de gemeente. Inwoners hebben gemakkelijke toegang tot supermarkten, gezondheidscentra, scholen en sportverenigingen, waardoor het een prettige woonplaats is voor gezinnen en individuen die comfort en gemak zoeken in hun dagelijks leven. De bereikbaarheid van Geldrop-Mierlo is goed, zowel over de weg als met het openbaar vervoer. De gemeente is verbonden met omliggende steden en dorpen via een uitgebreid netwerk van wegen, waaronder de A67 snelweg en provinciale wegen. Dit vergemakkelijkt het woon-werkverkeer naar nabijgelegen steden zoals Eindhoven en Helmond, waar veel werkgelegenheid te vinden is. De lokale economie van Geldrop-Mierlo is divers en veerkrachtig, met verschillende sectoren die bijdragen aan de welvaart van de gemeente. Een groeiend aantal bedrijven, vooral in sectoren zoals technologie, gezondheidszorg en logistiek, heeft zich gevestigd in Geldrop-Mierlo, profiterend van de strategische ligging nabij grote steden zoals Eindhoven en Helmond en de goede bereikbaarheid via wegen en openbaar vervoer.
Daarnaast draagt de detailhandel bij aan de lokale economie, met een verscheidenheid aan winkels en horecagelegenheden die voldoen aan de behoeften van zowel inwoners als bezoekers van Geldrop-Mierlo. Lokale ondernemers spelen een cruciale rol in het creëren van een levendige economische omgeving. De ligging van het kostenverhaalsgebied wordt indicatief weergegeven op onderstaande luchtfoto:
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
14 van 83
De gemeente telt 40.736 inwoners (1 januari 2024, bron: CBS). De gemeente heeft een oppervlakte van 31,39 km² en maakt deel uit van de Metropoolregio Eindhoven (MRE). Brainbay (Login | NVM, z.d.-b) verstrekt de navolgende informatie over de woningvoorraad binnen Mierlo. Deze informatie geeft geen marktinformatie weer, maar een beeld over de actuele verhoudingen tussen eigendom en huur en diverse woningtypen binnen Mierlo. Daarnaast wordt een weergave gegeven van de demografische opbouw.
De Whooz Whize- profielen ((opvraagbaar voor NVM leden, middels Login | NVM, z.d.-b) verstrekken de navolgende informatie:
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
15 van 83
C - Volks en Uitgesproken
23% Tot 60 jaar | lage tot gemiddelde welstand | zonder kinderen
G - Gezellige Emptynesters
17% 60+ jaar | gemiddelde welstand | zonder kinderen
F - Gewoon Gemiddeld
16% 30-60 jaar | gemiddelde welstand | met kinderen
D - Bescheiden Ouderen
14% 65+ jaar | lage welstand | geen kinderen
I - Plannen en Rennen
11% 30-55 jaar | hoge welstand | met kinderen | hoog opgeleid
J - Zorgeloos en Actief
10% 50+ jaar | hoge welstand | zonder kinderen | hoog opgeleid
B - Jong en Hoopvol
4% Tot 40 jaar | lage welstand | hoger opgeleid | geen kinderen
K - Luxe Leven
3% 45-75 jaar | zeer hoge welstand | hoog opgeleid
A - Dromen en Rondkomen
1% 30-50 jaar | lage welstand | cultureel divers
H - Landelijke Vrijheid
1% 50-80 jaar | gemiddeld tot hoge welstand | met of zonder kinderen
E - Stedelijke Dynamiek
1% Tot 50 jaar | gemiddelde welstand | hoog opgeleid
4.4
Bodem
Hoewel in het kader van deze taxatie geen onderzoek is verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid, is wel op basis van openbare bronnen gekeken of er informatie over bodemonderzoek bekend is. Het Bodemloket (Kaart | Bodemloket, z.d.) meldt met betrekking tot de getaxeerde gronden dat bij deze instantie geen informatie voor deze locatie beschikbaar is over bodemonderzoek en/of sanering. Er is vanaf de website van Bodemloket een verwijzing naar de website van de Omgevingsdienst NoordBrabant. Deze verstrekt de navolgende informatie over de in deze waardering betrokken locatie: •
Oudvensestraat 1: Verkennend bodemonderzoek volgens NEN 5740, d.d. 19-06-2008. Geen verdere informatie of status bekend.
•
Oudvensestraat 3: Vervolgactie Wbb: uitvoeren historisch onderzoek. Verontreinigende activiteit graanmalerij, start 1925.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
16 van 83
Voorts worden diverse onderzoek locaties uit de omgeving gemeld. Veel meldingen hebben betrekking op historische activiteiten, meldingen van (ondergrondse) opslagtanks en verkennende onderzoeken, echter allen ouder dan 5 jaar. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende planologie en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. De omgevingsrapporten zijn opgenomen in bijlage 4 van dit rapport.
4.5
Vigerende planologie
Voorbeschermingsregels Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht. Door diverse bestuursorganen zijn voorbeschermingsregels opgesteld die de regels van het (nog uit te werken) omgevingsplan aanvullen of hiervan afwijken. Voor zover deze voorbeschermingsregels afwijken van de regels van het omgevingsplan gelden alleen de voorbeschermingsregels. Voor onderhavige object zijn de volgende voorbeschermingsregels in werking getreden: •
Voorbeschermingsregels hyperscale datacentra;
•
Voorbeschermingsregels – gemeente Geldrop – Mierlo;
Omgevingsplan Taxateurs zijn ermee bekend dat de raad van de gemeente Geldrop-Mierlo een Omgevingsplan heeft vastgesteld, welke met ingang van 2 januari 2024 van rechtswege in werking is getreden. Het Omgevingsplan bestaat, naast de rijksregels over activiteiten (de zogenoemde ‘bruidsschat’), alleen uit onderdelen die zijn gereserveerd voor toekomstige toevoeging. Een bestemmingsplan, dat van kracht is, geldt sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet als onderdeel van het Tijdelijke deel van het Omgevingsplan. Dit volgt uit artikel 22.1 c. van de Omgevingswet. Om deze reden nemen taxateurs kennis van de ter plaatse geldende bestemmingsplannen.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
17 van 83
Uitsnede bestemmingsplankaart ontleend aan www.omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/
Plannaam
Buitengebied Geldrop-Mierlo
Vaststellingsdatum
08 november 2010
Gemeente
Geldrop-Mierlo
Planstatus
Onherroepelijk
Geldende bestemming
Oudvensestraat 1, kadastrale percelen: Mierlo L 972, 973, 974, 808 De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. woonwagenstandplaatsen ter plaatse van de aanduiding ‘woonwagenstandplaats’; c. aan huis verbonden beroepen; d. een hovenier, ter plaatse van de aanduiding ‘hovenier’; e. vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonenvoormalig agrarisch bedrijf’; f. kleinschalig kamperen; g. recreatief nachtverblijf in de vorm van logies en ontbijt waarbij de totale gezamenlijke vloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 5 eenheden met in totaal een maximum oppervlakte van 500 m². Ter plaatse van de aanduiding ‘bebouwingsconcentratie’ geldt een maximum van 600 m².
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
18 van 83
h. i. j. k. l.
nevenactiviteiten ter plaatse van de aanduiding ‘bebouwingsconcentratie’; trekkershutten tot een maximum van 30 m²; paden en wegen en parkeervoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; groenvoorzieningen.
Oudvensestraat 3, kadastrale percelen: Mierlo L 1750, 1751, 955 De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. woonwagenstandplaatsen ter plaatse van de aanduiding ‘woonwagenstandplaats’; c. aan huis verbonden beroepen; d. een hovenier, ter plaatse van de aanduiding ‘hovenier’; e. vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonenvoormalig agrarisch bedrijf’; f. kleinschalig kamperen; g. recreatief nachtverblijf in de vorm van logies en ontbijt waarbij de totale gezamenlijke vloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 5 eenheden met in totaal een maximum oppervlakte van 500 m². Ter plaatse van de aanduiding ‘bebouwingsconcentratie’ geldt een maximum van 600 m². h. nevenactiviteiten ter plaatse van de aanduiding ‘bebouwingsconcentratie’; i. trekkershutten tot een maximum van 30 m²; j. paden en wegen en parkeervoorzieningen; k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; l. groenvoorzieningen. Kadastrale percelen Mierlo L 812, 807, 809 en 975: De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. agrarische doeleinden, in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijbehorende voorzieningen; b. verharde en onverharde paden, wegen en parkeervoorzieningen; c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; d. een minicamping met maximaal 15 standplaatsen ter plaatse van de aanduiding ‘kampeerterrein’; e.
een houtsingel ter plaatse van de aanduiding ‘houtsingel’; f. een landschapselement ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – landschapselement’;
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
19 van 83
g. h. i. j.
k.
en veldschuur ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – veldschuur’; extensief recreatief medegebruik; tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen; permanente niet-grondgebonden teeltondersteunende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch - permanente teeltondersteunende voorzieningen’; behoud, herstel en ontwikkeling van de ecologische verbindingszone ter plaatse van de aanduiding ‘ecologische verbindingszone’.
De voor ‘Waarde - Archeologie 1’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. De voor ‘Waarde - Archeologie 2’ (Waarde – Archeologie hoog) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden. De voor ‘Waarde - Archeologie 3’ (Waarde – Archeologie hoog, esdek) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden. De voor ‘Waarde - Archeologie 5’ (Waarde – Archeologie middelhoog, esdek) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden.
Toelichting
Het huidig gebruik is toegestaan conform het bestemmingsplan.
Parapluplan: Plannaam
Parkeren Geldrop-Mierlo
Vaststellingsdatum
17 juni 2019
Gemeente
Geldrop-Mierlo
Planstatus
Onherroepelijk
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
20 van 83
Doel:
Het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren Geldrop-Mierlo' heeft twee doelen. Het eerste doel is zorgen voor een toetsingskader om te kunnen bepalen of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid bij nieuwe bouwontwikkelingen en/of gewijzigd gebruik. Het tweede doel is komen tot een uniforme regeling voor parkeren, stallen, laden en lossen in de gemeentelijke bestemmingsplannen. Daarom heeft dit bestemmingsplan zowel betrekking op ruimtelijke plannen die al wel een dergelijke regeling bevatten als op bestemmingsplannen met een van dit bestemmingsplan afwijkende regeling. Dit bestemmingsplan regelt nadrukkelijk geen nieuwe ontwikkelingen of beleid. Het betreft alleen de overheveling van de stedenbouwkundige parkeerbepaling uit de bouwverordening naar de vigerende ruimtelijke plannen in de gemeente Geldrop-Mierlo.
Plannaam
Paraplubestemmingsplan Huisvesting Geldrop-Mierlo
Vaststellingsdatum
2 maart 2020
Instantie
Gemeente Geldrop-Mierlo
Planstatus
Onherroepelijk
Toelichting
Dit bestemmingsplan is opgesteld met als doel om een actueel, werkbaar planologisch kader te scheppen voor gevallen waarin verschillende huisvestingsvormen al dan niet kunnen worden toegestaan.
Regels uit andere besluiten
Voorbeschermingsregels hypersale datacentra
In werking vanaf
01-01-2024
Eigenaar
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Regels uit andere besluiten
Voorbeschermingsregels – gemeente Geldrop Mierlo
In werking vanaf
01-01-2024
Eigenaar
Provincie Noord-Brabant
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
21 van 83
Uitsnede bestemmingsplankaart ontleend aan www.omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/
Bestemmingsplan artikel 10 Plannaam
Mierlo
Vaststellingsdatum
10 november 2008
Gemeente
Geldrop-Mierlo
Planstatus
Vastgesteld
Geldende bestemming
Verkeersdoeleinden
Toelichting
De op de plankaart voor ‘Verkeersdoeleinden’ (V) aangewezen gronden zijn bestemd voor de volgende doeleinden: a. voorzieningen voor verkeer en verblijf; b. parkeervoorzieningen; c. speelvoorzieningen; d. groenvoorzieningen; e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; f. garageboxen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘garageboxen’ op de plankaart. De op de plankaart voor ‘Detailhandelsdoeleinden’ (DH) aangewezen gronden zijn bestemd voor de volgende doeleinden: a. detailhandel, met uitzondering van supermarkten; b. dienstwoningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘dienstwoning toegestaan’ op de plankaart;
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
22 van 83
c. d. e.
met daaraan ondergeschikt: voorzieningen voor verkeer en verblijf; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen.
Bron: www.omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/, geraadpleegd op d.d. 18 maart 2024 Een uitsnede van de verbeelding en relevante regels zijn opgenomen in bijlage 3 van dit rapport.
4.6
Toekomstige functie
De gemeente Geldrop-Mierlo is voornemens een binnen dit kostenverhaalsgebied een wijkontsluiting, waterberging, parkeren en woningbouwontwikkeling mogelijk te maken. Voorts wordt aan een vijftal recreatieve objecten in eigendom behorende bij rechthebbende 1 een functie wonen toegekend. Het ruimtegebruik is als volgt opgebouwd:
Bron: Opdrachtgever, bijlage 5
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
23 van 83
Beoogde woningbouwontwikkeling: Appartementen sociaal
18
Appartementen duur
9
Rijwoning sociaal (4.8m)
8
2-kap woning
4
Vrijstaande woning tuin west
2
Vrijstaande woning tuin noord
2
Totaal
43
Het ruimtegebruik (op basis van een geometrische meting) is als volgt opgebouwd:
Bruto plangebied (uitmeting)
24.086 m²
Structuur Wijkweg
5.953 m²
24,7 %
Structuur Wijkgroen
3.842 m²
16,0 %
Wegen
1.094 m²
4,5%
Parkeerverharding
887 m²
3,7%
Voetpad
565 m²
2,3%
Groen
7.180 m²
29,8%
Water
100 m²
0,4%
4.463 m²
18,5%
Woningbouw
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
24 van 83
4.7
4.7.1
Omschrijving per rechthebbende
Rechthebbende 1
Kadastrale gegevens
Mierlo L Mierlo L Mierlo L Mierlo L Mierlo F Mierlo F Subtotaal
912 971 975 1071 5873 5874
ged. ged. ged. ged. ged.
152 147 1.590 4.735 82 7 6.713
m² m² m² m² m² m² m²
Eigendomssituatie
Volle eigendom
Gebruik
Perceel gemeente Mierlo sectie L nummer 975 is in gebruik als bouwland ten behoeve van bieten (2023) en perceel gemeente Mierlo sectie L nummer 1071 is in gebruik ten behoeve van verkeer.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Geen.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
25 van 83
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
26 van 83
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
27 van 83
4.7.2 Rechthebbende 2
Kadastrale gegevens
Mierlo L Mierlo L Mierlo L Subtotaal
812 1751 1750
3.170 1.464 1.873
m² m² m² 6.507
m²
Eigendomssituatie
Volle eigendom
Gebruik
In gebruik als woning met tuin en weide voor hobbymatig kleinvee.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijkt een zakelijk recht, welke inmiddels door overlijden van de comparanten sub 1 is vervallen. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Ten aanzien van het perceel gemeente Mierlo, sectie L, nummer 812 is een aanwijzing van gronden, Wet voorkeusrecht gevestigd, d.d. 01-10-2018, ontleent aan Hyp4 79467/182.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
28 van 83
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
29 van 83
4.7.3 Rechthebbende 3
Kadastrale gegevens
Mierlo L Mierlo L Mierlo L Mierlo L Mierlo L Subtotaal
808 955 972 973 974
ged. ged. ged. ged.
80 23 204 1.295 799
m2 m² m² m² m² 2.401
m²
Eigendomssituatie
Volle eigendom
Gebruik
In gebruik als tuin behorend bij Oudvensestraat 1 te Mierlo.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Geen.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
30 van 83
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
31 van 83
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
32 van 83
4.7.4 Rechthebbende 4
Kadastrale gegevens
Mierlo L Mierlo L Subtotaal
807 809
1.642 6.880
m² m² 8.522
m²
Eigendomssituatie
Volle eigendom
Gebruik
In gebruik als bouwland ten behoeve van bieten (2023).
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
In de akte van levering is een kettingbeding opgenomen, als volgt: Voorts verklaren comparanten dat tussen verkoper en koper is overeengekomen: Indien op het verkochte of ten gevolge van verkoop van het verkochte aan de gemeente een bouwproductie wordt verkregen dan dient de koper aan verkoper een bedrag van tweeduizend gulden (f.2000,00) per woning te betalen met een minimum en een maximum van eenhonderdduizend gulden (f.100.000,00). Dit bedrag dient uiterlijk bij het verlenen van de desbetreffende bouwvergunning te worden voldaan. Indien de koper het verkochte verkoopt en/of in de eigendom overdraagt, zowel in juridische als in economische zin, en/of rechten uit de overeenkomst van verkoop en koop overdraagt, is hij – indien en voorzover hij nog niet aan zijn betalingsverplichting als in de aanhef bedoeld heeft voldaan – verplicht het bepaalde in dit artikel integraal als kettingbeding ten behoeve van de verkoper op te leggen aan de rechtsopvolger(s), op straffe van een direct opeisbare boete ten behoeve van de verkoper van eenhonderdduizend gulden (f.100.000,00).
Koper zal alsdan ten opzichte van de verkoper naast degene(n) aan wie hij verkoopt of in eigendom overdraagt, zowel in juridische als in economische zin en/of aan wie hij rechten uit de overeenkomst van verkoop en koop overdraagt, hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de betaling van gemeld bedrag van tweeduizend gulden (f.2000,00) per woning met een minimum van eenhonderdduizend gulden (f.100.000,00). "
Publiekrechtelijke beperkingen
Ten aanzien van het perceel gemeente Mierlo, sectie L, nummer 812 is een aanwijzing van gronden, Wet voorkeusrecht gevestigd, d.d. 01-10-2018, ontleent aan Hyp4 79467/182 en Hyp4 79467/180.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
33 van 83
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
34 van 83
5.
Marktomstandigheden, SWOT analyse en Optimale aanwending
5.1
Marktomstandigheden algemeen
Macro De concept Macro Economische Verkenning 2024 (Raming augustus 2023) (Concept-Macro Economische Verkenning 2024) | CPB.nl, z.d.)van het Centraal Plan Bureau (CPB) welke op 17 augustus 2023 is gepubliceerd beschrijft de volgende hoofdpunten: De economie heeft de laatste jaren een aantal grote schokken verrassend goed doorstaan. Corona, de oorlog in Oekraïne (en de daardoor veroorzaakte energiecrisis), een rap oplopende inflatie en snelle renteverhogingen van centrale banken hadden grote gevolgen voor huishoudens en bedrijven. De koopkracht daalt in de periode 2022, 2023 en 2024 in totaal met -1,6%. Dat valt gezien de omvang van de schokken nog mee. De economie is, geholpen door het steunbeleid van de overheid, veerkrachtig gebleken. De arbeidsmarkt is krap gebleven en dit uit zich in hogere lonen en een recordaantal mensen met een baan. Tijdelijke inkomensondersteunende maatregelen vallen in 2024 weg, waardoor zonder aanvullend beleid de koopkracht van huishoudens met de laagste inkomens daalt en de armoede stijgt. De armoede loopt op tot 5,7% van de bevolking, een toename van 0,9%-punt ten opzichte van 2023. Dit komt doordat tijdelijke maatregelen om de gevolgen van gestegen energieprijzen te dempen, zoals de energietoeslag en een hogere zorgtoeslag, na 2023 ophouden. Ook op de middellange termijn blijft de armoede licht oplopen.
Om dit tegen te gaan is structureel beleid nodig. De overheidsfinanciën verslechteren op de korte en de middellange termijn; prudent begrotingsbeleid is daarom geboden. Op de korte termijn leiden extra uitgaven en minder belastinginkomsten tot een groter overheidstekort. Deze trend zet door op de middellange termijn: onder andere de uitgaven aan rente, klimaat en zorg lopen op. Daarbij gaat de raming ervan uit dat de overheid er steeds beter in zal slagen de geplande uitgaven te realiseren, waardoor het overheidstekort verder toeneemt tot 3,9% in 2028 en de overheidsschuld stijgt. Het is daarom verstandig om het saldo niet nog verder te belasten. Dit betekent dat het gewenst is om eventueel aanvullend beleid, bijvoorbeeld om de oploop van armoede tegen te gaan, te dekken via ombuigingen of lastenverzwaringen. De inflatie blijft dit jaar hoger dan eerder gedacht, vooral door een hogere kerninflatie. In 2022 liep de inflatie sterk op door forse prijsstijgingen van energie. Dit jaar daalt de inflatie aanzienlijk tot 3,9%, maar leidt de doorwerking van hogere energie- en loonkosten alsnog tot steeds hogere prijzen. Ook in 2024 blijft de inflatie hierdoor met 3,8% hoger dan normaal. De economische groei vertraagt; vooral de uitvoer van goederen en de consumptie groeien minder hard.
Gedeeltelijk is dit een logisch vervolg op de uitbundige groei na corona: een groot deel van de consumptieboom was inhaal en dus tijdelijk van aard. Ook profiteerde de Nederlandse export van uitbundige wereldhandelsvraag, maar die is nu weer dalende. Hogere prijzen zetten extra druk op de consumptie. Ook de investeringen krijgen een tik, mede door de hogere rente. De Macro Economische Verkenning 2024 (Macro Economische Verkenning (MEV) 2024 | CPB.nl, z.d.) van het Centraal Plan Bureau (CPB) welke op 19 september 2023 is gepubliceerd beschrijft de volgende hoofdpunten: Deze Macro Economische Verkenning (MEV) bestaat slechts uit een korte toelichting op de verschillen ten opzichte van de concept-MEV die op 17 augustus is gepubliceerd. In deze publicatie lichten we de verschillen in
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
35 van 83
de macro-economische en budgettaire kerngegevens toe die, tenzij anders aangegeven, kunnen worden geïnterpreteerd als het effect van de besluitvorming in de Miljoenennota 2024. Het onderliggende macro-economische beeld is tussen cMEV en MEV niet geactualiseerd. Doordat het CPB op dit moment bezig is met de doorrekening van de verkiezingsprogramma's (Keuzes in Kaart) is de MEV dit keer beknopt. De besluitvorming in de Miljoenennota bevat maatregelen die erop zijn gericht om de oploop van armoede tegen te gaan, om dit te bekostigen worden voor een bredere groep huishoudens de lasten verhoogd. Het pakket bestaat uit een verhoging van het kindgebonden budget, de huurtoeslag, de arbeidskorting, de algemene heffingskorting in de bijstand en de jonggehandicaptenkorting. De budgettaire kosten van deze maatregelen zijn 2,3 mld euro. Het demissionair kabinet verhoogt de loon- en inkomstenbelasting in box 1 en de accijns op alcohol en tabak. Dit levert 2,2 mld euro op. Het voorgestelde beleid leidt tot een verbetering van de koopkracht van de laagste inkomens in 2024. In de cMEV leidde het aflopen van tijdelijke inkomensondersteuning per 2024 tot een negatief koopkrachtbeeld voor de laagste inkomens. Na verwerking van de besluitvorming verbetert de koopkracht van de laagste inkomensgroep juist, in doorsnee met 1,1%.
Hierin is ook het uitstellen van hervormingen in de huurtoeslag meegenomen.1 Dit heeft een positief effect op de koopkracht van de laagste inkomensgroep (+0,4%-punt). De mediane koopkracht verbetert ten opzichte van cMEV niet. Voor huishoudens vanaf het derde inkomenskwintiel verbetert de koopkracht minder dan in de cMEV, omdat de belastingen hoger zijn, met name voor huishoudens met een hoger inkomen. Daarom gaat de koopkracht voor het mediane huishouden er niet op vooruit door de besluitvorming in de Miljoenennota, de koopkrachtstijging is 1,8% (0,1%-punt lager dan in de cMEV). De verschillen tussen de inkomensgroepen voor wat betreft de koopkrachtstijging in 2024 zijn hierdoor kleiner geworden (figuur 1). De eerder geraamde stijging van het aantal personen onder de armoedegrens in 2024 wordt voorkomen en de armoede onder kinderen daalt. Door de inkomensondersteunende maatregelen gaat het besteedbaar inkomen van huishoudens aan de onderkant van de inkomensverdeling erop vooruit ten opzichte van de cMEV en blijft het percentage personen onder de armoedegrens in 2024 gelijk aan 2023 (4,8%). Dit zijn 830.000 personen (zie figuur 2). In de cMEV was een toename tot 5,7% geraamd. De armoede onder kinderen daalt in 2024 naar 5,1% (van 6,2% in 2023).
Deze afname van de armoede onder kinderen komt doordat de verhoging van het kindgebonden budget alleen ten goede komt aan huishoudens met kinderen. In het cumulatieve koopkrachtbeeld over de driejaarsperiode 2022-2024 is veel spreiding te zien. Het beeld voor de drie jaren samen is relevant omdat vanaf 2022 de inflatie sterk begon te stijgen, en later pas de lonen volgden. Bovendien zijn er grote verschillen tussen de jaren in beleid. De koopkracht daalt voor het mediane huishouden in de driejaarsperiode 2022-2024 met 1,8%. Dit geldt niet voor alle inkomensgroepen: het laagste inkomenskwintiel gaat er in die periode 3,6% op vooruit, voor de hoogste inkomens daalt de koopkracht met 3,7% (zie figuur 3). Een belangrijke kanttekening bij het koopkrachtbeeld is dat dit beeld uitgaat van één cijfer voor de inflatie. Dit kan voor een grotere vertekening zorgen dan normaal. De ervaren prijsstijging kan per huishouden verschillen. In 2022 namen vooral de kosten van energie toe, die een groter deel uitmaken van de consumptie van huishoudens met een lager inkomen. Daar komt bij dat de mate waarin een energieschok individuele huishoudens raakt sterk kan verschillen, afhankelijk van hun woonsituatie en energiecontract. De laatste tijd nemen juist de prijzen van diensten en voeding toe.
Voor voeding geldt hetzelfde als voor energie; huishoudens met een lager inkomen besteden hier relatief meer aan, maar voor diensten juist het omgekeerde. Ook zien we in de koopkracht niet terug dat werknemers buiten de cao-loonstijging gecompenseerd worden voor gestegen kosten van levensonderhoud, bijvoorbeeld door eenmalige uitkeringen.
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
36 van 83
Het overheidstekort bedraagt in 2024 nog steeds 2,4% bbp. Buiten het koopkrachtpakket en de dekking daarvan worden er enkele lasten verzwaard, waaronder de heffing in box 3, met name om een lagere inschatting van de opbrengst van de internationale vpb-afspraken en de zorgpremie te dekken. Ook stijgen de uitgaven aan defensie. Tevens zijn de verwachte inkomsten van de loon- en inkomstenbelasting aangepast, met een effect van respectievelijk +1,7 en +3,2 mld euro in 2023 en 2024. Per saldo is het overheidstekort ongewijzigd ten opzichte van de cMEV. De economische groei valt in 2024 0,1%-punt hoger uit door hogere overheidsconsumptie en investeringen. Hieronder vallen onder meer de hogere defensie-uitgaven. De consumptie van huishoudens neemt niet veel toe, omdat er tegenover de inkomensondersteunende maatregelen ook lastenverzwaringen staan. De economische groei komt voor 2024 uit op 1,5%. De inflatie is ongewijzigd, omdat de accijnsverhogingen te klein zijn voor een zichtbaar effect op de inflatie. De middellangetermijnraming uit de cMEV blijft het basispad voor Keuzes in Kaart (KiK). De augustusbesluitvorming (cMEV) wordt niet meegenomen in het basispad voor de doorrekening van de verkiezingsprogramma’s (KiK), zoals eerder gemeld in de startnotitie Keuzes in Kaart. Aan het basispad zijn wel twee aanpassingen gedaan.
De bijstelling van de loon- en inkomstenbelasting heeft structureel een klein effect. Ook zijn opbrengsten die naar de Nederlandse overheid gaan van het Europese systeem voor emissiehandel voor gebouwen en wegtransport (ETS-BRT) gecorrigeerd. In de bijgestelde raming voor 2028 is het EMU-saldo -3,6% bbp, het structurele EMU-saldo -3,0% bbp en de schuldquote 53,0% bbp.
5.1.1 Landelijke woningmarkt De koopwoningmarkt is in het eerste kwartaal 2024 duidelijk in trek. In het normaal gesproken wat rustigere eerste kwartaal zijn de transacties dit keer juist toegenomen. Dat blijkt uit de NVM-woningmarktcijfers en analyse van NVM-dochter brainbay over het eerste kwartaal 2024. NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal 2024 ongeveer 29.500 bestaande koopwoningen. Dit is 4% meer vergeleken met het eerste kwartaal 2023 maar 18% minder ten opzichte van het vierde kwartaal 2023. De mediane verkoopprijs van een bestaande woning bedraagt in het eerste kwartaal 2024 432.000 euro. Vergeleken met het eerste kwartaal 2023 stijgt de mediane verkoopprijs met ruim 9%. Ten opzichte van het vierde kwartaal 2023 is het een daling van 0,1%. Dit kwartaal zijn 15% minder woningen te koop gezet dan in het vierde kwartaal 2023 en 4% meer woningen ten opzichte van het eerste kwartaal 2023. De nieuwbouwmarkt herstelde zich in het eerste kwartaal 2024. NVM-makelaars verkochten bijna 7.000 nieuwbouwwoningen, een toename van 16% ten opzichte van een kwartaal eerder en 104% meer dan in het eerste kwartaal 2023. De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning is in het eerste kwartaal 2024 479.000 euro, 1,4% hoger dan in het vierde kwartaal 2023. Het aanbod nieuwbouwwoningen ligt dit kwartaal op ongeveer 13.900 woningen, 15% minder dan vorig kwartaal.
Het woningaanbod droogt dus op, zowel in de bestaande markt als in de nieuwbouwmarkt. Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM-vakgroep Wonen: “Het eerste kwartaal van het jaar is traditioneel altijd wat rustiger qua verkopen en interesse. Toch zien we de druk op de woningmarkt weer verder oplopen. Onze leden merken dat meer kijkers op te koop staande woningen afkomen. Ook het aantal biedingen op een woning neemt toe. Dat bevestigt het gestegen vertrouwen onder woningkopers. De licht dalende rente in combinatie met flink gestegen lonen helpen daarbij, want dat vergroot de leencapaciteit. Tegelijk is het een zorgpunt voor ons. Door de grote én toenemende vraag in de markt droogt het woningaanbod namelijk op. We zien nu dat kopers weer vaker en meer overbieden en dat daarmee de prijzen gaan stijgen. Het aantal verkopen blijft achter, omdat er te weinig woningen te koop worden gezet. Zo stokt de doorstroming terwijl we die keihard nodig hebben om ook kansen voor starters te creëren. De enige wijze om dat op gang te houden, en daar hameren we opnieuw op, is bouwen en ook slim gebruik
Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo
37 van 83
maken van de bestaande voorraad, door transformatie of bijvoorbeeld woningsplitsing. We weten uit ervaring dat alleen dan de noodzakelijke doorstroming op gang komt.” Transacties bestaande woningbouw •
NVM-makelaars verkopen in het eerste kwartaal 2024 ruim 29.500 woningen. Dit is met 18% minder een forse afname vergeleken met het vierde kwartaal 2023. Ten opzichte van een jaar geleden is het 4% meer.
•
De transactieprijs ligt in het eerste kwartaal 2024 0,1% lager vergeleken met het vierde kwartaal 2023. Dit is een normaal beeld in het traditioneel altijd rustigere eerste kwartaal.
•
De mediane transactieprijs komt daarmee in het eerste kwartaal 2024 uit op 432.000 euro. Ten opzichte van een jaar eerder is dat een stijging van 9,1%.
•
De prijs van tussenwoningen stijgt op kwartaalbasis 0,4% naar 399.000 euro.
•
Een hoekwoning noteert in het eerste kwartaal 2024 een prijs van 423.000 euro, een stijging van 1,5% op kwartaalbasis.
•
De 2-onder-1-kap woningen komen uit op 467.000 euro, een min van 1,3% ten opzichte van het vierde kwartaal 2023.
•
Vrijstaande woningen dalen met 0,2% op kwartaalbasis naar een mediane verkoopprijs van 628.000 euro.
•
De prijs van appartementen daalt in een kwartaal tijd met 0,6% naar 357.000 euro.
•
Vergeleken met een jaar geleden laten de transactieprijzen van alle typen woningen een duidelijke stijging zien. Tussenwoningen met +10,7%, hoekwoningen +10,2%, 2-onder-1-kap woningen +9,9%, vrijstaande woningen met +8% en appartementen stijgen met +7,4%.
•
In het eerste kwartaal 2024 wordt 55% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 53% en een jaar geleden 31%.
•
In het eerste kwartaal 2024 ligt de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 1,8% boven de vraagprijs. In het vierde kwartaal 2023 kwam de uiteindelijke verkoopprijs nog 1,4% hoger uit dan de vraagprijs. Een jaar geleden lag de verkoopprijs nog 1,2% onder de vraagprijs.
•
Het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is in het eerste kwartaal 2024 +4% bij tussenwoningen, hoekwoningen +2%, 2-onder-1-kap woningen +0,7%, vrijstaande woningen -2% en appartementen noteren +2,2% boven de vraagprijs.