Ruimtelijke verkenning, Bro adviseurs.pdf
Tekst van het document
P
P+P 3.5 - 5m Verdiept
Inpandig
Verdiept
P
P
Half verdiept 11 november 2021
Half verdiep
In bouwblok 44
Ruimtelijke kaders Zoekgebied Markt Ruimtelijke verkenning en kaders
8
Ruimtelijke kaders Zoekgebied Markt Kasteel(-tuin) Kasteel wil ‘meedenken’
Hierna volgen de ruimtelijke kaders voor hetReeds Zoekgeeen toekomstvisie geformuleerd bied Markt. Het plangebied betreft het gebied tussen de Betere verbindingen met (en zicht tussen) hetde centrum (J.v. Geldropstraat/Hofstraat) Mierloseweg, de Nieuwendijk, de Heuvel en Jan van Entree moet duidelijker Geldropstraat.
Doorzichten verbeteren (vanaf de weg gezien) Oversteekbaarheid Mierloseweg Extra water voor de tuin Voor deze locatie is er meer variatie in de ontwikke(wateropvang centrum) lingsopties dan voor het Bezorgershof. De ontwikkelLangparkeren centrum (Helze ruimte is namelijk groter en beoogde structuren en wordt uitgebreid)
invulling onzekerder. Dit heeft geresulteerd in zoekgebieden voor bebouwing, gevelwanden en functionele invulling, die een bandbreedte aangeven waarbinnen de ontwikkelingen uitgewerkt kunnen worden. Een belangrijk uitgangspunt die wel vaststaat is het behoud van de twee supermarkten als trekkers voor het centrum.
Locatie ‘Marktplein’ Grote opgave woningbouw Behoud/terug laten komen van de supermarkten Behoud parkeerfunctie: deels onder maaiveld/op dak Prominentere plek voor de kerk (ruimte&zicht) Toepassen van meer groen (o.a. rondom de kerk) Straatgerichte gevels: achterkantsituaties beperken Alleen ontsluiting via ‘achter de kerk’ Hemelwater afvloeien naar kasteeltuinen Groene entree centrum Betere verbindingen met kasteeltuinen Ruimte voor evenementen Aandacht voor hemelwaterafvoer en -berging
11 november 2021
Locatie ‘Bezorgershof’
Locatie ‘Heuvel’ Horecaplein: nadruk op horeca Een plek om te verblijven Géén doorgaand verkeer Gevels pand bieb verbeteren (aanzicht) Betere verbinding met kasteeltuinen Zuinig op dit stukje Geldrop zijn ‘t Vossenhol en tuin respecteren
Locatie ‘Postkantoor’ Appartementencomplexen in het groen
45
Openbare ruimte: Zichtlijnen Ruimtelijke verkenning en kaders
8.1
Openbare ruimte: Zichtlijnen
Er zijn enkele behoudenswaardige zichtlijnen en -zones rondom het Marktplein. De kerk speelt hierin vanzelfsprekend een belangrijke rol. •
• • •
•
De zichtlijn vanaf het Horecaplein naar de achterkant van de kerk (tussen ‘t Vossenhol en het bibliotheekgebouw); De zichtzone vanaf de Helze/Mierloseweg/Nieuwendijk en de rotonde naar de kerk; Een zichtlijn naar de kerk vanaf de Heuvel (t.h.v. het bibliotheekgebouw); Zichtlijn naar het bibliotheekgebouw vanaf de Heuvel (t.h.v. de kerk). Door de solitaire positie van het gebouw, de relatief grote massa, en het ontbreken van een straatwand aan de noordzijde van de Heuvel, staat het gebouw nadrukkelijk in het zicht. Een opwaardering van de oostgevel biedt kansen om het aanzicht te verbeteren; Zicht naar de Heuvel en ‘t Vossenhol, komend vanuit het kasteelpark. Dit werkt overigens ook andersom en daarom is een verbetering van de (groene) verbinding tussen centrum en kasteelpark hier wenselijk.
Zichtlijnen en zichtzones Behoud zichtzone Behoud zichtlijn
Zicht op de kerk tussen bibliotheek en Vossenhol.
11 november 2021
46
Groen: te behouden groen Ruimtelijke verkenning en kaders
8.2
Groen: te behouden groen
De boom in de tuin van ‘t Vossenhol staat in het gemeentelijk beleid als waardevol aangemerkt. De boom dient derhalve behouden te blijven. De bomen rondom de kerk staan aangemerkt als potentieel waardevol. Ook deze zullen behouden moeten worden. Dit geldt ook voor de bomen aan de Nieuwendijk en Mierloseweg. Deze boomkronen zorgen voor een groen beeld, maar doordat de bomen zijn opgekroond blijft het zicht op ooghoogte behouden. De overige bomen betreffen diverse loofbomen verspreid over het gebied. Indien mogelijk en inpasbaar in de bouwplannen dienen deze bomen behouden te blijven.
Bomen Te b e h o u d e n waardevolle boom Te b e h o u d e n b o m e n (aangeduid als potentieel waardevol) Te b e h o u d e n b o m e n Te b e h o u d e n b o m e n (indien mogelijk) Te b e h o u d e n l e i b o m e n (indien mogelijk)
11 november 2021
47
Bebouwingsstructuur: zoekgebied bebouwing Ruimtelijke verkenning en kaders
8.3
Bebouwingsstructuur: zoekgebied bebouwing
Binnen de locatie Marktplein en omgeving is niet overal bebouwing wenselijk. De locatie heeft namelijk te maken met bijzondere omliggende bebouwing, openbare ruimte en openbaar groen. Nevenstaande kaart toont de ruimte waar bebouwing voorstelbaar is. De ruimten die in principe onbebouwd blijven, zijn: a. De locatie Achter de Kerk vanwege de belangrijke parkeerfunctie, het bestaande en te behouden groen en bovenal het bijzondere zicht op de kerk vanuit het noorden (o.a. vanuit Helze, rotonde en Mierloseweg); b. Rondom de kerk vanwege het imposante en monumentale karakter. De kerk verdient daarom een nadrukkelijke plek in het stedelijk weefsel, o.a. door het bewaren van afstand en het behouden van zichtlijnen; c. De Heuvel vanwege het behoud van een minimale doorgang t.b.v. de verbindingsfunctie, de functie van winkelstraat en het zicht op de kerk; d. Rondom het bibliotheekgebouw. De bieb is een alzijdig en opzichzelfstaand gebouw en deze zelfstandige positie moet behouden blijven. Echter is het opnemen van het gebouw in een bouwblok ook onder bepaalde voorwaarden ook denkbaar. Opwaardering van de gevels is in alle gevallen noodzakelijk; e. Rondom ‘t Vossenhol met waardevolle boom. De zelfstandige positie moet behouden blijven om de (monumentale) kwaliteiten niet verloren te laten gaan; f.
Aan de noordzijde tussen de Mierloseweg en de bebouwing vanwege de parkeerfunctie en de verbinding met De Meent; g. Ter plaatse van de zichtlijn (min. breedte ca. 8 meter); h. Ter plaatse van de zoeklocatie voor pleinruimte t.b.v. verblijf en evenementen (aard en afmeting n.t.b.).
11 november 2021
F
E
A G
B
D H
C Zoekgebied bebouwing Bebouwing mogelijk Vr i j h o u d e n v a n b e b o u w i n g Afstand behouden tot beeldbepalende bebouwing
48
Bebouwingsstructuur: zoekgebied gevelwanden Ruimtelijke verkenning en kaders
8.4
Bebouwingsstructuur: zoekgebied gevelwanden
Zijde Heuvel/Vossenhol/kerk Aan de zuidzijde grenst de locatie aan het kernwinkelgebied. De tussenliggende onbebouwde ruimten zijn hier kleiner en het stedelijk weefsel kleinschaliger dan aan de noordzijde. De gevels definiëren en begrenzen hier de openbare ruimte. Door middel van levendige, straatgerichte gevelwanden dient hier een brug te worden geslagen tussen het Horecaplein, de kerk, het carré en de groene route tussen kasteel en bezorgershof (via ‘t Vossenhol en J. van Geldropstraat, zie 5.1). Een dorpse schaal en maat, kleinschalige openbare ruimten en een levendige plint zijn hiervoor belangrijke instrumenten. Aan de zuidzijde, het gedeelte aan de Heuvel, is alleen wonen op verdieping wenselijk. Hier grenst de bebouwing aan het kernwinkelgebied en is de begane grond voorbehouden aan andere functies dan wonen. Zijde Mierloseweg/Achter de Kerk Aan de noord- en westzijde dient een straatgerichte gevelwand te komen aan de zijde van de Mierloseweg en aan de zijde van Nieuwendijk/Achter de Kerk. Deze hoek van het centrum is als eerste zichtbaar komend vanaf Nieuwendijk, Helze, Mierloseweg en de rotonde. Tevens is deze zijde vanaf relatief grote afstand zichtbaar door het brede profiel van de rotonde en aantakkende wegen. Hier presenteert het centrum zich dus naar de omgeving en een straatgerichte gevel (i.c.m.
een groene inbedding) is het aangewezen middel om een aantrekkelijke entree van het cenrum te realiseren. Wonen is (in ruimtelijk opzicht) op zowel de begane grond als op verdieping denkbaar aan de Mierloseweg en de zijde van de Jan van Geldropstraat (waar reeds gewoond wordt). Aan de zijde Achter de Kerk ligt de parkeerplaats voor de supermarkten. Ook hier is wonen op de begane grond uitgesloten. 11 november 2021
49
Schaal en maat bebouwing Ruimtelijke verkenning en kaders
8.5
Schaal en maat bebouwing
Aan de zijde van de Heuvel, ‘t Vossenhol en de kerk is de bestaande omgeving leidend. Dorpse schaal en maat, kleinschalige openbare ruimten en een levendige plint zijn belangrijke instrumenten voor nieuwe bebouwing. De zijde Mierloseweg/Achter de Kerk is een zichtlocatie vanaf de rotonde en de Mierloseweg. Het vormt een visitekaartje van het centrum. Een straatgerichte gevel in combinatie met een groene inbedding is het middel om een aantrekkelijke entree van het centrum te maken. Belangrijk is dat de gebouwen alzijdig zijn; alle naar de openbare ruimte gerichte gevels dienen voorkanten te zijn.
8.5.1 Stedenbouwkundige korrel De organische groei van de perceelsgewijze ontwikkeling van het centrum heeft geresulteerd in een diversiteit in bouwstijl, maat en vorm van de bebouwing. Deze pandsgewijze ontwikkeling, de kleine stedenbouwkundige korrel en de diversiteit in bebouwingstypen en -vormen die hieruit voortvloeide is ter plaatse van het Marktplein goeddeels verloren gegaan door de grootschalige ontwikkelingen in de jaren zestig en zeventig.
Herontwikkeling
Het terugbrengen van de kwaliteiten van de perceelsgewijze ontwikkeling en de dorpse schaal en maat vormen het uitgangspunt voor de nieuwbouw op deze locatie. Dit kan gerealiseerd worden door: • Toepassen van een pands-/perceelsgerwijze ontwikkeling, met een gevelbreedte van ca. 6-8m breed. Dit komt tot uitdrukking in de gevel, achter de gevel kan de massa breder zijn; • Toepassen van variatie in bouwstijl.
ca. 6 - 8m
Voorbeeld van strippen
11 november 2021
50
Schaal en maat bebouwing: aantrekkelijke en levendige plint Ruimtelijke verkenning en kaders
8.5.2
Schaal en maat bebouwing: aantrekkelijke en levendige plint
De levendigheid en aantrekkelijkheid van het centrum wordt grotendeels bepaald door de vormgeving en invulling van de bebouwingsplint. Daarom wordt er gestreefd naar: • Toepassen van een relatief hoge dichtheid aan entrees en gevelopeningen, grenzend aan de openbare ruimte. • Toepassen van een gevarieerde, straatgerichte en levendige invulling van de plint. Wonen op de begane grond is alleen aan de zijde Jan van Geldropstraat en Mierloseweg mogelijk. Daar waar het grenst aan het kernwinkelgebied is de begane grond bedoeld voor andere functies dan wonen. Hier is de interactie tussen binnen en buiten, dus de levendigheid en aantrekkelijkheid van de plint belangrijk. Plinten dienen straatgericht ontworpen te worden. Het terugbrengen van de perceelsgewijze ontwikkeling, een dorpse maat een schaal, en het variëren in bouwstijl zorgen voor menselijke maat die beter past bij Geldrop centrum.
ca. 6 - 8m
5 4 3 2 1
11 november 2021
min
max
maatwerk
51
min
max
Interactie tussen plint en straat Ruimtelijke verkenning en kaders
8.5.3 Interactie tussen plint en straat De kwaliteit van de openbare ruimte in het centrum wordt voor een groot deel wordt bepaald door wat er aan de randen (de gevelwanden) gebeurd. Dit werkt vanzelfsprekend ook andersom. Interactie tussen binnen (invulling plint) en buiten (de aangrenzende openbare ruimte) is derhalve cruciaal voor de levendigheid en aantrekkelijkheid van het centrum. De gevelwanden aan de zijde van de Heuvel, de kerk en het Vossenhol zullen op enige wijze interactie moeten aangaan met de openbare ruimte, om te voorkomen dat er levensloze plekken ontstaan. Dit vergt sturing ten aanzien van de toegestane functionele invulling. Deze zal moeten bijdragen aan de gewenste interactie tussen plint en straat.
P De gezelligheid binnen is goed zichtbaar vanaf de straat.
11 november 2021
Men ziet wat buiten gebeurt en andersom.
Een transparante gevel.
52
P
P
8.5.4 P
e
Plinten supermarkten: kansen voor opnemen in bouwblok Ruimtelijke verkenning en kaders
Half verdiept, deels inpandig
P
Plinten supermarkten: kansen voor opnemen in bouwblok
Half verdiept, opgenomen in landschap
Supermarkten met een levendige gevel of plinten is wenselijk. Vaak zijn deze (behoudens de voorzijde met entree) vormgegeven als introverte gebouwen met blinde muren P vanwege de plaatsing van schappen en koelingen tegen de binnenmuren, of vanwege de aanwezigheid van een magaHalf verdiept zijn. Voor de gevels waar toepassing van gevelopenigen niet mogelijk is, zijn er kansen voor alternatieve inrichting, zodat er geen afbreuk aan de openbare ruimte wordt gedaan. P
Een mogelijke oplossing hiervoor is het opnemen van de suOp maaiveld permarkt in een bouwblok. Hierdoor worden de achterkanten van de supermarkt naar de achterkanten van aangrenzende bebouwing gericht, zodat de blinde gevelwanden niet aan de P openbare ruimte grenzen.Hiernaast zijn enkele ontwerpprincipes gegeven.
euvel
Supermarkt
(bovenaanzicht)
Supermarkt
(bovenaanzicht)
Supermarkt
(bovenaanzicht)
Entree Voorgevel Zij- en achtergevels
Bezorgershof
P
Achterkant supermarkt grenst aan de straat.
11 november 2021
Supermarkt maakt deel uit van het bouwblok: alleen de entree grenst aan de openbare ruimte.
53
Plinten supermarkten: vormgeving blinde gevels Ruimtelijke verkenning en kaders
8.5.5 Plinten supermarkten: vormgeving blinde gevels Indien voorgenoemde ontwerpoplossingen onhaalbaar blijken te zijn en blinde gevels overmijdelijk zijn, dient er extra aandacht te zijn voor de vormgeving van de blinde gevels. Te denken valt aan toepassing van een rijk materiaalgebruik en dito detaillering, aanbrengen van schijn-gevelopeningen en/ of schijn-etalages, toepassen van (verticaal) groen, kunstwerken, etc.
Verticale gevelopeningen: geblindeerd maar vriendelijker ogend dan een volledig gesloten wand. I.c.m. siermetselwerk.
11 november 2021
Toepassing van (schijn) etalages.
Groene gevels.
Bijzondere vormgeving van een ‘blinde gevel’ i.c.m. groen en een waterpartij.
Goed voorbeeld van een aantrekkelijke kopgevel.
54
Bouwhoogten en kapvormen Ruimtelijke verkenning en kaders
8.6
Bouwhoogten en kapvormen
Zijde Heuvel/Kerk/Vossenhol • Toepassen van een pands-/perceelsgerwijze ontwikkeling komt tot uiting door een gedifferentieerde volumeopbouw en dito kapvormen; • Bouwhoogten dienen aan te sluiten bij de dorpse context. Dit betekent 2 tot 3 bouwlagen waarvan de bovenste laag een kap betreft; • Uitsluitend toepassen van kappen: platte daken aan de straatzijde zijn uitgesloten; • Toegestane kapvormen: zadel-, mansarde- en schildkap; • Schoorstenen, dakramen en dakkapellen worden zo geplaatst dat het dakvlak als geheel leesbaar blijft en de bindende werking van het vlak in tact blijft. Zijde Mierloseweg/Achter de Kerk Aan de zijde van de Mierloseweg/Achter de kerk is de aansluiting op bestaand stedelijk weefsel minder relevant en is een grovere stedenbouwkundige korrel denkbaar. Dit leidt tot meer vrijheid in de volumeopbouw en kapvormen. • Maximaal 3 bouwlagen; • Een vierde teruliggende bouwlaag is mogelijk; • Zowel kapvormen als een platte afdekking is mogelijk; • Bij toepassing van platte daken: groene afdekking toepassen (t.b.v. waterberging en reductie hittestress). Mogelijk i.c.m. zonnepanelen.
Ontwerpprincipes voor zijde Heuvel/Kerk/Vossenhol:
5 5 4
5 4 3 4 2 33 1 22 11
min
min min
max
maatwerk
max max maatwerk maatwerk
5
5 5 4 4 3 34 2 23 1 12
1
max max maatwerk maatwerk
min min
min
max
maatwerk
P
P P
11 november 2021
55
Openbare ruimte: Pleinruimte Ruimtelijke verkenning en kaders
8.7
Openbare ruimte: Pleinruimte
Het huidige Marktplein wordt enkele dagen per jaar gebruikt voor evenementen. Bij een herontwikkeling van het Marktplein dient daarmee o.a. rekening te worden gehouden. • De pleinruimte dient een logische onderdeel te worden van de ruimtelijke structuur; • De pleinruimte dient aan te sluiten op de kaders voor de bebouwing (zie 8.2 t/m 8.6). Een pleinruimte wordt namelijk grotendeels gedefinieerd en begrensd door de (gevel-)wanden aan de randen; • De pleinruimte moet geschikt zijn voor de evenementen; • De pleinruimte moet ook op de dagen waarop geen evenementen plaatsvinden een aantrekkelijke plek zijn; • Er liggen kansen om de vergroening van het centrum (o.a.) op deze plek te realiseren; • De maatvoering, verhoudingen en verschijningsvorm van de pleinruimte is vanzelfsprekend maatwerk en afhankelijk van de vormgeving van de omgeving.
11 november 2021
56
Groen: te realiseren groen Ruimtelijke verkenning en kaders
8.8
Groen: te realiseren groen
Het parkeren op de locatie ‘Achter de Kerk’ en langs de Mierloseweg wordt voorzien van een (aanvullende) groene inbedding. Het groen draagt immers bij aan de aantrekkelijkheid van het centrum en de verbinding met het naastgelegen kasteelpark en kinderboerderij. Ook de groene ruimten rondom de kerk en de tuin van ‘t Vossenhol blijven in principe behouden. Transformatie en opwaardering van het bibliotheekgebouw biedt kansen om de gevels te vergroenen, mogelijk i.c.m. een groene invulling rondom het gebouw en een verbinding met het Bezorgershof en de Kasteeltuin (zie par. 5.1).
Geveltuin met verschillende soorten.
Groen op verschillende niveaus.
Parkeren onder een bladerdek en tussen geschoren hagen, met behoud van zicht op ooghoogte.
Geveltuin i.c.m. groene daken.
11 november 2021
57
Groen: te realiseren groen Ruimtelijke verkenning en kaders
Vergroening centrum Daarnaast biedt de nieuwbouw van de woningen en de eventuele herontwikkeling van de supermarkten kansen om de locatie vergaand te vergroenen. Te denken valt aan verticale tuinen, gevelgroen, daktuinen, groene daken en openbaar groen op maaiveld. Waar mogelijk wordt verharding verwijderd om plaats te maken voor groen. Naast de esthetische waarde draagt het groen immers bij aan de reductie van hittestress en het vasthouden en infiltreren van hemelwater. Afkoppeling hemelwater Voor de berging van het hemelwater biedt de kasteeltuin wellicht mogelijkheden. De tuin kampt namelijk met een watertekort.
Groen Behoud en versterken groene inbedding parkeren Behoud en versterken g r o e n r o n d o m k e r k e n Vo s s e n h o l Gevels en achterzijde bieb mogelijk (deels) vergroenen Kansen voor ‘groene’ verbindingen, o.a. met de kasteeltuin Kansen voor afvoer hemelwater naar kasteeltuin (heeft een tekort)
11 november 2021
58
Parkeren
Ruimtelijke verkenning en kaders
8.9
Parkeren
Parkeren is en blijft een belangrijke voorziening, zeker voor de twee supermarkten in het gebied. Daarom blijft de parkeerplaats ‘Achter de Kerk’ behouden en wordt deze waar mogelijk geoptimaliseerd om meer parkeerplaatsen te kunnen toevoegen. De parkeerplaatsen worden ingepast met (te behouden en toe te voegen) groen. Het parkeren is bij voorkeur uitsluitend voor de bezoekers van de supermarkten. Dit kan bijvoorbeeld door een maximale parkeerduur in te stellen. Ter plaatse van nieuwbouw wordt voor bewoners (en mogelijk vergunninghouders) gebouwd parkeren toegepast. Het doel is om te komen tot een efficiënte parkeeroplossing en om het parkeren uit het straatbeeld te houden. Alle parkeervoorzieningen (zowel de gebouwde als de parkeerplaats Achter de Kerk) worden ontsloten via de Nieuwendijk. Ook de koppeling met De Meent verloopt via deze aansluiting. De autoverbinding over het Horecaplein komt daarbij te vervallen.
11 november 2021
59
3.5 - 5m
8.10
Gebouwd parkeren (inpandig en/of ondergronds)
Gebouwd parkeren (inpandig en/of ondergronds) Ruimtelijke verkenning en kaders
Inpandig
Verdiept
P
P
Half verdiept
In bouwblok
P
Inpandig over breedte
P
In openbare ruimte
P
Op het dak (supermarkt)
60
11 november 2021
Achter de Kerk
Heuvel
Laden en lossen
Ruimtelijke verkenning en kaders
8.11
Laden en lossen
Voor laden en lossen wordt onderscheid gemaakt tussen altijd toegankelijke laad- en losplekken (t.b.v. bevoorrading supermarkten) en laad- en losplekken welke toegankelijk zijn in een bepaald tijdvenster. Voor de supermarkten is laden en lossen mogelijk via de entree aan de Nieuwendijk (gelijk met de huidige situatie). Laden en lossen vindt (bij nieuwbouw supermarkten) inpandig plaats. Laden en lossen van de mogelijke detailhandel en horeca aan de zijde van de Heuvel, Vossenhol en de kerk kan via de voorzijde plaatsvinden, via een achterzijde of inpandig. Laad- en losplekken en bijhorende voorzieningen (containers, roldeuren, etc.) zijn niet zichtbaar vanaf betekenisvolle openbare ruimte, zoals de openbare ruimte waar voorgevels aan zijn gesitueerd.
B
A
Laden en lossen
A
To e g a n g s w e g l a d e n e n lossen (hele dag toegankelijk, o.a. voor supermarkten)
B
To e g a n g s w e g l a d e n en lossen (bepaald tijdvenster toegestaan)
Inpandig laden en lossen.
11 november 2021
61
Ruimtelijke kaders locatie Postkantoor Ruimtelijke verkenning en kaders
9
Ruimtelijke kaders locatie Postkantoor
Hierna volgen de ruimtelijke kaders voor de locatie Postkantoor. Het plangebied betreft het gebied tussen de Dommeldalseweg, de Molenstraat en de Kleine Dommel.
e l’
k op horeca erblijven verkeer teren (aanzicht) kasteeltuinen Geldrop zijn respecteren
Loca��� Pos�k�nto��
Locatie ‘Postkantoor’ Appartementencomplexen in het groen Parkeren centrum/bewoners (min. zelfde aantal terug) Maatschappelijke voorzieningen mogelijk in de plint Voetgangersverbindingen tussen beekdal & centrum Met name woningen in duurder segment De druk voor dit gebied is minder hoog Toepassen van alzijdige gebouwen Parkeren bij voorkeur deels onder maaiveld Hemelwater afvloeien naar kleine Dommel Verplaatsing van functies Bijzondere aandacht voor de waardevolle bomen
11 november 2021
62
Bebouwingsstructuur: zoekgebieden bebouwing Ruimtelijke verkenning en kaders
9.1
Bebouwingsstructuur: zoekgebieden bebouwing
De belangrijkste opgave voor de locatie postkantoor is om middels een groene inrichting een relatie te leggen tussen het centrum en het beekdal van de Kleine Dommel. De ambitie om het centrum te vergroenen komt op deze plek dus het duidelijkst tot uitdrukking. • •
• •
•
•
De huidige bebouwing op deze locatie zal plaats maken voor een parkinrichting met nieuwbouw en parkeren; De nieuwbouw zal overwegend uit gestapelde woningen bestaan, met op de begane grond ruimte voor de maatschappelijke voorzieningen. Dit zullen de voorzieningen zijn die reeds in het plangebied gevestigd zijn en willen terugkeren na de transformatie van het gebied; De nieuwbouw zal ondergeschikt blijven aan de park inrichting en hier derhalve deel van uit gaan maken. Het streven is om solitaire appartementencomplexen in het groen te realiseren. Andere bebouwingstypologiën die aansluiten op de beoogde parkinrichting zijn echter ook denkbaar; Een strook van minimaal 12 meter breed langs de Kleine Dommel blijft voorbehouden aan groen; bebouwing is hier derhalve uitgesloten; Een strook van minimaal 10 meter aan de zijde van de Dommeldalseweg en de Molenstraat blijft voorbehouden aan de realisatie van een parkrand en parkeren op maaiveld (indien nodig).
11 november 2021
Zoekgebied bebouwing Bebouwing mogelijk gebouw(-en) maken deel uit van parkinrichting Bebouwing uitgesloten
63
Openbare ruimte: Zichtlijnen Ruimtelijke verkenning en kaders
9.2
Openbare ruimte: Zichtlijnen
De te behouden/realiseren zichtzones zijn: a. Realiseren van een duidelijke zichtrelatie tussen het centrum (Langstraat/Heuvel) en de Kleine Dommel. Dit werkt ook andersom. Overigens betekent dit niet dat er geen bebouwing en/of opgaand groen in de zone kan komen; b. Behoud van de zichtrelatie tussen de Kleine Dommel en het Weverijmuseum.
A B
Zichtzones Creëren/behoud zichtzone
Zicht over de Kleine Dommel naar het Weverijmuseum.
11 november 2021
64
Bebouwingsstructuur: ensemble van bebouwing Ruimtelijke verkenning en kaders
9.3
Bebouwingsstructuur: ensemble van bebouwing
Nevenstaande kaart laat het zoekgebied voor het beoogde emsemble van gebouwen zien. De bebouwing zal deel gaan maken van de beoogde groene inrichting op deze plek. De locatie van de individuele gebouwen zal dus in samenspel met de parkinrichting moeten worden bepaald. Belangrijke uitgangpsunten daarbij zijn: • Bebouwingsensemble: creëren van een compositie waarbij samenhang met elkaar en met de (groene) omgeving wordt bereikt; • Toepassing van een alzijdige gebouworiëntatie; • Bebouwing wordt in samenhang ontworpen met de verdiepte parkeergarage (en andersom). Dit betekent onder andere dat de bebouwing (deels of geheel) op de parkeergarage komt te staan; • (Zicht-)relaties en doorzichten worden behouden en versterkt.
Zoekgebied bebouwingsensemble Zoekgebied bebouwingsensemble Bebouwing dient een alzijdige gebouworiëntatie te krijgen
11 november 2021
65
Schaal en maat bebouwing Ruimtelijke verkenning en kaders
9.4
Schaal en maat bebouwing
Stedenbouwkundige korrel Er wordt gestreefd naar een groene invulling van het gebied waarbinnen solitaire wooncomplexen worden gepositioneerd. Om de bebouwing ondergeschikt te houden aan de groene inrichting is een kleine korrel gewenst. • Dit betekent een maximale gevelbreedte (A); • Ruimte tussen gebouwen/ onderlinge afstand (B); • Daarnaast worden maximaal 3 complexen binnen het te bebouwen gebied beoogd.
A B
Invulling van de plint De invulling van de plint zal op enige wijze interactie moeten aangaan met de parkinrichting. Park en bebouwing wordt immers één samenhangend geheel. De plint moet daarom straatgericht worden en blinde gevels of relatief grote gesloten gevelvlakken zijn daarbij uitgesloten. Bouwhoogte Vanwege de relatief grote afstand tot omliggende bebouwing en om te komen tot een passende breedte-hoogte vehouding, is een toepassing van 6 bouwlagen hier mogelijk.
Schaal en maat Indicatieve bebouwing Gevelbreedte en onderlinge afstand Tu s s e n r u i m t e e n s e m b l e
11 november 2021
66
Schaal en maat bebouwing Ruimtelijke verkenning en kaders
9.5
Schaal en maat bebouwing
Relaties omgeving De solitaire bebouwing dient in samenhang met de omgeving te worden ontworpen. De gebouwen gaan relaties aan met: • De gebouwen onderling; de gebouwen zijn bij voorkeur niet identiek aan elkaar zijn maar dienen wel duidelijk ‘familie’ van elkaar te zijn. Ook de positionering en oriëntatie dienen op elkaar te zijn afgestemd; • Het omliggende groen; de gebouwen maken onlosmakelijk deel uit van de parkinrichting van deze plek. Dit komt tot uiting in het groen ontwepr en de padenstructuur, maar ook de plint speelt hierbij een belangrijke rol; • Het omliggend stedelijk weefsel; de gebouwen dienen zodanig gepositioneerd te worden dat ze passen in het stedelijk weefsel. Dit betekent dat bij de positionering van de gebouwen rekening gehouden moet worden met zichtlijnen, zichtbeëindiging, tussenruimten, rooilijnen, etc.
De eerste bouwlaag met volledig blinde gevel vormt een barrière tussen woningen en park.
11 november 2021
Op de begane grond wordt gewoond en de private buitenruimte ligt aan het park. Het lage muurtje vormt de afscheiding van het terras.
67
Parkeren
Ruimtelijke verkenning en kaders
9.6
Parkeren
Parkeren is en blijft een belangrijke voorziening (hoofduitgangspunt voor het centrum), zeker vanwege de parkeerfunctie die het gebied nu heeft. Inclusief de parkeerplaatsen langs de Dommeldalseweg telt de locatie nu 130 parkeerplaatsen, welke minimaal moeten terugkomen in de plannen voor dit gebied. De kaders voor parkeren zijn als volgt: • Toekomstige bewoners parkeren in een ondergrondse parkeergarage. Deze garage wordt geheel of half verdiept aangelegd; • Mogelijk dat de bestaande vergunninghouders ook een plek kunnen krijgen in deze parkeergarage; • Het zoekgebied voor de parkeergarage beslaat het centrale gebied. Aan de randen van het plangebied is de garage niet gewenst vanwege de te behouden bomen en de ambitie om een consequent ontworpen parkrand te realiseren; • De entree(s) van de parkeergarage zijn voorzien aan de Dommeldalseweg en/of de Molenstraat. De afstand tussen de entrees en de hoofdontsluitingsweg (de Johan Peijnenburgweg) dient zo kort mogelijk te zijn zodat het aantal verkeersbewegingen nabij het centrum beperkt kan blijven; • (Centrum-)bezoekers parkeren op maaiveld in de openbare ruimte. De parkeerplaatsen worden hierbij opgenomen in de parkinrichting. Het doel is om het zicht op geparkeerde auto’s zo beperkt mogelijk te houden.a
P
P
Parkeren Zoekgebied (half-)verdiept gebouwd parkeren Zoekgebied entree(s) parkeergarage Zoekgebied openbaar parkeren op maaiveld. parkeren wordt opgenomen in parkinrichting Parkeervoorziening uitgesloten
11 november 2021
68
(Half-)verdiept parkeren
Ruimtelijke verkenning en kaders
3.5 - 5m
9.7
Verdiept
(Half-)verdiept parkeren
De (half-)verdiepte parkeergarage dient in samenhang met het park ontworpen te worden. Dit om te voorkomen dat de garage afbreuk doet aan het parkontwerp doordat er geen Verdiept bomen geplant kunnen worden op belangrijke plaatsen (vanwege de beperkte gronddekking) of dat keerwanden, luchtinstallaties of andere ontsierende elementen het beeld verstoren.
Inpandig
P P
P
Half verdiept, deels inpandig
Het hoogteverschil maakt deel uit van (park-)ontwerp.
Half verdiept
In bouwblok
P
Inpandig over breedte
De volledige eerste bouwlaag is dicht vanwege P de aanwezigheid van een parkeergarage.
P P
Half verdiept, opgenomen in landschap
In openbare ruimte
Parkeerkelder opgenomen in glooiing landschap.
P
Half verdiept
Op het dak (supermarkt)
P
Op maaiveld
De dichte wand van de begane grond vormt een barrière tussen de woningen en maaiveld.
11 november 2021
Parkeerkelder en hoogteverschil is weggewerkt middels trappen en een lichte glooiing in het maaiveld.
P 69
Groen: te behouden groen Ruimtelijke verkenning en kaders
9.8
Groen: te behouden groen
Ondanks de hoge mate van versteende ruimte (bebouwing en de verharding t.b.v. parkeren) staan er relatief veel bomen op de planlocatie. Géén van de bomen is door de gemeente aangemerkt als waardevol, maar dat wil niet zeggen dat ze geen betekenis hebben voor de locatie. Ze dragen immers reeds bij aan de groene ambitie voor deze plek, en zijn alleen daarom het behouden al waard. Het uitgangspunt is derhalve om gezonde bomen in principe en waar mogelijk te behouden. De bomen kunnen worden onderverdeeld in: a. De bomen en boomgroepen aan de oever van de Kleine Dommel. Deze blijven behouden t.b.v. de versterking van het beekdal (zie par. 9.8); b. Bomenrij langs de Dommeldalseweg en Molenstraat. Deze bomen maken deel uit van de beoogde consequent ontworpen parkrand aan deze zijden. Waar mogelijk worden ze ingepast in eventueel te realseren parkeerkoffers langs deze straten; c. Bomen op het centrale terrein. Het behouden van deze bomen zal lastig worden vanwege de beoogde bebouwing en parkeergarage. Desondanks geldt ook voor deze bomen dat ze bij voorkeur behouden blijven.
11 november 2021
B
C
A
B Bomen Te b e h o u d e n b o m e n Te b e h o u d e n b o m e n (indien mogelijk)
A
70
Groen: te realiseren groen Ruimtelijke verkenning en kaders
9.9
Groen: te realiseren groen
De groene ambitie voor de locatie postkantoor komt tot uitdrukking middels een parkachtige inrichting en een versterking van de beekzone van de Kleine Dommel. •
•
•
•
•
•
De parkinrichting is gericht op verblijf en beleving. Bebouwing en parkeren maken deel uit van het park maar blijven ondergeschikt aan de groene inrichting; Belangrijk aspect hierbij is dat de beekzone van de Kleine Dommel een nadrukkelijke relatie krijgt met het centrum. Dit kan tot uitdrukking komen in een goede zichtbaarheid en een goed ontworpen fysieke verbinding tussen beide plekken; Langs de Kleine Dommel wordt gestreefd naar natuurherstel en een versterking van de beleefbaarheid van het water, bijvoorbeeld door toepassing van een steiger en wandelpad langs de oever; Langs de Dommeldalseweg en de Molenstraat wordt een consequent ontworpen parkrand gerealiseerd. Eventuele parkeerplaatsen op maaiveld worden hierin opgenomen en ingepast; De padenstructuur voor voetgangers moet op een logische wijze aansluiten op de omgeving, i.c. het centrum (Heuvel, Langstraat), Weverijmuseum en De Bleek, en de Burght; Het betrekken van de gronden aan de overzijde van de Kleine Dommel biedt kansen om de locatie beter te laten aansluiten op de rest van het beekdal. Voorbeelden hiervan zijn het doortrekken van het fietsen en/of het wandelpadennetwerk uitbreiden.
11 november 2021
Groenopgave Ve r s t e r k i n g e n n a t u u r h e r s t e l b e e k d a l K l e i n e D o m m e l . Te v e n s b e l e v i n g b e e k v e r b e t e r e n P a r k i n r i c h t i n g t . b . v. v e r b l i j f e n b e l e v i n g . Bebouwing en parkeren worden hierin opgenomen Creëren van een duidelijke relatie tussen het beekdal en het centrum Creëren van een consequent ontworpen parkrand, waarin parkeren op maaiveld is ingepast Zoekgebied wandelpaden en aansluitingen op omgeving (centrum en beekdal)
71
Groen: te realiseren groen Ruimtelijke verkenning en kaders
11 november 2021
72
Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 Vestiging Venlo Industriestraat 94
www.bro.nl | info@bro.nl
5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01