Document · PDF

Ruimtelijke verkenning, Bro adviseurs.pdf

Commissie Ruimte 22 november 2021, gemeente Geldrop-MierloBij agendapunt: Vaststelling toekomstperspectief Geldrop Centrum13.681 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Ruimtelijke verkenning en kaders Woningbouwopgave centrum Geldrop

colofon

projectnaam Ruimtelijke verkenning en kaders datum 11 november 2021 projectnummer P04146 opdrachtgever Gem. Geldrop-Mierlo BRO projectleider GvdS/RT projectteam GvdS/RT bron kaft BRO

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

“Succes komt als je het lef hebt ergens aan te beginnen.” Mansal

Inhoudsopgave 1

Ruimtelijke verkenning en kaders 1.1 Aanleiding 1.2 Doelstelling 1.3 De planlocatie

5 5 5 6

Ontwikkelingsvisie centrum Geldrop 2.1 Keuzes en ambities centrum 2.2 Ruimtelijke keuzes en ambities inzichtelijk gemaakt

7 7 8

2.2.1

Deelkaart parkeren en ontsluiting

2.2.2

Deelkaart functies

2.2.3

Deelkaart bebouwing en openbare ruimte

2.2.4

Deelkaart groen

Aanpak ruimtelijk kader centrum 3.1 Ontwikkelingsvisie concreet maken 3.2 Stappenplan ruimtelijk kader

13 13 14

Ambities en gemaakte keuzes

Ruimtelijke uitgangspunten 5.1 Groen- en waterstructuur 5.2 Bebouwingsstructuur 5.3 Parkeren en infrastructuur 5.4 Totaalkaart ruimtelijke hoofdstructuur

17 18 19 20 21

Ruimtelijke kaders 6.1 Algemene ruimtelijke kaders 6.2 Dorpse schaal en maat, diversiteit, oriëntatie en rooilijnen 6.3 Stedenbouwkundige korrel en verticale geleding 6.4 Aantrekkelijke, levendige plinten 6.5 Karakteristieke bebouwing

23 23 24 25 26 27

11 november 2021

Ruimtelijke kaders locatie Bezorgershof 7.1 Bebouwingsstructuur 7.2 Zoekgebied wonen 7.3 Zoekgebied voorzieningen begane grond 7.4 Schaal en maat bebouwing: stedenbouwkundige korrel 7.5 Schaal en maat bebouwing: aantrekkelijke en levendige plint 7.6 Bouwhoogten en kapvormen: buitenzijde carré 7.7 Bouwhoogten en kapvormen: binnenzijde carré (Bezorgershof) 7.8 Hoekaccenten: buitenzijde carré 7.9 Plinten bebouwing: interactie tussen plint en straat 7.10 Openbare ruimte: voetgangersdoorgangen 7.11 Groen: te behouden groen 7.12 Groen: te realiseren groen 7.13 Parkeren

28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 42 43 44

Ruimtelijke kaders Zoekgebied Markt 8.1 Openbare ruimte: Zichtlijnen 8.2 Groen: te behouden groen 8.3 Bebouwingsstructuur: zoekgebied bebouwing 8.4 Bebouwingsstructuur: zoekgebied gevelwanden 8.5 Schaal en maat bebouwing

45 46 47 48 49 50

8.5.1

Stedenbouwkundige korrel

8.5.2

Schaal en maat bebouwing: aantrekkelijke en levendige plint

8.5.3

Interactie tussen plint en straat

8.5.4

Plinten supermarkten: kansen voor opnemen in bouwblok

8.5.5

Plinten supermarkten: vormgeving blinde gevels

8.6 Bouwhoogten en kapvormen 8.7 Openbare ruimte: Pleinruimte 8.8 Groen: te realiseren groen 8.9 Parkeren 8.10 Gebouwd parkeren (inpandig en/of ondergronds) 8.11 Laden en lossen

55 56 57 59 60 61

Ruimtelijke kaders locatie Postkantoor 9.1 Bebouwingsstructuur: zoekgebieden bebouwing 9.2 Openbare ruimte: Zichtlijnen 9.3 Bebouwingsstructuur: ensemble van bebouwing 9.4 Schaal en maat bebouwing 9.5 Schaal en maat bebouwing 9.6 Parkeren 9.7 (Half-)verdiept parkeren 9.8 Groen: te behouden groen 9.9 Groen: te realiseren groen

11 november 2021

62 63 64 65 66 67 68 69 70 71

Ruimtelijke verkenning en kaders Ruimtelijke verkenning en kaders

Ruimtelijke verkenning en kaders

1.1

Aanleiding

De gemeente Geldrop-Mierlo heeft in de door de raad vastgestelde Ontwikkelingsvisie Centrum Geldrop (16 december 2019) een toekomstvisie voor het centrum van Geldrop gegeven. Centrale begrippen daarin zijn compact-vitaal-gastvrij. Voor een vitaal centrum geeft de ontwikkelingsvisie aan dat meer functionaliteiten in het centrum nodig zijn, onder meer door de toevoeging van wonen. ‘Compact’ betekent dat het nodig is om een kerngebied aan te wijzen, om de detailhandel en ondersteunende horeca te versterken. ‘Gastvrij’ duidt op het verhogen van de aantrekklijkheid van het centrum, waar het goed toeven is voor bezoeker en bewoner. Daarnaast heeft Geldrop de opgave om circa 800 woningen te realiseren, waarbij ca. 200 woningen in het centrum. Voor deze woningbouwopgave is door het Rijk een subsidie toegekend.

1.2

Doelstelling

Om de ambities uit de ontwikkelingsvisie te verwezenlijken, en de woningbouwopgave te kunnen sturen, is het noodzakelijk om te komen tot ruimtelijke (en functionele) kaders voor het centrum van Geldrop. Deze studie brengt de gezamenlijk gemaakte keuzes middels een ruimtelijke verkenning samenhangend in beeld. De ruimtelijke verkenning en kaders fungeren als startpunt voor gerichtere discussies over (on-)wenselijke ruimtelijke transformaties in het centrum, en de kwantitatieve en kwalitatieve invulling van de (woningbouw-)opgaven. Ze bieden daarnaast houvast voor de verdere uitwerking van de (toekomstige) bouwinitiatieven in het centrum van Geldrop. De essentie van deze rapportage maakt deel uit van het ‘Toekomstperspectief centrum Geldrop’ van de gemeente.

Groningen + 2.200

Levert 44.666 woningen op Dronten + 816

Zaanstad + 1.865 Amsterdam + 4.147

Haarlem + 1.472 Haarlemmermeer + 2.012 Leiden + 700 Den Haag + 2.357

Harderwijk + 876

Amstelveen +2.157

Alphen a/d Rijn + 668 Hilversum +626

Zoetermeer +4.500

Zwolle + 1.300

Zuidplas +4.260

Hengelo + 722 Enschede + 703

Amersfoort + 4.220 Ede + 568

Woerden + 2.126

Nijmegen + 1.497

Dordrecht +510

Zwijndrecht +912

Tilburg + 960

Helmond + 500 Eindhoven + 510 Geldrop-Mierlo +789

Heerlen + 693

Gemeenten Alphen aan den Rijn

Woningen 668

Amersfoort

Woningen 2.012

Harderwijk

Amstelveen

2.157

Heerlen

693

Amsterdam

4.147

Helmond

500

Den Haag

2.357

Hengelo

722

876

- Assumburgweg/LEVELS

500

Hilversum

626

- De Venen

657

Leiden

700

- ICT Secutity Campus fase 1

1.200

Nijmegen

1.497

Dordrecht

510

Tilburg

960

Dronten

816

Woerden

2.126

Ede

568

Zaanstad

1.865

Eindhoven

11 november 2021

Gemeenten Haarlemmermeer

4.220

510

Zoetermeer

4.500

Enschede

703

Zuidplas

4.260

Geldrop-Mierlo

789

Zwijndrecht

Groningen

2.200

Haarlem

1.472

Zwolle

912 1.300

Ruimtelijke verkenning en kaders Ruimtelijke verkenning en kaders

1.3

De planlocatie

De ruimtelijke verkenning en kaders richten zich op het centrum van Geldrop, de overgang van het centrum naar het beekdal van de Kleine Dommel en de verbinding van het centrum met de tuin van Kasteel Geldrop.

Kasteel Geldrop

Centrum

Beekdal Kleine Dommel

11 november 2021

Ontwikkelingsvisie centrum Geldrop Ruimtelijke verkenning en kaders

Ontwikkelingsvisie centrum Geldrop

2.1

Keuzes en ambities centrum

De gemeente Geldrop-Mierlo heeft in de door de raad vastgestelde ontwikkelingsvisie voor het centrum (Ontwikkelingsvisie Centrum Geldrop: ‘Op weg naar een compact, vitaal en gastvrij centrum’ november 2019) een toekomstvisie voor het centrum van Geldrop gegeven. Centrale begrippen daarin zijn: • • •

Compact Vitaal Gastvrij

Ons centrum

Compact

Vitaal

WONEN

11 november 2021

Doel centr umvisie

Gastvrij

Het centrum van Geldrop is een toekomstbestendig, kloppend hart van Geldrop waar de gebruiker centraal staat. Een compact en vitaal centrum dat dynamiek uitstraalt en relevant is voor de gebruikers. Een centrum dat uitnodigt om gebruik van te maken, te verblijven en te ontmoeten. Een centrum waar iedereen er toe doet en waar groen en duurzaam vaste waardes zijn.

Ontwikkelingsvisie centrum Geldrop

m Geldrop 2019 2.2

Ruimtelijke verkenning en kaders

Ruimtelijke keuzes en ambities

inzichtelijk Visie Centrum Geldropgemaakt 2019

De ontwikkelingsvisie vormt de basis voor de uitwerking van de opgaven in het centrum van Geldrop. In de visie zijn keuzes gemaakt over (onder andere) ruimtelijke en functionele ingrepen in het centrum.

op is een toekomstbestendig, kloppend hart ebruikerOpcentraal staat. Een compact en vitaal de volgende pagina’s worden de ruimtelijke (en entrum van Geldrop is een toekomstbestendig, kloppend hart uitstraalt en relevant is vooruitde functionele) uitgangspunten degebruikers. ontwikkelingsvisie eldrop waar de gebruiker centraal staat. Een compact en vitaal digt om beschreven gebruik van te maken, te en en geïllustreerd de verblijven hand van de kaarten um dat dynamiek uitstraalt en relevant aan is voor de gebruikers. uit deze visie. centrum waar iedereen toe doet te enverblijven groen en entrum dat uitnodigt om gebruiker van te maken, ontmoeten. ardes zijn.Een centrum waar iedereen er toe doet en groen

urzaam vaste waardes zijn.

waarop deze visie tot stand komt, toont de wil en de behoefte stand komt, toontte de wil en de behoefte not ontwikkelingen tot stand brengen en breed gedragen beleid lijk uit te voeren. Het is belangrijk dat allegedragen stakeholdersbeleid duidelijke t stand te brengen en breed aken en durf tonen. De uitvoering brengt nieuwe uitdagingen met et is belangrijk dat alle stakeholders duidelijke en zal duidelijk maken op welke gebieden facilitering of misschien De uitvoering brengt nieuwe uitdagingen met g.noodzakelijk is. Duurzaamheid, verbindingen leggen, zichtlijnen nken en parkeren zijn onderwerpen die vragen om een daadkrachtige op welke gebieden facilitering of misschien

uurzaamheid, verbindingen leggen, zichtlijnen nderwerpen die drie vragen wordt uitgewerkt langs lijnen; om een daadkrachtige

, vitaal en gastvrij. Op sommige an er een overlap zijn omdat we uit verschillende invalshoeken

ngs drie lijnen; . Op sommige zijn omdat we valshoeken

11 november 2021

Ontwikkelingsvisie centrum Geldrop Ruimtelijke verkenning en kaders

rkeur aan de randen van gemotoriseerd verkeer niet 2.2.1 Deelkaart parkeren en ontsluiting De uitgangspunten in de ontwikkelingsvisie zijn: • Een goede (auto-)bereikbaarheid is essentieel; • Een economische dynamiek is nog altijd afhankelijk van de bereikbaarheid met de auto en de fiets en daarna te voet; • Creëren van meer autovrije gebieden op lange termijn t.b.v. de verblijfskwaliteit (o.a. horecaplein); • Autobezit stijgt nog steeds (in kleine kernen); • Het parkeren in het centrum wordt door passanten als verbeterpunt gezien; • Op sommige dagen is er een tekort aan parkeerplaatsen in het centrum; • De parkeervoorzieningen voor langparkeren worden bij voorkeur aan de randen van het centrum gesitueerd; • De aansluitingen van het centrum op het hoofdwegennet dienen goed en veilig te worden vormgegeven.

e in 2025 in Geldrop laat de randen parkeertekorten en zonder de effecten van Parkeerschouw).

auto’s? Gaan mensen auto’s ddelen? Slaat ‘mobility as a stellen dat de economische jke mate afhankelijk is van de n daarna te voet.

Heuvel ontsluiten via ‘Achter de Kerk’

Horecaplein autovrij Aandacht kruisingen

Parkeren locatie postkantoor behouden

Parkeren bezorgershof bij verdichting met woningen?

11 november 2021

Plattegrond centrum, parkeren en ontsluiting.

Aandacht kruisingen

Ontwikkelingsvisie centrum Geldrop Ruimtelijke verkenning en kaders

compact centrum te realiseren, 2.2.2 functies langrijk omDeelkaart grenzen en De uitgangspunten in de ontwikkelingsvisie zijn: e ontwikkelingen te bepalen. • Creëren van een compact cluster met detailhandel, gebied voor centrumfuncties mede door actief leegstand te bestrijden en verspreide bewinkeling tegen te gaan; et ‘grote’ carré. In de • Concentreren van horeca aan het horecaplein; straten• willen hetBezorgershof liefst toevoegen; Woningenwe aan het • De tweedienstverlening. supermarkten behouden vanwege de aantrekn eventueel kingskracht van bezoekers naar het centrum; en horeca zijn het meest • Locatie postkantoor is geschikt voor wonen met eventueel maatschappelijke functies in plint; in het kernwinkelgebied, indeeen • Toevoegen en bevorderen van wonen boven winkels; enwicht. • Mogelijk andere functies (behalve wonen) op de begane •

grond (in de plint) waar dat mogelijk en wenselijk is; Het centrum vergroenen en verduurzamen; Alle ingrepen in het stedelijk weefsel of de structuur van het centrum moeten een meerwaarde hebben voor het verbeteren van de functies in en rondom het centrum.

gen daarnaast bij leegstand • ag maatschappelijke- en cties toe in of dicht bij het kelgebied van het centrum. Zo en we het centrum als bezoekoetingsplaats. In dit gebied is ne grond aan de winkelstraat voor centrumfuncties, in geval eme of langdurige leegstand van afgeweken mogen worden. e Kerkstraat, de Heuvel en de aat zijn nu de dragers van de ructuur.

11 november 2021

Supermarkten in centrum behouden

Concentratie horeca

Wonen toevoegen Concentratie detailhandel (carré)

Plattegrond grote carré met bebouwingscontouren.

Wonen toevoegen Geen horeca, detailhandel of solitair parkeerterrein

Ontwikkelingsvisie centrum Geldrop Ruimtelijke verkenning en kaders

compact centrum te realiseren, 2.2.3 bebouwing langrijk omDeelkaart grenzen en en openbare ruimte De uitgangspunten in de ontwikkelingsvisie zijn: e ontwikkelingen te bepalen. • Nieuwe initiatieven moeten een meerwaarde hebben gebied voor voor hetcentrumfuncties centrum. Uitgangspunt is authenticiteit en eigenheid van het centrum en daarmee het behoud van et ‘grote’ carré. In de karakteristieke, waardevolle panden en bomen; straten• willen we het liefstherstellen aan de zijde van Herontwikkeling/straatwand het marktplein/de Heuvel; n eventueel dienstverlening. • Geen verbinding voor autoverkeer ter plaatse van het en horeca zijnABN hetpand; meest voormalig Toekennen van een passende in invulling in het• kernwinkelgebied, eenvan de locatie van het voormalig ABN pand; enwicht. • Transformatiemogelijkheden Bezorgershof onderzoeken; •

Wand herstellen

Iconen centrum (Landgoed het Kasteel, Geldrop, de St. Brigidakerk, het Weverijmuseum met Centrum Hofdael, de Kleine Dommel en het St. Anna Ziekenhuis) met elkaar verbinden en het creëren van zichtlijnen.

gen daarnaast bij leegstand ag maatschappelijke- en cties toe in of dicht bij het kelgebied van het centrum. Zo en we het centrum als bezoekoetingsplaats. In dit gebied is ne grond aan de winkelstraat voor centrumfuncties, in geval eme of langdurige leegstand van afgeweken mogen worden. e Kerkstraat, de Heuvel en de aat zijn nu de dragers van de ructuur.

11 november 2021

Geen verbinding voor autoverkeer t.p.v. voormalig ABN pand. Zoeken naar passende invulling.

Transformatie Bezorgershof onderzoeken

Plattegrond grote carré met bebouwingscontouren.

Ontwikkelingsvisie centrum Geldrop Ruimtelijke verkenning en kaders

omstbestendig, kloppend hart 2.2.4 Deelkaart groen aal staat. Een compact en vitaal De uitgangspunten in de ontwikkelingsvisie zijn: • is Centrum vergroenen en verduurzamen; elevant voor de gebruikers. groen van de kasteeltuin en het beekdal het centrum k van •te Het maken, te verblijven en ‘intrekken’, ofwel betere verbindingen en zichtlijnen iedereenmaken; er toe doet en groen •

Groen rondom de kerk realiseren.

Groen het centrum ‘intrekken’

toont de wil en de behoefte gen en breed gedragen beleid dat alle stakeholders duidelijke brengt nieuwe uitdagingen met gebieden facilitering of misschien verbindingen leggen, zichtlijnen e vragen om een daadkrachtige

Groen rondom de kerk toevoegen

Locatie Postkantoor vergroenen

11 november 2021

Visie Centrum Geldrop 2019

Aanpak ruimtelijk kader centrum Ruimtelijke verkenning en kaders

Visie Het centrum van Geldrop is een toekomstbestendig, kloppend hart van Geldrop waar de gebruiker centraal staat. Een compact en vitaal centrum dat dynamiek uitstraalt en relevant is voor de gebruikers. Een centrum dat uitnodigt om gebruik van te maken, te verblijven en om te ontmoeten. Een centrum waar iedereen er toe doet en groen en duurzaam vaste waardes zijn.

Aanpak ruimtelijk kader centrum

De wijze waarop deze visie tot stand komt, toont de wil en demaken behoefte 3.1 Ontwikkelingsvisie concreet om samen ontwikkelingen tot stand te brengen en breed gedragen beleid Om de aspecten uit de ontwikkelingsvisie een stap verder gezamenlijk uit te voeren. Het is belangrijk dat alle stakeholders duidelijke keuzes maken is en het durf tonen. De uitvoering nieuwetot uitdagingen met te brengen noodzakelijk ombrengt te komen ruimtelijke zich mee en zal duidelijk maken op welke gebieden facilitering of misschien (en functionele) kaders voor de (woningbouw-)opgave in het regulering noodzakelijk is. Duurzaamheid, verbindingen leggen, zichtlijnen herstellen en parkeren zijn onderwerpen die vragen om een daadkrachtige centrum van Geldrop. De ruimtelijke verkenning en kaders aanpak.

fungeren als startpunt voor gerichtere discussies over (on-)

De visie wordt ruimtelijke uitgewerkt langs lijnen; wenselijke endrie functionele transformaties in het compact, vitaal en gastvrij. Op sommige centrum, eneen deoverlap kwantitatieve vlakken kan er zijn omdat en we kwalitatieve invulling van de deze vanuit verschillende invalshoeken (woningbouw-)opgave. Ze bieden tevens houvast voor de nabekijken.

dere uitwerking van de woningbouwplannen. Ze geven daarmee richting aan de ambitie voor het centrum van Geldrop. Nadat de ruimtelijke en functionele kaders zijn vastgesteld, kunnen deze planologisch en juridisch worden verankerd in een bestemmingsplan.

11 november 2021

Aanpak ruimtelijk kader centrum Ruimtelijke verkenning en kaders

3.2

Stappenplan ruimtelijk kader

De stedenbouwkundige, landschappelijke en architectonische uitgangspunten en kaders voor de ontwikkeling van het centrum worden in 3 stappen beschreven en geïllustreerd. De stappen gaan van grof (globale ambities en keuzes) naar fijn (gedetailleerde voorbeelduitwerking). Het stappenplan is als volgt opgebouwd:

Kasteel(-tuin)

Woningbouwopgave centrum Geldrop:

Kasteel wil ‘meedenken’ Reeds een toekomstvisie geformuleerd Betere verbindingen met (en zicht tussen) het centrum (J.v. Geldropstraat/Hofstraat) Entree moet duidelijker Doorzichten verbeteren (vanaf de weg gezien) Oversteekbaarheid Mierloseweg Extra water voor de tuin (wateropvang centrum) Langparkeren centrum (Helze wordt uitgebreid)

- toevoegen van ca. 200 woningen in het centrum - waarvan 50% betaalbaar (subsidievoorwaarde) - doelgroep voornamelijk starters en senioren

De Meent: Van lang- naar kort parkeren Betaald parkeren Vergroenen

Zoekgebied M��k�

Locatie ‘Marktplein’ Grote opgave woningbouw Behoud/terug laten komen van de supermarkten Behoud parkeerfunctie: deels onder maaiveld/op dak Prominentere plek voor de kerk (ruimte&zicht) Toepassen van meer groen (o.a. rondom de kerk) Straatgerichte gevels: achterkantsituaties beperken Alleen ontsluiting via ‘achter de kerk’ Hemelwater afvloeien naar kasteeltuinen Groene entree centrum Betere verbindingen met kasteeltuinen Ruimte voor evenementen Aandacht voor hemelwaterafvoer en -berging

Wellicht ondergronds parkeren tbv toekomstige bewoners Marktplein en Bezorgershof Onderbrengen verg.houders

Locatie ‘Heuvel’ Horecaplein: nadruk op horeca Een plek om te verblijven Géén doorgaand verkeer Gevels pand bieb verbeteren (aanzicht) Betere verbinding met kasteeltuinen Zuinig op dit stukje Geldrop zijn ‘t Vossenhol en tuin respecteren

Locatie ‘Bezorgershof’ Woningbouw aan de binnenzijde Detailhandel (kerngebied) aan de buitenzijde (carré) Mogelijk opsplitsen: oostzijde detailhandel/wonen, westzijde mogelijk behoud van ‘achterzijden’ Doorsteek tussen Langstraat en Marktplein/Heuvel Deels centrumfuncties aan de binnenzijde (plint) Parkeren centrum behouden: deels onder maaiveld Behoud waardevolle bomen Behoud straatgerichte, levendige gevels Behoud van carré (bouwblok) als geheel Behoud mogelijkheden voor laden/lossen, etc Herontwikkeling panden noordzijde i.c.m. woningbouw Aandacht voor hemelwaterafvoer en -berging

Loca�� B�z�r��r�� Locatie ‘Postkantoor’ Appartementencomplexen in het groen Parkeren centrum/bewoners (min. zelfde aantal terug) Maatschappelijke voorzieningen mogelijk in de plint Voetgangersverbindingen tussen beekdal & centrum Met name woningen in duurder segment De druk voor dit gebied is minder hoog Toepassen van alzijdige gebouwen Parkeren bij voorkeur deels onder maaiveld Hemelwater afvloeien naar kleine Dommel Verplaatsing van functies Bijzondere aandacht voor de waardevolle bomen

1. Ambities en gemaakte keuzes

Overzijde Kl. Dommel: mogelijk betrekken/ aansluiten bij Dommelvisie Fiets en voetverbinding tussen wijken en centrum verbinden

Beschrijft de ambities en reeds gemaakte keuzes, zoals (o.a.) geformuleerd in de ontwikkelingsvisie (zie vorig hoofdstuk). Deze ambities en keuzes zijn uitgesplitst naar de belangrijkste ontwikkelingsgebieden.

11 november 2021

Loca�� Pos�k�nto��

2. Ruimtelijke uitgangspunten

De ambities en reeds gemaakte keuzes zijn vertaald naar ruimtelijke uitgangspunten. Deze uitgangspunten zijn beschreven en geïllustreerd aan de hand van de belangrijkste (hoofd-)structuren voor het centrum, namelijk: • De groenstructuur; • De bebouwingsstructuur; • De verkeersstructuur (incl. parkeren).

3. Ruimtelijke kaders

De ruimtelijke kaders bieden houvast voor de stedenbouwkundige en architectonische uitwerking van de (woningbouw-)plannen. Deze dienen als inspiratiebron, leidraad en toetsingskader voor de beoordelingen van omgevingsvergunningen en de welstandsbeoordeling. Ze zorgen derhalve dat de ambitie tot uitdrukking komt in de bouwplannen. De ruimtelijke kaders worden opgedeeld in: • Algemene ruimtelijke kaders; • Specifieke ruimtelijke kaders voor de drie deelgebieden.

Ambities en gemaakte keuzes Ruimtelijke verkenning en kaders

Ambities en gemaakte keuzes

Het overzicht beschrijft de ambities en reeds gemaakte keuzes, zoals (o.a.) geformuleerd in de ontwikkelingsvisie (zie vorig hoofdstuk). Deze ambities en keuzes zijn uitgesplitst naar de belangrijkste ontwikkelingsgebieden. Deze gebieden zijn: • Locatie Bezorgershof; • Locatie Marktplein; • Locatie Postkantoor; • Locatie Heuvel; • Kasteel(-tuin). In nevenstaande cirkels worden de gemaakte keuzes en ambities puntsgewijs beschreven.

Kasteel(-tuin)

- toevoegen van ca. 200 woningen in het centrum - waarvan 50% betaalbaar (subsidievoorwaarde) - doelgroep voornamelijk starters en senioren

De Meent: Van lang- naar kort parkeren Betaald parkeren Vergroenen

Wellicht ondergronds parkeren tbv toekomstige bewoners Marktplein en Bezorgershof Onderbrengen verg.houders

11 november 2021

Woningbouwopgave centrum Geldrop:

Locatie ‘Postkantoor’ Appartementencomplexen in het groen Parkeren centrum/bewoners (min. zelfde aantal terug) Maatschappelijke voorzieningen mogelijk in de plint Voetgangersverbindingen tussen beekdal & centrum Met name woningen in duurder segment De druk voor dit gebied is minder hoog Toepassen van alzijdige gebouwen Parkeren bij voorkeur deels onder maaiveld Hemelwater afvloeien naar kleine Dommel Verplaatsing van functies Bijzondere aandacht voor de waardevolle bomen

Overzijde Kl. Dommel: mogelijk betrekken/ aansluiten bij Dommelvisie Fiets en voetverbinding tussen wijken en centrum verbinden

Ambities en gemaakte keuzes Ruimtelijke verkenning en kaders

Kasteel(-tuin)

Woningbouwopgave centrum Geldrop:

- toevoegen van ca. 200 woningen in het centrum - waarvan 50% betaalbaar (subsidievoorwaarde) - doelgroep voornamelijk starters en senioren

De Meent: Van lang- naar kort parkeren Betaald parkeren Vergroenen

Zoekgebied M��k�

Wellicht ondergronds parkeren tbv toekomstige bewoners Marktplein en Bezorgershof Onderbrengen verg.houders

1. Ambities en gemaakte keuzes

Overzijde Kl. Dommel: mogelijk betrekken/ aansluiten bij Dommelvisie Fiets en voetverbinding tussen wijken en centrum verbinden

11 november 2021

Loca�� Pos�k�nto��

2. Ruimtelijke uitgangspunten

De ambities en reeds gemaakte keuzes zijn vertaald naar ruimtelijke uitgangspunten. Deze uitgangspunten zijn beschreven en geïllustreerd aan de hand van de belangrijkste (hoofd-)structuren voor het centrum, namelijk: • De groen- en waterstructuur; • De bebouwingsstructuur; • De verkeersstructuur (incl. parkeren).

3. Ruimtelijke kaders

Ruimtelijke uitgangspunten Ruimtelijke verkenning en kaders

Ruimtelijke uitgangspunten

Aan de ruimtelijke uitgangspunten liggen enkele vertrekpunten ten grondslag. Dit zijn de belangrijkste (beleids-)kaders uit (o.a.) de ontwikkelingsvisie voor het centrum en uit de subsidievoorwaarden van het Rijk: • Er worden ca. 200 woningen aan het centrum toegevoegd, waarbij het merendeel een plek krijgt op de locaties Marktplein, Bezorgershof en Postkantoor. De woningen zijn overwegend bedoeld voor starters en senioren; • De supermarktfunctie in het centrum (2 supermarkten) blijft behouden; • Er wordt op strategische plekken detailhandel toegevoegd; • De autobereikbaarheid van het centrum mag niet afnemen. Parkeren Het huidige aantal parkeerplaatsen in het centrum mag niet afnemen. Daarnaast zal voor de nieuwbouw de gemeentelijke parkeernormen van toepassing zijn. Voor de parkeerverdeling worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Bezoekers supermarkten (kort parkeren): parkeren in de openbare ruimte, nabij de entree van de supermarkt; • Bezoekers centrum: bij voorkeur in de openbare ruimte, op maaiveldniveau; • Lang parkeren centrum: parkeren bij voorkeur buiten het kernwinkelgebied, aan de randen van het centrum; • Toekomstige (en mogelijk deels huidige) bewoners: parke ren bij voorkeur in een parkeergarage; • Vergunninghouders: parkeren eveneens bij voorkeur in een parkeergarage. • Verdere uitwerking vindt plaats in de lokale bereikbaarheidsagenda.

11 november 2021

Ruimtelijke uitgangspunten Ruimtelijke verkenning en kaders

5.1

Groen- en waterstructuur

Belangrijke uitgangspunten: • Centrum vergroenen • Groene verbindingen met de omgeving • Groen beleefbaar maken •

• •

•

• •

•

• •

Locatie Postkantoor vergroenen: inrichten als een hoogwaardigde groene schakel tussen het beekdal en het centrum; Mogelijk ook de andere zijde van de Kleine Dommel bij de ontwikkeling betrekken; Kasteeltuin beter en op meerdere plekken verbinden met het centrum: realiseren (en herstellen) van groene verbindingen tussen Heuvel en kasteeltuin; Groen kasteeltuin en kinderboerderij ‘over de Mierloseweg’ trekken: geen harde grens maar een groene verbinding en inbedding tot aan de kerk (met behoud van parkeerfunctie); Schaalverkleining toepassen en ‘groene parels’ verbinden: een aantrekkelijke route creëren door middel van een sequentie van groene hofjes en informele pleintjes (o.a. Vossenhol en Bezorgershof); De verstopte kasteeltuin zichtbaar maken vanuit het centrum en (met name) vanaf de Mierloseweg; Beekdal en kasteeltuin beter benutten en beleefbaar maken door het wandelnetwerk uit te breiden en op elkaar aan te laten sluiten; De iconen van het centrum nadrukkelijker koppelen met groen (gevel bieb mogelijk vergroenen, groen rondom de kerk, etc.); Behoud van (karakteristieke en waardevolle) bomen; Aandacht voor de hemelwaterberging en -afvoer, door het (o.a.) te combineren met de inrichting van de openbare ruimte.

11 november 2021

Kasteel + kasteeltuin

Kinderboerderij

Achter de kerk

Horecaplein

Locatie Postkantoor

Beekdal Kleine Dommel

Ruimtelijke uitgangspunten Ruimtelijke verkenning en kaders

5.2

Bebouwingsstructuur

Belangrijke uitgangspunten: • Dorpse schaal en maat • De mens staat centraal, niet de auto • Verdichting en schaalverkleining • •

•

• • • •

Bebouwingsstructuur intact houden en waar mogelijk herstellen/versterken met een nieuwe straatwand; Hoofdstructuur buitenzijde carré behouden (geen grote doorbraken of onderbrekingen straatwanden). Tevens aanwijzen als kernwinkelgebied (Heuvel, Korte Kerkstraat, Langstraat); Het verdichten van het centrum gepaard laten gaan met een fijnmazigere bebouwingsstructuur, bijvoorbeeld door middel van een dooradering van de grotere bouwblokken met steegjes, pleintjes en hofjes (schaalverkleining); Ruimtelijk onderscheid tussen primaire openbare ruimte (Heuvel, Langstraat, etc.) en secundaire openbare ruimte (hofjes, steegjes); Wonen (en groen) op verdieping en incidenteel op begane grond. Wonen boven winkels bevorderen; De te behouden supermarkten opnemen in de bebouwingsstructuur (geen solitaire massa’s); Wooncluster realiseren op locatie Postkantoor, maar groen blijft op deze plek leidend; Iconen krijgen een prominente plek in het stedelijk weefsel: kerk niet langer ‘verloren’ in de ruimte maar aan laten sluiten op bebouwingsstructuur. Iconen met elkaar verbinden of zichtbaar maken; Respectvol omgaan met de specifieke plek van ‘t Vossenhol in het stedelijk weefsel. Respectvol omgaan met bestaande zichtlijnen; Toepassen van groene en duurzame architectuur die uitgaat van de menselijke maat; Gevels, positionering en uitstraling van het bibliotheekgebouw verbeteren.

11 november 2021

Kasteel + kasteeltuin

Kinderboerderij

Achter de kerk

Horecaplein

Bezorgershofje

Bezorgershof

Locatie Postkantoor

Beekdal Kleine Dommel

Ruimtelijke uitgangspunten Ruimtelijke verkenning en kaders

5.3

Parkeren en infrastructuur

Belangrijke uitgangspunten: • Goede autobereikbaarheid centrum • Parkeervoorzieningen (voor bezoekers) zijn en blijven belangrijk • Ondergronds parkeren voor bewoners/vergunninghouders waar mogelijk • Langparkeren buiten winkelgebied •

• •

• • • •

Parkeren (kwalitatief en kwantitatief) is en blijft belangrijk voor een goed functionerend centrum en dient dus behouden te blijven; Goede autobereikbaarheid en -ontsluiting van het centrum is essentieel; 150-200 extra woningen betekent circa 150-200 extra parkeerplaatsen: bij voorkeur parkeerplaatsen voor bewoners en vergunninghouders onder maaiveld (of inpandig) realiseren; Langparkeren bij voorkeur net buiten het centrum; Centrumbezoekers parkeren bij voorkeur op maaiveld (in de openbare ruimte), supermarktbezoekers parkeren op maaiveld én ‘voor de deur’; Locatie Postkantoor: groene ambitie betekent een beperkt aantal parkeerplaatsen op maaiveld; Geen autoverkeer op de Heuvel, ontsluiting via Achter de Kerk gebruiken; Overgangen Mierloseweg verzachten t.b.v. verbindingen tussen centrum en kasteelpark; Verbinding tussen Achter de Kerk en de Meent realiseren t.b.v. overloop parkeren. Hierbij rekening houden met de verbindingen tussen kasteeltuinen centrum (zie groenstructuur).

11 november 2021

Helze

Kasteel + kasteeltuin

Kinderboerderij

De Meent

Achter de kerk

Marktplein

Horecaplein Weverijmuseum Bezorgershofje

P P

P Locatie Postkantoor

Bezorgershof

Beekdal Kleine Dommel

Het Machinaal

Ruimtelijke uitgangspunten Ruimtelijke verkenning en kaders

5.4

Totaalkaart ruimtelijke hoofdstructuur

De nevenstaande kaart toont de beoogde hoofdstructuur van het centrum. Hierin komen de hiervoor beschreven uitgangspunten voor de groen- en waterstructuur, de bebouwingsstructuur en de parkeer- en infrastructuur samen.

Helze

Kasteel + kasteeltuin

De belangrijkste uitgangspunten samengevat: Groen- en waterstructuur: • Centrum vergroenen • Groene verbindingen • Groen beleefbaar maken Bebouwingsstructuur: • Dorpse schaal en maat • De mens staat centraal, niet de auto • Verdichting en schaalverkleining Parkeren en infrastructuur: • Goede autobereikbaarheid centrum • Parkeervoorzieningen (voor bezoekers) zijn en blijven belangrijk • Ondergronds parkeren voor bewoners/vergunninghouders waar mogelijk • Langparkeren buiten winkelgebied

Kinderboerderij

De Meent

Achter de kerk

Zoekgebied Markt

Horecaplein Weverijmuseum Bezorgershofje

P P

P Locatie Postkantoor

Bezorgershof

Beekdal Kleine Dommel

Het Machinaal

11 november 2021

Ruimtelijke uitgangspunten Ruimtelijke verkenning en kaders

Kasteel(-tuin)

Woningbouwopgave centrum Geldrop:

- toevoegen van ca. 200 woningen in het centrum - waarvan 50% betaalbaar (subsidievoorwaarde) - doelgroep voornamelijk starters en senioren

De Meent: Van lang- naar kort parkeren Betaald parkeren Vergroenen

Zoekgebied M��k�

Wellicht ondergronds parkeren tbv toekomstige bewoners Marktplein en Bezorgershof Onderbrengen verg.houders

1. Ambities en gemaakte keuzes

Overzijde Kl. Dommel: mogelijk betrekken/ aansluiten bij Dommelvisie Fiets en voetverbinding tussen wijken en centrum verbinden

11 november 2021

Loca�� Pos�k�nto��

2. Ruimtelijke uitgangspunten

3. Ruimtelijke kaders

Ruimtelijke kaders

Ruimtelijke verkenning en kaders

Ruimtelijke kaders

De ruimtelijke kaders bieden houvast voor de stedenbouwkundige en architectonische uitwerking van de (woningbouw-)plannen. Deze dienen als inspiratiebron, leidraad en toetsingskader voor de uitgewerkte plannen voor het centrum. Ze zorgen derhalve dat de ambitie voor het centrum als geheel en voor de drie deelgebieden tot uitdrukking komt. De ruimtelijke kaders bestaan uit algemene kaders voor het gehele centrum (hoofstuk 6) en locatiespecifieke kaders voor de locaties Bezorgershof (hoofstuk 7), Marktplein (hoofstuk 8) en Postkantoor (hoofstuk 9). Op deze locaties zullen de meeste woningen worden toegevoegd.

6.1

Algemene ruimtelijke kaders

De volgende ruimtelijke kaders zijn voor het centrum als geheel: • Dorpse schaal en maat, diversiteit, oriëntatie en rooilijnen; • Stedenbouwkundige korrel en verticale geleding; • Aantrekkelijke, levendige plinten; • Karakteristieke bebouwing.

Zoekgebied M��k�

Loca�� B�z�r��r��

Loca�� Pos�k�nto��

In de ruimtelijke kaders komen niet alle aspecten voor beeldkwaliteit aan bod. Voor een aanvullend beeldkwaliteitskader wordt verwezen naar het beeldkwaliteitplan: ‘Centrum Geldrop, een plek met hart’ (vastgesteld juli 2016).

11 november 2021

Ruimtelijke kaders

Ruimtelijke verkenning en kaders

6.2

Dorpse schaal en maat, diversiteit, oriëntatie en rooilijnen

•

De organische groei van de aaneengesloten perceelsgewijze ontwikkeling van het centrum heeft geresulteerd in een diversiteit in bouwstijl, maat en vorm van de bebouwing. De ruimtelijke samenhang is ontstaan door de oriëntatie van de bebouwing op de straat, uniformiteit in hoofdvorm (veelal twee of drie bouwlagen met kap), en de aaneengesloten rooilijn van de besloten bouwblokken; Behoud deze ruimtelijke structuur van deze aaneengesloten perceelsgewijze ontwikkeling van het bebouwingsweefsel, met eenduidige rooilijnen, grenzend aan de openbare ruimte. Gebouwen begrenzen immers de ruimte en zijn in grote mate bepalend voor de vorm, de structuur en de (verblijfs-)kwaliteit van de openbare ruimte; Locatie Postkantoor vormt een uitzondering: hier wordt de groene inrichting leidend en zal de bebouwing (één of meerdere massa’s) als een enclave in dit groen worden gesitueerd. Alzijdige oriëntatie van deze bebouwing is cruciaal voor de levendigheid van de omliggende groene ruimte, evenals een levendige plint. Dit betekent toepassing van voorzieningen en/of wonen op de begane grond. Bergingen, inpandig parkeren en andere voorzieningen die geen interactie tussen binnen en buiten opleveren, zijn op de begane grond uitgesloten.

•

Volledig blinde en dichtgeplakte gevels op de begane grond doet afbreuk aan (de beleving van) de openbare ruimte.

Een hoge dichtheid aan straatgerichte gevels met veel interactie tussen binnen en buiten leidt tot een levendige en aantrekkelijke openbare ruimte.

11 november 2021

Ruimtelijke kaders

Ruimtelijke verkenning en kaders

6.3 •

•

Stedenbouwkundige korrel en verticale geleding De kleine stedenbouwkundige korrel en de diversiteit die uit de geleidelijke perceelsgewijze ontwikkeling van het centrum voortvloeide is een kwaliteit en dient derhalve behouden te blijven; Een kleine stedenbouwkundige korrel zorgt voor veelkleurigheid, ritmiek, meer voordeuren aan de straat en een afwisselende daklijn en kappenspel; Horizontale geleding in de plint, al dan niet verspreid over meerdere panden, dient te worden voorkomen. Het individuele karakter van het pand dient leesbaar te zijn en gerespecteerd te worden; Een pandsgewijze opbouw kan tot uitdrukking komen door toepassing van afwisselende kapvormen, een verspringende rooilijn, gevelopeningen, uitkragingen, etc. Dit komt tot uitdrukking in de gevel, achter de gevel kan de massa breder zijn en/of een functie kan in meerdere panden zitten; Locatie Postkantoor vormt vanzelfsprekend een uitzondering op het bovenstaande.

Figuur 1: De doorlopende gele kleur in de plint doet afbreuk aan het individuele karakter van de historische panden.

Herontwikkeling

Voorbeeld van strippen

Figuur 2: Goed voorbeeld van schaalverkleining door toepassing van verticale geleding bij herontwikkeling. (Voormalig pand Rabobank Geldrop)

11 november 2021

Ruimtelijke kaders

Ruimtelijke verkenning en kaders

6.4 •

•

Aantrekkelijke, levendige plinten

Voor een aantrekkelijke omgeving is het gewenst dat de gebouwen bijdragen aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Gebouwen begrenzen de ruimte en zijn in grote mate bepalend voor de beleving van die ruimte; Ook de interactie tussen binnen en buiten is cruciaal voor de levendigheid van de openbare ruimte. Deze interactie vindt veelal plaats in de plint van een gebouw. Een goede straatgerichte invulling van de plint, met over de gehele breedte gevelopeningen (ramen en deuren), is derhalve onontbeerlijk; Bovenstaande geldt ook voor de (mogelijk toe te voegen) hofjes en steegjes. Ook hier is levendigheid op de begane grond cruciaal voor de levendigheid en aantrekkelijkheid; Vanzelfsprekend is het niet altijd mogelijk om overal voorkanten te maken en daarmee levendigheid en interactie te creëren. Op de plekken waar geen voorkanten gemaakt kunnen worden, kan er ook op een andere wijze een bijdrage worden geleverd aan een aantrekkelijke openbare ruimte. Dit kan bijvoorbeeld door toepassing van etalages, kunst, groen, gevelopeningen, of andere middelen die bijdragen aan de levendigheid of aantrekkelijkheid.

Keurige nieuwbouw met ruime gevelopeningen doet desondanks niets met de levendigheid van de openbare ruimte vanwege de volledig dichte plint en lege etalage. Volledig blinde en dichtgeplakte gevel over de gehele gevellengte.

Goed voorbeeld van een dichte, maar toch aantrekkelijke gevel.

11 november 2021

Een uitnodigende straatwand.

Ve r k l a r i n g Rijksmonument Gemeentelijk monument

Ruimtelijke kaders

Karakteristiek waardevol

Ruimtelijke verkenning en kaders

6.5

Karakteristieke bebouwing

De karakteristieke bebouwing bestaat uit monumenten (gemeenlijke en rijksmonumenten) en bebouwing die geen monumentale status hebben, maar wel karakteristiek zijn. •

Met deze panden dient vanzelfsprekend respectvol omgegaan te worden, zodat de bestaande kwaliteiten niet verloren gaan.

Ve r k l a r i n g Rijksmonument Gemeentelijk monument Karakteristiek waardevol pand

11 november 2021

wordt uitgebreid)

Ruimtelijke kaders locatie Bezorgershof Ruimtelijke verkenning en kaders

Ruimtelijke kaders locatie Bezorgershof

Locatie ‘Marktplein’ Hierna volgen de ruimtelijke kaders voor de locatie Bezor-

gershof. Het plangebied omvat het bouwblok tussen de Korte ote opgave woningbouw Locatie Kerkstraat, de Langstraat, de Heuvel en het Marktplein. laten komen van de supermarkten ‘Heuvel’ functie: deels onder maaiveld/op dak e plek voor de kerk (ruimte&zicht) Horecaplein: nadruk op horeca n meer groen (o.a. rondom de kerk) Een plek om te verblijven gevels: achterkantsituaties beperken Géén doorgaand verkeer ntsluiting via ‘achter de kerk’ Gevels pand bieb verbeteren (aanzicht) er afvloeien naar kasteeltuinen Betere verbinding met kasteeltuinen Groene entree centrum Zuinig op dit stukje Geldrop zijn rbindingen met kasteeltuinen ‘t Vossenhol en tuin respecteren imte voor evenementen ndacht voor hemelwaterafvoer en -berging

11 november 2021

Loca�� B�z�r��r��

Bebouwingsstructuur

Ruimtelijke verkenning en kaders

7.1

Bebouwingsstructuur

De buiten- en binnenzijde van het carré Het carré betreft een besloten bouwblok in het centrum. Het kan worden onderverdeeld in twee afzonderlijke eenheden: een buitenzijde (de zijden aan de Langstraat, Korte Kerkstraat en de Heuvel) en een binnenzijde (het Bezorgershof). Verdichting van de binnenzijde (Bezorgershof) De grootste opgave voor het carré ligt aan de binnenzijde van het bouwblok, in het Bezorgershof. Het voornemen is om het hof te verdichten door het toevoegen van woningen en voorzieningen.

Buiten-/binnenzijde carré Buitenzijde (Langstraat/ Korte Kerkstraat/Heuvel) Binnenzijde (Bezorgershof)

11 november 2021

Zoekgebied wonen

Ruimtelijke verkenning en kaders

7.2

Zoekgebied wonen

Aan de buitenzijde van het carré wonen de mensen vrijwel uitsluitend op verdieping, omdat de begane grond is voorbehouden voor andere functies. Aan de binnenzijde (het Bezorgershof) zijn woningen op de begane grond denkbaar, mits ze bijdragen aan de kwaliteit en levendigheid van de aangrenzende openbare ruimte. Overgangen openbaar-privé (voor woningen op b.g.) De overgang tussen openbaar en privé wordt mee-ontworpen in het architectonisch ontwerp van de woningen en bestaat uit een ‘bufferzone of overgangszone’: een (beperkt) opgetilde begane grond, een ondiepe voortuin met muurtje, een groene invulling met plantenbakken, een veranda, een Delftse stoep, etc. Een bufferzone zorgt ervoor dat er een gevoelsmatige barrière tussen het raam en de voorbijganger zit en geeft daardoor net wat meer privacy. Daarnaast stimuleert het sociale interactie.

Wonen Zoekgebied wonen op verdieping Zoekgebied wonen op verdieping en incidenteel op begane grond

Overgangszone openbaar-privé.

11 november 2021

Zoekgebied voorzieningen begane grond Ruimtelijke verkenning en kaders

7.3

Zoekgebied voorzieningen begane grond

Aan de buitenzijde van het carré wordt gestreeft naar een invulling van de begane grond met voorzieningen met een grote mate van interactie tussen binnen en buiten. Dit is immers cruciaal voor de levendigheid en de aantrekkelijkheid van het kernwinkelgebied van Geldrop. De mate van interactie tussen binnen en buiten staat hier centraal, niet de aard (detailhandel, horeca, etc.) van de voorziening. De beoogde interactie kan derhalve op veelsoortige wijzen gerealiseerd worden. Hier zijn andere voorzieningen en/of wonen op de begane grond ook denkbaar, mits dit niet onevenredig ten koste gaat van de levendigheid en sociale veiligheid aldaar, en de plint straatgericht wordt ontworpen.

Vo o r z i e n i n g e n b e g a n e g r o n d Zoekgebied voorzieningen met grote mate van interactie tussen binnen en buiten Zoekgebied incidenteel andere voorzieningen

11 november 2021

Schaal en maat bebouwing: stedenbouwkundige korrel Ruimtelijke verkenning en kaders

7.4

Schaal en maat bebouwing: stedenbouwkundige korrel

De organische groei van de perceelsgewijze ontwikkeling van het centrum heeft geresulteerd in een diversiteit in bouwstijl, maat en vorm van de bebouwing. Deze pandsgewijze ontwikkeling, de kleine stedenbouwkundige korrel en de diversiteit in bebouwingstypen en -vormen die hieruit voortvloeide, zijn kwaliteiten die behouden en/of teruggebracht dienen te worden. ca. 6 - 8m

Dit kan tot uitdrukking komen door: • Toepassen van een pands-/perceelsgewijze ontwikkeling, met een gevelbreedte van circa 6-8m breed. Dit komt tot uitdrukking in de gevel, achter de gevel kan de massa breder zijn; • Toepassen van variatie in bouwstijl.

Herontwikkeling

Voorbeeld van strippen

5 4 3 2 1 min

max

maatwerk 32

11 november 2021

Schaal en maat bebouwing: aantrekkelijke en levendige plint Ruimtelijke verkenning en kaders

7.5

Schaal en maat bebouwing: aantrekkelijke en levendige plint

De levendigheid en aantrekkelijkheid van het centrum wordt grotendeels bepaald door de vormgeving en invulling van de bebouwingsplint. Daarom wordt er gestreefd naar: • Toepassen van een relatief hoge dichtheid aan entrees en gevelopeningen, grenzend aan de openbare ruimte. Er wordt gestreefd naar minimaal één entree per geveleenheid (van ca. 6-8m); • Toepassen van een gevarieerde, straatgerichte en levendige invulling van de plint. ca. 6 - 8m

5 4 3 2 1 11 november 2021

min

max

maatwerk

Bouwhoogten en kapvormen: buitenzijde carré Ruimtelijke verkenning en kaders

7.6 • • •

• •

•

Bouwhoogten en kapvormen: buitenzijde carré Bebouwing in wisselende bouw- en nokhoogte, overwegend in twee bouwlagen met kap Toepassen van enkelvoudige bouwmassa’s; Uitgangspunt is individuele pandsgewijze ontwikkeling gebaseerd op de historisch gegroeide beukmaat van 6 tot 8 meter; Maximale korrelgrootte 10 meter; Samenvoegen van maximaal twee beukmaten tot één pand is mogelijk, mits de oorspronkelijke percellering in het gevelbeeld zichtbaar blijft; Nieuwe ontwikkelingen en bestaande elementen met grotere perceelsbreedte binnen het centrum afzonderlijk benaderen en in overleg met de Welstandscommissie bezien of het gevelbeeld een percellering nodig heeft, dan wel de bestaande kwaliteit gehandhaafd kan blijven; Schoorstenen, dakramen en dakkapellen worden zo geplaatst dat het dakvlak als geheel leesbaar blijft en de bindende werking van het vlak intact blijft; (Airco-) installaties en andere ontsierende elementen op het dak mogen vanaf de openbare ruimte niet zichtbaar zijn.

5 45 34 23 12

min

maatwerk

max

min

max

5 4 35 24 13

2 1

min

maatwerk (boekensteunen)

maatwerk

max

min

max

maatwerk

11 november 2021

Bouwhoogten en kapvormen: binnenzijde carré (Bezorgershof) Ruimtelijke verkenning en kaders

7.7

Bouwhoogten en kapvormen: binnenzijde carré (Bezorgershof)

Aan het Bezorgershof wordt voornamelijk nieuwbouw opgericht. Dit mag zichtbaar worden gemaakt in de bouwvorm en de bouwhoogte. Aan de binnenzijde van het carré zien we ook bij nieuwbouw het toepassen van een wisselende grootte van volumes en overwegend kapvormen. Belangrijk is dat het silhouet van het carré aan de buitenzijde in tact blijft, d.w.z. dat de nieuwe bebouwing aan de binnenzijde niet zodanighoog wordt dat het aan de buitenkant van het carré domineert. Er moet een goede balans in komen, waar kan bijvoorbeeld wel en waar niet een accent komen. Zorgvuldigheid is noodzakelijk.

5 4 3 2 1 min

max

maatwerk

5 4 3 2 1 min

max

maatwerk

Accenten en platte daken (mits uitgevoerd met een groen dakterras) zijn incidenteel (maatwerk) mogelijk. De nieuwe bouwblokken zijn voorzien van balkons en dakterrassen waar voldoende ruimte is voor groen. Groene gevels worden ingezet om verstening tegen te gaan. De architectuur mag modern en eigenwijs zijn. Tezamen met een levendige plint en aangename openbare ruimtes kan een eigen, verrassende en uitnodigende wereld ontstaan.

Groen op verschillende niveaus.

Terugliggende bouwlagen biedt ruimte aan groene dakterrassen.

11 november 2021

Groene daken.

Hoekaccenten: buitenzijde carré Ruimtelijke verkenning en kaders

7.8 • •

•

• •

Hoekaccenten: buitenzijde carré

De bebouwing op de hoeken zijn als het ware de ‘boekensteunen’ van het carré; De hoekpanden accentueren namelijk (de beslotenheid van) het bouwblok en markeren of benadrukken de aangrenzende, veelal bijzondere plekken, zoals de entree van het centrum, de overgang van plein naar straat, etc. Deze bijzondere positie komt tot uitdruking middels een grotere bouwhoogte dan de aangrenzende bebouwing, namelijk vier bouwlagen waarvan de vierde laag een kap betreft; Benadrukking van de hoek kan ook middels een verbijzondering in de architectuur; Daarnaast dienen de hoekpanden een overhoekse oriëntatie te krijgen.

11 november 2021

min 7.9 •

•

max

Plinten bebouwing: interactie tussen plint en straat Ruimtelijke verkenning en kaders

Plinten bebouwing: interactie tussen plint en straat De kwaliteit van de openbare ruimte in het centrum wordt voor een groot deel wordt bepaald door wat er aan de randen (de gevelwanden) gebeurd. Dit werkt vanzelfsprekend ook andersom. Interactie tussen binnen (invulling plint) en buiten (de aangrenzende openbare ruimte) is derhalve cruciaal voor de levendigheid en aantrekkelijkheid van het centrum van Geldrop. De gevelwanden aan de buitenzijde en (in mindere mate) aan de binnenzijde van het carré zullen op enige wijze interactie moeten aangaan met de openbare ruimte, om te voorkomen dat er levensloze plekken ontstaan.

P De gezelligheid binnen is goed zichtbaar vanaf de straat.

11 november 2021

Men ziet wat buiten gebeurt en andersom.

Een transparante gevel.

min

max

maatwerk

Openbare ruimte: voetgangersdoorgangen Ruimtelijke verkenning en kaders

7.10

Openbare ruimte: voetgangersdoorgangen

De doorwaadbaarheid van het carré wordt vergroot door de toevoeging van enkele voetgangersdoorgangen. De doorgangen worden zodanig vormgegeven dat het carré als besloten bouwblok behouden blijft. De doorgangen dienen derhalve ondergeschikt te blijven aan de doorlopende straatwand aan de buitenzijde van het carré. • • •

•

• •

Nieuwe doorgangen zijn uitsluitend bestemd voor langzaam verkeer (fietsers/voetgangers); Doorgangen doen geen afbreuk aan het bouwblok als geheel; De breedte van de doorgangen dient tussen de 3.5 en 5 meter te bedragen. De breedte is echter afhankelijk van de situatie; De lengte van de doorgang dient in passende verhouding te staan tot de breedte, en andersom. Dit is afhankelijk van de vormgeving en de toepassing van de ontwerpprincipes; Er dient bijzondere aandacht te zijn voor de (zicht-) beëindiging van de doorgang; Overbouwde doorgangen zijn uitgesloten.

Toevoegen van voetgangersdoorgangen aan het carré. De getoonde doorgangen zijn indicatief, de exacte locaties moet nog bepaald worden.

3.5 - 5m 11 november 2021

Openbare ruimte: voetgangersdoorgangen Ruimtelijke verkenning en kaders

Doorgang met aan weerszijden blinde gevels.

•

Doorgang met uitsluitend blinde wanden: nodigt niet uit en biedt geen aanleiding voor levendigheid. De doorgangen dienen derhalve te voldoen aan het volgende principe. De daarop volgende ontwerpprincipes kunnen mogelijk bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de doorgang.

Doorgang met blinde gevel over gehele lengte.

Doorgang met straatgerichte gevels/levendige plinten/gedeeltelijk groen: heeft aantrekkingskracht en biedt aanleiding voor levendigheid. Dit is cruciaal voor het Bezorgershof.

11 november 2021

Openbare ruimte: voetgangersdoorgangen Ruimtelijke verkenning en kaders

•

Doorgangen kunnen korter en daardoor aantrekkelijker worden gemaakt door toepassing van een hofje of pleintje in de doorgang.

•

Wisselende breedten dragen bij aan de aantrekkelijkheid: meer lucht en licht in de doorgang en een afwisselend beeld zonder dat de kleinschaligheid verloren gaat.

11 november 2021

Openbare ruimte: voetgangersdoorgangen Ruimtelijke verkenning en kaders

•

Een goede zichtbeëindiging draagt bij aan de oriëntatie, de aantrekkelijkheid, de herkenbaarheid en de beslotenheid. Dit kan ook een buigende straatwand of een bijzondere boom zijn.

•

Groene ruimten dragen eveneens bij aan de aantrekkelijkheid van de doorgang. Dit kan bijvoorbeeld door toepassing van een pocket-park.

11 november 2021

Supermarkt

(bovenaanzicht)

Groen: te behouden groen Ruimtelijke verkenning en kaders

7.11

Groen: te behouden groen

Eén boom in het Bezorgershof staat in het gemeentelijk beleid als waardevol aangemerkt. Dit betreft een rode beuk op particuliere grond. Deze beuk dient behouden te blijven.

11 november 2021

Kasteel + kasteeltuin 7.12

Groen: te realiseren groen Ruimtelijke verkenning en kaders

Groen: te realiseren groen

Eén van de ambities uit de centrumvisie is het vergroenen van het centrum. Daar waar bebouwing wordt toegevoegd dient daarom ook te worden vergroend; te meer omdat het centrum van Geldrop reeds behoorlijk versteend is. Het creëren van een ‘informele route’ tussen de Langstraat de Heuvel, ‘t Vossenhol en de kasteeltuin (zie groenstructuur par 5.1) biedt mogelijkheden om de route gepaard te laten gaan met de aanleg van groen. Voorbeelden hiervan zijn ‘pocketparken’, verticale tuinen en gevelgroen in bijvoorbeeld de doorgangen en binnenhofjes.

Kinderboerderij

Ook de waardevolle beuk kan onderdeel worden van deze informele route, bijvoorbeeld door het deel te laten uitmaken van een voetgangersdoorgang of een klein hofje. Daarnaast biedt de beoogde nieuwbouw van de woningen kansen om de locatie vergaand te vergroenen. Te denken valt aan groene daken, gevelgroen, etc.

J. v. Geldropstraat

‘t Vossenhol

Achter de kerk

Horecaplein Bieb

Bezorgershof

Kansen voor een netwerk van groene ruimten en verbindingen. (uitsnede van de kaart met beoogde groenstructuur)

11 november 2021

Parkeren

Ruimtelijke verkenning en kaders

7.13

Parkeren

Parkeren is en blijft een belangrijke voorziening (hoofduitgangspunt voor het centrum), maar kost relatief veel ruimte. •

•

Het streven is om het parkeren voor bewoners en vergunninghouders in het Bezorgershof gebouwd (op of onder maaiveld) te laten plaatsvinden; Een goed functionerende parkeerplaats voor bezoekers van het centrum blijft op deze plek wenselijk. Het parkeren in de openbare ruimte kan (evenals nu) gecombineerd worden met de laad- en losfunctie. Wel zal deze functie meer ondergeschikt van aard worden; Parkeerplaatsen in de openbare ruimte dienen deze zoveel mogelijk te worden geconcentreerd in één parkeervoorziening. Dit om verspreide parkeerplaatsen, en het grotere ruimtebeslag dat hiermee gepaard gaat, te voorkomen; De enige autoverbinding (op maaiveld) naar het Bezorgershof zit en blijft aan de Langstraat.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=GeldropMierlo&id=a7a5939a-fb03-4efa-a534-66257fc1e32d