Programma Grondbeleid en Kostenverhaal 12 april 2023.pdf

C. Voorziening Natuur- en groencompensatie In het verleden maakte de gemeente gebruik van een ‘rood voor groen’-regeling. Het uitgangspunt is ook nu dat bij nieuwbouw de bestaande groene kwaliteiten behouden blijven. Als groen niet behouden kan blijven moet compensatie plaatsvinden van het groen dat verloren gaat. In hoeverre dat moet plaatsvinden op maaiveld en wanneer en in welke mate compensatie ook kan plaatsvinden via bijvoorbeeld sedumdaken of gevelgroen wordt nog nader uitgewerkt. Dat geldt ook voor de regels wanneer compensatie wel of niet in de openbare ruimte plaats kan vinden. Als het door een stapeling van eisen onmogelijk, niet wenselijk, niet haalhaar of inefficiënt is om het op eigen terrein of in het kostenverhaalsgebied op te lossen, dan kan het nodig of wenselijk zijn om het elders te compenseren. Er dienen dan afspraken te worden gemaakt over maatregelen die moeten worden getroffen, de wijze waarop deze worden uitgevoerd en de omvang waarin en locaties waarop deze plaats moeten vinden. Aangezien het veelal gaat om openbare gronden waarop de compensatie plaats zou moeten vinden, die in eigendom zijn van de gemeente, zal het compensatiebedrag aan de gemeente verschuldigd zijn, waardoor de gemeente dan zal zorgdragen voor de realisatie en compensatie.

Het college kan hier een besluit over nemen, tenzij het gaat om gronden die nog verworven moeten worden of een bestemming die nog gewijzigd moet worden. In dat geval is besluitvorming door de gemeenteraad nodig.

45

Het bovenstaande is aan de orde in stedelijk gebied. In het buitengebied en in en rondom natuurgebieden is de landschapsinvesteringsregeling van de provincie van toepassing (handreiking ‘Kwaliteitsverbetering landschap’). Geldrop-Mierlo hanteert de kaders van deze provinciale handreiking als uitgangspunt voor het mogelijk maken van nieuwe ontwikkelingen. Voor zover het gaat om het toevoegen van nieuwe functies in het buitengebied, zoals woningen, is de provinciale beleidsregel Maatwerk omgevingskwaliteit van belang, op grond waarvan de provincie een (financiële) tegenprestatie van initiatiefnemers verlangt die wordt ingezet voor de verbetering van de omgevingskwaliteit in het landelijk gebied. Dit komt bovenop de verplichte landschappelijke inpassing, die binnen het bouwvlak moet worden aangebracht. Kwaliteitsverbetering van het landschap dient bij voorkeur fysiek en in de directe omgeving van de ontwikkeling plaats te vinden, maar in maatwerkgevallen kan ook gekozen worden voor een (aanvullende) financiële vergoeding in de voorziening ‘natuuren groencompensatie’. De natuurcompensatie (kwaliteitsverbetering landschap) zal dan conform deze landschapsinvesteringsregeling van de provincie plaatsvinden via deze voorziening.

4.7 Macroaftopping en economische uitvoerbaarheid Voor initiatiefnemers kan een financiële bijdrage t.b.v. ruimtelijke ontwikkelingen de financiële haalbaarheid van het bouwplan onder druk zetten. Hierdoor zouden ontwikkelende partijen de maatschappelijk gewenste ontwikkeling niet door kunnen zetten en afzien van investeringen in de gewenste ontwikkeling. Om dat risico te beperken kan de initiatienemer de gemeente verzoeken om mee te kijken naar de exploitatieopzet en het verhalen van kosten en bijdragen te beperken. Hiervoor dient de ondernemer aan te kunnen tonen dat de plannen financieel onuitvoerbaar zijn door het kostenverhaal. De gemeente zal in dergelijke situaties de haalbaarheid onderzoeken en een afweging maken in relatie tot de bijdrage die een ontwikkeling levert aan de gewenste ontwikkelingen en voorzieningen binnen de gemeente. Een andere mogelijkheid waarbij de gemeente niet de totale te verhalen kosten en bijdragen in rekening zal brengen, is als de opbrengstpotentie lager is dan dit resulteert in een macro-aftopping. Een macroaftopping wil overigens niet zeggen dat een plan economisch niet uitvoerbaar is. Immers, voor het bepalen van macro-aftopping gaat de gemeente uit van de fictie dat alles marktconform berekend is. Daarbinnen is de waarde van de gronden en de eventueel te slopen opstallen (de inbrengwaarde) geraamd op de verkeerswaarde van dat moment.

De waarde zoals de initiatiefnemer in de boeken heeft staan (de boekwaarde) kan lager zijn waardoor het initiatiefplan wellicht wel economisch uitvoerbaar is. De basis is het principe dat elke ontwikkeling gewoon de bijdragen voor kostenverhaal en financiële bijdragen betaalt. De bewijslast voor economische onuitvoerbaarheid ligt bij de initiatiefnemers.

47

4.8 Verantwoording De gemeente dient verantwoording af te leggen over de besteding van geïnde financiële bijdragen. Deze mogen namelijk alleen worden besteed aan de geoormerkte maatregelen. De verantwoording zal plaatsvinden via de jaarrekening of begroting. Er zal dan een toelichting worden gegeven op de voortgang van ontwikkelingen en over de bestede en nog te besteden bedragen. Het gaat niet alleen om uitgaven per ontwikkeling, maar ook om de inkomsten uit financiële bijdragen en de inkomsten uit grondopbrengsten van gemeentelijke grondexploitaties. Voor wat betreft de afdrachten ten laste van gemeentelijke grondexploitaties gelden dezelfde regels als voor projecten van derden. Wel moeten voor de gemeentelijke projecten de BBV-voorschriften in acht worden genomen.

5. Inzet van grondbeleidsinstrumenten De gemeente beschikt over verschillende publiek en privaatrechtelijke instrumenten waarmee invulling wordt gegeven aan het grondbeleid en op basis waarvan randvoorwaarden kunnen worden opgelegd en sturing kan worden gegeven aan ruimtelijke ontwikkelingen. Onderstaand worden deze instrumenten kort toegelicht. Hierbij wordt tevens aangegeven op welke wijze deze instrumenten aansluiten bij de verschillende vormen van grondbeleid.

Het maken van afspraken over het kostenverhaal, financiële bijdragen en andere af te spreken zaken op basis van een anterieure overeenkomst heeft de voorkeur van de gemeente. Dit geldt zowel bij proactief als bij passief faciliterend grondbeleid. Indien het niet lukt om tot afspraken te komen verklaart de gemeente bij het vaststellen van het omgevingsplan dat het kostenverhaal niet anderszins verzekerd is en heeft zij daarmee de plicht om kostenverhaalsregels in het omgevingsplan op te nemen om een rechtvaardig kostenverhaal af te dwingen. Met de komst van de Omgevingswet wordt de regeling meer geschikt gemaakt voor verschillende typen gebiedsontwikkelingen, zoals transformatie. Er wordt onderscheid gemaakt tussen een integrale gebiedsontwikkeling en een organische gebiedsontwikkeling.

5.1 Omgevingsplan en regels kostenverhaal De gemeente heeft de bevoegdheid om het omgevingsplan te wijzigen om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling juridisch-planologisch te verankeren. Via het juridisch-planologisch spoor kan de gemeente ook verwijzen naar de verschillende (sectorale) beleidskaders en programma’s welke van toepassing zijn op de ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente heeft tot slot, in het kader van het juridisch-planologisch spoor, ook de bevoegdheid om eisen aan de beoogde ontwikkeling op te nemen in het omgevingsplan om de gewenste ruimtelijke kwaliteit te borgen. Ook een faseringsvolgorde en voorwaardelijke verplichting kunnen hierin worden opgenomen. Daarnaast moeten in het omgevingsplan kostenverhaalsregels worden opgenomen als er geen overeenstemming is bereikt over een anterieure overeenkomst. Deze publiekrechtelijke instrumenten zet de gemeente onafhankelijk van het gekozen grondbeleid in.

Bij integrale gebiedsontwikkeling staat het eindbeeld van de toekomstige situatie vast en kan vooraf in het omgevingsplan worden vastgelegd wat de totale kosten zijn die de overheid moet maken ten behoeve van investeringen in de fysieke leefomgeving en op welke wijze ze deze kosten verhaalt op de initiatiefnemers.

Het kostenverhaal kan op twee manieren worden ingevuld. Tot het moment dat het omgevingsplan gewijzigd wordt vastgesteld door de gemeenteraad kan de gemeente een anterieure overeenkomst sluiten met de grondeigenaar. Dat geldt ook vóór een besluit over een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Als de gemeente een anterieure overeenkomst sluit, dan regelt zij het kostenverhaal privaatrechtelijk. Voor deze afspraken bestaan –naast de schaduwwerking door de verplichte publiekrechtelijke variant– geen wettelijke voorwaarden en zijn partijen vrij om allerhande zaken af te spreken.

48

Bij een organische gebiedsontwikkeling staat het eindbeeld niet van tevoren vast. Deze kan in de loop van de tijd wisselen, mede afhankelijk van welke partijen mee gaan doen en wat voor een plan zij gaan ontwikkelen. Als gevolg daarvan kan niet ‘aan de voorkant’ worden vastgesteld hoeveel kosten er maximaal kunnen worden verhaald. Om vooraf wel houvast te bieden aan private initiatiefnemers, wordt een ‘kostenplafond’ gehanteerd op zowel gebiedsniveau als activiteitenniveau. De verdeling van kosten binnen een gebied zal naar rato van de opbrengsten plaatsvinden. De motivering daartoe moet worden opgenomen in het Omgevingsplan. Op activiteitenniveau wordt bovendien de kostenverhaalsbijdrage gemaximeerd op basis van de waardevermeerdering van de grond als gevolg van de betreffende activiteit (bijvoorbeeld de bouw van een woning).

5.2 Verwerving en onteigening Indien de gemeente zelf, middels actief grondbeleid, grond of opstallen wil verwerven, heeft zij hiertoe twee publiekrechtelijke instrumenten tot haar beschikking, namelijk de Wet Voorkeursrecht Gemeenten én de Onteigeningswet. In de Aanvullingswet grondeigendom is een deel van de bestaande instrumenten voor grondbeleid samengebracht, vereenvoudigd, geharmoniseerd en geïntegreerd in het stelsel van het omgevingsrecht. Het gaat om de instrumenten die ingrijpen in het eigendomsrecht van de grond: Wet voorkeursrecht gemeenten, onteigening, herverkaveling en kavelruil in landelijk gebied. De wet maakt ook kavelruil in stedelijk gebied mogelijk. De instrumenten zijn toegevoegd aan de Omgevingswet. Wet voorkeursrecht gemeenten Een belangrijk instrument voor het gemeentelijk grondbedrijf is de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Door het vestigen van een voorkeursrecht op onroerend goed worden eigenaren verplicht bij verkoop het onroerend goed eerst aan de gemeente aan te bieden. Op het moment dat een grondeigenaar vrijwillig besluit zijn perceel te verkopen gaat de gemeente met de grondeigenaar in gesprek en laat de grond altijd taxeren door een gecertificeerde onafhankelijke taxateur.

49

Onderstaande vragen komen aan de orde bij de afweging of vestiging van de Wvg voor een gebiedsontwikkeling wenselijk is: • Wil de gemeente de grond van de onderhavige locatie zelf verwerven en (tijdelijk) beheren? • Is de financiële positie c.q. het weerstandsvermogen toereikend voor verwerving en uitvoering van de verwervingsprocedure uit de Wvg? • Is het te verwachten dat ontwikkelaars een grondpositie innemen op de locatie? • Is het te verwachten dat binnen afzienbare tijd, in verband met de vestigingstermijnen, een wijziging van het omgevingsplan voor de locatie wordt vastgesteld? Bij het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht wordt gedacht aan zowel inbreidingslocaties als uitbreidingslocaties, waarbij er voldoende aandacht blijft voor een evenwichtige verhouding tussen potentiële winstgevende gebieden en verliesgevende locaties, waar op basis van een goede risicoanalyse verantwoord in geïnvesteerd kan worden. Op deze manier wordt een gezond meerjarenperspectief en goede weerstandspositie van het grondbedrijf in stand gehouden. Na de vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht dient binnen de wettelijke termijnen een gewijzigde Omgevingsvisie of een omgevingsplan te worden vastgesteld, om het voorkeursrecht na deze wettelijke termijnen te kunnen continueren. Na de maximale wettelijke termijn komt het gemeentelijk voorkeursrecht in elk geval te vervallen.

Onteigening Indien het niet lukt om gronden op een minnelijke wijze te verwerven dan beschikt de gemeente over het instrument van onteigening. De toepassing van het instrument onteigening is gebonden aan strikte toetsingscriteria en slaagt uitsluitend als de gemeente kan aantonen dat op grond van redelijkheid en billijkheid geen minnelijke oplossing kan worden bereikt. Bovendien moet er met de beoogde ruimtelijke ontwikkeling duidelijk aantoonbaar een algemeen belang worden gediend. Kavelruil Stedelijke (en ook landelijke) kavelruil biedt eigenaren van onroerend goed de mogelijkheid om op vrijwillige basis gezamenlijk een inrichtingsplan te maken om op een zodanige manier een plan te maken dat niemand daar slechter van wordt en de herontwikkeling van een gebied op gang komt. Bij kavelruil kunnen grondeigenaren, die wensen hebben ten aanzien van hun bezit, met hun buren verkennen of die ook wensen hebben en of die bij elkaar gebracht kunnen worden. Per situatie zal de gemeente bekijken of zij actief mee wenst te doen in de kavelruil dan wel zich daarbij faciliterend inzet. Bevoegdheden verwerving Waar de gemeente inzet op verwerving moet, per situatie, gezocht worden naar de beste strategie.

De gemeente heeft de keuze uit minnelijke verwerving (overeenstemming op basis van vrijwilligheid), onteigening (gedwongen op basis van onteigeningsplan) en het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht. Daarbij kan verwerving nooit een doel op zich zijn, omdat altijd op basis van een gedegen afweging tot een dergelijk besluit moet worden gekomen. Situationeel dient een afweging te worden gemaakt, met het uitgangspunt om maatschappelijke waarde te creëren.

Op grond van de Gemeentewet is het aangaan van privaatrechtelijke rechtshandelingen (zoals aan- en verkopen) een bevoegdheid van het college. Er is een onderscheid gemaakt tussen verwerving in het kader van goedgekeurde plannen en grondexploitaties (hier vormen de bedragen in de grondexploitaties de beschikbare budgetten voor het college) en strategische verwerving voor locaties waarvoor nog geen plannen en exploitaties zijn vastgesteld. Onder strategische aankopen wordt verstaan aankopen van gronden en/of opstallen die met name bedoeld zijn voor (her)ontwikkeling tot bouwrijpe grond voor bedrijfs- en/of woondoeleinden, zonder dat daar concrete plannen onder liggen, maar waarvan de gemeente verwacht in de toekomst substantiële (inhoudelijke en/of financiële) voordelen te behalen. Het zijn zogenaamde ‘kansen’ die nog niet waren voorzien. Het gaat dus niet om aankopen die al zijn begroot in lopende grondexploitaties. Budgetten voor grond die uitsluitend gekocht moeten worden voor infrastructurele projecten worden meegenomen in de kredieten die daarvoor worden aangevraagd via de meerjarenbegroting. Als er sprake is van een combinatie met een herontwikkeling en/of herinvulling van een aan te kopen locatie met nieuwbouw dan is wel sprake van een strategische aankoop.

Strategische aankopen vinden vrijwel altijd plaats in de initiatieffase (of zelfs voordat concrete initiatieven zijn ontwikkeld). Bij ieder voornemen tot het verwerven van onroerend goed dient situationeel een afweging gemaakt te worden over de te volgen strategie. Wanneer vroeger in het planproces wordt aangekocht zijn de aankoopbedragen gemiddeld lager dan in een later stadium. Daarentegen spelen er in een vroege planfase vaak meer en grotere risico’s.

50

Voor locaties waarvoor gebruik is gemaakt van de Wet voorkeursrecht gemeenten geldt het volgende. Wanneer de gemeenteraad het voorlopig voorkeursrecht heeft bekrachtigd en er door de raad kaders zijn vastgesteld of er een ruimtelijke visie is vastgesteld, dan is het college van B&W gemandateerd tot het effectueren van de aankoop. Indien dit niet het geval is, dan gelden de hieronder beschreven algemene kaders voor strategische aankopen. Voor strategische aankopen is de bevoegdheid van het college van B&W gekoppeld aan het weerstandsvermogen. Hierbij gelden onderstaande uitgangspunten voor de mandatering: •

•

Maximaal € 15.600.000,- gedurende de looptijd van de subsidie van de woningbouwimpuls indien het weerstandsvermogen > 35%. Daarnaast geldt een bevoegdheid van maximaal: - € 5.000.000,- per jaar indien het weerstandsvermogen meer is dan 100% (code groen). - € 3.500.000,- per jaar indien het weerstandsvermogen tussen de 65% en 100% ligt (code geel). - € 2.000.000,- per jaar indien het weerstandsvermogen tussen de 35% en 65% ligt (code oranje). - Geen bevoegdheid indien het weerstandsvermogen lager is dan 35% (code rood). Dan kan via de meerjarenbegroting een op dat moment te bepalen bedrag van beperkte omvang worden opgenomen.

Bovenstaande bedragen worden jaarlijks geïndexeerd op basis van de index van de prijsontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs op jaarbasis in de woningmarkt in de NVM-regio Zuidoost-Noord-Brabant in het voorgaande jaar.

51

5.3 Gronduitgifte Het gronduitgifte- en prijzenbeleid vormen een belangrijk sturingsinstrument om de doelstellingen van het gemeentelijk grondbeleid te bereiken. Voor het gronduitgifte- en prijzenbeleid vormen de marktsituatie van dat moment, het weerstandsvermogen van de gemeente en de meerwaarde voor de gemeente belangrijke criteria. Daarnaast neemt het begrip waardecreatie een centrale positie in. Dat vraagt om een integrale benadering van vraagstukken. We kijken niet langer uitsluitend naar de traditionele grondexploitatie, maar naar de totale levenscyclus. Hierbij is het van belang dat fysiek-ruimtelijke ingrepen waarde toevoegen aan onze gemeenschap. We spelen in op de (regionale) marktvraag en ontwikkelen met oog voor de toekomst. Rekening houdend met grote maatschappelijke vraagstukken, zoals het klimaat, de energietransitie, digitalisering én zorg.

Om hier als gemeente goed op in te spelen, maken we prestatieafspraken met woningcorporaties en stellen we kaders op voor commerciële ontwikkelingen. Daarnaast maken we flankerend beleid om ‘bijzondere doelgroepen’ zo goed mogelijk te kunnen bedienen. Ook de marktomstandigheden waarbinnen we afspraken maken zijn dynamisch. Naast de meer traditionele vorm van gronduitgifte zijn er ook initiatieven zoals zelfbouwen en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).

Sinds het Didam-arrest van 26 november 2021 is een nauwkeurige selectieprocedure nog belangrijker geworden. De gemeente dient – met inachtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur – gelijke kansen te bieden als zij onroerende zaken in eigendom heeft die zij wil verkopen. Als er meer gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meer gegadigden zullen zijn, dient zij ruimte De gemeente heeft bij uitgifte van grond rekening te te bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te houden met verschillende doelen en belangen. Of het nu dingen naar deze onroerende zaken. In dat geval gaat om woningbouw, bedrijventerreinen of commerciële dient zij – met inachtneming van de haar toekomende functies, de prijs van een plek wordt in toenemende mate beleidsruimte – criteria op te stellen aan de hand bepaald door de dynamiek in de regio. Dit is de reden waarvan de koper wordt geselecteerd. dat we als gemeente, samen met onze buurgemeenten, afspraken maken over onze opgaves. Zo worden er Om gelijke kansen te realiseren, dient de gemeente binnen het stedelijk gebied Eindhoven bijvoorbeeld verder een passende mate van openbaarheid afspraken gemaakt over de woningbouwopgave. Hierbij te verzekeren voor de beschikbaarheid van de wordt o.a.

aandacht besteed aan hoe in te spelen op onroerende zaken, de selectieprocedure, het vraagontwikkeling, zoals gezinsverdunning, vergrijzing tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Een en de positie van starters. selectieprocedure hoeft niet te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden Op gemeentelijk niveau dragen we de aangenomen slechts één serieuze gegadigde verantwoordelijkheid voor het vertalen van opgaves naar in aanmerking komt voor de aankoop. Het blijft de juiste plekken. Welke gebieden komen in aanmerking dus mogelijk voor specifieke marktpartijen, zoals voor (her)ontwikkeling? Voor welke doelgroepen woningcorporaties, om specifieke projecten binnen te ontwikkelen we deze gebieden? Wat betekent dit voor de gemeente te realiseren. Ook blijven er mogelijkheden huidige gebruikers? Hoe creëren we waarde? om bouwclaimovereenkomsten aan te gaan. Dit geldt bijvoorbeeld als partijen grondposities in het projectgebied hebben. Met afspraken die voor 26 november 2021 zijn gemaakt, zal zorgvuldig worden omgegaan.

53

Selectie en toewijzing Bij de selectie van marktpartijen moet in sommige gevallen rekening worden gehouden met historische verwerving van gronden van marktpartijen waar (bouwclaim)afspraken voor zijn gemaakt. Dat zal per geval worden bekeken.

Gronduitgiftecategorieën Bij de bepaling van de gronduitgiftecategorieën gaat het enerzijds om woningtypologieën en anderzijds om doelgroepen. In de regio worden meerdere prijscategorieën van woningen onderscheiden. Voor de huursector gaat het dan om sociale huur, lage middenhuur, hoge middenhuur en dure huur. Ook In de meeste gevallen kiest de gemeente er echter voor voor de koopsector worden meerdere prijscategorieën om eigen grond zelf bouwrijp en (zodra de woningen onderscheiden. De prijsklassen voor de huur- en gereed zijn) woonrijp te laten maken. Voor de uitgifte van koopsector worden jaarlijks geactualiseerd. Voor de de bouwrijpe grond worden openbare selectieprocedures meest actuele prijsgrenzen wordt verwezen naar opgestart om een koper te selecteren. de regionale begrippenlijst van de Metropoolregio Eindhoven (MRE). Voor bouwkavels van vrijstaande woningen moet worden bepaald hoe die worden toegewezen. Dat Naast de te onderscheiden huur- en koopsegmenten kan afhankelijk zijn van marktomstandigheden en zijn ook de doelgroepen van belang. Hiervoor wordt economische tijden. Zo kunnen bouwkavels vooraf verwezen naar het meest actuele volkshuisvestelijke getaxeerd worden, waarbij de vastgestelde prijzen programma. In bepaalde economische tijden kunnen per kavel gepubliceerd worden. Indien er meerdere één of meerdere doelgroepen in de knel komen.

Het geïnteresseerden zijn, zou geloot kunnen worden. In kan dan wenselijk zijn om flankerend beleid vast te tijden van schaarste of sterke marktschommelingen stellen om die doelgroepen te (kunnen) ondersteunen. zouden potentiële kopers ook kunnen aangeven wat de Voor het flankerende beleid kan een afzonderlijke bouwkavel hen waard is. Er kan dan gekozen worden bijlage worden opgesteld. Daarin kan bijvoorbeeld voor minimale verkoopprijzen waarbij kandidaatkopers worden opgenomen door wie sociale huurwoningen een hogere prijs mogen bieden en de kavel wordt worden gebouwd. In principe worden sociale toegewezen aan de hoogste bieder. Op dit moment moet huurwoningen gebouwd door woningcorporaties. Met iedereen nog gelijke kansen krijgen als een bouwkavel een doelgroepenverordening kan worden bekeken of bouwplan wordt aangeboden, maar er lijken in de in welke situaties en onder welke voorwaarden toekomst wettelijke mogelijkheden te komen om eigen dergelijke woningen ook door marktpartijen gebouwd inwoners en/of mensen met economische binding meer kunnen worden. kansen te geven. In regionaal verband zal dan worden bekeken in hoeverre het wenselijk en mogelijk is om daar gebruik van te maken, en zo ja op welke wijze. Ideeën die vanuit de gemeenteraad zijn ingebracht, kunnen dan worden meegenomen.

55

PRI

TI AN E

IE

E SS

T ALI

NC

CO

CO

E VAT

I ALL

PPS

KE

PPS

E BLI

PPS

PU IE

INT E) TUR

IM CLA UW

VE N

(BO

NG ELI IE) IKK SAT TW ALI ON LFRE (ZE

(JO

NG E LI L) IKK NEE TW IO ON RADIT (T

)

INITIATIEFFASE

1. INITIATIEF 2. VISIE EN PROGRAMMA

HAALBAARHEIDSFASE

3. PLANUITWERKING 4. GRONDEXPLOITATIE

REALISATIEFASE BEHEERFASE

5. PROJECTONTWIKKELING 6. BOUW 7. BEHEER OPENBAAR GEBIED EN INFRASTRUCTUUR

ACTIEF

FACILITEREND GRONDBELEID

REGIE IN HANDEN VAN:

OVERHEID

GEZAMENLIJK

MARKT

MARKT OF OVERHEID

SPEELVELD VOOR PUBLIEKE PRIVATE SAMENWERKING

MARKT OF GEZAMENLIJK

STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN

www.sre.nl

Vormen van gronduitgifte Tot op heden is het in Geldrop-Mierlo gebruikelijk om bouwrijpe grond te verkopen. Dit is echter niet de enige manier om grond uit te geven. Het is ook mogelijk om grond te verhuren of verpachten of grond in combinatie met opstalrecht in erfpacht uit te geven. Ook voor reststroken of groenstroken is het mogelijk om deze te verkopen of verhuren. Voor de werkwijze bij de verkoop van snippergroen en illegaal grondgebruik zal een afzonderlijke bijlage worden uitgewerkt. Vanwege de maatschappelijke druk op betaalbare woningen, wordt bij de uitgifte van grond ook gekeken naar mogelijkheden, zoals koopgarant en koopstart. In selectiecriteria en bouwclaimovereenkomsten voor ontwikkelende partijen kan dan worden opgenomen dat men deze mogelijkheden moet faciliteren aan potentiële kopers. Dat betekent dat ontwikkelende partijen voor een nader overeen te komen deel van de koopsom een uitgestelde betaling moeten verlenen. Bij doorverkoop van de woning krijgt de ontwikkelende partij naast de uitgestelde betaling ook een nader overeen te komen deel van de waardeontwikkeling van de woning als compensatie. De gemeente zal zelf overigens niet participeren in (een deel van) de uitgestelde betaling.

57

Grondprijzen Het uitgangspunt voor grondprijzen is dat deze marktconform moeten zijn en dat geen sprake mag zijn van staatssteun. Dat betekent dat de prijs door onafhankelijke taxateurs bepaald moeten worden. In principe vinden taxaties op residuele basis plaats, waarbij gekeken wordt naar referentietransacties als die voldoende beschikbaar zijn. Het college van B&W stelt de prijzen vast op basis van onafhankelijke taxaties in het kader van de P&C-cyclus of voor uitgifte van de grond in een specifiek project. Verkochte grond kan op twee momenten worden verantwoord. Nu vindt dat nog plaats in het jaar van de datum waarop de overeenkomst is ondertekend. Aangezien er pas volledige zekerheid bestaat over een grondtransactie als het notariële transport heeft plaatsgevonden, is het wenselijker en gebruikelijker om grondverkopen voortaan te verantwoorden in het jaar van het notarieel transport. Na vaststelling van dit programma zal dat voortaan het uitgangspunt worden in de daaropvolgende jaarrekeningen.

6. Verantwoording Om helderheid te verschaffen over de verantwoordelijkheden bij het grondbeleid en de inzet van het instrumentarium moet de taakverdeling tussen de gemeenteraad en het college inzichtelijk worden gemaakt.

6.1 Verdeling taken en verantwoordelijkheden gemeenteraad en college De bevoegdheid voor veel handelingen in het kader van het grondbeleid ligt bij het college van B&W. Het college is uitvoerend en verantwoordelijk voor het bestuur van de gemeente. De gemeenteraad controleert het college. Het college legt daarvoor bij bepaalde beslissingen in het grondbeleid verantwoording aan bij de gemeenteraad. In onderstaand schema wordt de verdeling van de taken en verantwoordelijkheden aangegeven:

RAAD

COLLEGE

Grondbeleid en

Vaststellen programma.

kostenverhaal

Grondbeleid en Kostenverhaal.

Financieel

Vaststellen winstneming en (mutaties) reserves.

Grondexploitaties

Openen, vaststellen (herziene) en afsluiten grondexploitaties.

Verwerving

Goedkeuren aankopen boven aankoopbe- Aankoop grond en vastgoed binnen aanvoegdheden college. koopbevoegdheid. Vestigen van een voorkeursrecht.

Uitvoeren grondbeleid. Verantwoording afleggen over uitvoering (paragraaf Grondbeleid in begroting en jaarrekening).

Uitvoering grondexploitatie.

Vestigen voorlopig voorkeursrecht.

Verzoek aan Kroon voor onteigening. Gronduitgifte

Vaststellen werkwijze gronduitgifte en werkwijze bepalen grondprijzen (via programma Grondbeleid en Kostenverhaal).

Vaststellen grondprijzen. Wijze van gronduitgifte particuliere bouwkavels.

Vaststellen programma’s met gemeentebrede ambities, en beleidsuitgangspunten. Bepalen selectiecriteria per project.

Verkoop grond. Toetsen aan taxatieverslag. Kostenverhaal

Vaststellen programma Grondbeleid en Kostenverhaal.

Sluiten anterieure en posterieure overeenkomsten.

Vaststellen bijlage wijze van berekenen via P&C-cyclus.

In rekening brengen kostenverhaal en financiële bijdragen.

Vaststellen kostenverhaalregels via omgevingsplan.

58

6.2 Verantwoording via P&C-cyclus Via de begroting stelt de gemeenteraad de financiële uitgangspunten voor de komende jaren vast. Actuele inzichten en bijbehorende financiële berekeningen kunnen dan aanleiding zijn om de in dit programma genoemde bijlagen ter besluitvorming of gewijzigde vaststelling aan te bieden. Ook bij het opstellen van de jaarrekening, als alle financiële gegevens weer geactualiseerd worden, ontstaat er een tweede logische moment om bijlagen op te stellen of te actualiseren. Ook op dat moment kunnen deze ter besluitvorming worden voorgelegd.

•

Verder kan de gemeenteraad in het kader van de jaarrekening of begroting besluiten nemen over: •

•

•

De financiële dekking van bovenwijkse voorzieningen, netwerkverbindingen, investeringen in natuur, landschap en groenstructuren, sociale woningbouwprojecten en projecten voor stedelijke vernieuwing met gedeeltelijke financiële dekking via de betreffende bestemmingsreserves. Eventuele gewijzigde financiële dekking van subsidies en de bijbehorende cofinanciering, zoals de financiering van de projecten die onderdeel uitmaken van de woningbouwimpuls centrum Geldrop. De financiële dekking van eventuele afboekingen op eerdere strategische aankopen, die als materieel vast actief geadministreerd zijn. Ook hier zullen de mogelijkheden voor de keuze voor de financiële dekking afhankelijk zijn van het weerstandsvermogen van de algemene dienst en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf.

•

•

59

De afboeking en financiële dekking van geactiveerde kosten voor planvorming van projecten die niet kunnen worden gedekt uit te verhalen plankosten. Zodra een project door de intaketafel als kansrijk is beoordeeld en de benodigde capaciteit beschikbaar is, wordt er een projectnummer geopend en zullen de uren en overige kosten onder het betreffende project geadministreerd worden. Indien tijdens de vervolgstappen blijkt dat er geen overeenkomst wordt getekend of dat de door de gemeente te maken plankosten hoger zijn dan de te verhalen plankosten, dan is een afboeking noodzakelijk. Dit zal jaarlijks in het kader van de jaarrekening beoordeeld worden. Financiële dekking van jaarlijkse afwaarderingen dienen in principe ten laste van de algemene reserve te gaan. Afhankelijk van het weerstandsvermogen van de algemene dienst en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf, kan een andere afweging worden gemaakt. Indien de (wijze van) doorbelasting van de overheadkosten structureel zorgt voor een jaarlijkse afwaardering dan kan een besluit over een gewijzigde aanpak worden genomen. In het kader van de jaarrekening zal het college van B&W zowel de marktrisico’s als projectspecifieke risico’s in beeld brengen van zowel de gemeentelijke grondexploitaties als de gesubsidieerde projecten.

Indien het weerstandsvermogen van het grondbedrijf onder druk komt, zal deze analyse ook in het kader van de begroting plaatsvinden. Zoals beschreven onder 3.3 vindt dan ook een verscherpte risicobeheersing plaats. Voor de regels voor winstneming worden de actuele regels van de BBV-voorschriften in acht genomen. De resultaatbestemming zal in het kader van de jaarrekening ter besluitvorming worden voorgelegd aan de raad.

PROGRAMMA GRONDBELEID EN KOSTENVERHAAL GELDROP-MIERLO

Gemeentehuis Geldrop-Mierlo, Hofstraat 4, Geldrop | Postbus 10101 | 5660 GA Geldrop| T 14 040 | gemeente@geldrop-mierlo.nl | wwwgeldrop-mierlo.nl

PROGRAMMA GRONDBELEID EN KOSTENVERHAAL GELDROP-MIERLO

Gemeentehuis Geldrop-Mierlo, Hofstraat 4, Geldrop | Postbus 10101 | 5660 GA Geldrop| T 14 040 | gemeente@geldrop-mierlo.nl | wwwgeldrop-mierlo.nl