Programma Grondbeleid en Kostenverhaal 12 april 2023.pdf

PROGRAMMA GRONDBELEID EN KOSTENVERHAAL GELDROP-MIERLO Samenwerken aan waardecreatie

Opdrachtgever: Gemeente Geldrop-Mierlo Versie: 1.0 Datum: April 2023

PROGRAMMA GRONDBELEID EN KOSTENVERHAAL GELDROP-MIERLO

Gemeentehuis Geldrop-Mierlo, Hofstraat 4, Geldrop | Postbus 10101 | 5660 GA Geldrop| T 14 040 | gemeente@geldrop-mierlo.nl | wwwgeldrop-mierlo.nl

4

INHOUDSOPGAVE

1. Inleiding

5. Verwerving en gronduitgifte

1.1 Focus op waardecreatie

5.1 Omgevingsplan en regels kostenverhaal

1.2 Een andere manier van denken en doen

5.2 Verwerving en onteigening

1.3 Opbouw van de nota

5.3 Gronduitgifte

6. Verantwoording

2. Context

6.1 Verdeling taken en verantwoordelijkheden Raad en College

2.1 Historie 2.2 Toekomstige opgave en ontwikkelingen

6.2 Verantwoording via P&C-cyclus

3. Het grondbeleid 3.1 Doelstellingen 3.2 Afwegingskader

4. Sturing 4.1 Doelstellingen en gemeentelijke ambities 4.2 Te verhalen kosten 4.3 Kostendragers 4.4 Bovenwijkse voorzieningen 4.5 Financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen 4.6 Voorwaardelijke verplichtingen via compensatiefondsen 4.7 Macroaftopping en economische uitvoerbaarheid 4.8 Verantwoording

5

6

1. Inleiding 1.1 Focus op waardecreatie Voor u ligt het Programma Grondbeleid en Kostenverhaal, één van de programma’s die als onderdeel van de Omgevingsvisie is uitgewerkt. Dit strategische document bewaakt, binnen een snel veranderende wereld, de lange termijn koers van het gemeentelijk grondbedrijf. Deze nota vormt hiermee de kapstok voor het grondbeleid. Het Programma Grondbeleid en Kostenverhaal schept randvoorwaarden en kaders om tijdig én passend in te spelen op actuele ontwikkelingen. In dit programma wordt het volledige instrumentarium, ofwel het gemeentelijk grondbeleid, inzichtelijk gemaakt.

Later in dit programma komen we uitgebreider terug op het begrip waardecreatie. Het programma is opgesteld in de geest van de Omgevingswet. We werken aan een duurzame samenleving en een circulaire economie, inspelend op maatschappelijke opgaven. De rol en inzet van het grondbeleid en kostenverhaal worden niet bepaald vanuit één specifiek belang (sectoraal), maar vanuit onderlinge samenhang oftewel een integrale visie die volgt uit een gedegen belangenafweging. Deze integrale benaderingswijze vraagt niet alleen om een andere inhoud maar ook om een ander proces binnen de gemeentelijke organisatie. Het gesprek aangaan met eenieder die iets met de fysieke leefomgeving van doen heeft. Scherpstellen van (sectorale) opgaven en ambities en deze vervolgens vertalen naar concrete ontwikkelvraagstukken. De fysieke leefomgeving is complex en weerbarstig. Het is vrijwel nooit mogelijk om alle ambities en opgaven te realiseren op één specifieke plek. Het gaat daarom óók om keuzes maken, om een zorgvuldige afweging tussen belangen zowel qua inhoud als proces. Daarbij dient ook rekening te worden gehouden met de actuele marktsituatie en marktontwikkelingen.

Het gemeentelijk grondbeleid is een belangrijk instrument om gewenste (fysiek-ruimtelijke) ontwikkelingen, op een verantwoorde wijze tot stand te brengen. Bij het verwezenlijken van opgaven en ambities is altijd het streven om beschikbare middelen zo effectief en efficiënt mogelijk in te zetten met als doel een zo groot mogelijke waardecreatie te realiseren. Het begrip waardecreatie vraagt om een korte introductie. We bedoelen hiermee dat we alle fysiek ruimtelijke ontwikkelingen beoordelen op: • • •

Verhouding kosten – opbrengsten op korte termijn (realisatie) Verhouding kosten – opbrengsten op lange termijn (exploitatie) Maatschappelijke meerwaarde (wat voegt de ontwikkeling toe aan Geldrop-Mierlo, specifiek op de maatschappelijke opgaven die spelen)

Afhankelijk van deze belangen, de potentie van het gebied én de aanwezige (markt)partijen bepaalt de gemeente haar rol. Deze situationele aanpak biedt ruimte voor maatwerk. Continuïteit van het gemeentelijk grondbeleid staat hierbij centraal. Het grondbedrijf moet immers tot in lengte van jaren, de fysiek-ruimtelijke belangen van de inwoners van Geldrop-Mierlo blijven behartigen.

7

8

1.3 Opbouw van de nota

1.2 Een andere manier van denken en doen Met de Omgevingsvisie en het Programma Grondbeleid en Kostenverhaal wordt ook verder gewerkt aan een proces om de integrale benadering van vraagstukken verder te verbeteren. Dit proces richt zich naast inhoudelijke aspecten ook op een verandering in denk- en handelswijze. Een programma wordt geschreven om richting te geven én te faciliteren. Hierbij gelden zowel wet- en regelgeving als kaders die in overleg met bestuur en gemeenteraad gemaakt zijn.

De bijlagen bij dit programma hebben betrekking op de investeringen en projecten die de komende 20 jaar zullen worden gerealiseerd dan wel ten minste een aanvang hebben genomen. Allereerst zal in hoofdstuk 2 de context worden weergegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het grondbeleid en in hoofdstuk 4 wordt het nieuwe kostenverhaal beschreven. Hoofdstuk 5 gaat over het instrumentarium voor grondverwerving. Ook wordt in dat hoofstuk ingegaan op de van belang zijnde aspecten voor de gronduitgifte. Tenslotte wordt in het laatste hoofdstuk de wijze van verantwoording beschreven.

Het zowel integraal als procesmatig benaderen van vraagstukken biedt de mogelijkheid om situationeel de positie en rol te kiezen met als doel:

Dit programma vormt de basis voor het grondbeleid en kostenverhaal en sluit aan bij de Omgevingsvisie. Daarnaast is aansluiting gezocht bij de overige vastgestelde en in voorbereiding zijnde programma’s. Dit programma wordt geactualiseerd wanneer wijzigingen in beleid of wetgeving daar om vragen. De bijlagen worden seperaat uitgewerkt en worden indien nodig geactualiseerd. Bijlagen met financiële informatie worden in het kader van de P&C-cyclus geactualiseerd. De bijlagen van het programma kunnen bijvoorbeeld worden aangepast indien zich substantiële wijzigingen ten aanzien van de opgenomen voorzieningen (kostenvragers) of de bouwplannen (kostendragers) voordoen.

“Borgen van een zo effectief en doelmatig mogelijke inzet van gronden en (financiële) middelen, teneinde maatschappelijk relevante opgaven en ambities binnen de fysieke leefomgeving van Geldrop-Mierlo te realiseren.” Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Daarmee ontstaat een integrale nieuwe wet voor alles wat te maken heeft met de fysieke leefomgeving. Op dat moment gaan ook de instrumenten van het grondbeleid op in de Omgevingswet. Met name voor het instrument kostenverhaal gaat een aantal onderdelen wijzigen.

9

10

2. Context 2.2 Toekomstige opgaven en ontwikkelingen We staan als samenleving voor een aantal urgente opgaven. Deze opgaven bepalen de komende jaren in toenemende mate de beleidsagenda’s. Denk hierbij aan de klimaatverandering, de energietransitie en de verduurzamingsopgave. Maar bijvoorbeeld ook aan forse opgaven op het gebied van transformatie en herstructurering van zowel woongebieden, bedrijventerreinen als winkelgebieden. Al deze ontwikkelingen vinden plaats in een veranderende context. Geldrop-Mierlo maakt deel uit van Brainport Regio Eindhoven, samen met Schiphol en de Rotterdamse Haven, één van de drie belangrijkste economische clusters van Nederland. Brainport regio Eindhoven, een toptechnologieregio van wereldformaat, kenmerkt zich door haar open en innovatie structuur. Hightech en design gaan hand in hand en vormen de basis voor hoogwaardige maakindustrie en ondernemerschap in de brede regio.

2.1 Historie De ‘Nota Grondbeleid’ van de gemeente GeldropMierlo dateert uit 2012 en de Nota Kostenverhaal uit 2015. Met de kredietcrisis, die in de herfst van 2008 voelbaar werd, kwam een einde aan de lange periode (sinds eind jaren tachtig / begin jaren negentig vorige eeuw) waarin prijzen sterk stegen. Sinds het gereedkomen van de Kadernota Grondbedrijf 2012 is de economische situatie weer sterk gewijzigd. Ook aan de gemeente Geldrop-Mierlo is de crisis niet voorbijgegaan, maar uiteindelijk is de gemeente sterker uit deze periode gekomen. Een behoorlijk aantal gemeenten heeft tekorten in het grondbedrijf moeten compenseren vanuit de algemene reserves. Voor Geldrop-Mierlo is dat slechts tijdelijk en voor een relatief beperkt bedrag van toepassing geweest. Dit bedrag is bovendien weer teruggestort naar de algemene reserves en op dit moment is weer sprake van een gezonde vermogenspositie voor het grondbedrijf. Wel liggen er veel ambities op het ruimtelijke fysieke domein. In dat kader is ook de cofinanciering voor de subsidie van de woningbouwimpuls van belang. Daarnaast worden in het kader van de Omgevingsvisie meerdere programma’s uitgewerkt met ambities op verschillende gebieden met veel investeringsopgaven.

De groeiende aantrekkingskracht van deze regio en de werkgelegenheid leiden tot een toename in de vraag naar woningen. In de regio zijn hier richtinggevende afspraken over gemaakt. Hoewel er in Nederland behoorlijke verschillen zijn tussen regio’s, blijft de omvang van de bevolking de komende decennia groeien. Samen met de omvang van de bevolking verandert ook de leeftijdsverdeling sterk.

Er is gekozen voor één integraal Programma Grondbeleid en Kostenverhaal om tegelijk naar zowel de bekostiging van alle ambities te kijken, maar tegelijkertijd het situationele grondbeleid te borgen. Het blijft voor het lange termijn perspectief van het grondbedrijf van belang dat er voldoende winstgevende grondexploitaties worden vastgesteld en er niet alleen maar risicovolle en verlieslatende locaties worden gekocht als de positie van het grondbedrijf dat niet toestaat. Bij de bepaling van de rol van de gemeente is het van belang dat de risico’s voor het grondbedrijf in verhouding blijven staan tot de maatschappelijke meerwaarde c.q. de waardecreatie. Om die reden zijn zowel het grondbeleid als het kostenverhaal integraal geactualiseerd en in een samenhangend programma opgenomen.

Vergrijzing komt in veel regio’s voor. Uit de woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028 | “GeldropMierlo is niet zomaar een plek, het is ons thuis”, blijkt dat dit ook voor Geldrop-Mierlo geldt. Deze demografische ontwikkelingen hebben impact op onze gemeente, op het gebied van wonen, zorg en economie.

11

12

Ook technologische ontwikkelingen hebben in toenemende mate invloed op onze manier van leven. Innovaties leiden tot nieuwe vormen van werkgelegenheid, een andere manier van tijdbesteding en wonen/werken. Geldrop-Mierlo zet, middels haar visie Geldrop-Mierlo 2040 voor het sociale domein, dan ook in op een inclusieve samenleving waarin we er voor een ander willen zijn en waar iedereen een waardevolle bijdrage levert. Een plek waar we samen bouwen aan een gezonde toekomst. Een plek die verbindt en ontwikkelt. Een plek die persoonlijk, dichtbij en verbonden is.

Kortom we leven in een netwerksamenleving die zich kenmerkt door (maatschappelijke) opgaven die grenzen van organisaties, domeinen en gemeenten overstijgen. Het samenhangend en op maat aanpakken van die opgaven vereist samenwerking. Niet alleen tussen gemeenten, maar ook tussen verschillende professionals en met burgers. Deze ontwikkelingen hebben onherroepelijk effect op de rol en taak van de overheid. In dit kader gaat het ook over beschikbaarheid van (financiële) middelen. Het besef groeit dat voor veel van de opgaven alleen een oplossing gevonden kan worden vanuit een integrale aanpak.

13

d lei be nd Gr o

Tactisch

Operationeel

14

ijf

r bed

nd Gro

Strategisch

3. Het grondbeleid 3.1 Doelstellingen Het grondbeleid is een middel om economische, maatschappelijk sociale en ruimtelijke opgaven in Geldrop-Mierlo te realiseren. Het grondbeleid is geen doel op zich, maar ondersteunt in de basis de realisatie van ambities van andere beleidsdisciplines. Het grondbeleid raakt alle lagen van de gemeentelijke organisatie en heeft ook een directe relatie met het ruimtelijk beleid van de gemeente Geldrop-Mierlo. Ruimtelijke ambities zijn nu vastgelegd in de Omgevingsvisie en worden verder uitgewerkt in programma’s. Op basis van bestemmingsplannen en binnenkort Omgevingsplan worden de plannen vervolgens concreet verankerd in een juridisch kader. Voor het kostenverhaal wordt het beleid uit 2015 via dit programma geactualiseerd. Via anterieure overeenkomsten kan dit privaatrechtelijk verankerd worden t.b.v. concrete plannen. Publiekrechtelijk kan dat nu via een exploitatieplan en binnenkort op basis van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan.

Jaarlijks wordt middels de begroting en de jaarrekening verslag gedaan van de actuele financiële situatie van het grondbedrijf. De gemeente Geldrop-Mierlo voert een situationeel grondbeleid. Binnen het situationele grondbeleid zijn er drie verschillende rollen mogelijk: 1. Passief faciliterend grondbeleid 2. Proactief faciliterend grondbeleid 3. Actief grondbeleid De gemeente kiest voor een passief faciliterend grondbeleid als de marktpartijen zelfstandig in staat zijn de gebiedsontwikkeling te realiseren en er voor de voorbereiding en realisatie van de ruimtelijke ontwikkeling geen actieve bemoeienis vanuit de gemeente noodzakelijk is. Bij een passief faciliterend beleid ligt de exploitatie van de ruimtelijke ontwikkeling bij een private partij. De gemeente geeft kaders en stuurt op basis van haar publiekrechtelijke instrumenten en bevoegdheden. Bij een actief grondbeleid voert gemeente zelf, voor eigen rekening en risico, de grondexploitatie. In de basis heeft de gemeente bij deze vorm zowel een publiekrechtelijke als privaatrechtelijke rol. De gemeente kan ook kiezen voor een proactief faciliterende rol. Hierbij wordt actief meegedacht en meegewerkt aan het realiseren van de ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente is hierbij bereid om, het zij in beperkte mate, een risicodragende rol aan te nemen.

Doelstellingen van het grondbeleid zijn: • Het faciliteren en sturen van bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen; • Het rechtvaardig verdelen van kosten en opbrengsten tussen gemeente en grondeigenaren; • Het transparant maken en beheersen van de risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen en projecten.

15

16

3.2 Afwegingskader Het grondbeleid hanteert bewust géén vastomlijnd kader om te bepalen welke rol hoort bij welk project. Situationeel grondbeleid vraagt immers, per situatie, om een weloverwogen keuze voor de te volgen ontwikkelstrategie én de gemeentelijke rol hierbij. Vanzelfsprekend is het hierbij wél noodzakelijk om te bepalen welke criteria een rol spelen bij het daadwerkelijk kiezen van rol en strategie. Hiertoe bevat dit Programma Grondbeleid en Kostenverhaal het volgende schema.

Dit schema helpt bij het beantwoorden van de volgende vragen: • Is er sprake van waardecreatie (past het binnen de kaders van visie Geldrop-Mierlo 2040, visie sociaal domein, Omgevingsvisie en uit te werken programma’s)? • Draagt deze ontwikkeling bij aan de bestuurlijke ambities en beleidsambities? • Wat is bij actief en proactief faciliterend grondbeleid de financiële impact op zowel korte als lange termijn en welk risico kan en wil de gemeente lopen? Deze criteria en bijbehorende afwegingen worden in de navolgende paragrafen toegelicht.

17

18

Lange termijn rendement: Wat is de impact op de meerjarenbegroting van de gemeente (mutatie OZB, effecten voor beheer budgetten, etc.)? Wat is de impact op de financiele positie van de regio en eventueel ook op landelijk niveau (b.v. concurentiepositie, oplossing van een ruimtelijk probleem elders, etc.)?

Stap 1: Waardecreatie Gemeente Geldrop-Mierlo streeft bij ruimtelijke ontwikkelingen naar een integrale benadering van opgaven en het realiseren van waardecreatie. Traditioneel wordt bij een ruimtelijke ontwikkeling primair gekeken naar de korte termijn effecten: de grondexploitatie, de bouwexploitatie en de beheer exploitatie. Deze exploitaties worden veelal los van elkaar beschouwd én gedragen door verschillende partijen. Met de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving zijn niet alleen financiële kosten en baten gemoeid. Het resultaat van de (her) ontwikkeling van de leefomgeving leidt immers ook tot tal van verschillende maatschappelijke effecten. Vanuit een integrale benadering wordt de urgentie zichtbaar om deze maatschappelijke ‘kosten en baten’ nadrukkelijker te positioneren binnen (her) ontwikkelingsopgaven.

Maatschappelijke meerwaarde: Draagt de ontwikkeling bij aan maatschappelijke beleidsambities en/of opgaven (bijvoorbeeld vitaliteit, werkgelegenheid, toerisme, circulariteit, energietransitie of klimaatadaptatie (lange termijn)? Maatschappelijk rendement is vaak indirect of moeilijk te kwantificeren. Het is echter wél mogelijk om te concretiseren op welke maatschappelijke beleidsambities en/ of opgaven een bijdrage geleverd wordt. Ook de wijze waarop deze bijdrage geleverd wordt, kan worden geconcretiseerd.

Korte termijn rendement: Is de grondexploitatie winstgevend? Is de vastgoedexploitatie winstgevend? Welk deel van de gemeentelijke kosten zijn op basis van het kostenverhaal te verhalen? Welk deel kan/dient afgedragen te worden ter (aan)vulling van gemeentelijke fondsen?

Op basis van de hierboven beschreven aspecten kan aan het begin van de planvorming een eerste afweging worden gemaakt over de meest gewenste of meest voor de hand liggende rol van de gemeente. Gedurende het verdere planvormingsproces kunnen nieuwe inzichten ontstaan waardoor een heroverweging van een eerder ingenomen standpunt nodig is.

19

Stap 2: Gemeentelijke ambities Ruimtelijke ontwikkelingen worden beoordeeld op de mate waarin deze ontwikkeling bijdragen aan de visie Geldrop-Mierlo 2040 en voor het ruimtelijke fysieke domein de Omgevingsvisie. En zodra die is uitgewerkt in de diverse programma’s kunnen de ruimtelijke ontwikkelingen daaraan getoetst worden. De visie Geldrop-Mierlo 2040, de visie voor het sociaal domein en de Omgevingsvisie bepalen de koers van de gemeente op lange termijn. De programma’s geven hier, middels concretere opgaven en ambities, gezamenlijk invulling aan. Bijvoorbeeld wanneer het gaat om de volkshuisvestelijke opgave, mobiliteit of klimaatadaptatie. Naast de gemeentelijke beleidsambities gelden hierbij ook de regionaal gemaakte afspraken, zoals de Brainport Principes.

Overheid initiatiefnemer Vanzelfsprekend is het ook mogelijk dat gemeente een actieve rol aanneemt en de ontwikkelstrategie voert. Hier kunnen verschillende motiveringen aan ten grondslag liggen, te weten: • Strategische belang van de ontwikkeling • Het ontbreken van marktinitiatief • Het ontwikkelen op eigen grondposities • Het borgen van balans in de totale projectenportefeuille, en daarmee de continuïteit van het grondbeleid SECTORALE AMBITIES WELZIJN KLIMAATADAPTATIE DUURZAAMHEID

Indien de ontwikkeling een beperkte bijdrage levert aan de gemeentelijke ambities, dan hanteert de gemeente in basis een passieve rol. Wanneer de ontwikkeling wel een belangrijke bijdrage levert aan de gemeentelijke ambities, dan hanteert de gemeente in basis een (pro)actieve rol. Bij de afweging wordt ook gekeken naar de verhouding tussen het maatschappelijk rendement en de financiële gevolgen voor de gemeente. Markt initiatiefnemer Indien het initiatief voor de ruimtelijke ontwikkeling komt vanuit de markt én dit initiatief in voldoende mate bijdraagt aan gemeentelijke ambities en er eveneens sprake is van waardecreatie, dan hanteert de gemeente, wanneer dit geen negatieve impact heeft op de continuïteit van het grondbeleid, in de basis een een proactief faciliterende houding. Een voorbeeld van een proactief faciliterende houding in dit perspectief is bijvoorbeeld het verleiden en verbinden van marktpartijen.

20

TOERISME

MOBILITEIT

ECONOMIE

VEILIGHEID

....................

VOLKSHUISVESTING

Stap 3: Impact op continuïteit gemeentelijke portefeuille De gemeente is een non-profit organisatie. Een duurzame bedrijfsvoering met aandacht voor lange termijn continuïteit is van belang om, tot in lengte van jaren, de belangen van de inwoners van Geldrop-Mierlo te blijven behartigen. Dit vraagt, zeker gezien ontwikkelingen in de markt, om een doelmatige en efficiënte inzet van (financiële) middelen. Alle lopende en in voorbereiding zijnde grondexploitaties c.q. bouwplannen op gemeentelijke gronden worden aangeduid als het grondbedrijf van de gemeente. Inmiddels geldt een nadrukkelijker onderscheid tussen lopende en in voorbereiding zijnde grondexploitaties. Het grondbedrijf dient gezien te worden als een soort aparte eenheid met een eigen balans. In deze balans zijn de bezittingen en schulden opgenomen.

Daarnaast bevat deze balans reserves en voorzieningen om eventuele tegenvallers of verliezen te compenseren. Anderzijds worden ook de winsten op plannen ingezet om te investeren in andere plannen. Een continue focus op de balans in het grondportfolio is een must. Het kan voor de gemeente, vanuit een maatschappelijke meerwaarde, van belang zijn om toch te investeren in een verlieslatend plan. Dat kan natuurlijk alleen als hier voldoende winstgevende plannen en een goede reservepositie tegenover staan. Kortom dit kan alleen wanneer het portfolio van het grondbedrijf ‘in balans is’. Voorafgaand aan het besluit om een proactief faciliterende of actieve rol en ontwikkelstrategie te volgen, bepaalt de gemeente dan ook het risicoprofiel én beoordeelt of de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de totale projectenportefeuille. Dit vraagt om een gezonde financiële afweging in de risicoprofielen en perspectieven van de verschillende lopende exploitaties.

21

22

Het ‘gesloten systeem’ werkt als volgt: • Als het percentage onder de 100% komt, onderzoeken we o.a. de mogelijkheden om de reserve grondexploitaties op een andere wijze aan te vullen. • Als het percentage onder de 65% komt, dan volgen maatregelen om zo snel mogelijk weer koers te zetten naar het minimaal niveau van 65% en uiteindelijk het gewenste niveau van meer dan 100%. • Indien de weerstandscapaciteit lager wordt dan het kritieke niveau van 35%, volgt jaarlijks een gedeeltelijke bijstorting vanuit de algemene dienst tot het niveau van 35%. Hoe lager het percentage aan weerstandsvermogen, hoe groter de absolute bijstorting vanuit de algemene dienst. Deze bijstortingen worden aan de algemene dienst terugbetaald zodra het grondbedrijf weer in een gezonde situatie is.

Het grondbeleid; een ‘gesloten systeem’ Uitgangspunt binnen de gemeente is dat het grondbeleid functioneert als een gesloten systeem, dat wil zeggen dat alle mee- en tegenvallers, risico’s en kansen worden verwerkt en opgevangen binnen alle lopende grondexploitaties en de ‘eigen’ reserves. Daarbij wordt er géén, of een zo beperkt én tijdelijk mogelijk, beroep op de algemene middelen van de gemeente gedaan. Om dit ‘gesloten systeem’ te kunnen waarborgen werkt de gemeente Geldrop-Mierlo met een afzonderlijk weerstandsvermogen voor het grondbedrijf. Het gewenste weerstandsvermogen is bij voorkeur meer dan 100%, een percentage dat in tijden van de economische crisis (medio 2012) niet haalbaar was, maar inmiddels weer wel.

Weerstandsvermogen Als een plan op gemeentelijke grond een positief rendement oplevert, wordt de (tussentijdse) winstneming gestort in de reserves van het grondbedrijf. Als verwacht wordt dat een project op basis van berekeningen verlieslatend zal zijn, dan wordt geld onttrokken aan deze reserves en gestort in de voorziening grondexploitatie c.q. verliesvoorziening van het betreffende project. Jaarlijks worden alle grondexploitaties in het kader van de jaarrekening opnieuw doorgerekend en worden de resultaten daarvan verwerkt in de reserves van het grondbedrijf. Afhankelijk van het actuele weerstandsvermogen c.q. de van toepassing zijnde kleurcode worden de meest risicovolle projecten ook in het kader van de meerjarenbegroting geactualiseerd. Met de jaarlijkse accountantsverklaring wordt hieraan goedkeuring verleend. Daarnaast wordt gekeken naar de risico’s die de gemeente loopt in projecten (bijvoorbeeld duurdere grondaankoop, langere verkooptermijn, lagere grondprijzen, hogere prijzen voor bouw- en woonrijp maken van plannen etc.). Deze risico’s worden gewogen en voor alle projecten bij elkaar opgeteld. Deze ‘risicoreservering’ is normaliter niet nodig, maar wordt op basis van de meest recente inzichten beschikbaar gehouden. Door dit bedrag af te zetten tegen het bedrag van de reserves in het grondbedrijf, ontstaat het weerstandsvermogen.

Bij een weerstandsvermogen van 100% (een solvabiliteitsratio van 1,0) worden de risico’s van de huidige projecten, indien die ook daadwerkelijk optreden, afgedekt binnen het gesloten systeem van het grondbedrijf. 23

GRONDBEDRIJF

WEERSTANDVERMOGEN

FONDSEN

WEERSTANDSVERMOGEN AFDRACHT FONDSEN Nota Kostenverhaal

BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN VERPLICHTE FINANCIËLE BIJDRAGE EVENTUELE AFDRACHTEN COMPENSATIE RUIMTELJKE ONTWIKKELINGEN

CODE GROEN

>100%

ALGEMENE DIENST

CODE GEEL

65%-100%

Terugstoren van de geleende gelden CODE ORANJE ALGEMENE MIDDELEN

35%-65%

CODE ROOD

<35%

Bijstorten 50% van tekort

24

In de afgelopen jaren is gebleken dat dit systeem goed heeft gefunctioneerd. Waar nodig ontstond ruimte om maatregelen te treffen en door te voeren. Daardoor is het weerstandsvermogen van het grondbedrijf in Geldrop-Mierlo meer dan gemiddeld hersteld. Dit ‘gesloten systeem’ werkt uiteraard alleen goed als het grondbedrijf met enige regelmaat winstgevende projecten heeft.

Bij het voeren van actief grondbeleid voert de gemeente zelf de exploitatie. Gemeentelijke grondbedrijven zijn hierbij gebonden aan de regels van de commissie BBV (besluit begroting en verantwoording). Om continuïteit van het grondbedrijf te borgen, is een actueel inzicht op project- én portefeuilleniveau (voor alle lopende projecten) van belang. In de begroting en jaarrekening wordt de actuele situatie jaarlijks toegelicht.

Bij ieder voornemen tot het verwerven van onroerend goed dient situationeel een afweging gemaakt te worden over het belang vanuit de gemeentelijke ambities, het weerstandsvermogen en het te voeren grondbeleid. Wanneer vroeg in het planproces wordt aangekocht, zijn de aankoopbedragen gemiddeld lager dan in een later stadium. Daarentegen spelen er in een vroege planfase vaak meer en grotere risico’s. Dergelijke afwegingen moeten ook worden gezien in relatie tot het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Bij een groot weerstandsvermogen kunnen meer risico’s genomen worden dan bij een laag weerstandsniveau.

Het weerstandsvermogen uitgedrukt in kleurcodes Om de risico’s in het grondbedrijf te monitoren en bij wijzigende economische situaties en marktomstandigheden gezond te kunnen houden, dient het weerstandsvermogen jaarlijks in beeld te worden gebracht. De volgende categorieën worden onderscheiden, waarbij de bijbehorende acties van toepassing zijn op de gehele portfolio:

Code groen (weerstandsvermogen grondbedrijf van meer dan 100% ) Acties: • Reguliere risicobewaking en sturing op risicomanagement via jaarverslag. • Het college rapporteert in de eerstvolgende meerjarenbegroting over de ontwikkelingen ten aanzien van het weerstandsvermogen. • In geval van toevoeging van een negatieve exploitatie gaat het om een exploitatie, waarbij het weerstandsvermogen als gevolg hiervan niet lager wordt dan 100%. • De reserves van het grondbedrijf kunnen ook worden ingezet voor de afdekking van overige claims en risico’s in het ruimtelijk fysieke domein.

25

Code geel (weerstandsvermogen grondbedrijf van 65% - 100%) Acties: • Nieuwe grondexploitaties zijn uitsluitend mogelijk onder voorwaarde dat: - een gedegen risicoanalyse is uitgevoerd én - het totale saldo van alle lopende grondexploitaties positief is en ruimte biedt om een deel van de risico’s op te kunnen vangen. • Onderzoeken van mogelijkheden tot het op andere wijze aanvullen van reserve grondexploitaties. • Na vaststelling van de code geel volgen concrete voorstellen om weer in code groen te komen. • Extra aandacht voor risicobewaking en sturing op risicomanagement. • De reserves van het grondbedrijf kunnen uitsluitend worden gebruikt voor de afdekking van risico’s in lopende grondexploitaties, voor de cofinanciering van lopende subsidies voor nieuwbouwprojecten, zoals de subsidie voor de woningbouwimpuls en de eventuele afwaardering van stragische aankopen.

Code oranje (weerstandsvermogen grondbedrijf van 35% - 65%) Acties: • Nieuwe grondexploitaties zijn uitsluitend mogelijk onder voorwaarde dat: - een gedegen risicoanalyse is uitgevoerd én het exploitatieresultaat positief is - onderzoeken van mogelijkheden tot het op andere wijze aanvullen van reserve grondexploitaties. • Na vaststelling van de code oranje volgen concrete voorstellen om weer in code groen te komen. • Extra aandacht voor risicobewaking en sturing op risicomanagement. • De reserves van het grondbedrijf kunnen uitsluitend worden gebruikt voor de afdekking van risico’s in lopende grondexploitaties en voor de cofinanciering van lopende subsidies voor nieuwbouwprojecten, zoals de subsidie voor de woningbouwimpuls. Code rood (weerstandsvermogen grondbedrijf van minder dan 35%) Acties: • Geen extra grondexploitaties met een negatief eindsaldo of positief eindsaldo van minder dan 10% van de grondverkopen. • Geen strategische aankopen meer plegen zonder toestemming van de raad. • Tekort tot een weerstandsvermogen onder de 35%, voor de helft (tot een weerstandsvermogen van 35%) aanvullen uit de algemene reserve. Dit risico moet worden meegenomen in de beoordeling van het weerstandsvermogen van de algemene dienst. • Onderzoeken van mogelijkheden tot het op een andere wijze aanvullen van reserve grondexploitaties.

• Na vaststelling van de code rood komt het college met voorstellen om weer in code oranje en daarna weer in groen te komen. • Verscherpte risicobewaking en sturing op risicomanagement. • Tussentijdse rapportage aan de raad over de voortgang. • De reserves van het grondbedrijf kunnen uitsluitend worden gebruikt voor de afdekking van risico’s in lopende grondexploitaties.

26

Afdracht naar reserves kostenverhaal en financiële bijdragen Afdrachten voor kostenverhaal en financiële bijdragen die in rekening worden gebracht aan derden moeten ook in rekening worden gebracht aan rendabele projecten op gemeentelijke gronden. Op basis van de huidige BBV-voorschriften mogen die afdrachten pas worden geboekt bij afsluiting van de grondexploitaties. Wanneer sprake is van een gezond weerstandsvermogen (> 100%) dan kan voorfinanciering via de reserves van het grondbedrijf plaatsvinden. Dit vindt dan plaats naar rato van de grondverkopen in lopende grondexploitaties. Als het weerstandsvermogen van het grondbedrijf onder druk komt te staan, dan moeten die afdrachten worden uitgesteld of er moet alternatieve dekking via het activiteitenplan van de meerjarenbegroting worden gevonden.

Minimale reserves Om als gesloten systeem te kunnen blijven functioneren is het van belang dat er ongeacht het weerstandsvermogen minimaal € 5.000.000,- in het grondbedrijf beschikbaar blijft. Dit is van belang om snelle mutaties in kleurcodes en de daarbij benodigde maatregelen te kunnen voorkomen. Bij gewijzigde markomstandigheden leidt een toe- of afname van de risico’s dan tot een grotere verschuiving in de verhouding tot de beschikbare reserves. Dat geldt zeker als in diezelfde periode nieuwe grondexploities ter vaststelling worden aangeboden voor gebieden met strategische aankopen, waarvoor de perspectieven dan ook gewijzigd zijn.

27

4. Kostenverhaal en financiële bijdrage Daar waarbij of krachtens de Omgevingswet sprake is van kostenverhaal en de mogelijkheid voor het verlangen van financiële bijdragen, zal de gemeente Geldrop-Mierlo dat laten plaatsvinden op basis van dit programma. Kostenverhaal betekent dat de gemeente bij de realisatie van een project de kosten voor investeringen in publieke voorzieningen op de initiatiefnemer verhaalt. De aanleg van die voorzieningen vindt plaats door de gemeente. Omdat (ook) de initiatiefnemer hiervan profiteert, is het gerechtvaardigd dat de gemeente (een deel van) de kosten op de initiatiefnemer verhaalt. Er bestaat een onderscheid in publiekrechtelijk en privaatrechtelijk kostenverhaal. Publiekrechtelijk kostenverhaal is verplicht als sprake is van een aangewezen bouwplan. De kosten die de gemeente publiekrechtelijk mag of moet verhalen, staan genoemd in de kostensoortenlijst. Privaatrechtelijk kostenverhaal heeft de voorkeur boven de publiekrechtelijke weg. Publiekrechtelijk spoor In de Omgevingswet staat het stelsel van kostenverhaal beschreven in afdeling 13.6. Publiekrechtelijk kostenverhaal moet worden geïntegreerd in het omgevingsplan. Financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen kunnen onder bepaalde voorwaarden via de publiekrechtelijke weg worden afgedwongen in een omgevingsplan. Dat is geregeld in afdeling 13.7 van de Omgevingswet.

De inning van het kostenverhaal loopt via een kostenverhaalbeschikking.

Omgevingsvisie en programma’s Met de Omgevingsvisie zijn de ambities voor Geldrop-Mierlo op het vlak van de leefomgeving in beeld. Door de uitwerking in programma’s zullen die ambities verder geconcretiseerd worden. Dit betekent dat de investeringen in voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen dan ook verder inzichtelijk worden gemaakt inclusief de bijbehorende berekeningen. De actualisatie daarvan zal plaatsvinden via de jaarrekeningen en begrotingen. Het kostenverhaal beoogt dat alle partijen die profijt hebben van ontwikkelingen in de gemeente verplicht moeten bijdragen aan deze investeringen. Hiermee komen investeringen in voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen niet alleen ten laste van de gemeentelijke begroting. Alleen het gedeelte dat kan worden toegerekend aan de huidige woningen en bedrijfsvestigingen draagt de gemeente bij. Het deel dat kan worden toegerekend aan nieuwe woningen en uitbreidingen van bedrijvigheid wordt (gedeeltelijk) verhaald op of bijgedragen door de betreffende grondeigenaren of de ontwikkelende partijen. In dit hoofdstuk Kostenverhaal en financiële bijdragen is beschreven welk beleid de gemeente Geldrop-Mierlo hanteert binnen de vigerende weten regelgeving.

Wijzigingen ten opzichte van de vorige nota kostenverhaal: • Er vindt een omzetting van enkele reserves plaats door gewijzigde wetgeving (dit wordt verder toegelicht in paragraaf 4.5); • Indien bepaalde vastgestelde kaders binnen het projectgebied niet gerealiseerd kunnen worden, dan kan voor die specifieke onderwerpen een voorwaardelijke verplichting gelden, waarbij na de betaling van een bedrag in een compensatiefonds de gemeente de verplichting overneemt (dit wordt verder toegelicht in paragraaf 4.6); • Het exploitatieplan is verdwenen bij in werking treden Omgevingswet, doordat het publiekrechtelijke kostenverhaal deel uit gaat maken van het Omgevingsplan.

Privaatrechtelijk spoor Bij privaatrechtelijk kostenverhaal staat de contractvrijheid voorop. In anterieure overeenkomsten kunnen, naast het kostenverhaal en de verplichte financiële bijdragen die via het publiekrechtelijke spoor kunnen worden verlangd, ook financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen worden gevraagd die niet via de publiekrechtelijke weg kunnen worden afgedwongen in een omgevingsplan.

28

4.1 Doelstellingen en gemeentelijke ambities Het doel van kostenverhaal is tweeledig. Het heeft zowel een interne als een externe functie: • Intern. Met dit programma wordt in een eenduidig kader vastgelegd welke kosten verhaald kunnen worden wanneer ontwikkelende partijen daadwerkelijk tot ontwikkeling overgaan. Daarnaast is het programma de basis voor gemeentelijke (interne) afdrachten aan bovenwijkse en/of bovenplanse voorzieningen. • Extern. Met dit programma wordt aan eigenaren en ontwikkelende partijen duidelijk gemaakt hoe de gemeente omgaat met kostenverhaal en financiële bijdragen, zodat helder is wat deze partijen in onderhandelingen over contracten kunnen verwachten.

4.2 Te verhalen kosten Als gekeken wordt naar de te verhalen kosten, dan kunnen de volgende onderdelen onderscheiden worden: • Plankosten. Kosten die de gemeente maakt om te komen tot een aanpassing van het ruimtelijke juridische kader, waarbinnen het bouwplan mogelijk gemaakt kan worden. De kosten worden berekend op basis van de landelijke plankostenscan en komen voor rekening van de initiatiefnemer. De externe kosten, zoals onderzoekskosten en kosten vanuit andere overheden of externe adviseurs komen voor rekening van de initiatiefnemer • Kosten van aanpassingen aan de openbare ruimte in de directe omgeving van het bouwplan, die volledig toerekenbaar zijn aan het bouwplan. Zonder het bouwplan zouden de investeringskosten niet of veel later hebben plaatsgevonden. Bovenwijkse voorzieningen. Door nieuwe bouwplannen en/ of functiewijzigingen worden de bovenwijkse, vaak infrastructurele voorzieningen zwaarder belast waardoor de aanpassingskosten gedeeltelijk toerekenbaar zijn aan de nieuwbouwplannen. • Compensatiekosten. Als binnen een bouwplan niet kan worden voldaan aan de voorwaarden voor de aanvaardbaarheid van het bouwplan, kan gekeken worden naar compensatie in de omgeving.

Voor sommige plannen is het namelijk niet of nauwelijks mogelijk om voldoende parkeergelegenheid te realiseren of is het niet of nauwelijks mogelijk de maatregelen voor waterafvoer of infiltratie te realiseren. Een ander voorbeeld is groencompensatie bij aantasting van het natuurlandschap. In eerste instantie is de inzet dat binnen het bouwplan een oplossing wordt gecreëerd. Indien dat niet mogelijk is, zal worden bezien of de gemeente in de omgeving zorg kan dragen voor de benodigde compensatie en de kosten hiervan verhalen. • Financiële bijdragen. Voor verbeteringen van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving kunnen onder voorwaarden financiële bijdragen worden verhaald.

Dit hoofdstuk beschrijft de werkwijze vanaf de datum van de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Omdat de Omgevingsvisie inmiddels is vastgesteld, vormt dit programma één van de programma’s die in het kader van deze visie nader worden uitgewerkt. In de overige programma’s en in het omgevingsplan zullen de ambities, doelstellingen en ruimtelijke ontwikkelingen nader geconcretiseerd worden.

29

4.3 Kostendragers Kostendragers publiekrechtelijk De publiekrechtelijk kostendragers onder de Omgevingswet zijn de aangewezen bouwplannen in de zin van artikel 8.13 van het omgevingsbesluit. Op dit moment bestaan deze uit1: a. De bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie. b. De bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie. c. De uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie. d. De bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte. e. De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft. f. De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m² bedraagt.

Kostendragers algemeen Ontwikkelingen die niet binnen het omgevingsplan passen en waarvoor (dus) een ruimtelijke procedure nodig is, worden in het kader van het kostenverhaal kostendragers genoemd. Het overzicht van kostendragers is door de tijd heen in beweging. Daarom wordt periodiek een actueel overzicht als bijlage bij dit programma gevoegd. Dat vindt plaats via de jaarrekening en begroting. We onderscheiden (toekomstige) kostenverhaalsgebieden (ruimtelijke plannen) en solitaire ontwikkelingen. Daarnaast is van belang waar de kostendragers zijn gelegen. Via de begroting of jaarrekening zal de bijlage met kostendragers worden aangeboden. Het betreft dan geen limitatieve lijst van kostendragers, omdat er maandelijks nieuwe verzoeken en initiatieven bij de gemeente worden ingediend. De bijlage dient slechts als indicatieve basis voor de toerekening. Daarnaast is de bijlage van belang voor de samenhang. Bij de uitwerking van de overige programma’s zal dat ook aan de orde komen. Een deel van de investeringen in ambities en voorzieningen moet worden toegerekend aan de bestaande bebouwing. De verhouding in de toerekening tussen de bestaande bebouwing en de bouwplannen die als kostendragers worden aangemerkt is o.a. afhankelijk van het totaal aan toe te voegen bouwprogramma en de toerekeningssystematiek.

Kostendragers privaatrechtelijk De kostendragers zijn in het privaatrechtelijke spoor niet aangewezen2. Dat houdt in dat de gemeente niet is gebonden aan de aangewezen bouwplannen van artikel 8.13 Omgevingsbesluit.

1 Hier is een dynamische verwijzing beoogd, dat wil zeggen dat, in het geval artikel 8.13 Ob wijzigt, de hier genoemde opsomming geacht moet zijn daarop te zijn aangepast. 2 Hier is een dynamische verwijzing beoogd, dat wil zeggen dat, in het geval artikelen 8.20 en/of 8.13 Ob wijzigen, de hier genoemde opsomming geacht moet worden daarop te zijn aangepast

30

4.4 Bovenwijkse voorzieningen Bovenwijkse voorzieningen zijn – kort gezegd - voorzieningen van openbaar nut waarvan het nut zich uitstrekt over een groter gebied dan een bepaalde ontwikkeling en waarvan de kosten daardoor niet geheel ten laste van die ontwikkeling behoren te komen. Het gaat hierbij voornamelijk om infrastructurele werken en maatregelen. Het gaat om voorzieningen die van nut zijn voor meerdere gebieden. Naast het ten dienste staan aan nieuwe gebieden kan een voorziening ook gedeeltelijk ten behoeve van bestaande gebieden dienen. Een bovenwijkse voorziening is meestal buiten het kostenverhaalsgebied gesitueerd, maar kan ook (gedeeltelijk) daarbinnen liggen. Het kan gaan om bijvoorbeeld een nieuwe voorziening, de aanpassing van een bestaande voorziening of reeds gerealiseerde voorzieningen vooruitlopend op ontwikkelingen.

De kosten voor bovenwijkse voorzieningen zijn op twee manieren in rekening te brengen. Op basis van de concrete investering in bijvoorbeeld een doorgaande ontsluitingsweg of een rotonde en een toetsing met behulp van de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT). Dit dient dan per geval in een anterieure overeenkomst (privaatrechtelijk) of een omgevingsplan (publiekrechtelijk) als zodanig te worden bepaald en opgenomen. Als de toerekening van kosten aan bepaalde investeringen op het moment van opmaken van het plan nog niet duidelijk zijn, dan kan de verdeling ook in de toekomst plaatsvinden als het concreter is geworden. 2. Op basis van een generieke bijdrage ten behoeve van alle te realiseren bovenwijkse voorzieningen, zoals die zijn opgenomen in het activiteitenplan van de meerjarenprogrammabegroting. Deze generieke bijdrage is voor elke bouwlocatie bepaald op basis van de mate van profijt en toerekenbaarheid. Deze manier kan op basis van de Omgevingswet alleen worden toegepast via een anterieure overeenkomst. 1.

Kosten voor bovenwijkse voorzieningen zijn afdwingbaar bij exploitanten. Voor het publiekrechtelijke kostenverhaal in een omgevingsplan gelden daarbij de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. In de anterieure fase gelden deze criteria niet rechtstreeks. Er wordt gestreefd naar anterieur contracteren.

Gezien de voorkeur voor het anterieur contracteren vormt de bovenstaande werkwijze onder punt 2 de basis, waarbij een algemene generieke bijdrage wordt gehanteerd. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de anterieure overeenkomst, dan zal een specifieke berekening de basis vormen, die via het omgevingsplan publiekrechtelijk wordt verhaald.

Profijt. De locatie moet nut ondervinden van de te treffen maatregelen c.q. gebaat zijn door de investeringen, werken en voorzieningen. Toerekenbaarheid. Er moet een causaal verband bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de te maken kosten voor de maatregelen, voorzieningen en werken. Met andere woorden de kosten worden mede ten behoeve van dat plan gemaakt.

Voor voorzieningen waarbij de investering in of aanpassing aan de openbare ruimte volledig veroorzaakt wordt door een ontwikkeling of kostenverhaalsgebied zijn de drie criteria niet aan de orde. In dat geval is de toerekening 100% en vindt doorbelasting plaats aan het betreffende ontwikkeling/ kostenverhaaalsgebied. Voor de doorbelasting van bovenwijkse voorzieningen aan de gemeentelijke grondexploitaties geldt dat de regels van de BBVvoorschriften in acht moeten worden genomen.

Proportionaliteit. Indien meerdere gebieden of ontwikkelingen profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening dienen de kosten naar rato van evenredigheid te worden verdeeld.

31

4.5 Financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkeling Onder de Omgevingswet bestaan twee mogelijkheden voor het vragen van een financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied. 1.

In artikel 13.23 van de Omgevingswet is een nieuwe regeling opgenomen waarmee ook publiekrechtelijk financiële bijdragen vanuit een ontwikkeling (bouwplan) kunnen worden afgedwongen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij een wijziging van het Omgevingsplan moet deze bijdrage dan worden opgenomen in het Omgevingsplan. Voorwaarde voor opname in het omgevingsplan is de functionele samenhang tussen de bouwplannen die ervoor betalen en de ontwikkelingen waarvoor de bijdrage wordt verhaald. In de diverse in voorbereiding zijnde programma’s wordt de verdere basis hiervoor gelegd. Voor de publiekrechtelijke financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied is van belang dat de kostendragers limitatief zijn opgesomd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit. De kostenvragers zijn verder limitatief opgesomd in artikel 8.21 Ob. Voor de publiekrechtelijke financiële bijdragen voor de ontwikkelingen van een gebied stelt de gemeente de volgende reserves in: A. Reserve sociale woningbouw B. Reserve Stedelijke herstructurering C. Reserve Natuur-, Landschap en Groenstructuurversterking D. Reserve Netwerkverbindingen

2. Op basis van artikel 13.22 Omgevingswet kunnen vrijwillig overeen te komen bijdragen worden afgesproken. Voor de privaatrechtelijke financiële bijdragen aan ontwikkelingen van een gebied zijn de kostendragers limitatief opgesomd in artikel 8.13 en 8.20 Omgevingsbesluit. Verder zijn de kostenvragers niet aangewezen. Gelet hierop zijn de mogelijkheden voor het verhaal van financiële bijdragen aan ontwikkelingen van een gebied privaatrechtelijk ruimer dan publiekrechtelijk. Voor de privaatrechtelijke financiële bijdragen voor de ontwikkelingen van een gebied ruimtelijke stelt de gemeente de volgende reserves in: A. Reserve sociale woningbouw B. Reserve Stedelijke herstructurering C. Reserve Natuur-, Landschap en Groenstructuurversterking D. Reserve Netwerkverbindingen E. Reserve Investeringen ruimtelijke ontwikkeling Kortom: in aanvulling op de publiekrechtelijke variant, hanteert de gemeente voor de privaatrechtelijke variant de ‘Reserve investeringen ruimtelijke ontwikkelingen’. De hierboven genoemde reserves worden navolgende nader toegelicht.

33

A. Reserve sociale woningbouw Voor het publiekrechtelijke spoor is deze reserve gebaseerd op artikel 8.21 lid 1 aanhef en onder e van het Omgevingsbesluit.

B. Reserve Stedelijke herstructurering Voor het publiekrechtelijke spoor is deze reserve gebaseerd op artikel 8.21 lid 1 aanhef en onder f van het Omgevingsbesluit.

De gemeente wenst een betere spreiding van de sociale woningbouw over de diverse wijken. In de praktijk betekent dit dat in bepaalde wijken een meer dan gemiddelde hoeveelheid sociale woningbouw moet worden toegevoegd en voor een andere wijk zal dit aandeel minder dan gemiddeld zijn of kunnen woningen worden getransformeerd naar andere woningbouwcategorieën. Gemiddeld zal een bepaald percentage van het aantal nieuwbouwwoningen gerealiseerd moeten worden in de sociale koopsector en in de sociale huursector, passend binnen het woningbouwprogramma van de gemeente. Een deel van deze opgave zal ook worden vastgelegd in de prestatieafspraken met de drie woningcorporaties. Op het moment dat een bouwplan een minder dan gemiddeld aandeel sociale woningbouw realiseert, dan dient een afdracht te worden betaald aan deze reserve. Indien sprake is van een groter aandeel sociale woningbouw, waarbij kan worden aangetoond dat dit leidt tot een exploitatietekort, dan kan de betreffende ontwikkeling een bijdrage krijgen uit deze reserve. De reserve is feitelijk een voortzetting of omzetting van het Leefbaarheidsfonds, waarbij alleen de berekeningssystematiek wordt aangepast. Deze wordt opgenomen in de in voorbereiding zijnde bijlage.

Het doel van stedelijke herstructurering is het woonen leefklimaat van wijken of gebieden te verbeteren door het slopen van woningen of bedrijfsgebouwen en/of het daarbij aanpassen van de openbare ruimte. Het kan gaan om investeringen in de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen of verouderde woonbuurten, waardoor bijvoorbeeld bedrijventerreinen beter worden ingepast in de omgeving en storende bebouwing wordt gesloopt en vervangen. Een financiële bijdrage is mogelijk voor gebieden waarvoor een herstructureringsplan, transformatieplan of wijkontwikkelingsplan al dan niet in de vorm van een programma is vastgesteld. Uit dat plan moet blijken dat sprake is van een financieel tekort. Afhankelijk van de samenhang dragen ontwikkelingen daaraan af. Doelstelling van de reserve is om het totale woon- en leefklimaat in de gemeente te verbeteren. Op basis van een vast te stellen visie of plan zal het college van B&W de berekende afdracht per m2 vaststellen. Met de reserve worden de fondsen Herstructurering woongebieden en Verevening bedrijfsomgevingen samengevoegd en gewijzigd voortgezet, zodat ze voldoen aan de eisen van de Omgevingswet. Het bestedingsdoel ‘Overlastbeperking solitaire bedrijfslocaties’ van het huidige Fonds ‘Investeringen Ruimtelijke Ontwikkelingen’ gaat hier feitelijk ook in op.

Bij de toepassing van deze reserve vormt uiteindelijk het uit te werken en vast te stellen Programma Wonen met daarin het gemiddelde percentage sociale woningbouw het uitgangspunt. Tot die tijd vormen beschikbare beleidsstukken of raadsbesluiten daarvoor het uitgangspunt. Iedere initiatiefnemer moet in de basis voldoen aan die gemiddelde norm. Als dit op een bepaalde locatie niet mogelijk of wenselijk is, dan moet initiatiefnemer een bijdrage betalen aan deze reserve. Het college van B&W zal besluiten over afwijkingen op het gemiddelde aandeel sociale woningbouw op projectniveau binnen de algemeen door de raad vastgestelde kaders en ambities.

Bij de toepassing van deze reserve vormen uit te werken en vast te stellen plannen en/of programma’s het uitgangspunt. Tot die tijd vormen beschikbare beleidsstukken of raadsbesluiten daarvoor het uitgangspunt. Dit betekent dat de gemeenteraad de locaties of gebieden vaststelt die op basis van een exploitatietekort een bijdrage uit de reserve krijgen. Alle overige initiatiefnemers van nieuwe ontwikkelingen die voldoen aan de wettelijke kaders, dragen bij aan de reserve stedelijke herstructurering. De hoogte van de afdracht zal door het college van B&W worden vastgesteld binnen de kaders zoals die door de raad zijn gesteld.

35

Andere investeringen die mede door deze reserve worden bekostigd zijn ecologische verbindingszones en klimaatadaptatie. Woningen in de bebouwde kom zullen met name bijdragen aan de versterking en het verbinden van de groenstructuren in de kernen en/of het beperken van hittestress.

C. Reserve Natuur-, Landschap- en Groenstructuurversterking Voor het publiekrechtelijke spoor is deze reserve gebaseerd op artikel 8.21 lid 1 aanhef en onder a, b en d van het Omgevingsbesluit. Uit de in het kader van de Omgevingsvisie uitgewerkte en uit te werken programma’s blijkt o.a. dat er sprake is van een aanzienlijke natuuropgave in het buitengebied. Naast de natuuropgave gaat het ook om een verbetering van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van de landschappelijke waarden, het verwijderen van agrarische bebouwing en het oplossen van de stikstofproblematiek. Ook kan er gedacht worden aan beekherstel, vistrappen, maatregelen om het waterpeil te veranderen, milieuvriendelijke oevers, verwijderen van verontreinigde bodem/waterbodem, aanleg van groenstroken, herinrichting van bermen, herstel van houtwallen, aanleg van faunapassages, het weer open maken van gedempte grachten, het creëren van overloopgebieden bij hoogwater etc. Om de ambities te kunnen realiseren zijn ook verwervingen nodig. Die maken onderdeel uit van deze investeringsopgave.

In de regio is recent een afspraak gemaakt in het kader van het verstedelijkingsakkoord, waarbij is afgesproken dat voor elke woning in het binnenstedelijk gebied minimaal 8 m² groen moet worden gerealiseerd. Deze ruimte zal meestal in de openbare ruimte moeten worden gezocht. De gemeente zal de komende jaren in beeld brengen waar dit gerealiseerd kan worden en hoe dit gefinancierd wordt. Zodra de volledige investeringsopgave in beeld is gebracht en is uitgewerkt, zal de wijze van toerekening aan plannen in het buitengebied en in de bebouwde kom worden beschreven in de bijlage. Die bijlage zal via de P&C-cyclus ter besluitvorming worden aangeboden en indien nodig worden herijkt.

Ontwikkelingen in het buitengebied of aan de randen van de beide kernen dienen een hogere financiële bijdrage te voldoen, omdat zij meer baat hebben bij de investeringen in natuur en landschap c.q. de waarde ervan meer kunnen ervaren.

37

E. Reserve Investeringen ruimtelijke ontwikkeling Voor de bestedingsdoelen en ambities die niet onder de publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen vallen, blijft de gemeente werken met één integrale reserve. Daarbij kunnen de bestedingsdoelen na verloop van tijd wijzigen. In de bijlage staan de huidige bestedingsdoelen beschreven. Deze kunnen via de P&C-cyclus geactualiseerd worden en gewijzigd worden vastgesteld. Ook kunnen deze bij de uitwerking van andere programma’s of een uitvoeringsprogramma nader beschreven en geconcretiseerd worden.

D. Reserve Netwerkverbindingen Voor het publiekrechtelijke spoor is deze reserve gebaseerd op artikel 8.21 lid 1 aanhef en onder c van het Omgevingsbesluit. Netwerkverbindingen hebben betrekking op investeringen, zoals die o.a. zijn opgenomen in de regionale bereikbaarheidsagenda. Het gaat om investeringen in de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang. Daarbij kan gedacht worden aan HOV-verbindingen, hoofdfietsstructuren en hoofdontsluitingswegen. Het kan daarbij ook gaan om aanpassing of wijziging van de infrastructuur om de capaciteit te vergroten of de doorstroming te verbeteren. Deze investeringen bevinden zich op een hoger schaalniveau en zijn dus niet alleen van belang voor één of meerdere wijken, zoals dat bij bovenwijkse voorzieningen het geval is. De investeringen die mede door deze reserve worden bekostigd worden in beeld gebracht. Zodra de investeringsopgave gereed is, zal ook de bijlage worden uitgewerkt waarin de toerekening wordt beschreven. Via de P&C-cyclus zal de berekeningssystematiek als bijlage bij dit programma ter besluitvorming worden aangeboden. Ook na elke actualisatie kan de gewijzigde bijlage via de jaarrekening of begroting gewijzigd worden vastgesteld.

39

4.6 Voorwaardelijke verplichtingen via compensatiefondsen De Omgevingswet kent, net als nu, de mogelijkheid om een ‘voorwaardelijke verplichting’ op te leggen indien een bouwplan op eigen terrein niet kan voldoen aan gestelde kaders. Wordt een bouwplan gerealiseerd dan moet de vergunninghouder bepaalde maatregelen uitvoeren om aan die kaders van bijvoorbeeld het aantal parkeerplaatsen of de hoeveelheid waterberging te voldoen. Op het moment dat die verplichting niet door de initiatiefnemer gerealiseerd kan worden kan de verplichting worden omgezet in een storting in een voorziening, zodat de gemeente met de betreffende bijdragen hetzelfde doel kan bereiken. Bijvoorbeeld een bijdrage voor parkeren moet binnen het domein parkeren blijven en mag niet aan andere doeleinden worden besteed. De bijdrage kan dus alleen voortkomen uit een verplichting om iets op eigen terrein te realiseren. Gemakshalve wordt dit hierna steeds met de term ‘compensatie’ aangeduid om te bewerkstelligen dat de omgevingskwaliteit op peil blijft. Compenseren wil dan niet per se zeggen dat het om één-op-één-compensatie gaat. Soms zal een toevoeging nodig zijn om dezelfde omgevingskwaliteit te bereiken. Een voorbeeld daarvan is dat, vanwege klimaatverandering en de noodzaak van klimaatadaptief ontwikkelen, er meer waterberging nodig is omdat voor de toekomst meer extreme neerslagsituaties worden verwacht.

En soms is echte overcompensatie belangrijk, namelijk in gevallen waarin het doel van een gebiedsontwikkeling is de omgevingskwaliteit van dat gebied en de omliggende omgeving te verbeteren. Dan wordt er bijvoorbeeld meer groenaanleg als voorwaarde gesteld om hittestress tegen te gaan of CO-2 uitstoot te reduceren. De compensatievoorzieningen die worden ingesteld zijn: A. Voorziening Parkeercompensatie B. Voorziening Watercompensatie C. Voorziening Natuur- c.q. groencompensatie

41

A. Voorziening Parkeercompensatie Om ervoor te zorgen dat er voor alle woningen en overige functies en voorzieningen voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of in de directe omgeving aanwezig is, zijn beleidsstukken vastgesteld, zoals de gemeentelijke parkeernota, waarin o.a. de parkeernorm per woningtype en functie of voorziening is bepaald. Indien binnen het kostenverhaalsgebied van een bouwplan geen oplossing kan worden gevonden voor het parkeren, kan de vergunning toch worden verleend als de gemeente elders een parkeeroplossing kan creëren. De gemeente draagt dan zorg voor de compensatiemaatregel. Op die manier kan dan toch voldaan worden aan de eisen uit het omgevingsplan. Uitgangspunt blijft dat de eigenaar of initiatiefnemer in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of in het kostenverhaalsgebied. In gebieden, zoals het centrum van Geldrop, kan het door de stapeling van eisen en de druk op een efficiënt gebruik van de ruimte nodig of wenselijk zijn om centrale voorzieningen te creëren.

Als de gemeente mogelijkheden heeft of goede mogelijkheden ziet om dergelijke centrale voorzieningen op vastgestelde of vast te stellen afstanden te realiseren, dan kan een vergunning worden verleend onder de voorwaarde dat de eigenaar of initiatiefnemer bijdraagt aan de door de gemeente te realiseren compensatiemaatregel van een parkeervoorziening. Als de gemeente beschikt over de grond met de juiste bestemming in de directe omgeving dan is het college bevoegd om een besluit te nemen over de mogelijkheid van deze compensatiemaatregel. Als de gemeente nog niet beschikt over de grond of de bestemming voor de parkeergelegenheid is nog niet geregeld, dan ligt de bevoegdheid voor een besluit bij de gemeenteraad.

B. Voorziening Watercompensatie Recent is besloten om in het klimaatadaptatieplan een aangescherpte waterbergingsnorm op te nemen van 60 mm per m². In de hemelwaterverordening wordt vastgelegd dat deze als norm wordt opgelegd bij nieuwe ontwikkelingen. Dit heeft gevolgen voor de planontwikkeling en leidt tot extra investeringen om aan deze eis te voldoen. Dat geldt zeker voor een dicht bebouwde omgeving, zoals het centrum van Geldrop. Hoewel het uitgangspunt is dat elke eigenaar en initiatiefnemer op eigen terrein of in het kostenverhaalsgebied voldoet aan de normen kan het soms niet mogelijk, onhaalbaar of veel minder efficiënt zijn om dit te realiseren. Om wateroverlast te voorkomen en bestaande knelpunten te kunnen oplossen kan het wenselijk zijn om af te wijken op de standaard eisen aan de afvoer van hemelwater vanaf particuliere terreinen. Indien binnen een ontwikkeling geen oplossing kan worden gevonden voor voldoende berging, afkoppeling en/of infiltratie, dan kan de ontwikkeling toch doorgang vinden als de gemeente elders – al dan niet in de openbare ruimte – een oplossing kan vinden. De gemeente draagt dan zorg voor de compensatiemaatregel.

43

Uitgangspunt blijft dat de eigenaar of initiatiefnemer in eerste instantie zelf verantwoordelijk is om aan de eisen te voldoen. Als de gemeente mogelijkheden heeft of goede mogelijkheden ziet om centrale voorzieningen te realiseren, dan kan de ontwikkeling doorgang vinden onder de voorwaarde dat de eigenaar of initiatiefnemer bijdraagt aan de door de gemeente te realiseren compensatiemaatregel. Als de gemeente beschikt over de grond met de juiste bestemming in de directe omgeving dan is het college bevoegd om een besluit te nemen over de mogelijkheid van deze compensatiemaatregel. Als de gemeente nog niet beschikt over de grond of de bestemming nog niet is geregeld, dan ligt de bevoegdheid voor een besluit bij de gemeenteraad