Notitie Beleidskeuzes Wonen

>

Initiatieven voor zelfbouw / eigentijdse woonvormen op gronden van derden treden we met een positieve grondhouding tegemoet, zolang ze zich verhouden tot de hierboven genoemde voorwaarden en eventueel de voorwaarden in het Afwegingskader Kavelsplitsing. De rol van de gemeente strekt zich in beginsel tot de wettelijke taken om de ontwikkeling mogelijk te maken.

8) De bestaande woningvoorraad wordt zo goed mogelijk benut: waar nodig en mogelijk versoepelen we de regels voor het creëren van (tijdelijk) extra woonruimte. Definities Betere benuttingsvorm Optoppen

Onder optoppen verstaan we het toevoegen van een of meerdere woonlagen op het dak van een bestaand gebouw.

Woningsplitsen

Onder woningsplitsen verstaan we het bouwkundig en/of functioneel splitsen en een woning in twee of meer wooneenheden ten behoeve van de vestiging van meer dan één huishouden

Transformeren

Het functioneel en bouwtechnisch veranderen van een bestaand (nietwoon)gebouw naar woningen

Bijplaatsen

Het bijplaatsen van een kleine zelfstandige woning, bijvoorbeeld in de tuin

Friendswonen

Samenwonen met gedeelde faciliteiten zoals woonkamer, keuken of buitenruimte

Woningdelen

Meerdere huishoudens worden samen één huishouden

Hospitaverhuur

Het huren van een kamer bij iemand anders in huis

6

Als richtlijn voor een basaal zelfvoorzienend Tiny house, met ruimte voor energieopwek, regenwateropvang en eigen gewasteelt, moet doorgaans gedacht worden aan een ruimteclaim tussen de 500 en 1000m2 per Tiny house.

33

34

Uitwerking Betere benuttingsvormen die rechtstreeks worden toegestaan >

Hospitaverhuur en friendswonen zijn zonder omgevingsvergunning toegestaan mits ze voldoen aan de voorwaarden uit het omgevingsplan.

>

Voor optoppen en overige vormen van betere benutting onderzoekt de gemeente in samenwerking met de regio de mogelijkheden en voorwaarden om hier ruimte aan te bieden.

9) Onder voorwaarden is kavelsplitsing toegestaan. Definitie Kavelsplitsing

Op een bestaand perceel worden een of meerdere nieuw(e) bouwvlak(ken) ten behoeve van wonen gecreëerd

Uitwerking 

De gemeente staat kavelsplitsing onder voorwaarden toe. Hiervoor is het nodig een ruimtelijke procedure te doorlopen. Kavelsplitsing is daarbij een uitzondering, geen regel, en zal altijd maatwerk blijven vragen.



Kavelsplitsing is gericht op meerwaarde en dient bij te dragen aan het algemeen belang. Te denken valt aan de volgende vormen van meerwaarde: o

sociaal: kavelsplitsing biedt mensen de mogelijkheid om in de eigen buurt/gemeenschap te blijven wonen. Ook biedt het families de mogelijkheid om samen naast elkaar te wonen. Het kan vereenzaming tegengaan en sociale contacten bevorderen.

o

volkshuisvestelijk: door het splitsen van kavels ten behoeve van nieuwbouw kan een specifiek type woning worden toegevoegd. Hierbij dient aansluiting te worden gezocht bij het gemeentelijk woonbeleid (woningtype, doelgroep, prijs): starters, alleenstaanden en senioren.

o

zorg: door kavelsplitsing kunnen woningen worden toegevoegd voor een specifieke doelgroep, bijvoorbeeld een doelgroep met een zorgvraag.

o

duurzaamheid: door de kavelsplitsing wordt een bijdrage geleverd aan de toename van de opwekking van duurzame energie en besparing van energieverbruik; wordt er zorgvuldig omgegaan met grondstoffen, bouwmaterialen en afval; wordt bijgedragen aan het vergroten van de bestendigheid tegen het veranderende klimaat.



De uitwerking van de kavelsplitsing dient te passen in de bestaande ruimtelijke structuur. Hierbij valt te denken aan kwaliteitsverbetering, behoud of versterking van dorpse structuren, impulsen voor groen en natuur etc.



De gemeente hanteert bij de beoordeling van verzoeken om kavelsplitsing het vast te stellen Afwegingskader kavelspitsing.

35

5.4.

Kwaliteit en duurzaamheid van woningen

1) Woningen zijn van goede kwaliteit (maatvoering, footprint, woongenot, duurzaamheid en energieverbruik). Definities7 Gebruiksklaar

Nieuwbouwwoningen worden gebruiksklaar opgeleverd. Onder gebruiksklaar wordt verstaan: voorzien van alle benodigde installaties (keuken, sanitair en elektra, warmtevoorziening, water, en riool) en inrichtingen die onmiddellijke bewoning mogelijk maken.

Minimale oppervlakte

Voor appartementen is de minimale gebruiksoppervlakte 45 m2, te berekenen volgens de NVM Meetinstructies.

Verplichte afnames

Voor alle prijsklassen geldt dat in geval van verplichte afnames van ‘extra‘s’ (zoals garages of parkeerplaatsen of gemeenschappelijke ruimten-voorzieningen) de kosten die hiervoor in rekening worden gebracht worden meegerekend bij het bedrag van de huur.

Middenhuur

Huurwoningen in de middenhuur kennen een prijs tussen de liberaliseringsgrens en de grens voor middenhuur. Huurwoningen met een kwaliteit tussen de 143 en 186 punten volgens het nieuwe woningwaarderingssysteem tellen mee als middenhuurwoning. De puntentelling maakt deel uit van de huurovereenkomst.

Duurzame woning

Een woning met een label A of hoger

*) voor de meest actuele begrippen en definities wordt verwezen naar de Regionale Begrippenlijst van de MRE Uitwerking Maatvoering 

De gemeente hanteert een minimale gebruiksoppervlakte. Uitzonderingen daargelaten (waaronder (studenten)studio’s en onzelfstandige woonruimten), borgen we hiermee voldoende woonkwaliteit. Oplopende kosten van materiaal en arbeid moeten in plaats van een ‘race to the bottom’ leiden tot productinnovaties en slimmer bouwen.



De gemeente hanteert bij de toetsing van woningen gericht op wonen met zorg een minimale beukmaat van 6,30 m (overeenkomstig WoonST), tenzij uit het ontwerp blijkt dat alle primaire ruimten op een goede manier passen binnen een kleinere beukmaat.

Verduurzaming van de bestaande voorraad 

Corporaties hebben uiterlijk in 2028 hun bezit verduurzaamd tot minimaal label C. In beginsel gebeurt dit niet door het uitponden van bezit met een lager label.

7

voor de meest actuele begrippen en definities wordt verwezen naar de Regionale Begrippenlijst van de MRE die jaarlijks wordt geactualiseerd.

36

5.5.

Gewenste inzet voor leefbaarheid

1) De kwaliteit van de openbare ruimte is geborgd, waarbij bijzondere aandacht uitgaat naar veiligheid, speel- en ontmoetingsplekken. In het bijzonder bij plannen waarin sprak is van verdichting. Uitwerking 

In een leefbare buurt is sprake van een gevarieerd aanbod van woningen, met diverse prijsklassen en voor diverse doelgroepen. Er is sprake van veerkracht; inwoners voelen zich thuis en veilig in de buurt en ervaren weinig overlast. Ze zijn in staat om – met ondersteuning – veranderingen en tegenslagen op te vangen. Ze zijn gezond en voelen zich uitgenodigd om deel te nemen in de buurt; wijkcentra liggen binnen bereik en nodigen uit om binnen te lopen.



In een leefbare buurt heeft de openbare ruimte een goede kwaliteit. Plannen met waarin sprake is van verdichting (grotere woningdichtheid) moeten samengaan met hoogwaardige, klimaat-adaptieve buitenruimtes en publieke binnenruimtes. o

Stedelijke openbare ruimtes moeten naast wateroverlast ook hittestress beheersbaar houden.

o

Gemeenschappelijk beheerde buitenruimtes kunnen de betrokkenheid van bewoners en de leefbaarheid van de wijk versterken.

o 

Bewonersinitiatieven kunnen een belangrijk rol spelen in de sociale cohesie van de wijk.

Bij appartementengebouwen is in beginsel voorzien in een fysieke (binnen)ruimte om te spelen en te ontmoeten. Dit hoeft niet altijd een gebouwde voorziening te zijn en het kan ook gaan om aansluiting bij naburige voorzieningen.

37

Bijlage 2. Doorwerking in lokale wet- en regelgeving Bij het vaststellen van nieuwe of aangepaste beleidskeuzes kan dit doorwerken in de lokale wet- en regelgeving. De beleidskeuzes inzake wonen werken door in het Omgevingsplan en mogelijk ook in de APV.

Verordeningen 

Huisvestingsverordening 2024-2027 (gericht op de toewijzing van woningen; urgentieregeling, te actualiseren)



Doelgroepenverordening (gericht op het realiseren en behouden van voldoende betaalbare woningen voor lage en middeninkomens; beperkte actualisering van prijsgrenzen en definities)

Omgevingsplan 

(uiteindelijk) integratie van doelgroepenverordening en beleidsregels / afwegingskaders gericht op de evenredige toedeling van functies aan de fysieke leefomgeving

Beleidsregels en afwegingskaders 

Afwegingskader Kavelsplitsing (toetsingskaders voor beoordeling van initiatieven voor kavelsplitsing)



Beleidsregels Kamerverhuur (toetsingskaders voor beoordeling van verzoeken om kamerverhuur, handvatten voor handhaving, toezicht en communicatie kamerverhuur)



Beleidsregels mantelwonen (toetsingskaders voor beoordeling van initiatieven voor mantelwonen)



Beleidsregels betere benutting bestaande woningvoorraad (toetsingskaders voor beoordeling van initiatieven voor vormen van betere benutting bestaande woningvoorraad)

(Stimulerings)regelingen 

Regeling Starterslening (bestaand, te actualiseren)



Regeling Doorstroomregeling (indien definitief ingezet)

38

Bijlage 3. Activiteiten als gevolg van de beleidskeuzes In deze bijlage is een overzicht gegeven van de meest in het oog springende activiteiten die op programmatische wijze of via de lijn uitvoering moeten krijgen. Zoals gezegd geven de beleidskeuzes richting aan de wijze waarop de ambities en opgave opgepakt worden. Op basis van de vastgestelde beleidskeuzes gaan we met onder meer de corporaties in overleg over de verdere uitwerking. De aanzet hiertoe is gegeven in bijlage 1.

Uitvoeringsplan Wonen In het uitvoeringsplan Wonen worden zowel activiteiten opgenomen waarmee aan de doelen in de strategie gewerkt, als activiteiten met betrekking tot het ontwikkelen, aanpassen en implementeren van beleidskeuzes. Volgnr

Doelen

Horizon

1

Er is voldoende betaalbare woonruimte (met specifieke aandacht voor

2030

aandachtsgroepen, starters en een- en tweepersoonshuishoudens, senioren en zorgbehoevenden) en er is geborgd dat deze duurzaam beschikbaar blijven 2

Het is geborgd dat mensen die met spoed woonruimte nodig hebben binnen de

2025

daarvoor geldende regels worden geholpen. 3

Het is geborgd dat huurders beter beschermd worden bij het huren van woonruimte

2025

en dat huisvesting in verhuurde woonruimte veilig en humaan is. 4

Er is in alle buurten van onze gemeente meer balans ontstaan in de

2030

woningsamenstelling. 5

In elke buurt zijn passende mogelijkheden gerealiseerd om door te stromen.

2030

In het overzicht op de volgende pagina's zijn de activiteiten in beeld gebracht. Met arcering is indicatief weergegeven in welke periode de werkzaamheden plaatsvinden. Wanneer dit aan de orde is, is met een lichtere kleur aangegeven wanneer de besluitvorming plaats vindt. De lijst van activiteiten is dynamisch; overleg met corporaties kan leiden tot het aanvullen van de activiteiten (bijvoorbeeld op basis van de jaarlijks vast te stellen prestatieafspraken). Ook kunnen er activiteiten bijkomen of afvallen. Of activiteiten kunnen in tijd naar voren of achteren worden verplaatst.

Doel 1, 4, 5

Activiteit

‘24

'25

'25

'25

'25

'26

‘26

’26

’26

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

'27

'28

'29

'30

Opstellen en vaststellen Programmatische Aanpak Woningbouw

1, 4, 5

Uitvoeren Programmatische Aanpak Woningbouw

1, 2, 3, 4, 5

Prestatieafspraken maken, monitoren en evalueren met corporaties en huurders

1

Stimuleren ontwikkelende partijen om koopondersteunende instrumenten in te zetten

1

Actualiseren Regeling Starterslening

1, 4, 5

(Beperkt) actualiseren Doelgroepenverordening

3

Vaststellen Beleidsregel Kamerverhuur

1, 2, 5

Versoepelen regels voor verschillende vormen van woningdelen / betere benutting

1

Versoepelen regels voor mantel(zorg)wonen

4

Vaststellen Afwegingskader Kavelsplitsing Behoefteonderzoek onder woonwagenbewoners

1

Opstellen woonwagenbeleid

1,5

Onderzoeken Doorstroomregeling

1

Evaluatie zelfbewoningsplicht

3

Evaluatie Meldpunt Goed Verhuurderschap Monitoren en herijken Beleidskeuzes thema Wonen (ieder jaar terugkerend)

40

Doel

Activiteit

Acitiviteiten

(nog in te vullen op basis van de jaarlijks vast

corporaties

te stellen prestatieafspraken)

Activiteiten

(voorlopig; het jaarprogramma is nog niet

SGE

vastgesteld)

1

Op tempo houden van de

‘24

'25

'25

'25

'25

'26

‘26

’26

’26

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

'27

'28

'29

'30

woningbouwversnelling 1, 4

Toetsing woningbouwplannen in het coördinatieteam Wonen

1, 3

Uitvoeren verkenning en opstellen actieplan Arbeidsmigranten (i.s.m. SGE)

1, 4, 5

Verkenning betere benutting bestaande voorraad (optoppen en woningdelen) (i.s.m. SGE)

2

Vaststellen Huisvestingsverordening met urgentieregeling

1

Uitvoeren WoonST1.0 en WoonST 2.0 (realiseren van betaalbare en duurzame standaard huurwoningen)

1

Monitoring positie inwoners eigen woningmarkt

41

Doel

Activiteit

‘24

'25

'25

'25

'25

'26

‘26

’26

’26

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

'27

'28

'29

'30

Activiteiten MRE Herijken en verrijking Woondeal ZuidoostBrabant (i.s.m. MRE) 1, 4, 5

Uitvoeren woonbehoefteonderzoek (i.s.m. MRE)

1

Uitvoeren woonzorganalyse Actualiseren Regionale Begrippenlijst MRE (i.s.m. MRE)

1

Procesoptimalisatie Versnelling Woningbouw (i.s.m. MRE)

1

Modulaire en verplaatsbare woningen

1

Studentenhuisvesting

1

Versterking positie woningcorporaties

1

Regeling Beethovendeal

42

Beleidskeuzes binnen lijnwerkzaamheden Activiteit

‘24

'25

'25

'25

'25

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

'26

'27

'28

'29

'30

Uitvoeren Regeling Starterslening Uitvoeren urgentieregeling Huisvestingsverordening Uitvoeren Wet betaalbare huur en Wet goed verhuurderschap Monitoren en evalueren Prestatieafspraken met corporaties en huurders Monitoren en rapporteren woningbouwprogramma Inbrengen beleidskeuzes Nieuwbouw en gewenste ontwikkelingen en Wonen met zorg en Wonen voor ouderen op intaketafel en bij projecten Toetsen initiatieven en projecten aan Brainport Principes Volgen nieuwe wetgeving en implementatie, w.o. Wet versterking regie volkshuisvesting

Inzet en capaciteit Het grootste deel van de activiteiten binnen het thema Wonen kunnen binnen de bestaande formatie worden uitgevoerd. De capaciteit voor het ontwikkelen en uitvoeren van het woonbeleid bedraagt in totaal 2,78 fte, waarvan 0,5 fte ingezet wordt voor activiteiten binnen de regionale samenwerking van Stedelijk Gebied Eindhoven en Metropoolregio Eindhoven. De netto capaciteit van 2,28 fte is vergelijkbaar met de capaciteitssterkte voor Wonen bij andere gemeenten in onze regio.

43

Bijlage 4. Beleidsachtergronden Historische Context De gemeente Geldrop-Mierlo, ontstaan uit de fusie van Geldrop en Mierlo in 2004, heeft een rijke geschiedenis op het gebied van woningbouw en ruimtelijke ordening. Historisch gezien was de gemeente sterk verbonden met de textielindustrie, wat leidde tot de ontwikkeling van woonwijken rondom deze industrieën. Na de Tweede Wereldoorlog werd er sterk geïnvesteerd in de woningvoorraad, met name in de bouw van sociale huurwoningen. In recente jaren is het woonbeleid gericht op het aanpakken van de woningtekorten, de herontwikkeling van bestaande gebieden en het verduurzamen van de woningvoorraad. De nabijheid van Eindhoven, als deel van de Brainportregio, heeft de druk op de woningmarkt vergroot, waardoor Geldrop-Mierlo steeds populairder werd als woonlocatie voor mensen die in Eindhoven werken. Deze ontwikkelingen zijn ook van invloed op de regionale samenwerking in het kader van woningbouw. Actuele Situatie op de Woningmarkt in Geldrop-Mierlo De woningmarkt in Geldrop-Mierlo wordt, net als in andere gemeenten in de regio Zuidoost-Brabant, gekenmerkt door een aanhoudend woningtekort. De vraag naar nieuwe woningen, zowel in het koop- als het huursegment, blijft groot.

Dit komt deels door de aantrekkingskracht van de Brainportregio, waarin de gemeente zich bevindt, en de groeiende vraag naar woningen vanuit omliggende steden zoals Eindhoven. Geldrop-Mierlo heeft echter te maken met beperkte ruimte voor nieuwbouw, waardoor de druk op de bestaande woningvoorraad blijft toenemen. Volgens het Afsprakenkader Wonen Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE), dat door gemeenten in de regio, waaronder Geldrop-Mierlo, is ondertekend, moet er regionaal gestreefd worden naar een evenwichtige woningbouw. Dit afsprakenkader stelt dat de bouwopgave in de regio gezamenlijk opgepakt moet worden, waarbij elke gemeente haar deel bijdraagt om het regionale woningtekort aan te pakken. Geldrop-Mierlo heeft zich gecommitteerd aan het bouwen van een substantieel aantal woningen, met een focus op zowel betaalbare koopwoningen als sociale huurwoningen. In de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant is vastgelegd dat er tot 2030 minimaal 62.000 nieuwe woningen moeten worden gerealiseerd in de regio, waarvan een groot deel in het middensegment. Dit betekent dat ook in Geldrop-Mierlo een mix van woningen gerealiseerd moet worden, om te voorzien in de behoeften van starters, jonge gezinnen en ouderen. De gemeente speelt een cruciale rol in het oplossen van het regionale woningtekort door bouwlocaties beschikbaar te stellen en een breed woningaanbod te stimuleren.

Sociaal-Maatschappelijke Context in Geldrop-Mierlo Demografische trends in Geldrop-Mierlo wijzen op een vergrijzende bevolking en een toenemende vraag naar levensloopbestendige woningen. Ouderen zoeken vaker naar gelijkvloerse woningen of appartementen in de buurt van voorzieningen, terwijl jonge gezinnen en starters een belangrijke doelgroep blijven voor nieuwbouwwoningen. De Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant en het Afsprakenkader Wonen SGE benadrukken het belang van een gedifferentieerd woningaanbod om in de behoeften van verschillende 45

bevolkingsgroepen te voorzien. Dit vraagt om een flexibele bouwstrategie die rekening houdt met de veranderende bevolkingssamenstelling en de specifieke woonwensen van diverse doelgroepen. Er ligt een stevige opgave om de komende periode meer te investeren in passende huisvesting voor mensen die zijn aangewezen op zorg en voor senioren. Uit een nadere analyse gaat het voor Geldrop-Mierlo om de volgende cijfers: Nieuwbouw Nultredenwoningen

730 woningen

Geclusterde woningen

190 woningen

Bestaande bouw Aangepaste woningen2 Zorggeschikte woningen

150 woningen 3

VPT

10 woningen

MPT

130 woningen

Beschermd wonen4 25 woningen

Met name de prognoses voor de vraag naar geclusterde en zorggeschikte woningen vereist de komende periode een extra impuls. Een ander belangrijk thema is de betaalbaarheid van woningen. De hoge vraag naar woningen in de Brainportregio heeft de huizenprijzen ook in Geldrop-Mierlo opgedreven, waardoor vooral starters en huishoudens met een middeninkomen moeite hebben om betaalbare huisvesting te vinden. Het afsprakenkader SGE stelt daarom dat ten minste 30% van de nieuwbouwwoningen in het sociale segment moet vallen, terwijl 40% in het middenhuur- of middensegment moet worden gerealiseerd. Dit zorgt ervoor dat een breed scala aan inkomensgroepen toegang heeft tot betaalbare huisvesting. Economische en Politieke Context in Geldrop-Mierlo De economie van Geldrop-Mierlo is sterk verbonden met de ontwikkelingen in de Brainportregio. Deze technologische hotspot trekt niet alleen bedrijven aan, maar ook een groeiend aantal werknemers die zich in de regio willen vestigen. Dit heeft de druk op de woningmarkt verder vergroot. De Ontwikkelstrategie ZuidoostBrabant, die de regionale economische en ruimtelijke ontwikkeling stuurt, stelt dat de groei van de regio in balans moet zijn met de ontwikkeling van de woningvoorraad. Gemeenten zoals Geldrop-Mierlo moeten zorgen voor voldoende woonruimte om de economische groei van Brainport te ondersteunen.

De gemeente heeft zichzelf ten doel gesteld om de woningbouwopgave in samenwerking met omliggende gemeenten en de provincie Noord-Brabant aan te pakken. In het kader van de Regionale Woondeal en het Afsprakenkader SGE wordt er sterk ingezet op publiek-private samenwerkingen om de benodigde woningbouw te realiseren. Tegelijkertijd zijn er uitdagingen, zoals de stijgende bouwkosten en de schaarste aan bouwlocaties, die de uitvoering van deze plannen vertragen. Juridische en Beleidsmatige Kaders in Geldrop-Mierlo

46

Het woonbeleid van Geldrop-Mierlo wordt gevormd binnen de kaders van nationale wet- en regelgeving, waaronder de Woningwet en de Omgevingswet. Deze wetten bepalen in grote lijnen de rol van de gemeente bij het faciliteren van woningbouw en het reguleren van de sociale huursector. De gemeente werkt ook actief samen met regionale partners in het kader van de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant om de woningbouwopgave in de regio aan te pakken. Deze woondeal legt vast hoeveel woningen er per gemeente gebouwd moeten worden en hoe de verdeling tussen verschillende woningtypes eruit moet zien. Het Afsprakenkader Wonen SGE legt daarnaast de nadruk op de noodzaak om een evenwichtige verdeling van woningbouw over de hele regio te realiseren. Voor Geldrop-Mierlo betekent dit dat er niet alleen voldoende woningen moeten worden gebouwd, maar dat er ook gelet wordt op de diversiteit van het aanbod, van sociale huur tot middenhuur en koopwoningen. Milieu en Duurzaamheid in Geldrop-Mierlo De gemeente Geldrop-Mierlo neemt duurzaamheid serieus en zet in op energieneutraal bouwen en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. In het kader van de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant is afgesproken dat nieuwbouw zoveel mogelijk energiezuinig en circulair moet zijn.

De gemeente heeft de ambitie om nieuwbouwwoningen gasloos te bouwen en bestaande woningen te ondersteunen bij de overstap naar duurzame energiebronnen. Dit sluit aan bij de bredere doelstellingen van de provincie Noord-Brabant om in 2050 klimaatneutraal te zijn. De Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant benadrukt ook de noodzaak om klimaatadaptieve maatregelen te nemen in de woningbouw. Voor Geldrop-Mierlo betekent dit dat er bij de ontwikkeling van nieuwe woonwijken aandacht moet zijn voor groenvoorzieningen, wateropvang en andere maatregelen die bijdragen aan een klimaatbestendige leefomgeving. Vooruitzichten en uitdagingen voor Geldrop-Mierlo De vooruitzichten voor de woningmarkt in Geldrop-Mierlo blijven positief, maar de gemeente staat voor grote uitdagingen. De druk op de woningmarkt zal de komende jaren toenemen door de groei van de regio en de bevolkingsgroei. De gemeente zal nauw moeten samenwerken met de omliggende gemeenten, woningcorporaties en private ontwikkelaars om de gestelde doelen uit de Regionale Woondeal ZuidoostBrabant en het Afsprakenkader Wonen SGE te realiseren. Een belangrijk aandachtspunt blijft de betaalbaarheid van woningen. De gemeente moet ervoor zorgen dat zowel sociale huurwoningen als betaalbare koop- en huurwoningen in het middensegment beschikbaar blijven, vooral voor starters en jonge gezinnen.

Tegelijkertijd is het noodzakelijk om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen en nieuwbouwprojecten klimaatbestendig te maken, zoals vastgelegd in de Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant. Met een gedegen planning, innovatieve woonvormen en een sterk regionaal samenwerkingsverband kan Geldrop-Mierlo een belangrijke bijdrage leveren aan het oplossen van het woningtekort in de regio ZuidoostBrabant, terwijl het zijn eigen lokale behoeften en doelstellingen niet uit het oog verliest.

47

Bijlage 5. Relevante beleidskaders van Rijk en regio De kennis en inzichten die ten grondslag liggen aan de beleidskeuzes zijn niet opgenomen in de beleidskeuzes zelf. Hier is voor gekozen omwille van duidelijke, compacte beleidskeuzes. Dat neemt niet weg dat we wel zicht willen hebben en geven op de beleidsachtergronden. Deze zullen daarom worden uitgewerkt. Naar de toekomst toe is beoogd dat er hyperlinks staan in de beleidskeuzes, zodat mensen bij interesse in de achtergronden deze makkelijk kunnen inzien. In deze bijlage zijn compacte onderbouwingen opgenomen voor diverse beleidskeuzes inzake wonen.

Overkoepelend rijks- en regionaal beleid Nationale Bouw- en Woonagenda (Rijk) In 2022 heeft het Rijk de Nationale Bouw- en Woonagenda gepresenteerd. Het Rijk heeft met deze agenda de volgende drie doelen: •

Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen. De bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven twee derde betaalbaar.

•

Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. Het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van het inkomen neemt af.

•

Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare wijken en duurzame huisvesting bereikbaar voor iedereen.

Onder de Agenda hangen zes programma’s: •

Programma Betaalbaar wonen

•

Programma Wonen en Zorg voor ouderen

•

Programma Een thuis voor iedereen

•

Programma Verduurzaming gebouwde omgeving

•

Programma Woningbouw

•

Programma Leefbaarheid en veiligheid

Het programma Betaalbaar wonen zorgt ervoor dat meer mensen met lage inkomens en middeninkomens aanvaardbare woonlasten krijgen. Ook moet het voor deze groepen eenvoudiger worden om een kwalitatief goede woning te vinden die past bij hun woonbehoefte en levensfase. De actielijnen in dit programma: •

Een woning vinden die past

•

Te hoge woonlasten aanpakken

•

Positie kopers en huurders versterken

Het programma Wonen en Zorg voor ouderen gaat in op de huisvestingsopgave voor senioren. Over twintig jaar is het aantal 65+’ers met meer dan 40% toegenomen. Het aantal 80+’ers neemt nog sterker toe. Naar schatting zijn er in 2040 1,6 miljoen mensen die 80 jaar of ouder zijn, dat is twee keer zoveel als nu. Met het veranderen van de gemiddelde leeftijd van de bevolking verandert ook de behoefte aan woonruimte. Er zijn woningen nodig die aansluiten bij de wensen en behoeften van onze ouderen. Woningen met comfort en gebruiksgemak, in de buurt van voorzieningen en met voldoende mogelijkheden om anderen te ontmoeten

48

en te bewegen. Door woningen op maat voor onze ouderen te bouwen, brengen we daarnaast een hele verhuisketen op gang. Gezinnen met jonge kinderen kunnen gebruikmaken van de vrijgekomen woningen, die op hun beurt weer een passende woning voor een starter achterlaten. De afgelopen jaren hebben veel gemeenten, woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties, zorgkantoren, ouderen en marktpartijen, waaronder institutionele beleggers, zich ingezet om te komen tot voldoende geschikte woningen. Toch zijn er nog veel ouderen die geen woning kunnen vinden die bij hen past. Dit vraagt om een inhaalslag. In het programma Wonen en zorg voor ouderen werken de ministeries van BZK en VWS intensief samen aan deze inhaalslag. De actielijnen binnen dit programma gaan over: •

Versnelling (er worden sneller meer woningen gebouwd; van de 900.000 woningen die tot en met 2030 worden gebouwd, bouwen we minstens 290.000 voor ouderen. Hiervan zijn 170.000 nultredenwoningen, 80.000 geclusterde woonvormen en 40.000 verpleegzorgplekken. Zowel nieuw als bestaande bouw wordt hiervoor benut)

•

Informeren, ontzorgen en verbeteren doorstroming (deze actielijn zet in op het informeren en ontzorgen van ouderen, zodat zij vroegtijdig nadenken over hun toekomstige woonwensen en het aantrekkelijk voor hen wordt om te verhuizen. Het verhuizen naar een toekomstbestendige woning door ouderen bevordert hiernaast de algehele doorstroming in de verhuisketen)

•

Verbeteren leefomgeving (het realiseren van voldoende voorzieningen voor ouderen in de wijk, die uitnodigen tot bewegen en ontmoeten, zodat ouderen langer fit, gelukkig en zelfstandig kunnen blijven wonen)

Veel mensen zijn op zoek naar een woning waarin ze prettig kunnen leven. Sommige mensen hebben nog minder kans op het vinden van een passend thuis. Zij zoeken niet alleen woonruimte, maar hebben ook ondersteuning, zorg of werk nodig. Zoals dak- en thuisloze mensen, mensen die uit een ggz-instelling komen, statushouders of mensen met een sociale of medische urgentie. Deze aandachtsgroepen zijn vaak op zoek naar een betaalbare huurwoning en daar zijn er nu te weinig van. Daarbij is van belang dat met het vinden van woonruimte ook de juiste ondersteuning beschikbaar is. Ook bevordert een mix van ‘vragende’ en ‘dragende’ inwoners de leefbaarheid en levendigheid van wijken. Het programma Een thuis voor iedereen zet het rijk met zijn partners in op vier actielijnen: •

Voldoende betaalbare en passende woningen

•

Evenredige verdeling over alle gemeenten

•

Combineren van wonen, zorg, welzijn en werk

•

Inzet op preventie

Voor iedereen moet een duurzame woning binnen handbereik komen. Dat is goed voor het klimaat, voorkomt een hoge energierekening en maakt ons minder afhankelijk van aardgas. Om dit te realiseren zet het kabinet in op het aanpakken van alle slecht geïsoleerde woningen en gebouwen voor 2030. Er is daarbij speciale aandacht voor mensen met een kleine portemonnee, door nieuwe financieringsmogelijkheden wordt het ook voor hen

49

mogelijk om hun woning betaalbaar te kunnen isoleren. De aanpak hiervan staat in het programma Verduurzaming gebouwde omgeving Voor veel mensen is het lastig om een woning te vinden die aansluit bij hun wensen en (financiële) mogelijkheden. Ook groeit het aantal huishoudens de komende jaren fors. Daarom moeten er snel meer woningen bij komen. Het programma Woningbouw zet in op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030 en een groei van de bouwproductie naar 100.000 woningen per jaar in deze kabinetsperiode. Het programma Woningbouw bestaat uit vier actielijnen: •

Versterken regie

•

Sneller van initiatief naar realisatie

•

Stimuleren snelle woningbouw

•

Grootschalige woningbouw

In een aantal gebieden in Nederlandse steden staan de leefbaarheid en veiligheid onder druk. Inwoners hebben hier te maken met een stapeling van problemen rondom onderwijs, armoede, gezondheid, wonen en veiligheid. Met het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid wordt deze problematiek in 20 stedelijke gebieden aangepakt.

Visie op wonen Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) Met een gezamenlijke visie op wonen zetten de negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven de ambities neer voor het wonen binnen het SGE zowel op middellange termijn (tot aan 2028) als op lange termijn (tot aan 2040). Hiermee willen de gemeenten bereiken dat •

er voldoende woningen zijn om de groei van de bevolking op te kunnen vangen;

•

instromers aantrekken; en

•

starters en doorstromers vasthouden voor de regio.

Tegelijk zijn betaalbaarheid, kwaliteit en een aanbod van aantrekkelijke, unieke, toonaangevende, innovatieve en gevarieerde woonmilieus belangrijke basisprincipes. Deze visie op wonen geeft de hoofdlijnen, het is aan iedere gemeente afzonderlijk om deze lijn door te vertalen naar lokaal woonbeleid. (bron: Visie op Wonen SGE, www.stedelijkgebiedeindhoven.nl/wonen, geraadpleegd op 3 juni 2024)

Verstedelijkingsakkoord SGE Het Verstedelijkingsakkoord SGE is de uitwerking van de regionale verstedelijkingsstrategie. Hierin wordt programmatisch de woon- en werkopgave van de Regio uitgewerkt, inclusief de randvoorwaarden die nodig zijn om deze verstedelijkingsopgave te realiseren. Het gaat onder andere om energie, groen, water, landschap, voorzieningen en sociaal maatschappelijke opgaven. In het Verstedelijkingsakkoord staan afspraken tussen Regio en Rijk om deze integrale opgave te realiseren. Uitgangspunt van het Verstedelijkingsakkoord SGE is om in ieder geval de realisatie van 62.000 woningen (zoals afgesproken in de Woondeal 2019 en verder geconcretiseerd in het Afsprakenkader Wonen SGE 2022) en 72.000 arbeidsplaatsen mogelijk te maken. Daarvoor zijn ook investeringen in randvoorwaarden als bereikbaarheid, groen, water en energie benodigd.

50

In het Akkoord wordt onderscheid gemaakt tussen systeem afspraken, gebiedsgerichte afspraken en procesafspraken. Het Akkoord geeft de partijen inzicht in de samenhang tussen opgaven op het vlak van wonen, werken, mobiliteit en leefomgeving en helpt hen om te sturen op de juiste programmering van de benodigde maatregelen. Alhoewel er meerdere gebiedsopgaven genoemd worden in het Akkoord, zijn er maar vier waar het Rijk direct betrokkenheid bij zal hebben. Dat zijn de 'Eindhoven lnternationale Knoop XL', het 'Centrum van Eindhoven' (Ontwikkelperspectief Centrum), het 'Centrum van Helmond' (Helmond Centrum+) en de 'Ontwikkel-as Eindhoven Centrum-Veldhoven De Run' (HOV4). Voor Geldrop-Mierlo zijn de relevante afspraken met name gericht op het centrum en het stationsgebied: "De gemeente Geldrop-Mierlo geeft uitvoering aan haar plannen voor het Centrumgebied en het Stationsgebied. Er is in Geldrop Centrum potentie voor ca. 1.000 woningen in een gemengd centrummilieu. Met de woningbouwimpuls staan de plannen klaar voor de uitvoering. Waar nodig ondersteunen Provincie en het SGE de gemeente Geldrop-Mierlo met kennis en expertise.

Op basis van de verkenning worden afspraken gemaakt over de ontwikkelrichting en volgende stappen." Naast gebiedsgerichte afspraken zijn er ook afspraken die moeten doorwerken in beleid en/of regels of die bij ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden opgepakt. Zoals bijvoorbeeld een groennorm van 8m2 toe te voegen groen per nieuwe woning (i.v.m. klimaatadaptatie en een prettig leefklimaat zal verstedelijking gepaard moeten gaan met vergroenen). Dit wordt nog nader uitgewerkt. Ook andere onderdelen die we als GeldropMierlo in beleid of planontwikkeling mee moeten c.q. kunnen nemen staan in het Verstedelijkingsakkoord, zoals bijvoorbeeld voldoende fietsparkeren, het verbeteren fiets- en looproutes, passende parkeernormen, het meenemen van leefbaarheid, inclusiviteit en brede welvaart in gebiedsuitwerkingen en speciale aandacht voor betaalbare woningen, etc., het inzetten van de flexpool woningbouwversnelling en het delen van kennis en expertise. Grotendeels komt dit ook terug in onze Omgevingsvisie. Waar dit nog niet het geval is wordt dit, waar mogelijk en passend, uitgewerkt in gebiedsgerichte en thematische programma's.

Afsprakenkader Wonen SGE In de samenwerking binnen het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) hebben we op gebied van woningbouw afgesproken te handelen ‘als ware we één gemeente’. In 2017 hebben we kwantitatieve en kwalitatieve afspraken over vastgelegd in het Afsprakenkader Wonen SGE. Met als doel onderscheidende en kwalitatieve woningbouwplannen zonder onderlinge concurrentie. In 2019 maakten de gemeenten gezamenlijk een regionale Visie op Wonen. Samen werken we aan een goed functionerende regionale woningmarkt. Dit komt de kwaliteit van de regio ten goede. Urgentie: meer bouwen In de afgelopen periode is de situatie op de woningmarkt enorm veranderd. Vanwege de enorme vraag willen en moeten we daar op anticiperen door snel veel nieuwe woningen te bouwen. Met deze nieuwe realiteit willen we tempo maken en volop inzetten op nieuwe woon- en leefkwaliteiten als mede behoud en versterking van leefmilieus met een gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen. Dat is de belangrijke doelstelling van het Afsprakenkader Wonen SGE 2022.

51

Kwaliteit: Brainport Principes Binnen het SGE leggen we de lat hoog. Alle woningbouwontwikkelingen van enige omvang worden getoetst aan de zeven Brainport Principes: identiteit, innovatie, invloed van bewoners, vraaggerichte ontwikkeling, gezonde verstedelijking, gevarieerde woonmilieus en benutting van de regiokracht. De winst van samenwerken De afgelopen jaren zijn we erin geslaagd om van concurreren op kwantiteit te gaan samenwerken en sturen op kwaliteit. We zien een kwaliteitsverbetering ontstaan en bewegen samen naar een completer en diverser woningaanbod. Samen maken we ons sterk voor woningbouwprojecten die bijdragen aan de ‘gezonde, slimme en duurzame stad’. 120% inspanning voor 100% resultaat De resultaten van het SGE Woningbehoefteonderzoek laten zien dat we tot 2040 ca. 62.000 nieuwe woningen moeten bouwen om aan de dringende vraag te voldoen. Met het Actieplan versnelling woningbouw SGE liggen we goed op koers om dit te halen. Om daadwerkelijk op dat niveau te komen, zetten wij in op 120% plancapaciteit (74.000 woningen). Want planvorming kan soms vertragen of uitvallen, en gezien de grote behoefte moeten we de geprognotiseerde behoefte realiseren. Monitoring blijft nodig om adaptief beleid te kunnen ontwikkelen om flexibel te kunnen inspelen op de veranderende kwalitatieve woningbehoefte.

Negen majeure én twee nieuwe locaties Er wordt hard gewerkt aan het realiseren van de negen majeure locaties Aarlesche Erven, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi-Zuid, Nuenen-West, Meerhoven Bosrijk en Meerrijk, Tongelresche Akkers, WaalreNoord en Zilverackers. Daarnaast zijn twee nieuwe uitbreidingslocaties Castiliëlaan Eindhoven (2020) en De Kemmer Oirschot (2021) toegevoegd. Op deze 11 locaties kunnen we voldoende woningen bouwen om aan de behoefte te voldoen. Proces De individuele gemeenten leggen hun woningbouwplannen voor aan het onafhankelijke Coördinatieteam (CT) Wonen SGE. Het CT adviseert en toetst de ontwikkelingen op deze elf locaties als mede andere projecten van enige omvang op basis van de Brainport Principes en de onderlinge regionale afspraken. Het CT brengt advies uit aan het Portefeuillehoudersoverleg Wonen. Zij neemt vervolgens een besluit. Bij een positief besluit kunnen plannen dan worden uitgewerkt en gerealiseerd volgens de gebruikelijke procedures. Het CT monitort de voortgang en evalueert de afspraken. SGE-woningmarkt aquarel In de SGE-woningmarkt aquarel is zichtbaar gemaakt welke onderscheidende kwaliteiten en diversiteit aan woonmilieus in de verschillende deelgebieden in het SGE aanwezig zijn.

De SGE-regio is verdeeld in acht woningmarktgebieden: Centrum Eindhoven en het Centraal stedelijk gebied Helmond vormen samen met Planmatig Woensel de meer stedelijke karakters. De landelijke/dorpse Noordrand, het Middengebied tussen Dommel en Goorloop, Helmond Oostflank, Westrand en Rustieke groene Zuidrand bieden uiteenlopende woonmilieus: van ‘buitenwijk’ tot platteland. De aquarel maakt zichtbaar wat elk deelgebied te bieden heeft,

52

voor wie ze aantrekkelijk zijn en wat de mogelijkheden zijn. De aquarel is bedoeld om ons te inspireren door het karakter en de unieke kwaliteiten van het gebied te tonen. Zo helpt het ons om te (laten) zien hoe een woningbouwproject zich kan positioneren en profileren binnen onze regio.

Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (overheden en corporaties) Op 9 maart 2023 heeft het Rijk samen met de 21 gemeenten in Zuidoost-Brabant, de provincie en de corporaties de Woondeal Zuidoost-Brabant getekend. Deze afspraken volgen op de ondertekende Nationale Prestatieafspraken uit juni 2022 en de afspraken tussen Rijk en provincie Noord-Brabant in oktober 2022. De Woondeal maakt deel uit van de plannen van het Rijk om het landelijk woningtekort oplossen. De deal vormt de komende jaren de basis voor de volkshuisvestelijke opgave. Met de inzet van alle betrokken partijen zal het aantal woningen evenwichtig en op een hoger tempo groeien. Twee derde van de te bouwen woningen moet betaalbaar zijn. Per gemeente wordt een eerlijk deel van de regionale opgave opgepakt, passend bij de lokale opgave en het karakter van de gemeente. In de Woondeal zijn de afspraken verwerkt die eerder op SGE-niveau zijn gemaakt in het Afsprakenkader Wonen SGE en het Verstedelijkingsakkoord van het SGE.

Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant (MRE) De regio Zuidoost-Brabant heeft zich de afgelopen decennia ontwikkeld tot een krachtige regio. Deze kracht zit in de combinatie van een sterk economisch ecosysteem in een aantrekkelijke regio met een mooie combinatie van stedelijke en landelijke gebieden. De ‘kers op de taart’ is de mainportstatus die de regio heeft verkregen. De regio heeft de ambitie om deze positie vast te houden, niet alleen op het gebied van de economische kracht, maar ook omdat we ervan overtuigd zijn dat deze positie kan bijdragen aan de brede welvaart voor iedereen, waardoor we naast werkgelegenheid ook bijdragen aan verbeteringen op aspecten zoals gezondheid, onderwijs, gelijkheid, veiligheid, sociale cohesie, milieu, en cultureel erfgoed. Deze ambitie leidt tot een grote groei van woningen en werklocaties, en vraagt om nieuwe vormen van mobiliteit om de regio bereikbaar te houden. Bovendien vereist dit het behouden en waar mogelijk versterken van de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit, waarbij we ons ervan bewust zijn dat ook de transitie landelijk gebied, de energietransitie en de klimaataanpassingen om ruimtelijke aanpassingen vragen. Mogelijk is een ‘disruptieve’ keuze nodig. Een disruptieve keuze doet een appèl op bestuurlijk lef en solidariteit van de regio.

Deze ontwikkelstrategie heeft betrekking op de drie kernthema’s: wonen, werken en bereikbaarheid, is gericht op de periode 2030-2040 en is tot stand gekomen in een intensief traject van ontwerpend onderzoek met de regio. 1.

We gaan uit van het realiseren van 100.000 woningen tot 2040 in geheel Zuidoost-Brabant, wat een

toename is van 30% van de woningvoorraad. 2.

We hanteren de keuzes die in het BO-MIRT van 2020 en het Verstedelijkingsakkoord van het Stedelijk

Gebied Eindhoven (SGE) zijn gemaakt als uitgangspunt en sluiten ons aan bij de zes principes voor verstedelijking van het SGE, namelijk: •

Stad maken: Sprong in verstedelijking Eindhoven en Helmond

•

Hart maken: Verdichten rond OV-knopen en assen

•

Vitale kernen en afronding uitleglocaties

•

Brainport Eindhoven als slimme economische topregio

•

Mobiliteitstransitie is nodig om in beweging te blijven

53

•

Gezond leven in het landschap van de toekomst

Bovendien hanteren we de groeicijfers die zijn gehanteerd in het Verstedelijkingsakkoord SGE, te weten de realisatie van 62.000 woningen en 72.000 nieuwe arbeidsplaatsen tussen 2020 en 2040. 3.

We onderschrijven dat de ‘harde plannen’ die al in de pijplijn zitten én een belangrijke bijdrage leveren

aan de in het voorjaar 2023 gesloten Woondeal worden gerealiseerd. 4.

We hanteren de provinciale prognose bedrijventerreinen (d.d. 1 september 2022) en de cijfers in de

Regionale Programma’s Werklocaties van de vier subregio’s als uitgangspunt. We zijn ons bewust van het traject van de visie op werklocaties en het Regionale Programma Werklocaties, waarin we met elkaar inzetten op een duidelijk economisch profiel als basis voor selectieve groei en een adaptieve programmering van de bij dit profiel passende werkmilieus. Vooralsnog gaan we uit van de geprognosticeerde groei in het EIB-Hoogscenario van 700 hectare. 5.

We onderschrijven de keuzes met betrekking tot bereikbaarheid uit het Meerjarenprogramma

Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT) 2020 en nemen de in het MIRT 2022 gemaakte afspraken (EIK XL, HOV4), Verstedelijkingsakkoord SGE, het Bereikbaarheidsakkoord en de Bereikbaarheidsagenda en we hanteren dit als uitgangspunt. Rijk en regio hebben besloten gezamenlijk te investeren in een pakket aan maatregelen om de bereikbaarheid van de regio te verbeteren. De eerste logische stappen in relatie tot de verstedelijking zijn de realisatie van de HOV-radiaal naar Veldhoven (HOV4) en het vernieuwen van het busstation Neckerspoel. Op middellange en langere termijn zullen ook radiale verbindingen naar Woensel, Best, Valkenswaard en Geldrop moeten worden versterkt. Om de bereikbaarheid van de toplocaties met name aan de Westzijde en Eindhoven Airport te verbeteren zou ook de fietsinfrastructuur moeten worden uitgebreid met een snelfietsnetwerk en goede fietsvoorzieningen. Op termijn willen we de toplocaties onderling goed met elkaar en met de regio verbinden via een HOV-tangent-verbinding (conform het concept van de Brainportlijn). We maken gebruik van bestaande gremia als BO-MIRT, BO-Leefomgeving, WBI, en we doen daar een appel op het Rijk om ook te investeren.

54