Notitie Beleidskeuzes Wonen

Notitie

Beleidskeuzes wonen Versie DEFINTIEF CONCEPT – Oktober 2024

Colofon

Opdracht:

beleidskeuzes voor de uitvoering van het woonbeleid, als onderdeel van het programma Sterke Wijken

Bestuurlijk opdrachtgever:

Godfried van Gestel

Ambtelijk opdrachtgever:

Mirjan Elbersen (opdrachtgever programma's), Lotte van den Hombergh (programmacoordinator Sterke Wijken)

Themacoördinator:

Martijn Groenestein

Opdrachtnemersteam:

Martijn Groenestein, Shahrzad Hassasian, Joost Rijksen

Communicatieadviseur:

Renata Vedder

Geconsulteerd:

externe stakeholders, inwoners, interne collega’s

Versie:

concept

Datum:

oktober 2024

Besproken in Poho:

14 oktober 2024

College:

18 en 29 oktober 2024

Commissie Ruimte:

18 november 2024

Raad:

9 december 2024

Vastgesteld door gemeenteraad: ...

2

Inhoud 1

Inleiding .................................................................................................................................................... 4

2

Ambitie, opgaven en doelen voor het thema wonen ................................................................................ 6

3

Context ..................................................................................................................................................... 8

4

Uitgevoerde participatie ......................................................................................................................... 10

5

Beleidskeuzes Wonen ............................................................................................................................. 12

6

Financiële paragraaf ............................................................................................................................... 14

Bijlage 1. Beleidsuitwerkingen ....................................................................................................................... 17 Bijlage 2. Doorwerking in lokale wet- en regelgeving ..................................................................................... 38 Bijlage 3. Activiteiten als gevolg van de beleidskeuzes ................................................................................... 39 Bijlage 4. Beleidsachtergronden ..................................................................................................................... 45

3

1

Inleiding

Voor u ligt de notitie richtinggevende beleidskeuzes thema Wonen Geldrop-Mierlo. Dit document vormt op het thema Wonen het vervolg op de strategische Visie Geldrop-Mierlo 2044. Naast de ambities, opgaven en doelen inzake wonen, geeft dit document een beeld van de ontwikkelingen, uitdagingen en de veranderende behoefte op het gebied van wonen. De beleidskeuzes in dit document laten zien op welke onderdelen de focus komt te liggen. Ook komen de nodige activiteiten als gevolg van de beleidskeuzes voor de korte en de lange termijn aan bod, die in samenspraak met diverse partners verder wordt geconcretiseerd, uitgewerkt en uitgevoerd. Tot slot biedt deze notitie, in combinatie met de beleidsuitwerking in Bijlage 1, voor de woningcorporaties een basis voor het bod voor de Prestatieafspraken.

1.1

Inhoud van deze notitie

In deze notitie draait het om de beleidskeuzes: richtinggevende, tactisch-strategische keuzes die door de raad worden vastgesteld. Door het vaststellen van deze beleidskeuzes wordt een belangrijke stap gezet naar een duidelijk beleidskader. Voor corporaties, (project)ontwikkelaars, marktpartijen en ons als gemeente wordt hiermee goed gemarkeerd waarbinnen we kunnen opereren. Bovendien geeft het beleidskader duidelijkheid aan inwoners en andere belanghebbenden. Aan de raad wordt gevraagd de beleidskeuzes in hoofdstuk 5 vast te stellen. In deze notitie zijn ook hoofdstukken en bijlagen opgenomen die over de andere onderdelen van het beleidsraamwerk gaan. Dat is gedaan voor een volledig beeld, zodat ook de context van de beleidskeuzes zichtbaar is.

Wat zijn beleidskeuzes Beleidskeuzes zoals ze nu voorliggen aan de raad kennen we nog niet zo lang in deze vorm. Sterker nog, het onderwerp ‘Wonen’ is één van de eerste onderwerpen die op deze manier wordt aangepakt. Beleidskeuzes zijn onderdeel van het bredere beleidsraamwerk, wat bestaat uit beleid, het beleidskader en beleidsachtergronden. Waar het beleid beschrijft waar we naartoe bewegen, beschrijft het beleidskader wat mensen vandaag de dag van de gemeente mogen verwachten.

4

Het beleid bestaat uit de visie, de strategie en de uitvoeringsplannen die er binnen de programma’s gaan komen. Zo zal er ook een uitvoeringsplan Wonen zijn, waarin bewust gekozen wordt voor activiteiten en acties die nodig zijn om onze ambities en opgaven te verwezenlijken. De beleidskeuzes – waar het in deze notitie om gaat – zijn onderdeel van het beleidskader en zijn door de raad vastgestelde richtinggevende keuzes. Via de beleidsuitwerkingen zijn of worden deze geoperationaliseerd naar bijvoorbeeld handreikingen, criteria, formats, etc. en naar lokale wet- en regelgeving. Ook worden ze waar nodig vertaald naar verordeningen en nadere regels. Het beleidskader geldt zowel voor de reguliere taakuitvoering als voor het werken binnen de programma’s. De beleidsachtergronden tenslotte zijn de kennis en inzichten die ten grondslag liggen aan het beleid en het beleidskader. Het is feitelijk de onderbouwing voor wat we denken en doen. In het verleden zaten al deze elementen in de vele verschillende beleidsdocumenten. Wat daadwerkelijk de richtinggevende keuzes waren, was daardoor niet altijd helder. Door met dit nieuwe raamwerk te werken, scheppen we meer duidelijkheid, transparantie en bevorderen we de integraliteit tussen de verschillende beleidsvelden. Bovendien zijn uitgebreide beleidsnota’s nu onnodig.

Een bijkomend voordeel is dat wanneer beleidskeuzes voor een bepaald onderwerp moeten worden bijgesteld, het volstaat om slechts die specifieke beleidskeuze aan te passen in plaats van het hele beleidsdocument.

5

2 Ambitie, opgaven en doelen voor het thema wonen De Visie Geldrop-Mierlo 2044 bevat duidelijke ambities en opgaven verwoord die relevant zijn voor het the,a wonen. Als gemeente hebben we op diverse vlakken een richtinggevende en sturende positie conform de koers en doelen die we met de strategie op uiteenlopende thema’s hebben gekozen. Tegelijkertijd zijn bewoners, corporaties, ontwikkelaars, zorgaanbieders en overige stakeholders vaak (mede)verantwoordelijk voor de realisatie van onze ambities en opgaven.

2.1

Relevante ambities

De relevante ambities voor het thema Wonen zijn: • Geldrop-Mierlo is een woongemeente waar binnen voor alle doelgroepen voldoende passende en betaalbare woonruimte is op de juiste plek (aansluitend op de autonome groei in de regio en de verandering van woonbehoeften). • Wijken kennen een mooie mix van mensen met verschillende achtergronden. Inwoners voelen zich er prettig, hebben zelf de regie over hun leven en gezondheid en worden gestimuleerd om mee te doen. • De wijken zijn zo ingericht dat er gelegenheid is om te kunnen doorstromen binnen de eigen buurt of wijk. Er is een goede mix en differentiatie van woningtypen en woningen blijven langdurig beschikbaar voor de doelgroep waarvoor ze bedoeld zijn. • Inwoners met een zorgbehoefte wonen fijn en gelukkig binnen de eigen, gewenste omgeving en hun sociale netwerk. • De woonomgeving in elke buurt is voor iedereen geschikt, met aandacht voor duurzaamheid, leefbaarheid, inclusie, bereikbaarheid van voorzieningen en ruimte voor ontmoeting en vermaak.

2.2

Opgaven

Opgaven beschrijven wat we de komende jaren te doen hebben als samenleving. Voor de komende vijf tot tien jaar bestaan de opgave voor het thema Wonen uit: •

Het aanbod van woningen beter afstemmen op de veranderende vraag (o.a. door woningen voor meer één- en tweepersoonshuishoudens, senioren en starters) en toepassing van innovatieve woonvormen

•

Toewerken naar dat woonlasten goed aansluiten bij het inkomen van mensen (passend toewijzen, energiezuinige woningen en creëren voldoende aanbod in segmenten die passen bij de inkomens van inwoners)

•

Op gang brengen van doorstroom van senioren naar woningen die aan hun behoeften voldoen (omvang, locatie, faciliteiten, comfort), ook om aanbod te realiseren voor jongeren en jonge gezinnen

•

Zorgen voor voldoende aanbod nultredenwoningen, geclusterde woningen en woonplekken verbonden aan zorginstellingen, zodat mensen uit Geldrop-Mierlo die hierop zijn aangewezen, in Geldrop-Mierlo kunnen blijven wonen

6

2.3

Doelen

Als in november 2024 de strategie 2025-2028 aan de raad wordt voorgelegd ter vaststelling, zijn daarin op het vlak van wonen de volgende doelen opgenomen. Aan deze doelen werken we als gemeente: Volgnr 1

2 3 4 5

Doelen Er is voldoende betaalbare woonruimte (met specifieke aandacht voor aandachtsgroepen, starters en een- en tweepersoonshuishoudens, senioren en zorgbehoevenden) en er is geborgd dat deze duurzaam beschikbaar blijven Het is geborgd dat mensen die met spoed woonruimte nodig hebben binnen de daarvoor geldende regels worden geholpen. Het is geborgd dat huurders beter beschermd worden bij het huren van woonruimte en dat huisvesting in verhuurde woonruimte veilig en humaan is. Er is in alle buurten van onze gemeente meer balans ontstaan in de woningsamenstelling. In elke buurt zijn passende mogelijkheden gerealiseerd om door te stromen.

Horizon 2030

2025 2025 2030 2030

7

3 Context 3.1

Karakteristiek

Geldrop-Mierlo is een aantrekkelijke woongemeente die strategisch gelegen is in de regio Brainport Eindhoven. De gemeente combineert het beste van twee werelden: rust en ruimte in een groene omgeving en de nabijheid van het dynamische stedelijke leven van Eindhoven en Helmond. Deze unieke ligging maakt het een geliefde woonplaats voor mensen die het dorpsleven willen combineren met de voordelen van een economisch sterke regio. De kernen Geldrop en Mierlo worden gekenmerkt door een mix van oudere, historische woningen en nieuwere woonwijken. Mierlo heeft een uitgesproken landelijk en dorps karakter, terwijl Geldrop, door zijn industriële achtergrond, stedelijker is. De groene ruimte speelt een belangrijke rol in de leefomgeving, wat de gemeente aantrekkelijk maakt voor gezinnen, stellen en senioren. In 2024 telt de gemeente ruim 40.700 inwoners, verdeeld over ongeveer 18.600 woningen. Twee derde van alle huishoudens bestaat uit één- en tweepersoonshuishoudens, waarvan een groot deel senioren.

3.2

Sociale veerkracht

Een gemeenschap waar de buurten bestaan uit een gevarieerd woningaanbod, speelt een cruciale rol in het bevorderen van sociale veerkracht. Sociale veerkracht houdt in dat gemeenschappen zich kunnen aanpassen aan veranderende omstandigheden en tegelijkertijd het welzijn van hun inwoners kunnen waarborgen Door verschillende typen woningen aan te bieden – zoals huur- en koopwoningen, appartementen en eengezinswoningen – kunnen mensen van diverse leeftijden, inkomensgroepen en achtergronden in dezelfde buurt samenleven. Deze diversiteit vergroot de sociale cohesie, bevordert stabiliteit binnen de gemeenschap en versterkt de lokale economie. Hierdoor ontstaat een sterke basis voor wederzijdse ondersteuning in tijden van crisis of verandering, wat de buurt veerkrachtiger maakt tegen zowel sociale als economische uitdagingen.

3.3

Opgave

De groeiende diversiteit in huishoudenssamenstelling en de toenemende vergrijzing stellen de gemeente voor een belangrijke opgave: het bevorderen van sociale veerkracht. Sociale veerkracht houdt in dat gemeenschappen zich kunnen aanpassen aan veranderende omstandigheden en tegelijkertijd het welzijn van hun inwoners kunnen waarborgen. Het woningaanbod moet beter aansluiten op de veranderende vraag door meer woningen voor kleine huishoudens te realiseren. Met name voor senioren, maar ook voor andere doelgroepen. Ook is er een groeiende behoefte aan nultredenwoningen, die speciaal geschikt zijn voor ouderen, en geclusterde woningen met zorgvoorzieningen. Daarmee wordt het voor ouderen beter om langer veilig thuis te kunnen blijven wonen. Daarnaast is het belangrijk dat de woonlasten passen bij het inkomen van de bewoners. Dit kan worden bereikt door bestaande woningen te verduurzamen, energiezuinige woningen te bouwen en woonruimte passend toe te wijzen. Om doorstroming te bevorderen, is het essentieel dat senioren kunnen verhuizen naar woningen die voldoen aan hun behoeften. Dit biedt tegelijkertijd ruimte voor jongere gezinnen.

8

3.4

Uitdagingen

De uitdagingen in Geldrop-Mierlo zijn divers. Veel woningen dateren van vóór 1975 en zijn minder energiezuinig, wat leidt tot hogere energiekosten en een grotere impact op het klimaat. Daarnaast is er een gebrek aan doorstroommogelijkheden voor senioren, waardoor de woningmarkt stagneert. De toenemende scheefwonersproblematiek, waarbij mensen niet in de juiste prijsklasse wonen, versterkt deze uitdaging. Goedkopere woningen zijn schaars, terwijl dure scheefwoners vastzitten in te grote of te dure huizen. Sociale veerkracht wordt versterkt in gemeenschappen waar mensen met verschillende inkomensniveaus, achtergronden en leeftijden samenleven. Naast nieuwbouwwijk Luchen kent de gemeente op dit moment geen grote uitbreidingslocaties. De opgave om tot een betere mix te komen moet dus gevonden worden op de beschikbare inbreidingslocaties. Naast de ontwikkelingen in het centrum en de nieuwbouw in Luchen bestaat de derde grote bouwopgave in het realiseren van voldoende sociale huur en betaalbare huur- en koopwoningen. Dit is een complexe uitdaging. Op de eerste plaats moeten meer sociale huurwoningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad in wijken met een minder dan gemiddeld aandeel sociale huur. Dit is essentieel om kwetsbare wijken uiteindelijk veerkrachtiger te maken.

Deze uitdaging gaat gepaard met grondschaarste, kostenstijgingen in de bouw, tekorten aan vakmensen en milieuproblemen zoals stikstof en PFAS. Toch ligt de sleutel tot succes in het creëren van duurzame, energiezuinige en betaalbare woningen die toekomstbestendig zijn. Dit draagt niet alleen bij aan het welzijn van de huidige bewoners, maar zorgt er ook voor dat toekomstige generaties in een gezonde, betaalbare en veerkrachtige omgeving kunnen wonen.

9

4 Uitgevoerde participatie

Om te komen tot ons vernieuwde woonbeleid is een uitgebreid participatietraject doorlopen. Wonen is een veelzijdig thema dat raakvlakken heeft met onder andere betaalbaarheid, duurzaamheid, wonen met zorg, en leefbaarheid. Het belang van dit onderwerp reikt zowel binnen de gemeentelijke organisatie als in de samenleving, waardoor een breed participatieproces essentieel was.

4.1

Uitvoering participatie

Tijdens het participatietraject hebben we diverse belanghebbenden betrokken om te komen tot een gedragen visie op wonen. Een belangrijk onderdeel van dit proces was het rechtstreeks in gesprek gaan met inwoners van Geldrop en Mierlo. Eind januari 2024, in gesprekken tijdens de weekmarkten in Geldrop en Mierlo, hebben we gesproken met bewoners over hun woonwensen en zorgen. Naast de input van inwoners hebben we een interactieve stakeholdersbijeenkomst georganiseerd. Hierbij waren onder andere vertegenwoordigers van woningcorporaties, financiers, makelaars, bouwbedrijven en zorgorganisaties aanwezig. Deze brede vertegenwoordiging van stakeholders bood waardevolle inzichten vanuit verschillende perspectieven op de thema’s die raakvlakken hebben met wonen. Ook intern hebben we meerdere sessies gehouden, waarbij medewerkers van verschillende disciplines hun expertise hebben gedeeld. Dit heeft bijgedragen aan een integrale benadering van de Notitie beleidskeuzes Wonen. Tot slot hebben we raadsbijeenkomsten georganiseerd, waar de input van raadsleden is meegenomen. Deze bijeenkomsten boden de gelegenheid om input te verzamelen en om beleidskeuzes te toetsen aan de politieke wensen en randvoorwaarden. Gedurende het hele traject hebben we daarnaast voortdurend input verzameld in de contacten met ons netwerk.

De gehele periode hebben we veel gesprekken gevoerd met woningcorporaties, ontwikkelaars, huurders, zorgaanbieders, belangenorganisaties en andere partners over opgaven, kansen en knelpunten binnen de woningbouwopgave. Te denken valt aan grondprijssystematiek, standaardisering van de woningbouw, procesoptimalisatie, woningtoewijzing, programmering etc. hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan het vormen van onze beleidskeuzes. Deze participatieve aanpak heeft ons in staat gesteld om een breed gedragen woonbeleid te ontwikkelen.

4.2

Uitkomsten van de participatie

De input die we hebben ontvangen van inwoners, stakeholders, interne vakdisciplines en de gemeenteraad heeft waardevolle inzichten opgeleverd, die de basis hebben gevormd voor het woonbeleid van GeldropMierlo. De belangrijkste uitkomsten van het doorlopen participatietraject worden hieronder uiteengezet.

10

Betaalbaarheid en Beschikbaarheid Er is brede consensus dat de betaalbaarheid van woningen een belangrijk aandachtspunt is. Er is een duidelijke behoefte aan meer betaalbare en levensloopbestendige woningen, met name voor senioren. Gesprekken met veel verschillende inwoners bevestigen deze vraag, waarbij ook de behoefte aan goedkope huur- en koopwoningen wordt benadrukt. Daarnaast zijn er creatieve oplossingen voorgesteld om de woningnood aan te pakken, zoals het splitsen van woningen en hospitaverhuur. Ook werd er aangedrongen op betere doorstromingsmogelijkheden, die mensen verleiden in plaats van (financiële) belemmeringen opleveren. Hierdoor wordt verhuizing naar een passendere woning bevorderd en komen grotere gezinswoningen makkelijker beschikbaar voor gezinnen. Wonen met zorg, wonen voor ouderen en wonen voor aandachtsgroepen Specifieke doelgroepen, zoals ouderen en mensen met een zorgbehoefte, moeten meer aandacht krijgen binnen de woonplannen. Er is een duidelijke behoefte aan levensloopbestendige woningen en passende zorgwoningen. Lokale inwoners, vooral in sociale huurwoningen, moeten prioriteit krijgen bij toewijzing. In de gesprekken met inwoners op de markt kwam eveneens naar voren dat er een sterk verlangen is naar meer seniorenwoningen met gedeelde voorzieningen, vooral in Mierlo. Duurzaamheid van woningen Duurzaamheid kwam in de gesprekken geregeld terug.

Er is veel steun voor circulair bouwen en het verduurzamen van bestaande woningen, hoewel de kosten en regelgeving obstakels vormen. Stakeholders pleiten voor meer financiële ondersteuning om bijvoorbeeld verduurzaming betaalbaar te maken. De gesprekken met inwoners wijzen ook op de noodzaak van verduurzaming, met concrete wensen zoals beter geïsoleerde appartementen voor senioren. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen Uit de gesprekken leiden we af dat mensen zich zorgen maken over de betaalbaarheid van woningen, zeker in relatie tot wat ze ervoor krijgen. Senioren die op latere leeftijd wensen te verhuizen zien zich gesteld voor minder woonruimte en fors hogere woonlasten ten opzichte van wat ze nu betalen. Gewenste inzet voor leefbaarheid Leefbaarheid moet gewaarborgd worden door voldoende te investeren in de openbare ruimte en door ontmoetingsplekken binnen wijken te creëren. Stakeholders benadrukten dat gemeenschappen zelf verantwoordelijk moeten blijven voor het in stand houden van hun leefomgeving, terwijl kleinschalige woningbouw moet samengaan met verbeteringen in de openbare ruimte. Qua leefbaarheid en overlast betreft de input vooral klachten over de afvalinzameling. Verder merken inwoners op dat de OV-bereikbaarheid niet overal even goed is. Conclusie De participatiesessies hebben waardevolle inzichten opgeleverd voor het woonbeleid van Geldrop-Mierlo.

Betaalbaarheid, duurzaamheid en zorg staan centraal in de toekomstplannen. Er is een duidelijke vraag naar levensloopbestendige woningen en betere doorstroming, evenals naar circulaire bouw en verduurzaming van 11

bestaande woningen. Leefbaarheid en sociale cohesie blijven belangrijke aandachtspunten bij toekomstige ontwikkelingen. Dit participatietraject biedt de basis voor de Notitie Beleidskeuzes Wonen waarin het woonbeleid van de gemeente is uitgewerkt.

5 Beleidskeuzes Wonen In dit hoofdstuk zijn de beleidskeuzes Wonen op een rij gezet. De beleidskeuzes Wonen vallen binnen het thema Wonen en daarmee binnen het programma Sterke Wijken. Indien in de toekomst blijkt dat (een deel van) de beleidskeuzes moet worden aangepast, zullen hierop passende maatregelen worden genomen. Hier kan een directe aanleiding voor zijn. Daarnaast wordt jaarlijks standaard gemonitord of er beleidskeuzes zijn die moeten worden geactualiseerd. Op deze manier is de verzameling beleidskeuzes continue actueel. Zoals eerder aangegeven betreft het richtinggevende tactisch-strategische keuzes. Daarom zijn ze opgesteld op een redelijk abstract niveau.

5.1

Betaalbaarheid en beschikbaarheid 1) Sociale huur-, middeldure huur- en betaalbare koopwoningen blijven zo lang mogelijk beschikbaar voor de doelgroepen waarvoor deze bestemd zijn. 2) Voor woningzoekenden met een (lager) middeninkomen (zoals starters) bestaan er regelingen om onder gunstige voorwaarden een betaalbare koopwoning te kunnen kopen. 3) Kamerverhuur is in specifieke gevallen en onder voorwaarden toegestaan. 4) Woningzoekenden naar huurwoonruimte worden beschermd tegen onrecht, discriminatie en uitbuiting. 5) Woningzoekenden uit onze regio die in urgente en schrijnende situaties verkeren kunnen een beroep doen op voorrang om een woning toegewezen te krijgen 6) Er wordt op ingezet dat woningzoekenden uit de eigen gemeente sneller in aanmerking komen bij het kopen of huren van een woning.

5.2

Wonen met zorg en wonen voor ouderen 1) Het woningaanbod in onze gemeente past kwalitatief en kwantitatief bij de veranderende samenstelling van onze samenleving én de veranderende zorg- en ondersteuningsbehoeften van onze inwoners; inclusief mogelijkheden zoals (pre)mantelzorg en meer generaties op het eigen perceel. 2) Er wordt ingezet op bewustwording, begeleiding en regelingen om de doorstroming naar geschikte woningen te bevorderen.

5.3

Wonen voor aandachtsgroepen 1) Het woningaanbod voor aandachtsgroepen wordt vergroot. 2) Woonruimte voor arbeidsmigranten is veilig en humaan en draagt bij aan goede leefomstandigheden tegen een redelijke huurprijs. 3) Woonwagenbewoners hebben een duidelijk toekomstperspectief.

12

5.4

Nieuwbouw en gewenste ontwikkelingen van de woningvoorraad 1) Er wordt voldoende woningen en woonruimten gebouwd voor de lokale en regionale behoefte tot en met 2030. 2) Het percentage sociale huur blijft minimaal op peil in onze gemeente. 3) Uitponden is in principe niet toegestaan. 4) Het nieuwbouwprogramma bevat gemiddeld voor twee derde aan betaalbare woningen; a)

Gemiddeld 30% van de planvoorraad is bestemd voor sociale huur. Hierbij trekken we samen op met de woningcorporaties in onze gemeente.

b) Gemiddeld 36% van de planvoorraad is bestemd voor middeldure huur en betaalbare koop, waarbij gestreefd wordt naar voldoende prijsdifferentiatie. 5) Voor nieuwbouw van sociale huurwoningen geldt: WoonST, tenzij. 6) Nieuwe gemeentelijke grondposities en vrijkomend maatschappelijk vastgoed in buurten waar een tekort is aan betaalbare woningen, worden maximaal benut voor betaalbare woningen. 7) Nieuwbouwplannen dragen naar typologie, prijscategorie en doelgroep bij aan variëteit en een goede balans over alle wijken en buurten. 8) De bestaande woningvoorraad wordt zo goed mogelijk benut: waar nodig en mogelijk versoepelen we de regels voor het creëren van (tijdelijk) extra woonruimte. 9) Onder voorwaarden is kavelsplitsing toegestaan.

5.5

Kwaliteit en duurzaamheid van woningen 1) Woningen zijn van goede kwaliteit (maatvoering, footprint, woongenot, duurzaamheid en energieverbruik).

5.6

Gewenste inzet voor leefbaarheid 1) De kwaliteit van de openbare ruimte is geborgd, waarbij bijzondere aandacht uitgaat naar veiligheid, speel- en ontmoetingsplekken. In het bijzonder bij plannen waarin sprak is van verdichting.

13

6 Financiële paragraaf Een deel van de doelen en beleidskeuzes uit dit programma zijn met inzet van de bestaande budgetten te realiseren. Ontwikkelen en bouwen kosten geld We verwachten dat met name de doelen en beleidskeuzes gericht op de woningbouwopgave een aanzienlijke financiële inzet vereist. De kosten voor de ontwikkeling van locaties en gebieden, de bouw van betaalbare woningen en de benodigde infrastructuur zijn hoog en kunnen niet altijd gedekt worden vanuit de grondopbrengsten. Daarbovenop komen uitgaven voor maatschappelijke voorzieningen, planontwikkeling en eventuele grondverwerving. Dit vraagt om een solide financiële basis en een gedegen aanpak van de financiering. Dit is niet alleen een opgave voor de gemeente, maar ook voor woningcorporaties en private investeerders, die moeten bijdragen aan de bouw van sociale en betaalbare huur- en koopwoningen. Echter, juist bij de bouw van sociale en betaalbare woningen is vaker sprake van een onrendabele top en is het verdienmodel beperkt, waardoor extra middelen noodzakelijk zijn om de onrendabele top te kunnen dekken. Een exacte berekening is op dit moment niet te maken. Wel is duidelijk dat voor de realisatie van opgave een mix van strategieën op het gebied van financiën, grondbeleid samenwerking nodig is.

Proactief op zoek naar financieringsbronnen Waar mogelijk zetten we gemeentelijke budgetten in zoals de Reserve Sociale Woningbouw, de Voorziening Wonen en het budget voor Versnelling van de woningbouw. Duidelijk is dat ondersteuning vanuit het Rijk, de provincie, de regio en het bedrijfsleven onmisbaar is. Denk hierbij aan bestaande regelingen en hun opvolgers zoals regelingen Woningbouwimpuls, Startbouwimpuls, Regeling Huisvesting aandachtsgroepen, Flexpool versnelling woningbouw en de Regeling voor het Beethovenfonds die in voorbereiding is. We handelen proactief om deze bronnen aan te boren. Om in aanmerking te komen voor externe financieringsbronnen vraagt vaak om een inspanning vooraf. Denk hierbij aan onderbouwing van de aanvraag in de vorm van visievorming, nadere uitwerkingen, vooronderzoek en berekeningen. Daarnaast gaan de meeste regelingen uit van een vorm van cofinanciering vanuit de eigen gemeente. Inzet instrumenten uit het grondbeleid Via het programma Grondbeleid en Kostenverhaal zetten we privaat- en publiekrechtelijke instrumenten om de doelen uit deze notitie te bereiken. Bijvoorbeeld door situationeel als gemeente zelf gronden en vastgoed aan te kopen om deze later in te zetten voor ontwikkeling van woningbouw. Maar ook door grondprijsbeleid te hanteren. En instrumenten als kostenverhaal en sociale verevening.

Daarmee kan de gemeente de meer winstgevende ontwikkellocaties laten bijdragen aan de realisatie van maatschappelijke opgaven en aan gewenste, maar minder draagkrachtige ontwikkellocaties.

14

Gebruik maken van innovatie en samenwerking Via procesinnovaties (interne en samenwerkingsprocessen) en bouwinnovaties (standaardisering) vallen kosten te besparen. Op dit vlak lopen op verschillende niveaus initiatieven, waar de gemeente haar voordeel mee wil doen.

15

16

Bijlage 1. Beleidsuitwerkingen De beleidskeuzes verwoorden de strategische, richtinggevende kaders en worden door de raad vastgesteld. Deze worden waar nodig geoperationaliseerd – of anders gezegd verdiept – via beleidsuitwerkingen. Dit operationele deel van het beleidskader valt in principe onder de bevoegdheid van het college. Hieronder zijn de beleidskeuzes geconcretiseerd en waar nodig geoperationaliseerd. Waar nodig of gewenst bevatten de uitwerkingen ook definities, waarmee bepaalde begrippen verduidelijkt worden. De nummering verwijst naar de paragraafnummers in hoofdstuk 5 van het hoofddocument.

6.1

Betaalbaarheid en beschikbaarheid 1) Sociale huur-, middeldure huur- en betaalbare koopwoningen blijven zo lang mogelijk beschikbaar voor de doelgroepen waarvoor deze bestemd zijn.

Definities Prijsgrenzen

Sociale huur-, middeldure huur- en betaalbare koopwoningen woningen voldoen aan de prijsgrenzen uit de Regionale Begrippenlijst van het MRE. Deze prijsgrenzen worden jaarlijks bijgesteld.

Sociale huurwoning

Een sociale huurwoning is een woning die: •

bij voorkeur ontwikkeld en beheerd wordt door toegelaten instelling;

•

minimaal 25 jaar beschikbaar blijft voor de doelgroep sociale huur;

•

onder de 1e of 2e aftoppingsgrens verhuurd wordt, tenzij in projectverband iets anders is afgesproken (kwaliteitskortingsgrens of liberalisatiegrens);

•

meedraait in de reguliere systematiek van woonruimteverdeling (in onze regio via Wooniezie);

•

mede ingezet wordt voor de huisvesting van urgent-woningzoekenden;

•

een huurprijsgrens heeft onder de kwaliteitskortinggrens en bedoeld is voor specifieke doelgroepen (maatwerk in afstemming met de corporaties).

Uitwerking Doelgroepenbeleid 

De gemeente legt in het omgevingsplan vast voor welke doelgroepen nieuwe betaalbare woningen bestemd zijn. De grondslag hiervoor vormt de Doelgroepenverordening.

Zelfbewoningsplicht 

De gemeente hanteert voor nieuw te bouwen betaalbare koopwoningen een zelfbewoningsplicht van ten minste 3 jaar. Hiermee wordt het verhuren of snel met winst doorverkopen (speculeren) tegengegaan.

17

2) Voor woningzoekenden met een (lager) middeninkomen (zoals starters) bestaan er regelingen om onder gunstige voorwaarden een betaalbare koopwoning te kunnen kopen. Uitwerking Gunstige voorwaarden voor woningzoekenden met een (lager) middeninkomen (zoals starters) 

De gemeente stimuleert ontwikkelende partijen om koopondersteunende maatregelen in te zetten. Dit zijn producten zoals KoopStart en SlimmerKopen. Deze producten helpen middeninkomensgroepen tussen de DAEB-inkomensgrens1 en de €100.000 om een betaalbare koopwoning te kopen. Deze koopondersteuning blijft minimaal 25 jaar aan de verkochte woning verbonden, waarmee de woning langdurig bestemd blijft voor de doelgroep.



De gemeente biedt koopstarters de mogelijkheid om gebruik te maken van de Regeling Starterslening. Deze Regeling is bedoeld om koopstarters in onze gemeente te helpen om woningen te kopen met een koopprijs tot de NHG-grens. Het te belenen bedrag bedraagt 20% van de koopsom tot een maximum €40.000. De Regeling kan ook ingezet worden voor de kosten van verduurzaming en meerwerk bij verbouwingen.

3) Kamerverhuur is in specifieke gevallen en onder voorwaarden toegestaan. Definitie Kamerverhuur

Een of meerdere onzelfstandige wooneenheden (kamers) binnen een (voor wonen bestemd) gebouw.

Uitwerking Kamerverhuur 

De gemeente staat kamerverhuur toe, mits de verhuurder eveneens woonachtig is op hetzelfde adres. Deze vorm van verhuur is toegestaan tot maximaal 2 kamers in de woning, aan ten hoogste 2 personen.

>

Kamerverhuur die hiervan afwijkt is slechts in specifieke gevallen toegestaan en alleen wanneer hiervoor een omgevingsvergunning is verleend. Te denken valt aan de (grootschalige) huisvesting van studenten, arbeidsmigranten of andere doelgroepen. Deze verhuur moet voldoen aan de nog op te stellen Beleidsregels Kamerverhuur.

>

Woonruimte die verhuurd wordt is veilig en humaan en heeft een huurprijs die passend is voor de kwaliteit van woonruimte.

1

DAEB-inkomensgrens: inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning

18

4) Woningzoekenden naar huurwoonruimte worden beschermd tegen onrecht, discriminatie en uitbuiting. Uitwerking 

De gemeente beheert een Meldpunt Goed Verhuurderschap, waar huurders terecht kunnen met meldingen, vragen en klachten en treedt waar nodig op bij misstanden.



De gemeente ondersteunt verhuurders bij het goed informeren van hun huurders over rechten en plichten en waar deze terecht kunnen met meldingen, vragen en klachten.

5) Woningzoekenden uit onze regio die in urgente en schrijnende situaties verkeren kunnen een beroep doen op voorrang om een woning toegewezen te krijgen. Urgent

Woningzoekenden in urgente en schrijnende situaties zijn personen die onverwacht

woningzoekenden

in omstandigheden zijn beland buiten hun eigen schuld, en deze problemen niet zelfstandig kunnen oplossen zonder hulp, met (dreigende) dakloosheid tot gevolg.

Maatschappelijke

Bijv. mensen met kinderen die te maken krijgen met bijvoorbeeld een

urgentie

echtscheiding, huiselijk geweld etc of mantelzorgontvangers of -verleners

Sociale urgentie

Bijv. mensen die uitstromen uit een instelling (zoals Blijf van mijn Lijf-huizen, jeugdzorginstellingen, instellingen voor beschermd wonen, penitentiaire inrichtingen etc

Medische urgentie

Bijv. mensen die ernstige fysieke of mentale problemen ervaren, al of niet met een Wmo-indicatie

Volkshuisvestelijke urgentie

Volkshuisvestelijke urgentie is voor statushouders, huurders die vanwege sloop, herstructurering of opeising voor eigen gebruik vervangende huisvesting nodig hebben, of huishoudens van wie de woning door de gemeente is opgekocht voor de uitvoering van openbare werken.

Uitwerking 

De gemeente neemt een urgentieregeling op in de Huisvestingsverordening, met voorwaarden voor het verlenen van urgentie aan urgent woningzoekenden.



Het aanvragen van urgentie vindt plaats via aanbodsite Wooniezie, waar gemeenten en corporaties samenwerken in de uitvoering van de urgentieregeling.

19

6) Er wordt op ingezet dat woningzoekenden uit de eigen gemeente sneller in aanmerking komen bij het kopen of huren van een woning. Uitwerking Voorrangsmogelijkheden 

De gemeente zet – in samenwerking met corporaties en ontwikkelaars – in op de volgende acties: o

Nieuwbouwprojecten worden eerst lokaal onder de aandacht gebracht via lokale krant of media.

o

Via afspraken met ontwikkelende partijen is het mogelijk een deel van de te verhuren nieuwbouw toe te delen aan cruciale beroepsgroepen.

o

Corporaties bieden delen van hun bezit aan inwoners uit de eigen gemeente aan. Er komt ruimte voor pilots in de woonruimteverdeling (zie ook Beter Benutten en Van Groot naar Beter).

o

Waar dat mogelijk is, kunnen lokale regelingen meer specifiek onder de aandacht van de eigen inwoners worden gebracht.

o

In de urgentieregeling uit de Huisvestingsverordening komen regionale bindingseisen.

Huisvestingsvergunning 

De gemeente hanteert omwille van het goed functioneren van de regionale woningmarkt en wegens het ontbreken van aantoonbare schaarste, vooralsnog geen vergunningstelsel op grond van de Huisvestingswet om inwoners met lokale of regionale binding voorrang te geven op het kopen of huren van een woning.



De gemeente monitort periodiek de ontwikkelingen op de woningmarkt om vast te stellen of aanvullende maatregelen om de woningmarkt te sturen, noodzakelijk zijn.

5.1.

Wonen met zorg en wonen voor ouderen

1) Het woningaanbod in onze gemeente past kwalitatief en kwantitatief bij de veranderende samenstelling van onze samenleving én de veranderende zorg- en ondersteuningsbehoeften van onze inwoners; inclusief mogelijkheden zoals (pre)mantelzorg en meer generaties op het eigen perceel. Definities Nultredenwoningen

zijn zelfstandig en zowel intern als extern toegankelijk zonder gebruikmaking van een trap2. Deze woningen zijn toegankelijk bij oplevering van nieuwbouw of verbouw en behoeven geen aanpassing meer.3

Geclusterde woningen

voldoen aan de definitie voor nultredenwoningen in een geclusterde woonvorm (minimaal 8 woningen). D.w.z.: ingericht op het bevorderen van sociaal contact en gemeenschapsgevoel, waardoor eenzaamheid wordt tegengegaan en samenredzaamheid wordt bevorderd. Er moet daarom een - op open en transparante basis te gebruiken - ontmoetingsruimte inpandig aanwezig zijn of op

2

Dit geldt voor de woning zelf en inpandig voor de keuken, badkamer, toilet en ten minste 1 slaapkamer.

3

Een reguliere eengezinswoning die wordt aangepast met een traplift is geen nultredenwoning.

20

loopafstand voor ouderen (bv. ca. 100 m). Voorbeelden van geclusterde woonvormen: hofjeswoningen, serviceflats, aanleunwoningen, seniorenflats Zorggeschikte woningen

onderdeel van een geclusterde woonvorm, waar Wlz-zorg verricht kan worden. Om alle vormen van zorg te kunnen leveren, dienen deze wooneenheden en de woonvorm rolstoelgeschikt te zijn. Dus met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer. De woningen zijn dementievriendelijk ingericht en voorzien van een goede en stabiele internetverbinding voor domotica.

Dementievriendelijke

gericht op het ondersteunen van mensen met dementie, om langer zelfstandig thuis

inrichting

te kunnen wonen en met comfortabel en veiligheid in hun omgeving. De inrichting kent specifieke aanpassingen om de omgeving begrijpelijker, overzichtelijker en veiliger te maken voor mensen met cognitieve beperkingen die veroorzaakt worden door dementie, zoals: -

Duidelijke oriëntatiepunten (herkenbare kleuren en vormen om ruimtes te onderscheiden)

-

Eenvoudige en herkenbare inrichting (overzichtelijk, geen overbodige decoraties, vertrouwd meubilair)

-

Goede verlichting (veel natuurlijk licht, automatische lichtsensoren)

-

Veiligheid (geen drempels, veilige vloeren, kooktoestellen met beveiliging, handgrepen in badkamers en gangen)

-

Logische indeling (om alles makkelijk te vinden te begrijpen, open kasten zodat snel duidelijk is wat zich erin bevindt)

-

Rustige kleuren en contrasten (om prikkels te voorkomen of te beperken en om dieptes makkelijker in te schatten)

-

Geruststellende omgeving (geluiddempempende materialen en gordijnen om fel zonlicht te dempen; persoonlijke items zoals foto's en schilderijen)

-

Technologie voor ondersteuning (herinneringshulpmiddelen, domotica voor automatische verlichting of temperatuurregeling, en GPS voor locatiebepaling in geval van verdwalen)

21

Schematische weergave

Uitwerking Voldoende woningaanbod voor mensen met een zorgbehoefte en voor senioren >

De gemeente legt focus op de bouw van geclusterde (collectieve) woonvormen gericht op samenredzaamheid en de kracht uit het eigen netwerk, zoals woonhofjes, woonboerderijen, gemengde woonvormen, gespikkeld wonen (mix van jong en oud of zorgvragers en zorgdragers), woningdelen, mantelwonen en time-outplekken.

>

In de woningbouwprogrammering worden voldoende nultredenwoningen opgenomen, evenals geclusterde woningen en zorggeschikte woningen met een volledig of modulair pakket thuis (VPT / MPT).

>

De gemeente zet specifiek in op realisatie van geclusterde- en zorggeschikte woningen.

>

De gemeente baseert zich bij het bouwen op de behoefte die onder andere via enquête door onder senioren Seniorenbelangen Geldrop-Mierlo in beeld is gebracht.

Mantel(zorg)wonen / meerdere generaties op 1 woonperceel >

De gemeente hanteert soepele regels voor het samenwonen van meerdere generaties op een woonperceel. Het ontbreken van een zorgbehoefte is geen afwijzingsgrond meer. De tijdelijkheid (zolang de zorgbehoefte hiertoe aanleiding geeft op grond van een zorgindicatie, dan wel maximaal 10 jaar in andere gevallen) blijft van toepassing, tenzij onderbouwd kan worden dat de zorgvuldige toedeling van functies niet in het geding is. In dat geval kan de gemeente (op verzoek van de aanvrager) overwegen om kavelsplitsing toe te staan.

22

2) Er wordt ingezet op bewustwording, begeleiding en regelingen om de doorstroming naar geschikte woningen te bevorderen. Uitwerking Woningaanpassing >

De gemeente hanteert soepele regels voor het aanpassen van woningen in de bestaande woningvoorraad (met trapliften, hellingbanen, aan- en uitbouwen), met in achtneming van een zorgvuldige toedeling van functies (de beoogde woonvorm moet zich verhouden tot de directe woonomgeving qua structuur en uitstraling en geen belemmeringen opleveren voor nabijgelegen percelen).

>

De gemeente maakt afspraken met woningcorporaties om hun woningvoorraad levensloopgeschikt te maken, zodat deze aansluit bij de behoeften van senioren en andere doelgroepen met specifieke woonwensen. Hierdoor kunnen mensen langer zelfstandig thuis blijven wonen, ook als hun zorgbehoefte verandert.

>

De gemeente streeft ernaar dat (huur)woningen die zijn aangepast via de Wmo (Wmo-woningen), beschikbaar blijven voor inwoners die een aangepaste woning nodig hebben vanwege de zorgbehoefte. Hierover maakt de gemeente concrete procesafspraken met corporaties.

Bewustwording en begeleiding >

De gemeente ondersteunt initiatieven die bijdragen aan een tijdige bewustwording.

>

De gemeente ondersteunt senioren in het aanpassen van de eigen woning door bij te dragen in de bekostiging van woningscans.

>

De gemeente ondersteunt waar nodig in de begeleiding van senioren naar passende woonruimte, bijvoorbeeld door vraag naar en aanbod van begeleiding bijeen te brengen. Onderzocht moet worden wat op dit vlak nodig is en hoe dit kan worden gerealiseerd.

Doorstroming 

Enkele corporaties in onze regio hanteren in dat kader al doorstroomregels voor huishoudens die eigenlijk niet meer passend wonen. Van groot naar beter is hiervan een bekend voorbeeld. Kleine huishoudens (vaak senioren) in te grote woningen wordt binnen die regeling de mogelijkheid geboden om naar een kleinere, passende woning te verhuizen.



De gemeente onderzoekt de inzet van financiële instrumenten om inwoners te stimuleren om door te stromen.

23

5.2.

Wonen voor aandachtsgroepen

1) Het woningaanbod voor aandachtsgroepen wordt vergroot. Definities Aandachtsgroepen

Arbeidsmigranten, woonwagenbewoners, dak- en thuislozen, sociaal urgenten, medisch urgenten, statushouders, uitwonende studenten, uitstromers uit intramurale instellingen, ontheemden uit Oekraïne.

Uitwerking Passende huisvesting voor aandachtsgroepen 

De gemeente streeft naar goede en passende huisvesting voor aandachtsgroepen in alle wijken van onze gemeente. Bij de (her)ontwikkeling van woningbouwlocaties neemt de gemeente in overweging of en op welke wijze de betrokken locatie geschikt is voor huisvesting van een of meerdere van de aandachtsgroepen.

2) Woonruimte voor arbeidsmigranten is veilig en humaan en draagt bij aan goede leefomstandigheden tegen een redelijke huurprijs. Uitwerking Betaalbare, veilige en humane woonruimte voor arbeidsmigranten 

Er is een Meldpunt Goed Verhuurderschap waar arbeidsmigranten terecht kunnen met meldingen, vragen en klachten.



Verhuurders zijn in staat arbeidsmigranten te informeren over rechten en plichten en waar ze terecht kunnen met meldingen, vragen en klachten. De gemeente reikt verhuurders hiervoor middelen aan uit de toolbox die de VNG heeft ontwikkeld.

3) Woonwagenbewoners hebben een duidelijk toekomstperspectief. Uitwerking Duidelijk toekomstperspectief woonwagenbewoners 

De (her)ontwikkeling van woonwagenlocaties verhoudt zich tot het recht van de woonwagengemeenschap om volgens hun culturele identiteit te wonen.



Het beleid geeft invulling aan de lokale situatie van onze woonwagengemeenschap. Naast het aantal benodigde standplaatsen gaat het ook om onder andere de manier van toewijzing van deze standplaatsen.

5.3.

Nieuwbouw en gewenste ontwikkelingen van de woningvoorraad

24

1) Er wordt voldoende woningen en woonruimten gebouwd voor de lokale en regionale behoefte tot en met 2030. Uitwerking Bouwopgave >

De gemeente stuurt erop dat over de periode 2024-2030 in ieder geval 1.066 woningen (netto) worden gebouwd, waarvan de helft toekomt aan de lokale behoefte op grond van de provinciale Bevolkings- en Woningbehoefteprognoses (2023). Over 2022-2024 zijn er inmiddels 499 gebouwd.

>

De gemeente spant zich in om zo mogelijk meer woningen te realiseren om bij te dragen aan de Beethovendeal4.

Aanpak 

De gemeente neemt nadrukkelijk de regie in handen en hanteert een programmatische aanpak voor de woningbouwopgave. Opgave, ontwikkelstrategie, locaties, programmering en samenwerkingsvormen om de doelen te bereiken, worden hierin samengebracht. Deze programmatische aanpak wordt in de eerste maanden van 2025 opgeleverd om daarna door het college te worden vastgesteld. Deze aanpak is nodig om de resterende opgave tot en met 2030 te realiseren, te weten: minimaal 1.066 woningen.



De gemeente stuurt erop dat: o

de totale plancapaciteit over de gehele periode ten minste 130% bedraagt van de opgave (in verband met planuitval); en

o

elk jaar voldoende harde plancapaciteit beschikbaar is voor de woningbouw in de drie daarop volgende jaren.

2) Het percentage sociale huur blijft tenminste op peil in onze gemeente. Uitwerking Sociale huur op peil houden 

De gemeente stuurt erop dat het percentage sociale huurwoningen in onze gemeente in 2030 tenminste 25,9%5 is van de gehele woningvoorraad.

3) Uitponden is in principe niet toegestaan. Uitwerking Regels voor uitponden van sociale huurwoningen 

Uitponden (het onttrekken door verkoop) van sociale huurwoningen is in beginsel niet toegestaan.



Uitzonderingen zijn mogelijk wanneer:

4

in de Beethovendeal spreken Rijk, regio en bedrijfsleven af dat de bouwopgave tot en met 2030 wordt verhoogd door de bouw van nog eens 17.000 woningen naar voren te halen. Dit brengt de totale hoeveelheid te bouwen woningen tot en met 2030 op circa 62.000 woningen. Naar evenredigheid betekent dit voor Geldrop-Mierlo totaal 1.517 woningen. 5 percentage sociale huurwoningen 2022, bron CBS.

25

o

nieuw aanbod wordt gerealiseerd, waarbij per saldo het aantal sociale huurwoningen in onze gemeente toeneemt;

>

o

de verkoop de sociale veerkracht in de buurt kan versterken en;

o

De woning tenminste het energielabel C heeft.

Wanneer het uit te ponden bezit (bij voorkeur weer langdurig) ten goede komt van huishoudens met lagere of middeninkomens (bijvoorbeeld via middenhuur of koopondersteunende maatregelen).

4) Het nieuwbouwprogramma bevat gemiddeld voor twee derde aan betaalbare woningen; a.

Gemiddeld 30% van de planvoorraad is bestemd voor sociale huur. Hierbij trekken we samen op met de woningcorporaties in onze gemeente.

b.

Gemiddeld 36% van de planvoorraad is bestemd voor middeldure huur en betaalbare koop, waarbij gestreefd wordt naar voldoende prijsdifferentiatie.

Uitwerking Woningcorporaties als sterke partners in de sociale woningbouwopgave 

De corporaties Woonbedrijf, Wooninc. (in Geldrop) en Compaen (in Mierlo) zijn belangrijke partners voor onze gemeente bij het



o

toewijzen van sociale huurwoningen aan onze inwoners,

o

realiseren van voldoende woonruimte in de sociale huur (en middenhuur) en het

o

investeren in een duurzame woonomgeving en leefbare en veerkrachtige buurten.

Jaarlijks maken we prestatieafspraken met corporaties en huurdersvertegenwoordigers van de sociale huurwoningen over betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en wonen en zorg.

Plancapaciteit bestaat uit minimaal 30% sociale huur 

Van alle woningen in de plancapaciteit is ten minste 30% een sociale huurwoning. Op planniveau kan hiervan naar boven of beneden afgeweken worden. Maar alleen als dit bijdraagt aan een betere mix van woningen en versterking van de veerkracht in de buurt of wijk.



In de tabel “Ontwikkelrichting woningbouwinitiatieven in buurten en wijken” geven we globaal aan wat er in de woningvoorraad moet gebeuren en waar toevoeging van sociale huur gewenst is. Dit vraagt nog om nadere specificering en om nadere afspraken met de corporaties. Zij zijn de eerstaangewezen partij om het deel sociale huur te (helpen) ontwikkelen, realiseren en uiteindelijk te beheren.



Onder het toevoegen van sociale huur verstaan we: nieuwbouw op braakliggend terrein, nieuwbouw in transformatiegebied (kantoor of bedrijf worden woningen), verbouw binnen bestaand corporatiebezit en sloop-nieuwbouw van corporatiebezit, met het oogmerk tot een meer en gevarieerder aanbod binnen het bezit te komen.



Uitgangspunten voor nieuwbouwplannen: o

in wijken en buurten waar sprake is van een lager aandeel sociale huurwoningen dan gemiddeld, bevatten woningbouwplannen een groter aandeel sociale huur (50 tot 100%).

26

o

in wijken en buurten waar sprake is van een hoger aandeel sociale huurwoningen dan gemiddeld, bevatten woningbouwplannen een kleiner aandeel sociale huur (< 30%). Hier wordt juist meer ingezet op middenhuur en eventuele verkoop met inzet van koopondersteunende maatregelen.

Betaalbare woningen in nieuwbouwplannen en prijsdifferentiatie 

Van alle woningen in de plancapaciteit is ten minste 36% een middeldure huur- of betaalbare koopwoning. Op planniveau kan hiervan naar boven of beneden afgeweken worden. Maar alleen als dit bijdraagt aan een betere mix van woningen en versterking van de veerkracht in de buurt of wijk. In overeenstemming met de regionale afspraken streven we hierbij een verdeling na van 16% middeldure huur en 20% betaalbare koop.



Binnen het aandeel betaalbare koop heeft minimaal een kwart van de woningen een koopprijs vrij op naam die valt in de prijscategorie ‘lage middeldure koop’ volgens de Regionale Begrippenlijst.

5) Voor nieuwbouw van sociale huurwoningen geldt: WoonST, tenzij. Uitwerking WoonST, tenzij... 

WoonST is het bouwstroomconcept van de woningcorporaties. Binnen dit concept – gericht op het versneld, betaalbaar en circulair bouwen van kwalitatieve huurwoningen – zijn 6 productmarktcombinaties uitgewerkt (voor kleine huishoudens, kleine gezinnen en senioren, zowel grondgebonden als gestapeld). Buiten gestandaardiseerde indelingen van de woningen kan gevarieerd worden met materiaalgebruik, kleur en afwerking.



Voor sociale huur geldt WoonST als uitgangspunt voor de ontwikkeling, tenzij aantoonbaar is dat omgevingsfactoren maken dat WoonST niet haalbaar is.



Voor middeldure huur door corporaties heeft WoonST de voorkeur.

Standaard kaveloppervlakten sociale huur 

Bij de bouw van sociale huurwoningen gelden vaste kaveloppervlakten van circa 90 m2 voor grondgebonden woningen. De kavelprijs per sociale huurwoning is hierop berekend. Deze kavelprijs vormt ook de basis voor sociale huurappartementen. Zie ook ‘de juiste woning op de juiste plek'.

27

6) Nieuwe gemeentelijke grondposities en vrijkomend maatschappelijk vastgoed in buurten waar een tekort is aan betaalbare woningen, worden maximaal benut voor betaalbare woningbouw. Uitwerking Grondprijzen sociale huur >

De grondprijs voor een m2 grondgebonden sociale huurwoning voor 2025 bedraagt € 280,- per m2 exclusief btw. Dit bedraagt de prijs wanneer corporaties van de gemeentegrond afnemen. De genoemde grondprijs is een all in-prijs. De kosten voor verwerving, planvorming en procedures, nadeelcompensatie, bouw- en woonrijp maken, nutsvoorzieningen, parkeergelegenheid in de openbare ruimte en bijdragen voor kostenverhaal en financiële bijdragen maken onderdeel uit van deze grondprijs.

>

Als er sociale huurwoningen worden gerealiseerd op gronden van derden, dan zal de gemeente in de anterieure overeenkomst met ontwikkelende partijen opnemen dat de grond voor de sociale huurwoningen voor de genoemde grondprijs per m2 moet worden overgedragen aan een woningcorporatie.

Vaste grondprijs per kavel of appartement >

De gemeente streeft naar een gemiddelde grondgebonden kavel per sociale huurwoning van 90 m2. Dat leidt tot een gemiddelde prijs per kavel van ruim € 25.000,-. Voor appartementen in de sociale huur zal het grondwaardeaandeel per appartement ook niet hoger zijn dan deze € 25.000,-.

Kostenverhaal >

Ook voor plannen op gronden van woningcorporaties zijn het kostenverhaal en de financiële bijdragen verplicht, tenzij er aantoonbaar een tekort rust op de gehele grondexploitatie van het betreffende project. Dat betekent dat ook voor elke te bouwen woning door of in opdracht van een woningcorporatie afdrachten in beginsel in rekening worden gebracht. Gezien de bijdragen naar draagkracht zijn de afdrachten voor sociale huurwoningen echter wel aanzienlijk lager dan die voor andere woningcategorieën.

Tegemoetkoming sociale woningbouw >

Grondeigenaren kunnen op verzoek in aanmerking komen voor een tegemoetkoming uit de Reserve sociale woningbouw als voor de betreffende grondexploitatie een tekort ontstaat als gevolg van dit hogere aandeel sociale huurwoningen dan het gemiddelde aandeel van 30%. o

De maximale bijdrage wordt berekend op basis van het verschil tussen de netto vóór kostenverhaal gecorrigeerde grondopbrengst van een plan met een gemiddeld programma (30% sociale huur, 36% middeldure koop en huur, 34% dure koop en huur (conform Nationale Bouwen Woonagenda (2022) en Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (2023)) en de netto vóór kostenverhaal gecorrigeerde grondopbrengst van een plan met een hoger aandeel sociale huurwoningen.

o

Randvoorwaarde: ▪

voor de in te brengen gronden is een marktconforme prijs is betaald op basis van de gebruikerswaarde (getaxeerde grondwaarde op basis van de bestaande functie cq de bestemming)

28

▪

voor corporatiebezit wordt dat de actuele boekwaarde van de betreffende woningen gehanteerd.

▪

de bijdrage kan nooit hoger zijn dan het door de gemeente berekende grondexploitatietekort voor de betreffende ontwikkeling.

7) Nieuwbouwplannen dragen naar typologie, prijscategorie en doelgroep bij aan variëteit en een goede balans over alle wijken en buurten. Uitwerking De juiste woning op de juiste plek 

Een buurt of wijk met een goede mix wordt gekenmerkt door diversiteit in woningaanbod, en waar mensen van verschillende achtergronden en inkomensniveaus samen kunnen wonen. Deze buurten en wijken kennen een sterke sociale veerkracht. Met krachtige netwerken waarbij mensen de mogelijkheid hebben om in de eigen buurt wooncarrière te maken.



Om een goede mix van de voorraad per buurt te realiseren, geeft de gemeente per buurt aan voor welke doelgroepen en prijsklassen gebouwd mag worden. Buurten waar thans sprake is van een onevenwichtige mix krijgen een bouwopgave om meer of minder sociale huisvesting te realiseren.



Op buurt- en wijkniveau is de bestaande woningvoorraad inzichtelijk naar typologie, prijscategorie en doelgroep. Dit inzicht vormt het uitgangspunt voor het bepalen van het programma voor de te ontwikkelen locaties en gebieden in de betreffende buurt en wijk. Bijlage XX bevat hiervoor de basis.



Het woningbouwprogramma wordt gemonitord. Bestuur, inwoners en overige stakeholders hebben via een publieke versie inzicht in het woningbouwprogramma. De publieke versie bevat de plannen die in studie, in voorbereiding of in uitvoering zijn.



De kwaliteit van woningbouwplannen wordt getoetst aan de Brainport Principes, zoals vastgelegd in het Afsprakenkader Wonen van het SGE (2022). Deze principes fungeren als richtlijnen en inspiratiekader om ruimtelijke kwaliteit, passende woonmilieus, innovatie, duurzaamheid, gezonde verstedelijking en leefbaarheid te bevorderen binnen onze woningbouwprojecten.



De bouw van appartementen is zowel in Mierlo als Geldrop voorstelbaar. Voor Mierlo moeten plannen zich verhouden tot het dorpse woonmilieu en voor Geldrop mag het plan een meer stedelijke uitstraling hebben.

29

Ontwikkelrichting woningbouwinitiatieven in buurten en wijken >

De gemeente streeft op vrijkomende locaties in de volgende buurten / wijken naar de volgende ontwikkelrichting voor woningbouwinitiatieven: Wijk / buurt

Karakteristiek bestaande voorraad (2022/2023)

Gewenste ontwikkelrichting

Zesgehuchten

Inwonertal

3.600

•

Wonen met zorg (geclusterd, vpt / mpt)

Kleine huishoudens

1.000 (1.575 pers.)

•

50—100% van programma sociale huur

•

Middenhuur en betaalbare koop

Inwoners ouder dan 65 jaar

Ca 900

Aantal woningen

1.500

-

Gezinswoningen

88%

-

Rij- en hoekwoningen

50%

-

Appartementen

25%

•

Wonen met zorg (geclusterd, vpt / mpt)

•

50—100% van programma sociale huur

•

Wonen met zorg (geclusterd, vpt / mpt)

•

50—100% van programma sociale huur

•

Wonen met zorg (geclusterd, vpt / mpt)

•

50—100% van programma sociale huur

•

(met uitzondering van locaties die vallen onder de

Genoenhuis

Skandia

Huur, waarvan corporatiebezit

14%, 9%

Vloeroppervlak > 135 m2

50%

Inwonertal

3.600

Kleine huishoudens

800 (1.280 personen)

Inwoners ouder dan 65 jaar

550

Aantal woningen

1.450

-

Gezinswoningen

96%

-

Rij- en hoekwoningen

75%

-

Appartementen

5%

Huur, waarvan corporatiebezit

19%, 14%

Vloeroppervlak > 135 m2

61%

Inwonertal

3.150

Kleine huishoudens

Centrum

Inwoners ouder dan 65 jaar

540

Aantal woningen

1.300

-

Gezinswoningen

95%

-

Rij- en hoekwoningen

73%

-

Appartementen

5%

Huur, waarvan corporatiebezit

19%, 0%

Vloeroppervlak > 135 m2

33%

Inwonertal

2.850

Kleine huishoudens

1.250

Inwoners ouder dan 65 jaar

Akert

Woningbouwimpuls)

Aantal woningen

1.530

-

Gezinswoningen

42%

-

Rij- en hoekwoningen

28%

-

Appartementen

58%

Huur, waarvan corporatiebezit

45%, 22%

Vloeroppervlak > 135 m2

33%

Inwonertal

2.140

Kleine huishoudens

900 (1.170 personen)

Inwoners ouder dan 65 jaar

600

•

Wonen met zorg (geclusterd, vpt / mpt)

•

Mix van sociale huur en middenhuur, evt betaalbare koop

30

Aantal woningen

1.200

-

Gezinswoningen

40%

-

Rij- en hoekwoningen

33%

-

Appartementen

60%

Huur, waarvan corporatiebezit

49%, 41%

Vloeroppervlak > 135 m2 Braakhuizen-N

Braakhuizen-Z

Inwonertal

4.530

Kleine huishoudens

1.150 (1.745 pers.)

Inwoners ouder dan 65 jaar

800

Aantal woningen

1.900

Gezinswoningen

82%

Rij- en hoekwoningen

80%

Appartementen

8%

Huur, waarvan corporatiebezit

25%, 19%

Vloeroppervlak > 135 m2

26%

Inwonertal

3.950

Kleine huishoudens

1.250 (1.785 pers.)

Inwoners ouder dan 65 jaar

900

Aantal woningen

1.820

-

Gezinswoningen

76%

-

Rij- en hoekwoningen

56%

-

Appartementen

24%

•

Wonen met zorg (geclusterd, vpt / mpt)

•

50—100% van programma sociale huur

•

Wonen met zorg (geclusterd, vpt / mpt)

•

Mix van sociale huur (<30%), middenhuur en betaalbare koop

Coevering

Huur, waarvan corporatiebezit

41%, 35%

Vloeroppervlak > 135 m2

22%

Inwonertal

5.250

Kleine huishoudens

1.830 (2.565 pers.)

Inwoners ouder dan 65 jaar

1.300

Aantal woningen

2.600

-

Gezinswoningen

59%

-

Rij- en hoekwoningen

58%

-

Appartementen

41%

•

Wonen met zorg (geclusterd, vpt / mpt)

•

Mix van sociale huur (< 30%), middenhuur en betaalbare koop

Mierlo

Mierlo-Dorp

Huur, waarvan corporatiebezit

64%, 56%

Vloeroppervlak > 135 m2

17%

Inwonertal

9.700

Kleine huishoudens

2.980 (4.320 pers.)

Inwoners ouder dan 65 jaar

2.500

Aantal woningen

4.350

-

Gezinswoningen

89%

-

Rij- en hoekwoningen

59%

-

Appartementen

11%

Huur, waarvan corporatiebezit

32%, 27%

Vloeroppervlak > 135 m2

51%

Inwonertal

2.240

•

Wonen met zorg (geclusterd, vpt / mpt)

•

Mix van sociale huur, middenhuur en betaalbare koop

•

Wonen met zorg (geclusterd, vpt / mpt)

31

Neerakkers

Kleine huishoudens

760 (1.025 personen)

Inwoners ouder dan 65 jaar

620

Aantal woningen

1.075

-

Gezinswoningen

…

-

Rij- en hoekwoningen

…

-

Appartementen

…

Huur, waarvan corporatiebezit

40%, 32%

Vloeroppervlak > 135 m2

…

Inwonertal

3.815

Kleine huishoudens

1.130 (1.690 pers.)

Inwoners ouder dan 65 jaar

1.010

Aantal woningen

1.710

-

Gezinswoningen

…

-

Rij- en hoekwoningen

…

-

Appartementen

…

•

Mix van sociale huur (< 30%), middenhuur en betaalbare koop

•

Wonen met zorg (geclusterd, vpt / mpt)

•

Mix van sociale huur (< 30%), middenhuur en betaalbare koop

Kerkakkers

Huur, waarvan corporatiebezit

38%, 37%

Vloeroppervlak > 135 m2

…

Inwonertal

2.995

Kleine huishoudens

785 (1.275 personen)

Inwoners ouder dan 65 jaar

820

Aantal woningen

1.260

-

Gezinswoningen

…

-

Rij- en hoekwoningen

…

-

Appartementen

…

•

Wonen met zorg (geclusterd, vpt / mpt)

•

Mix van sociale huur (50% < 100%), middenhuur en betaalbare koop

Luchen

Huur, waarvan corporatiebezit

16%, 13%

Vloeroppervlak > 135 m2

…

Inwonertal

1.630

Kleine huishoudens

260 (435 personen)

Inwoners ouder dan 65 jaar

170

Aantal woningen

610

-

Gezinswoningen

…

-

Rij- en hoekwoningen

…

-

Appartementen

…

•

Wonen met zorg (geclusterd, vpt / mpt)

•

Mix van sociale huur (50% < 100%), middenhuur en betaalbare koop

Huur, waarvan corporatiebezit

12%, 8%

Vloeroppervlak > 135 m2

…

Zelfbouw / eigentijdse woonvormen >

Wanneer (maatschappelijk) vastgoed vrijkomt, neemt de gemeente steeds in overweging of zelfbouw / eigentijdse woonvormen aan de orde kunnen zijn.

>

Onder zelfbouw / eigentijdse woonvormen verstaan we o

Tijdelijke bewoning: bewoning, waarbij de tijdelijkheid wordt bepaald door de woning zelf, de aard van de bewoning of de locatie

32

o

Tiny houses: gebouwd als primaire, volwaardige woningen op kleine schaal, niet als tweede woning of recreatiewoning. Mensen die een Tiny house bouwen of laten bouwen doen dat bewust vanuit de behoefte een meer eenvoudig, duurzaam leven te leiden, met een kleinere ecologische voetafdruk). Voor deze woonvorm gelden de volgende voorwaarden: ▪

De beoogde locatie voldoet aan de ambities en opgaven uit de omgevingsvisie;

▪

Het initiatief omvat minimaal een cluster van 5 Tiny houses6 en is gericht op een vorm van gemeenschappelijkheid / communityvorming;

▪

Bij ontwerp en bouw wordt slim gebruik gemaakt van ruimte en innovatieve technologieën, waarbij specifieke duurzaamheid en kwaliteit leidend zijn;

>

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap ▪

De beoogde locatie voldoet aan de ambities en opgaven uit de omgevingsvisie;

▪

Het initiatief heeft een beperkte schaal (richtaantal 20 woningen), waarbij het maatschappelijke karakter (ideele doelstelling, wonen met zorg, wonen voor senioren, communityvorming) sterke voorkeur geniet;

▪

Het is voor een goed proces vereist dat de deelnemers goed zijn georganiseerd (rechtsvorm, contracten, (mede)zeggenschap etc.)