Fazantlaan-West (Luchen)_vastgesteld_2_Regels excl markering

Bouwregels

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van de bestemming "Leiding-Riool". 10.2.1 Gebouwen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 10.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Leiding-Riool', geldt dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal 2,50 meter mag bedragen. 10.3

Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 10.2.1 ten behoeve van bebouwing als toegestaan ingevolge de ter plaatse op de verbeelding aan deze gronden gegeven andere bestemmingen, mits: a. geen onevenredige aantasting van de onder 10.1 genoemde leiding met bijbehorende beschermingszone plaatsvindt; b. Door de bouw en situering van het bouwwerk geen schade wordt of kan worden toegebracht aan de onder 10.1 genoemde leiding. c. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

34

Artikel 11

Waarde - Archeologie 2

De voor Waarde - Archeologie 2 (Waarde – Archeologie hoog) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden. 11.1

Bouwregels

Het is niet toegestaan te bouwen, met uitzondering van: a. de verbouw en/of nieuwbouw van bestaande gebouwen, voor zover bij de bouw de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of ruimtelijk gewijzigd en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan de grondwerkzaamheden van de bestaande bebouwing. b. de bouw van een bijgebouw van of uitbreiding van een bestaand hoofdgebouw met een oppervlakte van niet meer dan 500 m²; c. bouwwerken ten dienste van de in deze bestemming genoemde functies en ten dienste van overige aan deze gronden toegekende bestemmingen, voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,3 m ten opzichte van het maaiveld, voor zover de oppervlakte niet meer dan 500 m² bedraagt. 11.2

Afwijking van de bouwregels

a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 11.2 voor bouwwerken ten behoeve van samenvallende bestemmingen, indien en voor zover: 1. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat archeologische waarden daarmee niet onevenredig worden geschaad; 2. in voldoende mate is gegarandeerd dat de middels archeologisch onderzoek vastgestelde archeologische waarden worden veiliggesteld door technische maatregelen of een archeologische opgraving. b. In het belang van de archeologische monumentenzorg kunnen aan de omgevingsvergunning de volgende verplichtingen worden verbonden: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties. c. Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld sub a wordt verleend, wordt archeologisch advies ingewonnen. 11.3

Omgevingsvergunning voor het aanleggen

11.3.1 Werken en werkzaamheden a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het aanleggen de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden uit te (laten) voeren, over een oppervlakte van 500 m² of meer: 1. het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden, dieper dan 0,3 m onder maaiveld, waaronder begrepen het aanleggen van drainage; 2. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen;

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

35

3. het ophogen en egaliseren van gronden; 4. het verlagen van het waterpeil; 5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van objecten in de bodem; 6. het graven, verbreden en verdiepen van sloten, vijvers en andere wateren; 7. het omzetten van gras- of akkerland in een teelt waarbij grond wordt afgevoerd, waartoe gerekend wordt boomteelt en graszodenteelt; 8. het aanbrengen van ondergrondse transportleidingen en de daarmee verband houdende constructies; 9. het slopen van gebouwen en het verwijderen van funderingen waarbij grondroering plaatsvindt dieper dan 0,3 m dan maaiveld; 10. het slopen van gebouwen en het verwijderen van funderingen. b. De in sub a genoemde omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden over een oppervlakte van minder dan 500 m² geldt niet indien voor de datum van voorgenomen werken of werkzaamheden omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels of voor het aanleggen is verleend voor aangrenzende terreinen of terreinen op een afstand van minder dan 25 m van het onderhavige terrein. 11.3.2 Uitzonderingen Het in lid 11.3.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: a. In het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige; b.

Reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende omgevingsvergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan; c. Het normale onderhoud en/of gebruik betreffen. 11.3.3 Toelaatbaarheid De in lid 11.3.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend: a. Indien door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, één of meer archeologische waarden van de betreffende gronden, niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind; b. Indien door vooraf door aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie is overgelegd waaruit blijkt dat in de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld dat: 1. de archeologische waarden in voldoende mate zijn zeker gesteld; of 2. er geen archeologische waarden aanwezig zijn; of 3. de archeologische waarden hierdoor niet of niet onevenredig worden geschaad; c.

Indien het niet mogelijk is de middels archeologisch onderzoek vastgestelde aanwezige archeologische waarden geheel of gedeeltelijk te behouden, wordt aan de omgevingsvergunning de voorwaarde verbonden dat voorafgaand aan het uitvoeren van de werken en/of werkzaamheden een archeologische opgraving zal plaatsvinden of dat een archeologische begeleiding zal plaatsvinden; d. Nadat het bevoegd gezag advies heeft ingewonnen bij een door hen aan te wijzen ter zake deskundige.

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

36

Artikel 12 12.1

Waarde - Archeologie 3

Bestemmingsomschrijving

De voor Waarde - Archeologie 3 (Waarde – Archeologie hoog, esdek) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden. 12.2

Bouwregels

Het is niet toegestaan te bouwen, met uitzondering van: a. De verbouw en/of nieuwbouw van bestaande gebouwen, voor zover bij de bouw de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of ruimtelijk gewijzigd en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,5 m ten opzichte van het maaiveld; b. De bouw van een bijgebouw van of uitbreiding van een bestaand hoofdgebouw met een oppervlakte van niet meer dan 500 m²; c. bouwwerken ten dienste van de in deze bestemming genoemde functies en ten dienste van overige aan deze gronden toegekende bestemmingen, voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,5 m ten opzichte van het maaiveld, voor zover de oppervlakte niet meer dan 500 m² bedraagt. 12.3

Afwijking van de bouwregels

a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 12.2 voor bouwwerken ten behoeve van samenvallende bestemmingen, indien en voor zover: 1. met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat archeologische waarden daarmee niet onevenredig worden geschaad; 2. in voldoende mate is gegarandeerd dat de middels archeologisch onderzoek vastgestelde archeologische waarden worden veiliggesteld door technische maatregelen of een archeologische opgraving. b. In het belang van de archeologische monumentenzorg kunnen aan de omgevingsvergunning de volgende verplichtingen worden verbonden: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties. c. Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld sub a wordt verleend, wordt archeologisch advies ingewonnen. 12.4

Omgevingsvergunning voor het aanleggen

12.4.1 Werken en werkzaamheden a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het aanleggen de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden uit te (laten) voeren, over een oppervlakte van 500 m² of meer 1. het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden, dieper dan 0,5 m onder maaiveld, waaronder begrepen het aanleggen van Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

37

drainage; het aanbrengen van diepwortelende beplantingen; het ophogen en egaliseren van gronden; het verlagen van het waterpeil; het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van objecten in de bodem; 6. het graven, verbreden en verdiepen van sloten, vijvers en andere wateren; 7. het omzetten van gras- of akkerland in een teelt waarbij grond wordt afgevoerd, waartoe gerekend wordt boomteelt en graszodenteelt; 8. het aanbrengen van ondergrondse transportleidingen en de daarmee verband houdende constructies; 9. het slopen van gebouwen en het verwijderen van funderingen waarbij grondroering plaatsvindt dieper dan 0,5 m dan maaiveld. b. De in sub a genoemde omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden over een oppervlakte van minder dan 500 m² geldt niet indien voor de datum van voorgenomen werken of werkzaamheden een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels of voor het aanleggen is verleend voor aangrenzende terreinen of terreinen op een afstand van minder dan 25 m van het onderhavige terrein. 2. 3. 4. 5.

12.4.2 Uitzonderingen Het in lid 12.4.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: a. in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige; b. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende omgevingsvergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan; c. het normale onderhoud en/of gebruik betreffen. 12.4.3 Toelaatbaarheid De in lid 12.4.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend: a. indien door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, één of meer archeologische waarden van de betreffende gronden, niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind; b. indien door vooraf door aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie is overgelegd waaruit blijkt dat in de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld dat: 1. de archeologische waarden in voldoende mate zijn zeker gesteld; of 2. er geen archeologische waarden aanwezig zijn; of 3.

de archeologische waarden hierdoor niet of niet onevenredig worden geschaad. c. indien het niet mogelijk is de middels archeologisch onderzoek vastgestelde aanwezige archeologische waarden geheel of gedeeltelijk te behouden, wordt aan de omgevingsvergunning de voorwaarde verbonden dat voorafgaand aan het uitvoeren van de werken en/of werkzaamheden een archeologische opgraving zal plaatsvinden of dat een archeologische begeleiding zal plaatsvinden; d. nadat het bevoegd gezag advies heeft ingewonnen bij een door hen aan te wijzen ter zake deskundige.

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

38

Hoofdstuk 3 Artikel 13

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

39

Artikel 14 14.1

Algemene bouwregels

Bestaande afwijkende maatvoering

In die gevallen dat de (goot)hoogte, de oppervlakte, de inhoud, een bebouwingspercentage en/of de afstand tot de weg of perceelsgrenzen en andere maten, van een bouwwerk dat legaal aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, voor in overeenstemming met het bepaalde in de woningwet tot stand gekomen, op het tijdstip van terinzagelegging van het plan: minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, respectievelijk toegestaan, geldt die bestaande maatvoering in afwijking daarvan als minimaal toegestaan; meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, respectievelijk toegestaan, geldt die bestaande maatvoering in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

40

Artikel 15 15.1

Algemene gebruiksregels

Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan: a. Gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of een escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie; b. Het gebruik van aanbouwen en bijgebouwen als zelfstandige dan wel afhankelijke woonruimte.

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

41

Artikel 16 16.1

Algemene aanduidingsregels

Vrijwaringszone - weg

a. Ter plaatse van de aanduiding 'Vrijwaringszone - weg' zijn geen nieuwe bouwwerken toegestaan die een toekomstige aanleg van een ontsluitingsweg kunnen belemmeren. 16.2

overige zone - attentiezone waterhuishouding

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - attentiezone waterhuishouding' zijn geen werkzaamheden toegestaan die een negatief effect hebben op de hydrologische instandhoudingsdoelen van het hierbinnen gelegen Natuur Netwerk Brabant. Hiertoe behoort: a. het verzetten van grond van meer dan 100 m³ of op een diepte van meer dan 60 cm beneden maaiveld, voor zover geen omgevingsvergunning is vereist voor een ontgrondingsactiviteit; b. de aanleg van drainage ongeacht de diepte, tenzij het gaat om vervanging van een bestaande drainage of werkzaamheden die behoren tot het normale beheer en onderhoud van de gronden ; c. het verlagen van de grondwaterstand anders dan door middel van het graven van sloten of het toepassen van drainagemiddelen, met uitzondering van grondwateronttrekkingen; en d. het beperken van het buiten een agrarisch bouwperceel aanbrengen van verharde oppervlakten.

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

42

Artikel 17 17.1

Algemene afwijkingsregels

Algemeen

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van: a. in het plan genoemde oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. Hieronder zijn niet begrepen de in het plan genoemde gooten bouwhoogtes; b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing; c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van andere bouwwerken ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m; d. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m. 17.2

Inperking afwijkingsbevoegdheid

De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 14.1 kan slechts worden verleend, mits: a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad; b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

43

Artikel 18 18.1

Algemene procedureregels

Nadere eisen

Bij toepassing van de nadere eisen regeling, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. 18.2

Procedure wijzigingsplannen

Artikel 3.9a Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat op de voorbereiding van een wijzigingsplan afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit houdt in dat het ontwerp wijzigingsplan gedurende 6 weken ter inzage ligt voordat het wordt vastgesteld. In deze periode van 6 weken kunnen belanghebbende een zienswijze indienen. Voordat deze voorbereidingsprocedure start stelt de raad de uitgangspunten vast voor het opstellen van het wijzigingsplan, rekening houdend met wijzigingsregels die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. Bij het vaststellen van deze uitgangspunten wordt in ieder geval aangegeven op welke wijze derden (burgers en eventuele andere partijen) betrokken worden in de planvoorbereiding.

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

44

Artikel 19 19.1

Overige regels

Parkeren

19.1.1 Bouwen Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hiervoor gelden de volgende regels: a. in het geval van de oprichting, uitbreiding of wijziging van een gebouw dient ten behoeve van het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hierbij dient te worden voldaan aan de parkeerkencijfers van de Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo of een andere Parkeernota zoals geldend ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning, of op dat moment geldende gemeentelijk parkeerbeleid. Hierbij wordt de norm berekend over het nieuw te bouwen of te wijzigen gedeelte; b. bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien: 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; en/of 2. het ruimtelijk gezien niet wenselijk is de nodige parkeer- of stallingruimte op eigen terrein te voorzien; en/of 3. aangetoond kan worden dat er voldoende openbare parkeerplaatsen binnen een acceptabele afstand aanwezig zijn die benut kunnen worden; c. afwijken als bedoeld in sub b is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: 1.

de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden; 2. de parkeersituatie in de openbare ruimte; 3. de woon- en leefsituatie; 4. verkeersveiligheid. 19.1.2 Voorwaarden Aan omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 19.1.1 worden voorwaarden verbonden, waaronder ten minste een instandhoudingsplicht van voldoende parkeergelegenheid. 19.1.3 Gebruik Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt gerekend een functiewijziging van bouwwerken of onbebouwde gronden in een gebruiksfunctie passend binnen de bestemming met een grotere parkeerbehoefte dan in de bestaande situatie, zonder dat in voldoende mate ruimte aanwezig is op eigen terrein ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's. 19.1.4 Afwijken Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 19.1.3 indien: a. voldaan wordt aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen volgens de parkeerkencijfers van de Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo of een andere Parkeernota, zoals geldend ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan; b. uit een parkeeronderzoek blijkt dat minder parkeerplaatsen noodzakelijk zijn; c. het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeerplaatsen wordt voorzien. Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

45

19.2

Voorwaardelijke verplichting waterberging

Binnen het bestemmingsplangebied is het gebruik van gronden en gebouwen slechts toegestaan als: a. de toename van de afvoer van afstromend hemelwater gecompenseerd wordt conform de eisen van het waterschap en voorzien is de realisatie en instandhouding van waterbergingsvoorziening c.q. infiltratievoorziening met voldoende capaciteit; met dien verstande dat: b. een bergingsvoorziening c.q. infiltratievoorziening met een minimale omvang van 60mm per m² verhard oppervlak dient te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden. c. de bodem van de voorziening moet boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand liggen;

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

46

Hoofdstuk 4 Artikel 20 20.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, b. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; c. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan; d. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij omgevingsvergunning afwijken van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%; e. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 20.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

47

Artikel 21

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Fazantlaan-West (Luchen)'.

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

48

Bijlagen bij regels

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

49

Bijlage 1 Landschappelijk inpassingsplan

Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld

50

Landschappelijke inpassing Fazantlaan-West Gemeente Geldrop-Mierlo December 2023

colofon

projectnaam Landschappelijke inpassing Fazantlaan-West Gemeente Geldrop-Mierlo datum December 2023 projectnummer P06381 opdrachtgever Gemeente Geldrop-Mierlo BRO projectleider RTa projectteam RTa, TNo bron kaft BRO

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Inhoudsopgave 1

Inleiding

4

2

Inpassingsplan

8

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

2.1 2.2 2.3

Aanleiding en initiatief Projectgebied Stedenbouwkundig plan Beleidskaders Landschapsanalyse Huidige situatie

Inpassingsmaatregelen Beplantingsindicatie Kwaliteitsverbetering

4 4 4 5 6 7

9 9 10

Landschappelijke inpassing - Gemeente Geldrop-Mierlo

3

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en initiatief

Gemeente Geldrop-Mierlo heeft het voornemen om nieuwe woningen te realiseren op twee verschillende percelen gelegen aan de Fazantlaan en de Luchenseheide in Luchen (Mierlo-Noord). De gemeente heeft hiervoor een stedenbouwkundig plan opgezet. Ten behoeve van de ruimtelijke procedure is daarnaast een landschappelijk inpassingsplan noodzakelijk. Een plan kan immers afbreuk doen aan bestaande landschappelijke of cultuurhistorische waarden. De landschappelijke inpassing bestudeert de omgeving en aan de hand daarvan worden ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld. Als aan deze voorwaarden worden voldaan kan de bebouwing op een natuurlijke en verzorgde wijze worden ingepast en aansluiten op de aanwezige landschapsstructuren.

1.2

Projectgebied

Het projectgebied betreft het onbebouwde gebied aan de westzijde van de Fazantlaan. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door het reeds ontwikkelde gebied van Groot Luchen, het zogenaamde Luchen Fase 2. Het plangebied sluit hier aan op de woonpercelen en ontsluitingsweg Zandoogje. In het zuiden begrenzen de woningen aan de Eksterlaan het gebied en in het westen de Luchense Heide en de agrarische percelen in het buitengebied. Het gehele plangebied is in eigendom van de gemeente, het gaat daarbij om de percelen die kadastraal bekend staan als nummer 1761, 349, 6348, 1330, 2408 en 905.

1.3

Ten noorden van de Luchenseheide bevinden zich 8 woningen die aansluiten op het buitengebied. De overgang naar het buitengebied bestaat uit een open parkstructuur met solitaire beplanting en waterbergingsvoorzieningen. Ten zuiden van de Luchenseheide en aangrenzend aan de bosrand (Molenheide) bevinden zich 5 woningen. Om aansluiting de vinden op het karakter van het bosgebied wordt de bosstructuur doorgetrokken binnen het plan. Aan de achterzijde van de woonpercelen vormt een strook van heesters (5 meter) de overgang naar de direct aangrenzde bospercelen. Gezien de bestaande grote bomen is het niet mogelijk om binnen deze overgangszone met nieuwe bomen te werken. In het verlengde van de wijk worden echter wel bomen aangeplant. Een afwisseling van bomen en heesters zorgt binnen deze wijk voor een bosrijk karakter. De overige woningen oriënteren zich aan de Fazantlaan en de nieuwe ontsluitingsweg. Hierin vormt de Fazantlaan de ruimtelijke drager als bomenlaan met een dubbele bomenrij. Deze structuur loopt door tot aan de overgang naar de Koolmees en Zandoogje.

Stedenbouwkundig plan

In het stedenbouwkundig plan is een opzet gemaakt voor de inrichting van woonpercelen en de openbare ruimte binnen het plangebied. Het stedenbouwkundig plan bevat 15 bungolows, 5 vrijstaande reguliere woningen, een ontwikkelveld voor tinyhouses en groene verblijfsruimtes. Grofweg kunnen de 20 woningen in drie gebieden worden opgedeeld.

Figuur 1: Ligging plangebied (Google Maps).

Landschappelijke inpassing - Gemeente Geldrop-Mierlo

Figuur 2: Stedenbouwkundig plan (BRO 2023).

4

1.4

Beleidskaders

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De planlocatie is in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant deels gelegen binnen het ‘Landelijk gebied’ (zuidkant), ‘Groenblauwe mantel’ en ‘Stedelijke ontwikkeling’. Ontwikkelingen binnen het ‘Landelijke gebied’ gaan gepaard met een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving conform Artikel 3.9 ‘Kwaliteitsverbetering landschap’. Dit weegt extra zwaar in het gebied dat is aangeduid als ‘Groenblauwe mantel’, wat conform Artikel 3.32 ‘Landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel’ stuurt op de versterking van de aanwezig landschappelijke en ecologische waarden. Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo 2040 In de Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo (vastgesteld op 6 januari 2023) is op de landschapstypenkaart te zien dat het plangebied binnen de overgang van bosgebied naar het bestaand stedelijk gebied valt. Het plangebied ligt aan de oostelijke rand van het deelgebied de Molenheide. Binnen dit deelgebied wordt voornamelijk ingezet op het versterken van het recreatief medegebruik door bewoners en het versterken van de natuurkwaliteiten. Dit benadrukt het belang van een landschappelijke inpassing van het nieuwe woongebied en een bijdrage aan de versterking van natuurwaarden.

Bestemmingsplan Binnen het plangebied vigeren twee bestemmingsplannen. De Luchenseheide en het deel ten noorden hiervan vallen binnen het bestemmingsplan ‘Groot Luchen’ (vastgesteld op 29-12-2015). Dit deel valt onder de enkelbestemming ‘Wonen - 2’, dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 2 en 3, en de gebiedsaanduiding ‘wetgevingzone - wijzigingsgebied 1’. Wonen binnen dit gebied is dus toegestaan mits er wordt voldaan aan een archeologische onderzoek.

Het deel ten zuiden van de Luchenseheide valt binnen het bestemmingsplan ‘Mierlo’ (vastegeld op 29-08-2008), waarin het is aangeduid als ‘kernrandgebied’. Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen en agrarische doeleinden. Gezien het voornemen voor het realiseren van woningen binnen dit gebied is het initiatief daarmee in strijd met het vigerend bestemmingsplan.

Figuur 3: Interim omgevingsverordening, groenblauwe mantel

Figuur 4: Vigerend bestemmingsplan ‘Mierlo’

Figuur 5: Landschaptypenkaart, omgevingsvisie Geldrop-Mierlo 2024

Figuur 6: Vigerend bestemmingsplan ‘Groot Luchen’

Landschappelijke inpassing - Gemeente Geldrop-Mierlo

5

1.5

Landschapsanalyse

Ontstaansgeschiedenis Het plangebied ligt op de overgang van een bosgebied (Molenheide) naar open akkers. Door omvorming van bosgebied naar landbouwpercelen is de omgeving in de afgelopen eeuw sterk veranderd. Van de voormalige kleinschaligheid zijn enkel een aantal bomenrijen over die op kavelgrenzen hebben gestaan. De Fazantlaan en Luchenseheide zijn voorbeelden van historische wegen die worden begeleidt door bomenrijen. Deze relicten zijn daarmee ruimtelijke dragers in het gebied en markeren de overgang naar de open akkers. Luchen heeft zich vanaf 2010 uitgebreid van een compact bebouwingcluster tot de volledig wijk en vormt daarbij ook de directe rand van het plangebied. Ook Mierlo heeft zich verder uitgebreidt tot aan Luchen. Het Weteringpark vormt hierin de scheiding tussen de nieuwbouwwijk en de kern van Mierlo. Landschapskenmerken Het bos en mozaïeklandschap kenmerkt zich door verschillende verschijningsvormen waaronder, bossen, heiden, vennen, oude weides en akkers. Het is een veelal besloten landschap door de aanwezigheid van groenelementen. Door de lage bebouwingsconcentraties in deze gebieden staat een groen karakter voorop. De landschapskenmerken van het gebied bestaan uit: • Het verkavelingspatroon is grillig ter plaatse de landduinen en rechtlijnig bij veengebieden, kleinschalig karakter met contrast tussen open en gesloten gebieden.

• Kleine akkers en weides met een open karakter afwisselend met besloten bosschages. • Het waternetwerk typeert zich door moerassige landschapsdelen, greppels en een diepe grondwaterstand. • Weinig verharde wegen, veelal bospaden. • Landschapselementen als houtsingels, heggen en lanen • Lage bebouwingsgraad.

Doel Binnen het bos- en mozaïeklandschap gaat er extra aandacht uit naar het aanleggen van kleinschalige landschapselementen als bosjes, houtwallen, singels bomenrijen, lanen en solitaire bomen. Hierbij wordt er gestreefd naar een afwisselend open en dicht landschap. Rondom de aanwezige bebouwing wordt er ingezet op het stimuleren van de aanleg van erfbeplanting.

Figuur 7: Historische kaart 1950, bron: topotijdreis

Figuur 8: Historische kaart 2000, bron: topotijdreis

Landschappelijke inpassing - Gemeente Geldrop-Mierlo

Figuur 9: Historische kaart 2022, bron: topotijdreis

6

1.6

Huidige situatie

Het plangebied is door de ligging van de Luchenseheide op te delen in twee gebieden. Het perceel ten noorden van de Luchenseheide is momenteel in agrarisch gebruik. Het vormt de directe overgang naar het buitengebied met een open karakter en ligt hoger dan het plangebied. De uitbreidingswijk Luchen zorgt voor een harde rand, met als logisch aannopingspunt voor uitbreiding de weg Zandoogje. Ten zuiden van de Luchenseheide bevinden zich ook agrarische gronden. Deze zijn verdeeld in een gebied dat in eigendom is van de gemeente en particuliere grond. Aan de zuidrand van de agrarische percelen zorgen woningen aan de Fazantlaan en Eksterlaan voor een stedenbouwkundige rand. De westrand wordt begrensd door bosgebied de Molenheide en leidt hiertoe tot een schaduwrijke rand. De Fazantlaan vormt een belangrijke structuurdrager aan de oostzijde en bestaat uit een zandpad met een enkele bomenrij van populieren.

Figuur 10: Agrarisch perceel ten noorden van Luchenseheide

Figuur 11: Agrarisch perceel ten zuiden van Luchenseheide met bomenrij

Figuur 12: Fazantlaan met enkele bomenrij

Figuur 13: Bosrand westzijde

De twee gebieden onderscheiden zich ook qua hoogtepeil. Het noordelijke deel ligt hoger en waaiert vanuit het noorden langzaam uit naar het zuiden. Het zuidelijke deel kent een redelijke gelijke hoogte maar ligt lagere ten opzichte van het noordelijke deel.

Landschappelijke inpassing - Gemeente Geldrop-Mierlo

7

2

Inpassingsplan

Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Om de planontwikkeling mogelijk te maken, zijn een aantal inpassingsmaatregelen voorgesteld op basis van het stedenbouwkundig plan, de beleidskaders en kennis van het landschap en locatie. Nevenstaande schets illustreert de voorgestelde maatregelen. Om de woningen ten noorden van de Luchenseheide aan te laten sluiten op het buitengebied is er een parkachtige zone aangelegd met daarin solitaire bomen en waterbergingsvoorzieningen. Een transparante overgang is hier van belang om de relatie tussen het nieuwe woongebied en de open akkers te behouden. Het behouden van openheid en doorzichten is hierin wenselijk. Ten zuiden van de Luchenseheide is het juist belangrijk om aan te sluiten op de beslotenheid van het bosgebied. Percelen die aansluiten op het bos worden aan de achterzijde voorzien van een strook heesters, zodat er een zachte overgang ontstaat. Het boskarakter wordt in de openbare ruimte doorgetrokken met bomen in combinatie met lage begroeiing. Aan de oostkant worden de bestaande bomen gerooid en maken plaats voor een nieuwe dubbele bomenrij. De bomenrij versterkt de kamerstructuur en verbindt de bestaande wijk met het nieuwe woongebied. Concreet zijn de volgende ingrepen voorgesteld: 1. Aanplanten solitaire bomen op overgang naar buitengebied 2.

Wadi’s voor waterberging; 3. Zo veel mogelijk behouden en inpassen van bestaande bomen; 4. Aanplant heesters (5 m) t.b.v. overgang met bosgebied; 5. Nieuwe bomen aanplanten in de openbare ruimte ter versterking van het boskarakter; 6. Dubbele bomenrij Fazantlaan herplanten. Figuur 14: Landschappelijke inpassing

Landschappelijke inpassing - Gemeente Geldrop-Mierlo

8

2.1

Inpassingsmaatregelen

1. Aanplanten solitaire bomen op overgang buitengebied Om de openheid tussen de aanliggende akkers en de nieuwe woningen te behouden is het van belang dat er wordt gewerkt met een transparante groenstructuur. Binnen de parkstructuur wordt er daarom enkel gewerkt met solitaire bomen. Doorzichten naar het aanliggend buitengebied blijft hiermee behouden. Een afwisseling in groottes en soorten van bomen zorgt voor diversiteit. 2. Wadi’s voor waterberging Het toevoegen van het verhard oppervlakte leidt tot een bergingsopgave wat opgevangen moet worden. De exacte bergingsopgave en capaciteit zal in een volgende fase nader worden uitgewerkt in een inrichtingsplan voor de openbare ruimte. Naast de waterbergende functie hebben de wadi’s een verblijfsfunctie. Wandelpaden, speelvoorzieningen en zitplekjes maken de wadi’s beleefbaar. Daarbij komt kijken dat de wadi’s in het noorden bijdragen aan een natuurlijkere overgang naar het buitengebied. 3. Zo veel mogelijk behouden en inpassen van bestaande bomen Naast de bestaande wegen en woonpercelen worden bestaande bomen zo veel mogelijk behouden. Dit kan ook een beperking betekenen voor de aanplant van nieuw groen. Bomen op het woonperceel aan de rand van het bosgebied hebben bijvoorbeeld een sterke schaduwwerking. Het aanplanten van nieuwe bomen in de buurt van deze bomen is beperkt mogelijk. 4. Aanplant heesters (5 m) t.b.v.

overgang met bosgebied Percelen die aansluiten op het bos worden aan de achterzijde voorzien van een strook heesters, zodat er een zachte overgang ontstaat. De strook heeft een breedte van 5 meter en een hoogte van circa 4-5 meter.

Landschappelijke inpassing

5. Nieuwe bomen aanplanten in de openbare ruimte ter versterking van het boskarakter Om het boskarakter aan de zuidzijde door te trekken worden er bomen in de openbare ruimte aangeplant in combinatie met lage begroeiing. Er wordt gewerkt met een afwisseling groottes en soorten, waarbij de soorten aansluiten op het bosgebied. 6. Dubbele bomenrij Fazantlaan herplanten De bestaande bomenrij met populieren aan de Fazantlaan wordt gerooid en maakt plaats voor een nieuwe dubbele bomenrij. De dubbele bomenrij behoudt en versterkt de kamerstructuur aan de rand van het bosgebied. De groenstructuur is tevens ook een verbinding tussen de bestaande wijk en de nieuwe woningen. Binnen de bomenrij wordt er gewerkt met bomen van de 1e grootte.

2.2

Aanplanten solitaire bomen/ bomenrij Aanplant bomen: met een stamomtrek van 14-16 centimeter en een kluitomvang van 40-50 centimeter. De uiteindelijke eindhoogte van de boom kan variëren tussen de 6 en 30 meter. De exacte positie en aantallen zullen op een later moment worden vastgesteld in samenhang met de inrichting van de openbare ruimte. Een afwisseling aan soorten binnen een bomenrij is wenselijk voor een variërend beeld en het tegengaan van ziektes. Bomen die hiervoor gebruikt kunnen worden zijn: Tilia cordata, Quercus robur, Quercus petraea, Fagus sylvatica,Pinus sylvestris, Salix ×sepulcralis ‘Chrysocoma’, Fraxinus pennsylvanica, Alnus glutinosa, Betula pendula, Corylus colurna, Sorbus aucuparia en Cornus mas

Beplantingsindicatie

Aanplanten heesters 4 rijen in driehoeksverband met een onderlinge plantafstand van 1 x 1m. Aanplanten in groepen van 5 tot 7 stuks van dezelfde soort, aanplant 60-80 cm met een eindhoogte van 4 tot 5 meter.

Heesters soort Cornus mas Corylus avellana Rosa canina Ligustrum vulgare (liguster) Viburnum opulus (gelderse roos)

Solitaire bomen overgang buitengebied soort Tilia cordata Quercus robur Quercus petraea Fagus sylvatica Fraxinus pennsylvanica Betula pendula Corylus colurna Cornus mas - Gemeente Geldrop-Mierlo Alnus glutinosa Solitaire bomen bosgebied

samenstelling 10% 10% 20% 30% 30%

samenstelling aantal n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b.

aantal plantafstand maat bij aanplant 65 1 60-80 cm 65 1 60-80 cm 130 1 60-80 cm 195 1 60-80 cm 195 1 60-80 cm 650

19

plantafstand maat bij aanplant n.v.t. 14-16 cm n.v.t. 14-16 cm n.v.t. 14-16 cm n.v.t. 14-16 cm n.v.t. 14-16 cm n.v.t. 14-16 cm n.v.t. 14-16 cm n.v.t. 14-16 cm n.v.t. 14-16 cm

9

2.3

Kwaliteitsverbetering

Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving (artikel 3.9. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant). Binnen het plangebied ligt het gedeelte ten zuiden van de Koolmees binnen het provinciale Landelijk Gebied. Omvang kwaliteitsverbetering Aangezien het hier gaat om een planmatige stedelijke ontwikkeling is een kwaliteitsverbetering vereist die gelijkwaardig is aan 1% van de totale uitgifteprijs (Afspraken uit het regionaal overleg (Landschapsinvesteringsregeling De Kempen, 2013). De gemeente geeft aan dat dit bedrag €36.290 bedraagt. Investering in het landschap Gemeenten en provincie hebben de voorkeur dat de kwaliteitsverbetering in de directe nabijheid van het initiatief wordt gerealiseerd. Dit is echter niet altijd mogelijk (bijv. door een gebrek aan grond). Op dat moment kan de investering elders in de gemeente worden ingezet om beleidsdoelen met betrekking tot landschapsverbetering te realiseren of regionale landschapsprojecten uit te voeren. Er kan op meerdere manieren worden geïnvesteerd in het landschap. Dit kan, mede op grond van de vastgelegde eisen uit de Interim omgevingsverordening, de volgende maatregelen betreffen: 1.

de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; 2. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; 3. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; 4. het wegnemen van verharding;

5. het slopen van bebouwing; 6. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; 7. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden Voor het plan aan de Fazantlaan is er gekozen om de maatregelen die niet direct nodig zijn ter inpassing van de nieuwe woonpercelen (basisinspanning), maar een bijdrage leveren aan de versterking van een landschapsstructuur of de relatie stad-land. Dit zijn het aanplanten van de dubbele bomenrij langs de Fazantlaan en de nieuwe landschapsbomen die worden aangeplant om het boskarakter ter versterken en daarmee de overgang naar het buitengebied. Voor de bomenrij langs de Fazantlaan is uitgegaan van de bomen die binnen de gemeentegrond kunnen worden geplant. Waardering van de tegenprestatie De kosten die in aanmerking komen in het kader van de tegenprestatie zijn: - Aanlegkosten (Aanschafkosten en uitvoeringskosten) - Onderhouds-/beheerkosten voor maximaal 6 jaar (bijvoorbeeld snoeiwerkzaamheden).

Het restbedrag van €22.764 als financiële bijdrage in het gemeentelijk landschapsfonds worden gestort.

Om de waarde van deze kosten te bepalen hanteren we de normbedragen vanuit de Stimuleringsregeling Landschap Noord-Brabant’ (StiLa). Deze bedragen worden binnen die regeling geïndexeerd en vormen daarmee een betrouwbaar en ‘Brabantbreed’ uitgangspunt voor het bepalen van de waarde van kwaliteitsverbetering. De totale waarde van de tegenprestatie is op basis van deze posten € 13.526,- (excl. btw).

Landschappelijke inpassing - Gemeente Geldrop-Mierlo

10

Bijlage 1 - Landschappelijke inpassing

Landschappelijke inpassing - Gemeente Geldrop-Mierlo

Inpassingsmaatregelen 1) Aanplanten solitaire bomen op overgang naar buitengebied ten behoeve van openheid; 2) Wadi’s voor waterberging; 3) Zo veel mogelijk behouden en inpassen van bestaande bomen; 4) Aanplant heesters (5 m) t.b.v. overgang met bosgebied; 5) Nieuwe bomen aanplanten in de openbare ruimte ter versterking van het boskarakter; 6) Dubbele bomenrij Fazantlaan herplanten.

2

Zan

doo

gje

1

6 Luch

ense

heide

3

2 5 Fa aa ntl

za

4

n

Landschappelijke inpassing Fazantlaan-West, Luchen Gemeente Geldrop-Mierlo

datum

getekend

projectnr.

pagina

formaat

schaal

06-12-2023

TN

P06381

1/1

A3

1:1000

Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam +31 (0)20 506 19 99

Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400

Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl